Anda di halaman 1dari 49

LAPORAN PENILAIAN OBJEK KHUSUS

PUSAT PERBELANJAAN (MALL) BLOK M SQUARE


JL. MELAWAI V KEBAYORAN BARU, JAKARTA SELATAN, 12160

Disusun oleh :

Adi Hayu Prasetiyo (08330004886)

Ahmad Taufiq Rachmat (08330004892)

Andruya Liestyandi (08330004897)

Chandra Fajar Ambari (08330004909)

Daud Wido Immanuel P. (08330004913)

Debrian Ruhut Saragih (08330004915)

Nugroho Putra Utama (08330004970)

UNTUK MEMENUHI TUGAS MATA KULIAH PRAKTIK PENILAIAN DAN PROSEDUR PROPERTI KHUSUS
(P4K II)

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA


SPESIALISASI PENILAI / PBB
2011
Tangerang, 31 Januari 2011
Kepada Yth,
Ibu Maria Shinta Hutahuruk
Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara
Jalan Bintaro Raya Sektor V
Tangerang, 15222

No. : No. 555.A/STAND.PENILAI-PBB/XX/11


Hal : Laporan Penilaian Properti Khusus Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square per 31 Januari
2011

Dengan Hormat,

Sehubungan dengan tugas penilaian properti khusus yang Ibu berikan, maka kami telah melakukan
penelitian dan penilaian terhadap properti khusus berupa Mall yang bernama,

PUSAT PERBELANJAAN BLOK M SQUARE YANG BERLOKASI DI JALAN MELAWAI V KEBAYORAN


BARU, JAKARTA SELATAN, 12160

Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI).
Tujuan penilaian ini adalah untuk mendapatkan hasil penilaian yang independen atas nilai pasar
wajar Pusat Perbelanjaan Blok M Square, yang mencakup nilai seluruh properti pada posisi tanggal 31
Januari 2011.
Basis Nilai Pasar disini seperti didefinisikan dalam Standar Penilaian Indonesia 2007 adalah sebagai
berikut:
Nilai Pasar adalah perkiraan sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi
jual beli atau hasil pertukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan
kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1).

TANGGAL PENILAIAN
Kami telah melakukan peninjauan lapangan pada tanggal 31 Januari 2011 dan mengadakan
wawancara dengan managemen dan pihak lain yang dianggap layak dan relevan untuk memahami
kondisi sebenarnya objek properti yang dinilai. Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang
terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi perusahaan tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat
merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar pada tanggal penilaian. Kami berasumsi bahwa kondisi
perusahaan tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat peninjauan lapangan.

ii
METODOLOGI
Untuk melakukan penilaian ini kami menggunakan Metode Biaya dan Metode Discounted Cash
Flow (DCF). Metode tersebut di atas kami uraikan pada bagian lain dalam laporan ini.
KESIMPULAN
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan perhitungan serta analisa yang
dilakukan serta faktor lain yang berkaitan dengan penilaian dan berpedoman pada kondisi pembatas
dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar Wajar Pusat Perbelanjaan
(Mall) Blok M Square per 31 Januari 2011 adalah:

Rp. 1.243.500.000.000,-

(SATU TRILIUN DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA MILIAR LIMA RATUS JUTA RUPIAH)

Selanjutnya kami menekankan bahwa bila terjadi perubahan atas salah satu atau kombinasi dari
asumsi-asumsi yang digunakan, yang akan memperngaruhi hasil penilaian ini, kami tidak dapat menjamin
realisasi nilai-nilai tersebut.
Laporan penilaian ini bukan merupakan satu-satunya dasar dari suatu evaluasi yang dilakukan oleh
pemberi tugas. Setiap pihak yang menggunakan laopran ini disarankan untuk melakukan evaluasi secara
terpisah untuk mengambil keputusan.
Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini yang
bertentangan dengan syarat-syarat dan kondisi pembatas yang tercantum di dalam laporan ini.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset
properti yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik saat ini maupun di masa mendatang, kecuali
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian tersebut.

Hormat Kami,
PT Penilai STAND

Debrian Ruhut Saragih


Direktur
MAPPI No. 3C-16-08330004915
Izin Penilai No. 5.30.0044

iii
SURAT PERNYATAAN PENILAI

Atas Laporan Penilaian File No : 555.A/STAND.PENILAI-PBB/XX/11 tertanggal 31 Januari 2011,


perihal Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square, kami yang bertanda tangan di bawah
ini dengan ini menyatakan bahwa dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai,
menerangkan bahwa :

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisa, pendapat dan kesimpulan yang
diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar didasarkan pada pemeriksaan serta penyelidikan secara
nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan oleh pemberi tugas.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatas yang mempengaruhi
analisa, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai
untuk sekarang dan masa yang akan datang.
Laporan ini telah disusun sesuai ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia Tahun 2007 dan
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

Tangerang, 31 Januari 2011

Yang Membuat Pernyataan,

Penilai : Tanda Tangan

1. Adi Hayu Prasetyo


MAPPI No. 3C-01-08330004886

2. Ahmad Taufik R.
MAPPI No. 3C-05-08330004892

3. Andruya Liestyandi
MAPPI No. 3C-08-08330004897

4. Chandra Fajar A.
MAPPI No. 3C-12-08330004909

5. Debrian Ruhut Saragih


MAPPI No. 3C-16-08330004915

6. Daud Wido J. P.
MAPPI No. 3C-15-08330004913

7. Nugroho Putra U.
MAPPI No. 3C-28-08330004970
iv
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai
pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Semua tuntutan, gugatan, sengketa, dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan
dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penilaian fisik secara langsung atas properti yang
dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang
dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh pemberi
tugas.
7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan dibidang
hukum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan
properti ini adalah baik, dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan
lainnya.
9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika ada
persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/ kerugian atas properti
yang dinilai.
10. PT PENILAI STAND yang melakukan penilaian ini, tidak diwajibkan untuk memberikan kesaksian
atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang
dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan stempel
perusahaan PT PENILAI STAND.
12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan,
sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi
tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan
bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.26.2)

v
DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ............................................................................................................................. i

SURAT TRANSMITAL.........................................................................................................................ii

PERNYATAAN PENILAI ..................................................................................................................... iv

ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN ...............................................................................................v

DAFTAR ISI ...................................................................................................................................... vi

I. RINGKASAN EKSEKUTIF ....................................................................................................... 1


I.1 Latar Belakang......................................................................................................... 1
I.2 Dasar Penilaian ....................................................................................................... 1
I.3 Tujuan Penilaian...................................................................................................... 1
I.4 Tanggal Inpeksi ....................................................................................................... 1
I.5 Tanggal Penilaian .................................................................................................... 2
I.6 Definisi dan Istilah ................................................................................................... 2
II. URAIAN SUBJEK PROPERTI................................................................................................... 3
II.1 Profil Properti ............................................................................................................ 3

II.2 Data Tanah................................................................................................................. 4

II.3 Data Bangunan........................................................................................................... 5

II.4 Fasilitas ...................................................................................................................... 6

II.5 Teori singkat .............................................................................................................. 6

III. ANALISIS PASAR PROPERTI ................................................................................................ 10


III.1 Analisis Pasar.......................................................................................................... 10

III.2 Highest and Best Use .............................................................................................. 18

IV. PENDEKATAN PENILAIAN................................................................................................... 19


IV.1 Pendekatan Biaya .................................................................................................. 19

IV.2 Pendekatan Pendapatan ........................................................................................ 20

V. OPINI NILAI ....................................................................................................................... 21


V.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya......................................................................... 21

V.2 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan .............................................................. 21

KESIMPULAN NILAI ............................................................................................................ 22

LAMPIRAN......................................................................................................................... 23

vi
RINGKASAN
1 EKSEKUTIF

1.1 Latar Belakang Penugasan Penilaian


Kami telah menerima tugas dari Ibu Maria Shinta Hutahuruk untuk menentukan Nilai Pasar Wajar
(Fair Market Value), kami menilai properti khusus berupa Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square
yang alamatnya tercantum yang digunakan untuk tujuan penjualan.
Kami menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi terhadap subjek properti. Data-data,
informasi-informasi, dan keterangan-keterangan yang berhubungan dengan subjek properti telah
kami dapatkan dari sumber-sumber tertentu dan data-data serta informasi-informasi tersebut
adalah benar, relevan, dan dapat dipertanggungjawabkan menurut sepengetahuan kami. Kami
melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data yang kami peroleh saat ini agar sesuai
dengan keadaan subjek properti tersebut.
Laporan penilaian yang kami buat ini hanya bisa digunakan dalam batasan tujuan yang kami
berikan dan kami tidak mempunyai tanggung jawab dari sudut pandang undang-undang ataupun
moral kecuali pengguna laporan penilaian ini telah mendapat izin dari penilai yang bersangkutan.
1.2 Dasar Penilaian
Penilaian berdasarkan Dasar Penilaian Nilai Pasar. Dasar penilaian mengacu kepada
Standar Penilaian yang berlaku di Indonesia (SPI 2007) dan standar referensi dari
International Valuation Standar Committee (IVSC)
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) yang berlaku.

Berkenaan hal tersebut di atas kami PT Penilai STAND sebagai salah satu konsultan penilai
independen di Indonesia, telah ditunjuk untuk melaksanakan penilaian atas property mall yang
dimaksud.

