Anda di halaman 1dari 51

PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM

NOMOR : 05/PRT/M/2007
TENTANG
PEDOMAN TEKNIS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA BERTINGKAT TINGGI

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

MENTERI PEKERJAAN UMUM,

Menimbang : a. bahwa untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat


berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah
terutama di kota metropolitan/besar, perlu dibangun rumah
susun sederhana bertingkat tinggi;

b. bahwa rumah susun sederhana bertingkat tinggi merupakan


bangunan gedung fungsi hunian yang harus memenuhi
persyaratan administratif dan persyaratan teknis bangunan
gedung;

c. bahwa untuk melaksanakan Keputusan Presiden Nomor 22


Tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan
Rumah Susun di Kawasan Perkotaan, perlu ditetapkan
persyaratan teknis yang mengatur pembangunan rumah susun
sederhana bertingkat tinggi;

d. bahwa Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/M


1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun
dipandang belum mencukupi untuk mengatur rumah susun
sederhana bertingkat tinggi, maka perlu dibuat peraturan
menteri yang lebih komprehensif dan melengkapi peraturan
yang sudah ada;

Mengingat : 1. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985


tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 1985 Nomor 75 Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 3317);

2. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah


Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1988
Nomor 7 Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 3372);

3. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan


Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2005 Nomor 83, Tambahan Lembaran Negara Nomor
4532);

4. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 187/M Tahun


2004 tentang Kabinet Indonesia Bersatu;

5. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2005


tentang Kedudukan, Tugas, Fungsi, Susunan Organisasi, dan
Tata Kerja Kementerian Negara Republik Indonesia;

6. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2005


tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian
Negara Republik Indonesia; jo Peraturan Presiden Republik
Indonesia Nomor 15 Tahun 2005 tentang Perubahan Atas
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2005
tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian
Negara Republik Indonesia;

7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/M/1992


tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun;

8. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006


tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.

MEMUTUSKAN:

Menetapkan : PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM TENTANG PEDOMAN


TEKNIS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA BERTINGKAT
TINGGI.

BAB I
KETENTUAN UMUM
Bagian Kesatu
Pengertian

Pasal 1

Dalam Peraturan ini yang dimaksud dengan:


1. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang berfungsi untuk tempat
hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama.
2. Satuan Rumah Susun (Sarusun) adalah unit hunian rumah susun yang
dihubungkan dan mempunyai akses ke selasar/koridor/lobi dan lantai lainnya dalam
bangunan rumah susun, serta akses ke lingkungan dan jalan umum.
3. Prasarana dan Sarana Rumah Susun adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan
yang memungkinkan lingkungan rumah susun dapat berfungsi sebagaimana
mestinya, yang antara lain berupa jaringan jalan dan utilitas umum, jaringan
pemadam kebakaran, tempat sampah, parkir, saluran drainase, tangki septik, sumur
resapan, rambu penuntun dan lampu penerangan luar.
4. Rumah Susun Sederhana (Rusuna) adalah rumah susun yang diperuntukan bagi
masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah.
5. Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah masyarakat yang mempunyai
pendapatan diatas Rp. 1.000.000,- sampai dengan Rp. 2.500.000,- per bulan, atau
yang ditetapkan oleh Menteri Negara Perumahan Rakyat.
6. Masyarakat Berpenghasilan Menengah Bawah adalah masyarakat yang
mempunyai pendapatan diatas Rp. 2.500.000,- sampai dengan Rp. 4.500.000,- per
bulan, atau yang ditetapkan oleh Menteri Negara Perumahan Rakyat.
7. Rusuna Bertingkat Tinggi adalah bangunan gedung rumah susun sederhana
dengan jumlah lantai bangunan lebih dari 8 lantai dan maksimum 20 lantai.
8. Penyelenggara Rusuna Bertingkat Tinggi adalah pengembang, penyedia jasa
konstruksi, dan pengguna Rusuna Bertingkat Tinggi.
9. Persyaratan Teknis Rusuna Bertingkat Tinggi meliputi persyaratan tata
bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.

Bagian Kedua
Maksud, Tujuan dan Lingkup

Pasal 2
(1) Pedoman Teknis ini dimaksudkan sebagai petunjuk pelaksanaan bagi para
penyelenggara dalam melaksanakan pembangunan rusuna bertingkat tinggi.
(2) Pedoman Teknis ini bertujuan:
a. Terwujudnya bangunan gedung rusuna bertingkat tinggi yang sesuai dengan
fungsi, persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan serta
serasi dan selaras dengan lingkungannya.
b. Rusuna Bertingkat Tinggi diselenggarakan dengan tertib, efisien dalam
penggunaan sumber daya dan terjangkau, efektif dengan mempertimbangkan
aspek budaya dan pola hidup calon penghuni, serta berkelanjutan.
(3) Lingkup Pedoman Teknis ini meliputi kriteria perencanaan, ketentuan administratif,
ketentuan teknis tata bangunan, ketentuan teknis keandalan bangunan, dan
ketentuan pembiayaan bangunan rusuna bertingkat tinggi.
BAB II
PERSYARATAN BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI
Bagian Kesatu
Kriteria Perencanaan

Pasal 3
(1) Kriteria Perencanaan Rusuna Bertingkat Tinggi meliputi Kriteria Umum dan Kriteria
Khusus.
(2) Kriteria Umum yang dimaksud pada ayat (1) adalah kriteria persyaratan untuk
pemenuhan tujuan pengaturan bangunan gedung.
(3) Kriteria Khusus yang dimaksud pada ayat (1) adalah kriteria persyaratan untuk
pemenuhan tujuan pengaturan bangunan rusuna bertingkat tinggi.

Bagian Kedua
Ketentuan Administratif

Pasal 4
Ketentuan administratif rusuna bertingkat tinggi yang meliputi kejelasan status hak atas
tanah, status kepemilikan bangunan, status perizinan termasuk izin mendirikan bangunan
gedung (IMB).

Bagian Ketiga
Ketentuan Teknis

Pasal 5
(1) Ketentuan teknis rusuna bertingkat tinggi meliputi:
a. Ketentuan teknis tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi dan
intensitas, arsitektur, serta persyaratan dampak lingkungan.
b. Ketentuan teknis keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
(2) Rincian ketentuan teknis rusuna bertingkat tinggi sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) tercantum pada lampiran peraturan ini, dan merupakan satu kesatuan pengaturan
yang tidak terpisahkan dari peraturan ini.
Bagian Keempat
Pengaturan Pelaksanaan Persyaratan Teknis Rusuna Bertingkat Tinggi

Pasal 6
(1) Persyaratan teknis rusuna bertingkat tinggi disamping mengikuti ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam peraturan menteri ini tetap mengacu pada Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/M/1992 tentang Persyaratan Teknis
Pembangunan Rumah Susun.
(2) Dalam melaksanakan pembinaan rusuna bertingkat tinggi, Pemerintah melakukan
peningkatan kemampuan aparat Pemerintah Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota
maupun masyarakat dalam memenuhi ketentuan teknis sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 5 untuk terwujudnya penataan bangunan dan lingkungan, serta terwujudnya
keandalan rusuna bertingkat tinggi.
(3) Dalam melaksanakan pengendalian penyelenggaraan rusuna bertingkat tinggi
Pemerintah Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota wajib mengikuti Pedoman Teknis
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2.
(4) Terhadap aparat Pemerintah, Pemerintah Provinsi, dan/atau Kabupaten/Kota yang
bertugas dalam penentuan dan pengendalian rusuna bertingkat tinggi yang melakukan
pelanggaran ketentuan dalam Pasal 5 dikenakan sanksi sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan.
(5) Terhadap penyelenggara rusuna bertingkat tinggi yang melakukan pelanggaran
ketentuan dalam Pasal 5 dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi pidana sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan.

Bagian Kelima
Ketentuan Biaya

Pasal 7
(1) Ketentuan biaya bangunan rusuna bertingkat tinggi meliputi:
a. Umum;
b. Biaya pembangunan fisik;
c. Biaya yang dapat dioptimasi; dan
d. Biaya-biaya yang dapat disubsidi/dibiayai oleh Pemerintah dan/atau pemerintah
daerah.
(2) Biaya bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), harus dibedakan harga jualnya
sesuai dengan kemampuan masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan
berpenghasilan rendah.
BAB III
KETENTUAN PERALIHAN

Pasal 8
Semua peraturan pelaksanaan yang berkaitan dengan pedoman teknis pembangunan
rusuna bertingkat tinggi sepanjang tidak bertentangan dengan Peraturan ini, dinyatakan
tetap berlaku.

BAB IV
KETENTUAN PENUTUP

Pasal 9
(1) Peraturan ini berlaku sejak tanggal ditetapkan.
(2) Peraturan ini disebarluaskan kepada pihak-pihak yang bersangkutan untuk diketahui
dan dilaksanakan.

Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 14 Maret 2007

MENTERI PEKERJAAN UMUM,

ttd

DJOKO KIRMANTO
Lampiran
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2007
Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi

DAFTAR ISI
BAB I KETENTUAN UMUM 1
I.1. PENGERTIAN 1
I.2. MAKSUD DAN TUJUAN 1
I.3. SASARAN 2
I.4. KRITERIA PERENCANAAN 2
1. Kriteria Umum 2
2. Kriteria Khusus 3
I.5. LINGKUP PENGATURAN 4

BAB II KETENTUAN ADMINISTRATIF 6


II.1. STATUS HAK ATAS TANAH 6
II.2. STATUS KEPEMILIKAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI 6
II.3. STATUS PERIZINAN

BAB III KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN 7


III.1. PERUNTUKAN DAN INTENSITAS BANGUNAN 7
III.2. ARSITEKTUR BANGUNAN GEDUNG 8
1. Persyaratan Penampilan Bangunan Gedung 8
2. Perancangan Ruang Dalam 9
3. Persyaratan Tapak Basemen Terhadap Lingkungan 9
4. Sirkulasi dan Fasilitas Parkir 10
5. Pertandaan (Signage) 10
6. Pencahayaan Ruang Luar Bangunan Gedung 10
III.3. PENGENDALIAN DAMPAK LINGKUNGAN 11
III.4. RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL) 11

