SKEMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN SYARIAH

Rhesa Yogaswara1

Penulisan ini dipresentasikan dalam Seminar Internasional IBFI Trisakti:

Potensi Lembaga Keuangan Syariah Mikro dalam Skema Pembiayaan Perumahan secara
Syariah

ABSTRACT

Rumah saat ini sudah menjadi sebuah kebutuhan setiap manusia. Sehingga permintaan
dari tahun ke tahun pun akan terus mengalami peningkatan seiring dengan perubahan angka
pertumbuhan penduduk disuatu negara atau daerah. Di suatu daerah yang memiliki
peningkatan jumlah penduduk signifikan, akan berdampak kepada tingginya jumlah keluarga di
masa yang akan datang, yang pada akhirnya permintaan akan rumah pun akan meningkat
signifikan.
Dalam memenuhi kebutuhan akan rumah tersebut, tidak setiap orang dapat membeli
rumah secara tunai. Sehingga terbitlah produk KPR dalam sistem keuangan konvensional yang
diberikan oleh lembaga keuangan konvensional untuk mempermudah msayarakat dalam
membeli rumah.
Dalam Islam, pembiayaan rumah pun menjadi prioritas dalam mewujudkan keadilan.
Sehingga target pasarnya pun tidak hanya orang-orang yang memenuhi kriteria bank. Tidak
hanya orang yang mampu saja yang berhak mendapatkan pinjaman, tetapi juga masyarakat
yang tidak mampu pun berhak untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan.
Sebuah instrumen pembiayaan perumahan harus memenuhi akad atau kontrak yang
diperbolehkan oleh aturan Syariah. Akad-akad tersebut adalah Ba'i Bithaman Ajil, Ijarah
Muntahia Bittamlik, Istisna wal Istisna, dan akad Musyarakah Mutanaqisah. Keseluruhan akad
tersebut tidak mengandung riba, maysir, dan dharar. Empat skema tersebut dapat dijadikan
pilihan untuk mengembangkan inovasi produk pembiayaan rumah syariah di Indonesia.
Empat skema pembiayaan tersebut memiliki beberapa keunggulan dan kelemahan
masing-masing. Dimana perbedaan ini dapat disesuaikan dengan karakteristik pasar dan
kesiapan lembaga penerbit produk pembiayaan rumah syariah dalam mengatasi resiko yang
mungkin terjadi.

I. PENDAHULUAN
Rumah saat ini sudah menjadi sebuah kebutuhan setiap manusia. Sehingga permintaan
dari tahun ke tahun pun akan terus mengalami peningkatan seiring dengan perubahan angka
pertumbuhan penduduk disuatu negara atau daerah. Hal ini pun berimplikasi terhadap harga
rumah yang terus berubah sesuai dengan banyaknya permintaan akan perumahan. Di suatu
daerah yang memiliki peningkatan jumlah penduduk signifikan, akan berdampak kepada
tingginya jumlah keluarga di masa yang akan datang, yang pada akhirnya permintaan akan
rumah pun akan meningkat signifikan.

1
Associate Islamic Finance Professional.
Kandidat Chartered Islamic Finance Professional. INCEIF, Kuala Lumpur. Malaysia
Mahasiswa Magister Bisnis dan Keuangan Islam. Universitas Paramadina, Jakarta, Indonesia
Email: rhesayogaswara@yahoo.com
1 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
 Apabila terjadi suatu kondisi dimana seluruh permintaan akan rumah tidak terpenuhi,
maka harga rumah akan naik. Namun sebaliknya jika tingkat pertumbuhan populasi suatu
daerah mengalami penurunan, maka akan terjadi kelebihan ketersediaan rumah. Hal ini akan
mengakibatkan harga rumah turun. Tidak hanya laju pertumbuhan penduduk yang perlu
dipertimbangkan, tetapi juga kemampuan daya beli masyarakat dalam membeli rumah dan
pertumbuhan ekonomi pun akan mempengaruhi pergerakan harga rumah.

Apabila ekonomi suatu negara mengalami pertumbuhan yang baik, yang didukung
dengan penurunan tingkat pengangguran akan berdampak kepada meningkatnya daya beli
masyarakat. Sehingga penjualan rumah diharapkan mengalami peningkatan. Pada akhirnya,
dalam kondisi seperti ini, pasar perumahan akan mengalami pertumbuhan yang pesat. Harga
perumahan akan mengalami penurunan dapat dikarenakan faktor daya beli masyarakat yang
menurun sebagai akibat dari turunnya perekonomian suatu negara.

Pada saat pendapatan perkapita naik, maka harga rumah pun akan mengalami
kenaikan. Keadaan ini terjadi dalam keadaan dimana perekonomian suatu negara mengalami
pertumbuhan. Namun, meski daya beli masyarakat tidak mengalami peningkatan yang
signifikan, kebutuhan akan perumahan bagi masyarakat masih tetap tinggi. Sehingga timbul
ketergantungan bagi masyarakat akan sebuah instrumen keuangan yang membantu
masyarakat dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Instrumen keuangan ini, saat ini
dikenal dengan nama Kredit Kepemilikan Rumah (KPR).2

Tingkat ketergantungan masyarakat terhadap KPR saat ini semakin meningkat. Dalam
sistem keuangan konvensional saat ini, suku bunga kredit telah menjadi indikator terhadap
pertumbuhan perumahan. Pada saat keadaan perekonomian suatu negara mengalami
pertumbuhan positif, maka suku bunga kredit akan menurun. Hal ini dimanfaatkan oleh sektor
perbankan untuk mengoptimalkan pengucuran dana kredit perumahan untuk memenuhi
kebutuhan pembelian rumah. Maka pada saat perekonomian membaik, permintaan perumahan
pun akan meningkat.

II. GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN PERUMAHAN KONVENSIONAL

KPR dalam sistem keuangan konvensional merupakan salah satu produk pinjaman yang
diberikan oleh lembaga keuangan konvensional yang diberikan kepada calon pembeli rumah
dengan skema besaran pinjaman sampai pada 70% dari harga rumah yang akan dibeli. Untuk
di Indonesia, lembaga keuangan yang mengeluarkan produk KPR ini didominasi oleh
perbankan dan beberapa perusahaan pembiayaan (leasing).

Pinjaman yang diberikan ini akan mengikat peminjam selama jangka waktu yang
ditentukan sesuai perjanjian, untuk membayar pinjaman pokok ditambah dengan bunga sesuai
dengan suku bunga kredit setiap bulan. Suku bunga kredit tersebut telah ditentukan oleh bank
yang mengeluarkan produk KPR tersebut.

Dalam skema KPR, pembelian perumahan tidak sepenuhnya ditanggung oleh bank.
Konsumen yang ingin membeli rumah tersebut pun diharuskan untuk membayar uang muka.
Pada umumnya, uang muka yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah minimal sebesar 30%

2
Harefa, Andrias, Roy Sembel, M. Ichsan, Heru Wibawa, dan Parpudi Lubis. Rubrik PERENCANAAN KEUANGAN. Tim
Indonesia School of Life (ISOL). Harian Umum Sore Sinar Harapan
2 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
dari harga rumah, dan bank akan memberikan pinjaman maksimum sebesar 70% dari harga
rumah. Sebagai contoh, apabila rumah yang akan dibeli senilai 100 juta, maka pembeli rumah
harus membayar uang muka minimal sebesar 30 juta. Sementara bank akan memberikan
pinjaman maksimum sampai 70 juta rupiah. Bunga atas pinjaman yang harus dibayarkan akan
semakin besar dengan semakin panjangnya jangka waktu yang disepakati.

