P. 1
Prospek Bisnis Properti Tahun 2010-2012

Prospek Bisnis Properti Tahun 2010-2012

|Views: 6,074|Likes:
Dipublikasikan oleh timeas_123

More info:

Published by: timeas_123 on Sep 08, 2010
Hak Cipta:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

10/25/2014

pdf

text

original

1

1.1.

PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONAL TAHUN 2010 - 2012

ANALISIS EKONOMI MAKRO DAN SIKLUS PROPERTI

Berdasarkan Data Badan Pusat Statistik, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2009 mencapai 4,5% atau turun sebesar 1,6% dari tahun 2008. Kondisi pertumbuhan ekonomi makro yang membaik mulai semester pertama 2010 ditandai dengan meningkatnya PDB semester pertama yang mencapai 5,8%. Hal ini tampak pada mulai menguatnya Ekonomi dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Prediksi Indikator Makro Ekonomi 2008 – 2010
Indikator Pertumbuhan Ekonomi Tingkat Inflasi BI Rate Kurs IDR/USD 2006 5,50% 6,60% 9,75% 9.200 2007 6,30% 6,59% 8,00% 9.125 2008 6,10% 11,50% 9,75% 9.500 2009 4,50% 3,78% 6,50% 9.500 2010P 5,80% 6,50% 6,50% 9.000 2011P 6,20% 6,00% 7,50% 9.300

Sumber: Hasil Analisis, 2010

PDB, Tingkat Inflasi, dan BI Rate Tahun 2006 – 2009 dan Prediksi Tahun 2010 – 2011
16,00%

12,00% 9,75% 8,00% 8,00% 6,60% 5,50% 6,59% 6,30% 4,00%

11,50% 9,75% 6,50% 6,50% 5,80% 3,78% 7,50% 6,20% 6,00%

6,10%

6,50% 4,50%

0,00% 2006 2007 2008 2009 Tingkat Inflasi 2010P BI Rate 2011P

Pertumbuhan Ekonomi

Sumber: Hasil Analisis, 2010

Berdasarkan indikator ekonomi di atas, Analis memprediksi pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai 5,5% - 6,0%. Peningkatan pertumbuhan ekonomi juga didorong oleh meningkatnya nilai ekspor dan derasnya arus investasi yang masuk ke Indonesia sepanjang awal tahun 2010. Iklim investasi yang semakin kondusif di

1

Indonesia pada tahun 2010 merupakan salah satu faktor pendukung lainnya. Berdasarkan indikator tersebut, Analis memperkirakan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia pada tahun 2011 diperkirakan akan mencapai 6,0 - 6,4% dan tingkat Inflasi diperkirakan sebesar 6%, BI Rate sebesar 6,5% dan Kurs Rupiah terhadap dollar diperkirakan akan stabil pada Rp.9.000,- s/d Rp.9.500,-. Selama lima tahun terakhir (2005-2009) laju pertumbuhan Ekonomi Indonesia membaik dan tumbuh positif dengan pertumbuhan rata-rata 5,5%. Indonesia dipandang sebagai salah satu dari 3 negara di kawasan Asia yang memiliki pertumbuhan ekonomi positif menjadi salah satu negara di Asia yang sangat diperhitungkan, setelah China dan India. Laju pertumbuhan ekonomi yang semakin membaik tersebut tentu saja gambaran dari membaiknya perindustrian nasional dalam hal ini, termasuk sektor properti. Dapat kita lihat pengembangan properti di Indonesia yang mulai menggeliat sejak tahun 2002 hingga tahun 2007. Sebagian besar merupakan proyek-proyek skala besar seperti Superblok. Beberapa superblok yang dibangun di Jakarta adalah : Epicentrum Rasuna, Podomoro City, Season City, St. Morits, Kemang Village, Gandaria Man Street, Kuningan City, CBD Pluit, Ciputra World, St. Regis, Grand Bay Pluit dan Kota Kasabalanca. Di Surabaya: City Of Tomorrow dan Waterplace Pakuwon, di Medan: Deli Grand City, di Batam: Imperium Batam Island dan Nagoya Hill Batam, Ujung Pandang: GTC Makassar dan Trans Kalla Mixed-Use Development, di Samarinda: Samarinda Global City, dan di Solo: Solo Paragon. Selain pengembangan superblok ini, pengembangan dan pembangunan, Perumahan, Perkantoran, Apartemen, Hotel dan Pusat Perbelanjaan baru juga tumbuh cepat di kota-kota Besar. Namun, dua tahun terakhir sejak akhir tahun 2008, bisnis properti mulai sedikit akibat terjadinya krisis finansial dunia (krisis global) yang sangat mempengaruhi kinerja para pengembang dimana. Setelah dua tahun krisis ekonomi global berlangsung, bisnis properti masih berjalan lambat. Bagaimana prospek bisnis properti tiga tahun ke depan, akan diprediksikan dalam bahasan berikut. Berdasarkan pengalaman pasar properti di Indonesia dapat dibagi dalam 4 musim, yang terdiri dari: Soft Market (Equilibrium), Seller’s Market, Weak Market (Oversupply) dan Buyer’s

Market. Keempat musim ini mempunyai karakteristik kondisi tersendiri yang dapat digambarkan
sebagai berikut:

2

Property Market Clock

2009

2014
Sumber : Panangian School of Property (PSP), Agustus 2010

Berdasarkan indikator makro ekonomi dan Property Market Clock di atas, kondisi pasar properti pada saat ini dan prediksi ke depan adalah sebagai berikut: • • • Kondisi industri properti pada tahun 2010 ini merupakan “fase awal” dari tahapan Growth pada Industri Properti di Indonesia (Soft Market). Kondisi tahun 2010-2013 merupakan Timing yang tepat bagi konsumen maupun investor untuk membeli dan berinvestasi di sektor properti (Seller Market). Pada tahun 2014 - 2015 merupakan “fase Booming Properti” dimana harga properti mulai mengalami stagnasi dan ini akan menjadi booming properti kedua sejak Pasca Krisis 1998. Dengan pertimbangan di atas dari sisi Demand, Analis memprediksi bisnis properti dari tahun 2010-2013 akan terus menunjukkan peningkatan. Sedangkan dari sisi Supply, bisnis properti akan mengikuti Demand terutama sektor Perumahan, Perhotelan, Kondominium dan Perkantoran, Ruko dan Rukan.

3

Prediksi Siklus Suku Bunga dan Siklus Pasar Properti Indonesia 2010-2014

2009 - 2010 TRANSITION TO EASE INFLASI = 5,5 – 6,5 SBI = 7,0 – 8% KPR = 11 - 13%

2011 - 2014 MAXIMUM EASE INFLASI = 5,0 – 6,0 SBI = 6,5 – 7,5% KPR = 10 – 12%

2014 - 2015 TRANSITION TO TIGHTNESS INFLASI = 7 – 8 SBI = 8,5 – 9,5% KPR = 12 – 14%

Soft Market

Seller’s Market

Weak Market

Sumber : Hasil Analisis, Agustus 2010

Dari pengalaman di lapangan siklus properti pada umumnya bergerak naik turun pada kurun waktu 5-7 tahun. Merujuk pada siklus tersebut, Analis memperkirakan bahwa pada tahun 2010 hingga tahun 2013, merupakan saat yang tepat bagi para pelaku bisnis untuk memasuki pasar properti. Termasuk perbankan yang mendanai dan menyalurkan Kredit Properti, baik KPR dan Kredit Konstruksi.

4

2
2.1.

PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIAL TAHUN 2010 - 2012
ANALISIS PASAR PERKANTORAN SEWA
2.1.1 Pasokan Tahunan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Membaiknya perekonomian Nasional sejak tahun 2003, juga ditopang oleh meningkatnya arus investasi Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN). Sejak tahun 2003 arus investasi meningkat tajam. Peningkatan arus investasi ini langsung mengerek permintaan akan ruang perkantoran di Jakarta, terutama di CBD Jakarta. Pasok tahunan ruang perkantoran sewa di Jakarta sejak tahun 2005 hingga 2009 bertambah sebesar 800.416 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 76,2%. Berdasarkan survei yang dilakukan Analis, pasokan perkantoran sewa pada tahun 2009 datang dari beberapa perkantoran sewa di CBD dan non CBD, antara lain: Menara Palma, UOB Plaza, Satrio Tower, Cyber 2, The Plaza, Menara Dea 2, Prudential Tower. Sedangkan pada tahun 2010, pasok tahunan perkantoran sewa diperkirakan datang dari pasokan beberapa pembangunan perkantoran yang saat laporan ini diturunkan masih dalam proses konstruksi.
Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewa di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012
300.000 250.000 200.000 Pasokan Tahunan dan Penyerapan Luas (m 2) 150.000 100.000 50.000 Pasokan CBD Penyerapan CBD Pasokan Non CBD Penyerapan Non CBD

2005 159.899 97.698 20.000 12.000

2006 39.349 22.035 35.354 19.798

2007 123.320 100.506 72.903 58.323

2008 162.626 121.970 100.560 85.476

2009 187.904 152.202 78.400 58.800

2010P 68.000 55.000 25.600 20.480

2011P 170.400 139.728 94.368 77.382

2012P 257.375 211.048 113.568 94.261

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Krisis keuangan dunia yang di mulai akhir tahun 2008, ternyata tidak terlalu besar pengaruhnya terhadap penyerapan perkantoran baru di Jakarta. Dimana arus investasi yang masuk ke Indonesia tetap meningkat dan kinerja ekspor Indonesia ke negara lain juga relatif

5

stabil. Mengacu pada hal ini, diprediksi permintaan pasar terhadap kebutuhan ruang perkantoran pada tahun 2011 akan tetap membaik. 2.1.2 Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Berdasarkan survei yang dilakukan Analis, diketahui bahwa pasokan perkantoran sewa tahun 2010 mengalami penurunan dibanding tiga tahun sebelumnya. Akan tetapi seiring dengan meningkatnya Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal dalam Negeri (PMDN). Permintaan ruang perkantoran akan meningkat. Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Jakarta bertambah sebesar 266,304 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 84.9%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan perkantoran baru yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 93.600 m² dengan tingkat penyerapan 80,6%. Sementara, pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru diperkirakan akan meningkat menjadi 264.768 m2 dengan tingkat penyerapan sebesar 82,0%.
Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewa di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012
Luas (m 2) 600.000 80,9% 500.000 400.000 61,0% 300.000 200.000 100.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P Pasokan Tahunan Penyerapan Tahunan T. Penyerapan (%) 179.899 109.698 74.703 41.834 56,0% 196.223 158.828 263.186 207.446 266.304 211.002 264.768 217.110 50,0% 93.600 75.480 40,0% 30,0% 370.943 305.309 60,0% 78,8% 79,2% 80,6% T. Penyerapan (%) 82,0% 82,3% 90,0% 80,0% 70,0%

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.3

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Lima tahun terakhir meningkatnya, permintaan terhadap ruang perkantoran baru di wilayah Jakarta, berasal dari sektor industri, keuangan, pertambangan, perkebunan dan sektor lainnya. Berdasarkan anaisis Pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta pada tahun 2009 telah mencapai 5,7 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar sebesar 77,5%. Pada Tahun 2010, diperkirakan pasokan kumulatif perkantoran mengalami peningkatan sebesar 2,9% menjadi sebesar 5,83 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar 78,03%. Sementara, pada tahun

6

2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan mencapai 6,09 juta m² dengan tingkat penyerapan menjadi 78,3% atau mengalami peningkatan penyerapan sebesar 0,3%.
Pasok Kumulatif dan Penyerapan Kantor Sewa di Jakarta Tahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010
Luas (m 2) 10.000.000 5.834.058 6.098.826 76,0% 8.000.000 4.940.041 5.014.744 3.797.185 75,7% 75,9% 5.210.967 76,1% 5.474.154 77,5% 5.740.458 78,03% 78,3% T. Penerapan (%) 78,9% 6.469.769 85,0% 80,0% 75,0% 70,0% 65,0% 60,0% 55,0% 2.000.000 50,0% 45,0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 40,0%

4.000.000

3.755.351

6.000.000

Pasok Kumulatif

3.956.013

Penyerapan

4.163.459

4.450.807

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.4

Perkembangan Perkantoran Sewa Di CBD Jakarta

Pulihnya perekonomian nasional sejak tahun 2003, mulai mendorong ekspansi beberapa perusahan besar masuk kembali ke Kawasan CBD, seperti perusahaan rokok nasional seperti Sampoerna Group dan Djarum Group yang masuk ke kawasan CBD, dimana Djarum Group masuk kawasan Thamrin dan Sampoerna Group masuk kawasan Sudirman. Masuknya para pebisnis kembali ke kawasan CBD mulai menarik minat para pengembang perkantoran untuk mengembangkan beberapa perkantoran baru di CBD. Sejak tahun 2003, perkantoran baru yang dibangun di wilayah CBD tersebar di beberapa kawasan, Jalan Thamrin, Jalan Jenderal Sudirman, Rasunan Said, Mega Kuningan, Jalan Dr. Satrio, SCBD, dan Gatot Subroto. Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di CBD bertambah sebesar 187,904 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 81,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan akan masuk pasar sebesar 68.000 m² dengan tingkat penyerapan 80,9%. Sementara, pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru diperkirakan akan mencapai 170.400 m2 dengan tingkat penyerapan sebesar 82%.

4.552.029

T. Penyerapan (%)

4.778.053

5.103.754

7

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011
Pasokan Tahunan (m2) 400.000 81,5% 75,0% 300.000 61,1% 56,0% 200.000 187.904 159.899 97.698 162.626 123.320 100.506 39.349 22.035 2005 2006 Pasokan CBD 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 121.970 68.000 55.000 152.202 170.400 139.728 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 257.375 81,0% 80,9% 82,0% T. Penyerapan (%) 82,0% 90,0% 80,0% 70,0%

211.048 60,0%

100.000

Penyerapan CBD

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pada tahun 2010 hingga 2011, pasokan tahunan perkantoran di wilayah CBD di pasok dari beberapa kawasan di CBD. Gedung-gedung tersebut adalah: Sentral Senayan 3 di kawasan Senayan, Equity Tower di kawasan SCBD, Alliance Tower di Rasuna Said, Menara Bidakara di Gatot Subroto, World Trade Center II di Jend. Sudirman, Eighty8 di Kasablanka, dan Tempo Scan Tower di Rasuna Said. Perkiraan Pasokan Perkantoran Baru Kawasan CBD Jakarta
No 1 2 3 4 5 6 7 Name of Building Sentral senayan 3 Equity Tower Alliance Tower Menara Bidakara World Trade Center II Eighty8 Tempo Scan Tower Location Patal Senayan Sudirman CBD Kuningan Persada Gatot Subroto Jend. Sudirman Kasablanka Jl. Hr. Rasuna Said Estimated Completed End 2010 End 2010 End 2011 End 2011 End 2011 End 2011 End 2011 Estimated GFA (sq m) 50.000 35.000 35.000 30.000 50.000 30.000 68.000 Estimated NLA (sq m) 40.000 28.000 28.000 24.000 40.000 24.000 54.400