BAB IV KETENTUAN TEKNIS KEANDALAN BANGUNAN 13


IV.1. PERSYARATAN KESELAMATAN 13
1. Persyaratan Struktur Bangunan Gedung 13
2. Persyaratan Kemampuan Bangunan Rususna Bertingkat 17
Tinggi Terhadap Bahaya Kebakaran
3. Persyaratan Kemampuan Bangunan Rususna Bertingkat 21
Tinggi Terhadap Bahaya Petir dan Bahaya Kelistrikan
IV.2. PERSYARATAN KESEHATAN BANGUNAN GEDUNG 22
1. Persyaratan Sistem Penghawaan 22
2. Persyaratan Sistem Pencahayaan 22
3. Persyaratan Sistem Air Minum dan Sanitasi 23
4. Persyaratan Penggunaan Bahan Bangunan 26
IV.3. PERSYARATAN KENYAMANAN BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT 26
TINGGI
1. Persyaratan Kenyamanan Ruang Gerak dalam Bangunan 26
Gedung
2. Persyaratan Kenyamanan Kondisi Udara dalam Ruang 26
3. Persyaratan Kenyamanan Pandangan 27
4. Persyaratan Kenyamanan Terhadap Tingkat Getaran dan 28
Kebisingan
IV.4. PERSYARATAN KEMUDAHAN BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT 28
TINGGI
Persyaratan Hubungan Ke, Dari, dan di Dalam Bangunan 28
Rusuna Bertingkat Tinggi
IV.5. CONTOH DESAIN BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI 30

BAB V KETENTUAN BIAYA BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT 31


TINGGI
V.1. UMUM 31
V.2. BIAYA PEMBANGUNAN FISIK 31
V.3. BIAYA YANG DAPAT DIOPTIMASI 31
V.4. BIAYA-BIAYA YANG DAPAT DISUBSIDI/DIBIAYAI OLEH 32
PEMERINTAH DAN /ATAU PEMERINTAH DAERAH
BAB I KETENTUAN UMUM

I.1. PENGERTIAN
1. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, yang berfungsi untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.
2. Satuan Rumah Susun (Sarusun) adalah unit hunian rumah susun yang
dihubungkan dan mempunyai akses ke selasar/koridor/lobi dan lantai lainnya
dalam bangunan rumah susun, serta akses ke lingkungan dan jalan umum.
3. Prasarana dan Sarana Rumah Susun adalah kelengkapan dasar fisik
lingkungan yang memungkinkan lingkungan rumah susun dapat berfungsi
sebagaimana mestinya, yang antara lain berupa jaringan jalan dan utilitas
umum, jaringan pemadam kebakaran, tempat sampah, parkir, saluran
drainase, tangki septik, sumur resapan, rambu penuntun dan lampu
penerangan luar.
4. Lingkungan adalah sebidang tanah/lahan dengan batas-batas yang jelas,
diatasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan sarana serta
fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat
permukiman.
5. Utilitas Umum adalah pelayanan yang diberikan oleh kabupaten/kota
berupa penyambungan jaringan listrik, air minum, telepon dan gas.
6. Rumah Susun Sederhana (Rusuna) adalah rumah susun yang
diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
7. Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah masyarakat yang mempunyai
pendapatan diatas Rp. 1.000.000,- sampai dengan Rp. 2.500.000,- per
bulan, atau yang ditetapkan oleh Menteri Negara Perumahan Rakyat.
8. Masyarakat Berpenghasilan Menengah Bawah adalah masyarakat yang
mempunyai pendapatan diatas Rp. 2.500.000,- sampai dengan Rp.
4.500.000,- per bulan, atau yang ditetapkan oleh Menteri Negara Perumahan
Rakyat.
9. Rusuna Bertingkat Tinggi adalah bangunan gedung rumah susun
sederhana dengan jumlah lantai bangunan lebih dari 8 lantai dan maksimum
20 lantai.
10. Penyelenggara Rusuna Bertingkat Tinggi adalah pengembang, penyedia
jasa konstruksi, dan pengguna Rusuna Bertingkat Tinggi.
11. Persyaratan Teknis Rusuna Bertingkat Tinggi meliputi persyaratan tata
bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung

I.2. MAKSUD DAN TUJUAN


1. Pedoman ini dimaksudkan sebagai petunjuk pelaksanaan
pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi meliputi
perencanaan dan perancangan, serta pelaksanaan konstruksi yang

-1-
harus diikuti oleh Penyelenggara Rumah Susun Sederhana Bertingkat
Tinggi.
2. Dengan Pedoman ini diharapkan :
a. Terwujudnya bangunan gedung rusuna bertingkat tinggi yang sesuai
dengan fungsi, persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan,
dan kemudahan serta serasi dan selaras dengan lingkungannya.
b. Rusuna Bertingkat Tinggi diselenggarakan dengan tertib, efisien
dalam penggunaan sumber daya dan terjangkau, efektif yang
mempertimbangkan aspek budaya dan pola hidup calon penghuni,
serta berkelanjutan.

I.3. SASARAN
Sasaran fungsional yang diharapkan dari Pedoman Teknis ini adalah
sebagai berikut :
1. Terarahnya pelaksanaan Program Pembangunan dan Peningkatan
Kualitas Perumahan dan Permukiman, khususnya pembangunan Rusuna
Bertingkat Tinggi di kota-kota Metropolitan dan kota-kota Besar.
2. Sebagai landasan perencanaan dan perancangan, bagi Perencana dan
Perancang, serta Pengembang Kawasan dalam pembangunan Rusuna
Bertingkat Tinggi.
3. Acuan bagi Pemerintah Daerah dalam pengendalian pelaksanaan
pembangunan Rusuna Bertingkat Tinggi.
4. Tersusunnya Pedoman Teknis Perencanaan Rusuna Bertingkat Tinggi
sebagai produk peraturan yang aplikatif.
Sasaran Operasional yang ditargetkan dari Pedoman Teknis ini adalah agar
Pedoman Teknis Pembangunan Rusuna Bertingkat Tinggi ini dapat
dioperasionalkan pada Tahun 2007.

I.4. KRITERIA PERENCANAAN


1. Kriteria Umum
Penyelenggaraan Rusuna Bertingkat Tinggi harus memenuhi kriteria
umum perencanaan sebagai berikut :
a. Bangunan Rumah Rusuna Bertingkat Tinggi harus memenuhi
persyaratan fungsional, andal, efisien, terjangkau, sederhana
namun dapat mendukung peningkatan kualitas lingkungan di
sekitarnya dan peningkatan produktivitas kerja.
b. Kreativitas desain hendaknya tidak ditekankan kepada kemewahan
material, tetapi pada kemampuan mengadakan sublimasi antara
fungsi teknik dan fungsi sosial bangunan, dan mampu
mencerminkan keserasian bangunan gedung dengan
lingkungannya;
c. Biaya operasi dan pemeliharaan bangunan gedung sepanjang
umurnya diusahakan serendah mungkin;

-2-
d. Desain bangunan rusuna bertingkat tinggi dibuat sedemikian rupa,
sehingga dapat dilaksanakan dalam waktu yang pendek dan dapat
dimanfaatkan secepatnya.
e. Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus diselenggarakan oleh
pengembang atau penyedia jasa konstruksi yang memiliki Surat
Keterangan Ahli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
2. Kriteria Khusus
a. Rusuna bertingkat tinggi yang direncanakan harus
mempertimbangkan identitas setempat pada wujud arsitektur
bangunan tersebut;
b. Masa bangunan sebaiknya simetri ganda, rasio panjang lebar (L/B)
< 3, hindari bentuk denah yang mengakibatkan puntiran pada
bangunan;
c. Jika terpaksa denah terlalu panjang atau tidak simetris : pasang
dilatasi bila dianggap perlu;
d. Lantai Dasar dipergunakan untuk fasos, fasek dan fasum, antara
lain : Ruang Unit Usaha, Ruang Pengelola, Ruang Bersama, Ruang
Penitipan Anak, Ruang Mekanikal-Elektrikal, Prasarana dan Sarana
lainnya, antara lain Tempat Penampungan Sampah/Kotoran;
e. Lantai satu dan lantai berikutnya diperuntukan sebagai hunian
yang 1 (satu) Unit Huniannya terdiri atas : 1 (satu) Ruang
Duduk/Keluarga, 2 (dua) Ruang Tidur, 1 (satu) KM/WC, dan Ruang
Service (Dapur dan Cuci) dengan total luas per unit adalah 30 m2.
f. Luas sirkulasi, utilitas, dan ruang-ruang bersama maksimum 30%
dari total luas lantai bangunan;
g. Denah unit rusuna bertingkat tinggi harus fungsional, efisien
dengan sedapat mungkin tidak menggunakan balok anak, dan
memenuhi persyaratan penghawaan dan pencahayaan;
h. Struktur utama bangunan termasuk komponen penahan gempa
(dinding geser atau rangka perimetral) harus kokoh, stabil, dan
efisien terhadap beban gempa;
i. Setiap 3 (tiga) lantai bangunan rusuna bertingkat tinggi harus
disediakan ruang bersama yang dapat berfungsi sebagai fasilitas
bersosialisasi antar penghuni.
j. Sistem konstruksi rusuna bertingkat tinggi harus lebih baik, dari
segi kualitas, kecepatan dan ekonomis (seperti sistem formwork
dan sistem pracetak) dibanding sistem konvensional;
k. Dinding luar rusuna bertingkat tinggi menggunakan beton pracetak
sedangkan dinding pembatas antar unit/sarusun menggunakan
beton ringan, sehingga beban struktur dapat lebih ringan dan
menghemat biaya pembangunan.
l. Lebar dan tinggi anak tangga harus diperhitungkan untuk
memenuhi keselamatan dan kenyamanan, dengan lebar tangga
minimal 110 cm;
m. Railling/pegangan rambat balkon dan selasar harus
mempertimbangkan faktor privasi dan keselamatan dengan

-3-
memperhatikan estetika sehingga tidak menimbulkan kesan
masif/kaku, dilengkapi dengan balustrade dan railling;
n. Penutup lantai tangga dan selasar menggunakan keramik,
sedangkan penutup lantai unit hunian menggunakan plester dan
acian tanpa keramik kecuali KM/WC;
o. Penutup dinding KM/WC menggunakan pasangan keramik dengan
tinggi maksimum adalah 1.80 meter dari level lantai.
p. Penutup meja dapur dan dinding meja dapur menggunakan
keramik. Tinggi maksimum pasangan keramik dinding meja dapur
adalah 0.60 meter dari level meja dapur;
q. Elevasi KM/WC dinaikkan terhadap elevasi ruang unit hunian, hal
ini berkaitan dengan mekanikal-elektrikal untuk menghindari
sparing air bekas dan kotor menembus pelat lantai;
r. Material kusen pintu dan jendela menggunakan bahan allumunium
ukuran 3x7 cm, kusen harus tahan bocor dan diperhitungkan agar
tahan terhadap tekanan angin. Pemasangan kusen mengacu pada
sisi dinding luar, khusus untuk kusen yang terkena langsung air
hujan harus ditambahkan detail mengenai penggunaan sealant;
s. Plafond memanfaatkan struktur pelat lantai tanpa penutup
(exposed);
t. Seluruh instalasi utilitas harus melalui shaft, perencanaan shaft
harus memperhitungkan estetika dan kemudahan perawatan;
u. Ruang-ruang mekanikal dan elektrikal harus dirancang secara
terintegrasi dan efisien, dengan sistem yang dibuat seefektif
mungkin (misalnya : sistem plumbing dibuat dengan sistem
positive suction untuk menjamin efektivitas sistem).
v. Penggunaan lif direncanakan untuk lantai 6 keatas, bila diperlukan
dapat digunakan sistem pemberhentian lif di lantai genap/ganjil.