1.3 Tujuan dan Kepentingan Penilaian


Penilaian ini dibuat dalam rangka mengetahui perkembangan nilai pasar wajar Pusat Perbelanjaan
(Mall) Blok M Square per tangal 31 Januari 2011.
1.4 Inspeksi, Pengumpulan dan Analisis Informasi
Inspeksi telah kami lakukan pada tanggal 10 Januari 2011, sebagai kunjungan lapangan dan
penelitian serta mengadakan wawancara dengan manajemen dan pihak lain yang dianggap layak
dan relevan guna mengumpulkan, menganalisis data dan informasi untuk keperluan penilaian.
Didalam melakukan inspeksi kami mengalami banyak kesulitan dalam mengakses data, sehingga

1
cara yang kami lakukan adalah dengan menanyakan atau wawancara langsung dengan pemilik
Tenan serta dari analisis pasar wajar usaha retail sejenis.
1.5 Tanggal Penilaian
Setelah melakukan pemeriksaan lapangan untuk memperoleh data-data yang akurat, maka
selanjutnya kami melakukan penilaian terhadap properti khusus yang berupa Pusat Perbelanjaan
pada tanggal 31 Januari 2011, dengam asumsi tidak ada perubahan kondisi subjek penilaian sejak
tanggal inspeksi lapangan.
1.6 Definisi dan Istilah
1.6.1 Nilai adalah suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak kebendaan atau harta dengan
semua harapan keuntungan yang akan datang baik berwujud maupun tidak berwujud yang
timbul karena pemilikan atas suatu harta tetap atau properti.
1.6.2 Nilai Pasar (Market Value) adalah perkirakan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas
ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak dan kedua belah pihak masing-masing
mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1).
1.6.3 Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value)
Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value) adalah perkiraan jumlah uang tunai atau yang bersifat
setara/ekuivalen yang dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli asset properti atau
kepentingan dalam perusahaan antara pembeli yang berminat membeli (willing buyer)
dengan yang berminat menjual (willing seller) yang keduanya memiliki kapasitas untuk
melakukan suatu transaksi bertindak tanpa ada keterpaksaan dan masing-masing memiliki
fakta dan informasi yang relevan (SPI 12.3.1.37.1).

2
URAIAN MENGENAI
2 PROPERTI

2.1 Profil Properti


Hak Kepemilikan
Data yang kami dapatkan dari berbagai sumber media mengenai status kepemilikan adalah
sebagai berikut :

Pengelola : PT KARYA UTAMA PERDANA


Jenis Hak : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Luas Tanah : 21.215 M2
Luas Bangunan : 151.490 M2
Terdiri dari :
- Basement 1 lantai
- Lantai utama 7 lantai
- Lantai serbaguna & manajemen 1 lantai
- Lantai untuk parker 1 lantai
Alamat Properti : Jalan Melawai V
Kelurahan Melawai
Kecamatan Kebayoran Baru
Kota Madya Jakarta Selatan

Peruntukan Tanah : Komersial


Penggunaan Tanah : Pusat Perbelanjaan
Tahun Selesai Bangun : 2009
Tahun Renovasi : -
Telepon : 021 - 7280-2000

Sejarah Blok M Square


ALDIRON Plaza di tahun 1980-an merupakan salah satu ikon pusat belanja di Jakarta yang
terletak di Blok M, Jakarta Selatan. Kala itu Aldiron Plaza sebagai pusat belanja untuk kelas
menengah. Namun keberadaan itu terus memudar hingga tahun 1990-an dengan muncul pusat
belanja baru dan tersebar di penjuru sudut Jakarta.
Bahkan Aldiron yang dibangun tahun 1970 itu semakin terpinggirkan akibat kondisi bangunan
semakin kumuh. Kondisi itu membuat pengunjung enggan datang ke pusat belanja yang dikelola oleh

3
PD Pasar Jaya itu. Bulan Agustus 2005 pusat belanja itu terbakar yang membuat ikon itu hilang. Tidak
hanya itu, kawasan tersebut semakin semrawut dengan munculnya kios pedagang kaki lima.
Di tahun 2006 Aldiron kembali ditata dan dibangun. Termasuk memperbaiki Pasar Melawai, yang
berada di belakang Aldiron. Agung Podomoro Group dan PD Pasar Jaya melalui PT Melawai Jaya
Realty membangun kembali kawasan bekas Aldiron dan Pasar Melawai itu. Perusahaan itu
membangun trade mall dengan nama Blok M Square.
Sunardi Rustandi General Manager Property Management PT Karya Utama Perdana, selaku
pengelola Blok M Square, mengatakan, pembangunan Blok M Square ini untuk mempercantik
kawasan Blok M. Di pusat belanja ini memakai konsep one stop shooping. Masyarakat dapat mencari
semua kebutuhan dalam satu pusat belanja. Serta untuk mengangkat kawasan Blok M sebagai pusat
wisata belanja.
Semua pedagang yang berjualan di sekitar bekas bangunan Aldiron dan Pasar Melawai diberikan
tempat di Blok M Square. Sunardi mengatakan, mulai dari pedagang emas, sepatu, pakaian, obat,
pedagang makanan lesehan, kue subuh, dan lukisan ada di mal ini. Termasuk menampung para
pedagang buku kaki lima Kwitang untuk membuka usahanya di pusat belanja tersebut.
Sunardi mengatakan, para pedagang itu diberikan tempat sesuai dengan zonanya. Dia
mencontohkan, untuk kawasan di sekitar pusat belanja yang hidup selama 24 jam adalah penjual
makanan lesehan, kue subuh, dan pelukis. Mereka ditempatkan di teras Melawai 5. Secara
bergantian mereka menggunakan kawasan itu. Di salah satu teras saja pengunjung atau masyarakat
termasuk wisatawan dengan mudah mencari makanan. Pelukis yang berjualan di teras Melawai 5 itu
juga mempunyai pembeli cukup banyak. Tidak sedikit wisatawan mencari souvenir oleh-oleh berupa
lukisan wajah yang dilukis oleh para pelukis itu.
Untuk Blok M Square dengan luas 150.000 meter persegi dan mempunyai 9.300 kios itu tersebar
di tujuh lantai. Masing-masing lantai mempunyai zona untuk produk tertentu. Misalnya di basement
merupakan tempat para pedagang yang sebelumnya adalah pedagang kaki lima yang ada di sekitar
Blok M. Termasuk 200 pedagang buku yang sebelumnya berjualan di Kwitang.
2.2 Data Tanah
Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, luas tanah subjek properti adalah 21.215 m2. Lokasi
tanah terletak di Jalan Melawai V Kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan. Bentuk tanahnya
empat persegi dengan kontur tanah rata.

Batas-batas objek ditandai dengan :


Sebelah Utara : Jalan melawai 1, Terminal Blok M
Sebelah Timur : Jalan Melawai 4, Pasarraya dan Gramedia
Sebelah Selatan : Jalan Melawai 9, Melawai Hotel
Sebelah Barat : Jalan Melawai 5, Blok M Plaza
4
2.3 Data Bangunan
Secara umum, pembagian jenis penggunaan tiap-tiap lantai Blok M Square adalah sebagai berikut:
Lt. Basement : Kantin, kelontong, obat, penjahit.
Lt. Ground : Pakaian, Kosmetik, ATK, Mainan, Tas, Sepatu.
Lt. Upper Ground : Emas, Optik, arloji, money changer, salon, cafe,
Lt.1 : Pakain, tas, sepatu, Accessories, kosmetik.
Lt.2 : Carrefout dan kios butik.
Lt.3 : Carrefout dan kios multi produk.
Lt.3A : Handphone, komputer, games, elektronik.
Lt.5 : Bioskop 21, foodcourt, entertainment, dll.
Lt.6 : Ruang serbaguna.
Lt.7 : Parkir.

A. Komponen Utama

1 Luas (struktur)(m2) 151.490 M2

2 Jumlah lantai (struktur) 11

3 Konstruksi Beton

4 Tahun dibangun 2009

5 Kondisi (SB/B/S/J) Sangat Baik

B. Komponen Material

1 Material dinding dalam Pasangan 1/2 batu bata & granit

2 Material dinding luar Pasangan 1/2 batu bata

3 Pelapis dinding dalam cat dan keramik

4 Pelapis dinding luar Alumunium composite panel

5 Langit-langit eternit

6 Atap Pelat Beton

7 Kusen Alumunium

8 Jendela Kaca

9 Lantai Marmer & keramik

5
Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, luas tanah subjek properti adalah 151.490 M2. Rincian
mengenai luasan dan klasifikasi penggunaan tiap-tiap lantai dapat dilihat pada lampiran dalam
laporan penilaian ini.

2.4 Fasilitas
Berdasarkan hasil inspeksi kami, didapat berbagai fasilitas yang ada dalam pusat perbelanjaan Blok
M Square.

FASILITAS
AC Central 151490 m2
Penangkal petir 8 buah
Reservoir 1 buah
Mesin Genset 1 buah
Saluran PABX 1 buah
Sumur artesis 250 m
Lift Penumpang 10 buah
Lift Barang 3 buah
Sprinkler 7428 buah
Eskalator 42 buah
Hidrant 68 buah

2.5 Teori Singkat mengenai Pengertian Pusat Perbelanjaan & Sistem Sirkulasi
Pengertian Pusat Perbelajaan
1. Adalah kompleks pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat dan membandingkan
barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi sosial masyarakat serta memberikan
kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi pengunjung.