III. PEMBIAYAAN PERUMAHAN DALAM PERSPEKTIF ISLAM

Dalam pandangan Islam, KPR yang merupakan salah satu bentuk transaksi usaha yang
perlu dikritisi dari sudut pandang Islam. Islam diturunkan oleh Allah SWT untuk segala urusan
manusia di muka bumi. Penerapan aturan Islam secara lengkap dapat memberikan petunjuk
bagi manusia untuk semua permasalahan yang terjadi.

Dalam bidang ekonomi, Islam telah memberikan petunjuk bagi manusia dalam
melakukan berbagai aktivitas yang terkait didalam cakupan ekonomi. Islam telah memberikan
arahan bahwa didalam setiap aktivitas ekonomi, motivasi setiap individu tidak hanya motivasi
untuk hal yang bersifat duniawi, tetapi juga motivasi yang didasari petunjuk Islam untuk urusan
akhirat.

Prinsip dasar ekonomi konvensional yang berkembang saat ini, motivasi utama individu
dalam melakukan aktivitas ekonomi adalah pemuasan kebutuhan materi yang sesungguhnya
tidak terbatas. Sehingga banyak kegiatan ekonomi yang dilakukan hanya demi urusan
keuntungan duniawi semata. Hal-hal yang telah dilarang oleh Islam pun telah banyak dilanggar,
salah satunya adalah penerapan riba, transaksi yang bersifat gharar, dan transaksi yang penuh
spekulasi (maysir).

Riba telah dilarang didalam Al-Quran secara jelas di dalam ayat-ayat sebagai berikut.

(QS Ar-Ruum 30:39). Dan sesuatu riba (tambahan) yang kamu berikan agar dia bertambah
pada harta manusia, maka riba itu tidak menambah pada sisi Allah. Dan apa yang kamu
berikan berupa zakat yang kamu maksudkan untuk mencapai keridhaan Allah, maka (yang
berbuat demikian) itulah orang-orang yang melipat gandakan (pahalanya).

(QS An-Nisaa 4:161). Dan disebabkan mereka memakan riba, padahal sesungguhnya mereka
telah dilarang daripadanya, dan karena mereka memakan harta benda orang dengan jalan yang
batil. Kami telah menyediakan untuk orang-orang yang kafir di antara mereka itu siksa yang
pedih.

(QS Ali-Imran 3:130). Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu memakan riba dengan
berlipat ganda dan bertakwalah kamu kepada Allah supaya kamu mendapat keberuntungan.

(QS Al-Baqarah 2:275). Orang-orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri
melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila.
Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat),
sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan
mengharamkan riba. Orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu
terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum
datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. Orang yang kembali (mengambil
riba), maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya.

3 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara

(QS Al-Baqarah 2:276). Allah memusnahkan riba dan menyuburkan sedekah. Dan Allah tidak
menyukai setiap orang yang tetap dalam kekafiran, dan selalu berbuat dosa.

(QS Al-Baqarah 2:278). Hai orang-orang yang beriman, bertakwalah kepada Allah dan
tinggalkan sisa riba (yang belum dipungut) jika kamu orang-orang yang beriman.

Apabila kita bedah produk KPR konvensional yang saat ini terjadi di pasar, dapat kita
temukan dimana transaksi tersebut telah melanggar aturan Islam. Riba merupakan komponen
yang paling dasar, yang menyebabkan produk KPR ini tidak sesuai dengan aturan Islam.
Larangan riba tidak hanya berlaku bagi penerima bunga, melainkan juga bagi orang-orang yang
memberikan kepentingan, orang yang melakukan pencatatan, dan pihak-pihak yang bertindak
sebagai saksi untuk KPR tersebut.

KPR konvensional memiliki komponen tingkat suku bunga yang dijadikan parameter
untuk memberikan beban bunga kepada konsumen. Bunga ini dipergunakan sebagai
keuntungan yang dinikmati oleh bank. Sebagai contoh, apabila seorang konsumen ingin
membeli sebuah rumah sebesar Rp. 200,000,000, konsumen diharuskan membayar uang muka
sebesar Rp.40,000,000 yang merupakan 20% dari nilai rumah saat itu. Dan selisih sebesar
Rp.160,000,000 merupakan nilai pinjaman yang diberikan oleh bank kepada konsumen. Apabila
waktu pembayaran yang disepakati adalah 10 tahun (120 bulan), maka konsumen diharuskan
membayar cicilan per bulan sebesar Rp. 2,158,960 dengan suku bunga tetap selama 3 bulan
adalah 10.5% per tahun.

Dalam perspektif islam, skema tersebut sangat jelas terlihat dimana riba telah terjadi
didalam bunga yang ditetapkan sebesar 10.5% per tahun untuk 3 bulan cicilan. Transaksi
pinjaman didalam Islam, harus dibayarkan dengan nilai yang sama, dimana apabila pinjaman
yang diberikan adalah sebesar Rp. 160,000,000, maka konsumen pun harus mengembalikan
pinjaman sebesar Rp. 160,000,000, meskipun pengembalian pinjaman dilakukan dengan cara
mencicil.

Tidak hanya kasus riba yang terdapat didalam transaksi tersebut, suku bunga pun masih
menjadi kendala dimana akan berubah setelah melewati waktu 3 bulan, bunga pun akan
berubah meningkat maupun menurun tanpa bisa diprediksi. Suku bunga bank penerbit KPR
tersebut berubah seiring dengan kebijakan kebijakan dari bank sentral ketika melakukan
perubahan tingkat suku bunga.

Ketidakpastian didalam transaksi tersebut telah melanggar aturan Islam, dimana

transaksi ini dapat dikategorikan sebagai transaksi yang mengandung gharar. Gharar dilarang
Islam karena memberikan suatu ketidakpastian yang berdampak kepada terdzaliminya salah
satu pihak. Sehingga dapat kita ambil kesimpulan bahwa KPR konvensional telah melanggar
shariah dari dua aspek, pertama adalah riba, dan kedua adalah gharar.

4 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara

IV. SKEMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN SYARIAH
Kebutuhan manusia akan tempat tinggal merupakan hal yang menjadi kebutuhan primer
tanpa membeda-bedakan suku, ras, agama, jenis kelamin, dan berbagai aspek sosial lainnya.
Saat ini, tidak semua orang mampu untuk membeli rumah karena tidak adanya kemampuan
daya beli, dan juga tidak semua orang memenuhi syarat untuk melakukan pinjaman ke bank
konvensional.

Dalam Islam, pembiayaan untuk membantu masyarakat dalam rangka memenuhi

kebutuhan akan rumah pun bisa menjadi prioritas dalam mewujudkan keadilan. Sehingga target
pasarnya pun tidak hanya orang-orang yang memenuhi kriteria bank. Tidak hanya orang yang
mampu saja yang berhak mendapatkan pinjaman, tetapi juga masyarakat yang tidak mampu
pun berhak untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan.

Sebuah instrumen pembiayaan perumahan harus memenuhi akad atau kontrak yang
diperbolehkan oleh aturan Syariah. Akad-akad tersebut adalah Ba'i Bithaman Ajil, Ijarah
Muntahia Bittamlik, Istisna wal Istisna, dan akad Musyarakah Mutanaqisah. Yangmana,
keseluruhan akad tersebut tidak mengandung riba, maysir, dan dharar.