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Sementara itu, pasokan kumulatif perkantoran baru di CBD pada tahun 2009 telah mencapai 4,0 juta m2 dengan tingkat hunian sebesar 76,5%. Pada tahun 2010 diperkirakan akan meningkat menjadi 4,10 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar 77,2% atau mengalami peningkatan sebesar 0,7% dibanding tahun 2009. Sementara,

8

pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan bertambah menjadi 4,27 juta m² dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan menjadi 77,6% atau sedikit meningkat sebesar 0,4%. Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta Tahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010
Luas (m 2) 10.000.000 74,2% 74,0% 74,3% 74,3% 76,5% 77,2% 77,6% 78,3% T. Penyerapan (%) 85,0% 80,0% 75,0% 4.530.873 3.847.194 4.035.098 4.103.098 4.273.498 70,0% 3.547.674 65,0% 60,0% 55,0% 50,0% 45,0% 2005 2006 Pasok Kumulatif 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 40,0%

8.000.000

3.521.899

3.561.248

3.684.568

4.000.000

2.000.000

2.613.791

2.635.826

2.736.332

Penyerapan

2.858.302

3.086.850

3.167.592

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis,Agustus 2010

2.1.5

Pasokan Kumulatif Perkantoran Sewa Di Kawasan Luar CBD

Selain pengembangan perkantoran di CBD Jakarta, kawasan-kawasan prime di Jakarta mulai pesat perkembangannya. Seperti perkantoran di wilayah TB. Simatupang, S. Parman, Kebun Jeruk, dan Kelapa Gading. Beberapa perkantoran yang dikembangkan dan masuk pasokan pada tahun 2010-2011, yaitu: Central Office Park di S. Parman, MT. Haryono Square di kawasan Cawang, GKM Tower, Puri Ampera dan Menara 165 di kawasan TB. Simatupang, Menara One Kelapa Gading dan Menara Oticon di S. Parman. Perkembangan perkantoran di kawasan luar CBD mulai pesat sejak tahun 2000, di mana perusahaan-perusahaan Asing banyak pindah ke wilayah sekunder, seperti di TB. Simatupang. Perusahaan-perusahaan tersebut antara lain bergerak di bidang Pertambangan, otomotif dan manufaktur.

3.316.235

6.000.000

9

Pasokan Perkantoran Baru kawasan Non CBD Jakarta
No 1 2 3 4 5 6 7 Name of Building Central Office Park MT. Haryono Square GKM Tower Puri Ampera Menara 165 Menara one Menara Oticon Location S. Parman Cawang TB. Simatupang TB. Simatupang TB. Simatupang Kelapa Gading S. Parman Estimated Completed End 2010 End 2010 End 2011 End 2011 End 2011 End 2011 End 2011 Estimated GFA (sq m) 20.000 12.000 29.000 23.960 25.000 20.000 20.000 Estimated NLA (sq m) 16.000 9.600 23.200 19.168 20.000 16.000 16.000

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Luar CBD bertambah sebesar 78.400 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 75,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan perkantoran yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 25.600 m² dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 80,0%. Sementara pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru di Luar CBD di perkirakan akan mencapai 94.368 m2 dengan tingkat penyerapan sebesar 82,0%.
Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di Luar CBD Jakarta Tahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010
Pasokan Tahunan (m2) 150.000 80,0% 100.560 100.000 72.903 60,0% 56,0% 50.000 20.000 12.000 2005 2006 Pasokan CBD 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 35.354 19.798 25.600 20.480 58.323 85.476 75,0% 94.368 78.400 58.800 77.382 85,0% 80,0% 82,0% T. Penyerapan (%) 90,0% 83,0% 113.568 85,0% 80,0%

94.261 75,0% 70,0% 65,0% 60,0% 55,0% 50,0% 45,0% 40,0%

Penyerapan CBD

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pasokan kumulatif perkantoran baru di luar CBD pada tahun 2009 telah mencapai 1,7 juta m2 dengan tingkat hunian sebesar 80,0%. Sedangkan, pada tahun 2010 diperkirakan akan meningkat menjadi 1,73 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar 80,0% dan tetap stabil dari tahun 2009. Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan bertambah menjadi 1,82 juta m² dengan tingkat hunian diperkirakan akan mencapai 80,1%.

10

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa Non CBD Jakarta Tahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010
Luas (m 2) 5.000.000 80,5% T. Penyerapan (%) 82,0% 79,9% 79,9% 80,2% 80,0% 80,0% 80,1% 80,3% 80,0% 78,0% 1.626.959 1.705.359 1.730.959 1.825.327 1.938.895 1.453.496 1.526.399 1.363.957 1.384.437 2.500.000 1.418.142 1.461.819 1.556.080 76,0% 74,0% 72,0% 2005 2006 Pasok Kumulatif 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 70,0%

1.141.560

1.161.358

1.219.681

Penyerapan

1.305.157

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.6

Distribusi Perkantoran Sewa Di Jakarta

Berdasarkan hasil survei, pasokan perkantoran di Jakarta hingga tahun 2010 telah mencapai 5,83 juta m², dengan distribusi perkantoran di kawasan CBD dan Non CBD. Pasokan perkantoran sewa di wilayah CBD hingga tahun 2010 telah mencapai 4,10 juta m² atau telah mencapai 70% dari total pasokan perkantoran sewa yang ada di Jakarta. Sementara, di wilayah non CBD sebesar 1,73 juta m² atau mencapai 30% dari pasokan perkantoran sewa yang ada di Jakarta. Distribusi Perkantoran Sewa di Jakarta Tahun 2008
Non CBD; 1.730.959 ; 30%

CBD; 4.103.098 ; 70%
Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

11

2.1.7

Analisis Harga Sewa Perkantoran di Jakarta

Berdasarkan survei, Pengembangan ruang perkantoran masih lebih aktif di CBD Jakarta dimana pasokan perkantoran di CBD masih Dominan dibanding Non CBD. Hal ini menandakan wilayah CBD Jakarta masih tetap menjadi plihan utama bagi pengembang perkantoran di Jakarta. Harga sewa perkantoran di Jakarta sejak tahun 2008 tetap meningkat stabil, walaupun telah terjadi krisis finansial dunia. Hal ini tampak pada perkembangan harga sewa perkantoran di Jakarta yang tidak terpengaruh. Tingkat Penyerapan dan Harga Sewa Perkantoran di Wilayah Studi Tahun 2008
12.8 13.1 13.0 10.8 11.7 12.0 200,000 10.2 13.2 128,000 14.00 12.00 118,000 122,000 124,000 125,000 10.00 US $ 8.00 6.00 50,000 4.00 2.00 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 0.00

150,000

IDR

100,000 100,000

108,000

112,000

Harga Sew a (IDR)

Harga Sew a (US$)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Rata-rata harga sewa perkantoran di CBD Jakarta pada tahun 2009 telah mencapai Rp.122.000,-. Angka ini pada tahun 2010 diperkirakan akan menjadi sebesar Rp.124.000,dan pada tahun 2011 diperkirakan akan meningkat menjadi Rp.125,000,-. Disamping itu, harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas gedung. Semakin baik kualitas gedung dan fasilitas yang disediakan, maka harga sewa gedung perkantoran pun akan semakin tinggi. Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah CBD adalah sebagai berikut: • • • • Di Kawasan MH. Thamrin harga sewa rata-rata sebesar Rp.90.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.50.000,- .
Di Kawasan Sudirman harga sewa rata-rata sebesar Rp.95.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.54.000,- .
Di Kawasan Rasuna Said harga sewa rata-rata sebesar Rp.98.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.40.000,- .
Di Kawasan Mega Kuningan harga sewa rata-rata sebesar Rp.122.000,- per m2 dan

service charge sebesar Rp.52.000,- .

