1

BAB I

PENDAHULUAN.

A. Latar Belakang Masalah

Perkembangan suatu daerah tentunya tidak terlepas dari adanya

suatu sektor yang memiliki daya saing dan daya unggul. Sektor tersebut
akan memberikan dampak positif maupun negatif dalam pengembangan
sektor lain. Dampak yang sangat bermanfaat terlihat dari peningkatan
perekonomian wilayah dan kesejateraan masyarakat yang daerahnya di
jadikan suatu daerah kawasan industri.
Dalam menghadapi era globalisasi, khususnya pengembangan
bisnis dalam bidang property dan industri semua para investor mencari
untuk menanamkan atau membangun suatu bangunan pabrik yang
nantinya untuk berekspansi dalam bidangnya masing - masing. PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon adalah merupakan anak perusahaan
PT. Krakatau Steel yang bergerak di bidang usaha pengelolaan dan
penjualan lahan kawasan industri. Awal pelimpahan lahan yang dikelola
PT. Karakatau Industrial Estate Cilegon dari PT. Krakatau Steel untuk
dikelola yang dalam hal ini ditawarkan kepada para investor yang ingin
berminat seluas sekitar 550 ha dan ditambah dari hasil pembebasan dari
sejumlah pemukiman warga seluas 75 ha. PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon ini mempunyai dua kawasan industri, yang pertama terletak di
Kawasan Industri I yang terletak di kawasan PT. Krakatau Steel Cilegon,
dan yang kedua terletak di Kawasan Industri II Ciwandan. Dalam semua
kawasan semua itu ada berbagai kelas yang ditawarkan dalam hal
penjualanya, contohnya lahan yang lebih dekat dengan jalan raya dan

1
 2

fasilitas lain yang telah diatur dalam Surat Keputusan Direksi PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon.

Dalam setiap memperoleh kawasan industri tersebut, yang

khususnya terletak di kawasan industri II Ciwandan tersebut
memperolehnya yaitu dengan cara membebaskan dari pemukiman warga.

Warga yang pemukimanya di pakai untuk kawasan industri itu di

tempatkan ke tempat yang layak untuk di huni yang agak jauh dari
kawasan industri yang mungkin akan nantinya menyebabkan polusi
kepada warga. Setelah lahan warga tersebut dibebaskan yang dalam arti
dibeli oleh pihak PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon tidaklah sedikit
biaya yang telah dikeluarkan perusahaan untuk mengelolanya yang
nantinya untuk ditawarkan kepada para investornya sudah layak ataupun
siap dipakai oleh para investor.

Dalam pengeluaran biaya tersebut, dimulai dari pembebasan lahan

serta pemindahan kepemilikan nama sertifikat tanah tersebut sampai
perawatan itu yang nantinya akan menjadi acuan dalam menentukan
harga jual lahan yang dimiliki PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon untuk
ditawarkan kepada para investor yang akan menanamkan modalnya pada
kawasan industri I dan II PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.
Disamping dalam perawatan lahan tersebut, PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon pun selalu membayar pajak yanga akan nantinya menjadi sebuah
acuan harga lahan di Kawasan Industri.

Dalam sejumlah lahan yang dimilik, PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon itu merumuskan bagaimana caranya dalam pengelolaan lahan itu
agar dalam penjualannya dapat menarik minat para investor dan juga
mendapatkan laba yang diharapkan. Maka dengan itu setiap pengelolaan
lahan tersebut tak terlepas dari segi biaya - biaya yang telah dikeluarkan

2
 3

oleh manajemen PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon dan juga di

tambah dari modal awal yang pada awal pembebasan atau pembelian
lahan tersebut dari warga yang saat ini tempatnya telah di jadikan
Kawasan Industri. PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon merupakan
perusahaan yang kegiatan utamanya bergerak dalam bidang usaha
pengelolaan dan penjualan lahan kawasan industri, sehingga segala cara
atau metode untuk bersaing dengan daerah kawasan industri yang
tersebar di seluruh Indonesia khususnya Banten yang telah banyak
bermunculan kawasan industri yang penulis tahu di Banten Kawasan
Industri Serang Timur, Cikande dan Serpong Tangerang.

Pertumbuhan perusahaan di Indonesia yang cukup tinggi,

menyebabkan persaingan usaha semakin berat. Sehingga perusahaan saat
ini di tuntut melakukan langkah - langkah yang strategis untuk bisa
berkembang. Strategi untuk memenangkan persaingan, sebagai contoh
misalnya :
1. Pengembangan usaha utama (core bussiness) dengan
mengupayakan keunggulan biaya melalui efisiensi, serta
memfokuskan pada pasar sasaran yakni para penanam modal
skala kecil, menengah, maupun besar dari domestik maupun
asing.
2. Pertumbuhan usaha penunjang (supporting business) melalui
pendayagunaan aset perusahaan, ekspansi usaha, dan mencari
strategic partners untuk usaha patungan.
3. Meningkatkan kerjasama dengan bidang - bidang atau lembaga
yang terkait.
4. Meningkatkan efisiensi dan produktifitas di segala bidang.

Dalam mengembangkan usaha suatu perusahaan diharapkan dapat

3
 4

meningkatkan penjualan. Dalam melaksanakan penjualan kepada para

konsumen, perusahaan dapat melakukan secara tunai, sudah barang
tentu perusahaan akan lebih menyukai jika transaksi penjualan dapat
dilakukan secara tunai ketimbang secara kredit, karena perusahaan akan
segera menerima kas dan kas tersebut dapat segera digunakan kembali
untuk mendatangkan pendapatan selanjutnya.1
Maka dari latar belakang diatas penulis sangat tertarik untuk
menguraikan bagaimana caranya agar lahan yang dimiliki PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon diminati para investor dengan tujuan dapat
bersaing dengan kawasan lain sehingga kawasan industri PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon tersebut terjual dengan harapan mendapat
keuntungan yang memadai, maka penulis mengambil judul ” Metode
Penetapan Harga Jual Lahan Untuk Memperoleh Laba Pada PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon ".

B. Identifikasi Masalah

Sebagaimana telah dikemukakan di atas maka permasalahan yang

dihadapi perusahaan PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon sebagai
berikut:
1. Bagaimana penentuan harga jual lahan yang diberikan oleh PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon kepada investor .
2. Bagaimana pembagian lahan yang akan ditawarkan oleh PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon kepada Investor.
3. Seberapa besar laba yang ditentukan dalam penetapan harga
jual lahan yang diterapkan pada PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon.
4. Seberapa masalah dalam harga jual lahan kepada investor
1
Jusup Al. Haryono, Dasar-dasar Akuntansi, Jilid 2, Edisi 6, Cetakan kedua, Bagian Penerbit STIE YKPN,
Yogyakarta. 2003, halaman 51.
4
 5

dengan fasilitas yang diberikan PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon.
5. Apakah metode penetapan penjualan lahan di kawasan industri
PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon sama dengan kawasan lain
yang ada di daerah Banten.
6. Apakah dalam memasarkan lahan kawasan industri di PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon selalu sesuai dengan target
yang diharapkan.
7. Apakah kesulitan dan hambatan dalam penetapan harga jual
lahan di kawasan industri PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.

C. Pembatasan Masalah

Agar pembahasan masalah tidak melebar keberbagai aspek maka

perlu ada pembatasan masalah yamg menitik beratkan pada masalah
yang berhubungan dengan metode penetapan harga jual lahan terhadap
kinerja pada PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon. Karena keterbatasan
waktu dan biaya penulis hanya akan membatasi penelitinya pada
penjualan lahan di kawasan industri PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon.

D. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah dan identifikasi masalah, maka

penulis merumuskan masalah, sebagai berikut:

1. Bagaimana metode penetapan harga jual lahan pada PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon?

2. Bagaimana penentuan target penjulan lahan dalam penjualan

lahan terhadap kawasan industri di PT. Krakatau Industrial Estate
5
 6

Cilegon.

3. Bagaimana penghitungan laba ruginya yang diterapkan pada PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon?

E. Tujuan dan Kegunaan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui metode penetapan harga jual lahan yang

ditetapkan oleh PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon kepada
investor.
2. Untuk mengetahui target penjualan lahan di Kawasan Industri
PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.
3. Untuk mengetahui perhitungan rugi laba yang diterapkan pada
PT. Krakatau Indusrial Estate Cilegon.
Dari hasil penelitian yang diperoleh, diharapkan dapat berguna dalam:
1. Memperdalam pengetahuan teoritis mengenai masalah metode
penetapan harga jual lahan sehingga akan diperoleh
pengetahuan teoritis dan praktis secara terpadu.
2. Sebagai bahan pertimbangan PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon dalam penetapan harga jual lahan sehingga dapat berani
bersaing dengan kawasan industri lainya untuk mendapatkan
laba perusahaan.

3. Menambah wawasan dan pengetahuan terutama dalam metode

penetapan harga jual lahan di kawasan industri khususnya
terhadap pemasaran PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.

F. Tempat dan Waktu Penelitian

6
 7

Tempat penelitian dilakukan pada PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon, beralamat di Wisma Krakatau, JL. KH. Yasin Beji No.6, Cilegon,
42443. Pelaksanaan penelitian dan penyusunan skripsi dilakukan bulan
Februari 2010 sampai dengan bulan Juni 2010, keterangan lengkap dapat
dilihat pada tabel 1 dibawah ini :

Tabel 1.1

Jadwal penyusunan Skripsi

Tahun
2009 2010
Kegiatan
No. Des Jan Februari Maret April - Juni Juli
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

1 Studi Kegiatan
Penyusunan
2 Proposal
3 Sidang Proposal
4 Revisi Proposal
5 Penelitian
6 Bimbingan
7 Penyusunan Skripsi
8 Sidang Skripsi
9 Revisi Skripsi

1. Gambaran Umum PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

PT. Krakatau Steel adalah salah satu perusahaan baja terbesar di

Asia Tenggara dengan luas lahan ± 3.300 Ha, sebelumnya lahan Kawasan
Industri Cilegon yang seluas ± 3.300 Ha tersebut, dikelola sendiri oleh
PT . Krakatau Steel . Sejalan dengan perkembangan dunia usaha dan
PT.Krakatau Steel sendiri membutuhkan fasilitas dan infrastruktur yang
lain, maka PT.Krakatau Steel medirikan prasarana yang dibutuhkan yaitu
membangun Krakatau Daya listrik ( KDL ) sebagai penyuplai listrik,
Krakatau Tirta Industri ( KTI ) sebagai penyuplai air , pelabuhan yaitu
Krakatau Bandar Samudra ( KBS ), kesemuanya dikelola langsung oleh PT.

7
 8

Krakatau Steel, merujuk kepada izin usaha PT. Krakatau Steel yang mana
bidang usahanya memproduksi Baja maka sesuai dengan Keputusan
Presiden maka dibentuklah perusahan tersebut menjadi anak perusahaan
yang berbentuk Perseroan Terbatas ( PT ). Selain anak perusahan diatas
masih ada beberapa anak perusahaan yang lainnya seperti; PT. Pelat
Nusantara ( LATINUSA ), PT. Krakatau Engineering ( KE ), PT. Krakatau
Wajatama ( KW ), PT. Krakatau Informatikan & Teknologi ( Kitech ),
PT.KHI , PT. Semless Pipe Indonesia Jaya ( SPIJ ) , dan PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon ( KIEC ) .

