Anda di halaman 1dari 21

BAB II

KAJIAN TEORITIS
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SKALA BESAR

2.1 Definisi Rumah


Menurut Pliddington yang dikutip Morris dan Winter dalam Hutapea (2001),
memandang peran dan fungsi rumah dari sisi kebutuhan dasar manusia, terdapat
tiga macam kebutuhan dasar manusia yang bersifat universal dan harus dapat
dipenuhi agar manusia dapat melangsungkan hidupnya, yaitu:
1. Kebutuhan utama atau primer, kebutuhan tersebut bersumber pada aspek
biologis tubuh manusia, seperti kebutuhan akan: (a) makan/ minum/ air, (b)
istirahat,(c) buang air besar/kecil,(d) perlindungan terhadap iklim/cuaca/suhu,
(e) pelepasan dorongan seksual dan reproduksi, (f) kesehatan yang baik.
2. Kebutuhan sosial atau sekunder, kebutuhan tersebut terwujud sebagai hasil
akibat dari usaha-usaha untuk dapat memenuhi kebutuhan primer, yaitu (a)
berkomunikasi dengan sesama, (b) melakukan kegiatan bersama dengan
orang lain, (c) keteraturan sosial dan kontrol sosial, (d) kepuasan akan benda
material dan kekayaan, (e) sistem pendidikan.
3. Kebutuhan integratif, kebutuhan tersebut terpancar dari hakekat manusia
sebagai makhluk pemikir dan bermoral, seperti kebutuhan-kebutuhan akan:
(a) adanya perasaan benar/ salah, adil/ tidak adil, (b) mengungkapkan
perasaan-perasaan kolektif, (c) perasaan keyakinan dari keberadaannya, (d)
ekspresi estetika dan keindahan, (e) rekreasi dan hiburan.
Kebutuhan di atas harus dapat terpenuhi melalui berbagai kegiatan yang
dilakukan manusia. Setiap kegiatan pemenuhan kebutuhan membutuhkan ruang
menurut Suparlan dalam Hutapea (2001), ruang diklasifikasikan dan diseleksi
untuk terlaksananya kegiatan-kegiatan. kebutuhan manusia pada dasarnya dapat
dikelompokkan berdasarkan jenisnya, yaitu kebutuhan fisik dan non fisik. Untuk
memenuhi kebutuhan-kebutuhan tersebut, manusia membutuhkan ruang dalam
hal ini adalah rumah.
Rumah, sebagai suatu lingkungan binaan, mempunyai bermacam-macam
kegunaan seperti: melindungi manusia (dan aktivitas serta segala miliknya) dari
musuh (alam, manusia, hewan, dan kekuatan adi kodrati), menyediakan tempat,
menciptakan suatu kawasan aman, sampai untuk menekankan identitas sosial
dan menunjukkan status Rapoport dalam Uguy. (1996: 34)

7
Boedhisantoso dalam Hutapea (2001) dalam menyikapi peran dan fungsi
rumah, sebagai berikut:
a) Sebagai tempat berlindung, perumahan sebagai penjamin rasa aman
penghuninya dari ancaman fisik maupun spriritual. Rumah bukan sekedar
merupakan tempat berteduh dan beristirahat di malam hari, melainkan untuk
memenuhi kebutuhan akan tempat dimana seseorang bisa memenuhi
kewajiban melindungi diri dan keluarga yang menjadi tanggungannya dengan
memperhatikan struktur bangunan serta jarak penyangga dengan tetangga.
b) Sebagai sumber pencaharian, perumahan dapat menjamin kemudahan
penghuninya melakukan kegiatan mencari nafkah sehari-hari baik di tempat
kerja yang terjangkau secara fisik maupun kemampuan biaya.
c) Sebagai wahana pengembangan keturunan, lingkungan perumahan sebagai
pemenuhan kebutuhan penduduk akan tempat membesarkan dan mendidik
anak-anak.
d) Sebagai sarana aktualisasi diri, perumahan penting artinya bagi penduduk
dalam mengembangkan kepribadian dan kreativitas masing-masing.
e) Sebagai sarana integrasi sosial, perumahan membuka peluang bagi
terselenggaranya interaksi sosial dan komunikasi antar penduduk tanpa
hambatan.
Memperhatikan berbagai pandangan tersebut di atas, terlihat sangat
pentingnya arti dari peran dan fungsi rumah dalam menunjang kehidupan
manusia untuk memenuhi kebutuhan dari kehidupan sosial. Dari gambaran
tersebut, peran dan fungsi rumah meliputi:
1. Rumah dapat memberikan pengaruh pada perbaikan tingkah laku manusia,
kesehatan, kebiasaan hidup, dan kesejahteraan manusia. Asumsi tersebut
dapat mendorong kehidupan ekonomi masyarakat atau penghuninya.
2. Rumah akan berpengaruh pada pembinaan watak dan kepribadian serta
merupakan faktor penting terhadap produktivitas dan kreativitas penghuninya
3. Rumah sebagai wadah fisik bagi perkembangan sosial dan ekonomi
penghuninya.
Dari berbagai peran dan fungsi rumah sebagaimana pandangan tersebut di atas,
maka selayaknya setiap individu memiliki rumah yang sehat dan layak.
UNHCS (United Nation Centre for Human Settlements) pada tahun 1989
menekankan pentingnya rumah sehat bagikeluarga. Ditegaskan bahwa paling