I.5. LINGKUP PENGATURAN


Pedoman Teknis Pembangunan Rusuna Bertingkat Tinggi, mengatur
tentang :
1. Ketentuan Umum, berisi tentang pengertian-pengertian, maksud dan
tujuan, sasaran, kriteria perencanaan, dan lingkup pengaturan.
2. Ketentuan Administratif Rusuna Bertingkat Tinggi, meliputi
kejelasan status tanah, status kepemilikan rusuna, dan izin
mendirikan bangunan gedung (IMB) rusuna bertingkat tinggi.
3. Ketentuan Teknis Tata Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi,
meliputi persyaratan peruntukan lokasi dan intensitas, arsitektur, dan
dampak lingkungan.
4. Ketentuan Teknis Keandalan Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi,
meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan
kemudahan.

-4-
5. Ketentuan Biaya Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi, meliputi
umum, biaya pembangunan fisik, biaya yang dapat di optimasi, dan
biaya-biaya yang dapat disubsidi/dibiayai oleh Pemerintah dan/atau
pemerintah daerah.

-5-
BAB II KETENTUAN ADMINISTRATIF

Setiap penyelenggaraan rusuna bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan


administratif bangunan gedung, yang meliputi:
II.1. STATUS HAK ATAS TANAH
Bangunan rusuna bertingkat tinggi hendaknya dibangun di atas
tanah/lahan yang mempunyai kejelasan status hak atas tanah dan tidak
dalam sengketa.

II.2. STATUS KEPEMILIKAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI


Kepemilikan unit rusuna bertingkat tinggi menjadi hak milik pembeli
dalam hal Rusuna dibangun sebagai Rumah Susun Sederhana Milik
(Rusunami), sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

II.3. STATUS PERIZINAN


Setiap rusuna bertingkat tinggi harus dibangun berdasarkan Izin
Mendirikan Bangunan Gedung (IMB) yang diterbitkan oleh pemerintah
daerah setempat mengacu pada keterangan rencana tata kota, RTRW,
atau RTBL atas permohonan pengembang sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan.

-6-
BAB III KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN

III.1. PERUNTUKAN DAN INTENSITAS BANGUNAN


1. Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus diselenggarakan sesuai
dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam ketentuan tata ruang dan
tata bangunan dari lokasi yang bersangkutan yang ditetapkan dalam:
a. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Daerah;
b. Rencana Rinci Tata Ruang (RRTR); dan/atau
c. Peraturan bangunan setempat dan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL).
2. Bangunan rusuna bertingkat tinggi yang dibangun harus memenuhi
persyaratan kepadatan (Koefisien Dasar Bangunan) dan ketinggian
(Jumlah Lantai Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan) bangunan
gedung berdasarkan rencana tata ruang wilayah daerah yang
bersangkutan, rencana tata bangunan dan lingkungan yang ditetapkan,
serta peraturan bangunan setempat, dengan tetap
mempertimbangkan:
a. kemampuan dalam menjaga keseimbangan daya dukung lahan dan
optimalisasi intensitas bangunan;
b. tidak mengganggu lalu lintas udara.
3. Dalam hal pembangunan rusuna bertingkat tinggi dibangun dalam
skala kawasan, maka perhitungan KDB-nya didasarkan pada total luas
lantai dasar bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap total luas
daerah/kawasan perencanaan.
4. Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan garis
sempadan bangunan dan jarak bebas antar bangunan gedung, dengan
ketentuan sebagai berikiut:
a. Dalam hal bangunan rusuna bertingkat tinggi dibangun berbatasan
dengan jalan, maka tidak boleh melanggar garis sempadan jalan
yang ditetapkan untuk jalan yang bersangkutan.
b. Dalam hal bangunan rusuna bertingkat tinggi dibangun berbatasan
dengan sungai, maka tidak boleh melanggar garis sempadan sungai
yang ditetapkan untuk sungai yang bersangkutan.
c. Dalam hal bangunan rusuna bertingkat tinggi dibangun di tepi
pantai/danau, maka tidak boleh melanggar garis sempadan
pantai/danau yang bersangkutan.
d. Jarak bebas bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap bangunan
gedung lainnya minimum 4 m pada lantai dasar, dan pada setiap
penambahan lantai/tingkat bangunan ditambah 0,5 m dari jarak
bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh
12,5 m.
e. Jarak bebas antar dua bangunan rusuna bertingkat tinggi dalam
suatu tapak diatur sebagai berikut:

-7-
(1) dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling
berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebut
minimal dua kali jarak bebas yang ditetapkan;
(2) dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan
dinding tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang
terbuka dan/atau berlubang, maka jarak antara dinding
tersebut minimal satu kali jarak bebas yang ditetapkan;
(3) dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling
berhadapan, maka jarak dinding terluar minimal setengah kali
jarak bebas yang ditetapkan.
f. Ketentuan tentang garis sempadan dan jarak bebas antar bangunan
ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat dan/atau peraturan
menteri.

III.2. ARSITEKTUR BANGUNAN GEDUNG


1. Persyaratan Penampilan Bangunan Gedung
a. Bentuk denah bangunan gedung rusuna bertingkat tinggi sedapat
mungkin simetris dan sederhana, guna mengantisipasi kerusakan
yang diakibatkan oleh gempa.
b. Dalam hal denah bangunan gedung berbentuk T, L, atau U, atau
panjang lebih dari 50 m, maka harus dilakukan pemisahan struktur
atau delatasi untuk mencegah terjadinya kerusakan akibat gempa
atau penurunan tanah.
c. Denah bangunan gedung berbentuk sentris (bujursangkar,
segibanyak, atau lingkaran) lebih baik daripada denah bangunan
yang berbentuk memanjang dalam mengantisipasi terjadinya
kerusakan akibat gempa.
d. Atap bangunan gedung harus dibuat dari konstruksi dan bahan yang
ringan untuk mengurangi intensitas kerusakan akibat gempa.

-8-
pemisahan
struktur

pemisahan
struktur

pemisahan
struktur

> 50 m
pemisahan
struktur

2. Perancangan Ruang Dalam


a. Bangunan rusuna bertingkat tinggi sekurang-kurangnya memiliki
ruang-ruang fungsi utama yang mewadahi kegiatan pribadi,
kegiatan keluarga/bersama dan kegiatan pelayanan.
b. Satuan rumah susun sekurang-kurangnya harus dilengkapi dengan
dapur, kamar mandi dan kakus/WC.
3. Persyaratan Tapak Besmen Terhadap Lingkungan
a. Kebutuhan besmen dan besaran koefisien tapak besmen (KTB)
ditetapkan berdasarkan rencana peruntukan lahan, ketentuan
teknis, dan kebijaksanaan daerah setempat.
b. Untuk keperluan penyediaan Ruang Terbuka Hijau Pekarangan
(RTHP) yang memadai, lantai besmen pertama (B-1) tidak
dibenarkan keluar dari tapak bangunan (di atas tanah) dan atap
besmen kedua (B-2) yang di luar tapak bangunan harus
berkedalaman sekurangnya 2 (dua) meter dari permukaan tanah
tempat penanaman.

-9-
4. Sirkulasi dan Fasilitas Parkir
a. Sirkulasi harus memberikan pencapaian yang mudah, jelas dan
terintegrasi dengan sarana transportasi baik yang bersifat
pelayanan publik maupun pribadi.
b. Sistem sirkulasi yang direncanakan harus telah memperhatikan
kepentingan bagi aksesibilitas pejalan kaki termasuk penyandang
cacat dan lanjut usia.
c. Sirkulasi harus memungkinkan adanya ruang gerak vertikal
(clearance) dan lebar jalan yang sesuai untuk pencapaian darurat
oleh kendaraan pemadam kebakaran, dan kendaraan pelayanan
lainnya.
d. Sirkulasi perlu diberi perlengkapan seperti tanda penunjuk jalan,
rambu-rambu, papan informasi sirkulasi, elemen pengarah sirkulasi
(dapat berupa elemen perkerasan maupun tanaman), guna
mendukung sistem sirkulasi yang jelas dan efisien serta
memperhatikan unsur estetika.
e. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi diwajibkan menyediakan
area parkir dengan rasio 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk
setiap 5 (lima) unit hunian yang dibangun.
f. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah
penghijauan yang telah ditetapkan.
g. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat tinggi
tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas, atau
mengganggu lingkungan di sekitarnya.
5. Pertandaan (Signage)
a. Penempatan pertandaan (signage), termasuk papan
iklan/reklame, harus membantu orientasi tetapi tidak mengganggu
karakter lingkungan yang ingin diciptakan/dipertahankan, baik
yang penempatannya pada bangunan, kaveling, pagar, atau ruang
publik.
b. Untuk penataan bangunan dan lingkungan yang baik untuk
lingkungan/kawasan tertentu, Kepala Daerah dapat mengatur
pembatasan-pembatasan ukuran, bahan, motif, dan lokasi dari
signage.
6. Pencahayaan Ruang Luar Bangunan Gedung
a. Pencahayaan ruang luar bangunan harus disediakan dengan
memperhatikan karakter lingkungan, fungsi dan arsitektur
bangunan.
b. Pencahayaan yang dihasilkan harus memenuhi keserasian dengan
pencahayaan dari dalam bangunan dan pencahayaan dari jalan
umum.
c. Pencahayaan yang dihasilkan dengan telah menghindari
penerangan ruang luar yang berlebihan, silau, visual yang tidak
menarik, dan telah memperhatikan aspek operasi dan
pemeliharaan.