PT.KRAKTAU INDUSRIAL ESTAETE CILEGON ( PT.KIEC ) adalah

salah satu anak perusahaan PT. Krakatau Steel yang didirikan pada
tanggal 16 juni 1982 melalui Akta Notaris Soedarsono, SH. No.17 yang
berkedudukan dan berkantor pusat di Wisma Baja Jl.Gatot Subroto Jakarta
dan kantor cabang di Wisma Krakatau Jl.Yasin Beji No.6 Cilegon. Pada
awal berdirinya PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon sebagai anak
perusahaan yang ditunjuk untuk mengelola kawasan industri berupa
pengurusan jasa dan lahan industri dari produk PT. KRAKATAU STEEL saja
. Adapun luas lahan yang serahkan untuk dikelola menjadi kawasan
industri seluas 625 Ha dari total luas ± 3000 Ha yang terletak di desa :
Kotasari , Warnasari, Samang Raya , Tegalratu, Randakari, Kepuh dan
Gunung Sugih. Namun karena semakin pesatnya situasi perkembangan
dunia usaha di Cilegon dan sekitarnya maka lahan industri tersebut yang
di jual kepada perusahaan-perusahaan industri lainnya, yang tidak
berhubungan langsung dengan PT KRAKATAU STEEL, misalnya : PT. Petro
Jaya Boral Plaster Board, PT. Dystar, PT. Ready Jaya Mix., PT. Asahimas
Subentra Chemical, PT. Dong Jin Indonesia, PT. Indocement, dan lain –
lain yang jumlahmya ± 61 perusahaan / investor baik PMA maupun
PMDN, merupakan core bisnis PT.KIEC pada mulanya.

8
 9

PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon merupakan perusahaan yang

bergerak dibidang property dengan bisnis diantaranya : industri property ,
commercial property , dan residential property. Pada tahun 1995 PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon mendapat kepercayaan dari PT.
Karakatau Steel untuk memperluas lahan kawasan industri dengan modal
sendiri yaitu : membuat kawasan industri di Ciwandan tepatnya di desa
Randakari dan Tegalratu dengan luas ± 85 Ha , yang mana sudah ada 5
perusahaan / investor yang menempati kawasan tersebut diantaranya :
Pabrik gula PT. Sentra Usaha Jayatama ( PT.SUJ ), Pabrik tepung PT.
Pundi Kencana, PT.Cerestar Floor , PT. Bintang Cilegon, PT.Cheetam
Garam Indonesia.

Sejalan dengan lajunya perkembangan industri sejak tahun 1996

PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon mendapat kepercayaan dari PT.
Krakatau Steel mengembangkan bidang usahanya sebagai sarana
pendukung kawasan industri. Adapun bidang usaha PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon terbagi dalam 4 ( empat ) bagian, yaitu :

a. Property Industri, meliputi :

1) Penjulan kavling industri

2) Pemeliharaan lingkungan

3) Penyewaan kavling industri

b. Property Komersial, meliputi :

1) Hotel Permata Krakatau

2) Penyewaan Pergudangan terdiri dari :

a) Bangunan Pabrik Siap Pakai ( SFB )

b) Pergudangan CM I

9
 10

3) Penyewaan Ruang Kantor terdiri dari :

a) Wisma Krakatau

b) Wisma Permata

c) Wisma Baja Jakarta

4) Sarana Olah Raga terdiri dari :

a) Padang Golf Permata Krakatau

b) Kolam Renang Krakatau

c) Lapangan Tenis

c. Property Rumah Tinggal meliputi :

1) Perumahan Pejaten Mas Estate

2) Perumahan Bumi Rakata Asri Ciwedus Cilegon

d. Penyertaan Saham dan Kerja Sama dengan Perusahaan Lain :

1) PT. Citra Indokarbon Perkasa

2) PT. Krakatau Prima Dharma Sentana

3) PT. Kerismas Witikco Makmur

Keunggulan yang dimiliki kawasan industri ini adalah dekat dengan

pusat bisnis Indonesia, 100 km dari Jakarta tepat di pintu keluar Cilegon
Barat ruas jalan tol Jakarta - Merak. Dekat dengan Pelabuhan Merak,
Pelabuhan Cigading, sehingga memudahkan para investor untuk
melaksanakan pengiriman bahan baku dan hasil produksinya. Kawasan
industri PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon menyediakan kavling siap
bangun dilengkapi dengan sarana jalan kelas I, saluran dan drainase yang
cukup baik, serta jalur hijau sepanjang jalan. Karena lokasinya yang
berdekatan dengan kawasan industri baja dan kawasan industri kimia

10
 11

dasar sehingga mempunyai nilai lebih bagi industri - industri yang

memerlukan bahan baku baja dan bahan kimia dasar.

Disamping itu kawasan industri PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang sangat memadai
yaitu suplai listrik 400 MW dari PT. Krakatau Daya Listrik dan 2000 MW
dari PT. Pembangkit Listrik Negara, suplai air industri 2000 liter per detik
dari PT. Krakatau Tirta Industri, Pelabuhan Cigading yang mampu
menampung kapal hingga kapasitas 140.000 DWT dan jaringan telepon
dari PT. TELKOM.

Di samping lahan industri PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

juga menyediakan Bangunan Pabrik Siap Pakai ( SFB ) dan jasa sewa
pergudangan. Saat ini gudang yang dimiliki adalah 3 unit SFB dengan
ukuran 1.683 m2 dan 6 unit gudang di area pergudangan CMI dengan
ukuran masing-masing 2.400 m2. Untuk mengantisipasi kebutuhan jasa
pergudangan dimasa datang PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
bekerja sama dengan PT. Krakatau Bandar Samudra akan membangun
gudang curah seluas 1,5 hektar di pelabuhan Cigading dengan harapan
akan menambah aliran bongjar muat di pelabuhan Cigading dan dapat
meningkatkan aktivitas bisnis di Cilegon.

Untuk melepaskan ketegangan selama bekerja, PT. Krakatau

Industrial Estate Cilegon juga menyediakan fasilitas olah raga dan rekreasi
yaitu Padang Golf Permata Kraktau yang memiliki 18 hole dan driving
range untuk latihan, kolam renang ukuran olimpic dan lapangan tenis
yang semuanya terletak disepanjang jalan Yasin Beji Cilegon.

Untuk mengantisipasi adanya tenaga kerja asing atau relasi-relasi

dari investor yang akan tinggal sementara atau singgah di Cilegon, PT.

11
 12

Krakatau Industrial Estate Cilegon menyediakan hotel dengan fasilitas

bintang tiga yaitu Hotel Permata Krakatau. Hotel ini terletak di lokasi yang
sangat strategis yaitu dekat dengan kawasan industri, pusat bisnis
Cilegon, fasilitas olah raga dan rekreasi. Bagi para pebisnis yang
membutuhkan ruang perkantoran, PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
menyediakan Wisma Krakatau dan Wisma Permata dengan harga sewa
yang sangat bersaing di lokasi yang strategis serta dukungan fasilitas
yang memadai. Cilegon sebagai kota industri memang telah berkembang
dengan sangat pesat. Hal ini dapat dilihat dengan banyaknya bank,
perkantoran, pusat perbelanjaan dan pusat bisnis lainnya. Sehingga bagi
para investor akan banyak memperoleh kemudahan - kemudahan dalam
menjalankan usahanya. PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon juga
menyediakan jasa pelayanan kepada investor antara lain pengurusan Izin
Mendirikan Bangunan ( IMB ), penyambungan daya listrik, penyambungan
air industri dan penyambungan telepon.

Dengan berbagai fasilitas tersebut PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon berusaha untuk menjadi perusahaan internasional yang
berkualitas dan berdaya saing tinggi sehingga dapat berkembang secara
berkesinambungan demi memenuhi kepuasan konsumen.

Misi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon adalah :

a. Tahun 2008 PT. Krakatu Industrial Estate Cilegon menjadi pemain

properti nasional yang kompetitif.

b.Tahun 2013 PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon menjadi pemain

properti yang terkemuka.

c. Tahun 2020 PT. Krakatau Industril Estate Cilegon menjadi pemain

properti tingkat regional.

Sedangkan Visi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon adalah

12
 13

menyediakan properti industri, komersial, hunian dan infrastruktur terkait

yang memberikan solusi bagi investor, pelanggan dan pihak-pihak yang
terkait lainnya.

2. Manajemen PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

Manajemen perusahaan terdiri dari 4 ( empat ) orang direksi, yaitu

Direktur Utama, Direktur Operasi & Komersial, Direktur SDM & Keuangan
dan Direktur Pengembangan Usaha. Dalam menjalankan tugasnya direksi
diawasi oleh dewan komisaris yang terdiri dari Komisaris Utama dan 3
(tiga) anggota Komisaris. sedangkan staf perusahaan dibawah direksi
merupakan karyawan perusahaan.

Direksi dan dewan komisaris diangkat dan di berhentikan oleh

pemegang saham, melalui Rapat Umum Pemegang Saham ( RUPS )
dengan masa jabatan untuk direksi selama 5 tahun dan untuk komisaris
selama 3 tahun. Setiap tahunnya direksi harus menyampaikan
pertanggung jawaban kineja perusahaan dan laporan keuangan yang
telah diaudit oleh kantor akuntan publik, di depan pemegang saham
melalui RUPS tahunan.

Berdasarkan anggaran dasar PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

secara umum direksi mempunyai tugas antara lain :

a. Memimpin dan mengurus perseroan sesuai dengan maksud dan

tujuan perseroan dan senantiasa berusaha meningkatkan
efisiensi dan efektivitas perseroan.

b. Menguasai, memelihara dan mengurus kekayaan perseroan.

c. Menjalankan tugas untuk kepentingan dan usaha perseroan

13
 14

dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

d. Bertanggung jawab penuh secara pribadi apabila yang

bersangkutan bersalah atau lalai menjalankan tugasnya untuk
kepentingan dan usaha perseroan.

e. Mewakili perseroan di dalam dan diluar pengadilan serta

melakukan segala tindakan dan perbuatan baik mengenai
pengurusan maupun mengenai pemilikan serta mengikat
perseroan dengan pihak lain dengan perseroan dengan batasab-
batasan yang ditetapkan.

f. Perbuatan hukum untuk mengalihkan atau menjadikan sebagai

jaminan hutang atau melepaskan hak atas serta kekayaan
perseroan.

g. Pembagian tugas dan wewenang setiap anggota direksi

ditetapkan oleh RUPS dan wewenang tersebut oleh RUPS dapar
dilimpahkan kepada komisaris.

Berdasarkan anggaran dasar PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

dewan komisaris mempunyai tugas dan wewenang antara lain sebagai
berikut :

a. Melakukan pengawasan terhadap kebijakan direksi, serta

memberi nasehat mengenai pelaksanaan kegiatan perusahaan.

b. Meneliti dan menelaah laporan tahunan yang disiapkan direksi

serta menandatangani laporan tersebut.

c. Memberi pendapat dan saran kepada RUPS mengenai persoalan

yang dianggap penting bagi pengurusan perusahaan.

d. Menyetujui secara tertulis menerima pinjaman dan memberi

14
 15

pinjaman kepada pihak lain dengan batasan nilai sesuai yang

ditetapkan di RUPS.

e. Menyetujui secara tertulis mengagunkan dan melepaskan aktiva

tetap, menghapuskan piutang dan persediaan, dengan batasan
nilai sesuai yang ditetapkan di RUPS.

f. Menyetujui secara tertulis mengadakan kerja sama operasi atau

kontrak manajemen yang berlaku untuk jangka waktu tidak lebih
dari 1 (satu) tahun.

g. Menyetujui secara tertulis menetapkan dan meyesuaikan struktur

organisasi.