12

• •

Di Kawasan Gatat Subroto harga sewa rata-rata sebesar Rp.85.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.48.000,- .
Di Kawasan Dr. Satrio harga sewa rata-rata sebesar Rp.135.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.60.000,- .

Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran di Wilayah CBD Tahun 2010
Harga Sew a SC di CBD (IDR) 160,000 122,000 90,000 80,000 50,000 95,000 54,000 98,000 52,000 85,000 48,000 60,000

135,000

40,000

M.H. Thamrin Sudirman Rasuna Said Mega Kuningan Gatot Subroto Dr. Satrio

Harga Sew a

Service Charge

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Sementara itu Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah Luar CBD adalah sebagai berikut: • • • • • • Di Jakarta Pusat harga sewa rata-rata sebesar Rp.65.000,- per m2 dan service charge sebesar Rp.34.000,- . Di Jakarta Selatan harga sewa rata-rata sebesar Rp.55.000,- per m2 dan service charge sebesar Rp.37.000,- . Di Jakarta Utara harga sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service charge sebesar Rp.20.000,- . Di Jakarta Timur harga sewa rata-rata sebesar Rp.40.000,- per m2 dan service charge sebesar Rp.25.000,- . Di Jakarta Barat sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service charge sebesar Rp.38.000,- . Di Kawasan TB. Simatupang sewa rata-rata sebesar Rp.70.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.40.000,-.

13

Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran di Wilayah Luar CBD Jakarta Tahun 2010
Harga Sew a SC di CBD (IDR) 80.000 65.000 55.000 40.000 34.000 37.000 20.000 50.000 40.000 25.000 50.000 38.000 40.000 70.000

Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Utara Harga Sew a Jakarta Timur Jakarta Barat TB. Simatupang

Service Charge

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.8

Hubungan Antara PDB, Investasi dan Demand Perkantoran Di Jakarta

Berdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dari Demand dan Supply pasar perkantoran adalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan Foreign Investment. Pada dasarnya jumlah pasokan dan penyerapan perkantoran di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhan ekonomi dan arus investasi asing yang masuk. Jumlah pasokan perkantoran yang ada di CBD Jakarta merupakan proporsi terbesar dari seluruh perkantoran yang ada di Jakarta. Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap data BPS dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga 1996, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata di atas 7% dan Penanaman Modal Asing (PMA) yang berada di atas US$ 7 Miliar maka penyerapan ruang perkantoran di CBD Jakarta mencapai 217.000-265.000 m², dengan penyerapan sebesar 210.630 m2 atau dengan tingkat penyerpaan rata-rata sebesar 79,9%. Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta Tahun 1993-1997
INDIKATOR Laju PDB (%) PMA/Foreign Investment (US$. miliar) Pasokan Perkantoran di CBD (m2) T. Penyerapan Perkantoran (m2) Penyerapan (%)
Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 2010

1993 7,42 1,941 249.610 217.649 87,20%

1994 7,54 5,653 109.990 98.991 90,00%

1995 8,22 3,771 350.578 260.588 74,33%

1996 7,82 6,698 344.491 265.294 77,01%

1997 4,7 4,628 68.000 225.500 97,36%

Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, pertumbuhan ekonomi rata-rata 5,5% dan PMA rata-rata US$ 10 miliar. Penyerapan ruang perkantoran hanya mencapai 90.000 150.000 m², sehingga analis menyimpulkan bahwa bila pertumbuhan ekonomi pada tahun

14

2011-2012 Mencapai > 6,5 %, dan PMA rata-rata US$ 14 miliar maka pasokan baru ruang perkantoran baru di CBD Jakarta diperkirakan akan bisa mencapai 150.000 - 180.000 m² per tahun. Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta Tahun 2005-2009
INDIKATOR 2005 2006 2007 2008 2009

Laju PDB (%) PMA/Foreign Investment (US$. miliar) Pasokan Perkantoran di CBD (m2) T. Penyerapan Perkantoran di CBD (m ) Penyerapan Perkantoran di CBD (%)
Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 2010
2

5,6 8,91 159.899 97.698 61,1%

5,5 5,99 39.349 22.035 56,0%

6,3 10,34 123.320 100.506 81,5%

5,5 14,87 162.626 121.970 75,0%

4,5 10,82 187.904 152.202 81,0%

2.2.

ANALISIS PASAR PERKANTORAN STRATA TITLE DI JAKARTA
2.2.1 Analisis dan Kajian Kondisi Pasar Perkantoran Strata Title di Jakarta

Sejak tahun 2007, pasokan kumulatif ruang perkantoran strata title di Jakarta telah mencapai 337,943 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 76,50%. Pada tahun 2008 pasokan tahunan bertambah sebesar 104.549 m² dan tahun 2009 pasokan tahunan bertambah 61.600 m², sehingga pasok kumulatif tahun 2009 menjadi 504.092 m². Sementara itu supply baru perkantoran strata di Jakarta yang masuk pasar pada tahun 2010 datang dari 3 proyek, antara lain: Epicentrum Walk, Graha 18A dan Equiti Tower. Pada tahun 2011, pasokan baru perkantoran strata diperkirakan akan datang dari 5 proyek, antara lain: Gandaria 8, MT. Haryono Suare, Office 8, The Oval dan Sovereign Plaza. Supply Perkantoran Strata di Jakarta Tahun 2010-2011
No 1 2 3 4 5 6 7 8 Name of Building Epicentrum Walk Graha 18 A Equiti Tower Gandaria 8 MT. Haryono Suare Office 8 The Oval Sovereign Plaza Estimated Completed 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 Estimated GFA (sq m) 13350 6000 80000 18.000 58.000 52000 64.000 50.000 Estimated NLA (sq m) 10.680 4.800 64.000 14.400 46.400 41.600 51.200 40.000

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

15

Berdasarkan hasil survei Analis, membaiknya pasar perkantoran strata seiring dengan membaiknya pasar perkantoran sewa. Pasokan tahunan perkantoran strata title pada tahun 2010 diperkirakan akan mencapai mencapai 140.200 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 78,5%. Pada tahun 2011, Analis memperkirakan pasokan tahunan perkantoran strata title akan masuk pasar sebesar 132.800m² dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 82,40%. Permintaan terhadap kantor strata title di Jakarta, terutama di kawasan CDB Jakarta sejak tahun 2006, didominasi oleh perusahaan–perusahaan besar seperti perusahaan manufaktur, keuangan, pertambangan, dan jasa. Pasokan dan Permintaan Perkantoran Strata Title di CBD Jakarta Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008- 2009
Luas (m 2) 95% 280.000 240.000 200.000 160.000 125.617 120.000 80.000 47.054 44.701 40.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 22.400 21.280 94.464 104.549 83.848 61.600 46.570 140.280 75,20% 80,20% 75,60% 78,50% 95% 82,40% 84,50% T. Penyerapan (%) 100% 90% 80% 70% 60% 132.800 50% 124.852 109.427 105.500 40% 30% 20% 10% 0%

110.120

Pasok Tahunan

Penyerapan Tahunan

Tingkat Penjualan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.2.2

Analisis Dan Kajian Potensi Ketersediaan Perkantoran Strata Title Di Jakarta

Dan

Permintaan

Pasar

Positifnya pertumbuhan ekonomi Indonesia memicu permintaan ruang perkantoran baru. Permintaan ini dapat dilihat dengan meningkatnya pembangunan dan pemasaran gedung perkantoran strata title sejak tahun 2005. Pasokan kumulatif perkantoran strata title di Jakarta pada tahun 2009 telah mencapai luas sebesar 504.092 m2, dengan tingkat penyerapan sebesar 74,5%. Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif perkantoran strata akan menjadi 644.372 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapaan sebesar 78,24%. Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran strata yang masuk akan menjadi 777.172 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 80,8%.

