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Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar

de Empreendimento Imobiliário

Módulo 1 - Apresentação
Introdução
O presente estudo de viabilidade objetiva orientar e fornecer embasamento técnico a
cerca da decisão gerencial de investir ou não investir em empreendimento imobiliário,
conforme expectativas dos investidores envolvidos no processo.

Metodologia
Os dados do estudo de viabilidade que compõe os custos do empreendimento estão
embasados no CUB - Custo Unitário Básico de Construção, fornecido mensalmente pelo
SINDUSCON TO - Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Tocantins,
elaborado conforme NBR 12.721. Já os dados que compõe custos de terrenos, e valores
de venda de unidades autônomas estão referenciados em preços médios praticados no
mercado local.

Os dados referentes à áreas construídas seguem diretivas dos últimos projetos aprovados
pela construtora conforme legislação municipal da Prefeitura Municipal de Palmas.

Os dados referentes à evolução dos custos dos empreendimentos seguem metodologia


PMI - Project Manangement Institute que se apoia em curva de distribuições normais ou
distribuição de Gauss.
As taxas de impostos, remuneração de corretores, custos com publicidade e custos de
manutenção pós-obra estão fundadas em legislação corrente e dados de
empreendimentos anteriores da empresa.
A velocidade de vendas e condições de pagamento aos clientes está definida conforme
prática de mercado local de outros empreendimentos similares, tendo esta pesquisa sido
realizada mediante a metodologia do cliente oculto, realizada por pesquisa em outras
empresas locais.

Por fim, para a correta tomada de decisão a cerca da viabilidade do empreendimento pelo
investidor, são fornecidos além dos custos totais de construção e do empreendimento, o
valor geral de vendas - VGV, e o fluxo destes ao longo do período de tempo, a taxa
interna de retorno - TIR, o valor presente líquido - VPL, a exposição máxima do capital, e
a lucratividade pretendida.

Índice
M1 Apresentação
M2 Resumo das variáveis do empreendimento imobiliário
M3 Custos planejados dos macro-estágios do empreendimento imobiliário
M4 Evoluções Físico-financeiras Mensais e Acumuladas do Empreendimento
M5 Planejamento da Estratégia de Vendas
M6 Planejamento Econômico-financeiro do Empreendimento Imobiliário
M7 Definição da Tabela de Vendas do Empreendimento
M8 Análise Gráfica Resumo do Investimento

M&V Construção e Incorporação Ltda.

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Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento
Imobiliário

Módulo 2 - Resumo das variáveis do empreendimento imobiliário


Macro-variáveis do projeto: Tempo, custo, qualidade e processo construtivo
Tempo do empreendimento Data planejada de início
23 meses 01/01/11
Custo
CUB de construção padrão
(R$) Referência Projeto Padrão Observações
918.73 Out/2010 PP-4 Baixo
Fonte: Sinduscon TO/NBR 12.721
Macro-especificações da construção
Padrão de acabamento: Baixo
Elevador? (S/N): S
Pilotis? (S/N): S
Fachadas: Fachada com Textura ou Cerâmica? (T/C): T
Cobertura: Telha Cerâmica aparente ou Platibanda? (C/P): P
Subsolo: Não Garagem Coberta ou Descoberta? (C/D): D
Esquadrias - janelas: Vidro temperado ou Alumínio e vidro comum? (V/A): V
Esquadrias - portas: Madeira selada e envernizada
Revestimento de pisos: Piso cerâmico PEI IV e PEI V (hall de circulação)
Revestimento de paredes: Reboco no térreo e gesso cola nos demais pavimentos
Instalações especiais: Não
Area de utilização comum: Playground infantil, salão de festas, guarita, espaço gourmet,
brinquedoteca, salão de jogos.

Comentáros sobre o processo construtivo


Convencional: Fundações estaca, sob baldrame e pilotis em concreto armado e alvenaria estrutural
mos pav. tipos com lajes maciças, chapisco rolado, reboco externo, gesso cola em paredes e tetos,
instalações racionalizadas em shaft's, pisos cerâmicos nos aptos e hall de circulação

Variáveis quanto à localização do empreendimento


Localização do empreendimento
ARNE 41, QI 2, Alameda 01, Lote 01 - HM
Área do terreno Forma do terreno
3,975.00 m² Regular, sendo 53x75m.
Índice de aproveitamento aceitável para edificação, segundo USO do SOLO
2.50
Área de construção máxima aceitável, segundo USO do SOLO
9,937.50 m²
Custo do m² do terreno na localização definida
0.00 R$/m²
Valor total do terreno na localização definida Mês Total A Pagar
0.00 R$ Forma de Pagamento 1 0.00% -
do Terreno: 2 0.00% -
14 26.30% -
21 34.20% -
27 39.50% -
100.00% -
Mês de Entrega de Unidades Autônomas Data Estim. Mês Entrega Total