3. Struktur Organisasi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

Merupakan suatu hal yang lazim dilakukan seseorang jika akan

memasuki suatu perusahaan adalah harus memenuhi terlebih dahulu
struktur organisasi perusahaan, baik secara garis besar maupun lebih
mendetail. Hal ini tidak mengherankan, karena struktur organisasi
tersebut merupakan manifestasi dari manajemen yang mencerminkan
cara kerja, tanggung jawab, pembagian kerja, koordinasi dari atas sampai
bawahannya didalam mencapai tujuan serta kebijaksanaan yang telah
digariskan oleh top manajemen perusahaan tersebut.

PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon mempunyai bidang usaha

yang cukup komplek, didalam struktur organisasinya juga dibagi-bagi
sesuai dengan kebutuhan unit usaha yang ada dan unit pendukungnya.
Struktur organisasi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon terdiri dari 4
( empat ) direktorat yang membawahi 4 (empat ) subdirektorat dan 16
(enam belas) divisi yang masing-masing divisi membawahi dinas-dinas,
seksi-seksi dan urusan-urusan.
15
 16

Berhubung struktur organisasi PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon cukup luas, maka yang akan penulis uraikan adalah struktur
organisasi yang mendukung dengan pelaksanaan penetapan harga jula
lahan saja.

a. Struktur organisasi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon sampai

dengan tingkat direktorat, untuk lebih jelasnya, dapat dilihat
pada gambar dibawah ini :

Struktur Organisasi PT. KIEC sampai tingkat Direktorat

Direktorat Utama

Staf Ahli Executive

Secretary

Satuan Divisi Unit

Pengaman Humas & Otonom
Intern Keamanan KSBM

16
 17

Direktorat Direktorat Direktorat

Pengembangan Operasi & SDM &
Usaha Komersial Keuangan

Gambar 1.1
Sumber : Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC

1) Direktur Utama, mempunyai tugas mengarahkan kebijakan

perusahaan secara menyeluruh, terintegrasi dan terkendali

sesuai dengan kebijakn umum yang digariskan oleh Rapat

Umum Pemegang Saham ( RUPS ) serta menetapkan kebijakan

dan sasaran Rencana Jangka Panjang ( RJP ) Perusahaan,

Sasaran Jangka Menengah dan Rencana Kerja & Anggaran

Perusahaan ( RKAP ), juga mengarahkan fungsi kehumasan

dan pengamanan perusahaan serta pengelolaan Unit Otonom

WBBM untuk tercapainya visi dan misi perusahaan.

2) Staf Ahli mempunyai tugas melakukan pengamatan, menelaah,

memberikan pertimbangan dan saran pemecahan masalah

secara konseptual berbagai kebijakan perusahaan dalam

berbagai hal sesuai dengan tuntutan dan perkembangan

perusahaan agar diperoleh aktivitas operasional dan tujuan

perusahaan yang terkendali dan berkembang.

17
 18

3) Executive Secretary mempunyai tugas menyelenggarakan

kegiatan administrasi meliputi pengetikan surat dinas,

pengarsipan, pemeliharaan dokumen serta membantu

pengaturan jadwal kegiatan Direktur Utama dan

mengkoordinasikan aktivitas sekretaris/tata usaha se

perusahaan agar terdapat standarisasi pelaksanaan tugas -

tugas kesekretariatan.

4) Kepala Satuan Pengawasan Intern mempunyai tugas

mengorganisasikan aktivitas pemeriksaan atas seluruh kegiatan

organisasi meliputi bidang pemeriksaan operasional, keuangan,

dan pemeriksaan khusus serta audiy mutu agar

pelaksanaannya sesuai dengan norma pemeriksaan SPI PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon dan standar akuntansi

keuangan.

5) Kepala Divisi Hubungan Masyarakat dan Keamanan mempunyai

tugas mengorganisasikan kegiatan kehumasan dan

pengamanan sesuai dengan tuntutan perusahaan.

6) Kepala Unit Otonom KSBM mempunyai tugas

mengorganisasikan kegiatan unit usaha KSBM yang meliputi:

pengelolaan personel, keuangan, pengoperasian serta

pemasaran sesuai dengan kebijakan perusahaan dengan

18
 19

memperhatikan efektivitas dan efesiensi biaya.

7) Kepala Direktorat Pengembangan Usaha mempunyai tugas

mengarahkan perencanaan dan pengembangan kebijakan-

kebijakan strategis perusahaan, pengembangan bisnis

(internal, joint venture, akuisisi, dan equity placement),

pengelolaan manajemen dan resiko dan pengembangan sistem

pada bisnis properti industri dan komersial untuk mencapai visi

dan misi perusahaan.

8) Kepala Direktorat Operasi dan Komersial mempunyai tugas

mengarahkan pencapaian pamasaran dan operasional bisnis

properti industri dan komersial sesuai dengan visi dan misi

perusahaan.

9) Kepala Direktorat SDM dan Keuangan mempunyai tugas

mengarahkan perencanaan dan pengembangan kebijakan-

kebijakan strategis perusahaan dalam bidang SDM, Logistik,

Hukum & Administrasi dan keuangan perusahaan agar sesuai

dengan visi dan misi perusahaan.

b.Struktur organisasi PT. Krakatau Industroal Estate Cilegon

Direktorat Operasi dan Komersil sampai tingkat divisi, dapat dilihat

19
 20

pada gambar dibawah ini :

Struktur Organisasi PT. KIEC Direktorat Operasi & Pemasaran

Direktorat Operasi &

Komersial

Sekertaris

Sub Direktorat Operasi &

Pemasaran

Sekertaris 20
 21

Divisi Hotel

Divisi Pemasaran
Divisi Sport
Center
Divisi Perencanaan
Teknik

Divisi Pengelolaan
Property Industri

Divisi Perkantoran &

Pergudangan
Gambar 1.2

Sumber : Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC

Direktorat adalah suatu lembaga yang merupakan bagian dari

susunan organisasi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon dipimpin oleh
seorang kepala direktorat yang bertanggung jawab langsung kepada
pimpinan perusahaan. Tugas pokok direktorat adalah menyelenggarakan
sebagian dari tugas perusahaan, sesuai dengan bidangnya masing -
masing, yang dibantu oleh sub direktorat dan divisi - divisi dibawahnya.

c. Struktur Organisasi PT. Krakatau Industrial Cilegon Divisi

Pemasaran.

Struktur Organisasi PT. KIEC Divisi Pemasaran

Divisi Pemasaran

Tata Usaha
21
 22

Ahli Madya
Ahli Madya Penjualan Pemasaran
Property Industri

Ahli Pertama Penjualan

Property Industri

Analis
Pemasaran

Gambar 1.3
Sumber : Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC

Divisi Pemasaran dipimpin oleh Kepala Divisi Pemasaran yang

mempunyai tugas mengorganisasikan kegiatan penjualan properti industri
serta pemasaran bagi seluruh produk dan jasa perusahaan meliputi riset
dan strateginya.

Dalam menjalankan tugasnya kepala divisi pemasaran dibantu oleh :

1) Ahli Madya Penjualan Properti Industri yang mempunyai tugas

menyelenggarakan kegiatan penjualan properti industri sesuai
dengan target yang telah ditetapkan perusahaan.

2) Ahli Madya Pemasaran yang mempunyai tugas

menyelenggarakan kegiatan pemasaran perusahaan sesuai
dengan hasil riset dan strategi yang telah ditetapkan dalam
rangka menunjang penjualan produk dan layanan perusahaan.

22
 23

G. Sistematika Penulisan Skripsi

Untuk memudahkan pemahaman dalam penyusunan skripsi ini penulis

membagi kedalam 5 (lima) Bab, yaitu :

Bab I : Pendahuluan

Bab ini meliputi bab latar belakang masalah, identifikasi

masalah, pembatasan masalah, rumusan masalah, tujuan dan
kegunaan penelitian, tempat dan waktu penelitian, sistematika
penulisan skripsi.

Bab II : Tinjauan Umum

Bab ini menguraikan landasan teori yang berhubungan

metode penetapan harga jual lahan, yaitu definisi sistem
keuangan, metode dalam penetapan harga jual, dan
penentuan laba yang akan diperoleh dalam penjualan, serta
teori yang berhubungan dengan penetapan harga jual lahan.

Bab III : Metodologi Penelitian

Bab ini akan menguraikan definisi operasional variabel,

metode penelitian, teknik pengumpulan data dan teknik analisa
data.

Bab IV : Hasil Penelitian dan Pembahasan

Bab ini akan menguraikan hasil penelitian dan pembahasan

mengenai masalah - masalah yang berhubungan dengan
metode penetapan harga jual lahan.

Bab V : Kesimpulan dan Saran

Bab ini adalah bab terakhir, sekaligus bab penutup, bab ini
23
 24

akan berisi kesimpulan dan saran - saran dari hasil penelitian.

Demikian sistematika yang digunakan dalam penyusunan skripsi,

agar dapat mempermudah pemahaman.

BAB II

Tinjauan Pustaka

A. Definisi Sistim Keuangan

Akuntansi sering dikenal sebagai bahasa bisnis ( the language of

business). Perubahan yang cepat dalam masyarakat telah menyebabkan
semakin kompleknya bahasa tersebut, yang digunakan untuk mencatat,
meringkas, melaporkan, menginterprestasi data dasar ekonomi untuk

24
 25

kepentingan perorangan, pengusaha, pemerintah dan anggota

masyarakat lainnya.
Menurut definisi dari Amerika Accounting Association adalah :
"...the process of identifying, measuring, and communicating economic
information to permit informed judgment and decisions by users of the
information." (Evanston, Illionis; A Statement of Basic Accounting Theory,
1996). Akuntansi adalah proses mengidentifikasikan, mengukur, dan
melaporkan informasi ekonomi untuk membuat pertimbangan dan
mengambil keputusan yang tepat bagi pemakai informasi tersebut. 2
Di setiap perusahaan mesti terdapat laporan keuangan yang dapat
memberikan laporan tertulis yang memberikan informasi kuantitatif
tetntang posisi keuangan dan perubahan - perubahannya, serta hasil yang
dicapai selama periode tertentu dalam melakukan aktifitasnya yang dalam
hal ini perusahaan PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon melakukan
penjualan lahan kawasan industri. Pada dasarnya laporan keuangan
tujuan umumnya adalah sebagai berikut :
a. Memberikan informasi tentang jenis dan jumlah aktiva ( harta )
yang dimiliki perusahaan pada saat ini.
b. Memberikan informasi tentang jenis dan jumlah kewajuban dan
modal yang dimiliki perusahaan pada saat ini.
c. Memberikan informasi tentang jenis dan jumlah pendapatan yang
diperoleh pada suatu periode tertentu.
d. Memberikan informasi tentang jumlah biaya dan jenis biaya yang
dikeluarkan perusahaan dalam suatu periode tertentu.
e. Memberikan informasi tentang perubahan - perubahan yang
terjadi terhadap aktiva, pasiva, dan modal perusahaan.
f. Memberikan informasi tentang kinerja manajemen perusahaan

2
Lili M Sadeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi 5, cetakan ke-5 Jakarta, PT.Bumi Aksara, 2009.hal.2-3

25
 26

dalam suatu periode.

g. Memberikan informasi tentang catatan - catatan atas laporan
keuangan.
h. Informasi keuangan lainya.3

