Anda di halaman 1dari 64

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Pertambahan jumlah penduduk yang sangat cepat dan pesat membawa

pengaruh yang sangat besar terhadap kebutuhan masyarakat akan perumahan.

Di mana rumah adalah suatu kebutuhan primer manusia, karena rumah

merupakan sarana untuk berteduh, berlindung dan beristirahat. Rumah juga

sebagai tempat berbagi suka dan duka serta membina rumah tangga bagi suatu

keluarga. Kondisi ini dimanfaatkan oleh perusahaan-perusahaan pengembang,

untuk mengembangkan bisnis mereka dalam hal penyediaan sarana

pemukiman bagi masyarakat seperti perumahan, apartemen, kondominium,

dan lain sebagainya.

Sebagai suatu organisasi, maka perusahaan yang bergerak dalam

bidang real estate dalam menjalankan usahanya memerlukan suatu sistem

informasi untuk mempertahankan kelangsungan usahanya. Akuntansi sebagai

suatu sistem informasi, mengidentifikasikan, mengumpulkan dan

mengkomunikasikan informasi ekonomi kesuatu badan usaha kepada beragam

pihak, baik pihak intern maupun pihak ekstern. Informasi akuntansi

merupakan data keuangan yang berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan

untuk dijadikan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan yang tepat.

Dari pernyataan di atas dapat diambil kesimpulan bahwa data-data

akuntansi memberikan bantuan khususnya pada pihak intern, untuk

1
menyajikan laporan keuangan yang sesuai dengan prinsip akuntansi yang

berlaku umum, selain itu data-data akuntansi memberikan informasi yang

tepat untuk menilai pengakuan pendapatan, menghitung biaya proyek, harga

pokok proyek dan lain sebagainya.

Tujuan utama akuntansi keuangan adalah membuat laporan yang

didalamnya harus menyajikan informasi yang berguna bagi pihak intern

maupun pihak ekstern perusahaan. Hal ini menuntut setiap manajemen untuk

memajukan usaha dan menjaga kelangsungan usahanya. Untuk masalah yang

berhubungan dengan keuangan (akuntansi) perusahaan khususnya pada

perusahaan yang bergerak pada bidang real estate biasanya menggunakan

cara-cara atau prinsipnya masing-masing yang sesuai dengan situasi dan

kondisi perusahaan tersebut dengan berpegang terhadap prinsip akuntansi

yang berlaku umum.

Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas

pengembangan real estate. Perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian

dibangun perumahan untuk dijual atau disewakan baik secara tunai maupun

kredit.

Untuk memperoleh informasi yang wajar dari suatu perusahaan yang

bergerak dibidang pengembangan real estate, maka perlakuan akuntansi harus

mengacu kepada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) Nomor

44. Pernyatan dalam PSAK No.44 ini diterapkan untuk perusahaan yang

melakukan aktivitas pengembangan real estate, walaupun aktivitas

pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan.

2
Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk

kemudian dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial atau bangunan

industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,

sebagai suatu kesatuan atau dengan eceran (retail). Aktivitas pengembangan

real estate juga mencakup perolehan kavlingan tanah untuk dijual tanpa

bangunan.

Ruang lingkup akuntansi aktivitas pembangunan real estate yang

dibahas dalam penelitian ini yaitu: pendapatan dan klasifikasi biaya

pengembangan proyek real estate. Pengakuan pendapatan menurut PSAK

No.44 berhubungan dengan waktu perusahaan tersebut dapat mengakui

pendapatannya dan cara pengukuran pendapatan yang diperoleh tersebut

secara wajar. Pada saat pendapatan diakui sebagai uang muka, maka piutang

dari transaksi unit real estate tidak diakui dan harga jual dianggap akan

tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya mencapai 20 %

dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali. Penjual

dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh resiko dan manfaat

kepemilikan unit bangunan apabila penjual tidak lagi terlibat dengan unit

bangunan yang dijual.

Dalam biaya – biaya pengembangan proyek real estate baik biaya

yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan

biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real

estate, dialokasikan atau dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate.

Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, Seperti

3
biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya biaya-

biaya aktivitas pengembangan real estate yang dikapitalisasi ke proyek

pengembangan real estate adalah biaya praperolehan tanah (preacquition

cost), biaya perolehan tanah, biaya yang secara langsung berhubungan dengan

proyek, biaya yang dapat dikelompokkan pada aktivitas pengembangan real

estate dan biaya pengembangan.

PT. Sinar Mulya Sejahtera (SMS) merupakan salah satu perusahaan

developer yang bergerak dibidang real estate. Perusahaan membangun dan

menjual rumah dengan type RS38/120 (A) dan RS45/140 (B). Pendapatan

utama dari perusahaan ini adalah pendapatan dari hasil penjualan rumah

berdasarkan masing-masing jenis type rumah yang dibangun. Sedangkan

pendapatan lain-lain berasal dari penjualan akibat kelebihan tanah masing-

masing type rumah tersebut yang harga per meternya disesuaikan dengan

harga jual yang ditetapkan perusahaan.

Dari data-data tersebut ditemukan beberapa penyimpangan dalam

penerapan PSAK No.44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estate

pada perusahaan, antara lain:

Pertama, dalam hal pengakuan pendapatan. Perusahaan langsung

mencatat atau mengakui pendapatan saat menerima pembayaran uang muka

dari pembeli. Perusahaan mencatat pembayaran uang muka dari pembeli

dengan mendebet kas yang diterima dan mengkredit pendapatan.

Berikut ini adalah daftar harga jual dan perkiraan angsuran perbulan

perumahan Puti Bidadari type 38/120 dan type 45/140, dimana uang muka

4
dari konsumen yaitu sebesar 20 % dari total harga jual dan total angsuran

perbulan yang akan dibayar oleh konsumen didasarkan dari ketentuan suku

bunga yang berlaku. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel.I.1

Daftar harga jual dan lama angsuran pembelian perumahan Puti

Bidadari pada PT. Sinar Mulya Sejahtera

Perumahan Puti Bidadari


Keterangan
Type RS 38/120 Type RS 45/140
Harga Jual Rp 120.000.000 Rp 150.000.000
Uang Muka (DP) Rp 24.000.000 Rp 30.000.000
Angsuran: - 5 Tahun Rp 2.233.752 Rp 2.792.000
- 10 Tahun Rp 1.490.558 Rp 1.863.197
- 15 Tahun Rp 1.278.472 Rp 1.598.050

Sumber: PT.Snar Mulya Sejahtera

Misalnya, untuk rumah Type RS38/120 (A), uang muka yang harus

dibayar adalah Rp. 24.000.000; uang muka ini dapat diangsur sebanyak 3 kali

dengan rincian pembayaran uang muka :

Tahap 1 = Rp. 10.000.000

Tahap II = Rp. 7.000.000

Tahap III = Rp. 7.000.000

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka tahap I, perusahaan

mencatat :

Kas Rp. 10.000.000

Pendapatan Rp. 10.000.000

5
Dari pencatatan di atas, diketahui bahwa PT. SMS menggunakan

metode akrual penuh (full accrual method) atau langsung mengakui

pendapatan pada saat penerimaan pembayaran uang muka dari konsumen.

Sementara itu, pada saat penerimaan pembayaran uang muka,

perusahaan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan belum

menyerahkan rumah tersebut kepada konsumen untuk ditempati.

Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d), pendapatan penjualan

bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta kavling

tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila

penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan

kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah

penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan

dengan unit bangunan tersebut (IAI, 2007:44,3). Sedangkan pada saat

penerimaan uang muka, perusahaan masih berkewajiban atau terlebih secara

signifikan dengan rumah yang dibeli. Dengan kata lain perusahaan masih

harus menyelesaikan pembangunan rumah sesuai dengan perjanjian. Oleh

karena itu, penggunaan metode akrual penuh (full acrual method) atau

langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang muka belum dapat

diterapkan oleh perusahaan.

Apabila penggunaan metode akrual penuh belum dapat dipenuhi oleh

perusahaan, maka sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan

pendapatan ditangguhkan dan transaksi penjualan diakui dengan metode

deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode

6
akrual penuh terpenuhi. Dalam penerapan metode deposit , perusahaan tidak

boleh mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate.

Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus dicatat sebagai

uang muka, sedangkan piutang dari transaksi penjualan unit real estate juga

tidak boleh diakui sampai perusahaan memenuhi seluruh kriteria untuk dapat

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method).

Akibat dari kesalahan pencatatan tersebut, maka pada laporan laba rugi

pendapatan dari penjualan rumah disajikan terlalu besar dari pada harga pokok

pendapatan, pendapatan disajikan terlalu besar sehingga laba kotor menjadi

lebih besar.

Kedua , PT. SMS mengelompokkan bangunan dalam kontruksi

kedalam aktiva lainnya yaitu sebesar Rp. 459.265.837. Bangunan dalam

kontruksi dalam hal ini merupakan rumah yang masih dalam proses

pengerjaan dan ini sama halnya dengan tanah, gedung dan seharusnya diakui

sebagai aktiva tetap perusahaan. Menurut PSAK 44 No.57, dalam penyajian

neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate tetapi

aktivitas pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan,

aktiva real estate disajikan sebagai bagian dari aktiva lancar dan menurut

PSAK No.44 paragraf 58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan

secara terpisah dalam catatan atas laporan keuanngan :

1. Tanah dan bangunan

2. Bangunan dalam kontruksi

3. Tanah yang sedang dikembangkan .

7
Ketiga, PT.SMS mengelompokkan biaya perizinan sebesar

Rp.98.450.000 kedalam biaya operasional perusahaan. Sedangkan, biaya ini

erat kaitannya dengan pelaksanaan proyek real estate (perumahan). Biaya

perizinan ini merupakan biaya untuk pengurusan izin perolehan tanah dan

sertifikat tanah serta Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Menurut PSAK

No.44 paragraf 37, biaya yang berhubungan langsung dengan aktifitas

pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan

dengan beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek

pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu

proyek real estate, seperti biaya umum dan administrasi , diakui sebagai biaya

beban pada saat terjadinya.