- 10 -
III.3. PENGENDALIAN DAMPAK LINGKUNGAN

1. Setiap kegiatan dalam penyelenggaraan rusuna bertingkat tinggi tidak


diperbolehkan menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan
yang meliputi:
a. perubahan pada sifat-sifat fisik dan/atau hayati lingkungan, yang
melampaui baku mutu lingkungan menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan;
b. perubahan mendasar pada komponen lingkungan yang melampaui
kriteria yang diakui, berdasarkan pertimbangan ilmiah;
c. hal-hal yang mengakibatkan spesies-spesies yang langka dan/atau
endemik, dan/atau dilindungi menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan terancam punah, atau habitat alaminya
mengalami kerusakan;
d. hal-hal yang menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap
kawasan lindung (hutan lindung, cagar alam, taman nasional,
suaka margasatwa, dan sebagainya) yang telah ditetapkan
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan;
e. hal-hal yang merusak atau memusnahkan benda-benda dan
bangunan peninggalan sejarah yang bernilai tinggi;
f. hal-hal yang mengubah atau memodifikasi areal yang mempunyai
nilai keindahan alami yang tinggi;
g. hal-hal yang mengakibatkan/ menimbulkan konflik atau
kontroversi dengan masyarakat, dan/atau pemerintah.
2. Kegiatan pembangunan rusuna bertingkat tinggi yang menimbulkan
dampak tidak penting terhadap lingkungan, atau secara teknologi
dapat dikelola dampak pentingnya, tidak perlu dilengkapi dengan
AMDAL, tetapi diharuskan melakukan Upaya Pengelolaan Lingkungan
(UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL) sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan.
3. Ketentuan Pengelolaan Lingkungan Hidup
Pembangunan bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi dan lingkungannya
yang harus memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan
tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup.

III.4. RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)


1. Dalam hal pembangunan rusuna bertingkat tinggi merupakan bagian
dari suatu pengembangan kawasan terpadu, maka pengembangannya
harus disusun berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
kawasan yang bersangkutan.
2. RTBL merupakan tindak lanjut rencana tata ruang wilayah dan/atau
rencana teknik ruang kabupaten/kota, dan sebagai panduan
rancangan kawasan, dalam rangka perwujudan kesatuan karakter,
kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan, serta
merupakan instrumen guna meningkatkan:
a. Perwujudan kesatuan karakter;

- 11 -
b. Kualitas bangunan gedung; dan
c. Lingkungan yang berkelanjutan
3. RTBL tersebut digunakan sebagai panduan dalam pengendalian
pemanfaatan ruang suatu lingkungan/kawasan, yang memuat:
a. Program Bangunan dan Lingkungan
b. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
c. Rencana Investasi
d. Ketentuan Pengendalian Rencana dan Pedoman Pengendalian
Pelaksanaan
4. Ketentuan penyusunan RTBL mengikuti Pedoman Umum Penyusunan
RTBL yang berlaku.

- 12 -
BAB IV KETENTUAN TEKNIS KEANDALAN BANGUNAN

IV.1. PERSYARATAN KESELAMATAN


1. Persyaratan Struktur Bangunan Gedung
a. Struktur Bangunan Gedung
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi, strukturnya harus
direncanakan dan dilaksanakan agar kuat, kokoh, dan stabil
dalam memikul beban/kombinasi beban dan memenuhi
persyaratan keselamatan (safety), serta memenuhi
persyaratan kelayanan (serviceability) selama umur layanan
yang direncanakan dengan mempertimbangkan fungsi
bangunan gedung, lokasi, keawetan, dan kemungkinan
pelaksanaan konstruksinya.
ii. Kemampuan memikul beban diperhitungkan terhadap
pengaruh-pengaruh aksi sebagai akibat dari beban-beban yang
mungkin bekerja selama umur layanan struktur, baik beban
muatan tetap maupun beban muatan sementara yang timbul
akibat gempa, angin, pengaruh korosi, jamur, dan serangga
perusak.
iii. Dalam perencanaan struktur bangunan rusuna bertingkat
tinggi terhadap pengaruh gempa, semua unsur struktur baik
bagian dari sub struktur maupun struktur gedung, harus
diperhitungkan dapat memikul pengaruh gempa rencana
sesuai dengan zona gempanya.
iv. Struktur bangunan rusuna bertingkat tinggi harus
direncanakan secara daktail sehingga pada kondisi
pembebanan maksimum yang direncanakan, apabila terjadi
keruntuhan kondisi strukturnya masih dapat memungkinkan
penghuni menyelamatkan diri.
v. Dalam hal lantai dasar merupakan ruang terbuka atau ruang
semi terbuka, struktur harus direncanakan dengan
memperhatikan batasan perbedaan kekakuan antar tingkat
seperti dipersyaratkan SNI 03-1726-2002. Jika diperlukan
komponen pengaku tambahan di lantai dasar, perencanaannya
harus dikoordinasikan dengan perencana arsitektur.
b. Pembebanan pada Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi
i. Analisis struktur harus dilakukan untuk memeriksa respon
struktur terhadap beban-beban yang mungkin bekerja selama
umur kelayanan struktur, termasuk beban tetap, beban
sementara (angin, gempa) dan beban khusus.
ii. Penentuan mengenai jenis, intensitas dan cara bekerjanya
beban harus mengikuti:
(1) SNI 03-1726-2002 Tata cara perencanaan ketahanan gempa
untuk rumah dan gedung, atau edisi terbaru; dan
(2) SNI 03-1727-1989 Tata cara perencanaan pembebanan
untuk rumah dan gedung, atau edisi terbaru.

- 13 -
(3) SNI 03-2847-2002; Tata Cara Perencanaan Struktur Beton
untuk Bangunan Gedung.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
c. Struktur Atas Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi
i. Konstruksi beton
Perencanaan konstruksi beton harus mengikuti:
(1) SNI 03-1734-1989 Tata cara perencanaan beton dan
struktur dinding bertulang untuk rumah dan gedung, atau
edisi terbaru;
(2) SNI 03-2847-1992 Tata cara penghitungan struktur beton
untuk bangunan gedung, atau edisi terbaru;
(3) SNI 03-3430-1994 Tata cara perencanaan dinding struktur
pasangan blok beton berongga bertulang untuk bangunan
rumah dan gedung, atau edisi terbaru;
(4) SNI 03-3976-1995 Tata cara pengadukan pengecoran
beton, atau edisi terbaru;
(5) SNI 03-2834-2000 Tata cara pembuatan rencana campuran
beton normal, atau edisi terbaru; dan
(6) SNI 03-3449-2002 Tata cara rencana pembuatan campuran
beton ringan dengan agregat ringan, atau edisi terbaru.
Sedangkan untuk perencanaan dan pelaksanaan konstruksi
beton pracetak dan prategang harus mengikuti:
(1) Tata Cara Perencanaan dan Pelaksanaan Konstruksi Beton
Pracetak dan Prategang untuk Bangunan Gedung;
(2) Metoda Pengujian dan Penentuan Parameter Perencanaan
Tahan Gempa Konstruksi Beton Pracetak dan Prategang
untuk Bangunan Gedung; dan
(3) Spesifikasi Sistem dan Material Konstruksi Beton Pracetak
dan Prategang untuk Bangunan Gedung.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
ii. Konstruksi Baja
Perencanaan konstruksi baja harus mengikuti:
(1) SNI 03-1729-2002 Tata cara perencanaan bangunan baja
untuk gedung, atau edisi terbaru;
(2) Tata Cara dan/atau pedoman lain yang masih terkait
dalam perencanaan konstruksi baja;
(3) Tata Cara Pembuatan atau Perakitan Konstruksi Baja; dan
(4) Tata Cara Pemeliharaan Konstruksi Baja Selama
Pelaksanaan Konstruksi.

- 14 -
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
d. Struktur Bawah Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi
i. Pondasi Langsung
(1) Pondasi langsung hanya diperbolehkan untuk menyangga
komponen non struktural atau dinding-dinding pengisi
bukan struktur bangunan utama.
(2) Kedalaman pondasi langsung harus direncanakan
sedemikian rupa sehingga dasarnya terletak di atas
lapisan tanah yang mantap dengan daya dukung tanah
yang cukup kuat dan selama berfungsinya bangunan tidak
mengalami penurunan yang melampaui batas.
(3) Perhitungan daya dukung dan penurunan pondasi
dilakukan sesuai teori mekanika tanah yang baku dan
lazim dalam praktek, berdasarkan parameter tanah yang
ditemukan dari penyelidikan tanah dengan
memperhatikan nilai tipikal dan korelasi tipikal dengan
parameter tanah yang lain.
(4) Pelaksanaan pondasi langsung tidak boleh menyimpang
dari rencana dan spesifikasi teknik yang berlaku atau
ditentukan oleh perencana ahli yang memiiki sertifikasi
sesuai.
(5) Pondasi langsung dapat dibuat dari pasangan batu atau
konstruksi beton bertulang.
ii. Pondasi Dalam
(1) Pondasi dalam digunakan dalam hal lapisan tanah dengan
daya dukung yang terletak cukup jauh di bawah
permukaan tanah, sehingga penggunaan pondasi langsung
dapat menyebabkan penurunan yang berlebihan atau
ketidakstabilan konstruksi.
(2) Perhitungan daya dukung dan penurunan pondasi
dilakukan sesuai teori mekanika tanah yang baku dan
lazim dalam praktek, berdasarkan parameter tanah yang
ditemukan dari penyelidikan tanah dengan
memperhatikan nilai tipikal dan korelasi tipikal dengan
parameter tanah yang lain.
(3) Percobaan pembebanan pada pondasi dalam harus
dilakukan dengan berdasarkan tata cara yang lazim dan
hasilnya harus dievaluasi oleh perencana ahli yang
memiliki sertifikasi sesuai.
(4) Jumlah percobaan pembebanan pada pondasi dalam
adalah 1 % dari jumlah titik pondasi yang akan
dilaksanakan dengan penentuan titik secara random,
kecuali ditentukan lain oleh perencana ahli serta disetujui
oleh Dinas Bangunan.

- 15 -
(5) Dalam pelaksanaan konstruksi pondasi dalam harus
memperhatikan gangguan yang mungkin ditimbulkan
terhadap lingkungan.
(6) Dalam hal lokasi pemasangan tiang pancang terletak di
daerah tepi laut yang dapat mengakibatkan korosif harus
memperhatikan pengamanan baja terhadap korosi.
(7) Dalam hal perencanaan atau metode pelaksanaan
menggunakan pondasi yang belum diatur dalam SNI
dan/atau mempunyai paten dengan metode konstruksi
yang belum dikenal, harus mempunyai sertifikat yang
dikeluarkan instansi yang berwenang.
(8) Apabila perhitungan struktur menggunakan perangkat
lunak, harus menggunakan perangkat lunak yang diakui
oleh asosiasi terkait.
iii. Basemen
(1) Pada galian basemen harus dilakukan perhitungan terinci
mengenai keamanan galian.
(2) Untuk dapat melakukan perhitungan keamanan galian,
harus dilakukan test tanah yang dapat mendukung
perhitungan tersebut sesuai Standar Teknis dan Pedoman
Teknis serta ketentuan peraturan perundang-undangan.
(3) Angka keamanan untuk stabilitas galian harus memenuhi
syarat sesuai Standar Teknis dan Pedoman Teknis serta
ketentuan peraturan perundang-undangan. Faktor
keamanan yang diperhitungkan adalah dalam aspek
system galian, sistem penahan tanah lateral, heave dan
blow in.
(4) Analisis pemompaan air tanah (dewatering) harus
memperhatikan keamanan lingkungan dan memperhatikan
urutan pelaksanaan pekerjaan. Analisis dewatering perlu
dilakukan berdasarkan parameter-parameter desain dari
suatu uji pemompaan (pumping test).
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
e. Keandalan Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi
i. Keselamatan Struktur
(1) Untuk menentukan tingkat keandalan struktur Bangunan
rusuna bertingkat tinggi, harus dilakukan pemeriksaan
keandalan bangunan secara berkala sesuai dengan
ketentuan dalam Pedoman/Petunjuk Teknis Tata Cara
Pemeriksaan Keandalan Bangunan Gedung.
(2) Perbaikan atau perkuatan struktur bangunan rusuna
bertingkat tinggi harus segera dilakukan sesuai
rekomendasi hasil pemeriksaan keandalan bangunan
gedung, sehingga bangunan gedung selalu memenuhi
persyaratan keselamatan struktur.