Laporan keuangan yang dibuat oleh perusahaan terdiri dari

beberapa jenis, tergantung dari maksud dan tujuan pembuatan laporan
keuangan tersebut. Penyusunan laporan keuangan terkadang disesuaikan
juga dengan kondisi perubahan kebutuhan perusahaan. Artinya jika tidak
ada perubahan dalam laporan tersebut, tidak perlu di buat sebagai contoh
laporan perubahan modal atau laporan catatan atas laporan keuangan.
Atau dapat pula laporan keuangan dibuat hanya sekedar tambahan, untuk
memperkuat laporan yang sudah dibuat.
Dalam praktiknya, secara umum ada 5 ( lima ) macam jenis laporan
keuangan yang bisa disusun, yaitu :
a. Neraca
Neraca merupakan laporan yang menunjukan posisi keuangan
perusahaan pada tanggal tertentu. Arti dari posisi keuangan
dimaksudkan adalah posisi jumlah dan jenis aktiva ( harta ) dan
pasiva ( kewajiban dan ekuitas ) suatu perusahaan.
b. Laporan rugi laba
Laporan laba rugi ( income statement ) merupakan laporan
keuangan yang menggambarkan hasil usaha perusahaan dalam
suatu periode tertentu. Dalam laporan laba rugi ini tergambar
jumlah pendapatan dan sumber - sumber pendapatan yang
diperoleh.Dalam bentuk laporan rugi laba sering digunakan ada
dua macam, yaitu :
1) Bentuk tunggal adalah laporan rugi laba yang
3
Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali Pers, Jakarta, 2008, hal. 10-11
26
 27

menggabungkan penghasilan - penghasilan menjadi satu

kelompok dan menggabungkan biaya - biaya pada kelompok
lain.
2) Bentuk majemuk adalah laporan rugi laba yang disusun
dengan mengelompokkan penghasilan dan biaya dalam
beberapa bagian, sesuai dengan prinsip - prinsip
penyusunan rugi laba.4
c. Laporan perubahan modal
Laporan perubahan modal merupakan laporan yang berisi jumlah
dan jenis modal yang dimiliki pada saat ini.
Laporan ini jarang juga dibuatbila tidak terjadi perubahan modal,
artinya laporan ini baru dibuat bila memang ada perubahan
modal dalam perusahaan.
d. Laporan arus kas
Laporan arus kas merupakan laporan yang menunjukan semua
aspek yang berkaitan dengan kegiatan perusahaan, baik yang
berpengaruh langsung atau tidak langsung terhadap kas.
e. Laporan catatan atas laporan keuangan
Laporan catatan atas laporan keuangan merupakan laporan yang
memberikan informasi apabila ada laporan keuangan yang
memerlukan penjelasan tertentu. Artinya terkadang ada
komponen atau nilai dalam laporan keuangan yang perlu diberi
penjelasan terlebih dulu sehingga jelas agar pihak - pihak yang
berkepentingan tidak salah paham dalam penafsiranya.5

B. Metode Penetapan Harga Jual

Pada umumnya harga jual produk atau jasa standar ditentukan
4
Lili M Sadeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi 5, cetakan ke-5 Jakarta, PT.Bumi Aksara, 2009.hal.24-26
5
Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali Pers, Jakarta, 2008, hal. 28 - 30
27
 28

oleh pertimbangan permintaan dan penawaran pasar, sehingga biaya

bukan merupakan penentu harga jual. Karena permintaan konsumen atas
produk atau jasa tidak mudah ditentukan oleh manajer penentu harga
jual, maka dalam penentuan harga jual, manajer tersebut akan
menghadapi banyak ketidakpastian. Selera investor, jumlah pesaing yang
memasuki pasar, dan harga jual yang ditentukan oleh pesaing, merupakan
contoh faktor - faktor yang sulit untuk diramalkan, yang mempengaruhi
pembentukan harga jual produk atau jasa di pasar. Disamping
pengeluaran biaya yang telah dikeluarkan oleh pihak perusahaan juga
yang dapat penentu harga jual suatau lahan terhadap para investor.
Pada dasarnya, dalam keadaan normal, harga jual produk atau
jasa harus dapat menutup biaya penuh yang bersangkutan dengan produk
atau jasa dan menghasilkan laba yang dikehendaki. Biaya penuh
merupakan total pengorbanan sumber daya untuk menghasilkan produk
atau jasa, sehingga semua pengorbanan ini harus dapat ditutup oleh
pendapatan yang diperoleh dari penjualan produk atau jasa. Di samping
itu, harga jual harus pula dapat menghasilkan laba yang memadai,
sepadan denga investasi yang ditanamkan untuk menghasilkan produk
atau jasa. Informasi biaya penuh memberikan manfaat berikut ini bagi
manajer penentu harga jual dalam pengambilan keputusan penentuan
harga jual, yaitu :
a. Biaya penuh merupakan titik awal untuk mengurangi
ketidakpastian yang dihadapi oleh pengambil keputusan.
b. Biaya penuh merupakan dasar yang memberikan perlindungan
bagi perusahaan dari kemungkinan kerugian.
c. Biaya penuh memberikan informasi yang memungkinkan manajer
penentu harga jual melongok struktur biaya perusahaan pesaing.
d. Biaya penuh merupakan dasar untuk pengambilan keputusan

28
 29

perusahaan memasuki pasar.6

Seperti telah disebutkan diatas, dalam keadaan normal, harga jual
harus mampu menutup biaya penuh dan menghasilkan laba yang sepadan
dengan investasi. Dalam keadaan khusus, harga jual produk tidak
dibebani tugas untuk menutup seluruh biaya penuh; setiap harga jual
diatas biaya variabel telah memberikan kontribusi dalam menutup biaya
tetap. Dalam keadaan normal seorang penentu harga memerlukan
informasi biaya penuh masa yang akan datang sebagai dasar penentuan
harga jual produk atau jasa. Metode penentu harga jual normal seringkali
disebut dengan istilah cost plus pricing, karena harga jual ditentukan
dengan menambah biaya masa yang akan datang dengan suatu
persentase markup ( tambahan diatas jumlah biaya ) yang dihitung
dengan formula tertentu. Harga jual produk dalam keadaan normal
ditentukan dengan rumus sebagai berikut :
Rumusnya :

Rumus Penentuan Harga Penjualan Lahan

Harga Jual = Harga Permeter X Luas Lahan Yang Terjual

Cost-plus pricing adalah penentuan harga jual lahan dengan cara

menambahkan laba yang diharapkan diatas biaya penuh masa yang akan
datang untuk untuk memproduksi dan memasarkan produk. 7
Hubungan antara besarnya pengeluaran investasi dan volume yang
diperlukan untuk mencapai profitabilitas disebut analisis pulang pokok
atau perencanaan laba. Analisis pulang pokok merupakan alat untuk
menentukan titik dimana penjualan akan impas menutupi biaya.
6
Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN, Yogyakarta, 1993, hal. 347-348
7
Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN, Yogyakarta, 1993, hal. 350-351

29
 30

Jika perusahaan ingin terhindar dari rugi akuntansi, penjualanya harus

bisa menutup semua biaya - biaya, dimana ada yang bervariasi langsung
dengan tingkat produksi dan ada yang tidak berubah walaupun tingkat
produksi mengalami perubahan.8
Beberapa istilah dasar didefinisikan dan akan digunkan dalam artian
yang sama untuk perubahan selanjutnya. Struktur keuangan adalah cara
bagaimana perusahaan membiayai aktivanya. Struktur keuangan dapat
dilihat pada seluruh sisi kanan dari neraca. Ini terdiri dari hutang jangka
pendek, hutang jangka panjang dan modal pemegang saham. Struktur
modal atau kapitalisasi perusahaan adalah pembiayaan permanen yang
terdiri dari hutang jangka panjang, saham preferen dan modal pemegang
saham. Jadi struktur modal suatu perusahaan hanya sebagian dari
struktur keuanganya. Nilai buku dari modal pemegang saham (Equity = E)
terdiri dari saham biasa, modal disetor atau surplus modal dan akumulasi
modal ditahan. Bila perusahaan memiliki saham preferen, maka saham
tersebut akan ditambahkan kepada modal pemegang saham dan kedua
saham itu (yaitu saham biasa dan saham preferen) akan disebut kekayaan
bersih (net worth) perusahaan.
Faktor leverage adalah rasio antara nilai buku seluruh hutang
(debt= D) terhadap total aktiva (total assets = TA) atau nilai total
perusahaan (total value= V). Bila kita membahas total aktiva (TA), yang
kita maksudkan adalah total nilai buku dari aktiva menurut catatan
akuntansi. Nilai total perusahaan (V) berarti total nilai pasar seluruh
komponen strukur keuangan perusahaan.
Akhirnya dapat dibedakan antara resiko usaha dengan resiko
keuangan, resiko usaha adalah berbagai variabilitas dari hasil
pengembalian yang diharapkan sebelum pajak (EBIT) terhadap total

8
J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi kedelapan, Jilid ke 1, Binarupa Aksara,
Jakarta, 1991, hal.305
30
 31

aktiva perusahaan. Resiko keuangan adalah resiko tambahan yang timbul

karena penggunaan leverage keuangan dan tercermin pada berbagai
variabilitas arus laba bersih (net income stream), atau NI.9
Jika perusahaan mempunyai leverage operasi yang tinggi, titik
impasnya (breakeven point) terletak pada tingkat penjualan yang rellatif
tinggi, dan dampak perubahan tingkat penjualan terhadap laba akan
semakin besar. Makin tinggi faktor leverage, makin tinggi pula jumlah
penjualan yang diperlukan untuk mencapai titik impas dan makin besar
pula dampak perubahan volume penjualan terhadap laba. Dengan
demikian dapat digambarkan dalam persentase perubahan volume
penjualan yang ada dibawah ini :
% Perubahan EBIT C
Tingkat Leverage Operasi (DOL)
% Perubahan Penjualan X

Leverage keuangan mengambil alih yang dilupakan oleh leverage

operasi, yaitu makin memperbesar dampak tingkat penjualan terhadap
laba per saham (Earning Pershare). Karena itu leverage operasi sering
disebut leverage tingkat pertama dan leverage keuangan sebagai leverage
tingkat kedua. Tingkat leverage keuangan didefinisikan sebagi rasio
persentase perubahan laba bersihyang tersedia untuk para pemegang
saham dengan persentase perubahan laba sebelum bunga dan pajak
(EBIT) sebagai berikut 10:

% Perubahan Laba Bersih (NI)

9
J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi kedelapan, Jilid ke 2 Erlangga, Jakarta,
1992, hal.3 - 4
10
J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi kedelapan, Jilid ke 2 Erlangga, Jakarta,
1992, hal.8 - 9
31
 32

Tingkat Leverage Keuangan (DFL) =

% Perubahan EBIT

Dalam penjualan lahan pada PT. KIEC di sesuaikan dengan luas

tanah yang terjual kepada calon investor dengan harga jual lahan yang
telah ditentuka oleh pihak direksi PT. KIEC. Dapat penulis gambarkan
rumus penjualan lahanya sebagai berikut :

Rumus Penjualan lahan

Harga Jual Lahan = Harga lahan permeter X Luas lahan yang Terjual

C. Metode Penentuan Target Penjualan Lahan

Dalam setiap penjualan pastinya setiap perusahaan menargetkan
setiap barang atau jasa bagaimana caranya setiap periode selalu
meningkat dengan laba yang diharapkan. Analisa impas memberikan
informasi mengenai berapa jumlah volume penjualan minimum agar
perusahaan tidak menderita rugi. Jika angka impas dihubungkan dengan
angka pendapatan penjualan yang dianggarkan atau pendapatan
penjualan tertentu boleh turun agar perusahaan tidak menderita rugi.
Selisih antara volume penjulan yang dianggarkan dengan volume
penjualan impas merupakan angka margin of safety.
Angka margin of safety ini memberikan informasi berapa
maksimum volume penjualan yang direncanakan tersebut boleh turun,
agar perusahaan tidak menderita rugi atau dengan kata lain angka margin
of safety memberikan petunjuk jumlah maksimum penurunan volume

32
 33

penjualan yang direncanakan, yang tidak mengakibatkan kerugian. 11

Dalam target penjualan di perusahaan PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon (KIEC) ini selalu mengacu setiap penjualan sebelumnya
yang telah terjadi, dan juga bisa dari jumlah biaya variabel yang telah
dikeluarkan dikalikan dengan jumlah lahan yang terjual.