IV.1. Akad Bai' Bithaman Ajil (BBA)

IV.1.1. Definisi
Bai' Bithaman Ajil (BBA) secara definisi dapat dilihat dari tiga buah kata berbeda. Al-Bai'
berarti jual, thaman berarti harga, dan ajil berarti menunda. Akad Bai' Bithaman Ajil merupakan
akad transaksi jual-beli, dengan melakukan penjualan pada tingkat keuntungan yang disepakati,
dengan pembayaran yang ditunda. Jadi BBA bukan merupakan transaksi pinjaman.3 Dengan
kata lain, BBA merupakan akad Murabahah dengan pembayaran yang ditunda. Dibeberapa
negara di timur tengah, akad ini dikenal dengan istilah Bay' Muajjal.

Pada akad ini, pembiayaan syariah dilakukan untuk membantu memfasilitasi

masyarakat agar dapat memiliki rumah yang diinginkan sesuai kemampuan. Fasilitas yang
diberikan ini adalah salah satunya berupa pembiayaan syariah dengan akad BBA.

Akad atau kontrak dalam pembiayaan rumah ini merupakan akad jual beli, yang paling
banyak diterapkan di bank-bank Islam di timur tengah. Akad ini adalah akad Murabahah,
dimana bank melakukan pembelian rumah terlebih dahulu, dan menjualnya kepada konsumen
dengan keuntungan yang disepakati.

Apabila pembeli rumah tidak memiliki kemampuan untuk membayar penuh, maka bank
pun dapat memberikan keringanan kepada pembeli rumah dimana pembeli rumah berhutang
kepada bank untuk nilai uang yang disepakati setelah pembelian rumah dilakukan. Dan dari
pinjaman ini, bank tidak diperbolehkan untuk mengambil riba berupa bunga dari pembeli rumah.
Transaksi jual beli Murabahah dengan pembayaran yang ditunda biasa dikenal dengan istilah
akad BBA.

Banyak umat Islam melihat transaksi ini adalah transaksi yang serupa dengan bunga
dari suatu pinjaman. Tetapi menurut para cendekiawan muslim, transaksi ini telah memenuhi
beberapa kondisi yang memang tidak melanggar aturan syariah. Penjualan rumah oleh bank

3
Rosly, Saiful Azhar. Critical Issues on Islamic Banking and Financial Markets. Dinamas Publishing. Kuala Lumpur.
2007. hal 87-88
5 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
kepada pembeli rumah dilakukan setelah bank membeli rumah dari penjual rumah. Pada saat
ini, status kepemilikan rumah telah berpindah dari penjual yang lama ke bank. Dan pada saat
bank sudah menjual rumahnya kepada pembeli rumah yang disertai dengan pengambilan
keuntungan yang disepakati, maka status kepemilikan rumah saat ini telah berpindah kepada
pembeli rumah.

Didalam prakteknya, akad ini memiliki simpangan dengan definisi dari sisi teoritisnya.
Dimana, kepemilikan rumah baru diberikan oleh bank kepada pembeli rumah pada saat pembeli
rumah melakukan pelunasan. Artinya telah terjadi kejanggalan akad BBA dimana status
perpindahan kepemilikan rumah seharusnya terjadi pada saat akad tersebut baru dilakukan,
yang diikuti dengan pinjaman yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah kepada bank.

IV.1.2. Skema Pembiayaan

Untuk skema dari akad Bai' Bithaman Ajil, dapat dilihat dari skema berikut ini.

3)
BANK KONSUMEN
4)

2) 1)

PENJUAL RUMAH

Gambar IV.1.2. Skema Pembiayaan Rumah dengan akad Al-Bai-Bithaman Ajil4

Tahapan dari skema yang digambarkan diatas adalah sebagai berikut

1. Konsumen melakukan identifikasi dan memilih rumah yang akan dibeli
2. Bank membeli rumah dari penjual dengan cara tunai
3. Bank menjual rumah kepada konsumen dengan harga jual merupakan penjumlahan
harga beli dengan besar keuntungan
4. Konsumen membayar rumah yang sudah dibeli oleh bank dengan cara mencicil.

Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat tiga kontrak perjanjian yang harus dilakukan
agar akad Bai' Bithaman Ajil ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian Pembelian
Property (PBP), dimana perjanjian ini melibatkan bank dengan penjual rumah yang mencakup
pembelian property yang dilakukan oleh bank dengan penjual rumah.

Yang kedua adalah Perjanjian Penjualan Property (PJP), yaitu perjanjian yang
melibatkan bank dengan konsumen dimana Bank menjual rumah kepada konsumen pada
harga yang telah disepakati didalam akad Bai' Bithaman Ajil.

4
Ibid. hal 90
6 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
Perjanjian yang terakhir adalah Perjanjian Penjaminan (PP), yang melibatkan Bank dengan
konsumen dalam hal penjaminan rumah. Dimana konsumen menjaminkan rumahnya kepada
bank sampai konsumen menyelesaikan pembayarannya.

IV.1.3. Perhitungan
Perhitungan dari skema diatas dapat digambarkan didalam contoh berikut. Misalkan
ada seseorang yang hendak menjual rumah di harga Rp.100,000,000. Dan ada seorang
pembeli B yang ingin membeli rumah tersebut dengan meminta bantuan Bank A memberikan
pembiayaan, maka bank A dapat menawarkan kepada pembeli B untuk bekerjasama dengan
akad BBA.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus membeli rumah
kepada penjual rumah dengan harga Rp. 100,000,000 dan akan dilanjutkan dengan perjanjian
kontrak kedua dimana Bank A menjual rumahnya kepada pembeli B. Misal keuntungan yang
disepakati adalah sebesar Rp.30,000,000, maka Bank A menjual rumah kepada pembeli B
diharga Rp.130,000,000.

Setelah perjanjian kedua dilakukan, perjanjian yang ketiga harus dilakukan dimana
pembeli B, yang tidak mampu melakukan pembayaran tunai, harus menjaminkan rumah
tersebut kepada Bank A, sampai pembeli B selesai melakukan pembayaran cicilan yang
disepakati. Misalkan, uang muka dari harga rumah tersebut adalah sebesar Rp. 10,000,000.
Dan jangka waktu yang disepakati adalah 10 tahun (120 bulan). Maka cicilan yang menjadi
kewajiban pembeli B adalah Rp. 130,000,000 – Rp. 10,000,000 = Rp.120,000,000. Yang
kemudian dibagi dengan 120 bulan. Maka cicilan per bulannya adalah Rp.1,000,000.

Apabila perhitungan tersebut digambarkan kedalam skema akad BBA, berikut adalah
skema aliran dana dengan menggunakan skema BBA.

3) Bank menjual rumah

diharga Rp.100 + 30 = 130 juta
BANK KONSUMEN
4) Konsumen membayar uang muka
Sebesar Rp.10 juta dan
cicilan per bulan Rp.1 Juta x 120 bulan
2) Bank A membeli 1) Konsumen memilih rumah
Seharga Rp.100 Juta yang diinginkan

PENJUAL RUMAH

Gambar IV.1.3.1. Skema Pembiayaan akad Al-Bai-Bithaman Ajil

Untuk kepentingan bank selaku penerbit produk pembiayaan rumah, bank pun perlu
memperhatikan bagaimana arus kas dari setiap akad yang diterapkan. Berikut adalah waktu
arus kas dari akad BBA.

