Anda di halaman 1dari 49

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI 

PENILAIAN PROPERTI DASAR 

MODUL 

Konsep Dasar Penilaian

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 
BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN 
PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM 
2008 
IDENTITAS MODUL 

Judul  : Konsep Dasar Penilaian 
Penulis  : Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev 
Penilai  : Rofii Edy Purnomo, SH 
Edisi  : Tahun 2008 

Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum 
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan 
untuk DTSS Penilaian Properti Dasar. 

Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi 
modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan 
Pelatihan Keuangan Umum BPPK.
LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI 

MODUL 

Konsep Dasar Penilaian 

DTSS Penilaian Properti Dasar 

Modul  ini t elah d inilai dan  la yak unt uk digandakan 

Disetujui: 

Pada tanggal  :  Desember 2008 

Penilai, 

Rofii Edy Purnomo, SH 
NIP. 060091720

theresDocument1 
KATA PENGANTAR 

Proses  pendidikan  dan  pelatihan  merupakan  salah  satu  sarana  yang 


senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam 
rangka  meningkatkan  karir  kerja  dalam  kehidupannya,  karena  proses  pembelajaran 
pada  hakekatnya  adalah  salah  satu  cara  untuk  terjadinya  peningkatan  dan 
pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan 
pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan. 
Modul  ‘Konsep  Dasar  Penilaian’  yang ditulis  oleh Soeparjanto,  SH,  M.Ec.Dev 
ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian 
Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari 
Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara  (DJKN)  Departemen  Keuangan,  dan  dirancang 
untuk  memberi  bekal  pengetahuan  dan  keterampilan  yang  diperlukan  bagi  pegawai 
DJKN  dalam  bidang  kekayaan  negara  guna  meningkatkan  kualitas  sumber  daya 
manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN. 
Modul  ini  sudah  mendapatkan  masukan­masukan  dari  berbagai  pihak, 
diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN). 
Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam 
mempersiapkan  dan  menyusun  modul  ini  sehingga  turut  membantu  memberikan 
kemudahan  bagi  peserta  pendidikan  dan  pelatihan  di  lingkungan  Pusdiklat  Keuangan 
Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan. 

Jakarta,  Desember 2008 
Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum, 

Ari Wahyuni 
NIP 060078951


DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

DAFTAR ISI 

Halaman 
HALAMAN JUDUL ....................................................................................  i 
HALAMAN DEPAN ...................................................................................  ii 
LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL .....................................  iii 
LEMBAR PERSETUJUAN MODUL ..........................................................  iv 
KATA PENGANTAR..................................................................................  v 
DAFTAR ISI................................................................................................  vi 
Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan.............................................................  1 
A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan ..................  2 
B. Pengertian Penilaian.................................................  2 
C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian  ....................  4 
D. Rangkuman..............................................................  5 
E. Test Formatif............................................................  5 
F. Umpan Balik ............................................................  6 
Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian .....................  7 
A. Konsep Aset/Properti ...............................................  7 
B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai ..................................  10 
C. Dasar Penilaian  .......................................................  11 
D. Konsep Nilai ...........................................................  13 
E. Proses Penilaian  ......................................................  15 
F. Rangkuman ..............................................................  16 
G. Test Formatif ...........................................................  18 
H. Umpan Balik............................................................  18 
Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik ............................  19 
A. Tujuan Analisis HBU...............................................  20 
B. Kriteria Dalam Analisis HBU...................................  21 
C. Contoh Analisis HBU...............................................  22 
D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU  .......................  26 
E. Rangkuman ..............................................................  27 
F. Test Formatif............................................................  28 
G. Umpan Balik............................................................  29 
Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian...............................................  30 
A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)......  30 
B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) ..........................  33 
C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .............  35 
D. Rangkuman..............................................................  39

Modul : Konsep Dasar Penilaian  vi 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

E. Test Formatif............................................................  40 
F. Umpan Balik ............................................................  41 
DAFTAR  PUSTAKA..................................................................................  42

Modul : Konsep Dasar Penilaian  vii 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Kegiatan Belajar  1 
PENDAHULUAN 

Tujuan Instruksional Umum 
Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar 
penilaian dengan baik. 

Tujuan Instruksional Khusus 
Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 
1.  menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan 
2.  menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik 
3.  menjelaskan masalah­masalah dasar dalam proses penilaian 

________________________________________________________________________ 

Mengapa  kita  perlu  penilaian  profesional?  Sebagaimana  kita  ketahui  bahwa 


mengestimasi  nilai  properti  telah  dilakukan  sejak  jaman  sebelum  kemerdekaan  namun 
tanpa  kualifikasi  formal,  namun  saat  ini  penilaian  telah  dijadikan  aktivitas  profesional 
dalam  dunia  komersial.  Faktor  pendorong  kebangkitan  penilaian  dan  penilaian  sebagai 
profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998. 

Adanya  keterlibatan  pemerintah  antara  lain  dalam  tata  kota,  pajak  properti  dan 
pembangunan  infrastruktur  seperti  jalan  kereta,  jalan  raya,  kanal  dan  sebagainya, 
memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar. Aktivitas 
tersebut  didukung  oleh  legislatif  yang  menetapkan  nilai  dan  memerlukan  penilai 
profesional.  Pada  waktu  yang  sama  invenstasi  real  estate  dianggap  sah  dan  berpotensi 
menguntungkan  investor,  membutuhkan  dukungan  keuangan  khusus  yang  memerlukan 
input  saran  yang  dapat  diandalkan  atas  nilai  properti  yang  sebenarnya.  Era  otonomi 
daerah  membutuhkan  upaya  untuk  optimalisasi  pengelolaan  kekayaan  daerah  secara 
umum membutuhkan strategi sebagai berikut :

Modul : Konsep Dasar Penilaian  1 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

1.  Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah. 
2.  Adanya sistem informasi manajemen aset daerah. 
3.  Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset. 
4.  Pelibatan  berbagai  profesi  atau  keahlian  yang  terkait  seperti  auditor  internal  dan 
appraisal (penilai). (Mardiasmo, 2002: 241) 

A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan 
Penilaian  merupakan  unsur  penting  dalam  operasional  kehidupan  masyarakat 
modern. Bidang­bidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti : 
1.  Studi kelayakan 
2.  Aplikasi untuk sektor keuangan 
3.  Pajak properti (PBB) 
4.  Biaya transaksi properti 
5.  Laporan perusahaan 
6.  Prospektus investasi 
7.  Tarif pengembangan kondominium 
8.  Prosedur kebangkrutan/likuidasi 
9.  Ganti rugi pembebasan properti 
10. Sengketa hukum atas properti 
11. Manajemen aset yang efisien. 

B. Pengertian Penilaian 
Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian, salah satu 
penyebabnya  adalah  penilaian  merupakan  hal  yang  relatif  baru.  Bahkan  di  kalangan 
penilai  sendiri  masih sering dijumpai keragu­raguan  mengenai siapa sebenarnya  penilai 
dan bagaimana mereka harus bersikap. Beberapa hal yang sering dipertanyakan : 

Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ? 

Didalam  kamus  Appraisal,  diartikan  sebagai  penilaian  atau  penaksiran,  demikian  juga 
Valuation  diartikan  sebagai  penilaian  atau  penaksiran.  Jadi  Appraisal  dan  Valuation,

Modul : Konsep Dasar Penilaian  2 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

adalah  sama  artinya.  Istilah  Appraisal  dan  Appraiser  lebih  banyak  dipergunakan  di 
Amerika  Serikat, sedangkan  Istilah  Valuation  dan  Valuers  biasa  dipakai  di lnggris  dan 
negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries). 
Dari  dua  istilah  tersebut,  yang  perlu  diperhatikan  adanya  suatu  istilah  yang  tidak  dapat 
dipisahkan,  yaitu  pengertian  Valuer  dan  nilai.  Dari  beberapa  definisi  yang  ada  dapat 
digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
·  Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
·  Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
·  Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
·  Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of 
relavan market information). 
Jadi  penilaian  (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, 
walaupun  didukung  oleh  alasan  atau  analisis  yang  rasional.  Kelayakan  suatu  penilaian 
dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai 
(valuer/appraiser). 
Yang  menjadi  masalah  adalah  untuk  dapat  memperoleh  estimasi  nilai  properti 
yang  realistis,  seorang  penilai  sulit  untuk  menghindari  subyektifitasnya.  Karenanya, 
untuk  dapat  menghasilkan    estimasi  nilai  yang  realistis  dan  meminimalkan 
subyektifitasnya,  seorang  penilai  harus  memperhatikan  bahwa  tugas  utamanya  adalah 
mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal. 
Penilaian  pada  prinsipnya  merupakan  suatu  proses  indikasi,  melalui  suatu 
pengetahuan  atau  metode  tertentu  terhadap  suatu  objek  untuk  suatu  kepentingan  atau 
tujuan  tertentu.  Penilaian  aset  perlu  dibedakan  dengan  penilaian  pada  umumnya. 
Penilaian  aset  dilakukan  khusus  atas  suatu  aset  (harta/benda)  dari  suatu  entitas 
kepemilikan.  Penilaian  aset  (appraisal/valuation)  harus  dipahami  sebagai  suatu  proses 
ilmiah  yang  dilakukan  seorang  penilai  untuk  mendapatkan  estimasi  nilai  suatu  aset 
tertentu.  Mengingat  konsep  aset  yang  dinilai  adalah  dalam  konsep  hukum  yang 
mempunyai  nilai  ekonomis,  maka  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  suatu  penilaian 
dituangkan dalam satuan moneter. 
Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin,  karenanya  kaitan 
dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  3 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang  bidang 
penilaian  adalah  ilmu  ekonomi,  ilmu  Teknik  dan  ilmu  Hukum.  Dalam  penilaian  juga 
tidak  lepas dari unsur  subyektif seorang penilai  yang berkaitan dengan pengalaman dan 
prediksi­prediksi  tertentu.  Sifat  dari penilaian  tersebut memberikan pengertian  penilaian 
adalah  gabungan  antara  ilmu  pengetahuan  dan  seni  (science  and  art)  dalam 
mengestimasikan nilai dari  sebuah  kepentingan  yang  terdapat  dalam suatu properti bagi 
tujuan  tertentu  dan  pada  waktu  yang  telah  ditetapkan  serta  dengan  mempertimbangkan 
segala  karakteristik  yang  ada  pada  properti  tersebut  termasuk  jenis­jenis  investasi  yang 
ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, hal. 8). 