D. Metode Perolehan Laba Penjualan

Hasil penjualan atau hasil penjualan kotor merupakan kekuatan
dinamis yang fundamentil dalam suatu perusahaan, oleh karena itu tanpa
hasil penjualan barang – barang atau jasa – jasa yang cukup. Fakta ini
demikian jelasnyabagi mereka yang memimpin perusahaan, sehingga
perhatian biasanya dipusatkan kepada hasil penjualan, sebelum kepada
persoalan – persoalan lainnya. Setiap pengusaha pada umumnya
cenderung untuk lebih royal mengeluarkan biaya – biaya untuk tujuan –
tujuan lainnya.
Akan tetapi jumlah dollar hasil penjualan kadang – kadang hanya
merupakan alat pengukur sukses yang dangkal dan keliru. Suatu
perusahaan dapat menaikan pendapatan kotor penjualan lainnya setinggi
mungkin dengan jalan menjual barang – barangnya dengan harga yang
begitu rendahnya, sehingga tidak menghasilkan pendapatan yang
memuaskan. Setelah dikurangi harga pokok dari barang – barang yang
dijual dan biaya – biaya perusahaan. Oleh karena itu maka bukan jumlah
dollar hasil penjualan yang mengukur sukses yang terakhir, akan tetapi
kemampuan dari penjualan memperoleh laba. Jumlah pendapatan bersih,
tanpa ragu – ragu merupakan jumlah yang paling vital dalam daftar –
daftar keuangan. Perusahaan bertujuan untuk memperoleh pendapatan
dan suksesnya diukur dengan pendapatannya. Oleh karena itu maka perlu
untuk mengukur kemampuan dari penjualan untuk memperoleh laba.
11
Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN, Yogyakarta, 1993, hal. 252
33
 34

Ukuran ini diberikan oleh ratio dari pendapat bersih dibandingkan dengan
hasil penjualan.12
Laba atau keuntungan merupakan salah satu tujuan utama
perusahaan dalam menjalankan aktifitasnya. Pihak manajemen selalu
merencanakan besar perolehan laba setiap periode, yang ditentukan
melalui target yang harus dicapai. Penentuan target besarnya laba ini
penting guna mencapai tujuan perusahaan secara keseluruhan. Penentuan
target laba sangat penting agar para manajemen perusahaan termotivasi
untuk bekerja secara maksimal dalam mengelola sumber daya yang
dimiliknya. Laba yang diperoleh perusahaan akan digunakan untuk
berbagai kepentingan oleh pemilik dan manajemen. Laba akan digunakan
untuk meningkatkan kesejahteraan pemilik dan karyawan atas jasa yang
diperolehnya. Laba juga digunakan penambahan modal dalam rangka
meningkatkan kapasitas produksi atau untuk melakukan perluasan
pemasaran ke berbagai wilayah.
Dalam praktiknya, laba yang diperoleh perusahaan terdiri dari dua
macam, yaitu:
1. Laba kotor ( gross profit)
Laba kotor artinya laba yang diperoleh sebelum dikurangi biaya -
biaya yang menjadi beban perusahaan. Artinya laba keseluruhan yang
pertama sekali perusahaan peroleh.
Secara umum penegertian analisa laba kotor adalah analisa yang
digunakan untuk mengetahui jumlah laba kotor dari periode ke satu
periode, serta sebab - sebab berubahnya laba kotor tersebut antara dua
atau lebih periode. Untuk melakukan analisa laba kotor, diperlukan
berbagai data perusahaan. Adapun data yang dibutuhkan untuk
melakukan analisa laba kotor adalah :
a. Target yang telah ditetapkan,
12
John N. Myer, Analisa Neraca Dan Rugi Laba, cetakan ke-5 Jakarta, PT. Rineka Cipta, 1993, hal.194-195
34
 35

b. Pencapaian hasil laba pada periode tertentu,

c. Laba pada beberapa periode sebelumnya.
Dalam praktiknya perolehan laba perusahaan tiap periode tidak
sama atau berbeda - beda. Untuk melihat perubahan laba suatu
perusahaan, terutama dalam pembahasan ini adalah perubahan laba
kotor, perlu dilakukan analisa laba kotor. Dalam praktiknya perubahan
yang terjadi laba kotor disebabkan dua faktor, yaitu :
a. Faktor penjualan
Penjulan maksudnya adalah jumlah omset barang atau jasa yang
dijual, baik dalam unit ataupun dalam rupiah. Besar kecilnya
penjualan ini penting bagi perusahaan sebagai data awal dalam
melakukan analisis. Sementara itu, penjualan dipengaruhi oleh :
1. Faktor harga jual,
2. Faktor jumlah barang yang dijual.
Harga jual adalah harga persatuan atau unit atau perkilogram
atau lainya produk yang dijual di pasaran. Sementara jumlah
barang yang dijual maksudnya adalah banyaknya kuantitas atau
jumlah barang (volume) yang dijual dalam suatu periode.
b. Faktor harga pokok penjualan
Harga pokok penjualan adalah harga barang atau jasa sebagai
bahan baku atau jasa untuk menjadi barang dengan di tambah
biaya - biaya yang berkaitan dengan harga pokok penjualan
tersebut.
2. Laba bersih ( net profit )
Laba bersih merupakan laba yang telah dikurangi biaya - biaya yang
merupakan beban perusahaan dalam suatu periode tertentu,
termasuk pajak.13

13
Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali Pers, Jakarta, 2008, hal. 302 - 306
35
 36

Dalam penjualan lahan kawasan industri PT. Krakatau Industrial

Estate Cilegon ini diatur sebagai berikut :

1. Penjualan lahan dikoordinasikan oleh Direktorat Komersial

2. Penjualan lahan dapat dilakukan langsung oleh PT. KIEC atau

melalui agen yang ditunjuk secara resmi oleh PT. KIEC

3. Harga jual harus mengacu pada Surat Keputusan Direksi yang

telah tercantum diatas.

4. Pembagian diskon terhadap harga jual lahan diatur sebagai

berikut :

a) ≤ 3% harus mendapatkan persetujuan Direktur Komersial.

b) ≥ 3% harus mendapatkan persetujuan Direktur Utama.

5. Penjualan melalui agen diatur sebagai berikut :

a) Agen yang ditunjuk dapat berupa perusahaan atau

perseorangan.

b) Komisi yang diberikan kepada agen maksimal adalah 10%

terhadap harga transaksi dengan ketentuan sebagai
berikut :

1) < 3% harus mendapatkan persetujuan Direktur

Komersial

2) 3 - 5% harus mendapatkan persetujuan Direktur

Utama

3) >5% harus mendapatkan persetujuan Komisaris

c) Komisi yang diberikan kepada agen dipotong dengan PPh.

6. Uang muka (booking fee) :

36
 37

a) Pembelian lahan industri dapat menyerahkan uang muka

(booking fee) tanda jadi yang besar minimum 3% dari nilai
jual lahan industri.

b) Uang muka (booking fee) akan menjadi bagian dari

pembayaran lahan industri calon pembeli lahan industri.

c) Apabila telah terjadi pembayaran booking fee dan kemudian

terjadi pemabtalan jual beli oleh calon pembeli lahan
industri, uang muka (booking fee) tersebut akan hangus.

d) Apabila karena sesuatu hal, pembatalan jual beli dilakukan

oleh PT. KIEC, maka calon pembeli lahan industri akan
memperoleh kembali seluruh uang muka (booking fee).

Rumus Penentuan Laba Bersih Penjualan

Pendapatan = Rp. Xxx
Harga Pokok Penjualan = ( Rp. Xxx )
Beban Biaya = ( Rp. Xxx )
Laba Bersih Penjualan = Rp.
xxx

37
 38

BAB III
METODE PENELITIAN

A. Objek Penelitian
Menurut Suharsimi Arikunto objek penelitian adalah, yaitu sesuatu
yang menjadi inti dari problematika penelitian. 14
Dalam penelitian skripsi ini, objek penelitian adalah metode penetapan
harga jual lahan untuk memperoleh laba pada PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon.

B. Operasional Variabel
Pada dasarnya variabel penelitian merupakan segala sesuatu yang
berbentuk apa saja yang ditetapkan oleh peneliti untuk dipelajari sehingga
diperoleh informasi tentang hal tersebut, kemudian ditarik kesimpulanya. 15
Nursoleh menyatakan bahwa variabel penelitian adalah suatu
atribut atau sifat atau nilai dari orang, objek atau kegiatan yang
mempunyai variasi tertentu yang ditetapkan oleh peneliti untuk dipelajari
dan kemudian ditarik kesimpulanya.16
Maka dalam hal ini, penulis menyimpulkan variabel yang digunakan
adalah :
1. Penetapan harga penjualan lahan
Untuk menetapkan harga lahan yang diterapkan oleh manajemen
PT. KIEC adalah acuan dimana awal harga perolehan dalam
pembelian lahan dari pemukiman warga. Dari situ sudah
kelihatan jelas nilai jual objek pajaknya yang dalam arti harga
lahan tersebut. Kemudian didalam pengelolaan lahan tersebut

14
Http.www.yahoo.com/Metodologi Penelitian
15
Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV. Alfabeta, Bandung, 1999, Hal. 31
16
Nursoleh, Metodologi Penelitian, CV. Daffa Putra Perdana, Serang, 2006, Hal. 21
38
 39

yang diperoleh dari pembebasan tersebut belum tentu langsung

bisa di gunakan untuk para investor, tetapi pihak perusahaan PT.
KIEC mengelola terlebih dahulu sehingga menjadi lahan yang
sudah matang atau siap pakai untuk para investor yang
berminat. Dalam pengelolaan tersebut pastinya terdapat biaya -
biaya yang akan dikeluarkan oleh PT. KIEC. Dari segi biaya
tersebut yang nantinya dapat pula digunakan untuk menentukan
harga lahan.

Disamping dari harga perolehan lahan dan biaya - biaya yang

telah dikeluarkan oleh pihak PT. KIEC untuk menetapkan harga
lahan yang ditawarkan kepada para investor, situasi serta kondisi
pula yang bisa mempengaruhi penetapan harga lahan dan juga
perbandingan harga dengan kawasan industri yang ada di
Propinsi Banten. Setelah semua komponen telah terkumpul
didalam penetapan harga lahan tersebut, pihak Direksi PT. KIEC
yang menetapkan harga lahan yang ditawarkan kepada investor
yang berminat.