- 16 -
(3) Pemeriksaan keandalan bangunan rusuna bertingkat tinggi
dilaksanakan secara berkala, untuk mencegah terjadinya
keuntuhan struktur yang tidak diharapkan, dan harus
dilakukan atau didampingi oleh ahli yang memiliki
sertifikasi sesuai keahliannya.
ii. Persyaratan Bahan
(1) Bahan struktur yang digunakan harus sudah memenuhi
semua persyaratan keamanan, termasuk keselamatan
terhadap lingkungan dan pengguna bangunan, serta sesuai
standar teknis (SNI) yang terkait.
(2) Bahan yang dibuat atau dicampurkan di lapangan, harus
diproses sesuai dengan standar tata cara yang baku untuk
keperluan yang dimaksud.
(3) Bahan bangunan prefabrikasi harus dirancang sehingga
memiliki sistem hubungan yang baik dan mampu
mengembangkan kekuatan bahan-bahan yang
dihubungkan, serta mampu bertahan terhadap gaya
angkat pada saat pemasangan/pelaksanaan.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
2. Persyaratan Kemampuan Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi
Terhadap Bahaya Kebakaran
a. Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus dilengkapi dengan sistem
proteksi pasif dan sistem proteksi aktif.
b. Sistem Proteksi Pasif
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai
sistem proteksi pasif terhadap bahaya kebakaran yang
memproteksi harta milik berbasis pada desain atau
pengaturan terhadap komponen arsitektur dan struktur
bangunan gedung sehingga dapat melindungi penghuni dan
benda dari kerusakan fisik saat terjadi kebakaran.
ii. Penerapan sistem proteksi pasif didasarkan pada
fungsi/klasifikasi resiko kebakaran, geometri ruang, bahan
bangunan terpasang, dan/atau jumlah dan kondisi penghuni
dalam bangunan gedung.
iii. Pada sistem proteksi pasif yang perlu diperhatikan meliputi:
persyaratan kinerja, ketahanan api dan stabilitas, tipe
konstruksi tahan api, tipe konstruksi yang diwajibkan,
kompartemenisasi dan pemisahan, dan perlindungan pada
bukaan (fire stop).
iv. Sistem proteksi pasif tersebut harus mengikuti:
(1) SNI 03-1736-2000 Tata cara perencanaan sistem proteksi
pasif untuk pencegahan bahaya kebakaran pada
bangunan gedung, atau edisi terbaru; dan
(2) SNI 03-1746-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangan
sarana jalan ke luar untuk penyelamatan terhadap

- 17 -
bahaya kebakaran pada bangunan gedung, atau edisi
terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
c. Sistem Proteksi Aktif
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi, harus dilindungi
terhadap bahaya kebakaran dengan proteksi aktif.
ii. Penerapan sistem proteksi aktif didasarkan pada fungsi,
klasifikasi, luas, ketinggian, volume bangunan, dan/atau
jumlah dan kondisi penghuni dalam bangunan rusuna
bertingkat tinggi.
iii. Pada sistem proteksi aktif yang perlu diperhatikan meliputi:
- Sistem Pemadam Kebakaran baik berupa APAR, sprinkler,
hidran box maupun hidran pilar/halaman;
- Sistem Deteksi & Alarm Kebakaran;
- Sistem Pengendalian Asap Kebakaran; dan
- Pusat Pengendali Kebakaran
iv. Sistem proteksi aktif tersebut harus mengikuti:
(1) SNI 03-3987-1995 Tata cara perencanaan, pemasangan
pemadam api ringan untuk pencegahan bahaya kebakaran
pada bangunan rumah dan gedung;
(2) SNI 03-1745-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangan
sistem pipa tegak dan slang untuk pencegahan bahaya
kebakaran pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;
(3) SNI 03-3985-2000 Tata cara perencanaan, pemasangan
dan pengujian sistem deteksi dan alarm kebakaran untuk
pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan gedung,
atau edisi terbaru;
(4) SNI 03-3989-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangan
sistem springkler otomatik untuk pencegahan bahaya
kebakaran pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;
(5) SNI 03-6571-2001 Sistem pengendalian asap kebakaran
pada bangunan gedung, atau edisi terbaru; dan
(6) SNI 03-0712-2004 Sistem manajemen asap dalam mal,
atrium, dan ruangan bervolume besar, atau edisi terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
d. Persyaratan Jalan Keluar dan Aksesibilitas untuk Pemadaman
Kebakaran
i. Persyaratan jalan keluar dan aksesibilitas untuk pemadaman
kebakaran meliputi perencanaan akses bangunan dan
lingkungan untuk pencegahan bahaya kebakaran pada
bangunan rusuna bertingkat tinggi, dan perencanaan dan

- 18 -
pemasangan sarana jalan keluar untuk penyelamatan
terhadap bahaya kebakaran.
ii. Persyaratan jalan keluar dan aksesibilitas untuk pemadaman
kebakaran tersebut harus mengikuti:
(1) SNI 03-1735-2000 Tata cara perencanaan akses
bangunan dan akses lingkungan untuk pencegahan
bahaya kebakaran pada bangunan rumah dan gedung,
atau edisi terbaru; dan
(2) SNI 03-1736-2000 Tata cara perencanaan dan
pemasangan sarana jalan keluar untuk penyelamatan
terhadap bahaya kebakaran pada gedung, atau edisi
terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
e. Persyaratan Pencahayaan Darurat, Tanda Arah Keluar/Eksit, dan
Sistem Peringatan Bahaya
i. Persyaratan pencahayaan darurat, tanda arah keluar/eksit,
dan sistem peringatan bahaya dimaksudkan untuk
memberikan arahan yang jelas bagi pengguna bangunan
rusuna bertingkat tinggi dalam keadaan darurat untuk dapat
menyelamatkan diri, yang meliputi:
(1) Sistem pencahayaan darurat;
(2) Tanda arah keluar/eksit; dan
(3) Sistem Peringatan Bahaya.
ii. Pencahayaan darurat, tanda arah keluar, dan sistem
peringatan bahaya dalam gedung harus mengikuti SNI 03-
6573-2001 Tata cara perancangan pencahayaan darurat,
tanda arah dan sistem peringatan bahaya pada bangunan
gedung, atau edisi terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
f. Persyaratan Komunikasi Dalam Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi
i. Persyaratan komunikasi dalam bangunan rusuna bertingkat
tinggi dimaksudkan sebagai penyediaan sistem komunikasi
baik untuk keperluan internal bangunan maupun untuk
hubungan ke luar, pada saat terjadi kebakaran dan/atau
kondisi darurat lainnya. Termasuk antara lain: sistem
telepon, sistem tata suara, sistem voice evacuation, dll.
ii. Penggunaan instalasi tata suara pada waktu keadaan darurat
dimungkinkan asal memenuhi pedoman dan standar teknis
yang berlaku.
g. Persyaratan Instalasi Bahan Bakar Gas
i. Dalam hal rusuna bertingkat tinggi menggunakan gas
pembakaran dari Instalasi Gas Kota, maka harus memenuhi
ketentuan:

- 19 -
(1) Rancangan sistem distribusi gas pembakaran, pemilihan
bahan dan konstruksinya mengikuti peraturan yang
berlaku dari instansi yang berwenang, atau ketentuan
lainnya sepanjang tidak bertentangan.
(2) Instalasi pemipaan (mulai dari katup penutup, meter-
gas atau regulator) mengikuti peraturan yang berlaku
dari instansi yang berwenang, atau ketentuan lainnya
sepanjang tidak bertentangan. Katup penutup, meter-
gas atau regulator harus ditempatkan di luar bangunan.
(3) Pada instalasi untuk pembakaran, harus dilengkapi
dengan peralatan khusus untuk mendeteksi kebocoran
gas yang secara otomatis mematikan aliran gas.
ii. Dalam hal rusuna bertingkat tinggi menggunakan gas
pembakaran Instalasi gas elpji (LPG), maka harus memenuhi
ketentuan:
(1) Rancangan sistem distribusi gas pembakaran, pemilihan
bahan dan konstruksinya mengikuti peraturan yang
berlaku dari instansi yang berwenang, atau ketentuan
lainnya sepanjang tidak bertentangan.
(2) Instalasi pemipaan untuk rumah tangga (domestik) dan
gedung (komersial) mengikuti peraturan yang berlaku
dari instansi yang berwenang, atau ketentuan lainnya
sepanjang tidak bertentangan.
(3) Bila pasokan dari beberapa tabung silinder digabung ke
dalam satu manipol (manifold atau header), maka harus
mengikuti peraturan yang berlaku dari instansi yang
berwenang, atau ketentuan lainnya sepanjang tidak
bertentangan. Tabung-tabung silinder yang digabung
harus ditempatkan di luar bangunan rusuna bertingkat
tinggi. Dalam hal tabung-tabung tersebut harus
ditempatkan dalam bangunan, maka harus diletakkan di
lantai dasar dan salah satu dinding ruangan gas tersebut
merupakan dinding luar dari bangunan dan dinding
lainnya harus memiliki TKA 120/120/120. Tabung-
tabung tersebut dapat pula diletakkan di lantai teratas
bangunan rusuna bertingkat tinggi.
(4) Pada instalasi untuk pembakaran, harus dilengkapi
dengan peralatan khusus untuk mendeteksi kebocoran
gas yang secara otomatis mematikan aliran gas, dan
tanda “DILARANG MEROKOK”.
h. Manajemen Penanggulangan Kebakaran
Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus memiliki unit
manajemen pengamanan kebakaran.
3. Persyaratan Kemampuan Bangunan Rusuna Bertingkat Tinggi
Terhadap Bahaya Petir dan Bahaya Kelistrikan
a. Persyaratan Instalasi Proteksi Petir
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus dilengkapi
dengan proteksi terhadap petir, dalam upaya untuk