C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian 
Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian. 
a. Penilaian tidak objektif 
Meskipun  proses  penilaian  adalah  kualitatif  dan  memungkinkan  untuk  menggunakan 
analisis  yang  objektif,  karena  data  pasar  di  dalamnya merupakan  pandangan  subjektif 
nilai  properti  berdasarkan  negosiasi  antara  penjual  dan  pembeli,  dan  karena  setiap 
transaksi  tergantung  pada  banyaknya  informasi  yang  bersifat  kualitatif,  kesimpulan 
akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif. 
b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (use­by­date) 
Karena  pasar  bersifat  dinamis  dan  pada  saat  penilai  menyusun  laporan  kondisi  pasar 
dapat saja berubah. 
c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat. 
Adanya  anggapan  bahwa  analisis  dan  metode  teknik  yang  kompleks  akan  secara 
otomastis  menjamin  hasil  penilaian  yang  akurat,    tidak  selalu  benar  karena 
ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya. 
d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian 
Dalam  kenyataannya  bahwa  beberapa  penilaian  yang  dilakukan  penilai  seringkali 
dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting 
adalah  bahwa  prosedur  penilaian  yang  dilaksanakan  oleh  penilai  adalah  tepat  dan 
menyeluruh.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  4 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

D. Rangkuman 
Penilaian  pada  prinsipnya  merupakan  suatu  proses  indikasi,  melalui  suatu 
pengetahuan  atau  metode  tertentu  terhadap  suatu  objek  untuk  suatu  kepentingan  atau 
tujuan  tertentu.  Penilaian  aset  perlu  dibedakan  dengan  penilaian  pada  umumnya. 
Penilaian  aset  dilakukan  khusus  atas  suatu  aset  (harta/benda)  dari  suatu  entitas 
kepemilikan.  Penilaian  aset  (appraisal/valuation)  harus  dipahami  sebagai  suatu  proses 
ilmiah  yang  dilakukan  seorang  penilai  untuk  mendapatkan  estimasi  nilai  suatu  aset 
tertentu.  Mengingat  konsep  aset  yang  dinilai  adalah  dalam  konsep  hukum  yang 
mempunyai  nilai  ekonomis,  maka  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  suatu  penilaian 
dituangkan dalam satuan moneter. 
Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin,  karenanya  kaitan 
dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai. 
Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang  bidang 
penilaian  adalah  ilmu  ekonomi,  ilmu  Teknik  dan  ilmu  Hukum.  Dalam  penilaian  juga 
tidak  lepas dari unsur  subyektif seorang penilai  yang berkaitan dengan pengalaman dan 
prediksi­prediksi tertentu. 

E. Test Formatif 
Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini 
1.  Penilaian  merupakan  judgement  seorang  penilai  yang  didului  dengan  analisis 
rasional.  B  ­  S . 
2.  Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang 
digunakan bersifat obyektif.  B  ­  S . 
3.  Dalam  penilaian,  angka  akhir  hasil  penilaian  merupakan  unsur  yang  paling 
penting.  B  ­  S . 
4.  Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi 
pasar mengalami perubahan.  B  ­  S . 
5.  Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena 
merupakan gabungan ilmu ekonomi, teknik dan hukum.  B  ­  S .

Modul : Konsep Dasar Penilaian  5 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

F. Umpan Balik 

Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di 
belakang modul ini.  Kemudian, hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan 
kunci  jawaban,  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat 
penguasaan Saudara terhadap materi. 

Jumlah jawaban yang sesuai kunci 
Rumus  =  X 100% 
Jumlah semua soal 

Penjelasan tingkat penguasaan: 
90% ­ 100%  = sangat baik 
80% ­ 89%  = baik 
70% ­ 79%  = cukup 
0  ­ 69%  = kurang 

Kalau  Saudara  mencapai  tingkat  penguasaan  80%  ke  atas,  Saudara  dapat 
meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka 
Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  6 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Kegiatan Belajar 2 
KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN 

Tujuan Instruksional Umum 
Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar 
penilaian dengan baik. 

Tujuan Instruksional Khusus 
Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 
1.  menjelaskan konsep aset/properti dengan baik 
2.  menjelaskan pengertian harga, biaya, pasar dan nilai secara baik 
3.  menjelaskan dasar­dasar penilaian 
4.  menjelaskan konsep nilai dengan biak 
5.  menjelaskan proses penilaian secara baik 

________________________________________________________________________ 

A.  Konsep Aset/Properti 
Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam 
terminologi  akuntansi,  aset  adalah  sumber  daya  yang  dimiliki  dan/atau  dikuasai  oleh  suatu 
badan  usaha  atau  pemerintah  secara  historis  dan  manfaat  ekonomi  dan/atau  sosial  dimasa 
depan  diharapkan  dapat  diperoleh,  serta  dapat  diukur  dalam  satuan  uang.  Hak  kepemilikan 
dari aset bersifat tidak berwujud. 
Properti  adalah  konsep  hukum  yang  menyangkut  kepentingan,  hak  dan  keuntungan 
yang  berkaitan  dengan  suatu  kepemilikan.  Properti  terdiri  atas  hak  kepemilikan,  yang 
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan 
atas  apa  yang  dimilikinya.  Berdasarkan  konsep  hukum  tersebut,  properti  dapat  disebut 
sebagai  benda,  meliputi  benda  bergerak  dan  benda  tidak  bergerak,  baik  yang  berwujud 
(tangible)  maupun  yang  tidak  berwujud  (intangible),  yang  memiliki  nilai  tukar  atau  dapat 
membentuk kekayaan.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  7 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat, real 
properti  dan  personal  properti.  Pengertian  real  estat  berbeda  di  berbagai  negara.  Real  estat 
menurut  SPI 2007  (Standar  Penilaian  Indonesia)  dirumuskan  sebagai  tanah  secara  fisik  dan 
benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian 
real estat disini  berarti aset  berwujud (tangible asset). Real properti  merupakan penguasaan 
yuridis  atas  tanah  yang  mencakup  semua  hak  atas  tanah  (hubungan  hukum  dengan  bidang 
tanah  tertentu),  semua  kepentingan  (interest)  dan  manfaat  (benefit)  yang  berkaitan  dengan 
kepemilikian  real  estat.  Real  properti  biasanya  dibuktikan  dengan  bukti  kepemilikan 
(sertifikat atau surat­surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Real property adalah konsep 
non  fisik  (konsep  hukum).  Sedangkan  Personal  Property  meliputi  kepemilikan  pada  suatu 
benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda­benda ini tidak 
secara  permanen  menjadi  satu  kesatuan  dengan  real  estat  dan  secara  umum  memiliki  sifat 
dapat dipindahkan. 
Dalam  rangka  pengelolaan  aset  negara,  pengertian  aset  negara  adalah  bagian  dari 
kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, 
dikuasai oleh pemerintah,  yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari 
perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) 
dan  kekayaan  Pemerintah  Daerah  (Siregar,  2004  :  58­59).  Sedangkan  dalam  Peraturan 
Pemerintah  Nomor  6  Tahun  2006  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara  Daerah 
menentukan  bahwa  barang  milik  negara/daerah  adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau 
diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. 
Keberadaan  suatu  aset  negara  harus  dicatat  dan  dilaporkan  sesuai  dengan  Standar 
Akuntansi Pemerintah yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara, dapat 
dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan 
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005), Pernyataan Nomor 7 adalah tanah, peralatan dan mesin, 
gedung  dan  bangunan,  jalan,  irigasi  dan  jaringan  serta  aset  tetap  lainnya  dan  Konstruksi 
dalam  pengerjaan.  Untuk  dapat  diakui  sebagai  aset  tetap,  suatu  aset  harus  berwujud  dan 
memenuhi kriteria : 
­  Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan 
­  Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal 
­  Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas, dan 
­  Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  8 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Berkaitan  dengan  aset  negara,  umumnya  aset­aset  yang  dimiliki/dikuasai  dan 


dioperasikan  oleh  pemerintah/negara  disebut  aset  publik  atau  Public  Ownership. 
Karakteristik aset/barang publik adalah : 
­  tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption), 
­  tidak ekslusif (non exlusion), 
­  mengakibatkan  manfaat  eksternal  bagi  banyak  orang,  tidak  dapat  dibagi  dalam  satuan­ 
satuan  tertentu  kepada  konsumen,  manfaatnya  dinikmati  secata  kolektif  oleh  seluruh 
populasi. 
Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi: 
­  Aset  operasional,  yaitu  aset  yang  dipergunakan  dalam  operasional  perusahaan  atau 
pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang. 
­  Aset  non  operasional,  yaitu  aset  yang  tidak  merupakan  bagian  integral  dari  operasional 
perusahaan  atau  pemerintah  dan  diklasifikasikan  sebagai  aset  berlebih.  Aset  berlebih 
adalah aset non  integral  yang tidak dipakai untuk penggunaan  secara  berkelanjutan atau 
mempunyai  potensi  untuk  digunakan  di  masa  yang  akan  datang  dan  karena  itu  bersifat 
surplus terhadap persyaratan operasional. 
­  Aset  infrastruktur,  yaitu  aset  yang  melayani  kepentingan  publik,  biaya  pengeluaran  dari 
aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan. 
­  Aset  komunitas  (Community  asset),  sebenarnya  adalah  aset  milik  pemerintah  dimana 
penggunaan aset tersebut secara terus­menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak 
ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan). 
Untuk aset­aset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur, pada umumnya 
dapat  termasuk  ke  dalam  aset  operasional  yang  bersifat  khusus.  Aset  khusus  atau  properti 
dengan  tujuan  khusus  (special  purpose  property)  atau  properti  yang  dirancang  khusus 
(specially  designed  property),  yaitu  properti  yang  sifatnya  khusus,  jarang  terjadi,  kalaupun 
pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan 
yang  ada.  Sifat  khusus  berasal  dari  konstruksi,  tata  letak,  ukuran  atau  lokasi  dari  properti 
tersebut  atau  kombinasinya,  atau  karena  penempatan  berdasarkan  sifat  mesin  dan  peralatan 
yang  mempengaruhi  desain  atau  fungsi  bangunan,  atau  tujuan  dari  pendirian  bangunan  itu 
sendiri. Contohnya adalah kilang  minyak, pekerjaan kimia, pembangkit tenaga  listrik,  jalan, 
lintasan  kereta  api,  stasiun  kereta  api,  jembatan,  saluran  air,  fasilitas  sosial  dan  umum 
lainnya, yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain 
yang  memungkinkan  di  masa  datang.  Kebanyakan  properti  pemerintah  selalu  berada  pada

Modul : Konsep Dasar Penilaian  9 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

katagori  khusus.  Properti/aset  bukan  khusus,  adalah  aset  yang  tersedia  dengan  permintaan 
yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjual­belikan atau sewa pada pasar terbuka 
untuk  penggunaan  yang  ada  atau  yang  serupa,  maupun  kondisi  kosong  sebagai  tujuan 
investasi  atau  pengembangan,  contohnya  adalah  rumah,  gedung,  bangunan  kantor,  pompa 
bensin dan lain­lain. 
Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan 
yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjual­belikan atau sewa pada pasar terbuka 
untuk  penggunaan  yang  ada  atau  yang  serupa,  maupun  kondisi  kosong  sebagai  tujuan 
investasi  atau  pengembangan.  Contohnya  adalah  rumah,  gedung,  bangunan  kantor,  pompa 
bensin dan lain­lain. 