Dari uraian diatas, diketahui bahwa perusahaan belum sepenuhnya

menerapkan PSAK No.44 dalam mengelompokkan biaya yang termasuk

kedalam biaya proyek pengembangan real estate dan biaya yang termasuk ke

dalam biaya operasional, sehingga jumlah biaya operasional menjadi besar

dari yang seharusnya dan harga pokok pendapatan menjadi lebih kecil dari

yang seharusnya. Akibatnya, laporan keuangan yang disajikan perusahaan

dapat menyesatkan pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena

total harga pokok penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi

terlalu besar. Akibat lainnya, laporan keuangan kurang berperan dalam

pengambilan keputusan. Penentuan harga pokok yang kecil mengakibatkan

pula penentuan harga jual menjadi kecil.

8
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk mengadakan

suatu penelitian lebih lanjut dengan judul :

“ANALISIS PENERAPAN AKUNTANSI REAL ESTATE (PSAK NO.

44) PADA PT. SINAR MULYA SEJAHTERA.”

1.2. Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang di atas, maka penulis merumuskan

permasalahan sebagai berikut :

Apakah Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera

Pekanbaru sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) No.

44?

1.3. Tujuan dan Manfaat Penelitian

1.3.1. Tujuan Penelitian

Adapun tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah

Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera sesuai

dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) N0.44.

1.3.2. Manfaat Penelitian

Sedangkan manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah:

a. Menambah pengetahuan penulis mengenai penerapan

akuntansi real estate (PSAK No.44) pada suatu perusahaan dan

9
untuk menambah wawasan penulis dalam bidang akuntansi,

khususya mengenai akuntansi real estate.

b. Sebagai bahan informasi dan masukan bagi perusahaan

real estate agar sistem akuntansi real estate pada perusahaan dapat

disesuaikan dengan Standar Akuntansi Keuangan.

c. Sebagai bahan acuan atau pedoman bagi peneliti berikutnya

yang akan melaksanakan penelitian dan pembahasan terhadap

masalah yang sama.

d. Sebagai sarat untuk memenuhi tugas akhir untuk

mendapatkan gelar sarjana S1.

1.4. Sistematika Penulisan

Untuk mempermudah pengertian dan pemahaman dari penulisan

ini, maka penulis membaginya kedalam lima bab, dimana antara bab satu

dengan bab lain saling berhubungan, yakni sebagai berikut:

BAB I : PENDAHULUAN

Merupakan bab pendahuluan yang terdiri dari latar belakang

masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitiaan,

metode penelitian dan sistematika penulisan.

BAB II : LANDASAN TEORITIS

Bab ini merupakan telaah pustaka yang meliputi pengertian

pendapatan, pengakuan dan pengukuran pendapatan,

10
pengakuan pendapatan menurut PSAK No.44, pengertian

biaya, dan unsur-unsur biaya pengembangan real estate.

BAB III : METODE PENELITIAN

Bab ini merupakan acuan bagi penulis dalam melakukan

penelitian, dimana bab ini terdiri dari lokasi penelitian, jenis

dan sumber data yang di gunakan, metode penelitian, teknik

pengumpulan data dan teknik analisis data yang diperlukan.

BAB IV : GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

Bab ini membahas tentang gambaran umum perusahaan yang

meliputi sejarah singkat perusahaan, struktur organisasi,dan

aktivitas perusahaan.

BAB V : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Bab ini membahas tentang hasil – hasil penelitian dan

pembahasan mengenai akuntansi real estate pada PT. Sinar

Mulya Sejahtera , Pekanbaru.

BAB VI : PENUTUP

Bab ini merupakan penutup yang berisikan kesimpulan dari

hasil penelitian dan pembahasan, serta saran bagi perusahaan.

11
BAB II

LANDASAN TEORITIS

2.1. Pengertian Metode Akrual Penuh (Full Accrual

Method)

Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d) , pendapatan

penjualan bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta

kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual

method) apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat

kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang

secara substansi adalah penjualan dan penjualan tidak lagi berkewajiban

atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut (IAI,

2004:44,3).

2.2. Metode Deposit (Deposit Methot)

Sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan

pendapatan ditangguhkan dan transaksi penjualan diakui

dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria

untuk menggunakan metode akrual penuh terpenuhi. Dalam

penerapan metode deposit , perusahaan tidak boleh mengakui

pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate.

12
Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus

dicatat sebagai uang muka, sedangkan piutang dari transaksi

penjualan unit real estate juga tidak boleh diakui sampai

perusahaan memenuhi seluruh kriteria untuk dapat

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method).

2.3. Pengertian Akuntansi Dan Lingkungan

Akuntansi adalah bahasa perusahaan dan merupakan sistem informasi

penting dalam pengambilan keputusan dibidang keuangan oleh pihak yang

berkepentingan. Seperti manajemen, investor, kreditor maupun pihak

pemerintah. Sistem Informasi Akuntansi menyangkut semua kegiatan semua

pihak yang terlibat dalam perusahaan. Sehubungan dengan itu, berikut

diuraikan pengertian akuntansi dan tujuan serta kegunaan Sistem Informasi

Akuntansi.

Akuntansi adalah suatu sistem informasi yang bertujuan untuk

menghasilkan suatu informasi keuangan untuk pihak intern maupun ekstern

sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan,

Menurut Lapoliwa dan Kuswadi (2000:2) akuntansi adalah Seni

pencatatan, pengklasifikasian, dan pengikhtisaran dengan cara yang

sepatutnya dan dalam satuan uang atas transaksi dan kejadian yang setidak-

13
tidaknya sebagian mempunyai sifat keuangan serta penginterprestasian hasil

dari pencatatan tersebut.

Secara lebih tekhnis, akuntansi merupakan kumpulan prosedur-

prosedur untuk mencatat, mengklasifikasikan, mengikhtisarkan, dan

melaporkan dalam bentuk laporan keuangan, transaksi-transaksi yang telah

dilaksanakan perusahaan dan akhirnya menginterprestasikan laporan tersebut.

Menurut Mulyadi (2000:4) akuntansi adalah :“Proses pengolahan data

keuangan untuk menghasilkan informasi keuangan yang digunakan untuk

memungkinkan pengambilan keputusan dan melakukan pertimbangan

berdasarkan informasi dalam pengambilan keputusan”

Menurut Horngern, Harisson (2000:3) pengertian akuntansi adalah:

Suatu sistem akuntansi yang mengukur aktivitas-aktivitas bisnis, memproses

informasi tersebut kedalam bentuk laporan-laporan, dan

mengkomunikasikannya kepada para pengambil keputusan. Laporan keuangan

adalah dokumen-dokumen yang melaporkan kegiatan bisnis pribadi atau

organisasi kedalam satuan moneter.

Menurut Harahap (2004:2) akuntansi adalah : merupakan bahasa

bisnis yang dapat memberikan informasi tentang kondisi bisnis dan hasil

usahanya pada suatu waktu atau periode tertentu.

Akuntansi menurut Niswonger, Fress, dan Warren (1999:9) adalah:

“Sistem informasi yang memberikan informasi yang esensial mengenai

aktivitas keuangan suatu kesatuan kepada berbagai pribadi atau kelompok

14
untuk digunakan dalam membuat pertimbangan dan keputusan yang

terinformasi.”

Sedangkan pengertian akuntansi aktivitas pengembangan real estate

menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.1) adalah:

Kegiatan perolehan tanah kemudian dibangun perumahan dan atau

bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut

dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara

eceran (retail). Aktivitas pembangunan real estate juga mencakup perolehan

kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.

Perusahaan pengembangan adalah perusahaan yang melakukan aktivitas

pengembangan real estate, perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian

dibangun perumahan yang dimaksudkan untuk dijual atau disewakan kepada

pihak lain. Bangunan tersebut dijual secara tunai maupun kredit.

Pemakai laporan keuangan meliputi masyarakat, kalangan bisnis,

investor, pemerintah, instansi perpajakan dan pemakai lainnya. Mereka

menggunakan laporan keuangan untuk memenuhi beberapa kebutuhan

informasi yang berbeda.

Beberapa kebutuhan meliputi :

- Masyarakat. Masyarakat menggunakan informasi akuntasi dalam

peristiwa sehari-hari misalnya dalam mengatur rekening bank

mereka, mengevaluasi prospek pekerjaan, melakukan evaluasi

untuk investasi atau dalam memutuskan akan menyewakan atau

membeli sebuah rumah.

15
- Kalangan bisnis. Para menejer perusahaan menggunakan

informasi akuntansi untuk menetapkan tujuan organisasi mereka,

mengevaluasi kemajuan mereka dalam mencapai tujuan tersebut,

dan mengambil tindakan perbaikan apabila diperlukan. Keputusan-

keputusan yang didasarkan atas informasi akuntansi diantaranya

menetapkan peralatan atau gedung yang dibeli, banyaknya

persediaan barang dagang yang disimpan dan beberapa banyak

uang kas yang harus dipinjam dan lain-lain.

- Investor dan para penyedia modal menyediakan uang yang

di butuhkan oleh pengusaha untuk memulai operasinya. Untuk

memutuskan apakah investasi akan membantu suatu usaha baru.