2. Adalah sebagai suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan) terencana yang dikelola oleh suatu
manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai hal-hal tertentu
pengawasannya dilakukan oleh manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat
perbelanjaan tersebut. (Nadine Bednington 1982).

Klasifikasi Pusat Perbelanjaan


a. Dilihat dari luas areal pelayanan berdasarkan U.L.I. standar (Shopping Centers, Planning,
Development & Administration, Edgar Lion P.Eng )
Regional Shopping Centers :
Luas areal antara 27.870 – 92.900 m2, terdiri dari 2 atau lebih yang seukuran dengan
department store. Skala pelayanan antara 150.000 – 400.000 penduduk, terletak pada lokasi
yang strategis, tergabung dengan lokasi perkantoran, rekreasi dan seni.
Community Shopping Centre :
6
Luas areal antara 9.290 – 23.225 m2, terdiri atas junior departmen store, supermarket
dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-150.000 penduduk, terletak pada lokasi
mendekati pusat-pusat kota (wilayah).
Neigbourhood Shopping Centre :
Luas areal antara 2.720 – 9.290 m2. Jangkauan pelayanan antara 5.000-40.000 penduduk.
Unit terbesar berbentuk supermarket, berada pada suatu lingkungan tertentu.
b. Dilihat dari jenis barang yang dijual ( Design for Shopping Centers, Nadine Beddington ).
Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan
kebutuhan pokok.
Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang-barang untuk kebutuhan
tertentu dalam kehidupan sehari-hari.
Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang
menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya.
Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan lain-lain.
c. Dilihat dari Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan
1. System Banyak Koridor, memiliki ciri-ciri:
Terdapat banyak koridor tanpa penjelasan orientasi, tanpa ada penekanan, sehingga
semua dianggap sama, yang strategis hanya bagian depan / yang dekat dengan
enterance saja.
Efektifitas pemakaian ruangnya sangat tinggi.
Terdapat pada pertokoan yang dibangun sekitar tahun 1960-an di Indonesia.
Contoh : Pasar Senen & Pertokoan Duta Merlin.

2. System Plaza, memiliki ciri-ciri:


Terdapat plaza / ruang berskala besar yang menjadi pusat orientasi kegiatan dalam
ruang dan masih menggunakan pola koridor untuk efisiensi ruang.
Mulai terdapat hierarki dari lokasi masing-masing toko, lokasi strategis berada di dekat
plaza tersebut, mulai mengenal pola vide & mezanin

7
Contoh : Plaza Indonesia, Gajah Mada Plaza, Glodok Plaza, Ratu Plaza, Plaza Semanggi,
ITC Cempaka Mas, Blok M Square dll.

3. Sistem mall, memiliki ciri-ciri:


Dikonsentrasikan pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau lebih magnet
pertokoan dapat menjadi poros massa, dan dalam ukuran besar dapat berkembang
menjadi sebuah atrium.
Jalur itu akan menjadi sirkulasi utama, karena menghubungkan dua titik magnet atau
anchor yang membentuk sirkulasi utama.
Contoh : Pondok Indah Mall, Blok M, Atrium Senen, Mall Kelapa Gading 1-2, Mall
Ciputra.

d. Menurut standar perencanaan DKI Jakarta, Pusat Perbelanjaan di Jakarta dapat diklasifikasikan
sebagai berikut :
Pusat Perbelanjaan Lingkungan
Jangkauan pelayanan meliputi 3000-30.000 penduduk. Pada umumnya barang yang
diperdagangkan adalah barang-barang primer (dipakai sehari-hari). Radius pelayanan 15
menit berjalan kaki, lokasinya berada di lingkungan pemukiman.
Pusat Perbelanjaan Wilayah
Jangkauan pelayanan meliputi 30.000-200.000 penduduk. Pada umumnya barang yang
diperdagangkan adalah barang sekunder (kebutuhan berkala). Radius pelayanan wilayah/
tingkat kecamatan. Pencapaian 2500 m dengan kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan
lambat, 500 m dengan berjalan kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah.

8
Pusat Perbelanjaan Kota
Jangkauan pelayanan meliputi 200.000-1.000.000 penduduk. Jenis barang yang
diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas toko, bioskop, rekreasi, bank, dan lain-lain.
Pencapaian maksimal 25 menit dengan kendaraan. Lokasinya strategis dan dapat
digabungkan dengan lokasi perkantoran.

9
ANALISIS PASAR
3 PROPERTI

4.1 Analisis Pasar

Dalam melakukan penilaian pusat perbelanjaan ini, diperlukan data-data analisis pasar property,
terkait keberadaan pusat perbelanjaan sejenis, performance secara umum dari kepemilikan property
untuk usaha ini. Hal ini untuk mengetahui bagaimana proyeksi usaha retail pusat perbelanjaan di masa
mendatang. Lebih khusus lagi, dalam penggunaan pendekatan pendapatan, prospek pasar property
dapat menunjukkan secara detil pengaruh aspek-aspek ekonomi seperti, permintaan dan penawaran
retail, harga sewa, tingkat hunian, service charge dan lain sebagainya, agar didapati nilai yang benar-
benar mendekati nilai pasar wajarnya.

4.1.1 Analisis Pasar Ritel Jakarta

Pertumbuhan penjualan ruang ritel di Indonesia sebagian besar didorong oleh adanya urbanisasi
dan kecenderungan peningkatan konsumsi oleh sektor rumah tangga perkotaan di Indonesia. Dalam
kurun waktu beberapa tahun terakhir, sektor ritel Indonesia telah mengalami perubahan drastis yang
didukung oleh berbagai faktor, termasuk pertumbuhan pendapatan yang dibelanjakan, masuknya merek
asing ke Indonesia, dan meningkatnya tren bagi orang untuk kembali pindah untuk hidup dalam wilayah
kota Jakarta.
Rasio pasokan ruang ritel dan total populasi di Jakarta tercatat sebesar 0,366 atau 3 orang setiap
m2 untuk 1 ruang ritel. Dibandingkan dengan kota-kota besar lain di Asia, ruang ritel per kapita di Jakarta
jauh lebih rendah dibandingkan dengan Singapura dan Bangkok, yang masing-masing memiliki 0,67 dan
0,55. Hal ini menunjukkan bahwa masih ada potensi pertumbuhan untuk ruang ritel di Jakarta sebagai
akibat adanya populasi besar yang perlu untuk di akomodasi.

10
Pertumbuhan pasokan mal ritel di Jakarta dalam kurun waktu 5 (lima) tahun terakhir dipengaruhi
secara signifikan oleh adanya perubahan ekonomi dan sosial di Indonesia. Pada periode dari tahun 2005
hingga tahun 2009, pasokan mal ritel tumbuh sebesar 9% per tahun dengan tambahan pasokan per
tahun 110.000 m2 hingga 290.000 m2 dan mencapai pasokan tahunan tertinggi di tahun 2007. Walaupun
terjadi krisis global pada pertengahan 2008, kinerja pasar ritel di Jakarta terus menunjukkan indikator
positif. Berdasarkan lokasi, pusat ritel di pasar Jakarta diklasifikasikan menjadi dua kategori, yaitu primer
dan skunder.
Primer adalah pusat perbelanjaan kualitas premium, yang diukur rancang bangunan dan
komposisi barang dagangannya, terletak di pusat area perbelanjaan seperti CBD dan Blok M,
sedangkan
Skunder yang terletak di pinggir kota.
Sama halnya dengan pertumbuhan pasokan, permintaan untuk mal ritel di Jakarta juga mengalami
pertumbuhan positif dalam kurun waktu 5 (lima) tahun terakhir. Permintaan kumulatif mengalami
pertumbuhan sebesar 7,5% dengan permintaan berkisar antara 80.000 m2 sampai 210.000 m2. Pada
pertengahan 2010, rata-rata tingkat okupansi mal ritel di Jakarta mencapai 87,1%, dimana mal sekunder
memiliki tingkat okupansi yang lebih tinggi sebesar 87,7%, sementara mal primer memiliki tingkat
okupansi lebih rendah yakni sebesar 86,3%.
Dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir, sebagian besar mal ritel memiliki anchor tenant
besar, seperti department store, hipermarket atau supermarket, bioskop, toko elektronik dan food
courts.
Dalam kurun waktu 2 (dua) tahun mendatang, pasokan kumulatif diperkirakan akan mengalami
peningkatan diselesaikannya beberapa proyek yang saat ini sedang dalam proses pembangunan. Sampai
dengan akhir tahun 2010, terdapat 3 (tiga) proyek yang dijadwalkan untuk selesai, termasuk Gandaria
11
City, Pasar Regional Tanah Abang Blok B, dan MT. Haryono Square, dengan total luas sebesar 175.000
m2. Selain itu, terdapat 4 (empat) proyek ritel lainnya yang diperkirakan selesai sebelum tahun 2012,
seperti yang dapat dilihat dalam tabel sebagai berikut.