O Mês de finalização das obras é aproximadamente


2.00 meses antes da entrega definitiva do edifício.
Jan-11 1 0 0.00%
Feb-12 14 24 33.33%
Oct-12 22 24 33.33%
Apr-13 28 24 33.33%
Jun-13 30 0 0.00%
Total de Unidades Autônomas: 72 100.00%
Variáveis quanto ao produto a ser ofertado e análise de áreas
Características da unidade a ser comercializada
Apartamento residencial com sala, cozinha e área de serviço, 2 e 3quartos, sendo 1 suíte e
1 banheiro social, sacada.
Vagas de garagem / unidade autônoma
1.67 vagas/unidade privativa
Área construída privativa média da unidade autônoma
71.67 m²
Preço médio de venda estimado do m² de area costruída privativa atual
2,243.41 R$
Preço de venda total estimado da unidade autônoma no mercado local
160,777.99 R$/unidade autônoma
Quantidade de torres ou blocos a serem construidas
03 torre ou bloco (s) no empreendimento
Quantidade de unidades autônomas por pavimento
04 unidades autônomas / pavimento
Quantidade de pavimentos por torre
06 pavimentos por torre ou bloco
Quantidade total de lajes de concreto armado
18 lajes de concreto armado
Quantidade total de unidades autonomas Quantidade total de unidades permutadas
72 unidades autônomas 08 unidades autônomas
Quantidade total de unidades autonomas disponíveis para venda
64 unidades autônomas
Quantidade total mínima de vagas de estacionamento desejáveis
120 vagas de estacionamento 1,500.00 m2 do terreno destinado à garagens
1,275.00 m2 do terreno destinado à circulação
Área construída privativa total de venda, excluída a permuta
4,586.67 m² de área construída privativa para venda
Valor Geral de Venda do Empreendimento - VGV
10,289,791.21 R$ 10,289,791.21
Correlação de áreas do empreendimento - Estimativas
Área construída de cada pavimento
286.67 m² 312.00 m² (Considerando área de circulação)
Área privativa de venda de todos os pavimentos de uma torre ou bloco
1,720.00 m²
Área privativa de venda de todas as torres
5,160.00 m²
Área média de circulação estimada em cada pavimento
8.84% 25.33 m² por pavimento
Área de construção total (considerando circulação)
5,616.00 m²
Área estimada de pilotis e área de uso comum
936.00 m²
% de Área de estacionamentos destinado à circulação de veículos
85.00%
Área estimada de uso comum e estacionamentos
3,711.00 m²
Área total de construção estimada
6,552.00 m² de área total de construção do empreendimento
Macro-análise econômico-financeira do empreendimento imobiliário
Custo total de construção estimado
6,019,527.15 R$ 83,604.54 R$/unidade autônoma
Área total de projeção estimada de cada torre e taxa de ocupação
959.40 m² 31.38% de taxa de ocupação
Custo total estimado do empreendimento
7,717,728.56 R$ 107,190.67 R$/unidade autônoma
1,177.92 R$/m2 de área construída
1,495.68 R$/m2 de área privativa
Resultado esperado no empreendimento
2,572,062.66 R$
Resultado esperado no empreendimento por periodo de duração (mês)
111,828.81 R$
% de Lucratividade Direta (Resultado/VGV)
25.00%

Revisão do estudo de viabilidade do empreendimento - EVE: 01


Resp. pela última atualização das variáveis: Engº Victor Alexandre Barros - CREA DF 12.956/D
Data da última atualização das variáveis: 16/11/10
Construção e incorporação: M&V Construção e Incorporação Ltda. - CNPJ 08.774.749/0001-06
Nome do empreendimento: Residencial Monte Negro
Data base do custo de construção: Outubro/2010 Referência: CUB
Historico da última atualização das variáveis: Primeira versão, atualizado conforme projeto aprovado e vendas
Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento
Imobiliário

Módulo 3 - Tabela de custos planejados dos macro-estágios do empreendimento imobiliário


% Estimado R$ Totais % Estimado
Item Macro-estagios do empreendimento % Unitários % Estimado
acumulado Estimados Acumulado
01 Terreno 0.00 0.00% 0.00%
02 Despesas, taxas para legalização 0.40% 41,159.16 0.40% 0.40%
03 Despesas financeiras 0.00% 0.00 0.00% 0.40%
04 Projetos 1.25% 75,244.09 0.73% 1.13%
05 Construção 6,019,527.15 58.50% 59.63%
06 Impostos, tarifas bancárias, seguros 9.83% 1,011,486.48 59.63%
06.01 ISS 3.50% 360,142.69 3.50% 63.13%
06.02 IR e Adicional de IR 1.60% 164,636.66 1.60% 64.73%
06.03 PIS 0.65% 66,883.64 0.65% 65.38%
06.04 COFINS 3.00% 308,693.74 3.00% 68.38%
06.05 Contribuição Social 1.08% 111,129.75 1.08% 69.46%
06.06 IOF/Seg. RE/Seg. GC 0.00% 0.00 0.00% 69.46%
07 Publicidade 0.75% 77,173.43 0.75% 70.21%
08 Corretagem 4.00% 411,591.65 4.00% 74.21%
09 Manutenção pos-ocupação 0.50% 30,097.64 0.29% 74.50%
10 Outros ou evetuais 0.50% 51,448.96 0.50% 75.00%
7,717,728.56 75.00%
Gráfico 1 - Gráfico de custos planejados dos macro-estágicos do empreendimento imobiliário
0.40% 0.73%

25.00%

0.50%
0.29%
4.00%
0.75%
58.50%

9.83%

Revisao do estudo de viabilidade do empreendimento - EVE: 01


Resp. pela ultima atualização das variaveis: Engº Victor Alexandre Barros - CREA DF 12.956/D
Data da ultima atualização das variaveis: 16/11/10
Historico da ultima atualização das variaveis: Primeira versão, atualizado conforme projeto aprovado e vendas
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Imobiliário

Módulo 4 - Evoluções físico-financeiras mensais e acumuladas do empreendimento imobiliário