Investor yang potensial akan mengevaluasi kemungkinan hasil

yang akan mereka terima dari investasi tersebut. Ini berarti mereka

harus menganalisa laporan keuangan perusahan dan juga

memperhatikan perkembangannya.

- Badan-badan pemerintah. Sebagian besar organisasi terkena

peraturan pemerintah, misalnya perusahaan yang menjual saham di

bursa efek di haruskan oleh Badan Pengawas Pasar Modal

(BAPEPAM) untuk mengungkapkan informasi tertentu, seperti

informasi keuangan kepada pemegang saham publik. Informasi

keuangan tersebut akan diperoleh atau disusun dari akuntansi

perusahaan.

16
- Instansi Perpajakan. Pemerintah memungut pajak dari

perorangan dan badan usaha. Jumlah pajak yang dikenakan

dihitung dengan menggunakan informasi akuntansi. Perusahaan

menentukan pajak pertambahan nilai berdasarkan atas catatan

akuntansi mereka menunjukkan besarnya penjualan. Perhitungan

pajak penghasilan individu dan perusahaan didasarkan atas catatan

pendapatan mereka yang diperoleh dari sistem akuntansi.

- Para pemakai lainnya. Penentuan upah para pekerja dan

serikat buruh didasarkan atas informasi akuntansi yang

menunjukan pendapatan majikan mereka. Kelompok-kelompok

konsumen dan masyarakat biasa juga tertarik pada jumlah

pendapatan yang dihasilkan oleh perusahaan-perusahaan tertentu.

Praktek akuntansi bersandar pada aturan – aturan tertentu. Hukum yang

mengatur bagaimana mengukur atau menilai, mengolah dan

mengkomunikasikan informasi akuntansi diatur di dalam Pernyataan Standar

Akuntansi Keuangan yaitu di dalam Standar Akuntansi Keuangan dan berisi

tentang prinsip akuntansi yang berlaku umum.

Prinsip akuntansi yang berlaku umum tidak hanya berisi tentang prinsip

tetapi juga tentang konsep dan metode yang menunjukan bagaimana cara yang

tepat untuk menghasilkan informasi akuntansi. Prinsip akuntansi yang berlaku

umum sangat mirip dengan hukum peraturan yaitu himpunan hukum atau

peraturan yang mengatur tingkah laku atau perbuatan manusia dengan suatu

cara yang dapat diterima secara luas oleh masyarakat. Standar Akuntansi

17
Keuangan dibuat berdasarkan kerangka pemikiran konseptual oleh komite

Prinsip Akuntansi Indonesia dari Ikatan Akuntan Indonesia.

Tujuan dari pelaporan keuangan adalah memberikan informasi yang

berguna untuk keputusan penanam modal atau investasi dan pinjam. Agar

informasi tersebut dapat berguna maka ia haruslah relevan, dapat diandalkan

dan dibandingkan. Akuntansi berusaha memenuhi tujuan-tujuan ini dalam

informasi yang dihasilkannya.

Konsep dan prinsip yang berlaku dalam akuntansi yaitu:

1) Konsep Entitas

Suatu entitas akuntansi adalah suatu organisasi atau suatu bagian dari

organisasi yang terpisah dari organisasi lainnya dan individu-individu

lainnya yang merupakan satuan unit ekonomi yang terpisah. Dari sudut

pandang akuntansi, setiap akuntansi harus membuat satu garis batas atau

pemisah yang jelas disekelilingnya agar tidak mencampur kejadian-

kejadian yang dialami oleh entitas-entitas lainnya.

2) Prinsip Keandalan

Catatan dan laporan akuntansi harus didasarkan atas data yang tersedia

yang paling dapat diandalkan, sehingga catatan dan laporan tersebut akan

menjadi akurat dan berguna.

3) Prinsip Biaya

18
Prinsip biaya menyatakan bahwa aktiva dan jasa yang diperoleh harus

dicatat menurut harga aktualnya atau juga disebut dengan nilai historis.

4) Konsep Kesinambungan

Sebab lain mengapa aktiva harus dicatat menurut harga perolehannya

adalah karena adanya suatu konsep kesinambungan, yang menyatakan

suatu entitas akan terus melakukan usahanya untuk masa yang tidak dapat

ditetapkan atau diramalkan dimasa depan.

5) Konsep Satuan Moneter

Asumsi bahwa daya beli dari rupiah secara relatif adalah stabil. Konsep

satuan moneter ini adalah sebagai dasar untuk mengabaikan adanya efek

dari inflasi dalam catatan akuntansi. Sehingga kita dapat mengurangkan

atau menambahkan nilai-nilai rupiah yang tercatat seolah-olah rupiah

tersebut memiliki daya beli yang sama. Para akuntan telah menetapkan

cara-cara jika inflasi tersebut harus diperhitungkan. Jika terjadi, maka

menurut Standar Akuntansi Keuangan (SAK) perusahaan harus

menunjukkan nilai-nilai yang telah disesuaikan dengan inflasi tersebut

dalam laporan-laporannya.

Menurut Sofyan Syafri Harahap (2004: 38), prinsip dasar akuntansi

terdiri dari:

a) Prinsip Biaya

b) Prinsip Pendapatan

c) Prinsip Penyesuaian

19
d) Prinsip Objektifitas

e) Prinsip Keseragaman

f) Prinsip Pernyataan

g) Prinsip Berlawanan

h) Prinsip Keberaturan

i) Prinsip Keseragaman dan Bisa Diperbandingkan

2.4. Pengertian Aktivitas Pengembangan Real Estate

Menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.5) mengemukakan

sebagai berikut:

Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah

untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau

bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau

disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas

pengembangan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk

dijual tanpa bangunan.

Menurut terminology hukum pada beberapa yuridiksi adalah

merupakan suatu barang tidak bergerak yang mencakup tanah beserta segala

sesuatu yang berada diatasnya, misalnya bangunan, tanaman dan lain-lain.

Property dalam bahasa asing sering juga disebut real property yang terkadang

disebut juga realty. Di Indonesia istilah real estate lebih digunakan untuk

menunjukkan suatu wilayah perumahan yang dikembangkan oleh perusahaan

pengembang perumahan. (http://id.wikipedia.org/wiki/Real Estate).

20
Real Estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujutan real

estate. Tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada

essensinya, real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan

memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset,

real estate telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai

tekhnologi dan informasi yang terjadi diseluruh penjuru dunia. Jadi pada

prisipnya real estate adalah ‘ kepemilikan’ atau hak untuk memiliki sebidang

tanah dan memanfaatkan apa saja yang didalamnya.

(http://wordpresss.com/27/10/30/mengelola-investasi-real-estate).

2.5. Pengakuan dan Pengukuran pendapatan

1. Pengertian Pendapatan

Pendapat merupakan salah satu komponen yang sangat penting

dalam suatu perusahaan, karena pendapatan berpengaruh langsung

terhadap laba yang diharapakan untuk menjamin kontinuitas perusahaan

laba merupakan indikator prestasi suatu kesatuan ekonomi dalan suatu

periode tertentu, dimana besarnya laba tergambar pada selisih antara

pendapatan yang diperoleh dari penjualan barang dan jasa dengan biaya-

biaya yang telah dikeluarkan.

Untuk mengetahui pengertian yang jelas tentang pendapatan, berikut

ini dikutip beberapa defenisi dari beberapa ahli. Ikatan Akuntan

Indonesia (2007:23,6) mengemukakan sebagai berikut:

21
Pendapatan adalah arus masuk kas bruto dari manfaat ekonomis

yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila

arus kas masuk tersebut mengakibatkan kenaikan jumlah ekuitas yang

tidak berasal dari kontribusi penanam modal.

Perusahaan dikatakan mendapat keuntungan jika kenaikan aktiva

lebih besar dari pada pengurangan aktiva tercerminlah dalam benda-benda

yang di implementasikan dengan pendapatan yang diterima perusahaan.

Sedangkan Hendriksen (1999:163) mengemukakan defenisi

pendapatan secara tradisional, yaitu sebagai berikut;

Secara tradisional pendapatan merupakan arus masuk aktiva atau

aktiva bersih kedalam perusahaan sebagai hasil penjualan barang

dan jasa.

Menurut Donal E.Kieso dan Jerry J weigandt, (2002:48) adalah

sebagai berikut:

Arus masuk atau peningkatan lainnya atas aktiva sebuah entitas atau

pelunasan kewajiban (kombinasi dari biaya) selama satu periode dan

pengiriman atau produksi barang, penyediaan jasa, atau aktivitas lain yang

merupakan operasi sentral perusahaan.

Menurut Accounting Triminologi Buletin No. 2 yang dikutip oleh

Belkauoi (2001:4) pengertian pendapatan adalah:

“Pendapatan adalah hasil penjualan barang-barang dan jasa yang

diukur berdasarkan jumlah yang dibebankan kepada pembeli-pembeli,

klien-klien, atau penyewa-penyewa untuk barang dan jasa yang diserahkan

22
kepada mereka. Dalam pengertian pendapatan termasuk keuntungan-

keuntungan dari penjualan atau pertukaran aset-aset (selain barang-barang

yang diperdagangkan) bunga deviden sebagai hasil investasi, berasal dari

pemasukan modal, uang tidak berasal dari pemasukan modal dan

penyelesaian modal.”

Sedangkan menurut Estess (1999:71) pendapatan adalah;

Arus masuk sumber daya kedalam suatu perusahaan dalam suatu

periode dari penjualan barang atau hasil penjualan jasa. Sumber daya pada

umumnya dalam bentuk kas, wesel tagih piutang. Pendapatan tidak

mencakup sumber daya yang diterima dari sumber lain dan operasi seperti

penjualaan aktiva tetap, penerbitan saham atau pinjaman.

