Sewa

Akuntansi

Menurut IAI (2007) dalam PSAK 30, jenis-jenis sewa adalah:

1. Finance Lease (Sewa Pembiayaan)

Dalam finance lease, lessor mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan manfaat yang
terkait dengan kepemilikan asset. Finance lease menimbulkan beban penyusutan untuk asset
yang dapat di susutkan dan beban keuangan dalam setiap periode akuntansi.
Ciri-ciri finance lease:
a. Sewa mengalihkan kepemilikan asset kepada lesse pada akhir masa sewa
b. Lessee mempunyai opsi untuk membeli asset pada harga yang cukup rendah dibandingkan
dengan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan sehingga pada awal sewa
dapat dipastikan bahwa opsi memang akan dilaksanakan
c. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis asset meskipun hak milik tidak
dialihkan
d. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial
mendekati nilai wajar asset sewaan.
e. Asset sewaan bersifat khusus dan hanya lesse yang dapat menggunakannya tanpa perlu
modifikasi secara material.
Pembayaran sewa minimum yang dilakukan lessee meliputi pembayaran minimum terutang
selama masa sewa hingga tanggal pelaksanaan opsi pembelian dan pembayaran yang
dipersyaratkan untuk melaksanakannya.

2. Operating Lease (sewa-menyewa biasa)

Dalam operating lease, tidak terjadi pengalihan seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan asset secara substansial. Pembayaran sewa dalam operating lease tidak
memasukan biaya jasa seperti biaya asuransi dan pemeliharaan, serta diakui sebagai beban
dengan metode garis lurus. Lessor yang melakukan penyusutan serta menanggung biaya-biaya
yang terjadi untuk memperoleh pendapatan sewa dan mengakuinya sebagai beban.
3. Sales and Leaseback (transaksi jual dan sewa balik)
Sales and leaseback meliputi penjualan suatu asset dan penyewaan kembali asset yang sama.
Berdasarkan jenis sewanya, sales and leaseback dibagi menjadi dua:
a. Sales and leaseback merupakan finance lease
Transaksi tersebut merupakan alat bagi lessor memberikan pembiayaan bagi lease dengan
asset sebagai jaminan. Karenanya, tidak tepat jika selisih lebih hasil penjualan dari nilai
tercatat di akui sebagai penghasilan. Selisih lebih tersebut ditangguhkan dan di amortisasi
selama masa sewa.
b. Sales and leaseback merupakan operating lease
jika pembayaran sewa serta harga jual dilakukan pada nilai wajar, maka transaksi penjualan
normal telah terjadi sehingga laba atau ruginya harus segera diakui.
Perpajakan

Dalam KMK-1169/KMK.01/1991 tanggal 27 November 1991 dirumuskan bahwa sewa guna usaha
adalah suatu kegiatan pembiayaan dalam bentuk penyediaan dalam bentuk penyediaan barang
modal, baik secara sewa guna usaha dengan hak opsi (finance lease) maupun sewa guna usaha
tanpa hak opsi (operating lease) untuk dipergunakan oleh lesse selama jangka waktu tertentu
berdasarkan pembayaran secara berkala. Selain itu, perlakuan perpajakan untuk sewa guna usaha
diatur pula dalam SE-29/PJ.42/1992 tanggal 19 Desember 1992 yang di sempurnakan dengan SE-
02/PJ.31/1993 tanggal 29 Januari 1993.
Jenis sewa guna usaha yang di akui menurut perpajakan hanya ada dua, yaitu:
1. Sewa guna usaha dengan hak opsi (finance lease)
Kegiatan sewa guna usaha digolongkan sebagai sewa guna usaha dengan hak opsi apabila
memenuhi karakteristik sebagai berikut.
a. Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama masa sewa guna usaha pertama ditambah
dengan nilai sisa barang modal, harus dapat menutup harga perolehan barang modal dan
keuntungan lessor.
b. Masa sewa guna usaha ditetapkan sekurang-kurangnya 2 tahun untuk barang modal
Golongan I, 3tahun untuk barang modal Golongan II, dan III, dan 7 tahun untuk Golongan
bangunan (SE-10/PJ.42/1994 tanggal 22 Maret 1994 tentang Perlakuan PPh dan PPN
terhadap kegiatan sewa guna usaha dengan hak opsi yang berakhir menjadi lebih singkat
dari masa sewa guna usaha yang diisyaratkan dalam pasal 3KMK-1169/KMK.01/1991).
c. Perjanjian sewa guna usaha memuat ketentuan mengenai opsi bagi lessee.
2. Sewa guna usaha tanpa hak opsi (operating lease)
Menurut Mansur dan Wardoyo (2004), sewa guna usaha dengan hak opsi adalah kegiatan jasa
pembiayaan, yang berupa penyediaan kredit bagi lessee oleh lessor. Oleh karena itu,
penghasilan bagi lessor adalah bunga yang diterima pada saat angsuran pelunasan kewajiban
sewa guna usaha.
Kegiatan sewa guna usaha digolongkan sebagai sewa guna usaha tanpa hak opsi apabila
memebuhi karakteristik sebagai berikut :
a. Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama masa sewa guna usaha pertama tidak dapat
menutupi harga perolehan barang modal yang di sewa guna usahakan ditambah
keuntungan lessee.
b. Perjanjian sewa guna usaha tidak memuat ketentuan mengenai opsi bagi lessee.
Sewa dengan hak opsi