16

Pasokan dan Penyerapan Kumulatif Perkantoran Strata Title di Jakarta Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008 - 2009
Luas (m 2) 1.200.000 76,50% 71,60% 800.000 644.372 504.092 442.492 400.000 337.943 212.326 165.272 147.566 118.335 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 258.526 347.798 375.548 504.156 78,60% 74,50% 777.172 627.955 78,24% 902.024 80,80% T. Penyerapan (%) 81,20% 85% 80% 75%

69,50%

732.443 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40%

Pasok kumulatif (m2)

Penyerapan (m2)

Tingkat Penjualan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.2.3

Analisis Segmen Perkantoran Strata Title Di Jakarta

Berdasarkan data pasar perkantoran strata title di Jakarta, Analis membagi perkantoran dalam 3 (tiga) segmen, yaitu: Segmen bawah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 11 juta/m² Segmen menengah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 14 juta/m². Pada segmen ini termasuk perkantoran jenis office park yang terdapat di CBD Jakarta. Segmen atas, dengan harga jual rata-rata sebesar Rp. 17 juta/m². Membaiknya perekonomian Nasional, yang di dasarkan pada perkiraan membaikya laju pertumbuhan ekonomi tiga tahun Ke depan akan mendorong peningkatan permintaan akan perkantoran strata.

17

Segmentasi Perkantoran Strata Title di Jakarta Tahun 2010

Segment Atas; 100.201 ; 16%

Segment Bawah; 253.871 ; 39%

Segment Menengah 290.300 ; 45%

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Berdasarkan survei diketahui bahwa segmentasi Perkantoran strata title masih di dominasi perkantoran strata segmen menengah atas sebesar 45% kemudian segmen menengah sebesar 39% dan segmen atas sebesar 16%

2.3.

ANALISIS PASAR KONDOMINIUM DI DKI JAKARTA

Analisis pasar kondominium di DKI Jakarta, meliputi pasokan dan penyerapan kondominium di wilayah DKI Jakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar kondominium saat ini, kinerja pasar, segmentasi pasar dan distribusi kondominium di DKI Jakarta. 2.3.1 Analisis Pasokan dan Penyerapan Kondominium di DKI Jakarta

Pasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 diperkirakan datang dari beberapa kondominium di CBD dan non CBD, antara lain: Kondominium Centro City Tower di Kawasan Grogol, Kondominium Essence (The East) di kawasan Kebayoran Baru, Gandaria Height Tower A di kawasan Gandaria, Kemang Village (3 Towers) di kawasan Pangeran Antasari, Kemang Village (Tower Tiffani) di kawasan Kemang, Kuningan City Denpasar Residences (Tower Kintamani) di kawasan Satrio, Kuningan City Denpasar Residences (Tower Ubud) di kawasan Satrio, M.T. Haryono Square di kawasan M.T. Haryono, Mapple Park Tower B di kawasan Kemayoran, Niffaro@ Kalibata Tower A dan Tower B di kawasan Pasar Minggu.

18

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta Tahun 2004 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012
Pasokan Tahunan (unit) 20.000 15.995 16.000 80,0% 12.000 9.151 8.000 7.320 4.003 3.100 71,9% 4.646 3.480 77,4% 11.500 74,9% 76,1% 76% 7051 5.365 7.369 5.750 4.806 3.950 4.425 3.700 72% 68% 64% 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 80,5% 80% 83,6% 82,2% 84% T. Penyerapan (%) 88%

4.000

-

Pasokan Tahunan

Penyerapan Tahunan

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Paladin Park (Tower D & E) di kawasan Kelapa Gading, Season City Tower A dan Tower B di kawasan Latumeten, Tamansari Sudirman Tower A di kawasan Setiabudi, The Groove di kawasan Rasuna Said, The Grove Suites di kawasan Rasuna Said, The Mansion at Kemang di kawasan Kemang, The Pakubuwono View di kawasan Kebayoran Baru, The South at The Essence di kawasan Permata Hijau. Pasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 sebesar 7.369 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 80,5%. Pada tahun 2011 pasokan tahunan kondominium di Jakarta diperkirakan akan mencapai 4.806 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 82,2%.

19

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012
Pasokan Kum ulatif (unit) 100.000 78,49% 73,51% 70,22% 60.000 45.144 40.000 25.146 18.980 29.149 22.300 31.700 56.841 49.790 42.400 36.600 60% 50.400 74,59% 64.210 80,20% 69.016 55.350 81,56% 73.441 59.900 70% 80% T. Penyerapan (%) 90%

80.000

75,48%

76,50%

20.000

50%

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

40%

Pasokan Kumulatif

Penyerapan Kumulatif

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Berdasar survei terhadap kondominium di DKI Jakarta pada tahun 2009, pasokan kumulatif kondominium telah mencapai 56.841 unit dengan tingkat penyerapan rata-rata sebesar 74,59%. Sementara tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif kondominium di Jakarta akan mencapai 64.210 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 78,49. Penjualan unit-unit kondominium di Jakarta hingga tahun 2010 masih didominasi oleh proyek-proyek kondominium menengah-menengah dan menengah-bawah. Sementara itu, pada tahun 2011 pasokan kumulatif kondominium diperkirakan akan mencapai 69.016 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 80,20%.

2.3.2

Segmentasi Pasar Kondominium Berdasarkan Harga Jual di DKI Jakarta

Segmentasi pasar kondominium berdasarkan harga jual dan lokasi penyebaran yang secara fisik sudah terealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut: • • • • Kelas Menengah - Bawah (Rp. 5.600.000,- s/d Rp. 8.900.000,- per m2) Kelas Menengah - Menengah (Rp. 9.000.000,- s/d Rp. 12.900.000,- per m2) Kelas Menengah - Atas (Rp.13.000.000,- s/d Rp. 17.900.000,- per m2) Kelas Atas (≥ Rp.18.000.000,- per m2)

Tabel berikut memperlihatkan presentase distribusi kondominium berdasarkan penggolongan kelas tersebut.