% Físico % Físico E. C.C. Mensal Terreno Mensal Demais Custos % Custos % Custos
Tempo Mês Custos Totais (R$)
Execut. Acum. (R$) (R$) (R$) Totais Totais Ac.
01 Jan-11 0.40% 0.40% 24,078.11 0.00 52,914.13 76,992.24 1.00% 1.00%
02 Feb-11 0.70% 1.10% 42,136.69 0.00 92,805.08 134,941.77 1.75% 2.75%
03 Mar-11 1.00% 2.10% 60,195.27 0.00 93,663.04 153,858.31 1.99% 4.74%
04 Apr-11 1.50% 3.60% 90,292.91 0.00 71,990.66 162,283.57 2.10% 6.84%
05 May-11 2.10% 5.70% 126,410.07 0.00 72,938.93 199,349.00 2.58% 9.43%
06 Jun-11 2.60% 8.30% 156,507.71 0.00 54,646.52 211,154.23 2.74% 12.16%
07 Jul-11 3.20% 11.50% 192,624.87 0.00 55,706.35 248,331.22 3.22% 15.38%
08 Aug-11 3.80% 15.30% 228,742.03 0.00 56,832.42 285,574.45 3.70% 19.08%
09 Sep-11 4.50% 19.80% 270,878.72 0.00 58,033.56 328,912.28 4.26% 23.34%
10 Oct-11 5.10% 24.90% 306,995.88 0.00 59,320.50 366,316.38 4.75% 28.09%
11 Nov-11 6.00% 30.90% 361,171.63 0.00 60,706.43 421,878.06 5.47% 33.55%
12 Dec-11 7.10% 38.00% 427,386.43 0.00 45,973.99 473,360.42 6.13% 39.69%
13 Jan-12 8.20% 46.20% 493,601.23 0.00 14,598.22 508,199.45 6.58% 46.27%
14 Feb-12 8.70% 54.90% 523,698.86 0.00 251,735.60 775,434.47 10.05% 56.32%
15 Mar-12 8.20% 63.10% 493,601.23 0.00 14,598.22 508,199.45 6.58% 62.90%
16 Apr-12 7.40% 70.50% 445,445.01 0.00 14,598.22 460,043.23 5.96% 68.87%
17 May-12 6.80% 77.30% 409,327.85 0.00 14,598.22 423,926.06 5.49% 74.36%
18 Jun-12 6.00% 83.30% 361,171.63 0.00 14,598.22 375,769.85 4.87% 79.23%
19 Jul-12 5.30% 88.60% 319,034.94 0.00 14,598.22 333,633.16 4.32% 83.55%
20 Aug-12 4.50% 93.10% 270,878.72 0.00 14,598.22 285,476.94 3.70% 87.25%
21 Sep-12 3.50% 96.60% 210,683.45 0.00 14,598.22 225,281.67 2.92% 90.17%
22 Oct-12 2.40% 99.00% 144,468.65 0.00 251,735.60 396,204.26 5.13% 95.30%
23 Nov-12 1.00% 100.00% 60,195.27 0.00 35,177.80 95,373.07 1.24% 96.54%
24 Dec-12 0.00% 100.00% 0.00 0.00 30,097.64 30,097.64 0.39% 96.93%
25 Jan-13 0.00% 100.00% 0.00 0.00 0.00 - 0.00% 96.93%
26 Feb-13 0.00% 100.00% 0.00 0.00 0.00 - 0.00% 96.93%
27 Mar-13 0.00% 100.00% 0.00 0.00 0.00 - 0.00% 96.93%
28 Apr-13 0.00% 100.00% 0.00 0.00 237,137.39 237,137.39 3.07% 100.00%
29 May-13 0.00% 100.00% 0.00 0.00 0.00 - 0.00% 100.00%
30 Jun-13 0.00% 100.00% 0.00 0.00 0.00 - 0.00% 100.00%
Fonte: PCO Project 2003 - PMI 6,019,527.15 0.00 1,698,201.41 7,717,728.56
Gráfico 2 - % de Custos Totais versus % Físico planejado (Curva de Gauss) mensal do empreendimento

12.0%

10.0%

8.0%

% Custos Totais % Físico Execut.


6.0%

4.0%

2.0%

0.0%
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Gráfico 3 - % de Custos Acumulados versus % Físico Acumulado Planejado (Curva S) do empreendimento

100.0%

80.0%

60.0%

% Custos Totais Ac. % Físico E. Acum.


40.0%

20.0%

0.0%

-20.0%
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

01
Rev. do estudo de viabilid. do empreendimento - EVE:
Resp. pela ultima atualização das variaveis: Engº Victor Alexandre Barros - CREA DF 12.956/D
Data da ultima atualização das variaveis: 16/11/10
Historico da ultima atualização das variaveis: Primeira versão, atualizado conforme projeto aprovado e vendas
Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Em

Módulo 5 - Planejamento da estratégia de vendas, cenário, fluxo de receitas estimadas [ Cenário estimado a ser projetado:
Tabela 5.1 - Política planejada de preços de vendas das Unidades Habitacionais Parceladas
1.1.1 - Etapa planej. % à Vista % Durante a Construção do Empreendimento % Durante a Entrega das Chaves Preço Médio da U
1.1.2 - % planej. 10.67% de entrada 19.00% em 22.00 meses 70.33%
1.1.3 - Valor planej. 17,149.65 R$ 30,547.82 R$ 1,388.54 R$/mês 113,080.52 R$

Tabela 5.2 - Velocidade Planejada de Vendas de UH e Velocidade Real de Vendas de UH