7 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara

 Membeli
Rumah

Uang

keluar Jangka Waktu

Uang

Masuk Pembayaran Cicilan

Uang
Muka Rumah

Gambar IV.1.3.2. Skema Pembayaran akad Al-Bai-Bithaman Ajil

IV.1.4. Potensi Masalah

Akad BBA ini seperti serupa dengan transaksi KPR konvensional, namun dari segi
proses dan tahapannya sangat berbeda. Potensi yang mungkin terjadi dari akad ini adalah
adanya kesalahan menjalankan dokumentasi dari sisi hukum. Karena rumah yang dibeli harus
dimiliki terlebih dahulu oleh bank, yang tidak boleh melakukan balik nama langsung menjadi
atas nama konsumen.

Artinya adalah kepemilikan rumah tersebut harus diawali dengan perpindahan

kepemilikan kepada bank yang memiliki hak dan kewajiban penuh atas rumah yang sudah
dibeli. Kepemilikan rumah tersebut, dipindahkan kepada konsumen pada saat perjanjian kedua
dilakukan, dimana konsumen memiliki wewenang penuh atas hak dan kewajiban selaku pemilik
rumah yang bari dibeli.

Dari sisi keuangan, BBA merupakan akad yang cukup beresiko untuk negara dengan
sistem keuangan ganda (konvensional dan syariah). Hal ini dikarenakan, ketika terjadi kenaikan
tingkat suku bunga bank sentral, satu-satunya cara adalah dengan melakukan floating BBA.
Jika tidak dilakukan bank penerbit pembiayaan syariah dapat terancam mengalami kerugian.
Namun merubah keuntungan akad BBA dapat membatalkan akad dan melanggar syariah. Jelas
floating BBA bukanlah solusi untuk permasalahan ini.

8 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara

IV.2. Akad Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT)
IV.2.1. Definisi
Terdapat bentuk akad lain yang bisa menjadi pilihan dalam melakukan pembiayaan
perumahan secara syariah, yaitu akad Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT). Akad ini merupakan
akad sewa (Ijarah) dari suatu aset riil, dimana pembeli rumah menyewa rumah yang telah dibeli
oleh bank, dan diakhiri dengan perpindahan kepemilikan dari bank kepada pembeli rumah.
Didalam akad IMBT ini terdapat dua buah akad, yaitu akad Jual-Beli (Al-Bai'), dan akad IMBT
sendiri, yang merupakan akad sewa-menyewa yang diakhiri dengan perpindahan kepemilikan
di akhir masa sewa.5

Secara bahasa, IMBT memiliki arti dengan memecah dua kata didalamnya. Pertama
adalah kata al-ijaarah, yang berarti upah, yaitu suatu yang diberikan berupa upah terhadap
pekerjaan. Dan kata kedua adalah kata at-tamliik, secara bahasa memliki makna yang dapat
menjadikan orang lain untuk memiliki sesuatu. Sedangkan menurut istilah at-tamliik bisa berupa
kepemilikan terhadap benda, kepemilikan terhadap manfaat, bisa dengan imbalan atau tidak.6

Akad ini pun dikenal dengan nama lain, yaitu Ijarah Wa Iqtinah, dimana rumah yang
disewa telah disepakati diawal akan dibeli pada akhir masa sewa. Pembayaran yang dilakukan
setiap bulan adalah biaya sewa rumah tersebut yang ditambah dengan harga rumah yang telah
dibagi jangka waktu sewa yang disepakati. Harga rumah tersebut diperoleh dari harga beli
rumah dari bank kepada si penjual rumah, dikurangi uang muka yang telah dibayar oleh
pembeli rumah. Setelah jangka waktu sewa yang disepakati selesai, bank harus melakukan
transfer kepemilikan rumah kepada pembeli.

IV.2.2. Skema Pembiayaan

Pada akad IMBT ini, proses dan tahapan kontraknya akan dijelaskan dengan
menggunakan skema berikut.

3)
BANK KONSUMEN
4)

2) 1)

PENJUAL RUMAH

Gambar IV.2.2. Skema Pembiayaan Rumah dengan akad Ijarah Muntahia Bittamlik

Tahapan dari skema IMBT yang telah digambarkan diatas adalah sebagai berikut.
1. Konsumen melakukan identifikasi dan memilih rumah yang akan dibeli
2. Bank membeli rumah dari penjual dengan cara tunai

5
Karim, Adiwarman. Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan. Rajagrafindo Persada. Edisi Ketiga. 2006. hal 149
6
Musyaiqih, Syaikh Kholid bin Ali. Al Ijarah al Muntahia bit Tamlik. Zaid bid Tsabit Center. Terjemahan Eko Mas
Muri. 2009. Direktori-islam.com (tanggal akses 28 Maret 2010)
9 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
 3. Bank menyewakan rumah kepada konsumen dengan harga sewa dan jangka waktu
yang disepakati.
4. Konsumen membayar harga sewa rumah setiap bulan diakhiri dengan membeli rumah
pada harga yang disepakati diakhir masa sewa.

Pada tahapan skema IMBT ini, terdapat tiga kontrak yang harus dilakukan. Kontrak
pertama adalah kontrak antara bank dengan penjual rumah yang mencakup proses jual-beli
rumah dari penjual rumah kepada bank. Kontrak ini diatur didalam suatu Perjanjian Penjualan
properti (PJP).

Kontrak yang kedua adalah Perjanjian Sewa Menyewa (PSM), yaitu perjanjian yang
melibatkan bank dengan konsumen dimana Bank menyewakan rumah kepada konsumen
dengan biaya sewa per bulan dan jangka waktu sewa disepakati didalam kontrak ini. Dan
perjanjian yang terakhir adalah Perjanjian Jual Properti (PJP) dimana bank menjual rumah yang
disewakan tersebut kepada konsumen setelah masa sewa yang disepakati diawal berakhir.

IV.2.3. Perhitungan
Perhitungan dari skema IMBT ini dapat djelaskan melalui contoh berikut. Misalkan ada
seseorang yang hendak menjual rumah di harga Rp.100,000,000. Dan ada seorang pembeli B
yang ingin membeli rumah tersebut dengan meminta bantuan Bank A memberikan pembiayaan,
maka bank A dapat menawarkan kepada pembeli B untuk bekerjasama dengan akad IMBT.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus membeli rumah
kepada penjual rumah dengan harga Rp. 100,000,000 dan akan dilanjutkan dengan perjanjian
kontrak kedua dimana Bank A menyewakan rumahnya kepada pembeli B. Misalkan biaya sewa
yang disepakati adalah sebesar Rp.1,000,000 per bulan selama 10 tahun (120 bulan), maka
pembeli B akan mengeluarkan uang sewa sampai 10 tahun adalah sebesar Rp.1,000,000 dikali
dengan 120 bulan, adalah sebesar Rp.120,000,000.

Diakhir masa sewa, Bank A menjual rumah yang telah dimilikinya kepada pembeli B
dengan harga Rp.10,000,000. Maka kepemilikan rumah telah berpindah kepada pembeli B
pada saat kontrak perjanjian yang terakhir, yaitu setelah 10 tahun. Apabila perhitungan tersebut
digambarkan kedalam skema akad IMBT, gambar berikut adalah skema aliran dana yang
terjadi.

3) Bank menyewakan rumah

Rp. 1 juta per bulan
BANK KONSUMEN
4) Konsumen membeli rumah
Dengan harga Rp.10 juta diakhir masa sewa

2) Bank A membeli 1) Konsumen memilih rumah

Seharga Rp.100 Juta yang diinginkan

PENJUAL RUMAH

Gambar IV.2.3.1. Skema Pembiayaan akad Ijarah Muntahia Bittamlik

10 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
 Namun, bank perlu memperhatikan bagaimana arus kas dari akad IMBT ini berkerja
untuk bank. Dari sisi waktunya, arus kas masuk dan arus kas keluar dapat digambarkan
didalam skema pembayaran berikut ini.