Dari total pasokan yang akan masuk ke pasar sampai tahun 2012, proyek yang dikembangkan
Perseroan berkontribusi sebesar 57.900 m2 yang berasal dari proyek Kuningan City

Harga Sewa dalam pasar ritel


Sesuai dengan hasil riset Procon Indah/ Savills, pada pertengahan tahun 2010 diperkirakan total
sewa untuk pasar Jakarta sekitar Rp589.000 / m2 / bulan.

Pasar mal ritel di Jakarta diperkirakan memperoleh sekitar 497.900 m2 pasokan tambahan antara
2Q/2010 hingga tahun 2012 dimana sekitar 35% dijadwalkan akan selesai pada tahun 2010. Tingkat
okupansi dari seluruh ruang ritel di Jakarta diperkirakan akan stabil pada sekitar 86% pada tahun 2011.
Tingkat okupansi rata-rata ini mungkin akan tetap dipertahankan seiring dengan adanya peningkatan
baik dala segi penawaran maupun permintaan yang serupa. Mal ritel baru akan tetap menjadi
kontributor utama bagi penyerapan ruang ritel dalam kurun waktu 2 (dua) tahun ke depan. Dengan
kondisi tingkat hunian yang relatif stabil, tingkat sewa diperkirakan akan tetap stabil pada saat ini.
Peningkatan total sewa akan disebabkan oleh adanya penyesuaian service charge akibat kenaikan tarif
listrik.

12
Tingkat harga sewa dasar dari pusat perbelanjaan ritel primer di Jakarta berada pada harga US$99
per m2/bulan di pertengahan tahun 2010, relatif rendah dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya di
Asia Pasifik. Hal tersebut mengindikasikan bahwa peluang naiknya harga sewa di pusat perbelanjaan ritel
di Jakarta cukup tinggi. Dibandingkan dengan pasar ritel yang maju di Hong Kong, tingkat harga sewa di
Jakarta hanya mewakili sekitar 15%.

Pertumbuhan penjualan Ritel


Sejak tahun 2003, penjualan ritel memiliki rata-rata pertumbuhan sebesar 10% per tahun, dimana
proyeksi ini diperkirakan akan terus berlanjut dalam tahun-tahun berikutnya hingga tahun 2011. Faktor
terbesar yang akan mempengaruhi pertumbuhan adalah kemampuan sektor perbankan untuk
memberikan pinjaman kepada konsumen dan investment boom yang saat ini sedang berlangsung.
Secara aktual, penjualan ritel diperkirakan akan mengalami pertumbuhan rata-rata 5,9% per tahun dari
2008 sampai 2011.
Konsumsi dari sektor swasta mengalami pertumbuhan sebesar 4,9% pada tahun 2009,
memberikan kontribusi terbesar dalam pertumbuhan PDB yakni sebesar 2,8%. Pemerintah meningkatkan
pengeluaran menjadi 15,7% (dua tahun berturut-turut peningkatan sebesar dua digit), yang
menyumbang 1,3% poin terhadap pertumbuhan PDB. Sejalan dengan langkah-langkah untuk
meningkatkan pencairan anggaran dalam rangka mendorong perkonomian, paket stimulus fiskal juga
merupakan faktor penting dalam mendorong peningkatan pengeluaran publik.

13
4.1.2 Aspek Penawaran (Supply)

Secara umum, trend penawaran usaha retail di Jakarta dari rentang tahun 2010 sampai 2012
masih akan didominasi di sektor wilayah CBD, jakarta pusat dan jakarta selatan. Di Jakarta utara, secara
historical belum terjadi penambahan jumlah property untuk bisnis retail pusat perbelanjaan selama dua
tahun mendatang. Pusat perbelanjaan di daerah Jakarta utara lebih terkonsentrasi di sekitar Pluit. Selain
itu pengembangannya akan lebih mengarah ke pantai

Total ruang pusat perbelanjaan di Jakarta selama triwulan terakhir tahun 2010 tercatat sebesar
3.78 juta meter persegi. Luasan itu merupakan kenaikan sebesar 2,46% dari tahun sebelumnya di akhir
2009.

Sejauh ini area CBD masih menjadi lokasi yang paling diminati untuk kegiatan pusat perbelanjaan.
Hal ini dikarenakan area CBD adalah jantung kegiatan bisnis seperti perkantoran, apartemen, hotel yang

14
sangat potensial untuk menarik pengunjung mall. Sebesar 30% ruang pusat perbelanjaan banyak
terdapat di Jakarta Pusat, diikuti dengan Jakarta Selatan sebesar 25% termasuk area CBD-nya.

4.1.3 Aspek Permintaan (Demand)

Permintaan pasar terhadap sector retail selama awal tahun 2010 mengalami dinamika yang naik
turun. Sirkulasi tenan yang terus-menerus dan berkelanjutan telah menjaga tingkat occupancy atau
tingkat hunian stabil pada angka 81%. Berdasarkan areanya, daerah CBD dan di daerah Jakarta Selatan
paling banyak menarik tenant. Selain itu menurut kelasnya, pusat perbelanjaan kelas premium dan
menengah-keatas memiliki occupancy rate atau tingkat hunian sebesar 90%.

Bersarkan kategori kelasnya, seperti yang sudah dilaporkan sebelumnya, pusat perbelanjaan
dengan kelas premium memiliki tingkat hunian (occupancy rate) tertinggi saat ini, sekitar 95%. Dapat
dilihat melalui grafik di bawah ini, bahwa tingkat hunian di sector ini cenderung stabil dan bahkan bisa

15
naik. Sedangkan untuk pusat perbelanjaan kelas menengah-kebawah, kecenderungan tingkat huniannya
turun.

4.1.4 Harga Sewa (Rental Rates)

Harga sewa untuk daerah Jakarta selama akhir tahun 2009 sampai awal tahun 2010 menunjukkan
angka yang stabil. Para pengembang tetap mepertahankan harga sewanya agar tingkat hunian yang
diharapkan tetap terjaga, bahkan meningkat. Dapat dilihat dari grafik di bawah ini mengenai
perbandingan harga sewa di 5 daerah di Jakarta. Terlihat bahwa daerah Jakarta Pusat dan daerah Jakarta
Selatan harga sewanya masih paling tertinggi dari daerah lainnya, yakni berkisar antara Rp. 280.000
sampai Rp.360.000/m2/bulan dimana rata-rata harga sewa seluruh area tersebut sebesar Rp
343.196/m2/bulan.

16
4.1.5 Service Charge

Kenaikan tarif dasar listrik merupakan isu yang sedang hangat di Indonesia. Kenaikan ini terjadi
pada pertengahan tahun 2010. Kenaikan TDL ini menurut hasil survey, ternyata tidak membawa dampak
signifikan terhadap perubahan harga service charge. Untuk area Jakarta, service charge tercatat relative
stabil pada harga Rp. 68.439/m2/bulan.

17
4.2 Analisis Highest and Best Use
Ditinjau dari aspek legal, finansial, fisik dan pasar, dan zona peruntukan yang ditetapkan oleh
Pemda, maka pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari objek ini adalah sebagai jasa komersil
seperti hotel, pusat perbelanjaan dan perkantoran. Setelah mempertimbangkan berbagai hal dari
hasil insepeksi secara langsung, maka kami menyimpulkan bahwa subjek properti yang ada di
kawasan itu telah memenuhi kriteria tertinggi dan terbaik sebagai properti yang bertujuan untuk
komersial.

18
PENDEKATAN
4 PENILAIAN

Dalam kegiatan penilaian ini kami menggunakan dua jenis pendekatan, yaitu:

1. Pendekatan Biaya (Cost Approach)


2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Biaya (Cost Approach)


Pendekatan biaya ini menggunakan prisip dan penilaian, Yaitu teori penggantian/subtitusi. Prinsip
ini menganggap bahwa, tidak ada seorang pun yang mungkin akan membayar lebih untuk milik yang
akan dijual padanya dari pada harga milik serupa yang dapat dibuat.

Pendekatan biaya ini terdiri atas 5 (lima) langkah dasar yaitu :

1. Menentukan nilai lahan bila lahan dalam keadaan kosong, dengan mempergunakan pendekatan
data pasar.
2. Menentukan biaya pembangunan bangunan baru yang serupa dengan bangunan yang akan
dinilai.
3. Menghitung penyusutan/depresiasi dari bangunan yang akan dinilai.
Umumnya penyusutan dapat di kategorikan sebagai berikut :

Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) :


Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang pertimbangan-
pertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik yang ada.

Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) :


Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal seperti perencanaan yang
kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/disain, ketidakseimbangan yang bertalian
dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas, serta kemajuan teknologi dan lain-lain.
Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescense) :
Faktor-faktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai seperti kondisi lingkungan,
peraturan-peraturan pemerintah seperti perubahan zoning, dan peraturan-peraturan lain
yang membatasi penggunaan suatu properti/aset.
4. Mengurangkan biaya pembangunan bangunan baru (butir 2) dengan penyusutan-penyusutan
(butir 3), sehingga akan didapatkan nilai bangunan tersebut.
5. Menambahkan nilai lahan kosong (butir 1) dengan nilai bangunan tersebut (butir 4).
19
Untuk menentukan besarnya biaya pembuatan masing-masing bagian pada bangunan, penilai
menggunakan patokan harga satuan bahan dan upah pekerjaan bidang pemborongan periode bulan Juni
2010 yang telah disesuaikan dengan memperhatikan tingkat inflasi.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)


Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu
properti income producing. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih
yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang
masih tersisa.
Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang
dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu
properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan.
Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti
kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.
Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka
penilaiannya dapat menggunakan Metode Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah
metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah
nilai kini dari Net Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut
termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat
sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil.