Mês de venda 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11
Quantidade de vendas
planej. 0 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6
Quantidade acumulada
planej. 0 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60
% Vendido planejado 0.00% 8.33% 8.33% 8.33% 8.33% 8.33% 8.33% 8.33% 8.33% 8.33% 8.33%
% Vendido Acumulado
planejado 0.00% 8.33% 16.67% 25.00% 33.33% 41.67% 50.00% 58.33% 66.67% 75.00% 83.33%

Mês de venda Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11
Quantidade de vendas
reais 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidade acumulada
de vendas reais 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Tabela 5.3 - Receita Planejada de Vendas com Base na Velocidade Planejada de Vendas – UH Parceladas
Mês de venda 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11
Valor mensal das
vendas - A receber 0.00 964,667.93 964,667.93 964,667.93 964,667.93 964,667.93 964,667.93 964,667.93 964,667.93 964,667.93 964,667.93
Valor acumulado das
vendas - A receber 0.00 964,667.93 1,929,335.85 2,894,003.78 3,858,671.71 4,823,339.63 5,788,007.56 6,752,675.48 7,717,343.41 8,682,011.34 9,646,679.26

Tabela 5.4 - Receita Mensal Planejada de Vendas para o Cenário Planejado


Mês de venda 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Vendas do 01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Vendas do 02 102,897.91 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95
mês: Por UH: 17,149.65 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66
Vendas do 03 102,897.91 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35
mês: Por UH: 17,149.65 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39
Vendas do 04 102,897.91 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68
mês: Por UH: 17,149.65 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78
Vendas do 05 102,897.91 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61
mês: Por UH: 17,149.65 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10
Vendas do 06 102,897.91 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58
mês: Por UH: 17,149.65 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93
Vendas do 07 102,897.91 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43
mês: Por UH: 17,149.65 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24
Vendas do 08 102,897.91 12,219.13 12,219.13 12,219.13
mês: Por UH: 17,149.65 2,036.52 2,036.52 2,036.52
Vendas do 09 102,897.91 13,091.92 13,091.92
mês: Por UH: 17,149.65 2,181.99 2,181.99
Vendas do 10 102,897.91 14,098.99
mês: Por UH: 17,149.65 2,349.83
Vendas do 11 102,897.91
mês: Por UH: 17,149.65
Vendas do 12
mês: Por UH:
Vendas do 13
mês: Por UH:
Vendas do 14
mês: Por UH:
Vendas do 15
mês: Por UH:
Vendas do 16
mês: Por UH:
Vendas do 17
mês: Por UH:
Vendas do 18
mês: Por UH:
Vendas do 19
mês: Por UH:
Vendas do 20
mês: Por UH:
Vendas do 21
mês: Por UH:
Vendas do 22
mês: Por UH:
Vendas do 23
mês: Por UH:
Vendas do 24
mês: Por UH:
Vendas do 25
mês: Por UH:
Vendas do 26
mês: Por UH:
Vendas do 27
mês: Por UH:
Vendas do 28
mês: Por UH:
Vendas do 29
mês: Por UH:
Vendas do 30
mês: Por UH:
Fluxo de caixa gerado
pelas receitas 0.00 102,897.91 111,625.86 120,790.21 130,436.88 140,619.49 151,401.07 162,856.50 175,075.63 188,167.55 202,266.55
Fluxo de caixa gerado
acumulado 0.00 102,897.91 214,523.77 335,313.98 465,750.86 606,370.35 757,771.43 920,627.93 1,095,703.56 1,283,871.12 1,486,137.66
Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento
Imobiliário

Módulo 5 - estimado
[ Cenário Planejamento Pessimista
da estratégia
a ser projetado: de vendas,
] cenário, fluxo de receitas estimadas
Tabela 5.1 - Política planejada de preços de vendas das Unidades Habitacionais Parceladas
1.1.1 - Etapa planej. Preço Médio da UH
1.1.2 - % planej.
1.1.3 - Valor planej. 160,777.99 R$

Tabela 5.2 - Velocidade Planejada de Vendas de UH e Velocidade Real de Vendas de UH


Mês de venda 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12
Quantidade de vendas
planej. 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidade acumulada
planej. 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64
% Vendido planejado 5.56% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
% Vendido Acumulado
planejado 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89%

Mês de venda Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12
Quantidade de vendas
reais 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidade acumulada
de vendas reais 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Tabela 5.3 - Receita Planejada de Vendas com Base na Velocidade Planejada de Vendas – UH Parceladas
Mês de venda 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12
Valor mensal das
vendas - A receber 643,111.95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Valor acumulado das
vendas - A receber 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21