Baridwan (2001: 30) menjelaskan pendapatan (revenue) adalah:

Aliran masuk atau kenaikan masuk aktiva suatu badan usaha atau

pelunasan hubungannya (atau kombinasi keduanya) selama satu periode

yang berasal dari penyerahan atau pembuatan barang, penyerahan jasa atau

dari kegiatan lain yang merupakan kegiatan utama badan usaha.

Di dalam literatur akuntansi, ada dua pendekatan terhadap sifat atau

karakteristik pendapatan. Pendekatan yang pertama memusatkan pada arus

masuk dari pada aset yang ditimbulkan kegiatan operasional perusahaan (

Inflow of Net Asset ). Dan pendekatan yang kedua memusatkan perhatian

pada penciptaan barang atau jasa oleh perusahaan dan ditransfer kepada

konsumen atau produsen lainnya ( Out Flow Good and Service), Financial

Accounting Standar Board adalah statement of financial accounting

23
concept yang dikutip dari Jay M. Smith K Fred Skounsen yang

menekankan pada pendekatan In Flow if Net Asset ,

Dimana pendapatan sebagai arus masuk atau kenaikan – kenaikan

lainnya dari nilai harta suatu satuan untuk menghentikan hutang-hutang

(atau kombinasi dari keduannya) dalam suatu periode barang-barang,

penyerahan jasa-jasa atau pelaksanaan aktivitas-aktivitas lainnya yang

membentuk operasi-operasi utama atau sentral yang berlanjut dari satuan

usaha tersebut.

Berdasarkan pengertian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa

pendapatan suatu penambahan aset yang mengakibatkan pertambahan

kekayaan pemilik, tetapi bukan merupakan penambahan modal baru dari

pada pemilikannya dan bukan merupakan aset yang dsebabkan

bertambahnya kewajiban.

Pendapatan yang diperoleh oleh suatu perusahaan merupakan dasar

dalam perhitungan laba dan pada umumnya bersumber dari transaksi

penjualan barang. Penjualan jasa atau sumber-sumber lain selain dari

investasi atau penambahan modal pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan

Akuntan Publik, sebagai berikut:

Pernyataan ini harus diterapkan dalam akuntansi untuk pendapatan

yang timbul dari transaksi dan peristiwa ekonomi berikut:

1) Penjualan barang

2) Penjualan jasa

24
3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang

menghasilkan bunga, royalty, dan deviden.

Penjualan barang meliputi semua penjualan barang tersebut

diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari pembelian

barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari unsur-unsur

pendapatan yang bersumber dari penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak

lain adalah:

1) Bunga pembebanan untuk penggunaan kas atau setara kas

atau jumlah terhutang kepada perusahaan.

2) Royalti pembebanan untuk penggunaan aktiva jangka

panjang perusahaan, misalnnya paten, merek dagang, hak cipta ,

dan lain-lain.

3) Deviden distribusi laba kepada pemegang investasi sesuai

dengan proporsi mereka dari jenis modal tertentu.

Dalam akuntansi terdapat dua pendekatan konsep pendapatan, yaitu:

1) Berfokus pada arus masuk aktiva sebagai hasil kegiatan operasi

perusahaan.

2) Berfokus pada penciptaan barang dan jasa oleh perusahaan serta

penyaluran kepada konsumen atau produsen lainnya.

Sedangkan menurut Ikatan Akuntansi Indonesia (2007:23.9), dasar

pengakuan pendapatan atas bunga, royalty dan deviden adalah :

25
1) Bunga harus diakui atas dasar proporsi waktu yang

memperhitungkan hasil efektif aktiva tersebut.

2) Royalty harus diakui atas dasar akrual sesuai dengan

subtansi perjanjian yang relevan.

3) Dalam metode biaya (cost method) deviden tunai harus

diakui bila hak pemegang saham untuk menerima pembayaran

ditetapkan.

Penjelasan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya menyebutkan

bahwa pemindahan resiko dan manfaat kepemilikan bersamaan waktu

dengan pemindahan hak milik atas barang, seperti yang terjadi pada

pedagang eceran. Namun demikian dapat saja terjadi pemindahan tersebut

berbeda waktunya. Kondisi dimana pengawasan atas barang belum dapat

diakui. Pengakuan pendapatan dari penjualan barang dapat dilakukan

apabila jumlah pendapatan tersebut telah dapat diukur dengan andal.

Adanya ketidak pastian jumlah pendapatan dapat menangguhkan waktu

pendapatan tersebut diakui.

Pendapatan yang diperoleh suatu perusahaan merupakan dasar

dalam perhitungan laba pada umumnya bersumber dari transaksi penjualan

barang, penjualan jasa atau sumber-sumber lain dari investasi atau

penambahan modal dari pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan

Akuntansi Indonesia (20047:23.4) bahwa pendapatan timbul dari

transaksi dan peristiwa ekonomi berikut ini :

1) Penjualan barang.

26
2) Penjualan jasa.

3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang

menghasilkan bunga, royalti dan deviden.

Penjualan barang meliputi semua penjaualan barang , baik barang

tersebut diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari

pembelian barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari

unsur-unsur pendapatan yang bersumber dari penggunaan aktiva

perusahaan oleh pihak lain adalah:

2. Pengukuran Pendapatan

Cara terbaik yang digunakan dalam pengukuran pendapatan adalah

pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima atau

yang dapat diterima. Untuk mengetahui besarnya laba yang tepat adalah

pada saat perusahaan tersebut dilikuidasi atau dibubarkan karena pada

saat itulah pendapatan dan biaya-biaya dapat diukur dengan tepat. Akan

tetapi, guna memenuhi kebutuhan dan kepentingan dari berbagai pihak

maka laba/rugi harus diukur secara periodik yang biasanya sekali dalam

setahun.

Untuk mengukur dasar ekuivalen kas atau nilai sekarang dari

tagihan yang diharapkan akan diterima dari transaksi penjualan. Semua

potongan-potongan, pengurangan lain-lain dan semua retur penjualan yang

telah dilakukan oleh langganan tersebut dikurangi dari pendapatan.

27
Suwarjono (1999:168) jumlah pendapatan yang diukur dengan

jumlah rupiah penjualan hendaknya disesuaikan dengan periodik menjadi

jumlah rupiah yang dapat direalisasi dengan cara mencadangkan

pengurangan-pengurangan yang selayaknya untuk pengembalian barang

atau (return), tidak terbayarnya piutang dan biaya-biaya setalah penjualan

lainnya.

Selanjutnya Belkaoui (2001:127) menjelaskan interprestasi utama

yang timbul dari konsep pendapatan ini, yaitu:

1) Potongan tunai (cash discount) dan setiap pengurangan dalam

harga yang tepat, seperti kerugian piutang tak tertagih merupakan

penyesuaian yang diperlukan untuk menghitung ekuivalen kas netto

harus dikurangkan ketika menghitung pendapatan (interprestasi dari

kerugian piutang tak tertagih harus dianggap sebagai biaya).

2) Untuk transaksi bukan kas, nilai pertukaran (Exchange Value)

ditetapkan sama dengan nilai pasar yang wajar dari penggantian yang

diberikan atau diterima, mana yang lebih mudah dan jelas untuk

dihitung.

Sedangkan Ikatan Akuntan Indonesia (2007:23.3) menjelaskan

sebagai berikut :

1) Pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima

atau yang dapat diterima.

28
2) Jumlah pendapatan yang timbul dari suatu transaksi biasanya

ditentukan oleh persetujuan antara perusahaan dan pembeli atau

pemakai aktiva tersebut. Jumlah tersebut diukur dengan nilai wajar

imbalan yang diterima atau yang dapat diterima perusahaan dikurangi

jumlah diskon dagang dan rabat volume yang di perbolehkan oleh

perusahaan. Nilai wajar adalah suatu jumlah, untuk itu aktiva mungkin

ditukar atau suatu kewajiban diselesaikan antara pihak yang

memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar (arm’s

length transaction)

3. Pengakuan Pendapatan Berdasarkan Ketentuan PSAK No. 44

Pengakuan pendapatan berdasarkan ketentuan PSAK No. 44 terdiri

atas lima kategori pembahasan, yaitu :

1) Penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis

lainnya beserta kavlingan tanahnya.

2) Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi

3) Keterlibatan penjual tanpa pengalihan resiko dan manfaat

kepemilikan

4) Penjualan bangunan kondominium , apartemen,

perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta

unit dalam kepemilikan time sharing

5) Penjualan kapling tanah tanpa bangunan.

Berikut ini penjelasannya:

29
a) Penjualan bangunan rumah , ruko dan sejenis lainnya

beserta kavling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full

accrual method) apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi :

(1) Proses penjualan telah selesai

Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan

jual beli atau perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila

pengikatan atau perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh

kedua belah pihak telah memenuhi persyaratan yang

tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar

pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku.

(2) Harga jual akan tertagih

Harga jual dianggap telah tertagih apabila jumlah pembayaran

oleh pembeli telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran

oleh pembeli setidaknya telah mencapai 20 % dari harga jual

yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta

kembali.

(3) Bagian penjual tidak bersifat subordinasi dimasa yang akan

datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli.

Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain

yang diperoleh pembeli dimasa yang akan datang bila penjual

mengizinkan pembeli untuk menggunakan aktiva real estate

30
yang dijualnya tersebut sebagai hipotik pertama dan tagihannya

subordinasi hak penagih hipotik tersebut.

(4) Telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit

bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara

substansi adalah penjualan dan penjuala tidak lagi

berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit

bangunan tersebut.

Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh

resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan apabila penjual

tidak lagi terlibat dengan unit bangunan yang dijual dan unit

bangunan tersebut telah siap ditempati atau digunakan.

b) Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi

(1) Apabila suatu transaksi real estate tidak memenuhi kriteria

pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana

diatur dalam PSAK No.44 pada paragraph 06, maka transaksi

penjualan tersebut ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui

dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh

kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi.

(2) Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut:

31
(a) Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi

penjualan unit real estate, penerimaan pembayaran oleh

pembeli diakui sebagai uang muka.

(b) Piutang dari transaksi penjualan real estate tidak

diakui.

(c) Unit real estate tersebut tetap dicatat sebagai aktiva

penjualan, demikian juga dengan kewajiban terkait dengan

unit real estate tersebut, walaupin kewajiban teresbut telah

dialihkan kepembeli.

c) Penjualan bangunan kondominium, apartemen,

perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta

unit dalam kepemilikan time sharing.

Penyelesaian suatu aktivitas pengembangan real estate

mencakup lebih dari satu periode akuntansi. Dalam kondisi tersebut

akuntansi yang digunakan untuk aktivitas pengembangan real estate

adalah metode persentase penyelesaian (percertage-copetion

method).

Dengan metode persentase penyelesaian jumlah pendapatan,

beban dan pendapatan yang diakui pada setiap periode akuntansi

ditentukan sesuai dengan tingkat (persentase) penyelesaian dari unit

bangunan pengakuan pendapatan dengan dasar persentase

penyelesaian memberikan informasi yang berguna bagi pemakai

32
laporan keuangan kerana jumlah pendapatan diakui secara

profesional dengan jumlah beban untuk menghasilkan pendapatan

tersebut, atau dengan kata lain, penggunaan metode persentase

penyelesaian menyebabkan perusahaan dapat membandingkan

dengan lebih akurat pendapatan dengan beban untuk menghasilkan

pendapatan tersebut.

Pendapatan penjualan unit bangunan, kondominium,

apartemen, perkantoran pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis

lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing, diakui dengan

metode persentase penyelesaian (percentage-of-completion method)

apabila seluruh kriteria ini terpenuhi:

Proses kontruksi telah melampaui tahap awal, yaitu pondasi

bangunan telah selesai dan semua persyaratan untuk memulai

pembangunan telah terpenuhi.

(1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 %,

dari harga jual yang telah disepakati dan jumlah tersebut tidak

dapat diminta kembali oleh pembeli.

(2) Jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan

dapat diestimasi dengan andal.

(a) Apabila satu atau lebih kriteria yang tersebut pada

paragraph 26 telah terpenuhi, maka jumlah uang diterima

dari pembeli diakui sebagai uang muka (deposit) dengan

33
metode deposit sebagaimana diatur dalam paragraph 14,

sampai seluruh kriteria terebut terpenuhi.

(b) Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium,

apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan

bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan

time sharing yang telah selesai proses pembangunannya

diakui dengan metode akrual.

(c) Penerapan metode persentase penyelesaian

dipengaruhi oleh resiko kesalahan dalam melakukan

estimasi atas penyelesaian proyek. Oleh karena itu,

prinsip kehati-hatian (prudence) harus diterapkan dalam

melakukan estimasi atas pendapatan dan biaya.

d) Penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan

Pendapatan penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan, diakui

dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method)

pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini

terpenuhi:

(1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari

harga jual yang telah disepakati dan tidak dapat diminta

kembali oleh pembeli.

(2) Harga jual akan tertagih.

34
(3) Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang

akan diperoleh pembeli dimasa yang akan datang.

(4) Proses pengembangan tanah telah selesai, sehingga penjual

tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kaplingan tanah

yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kapling

tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas

pokok yang dijanjkan oleh atau yang menjanjikan kewajiban

penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli dan atau

keuntungan peraturan perundang-undangan.

(5) Hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa kewajiban

keterlibatan penjualan dalam pendirian bangunan diatas kapling

tanah tersebut.

Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan

dapat dilihat dari persyaratan dalam pengikatan jual beli, yaitu

apakah penjual dipersyaratkan untuk terlibat atau bertanggung

jawab atas pendirian bangunan. Apabila sebelumnya telah terjadi

pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan atau tanah saja,

kemudian pengikatan tersebut diubah menjadi pengikatan jual beli

tanah saja atau sebaliknya, maka perlakuan akuntansi atas transaksi

tersebut didasarkan pada pengikatan jual beli yang pertama.

Untuk pengakuan pendapatan kapllingan tanah dan

bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang

35
dijanjikan atau kewajiban penjual dianggap terpenuhi apabila

fasilitas-fasiltas pokok seperti (jalan penghubung, saluran drainase,

taman bermain, musolla) telah selesai dibangun.

Apabila kriteria pengakuan pendapatan penjualan kapling

tanah tanpa bangunan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi,

maka penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan diakui dengan

metode deposit.

2.4. Aktiva Tetap pada Perusahaan Real estate

Aktiva tetap pada dasarnya memiliki pengertian yang sangat luas dan

bervariasi namun tujuannya sama. Untuk lebih jelasnya akan dikemukakan

beberapa defenisi aktiva tetap dari beberapa akuntan, antara lain: Soemarsono

S.R. (1999) dalam buku yang berjudul Akuntansi Suatu Penghantar

mendefenisikan aktiva tetap adalah aktiva yang:

a. Jangka waktu pemakaiannya lama.

b. Digunakan dalam kegiatan perusahaan.

c. Nilainya cukup besar.

Secara umum aktiva tetap diklasifikasikan menjadi dua golongan

yaitu:

a. Aktiva tetap berwujud, antara lain mesin-mesin, peralatan kantor,

gedung, lahan atau tanah dan lain- lain.

36
b. Aktiva tak berwujud, didefenisikan sebagai aktiva perusahaan yang

sifatnya tidak lancar, tak berwujud, seperti goodwill, trade

mark,patens dan lain-lain.

Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan aktiva tetap adalah

aktiva berwujud yang diperoleh dalam bentuk siap untuk dipakai atau dengan

dibangun lebih dahulu dan mempunyai manfaat lebih dari 1 tahun

(IAI,2007:16.2)

Bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi keuangan No.44 paragraf

58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dalam

catatan atas laporan keuangan :

a. Tanah dan bangunan

b. Bangunan dalam kontruksi

c. Tanah yang sedang dikembangkan

d. Tanah yang belum dikembangkan

Dan bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44

paragraf 59 menyatakan bahwa, aktiva real estate yang dikembangkan

disajikan terpisah dari aktiva real estate yang digunakan dari perusahaan itu

sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap.

Dari parnyataan diatas diketahui bahwa bangunan dalam kontruksi

merupakan aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dari aktiva

real estate yang pelaporannya disajikan kedalam aktiva tetap perusahaan real

estate.

37
2.5. Klasifikasi Biaya Pengembangan Real Estate

a. Pengertian Biaya

Dalam penggunaan istilah “biaya “ dan “beban” sering ditemui

bahwa kedua istilah itu diartikan sama karena istilah ini menyangkut

tentang pengorbanan ekonomi yang diukur dengan nilai uang. Biaya

maupun beban adalah sama-sama sebagai suatu aspek yang tidak

menguntungkan dalam menghasilkan pendapatan, dan akan mengurangi

modal pemiliknya. Namun bila kita lihat dari kamus istilah biaya

diterjemahkan dari kata cost, sedangkan beban diterjemahkan dari kata

expens. Biaya dan beban juga memiliki pengertian yang berbeda, dalam

konsep ini akan dijelaskan pengertian biaya (cost) dan beban (expens) .

Untuk mengetahui pengertian yang lebih jelas tentang biaya,

berikut ini dikutip defenisi dari para ahli.

Menurut IAI (2007:23:12) pengorbanan ekonomis yang

diperlukan untuk memperoleh barang dan jasa secara langsung atau tidak

telah dimanfaatkan di dalam suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan

dalam satu periode atau yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis

untuk masa berikutnya.

Kemudian mengenai biaya adalah Pengurangan aktiva bersih

akibat digunakan untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan

pajak oleh badan-badan pemerintah beban dihitung menurut jumlah

penggunaan aktiva dan pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan

produksi dengan pengiriman barang serta pemberian jasa dalam arti yang

38
luas beban mencakup biaya yang telah dipakai (expired) yang dapat

dikurangi dari beban.

Menurut Mas’ud (2000:271), biaya adalah :

“Pengurangan aktiva bersih akibat digunakan jasa-jasa ekonomis

untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan pajak oleh badan-

badan pemerintah. Beban dihitung menurut jumlah penggunaan aktiva dan

pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan produksi atau pengiriman

barang serta pemberian jasa dalam arti yang luas beban mencakup biaya-

biaya yang telah habis pakai (expired) yang dapat dikurangi pendapatan”.

“Menurut Ikatan Akuntan Indonsia (2007:23,12) pengertian

biaya adalah: Pengorbanan ekonomis yang diperlukan untuk memperoleh

barang dan jasa secara langsung atau tidak, telah dimanfaatkan dalam

suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan dalam suatu periode, atau

yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis dimasa berikutnya”.

Menurut Masiyah dan Yuningsih (2004:11) biaya adalah

pengorbanan sumber daya atau nilai equivalent kas yang dikorbankan

untuk mendapatkan barang dan jasa yang diharapkan dapat memberi

manfaat sekarang atau dimasa yang akan datang bagi organisasi.