B.  Harga, Biaya, Pasar dan Nilai 
Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, 
pasar dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara 
harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman 
juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari 
penilaian. 
Harga adalah  istilah  yang digunakan untuk sejumlah uang  yang diminta, ditawarkan 
atau  dibayarkan  untuk  suatu  barang  atau  jasa.  Hubungannya  dengan  penilaian,  harga 
merupakan  fakta  historis.  Adanya  kemampuan  finansial,  motivasi  atau  kepentingan  khusus 
dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat 
berhubungan  atau  tidak  berhubungan  dengan  nilai  barang  atau  jasa  yang  bersangkutan. 
Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa 
oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. 
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang 
dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau 
jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi  fakta historis. Harga  yang dibayarkan untuk 
suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya. 
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan 
penjual  melalui  mekanisme  harga.  Konsep  pasar  menyiratkan  bahwa  barang  dan/atau  jasa 
dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. 
Setiap  pihak  akan  merespon  hubungan  permintaan­penawaran  dan  faktor  pembentuk  harga

Modul : Konsep Dasar Penilaian  10 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan 
kegunaan  relatif  dari  barang  dan/atau  jasa  serta  kebutuhan  dan  keinginan  individu.  Pasar 
dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional. 
Nilai  adalah  konsep  ekonomi  yang  merujuk  kepada  harga  yang  sangat  mungkin 
disepakati  oleh  pembeli  dan  penjual  dari  suatu  barang  atau  jasa  yang  tersedia  untuk  dibeli. 
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan 
untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. 
Untuk  mengetahui  perbedaan  antara  Nilai,  Harga  dan/atau  Biaya,  kita  ambil  contoh 
sebagai berikut : 
Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota 
Y)  ia  telah  memiliki  sebuah  rumah  tinggal.  Karena  karyawan  tersebut  tidak  memiliki 
keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan  harga  lebih 
rendah  dari  nilai  rumah  tersebut.  Bagi  karyawan  tersebut,  nilai  rumah  itu  lebih  tinggi  dari 
harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y. 
Dua  bangunan  toko  dibangun  bersamaan  dengan  bentuk,  arsitektur  dan  karakteristik  fisik 
lainnya  yang  sama,  hanya  yang  satu  dibangun  ditengah  kota  sedangkan  yang  lainnya 
dibangun  dipinggir  kota.  Kedua  bangunan  itu  menghabiskan  biaya  yang  sama,  tetapi  nilai 
bangunan yang ditengah kota lebih tinggi. 

C.  Dasar Penilaian 
Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan 
pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan 
antar  4  (empat)  faktor  yaitu  kegunaan  (utility),  kelangkaan  (scarcity),  minat  (desire),  serta 
dapat  dipindahkan  dan  daya  beli  (tranferability  and  purchasing  power).  Secara  matematis 
dapat diformulasikan sebagai : 

V= f (D,U,S,T) 
Dimana :
·  D untuk Demand and Desire,
·  U untuk Utility,
·  S untuk Scarcity,
·  T untuk Transferability 
Cara  kerja  prinsip  ekonomi  penawaran  (supply)  dan  permintaan  (demand) 
merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  11 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Harga 
Penawaran 

Keseimbangan 
Harga 
Permintaan 


Kuantitas

Penawaran  suatu  barang  atau  jasa  dipengaruhi  oleh  kegunaan  dan  kemampuannya 
untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan 
kesesuaian  barang atau  jasa terhadap daya  beli konsumen. Permintaan terhadap  barang atau 
jasa  diciptakan  oleh  kegunaannya,  dipengaruhi  oleh  kelangkaannya  dan  kemampuannya 
untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen. 
Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya 
dipertimbangkan  sebagai  faktor­faktor  yang  terkait  dengan  penawaran  (supply  related 
factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen 
terhadap suatu barang atau  jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai  faktor­faktor yang 
terkait dengan permintaan (demand related factors). 
Prinsip  penawaran  dan  permintaan  menyatakan  bahwa  harga  suatu  barang  atau  jasa 
berbanding  lurus  dengan  variasi  permintaan  dan  berbanding  terbalik  dengan  variasi 
penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum 
atas  properti  yang  tersedia  untuk  dijual  atau  disewakan  pada  berbagai  variasi  harga  dalam 
pasar  tertentu,  periode  waktu  tertentu,  dengan  asumsi  bahwa  upah  tenaga  kerja  dan  biaya 
produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang 
sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga 
dalam  suatu  pasar  tertentu,  periode  waktu  tertentu,  dengan  asumsi  bahwa  faktor­faktor  lain 
seperti  populasi,  pendapatan,  harga  di  masa  mendatang  dan  preferensi  konsumen  adalah 
tetap. 

Modul : Konsep Dasar Penilaian  12 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

D.  Konsep Nilai 
Mengacu  pada  SPI  2007,  terdapat  banyak  jenis  nilai  dan  definisinya  yang  dapat 
dirujuk.  Secara  garis  besar  nilai  dibagi  dalam  dua  kelompok  yaitu  Nilai  Pasar  dan  Selain 
Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai 
lainnya  hanya  digunakan  untuk  situasi  khusus  di  bawah  kondisi  yang  dijelaskan  dan 
diungkapkan secara hati­hati. 
Konsep  nilai  pasar  diikat  dengan  persepsi  dan  perilaku  kolektif  para  pelaku  pasar. 
Konsep  ini  mengakui  keragaman  faktor­faktor  yang  dapat  mempengaruhi  transaksi  di  pasar 
dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang 
mempengaruhi  nilai.  Penilaian  properti  yang  mendasarkan  pasar  menganggap  operasi  suatu 
pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian 
properti yang berdasarkan pasar mengharuskan : 
1.  identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian. 
2.  menentukan  penggunaan  tertinggi  dan  terbaiknya  (HBU),  atau  penggunaan  yang  paling 
mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan 
terhadap nilainya. 
3.  dikembangkan  dari  data  yang  spesifik  untuk  pasar  tersebut  secara  wajar  dan  melalui 
metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para 
pelaku pasar tersebut. 
4.  ditunjukkan  dengan  penerapan  pendekatan  perbandingan  data  pasar,  kapitalisasi 
pendapatan  dan  kalkulasi  biaya.  Data  dan  kriteria  yang  digunakan  pada  tiap­tiap 
pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar. 
Nilai  Pasar  adalah  estimasi  sejumlah  uang  pada  tanggal  penilaian,  yang  dapat 
diperoleh  dari  transaksi  jual  beli  atau  hasil  penukaran  suatu  properti,  antara  pembeli  yang 
berniat  membeli  dengan  penjual  yang  berniat  menjual,  dalam  suatu  transaksi  bebas  ikatan, 
yang  pemasarannya  dilakukan  secara  layak,  dimana  kedua  pihak  masing­masing  bertindak 
atas dasar pemahaman  yang dimilikinya, kehati­hatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar harus 
memenuhi unsur­unsur dari nilai pasar tersebut. 
Istilah  Nilai  Pasar  yang  terdapat  dalam  SPI  dan  Nilai  Wajar  yang  biasa  digunakan 
dalam  SAP  (Standar  Akuntansi  Pemerintahan)  secara  umum  adalah  sama  (compatible)  atau 
memiliki  konsep  yang  sama.  Nilai  wajar  dalam  konsep  akuntansi,  didefinisikan  dalam 
Standar Akuntansi Internasional  sebagai  jumlah untuk suatu aktiva  yang dapat ditukar, atau 
penyelesaian  kewajiban,  antara  pihak  yang  memahami  dan  berkeinginan  untuk  melakukan

Modul : Konsep Dasar Penilaian  13 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

transaksi  bebas  ikatan  (arm’s  lenght  transaction).  Nilai  wajar  pada  umumnya  digunakan 
untuk  pelaporan  baik  Nilai  Pasar  maupun  Selain  Nilai  Pasar  dalam  laporan  keuangan. 
Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar. 
Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut 
dalam  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat  dipenuhi,  properti  atau  aset  tersebut  dapat  dinilai 
dengan  menggunakan  nilai  Selain  Nilai  Pasar.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  ini  biasa  digunakan 
untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus,  yaitu  properti  tidak  ada  dipasaran  atau 
mempunyai  pasar  terbatas.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  antara  lain  adalah  nilai  dalam 
penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going 
concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable 
value),  nilai  sisa  (salvage  value),  nilai  jual  paksa  /  nilai  likuidasi  (forced  sale  value),  nilai 
khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian 
terdepresiasi  (depreciated  replacement  cost  /  DRC)  dan  ekspresi  lain  dari  nilai  yang  lebih 
spesifik untuk mesin­mesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus. 
Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metode­metode yang 
mempertimbangkan  fungsi  atau  kegunaan  ekonomi  dari  suatu  properti  selain  dari 
kemampuannya  untuk  diperjualbelikan  oleh  para  pelaku  pasar,  atau  dampak  dari  kondisi­ 
kondisi  pasar  yang  tidak  umum.  Penilaian  properti  yang  tidak  berdasarkan  pasar 
mengharuskan : 
1.  mencantumkan  definisi  nilai  yang  diterapkan  dalam  penilaian  seperti  nilai  dalam 
penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan 
nilai  khusus.  Laporan  penilaian  hendaknya  menjamin  bahwa  nilai  yang  terdefinisi 
tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar. 
2.  menggunakan  prosedur  yang  sesuai  dan  menganalisis  data  yang  memadai  untuk 
menghasilkan estimasi nilai yang wajar. 
Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar, 
SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan hal­hal sebagai berikut : 
1.  Mengidentifikasi properti yang dinilai 
2.  Mengidentifikasi hak­hak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai 
3.  Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian 
4.  Menentukan jenis nilai yang diestimasi 
5.  Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai 
6.  Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi

Modul : Konsep Dasar Penilaian  14 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

7.  Menentukan tanggal efektif penilaian 
8.  Mengembangkan  dan  mempertimbangkan  data  dan  keadaan  yang  diperlukan  untuk 
penyelesaian tugas 
9.  Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika 
penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. 

E.  Proses Penilaian 
Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, ole karena itu penilaian properti 
merupakan  suatu  proses  pemecahan  masalah  dengan  mempertimbangkan  dan  menganalisis 
semua  faktor yang  berpengaruh terhadap  nilai properti tersebut. Faktor yang  mempengaruhi 
dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik  fisik properti)  maupun  faktor 
eksternal.  Proses  penilaian  merupakan  tahapan­tahapan  penentuan  nilai  properti  yang 
didasarkan  pada  tujuan  untuk  memahami  permasalahan,  merencanakan  hal­hal  yang  perlu 
dilakukan  dalam  rangka  pemecahan  masalah  tersebut,  mendapatkan  data­data, 
mengklasifikasi  data  dan  menganalisis,  menginterprestasi  dan  selanjutnya 
mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. 