Tabela 5.4 - Receita Mensal Planejada de Vendas para o Cenário Planejado


Mês de venda 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Vendas do 01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Vendas do 02 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95 8,727.95
mês: Por UH: 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66 1,454.66
Vendas do 03 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35 9,164.35
mês: Por UH: 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39 1,527.39
Vendas do 04 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68 9,646.68
mês: Por UH: 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78 1,607.78
Vendas do 05 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61 10,182.61
mês: Por UH: 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10 1,697.10
Vendas do 06 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58 10,781.58
mês: Por UH: 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93 1,796.93
Vendas do 07 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43 11,455.43
mês: Por UH: 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24 1,909.24
Vendas do 08 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13 12,219.13
mês: Por UH: 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52 2,036.52
Vendas do 09 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92 13,091.92
mês: Por UH: 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99 2,181.99
Vendas do 10 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99 14,098.99
mês: Por UH: 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83
Vendas do 11 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91 15,273.91
mês: Por UH: 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65 2,545.65
Vendas do 12 68,598.61 11,108.30 11,108.30 11,108.30 11,108.30 11,108.30 11,108.30 11,108.30 11,108.30 11,108.30 11,108.30
mês: Por UH: 17,149.65 2,777.07 2,777.07 2,777.07 2,777.07 2,777.07 2,777.07 2,777.07 2,777.07 2,777.07 2,777.07
Vendas do 13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Vendas do 14 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 15 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 16 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 17 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 18 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 19 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 20 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 21 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 22 0.00
mês: Por UH:
Vendas do 23
mês: Por UH:
Vendas do 24
mês: Por UH:
Vendas do 25
mês: Por UH:
Vendas do 26
mês: Por UH:
Vendas do 27
mês: Por UH:
Vendas do 28
mês: Por UH:
Vendas do 29
mês: Por UH:
Vendas do 30
mês: Por UH:
Fluxo de caixa gerado
pelas receitas 183,241.15 125,750.84 125,750.84 125,750.84 125,750.84 125,750.84 125,750.84 125,750.84 125,750.84 125,750.84 125,750.84
Fluxo de caixa gerado
acumulado 1,669,378.81 1,795,129.65 1,920,880.50 2,046,631.34 2,172,382.18 2,298,133.02 2,423,883.86 2,549,634.70 2,675,385.54 2,801,136.38 2,926,887.22
Módulo 5 - Planejamento da estratégia de vendas, cenário, fluxo de receitas estimadas
Tabela 5.1 - Política planejada de preços de vendas das Unidades Habitacionais Parceladas
1.1.1 - Etapa planej.
1.1.2 - % planej.
1.1.3 - Valor planej.

Tabela 5.2 - Velocidade Planejada de Vendas de UH e Velocidade Real de Vendas de UH


Mês de venda 23 24 25 26 27 28 29 30
Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13
Quantidade de vendas
planej. 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidade acumulada
planej. 64 64 64 64 64 64 64 64
% Vendido planejado 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
% Vendido Acumulado
planejado 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89% 88.89%

Mês de venda Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13
Quantidade de vendas
reais 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidade acumulada
de vendas reais 0 0 0 0 0 0 0 0

Tabela 5.3 - Receita Planejada de Vendas com Base na Velocidade Planejada de Vendas – UH Parceladas
Mês de venda 23 24 25 26 27 28 29 30
Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13
Valor mensal das
vendas - A receber 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Valor acumulado das
vendas - A receber 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21 10,289,791.21

Tabela 5.4 - Receita Mensal Planejada de Vendas para o Cenário Planejado


Mês de venda 23 24 25 26 27 28 29 30 Chaves Intermed. SOMATÓRIO
Vendas do 01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Vendas do 02 8,727.95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 1,454.66 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 03 9,164.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 1,527.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 04 9,646.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 1,607.78 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 05 10,182.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 1,697.10 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 06 10,781.58 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 1,796.93 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 07 11,455.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 1,909.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 08 12,219.13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 2,036.52 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 09 13,091.92 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 2,181.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 10 14,098.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 2,349.83 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 11 15,273.91 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 678,483.11 183,286.91 964,667.93
mês: Por UH: 2,545.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 12 11,108.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 452,322.07 122,191.27 643,111.95
mês: Por UH: 2,777.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,080.52 30,547.82 160,777.99
Vendas do 13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Vendas do 14 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 15 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 16 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 17 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 18 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 19 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 20 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 21 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 22 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 23 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 24 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 25 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 26 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 27 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 28 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 29 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Vendas do 30 0.00 0.00 0.00
mês: Por UH: 0.00 0.00
Fluxo de caixa gerado
pelas receitas 125,750.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,237,153.15 10,289,791.21
Fluxo de caixa gerado
acumulado 3,052,638.06 3,052,638.06 3,052,638.06 3,052,638.06 3,052,638.06 3,052,638.06 3,052,638.06 3,052,638.06 10,289,791.21 10,289,791.21
Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento
Imobiliário

Módulo 6 - Planejamento econômico-financeiro do empreendimento imobiliário [ Cenário estimado projetado: Pessimista ]


Situação 1: Realizar processo de vendas ao iniciar a obra.
(Col 3 + Col 5) (Col 7 + Col 9)
Col 1 Col 2 Col 3 Col 4 Col 5 Col 6 Col 7 Col 8 Col 9 Col 10 Col 11 Col 12 Col 13
Mês Custo Mensais Receitas Receitas Mensais (Custos + Receitas) [Custos+Receitas] Aporte a ser Fluxo de Caixa Retirada de Fluxo de Caixa Direção dos
Tempo Custos Mensais
Estimado Acum. Mensais Acum. Mensais Mensais Acum. realizado Mensal investimento Acumulado investimentos

