Manajemen ( Proyek)

Pihak-pihak yang Terlibat dan Perjanjian Kerjasama (Kontrak)

Konstruksi
Dr. Ir. Purnomo Soekirno
 Daftar Isi
1. Pihak-pihak yang Terlibat dalam Pekerjaan/Proyek Konstruksi
• Pihak-Pihak yang Terlibat
• Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi dan Pihak-Pihak yang Terlibat
• Peran Pemilik (Owner)
• Peran Konsultan (Engineer)
• Peran Kontraktor (Contractor)

2. Hubungan Kerjasama (Kontrak) Konstruksi

• Umum
• Azas dan Sahnya Perjanjian Kerjasama (Kontrak)
• Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut UU Jasa Konstruksi
• Perjanjian Kerjasama (Kontrak) & Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi
• Dokumen Kerjasama (Kontrak) Pelaksanaan Konstruksi
• Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pengadaan Barang/Jasa
• Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pengadaan Dana
• Skema Pembentukan Kerjasama (Kontrak)
• Resiko dalam Kontrak Pelaksanaan Konstruksi
• Kontrak dan Permasalahannya
1. Pihak-pihak yang Terlibat dalam
Pekerjaan/Proyek Konstruksi
PEMILIK (OWNER)
1. PEMILIK BANGUNAN/KONSTRUKSI
(OWNER, BOUWHEER)
2. PEMBERI TUGAS (EMPLOYER)
3. PENGEMBANG
(DEVELOPER, INVESTOR)
4. PENGGUNA (USER)
LEMBAGA
INTERNAL
KONSULTAN
1. KONSULTAN MANAJEMEN
KONSTRUKSI (MK)
2. KONSULTAN STUDI
KELAYAKAN
3. KONSULTAN PERENCANA
TEKNIS/DESAIN/PERANCANG
4. KONSULTAN SPESIALIS
5. KONSULTAN PENGAWAS

LEMBAGA
PERIJINAN PELAKSANA KONSTRUKSI
PEKERJAAN/ 1. KONTRAKTOR
LEMBAGA KEUANGAN
PROYEK 2. SUBKONTRAKTOR
1. BANK 3. KONTRAKTOR SPESIALIS
KONSTRUKSI
2. NON BANK 4. PEMASOK BAHAN DAN/ATAU
PERALATAN (SUPPPLIER)

LEMBAGA
PENGELOLAAN SDM (TENAGA KERJA)
MASYARAKAT:
PLN, PDAM,
TELKOM 1. DI SEKITAR LOKASI PROYEK
2. MASYARAKAT LAIN YANG
TERKENA DAMPAK PROYEK
 Tahap Studi Kelayakan
(Feasibility Study)
Pemilik Bangunan/Konstruksi
(owner, bouwheer), pemberi tugas
(employer), pengembang
(developer, investor), pengguna
(user), dll.
Konsultan MK, Konsultan Studi
Kelayakan, Konsultan Spesialis
(sesuai kebutuhan)
Tahap Perencanaan Teknis/
Desain/Perancangan(Desain)
Pemilik Bangunan/Konstruksi
(owner, bouwheer), pemberi tugas
(employer), pengembang
(developer, investor), pengguna
(user), dll.
Konsultan MK, Konsultan Studi
Kelayakan, Konsultan Perencana
Teknis/Desain/Perancang,
Konsultan Spesialis (sesuai
kebutuhan)
Tahap Pengadaan/Pelelangan
(Procurement)
Pemilik Bangunan/Konstruksi
(owner, bouwheer), pemberi tugas
(employer), pengembang
(developer, investor), pengguna
(user) , dll.
Konsultan MK, Konsultan Studi
Kelayakan, Konsultan Perencana
Teknis/Desain/Perancang,
Konsultan Spesialis (sesuai
kebutuhan)
Calon Konsultan Pengawas
Calon Pelaksana Konstruksi
(construction):
Kontraktor, Subkontraktor /
Kontraktor Spesialis, Pemasok
Bahan dan/atau Peralatan
Tahap Pelaksanaan Konstruksi
(Construction)
Pemilik Bangunan/Konstruksi
(owner, bouwheer), pemberi tugas
(employer), pengembang
(developer, investor), pengguna
(user), dll.
Konsultan MK, Konsultan Studi
Kelayakan, Konsultan Perencana
Teknis/Desain/Perancang,
Konsultan Spesialis (sesuai
kebutuhan)
Konsultan Pengawas
Pelaksana Konstruksi (construction):
Kontraktor, Subkontraktor /
Kontraktor Spesialis, Pemasok
Bahan dan/atau Peralatan
 Pemilik (Owner)