- 20 -
mengurangi secara nyata risiko kerusakan yang disebabkan
oleh petir terhadap bangunan gedung yang diproteksi,
termasuk di dalamnya manusia serta perlengkapan bangunan
lainnya.
ii. Persyaratan proteksi petir harus memperhatikan sebagai
berikut:
(1) Perencanaan sistem proteksi petir;
(2) Instalasi Proteksi Petir; dan
(3) Pemeriksaan dan Pemeliharaan
iii. Persyaratan sistem proteksi petir harus memenuhi SNI 03-
7015-2004 Sistem proteksi petir pada bangunan gedung, atau
edisi terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung,
atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku
dan/atau pedoman teknis.
b. Persyaratan Sistem Kelistrikan
i. Sistem kelistrikan dalam rusuna bertingkat tinggi harus
memenuhi Persyaratan sistem kelistrikan yang meliputi
sumber daya listrik, panel hubung bagi, jaringan distribusi
listrik, perlengkapan serta instalasi listrik untuk memenuhi
kebutuhannya.
ii. Sistem kelistrikan dalam rusuna bertingkat tinggi harus
dapat menjamin aspek keselamatan manusia, keamanan
instalasi listrik beserta perlengkapannya, keamanan gedung
serta isinya dari bahaya kebakaran akibat listrik, dan
perlindungan lingkungan.
iii. Persyaratan sistem kelistrikan harus memperhatikan:
(1) Perencanaan instalasi listrik;
(2) Jaringan distribusi listrik;
(3) Beban listrik;
(4) Sumber daya listrik;
(5) Transformator distribusi;
(6) Pemeriksaan dan pengujian; dan
(7) Pemeliharaan
iv. Persyaratan sistem kelistrikan harus mengikuti:
(1) SNI 04-0227-1994 Tegangan standar, atau edisi terbaru;
(2) SNI 04-0225-2000 Persyaratan umum instalasi listrik
(PUIL 2000), atau edisi terbaru;
(3) SNI 04-7018-2004 Sistem pasokan daya listrik darurat
dan siaga, atau edisi terbaru; dan
(4) SNI 04-7019-2004 Sistem pasokan daya listrik darurat
menggunakan energi tersimpan, atau edisi terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.

- 21 -
IV.2. PERSYARATAN KESEHATAN BANGUNAN GEDUNG
1. Persyaratan Sistem Penghawaan
a. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai
ventilasi alami dan/atau ventilasi mekanik/buatan sesuai dengan
fungsinya.
b. Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan
permanen, kisi-kisi pada pintu dan jendela dan/atau bukaan
permanen yang dapat dibuka untuk kepentingan ventilasi alami.
c. Persyaratan teknis sistem ventilasi, kebutuhan ventilasi, harus
mengikuti:
i. SNI 03-6390-2000 Konservasi energi sistem tata udara pada
bangunan gedung, atau edisi terbaru;
ii. SNI 03-6572-2001 Tata cara perancangan sistem ventilasi dan
pengkondisian udara pada bangunan gedung, atau edisi
terbaru;
iii. Standar tentang tata cara perencanaan, pemasangan, dan
pemeliharaan sistem ventilasi; dan
iv. Standar tentang tata cara perencanaan, pemasangan, dan
pemeliharaan sistem ventilasi mekanis.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar
baku dan/atau pedoman teknis.
2. Persyaratan Sistem Pencahayaan
a. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus memenuhi
persyaratan sistem pencahayaan alami dan/atau pencahayaan
buatan, termasuk pencahayaan darurat sesuai dengan fungsinya.
b. Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan
untuk pencahayaan alami yang optimal, disesuaikan dengan
fungsi bangunan hunian dan fungsi masing-masing ruang di
dalamnya.
c. Pencahayaan buatan harus direncanakan berdasarkan tingkat
iluminasi yang dipersyaratkan sesuai fungsi ruang-dalam
bangunan rusuna bertingkat tinggi dengan mempertimbangkan
efisiensi, penghematan energi yang digunakan, dan
penempatannya tidak menimbulkan efek silau atau pantulan.
d. Pencahayaan buatan yang digunakan untuk pencahayaan darurat
harus dipasang pada bangunan rusuna bertingkat tinggi, serta
dapat bekerja secara otomatis dan mempunyai tingkat
pencahayaan yang cukup untuk evakuasi yang aman.
e. Semua sistem pencahayaan buatan, kecuali yang diperlukan
untuk pencahayaan darurat, harus dilengkapi dengan pengendali
manual, dan/atau otomatis, serta ditempatkan pada tempat yang
mudah dicapai/dibaca oleh penghuni.
f. Pencahayaan alami dan buatan diterapkan pada ruangan dalam
bangunan rusuna bertingkat tinggi baik di dalam bangunan
maupun di luar.

- 22 -
g. Persyaratan pencahayaan harus mengikuti:
i. SNI 03-6197-2000 Konservasi energi sistem pencahayaan
buatan pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;
ii. SNI 03-2396-2001 Tata cara perancangan sistem
pencahayaan alami pada bangunan gedung, atau edisi
terbaru; dan
iii. SNI 03-6575-2001 Tata cara perancangan sistem
pencahayaan buatan pada bangunan gedung, atau edisi
terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar
baku dan/atau pedoman teknis.
3. Persyaratan Sistem Air Minum dan Sanitasi
a. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus menyediakan
sistem air minum yang memenuhi ketentuan:
i. Sistem air minum harus direncanakan dan dipasang dengan
mempertimbangkan sumber air minum, kualitas air bersih,
sistem distribusi, dan penampungannya.
ii. Sumber air minum dapat diperoleh dari sumber air
berlangganan dan/atau sumber air lainnya yang memenuhi
persyaratan kesehatan sesuai pedoman dan standar teknis
yang berlaku.
iii. Perencanaan sistem distribusi air minum dalam bangunan
gedung harus memenuhi debit air dan tekanan minimal yang
disyaratkan.
iv. Penampungan air minum dalam bangunan gedung
diupayakan sedemikian rupa agar menjamin kualitas air.
v. Penampungan air minum harus memenuhi persyaratan
kelaikan fungsi bangunan gedung.
vi. Persyaratan plambing dalam bangunan rusuna bertingkat
tinggi harus mengikuti:
(1) Kualitas air minum mengikuti Peraturan Pemerintah
Nomor 16 Tahun 2005 tentang Pengembangan sistem
Air Minum dan Permenkes 907/2002, sedangkan
instalasi perpipaannya mengikuti Pedoman Plambing;
dan
(2) SNI 03-6481-2000 Sistem Plambing 2000, atau edisi
terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
b. Sistem Pengolahan dan Pembuangan Air Limbah/Kotor
i. Sistem pembuangan air limbah dan/atau air kotor harus
direncanakan dan dipasang dengan mempertimbangkan jenis
dan tingkat bahayanya.

- 23 -
ii. Pertimbangan jenis air limbah dan/atau air kotor
diwujudkan dalam bentuk pemilihan sistem
pengaliran/pembuangan dan penggunaan peralatan yang
dibutuhkan.
iii. Pertimbangan tingkat bahaya air limbah dan/atau air kotor
diwujudkan dalam bentuk sistem pengolahan dan
pembuangannya.
iv. Air limbah yang mengandung bahan beracun dan berbahaya
tidak boleh digabung dengan air limbah domestik.
v. Air limbah yang berisi bahan beracun dan berbahaya (B3)
harus diproses sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
vi. Air limbah domestik sebelum dibuang ke saluran terbuka
harus diproses sesuai dengan pedoman dan standar teknis
yang berlaku.
vii. Persyaratan teknis air limbah harus mengikuti:
(1) SNI 03-6481-2000 Sistem plambing 2000, atau edisi
terbaru;
(2) SNI 03-2398-2002 Tata cara perencanaan tangki septik
dengan sistem resapan, atau edisi terbaru;
(3) SNI 03-6379-2000 Spesifikasi dan pemasangan
perangkap bau, atau edisi terbaru; dan
(4) Tata cara perencanaan, pemasangan, dan
pemeliharaan sistem pembuangan air limbah dan air
kotor pada bangunan gedung mengikuti standar baku
serta ketentuan teknis yang berlaku.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
c. Persyaratan Pematusan/penyaluran Air Hujan
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi dan pekarangannya
harus dilengkapi dengan sistem penyaluran air hujan.
ii. Sistem penyaluran air hujan harus direncanakan dan
dipasang dengan mempertimbangkan ketinggian permukaan
air tanah, permeabilitas tanah, dan ketersediaan jaringan
drainase lingkungan/kota.
iii. Kecuali untuk daerah tertentu, air hujan harus diresapkan ke
dalam tanah pekarangan dan/atau dialirkan ke sumur
resapan dan/atau sumur penampungan sebelum dialirkan ke
jaringan drainase lingkungan/kota sesuai dengan ketentuan
yang berlaku.
iv. Pemanfaatan air hujan diperbolehkan dengan mengikuti
ketentuan yang berlaku.
v. Bila belum tersedia jaringan drainase kota ataupun sebab
lain yang dapat diterima, maka penyaluran air hujan harus
dilakukan dengan cara lain yang dibenarkan oleh instansi
yang berwenang.

- 24 -
vi. Sistem pematusan/penyaluran air hujan harus dipelihara
untuk mencegah terjadinya endapan dan penyumbatan pada
saluran.
vii. Persyaratan penyaluran air hujan harus mengikuti:
(1) SNI 03-4681-2000 Sistem plambing 2000, atau edisi
terbaru;
(2) SNI 03-2453-2002 Tata cara perencanaan sumur
resapan air hujan untuk lahan pekarangan, atau edisi
terbaru;
(3) SNI 03-2459-2002 Spesifikasi sumur resapan air hujan
untuk lahan pekarangan, atau edisi terbaru; dan
(4) Standar tentang tata cara perencanaan, pemasangan,
dan pemeliharaan sistem penyaluran air hujan pada
bangunan gedung;
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
d. Persyaratan Tempat Sampah, Penampungan Sampah, dan/atau
Pengolahan Sampah.
i. Sistem pembuangan sampah padat direncanakan dan
dipasang dengan mempertimbangkan fasilitas penampungan
dan jenisnya.
ii. Pertimbangan fasilitas penampungan diwujudkan dalam
bentuk penyediaan tempat penampungan kotoran dan
sampah pada masing-masing bangunan rusuna bertingkat
tinggi, yang diperhitungkan berdasarkan jumlah penghuni,
dan volume kotoran dan sampah.
iii. Pertimbangan jenis sampah padat diwujudkan dalam bentuk
penempatan pewadahan dan/atau pengolahannya yang tidak
mengganggu kesehatan penghuni, masyarakat dan
lingkungannya.
iv. Ketentuan pengelolaan sampah padat
(1) Bagi pengembang perumahan wajib menyediakan
wadah sampah, alat pengumpul dan tempat
pembuangan sampah sementara, sedangkan
pengangkutan dan pembuangan akhir sampah
bergabung dengan sistem yang sudah ada.
(2) Potensi reduksi sampah padat dapat dilakukan dengan
mendaur ulang, memanfaatkan kembali beberapa jenis
sampah seperti botol bekas, kertas, kertas koran,
kardus, aluminium, kaleng, wadah plastik dan
sebagainya.
(3) Sampah padat kecuali sampah Bahan Beracun dan
Berbahaya (B3) harus dibakar dengan insinerator yang
tidak mengganggu lingkungan.