01 Jan-11 (76,992.24) (76,992.24) - - (76,992.24) (76,992.24) 77,000.00 7.76 - 7.76 (77,000.00)


02 Feb-11 (134,941.77) (211,934.01) 102,897.91 102,897.91 (32,043.86) (109,036.09) 33,000.00 956.14 - 963.91 (33,000.00)
03 Mar-11 (153,858.31) (365,792.31) 111,625.86 214,523.77 (42,232.45) (151,268.54) 42,000.00 (232.45) - 731.46 (42,000.00)
04 Apr-11 (162,283.57) (528,075.88) 120,790.21 335,313.98 (41,493.37) (192,761.91) 41,000.00 (493.37) - 238.09 (41,000.00)
05 May-11 (199,349.00) (727,424.89) 130,436.88 465,750.86 (68,912.12) (261,674.02) 69,000.00 87.88 - 325.98 (69,000.00)
06 Jun-11 (211,154.23) (938,579.12) 140,619.49 606,370.35 (70,534.74) (332,208.76) 71,000.00 465.26 - 791.24 (71,000.00)
07 Jul-11 (248,331.22) (1,186,910.34) 151,401.07 757,771.43 (96,930.15) (429,138.91) 97,000.00 69.85 - 861.09 (97,000.00)
08 Aug-11 (285,574.45) (1,472,484.79) 162,856.50 920,627.93 (122,717.95) (551,856.86) 122,000.00 (717.95) - 143.14 (122,000.00)
09 Sep-11 (328,912.28) (1,801,397.08) 175,075.63 1,095,703.56 (153,836.65) (705,693.52) 154,000.00 163.35 - 306.48 (154,000.00)
10 Oct-11 (366,316.38) (2,167,713.46) 188,167.55 1,283,871.12 (178,148.83) (883,842.35) 178,000.00 (148.83) - 157.65 (178,000.00)
11 Nov-11 (421,878.06) (2,589,591.52) 202,266.55 1,486,137.66 (219,611.51) (1,103,453.86) 220,000.00 388.49 - 546.14 (220,000.00)
12 Dec-11 (473,360.42) (3,062,951.94) 183,241.15 1,669,378.81 (290,119.27) (1,393,573.13) 290,000.00 (119.27) - 426.87 (290,000.00)
13 Jan-12 (508,199.45) (3,571,151.39) 125,750.84 1,795,129.65 (382,448.60) (1,776,021.73) 383,000.00 551.40 - 978.27 (383,000.00)
14 Feb-12 (775,434.47) (4,346,585.85) 2,538,135.23 4,333,264.88 1,762,700.76 (13,320.97) - 1,762,700.76 - 1,763,679.03 -
15 Mar-12 (508,199.45) (4,854,785.30) 125,750.84 4,459,015.72 (382,448.60) (395,769.58) - (382,448.60) - 1,381,230.42 -
16 Apr-12 (460,043.23) (5,314,828.53) 125,750.84 4,584,766.56 (334,292.39) (730,061.97) - (334,292.39) - 1,046,938.03 -
17 May-12 (423,926.06) (5,738,754.59) 125,750.84 4,710,517.40 (298,175.22) (1,028,237.19) - (298,175.22) - 748,762.81 -
18 Jun-12 (375,769.85) (6,114,524.44) 125,750.84 4,836,268.24 (250,019.01) (1,278,256.20) - (250,019.01) - 498,743.80 -
19 Jul-12 (333,633.16) (6,448,157.60) 125,750.84 4,962,019.08 (207,882.32) (1,486,138.51) - (207,882.32) - 290,861.49 -
20 Aug-12 (285,476.94) (6,733,634.54) 125,750.84 5,087,769.92 (159,726.10) (1,645,864.61) - (159,726.10) - 131,135.39 -
21 Sep-12 (225,281.67) (6,958,916.21) 125,750.84 5,213,520.76 (99,530.83) (1,745,395.44) - (99,530.83) - 31,604.56 -
22 Oct-12 (396,204.26) (7,355,120.46) 2,538,135.23 7,751,655.99 2,141,930.97 396,535.53 - 2,141,930.97 (2,170,000.00) 3,535.53 2,170,000.00
23 Nov-12 (95,373.07) (7,450,493.53) 125,750.84 7,877,406.83 30,377.77 426,913.30 - 30,377.77 - 33,913.30 -
24 Dec-12 (30,097.64) (7,480,591.17) - 7,877,406.83 (30,097.64) 396,815.66 - (30,097.64) - 3,815.66 -
25 Jan-13 - (7,480,591.17) - 7,877,406.83 - 396,815.66 - - - 3,815.66 -
26 Feb-13 - (7,480,591.17) - 7,877,406.83 - 396,815.66 - - - 3,815.66 -
27 Mar-13 - (7,480,591.17) - 7,877,406.83 - 396,815.66 - - - 3,815.66 -
28 Apr-13 (237,137.39) (7,717,728.56) 2,412,384.38 10,289,791.21 2,175,247.00 2,572,062.66 - 2,175,247.00 (2,179,062.66) (0.00) 2,179,062.66
29 May-13 - (7,717,728.56) - 10,289,791.21 - 2,572,062.66 - - - (0.00) -
30 Jun-13 - (7,717,728.56) - 10,289,791.21 - 2,572,062.66 - - - (0.00) -

(7,717,728.56) 10,289,791.21 2,572,062.66 1,777,000.00 (4,349,062.66) 2,572,062.66

Quadro 1 - Análise de indicadores econômico-financeiros do empreendimento


Situação 1 Situação 2 Situação 3 Investidor - S1 Investidor - S3
TIR neste cenário: 6.9249% 4.3600% 10.2999% 5.9084% 9.6610%
VPL neste cenario - Com 1,25% de custo do capital: 1,670,010.18 2,905,821.38 1,617,484.46 1,609,598.19 1,597,846.76
Exposição Máxima de Capital (R$): 1,777,000.00 7,717,728.56 1,186,910.34 1,777,000.00 1,186,910.34
% do VPL / Exposição Máxima: 93.9792% 37.6513% 136.2769% 90.5795% 134.6224%
Lucratividade Bruta (R$): 2,572,062.66 5,144,510.46 2,190,292.16 2,572,062.66 2,190,292.16
M7

Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento


Imobiliário

Módulo 7 - Definição da tabela de vendas do empreendimento [ Cenário estimado projetado: Pessimista

Valor Geral de Vendas do EVE: 10,289,791.21 Preço Médio da UH no EVE: 160,777.99 Índice da Tabela Inicial de Vendas:
VGV da Tabela de Vendas: 4,167,688.95 Preço Médio da UH na Tabela: 160,777.99
Percentual médio da entrada: 10.67% Percentual médio das chaves: 70.33%

T1: % Total 100.00% 12.00% 0.80% 0.80% 0.80% 0.80% 0.80% 2.50% 0.80%
% Médio Preço Médio - 1 2 3 4 5 6 7
1.83% 173,653.66 - Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11
Variação de
UH Bloco Pavim. Ident. Valor da UH Entrada Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela
Preço
1 1 1 01 -1.00% 168,822.06 20,258.65 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58
2 1 1 02 -1.00% 168,822.06 20,258.65 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58
3 1 1 03 -1.00% 168,822.06 20,258.65 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58
4 1 1 04 -1.00% 168,822.06 20,258.65 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58
5 1 2 01 -0.50% 169,674.69 20,360.96 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40
6 1 2 02 -0.50% 169,674.69 20,360.96 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40
7 1 2 03 -0.50% 169,674.69 20,360.96 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40
8 1 2 04 -0.50% 169,674.69 20,360.96 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40
9 1 3 01 0.50% 171,379.97 20,565.60 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04
10 1 3 02 0.50% 171,379.97 20,565.60 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04
11 1 3 03 0.50% 171,379.97 20,565.60 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04
12 1 3 04 0.50% 171,379.97 20,565.60 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04
13 1 4 01 2.00% 173,937.88 20,872.55 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50
14 1 4 02 2.00% 173,937.88 20,872.55 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50
15 1 4 03 2.00% 173,937.88 20,872.55 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50
16 1 4 04 2.00% 173,937.88 20,872.55 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50
17 1 5 01 4.00% 177,348.42 21,281.81 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79
18 1 5 02 4.00% 177,348.42 21,281.81 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79
19 1 5 03 4.00% 177,348.42 21,281.81 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79
20 1 5 04 4.00% 177,348.42 21,281.81 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79
21 1 6 01 6.00% 180,758.97 21,691.08 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07
22 1 6 02 6.00% 180,758.97 21,691.08 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07
23 1 6 03 6.00% 180,758.97 21,691.08 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07
24 1 6 04 6.00% 180,758.97 21,691.08 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07

T2: % Total 100.00% 10.00% 0.70% 0.70% 0.70% 0.70% 0.70% 2.70% 0.70%
% Médio Preço Médio - 1 2 3 4 5 6 7
0.50% 135,026.64 - Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11
Variação de
Bloco Pavim. Ident. Valor da UH Entrada Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela
Preço
25 2 1 01 -2.00% 131,667.77 13,166.78 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
26 2 1 02 -2.00% 131,667.77 13,166.78 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
27 2 1 03 -2.00% 131,667.77 13,166.78 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
28 2 1 04 -2.00% 131,667.77 13,166.78 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
29 2 2 01 -1.00% 133,011.32 13,301.13 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
30 2 2 02 -1.00% 133,011.32 13,301.13 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
31 2 2 03 -1.00% 133,011.32 13,301.13 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
32 2 2 04 -1.00% 133,011.32 13,301.13 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
33 2 3 01 0.00% 134,354.87 13,435.49 940.48 940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48
34 2 3 02 0.00% 134,354.87 13,435.49 940.48 940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48
35 2 3 03 0.00% 134,354.87 13,435.49 940.48 940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48
36 2 3 04 0.00% 134,354.87 13,435.49 940.48 940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48
37 2 4 01 1.00% 135,698.41 13,569.84 949.89 949.89 949.89 949.89 949.89 3,663.86 949.89
38 2 4 02 1.00% 135,698.41 13,569.84 949.89 949.89 949.89 949.89 949.89 3,663.86 949.89
39 2 4 03 1.00% 135,698.41 13,569.84 949.89 949.89 949.89 949.89 949.89 3,663.86 949.89
40 2 4 04 1.00% 135,698.41 13,569.84 949.89 949.89 949.89 949.89 949.89 3,663.86 949.89
41 2 5 01 2.00% 137,041.96 13,704.20 959.29 959.29 959.29 959.29 959.29 3,700.13 959.29
42 2 5 02 2.00% 137,041.96 13,704.20 959.29 959.29 959.29 959.29 959.29 3,700.13 959.29
43 2 5 03 2.00% 137,041.96 13,704.20 959.29 959.29 959.29 959.29 959.29 3,700.13 959.29
44 2 5 04 2.00% 137,041.96 13,704.20 959.29 959.29 959.29 959.29 959.29 3,700.13 959.29
45 2 6 01 3.00% 138,385.51 13,838.55 968.70 968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70
46 2 6 02 3.00% 138,385.51 13,838.55 968.70 968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70
47 2 6 03 3.00% 138,385.51 13,838.55 968.70 968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70
48 2 6 04 3.00% 138,385.51 13,838.55 968.70 968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70