Membeli
Rumah

Uang

keluar Jangka Waktu

Uang

Masuk Pembayaran Sewa Rumah

Pembelian Rumah

Gambar IV.2.3.2. Skema Pembayaran akad Ijarah Muntahia Bittamlik

IV.2.4. Potensi Masalah

Pada akad IMBT, apabila pembeli B tidak dapat melakukan pembelian rumah sebelum
jangka waktu berakhir. Karena apabila pembelian rumah dilakukan sebelum masa sewa
berakhir, maka Bank A akan mengalami kerugian dimana, pendapatan yang diperoleh lebih
kecil dari pada uang yang sudah dikeluarkan pada saat membeli rumah. Kecuali pada saat
pembelian dilakukan sebelum masa sewa berakhir, pembeli B tetap melunasi biaya sewa
menyewa. Namun solusi ini pun merugikan pembeli B. Sehingga, perlu dijelaskan didalam
kontrak dimana dijelaskan suatu skenario perhitungan apabila pembeli B melakukan pembelian
rumah yang dimiliki bank A lebih cepat dari jangka waktu sewa yang disepakati.

Dari sisi keuangan, akad IMBT ini secara relatif cenderung memiliki potensi yang
merugikan salah satu pihak. Dimana bank memiliki kemungkinan kerugian yang lebih besar dari
pada konsumen. Harga sewa akan cenderung mengalami peningkatan seiring dengan
berjalannya waktu. Namun harga sewa dalam akad IMBT ini sudah disepakati secara tetap
diawal tyransaksi.

Dari sisi harga, harga jual pada saat akhir periode sewa yang sudah ditentukan diawal
pun, berpotensi memiliki perbedaan prediksi. Dimana harga jual yang disepakati lebih kecil dari
pada harga pasar. Hal ini pun dapat merugikan bank penerbit pembiayaan akad IMBT ini.

11 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara

IV.3. Akad Istisna wal Istisna
IV.3.1. Definisi
Akad yang ketiga adalah akad Istisna, yang merupakan salah satu pilihan bagi produk
KPR. Akad Istisna adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu
dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan dan penjual.7
Pembayaran yang harus dibayarkan pun dapat dilakukan dengan cara cicilan. Akad Istisna ini
merupakan akan jual-beli yang berbeda dengan murabahah yang penyerahan barangnya
dilakukan diawal pada saat kontrak dilakukan, sementara pada akad Istisna, penyerahan
barang dilakukan pada akhir periode pembiayaan. Hal ini dikarenakan rumah yang dipesan
belum dibangun. Sehingga pada saat kontrak, bentuk rumah beserta komponennya perlu
disetujui dengan sangat rinci, agar dibangun sesuai dengan harga yang disepakati.

Sedangkan akad Istisna wal Istisna merupakan gabungan dua akad istisna didalam
suatu proses transaksi. akad Istisna wal Istisna ini dapat diterapkan didalam kasus pembiayaan
perumahan.8 Sebagai contoh, konsumen datang ke bank untuk megajukan pembiayaan rumah
untuk membangun rumah dengan spesifikasi yang sangat rinci ke bank. Proses selanjutnya,
bank akan memesan kepada developer atau perusahaan jasa membangun rumah untuk
membuat rumah sesuai dengan spesifikasi yang diterima bank dari konsumen. Dan
pembangunan rumah baru akan dilakukan setelah proses pemesanan dari bank selesai
dilakukan. Kemudian rumah dijual oleh bank kepada nasabah melalui cicilan, yang diakhiri
dengan penyerahan rumah pada waktu akhir periode pembayaran.

Komponen harga didalam akad ini adalah harga awal yang dibutuhkan untuk
membangun rumah, ditambah dengan biaya yang dikeluarkan oleh bank, serta keuntungan
yang telah disepakati antara bank dan pemesan rumah diawal pengajuan pembiayaan.

IV.3.2. Skema Pembiayaan

Akad Istisna ini, sangat mungkin dilakukan apabila rumah yang akan dibangun masih
berada dibawah wewenang developer. Skema berikut ini adalah suatu skema yang dapat
menjelaskan suatu proses bagaimana akad Istisna ini dilakukan.

3)
BANK KONSUMEN
4)

2) 1)

DEVELOPER

Gambar IV.3.2. Skema Pembiayaan Rumah dengan akad Istisna wal Istisna

7
Karim, Adiwarman. Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan. Rajagrafindo Persada. Edisi Ketiga. 2006. hal 126
8
Ibid. Hal. 127
12 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
Tahapan dari skema yang digambarkan diatas adalah sebagai berikut
1. Konsumen melakukan identifikasi serta memilih lokasi tanah dan menentukan desain
bangunan rumah yang diinginkan.
2. Bank melakukan pemesanan untuk membangun rumah kepada developer dengan cara
melakukan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun
3. Bank menjual jasa pembangunan rumah dengan mengambil keuntungan dari harga beli
kepada developer.
4. Konsumen melakukan pemesanan untuk membangun rumah kepada bank dengan cara
melakukan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun.

Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat dua kontrak perjanjian yang harus dilakukan
agar akad Istisna ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian antara bank dengan
developer, untuk memesan rumah yang harus dibangun terlebih dahulu sesuai pesanan,
dengan pembayaran bertahap yang diakhiri dengan perpindahan kepemilikan dari developer
kepada bank.

Perjanjian yang kedua adalah Perjanjian antara bank dengan konsumen, dimana
konsumen memesan rumah yang harus dibangun terlebih dahulu. Bank akan melakukan
pembangunan rumahnya, dan konsumen melakukan pembayaran bertahap yang diakhiri
dengan perpindahan kepemilikan dari bank kepada konsumen.

IV.3.3. Perhitungan
Perhitungan dari skema diatas dapat digambarkan didalam contoh berikut. Misalkan
developer hendak menjual rumah yang harus dipesan terlebih dahulu dengan harga
Rp.100,000,000. Dan ada seorang pembeli B yang ingin membeli rumah tersebut dengan
meminta bantuan Bank A untuk memberikan pembiayaan, maka bank A dapat menawarkan
kepada pembeli B untuk bekerjasama dengan akad Istisna.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus memesan rumah
kepada developer dengan harga Rp. 100,000,000 dengan akad Istisna. Misal, pihak developer
berjanji untuk menyelesaikan pembangunan rumah setelah 6 bulan. Bank A dapat melakukan
pembayaran secara tunai maupun dengan cara bertahap kepada developer. Apabila Bank A
ingin membayar dalam dua kali, maka Bank A dapat membayar 2 x Rp.50,000,000.

Kontrak yang berikutnya adalah kontrak Istisna diantara Bank A dengan pembeli B,
dimana pembeli B melakukan pemesanan rumah kepada Bank A pada harga Rp.120,000,000
dengan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun disertai dengan pemindahan
kepemilikan rumah kepada pembeli B. Untuk jangka waktu 6 bulan, pembeli B dapat mencicil
pembayaran sebesar Rp.20,000,000 setiap bulannya. Apabila perhitungan tersebut
digambarkan kedalam skema akad Istisna, berikut adalah skema aliran dana dengan
menggunakan skema Istisna tersebut.