Berdasarkan pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa

beban merupakan pengorbanan sumber ekonomis atau penggunaan barang

dan jasa untuk memperoleh pendapatan.

b. Unsur – Unsur Biaya Pengembangan Real Estate

39
Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan

real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan

beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek

pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan

suatu proyek real estate, seperti biaya umum dan biaya administrasi, diakui

sebagai beban pada saat terjadinya.

Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estate yang

dikapitalisasi keproyek pengembangan real estate:

1) Biaya pra perolehan tanah (preaquisition costs)

2) Biaya perolehan tanah

3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

4) Biaya yang dapat dikelompokkann pada aktivitas pengembangan

real estate

5) Biaya pinjaman

6) Biaya praperolehan tanah dikapitalisasikan ke proyek

pengembangan real estate apabila kriteria berikut telah terpenuhi.

Berikut ini adalah penjelasannya:

1) Biaya pra perolehan tanah (preaquisition costs) Biaya pra

perolehan tanah dikapitalisasikan keproyek pengembangan real estate

apabila kriteria berikut ini terpenuhi:

a) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek

tertentu.

40
b) Biaya tersebut akan dikapitalisasi keproyek pengembangan real

estate apabila tanah telah diperoleh .

c) Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan

perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh

pendanaan yang memadai.

Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan

tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari

pemerintah. Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalilsasi adalah

biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya

praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen

biaya sebagai berikut:

a) Biaya pengurusan izin pemerintah

b) Biaya konsultasi hukum

c) Biaya studi kelayakan

d) Gaji karyawan

e) Biaya analisis mengenai dampak lingkungan

f) Imbalan untuk ahli pertanahan

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah

dipindahkan ke biaya proyek pengembnagan real estate. Apabila besar

kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya

praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba

rugi.

2) Biaya Perolehan Tanah

41
Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah,

termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah

tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.

Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen

biaya sebagai berikut:

a) Biaya perolehan tanah ,termasuk biaya perolehan bangunan (yang

tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain

yang berada di atas tanah tersebut.

b) Biaya gambar topografi

c) Biaya pembuatan cetak biru (master plan)

d) Biaya pengurusan dokumen hukum

e) Bea balik nama

f)Komisi untuk perantara

g) Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli

pertanahan, ahli hokum & ahli kontriksi.

h) Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

Biaya yang secara lanngsung berhubungan dengan proyek,

tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut:

a) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor

b) Biaya bahan yang digunakan dalam pelaksanaan proyek

c) Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam

kegiatan proyek

42
d) Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dan ke

lokasi pelaksanaan proyek

e) Biaya penyewaan sarana dan peralatan

f) Biaya perancangan dan bantuan tekhnis (technical

assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek

g) Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli

lingkungan hidup, arsitek dan ahli kontruksi.

h) Biaya pengurusan pengikatan jual beli.

i) Biaya pengurusan perjanjian jual beli.

4) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real

estate

a) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas

pengembangan real estate mencakup, tetapi tidak terbatas pada

komponen berikut ini:

(1) Asuransi.

(2) Biaya perancangan dan bantuan tekhnis (technical assistance)

yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek

tertentu.

(3) Biaya overhead konstruksi.

(4) Biaya pengembangan infrastruktur umum, seperti tempat

ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah,

kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman

dan lain-lain.

43
(5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek.

(6) Biaya pinjaman.

b) Biaya pembangunan sarana umum yang dapat

dikomersialkan diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen

sebagai berikut:

(1) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan

sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya

yang melebihi hasil yang diperkirakan yang akan diperoleh

dan akan dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut

termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan

ditanggung penjual.

(2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan

dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai

yang wajar pada saat sarana tersebut secara subtansial selesai

secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek.

(3) Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah

yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan

yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara

subtansial dikurangkan dari biaya sarana.

2.6. Hipotesis

Bertitik tolak dari permasalahan yang diajukan dan landasan teoritis, maka

hipotesis yang akan di ajukan dalam penelitian ini adalah:

44
Diduga bahwa penerapan akuntansi real estate (PSAK No.44)

belum dapat di terapkan sesuai dengan PSAK No.44.

2.7. Variable penelitian

Dalam pembahasan skripsi ini, yang menjadi variable penelitian

adalah sebagai berikut :

Penerapan akuntansi real estate PSAK No.44 pada PT. Sinar

Mulya Sejahtera.

BAB III

METODE PENELITIAN

1. Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilakukan pada PT. Sinar Mulya Sejahtera yang

beralamat di jalan Kubang Raya – Simpang Panam.

2. Jenis dan sumber data

Teknik yang digunakan penulis dalam pengumpulan data yang diperlukan

dalam penulisan ini adalah sebagai berikut:

• Data primer,

yaitu data mentah yang belum diolah pada PT. Sinar Mulya

Sejahtera pekanbaru berupa hasil wawancara secara langsung dengan

pimpinan perusahaan dan kepala bagian akuntansi.

• Data

45
sekunder,yaitu data dan informasi yang telah diolah oleh

perusahan antara perusahaan antara lain struktur organisasi

perusahaan, sejarah singkat perusahaan, aktivitas perusahaan, laporan

keuangan yang diperoleh dari bagian personalia dan umum.

3. Sumber Data

Data diatas bersumber atau diperoleh dari bagian umum, bagian

pemasaran dan bagian keuangan PT.Sinar Mulya Sejahtera.

4. Tehnik pengumpulan data

Tehnik yang digunakan penulis dalam mengumpulkan data yang

diperlukan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut:

a.Wawancara, yaitu mengadakan tanya jawab dengan kepala bagian

keuangan untuk memperoleh data-data perusahaan dan data

diperlukan dalam penyusunan anggaran, seperti biaya-biaya yang

diperlukan atau terpakai dalam proses pelaksanaan proyek.

b. Dokumen untuk data sekunder, yaitu dengan

mengumpulkan dokumen-dokumen perusahaan yang terdiri dari

laporan laba rugi, neraca, laporan harga pokok pendapatan, realisasi

anggaran dan pendapatan dan biaya proyek dan struktur organisasi

perusahaan.

46
5. Analisa data

Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis

deskriptif,yaitu dengan meneliti dan membahas data yang ada, kemudian

membandingkan data yang sudah ada tersebut dengan teori yang relevan,

kemudian dari analisis ini dapat ditarik suatu kesimpulan dan saran.

BAB IV

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

A. Sejarah Singkat Perusahaan

PT. SMS didirikan berdasarkan akte Notaris Nomor:118 pada tanggal

29 Desember 2004 dihadapan Yusrizal,SH sebagai Notaris di Pekanbaru.

Dalam menjalankan usahanya perusahaan dipimpin oleh Bapak Mulyadi,S.Pd

selaku direktur utama yang dalam menjalankan aktivitas perusahaan dibantu

oleh beberapa staf dan karyawan. Perusahaan beralamat di Jl. Kubang Raya -

Simpang Panam, Pekanbaru.

Adapun maksud dan tujuan didirikannya perusahaan adalah:

a. Menjalankan usaha dibidang kontraktor

b. Menjalankan usaha dibidang developer

47
c. Pengembangan usaha/ekonomi rakyat guna pengentasan

kemiskinan.

PT. SMS sebagai pengembang yang telah dan sedang melakukan

kegiatan pembangunan perumahan di daerah Kotamadya Pekanbaru

diantaranya mengembangkan proyek Perumahan Taman Bidadari dan Puti

Bidadari. Mengingat permintaan akan rumah tempat tinggal dan respon pasar

yang sangat positif dan menggembirakan.

Seiring dengan pertumbuhan dan perkembangan yang dilakukan oleh

pemerintah Propinsi Riau bidang usaha utama perusahaan ini adalah dibidang

pengembangan perumahan (developer/real estate) perusahaan terus berupaya

meningkatkan kinerja agar pekerjaan perusahaan sesuai dengan rencana

pengembangan perusahaan.

B. Struktur Organisasi Perusahaan

Sebagaimana diketahui bahwa struktur organisasi suatu perusahaan baik

bentuk maupun ragamnya erat sekali hubungannya dengan kegiatan

perusahan. Kegiatan yang dilakukan perusahan tidak dapat dilakukan satu

orang saja, tetapi memerlukan bantuan orang lain yang dapat bekerjasama

untuk mencapai tujuan tersebut.

Dengan struktur organisasi yang dibentuk akan mempermudah

pelaksanaan tugas kepada siapa seorang karyawan bertanggung jawab dan

siapa pula yang akan diawasinya.

Struktur organisasi yang baik adalah organisasi yang memenuhi sarat

sehat dan efisien. Struktur organisasi yang sehat berarti tiap satuan organisasi

48
dapat menjalankan peranannya dengan baik. Sedangkan organisasi yang efisien

berarti dalam menjalankan peranannya tersebut masing-masing satuan

organisasi dapat mencapai perbandingan yang terbaik antara usaha dan jenis

kerja.

Bentuk struktur organisasi pada PT.SMS adalah bentuk sederhana

dalam bentuk struktur organisasi garis. Dalam struktur organisasi tersebut

digambarkan hubungan antara fungsi dan wewenang yang diberikan oleh

perusahaan terhadap anggotanya dari atasan ke bawahan.

Untuk mengetahui struktur organisasi PT.SMS dapat dilihat pada

gambar III.1.

Gambar III.1
Struktur organisasi
PT.Sinar Mulya Sejahtera Pekanbaru
STUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN

KOMISARIS

DIREKTUR
UTAMA

SEKRETARIS KEUANGAN

DIREKTUR I DIREKTUR II

PROYEK I PROYEK II

49
ADM, LOGISTIK MARKETING
UMUM OPS

Adapun uraian tugas masing-masing jabatan PT. SMS diatas adalah

sebagai berikut:

2. Komisaris

Adapun tugas dan wewenang dari Komisaris antara lain:

a. Komisaris berhak memeriksa buku-buku, surat-surat, bukti-bukti,

memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas dan lain sebagainya

serta mengetahui segala tindakan yang dijalankan Direksi.

b. Komisaris mempunyai kekuasaan penuh untuk mengawasi

jalannya kebijaksanaan perusahaan.