8
sedikit ada tiga fungsi rumah, yaitu: tempat berlindung, tempat pembinaan
keluarga, dan tempat kegiatan keluarga. Untuk mencapai rumah yang sehat
perlu diperhatikan sebelas pernyataan, yaitu: (1) proteksi terhadap penyakit
menular, (2) proteksi terhadap kecelakaan dan gangguan pencemaran pada
peralatan rumah tangga, polusi udara, zat kimiawi, dan bangunan untuk tempat
kerja, (3) promosi kesehatan mental, (4) penciptaan kesehatan lingkungan
perumahan dan permukiman, (5) promosi kebersihan rumah dan lingkungan
yang mendorong penghuni untuk selalu menjaga kesehatan keluarga, (6)
penciptaan keamanan lingkungan dan upaya peniadaan gangguan terhadap ibu,
wanita, pemuda, dan anak, (7) penciptaan kesehatan sejalan dengan kebijakan
pemerintah dan swasta, (8) penciptaan kesehatan yang dikaitkan dengan daya
dukung tanah, ruang terbuka hijau, dan lingkungan, (9) rumah sebagai wadah
proses sosial-ekonomi, (10) rumah sebagai tempat pendidikan kesehatan umum,
dan (11) tumbuhnya partisipasi masyarakat dalam proses (Uguy, 1996: 35).
Selanjutnya Dinas Perumahan menyatakan empat faktor rumah sehat yaitu:
fisiologis, psikologis, terhindar dari penyakit menular dan kecelakaan, serta
aspek administrasi. Aspek fisiologis meliputi unsur-unsur ventilasi, penerangan,
kondisi rumah, kelengkapan bangunan, dan perencanaan ruang. Aspek
psikologis berkaitan dengan kondisi penghuni dan lingkungan sekitarnya,
menyangkut hubungan intern keluarga dengan keluarga lain serta kelestarian
lingkungan. Aspek perlindungan terhadap penyakit dan kecelakaan berhubungan
erat dengan kesehatan lingkungan. Sedangkan aspek administrasi meliputi
kesesuaian dengan penataan ruang, izin mendirikan bangunan, dan sebagainya.
Kedua pendapat di atas yang menyiratkan tentang syarat sebuah rumah,
selanjutnya dapat digeneralisasikan sesuai dengan pendapat dari Gold dalam
Hutapea (2001), yaitu:
1. Memenuhi persyaratan kesehatan dan keamanan, yaitu terhindar dari
ancaman bahaya lingkungan alam dan kriminalitas, serta memperoleh sinar
matahari, udara, dan air bersih.
2. Memenuhi persyaratan bagi kebutuhan hidup, yaitu cukup ruang bagi
berbagai kegiatan, terhindar dari kebisingan.
3. Memenuhi kebutuhan akan pencapaian, sehingga fasilitas pelayanan sosial
dapat dicapai dengan mudah, serta memberikan kemudahan untuk
mendapatkan petunjuk yang jelas mencapai tempat yang diinginkan.

9
4. Memenuhi kebutuhan akan identitas, dimana rumah berada di lingkungan
yang dikenal dan penghuninya mempunyai rasa tanggung jawab untuk
memelihara lingkungannya, walaupun rumah yang dihuni bukan miliknya,
sehingga mendorong terciptanya hubungan sosial yang bersifat kekeluargaan
5. Memenuhi kebutuhan estetis dan simbolis yang dapat diperoleh di lingkungan
yang teratur dan menarik, dengan strukur sederhana, bersih dan terpelihara.
6. Memenuhi kebutuhan komunitas, dimana terdapat keadilan, keragaman cara
hidup dan cita rasa, ekonomis dalam pemeliharaannya serta membantu
konservasi sumberdaya alam.

2.2 Pengembangan Perumahan dan Permukiman


Perumahan merupakan suatu kesatuan yang kompleks karena melibatkan
berbagai unsur-unsur kebudayaan yang diwujudkan dalam berbagai kegiatan,
seperti kegiatan biologis, sosial, ekonomi, politik, agama, dan sebagainya
(Suparlan, 1984: 32 dalam Hutapea, 2001).
Perumahan juga dapat dipandang sebagi suatu wadah tersendiri tempat
para warganya menemukan identitas mereka, merasa aman, merasa sebagai
makhluk sosial, dan tempat ia menyalurkan naluri untuk berkembang biak
menyambung keturunannya (Suparlan, 1967: 17 dalam Hutapea, 2001).
Dari definisi tentang perumahan tersebut, maka dapat diidentifikasi pula
beberapa persyaratan yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan
perumahan dan permukiman, yaitu: (Justin, dkk dalam Hutapea, 2001: 22)
1. Segi Lokasi, meliputi: (a) berada di kawasan permukiman yang sesuai
dengan tata ruang kota yang ditentukan, sehingga memperoleh jaminan
keamanan dari peraturan zoning yang berlaku; (b) dekat dengan tempat
kerja, peribadatan, sekolah, dan pusat perbelanjaan; (c) dekat dengan
transportasi yang murah dengan frekuensi yang banyak; (d) jauh dari jalan
kereta api, lapangan terbang, terminal dan industri; (e) terbebas dari polusi
suara, debu, udara, dan lalu lintas berat; (f) untuk rumah bertingkat penting
diperhatikan tersedianya udara, sinar matahari, dan pemandangan.
2. Tipe atau ukuran dan penampilan sebuah rumah tergantung pada besar serta
umur para anggota keluarga. Meskipun demikian, pada kenyataannya
pemilihan tipe, ukuran dan penampilan dibatasi oleh tersedianya dana atau
biaya, kebutuhan dan minat masing-masing keluarga dan anggota keluarga.

10
3. Kenyamanan dan kesehatan rumah, meliputi: (a) pengaturan ruang yang
harus menjamin terjadinya privasi dan territorialitas; (b) kecukupan akan
ruang, cahaya, ventilasi untuk sirkulasi udara dan air bersih.
Idealnya pembangunan perumahan dapat membantu memecahkan salah
satu permasalahan kota, bukannya malah menambah beban/ masalah kota yang
bersangkutan. Dari pandangan itu, maka selalu diharapkan dalam pembangunan
suatu kawasan perumahan baru terutama yang berada di daerah pinggiran kota
dikembangkan dalam bentuk atau berfungsi sebagai sebuah kota baru.
Berdasarkan beberapa teoritisi kota baru F,J Osborn dan Whittick; Gideon
Golany: H.S. Perloff dan N.C. sanberg; E.Y. Galanty; Phillips dan Yeh
dikemukakan batasan kota baru atau new town sebagai (Sujarto, 1993: 3):
1. Kota yang direncanakan, dibangun, dan dikembangkan pada saat satu atau
beberapa kota lainnya telah tumbuh dan berkembang.
2. Kota yang direncanakan, dibangun, dan dikembangkan di suatu wilayah
dimana belum terdapat konsentrasi penduduk
3. Suatu kota yang dibangun di atas lahan kosong yang luasnya mampu
menyediakan unsur-unsur perkotaan yang lengkap mencakup perumahan,
berbagai sarana pelayanan, utilitas umum dan kegiatan kerja
4. Kota yang direncanakan dan dibangun dalam rangka meningkatkan
kemampuan dan fungsi permukiman atau kota kecil yang telah ada di sekitar
kota induk untuk membantu mengembangkan wilayah sekitar kota dan
mengurangi beban kota induk
Kota yang mampu berfungsi sebagai kota yang mandiri dalam arti dapat
memenuhi kebutuhan pelayanan serta kegiatan usahanya sendiri atau
permukiman berskala besar yang dalam beberapa hal secara fungsional masih
punya ketergantungan dengan kota induknya sebagai kota satelit.
Secara tipologis (E.Y. Galanty, 1980) Kota Baru dapat dibagi dalam dua
jenis yaitu kota baru mandiri (self sustained new town) dan kota baru penunjang
(dependent new town atau supporting new town). Kota baru mandiri merupakan
kota baru yang direncanakan tumbuh dan berkembang secara mandiri. Kota baru
mandiri menyediakan berbagai kegiatan usaha dan pemenuhan kebutuhannya
sendiri seperti lapangan kerja, prasarana dan sarana pelayanan kebutuhannya
sendiri serta fungsi kotanya yang spesifik sehingga secara sosial dan ekonomis
dapat hidup dan berkembang dengan kekuatan sendiri. Termasuk dalam kota