- 25 -
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
4. Persyaratan Penggunaan Bahan Bangunan
a. Bahan bangunan rusuna bertingkat tinggi yang digunakan harus
aman bagi kesehatan penghuni dan tidak menimbulkan dampak
negatif terhadap lingkungan.
b. Penggunaan bahan bangunan yang tidak berdampak negatif
terhadap lingkungan harus:
i. menghindari timbulnya efek silau dan pantulan bagi
pengguna bangunan gedung lain, masyarakat, dan lingkungan
sekitarnya;
ii. menghindari timbulnya efek peningkatan temperatur
lingkungan di sekitarnya;
iii. mempertimbangkan prinsip-prinsip konservasi energi; dan
iv. menggunakan bahan-bahan bangunan yang ramah
lingkungan.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar
baku dan/atau pedoman teknis.

IV.3. PERSYARATAN KENYAMANAN BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI


1. Persyaratan Kenyamanan Ruang Gerak dalam Bangunan Gedung
a. Persyaratan Kenyamanan Ruang Gerak dan Hubungan Antarruang
i. Untuk mendapatkan kenyamanan ruang gerak dalam
bangunan gedung, harus mempertimbangkan:
(1) fungsi ruang, jumlah pengguna, perabot/peralatan,
aksesibilitas ruang, di dalam bangunan gedung; dan
(2) persyaratan keselamatan dan kesehatan.
ii. Untuk mendapatkan kenyamanan hubungan antarruang
harus mempertimbangkan:
(1) fungsi ruang, aksesibilitas ruang, dan jumlah pengguna
dan perabot/peralatan di dalam bangunan gedung;
(2) sirkulasi antarruang horizontal dan vertikal; dan
(3) persyaratan keselamatan dan kesehatan.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar
baku dan/atau pedoman teknis.
2. Persyaratan Kenyamanan Kondisi Udara Dalam Ruang
a. Persyaratan Kenyamanan Termal Dalam Ruang
i. Untuk kenyamanan termal dalam ruang di dalam bangunan
gedung harus mempertimbangkan temperatur dan
kelembaban udara.

- 26 -
ii. Untuk mendapatkan tingkat temperatur dan kenyamanan
termal dalam ruang harus memperhatikan letak geografis
dan orientasi bangunan, penggunaan bentuk masa yang
menimbulkan shading (bayangan), ventilasi alami dan
penggunaan bahan bangunan.
iii. Untuk mendapatkan tingkat temperatur dan kelembaban
udara di dalam ruangan dapat dilakukan dengan alat
pengkondisian udara yang mempertimbangkan:
(1) prinsip-prinsip penghematan energi dan ramah
lingkungan;
(2) kemudahan pemeliharaan dan perawatan.
iv. Persyaratan kenyamanan termal dalam ruang harus
mengikuti:
(1) SNI 03-6389-2000 Konservasi energi selubung bangunan
pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;
(2) SNI 03-6390-2000 Konservasi energi sistem tata udara
pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;
(3) SNI 03-6196-2000 Prosedur audit energi pada bangunan
gedung, atau edisi terbaru; dan
(4) SNI 03-6572-2001 Tata cara perancangan sistem
ventilasi dan pengkondisian udara pada bangunan
gedung, atau edisi terbaru.
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar
baku dan/atau pedoman teknis.
3. Persyaratan Kenyamanan Pandangan
a. Persyaratan Kenyamanan Pandangan (Visual)
i. Untuk mendapatkan kenyamanan pandangan (visual) harus
mempertimbangkan kenyamanan pandangan dari dalam
bangunan ke luar dan dari luar ke dalam bangunan.
ii. Kenyamanan pandangan (visual) dari dalam bangunan ke
luar harus mempertimbangkan:
(1) gubahan massa bangunan, rancangan bukaan, tata
ruang-dalam dan luar bangunan, dan rancangan
bentuk luar bangunan; dan
(2) pemanfaatan potensi ruang luar bangunan gedung dan
penyediaan RTH.
iii. Kenyamanan pandangan (visual) dari luar ke dalam
bangunan harus mempertimbangkan:
(1) rancangan bukaan, tata ruang-dalam dan ruang-luar
bangunan, dan rancangan bentuk luar bangunan
gedung;
(2) keberadaan bangunan gedung yang ada dan/atau yang
akan ada di sekitarnya; dan
(3) pencegahan terhadap gangguan silau dan pantulan
sinar.

- 27 -
iv. Untuk kenyamanan pandangan (visual) pada bangunan
gedung harus dipenuhi persyaratan teknis, yaitu Standar
kenyamanan pandangan (visual) pada bangunan gedung.
v. Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
4. Persyaratan Kenyamanan Terhadap Tingkat Getaran dan
Kebisingan
a. Persyaratan Getaran
i. Untuk mendapatkan tingkat kenyamanan terhadap
kebisingan dan getaran pada bangunan rusuna bertingkat
tinggi harus mengikuti standar tata cara perencanaan
kenyamanan terhadap getaran pada bangunan gedung.
ii. Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.
b. Persyaratan Kebisingan
i. Untuk mendapatkan tingkat kenyamanan terhadap
kebisingan pada bangunan rusuna bertingkat tinggi harus
mempertimbangkan jenis kegiatan, penggunaan peralatan,
dan/atau sumber bising lainnya baik yang berada pada
bangunan gedung maupun di luar bangunan gedung.
ii. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus dipenuhi
standar tata cara perencanaan kenyamanan terhadap
kebisingan pada bangunan gedung.
iii. Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.

IV.4. PERSYARATAN KEMUDAHAN BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI


1. Persyaratan Hubungan Ke, Dari, dan di Dalam Bangunan Rusuna
a. Persyaratan Kemudahan Hubungan Horisontal dalam Bangunan
Rusuna Bertingkat Tinggi
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus memenuhi
persyaratan kemudahan hubungan horizontal berupa
tersedianya pintu dan/atau koridor yang memadai untuk
terselenggaranya fungsi bangunan gedung tersebut.
ii. Jumlah, ukuran, dan jenis pintu, dalam suatu ruangan
dipertimbangkan berdasarkan besaran ruang, fungsi ruang,
dan jumlah pengguna ruang.
iii. Arah bukaan daun pintu dalam suatu ruangan
dipertimbangkan berdasarkan fungsi ruang dan aspek
keselamatan.
iv. Ukuran koridor/selasar sebagai akses horizontal antarruang
dipertimbangkan berdasarkan fungsi koridor, fungsi ruang,
dan jumlah pengguna, minimal 1.2 m.

- 28 -
b. Persyaratan Kemudahan Hubungan Vertikal
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus
menyediakan sarana hubungan vertikal antarlantai yang
memadai untuk terselenggaranya fungsi bangunan gedung
tersebut berupa tersedianya tangga dan lif.
ii. Jumlah, ukuran, dan konstruksi sarana hubungan vertikal
harus berdasarkan fungsi luas bangunan, dan jumlah
pengguna ruang, serta keselamatan penghuni bangunan
gedung.
iii. Jumlah, kapasitas, dan spesifikasi lif sebagai sarana
hubungan vertikal dalam bangunan rusuna bertingkat tinggi
harus mampu melakukan pelayanan yang optimal untuk
sirkulasi vertikal pada bangunan, sesuai jumlah pengguna
bangunan gedung.
iv. Salah satu lif yang tersedia harus memenuhi persyaratan lif
kebakaran. Lif kebakaran dapat berupa lif khusus
kebakaran atau lif penumpang biasa atau lif barang yang
dapat diatur pengoperasiannya sehingga dalam keadaan
darurat dapat digunakan secara khusus oleh petugas
kebakaran.
c. Persyaratan Sarana Evakuasi
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus
menyediakan sarana evakuasi bagi semua orang termasuk
penyandang cacat dan lansia yang meliputi sistem
peringatan bahaya bagi pengguna, pintu keluar darurat,
dan jalur evakuasi yang dapat menjamin penghuni
bangunan gedung untuk melakukan evakuasi dari dalam
bangunan gedung secara aman apabila terjadi bencana
atau keadaan darurat.
d. Persyaratan Aksesibilitas Bagi Penyandang Cacat dan Lansia
i. Setiap bangunan rusuna bertingkat tinggi harus
menyediakan fasilitas dan aksesibilitas untuk menjamin
terwujudnya kemudahan bagi penyandang cacat dan lansia
masuk dan keluar, ke, dan dari bangunan gedung serta
beraktivitas dalam bangunan gedung secara mudah, aman,
nyaman dan mandiri.
ii. Fasilitas dan aksesibilitas meliputi toilet, tempat parkir,
telepon umum, jalur pemandu, rambu dan marka, pintu,
ram, tangga, dan lif bagi penyandang cacat dan lansia.
iii. Penyediaan fasilitas dan aksesibilitas disesuaikan dengan
luas dan ketinggian bangunan gedung.
e. Persyaratan Kemudahan harus mengikuti:
i. SNI 03-1735-2000 Tata cara perencanaan akses bangunan
dan akses lingkungan untuk pencegahan bahaya kebakaran
pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;

- 29 -
ii. SNI 03-1746-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangan
sarana jalan keluar untuk penyelamatan terhadap bahaya
kebakaran pada bangunan gedung, atau edisi terbaru; dan
iii. SNI 03-6573-2001 Tata cara perancangan sistem
transportasi vertikal dalam gedung (lif), atau edisi
terbaru;
Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum
tertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan
standar baku dan/atau pedoman teknis.

IV.5. CONTOH DESAIN BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI


Dengan menggunakan batasan pengaturan dalam peraturan ini dan
peraturan lain terkait, terlampir diberikan contoh desain rusunawa
bertingkat tinggi berlantai 8, 15, dan 20 beserta perhitungan biaya untuk
dapat dijadikan acuan.