Value/Nilai = Discounted NI’s + Discounted PpV

= NI 1 + NI 2 + NI 3 + …….. + NI n-1 + NI n . + Perpetuity Value (1+i1)1


(1+i2)2 (1+i3)3 (1+in-1)n-1 (1+in)n (1+in)n

Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar dibawah ini.

…………
1 2 3 4 5 n-1 n
1
(1+ i) 1 1
(1+ i) ²
1
(1+ i) 3
1
(1+ i) 4
1
(1+ i) 5

1
(1+ i) n-1
1
(1+ i) n

Value of
Property Discounted Cash Flow Method

20
Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari keseluruhan bagian
aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional seperti antara lain; tanah, gedung, sarana
pelengkap, mesin-mesin dan peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:

I. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari operasional properti
bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika ada.
II. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik yang berupa direct
cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti bersangkutan.
III. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian properti
bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen, reserve of replacement, royalty dan lain-lainya.
IV. Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross Income dengan Total Expenses.
V. Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan dari
investasi jenis properti bersangkutan.
VI. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk Terminal Value jika dalam
penilaiannya menggunakan metode DCF.

21
OPINI & KESIMPULAN
5 NILAI

Dari kegiatan penilaian yang kami lakukan pada pusat perbelanjaan Blok M Square yang terletak di
Jalan Melawai V Kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan, dihasilkan beberapa opini nilai. Karena kami
menggunakan dua pendekatan penilaian maka kami dapatkan dua hasil penilaian. Berikut ini hasil dari
kedua pendekatan tersebut.

a. Penilaian dengan pendekatan biaya


Berdasarkan penilaian dengan pendekatan biaya nilai adalah sebesar:
Rp. 848.866.000.000
( DELAPAN RATUS EMPAT PULUH DELAPAN MILIAR DELAPAN RATUS
ENAM PULUH ENAM JUTA RUPIAH )

b. Penilaian dengan pendekatan pendapatan


Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebesar:

Rp. 1.243.500.000.000

(SATU TRILIUN DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA MILIAR LIMA RATUS JUTA RUPIAH)

Untuk mengetahui lebih jelas proses penilaian dengan dua pendekatan diatas, dapat dilihat pada
lampiran laporan penilaian ini.
Dari kedua nilai pendekatan penilaian di atas kami mengambil Pendekatan Pendapatan sebagai
dasar pengambilan nilai subjek properti karena properti tersebut termasuk properti yang menghasilkan
dari segi ekonomis. Walaupun dari segi biaya pembangunan dimana pusat perbelanjaan ini baru saja
selesai dibangun pada tahun 2009 dimana penyusutan sangat kecil dan masih baru. Namun, melihat
lokasi dan keadaan dilapangan subjek properti yang strategis dan potensial, dimana akses jalan menuju
lokasi yang mudah dijangkau karena dekat dengan terminal Blok M, ditambah kegiatan ekonomi
kawasan tersebut yang selalu ramai, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar Wajar untuk Pusat
Perbelanjaan Blok M Square pada tanggal 31 Januari 2011 adalah

RP. 1.243.500.000.000

(SATU TRILIUN DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA MILIAR LIMA RATUS JUTA RUPIAH)

22
LAMPIRAN-LAMPIRAN
**
LAMPIRAN I : PETA LOKASI...................................................................................................24

LAMPIRAN II : FOTO SUBJEK PROPERTI .................................................................................25

LAMPIRAN III : DENAH BANGUNAN........................................................................................26

LAMPIRAN IV : TABEL KLASIFIKASI JENIS LANTAI DAN PENGGUNAAN YANG DISEWAKAN…31

LAMPIRAN V : PERHITUNGAN PENDEKATAN PENDAPATAN.................................................33

LAMPIRAN VI : PERHITUNGAN PENDEKATAN BIAYA..............................................................38

23
LAMPIRAN I - PETA SATELIT LOKASI SUBJEK PROPERTI

24
LAMPIRAN II - FOTO SUBJEK PROPERTI

Foto dari tempat parkir motor

Foto di dalam gedung bangunan

25
LAMPIRAN III - DENAH MASING-MASING LANTAI

Zoning lantai tiap lantai

Lantai Basement

26
Lantai Upper Ground

Lantai Ground Floor

27
Denah Lantai 1

Denah Lantai 2
28
Denah Lantai 3

Denah Lantai 3A

29
Denah Lantai 5

30
LAMPIRAN IV. TABEL KLASIFIKASI JENIS LANTAI DAN PENGGUNAAN YANG DISEWAKAN

Lantai Upper Ground (UG)


Lantai Basement KLASIFIKASI JENIS LANTAI
KLASIFIKASI JENIS LANTAI Total Luas
Total Luas Jenis Ruang JUMLAH SATUAN
(m2)
Jenis Ruang JUMLAH SATUAN
(m2) 3X3 299 Ruang 2691
2x2 92 Ruang 368 2x2 76 Ruang 304
2x3 48 Ruang 288 2x3 22 Ruang 132
3x3 884 Ruang 7956 4x3 30 Ruang 360
3x4 58 Ruang 696 5x5 22 Ruang 550
3x5 20 Ruang 300 4x5 20 Ruang 400
3x6 21 Ruang 378 5x9 11 Ruang 495
4x4 21 Ruang 336 10x9 1 Ruang 90
4x5 2 Ruang 40 13x9 1 Ruang 117
4x6 3 Ruang 72 13x13 2 Ruang 338
Bentuk L 2 lumsump 60 Total 484 5477

Total 1151 10494


Lantai Ground Floor (GF)
Lantai 1 KLASIFIKASI JENIS LANTAI
KLASIFIKASI JENIS LANTAI Total Luas
Jenis Ruang JUMLAH SATUAN
(m2)
Total Luas
Jenis Ruang JUMLAH SATUAN 2x2 152 Ruang 608
(m2)
3X3 287 Ruang 2583 2x3 71 Ruang 426
2x2 94 Ruang 376 3x3 566 Ruang 5094
3x4 16 Ruang 192 3x4 56 Ruang 672
3x7,5 5 Ruang 112,5 3x6 16 Ruang 288
8x10 10 Ruang 800 4x4 64 Ruang 1024
4x6 40 Ruang 960
Total 412 4063,5
7,5x4 3 lumsump 90
Total 968 9162

31
Lantai 2
KLASIFIKASI JENIS LANTAI Lantai 3
Jenis Ruang JUMLAH SATUAN Total Luas (m2) KLASIFIKASI JENIS LANTAI
3X3 118 Ruang 1062 Total Luas
Jenis Ruang JUMLAH SATUAN
3X2 11 Ruang 66 (m2)
2x2 16 Ruang 64 3X3 118 Ruang 1062
3x4 14 Ruang 168 3X2 11 Ruang 66
3X5 4 Ruang 60 2x2 16 Ruang 64
3X7,5 5 Ruang 112,5 3x4 14 Ruang 168
Carrefour 1 lumsump 5077,3 3X5 4 Ruang 60
Restoran 5 lumsump 690,3 3X7,5 5 Ruang 112,5
Total Carrefour 1 lumsump 5077,3
174 7300,1
Restoran 5 lumsump 699,3
Lantai 3A Total 174 7309,1
KLASIFIKASI JENIS LANTAI
Total Luas
Jenis Ruang JUMLAH SATUAN Lantai 5
(m2)
3X3 240 Ruang KLASIFIKASI JENIS LANTAI
2160
2x2 116 Ruang 464 Total Luas
Jenis Ruang JUMLAH SATUAN
(m2)
2x3 28 Ruang 168
3x4 15 Ruang 2x2 40 Ruang 160
180
3x7,5 6 Ruang Small Food Court 11 Lumpsum 66
135
Food Court Studio
8x10 10 Ruang 800 25 Lumpsum
21 140,3
Kios - 123,6m2 5 Ruang 618 Medium Food Court 13 Lumpsum 162,4
Kios - 91,34m2 1 Ruang 91,34
Large Food Court 8 Lumpsum 842,8
Kios - 199,49m2 1 Ruang 199,49
D'cost 1 Lumpsum 348,9
Tenant - 32,78m2 9 Ruang 295,02
Zone 2000 1 lumsump 967,1
Tenant- 34,55m2 1 Ruang 34,55
Cinema 21 1 lumsump 2046,8
Tenant - 102,45m2 1 Ruang 102,45
Total 100 4734,3
Tenant - 118,90m3 1 Ruang 118,9
Total 434 5366,75
32
LAMPIRAN V. PERHITUNGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

A. Tarif sewa pasar per m2/bulan masing-masing lantai

Luas Bangunan yang disewakan Tahun 2010 (Rp)