11
baru mandiri adalah kota baru di wilayah frontir, ibukota suatu provinsi, kota baru
perusahaan (company town).
Kota baru penunjang adalah kota baru yang dikembangkan dalam
kaitannya dengan perkembangan suatu kota besar sebagai kota induknya. Kota
baru penunjang direncanakan dan dibangun pada lahan baru di suatu bagian
wilayah yang masih mempunyai ketergantungan fungsional erat dengan kota
induk tersebut. Kota baru penunjang dapat berkembang dari suatu permukiman
berskala besar yang berkembang di wilayah metropolitan dari suatu kota induk.
Kota baru penunjang disebut juga sebagai kota baru satelit. Yang termasuk
dalam jenis kota baru penunjang ini adalah kota baru dalam kota atau new town
in town (Perloff, 1980); kota baru satelit di pinggiran kota yang berbatasan
langsung dengan kota induk; kota satelit yang berada di wilayah pengaruh suatu
kota besar. Kota baru penunjang pada umumnya masih mempunyai
ketergantungan fungsional kepada kota induknya dalam hal tempat bekerja,
sarana failitas sosial dan fasilitas umum atau bahkan beberapa kota penunjang
mempunyai kaitan jaringan utilitas umum dengan kota induknya (Sujarto,
1993:4).
Menurut Gallion dan Eisner (1994: 48) dalam Hutapea (2001: 18) di
lingkungan permukiman terdapat 3 (tiga) sarana dan prasarana untuk
mendukung peri kehidupan dan penghidupan penghuninya, yaitu:
1. Sarana dasar, di dalamnya tercakup: (a) jeringan jalan untuk mobilitas
manusia dan angkutan barang, mencegah perambatan kebakaran serta
untuk menciptakan ruang dan bangunan yang teratur; (b) jaringan saluran
pembuangan air limbah dan tempat pembuangan sampah untuk kesehatan;
(c) jeringan saluran air hujan atau drainase dan pencegah banjir setempat.
2. Fasilitas penunjang, meliputi: (a) aspek ekonomi, antara lain berupa
bangunan perniagaan atau perbelanjaan yang tidak mencemari lingkungan;
(b) aspek social berupa bangunan pelayanan umum dan pemerintahan,
pendidikan dankesehatan, peribadatan, rekreasi dan olah raga, pemakaman
dan pertamanan.
3. Utilitas umum, antara lain jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon,
jaringan gas, jaringan transportasi, dan pemadam kebakaran.
Mangunwijaya dalam Uguy (1996: 34) menambahkan bahwa dalam
membangun rumah sebagai bagian dari pembangunan perumahan/ permukiman

12
harus selalu memperhatikan dua hal, yaitu: guna dan citra. Guna menunjuk pada
keuntungan/ pemanfaatan dan pelayanan yang diperoleh baik secara material
maupun adanya daya yang menyebabkan tingkat hidup lebih baik.
Pembangunan suatu kawasan perumahan baru harus dilakukan dengan
mempertimbangkan beberapa hal, yaitu (Sastra M, dan Marlina, 2006: 58):
1. Penyediaan infrastruktur, seperti jeringan jalan, saluran sanitasi dan
drainase, jeringan air bersih, dan jaringan listrik
2. Penyediaan fasilitas pendukung, seperti fasilitas kesehatan, pendidikan,
social kemasyarakatan, serta fasilitas umum lainnya
3. Ketersediaan ruang terbuka sebagai fasilitas pendukung bagi kegiatan
informal penghuninya, serta sebagai strategi mempertahankan ketersediaan
air bersih dalam jangka panjang.
Pengembangan suatu lingkungan perumahan umumnya diukur dengan
ketersediaan sarana dan prasarana lingkungan untuk memberikan kemudahan
dan memenuhi kebutuhan penghuninya. Berikut ini prasarana dasar yang harus
tersedia di lingkungan perumahan dan permukiman, yaitu (Sastra M, dan
Marlina, 2006:145-146):
1. Jalan, berfungsi sebagai alat penghubung antar lingkungan dalam kawasan,
maupun dengan lingkungan di luar kawasan.
2. Air minum, sumber air bersih ini dapat disediakan per unit ataupun secara
sentral untuk seluruh area permukiman
3. Air limbah, dimana sebagian besar merupakan air limbah rumah tangga bisa
dikelola dengang penyediaan septic tank dan sumur resapan
4. Pembuangan air hujan, dapat disediakan sumur resapan di area-area terbuka
di dalam kawasan perumahan ataupun berupa selokan (drainase)
5. Pembuangan sampah, sebaiknya disediakan pada setiap unit hunian, yang
nantinya diangkut ke TPS dengan gerobak atau mobil sampah dan dikirim ke
TPA dengan menggunakan dumb truck.
6. Jaringan listrik, pasokan listrik harus diperhitungkan dengan standar minimal
450 VA per keluarga ataupun 90 VA per individu.
Kelengkapan fasilitas dalam suatu lingkungan perumahan/ permukiman
biasa menggunakan standar kebutuhan fasilitas yang berlaku, seperti di bawah:

13
Tabel 2.1
Standar Kebutuhan Fasiitas Perkotaan

Minimum
No. Jenis Fasilitas Penduduk Besaran Luas
(Jiwa)
1. Pendidikan:
2
a. TK 1.000 1.200 m
2
b. SD 1.600 3.600 m
2
c. SMP 4.800 2.700 m
2
d. SMA 4.800 2.700 m
2. Kesehatan:
2
a. Balai Pengobatan (BP) 3.000 300 m
2
b. BKIA Dan Rumah Bersalin 10.000 1.600 m
2
c. Puskesmas 30.000 1.200 m
2
d. Puskesmas dan BP 120.000 2.400 m
2
e. Rumah Sakit 240.000 86.400 m
2
f. Apotek 10.000 350 m
3. Perdagangan:
2
a. Warung 250 100 m
2
b. Toko 2.500 1.200 m
2
c. Pasar Lingkungan 30.000 13.500 m
2
d. Pasar Wilayah 120.000 36.000 m
4. Peribadatan:
2
a. Langgar 2.500 300 m
2
b. Masjid Lingkungan 30.000 1.750 m
2
c. Masjid Wilayah 120.000 4.000 m
5. Taman dan Lapangan Olahraga
2
a. Taman Bermain 250 250 m
2
b. Taman Warga 2.500 1.250 m
2
c. Taman Lingkungan& Lap. OR 30.000 9.000 m
2
d. Taman Kota dan Lap OR 120.000 24.000 m
2
e. Jalur Hijau 15 m / jw
6. Pelayanan Umum:
2
a. Pos Hansip, Balai Pertemuan 2.500 2.000 m
2
b. Pos Polisi 30.000 200 m
2
c. Kantor Polisi 120.000 300 m
2
d. Kantor Pos Pembantu 30.000 100 m
2
e. Kantor Pos Cabang 120.000 500 m
2
f. Kantor Telepon 120.000 300 m
2
g. Pos Pemadam Kebakaran 120.000 500 m
2
h. Aula 30.000 1.000 m
2
i. Gedung Serba Guna (GSG) 120.000 3.000 m
2
j. Bioskop 30.000 2.000 m
2
Parkir Umum 120.000 5.000 m
Sumber: Departemen Pekerjaan Umum, dalam Hutapea, 2001

2.3 Definisi Masyarakat Berpenghasilan Rendah


Dari beberapa literatur maupun penelitian, terdapat perbedaan tentang
definisi masyarakat berpendapatan rendah antara lain sebagai berikut :

14
a. Menurut Asian Development Bank (ADB), masyarakat berpenghasilan rendah
adalah masyarakat yang secara politik tidak mempunyai akses ke proses
pengambilan keputusan yang menyangkut hidup mereka, secara sosial
mereka tersingkir dari institusi utama masyarakat yang ada, secara ekonomi
terlihat dari rendahnya kualitas sumberdaya manusia termasuk pendidikan,
dan keterampilan yang berdampak pada penghasilan, dilihat dari budaya dan
tata nilai mereka terperangkap pada rendahnya etos kerja, pola pikir pendek
dan fatalisme dan aset lingkungan seperti air bersih dan penerangan rendah.
b. Kelompok masyarakat berpenghasilan rendah adalah kelompok masyarakat
yang dari penghasilannya tidak dapat mencukupi kebutuhan primer, termasuk
dalam kelompok ini adalah kelompok masyarakat miskin, yaitu
• Golongan fakir, yang tidak punya penghasilan tetap dantidak mampu
penuhi kebutuhan pokok hidupnya
• Golongan miskin produktif, yang punya penghasilan tetap, tetapi belum
mampu memenuhi kebutuhan pokok hidupnya.
c. Menurut BPS tahun 2001, kemiskinan adalah, sebagai berikut:
• Kondisi bangunan rumah dan lingkungan yang tidak layak huni, di
antaranya adalah bahan bangunan terbuat daru kayu atau bambu
• Tingkat pendapatan rendah dan jenis pekerjaan tidak tetap atau tidak
layak karena tingkat pendidikan danketerampilan rendah
• Sumber air minum tidak layak
• Status kepemilikan tanah dan rumah tanpa IMB dan luas lantai rumah
yang tidak layak
d. Menurut penelitian BKKBN 2001, kriteria kemiskinan penduduk perkotaan
dinilai dengan indikator ekonomi, yaitu pangan, sandang, dan papan, yang
terbagi menjadi dua, yaitu:
• Pra KS (Keluarga Sejahtera) dengan ciri-ciri bahan bangunan rumah dari
kayu atau bambu, pada umumnya makan 2 (dua) kali sehari, tidak
memiliki pakaian yang berbeda untuk di rumah, bekerja, sekolah, serta
bagian lantai rumah yang terluas dari tanah.
• KS-1 (Keluarga Sejahtera-1), dengan ciri-ciri semingggu sekali makan
daging/ telur, setahun terakhir memperoleh minimal satu stel pakaian
baru, dan luas lantai rumah paling kurang 0,8-2 m untuk tiap penghuni

15
e. Menurut Cipta Karya pada Pelita IV, yang dimaksud dengan masyarakat
berpendapatan rendah adalah kelompok masyarakat yang penghasilannya
antara 20% – 70% terbawah dari seluruh penduduk tanpa menyebutkan
besaran pendapatannya.
f. Menurut Dr. Sahat Tobing (1992) dari Lembaga Manajemen FE UI, struktur
pasar perumahan adalah sebagai berikut : 3% adalah masyarakat
berpenghasilan tinggi, 17% adalah masyarakat berpenghasilan rendah
menengah, dan 80% adalah berpenghasilan rendah, tanpa menyebutkan
angka yang pasti tentang batas maksimal pendapatan masyarakat
berpendapatan rendah. Dr. Tobing dalam hal ini tidak menjelaskan secara
konkrit batas maksimal pendapatan keluarga perbulan untuk golongan MBR.
g. Menurut data Perumnas, sampai dengan akhir tahun 1992, rumah yang
termurah adalah tipe RI – T.15 dengan harga Rp 4.560.00,00 yang
diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan Rp 151.000,00/ bulan.
h. Menurut Biro Statistik Bappenas, yang disebut masyarakat berpendapatan
rendah di perkotaan adalah yang pengeluarannya Rp 30.206 per bulan per
orang. Dengan asumsi bahwa bagi kelompok ini antara pendapatan dan
pengeluaran dapat dikatakan sama dan jumlah orang dalam satu keluarga
adalah 5, maka pendapatan maksimal MBR adalah sebesar 5 X Rp
30.206,00 atau sekitar Rp 151.030,00 per bulan.
i. Menurut Menpera pada tahun kedua Repelita V (Komarudin, 1997),
penetapan tipe rumah dan batas penghasilan untuk pemberian KPR bagi
masyarakat berpendapatan rendah ditetapkan sebagai berikut : rumah yang
lebih kecil atau sama dengan T21 dibatasi kepada golongan MBR yang
berpenghasilan Rp 450.000,00, sedangkan rumah di atas T21 sampai
dengan T70 diperuntukan bagi golongan MBR yang berpenghasilan
maksimum Rp 900.000,00 per bulan.
j. Menurut Dinas Kimpraswil (2003) ditinjau dari segmentasi pendapatan
masyarakat, maka masyarakat berpenghasilan rendah dapat dibagi menjadi
4 (empat), yaitu:
• Rumah tangga berpenghasilan rendah (low income) adalah rumah tangga
yang memiliki pendapatan sebesar Rp. 850.000 – Rp. 1,3 juta per bulan
• Rumah tangga rawan miskin (vulnerable poor) adalah rumah tangga yang
memiliki pendapatan sebesar Rp.500.000 – Rp. 850.000 per bulan