Dalam penetapan harga pokok penjualan lahan ini dapat di

gambarkan dalam tabel dibawah ini :
Rumus Penentuan Harga Penjualan Lahan

Harga Jual lahan = Harga Permeter Lahan X Luas Lahan Terjual

2. Pencapaian target yang diharapkan

Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. KIEC ini pastinya
mempunyai target penjualan dalam setiap periode yaitu terhitung
dalam satu tahun. Pencapain target tersebut sebagai acuan yang
39
 40

pastinya untuk mengetahui seberapa jumlah lahan yang terjual

kepada para investor yang ingin berinvestasi di Kawasan Industri
PT. KIEC. Target tersebut telah ditentukan beberapa persen
penjualanya dalam satu periode oleh pihak manajemen dengan
mengadakan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) yang untuk
menghasilkan berapa target penjulan lahan kawasan industri.
Dari sekian target yang ditentukan pihak manajemen PT. KIEC
tergantung bagaimana cara memasarkan lahan kawasan industri
PT. KIEC kepada para investor, yaitu dengan cara memasarkan
lewat internet ataupun dengan mengiklankan. Tapi kebanyakan
investor yang masuk atau berminat membeli lahan PT. KIEC
melalui referensi semua pihak investor yang telah berinvestasi di
lahan kawasan industri PT. KIEC sehingga dengan mudah
mengenal apa yang telah tersedia di lahan kawasan industri PT.
KIEC. Dengan letak yang begitu strategis dekat dengan
pelabuhan dan sebagainya, maka investor banyak sekali yang
berminat membeli lahan di kawasan industri PT. KIEC.

3. Penghitungan laba dalam penjualan lahan.

Didalam penentuan laba dalam penjualan pastinya beracuan
pada semua biaya yang telah dikeluarkannya. Dalam penentuan
laba dalam penjulan lahan di kawasan industri PT. KIEC disini
yaitu dengan acuan pendapatan yang kita terima terlebih dahulu
dari sekian harga pokok penjualan yang telah dilakukan yaitu
lahan yang telah terjual kepada para investor. Dari sekian
pendapatan tersebut dapat dikurangi dengan harga pokok
penjualan yang akhirnya akan diketahui laba kotor terlebih
dahulu, artinya laba kotor disini yaitu laba yang masih dikurangi
dengan biaya - biaya usaha lainya serta pajak yang mesti
40
 41

dibayar.
Dapat digambarkan denga rumus yang terdapat dalam tabel
dibawah ini :

Rumus Penentuan Laba Bersih Penjualan

Laba Bersih = Pendapatan - Harga Pokok Penjualan - Beban

C. Metode Penelitian
Metode yang penulis gunakan dalam penulisan ini adalah metode
kualitatif. Metode kualitatif adalah metode penelitian yang digunakan
untuk meneliti kondisi pada objek alamiah dimana peneliti adalah sebagai
instrument kunci. Teknik pengumpulan data dilakukan secara indukatif
dan hasil penelitian kualitatif menekankan makna dari pada generalisasi. 17
Pendekatan kualitatif seringkali juga dinamakan sebagai pedekatan
yang humanistic, karena didalam pendekatan ini cara pandang, cara
hidup, selera, ataupun ungkapan emosi dan keyakinan dari warga
masyarakat yang teliti sesuai dengan masalah yang diteliti, juga termasuk
data yang harus dikumpulkan.18
Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif.
Penelitian deskriptif adalah penelitian yang dilakukan untuk mengetahui
nilai variabel mandiri, baik satu variabel atau lebih (independen) tanpa
membuat perbandingan, atau menghubungkan dengan variabel lain. 19

D. Jenis dan Sumber Data

17
Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV. Alfabeta, Bandung, 1999, Hal. 8
18
Hamid Patilima, Metode Penelitian Kualitatif, CV. Alfabeta, Bandung, 2005, hal. 3
19
Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV. Alfabeta, Bandung, 1999, Hal. 11
41
 42

1. Jenis Data
Jenis data yang digunakan untuk mendukung pernyataan dan
pembahasan masalah adalah :
a. Data primer, yaitu data yang diperoleh langsung dari objek
penelitian, data primer dikumpulkan dengan menggunakan
observasi (pengamatan) dan interview (wawancara)
langsung oleh penulis sendiri terhadap PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon. Contoh data primer adalah
wawancara mengenai metode penetapan harga jual lahan
yang ada di kawasan industri PT. KIEC dan penentuan target
penjualan serta penghitungan rugi laba penjualan lahannya.
b. Data sekunder, yaitu data yang diperoleh secara tidak
langsung, adapun data - data tersebut berupa laporan dan
berkas - berkas yang ada mengenai penjualan lahan,
penentuan target penjualan lahan serta laporan rugi laba
dalam penjualan lahan di PT. Karakatau Industrial Estate
Cilegon selama tahun 2009.
Disamping menggunakan data - data diatas, penulis juga
menggunakan buku - buku referensi yang berhubungan dengan penelitian
ini untuk menunjang teori - teori dalam penulisan.
2. Sumber Data
Sumber data penelitian ini diperoleh dari PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon.

E. Teknik Pengumpulan Data

Untuk melakukan penelitian ini penulis menggunakan beberapa
teknik pengumpulan data diantaranya :
1. Pengamatan (observasi), yaitu pengumpulan data dengan
42
 43

mengadakan pengamatan secara langsung ke objek penelitian,

adapun yang penulis lakukan yaitu dengan mengamati data -
data yang ada dalam perusahaan tersebut.
2. Studi Literatur, yaitu pencarian data dengan cara membaca buku
- buku, dokumen - dokumen atau peraturan - peraturan yang ada
hubungannya dengan topik yang dibahas.

F. Teknik Analisa Data

Teknik analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah
dengan cara mengukur variabel tersebut dan melakukan penelitian atas
data perusahaan dan mengacu pada teori - teori yang diuraikan pada
landasan teori serta kebijakan dari perusahaan, sehingga dapat diketahui
apakah kondisi - kondisi diperusahaan yang diteliti sesuai dengan
ketentuan yang dibuat dan diharapkan.
Adapun teknik analisa data yang dilakukan penulis anatara lain :
1. Untuk menjawab rumusan masalah pertama dan kedua, penulis akan
menjelaskan tahapan analisis sebagai berikut :
a) Metode penetapan harga jual lahan
Penentuan harga jual lahan di perusahaan PT. KIEC ditentukan
dengan cara berapa jumlah permeter tanah atau lahan yang
terjual kepada calon investor dikalikan dengan harga permeter
lahan. Dalam penentuan harga permeter lahan tersebut, PT.
KIEC berpatokan dengan harga pasaran antar pesaing dan juga
letak lahan tersebut, misalkan lahan dipinggir jalan utama
dengan lahan yang agak masuk kedalam. Disamping harga lahan
tersebut hasil dari survai atau perbandingan dengan kawasan
industri lain, lalu pihak direksi yang menentukan jatuhnya harga
lahan permeter tersebut dengan kesepakatan pihak pembeli atau
calon investor tersebut.
43
 44

Rumus penentuan harga jual lahan adalah :

Harga Jual lahan = Harga Permeter Lahan X Luas Lahan Terjual

b) Penentuan target penjualan lahan

Didalam penentuan target penjualan lahan di kawasan industri
PT. KIEC akan tercapai jika dalam penjualan lahan ditahun 2009
lebih besar dari tahun sebelumnya, yaitu tahun 2008. Makanya
dalam pencapaian target penjualan lahan di tahun 2009 ini harus
bisa melebihi tahun 2008.
2. Untuk menjawab rumusan masalah yang ketiga, penulis akan
menjelaskan kebijakan - kebijakan mengenai penetapan rugi laba
penjualan lahan di kawasan industri PT. KIEC.
Dalam penentuan rugi laba penjualan lahan di kawasan industri PT.
KIEC yaitu beracuan pada pendapatan yang dihasilkan dari penjualan
lahan dikurangi dengan biaya - biaya yang telah dikeluarkan oleh PT.
KIEC. Dapat digambarkan dengan rumus dibawah ini :

Laba Bersih = Pendapatan - Harga Pokok Penjualan - Beban

44
 45

BAB IV

PEMBAHASAN

A. Metode Penetapan Harga Jual Lahan

Pada umumnya harga jual produk atau jasa standar ditentukan

oleh pertimbangan permintaan dan penawaran pasar, sehingga biaya
bukan merupakan penentu harga jual. Karena permintaan konsumen atas
produk atau jasa tidak mudah ditentukan oleh manajer penentu harga
jual, maka dalam penentuan harga jual, manajer tersebut akan
menghadapi banyak ketidakpastian. Selera investor, jumlah pesaing yang
memasuki pasar, dan harga jual yang ditentukan oleh pesaing, merupakan
contoh faktor - faktor yang sulit untuk diramalkan, yang mempengaruhi
pembentukan harga jual produk atau jasa di pasar. Disamping
pengeluaran biaya yang telah dikeluarkan oleh pihak perusahaan juga
yang dapat penentu harga jual suatau lahan terhadap para investor.
Penentukan harga penjualan lahan pada PT. KIEC yaitu
menentukan dari harga perolehan lahan awal yang telah dibebaskan dari
warga, yang ditambah dengan biaya - biaya yang telah dikeluarkan dalam

45
 46

perapihan atau pematangan lahan yang awalnya diperoleha dari warga

masih sejenis lahan mentah yang berupa persawahan. Setelah menjadi
lahan yang siap jual, lahan tersebut akan ditawarkan kepada investor
dengan harga yang sesuai dengan nilai jual objek pajak (NJOP) yang
berlaku serta perbandingan lahan kawasan industri yang ada di sekitar,
khususnya daerah Banten. Disamping itu juga dari segi letak strategis,
yang dalam arti lahan yang dekat dengan jalan utama dengan lahan yang
letaknya agak jauh dari jalan utama pastinya mempunyai perbedaan
harga yang pastinya tidak begitu jauh. Dalam penentuan harga disini yang
berhak menentukan yaitu pihak direksi PT. KIEC.
Harga setiap permeter lahan ditentukan dengan acuan
perbandingan harga jual lahan dengan kawasan industri yang lain. Setelah
mmengetahui gambaran harga permeter untuk setiap lahan, manajemen
PT. KIEC yaitu pihak direksi bersepakat masalah penentuan harga dimana
PT. KIEC menentukan harga permeter sekian kemudian pihak calon
investor tinggal menawar dari harga yang telah ditawarkan PT. KIEC.
Setelah sepakat diantara kedua belah pihak masalah harga permeter
lahan tinggal mengalikan dengan luas lahan yang dibeli dengan calon
pembeli yaitu investor.

Pada kesempatan ini penulis mengambil hasil penelitian penjualan

lahan yang terjadi di kawasan industri II PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon yang berada di Ciwandan. Di tahun 2009 terjadi penjualan lahan
yang di beli oleh PT. Pundi Kencana dengan membeli lahan seluas 8.697
m2 dengan harga permeternya yaitu Rp. 500.000/m2. Harga Rp.
500.000,- permeter tersebut hasil dari kesepakatan serta perbandingan
dengan harga kawasan industri lain yang berada di daerah Banten
khususnya.
Maka dapat tercantum dalam perhitungan dibawah ini :
46
 47

Penjualan Tanah = Rp. 500.000,- X 8.697 m2 = Rp. 4.348.850.000,-

Setelah diketahui jumlah nilai penjualan tanah, dalam setiap penjualan

pasti dikenakan pajak penjualan, dimana pajak tersebut akan dibebankan
kepada pihak pembeli yaitu PT. Pundi Kencana.