Lantai
(m2)
Tarif Sewa/m2/bln Service charge/m2/bln
Basement 10.494 Rp321.000 Rp67.000
Ground Floor 9.162 Rp340.000 Rp70.000
Upper Ground 5.477 Rp328.000 Rp65.000
Lantai 1 4.064 Rp335.000 Rp61.000
Lantai 2 7.300 Rp324.000 Rp62.000
Lantai 3 7.309 Rp323.000 Rp62.000
Lantai 3A 5.367 Rp302.000 Rp59.000
Lantai 5 4.734 Rp280.000 Rp53.000
TOTAL 53.907

B. Proyeksi tingkat pertumbuhan tarif sewa dan occupancy rate


Tahun
Item
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Growth tarif sewa/m2/bulan 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%
Growth service charge/m2/bulan 7,00% 7,00% 7,50% 7,50% 8,00%
Tingkat Hunian (occunpancy rate) 0,86 87% 87% 88% 88% 88%

33
C Biaya Tahunan
Biaya Tahunan Proporsi dari Pendapatan Kotor Efektif
Umum dan Administrasi
1. Gaji dan Tunjangan 7,5%
2. Listrik, Air dan BBM 8,0%
3. Cleaning Service 6,0%
4. Pemeliharaan 5,5%
5. Marketing 2,0%
6. Pajak Bumi dan Bangunan 9,0%
7. Asuransi 9,5%
8. Management Fee 2,5%
9. Reserve for replacement 3,0%

34
Income Capitalization Approach
Analisis Indikasi Nilai Properti
Luas :
Bumi : 21.215 m2
Tanggal Penilaian : 31 Januari 2011
Discount Rate (pesimistis) : 13,50%
waktu berakhirnya Estimasi
Tahun Luas Lantai (m2) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 dst
Proyeksi Pendapatan
Luas Area Disewakan (m²) 53.907 53.907 53.907 53.907 53.907 53.907 53.907 53.907

Tingkat Hunian (%) 86,00% 87% 87,0% 88,0% 88,0% 88,0% 86,0%
Lantai I 4.064
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 335.000 355.100 376.406 398.990 398.990 398.990 422.930
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 61.000 65.270 69.839 75.077 80.708 87.164 94.137
Lantai 2 7.300
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 324.000 343.440 364.046 385.889 409.043 433.585 459.600
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 62.000 66.340 70.984 76.308 82.031 88.593 95.681
Lantai 3 7.309
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 323.000 342.380 362.923 384.698 407.780 432.247 458.182
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 62.000 66.340 70.984 76.308 82.031 88.593 95.681
Lantai 3A 5.367
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 302.000 320.120 339.327 359.687 381.268 404.144 428.393
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 59.000 63.130 67.549 72.615 78.061 84.306 91.051
Lantai 5 4.734
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 280.000 296.800 314.608 333.484 353.494 374.703 397.185
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 53.000 56.710 60.680 65.231 70.123 75.733 81.791
Lantai Basement 10.494
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 321.000 340.260 360.676 382.316 405.255 429.570 455.345
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 67.000 71.690 76.708 82.461 88.646 95.738 103.397
Lantai Ground Floor 9.162
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 340.000 360.400 382.024 404.945 429.242 454.997 482.296
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 70.000 74.900 80.143 86.154 92.615 100.024 108.026
Lantai Upper Ground 5.477 -
Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) 328.000 347.680 368.541 390.653 414.092 438.938 465.274
Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) 65.000 69.550 74.419 80.000 86.000 92.880 100.310

Kenaikan rata - rata tarif sewa 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0%
Kenaikan rata - rata service charge 7,0% 7,0% 7,5% 7,5% 8,0% 8,0%
Pendapatan Lantai 1 (Rp/bln) 1.383.865.560,00 1.486.110.940,65 1.577.585.051,50 1.695.207.338,68 1.715.342.265,44 1.738.430.314,79 1.806.947.863,67
Pendapatan Lantai 2 (Rp/bln) 2.423.341.196,00 2.602.548.430,86 2.762.914.647,83 2.969.192.717,37 3.154.697.380,03 3.354.518.665,62 3.486.100.284,13
Pendapatan Lantai 3 (Rp/bln) 2.420.043.010,00 2.599.016.556,24 2.759.176.055,15 2.965.192.691,34 3.150.466.417,78 3.350.046.839,29 3.481.481.592,79
Pendapatan Lantai 3A (Rp/bln) 2.420.043.010,00 2.599.016.556,24 2.759.176.055,15 2.965.192.691,34 3.150.466.417,78 3.350.046.839,29 3.481.481.592,79
Pendapatan Lantai 5 (Rp/bln) 1.355.808.834,00 1.456.051.481,91 1.545.750.365,56 1.661.120.709,73 1.764.864.397,39 1.876.599.165,84 1.950.153.056,11
Pendapatan Lantai Basement (Rp/bln) 3.501.637.920,00 3.761.012.871,00 3.993.218.782,54 4.292.090.615,03 4.561.038.674,15 4.851.073.419,77 5.042.551.406,78
Pendapatan Lantai Ground Floor (Rp/bln) 3.230.521.200,00 3.469.750.182,00 3.683.905.426,98 3.959.516.483,76 4.207.506.766,44 4.474.891.493,34 4.651.343.275,66
Pendapatan Lantai Upper Ground (Rp/bln) 1.851.116.460,00 1.988.096.777,70 2.110.696.634,91 2.268.435.156,36 2.410.324.969,61 2.563.234.443,32 2.664.027.554,34

Total Pendapatan Kotor per tahun 223.036.526.280 239.539.245.559 254.309.076.235 273.311.380.843 289.376.487.463 306.706.094.175 318.769.039.515
Proyeksi Biaya-biaya
Gaji & Tunjangan 7,50% 16.727.739.471,00 17.965.443.416,94 19.073.180.717,66 20.498.353.563,26 21.703.236.559,76 23.002.957.063,13 23.907.677.963,64
Listrik, Air & BBM 8,00% 17.842.922.102,40 19.163.139.644,74 20.344.726.098,83 21.864.910.467,47 23.150.118.997,07 24.536.487.534,00 25.501.523.161,22
Cleaning Service 6,00% 13.382.191.576,80 14.372.354.733,55 15.258.544.574,12 16.398.682.850,61 17.362.589.247,81 18.402.365.650,50 19.126.142.370,92
Pemeliharaan 5,50% 12.267.008.945,40 13.174.658.505,76 13.986.999.192,95 15.032.125.946,39 15.915.706.810,49 16.868.835.179,63 17.532.297.173,34
Marketing 4.460.730.525,60 4.790.784.911,18 5.086.181.524,71 5.466.227.616,87 5.787.529.749,27 6.134.121.883,50 6.375.380.790,31
Pajak Bumi dan Bangunan
2,00%
20.073.287.365,20
35
21.558.532.100,33 22.887.816.861,19 24.598.024.275,91 26.043.883.871,71 27.603.548.475,75 28.689.213.556,37
9,00%
Asuransi 9,50% 21.188.469.997 22.756.228.328 24.159.362.242 25.964.581.180 27.490.766.309 29.137.078.947 30.283.058.754
Management Fee 2,50% 5.575.913.157 5.988.481.139 6.357.726.906 6.832.784.521 7.234.412.187 7.667.652.354 7.969.225.988
Reserve for replacement 3,00% 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788
Total Pendapatan Kotor per tahun 223.036.526.280 239.539.245.559 254.309.076.235 273.311.380.843 289.376.487.463 306.706.094.175 318.769.039.515
Proyeksi Biaya-biaya
Gaji & Tunjangan 7,50% 16.727.739.471,00 17.965.443.416,94 19.073.180.717,66 20.498.353.563,26 21.703.236.559,76 23.002.957.063,13 23.907.677.963,64
Listrik, Air & BBM 8,00% 17.842.922.102,40 19.163.139.644,74 20.344.726.098,83 21.864.910.467,47 23.150.118.997,07 24.536.487.534,00 25.501.523.161,22
Cleaning Service 6,00% 13.382.191.576,80 14.372.354.733,55 15.258.544.574,12 16.398.682.850,61 17.362.589.247,81 18.402.365.650,50 19.126.142.370,92
Pemeliharaan 5,50% 12.267.008.945,40 13.174.658.505,76 13.986.999.192,95 15.032.125.946,39 15.915.706.810,49 16.868.835.179,63 17.532.297.173,34
Marketing 2,00% 4.460.730.525,60 4.790.784.911,18 5.086.181.524,71 5.466.227.616,87 5.787.529.749,27 6.134.121.883,50 6.375.380.790,31
Pajak Bumi dan Bangunan 9,00% 20.073.287.365,20 21.558.532.100,33 22.887.816.861,19 24.598.024.275,91 26.043.883.871,71 27.603.548.475,75 28.689.213.556,37
Asuransi 9,50% 21.188.469.997 22.756.228.328 24.159.362.242 25.964.581.180 27.490.766.309 29.137.078.947 30.283.058.754
Management Fee 2,50% 5.575.913.157 5.988.481.139 6.357.726.906 6.832.784.521 7.234.412.187 7.667.652.354 7.969.225.988
Reserve for replacement 3,00% 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788 6.691.095.788

Total Pengeluaran 118.209.358.928 126.460.718.568 133.845.633.906 143.346.786.210 151.379.339.520 160.044.142.876 166.075.615.546