20

Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010– 2012 Segmen
Condo Lower (Rp. 5,6 - 8,9 jt) Condo Middle (Rp. 9 - 13,9 jt) Condo Mid-Upper (Rp. 14 - 17,9 jt) Condo Upper (> Rp.18 jt) Total (unit)

2005
3.153 4.004 1.149 845 9.151

2006
700 2.567 736 0 4.003

2007
8.665 4.528 1.408 1.394 15.995

2008
1.655 1.389 1399 203 4.646

2009
2.314 2.552 1695 490 7.051

2010P
3.216 1.343 1.559 1.251 7.369

2011P
2.622 1525 659 0 4.806

2012P
1.350 1345 1.345 380 4.420

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Distribusi kondominium dari tahun 2005 sampai dengan tahun 2010 di Jakarta berdasar segmentasi pasar terdiri atas kondominium segmen menengah - bawah sebesar 11.936 unit, diikuti pasokan untuk segmen menengah – menengah sebanyak 20.791 unit, segmen kondominium menengah - atas sebesar 8.703 unit dan pasokan kondominium segmen atas sebesar 4.219. Jadi, jumlah total kondominium yang masuk pasar hingga tahun 2005-2010 adalah sebesar 45.649 unit.
Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010
Pasokan (Unit) 9.000 6.540 6.815 8.331 5400

6.000 2.946

3.000

1016

910

3.062

3.667

754

4.125

482

288

422

0 Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Utara

Jakarta Timur

0

0

Jakarta Barat

Condo Low er (Rp. 5,6 - 8,9 jt) Condo Mid-Upper (Rp. 14 - 17,9 jt)
Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Condo Middle (Rp. 9 - 13,9 jt) Condo Upper (> Rp.18 jt)

Sementara itu harga jual kondominium di wilayah Jakarta diklasifikasikan dalam tiga kategori kawasan yaitu kawasan CBD, Kawasan Prime Non CBD, dan Kawasan Secondary Non CBD. Rata-rata harga kondominium di CBD tahun 2009 mencapai harga Rp15,3 juta dan akan meningkat menjadi Rp.16,3 Juta pada tahun 2010.

98 118

-

675

21

Harga rata-rata kondominium di kawasan Prime Non CBD pada tahun 2009 sebesar Rp 11,0 Juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp12.5 Juta. Sementara itu, harga kondominium di kawasan secondary non prime pada tahun 2009 diperkirakan akan mencapai Rp7,55 juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp.8,1 juta.
Kategori Harga Kondominium di Jakarta Tahun 2007 – 2009 dan Prediksi 2010 Harga Jual Kondominium (IDR)
CBD Prime Non CBD Secondary Non CBD Average

2007
13.500 9.500 6.600 8.050

2008
14.300 10.200 7.100 8.650

2009
15.300 11.000 7.550 9.275

2010P
16.300 12.500 8.100 10.300

2011P
17.441 13.100 8.650 10.875

2012P
18.662 14.000 9.300 11.650

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.3.3

Distribusi Lokasi Kondominium di DKI Jakarta

Penyebaran pasokan kondominium terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2010 masih didominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 32%, Jakarta Utara sebesar 26%, Jakarta Barat 22%, Jakarta Pusat sebesar 19%, dan Jakarta Timur sebesar 1%. Dari total keseluruhan lokasi kondominium yang ada sebesar 31% berada di CBD dan sisanya sebesar 69% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat masih diminati, karena letaknya yang sangat strategis dan dianggap cukup nyaman untuk dijadikan tempat tinggal.
Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Lokasi Tahun 2010
Jakarta Barat; 16.621 ; 22% Jakarta Pusat; 14.569 ; 19%

Jakarta Timur; 710 ; 1% Jakarta Selatan; 24.217 ; 32%

Jakarta Utara; 19.483 ; 26%

Sumber : Hasil Analisis, Agustus 2010

22

Pasokan Kondominium Per Wilayah di Jakarta Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010
Segmen Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Utara Jakarta Timur Jakarta Barat Total (Unit) 2005 3.156 3.150 1.328 1.517 9.151 2006 345 1.222 1.086 1.350 4.003 2007 2.927 3.775 8.871 422 15.995 2008 816 1.566 767 288 1.209 4.646 2009 1.750 2.905 2.396 7.051 2010P 600 4.709 700 1.360 7.369 2011P 204 1.420 560 100 2.522 4.806 2012P 1.867 2.058 500 4.425

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pasokan Kondominium wilayah Jakarta Selatan masih mendominasi pasokan kondominium di Jakarta. Hal ini dipengaruhi oleh letak CBD dan kawasan bisnis lainnya seperti TB. Simatupang yang berlokasi di Jakarta Selatan. Rata-rata pasokan tahunan kondominium di Jakarta Selatan mencapai 2.600 unit setiap tahunnya. Di wilayah Jakarta Pusat penyebaran kondominium tidak terfokus pada satu kawasan dengan rata-rata pasokan setiap tahunnya 1.500 unit. Sementara pasokan kondominium di wilayah Jakarta Utara mendominasi kawasan Kelapa Gading dengan pasokan terbanyak pada tahun 2007 sebesar 8.871 unit. Akan tetapi pasokan di kawasan ini tidak merata setiap tahun. 2.3.4 Hubungan Antara PDB, Suku Bunga Dan Demand-Supply Kondominium

Dari beberapa sektor properti, pasokan-pasokan properti sangat berhubungan erat dengan pertumbuhan Ekonomi dan suku Bunga. Berdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dari

Demand dan Supply pasar kondominium adalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan suku
Bunga. Tabel 2.10 Hubungan antara PDB, Suku Bunga dan Penyerapan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta Tahun 1993-1997
INDIKATOR Laju PDB (%) SBI atau BI-Rate (%) Kondominium (Apartemen Strata) Pasok Tahunan Kondominium (unit) Penyerapan Kondominium (unit) T. Penyerapan (%) Sumber : BI diolah oleh Analis 2010 244 217 88,93% 1.108 932 84,12% 3.004 2.118 70,51% 3.644 2.339 64,19% 11.976 5.121 42,76% 1993 7,42 12 1994 7,54 12,4 1995 8,22 14,7 1996 7,82 14 1997 4,7 20

Pasokan dan penyerapan Kondominium di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhan ekonomi dan Suku Bunga perbankan. Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap data Makro

23

Ekonomi dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga 1996, bila laju

pertumbuhan

ekonomi rata-rata di atas 7% dan suku Bunga 13,27%. Maka pasokan (Supply) kondominium di Jakarta rata-rata 2.000 unit, dengan tingkat penyerapan kondominium 70,1% atau rata-rata sebesar 1.402 unit pertahun . Hubungan antara PDB, PMA dan Pasokan Kondominium dan Apartemen Jakarta Tahun 2005-2009
INDIKATOR Laju PDB (%) SBI atau BI-Rate (%) Kondominium (Apartemen Strata) di Jakarta Pasok Tahunan Kondominium (unit) Penyerapan Kondominium (unit) T. Penyerapan (%) Sumber : BI diolah oleh Analis 2010 9.151 7.320 79,99% 4.003 3.100 77,44% 15.995 11.500 71,90% 4.646 3.480 74,90% 7.051 5.365 76,09% 2005 5,6 12,75 2006 5,5 9,75 2007 6,3 8,0 2008 5,5 9,25 2009 4,5 6,5

Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata 5,5% dan SBI Rata-rata 9,13% pasokan kondominium sebesar 8.169 unit dengan penyerapan kondominium mencapai 6.153 unit atau rata-rata sebesar 76,1%, sehingga analis menyimpulkan jika pertumbuhan ekonomi pada tahun 2011-2012 Mencapai >6,5 %, dan BI rate Rata-rata < 7% maka Pasokan rata-rata kondominium di Jakarta bisa mencapai 8.200 unit. Membaiknya perekonomian Nasional akan mendongkrak Permintaan Kondominium khususnya Kondominium menengah ke bawah dengan harga ≤ 750 juta.

2.4.

ANALISIS PASAR APARTEMEN SEWA DI DKI JAKARTA

Analisis pasar apartemen di DKI Jakarta meliputi pasokan dan penyerapan apartemen di wilayah DKI Jakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar apartemen saat ini, kinerja pasar, segmentasi pasar, dan distribusi apartemen di DKI Jakarta. 2.4.1 Analisis Pasokan dan Penyerapan Apartemen Sewa di DKI Jakarta

Pasokan tahunan apartemen sewa di Jakarta pada tahun 2009 sebesar 203 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 69%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan apartemen di Jakarta mencapai 166 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 73,3%. Sementara, pasokan tahunan apartemen pada tahun 2011 diperkirakan akan mencapai 234 unit dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan mencapai 76,9%.