Proses  penilaian  dapat  digambarkan  dalam  diagram  di  bawah  ini  (Hidayati  dan 
Harjanto, hal. 26) 
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN 
Identifikasi  Tanggal  Tujuan Penilaian  Jenis Nilai 
Properti  Penilaian  Penilaian 

SURVEI PENDAHULUAN 
Data yang  Sumber  Personel dan Waktu  Perencanaan 
Diperlukan  Data  Pelaksanaan  Kerja 

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA 
Data Umum  Data Khusus 
Lokasional  Ekonomi  Objek Penilaian  Pembanding 
­ Regional  ­ Tren ekonomi  ­ Dokumen kepemilikan  ­ Jual beli 
­ Kota  ­ Proyeksi permintaan  ­ Tapak (site)  ­ Sewa 
­ Lingkungan  ­ Bangunan 
­ Highest & Best Use

Modul : Konsep Dasar Penilaian  15 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN 
Market Data Approach  Cost Approach  Income Approach  Lainnya 

REKONSILIASI NILAI 

KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN 

F. Rangkuman 
Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam 
terminologi  akuntansi,  aset  adalah  sumber  daya  yang  dimiliki  dan/atau  dikuasai  oleh  suatu 
badan  usaha  atau  pemerintah  secara  historis  dan  manfaat  ekonomi  dan/atau  sosial  dimasa 
depan  diharapkan  dapat  diperoleh,  serta  dapat  diukur  dalam  satuan  uang.  Hak  kepemilikan 
dari aset bersifat tidak berwujud. 
Properti  adalah  konsep  hukum  yang  menyangkut  kepentingan,  hak  dan  keuntungan  yang 
berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan 
hak  kepada  pemilik  untuk  suatu  kepentingan  tertentu  atau  sejumlah  kepentingan  atas  apa 
yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, 
meliputi  benda  bergerak  dan  benda  tidak  bergerak,  baik  yang  berwujud  (tangible)  maupun 
yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan. 
Dalam  rangka  pengeloaan  aset  negara,  pengertian  aset  negara  adalah  bagian  dari 
kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, 
dikuasai oleh pemerintah,  yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari 
perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) 
dan  kekayaan  Pemerintah  Daerah  (Siregar,  2004  :  58­59).  Sedangkan  dalam  Peraturan 
Pemerintah  Nomor  6  Tahun  2006  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara  Daerah 
menentukan  bahwa  barang  milik  negara/daerah  adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau 
diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. 
Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, 
pasar  dan  nilai.  Harga  adalah  istilah  yang  digunakan  untuk  sejumlah  uang  yang  diminta, 
ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau  jasa. Biaya adalah sejumlah uang  yang 
dikeluarkan  atas  barang  atau  jasa,  atau  jumlah  yang  dibutuhkan  untuk  menciptakan  atau

Modul : Konsep Dasar Penilaian  16 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

memproduksi  barang  atau  jasa  tersebut.  Pasar  adalah  lingkungan  dimana  barang  dan  jasa 
diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. 
Nilai  adalah  konsep  ekonomi  yang  merujuk  kepada  harga  yang  sangat  mungkin 
disepakati  oleh  pembeli  dan  penjual  dari  suatu  barang  atau  jasa  yang  tersedia  untuk  dibeli. 
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan 
untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. 
Nilai diciptakan dan didukung oleh  hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan 
(utility),  kelangkaan  (scarcity),  minat  (desire),  serta  dapat  dipindahkan  dan  daya  beli 
(tranferability and purchasing power). Mengacu  pada SPI 2007, terdapat banyak  jenis  nilai 
dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu 
Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. 
Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut 
dalam  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat  dipenuhi,  properti  atau  aset  tersebut  dapat  dinilai 
dengan  menggunakan  nilai  Selain  Nilai  Pasar.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  ini  biasa  digunakan 
untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus,  yaitu  properti  tidak  ada  dipasaran  atau 
mempunyai pasar terbatas. 
Proses penilaian merupakan tahapan­tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan 
pada  tujuan  untuk  memahami  permasalahan,  merencanakan  hal­hal  yang  perlu  dilakukan 
dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data­data, mengklasifikasi data dan 
menganalisis,  menginterprestasi  dan  selanjutnya  mengekspresikannya  dalam  suatu  estimasi 
nilai.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  17 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

G. Test Formatif 
1.  Bahwa  penilaian  yang  dilaporkan  bukan  merupakan  estimasi  nilai  pasar  jika 
penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.  B  S . 
2.  Harga  suatu  barang  atau  jasa  berbanding  lurus  dengan  variasi  penawaran  dan 
berbanding terbalik dengan variasi permintaan.  B  S . 
3.  Real  properti  biasanya  dibuktikan  dengan  bukti  kepemilikan  (sertifikat  atau  surat­ 
surat lain) yang menyatu dari fisik real estat.  B  S . 
4.  Harga  yang dibayarkan untuk suatu barang atau  jasa  menjadi  biaya  bagi penjualnya. 
.B  S . 
5.  Nilai  selain  Nilai  Pasar  biasa  digunakan  untuk  mengindikasikan  nilai  properti 
khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas.  B  S . 

H. Umpan Balik 

Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian 
belakang modul ini.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, 
kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara 
terhadap materi. 

Jumlah jawaban yang sesuai kunci 
Rumus  =  X 100% 
Jumlah semua soal 

Penjelasan tingkat penguasaan: 
90% ­ 100%  = sangat baik 
80% ­ 89%  = baik 
70% ­ 79%  = cukup 
0  ­ 69%  = kurang 

Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan 
dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus 
mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  18 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Kegiatan Belajar  3 
KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 
(Highest and Best Use) 

Tujuan Instruksional Umum 
Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar 
penilaian dengan baik. 

Tujuan Instruksional Khusus 
Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 
1.  menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik 
2.  menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik 
3.  mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU 
4.  menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU 

________________________________________________________________________ 

Tanah  merupakan  aset  permanen  namun  pengembangan  di  atasnya  memiliki  umur 
yang  terbatas.  Dengan  keunikannya  serta  tidak  dapat  dipindahkannya,  setiap  bidang  real 
estate  memiliki  lokasi  yang  unik.  Sifat  permanen  tanah  memberikan  pengertian  bahwa 
keberadaannya  akan  melampaui  usia  semua  penggunaan  bangunan  dengan  segala  sesuatu 
yang  ada  di  atasnya.  Sifat  unik  dari  tanah  menentukan  kegunaan  optimalnya.  Jika  tanah 
dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa 
bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan 
satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya. 
Nilai  pasar  dari  tanah  berdasarkan  konsep  ”penggunaan  tertinggi  dan  terbaik”  yang 
mencerminkan  kegunaan  dan  sifat  permanen  dari  tanah  dalam  konteks  pasar,  dimana  nilai 
pengembangannya  merupakan  selisih  antara  nilai  tanah  dengan  total  nilai  psaar  sesuai 
pengembangan  yang  ada  (Market  Value  as  improved).  Dengan  memperhatikan  kondisi 
tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, 
dimana  penilai  biasanya  mengestimasi  nilai  pasar  dengan  mempertimbangan  Penggunaan 
Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).

Modul : Konsep Dasar Penilaian  19 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Tujuan  Analisis  Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  (HBU)  didefinisikan  sebagai 


penggunaan  yang  paling  mungkin  dan  optimal  dari  suatu  properti,  yang  secara  fisik 
dimungkinkan,  telah  dipertimbangkan  secara  memadai,  secara  hukum  diijinkan,  secara 
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak 
diijinkan  secara  hukum  atau  tidak  dimungkinkan  secara  fisik  tidak  dapat  dianggap  sebagai 
HBU.  Penggunaan  yang  diijinkan  secara  hukum  dan  dimungkinkan  secara  fisik  akan 
membutuhkan  penjelasan  dari  penilai  untuk  memberikan  pertimbangan  yang  memadai 
mengenai  mengapa  penggunaan  tersebut  secara  wajar  dimungkinkan.  Penilai  akan 
mempertimbangkan  penggunaan  yang  paling  memungkinkan  dan  menghasilkan  nilai 
tertinggi dari properti tersebut. 
Konsep  HBU  merupakan  hal  yang  fundamental  dari  perkiraan  nilai  pasar.  Kajian 
HBU  yang  mendalam  merupakan  suatu  penugasan  terpisah  dari  pekerjaan  penilaian.  Untuk 
melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam 
mengenai  satu  atau  beberapa  penggunaan  yang  secara  wajar  dimungkinkan,  kemudian 
dilakukan  pengujian  kelayakan  finansial  dan  penggunaan  yang  menghasilkan  nilai  tertinggi 
akan merupakan HBU. 

A.  Tujuan Analisis HBU 
Tujuan  dari  analisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  adalah  berbeda  untuk  properti 
yang  berupa  tanah  kosong  dan  properti  yang  telah  terbangun.  Seorang  penilai  harus 
membedakan  dua  jenis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  tersebut  dalam  analisis  penilaiannya 
dan  dalam  laporan  penilaian  harus  teridentifikasi,  dinyatakan  dan  disimpulkan  secara  jelas 
sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya. 
1.  Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong 
Nilai  tanah  biasanya  diestimasi  sebagaimana  keadaan  tanah  jika  tanah  dalam  keadaan 
kosong,  maka  dengan  alasan  yang  jelas  seorang  penilai  dapat  menentukan  nilai  tanah 
sebagaimana  keadaan  nyata  di  lapangan.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  untuk  tanah 
kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat  ini dan 
semua  kegunaan  potensialnya.  Suatu  pengembangan  (improvement)  yang  dapat  atau 
memungkinkan  untuk  dilakukan,  semakin  mendukung  dan  membenarkan  asumsi  yang 
terdapat pada konsep HBU.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  20 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

2.  Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun 
Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun, 
yaitu : 
a.  Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat 
pengembalian  tertinggi  (Ro  atau  overall  return)  dari  setiap  rupiah  modal  yang 
diinvestasikan; 
b.  Mengestimasikan  HBU  dari  sebuah  properti  yang  telah  terbangun  adalah  untuk 
membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding. 

B.  Kriteria Dalam Analisis HBU 
Terdapat  4  (empat)  kriteria  yang  harus  dipenuhi  dalam  menganalisis  kegunaan 
tertinggi dan terbaik, yaitu : 
1.  Memungkinkan secara fisik (phisically possible) 
Ukuran,  bentuk  tanah,  luas,  ketinggian  dan  kontur  tanah  adalah  berpengaruh 
terhadap  kegunaan  yang  dapat  dilakukan/dibangun  di  atasnya.  Sebagai  contoh  adalah 
tidak  memungkinkan  untuk  membangun  bangunan  hotel  berbintang  atau  pusat 
perbelanjaan  di  atas  tanah  seluas  400  m2,  dan  sebaliknya  adalah  terlalu  berlebih  untuk 
membangun  sebuah  rumah  tinggal  di  atas  tanah  seluas  1  hektar.  Bentuk  tanah  yang 
irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk  membuat perencanaan  bangunan.  Kegunaan 
atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman 
tanah (depth). 
Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat 
kesepakatan dengan ahli/pakar terkait. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan 
utilitas  publik  pada  lokasi  dimana  tanah  terletak  juga  harus  dilakukan,  termasuk  juga 
mengenai  topografi  dan  kondisi  lapisan  tanah,  maka  kegunaan  potensial  juga  akan 
terpengaruh.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  properti  yang  telah  terbangun  juga 
tergantung dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan kondisi. 
2.  Diijinkan oleh peraturan (legally permissible) 
Penilai  harus  memastikan  kegunaan­kegunaan  yang  diijinkan  oleh  peraturan. 
Batasan­batasan  tertentu  (private  restrictions),  zoning,  peraturan­peraturan  bangunan 
(building  codes),  kontrol­kontrol  terhadap  benda­benda  bersejarah  dan  peraturan­