Bagi lessor

Perlakuan perpajakan untuk sewa guna usaha dengan hak opsi bagi lessor adalah sebagai berikut.

1. Penghasilan yang dikenakan PPh adalah sebagian dari pembayaran sewa guna usaha berupa
imbalan jasa sewa guna usaha, yaitu seluruh pembayaran sewa guna usaha yang di kurangi
dengan angsuran pokok.
2. Lessor tidak berhak menyusutkan atas asset tetap yang disewagunausahakan dengan hak opsi.
3. Dalam hal masa sewa guna usaha lebih pendek dari masa yang di tentukan, Dirjen Pajak
melakukan koreksi atas pengakuan penghasilan pihak lessor.
4. Lessor dapat membentuk dana cadangan piutang tak tertagih yang dapat dikurangkan dari
penghasilan bruto, setinggi-tingginya sejumlah 2,5% dari rata-rata saldo awal dan saldo akhir
piutang (PMK-81/PMK.03/2009).
5. Kerugian sebenarnya yang disebabkan piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih dibebankan
pada perkiraan cadangan piutang tak tertagih.
6. Dalam hal cadangan piutang tak tertagih, tidak atau tidak seluruhnya dipakai untuk menutup
kerugian sebagaimana dimaksud, maka jumlah kelebihan cadangan tersebut diperhitungkan
sebagai penghasilan. Dalam hal jumlah cadangan tersebut tidak mencukupi, maka
kekurangannya diperhitungkan sebagai kerugian.
7. Atas penyerahan jasa dalam transaksi sewa guna usaha dengan hak opsi dari lessor kepada
lessee, dikecualikan dari pengenaan PPN. Namun, penyerahan barang dari lessor ke lessee
dikenakan PPN.
Besarnya angsuran PPh pasal25 setiap bulan bagi WP sewa guna usaha dengan hak opsi adalah
sebesar jumlah PPh yang terutang berdasarkan laporan keuangan triwulan terakhir yang di
setahunkan di bagi 12(dua belas).

Bagi lessee

Peraturan perpajakan untuk sewa guna usaha dengan hak opsi lessee adalah sebagai berikut :

1. Selama masa sewa guna usaha, lessee tidak boleh melakukan penyusutan atas barang modal
yang di persewagunausahakan sampai saat lessee menggunakan hak opsi untuk membeli barang
tersebut.
2. Setelah menggunakan hak opsi untuk membeli barang modal tersebut, lessee melakukan
penyusutan dan dasar penyusutannya adalah nilai sisa barang modal yang bersangkutan.
3. Pembayaran sewa guna usaha yang di bayar atau terutang oleh lessee kecuali pembebanan atas
tanah merupakan biaya yang dapat dikurangkan dari penghasilan bruto lesse sepanjang
transaksi sewa guna usaha tersebut memenuhi ketentuan capital lease.
4. Dalam hal masa sewa guna usaha lebih pendek dari masa yang di tentukan, maka Dirjen Pajak
melakukan koreksi atas pembebanan biaya sewa guna usaha.
 5. Lessee tidak memotong PPh23 atas pembayaran sewa guna usaha yang di bayarkan atau
terutang berdasarkan perjanjian sewa guna usaha dengan hak opsi.

Sewa tanpa Hak Opsi

Criteria suatu transaksi digolongkan sebagai sewa guna usaha tanpa hak opsi adalah sebagai berikut