Total Pendapatan Bersih 104.827.167.352 113.078.526.991 120.463.442.329 129.964.594.633 137.997.147.943 146.661.951.299 152.693.423.969
Average Growth 6,48% 7,87% 6,53% 7,89% 6,18% 6,28% 4,11%

Proyeksi Discount Rate 13,50% 13,50% 13,50% 13,50% 13,50% 13,50% 13,50%
Discount Factor 0,881057269 0,776261911 0,683931199 0,602582554 0,530909739 0,467761885
Present Value 92.358.737.755 87.778.553.429 82.388.706.538 78.314.397.378 73.264.029.839 68.602.870.775
Total Present Value 482.707.295.714
Terminal Cap. Rate 9,39%
Terminal Value 1.626.561.098.423
Present Value of Terminal Value 760.843.285.221

1.243.550.580.935
Nilai Indikasi Properti 23.068.550 /m² 1.243.550.580.935

36
PERHITUNGAN DISCOUNT RATE

growth 0,041 RUMUS-RUMUS


Discount rate - growth +
Cap Rate
tahun dibangun 2009 = Recapture Rate

umur ekonomis 40,00


Risk free rate + premium rate (SBI-provisi,pajak +
Discount Rate
tahun ekonomis 2039 = premi)
umur ekonomis di akhir
DCF 23,00
Recapture Bangunan x %
Recapture Rate
recapture bangunan 0,043 = bangunan
% bangunan 40,00%
Recapture
recapture rate 0,017 Bangunan = 1 / umur ekonomis sisa
caprate 5,85%

Suku Bunga Bank


Indonesia 6,50%
Pajak,
provisi 3,00%
premi 3%
Risk rate 7,00%
Discount
Rate 13,50%

37
LAMPIRAN VI - PERHITUNGAN PENDEKATAN BIAYA

A. PERHITUNGAN NILAI BANGUNAN


RENCANA ANGGARAN BIAYA PEMBANGUNAN BLOK M SQUARE

URAIAN PEKERJAAN UKURAN HARGA SATUAN JUMLAH (Rp)

1. PEKERJAAN PENDAHULUAN Rp 397.695.493,00

Pekerjaan Pengukuran Gedung 288 m2 Rp 542.300,00 Rp 156.182.400,00

Pengukuran dan pemasangan bouplank 494 m Rp 24.887,00 Rp 12.294.178,00

pembersihan lapangan 21215 m2 Rp 4.105,00 Rp 87.087.575,00

Membuat papan nama proyek 2 buah Rp 325.451,00 Rp 650.902,00

Pembuatan Jalan sementara 579 m2 Rp 56.550,00 Rp 32.742.450,00

Pembuatan kantor sementara 60 m2 Rp 659.804,00 Rp 39.588.240,00


Pembuatan pagar sementara dari seng gelombang
setinggi 2 meter 582 m Rp 118.814,00 Rp 69.149.748,00

2. PEKERJAAN TANAH Rp 9.408.476.673,00

galian tanah biasa 185724 m3 Rp 39.691,00 Rp 7.371.571.284,00

Meratakan tanah 21215 m2 Rp 5.857,00 Rp 124.256.255,00

Pembuangan tanah dengan menghampar 74290 m3 Rp 5.857,00 Rp 435.116.530,00

Urug Pasir 18572 m3 Rp 79.557,00 Rp 1.477.532.604,00

3. PEKERJAAN PONDASI BATU KALI / BATU BELAH Rp 8.824.901.555,00

pasang pondasi tiang pancang 765 m Rp 1.134.800,00 Rp 868.122.000,00

pasang pondasi batu belah adukan 1 pc 2 psr 18573 m3 Rp 334.635,00 Rp 6.215.175.855,00


pasangan batu bata tebal 1/2 bata, adukan 1 pc : 2
psr 26111 m2 Rp 66.700,00 Rp 1.741.603.700,00

4. PEKERJAAN PLESTERAN Rp 4.951.980.632,00

plesteran tebal 20mm adukan 1 pc ;4 pasir +acian 26111 m2 Rp 18.039,00 Rp 471.016.329,00

Plesteran skoneng 1 Pc:2 Ps 5760 m Rp 4.316,00 Rp 24.860.160,00

Pemasangan alumunium composite panel 13293 m2 Rp 324.000,00 Rp 4.306.932.000,00

Acian dinding bata 26111 m2 Rp 5.713,00 Rp 149.172.143,00

5. PEKERJAAN PENGECORAN Rp 231.748.261.609,00

Membuat beton bertulang 82544 m3 Rp 455.131,00 Rp 37.568.333.264,00

Membuat beton dengan mutu K300 41272 m3 Rp 638.777,00 Rp 26.363.604.344,00

Pembesian dengan besi ulir 19428 kg Rp 9.773,00 Rp 189.869.844,00

Cetakan beton/begisting dengan papan 5760 m2 Rp 84.343,00 Rp 485.815.680,00

Membongkar cetakan 5760 m2 Rp 88.000,00 Rp 506.880.000,00


Pekerjaan beton 1:2:3 dengan scaffolding, 200 Kg
Besi 5184 m3 Rp 4.202.792,00 Rp 21.787.273.728,00

Plat Lantai 101061 m3 Rp 1.429.000,00 Rp 144.416.169.000,00

sloof 389 m3 Rp 618.625,00 Rp 240.645.125,00

Balok 1158 m3 Rp 75.296,00 Rp 87.192.768,00

Kolom 1361 m3 Rp 75.296,00 Rp 102.477.856,00

6. PEKERJAAN RANGKA ATAP Rp 1.554.957.360,00

membuat kuda-kuda kayu bengkirai 204 m2 Rp 7.622.340,00 Rp 1.554.957.360,00

7. PEKERJAAN PINTU Rp 550.708.750,00

Pintu triplek 280 buah Rp 700.000,00 Rp 196.000.000,00

38
pasang kusen pintu 30 m3 Rp 10.554.225,00 Rp 316.626.750,00

Pintu kayu jati 80 m2 Rp 476.025,00 Rp 38.082.000,00

8. PEKERJAAN PLAFOND Rp 27.622.539.680,00

pasang langit-langit tripleks ukuran 120/240 165088 m2 Rp 166.530,00 Rp 27.492.104.640,00

pasang list profil corness gypsum 4640 m Rp 28.111,00 Rp 130.435.040,00

9. PEKERJAAN ATAP Rp 1.526.709.120,00

atap beton 20636 m2 Rp 72.420,00 Rp 1.494.459.120,00

atap genteng glazor 516 m3 Rp 62.500,00 Rp 32.250.000,00

10. PEKERJAAN TALANG Rp 87.787.575,00

pasang talang datar seng 765 m Rp 114.755,00 Rp 87.787.575,00

11. PEKERJAAN LANTAI Rp 27.442.956.375,00

pasang keramik ukuran 40x40 cm 154770 m2 Rp 175.236,00 Rp 27.121.275.720,00

Pasang list keramik 5/20 9600 m Rp 32.549,00 Rp 312.470.400,00

pasang tegel 30/30 berglasir 145 m2 Rp 63.519,00 Rp 9.210.255,00

12. PEKERJAAN CONBLOCK Rp 43.237.404,00

Pasang conblock tipe segi-empat abu-abu 8 cm 579 m2 Rp 74.676,00 Rp 43.237.404,00

13. PENGECATAN Rp 10.401.109.488,00

Pengecatan tembok tidak terlindung dari panas dan


hujan 13293 m2 Rp 25.240,00 Rp 335.515.320,00

Pengecatan permukaan baja dengan meni besi 1632 m2 Rp 9.454,00 Rp 15.428.928,00

Pengecatan bidang besi 1632 m2 Rp 15.860,00 Rp 25.883.520,00

pengecatan genteng 5159 m2 Rp 19.080,00 Rp 98.433.720,00

Cat Tembok 25920 m2 Rp 82.000,00 Rp 2.125.440.000,00

Pengecatan plafond 185724 m2 Rp 42.000,00 Rp 7.800.408.000,00

14. PEKERJAAN TANGGA Rp 225.400.000,00

pasangan tangga 8m 92 buah Rp 2.450.000,00 Rp 225.400.000,00

15. PEKERJAAAN KUNCI DAN KACA Rp 5.581.583.461,00

pasang kunci tanam biasa 70 buah Rp 75.000,00 Rp 5.250.000,00

pasang kunci tanam kamar mandi 320 buah Rp 71.878,00 Rp 23.000.960,00

pasang engsel kuningan 11-15 cm untuk pintu 24 buah Rp 250.000,00 Rp 6.000.000,00