Modul : Konsep Dasar Penilaian  21 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

peraturan  lingkungan  harus  diinvestigasi,  sebab  faktor­faktor  tersebut  mungkin  saja 


mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. 
Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa 
waktu  kontrak  mungkin  kegunaan  properti  dibatasi  oleh  perjanjian  atau  peraturan.  Jika 
suatu  properti  tunduk  pada  suatu  peraturan  sewa  tanah  selama  15  tahun,  maka  terlalu 
berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun. 
3.  Layak secara keuangan (financially feasible) 
Dalam  menganalisis  kelayakan  keuangan,  kegunaan  yang  memungkinkan  perlu 
dianalisis  lebih  lanjut  dalam  menghasilkan  pendapatan,  tingkat  pengembalian  (return), 
apakah  sama,  lebih  kecil  atau  lebih  besar  dari  biaya  operasi  dan  sebagainya.  Semua 
kegunaan  yang  diekspektasikan  dapat  memberi  positive  return  dianggap  memiliki 
kelayakan keuangan. 
Untuk  menentukan  kelayakan  keuangan,  seorang  penilai  mengestimasi 
pendapatan  kotor  yang  akan  diterima  (future  gross  income)  yang  diekspektasikan  dari 
setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat kekosongan, collection losses dan 
biaya  operasi  perlu  dikurangkan  dari  setiap  pendapatan  kotor  untuk  mendapatkan 
pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate 
of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan 
bagi setiap penggunaan. 
4.  Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive). 
Untuk  menganalisis  kelayakan  keuangan  dan  memilih  kegunaan  yang  memberi 
nilai  yang  maksimal,  terdapat  beberapa  alat  analisis  atau  tolok  ukur  yang  sering 
digunakan antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Return on 
Investment  (ROI),  Return  on  Equity  (ROE),  Payback  Period.  Alternatif  kegunaan  yang 
menghasilkan tingkat pengembalian  investasi  yang positif dan tertinggi  adalah  alternatif 
yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik. 

C.  Contoh Analisis HBU 
Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong. 
Terdapat  sebuah  tanah  kosong  yang  terletak  di  kawasan  yang  sangat  strategis  di 
bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut :

Modul : Konsep Dasar Penilaian  22 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Luas  : 1,8 hektar 
Bentuk Tanah  : segiempat beraturan (regular) 
Topografi  : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan 
Letak  : tanah sudut 
Nilai rata­rata tanah di kawasan tersebut adalah Rp. 2.500.000,00/m². 
Seorang  investor sangat tertarik terhadap properti tersebut, mengingat tanah tersebut 
terletak  pada  kawasan  utama  kota  dan  untuk  berbagai  kegunaan  di  sektor  komersial,  baik 
untuk  hotel,  komplek  perkantoran,  komplek  pertokoan  (mall),  bahkan  untuk  pusat 
kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari 
segi finansial, properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai sewa dan 
berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah : 

v  Untuk  pertokoan,  nilai sewa  per  meter  persegi  per  bulan  adalah  Rp.  350.000,00  dengan 
service  charge  sebesar  10%  dari  nilai  sewanya  dengan  rate  of  return  sebesar  15%  dan 
biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya. 
v  Untuk  perhotelan,  potensi  juga  tinggi  mengingat  letaknya  yang  strategis,  maka 
diperkirakan bisa  mendapatkan nilai sewa sebesar Rp. 450.000,00/bulan dan pendapatan 
lain  sebesar  Rp.  6.000.000,00  dengan  tingkat  kekosongan  5%  dan  besarnya  outgoings 
sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%. 
v  Untuk perkantoran, potensi nilai sewa rata­rata adalah sebesar Rp. 260.000,00 per meter 
persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return 
sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya. 

Dari  analisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik,  tanah  tersebut  sangat  potensial  apabila 
digunakan untuk tujuan komersial, tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan 
tanah  tersebut  untuk  digunakan  sebagai  kegunaan  lain,  selain  kegunaan  untuk  kegiatan 
pelestarian  budaya  Yogyakarta  serta  tidak  untuk  dipindah  milik  kepada  siapapun.  Beri 
pandangan Saudara mengenai hal  ini dilihat dari faktor­faktor penilaian properti dan prinsip 
kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). 

Sesuai  dengan  deskripsi  obyek  penilaian  di  atas,  maka  dapat  dilakukan  identifikasi  sebagai 
berikut :

Modul : Konsep Dasar Penilaian  23 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Faktor­faktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek : 
1.  Faktor Permintaan dan Penawaran 
Sebagaimana  kota­kota  besar  lain  di  Indonesia,  maka  permintaan  tanah  untuk  berbagai 
keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang 
terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan saat ini telah 
meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya. 
2.  Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti 
Pada  masa sekarang  ini  masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan  luas 1,8 Ha, 
merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai 
tingkat utility dan transferability yang tinggi. 
3.  Faktor politik dan kenegaraan 
Sebagai  faktor  yang  sangat  menentukan  di  sini  adalah  adanya  kebijakan  dari  pihak 
kesultanan  tidak  mengijinkan  tanah  tersebut  untuk  digunakan  sebagai  kegunaan  lain, 
selain  kegunaan  untuk  kegiatan  pelestarian  budaya  Yogyakarta  serta  tidak  untuk 
dipindah milik kepada siapapun. 

Untuk  faktor­faktor  sebagaimana  disebutkan  pada  point  1  dan  2,  adalah  faktor­faktor  yang 
dapat menaikkan nilai properti subyek. 
Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi 
analisis kegunaan tertinggi dan terbaik. 

Kriteria dalam analisis Highest and Best Use : 
1.  Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible). 
Luas  : 1,8 hektar = 18.000 m² 
Bentuk Tanah  : segiempat beraturan (regular) 
Topografi  : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan 
Letak  : tanah sudut 
Lokasi  : strategis di bagian kota 
Sangat  memungkinkan  untuk  dipergunakan  sebagai  komplek  pertokoan  (mall),  hotel, 
komplek perkantoran. 

2.  Diijinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible) 
Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  24 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

3.  Layak secara keuangan (Financially Feasible) 
Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai rata­rata tanah di kawasan tersebut adalah : 
18.000 m² x Rp. 2.500.000,00 = Rp. 45.000.000.000,00 
(Empat puluh lima milyar rupiah) 

Pertokoan  per bulan  Jumlah  per tahun 


Nilai Tanah  45,000,000,000.00  45,000,000,000.00 
Nilai Sewa per m²  350,000.00  6,300,000,000.00  75,600,000,000.00 
Service charge 10%  35,000.00  630,000,000.00  7,560,000,000.00 
6,930,000,000.00  83,160,000,000.00 
Biaya Operasional 35%  2,425,500,000.00  29,106,000,000.00 
Net Operating Income (NOI)  4,504,500,000.00  54,054,000,000.00 
Rate of Return  1.25%  15.00% 
Total Investasi (Kapitalisasi)  360,360,000,000.00  360,360,000,000.00 
Overall ROR (Ro)  1.25%  15.00% 

Perhotelan  per bulan  Jumlah  per tahun 


Nilai Tanah  45,000,000,000.00  45,000,000,000.00 
Nilai Sewa  450,000.00  8,100,000,000.00  97,200,000,000.00 
Pendapatan lain  6,000,000.00  72,000,000.00 
8,106,000,000.00  97,272,000,000.00 
Tingkat kekosongan 5%  405,300,000.00  4,863,600,000.00 
Outgoings 40%  3,242,400,000.00  38,908,800,000.00 
Net Operating Income (NOI)  4,458,300,000.00  53,499,600,000.00 
Tingkat kapitalisasi  1.00%  12.00% 
Total Investasi (Kapitalisasi)  445,830,000,000.00  445,830,000,000.00 
Overall ROR (Ro)  1.00%  12.00% 

Perkantoran  per bulan  Jumlah  per tahun 


Nilai Tanah  45,000,000,000.00  45,000,000,000.00 
Nilai Sewa per m²  260,000.00  4,680,000,000.00  56,160,000,000.00 
Service charge 8%  374,400,000.00  4,492,800,000.00 
5,054,400,000.00  60,652,800,000.00 
Biaya operasional 30%  1,516,320,000.00  18,195,840,000.00 
Net Operating Income (NOI)  3,538,080,000.00  42,456,960,000.00 
Rate of Return  1.00%  12.00% 
Total Investasi (Kapitalisasi)  353,808,000,000.00  353,808,000,000.00 
Overall ROR (Ro)  1.00%  12.00% 

4.  Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive) 
Berdasarkan  tingkat  pendapatan  bersih  operasional  (NOI)  dan  tingkat  pengembalian, 
maka  pendapatan  maksimal  dari  properti  subyek  adalah  pengembangan  tanah  kosong

Modul : Konsep Dasar Penilaian  25 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

tersebut  untuk  pertokoan  karena  mempunyai  Net  Operating  Income  (NOI)  sebesar  Rp. 
54,054,000,000.00 dan tingkat pengembalian (Ro) sebesar 15%. 
Dengan  demikian  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  (highest  and  best  use)  tanah  tersebut 
adalah untuk usaha pertokoan. 

D.  Situasi Khusus dalam Analisis HBU 
Situasi  khusus  di  sini  dimaksudkan  sebagai  hal­hal  yang  membatasi  properti  dalam 
mencapai  tingkatan  kegunaan  tertinggi  dan  terbaiknya.  Berbagai  situasi  tersebut  antara  lain 
(Hidayati dan Harjanto, hal. 59­60) : 
a)  Single Use Situation 
Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  tidak  seperti  biasanya  atau  unik  (seperti 
museum,  cagar  budaya,  dan  lain­lain)  dan  nilai  tanahnya  didasarkan  atas  kegunaannya 
tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya. 
b)  Interim Use 
Kegunaan  sementara  dari  sebidang  tanah  kosong  atau  yang  telah  dikembangkan  adalah 
kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  yang  diantisipasi  untuk  berubah  dalam  jangka  pendek. 
Kegunaan  sementara  ini  bisa  mungkin  atau tidak  memberi kontribusi terhadap  nilai dan 
biaya­biaya  pembongkaran  (demolition  cost)  harus  dipertimbangkan  untuk 
mengembangkan menjadi kegunaan­kegunaan interim. 
c)  Legally Noncomfroming Use 
Adalah  kegunaan  yang  sah  secara  hukum  untuk  dibuat  dan  dipertahankan  tetapi  tidak 
sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada. 
Kegunaan  ini  sering  muncul  sebagai  akibat  perubahan  zoning,  yang  bisa  menciptakan 
underimproved  atau  overimproved  terhadap  properti.  Contohnya  sebuah  rumah  tinggal 
yang  berlokasi  di  suatu  kawasan  yang  zoningnya  berubah  menjadi  kawasan  komersial, 
maka akan menjadikan properti tersebut underimproved. 
d)  Use that are not Highest and Best 
Beberapa  bangunan  atau  pengembangan  lain  yang  ada  mungkin  tidak  mencerminkan 
kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  keadaan  tapaknya  seandainya  tanah  kosong. 
Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  umumnya  mempunyai  kategori  yang  sama  dengan 
kegunaan  saat  ini.  Contohnya  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  tapak  yang  telah 
dibangun apartemen  yang sudah  berumur 10 tahun adalah  bangunan apartemen  modern.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  26 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  telah  berubah  akibat  adanya  keusangan 
eksternal. 
e)  Multiple Use 
Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  melibatkan  lebih  dari  satu  kegunaan  tertentu 
untuk  sebidang  tanah  atau  sebuah  bangunan.  Contohnya  sebuah  komplek  lapangan  golf 
yang  terdapat  hotel,  perumahan,  tempat  rekreasi,  kondominium  dan  sebagainya.  Suatu 
bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi. 
f)  Special Purpose Use 
Hal  ini  berkaitan  dengan  special­purpose  properties,  yaitu  properti  yang  hanya  sesuai 
untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan  yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam 
hal  ini  penilai  akan  menghadapi  masalah  praktek  dalam  menentukan  kegunaan  tertinggi 
dan terbaiknya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti  jenis  ini adalah kegunaan 
yang ada pada saat ini. 
g)  Speculative Use 
Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap 
kenaikkan  nilai,  meskipun  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  pada  masa  yang  akan  datang 
secara  spesifik  tidak  dapat  diprediksi,  namun  alternatif  logis  biasanya  dipakai  untuk 
mengidentifikasi kegunaannya. 
h)  Excess Land 
Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau 
untuk  mengakomodasi  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  yang  primer  dari  sebidang  tanah 
kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi 
secara  jelas  dengan  melakukan  perbadingan  terhadap  properti  sejenis  yang  berdekatan 
atau berada pada kawasan yang sama. 