13 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara

 3) Bank menawarkan pemesanan rumah
diharga Rp.100 + 20 = 120 juta
BANK KONSUMEN
4) Konsumen memesan rumah dengan
akad Istisna seharga Rp.120 juta
2) Bank A memesan
Rumah dengan akad 1) Konsumen memilih rumah
Istisna yang diinginkan
Seharga Rp.100 Juta
PENJUAL RUMAH

Gambar IV.3.3.1. Skema Pembiayaan akad Istisna wal Istisna

Lebih lengkapnya, akad Istisna ini dapat terlihat jelas proses pembayarannya melalui
arus uang masuk dan keluar sebagai berikut.

Pemesanan Rumah diterima

Rumah oleh Bank

Pembayaran Cicilan

Uang

keluar Jangka Waktu

Uang

Masuk Pembayaran Cicilan

Pemesanan Rumah diterima

Rumah oleh konsumen

Gambar IV.3.3.2. Skema Pembayaran akad Istisna wal Istisna9

9
Ibid. hal 129
14 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
IV.3.4. Potensi Masalah
Akad Istisna ini terlihat kurang inovatis, karena tidak semua segmen masyarakat
membutuhkan. Dimana akad ini hanya bisa memfasilitasi konsumen yang membutuhkan
bantuan pembiayaan yang bersifat jangka pendek (sampai pesanan rumah selesai dibangun).
Biasanya, konsumen yang menggunakan fasilitas pembiayaan jangka pendek adalah
konsumen yang berasal dari masyarakat kelas atas.

Potensi permasalahan yang mungkin terjadi berikutnya adalah tidak efisiennya proses
transaksi atau adanya pelanggaran terhadap syariah sebagai akibat dari berbedanya pemilik
tanah dan kontraktor. Semakin banyak tahapan kontrak perjanjian, maka semakin rumit hal
yang harus diperhatikan.

IV.4. Akad Musyarakah Mutanaqisah

IV.4.1. Definisi
Akad yang terakhir yang dapat diterapkan untuk produk pembiayaan rumah adalah akad
Musyarakah. Dimana Musyarakah merupakan suatu bentuk kerjasama antara dua pihak atau
lebih untuk memiliki rumah, dengan membagi keuntungan dan kerugian sesuai dengan proporsi
awal investasi, pada saat akad Musyarakah dilakukan.

Namun, akad Musyarakah tidaklah cukup untuk diterapkan ke dalam produk

pembiayaan rumah. Akad Musyarakah Mutanaqisah (MM) adalah akad yang terbentuk karena
adanya kerjasama antara bank dan pembeli rumah, yang berbagi hak kepemilikan akan sebuah
rumah, yang diikuti dengan pembayaran kepemilikan setiap bulannya dan perpindahan
kepemilikan sesuai dengan proporsi yang sudah dibayarkan. Sehingga akad MM ini dikatakan
sebagai sebuah akad dengan konsep kemitraan berkurang.10 Mayoritas ulama Islam setuju
dengan akad Musryarakah Mutanaqisah ini.

IV.4.2. Skema Pembiayaan

Skema pembiayaan untuk akad MM ini berupa kemitraan antara bank dan konsumen
yang sama-sama memiliki kepemilikan di dalam rumah yang ingin dimiliki oleh konsumen.
Berikut adalah skema MM ini.

10
Meera, Ahamed Kameel Mydin and Dzuljastri Abdul Razak. Home Financing through the Musharakah
Mutanaqisah Contracts: Some Practical Issues. International Islamic University Malaysia. Kuala Lumpur. 2005.
15 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
 4)

3)

BANK 2) KONSUMEN

AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH

1)
2)

PENJUAl RUMAH

Gambar IV.4.2. Skema Pembiayaan Rumah dengan akad Musyarakah Mutanaqisah11

Tahapan dari skema yang digambarkan diatas adalah sebagai berikut

1. Konsumen melakukan identifikasi serta memilih rumah yang diinginkan
2. Konsumen bersama-sama dengan bank melakukan kerjasama kemitraan kepemilikan
rumah, sehingga bank dan konsumen sama-sama memiliki rumah sesuai dengan
proporsi investasi yang dikeluarkan.
3. Konsumen membayar biaya sewa per bulan dan dibayarkan ke bank sesuai dengan
proporsi kepemilikan.
4. Konsumen pun melakukan pembayaran kepada bank atas kepemilikan atas rumah yang
masih dimiliki oleh bank

Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat dua kontrak perjanjian yang harus dilakukan
agar akad MM ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian kemitraan antara bank
dengan konsumen, untuk bersama-sama memiliki sebuah rumah. Dan secara bertahap,
konsumen akan membayarkan sejumlah dana yang disepakati untuk membeli status
kepemilikan rumah yang dimiliki oleh bank.

Perjanjian yang kedua adalah Perjanjian sewa-menyewa (Ijarah), dimana konsumen

membayar biaya sewa setiap bulannya kepada pemilik rumah. Dikarenakan pemilik rumahnya
adalah bank dan konsumen, maka uang sewa tersebut harus dibagi sesuai dengan proporsi
kepemilikan rumah tersebut. Dan aktivitas ini dilakukan sampai konsumen memiliki proporsi
kepemilikan sebesar 100%.

11
Nor, Noreeta Mohd. Musharakah Mutanaqisah as an Islamic Financing Alternative to BBA. MIF Monthly
Magazine. September 2008 Edition. Malaysia. 2008.
16 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
IV.4.3. Perhitungan
Perhitungan dari skema diatas dapat digambarkan didalam contoh berikut. Misalkan
penjual rumah hendak menjual rumahnya di harga Rp.100,000,000. Dan ada seorang pembeli
B yang ingin membeli rumah tersebut dengan mengajak Bank A untuk bermitra melalui akad
MM.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus mengadakan
perjanjian kemitraan (Musyarakah) dengan pembeli B untuk membeli rumah. Misalkan Bank A
membeli rumah dengan harga Rp.80,000,000 dan pembeli B membayar rumah tersebut pada
harga Rp.20,000,000. Maka proporsi kepemilikan rumah tersebut adalah 80% Bank A, dan 20%
adalah konsumen. Dan setiap bulannya, pembeli B akan melakukan pembelian kepemilikan dari
Bank A sebesar Rp.500,000.

Kontrak yang berikutnya adalah kontrak Ijarah diantara Bank A dengan pembeli B,
dimana pembeli B melakukan pembayaran sewa kepada Bank A setiap bulannya, misalkan
pada harga Rp.500,000. Dari Rp.500,000 ini, akan dibagi berdasarkan proporsi kepemilikan.
Jika proporsi Bank A 80%, maka dari uang sewa yang pertama, bank akan mendapat upah
sewa sebesar Rp. 400,000. Dan konsumen akan mendapat Rp. 100,000, dengan proporsi
kepemilikan hanya 20%.

Untuk memperjelas, berikut adalah skema awal dari akad MM ini.

4) Konsumen membeli kepemilikan rumah

sebesar Rp.500 ribu setiap bulan

3) Konsumen membayar sewa bulanan

Sebesar Rp.500 ribu

BANK Bank membayar Konsumen membayar

KONSUMEN
Rp.80 juta Rp.20 juta
2) Bank dan Konsumen
Menjalin kerjasama

AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH

1)Konsumen memilih
2) Dengan Akad MM, Bank dan konsumen rumah yang diinginkan
membeli rumah pada harga Rp.100 juta

PENJUAl RUMAH

Gambar IV.4.3.1. Skema Pembiayaan akad Musyarakah Mutanaqisah

Pada akad MM ini, arus pembayaran perlu diamati secara cermat karena akad ini dapat
dikatakan sebagai akad yang sangat rinci dalam perhitungan arus kasnya. Berikut adalah tabel
arus kas masuk, sewa, dan perubahan kepemilikannya.