16
• Rumah tangga miskin (The poor) adalah rumah tangga yang memiliki
pendapatan sebesar Rp. 350.000 – Rp. 500.000 per bulan
• Rumah tangga di bawah miskin (The poorest) adalah kelompok dengan
pendapatan informal atau tidak tetap, dengan rata-rata pendapatan ≤ Rp.
350.000 per bulan
k. Berdasarkan Permenpera No. 01/PERMEN/M/2005, tentang Pengadaan
Perumahan dan permukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan
melalui KPR, KPRS bersubsidi, kelompok masyarakat berpenghasilan rendah
dibagi dalam 3 (tiga) kelompok, yaitu kelompok I adalah kelompok yang
berpenghasilan antara Rp. 300.000- Rp. 500.000 per bulan; kelompok II
adalah kelompok yang berpenghasilan antara Rp. 500.000-Rp 900.000 per
bulan, dan kelompok III adalah kelompok yang berpenghasilan antara Rp.
900.000-Rp. 1.500.000 per bulan.
Jadi untuk kondisi saat ini definisi kelompok masyarakat berpenghasilan
rendah adalah berdasar pada peraturan Kementerian Negara Perumahan Rakyat
yaitu semua masyarakat dengan tingkat penghasilan ≤ Rp. 1.500.000 per bulan.

2.4 Persyaratan Teknis Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah


Perumahan dan permukiman sederhana dibangun dengan tujuan untuk
menyediakan perumahan yang murah dan terjangkau bagi susunan masyarakat
yang berpenghasilan rendah Frick. Sedangkan bentuk dan konstruksi bangunan
dari rumah-rumah sederhana tersebut seharusnya mengadopsi dari bangunan
tradisional setempat dan bahan bangunannya seharusnya juga mudah diperoleh
di daerah setempat (2005: 85-86).
Pembuatan prioritas tentang rumah sangat ditentukan oleh kondisi
perekonomian keluarga. Pada keluarga dengan tingkat pendapatan sangat
rendah cenderung meletakkan prioritas utama pada lokasi rumah yang
berdekatan dengan tempat yang dapat memberikan kesempatan kerja.
Kesempatan kerja menjadi penting artinya bagi mereka karena merupakan salah
satu andalan bagi mereka untuk bisa mempertahankan hidup di kota besar
seperti Kota Jakarta. Prioritas selanjutnya yang dibuat kelompok ini adalah status
pemilikan rumah dan lahan, kemudian yang terakhir adalah bentuk maupun
kualitas rumah hunian. Bentuk permukiman pada kelompok ini kebanyakan
berupa perkampungan, permukiman kumuh maupun permukiman liar dengan

17
bercirikan pada tingkat kepadatan yang tinggi, terbatasnya ketersediaan
prasarana, fasilitas, dan utilitas lingkungan, serta berada di pusat-pusat
pengembangan aktivitas-aktivitas kota. Bagi kelompok ini, arti penting dari
sebuah rumah adalah hanya sebagai tempat berlindung dan istirahat dalam
upaya mempertahankan kehidupannya.
Fakta tersebut ternyata sinkron dengan teori yang dirumuskan oleh
Turner yang dikutip oleh Panudju, 1999:12 dalam Mahyudin, 2005 tentang
penyusunan kriteria perumahan yang dibutuhkan oleh masyarakat miskin
(berpenghasilan rendah) yaitu :
1. Lokasi tidak terlalu jauh dari tempat-tempat yang dapat memberikan
pekerjaan bagi buruh-buruh kasar atau tenaga tidak terampil.
2. Status kepemilikan lahan dan rumah jelas sehingga tidak ada rasa ketakutan
penghuni untuk digusur.
3. Bentuk dan kualitas bangunan tidak perlu terlalu baik, tetapi cukup
menemukan fungsi dasar yang diperlukan penghuninya
4. Harga atau biaya pembangunan rumah harus sesuai dengan tingkat
pendapatan mereka.
Frick, 2005 menuangkan aturan logis penggunaan tanah untuk rumah
sederhana sebagai batasan karakteristik llingkungan fisik perumahan sederhana,
dimana penggunaan tanah per orang harus sekecil mungkin. Penggunaan tanah
per orang untuk perumahan tergantung pada bentuk gedung yang dipilih.
Gambar 2.1
Penggunaan Tanah per Orang untuk Rumah Sederhana

Sumber: Frick, 2005: 96

18
Organisasi ruang-ruang untuk rumah sederhana dapat dibagi menjadi tiga
bagian, yaitu (Frick, 2005: 109):
1. Bagian untuk beristirahat (kamar-kamar tidur)
2. Bagian untuk bersama, bersama antara keluarga dan dengan tamu berupa
kamar tamu/ duduk/ makan yang dapat saja dijadikan satu kamar saja
3. Bagian ekonomi, tergantung pada luasnya rumah yang direncanakan, dimana
cukup terdiri dari dapur dan ruang jemur.