pasang door closer 110 buah Rp 184.476,00 Rp 20.292.360,00

pasang kaca cermin 160 m2 Rp 151.043,00 Rp 24.166.880,00

pasang rel pintu dorong 4928 buah Rp 243.372,00 Rp 1.199.337.216,00

pasang grendel pintu 11-15 cm 390 buah Rp 23.000,00 Rp 8.970.000,00

pasang kaca t= 5 mm 4851 m2 Rp 885.295,00 Rp 4.294.566.045,00

16. PEKERJAAN SANITASI Rp 558.228.845,00

Wastafel gantung type L80 warna standart 160 buah Rp 258.500,00 Rp 41.360.000,00

kloset duduk 280 buah Rp 300.000,00 Rp 84.000.000,00

pipa air kotor PVC 4" 42 buah Rp 53.200,00 Rp 2.234.400,00

septick tank dan peresapan 9 buah Rp 300.000,00 Rp 2.700.000,00

urinoir 64 buah Rp 54.300,00 Rp 3.475.200,00

pasangan saringan air 15 buah Rp 75.689,00 Rp 1.135.335,00

titik kran 160 buah Rp 43.900,00 Rp 7.024.000,00

memasang floor drain 40 buah Rp 64.253,00 Rp 2.570.120,00

memasang pipa galvanis diameter 1' 5940 m Rp 69.110,00 Rp 410.513.400,00

39
Memasang bak cuci piring stainless steel 5 buah Rp 643.278,00 Rp 3.216.390,00

17. PEKERJAAN BESI DAN ALUMUNIUM Rp 7.507.289.280,00

rangka atap baja 2040 kg Rp 14.301,00 Rp 29.174.040,00

pasang pintu gulung besi 648 m2 Rp 338.178,00 Rp 219.139.344,00

pasang Rolling door 24948 m2 Rp 287.654,00 Rp 7.176.391.992,00

pasang pintu besi baja 96 m2 Rp 860.249,00 Rp 82.583.904,00

18. PEKERJAAN LISTRIK Rp 1.220.129.000,00

titik lampu 18360 titik Rp 55.600,00 Rp 1.020.816.000,00

sekering box 10 buah Rp 167.300,00 Rp 1.673.000,00

Stop kontak dalam tembok 3600 buah Rp 54.900,00 Rp 197.640.000,00

19. PEKERJAAN HALAMAN DAN PARKIR Rp 104.652.714.000,00

Perkerasan beton sedang 363630 m2 Rp 287.800,00 Rp 104.652.714.000,00

20. FASILITAS Rp 91.976.928.966,00

AC Central 151490 m2 Rp 421.304 Rp 63.823.342.960,00

Penangkal petir 8 buah Rp 1.764.307 Rp 14.114.456,00

Reservoir 1 buah Rp 8.767.558 Rp 8.767.558,00

Mesin Genset 1 buah Rp 434.500.000 Rp 434.500.000,00

Saluran PABX 1 buah Rp 5.243.728 Rp 5.243.728,00

Sumur artesis 250 m Rp 468.517 Rp 117.129.250,00

Lift Penumpang 10 buah Rp 1.445.883.722 Rp 14.458.837.220,00

Lift Barang 3 buah Rp 964.044.598 Rp 2.892.133.794,00

Sprinkler 7428 buah Rp 1.365.000 Rp 10.139.220.000,00

Hidrant 68 buah Rp 1.230.000 Rp 83.640.000,00

TOTAL Rp 536.283.595.266,00

REKAPITULASI RAB

Column1 Jenis Pekerjaan Jumlah


1 Pekerjaan Pendahuluan Rp 397.695.493,00
2 Pekerjaan Tanah Rp 9.408.476.673,00
3 PEKERJAAN PONDASI BATU KALI / BATU BELAH Rp 8.824.901.555,00
4 Pekerjaan Plesteran Rp 4.951.980.632,00
5 Pekerjaan Pengecoran Rp 231.748.261.609,00
6 Pekerjaan Rangka Atap Rp 1.554.957.360,00
7 Pekerjaan Pintu Rp 550.708.750,00
8 Pekerjaan Plafond Rp 27.622.539.680,00
9 Pekerjaan Atap Rp 1.526.709.120,00
10 Pekerjaan Talang Rp 87.787.575,00
11 Pekerjaan Lantai Rp 27.442.956.375,00
12 Pekerjaan Conblock Rp 43.237.404,00
13 Pengecatan Rp 10.401.109.488,00
14 Pekerjaan Tangga Rp 225.400.000,00
15 Pekerjaan Kunci & Kaca Rp 5.581.583.461,00
16 Pekerjaan Sanitasi Rp 558.228.845,00
17 Pekerjaan Besi dan Alumunium Rp 7.507.289.280,00

40
18 Pekerjaan Listrik Rp 1.220.129.000,00
19 Pekerjaan Halaman dan Parkir Rp 104.652.714.000,00
20 Fasilitas Rp 91.976.928.966,00

TOTAL Rp 536.283.595.266,00

PERHITUNGAN DEPRESIASI

Column1 Jenis Pekerjaan Biaya Reproduksi Baru Bobot Jumlah


1 Pekerjaan Pondasi Batu kali/batu belah Rp 8.824.901.555,00 2% Rp 176.498.031
2 Pekerjaan Plesteran Rp 4.951.980.632,00 3% Rp 148.559.419
3 Pekerjaan Pengecoran Rp 231.748.261.609,00 2% Rp 4.634.965.232
4 Pekerjaan Rangka Atap Rp 1.554.957.360,00 1% Rp 15.549.574
5 Pekerjaan Pintu Rp 550.708.750,00 2% Rp 11.014.175
6 Pekerjaan Plafond Rp 27.622.539.680,00 1% Rp 276.225.397
7 Pekerjaan Atap Rp 1.526.709.120,00 0% Rp -
8 Pekerjaan Talang Rp 87.787.575,00 0% Rp -
9 Pekerjaan Lantai Rp 27.442.956.375,00 1% Rp 274.429.564
10 Pekerjaan Conblock Rp 43.237.404,00 1% Rp 432.374
11 Pengecatan Rp 10.401.109.488,00 4% Rp 416.044.380
12 Pekerjaan Tangga Rp 225.400.000,00 1% Rp 2.254.000
13 Pekerjaan Kunci & Kaca Rp 5.581.583.461,00 0% Rp -
14 Pekerjaan Sanitasi Rp 558.228.845,00 2% Rp 11.164.577
15 Pekerjaan Besi dan Alumunium Rp 7.507.289.280,00 1% Rp 75.072.893
16 Pekerjaan Listrik Rp 1.220.129.000,00 0% Rp -
17 Pekerjaan Halaman dan Parkir Rp 104.652.714.000,00 1% Rp 1.046.527.140
18 Fasilitas Rp 91.976.928.966,00 3% Rp 2.759.307.869
TOTAL Rp 526.477.423.100,00 Rp 9.848.044.624

41
B. PERHITUNGAN NILAI TANAH

TABEL SPESIFIKASI TANAH

No
SPESIFIKASI Subjek properti Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
.
1. Penggunaan bangunan Mall tanah kosong tanah kosong tanah kosong
2. Lokasi Jl. Melawai V Jl. Darmawangsa Jl. Darmawangsa Jl. Prapanca
3. kondisi fisik tanah darat, urugan darat, urugan darat, urugan darat, urugan
4. Elevasi sama dengan jalan sama dengan jalan sama dengan jalan sama dengan jalan
5. Status kepemilikan SHGB SHM SHM SHGB
6. Pemilik/sumber data PT Karya Utama Perdana Amin Ahmad Ridwan Suratman Yohan Bernhard
7. Nomor telepon (021) 5397381 08158089870 081932114290 081320719630

8. Status data transaksi transaksi penawaran


9. Tanggal transaksi/penawaran - 13 Agustus 2010 12 Maret 2010 03 Januari 2011

10. Luas 21215 m2 435 m2 568 m2 8000 m2


11. Topografi baik baik baik baik
12. Bentuk tanah Segi Empat Segi empat Segi Empat Segi Empat
13. Harga transaksi/m2 ? Rp10.574.000,00 Rp10.255.000,00 Rp6.000.000,00

ANALISA PERBANDINGAN HARGA TANAH

Faktor penyesuaian PEMBANDING 1 PEMBANDING 2 PEMBANDING 3

Lokasi 2% 2% 3%
Bentuk tanah 0% 0% 0%
Luas 9% 10% 6%
Status kepemilikan -5% -5% 0%
Prediksi diskon penawaran 2% 2% 3%
Jumlah penyesuaian 8% 9% 12%
Nilai yang diusulkan Rp8.353.460,00 Rp7.281.050,00 Rp4.200.000,00

Berdasarkan hasil penyesuaian tersebut maka nilai tanah yang diusulkan adalah Rp 8.353.460,00 per meter

persegi Pembanding tersebut dipilih karena memiliki penyesuaian yang terkecil dan mempunyai keadaan yang
paling mirip dengan subjek properti. Selanjutnya, nilai tanah ini akan digunakan sebagai salah satu komponen
penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya.

42
C. REKONSILIASI NILAI DENGAN PENDEKATAN BIAYA

INDIKASI NILAI TANAH


Rp8.353.460,00 x 21215 m2 Rp 177.218.653.900,00

ditambah
INDIKASI NILAI BANGUNAN
RAB Rp 536.283.595.266,00
keuntungan kontraktor 10% Rp 53.628.359.526,60
IMB Rp 6000/m2 Rp 127.290.000,00
Rp 590.039.244.792,60
PPN 10% Rp 59.003.924.479,26
Rp 649.043.169.271,86
biaya lain-lain 5% Rp 32.452.158.463,59
Rp 681.495.327.735,45
dikurangi
DEPRESIASI Rp 9.848.044.623,63
Rp 671.647.283.111,82
NILAI PASAR BERDASARKAN PENDEKATAN BIAYA Rp 848.865.937.011,82
dibulatkan Rp 848.866.000.000,00

43