Perhitunganya Pajak Penjualan sebesar10% adalah sebagai berikut :

Nilai Penjualan Rp. 4.348.500.000,-

PPn 10% Rp. 434.850.000,-

Rp. 4.783.350.000,-

Harga pokok penjualan atas penjualan lahan kepada investor yaitu

PT. Pundi Kencana tercantum dalam tabel dibawah ini :

Tabel 4.1

Penentuan Harga Pokok Penjualan Lahan

Keterangan Jumlah Total

Luas tanah yang terjual 8,697m2
Nilai tanah/m2 Rp. 97,243
Persediaan tanah Rp. 845,722,371
Future Cost Rp. 129,757
Kewajiban ditangguhkan Rp. 1,128,496,629
Harga Pokok Penjualan Rp. 1,974,219,000

47
 48

Pada penentuan harga pokok penjualan diatas, tercantum nilai

future cost. Future Cost disini adalah biaya pengembangan kawasan
persatuan luas dan kewajiban ditangguhkan yang timbul pada saat
penjualan lahan dihitung berdasarkan biaya pengembangan kawasan
kedepan (future cost) dikurangi kewajiban ditangguhkan saat ini, dibagi
dengan luas lahan efektif yang masih bisa dijual.

Perhitungan Future Cost dapat dijelaskan sebagai berikut :

a. Biaya pengembangan kawasan kedepan Rp. 42.479.930.572

(future cost)

b. Kewajiban ditangguhkan Rp. -3.277.325.599

c. a-b : Rp. 45.757.256.171

d. Total luas lahan efektif 63,78% x 809.700 Rp. 516.427

m2

e. Lahan terjual Rp. 163.788 m2

f. Sisa lahan efektif Rp. 352.757

m2

g. Tarif Future Cost : Rp. 129.757 /m2

Nilai biaya pengembangan kawasan kedepan (future cost) akan

dievaluasikan ulang setiap 2 (dua) tahun sekali disesuaikan dengan harga
satuan pekerjaan yang berlaku saat ini. Jadi pada dasarnya penjualan
yang terjadi di tahun 2009 akan menggunkan nilai future cost 2 (dua)
tahun kebelakang yaitu senilai Rp. 129.757 /m2 sesuai hitungan diatas.

Nilai 63,78% adalah porsentase dari seluruh lahan yang siap huni

48
 49

atau layak dipakai dari jumlah 100% yang telah dikurangi untuk fasilitas
jalan serta saluran - saluran yang ada di kawasan industri, sehingga
tersisa sekitar 63,78% lahan yang siap pakai.

Dapat penulis uraikan, bahwa dalam penentuan harga penjualan

lahan kawasan industri PT. KIEC adalah hasil dari perbandingan dengan
kawasan industri lainnya. Setelah mengetahui gambaran harga lahan
kawasan industri lain, pihak direksi PT. KIEC akan merundingkan dengan
pihak calon pembeli dengan menawarkan harga yang telah ditentukan dari
hasil perbandingan. Dari situlah nantinya yang akan menghasilkan harga
permeter lahan hasil dari kesepakatan antara kedua belah pihak.

Menurut penulis dari semua apa yang penulis teliti, dalam

penentuan penjualan lahan kawasan industri PT. KIEC tidak sesuai dengan
apa yang penulis pelajari, karena dari perhitungan harga permeter lahan
di putuskan kesepakatan harga pihak direksi PT. KIEC dengan PT. Pundi
Kencana selaku pembeli lahan di kawasan industri II PT. KIEC. Dan
penulis menilai harga penjualan lahan di PT. KIEC sesuai kebijakan
manajemen.

B. Nilai Jual Yang Ditargetkan Dalam Penjualan Lahan

Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. KIEC ini pastinya
mempunyai target penjualan dalam setiap periode yaitu terhitung dalam
satu tahun. Pencapaian target tersebut sebagai acuan yang pastinya
untuk mengetahui seberapa jumlah lahan yang terjual kepada para
investor yang ingin berinvestasi di Kawasan Industri PT. KIEC. Target
tersebut telah ditentukan beberapa persen penjualanya dalam satu
periode oleh pihak manajemen dengan mengadakan Rapat Umum
49
 50

Pemegang Saham (RUPS) yang untuk menghasilkan berapa target

penjulan lahan kawasan industri. Dari sekian target yang ditentukan pihak
manajemen PT. KIEC tergantung bagaimana cara memasarkan lahan
kawasan industri PT. KIEC kepada para investor, yaitu dengan cara
memasarkan lewat internet ataupun dengan mengiklankan. Tapi
kebanyakan investor yang masuk atau berminat membeli lahan PT. KIEC
melalui referensi semua pihak investor yang telah berinvestasi di lahan
kawasan industri PT. KIEC sehingga dengan mudah mengenal apa yang
telah tersedia di lahan kawasan industri PT. KIEC. Dengan letak yang
begitu strategis dekat dengan pelabuhan dan sebagainya, maka investor
banyak sekali yang berminat membeli lahan di kawasan industri PT. KIEC.
1. Faktor yang mempengaruhi didalam penjualan lahan.
Dalam setiap penentuan target penjualan pun terkadang
tergantung situasi yang terjadi di negeri Indonesia ini. Didalam
manejemen PT. KIEC kadang terjadi dalam faktor - faktor internal dan
eksternal yang berpengaruh yang tergambar dalam tabel dibawah ini :
Tabel 4.2.
Kondisi Eksternal dan Internal
No Faktor - Faktor yang berpengaruh Langkah yang diambil
.
I Faktor Eksternal

 Persaingan ketat antar perusahaan Pemasaran yang lebih

kawasan industri karena adanya kelebihan intensif.
supply lahan industri, adanya pasar
sekunder, adanya produk substitusi (zona
industri).
Pembebasan lahan
 Harga lahan rakyat yang cenderung untuk menambal area

50
 51

meningkat karena adanya rencana jalan

lingkar selatan kota Cilegon (biaya yang masih berlubang-
pembebasan lahan cenderung terus lubang sehingga
meningkat). menjadi kavling utuh
yang bisa dijual.

Faktor Internal

 Cadangan lahan kawasan industri yang Mempersiapkan

semakin menipis. pembebasan lahan untuk
kawasan industri III.
II
 Kualitas sarana dan prasarana kawasan Menaikan tarif
cukup memadai namun tarif maintenance maintenance fee secara
fee masih terlalu rendah. bertahap setiap tahun.

2. Sasaran Perspektif Pelanggan

Dengan perspektif pelanggan, perusahaan dapat mengindentifikasi
pelanggan serta investor pada segmen pasar yang dipilih.
Pengukuran perspektif pelanggan dan investor diantaranya dengan
kepuasan pelanggan, loyalitas, retensi, akuisisi dan profitabilitas ke target
pasar dan segmen pasar tertentu. Manajemen mengukur perspektif
pelanggan sebagai berikut :
Tabel 4.3
Perspektif Pelanggan
Prognosa Anggaran Realisasi

Keterangan Satuan 2009 2009 2008 Program Utama

(1) (2) (3)
Kepuasan

51
 52

Pelanggan
Kawasan Industri
Peningkatan mutu
pelayanan dengan
- Indek kepuasan
index 6,75 6,98 6,61 peningkatan
pelanggan
sarana dan
kualitas SDM

Meningkatkan
- Indek kualitas
index 6,41 6,41 6,36 frekwensi
lingkungan
monitoring

Koordinasi
- Keamanan (jumlah dengan tokoh
kali 0,00 0,00 0,00
unjuk rasa) masyarakat dan
Pemda

3. Pemasaran dalam penjualan

Program kerja dalam pemasaran penjualan di tahun 2009
Tabel 4.4
Program kerja Bidang Pemasaran
Proram Sasaran Pencapaian
 Riset Pasar  Mencari informasi  Kondisi pasar
mengenai kondisi (harapan
pasar (harapan pelanggan,efektifitas
pelanggan, efektifitas )
promosi, analisis harga
jual

 Net Working  Memperluas jejaringan

untuk pemasaran sehingga makin  Menjalin kerjasama
(BKPM,Kedubes/ banyak investor yang pemasaran dengan
52
 53

Atase masuk.
Perdagangan, Pemerintah Otorita
Asosiasi Batam.
Industri).
 Meningkatkan
 Komunikasi pelayanan terhadap
intensif dengan pelanggan yang sudah  Melakukan
investor ada dan agar tarif sosialisasi kenaikan
(termasuk maintenance fee dapat. tarif maintenance fee
melakukan baru melalui investor
kunjungan). gathering.

Upaya yang dilakukan manajemen PT. KIEC untuk meningkatkan

pendapatan tahun 2009 antara lain :

1. Melakukan program pemasaran yang lebih intensif dan menjaga

komunikasi yang baik dengan calon investor agar dapat
merealisasikan penjualan lahan.
2. Melakukan perbaikan prasarana termasuk melanjutkan program
re-layer jalan kawasan, memperbaiki sistem keamanan,
meningkatkan kualitas komunikasi dengan investor melalui
kunjungan rutin untuk meningkatkan pendapatan maintenance
fee.
Penulis dapat mencantumkan tabel perbandingan target penjualan
antara tahun 2008 dengan tahun 2009 adalah sebagai berikut :

Keterangan Satuan Anggaran Prognosa Anggaran % Pencapaian

2009 2009 2008 Terhadap
(1) (2) (3) (1:2) (2:3)
Penjualan Lahan Rp./M 475.000 412.591 380.000 115 109
Kawasan Industri II
53
 54

Maka penulis dapat menyimpulkan bahwa dalam penentuan target

ditahun 2009 ini tercapai, artinya penjualan di tahun 2009 lebih besar dari
penjualan tahun 2008 dengan perbandingan Rp. 412.591/m2 untuk 2009
dan Rp. 380.000/m2 untuk tahun 2008 atau antara 115% dengan 109%.

C. Perhitungan Laba Yang Ditentukan Oleh Perusahaan

Didalam penentuan laba dalam penjualan pastinya beracuan pada

semua biaya yang telah dikeluarkannya. Dalam penentuan laba dalam
penjulan lahan di kawasan industri PT. KIEC disini yaitu dengan acuan
pendapatan yang kita terima terlebih dahulu dari sekian harga pokok
penjualan yang telah dilakukan yaitu lahan yang telah terjual kepada para
investor.
Dari sekian pendapatan tersebut dapat dikurangi dengan harga
pokok penjualan yang akhirnya akan diketahui laba kotor terlebih dahulu,
artinya laba kotor disini yaitu laba yang masih dikurangi dengan biaya -
biaya usaha lainya serta pajak yang mesti dibayar.
Biaya - biaya yang berpengaruh didalam penentuan laba penjualan
ini dapat dikategorikan sebagai berikut :
1. Biaya variabel, yaitu biaya yang berubah sebanding dengan
perubahan volume kegiatan.
2. Biaya tetap langsung, yaitu biaya yang jumlah totalnya tidak
berubah dengan adanya perubahan volume kegiatan dalam kisar
(range) perubahan kegiatan tertentu.
Setelah biaya variabel dan biaya tetap langsung diketahui, maka
pendapatan dapat dikurangi dengan total biaya variabel dan biaya tetap
langsung yang nantinya akan diketahui laba kotor. Selanjutnya setelah
laba kotor diketahui maka tinggal mengetahui laba bersih. Dalam
54
 55

penentuan laba bersih ini, yaitu laba kotor akan dikurangi dengan biaya -
biaya yang tercantum dibawah ini yaitu :
1. Biaya usaha, yaitu biaya tambahan yang mendukung dalam
penjulan lahan yang sifatnya tidak tetap
2. Biaya pajak, artinya dalam setiap penentuan rugi laba ataupun
transaksi lainya pasti dikenakan potongan pajak, disini dalam
penentuan laba di PT. KIEC terkena pajak yag namanya Pajak
Penghasilan (PPh) Badan dan Pajak Penghasilan (PPh) 23 Final.