2.5 Pembangunan Rumah Susun Skala Besar


2.5.1. Definisi Pembangunan Perumahan Skala Besar
Definisi pembangunan skala besar bila ditinjau dari luasan lahan yang
digunakan untuk pembangunan dapat mengadopsi dari standar-standar yang
digunakan oleh pemerintah pembuat kebijakan aturan maupun pelaksana
pembangunan perumahan dan pihak swasta pengembang perumahan. Menurut
Dinas Tata Kota DKI Jakarta adalah pembangunan permukiman dan non-
permukiman dengan menggunakan minimal luas lahan 5.000 m2 baik yang
dilakukan pemerintah, swasta, maupun masyarakat.
Dalam pandangan para pengembang perumahan, pembangunan
perumahan dapat dikategorikan sebagai perumahan skala besar (dalam
Simanungkalit, 2004) adalah jika bisa diarahkan menjadi sebuah kota baru yang
mandiri dimana harus memiliki luas lahan perencanaan minimal 200 Ha untuk
perumahan horisontal atau minimal setara dengan 2,4 Ha untuk rumah susun
(dengan asumsi perhitungan rata-rata ketinggian rumah susun adalah 5 lantai,
KDB yang berlaku untuk kawasan perumahan adalah 60%, dan standar rumah
sederhana adalah 1/10 berdasar pada standar ideal 1:3:6). Ditambahkan lagi
dalam versi pengembang perumahan bila ditinjau dari segi pembangunan maka
proyek skala besar ini bisa mempunyai nilai outstanding kredit antara 20 Milyar
sampai dengan 5 Trilyun rupiah, dan jangka waktu pembiayaan pembangunan
adalah jangka panjang yang dapat menghabiskan waktu pelaksanaan
pembangunan ± 5 tahun.
Permukiman skala besar ideal, dengan ciri mampu memenuhi kebutuhan
penduduknya, dapat diwujudkan jika telah menerapkan lima acuan dasar dalam
pengembangan lingkungan perumahan, yaitu:

19
1. Wisma : Pembentukan populasi
2. Marga : Penyediaan infrastruktur (transportasi, telekomunikasi,
listrik, dll.)
3. Suka : Penyediaan fasilitas untuk kehidupan perkotaan yang
berkualitas
4. Karya : Penyediaan lapangan kerja
5. Penyempurna : Sarana penunjang kesadaran lingkungan dan sosial

Gambar 2.2
Realisasi Fisik Kawasan Permukiman Skala Besar
WISMA Pembentukan
populasi

MARGA

Jaringan Infrastruktur
• Listrik
• Air bersih
• Drainase
• Transportasi

KARYA PENYEMPURNA SUKA

Kepedulian social dan lingkungan Penyediaan fasilitas


Lapangan kerja • Sanitasi • Pendidikan
• Lantai dasar • Peraturan/ organisasi • Kesehatan
• Ruang terbuka • Perawatan • Peribadatan
• Los lantai hunian • Zoning • Perdagangan/niaga
• Olah raga dan hiburan

Sumber: Diadopsi dari BSD City dalam Soegijoko, et.al, 2005

2.5.2. Landasan Normatif Pembangunan Rumah Susun


Rumah susun, dalam Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun, diartikan sebagai bangunan bertingkat yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horisontal dan vertikal, terdiri atas satuan (unit) dengan
batasan yang jelas, baik ukuran maupun luasnya. Bagian tersebut dapat dihuni
atau dimilki secara terpisah. Selain satuan-satuan yang digunakan secara
terpisah, terdapat pula bagian-bagian bersama dari bagian tersebut, benda dan
tanah bersama dari rumah susun.

20
Lebih lanjut dijelaskan dalam Pasal 3 Undang-undang Nomor 16 Tahun
1985, bahwa tujuan dari pembangunan rumah susun adalah untuk: (1)
memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan
masyarakat yang berpenghasilan rendah yang menjamin kepastian hukum dalam
pemanfaatannya; (2) meningkatkan daya guna dan hasil guna di daerah
perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumberdaya alam dan
menciptakan lingkungan perumahan yang lengkap, serasi, dan seimbang; (3)
memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kebutuhan
masyarakat, dengan tetap mengutamakan masyarakat berpenghasilan rendah.
Menindaklanjuti Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985, Pemerintah
Propinsi DKI Jakarta menetapkan Peraturan Daerah (Perda) Nomor 1 tahun
1991 tentang Rumah Susun di Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Dalam Perda
tersebut terdapat pengaturan tentang pembinaan, wewenang dan tanggung
jawab, jenis persyaratan administratif, teknis dan perizinan pembangunan,
kepemilikan, penghunian dan pengelolaan satuan rumah susun, pengawasan,
dan penertiban. Di dalam Perda tersebut juga ditegaskan, bahwa dalam rangka
usaha peningkatan pembangunan perumahan dan permukiman secara
fungsional bagi kepentingan rakyat, maka sasaran pembangunan perumahan
adalah: (a) untuk mendorong pembangunan permukiman dengan daya tampung
yang tinggi untuk memenuhi kebutuhan perumahan; (b) untuk mendukung
konsep tata ruang Daerah Khusus Ibukota Jakarta yang dikaitkan dengan
pengembangan pembangunan daerah perkotaan ke arah vertikal dan untuk
meremajakan daerah-daerah kumuh; (c) untuk meningkatkan optimalisasi
penggunaan sumberdaya tanah perkotaan.
Kota Jakarta dengan fungsinya sebagai ibukota negara yang selalu
menjadi tujuan utama kegiatan urbanisasi di Indonesia tidak bisa menghindar
dari masalah kurangnya penyediaan rumah sehat yang layak bagi warganya
(khususnya masyarakat berpenghasilan rendah). Akhirnya pemerintah daerah
setempat-pun menggunakan strategi pembangunan rumah susun untuk
mengatasi permasalahan tersebut. Hal ini diperkuat dengan Keputusan Gubernur
Propinsi DKI Jakarta Nomor 811 Tahun 1993 tentang Rencana Strategis
(Renstra) 1992-1997 Pembangunan di Propinsi DKI Jakarta, dimana juga
memuat alasan dibuatnya kebijakan oleh pemerintah daerah dalam penyediaan
perumahan melalui pembangunan rumah susun, yang antara lain:

21
1. Lahan Kota Jakarta sangat terbatas, sementara jumlah penduduk yang
membutuhkan perumahan terus meningkat. Dengan perkiraan jumlah
penduduk sebesar 12 juta jiwa apda tahun 2005 kebutuhan luas lantai rumah
rata-rata per rumah tangga 75 m2, secara kasar dapat diperhitungkan bahwa
rata-rata jumlah lantai bangunan rumah di Jakarta adalah 1,52 lantai.
2. Keterbatasan lahan Kota Jakarta dapat diatasi dengan sebagian penduduk
membangun/ membeli rumah di Botabek, akibatnya menimbulkan masalah
lain yaitu commuter. Tingginya mobilitas penduduk Botabek ke Kota Jakarta
menambah beban infrastruktur menuju dan di dalam Kota Jakarta sendiri.
3. Lahan kota yang terbatas menyebabkan harga tanah sangat tinggi, karena
pertimbangan ekonomi. Akibatnya perkembangan pembangunan bangunan-
bangunan di Kota Jakarta termasuk perumahan cenderung vertikal.
4. Menekan biaya penyediaan rumah agar dapat dijangkau oleh masyarakat
berpenghasilan rendah. Akibat harga lahan yang tinggi, jumlah lantai yang
harus dibangun pada satu satuan lahan harus lebih banyak. Sementara
ketinggian bangunan untuk Rumah Susun Sederhana (RSS) memiliki
keterbatasan, yaitu sekiktar sepuluh lantai, maka bangunan lebih dari
sepuluh lantai harus tertutup dengan harga jual dan biaya pemeliharaan yang
cukup tinggi, menyebabkan harga menjadi mahal dan hanya kelompok warga
masyarakat yang berpenghasilan menengah atas yang dapat memilikinya.
Tipe rumah susun ini dikenal dengan apartemen, flat atau kondominium.
5. Kawasan perumahan kumuh dengan kepadatan penduduk lebih dari 400 jiwa
per Ha, sulit untuk ditata secara layak dan sehat melalui perbaikan
lingkungan. Kepadatan bangunan tidak memungkinkan lagi bagi perluasan
prasarana sirkulasi atau pergerakan, drainase dan sarana sanitasi. Hampir
semua kawasan perumahan kumuh belum terlayani air bersih. Di samping
itu, kawasan tersebut rawan terhadap bahaya kebakaran. Selain itu
parasarana drainase sangat buruk, permukaan tanah kawasan kumuh relatif
lebih rendah terutama dari jalan, sehingga sangat rawan pula terhadap
genangan atau banjir terutama pada saat musim hujan. Dengan demikian,
penataan yang dapat dilakukan adalah peremajaan total termasuk
pengerukan untuk mempertinggi permukaan tanah.
6. Sebagian besar kawasan perumahan di kawasan kumuh berada di lokasi
straregis. Bila pemanfaatan lahan diserahkan sepenuhnya melalui

22
mekanisme pasar, maka dalam jangka waktu tertentu, penghuni kawasan
permukiman kumuh yang ada di Kota Jakarta akan tergeser ke pinggir atau
luar Kota Jakarta.
7. Pertimbangan aspek lingkungan, karena kepadatan bangunan di kawasan
permukiman kumuh mengakibatkan tidak adanya lahan yang terisi untuk
penghijauan yang berfungsi sebagai paru-paru kota. Di samping itu suasana
berdesak-desakan dapat mengakibatkan gangguan kesehatan masyarakat
baik fisik maupun rohani. Melalui peremajaan dengan peningkatan intensitas
(ketinggian) bangunan akan diperoleh ruang terbuka yang dapat
dimanfaatkan sebagai ruang terbuka hijau (RTH) sebagai paru-paru kota,
lahan resapan air hujan, dan sarana tempat bermain bagi anak-anak. Jadi
peningkatan daya tampung kota diimbangi upaya pelestarian lingkungan.
8. Peremajaan kawasan-kawasan permukiman kumuh menjadi blok-blok
bangunan rumah susun sederhana yang dilengkapi dengan penghijauan
akan memberikan nilai tambah bagi tata ruang dan estetika lingkungan kota.
Kota Jakarta yang sedang dikembangkan sebagai service city sebagaimana
kota-kota besar negara-negara maju, maka diperlukan perbaikan estetika
yang mencerminkan budaya bangsa Indonesia.
9. Peremajaan kawasan-kawasan permukiman kumuh menjadi rumah susun
yang sebagian besar berlokasi di kawasan pusat kota menjadikan
produktivitas pemanfaatan ruang kota secara keseluruahan akan lebih tinggi.
Dengan tetap adanya permukiman, kawasan pusat kota tidak akan sepi pada
malam hari, karena berbagai kegiatan sosial dan ekonomi tetap ada, seperti
pendidikan, hiburan/ rekreasi yang berkembang dan membuka peluang kerja.
Oleh karena itu, untuk daerah perkotaan terutama Kota Jakarta, sistem
yang dikembangkan sekarang ini dalam pembangunan perumahan adalah
membangun perumahan yang dapat dihuni bersama-sama dalam bangunan
yang bertingkat yang dibangun di atas tanah milik/ hak bersama, yang dibagi-
bagi atas bagian-bagian secara terpisah, secara vertikal atau horisontal untuk
masing-masing penghuni atau keluarga.
Pemikiran tersebut ditindaklanjuti dengan dikeluarkannya Instruksi
Presiden Nomor 5 Tahun 1990 tentang Peremajaan Permukiman Kumuh di Atas
Tanah Negara dengan Pembangunan Rumah Susun yang bertujuan:

23
1. Meningkatkan mutu kehidupan dan penghidupan, harkat, derajat, dan
martabat masyarakat penghuni permukiman kumuh terutama golongan
masyarakat berpenghasilan rendah dengan memperoleh perumahan yang
layak dalam lingkungan permukiman yang sehat dan teratur
2. Mewujudkan kawasan kota yang ditata secara baik sesuai dengan fungsinya
sebagaimana ditetapkan dalam rencana tata ruang kota yang bersangkutan.
3. Mendorong penggunaan tanah yang lebih efisien dengan pembangunan
rumah susun, meningkatkan tertib bangunan, memudahkan penyediaan
prasarana dan fasilitas lingkungan permukiman yang diperlukan serta
mengurangi kesenjangan kesejahteraan penghuni dari berbagai kawasan di
daerah perkotaan.
Sistem pembangunan perumahan yang fungsional dalam pembangunan
rumah susun ini sangat diperlukan karena dapat mendukung berbagai
kebijaksanaan (Yudhohusodo, 1991: 351), yaitu:
a. Konsep tata ruang, yang dikaitkan dengan pengembangan/ pembangunan
daerah perkotaan ke arah vertikal
b. Peremajaan kota (urban renewal), yang dikaitkan dengan usaha
meningkatkan efisiensi dan efektivitas bagian wilayah kota dengan
mengubah struktur fisik lingkungan permukiman
c. Pengelolaan perkotaan (urban management), yang dikaitkan dengan usaha
peningkatan dan pemanfaatan sumber-sumber daya yang ada
d. Efisiensi penggunaan tanah perkotaan, yang dikaitkan dengan land
readjustment, land consolidation, land banking
e. Permukiman dengan kepadatan tinggi, yang dikaitkan dengan pertambahan
penduduk dan pelaksanaan program industrialisasi di masa akan datang.