- 30 -
BAB V KETENTUAN BIAYA BANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI

V.1. UMUM
1. Biaya bangunan rusuna bertingkat tinggi terdiri dari :
a. Biaya produksi yang terdiri atas perencanaan, pengawasan,
perizinan, dan biaya pembangunan fisik yang terdiri atas
pekerjaan arsitektur, struktur, mekanikal elektrikal.
b. Biaya prasarana dan sarana lingkungan serta biaya
penyambungan utilitas umum
c. Biaya komponen lain seperti PPn, BPHTB, sertifikat/pertelaan hak
milik sarusun, akad kredit/provisi, transaksi PPAT, dan lain
sebagainya.
2. Biaya produksi serta biaya prasarana dan sarana rusuna bertingkat
tinggi besarnya dihitung berdasarkan harga yang berlaku disetiap
daerah.
3. Biaya pembangunan rusuna bertingkat tinggi dijadikan sebagai dasar
penetapan harga jual dengan mempertimbangkan daya beli
masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan
rendah.

V.2. BIAYA PEMBANGUNAN FISIK


1. Komponen biaya pembangunan fisik rusuna bertingkat tinggi terdiri
atas biaya untuk pekerjaan arsitektur, struktur, mekanikal elektrikal.
2. Biaya pembangunan fisik rusuna bertingkat tinggi harus
mempertimbangkan pemenuhan persyaratan keandalan bangunan
gedung yang meliputi : persyaratan keselamatan, kesehatan,
kemudahan, dan kenyamanan sesuai ketentuan dalam BAB III dan BAB
IV.

V.3. BIAYA YANG DAPAT DI OPTIMASI


1. Optimasi biaya pembangunan fisik dapat dilakukan untuk pekerjaan
terkait dengan persyaratan kenyamanan dan persyaratan kemudahan,
namun tidak boleh dilakukan untuk pekerjaan yang terkait dengan
persyaratan keselamatan dan persyaratan kesehatan.
2. Biaya yang dapat dioptimasi untuk pekerjaan yang terkait dengan
persyaratan kenyamanan dan persyaratan kemudahan meliputi :

a. Luas ruang-ruang bersama, selasar, dan lobi

- 31 -
b. Lantai, dinding luar, dan dinding penyekat antar unit sarusun,
dapat menggunakan beton pracetak
c. Bahan penutup lantai
d. Plafon/langit-langit
e. Dinding partisi
f. Daun pintu dan jendela
g. Finishing interior
h. Sebagian tata udara
i. Sebagian elevator/lif
j. Tata suara
k. Telepon dan PABX
l. Saluran televisi

3. Biaya yang tidak dapat dioptimasi untuk pekerjaan terkait dengan


persyaratan keselamatan dan persyaratan kesehatan meliputi :
a. Pekerjaan struktur baik struktur bawah termasuk pondasi dalam,
besmen, dan struktur atas
b. Instalasi pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran
c. Instalasi listrik termasuk genset
d. Penangkal petir
e. Pencegahan bahaya rayap, serangga dan jamur
f. Pekerjaan sistem pencahayaan
g. Pekerjaan sanitasi meliputi : plambing, saluran air hujan, saluran
pembuangan air kotor, dan tempat sampah
h. Fasilitas dan aksesibilitas penyandang cacat

V.4. BIAYA-BIAYA YANG DAPAT DISUBSIDI/DIBIAYAI OLEH PEMERINTAH


DAN/ATAU PEMERINTAH DAERAH

1. Untuk masyarakat berpenghasilan menengah bawah biaya yang dapat


disubsidi/dibiayai oleh Pemerintah dan/atau pemerintah daerah
meliputi:
a. Biaya perizinan
b. Pajak dan retribusi
c. Subsidi bunga bank KPR Rusuna

2. Untuk masyarakat berpenghasilan rendah biaya yang dapat


disubsidi/dibiayai oleh Pemerintah dan/atau pemerintah daerah
meliputi:
a. Biaya pengadaan dan pematangan tanah

- 32 -
b. Biaya perizinan
c. Pajak dan retribusi
d. Biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal
e. Biaya penyediaan fasos dan fasum
f. Biaya prasarana dan sarana lingkungan
g. Biaya penyambungan utilitas umum
h. Subsidi bunga bank untuk KPR Rusuna

Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 14 Maret 2007
MENTERI PEKERJAAN UMUM,

DJOKO KIRMANTO

- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
PERHITUNGAN HARGA JUAL RUSUNA TYPE - 30
DENGAN PPN DITANGGUNG PEMERINTAH

Jumlah LT/ Jumlah Unit 8 Lt / 256 Unit


Luas Lahan (m2) 5000 m2
No KDB 30%

A. BIAYA PRODUKSI 35,433,365,000

1 Fee Perencanaan ( Ars, Struktur, M/E dan Soil Investigation ) 532,350,000

2 Perijinan 342,055,000
a. Perencanaan Tapak 82,500,000
b. Sertifikasi lahan/HGB Induk 30,000,000
c. IMB 129,555,000
d. AMDAL / UKL dan UPL 100,000,000

3 Biaya Pelaksanaan firik 28,329,000,000


a. Pekerjaan Arsitektur 7,788,000,000
b. Pekerjaan Struktur 11,250,000,000
c. Pekerjaan M/E/P dan kelengkapan bangunan 9,291,000,000

4 Biaya Supervisi / MK 354,960,000

B BIAYA LAHAN & PSU LINGKUNGAN 5,875,000,000


1 Biaya lahan 5,000,000,000
2 Biaya PSU Lingkungan 875,000,000

C Harga Dasar Rusuna ( A+B) 41,308,365,000

D Harga real cost 1 unit rusun ( A.3 / jumlah unit ) 110,660,156


Harga real cost bangunan /m2( A.3 / luas bangunan ) 2,394,675

E Harga 1 unit rumah susun ( C / jumlah unit ) 161,360,801


Harga bangunan /m2 ( C / luas bangunan ) 3,491,831

- 39 -
PERHITUNGAN HARGA JUAL RUSUNA TYPE - 30
DENGAN PPN DITANGGUNG PEMERINTAH

Jumlah Lt / Jumlah Unit 15 Lt / 480 Unit


Luas Lahan 5000 m2
No KDB 30%

A. BIAYA PRODUKSI 59,836,100,000

1 Fee Perencanaan ( Ars, Struktur, M/E dan Soil Investigation ) 990,000,000

2 Perijinan 373,100,000
a. Perencanaan Tapak 82,500,000
b. Sertifikasi lahan/HGB Induk 30,000,000
c. IMB 160,600,000
d. AMDAL / UKL dan UPL 100,000,000

3 Biaya Pelaksanaan firik 51,938,000,000


a. Pekerjaan Arsitektur 14,365,000,000
b. Pekerjaan Struktur 22,339,000,000
c. Pekerjaan M/E/P dan kelengkapan bangunan 15,234,000,000

4 Biaya Supervisi / MK 660,000,000

B BIAYA LAHAN & PSU LINGKUNGAN 5,875,000,000


1 Biaya lahan 5,000,000,000
2 Biaya PSU Lingkungan 875,000,000

C Harga Dasar Rusuna ( A+B) 65,711,100,000

D Harga real cost 1 unit rusun ( A.3 / jumlah unit ) 108,204,167


Harga real cost bangunan /m2( A.3 / luas bangunan ) 2,360,818

E Harga 1 unit rumah susun ( C / jumlah unit ) 136,898,125


Harga bangunan /m2 ( C / luas bangunan ) 2,986,868

- 40 -
PERHITUNGAN HARGA JUAL RUSUNA TYPE - 30
DENGAN PPN DITANGGUNG PEMERINTAH

Jumlah LT/ Jumlah Unit 20 Lt / 640 Unit


Luas Lahan 5000 m2
No KDB 30%

A. BIAYA PRODUKSI 73,732,500,000

1 Fee Perencanaan ( Ars, Struktur, M/E dan Soil Investigation ) 1,350,000,000

2 Perijinan 431,500,000
a. Perencanaan Tapak 82,500,000
b. Sertifikasi lahan/HGB Induk 30,000,000
c. IMB 219,000,000
d. AMDAL / UKL dan UPL 100,000,000

3 Biaya Pelaksanaan fisik 65,176,000,000


a. Pekerjaan Arsitektur 17,727,000,000
b. Pekerjaan Struktur 28,739,000,000
c. Pekerjaan M/E/P dan kelengkapan bangunan 18,710,000,000

4 Biaya Supervisi / MK 900,000,000

B BIAYA LAHAN & PSU LINGKUNGAN 5,875,000,000


1 Biaya lahan Rp. 1.000.000,-/m2 5,000,000,000
2 Biaya PSU Lingkungan 875,000,000

C Harga Dasar Rusuna ( A+B ) 79,607,500,000

D Harga real cost 1 unit rusun ( A.3 / jumlah unit ) 101,837,500


Harga real cost bangunan /m2( A.3 / luas bangunan ) 2,172,533

E Harga 1 unit rumah susun ( C / jumlah unit ) 124,386,719


Harga bangunan /m2 ( C / luas bangunan ) 2,653,583

- 41 -
REKAPITULASI BIAYA PEMBANGUNAN PROTOTYPE RUMAH SUSUN SEDERHANA BERTINGKAT TINGGI

Jumlah LT/ Jumlah Unit 8 Lt / 256 Unit 15 Lt / 480 Unit 20 Lt / 640 Unit
No Luas Lahan (m2) 5000 m2 5000 m2 5000 m2
KDB 30% 30% 30%

A. BIAYA PRODUKSI 35,433,365,000 59,836,100,000 73,732,500,000

1 Perencanaan, Perijinan, Supervisi 1,229,365,000 2,023,100,000 2,681,500,000

2 Biaya Pembangunan Fisik 28,329,000,000 51,938,000,000 65,176,000,000


a. Pekerjaan Arsitektur 7,788,000,000 14,365,000,000 17,727,000,000
b. Pekerjaan Struktur 11,250,000,000 22,339,000,000 28,739,000,000
c. Pekerjaan M/E/P dan kelengkapan bangunan 9,291,000,000 15,234,000,000 18,710,000,000

B BIAYA LAHAN & PSU LINGKUNGAN 5,875,000,000 5,875,000,000 5,875,000,000

C Harga Total Rusuna ( A+B) 41,308,365,000 65,711,100,000 79,607,500,000

- Harga 1 unit rumah susun ( C / jumlah unit ) 161,360,801 136,898,125 124,386,719


- Harga 1 unit rumah susun berdasarkan biaya pembangunan fisik 110,660,156 108,204,167 101,837,500
(A.2/jumlah unit)
- Harga 1 unit rumah susun jika pekerjaan M/E/P disubsidi ((A+B- 125,067,832 105,160,625 95,152,344
A.2.c)/jumlah unit)
- Harga 1 unit rumah susun jika biaya perencanaan, perizinan, 74,367,188 76,466,667 72,603,125
supervisi; pekerjaan M/E/P; biaya lahan dan PSU lingkungan
disubsidi ((2.a+2.b)/jumlah unit)

- 42 -