Pada penjualan lahan yang dilakukan PT. KIEC di tahun 2009 ini
terjadi satu kali transaksi dengan terjualnya lahan seluas 8.697 m2 oleh
PT. Pundi Kencana dengan mencapai keuntungan atau laba senilai Rp.
412.964.811,-. Dapat digambarkan dalam perhitungan rugi/laba sebagai
berikut :

Tabel 4.2

Laporan Rugi Laba Tahun 2009

Keterangan Jumlah
Pendapatan
Operasi :
Penjualan lahan 8.697m2 X
4,348,500,000
500.000,-
Jasa Perawatan Lingkungan 522,340,500

Total Pendapatan 4,870,840,500

Harga Pokok Penjualan 1,974,219,000

Biaya Variabel
Biaya upah langsung 482,727,657
Biaya Insentif 102,312,284
Biaya Keamanan 35,134,284
Biaya Perawatan 106,319,462

55
 56

Biaya Air 705,556

Biaya Listrik 12,787,932

Biaya Operasi Lain 26,493
740,013,668
Biaya Tetap Langsung
Biaya Tenaga Kerja 220,892,054
Biaya Reparasi & Perawatan 1,281,963
Biaya Asuransi, Pajak & Sewa 5,462,548
Biaya Listrik & Air 3,199,542
Biaya Konsultan Riset &
217,945
Pengembangan
Biaya Perkantoran & Umum 5,539,963
Biaya Perjalanan Dinas 508,392
Biaya Penyusutan 605,042
237,707,449
Total HPP, Biaya Variabel & Biaya Tetap Langsung 2,951,940,117
Laba Kotor 1,918,900,383

Biaya Usaha
Biaya Administrasi & Umum :
Biaya Tenaga Kerja 737,082,832
Biaya Reparasi & Perawatan 14,660,235
Biaya Asuransi, Pajak & Sewa 171,105,896
Biaya Listrik & Air 22,292,235
Biaya Konsultan Riset & Pengembangan 87,020,499
Biaya Perkantoran & Umum 88,904,662
Biaya Perjalanan Dinas 22,932,166
Biaya Penyusutan 20,109,845
Biaya Penyisihan Piutang 4,579,729
Biaya Pemasaran 92,497,009
Total Biaya Usaha 1,261,185,108
Laba Usaha Sebelum Pajak 657,715,275
Biaya Pajak :
PPh Badan & PPh 23 Final 243,542,025
Tangguhan 1,208,439 244,750,464

Laba Bersih 412,964,811

Untuk menunjukan penjualan lahan dalam memperoleh laba, dapat

dilihat pada tabel sebagai berikut :

Tabel 4.3

Perbandingan Laba antara Tahun 2007, 2008 dan 2009

56
 57

Tahun Penjualan
Laba
Permeter Rupiah

2007 112.869 m2 350.000 765.257.550,-

2008 16.700 m2 380.000 595.235.250,-

2009 8.697 m2 500.000 412.964.811,-

Maka penulis dapat menyimpulkan bahwa dalam penjualan lahan di

kawasan industri II Ciwandan PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon di
tahun 2009 mengalami penurunan dari tahun 2007 dan 2008 yang tertera
diatas. Artinya dikarenakan dengan luas yang terjual lebih banyak ditahun
2007 dan 2008 daripada tahun 2009.

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

Dari hasil penelitian dan pembahasan yang telah penulis lakukan

pada Bab IV, penulis mencoba memberikan kesimpulan dan saran atas
penelitian ini :

A. Kesimpulan.

57
 58

1. PT. KIEC menentukan harga pokok penjualan lahan yaitu

menentukan dari harga perolehan lahan awal yang telah
dibebaskan dari warga, yang ditambah dengan biaya biaya yang
telah dikeluarkan dalam perapiahan lahan yang awalnya
diperoleha dari warga masih sejenis lahan mentah yang berupa
persawahan. Setelah menjadi lahan yang siap jual, lahan tersebut
akan ditawarkan kepada investor dengan harga yang sesuai
dengan nilai jual objek pajak (NJOP) yang berlaku serta
perbandingan lahan kawasan industri yang ada di sekitar,
khususnya daerah Banten. Disamping itu juga dari segi letak
strategis, yang dalam arti lahan yang dekat dengan jalan utama
dengan lahan yang letaknya agak jauh dari jalan utama pastinya
mempunyai perbedaan harga yang pastinya tidak begitu jauh.
Dalam penentuan harga disini yang berhak menentukan yaitu
pihak direksi PT. KIEC.

Disamping apa yang telah dijelaskan diatas, dalam penentuan

harga pokok penjualan disini tidak terlepas dari apa yang
namanya persaingan antar pengelola kawasan industri. Maka dari
itu dalam penentapan harga jual lahan tersebut pihak PT. KIEC
tidak terlepas dengan mencari perbandingan terlebih dahulu.

2. Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. KIEC ini pastinya
mempunyai target penjualan dalam setiap periode yaitu terhitung
dalam satu tahun. Pencapaian target tersebut sebagai acuan
yang pastinya untuk mengetahui seberapa jumlah lahan yang
terjual kepada para investor yang ingin berinvestasi di Kawasan
Industri PT. KIEC. Maka penulis dapat menyimpulkan bahwa
dalam penentuan target ditahun 2009 ini tercapai, artinya
penjualan di tahun 2009 lebih besar dari penjualan tahun 2008
58
 59

dengan perbandingan Rp. 412.591/m2 untuk 2009 dan Rp.

380.000/m2 untuk tahun 2008 atau antara 115% dengan 109%.
3. Didalam penentuan laba dalam penjualan pastinya beracuan
pada semua biaya yang telah dikeluarkannya. Dalam penentuan
laba dalam penjulan lahan di kawasan industri PT. KIEC disini
yaitu dengan acuan pendapatan yang kita terima terlebih dahulu
dari sekian harga pokok penjualan yang telah dilakukan yaitu
lahan yang telah terjual kepada para investor.
Dalam pencapai laba penjualan lahan yang dilakukan PT. KIEC di
tahun 2009 ini terjadi satu kali transaksi dengan terjualnya lahan
seluas 8.697 m2 oleh PT. Pundi Kencana dengan mencapai
keuntungan atau laba senilai Rp. 412.964.811,-. Laba penjualan
lahan di tahun 2009 ini lebih kecil dari tahun 2007 dan 2008,
karena penjualan di tahun 2009 ini lebih sedikit lahan yang
terjual.

B. Saran - Saran

Berdasarkan hasil analisa diatas mengenai metode penetapan harga

jual untuk memperoleh laba pada PT. KIEC, penulis dapat memberikan
saran - saran semoga saja dapat bermanfaat bagi peningkatan prestasi
yang lebih maju lagi, adapun saran - saran tersebut adalah sebagai
berikut :

1. Dalam meningkatkan penjualan lahan kawasan industri di PT.

KIEC, bagian Divisi Pemasaran diharapkan memasarkan lahan
dengan menawarkan lahanya dengan cara menjemput calon para
investor, dalam arti tidak menunggu kepada investor yang ingin
berminat membeli lahan yanag ada di kawasan industri PT. KIEC.

59
 60

2. PT. KIEC dalam penentuan target penjualan agar selalu

ditingkatkan dalam setiap periode dan kalau bisa jangan sampai
setiap periode sama nilainya dengan periode yang sebelumnya.

3. Diharapakan agar setiap penawaran lahan kepada investor

dengan bahasa yang bisa calon investor tertarik apa yang ada
didalam kawasan industri PT. KIEC.

4. Untuk mengantisipasi stock atau persedian lahan kawasan

industri yang kian menipis agar manajemen PT. KIEC lebih cepat
mencari lahan yang baru untuk dijadikan kawasan industri PT.
KIEC yang baru.

5. Dalam setiap penjualan lahan diharapkan mendapat untung yang

semaksimal mungkin agar bisa keuntungan bisa
mengsejahterakan karyawanya demi untuk peningkatan kerja.

6. Disetiap penjualan lahan yang sekiranya lumayan besar,

diharapkan manajemen PT. KIEC memberikan penghargaan
khusus kepada Divisi Pemasaran selaku tenaga kerja yang terjun
langsung menangani dalam penawaran lahan kepada para calon
investor.

7. Dalam era globalisasi yang kian meningkat, seharusnya para

tenaga kerja pemasaran, khususnya Divisi Pemasaran diharapkan
diiuktsertakan dalam pelatihan bahasa asing untuk peningkatan
penawaran pejualan yang mayoritas para calon investornya dari
kalangan Penanam Modal Asing (PMA).

60
 61

61
 62

62
 63

63
 64

64
 65

65
 66

66
 67

67
 68

68
 69

69
 70

70
 71

71
 72

72
 73

73
 74

74
 75

75
 76

76
 77

77
 78

78
 79

79
 80

80
 81

81
 82

82
 83

83
 84

84
 85

85
 86

86
 87

87
 88

88
 89

89
 90

90
 91

91
 92

92
 93

93
 94

94
 95

95
 96

96
 97

97
 98

98
 99

99
 100

100
 101

101
 102

102
 103

103
 104

104
 105

105
 106

106
 107

107
 108

108
 109

109
 110

110
 111

111
 112

112
 113

113
 114

114
 115

115
 116

116
 117

117
 118

118
 119

119
 120

120
 121

121
 122

122
 123

123
 124

124
 125

125
 126

126
 127

127
 128

128
 129

129
 130

130
 131

131
 132

DAFTAR PUSTAKA

Jusup Al. Haryono, Dasar-dasar Akuntansi, Jilid 2, Edisi 6, Cetakan kedua,

------------------------Bagian Penerbit STIE YKPN, Yogyakarta. 2003, hal. 51.

Lili M Sadeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi 5, cetakan ke-5 Jakarta,

PT.Bumi ----------------Aksara, 2009.hal.2-3
Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali Pers,
Jakarta, ----------------2008, hal. 10 -11
Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN, Yogyakarta,

132
 133

1993, -----------hal. 347-348

J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi
kedelapan, ------------------Jilid ke 1, Binarupa Aksara, Jakarta, 1991,
hal.305
J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi
kedelapan, ------------------Jilid ke 2 Erlangga, Jakarta, 1992, hal.3 - 4
John N. Myer, Analisa Neraca Dan Rugi Laba, cetakan ke-5 Jakarta, PT.
Rineka ------------------Cipta, 1993, hal.194-195
Http.www.yahoo.com/Metodologi Penelitian
Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV. Alfabeta,
Bandung, -------------1999, Hal. 31
Nursoleh, Metodologi Penelitian, CV. Daffa Putra Perdana, Serang, 2006,
Hal. -------------21
Hamid Patilima, Metode Penelitian Kualitatif, CV. Alfabeta, Bandung, 2005,
hal. --------------------3
Surat Keputusan Direksi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
Buku Panduan Penulisan Skripsi Al Khairiyah

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

Nama : WAHYUDI

Tempat, Tanggal Lahir : Serang, 02 Juli 1980

Jenis Kelamin : Laki - laki

133
 134

NIM : 200702222

Agama : Islam

Alamat : JL. Raya Anyer No.124 Rt.03/02 blok Warung

Juwet Kel. Samangraya Kec. Citangkil Kota

Cilegon 42443 No. Hp. 081807046250

RIWAYAT PENDIDIKAN

1. SDN Samangraya I Berijazah Tahun Ajaran 1993

2. SMPN Samnag Jaya Berijazah Tahun Ajaran1996

3. SMK 17 Serang Berijazah Tahun Ajaran 1999

4. Kuliah STIE AL Khairiyah 2007 - Sekarang

RIWAYAT PEKERJAAN

1. PT. Dharma Polimetal Tahun 2002 - 2003

2. PT. KIEC Tahun 2004 - Sekarang

134