E. Rangkuman 
Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  (HBU)  didefinisikan  sebagai  penggunaan  yang 
paling  mungkin  dan  optimal  dari  suatu  properti,  yang  secara  fisik  dimungkinkan,  telah 
dipertimbangkan  secara  memadai,  secara  hukum  diijinkan,  secara  finansial  layak  dan 
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Tujuan analisis HBU ... 
Terdapat  4  (empat)  kriteria  yang  harus  dipenuhi  dalam  analisis  HBU  yaitu: 
memungkinkan  secara  fisik  (phisically  possible),  diijinkan  oleh  peraturan  (legally

Modul : Konsep Dasar Penilaian  27 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

permissible),  layak  secara  keuangan  (financially  feasible),  mendapatkan  hasil  secara 


maksimum (maximally productive). 
Beberapa  situasi  khusus  yang  membatasi  properti  dalam  mencapai  tingkat  HBU 
antara lain : Single Use Situation, Interim Use, Legally Noncomfroming Use, Use that are not 
Highest and Best, Multiple Use, Special Purpose Use, Speculative Use, Excess Land. 

F. Test Formatif 
1.  Untuk  menentukan  kelayakan  keuangan,  seorang  penilai  mengestimasi  pendapatan 
bersih  yang  akan  diterima  (future  net  income)  yang  diekspektasikan  dari  setiap 
potensial kegunaan tertinggi dan terbaik.  B  S . 
2.  Kajian  HBU  yang  mendalam  merupakan  suatu  penugasan  terpisah  dari  pekerjaan 
penilaian.  B  S . 
3.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  untuk  tanah  kosong  tidak  harus  mempertimbangkan 
hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya. 
.B  S . 
4.  Kegunaan  multiple  use  sering  muncul  sebagai  akibat  perubahan  zoning,  yang  bisa 
menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti.  B  S . 
5.  Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik 
tidak dapat dianggap sebagai HBU.  B  S .

Modul : Konsep Dasar Penilaian  28 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

G. Umpan Balik 
Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian 
belakang modul ini.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, 
kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara 
terhadap materi. 

Jumlah jawaban yang sesuai kunci 
Rumus  =  X 100% 
Jumlah semua soal 

Penjelasan tingkat penguasaan: 
90% ­ 100%  = sangat baik 
80% ­ 89%  = baik 
70% ­ 79%  = cukup 
0  ­ 69%  = kurang 

Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan 
dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus 
mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  29 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Kegiatan Belajar  4 
PENDEKATAN PENILAIAN 

Tujuan Instruksional Umum 
Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar 
penilaian dengan baik. 

Tujuan Instruksional Khusus 
Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 
1.  menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik 
2.  menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik 
3.  menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik 
________________________________________________________________________ 

Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun 
selain  Nilai  Pasar,  mengharuskan  seorang  penilai  untuk  mengaplikasikan  satu  atau  lebih 
pendekatan  penilaian.  Istilah  ”Pendekatan  Penilaian  (approach)”  mengacu  kepada 
metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai 
SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua) macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar 
dan penilaian tidak  berbasis pasar. Pendekatan penilaian  berbasis pasar,  yang Saudara perlu 
ketahui meliputi : 

A.  Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) 
Pendekatan  ini  mempertimbangkan  penjualan  dari  properti  sejenis  atau  pengganti  dan 
data  pasar  yang  terkait,  serta  menghasilkan  estimasi  nilai  melalui  proses  perbandingan. 
Pada  umumnya  property  yang  dinilai  (objek  penilaian)  dibandingkan  dengan  transaksi 
properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap 
penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. 
Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan (Sales 
Comparisson  Approach),  yaitu  pendekatan  penilaian  yang  dilakukan  dengan  cara 
membandingkan  antara  properti  yang  dinilai  dengan  properti­properti  pembanding

Modul : Konsep Dasar Penilaian  30 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

(comparables  properties)  yang  telah  diketahui  karakteristik  dan  nilainya.  Selanjutnya 


analisis  dilakukan  dengan  mengukur  tingkat  kesamaan  dan  perbedaannya  untuk 
menentukan  besarnya  penyesuaian  (adjustment)  yang  akan  diberikan  untuk  menentukan 
nilai objek penilaian. 
Prosedur  penerapan  pendekatan  perbandingan  penjualan  biasanya  mengikuti  sistematika 
sebagai berikut : 
a)  Meneliti  pasar  untuk  mendapatkan  informasi  transaksi  penjualan  dan  mendapatkan 
daftar  properti­properti  sejenis  dengan  objek  penilaian  yang  sedang  ditawarkan  atau 
ditransaksikan. 
b)  Melakukan  verifikasi  informasi  dengan  mengkonfirmasi  data  apakah  memenuhi 
keakuratan  dan  sesuai  kenyataan  serta  memastikan  apakah  data  transaksi  yang 
diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar. 
c)  Memilih  unit­unit  perbandingan  yang  sesuai  (seperti  rupiah  per  meter,  per  meter 
persegi, per meter kubik atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan analisis 
perbandingan untuk tiap unit. 
d)  Membandingkan  objek  penilaian  dan  properti  pembanding  dengan  menggunakan 
elemen­elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga 
penjualan dari properti pembanding. 
e)  Melakukan  rekonsiliasi  berbagai  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  analisis 
perbandingan  ke  dalam  indikasi  nilai  tunggal  (single  value  indication)  atau  dalam 
range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti). 
Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah :
·  Jenis hak yang melekat pada properti;
·  Masalah keuangan/pendanaan (financing term);
·  Kondisi penjualan;
·  Kondisi pasar;
·  Lokasi;
·  Karakteristik fisik;
·  Karakteristik  dalam  menghasilkan  pendapatan  (income  producing 
characteristics);
·  Karakteristik­karakteristik lain (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 118)

Modul : Konsep Dasar Penilaian  31 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Penyesuaian (adjustment)  yang diterapkan untuk membadingkan properti dapat 
dalam  bentuk  persentase  atau  dalam  bentuk  satuan  uang  (rupiah,  dollar).  Penyesuaian 
dapat  dilakukan  dengan  berbagai  cara  tergantung  bagaimana  hubungan  antara  dua 
properti  atau  lebih  yang  dibandingkan  (yaitu  antara  obyek  penilaian  dan  properti 
pembanding,  pembanding  dengan  obyek  penilaian  dan  antar  properti  pembanding)  yang 
mencerminkan  keadaan  pasar.  Hubungan  tersebut  dikonversi  ke  dalam  perhitungan 
aljabar  dan    persamaan  yang  digunakan  untuk  menentukan  jumlah  penyesuaian  yang 
dilakukan  terhadap  perbedaan  di  antara  properti  tersebut.  Perhitungan  yang  dilakukan 
seorang  penilai  dalam  melakukan  penyesuaian  harus  didasarkan  pada  kerasionalan  dan 
tidak  boleh  terpaku  pada  perhitungan  matematik.  Estimasi  nilai  pasar  tidak  ditentukan 
oleh  seperangkat  perhitungan  matematik  saja  tetapi  seorang  penilai  perlu  mempunyai 
aspek seni dalam pengambilan keputusannya untuk menganalisis dan menginterpretasikan 
data  kuantitatif.  Rangkaian  yang  digunakan  untuk  melakukan  penyesuaian  persentase 
adalah menghitung dan menjumlahkan secara bersama­sama. Rangkaian penyesuaian ini 
juga  digunakan  ketika  penyesuaian  persentase  dikombinasikan  dengan  penyesuaian 
rupiah. 
Market  data  grid  adalah  sebuah  tabel  standar  yang  digunakan  untuk 
mengumpulkan dan membandingkan data objek penilaian dan data properti pembanding. 
Penggunaan  market  data  grid  adalah  untuk  menyatakan  konsistensi  dari  penyesuaian­ 
penyesuaian  yang  dibuat  oleh  penilai  dalam  melakukan  analisis  perbandingan.  Market 
data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut : 
Objek  Pembanding  Pembanding  Pembanding 
No  Elemen Perbandingan 
Penilaian  1  2  3 
Harga transaksi  Rp1,438,000,000  Rp1,026,000,000  Rp1,605,000,000 
1  Lokasi  +3%  +4%  ­5% 
2  Karakteristik Tanah 
­Luas Tanah  ­ 2%  ­ 3%  ­ 2% 
­Bentuk Tanah  0%  +1%  0% 
­Kontur  0%  0%  0% 
­Elevasi tanah  +2%  +2%  0% 
­Kepemilikan  0%  0%  0% 
3  Karakteristik Bangunan 
­ Luas  ­3%  +5%  0% 
­ Komponen Bangunan  + 2%  +2%  ­ 5% 
­ Fasilitas  0%  0%  0% 
­ Tahun Dibangun  ­9%  0%  ­12% 
4  Tanggal Transaksi  +1%  + 2%  +1% 
Jumlah Penyesuaian  ­6%  13%  ­23%

Modul : Konsep Dasar Penilaian  32 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Indikasi Nilai Properti  Rp1,351,720,000  Rp1,159,380,000  Rp1,235,850,000 


Pembobotan  40%  30%  30% 
Jumlah  Rp540,688,000  Rp347,814,000  Rp370,755,000 
Rekonsiliasi Nilai  Rp1,259,257,000 

Pembobotan subyektif dalam contoh di atas  sering digunakan oleh  beberapa penilai dan 


secara  tidak  sadar  mengaplikasikan  metode  yang  mirip  dengan  teknik  probabilitas 
subyektif.  Harga  tiap­tiap  properti  diberi  bobot  sesuai  atau  sebanding  dengan  properti 
yang  akan  dinilai  untuk  digunakan  sebagai  pembanding,  dengan  catatan  bahwa  total 
bobot adalah 100%. Menurut beberapa ahli, metode ini mengandung unsur subyektif yang 
tinggi  dan  tidak  terdapat  penjelasan  yang  akurat  tentang  pemberian  bobot  terhadap 
properti  pembanding.  Penilaian  yang  akurat  hanya  dapat  dihasilkan  oleh  penilai  yang 
telah  berpengalaman  dan  dapat  menghitung  secara  sistematis.  Namun  demikian  agar 
dapat mendukung opini  yang telah diberikan tetap diperlukan aplikasi dari analisis  yang 
obyektif. 
Setelah  analisis  perbandingan  penjualan  selesai,  selanjutnya  dilakukan  indikasi  nilai 
melalui rekonsiliasi nilai. Jika estimasi terhadap sebuah nilai tertentu tidak dapat tercapai 
berkenaan  dengan  kelangkaan  dan  kekurangpastian  data,  mungkin  range  nilai  adalah 
lebih sesuai. 
Penerapan pendekatan perbandingan penjualan selain dilakukan melalui metode 
konvensional  seperti  di  atas,  juga  dapat  dilakukan  melalui  analisis  regresi,  baik  dalam 
bentuk  analisis  regresi  sederhana  (simple  regression  analysis)  ataupun  analisis  regresi 
jamak (multiple regression analysis). Penerapan teknik perbandingan penjualan  ini akan 
lebih  tepat  dan  mendalam  pada  pembahasan  khusus  mengenai  teknik  perbandingan 
penjualan. 