24

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta Tahun 2004 – 2009 dan Prediksi 2009 - 2010
Pasokan Tahunan (unit) 600 80,4% 80% 76,9% 400 75,2% 339 255 200 112 90 71,1% 253 180 328 70,1% 230 69,0% 203 140 166 120 72,3% 234 180 170 140 72% 68% 64% 60% 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P 76% T. Penyerapan (%) 82,4% 84%

-

Pasokan Tahunan

Penyerapan Tahunan

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pasokan tahunan apartemen di Jakarta pada tahun 2010 -2012 diperkirakan berasal dari beberapa apartemen di CBD dan non CBD, antara lain: Apartemen Pondok Indah di kawasan Kebayoran Lama dan Ciputra World di Jalan Prof. Dr. Satrio (Kawasan Mega Kuningan) Berdasarkan survei, jumlah pasokan kumulatif apartemen sewa di DKI Jakarta pada tahun 2009 mencapai 8.334 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 65,99%. Penjualan unit-unit apartemen sewa di Jakarta hingga tahun 2009 didominasi apartemen sewa kelas menengah dan menengah-atas. Sementara itu, pasokan kumulatif apartemen sewa hingga tahun 2010 diperkirakan akan mencapai 8.500 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 67,5%.

25

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012
Pasokan Tahunan (unit) 12.000 66,55% 10.000 8.131 8.334 8.500 8.734 8.904 66,09% 66,64% 64,57% 67,65% 65,99% T. Penyerapan (%) 68,58% 69,63% 72% 68% 64% 60% 56% 6.200 52% 48% 44% 40% 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

8.000

7.438

7.550

7.803

6.000 4.950 4.000 4.990

5.200

5.250

5.500

5.750

5.990

Pasokan Kumulatif

Penyerapan Kumulatif

T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.4.2

Distribusi Lokasi Apartemen di DKI Jakarta

Penyebaran pasokan apartemen sewa terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2009 masih didominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 74,12%, Jakarta Pusat sebesar 14,6%, Jakarta Barat sebesar 8,89%, Jakarta Utara 2,18% dan Jakarta Timur sebesar 0,21%. Dari total keseluruhan lokasi apartemen sewa yang ada sebesar 60% berada di CBD dan sisanya sebesar 40% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat lebih diminati oleh penyewa apartemen karena kedekatannya ke CBD dan merupakan Kawasankawasan diplomatif, selain itu letaknya yang sangat strategis dan cukup nyaman untuk dijadikan tempat tinggal.
Distribusi Apartemen Sewa di Jakarta Berdasarkan Lokasi Tahun 2010

Jakarta Barat; 755 ; 8,89% Jakarta Utara; 185 ; 2,18%

Jakarta Timur; 18 ; 0,21% Jakarta Pusat; 1.240 ; 14,60%

Jakarta Selatan; 6.295 ; 74,12%

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

26

2.4.3

Segmentasi Pasar Apartemen Sewa Berdasarkan Harga di DKI Jakarta

Segmentasi pasar apartemen berdasarkan lokasi penyebaran yang secara fisik sudah terealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut: • Harga Sewa di kawasan Secondary Non CBD rata-rata sebesar Rp. 99.700,- per m² • Harga Sewa di kawasan Prime Non CBD rata-rata sebesar Rp. 125.000 ,- per m² • Harga Sewa di kawasan CBD rata-rata sebesar Rp. 144.000,- per m² Tabel berikut memperlihatkan persentase distribusi apartemen berdasarkan penggolongan lokasi penyebaran dan harga. Rata-rata Harga Sewa Apartemen di Jakarta Tahun 2007– 2009 dan Prediksi 2010
Harga Sewa (IDR) Secondary Non CBD Prime Non CBD CBD Average 2007 85.000,129.000,137.500,117.167,2008 89.000,127.500,135.000,117.167,2009 93.200,120.000,137.000,116.733,2010P 99.700,125.000,144.000,122.900,2011P 105.200,130.000,154.000,129.733,2012P 110.300,136.000,163.000,136.433,-

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.

ANALISIS PASAR HOTEL DI JAKARTA
2.5.1 Analisis Arus Wisatawan

Berdasarkan Data Badan Pusat Statistik (BPS), perkembangan kunjungan wisatawan asing ke Indonesia dari tahun 2007 terus mengalami peningkatan. Pada tahun 2008 wisatawan asing yang datang ke Indonesia mencapai 6,23 juta orang. Pada tahun 2009 diperkirakan akan mencapai 6,32 juta orang atau meningkat sebesar 1,4%. Sementara pada tahun 2010 kunjungan wisata mancanegara diperkirakan mencapai 6,5 juta orang atau meningkat sebesar 3%. Membaiknya kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia merupakan estafet dari membaiknya persepsi masyarakat internasional terhadap Indonesia. Apalagi, sejak parawisata Thailand menurun karena kondisi politik yang masih memburuk sehingga sebagian turis asing mengalihkan kunjungannya ke Indonesia, khususnya ke Bali. Sementara itu, terdapat peningkatan kunjungan wisatawan ke Jakarta. Selain untuk tujuan berwisata, Jakarta merupakan pusat pemerintahan yang sekaligus pusat bisnis dan perdagangan. Jakarta merupakan pusat berbagai perusahaan-perusahaan besar dan

27

multinasional. Keutamaan kota Jakarta tersebut telah menempatkan Jakarta sebagai provinsi kunjungan wisata urutan kedua setelah Bali. Kunjungan wisatawan asing ke Jakarta sejak tahun 2008 rata-rata mencapai 1,4 juta orang dan terjadi peningkatan arus wisatawan menyebabkan permintaan akan hotel meningkat.

Jumlah Wisatawan Mancanegara Yang Berkunjung Ke Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010
8.000.000 7.000.000 6.000.000 Jumlah Wisatawan 5.002.101 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.105.202 1.000.000 2005 2006 Jakarta 2007 2008 Indonesia 2009 2010P Share 1.147.250 1.153.006 1.464.717 1.390.440 1.495.696 22,09% 4.871.351 23,55% 20,94% 5.505.759 23,49% 21,99% 22,96% 6.513.442 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% share (%)

6.234.497

6.323.730

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.2

Analisis Pasokan Tahunan Dan Penyerapan Hotel Bintang 3-5 di Jakarta

Berdasarkan survei, terhadap pasokan dan penyerapan hotel di Jakarta dalam tiga tahun terakhir menunjukkan peningkatan yang sangat pesat. Pada tahun 2008, pasokan hotel berbintang 3-5 di Jakarta sebanyak 2.285 unit, yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 723 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 1.092 unit dan Hotel Bintang 5 sebanyak 470 unit. Pada tahun 2009, pasokan hotel berbintang 3-5 mencapai 1.456 unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 274 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 870, Hotel Bintang 5 sebanyak 312. Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan hotel berbintang 3-5 di Jakarta akan mencapai 1.812 unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 610 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 313 unit dan Hotel Bintang 5 sebanyak 889 unit. Sedangkan pada tahun 2011 pasokan hotel berbintang 3-5 diperkirakan akan mencapai 1.896 unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 550 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 610 unit dan Hotel Bintang 5 sebanyak 736 unit. Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2008 berasal dari Hotel Horizon Ancol, Ibis Patria Park, Akmani Hotel, Hotel Orchardz, Hotel Raddin, Formula 1 Menteng, Hotel Harriz Kelapa