3. Direktur Utama

50
Adapun tugas dan tanggung jawab dari Direktur Utama adalah:

a. Direksi bertanggung jawab dalam melaksanakan tugasnya dengan

itikad baik untuk kepentingan perseroan dalam mencapai maksud dan

tujuannya dan selalu mengindahkan peraturan yang berlaku.

b. Direksi mewakili perusahaan di dalam dan di luar tentang semua

hal dan segala kejadian yang mengikat perseroan dengan pihak lain.

c. Melakukan koordinasi dengan seluruh manager dan kepala bagian

yang ada.

d. Merencanakan, menyusun dan melaksanakan strategi operasional

untuk pencapaian target yang telah ditetapkan oleh perusahaan.

4. Sekretaris

Adapun tugas dan tanggung jawab dari Sekretaris adalah

a. Membantu Direksi dalam menjalankan tugasnya untuk mencapai

tujuan perusahaan.

b. Memberikan catatan atas laporan pertanggungjawaban atas hasil

usaha dan kegiatan perusahaan setiap bulan kepada direktur.

5. Keuangan

Adapun tugas dan wewenang dari bagian keuangan adalah

a. Memimpin, Mengkoordinasi dan Mengawasi jalannya keuangan

perusahaan.

b. Menetapkan ketentuan pelaksanaan mengenai pengelolaan keuangan

perusahaan dan melakukan analisa terhadap usulan investasi.

51
c. Bertanggungjawab terhadap penyelenggaraan semua pencatatan data

keuangan perusahaan.

6. Direktur I

Direktur I dalam perusahaan membawahi dua bagian yaitu:

a. Bagian Proyek I

b. Bagian Proyek II

Tugas dan tanggung jawab dari bagian ini adalah:

1) Mengatur dan melaksanakan proses pembangunan mulai dari

bahan baku sampai bangunan jadi.

2) Membuat rekomendasi tentang kebutuhan bahan dan membuat

laporan tentang pemakaian bahan.

3) Bertanggungjawab sepenuhnya atas keselamatan kerja dan

mengawasi buruh.

4) Memberikan pengamanan pengadaan, pergudangan dan peralatan

proyek di bagian logistik.

7. Direktur II

Direktur II Mempunyai tugas dan wewenang yaitu Membawahi bagian

antara lain :

a. Administrasi,Umum dan Operasional

b. Logistik

c. Marketing

52
Adapun tugas dan wewenang dari bagian ini :

1) Membuat laporan administrasi baik kualitas maupun kuantitas

usaha yang telah dijalankan.

2) Menyiapkan bukti-bukti kegiatan perusahaan seperti surat

pengantar, faktur dan lainnya.

3) Menyiapkan dokumen pengiriman barang baik perusahaan maupun

dokumen dinas atau instansi yang berwenang.

4) Pengadaan, pergudangan dan peralatan dalam memenuhi proyek

yang akan dikerjakan baik material langsung maupun material tidak

langsung maka bagian inilah yang akan memenuhinya.

5) Bagian ini berhak dalam melakukan pemasaran hasil produksi

dalam hal ini memasarkan rumah.

C. Aktivitas Perusahaan

PT. SMS merupakan perusahaan yang bergerak dibidang Kontraktor,

Supplier,dan Developer. Dalam usaha sehari-hari PT. SMS mempunyai

kegiatan usaha utama sebagai developer yaitu dengan melakukan

pembangunan rumah di kota Pekanbaru. Didalam menjalankan usahanya,

perusahaan juga dibantu oleh pihak bank dalam pendanaan.

Dalam bidang developer perusahaan telah menghasilkan beberapa

perumahan, adapun perumahan-perumahan yang dihasilkan oleh PT. SMS

adalah sebagai berikut:

a. Perumahan Bidadari Regency, Lokasi di Jl. Purwosari - Pasir putih.

53
b. Perumahan Graha Bidadari, Lokasi di Jl. Garuda Sakti Km 8

Kelurahan Simpang baru, Kecamatan Tampan.

c. Perumahan Puti Bidadari, Lokasi di Jl. Melati – Air Hitam.

d. Perumahan Villa Bidadari, Lokasi di Jl. Tuah Karya – Kelurahan

Tuah Karya, Kecamatan Tampan.

Aktivitas yang dilakukan oleh perusahaan yang berhubungan erat

dengan pengerjaan proyek perumahan adalah sebagai berikut:

1) U sulan Proyek

Usulan proyek diajukan oleh developer dengan mengisi formulir

isian proyek yang disediakan oleh bank tempat pengajuan kredit.

Kemudian isian formulir proyek yang telah diisi dan harus dilengkapi

dengan data dan keterangan tentang perusahaan yang diperlukan oleh

bank untuk sarat pengeluaran kredit. Kemudian dilakukan penilaian oleh

bank apakah menyetujui atau menolak usulan proyek yang bersangkutan.

2) Pelaksanaan Proyek

Setelah developer menyetujui sarat dan ketentuan maka

pembangunan rumah dapat dimulai. Selama pembangunan proyek

perumahan pihak bank yang memberikan kredit berhak untuk mengadakan

54
pengawasan baik secara langsung maupun melalui laporan berkala yang

wajib di sampaikan oleh developer.

3) Pemberian Kredit Pemilikan Perumahan

Jika konsumen memilih melakukan pembelian secara kredit maka

pihak konsumen langsung berhubungan dengan pihak Bank mengenai

ketentuan jumlah bunga yang harus dibayarkan dan jangka waktu kredit

yang disetujui. Pihak perusahaan hanya sebagai perantara saja. Dengan

mengetahui kewajiban konsumen kepada pihak developer maupun kepada

pihak bank akan membantu kelancaran bagi tercapainya kebutuhan

masing-masing.

BAB V

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Pada bab ini penulis akan menjelaskan analisa kebijakan Akuntansi

Aktivitas pengembangan Real Estate yang diterapkan oleh PT. SMS yang

selanjutnya akan disajikan menurut PSAK No. 44 sebagaimana telah dipaparkan

pada bab dua.

A. Pengakuan Pendapatan

Pendapatan operasional usaha PT. SMS adalah berasal dari

pendapatan aktivitas pengembangan real estate yaitu penjualan rumah beserta

55
kavlingan tanahnya. Untuk menganalisa pendapatan PT. SMS dapat dilihat

dari penjelasan dibawah ini :

Tabel IV.1

Harga Jual Perumahan Puti Bidadari

Perumahan Puti Bidadari


Keterangan
Type RS 38/120 (A) Type RS 45/140 (B)
Harga Jual Rp 120.000.000 Rp 150.000.000
Uang Muka (DP) Rp 24.000.000 Rp 30.000.000
KPR ke Bank Rp 96.000.000 Rp 120.000.000
Uang muka diangsur 3X 3X
masing – masing:
Sumber:PT. Sinar Mulya Sejahtera

Harga jual perumahan Puti Bidadari Type RS 38/120 (A) adalah Rp

120.000.000,- . Dalam penjualan unit perumahan ini, pembeli membayar uang

muka sebesar Rp. 24.000.000,- dari harga jual dan sisanya dibayar melalui

Bank, dimana PT. SMS bekerja sama dengan pihak Bank Tabungan Negara

(BTN) sebagai pihak collector. Setelah menerima order pembelian, PT. SMS

langsung membangun rumah yang dipesan oleh pembeli sesuai dengan

perjanjian type rumah yang dibeli. Uang muka atas pembelian rumah tersebut

dapat diangsur sebanyak 3X dengan rincian sebagai berikut:

Tahap 1 = Rp. 10.000.000

Tahap II = Rp. 7.000.000

Tahap III = Rp. 7.000.000

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap I, perusahaan

mencatat:

Kas Rp 10.000.000.-

56
Penjualan Rp 10.000.000,-

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap II, perusahaan

mencatat:

Kas Rp 7.000.000.-

Penjualan Rp 7.000.000,-

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap III, perusahaan

mencatat:

Kas Rp 7.000.000.-

Penjualan Rp 7.000.000,-

Dari transaksi diatas, diketahui bahwa perusahaan menggunakan

metode akrual penuh (full accrual method) dalam mengakui pendapatan dari

penerimaan uang muka. Padahal perusahaan belum memenuhi kriteria untuk

menggunakan metode akrual penuh. Salah satu kriteria yang belum terpenuhi

adalah pembayaran uang muka tahap pertama sampai dengan tahap kedua

belum mencapai 20% dari harga jual. Sedangkan kriteria untuk menggunakan

metode akrual penuh salah satunya adalah harga jual akan tertagih. Dalam

PSAK No.44 paragraf 09 dijelaskan bahwa harga jual dianggap akan tertagih

apabila jumlah pembayaran oleh pembelinya setidaknya mencapai 20% dari

harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali.

Kriteria lain untuk dapat menggunakan metode akrual penuh adalah

apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit

bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara subtansi adalah

penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan

57
dengan unit bangunan tersebut. Sedangkan pada saat penerimaan uang muka,

perusaahan belum membnagun rumah.

Rumah baru akan dibangun setelah uang muka dilunasi. Dengan kata

lain perusahaan masih harus menyelesaikan pembangunan rumah sesui dengan

perjanjian. Oleh karena itu, penggunaan metode akrual penuh (full accrual

method) atau langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang

muka belum dapat diterapkan oleh perusahaan.