B.  Pendekatan Biaya (Cost Approach) 
Pendekatan  ini  mempertimbangkan  kemungkinan  bahwa  sebagai  substitusi  dari 
pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika 
dari properti  asli atau substitusinya  yang  memberikan kegunaan  yang  sebanding. Dalam 
prakteknya  pendekatan  ini  mempertimbangan  estimasi  depresiasi  untuk  properti  yang 
lebih  tua  dan  /  atau  memiliki  keusangan  fungsional  dimana  estimasi  biaya  baru  secara 
tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  33 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Pada  prinsipnya  menggunakan  dasar  pendekatan  perbandingan,  dalam  pendekatan  biaya 


penilai  membuat  estimais  nilai  dengan  membandingkan  biaya  yang  diperlukan  untuk 
membangun properti baru untuk menggantikan properti yang ada. Nilai properti diperoleh 
dengan  mengestimasi  biaya perolehan atas tanah dan  biaya pembuatan atau penggantian 
baru bangunan (Reproduction/Replacement Cost New/RCN) dikurangi dengan penyusutan 
atau depresiasi (Prawoto, 2003 : 231­232). 
Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut : 
Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN Bangunan – Depresiasi) 
Biaya reproduksi (reproduction) atau penggantian (replacemnet) dapat dipahami sebagai 
berikut : 
a)  Biaya  reproduksi  adalah  biaya  yang  dibutuhkan  untuk  membangun  dengan 
menggunakan  harga  yang  berlaku  pada  saat  penilaian  dilakukan,  yang  merupakan 
duplikat  atau  replika  dari  properti  yang  dinilai,  dengan  menggunakan  bahan­bahan, 
stndar  konstruksi,  rancangan,  denah  dan  kualitas  pekerjaan  yang  sama  dan 
menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik bangunan. 
b)  Biaya  penggantian  adalah  perkiraan  biaya  untuk  membangun  dengan  menggunakan 
harga  yang  berlaku  saat  penilaian  dilakukan  dimana  bangunan  yang  dinilai 
menggunakan bahan­bahan modern serta standar dengan rancangan masa kini. 
Unsur­unsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak 
langsung  (indirect  cost).  Biaya  langsung  meliputi  biaya  bahan  dan  upah.  Biaya  ini  juga 
dapat  dibagi  ke  dalam  biaya  struktur  dan  biaya  komponen  material,  termasuk  ijin 
bangunan. Biaya tidak langsung meliputi biaya perencanaan, pengawasan, asuransi, pajak 
dan jasa kontraktor. 
Teknik  atau  metode  untuk  menghitung  biaya  reproduksi/penggantian  dapat  dilakukan 
dengan menggunakan 4 (empat) metode berikut ini : 
1.  Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method) 
2.  Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method) 
3.  Metode Meter Persegi (Square Meter Method) 
4.  Metode Indeks Biaya (Index Method) 
Penyusutan  atau  depresiasi  dalam  pendekatan  biaya  adalah  besarnya  perbedaan  antara 
biaya  pembuatan/penggantian  baru  dari  suatu  bangunan/pengembangan  pada  suatu 
tanggal penilaian dengan nilai pasar. Penyusutan  tersebut  dapat dikategorikan kerusakan

Modul : Konsep Dasar Penilaian  34 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

fisik,  kemunduran  fungsional  dan  kemunduran  eksternal  (ekonomi).  Penyusutan  dalam 


akuntansi berbeda dengan penyusutan dalam pendekatan biaya. 
Penyusutan fisik (Physical Deterioration) 
Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberapa faktor seperti pengaruh dari penggunaan 
dan  kerusakan  yang  tidak  biasanya  serta  pengaruh  dari  elemen  bahan  atau  konstruksi. 
Dalam  arti  umum  penyusutan  fisik  sebagian  besar  dipengaruhi  oleh  umur  properti, 
pemeliharaan dan intensitas pemakaian. 
Kemunduran fungsi (Functional Obsolescence) 
Kemunduran fungsi lebih dipengaruhi oelh beberapa faktor antara lain struktur bangunan 
yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan desain dan kemunduran teknologi. 
Kemunduran eksternal (External Obsolescence) 
Sering  disebut  kemunduran  ekonomis,  yaitu  kemunduran  yang  disebabkan  oleh  faktor­ 
faktor  luar  yang  dapat  mempengaruhi  nilai  properti,  seperti  faktor  ekonomi,  sosial, 
kebijakan pemerintah dan lingkungan. 

C.  Pendekatan Pendapatan (Income Approach) 
Pendekatan  ini  mempertimbangkan  pendapatan  dan  biaya  yang  berhubungan  dengan 
properti  yang  dinilai  dan  mengestimasi  nilai  melalui  proses  kapitalisasi.  Kapitalisasi 
menghubungkan  pendapatan  (biasanya  pendapatan  bersih)  dengan  suatu  definisi  jenis 
nilai  melalui  konversi  pendapatan  menjadi  estimasi  nilai.  Proses  ini  mungkin 
menggunakan  kapitalisasi  langsung  (tingkat  kapitalisasi),  yield  (tingkat  diskonto)  yang 
menggambarkan  tingkat  pengembalian  investasi,  atau  keduanya.  Pada  umumnya  prinsip 
subsitusi  mengandung  pengertian  bahwa  arus  pendapatan  yang  menghasilkan  tingkat 
pengembalian  tertinggi  adalah  sebanding  dengan  tingkat  resiko  yang  diambil  dan  akan 
menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. 
Pendekatan  pendapatan  dilakukan  dengan  mendasarkan  pada  tingkat  keuntungan  yang 
mungkin  dihasilkan  oleh  objek  penilaian  pada  saat  ini  dan  masa  yang  akan  datang, 
selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut 
ke dalam nilai property. Secara garis besar prosedur penilaiannya adalah sebagai berikut : 
a.  Menentukan total pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income); 
b.  Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate); 
c.  Menentukan total pendapatan lain­lain;

Modul : Konsep Dasar Penilaian  35 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

d.  Menentukan  total  pendapatan  kotor  efektif  (Effective  Gross  Income),  yaitu 
penjumlahan item (a­b)+c; 
e.  Menentukan total biaya/pembelanjaan (Outgoings); 
f.  Menentukan total pendapatan bersih operasi (Operating Net Income); 
g.  Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai; 
h.  Melakukan  pengkapitalisasian  untuk  mendapatkan  nilai  modal  (Capital  Value) 
dari objek penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 161). 
Pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari 
pengusahaan properti tersebut. Pendapatan  bersih  ini kemudian dikapitalisasikan dengan 
suatu  faktor  tingkat  kapitalisasi  tertentu  untuk  mendapatkan  nilai  pasar  wajar  properti 
tersebut.  Dalam  pendekatan  pendapatan,  nilai  properti  adalah  fungsi  dari  pendapatan, 
dimana  semakin  tinggi  pendapatan  yang  dapat  dihasilkan  oleh  properti  maka  semakin 
tinggi pula nilai properti tersebut. 
Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut : 
Nilai Properti = Pendapatan Bersih Tahunan / Tingkat Kapitalisasi 

Contoh  :  Apabila  pendapatan  bersih  tahunan  adalah  2,5  milyar  rupiah  dan 
investor/developer  membutuhkan  initial  return  8%,  maka  investor/developer  sanggup 
membeli properti sebesar (nilai properti) : 
Indikasi nilai  = 2,5 milyar / 8% 
= Rp. 31.250.000.000 
Dalam  pendekatan  pendapatan  terdapat  dua  metode  pengkapitalisasi  pendapatan  yaitu 
metode kapitalisasi langsung (Direct capitalization) biasa disebut metode tradisional dan 
metode  aliran  tunai  terdiskon  (Discounted  Cash  Flow/DCF).  Dalam  metode  kapitalisasi 
langsung mendasarkan analisis pada asumsi bahwa pendapatan yang diterima setiap tahun 
adalah  sama,  tidak  ada  pembedaan  pendapatan,  tingkat  kekosongan  dan  besarnya  biaya 
operasional  dari  tahun  ke  tahun.  Sedangkan  metode  DCF  mengasumsikan  pendapatan 
yang berbeda pada tiap tahun, selain memasukkan asumsi adanya tingkat kekosongan dan 
besarnya biaya operasional juga faktor lain seperti tingkat pengembalian (rate of return), 
sisa umur ekonomis, antisipasi terjadinya depresiasi/apresiasi dan sebagainya.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  36 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

ANALISIS PENILAIAN PROPERTI 
MELALUI METODE PENGKAPITALISASIAN PENDAPATAN 

I  Pendapatan Kotor Potensial (PGI) 
1  Pendapatan Sewa Ruang  Rp  36,948,000,000 
2  Pendapatan Lain­Lain  Rp  10,290,600,000 
Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun  Rp  47,238,600,000 
II  Tingkat Hunian  90%  0.90 
III  Pendapatan Kotor Efektif (EGI)  Rp  42,514,740,000 

IV  Biaya Operasional Tahunan (Outgoings) 
1  Bahan Persediaan  Rp  432,000,000 
2  Gaji Karyawan  Rp  2,499,000,000 
3  Listrik  Rp  2,778,159,384 
4  Air Bersih  Rp  39,067,500 
5  Perawatan Bangunan  Rp  82,000,000 
6  Premi Asuransi  Rp  256,000,000 
7  Perlengkapan Kantor/Adm  Rp  30,000,000 
8  Promosi dan Pemasaran  Rp  120,000,000 
9  PBB  Rp  236,016,000 
10  Biaya Lain­lain  Rp  72,000,000 
Jumlah Biaya Operasional  Rp  6,544,242,884 
V  Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak  Rp  35,970,497,116 
VI  Bunga atas modal kerja @ 20%/Tahun  Rp  1,308,848,577 
VII  Depresiasi (keseimbangan yang 
semakin menurun 3%/tahun = 1.597.314.484)  Rp  1,639,442,271 
VII  Pajak Penghasilan (misal 35% x (NOI ­ Bunga ­Dep))  Rp  11,557,772,194 
VIII  Pendapatan Bersih Operasi  Rp  23,103,876,345 
IX  Years Purchase @ 17.6% ; 28 Tahun  0.176  28  Th  5.621133047 
NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE)  Rp  129,869,962,831 

Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan yaitu mudah dan sederhana untuk 
diaplikasikan serta sesuai untuk digunakan ketika kondisi internal maupun eksternal properti 
senantiasa  stabil  dan  tidak  banyak  perubahan.  Namun  realita  semacam  itu  sulit  sekali 
terpenuhi sehingga metode ini seringkali memberikan hasil estimasi yang kurang akurat.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  37 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

ANALISIS PENILAIAN PROPERTI 
MELALUI METODE ALIRAN TUNAI TERDISKON 

Growth 
No.  Uraian  Tahun 1 ­ 5  Tahun 6 ­ 10  Tahun 11 ­ 15  Tahun 16 ­ 20  Tahun 21 ­ 25  Tahun 26 – 28 

I  Pendapatan Kotor Potensial (PGI) 
1  Pendapatan Sewa Ruang  8%  36,948,000,000  39,903,840,000  43,096,147,200  46,543,838,976  50,267,346,094  54,288,733,782 
2  Pendapatan Lain­Lain  10%  10,290,600,000  11,319,660,000  12,451,626,000  13,696,788,600  15,066,467,460  16,573,114,206 
Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun  47,238,600,000  51,223,500,000  55,547,773,200  60,240,627,576  65,333,813,554  70,861,847,988 
II  Tingkat Hunian  0.9  0.95  1  1  0.95  0.9 
III  Pendapatan Kotor Efektif (EGI)  42,514,740,000  48,662,325,000  55,547,773,200  60,240,627,576  62,067,122,876  63,775,663,189 
IV  Biaya Operasional Tahunan (Outgoings) 

Bahan Persediaan  10%  432,000,000  475,200,000  522,720,000  574,992,000  632,491,200  695,740,320 

Gaji Karyawan  10%  2,499,000,000  2,748,900,000  3,023,790,000  3,326,169,000  3,658,785,900  4,024,664,490 

Listrik  8%  2,778,159,384  3,000,412,135  3,240,445,105  3,499,680,714  3,779,655,171  4,082,027,585 

Air Bersih  15%  39,067,500  44,927,625  51,666,769  59,416,784  68,329,302  78,578,697 

Perawatan Bangunan  10%  82,000,000  90,200,000  99,220,000  109,142,000  120,056,200  132,061,820 

Premi Asuransi  0%  256,000,000  256,000,000  256,000,000  256,000,000  256,000,000  256,000,000 

Perlengkapan Kantor/Adm  15%  30,000,000  34,500,000  39,675,000  45,626,250  52,470,188  60,340,716 

Promosi dan Pemasaran  20%  120,000,000  144,000,000  172,800,000  207,360,000  248,832,000  298,598,400 

PBB  10%  236,016,000  259,617,600  285,579,360  314,137,296  345,551,026  380,106,128 
10  Biaya Lain­lain  15%  72,000,000  82,800,000  95,220,000  109,503,000  125,928,450  144,817,718 
Jumlah Biaya Operasional  6,544,242,884  7,136,557,360  7,787,116,234  8,502,027,044  9,288,099,436  10,152,935,873 
V  Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak  35,970,497,116  41,525,767,640  47,760,656,966  51,738,600,532  52,779,023,441  53,622,727,316 
VI  Bunga atas modal kerja  20%  1,308,848,577  1,427,311,472  1,557,423,247  1,700,405,409  1,857,619,887  2,030,587,175 
VIII  Penyusutan Bangunan  2,328,720,000  2,062,874,249  1,771,460,308  1,521,213,242  1,306,317,571  1,121,779,347 
IX  Pajak Penghasilan (tax rate x (NOI ­ Bunga ­Dep))  35%  11,316,524,989  13,312,453,672  15,551,120,694  16,980,943,658  17,365,280,094  17,664,626,278 
X  Pendapatan Bersih Operasi  23,345,123,550  26,786,002,497  30,652,113,025  33,057,251,465  33,556,123,460  33,927,513,863 
XI  Years Purchase @ 17,6% ; 5 Tahunan  0.176  3.155717108  3.155717108  3.155717108  3.155717108  3.155717108  3.155717108 
0  5  10  15  20  23 
XII  Present Value @ 17.6%  0.176  1  0.444593789  0.197663637  0.087880025  0.039070913  0.024023241 
XIII  Net Present Value  73,670,605,774  37,581,088,990  19,119,884,530  9,167,585,723  4,137,360,968  2,572,063,586 
XIV  Commulative Net Present Value  73,670,605,774  111,251,694,763  130,371,579,294  139,539,165,017  143,676,525,985  146,248,589,571

Modul : Konsep Dasar Penilaian  38 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

Penilaian  tidak  berbasis  pasar  dapat  menerapkan  pendekatan  yang  sama,  tetapi 
umumnya  tujuan  dari  penilaiannya  tidak  untuk  memberikan  nilai  pasar.  Contohnya  antara 
lain : 
ü  Penerapan  pendekatan  biaya  dengan  membandingkan  biaya  dari  bangunan  lainnya 
terhadap  biaya dari  bangunan  yang akan dinilai  namun dengan  menentukan diskon atau 
premium  yang  berbeda  dari  pasar  pada  umumnya.  Pendekatan  ini  diterapkan  pada  jenis 
properti tertentu (properti khusus) dan  merupakan pendekatan  biaya  yang tidak  berbasis 
pasar. 
ü  Pemilik  tanah  memberikan  harga  premium  untuk  properti  di  sebelahnya.  Dengan 
menerapkan perbandingan data pasar, tanah yang berada di sebelahnya akan mendapatkan 
nilai  yang  mungkin  berada  di  atas  nilai  pasar.  Estimasi  nilai  ini  di  beberapa  negara 
disebut nilai untuk pembeli khusus (Special Purchaser Value). 
ü  Seorang  investor  mungkin  menerapkan  tingkat  pengembalian  yang  tidak  berbasis  pasar 
dan  hanya  berlaku  untuk  investor  itu  sendiri,  sehingga  ketika  menerapkan  pendekatan 
pendapatan  untuk  menentukan  harga  yang  akan  dibayarkan  investor  untuk  investasi 
tertentu  berdasarkan  tingkat  pengembalian  yang  diantisipasi  oleh  investor.  Penilaian  ini 
akan mendapatkan estimasi nilai investasi. 
ü  Penggunaan  Biaya  Penggantian  Terdepresiasi  (DRC)  adalah  metode  penerapan  dari 
pendekatan  biaya,  yang  digunakan  untuk  menentukan  nilai  dari  proeprti  khusus  untuk 
tujuan  pelaporan  keuangan,  dimana  data  pasar  secara  langsung  tidak  didapatkan  atau 
terbatas. 
Setiap pendekatan penilaian  memiliki  metode penerapan alternatif.  Keahlian Penilai, 
standar  lokal,  kebutuhan  pasar  dan  data  yang  tersedia  merupakan  faktor­faktor  yang 
berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk 
adanya  pendekatan  maupun  metode  penerapan  alternatif  adalah  untuk  memberikan  kepada 
penilai  serangkaian  prosedur  alternatif  yang  pada  akhirnya  akan  ditimbang  dan  bila  perlu 
akan direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung pada jenis nilai tertentu yang 
akan digunakan. 

D. Rangkuman 
Pendekatan  penilaian,  berdasarkan  SPI  terdiri  atas  2  macam,  yaitu  pendekatan 
penilaian  berbasis  pasar  dan  penilaian  tidak  berbasis  pasar.  Pendekatan  penilaian  berbasis

Modul : Konsep Dasar Penilaian  39 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

pasar  antara  lain  pendekatan  data  pasar  (market  data  approach),  pendekatan  biaya  (cost 
approach) dan pendekatan pendapatan (income approach) 
Pendekatan data pasar mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan 
data  pasar  yang  terkait,  serta  menghasilkan  estimasi  nilai  melalui  proses  perbandingan. 
Pendekatan biaya mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian 
suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti 
asli  atau  substitusinya  yang  memberikan  kegunaan  yang  sebanding.  Pendekatan  pendapatan 
mempertimbangkan  pendapatan  dan  biaya  yang  berhubungan  dengan  properti  yang  dinilai 
dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan 
mendasarkan  pada  tingkat  keuntungan  yang  mungkin  dihasilkan  oleh  objek  penilaian  pada 
saat  ini  dan  masa  yang  akan  datang,  selanjutnya  dilakukan  pengkapitalisasian  untuk 
mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai property. 

E. Test Formatif 

1.  Penilaian  tidak  berbasis  pasar  dapat  menerapkan  pendekatan  yang  sama,  tetapi 
umumnya tujuan dari penilaiannya untuk memberikan nilai pasar.  B  S . 
2.  Keahlian  penilai,  standar  lokal,  kebutuhan  pasar  dan  data  yang  tersedia  merupakan 
faktor­faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk 
diterapkan.  B  S . 
3.  Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu 
metode  kapitalisasi  tidak  langsung  (Indirect  capitalization)  dan  metode  aliran  tunai 
terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF).  B  S . 
4.  Kapitalisasi  menghubungkan  pendapatan  dengan  suatu  definisi  jenis  nilai  melalui 
konversi pendapatan menjadi estimasi nilai.  B  S . 
5.  Penyesuaian  dapat  dilakukan  dengan  berbagai  cara  tergantung  bagaimana  hubungan 
antara dua properti atau  lebih  yang dibandingkan dan  mencerminkan keadaan pasar. 
.B  S .

Modul : Konsep Dasar Penilaian  40 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

F. Umpan Balik 
Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian 
belakang modul ini.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, 
kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara 
terhadap materi. 

Jumlah jawaban yang sesuai kunci 
Rumus  =  X 100% 
Jumlah semua soal 

Penjelasan tingkat penguasaan: 
90% ­ 100%  = sangat baik 
80% ­ 89%  = baik 
70% ­ 79%  = cukup 
0  ­ 69%  = kurang 

Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan 
dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus 
mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  41 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

KUNCI JAWABAN 

BAB I  BAB II  BAB III  BAB IV 

1.  1. B  1. S  1. S 


2.  2. S  2. B  2. B 
3.  3. S  3. S  3. S 
4.  4. S  4. S  4. B 
5.  5. B  5. B  5. B

Modul : Konsep Dasar Penilaian  43 
DTSS Penilaian Properti Dasar 
Pusdiklat Keuangan Umum 

DAFTAR PUSTAKA 

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Pertama, 
BPFE, Yogyakarta. 

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2007, Standar Penilaian Indonesia (Bagian I), 
KPSPI, Jakarta. 

Mardiasmo, 2002, Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah, Andi, Yogyakarta. 

Prawoto,  Agus,  2003,  Teori  dan  Praktek  Penilaian  Properti,  Edisi  Pertama,  BPFE, 
Yogyakarta. 

Siregar,  Doli  D.,  2004,  Manajemen  Aset,  Edisi  Pertama,  PT.  Gramedia  Pustaka  Utama, 
Jakarta.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  42 
42