17 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara

 Total Sewa Ekuitas
Pembelian Proporsi Arus kas
Bulan Biaya Sewa Pembayaran
Kepemilikan Konsumen Bank
setiap Bulan Konsumen Bank Konsumen Bank
0 20.00% 20,000,000 80,000,000 -80,000,000
1 500,000 500,000 1,000,000 20.60% 100,000 400,000 20,600,000 79,400,000 1,000,000
2 500,000 500,000 1,000,000 21.20% 103,000 397,000 21,203,000 78,797,000 1,000,000
3 500,000 500,000 1,000,000 21.81% 106,015 393,985 21,809,015 78,190,985 1,000,000
4 500,000 500,000 1,000,000 22.42% 109,045 390,955 22,418,060 77,581,940 1,000,000
5 500,000 500,000 1,000,000 23.03% 112,090 387,910 23,030,150 76,969,850 1,000,000
6 500,000 500,000 1,000,000 23.65% 115,151 384,849 23,645,301 76,354,699 1,000,000
7 500,000 500,000 1,000,000 24.26% 118,227 381,773 24,263,528 75,736,472 1,000,000
8 500,000 500,000 1,000,000 24.88% 121,318 378,682 24,884,845 75,115,155 1,000,000
9 500,000 500,000 1,000,000 25.51% 124,424 375,576 25,509,269 74,490,731 1,000,000
10 500,000 500,000 1,000,000 26.14% 127,546 372,454 26,136,816 73,863,184 1,000,000
…
…
…
125 500,000 500,000 1,000,000 123.84% 613,635 -113,635 123,840,654 -23,840,654 1,000,000
126 500,000 500,000 1,000,000 124.96% 619,203 -119,203 124,959,857 -24,959,857 1,000,000
127 500,000 500,000 1,000,000 126.08% 624,799 -124,799 126,084,656 -26,084,656 1,000,000
128 500,000 500,000 1,000,000 127.22% 630,423 -130,423 127,215,080 -27,215,080 1,000,000

Tabel IV.4.3.2. Skema Pembayaran akad Musyarakah Mutanaqisah12

Kolom-kolom diatas menggambarkan proses arus kas masuk dan keluar bagi bank
penerbit produk pembiayaan syariah, yang akan dijelaskan berikut ini.
1. Bulan: Merupakan jangka waktu urutan bulan sampai dengan bulan yang disepakati.

2. Biaya sewa: Biaya yang dikeluarkan oleh konsumen dengan akad Ijarah yang
dibayarkan kepada pemilik rumah.Pada tabel diatas, biaya sewanya adalah sebesar
Rp.500,000.

3. Pembelian Kepemilikan: Setiap bulannya, konsumen membeli kepemilikan akan rumah

dari bank sesuai dengan kesepakatan. Dalam contoh ini, pembayaran kepemilikan yang
dilakukan oleh konsumen adalah sebesar Rp.500,000 setiap bulan.

4. Total Pembayaran Tiap Bulan: Jumlah uang yang harus dikeluarkan oleh konsumen
untuk membayar sewa dan membeli kepemilikan rumah dari bank. Kolom ini merukan
penjumlahan dari kolom Biaya Sewa dan Kolom Pembelian Kepemilikan. Pada contoh
ini, konsumen harus membayar sebesar Rp.1,000,000 setiap bulannya.

5. Proporsi Konsumen: Komposisi kepemilikan konsumen terhadap total aset dalam bentuk
presentase. Dalam contoh ini, konsumen pada awal transaksi memiliki proporsi
kepemilikan sebesar 20%. Dan proporsi ini akan terus bertambah seiring dengan
pembayaran yang dilakukan setiap bulan, sampai dengan proporsi kepemilikan
konsumen mencapai angka sebesar 100%.

6. Sewa: Kolom ini merupakan pendapat yang diterima oleh konsumen dan bank atas
uang sewa yang dibayarkan setiap bulannya. Namun, besaran yang diterima berubah
setiap bulannya, disesuaikan dengan proporsi kepemilikan yang dimiliki baik oleh bank,
maupun oleh konsumen. Pada contoh bulan ke-1 dari tabel di atas, konsumen
menerima Rp.100,000 sebagai hasil perkalian uang sewa Rp.500,000 dengan proporsi
kepemilikan bulan ke-0 sebesar 20%. Namun, uang sewa ini tidak dibayarkan kepada
konsumen langsung, namun digunakan untuk membeli kepemilikan rumah.
12
Meera, Ahamed Kameel Mydin and Dzuljastri Abdul Razak. Home Financing through the Musharakah
Mutanaqisah Contracts: Some Practical Issues. International Islamic University Malaysia. Kuala Lumpur. 2005.
18 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
 7. Ekuitas: Besaran kepemilikan atas rumah dalam bentuk mata uang yang digunakan
(Rupiah). Ekuitas konsumen semakin bertambah setiap bulan dengan menjumlahkan
ekuitas bulan sebelumnya dengan pembelian kepemilikan, dan uang sewa yang diterima
konsumen. Pada contoh bulan-1, ekuitas konsumen adalah sebesar Rp.20,600,000,
yang merupakan penjumalahan ekuitas konsumen bulan ke-0, Rp.20,000,000 dengan
pembelian kepemilikan sebesar Rp.500,000 dan uang sewa yang diteruma konsumen
Rp.100,000.

8. Arus Kas: Kolom ini merupakan uang masuk yang diterima oleh bank setiap bulannya.
Kolom ini sama dengan Total Pembayaran Setiap Bulan. Diakhir periode bank dapat
menghitung keuntungan yang diperoleh dengan menjumlah keuntungan dan dikurangi
dengan uang yang sudah dikeluarkan untuk membeli rumah pada bulan ke-0.

IV.3.4. Potensi Masalah

Secara umum, akad ini terlihat sangat flexible karena bank dan konsumen sama-sama
memiliki rumah ini. Namun sangatlah tidak mungkin apabila harga sewa memiliki nilai yang
sama sampai 10 tahun. Solusi dapat dilakukan dengan memperbaharui kontrak setiap tahun
setiap tiga tahun, setiap lima tahun, atau pada saat-saat tertentu yang disepakati oleh bank dan
konsumen.13

Potensi masalah dapat terjadi apabila pada saat pembaharuan perjanjian sewa, harga
sewa rumah tersebut meningkat mengikuti harga pasar Dan berdampak kepada tidak
mampunya konsumen untuk bayar sewa kepada bank. Kejadian seperti ini dapat menyulitkan
kedua belah pihak. Permasalahan tersebut dapat diatasi apabila perubahan harga sewa tidak
terlalu jauh, meskipun harga pasar meningkat drastis.

V. PERBANDINGAN SKEMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN SYARIAH

Indonesia, selaku negara yang menerapkan dual-banking system, memliki dua sistem
perbankan, yaitu perbankan konvensional dan perbankan syariah. Demikian juga dengan
produk KPRnya, yang terdiri dari KPR konvensional dan pembiayaan syariah.

Apabila dilihat dari bentuk secara umum, kedua produk tersebut memiliki fitur yang
sama. Yang berbeda hanyalah skema dari produk yang dikeluarkan tersebut. Pada bagian ini,
kita akan melihat perbandingan skema dari produk KPR konvensional dengan skema dari
empat akad syariah yang dapat diterapkan untuk produk KPR Syariah. Berikut adalah tabel
perbandingannya.