2.5.3. Rumah Susun Skala Besar


Menurut Dinas Perumahan Provinsi DKI Jakarta: dalam rangka percepatan
penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah,
Pemerintah Propinsi DKI Jakarta mencanangkan program pembangunan Rumah
Susun Sederhana Sewa Skala Besar yaitu dengan membebaskan lahan yang
ditawarkan/ diusulkan oleh masyarakat pemilik lahan dengan luas di atas 5 Ha
sehingga dapat dibangun unit-unit rumah susun sederhana sewa lengkap
dengan fasilitasnya di atas area tersebut.

24
Salah saru tujuan terpenting pembangunan rumah susun adalah untuk
meningkatkan daya dukung lahan perkotaan. Rumah susun diharapkan
meningkatkan kepadatan populasi manusia sehingga lahan untuk hunian yang
digunakan relatif lebih sedikit dibandingkan dengan rumah datar. Namun, sama
dengan pendayagunaan sumberdaya lainnya, secara ekologis peningkatan daya
dukung ada batasnya, yaitu harus berada pada batas optimum sehingga dicapai
hasil maksimum yang berlanjut.
Kriteria indeks pengendalian lingkungan yang umum dipakai untuk
menentukan banyaknya unit rumah yang dapat diakomodasi adalah:
a. Kepadatan populasi
b. Kepadatan unit rumah
c. Jarak antar bangunan
d. Koefisien Lantai Bangunan
e. Koefisien Dasar Bangunan
Dengan ketentuan adanya area parkir mobil dan area fasilitas sosial
ketetanggaan (JICA, 1989:A-1 dalam Uguy, 1996: 62).
Berdasar fakta dalam pembangunan rumah susun sederhana yang telah
dilakukan di wilayah DKI Jakarta selama kurun waktu lebih dari dua dekade
dapat diformulasikan besaran skala pembangunan rumah susun sederhana.
Dimana besarannya lebih banyak ditentukan oleh jumlah unit rumah susun yang
diwadahi dalam satu areal lokasi rumah susun sederhana, serta jumlah populasi
yang dapat ditampung.

Tabel 2.2
Besaran Skala Pembangunan Rumah Susun Sederhana
Besaran Pembangunan
Jumlah Unit Daya Tampung
Rusun Sederhana
Skala Kecil 1 - 100 unit 4 - 400 jiwa
Skala Menengah - Kecil 101 - 500 unit 404 - 2.000 jiwa
Skala Menengah - Besar 501 - 1.000 unit 2.004 4.000 jiwa
Skala Besar 1 - 3.000 unit 4.004 - 12.000 jiwa
Skala Sangat Besar > 3.000 unit Minimal 12.001 jiwa

Sumber: Diadopsi dan diolah dari Hasil Analisis CV. Galuh dalam Laporan Pendahuluan Studi
Pembangunan Rusun Skala Besar, 2006

25
Dengan demikian definisi rumah susun skala besar adalah perumahan
vertikal dengan luas lahan minimal 2,4 Ha, dan terdapat ribuan (minimal 1.001)
unit hunian di dalamnya yang dilengkapi dengan fasilitas, sarana dan prasarana
permukiman yang menunjang kebutuhan dari minimal 4.000 jiwa pada kawasan
tersebut, sehingga dalam perkembangannya kawasan permukiman berupa
rumah susun skala besar ini bisa menjadi kawasan permukiman yang mandiri.

2.6 Stakeholder Pembangunan


Dalam setiap usaha pembangunan sudah pasti melibatkan berbagai pihak
yang akan mendukung terwujudnya usaha pembangunan tersebut. Dalam sistem
pembangunan di DKI Jakarta, pihak-pihak yang terlibat tersebut atau yang lebih
sering disebut sebagai stakeholder dalam pembangunan (bagian kota), dapat
dikelompokkan menjadi (PT. Arun Prakasa Inforindo dalam Dinas Perumahan,
2004):
1. Pemerintah sebagai:
a. wasit dalam pemanfaatan sumberdaya propinsi atas dasar kepentingan
umum;
b. pengarah, pengatur, pengendali proses-prose pemanfaatan sumberdaya
c. pengayom, pencipta iklim, pemprakarsa proses-proses perubahan, yang
secara konstitusional diberikan legitimasinya berdasarkan atas
pelimpahan tanggung jawab dan kewenangan oleh lembaga perwakilan
rakyat dan peraturan-peraturan perundangan yang berlaku.
2. Swasta, yang terdiri dari komunitas usaha dan swasta perorangan sebagai:
a. Mencari keuntungan melalui pemanfaatan sumberdaya yang mereka
kuasai atau dapat dipengaruhi
b. Melayani masyarakat yang menguntungkan kedua belah pihak
c. Mengembangkan kekayaan (assets) untuk meningkatkan usahanya
berdasarkan atas peraturan perundangan yang berlaku dan etika dalam
usaha
3. Masyarakat, yang terdiri dari komunitas kebersamaan (komunitas perumahan
dan permukiman) dan perorangan, sebagai:
a. Kelompok masyarakat yang mengutamakan kepentingan bersama

26
b. Kesejahteraan bersama, kebutuhan bersama, keadilan dan pemerataan,
berdasarkan nilai dan norma sosial yang dijunjung tinggi dan peraturan
perundangan yang berlaku
c. Yang mempunyai nilai dan norma pribadi yang beraneka ragam
d. Mempunyai harapan dan aspirasi sesuai dengan kepentingan masing-
masing dalam batas-batas etika, dan peraturan perundangan yang
berlaku.
Hubungan ketiga pelaku tersebut di atas dapat digambarkan dalam
diagram seperti di bawah, dimana di antara masing-masing pelaku, idealnya
adalah mempunyai hubungan (peran dan kontribusi) yang seimbang satu dengan
yang lain, sehingga tidak terdapat kelompok dominan yang dapat memberi
distorsi pada perilaku dan hubungan antar perilaku.

Gambar 2.3
Diagram Keterkaitan antar Stakeholder Pembangunan

PEMERINTAH

SWASTA MASYARAKAT

Sumber: Diadopsi dari PT. Arun Prakasa Inforindo dalam Dinas Perumahan, 2004

27