28

Gading, Aston Mangga Dua, Hotel & Residence Mangga Dua, Kempinzki at Grand Indonesia dan Grand Aston Albergo The Belezza Permata Hijau Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2009 dipasok dari Ritz Carlton dan Ritz Carlton (Butik Hotel) SCBD, Fasion Hotel Gunung Sahari, Formula 1 Cikini, Hotel Omitrako, Aston Marina Ancol, Hotel Menteng, dan Novotel Simatupang. Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2010 diperkirakan dipasok dari Permata Gunung Sahari (Best Western Gunung Sahari), Ibis Simatupang, Hotel Kawanua Oerotel Cempaka Putih, Swiss-BelHotel@ Grand Kartini, Hotel At Casabalanca dan Hotel at Gandaria, Premier Ancol.
Pasokan Hotel di Jakarta Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011
Unit 1.500

1.200

1.092 870 754 600 723 610 470 300 250 274 312 313 889 736 610 550

900

600

300

148

2005 Hotel Bintang 3 2006 2007 2008 Hotel Bintang 4 2009 2010 P 2011 P

Hotel Bintang 5

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.3

Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Di Jakarta

Berdasarkan survei, pasokan kumulatif hotel berbintang 3 - 5 di Jakarta hingga tahun 2009 telah mencapai 30.462 unit dengan tingkat penyerapan (Tingkat Pengisian) rata-rata sebesar 60,5%. Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel berbintang diperkirakan menjadi 32,274 unit, dengan tingkat hunian rata-rata mencapai 62,4%. Sementara pada tahun 2011, pasokan kumulatif hotel berbintang di Jakarta diperkirakan akan mencapai 34,170 unit dengan tingkat hunian rata-rata sebesar 63.5% atau meningkat 0,9%.

29

Pasokan Kumulatif Dan Penyerapan Hotel Di Jakarta Tahun 2004-2009 Dan Prediksi 2010-2011
Unit 50.000 45.000 63,5% 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 P 2011 P T. Penyerapan 40% 13.814 15.321 16.968 18.622 18.430 20.139 55,0% 25.117 26.721 29.006 61,0% 64,2% 62,4% 60,5% 30.462 32.274 Persen (%) 70%

63,5% 34.170 60%

25.117

21.698

50%

Pasokan Kumulatif

Penyerapan Kumulatif

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.4

Distribusi Hotel Di Jakarta Tahun 2009

Berdasarkan hasil analisis Analis, distribusi hotel berbintang di Jakarta dapat dibagi dalam 5 wilayah dengan jumlah hotel berbintang hingga tahun 2010 mencapai 32.144 unit Kamar. Distribusi Hotel di Jakarta Tahun 2009

SEBARAN HOTEL BINTANG 3 S-D 5 DI JAKARTA TAHUN 2010 Jakarta Tim ur; 794 ; 2%

Jakarta Utara; 3.122 unit ; 10% Jakarta Barat; 2.532 Unit ; 8%

Jakarta Pusat; 14.601 unit ; 46%

Jakarta Selatan; 11.065 unit ; 34% Total = 32,114 kamar

Sumber : Hasil Survei, Agustus 2010

Pasokan Hotel Berbintang 3-5 dari Jakarta Selatan mencapai 34% atau sebanyak 11.065 unit, dari Jakarta Barat 8% atau sebanyak 2.532 unit, dari Jakarta Utara sebanyak 10% atau

30

sebanyak3.122 unit, dari Jakarta Timur 2% atau sebanyak 734 unit dan pasokan terbesar berasal dari Jakarta Pusat sebesar 46% atau sebanyak 14,601 unit. 2.5.5 Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Bintang Tiga Di Jakarta

Pasokan kumulatif hotel berbintang 3 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 8.568 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 69,5%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel bintang 3 di Jakarta telah mencapai 8,845 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 71,4%. Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 3 diperkirakan akan mencapai 9,452 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 72,5%. Pada tahun 2011, pasokan kumulatif hotel berbintang 3 diperkirakan akan mencapai 10.002 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 71,5%. Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Tiga di Jakarta Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011
Unit Kamar 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 2005 Pasok 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 7.845 5.648 7.845 5.501 7.845 5.374 8.842 6.313 9.452 10.002 72,5% 72,0% 70,1% 68,5% 69,5% 71,4% 71,5% T. Hunian 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%

8.568

6.853

7.151

5.955

Penyerapan

T. Hunian (%)

Sumber : Hasil Survei, Agustus 2010

2.5.6

Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang Empat Jakarta

di

Pasokan kumulatif hotel berbintang 4 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 9.262 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 55,20%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel bintang 4 di Jakata telah mencapai 10.135 unit dengan tingkat hunian mencapai 57,6%. Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 4 diperkirakan akan mencapai 10,448 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 56,40%. Sedangkan pada tahun 2011, pasokan kumulatif hotel berbintang 4 diperkirakan akan mencapai 11.058 unit dan dengan tingkat penyerapan sebesar 58,6%.

31

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Empat di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011
Unit Kamar 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 3.786 4.036 7.726 7.882 8.173 5.838 5.893 6.480 49,00% 51,20% 55,20% 57,60% 56,40% 58,60% 60,00% 11.058 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% T. Hunian (%) 70,00%

52,00%

10.135 9.265

10.448

5.114 4.250

Pasokan Kumulatif

Peny erapan Kumulatif

T. Peny erapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.7

Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang Lima Di Jakarta

Pasokan kumulatif hotel berbintang 5 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 10,694 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 53,50%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel bintang 5 di Jakata telah mencapai 11.006 unit dengan tingkat hunian mencapai 56%. Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 5 diperkirakan akan mencapai 11,895 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 57,0%. Sedangkan pada tahun 2011 pasokan kumulatif hotel berbintang 5 diperkirakan akan mencapai 12.631 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 58,5%.

32

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Lima di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011
Unit Kamar 57,00% 11.895 T. Hunian (%) 70% 15.000 53,50% 48,50% 39,00% 10.224 10.000 10.224 34,00% 10.224 10.694 11.006 56,00% 58,50% 60% 12.631 50% 40% 6.163 6.780 7.389 30% 20% 10% 2005 2006 Pasokan Kumulatif 2007 2008 2009 2010P T. Hunian (%) 2011P 0%

5.000

3.987

4.959 3.476

5.721

Penyerapan Kumulatif

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.8

Analisis Harga Sewa Hotel di Jakarta

Berdasarkan analisis terhadap sewa kamar yang disurvei Analis terhadap hotel berbintang 3-5 di Jakarta diperoleh, bahwa harga sewa unit kamar hotel berbintang 3-5 adalah sebagai berikut: • Harga sewa rata-rata hotel Bintang 3 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.320.000,-. Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.328.000,- dan pada tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp.340.000,-. • Harga sewa rata-rata hotel Bintang 4 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.475.000,-. Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.490.000,- dan pada tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp.510.000,-. • Harga sewa rata-rata hotel Bintang 5 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp800.000,-. Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.835.000,- dan pada tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp.875.000,-. Selain itu, harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas dan kelas hotel. Semakin tinggi kualitas hotel service dan fasilitas yang disediakan, maka harga sewa hotel pun akan semakin tinggi.

33

PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONAL TAHUN 2010 – 2012 & PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIAL TAHUN 2010 - 2012

Analis : Ir. Torushon Simanungkalit, MM., CPA Alumni Certified Properti Analyst (CPA) Panangian School of Property (PSP)

34

You're Reading a Free Preview

Mengunduh
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->