PENGGUNA JASA PERAN

Pemilik Bangunan/  Membiayai proyek konstruksi
Konstruksi (owner,  Menetapkan keputusan berkaitan dengan
bouwheer) pekerjaan/proyek konstruksi
Pemberi Tugas  Mewakili pemilik bangunan/konstruksi yang berkaitan
(Employer) dengan pekerjaan/proyek konstruksi

Pengembang  Berperan sebagai pemilik bangunan/konstruksi yang

(developer, investor) berkaitan dengan pekerjaan/proyek konstruksi

Pengguna bangunan  Memberi masukan (input) sebagai pengguna

(User) bangunan/konstruksi
 Konsultan (Engineer)
PENYEDIA JASA PERAN
Konsultan  Menyediakan layanan jasa perencanaan
Perencana Teknis/ teknis/desain/perancangan (design)
Desain/Perancang
Konsultan Spesialis  Menyediakan layanan jasa khusus/spesialis, seperti:
konsultan penyelidikan tanah, konsultan pengukuran
topografi, konsultan arsitektur, konsultan struktur,
konsultan Mekanikal dan Elektrikal dll
Konsultan  Membantu pemilik sebagai penasehat dan atau pengelola
Manajemen dalam pengelolaan proyek konstruksi, pada tahap
Konstruksi (MK) perencanaan teknis (studi kelayakan, dan desain
(design)), tahap pelaksanaan konstruksi
Konsultan Studi  Menyediakan layanan jasa studi kelayakan
Kelayakan
Konsultan  Menyediakan layanan jasa pengawasan/supervisi pada
Pengawas/ saat pelaksanaan konstruksi (construction)
Supervisi
 Kontraktor (Contractor)

PENYEDIA JASA PERAN

Kontraktor atau  Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi
(construction)
Kontraktor Utama  Sebagai kontraktor utama bagi pemilik bangunan ( owner)
 Membiayai subkontraktor dan atau pemasok ( supplier)
 Mengontrol pelaksanaan pekerjaan subkontraktor dan atau
pemasok (supplier)
Sub kontraktor/  Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi khusus
kontraktor spesialis atau spesial, misalnya sub kontraktor pondasi bore pile;
sub kontraktor peralatan bangunan, seperti lift, AC; dll

Pemasok bahan dan  Menyediakan layanan jasa pengadaan bahan, misalnya

atau peralatan beton siap pakai (readymix), baja dll.
(Supplier)  dan atau peralatan, misalnya peralatan konstruksi seperti
dump truck, crane, dll
 dan peralatan bangunan, seperti lift, AC; dll
2. Hubungan Kerjasama (Kontrak) Pihak-pihak
yang Terlibat

Berbagai pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi perlu membuat suatu
ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) dalam melaksanakan kegiatan
proyek konstruksi.

Ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah bentuk kesepakatan

dua pihak atau lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama
(dibidang perdagangan, kegiatan usaha atau bisnis, pengadaan barang,
pengadaan jasa, dsb.) dan mempunyai kekuatan hukum.

Kontrak jasa konstruksi adalah ikatan/perjanjian kerjasama dalam

proyek konstruksi (dibidang jasa konstruksi) antara dua pihak yang terlibat
dalam kerjasama suatu proyek konstruksi.

Kedua pihak disebut yaitu antara pengguna jasa dan penyedia jasa
konstruksi (sesuai UU Jasa Konstruksi).
2.1 Asas dan Sahnya Perjanjian Kerjasama (Kontrak)

Beberapa Asas Hukum Perjanjian Kerjasama (Kontrak)

 Kebebasan Berkontrak
Sistem terbuka dan bebas: setiap orang dapat membuat perjanjian
kerjasama sesuai dengan maksud dan keinginannya.
 Konsensualisme
Perjanjian kerjasama (kontrak) berlaku sejak detik dicapai kesepakatan
 Tidak Boleh Main Hakim Sendiri
Dalam suatu perjanjian kerjasama (kontrak) sekurang-kurangnya
harus mengandung hal-hal sebagai berikut:
 Adanya hubungan hukum
 Berkaitan dengan kekayaan atau harta benda
 Terjadi antara 2 orang/pihak atau lebih
 Kesepakatan dari yang mengikatkan diri
 Kecakapan untuk membuat perikatan
 Ada Saksi
2.2 Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut UU Jasa
Konstruksi
Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut pasal 22 (2) UU Jasa
Konstruksi sekurang-kurangnya mencantumkan:
 Keabsahan Para pihak yang terlibat
 Lingkup Pekerjaan
 Masa Pertanggungan dan Pemeliharaan
 Tenaga Ahli
 Hak dan Kewajiban Para Pihak yang terlibat
 Cara Pembayaran
 Cidera Janji
 Penyelesaian Perselisihan
 Pemutusan Kontrak Kerja konstruksi
 Keadaan Memaksa (Force Majeur)
 Kegagalan Bangunan
 Perlindungan Pekerja
 Aspek Lingkungan
2.3 Perjanjian Kerjasama (Kontrak) & Tahapan
Pekerjaan/Proyek Konstruksi
Perjanjian kerjasama (kontrak) di bidang konstruksi dibuat
secara terpisah sesuai tahapan dalam pekerjaan/proyek
konstuksi yang terdiri dari:
 Perjanjian kerjasama (Kontrak) kerja konstruksi untuk pekerjaan
perencanaan (design)
 Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan
pelaksanaan konstruksi (construction)
 Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan
pengawasan (supervision)
 Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan
pengelolaan proyek (construction manajemen)
2.4 Dokumen Kerjasama (Kontrak) Pelaksanaan
Konstruksi

