DISCOUNTED CASH FLOW

ANALYSIS AND SPECIAL

APPLICATION IN
INCOME APPROACH
  DIRECT CAPITALIZATION:
1.  SKIP THE MULTI-YEAR CF FORECAST
2. DIVIDE CURRENT (UPCOMING YEAR)
NOI BY CURRENT MARKET CAP RATE
(YIELD, NOT THE TOTAL RETURN USED
IN DCF)
 
V = NOI / CAP RATE
Sangat tepat untuk bangunan dengan sewa
jangka pendek dalam kondisi pasar yang
cenderung stabil.
Contoh: APARTMENTS
DIRECT CAPITALIZATION:
Income Capitalization Approach to Value
Potential Gross Annual Income $60,000
Market Rent (100% Capacity)
Income from Other Sources +600
(Vending Machines and Pay Phones) $60,600
Less Vacancy and Collection Losses(estimated) @4% -2,424
Effective Gross Income $58,176
Expenses:
Real Estate Taxes $9,000
Insurance 1,000
Heat 2,800
Maintenance 6,400
Utilities, Electricity, Water, Gas 800
Repairs 1,200
Decorating 1,400
Replacement of Equipment 800
Legal and Accounting 600
Management 3,000
Total $27,000
Annual Net Operating Income $31,176
Capitalization Rate = 10% (Overall Rate)
Capitalization of Annual Net Income: $31.176/.10
Indicated Value by Income Approach = $311,760
DIRECT CAPITALIZATION DAPAT
MENGHASILKAN MARKET VALUE
YANG KELIRU BILA PROPERTI
TIDAK MEMILIKI CASH FLOW
GROWTH DAN POLA RISIKO YANG
MIRIP DENGAN PROPERTI
LAINNYA YANG DI GUNAKAN
UNTUK MENGHASILKAN CAP
RATE.
 
 
Analisa DCF
  Arus kas dari operasi, diestimasi dengan
memasukkan asumsi perubahan yang berkenaan
dengan pendapatan, tingkat kekosongan, biaya
operasi serta dengan mempertimbangkan ada atau
tidaknya pembaruan sewa tiap jangka waktu
tertentu. Arus kas ini kemudian didiskontokan
dengan tingkat diskonto yang merefleksikan
required rate of return dari properti sejenis.
Hasilnya adalah Present Value dari estimasi nilai
properti subjek.
    
Kelebihan:
• Pendapatan atau arus kas tiap tahun
teridentifikasi secara eksplisit.
• Tingkat pendiskon yang digunakan
mencerminkan tingkat pulangan (rate of
return) yang diharapkan oleh investor atas
properti pembanding yang mirip (dari segi
resiko)
• Tingkat pendiskon tidak harus sama dengan
properti pembanding, dipengaruhi oleh pasar
dan relative dengan jenis investasi lain, karena
arus kas tidak sama antara properti yang
dinilai dengan properti pembanding.
Formula
V = NOI1 + NOI2 + . . . . . NOIn
(1+R) (1+R)2 (1+R)n

V = Nilai Properti
NOI = Pendapatan Bersih Operasi
R = Faktor Pendiskon
Formula
Bila asumsi perubahan tidak dilakukan pertahun,
misalnya diasumsikan terjadi tiap 3 tahunan, 5
tahunan dan sebagainya, maka rumusnya adalah:

V = NOI1 x YP + NOI2x YP + NOI3x YP +…. +NOInxYP

(1+R) 0 (1+R)t (1+R)2t (1+R)(n-1)t

V = Nilai Properti
NOI = Pendapatan Bersih Operasi
R = Faktor Pendiskon
N = Jumlah Periode

t = Jumlah tahun dalam periode

Formula
Rumus Years Purchase (Faktor pengali untuk
tiap periode)
 Valuation Factor Impact on Cap Rate

Growth in Income Faster growth means a low cap rate and higher value

Risk Higher risk means a higher cap rate and lower value

Economic obsolescence Shorter economic life means a higher cap rate and
lower value
Interest Rates or Cost of Higher interest rates imply higher cap rates and lower
Capital value
Market Conditions Stronger rental market imply lower cap rates and
hgher values
Property Age Older properties typically have more risk as a result of
greater repair volatility. More risk means higher cap
rates and lower values