Menurut PSAK No. 44 paragraf 13, jika seluruh kriteria untuk

menggunakan metode akrual penuh belum terpenuhi, maka metode pengakuan

pendapatan adalah dengan menggunakan metode pengakuan pendapatan

adalah dengan menggunakan metode deposit (deposit method), dimana

penerimaan pembayaran dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau

pendapatan diterima dimuka sampai seluruh kriteria untuk menggunakan

metode akrual penuh terpenuhi.

Dan jurnal uang seharusnya dibuat pada saat penerimaan uang muka

adalah sebagai berikut:

Uang muka tahap I, dijurnal sebagi berikut:

Kas Rp 10.000.000,-

Uang muka Rp 10.000.000,-

Uang muka tahap II, dijurnal sebagi berikut:

Kas Rp 7.000.000,-

Uang muka Rp 7.000.000,-

Uang muka tahap III, dijurnal sebagi berikut:

58
Kas Rp 7.000.000,-

Uang muka Rp 7.000.000,-

Dari jurnal diatas diketahui bahwa seharusnya penerimaan uang muka

dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau pendapatan diterima dimuka,

karena perusahaaan belum memenuhi dua kriteria untuk dapat menggunakan

metode akrual penuh dan mengakui pendapatan. Akibat dari kesalahan

pencatatan uang muka terebut, pada laporan laba rugi pendapatan dari

penjualan rumah disajikan terlalu besar dan pada neraca kewajiban lancar

disajikan terlalu kecil.

Jurnal koreksi yang diperlukan adalah sebagi berikut:

Pendapatan Rp 24.000.000,-

Uang muka Rp 24.000.000,-

Setelah semua kriteria pengakuan pendapatan terpenuhi, perkiraan

uang muka ditutup ke perkiraan pendapatan dengan mendebet uang muka dan

mengkredit pendapatan sebesar Rp 24.000.000,-.

B. Klasifikasi Terhadap Aktiva

Pembagian aktiva pada PT.SMS terdiri dari aktiva lancar, aktiva tetap

dan aktiva lainnya. Pada perusahaan, bangunan dalam kontruksi Rp

459.265.837 diklasifikasikan kedalam aktiva lainnya. Perusahaan melakukan

pencatatan sebagai berikut:

Aktiva lain-lain (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837

Kas Rp 459.265.837

59
Seharusnya perusahaan melakukan pencatatan sebagai berikut:

Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837

Kas Rp 459.265.837

Sehingga aktiva tetap menjadi lebih kecil dan aktiva lain-lain menjadi

lebih besar. Untuk itu diperlukan jurnal koreksi sebagai berikut:

Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837

Aktiva lain (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837

Berdasarkan penerapan PSAK No.44 paragraf 58, bangunan dalam

kontruksi merupakan bagian dari aktiva tetap dan diungkapkan secara

terpisah dari tanah, bangunan dan tanah yang sedang dikembangkan.

Akibat yang timbul dari kesalahan pengklasifikasian aktiva tetap oleh

perusahaan adalah jumlah aktiva tetap yang disajikan pada laporan keuangan

menjadi lebih kecil dan jumlah aktiva lainnya menjadi lebih besar. Akibat

lainnya dari kesalahan tersebut adalah kurang berperannya laporan keuangan

tersebut dalam pengambilan keputusan dan akan dapat menyesatkan bagi

para pengguna laporan keuangan tersebut.

C. Klasifikasi Biaya Perizinan

Penerapan PSAK No.44 mengenai akuntansi aktivitas pengembangan

real estate pada perusahaan ini terdapat kekeliruan dalam pembebanan biaya-

biaya yang dimasukkan kedalam harga pokok proyek/pendatan. Pada

perusahaan ini harga pokoknya adalah biaya pembelian dan persiapan lahan,

biaya pembangunan dan biaya lainnya.

60
Namun menyangkut biaya perizinan sebesar Rp98.450.000 oleh

perusahaan dibebankan kedalam biaya operasional perusahaan. Perusahaan

melakukan pencatatan sebagi berikut:

Biaya Perizinan (biaya operasional) Rp 98.450.000

Kas Rp 98.450.000

Seharusnya biaya-biaya tersebut dibebankan kedalam harga pokok

pendapatan dan dicatat sebagi berikut:

Harga pokok pendapatan Rp 98.450.000

Kas Rp 98.450.000

Sehingga laporan harga pokok atau harga pendapatan proyek menjadi

kecil sedangkan laporan biaya operasional mejadi besar. Untuk itu diperlukan

jurnal koreksi sebagai berikut:

Harga pokok pendapatan Rp 98.450.000

Biaya perizinan (biaya operasional) Rp 98.450.000

Akibat yang ditimbulkan dari kesalahan pencatatan oleh perusahaan

adalah laporan keuangan yang disajikan perusahaan dapat menyesatkan

pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena total harga pokok

penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi lebih besar. Akibat

lainnya, laporan keuangan kurang berperan dalam pengambilan keputusan.

D. Perbandingan PSAK No.44 dengan penerapan pada perusahaan

Berdasarkan penelitian Aktivitas Pengembangan Real Estate pada

PT.SMS dapat dibandingkan dengan PSAK No.44 pada tabel dibawah :

61
Tabel IV.2

Perbandingan Antara Kriteria Pengakuan Pendapatan Menurut

PSAK No.44 dengan Penerapan pada Perusahaan.

No PSAK No.44 Penerapan Pada Perusahaan


1 Pada saat pendapatan diakui sebagai Pengakuan pendapatan menurut
uang muka, maka piutang dari perusahaan ini terjadi pada saat
transaksi unit teal estate tidak diterima uang muka, piutang dari
diakui. transaksi penjualan unit real estate
dapat diakui.
2 Harga jual dianggap tertagih apabila Pengakuan pendapatan menurut
jumlah pembayaran oleh pembeli perusahaan ini terjadi pada saat
telah mencapai 20% dari harga jual diterima uang muka. Pembayaran
dan jumlah tersebut tidak dapat uang muka oleh pembeli Rp
untuk diminta kembali. 24.000.000 untuk Type RS
38/120 (A) dan Rp 30.000.000
untuk Type RS 45/140 (B). Jika
terjadi pembatalan pembellian
rumah maka akan dipotong
sebesar 30% dari nilai atau uang
yang telah disetorkan.

Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa adanya perbandingan atau

perbedaan yang signifikan antara pengakuan pendapatan menurut PT.SMS

dengan Standar Akuntansi Keuangan No.44. untuk itu dibuatkan jurnal koreksi

pada saat pengakuan pendapatan dengan membuat jurnal pembalik (reversing

entry) dan selanjutnya mencatat jurnal yang seharusnya.

Tabel IV.3

Perbandingan Pengklasifikasian Biaya Pengembangan Real Esate

Menurut PSAK N0.44 dengan Penetapan pada Perusahaan

No. PSAK No. 44 Penerepan pada perusahaan


Biaya pra perolehan tanah Biaya pembelian dan persiapan
1.
tanah
2. Biaya perolehan tanah Biaya pembangunan unit

62
perumahan
Biaya yang dapat secara langsung Biaya sarana
3.
berhubungan dengan proyek
Biaya yang dapat diatribusikan Biaya pra sarana
4. kepada aktivitas pengembangan
real estate
Biaya pinjaman adalah biaya yang Biaya usaha
5. dapat diatribusikan kepada aktivitas
pengembangan real estate

Berdasarkan perbandingan diatas pengklasifikasian biaya

pengembangan real estate pada PT. SMS berbeda dengan pengklasifikasian

biaya yang ditetapkan oleh PSAK No.44. Perbedaan hanya terdapat pada

perbedaan pengklasifikasian biaya saja, sedangkan komponen biaya sama.

BAB VI

PENUTUP.

A. Kesimpulan

1. PT.SMS dalam mengakui pendapatan penjualan unit perumahan dengan

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method). Pada

kenyataanya penggunaan metode tersebut harus memenuhi beberapa

kriteria-kriteria yang harus terpenuhi terlebih dahulu. Hal ini

mengakibatkan penjualan menjadi lebih besar dan piutang menjadi lebih

kecil. Sesuai dengan PSAK No. 44 apabila salah satu kriteria tersebut

tidak terpenuhi maka perusahaan developer harus menggunakan metode

deposit (dephosit method) dimana dalam penggunaan metode deposit,

63
penerimaan uang muka harus diakui sebagai kewajiban lancar (uang

muka).

2. Didalam pengelompokan aktiva, PT.SMS mengklasifikasikan bangunan

dalam proses kontruksi kedalam aktiva lainnya yang mengakibatkan aktiva

lainya menjadi lebih besar dan aktiva tetap menjadi kecil. Sesuai dengan

PSAK No.44, bahwa bangunan dalam kontruksi termasuk kedalam aktiva

tetap sama halnya dengan tanah, bangunan, tanah yang sedang

dikembangkan.

3. Pada perusahaan ini yang termasuk harga pokok proyek adalah biaya

pembelian dan persiapan lahan, biaya pembanguan dan biaya lainnya.

Namun, menyangkut biaya perizinan sebesar Rp.98.450.000 yang

digunakan untuk kegiatan proyek oleh perusahaan dibebankan kedalam

biaya usaha.

B. Saran

1. Sebaiknya perusahaan lebih memperhatikan bagaimana pencatatan uang

muka dan pengklasifikasian biaya yang ada hubungannya dengan proyek

pengembangan real estate, sehingga sesuai dengan PSAK No.44 tentang

akuntansi aktivitas pengembangan real estate.

2. Seaharusnya perusahaan harus lebih konsisten dalam penerapan PSAK

No. 44 pada seluruh aktivitas perusahaan.

64