13
Rosly, Saiful Azhar. Critical Issues on Islamic Banking and Financial Markets. Dinamas Publishing. Kuala
Lumpur. 2007. hal 143
19 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
 Conventional BBA IMBT Istisna MM
Harga Rumah 100,000,000 100,000,000 100,000,000 100,000,000 100,000,000
Uang Muka (20%) 20,000,000 20,000,000 0 0 20,000,000
Pelunasan (20%) 0 0 20,000,000 0 0
Jangak Waktu (Bulan) 120 120 120 12 120

Pinjaman / Pembiayaan 80,000,000 80,000,000 100,000,000 100,000,000 80,000,000

Tingkat Bunga atau Bagi Hasil 15% 15% 15% 15% 34%
per tahun satu kali satu kali satu kali satu kali

Bunga atau Bagi Hasil 74,881,600 12,000,000 15,000,000 15,000,000 27,400,000

Cicilan per bulan 1,290,680 766,667 958,333 9,583,333 895,000
Total Pembayaran 154,881,600 92,000,000 135,000,000 115,000,000 107,400,000
Tabel V.1. Tabel perbandingan perhitungan skema pembiayaan rumah14

Skema konvensional pada Tabel.V.1, telah mensimulasikan suatu perhitungan

pinjamannya dengan bantuan kalkulator KPR (rumah123.com). Sementara akad MM
menunjukkan hasil skema perhitungan yang telah dicontohkan pada Tabel.IV.4.3.2. Untuk akad
Istisna dan akad BBA, simulasi yang ditunjukkan merupakan simulasi dengan dasar definisi dan
teori yang sudah dijelaskan pada bagian IV.1 dan bagian IV.2. Berikut adalah tabel
perbandingan seluruh skema.

Kategori Konvensional BBA IMBT Istisna MM

Kesesuaian Tidak Terdapat Pro Sesuai Sesuai Sesuai
dengan dan Kontra
Syariah
Tipe Hutang Hutang Sewa Hutang Kepemilikan
Pembiayaan Bersama
Harga Jual Mencerminkan Tetap Mencerminkan Tetap Mencerminkan
nilai pasar nilai pasar nilai pasar
Struktur Fleksibel Tidak Fleksibel Tidak Fleksibel
Pembiayaan Fleksibel Fleksibel
Uang Muka Ada Ada Tidak ada Tidak Ada Ada
Jangka Waktu Jangka Jangka Jangka Jangka Jangka
Panjang Panjang Panjang Pendek Panjang
Perpindahan Diawal Diawal Diakhir Diawal Kemitraan
Kepemilikan
Cicilan per Kecil Kecil Kecil Besar Kecil
bulan
Sifat Cicilan Floating Tetap Berubah Tetap Berubah
per bulannya

14
Olahan Penulis yang diperoleh dari rumah123.com (tanggal akses 29 Maret 2010) dan Meera, Ahamed
Kameel Mydin and Dzuljastri Abdul Razak.
20 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
Jumlah Satu kali Satu kaliDapat Satu kali Dapat
perjanjian diawal diawal dilakukan diawal dilakukan
lebih dari satu lebih dari satu
kali kali
Tabel V.2. Tabel Perbandingan konsep skema pembiayaan rumah15

Dengan melihat perbandingan empat skema akad syariah diatas, dapat dipilih sebuah
skema yang memang dapat dilakukan oleh Lembaga Keuangan Syariah Mikro. Sebagai contoh,
dengan melihat Tabel V.2 pada bagian “Cicilan per Bulan” akad Istisna merupakan suatu akad
dengan cicilan yang relatif besar. Sehingga akan lebih sulit menerapkan skema Istisna di
lembaga keuangan mikro syariah.

VI. REKOMENDASI DAN KESIMPULAN

Dalam beberapa skema akad untuk produk pembiayaan rumah Syariah ini, terdapat
empat pilihan skema yang dapat dijadikan pilihan untuk mengembangkan inovasi produk
perbankan syariah di Indonesia. Mengingat kebutuhan masyarakat semakin tinggi terhadap
sebuah produk, maka produk yang kompetitif dari sisi harga, dan banyaknya keuntungan yang
dapat diperoleh konsumen, menjadi suatu hal yang dibutuhkan untuk produk pembiayaan
rumah syariah ini.

Empat skema pembiayaan ini (BBA,IMBT, Istisna, dan MM) memiliki beberapa
keunggulan dan kelemahan masing-masing. Dimana perbedaan ini dapat disesuaikan dengan
karakteristik pasar dan kesiapan lembaga penerbit produk pembiayaan rumah syariah dalam
mengatasi resiko yang mungkin terjadi.

secara konsep, keempat akad tersebut masih dapat digali lebih dalam. Terutama yang
berkaitan dengan aspek hukum dan aspek keuangan yang berujung kepada manajemen resiko.
Dari sisi aspek hukum, perlu dipertegas antara hak dan kewajiban antara bank dengan
konsumen. Potensi “dispute” ketika pembiayaan ini sudah berjalan, perlu diantisipasi didalam
perjanjian-perjanjian yang terdapat didalam skema yang disepakati.

Dari sisi resiko, aspek keuangan intenal lembaga keuangan penerbit dan analisa pasar
menjadi hal yang saling berkaitan. Dimana kemungkinan gagal bayar oleh konsumen menjadi
salah satu potensi resiko yang dapat terjadi. Sehingga, analisa resiko setiap skema beserta
manajemen resikonya sangatlah penting untuk digali lebih dalam lagi.

Kemudian yang terakhir adalah, analisa pasar perlu dilakukan oleh lembaga penerbit
pembiayaan syariah sebelum menentukan skema yang tepat. Hal ini bertujuan untuk
memaksimalkan lembaga keuangan syariah dalam memasarkan produk pembiayaan syariah
yang sesuai dengan karakteristik pasar.

15
Olahan Penulis dengan membandingan Tabel V.1 dan teori pada bagian skema pembiayaan syariah
21 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara
VII. DAFTAR PUSTAKA

http://www.rumah123.com/ (Tanggal akses 29 Maret 2010)

Haris, Helmi. Pembiayaan Kepemilikan Rumah: Sebuah Inovasi Pembiayaan Perbankan
Syariah. Jurnal Ekonomi Islam Lariba. Vol 1, No 1, Juli, 2007.
Karim, Adiwarman. Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan. Rajagrafindo Persada. Edisi
Ketiga. 2006.
Meera, Ahamed Kameel Mydin and Dzuljastri Abdul Razak. Home Financing through the
Musharakah Mutanaqisah Contracts: Some Practical Issues. International Islamic
University Malaysia. Kuala Lumpur. 2005.
Musyaiqih, Syaikh Kholid bin Ali. Al Ijarah al Muntahia bit Tamlik. Zaid bid Tsabit Center.
Terjemahan Eko Mas Muri. 2009. Direktori-islam.com (tanggal akses 28 Maret 2010)
Nor, Noreeta Mohd. Musharakah Mutanaqisah as an Islamic Financing Alternative to BBA. MIF
Monthly Magazine. September 2008 Edition. Malaysia. 2008.
Rosly, Saiful Azhar. Critical Issues on Islamic Banking and Financial Markets. Dinamas
Publishing. Kuala Lumpur. 2007.

22 Skema Pembiayaan Perumahan Syariah – Rhesa Yogaswara