Komponen dokumen kerjasama (kontrak) konstruksi antara lain:

1. Pokok-pokok persetujuan (Article of Agreement)

2. Syarat Umum & syarat khusus Kontrak (General Condition of

Contract & Special Condition of Contract)
3. Spesifikasi Teknik (Spesification)
4. Gambar Rencana (Drawing and Planning)
5. Daftar Volume Pekerjaan (Bill of Quantity
6. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
7. Addendum
2.5.1 Pembentukan Kerjasama (Kontrak):
Pengadaan Barang/Jasa

Pembentukan ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah proses terjadinya suatu

ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) antara dua pihak yang terlibat dalam
pekerjaan/proyek konstruksi yaitu pihak pengguna jasa dan pihak penyedia jasa.
1

Pengguna 3 Penyedia
Pengguna Penyedia
barang/ jasa barang/ jasa
barang/ jasa barang/ jasa

2
1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon penyedia
jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen pengadaan.
2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan tawaran
tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang (biaya) sebagai
imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan pengguna barang dan jasa.
3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya) sebagai imbalan
yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah kesepakatan antara
pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa yang tertuang dalam bentuk
dalam suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak).
2.5.2 Pembentukan Kerjasama (Kontrak):
Pengadaan Dana

Pengguna Penyedia
Pengguna 3 Penyedia
barang/ jasa barang/ jasa
barang/ jasa barang/ jasa

2
1. Pengguna dana mengajukan pinjaman sejumlah dana kepada lembaga keuangan
bank atau lembaga keuangan non bank sebagai calon penyedia dana
2. Penyedia dana mempelajari permintaan tersebut dan mengajukan sejumlah
persyaratan berkaitan dengan peminjaman dana tersebut termasuk mekanisme
pembayaran kembali pinjaman atau hutang tersebut diatas kepada peminjam atau
3. pengguna dana.
Bila pengguna dana sepakat dengan persyaratan yang diajukan oleh penyedia dana
maka terbentuklah kesepakatan antara pengguna dana dan penyedia dana.
Kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk dalam suatu ikatan perjanjian
kerjasama/kontrak.
 2.6 Skema Pembentukan Kerjasama (Kontrak)

KESEPAKATAN
Dalam Bentuk
PROSES ANTARA
Surat/Dokumen
KESEPAKATAN DUA PIHAK
Melahirkan Dituangkan Ikatan/Perjanjian
DUA PIHAK atau LEBIH
Kerjasama
ATAU LEBIH UNTUK SALING
(KONTRAK)
BEKERJA SAMA

PERUNDANGAN dan PERATURAN Surat/Dokumen

berkaitan dengan Ikatan/Perjanjian Kerjasama
PERIKATAN/PERJANJIAN sesuai (KONTRAK)
KERJASAMA (KONTRAK) mempunyai KEKUATAN HUKUM
2.7 Resiko dalam Kontrak Pelaksanaan Konstruksi

Penanganan resiko dalam Kontrak Konstruksi

dibedakan bagi pemilik dan bagi kontraktor.
Bagi Pemilik dapat diwujudkan dalam mekanisme :

 Jaminan Pelaksanaan (Peformance Bond)

 Gransi dan Pertanggungan (Warranty)
 Pembayaran berdasar Progress Pekerjaan (Progress Payment)
 Pengadaan Inspeksi dan Test
 Pelaporan Berkala
 Pelaksanaan Penjaminan Mutu (Quality Control)
 Asuransi

Bagi Kontraktor dapat diwujudkan dalam mekanisme :

 Biaya Contigency atau Mark Up
 Asuransi
2.8. Kontrak & Permasalahannya

Beberapa permasalahan aspek hukum yang menjadi

isu penting dalam kontrak konstruksi, antara lain:

 Klaim tentang kompensasi terhadap waktu dan biaya

 Perselisihan (dispute), dimana mekanisme penyelesaian perselisihan
(dispute resolution) mengikuti urutan berikut:

Makin
• Negosiasi komplek,
• Mediasi butuh
waktu dan
• Arbitrase biaya
• Litigasi Substansi
makin kecil
Terima Kasih