T3: % Total 100.00% 10.00% 0.60% 0.60% 0.60% 0.60% 0.60% 2.00% 0.60%
% Médio Preço Médio - 1 2 3 4 5 6 7
1.83% 173,653.66 - Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11
Variação de
Bloco Pavim. Ident. Valor da UH Entrada Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela
Preço
49 1 1 01 -1.00% 168,822.06 16,882.21 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93
50 1 1 02 -1.00% 168,822.06 16,882.21 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93
51 1 1 03 -1.00% 168,822.06 16,882.21 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93
52 1 1 04 -1.00% 168,822.06 16,882.21 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93
53 1 2 01 -0.50% 169,674.69 16,967.47 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05
54 1 2 02 -0.50% 169,674.69 16,967.47 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05
55 1 2 03 -0.50% 169,674.69 16,967.47 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05
56 1 2 04 -0.50% 169,674.69 16,967.47 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05
57 1 3 01 0.50% 171,379.97 17,138.00 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 3,427.60 1,028.28
58 1 3 02 0.50% 171,379.97 17,138.00 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 3,427.60 1,028.28
59 1 3 03 0.50% 171,379.97 17,138.00 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 3,427.60 1,028.28
60 1 3 04 0.50% 171,379.97 17,138.00 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 3,427.60 1,028.28
61 1 4 01 2.00% 173,937.88 17,393.79 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63
62 1 4 02 2.00% 173,937.88 17,393.79 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63
63 1 4 03 2.00% 173,937.88 17,393.79 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63
64 1 4 04 2.00% 173,937.88 17,393.79 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63
65 1 5 01 4.00% 177,348.42 17,734.84 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09
66 1 5 02 4.00% 177,348.42 17,734.84 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09
67 1 5 03 4.00% 177,348.42 17,734.84 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09
68 1 5 04 4.00% 177,348.42 17,734.84 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09
69 1 6 01 6.00% 180,758.97 18,075.90 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55
70 1 6 02 6.00% 180,758.97 18,075.90 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55
71 1 6 03 6.00% 180,758.97 18,075.90 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55
72 1 6 04 6.00% 180,758.97 18,075.90 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55

Página 11
M7

Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento


Imobiliário - Edifício 4P

103.35%

70.33% Percentual médio das parcelas: 19.00%

0.80% 0.80% 0.80% 0.80% 2.50% 0.80% 0.80% 73.40% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12
Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela
1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58 1,350.58 123,915.39 - - - -
1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58 1,350.58 123,915.39 - - - -
1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58 1,350.58 123,915.39 - - - -
1,350.58 1,350.58 1,350.58 1,350.58 4,220.55 1,350.58 1,350.58 123,915.39 - - - -
1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40 1,357.40 124,541.23 - - - -
1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40 1,357.40 124,541.23 - - - -
1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40 1,357.40 124,541.23 - - - -
1,357.40 1,357.40 1,357.40 1,357.40 4,241.87 1,357.40 1,357.40 124,541.23 - - - -
1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04 1,371.04 125,792.90 - - - -
1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04 1,371.04 125,792.90 - - - -
1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04 1,371.04 125,792.90 - - - -
1,371.04 1,371.04 1,371.04 1,371.04 4,284.50 1,371.04 1,371.04 125,792.90 - - - -
1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50 1,391.50 127,670.40 - - - -
1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50 1,391.50 127,670.40 - - - -
1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50 1,391.50 127,670.40 - - - -
1,391.50 1,391.50 1,391.50 1,391.50 4,348.45 1,391.50 1,391.50 127,670.40 - - - -
1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79 1,418.79 130,173.74 - - - -
1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79 1,418.79 130,173.74 - - - -
1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79 1,418.79 130,173.74 - - - -
1,418.79 1,418.79 1,418.79 1,418.79 4,433.71 1,418.79 1,418.79 130,173.74 - - - -
1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07 1,446.07 132,677.08 - - - -
1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07 1,446.07 132,677.08 - - - -
1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07 1,446.07 132,677.08 - - - -
1,446.07 1,446.07 1,446.07 1,446.07 4,518.97 1,446.07 1,446.07 132,677.08 - - - -

0.70% 0.70% 0.70% 0.70% 2.70% 0.70% 0.70% 0.70% 0.70% 0.70% 2.70% 0.70%
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12
Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela
921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67 921.67 921.67 921.67 921.67 3,555.03 921.67
931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08 931.08 931.08 931.08 931.08 3,591.31 931.08
940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48 940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48
940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48 940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48
940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48 940.48 940.48 940.48 940.48 3,627.58 940.48
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959.29 959.29 959.29 959.29 3,700.13 959.29 959.29 959.29 959.29 959.29 3,700.13 959.29
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968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70 968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70
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968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70 968.70 968.70 968.70 968.70 3,736.41 968.70

0.60% 0.60% 0.60% 0.60% 2.00% 0.60% 0.60% 0.60% 0.60% 0.60% 2.00% 0.60%
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12
Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela
1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93
1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93
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1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93
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1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05
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1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63
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1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09
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1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55
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Página 12
M7

Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento


Imobiliário - Edifício 4P

0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
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Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13
Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão
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0.70% 70.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
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Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13
Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão
921.67 92,167.44 - - - - - - - - -
921.67 92,167.44 - - - - - - - - -
921.67 92,167.44 - - - - - - - - -
921.67 92,167.44 - - - - - - - - -
931.08 93,107.92 - - - - - - - - -
931.08 93,107.92 - - - - - - - - -
931.08 93,107.92 - - - - - - - - -
931.08 93,107.92 - - - - - - - - -
940.48 94,048.41 - - - - - - - - -
940.48 94,048.41 - - - - - - - - -
940.48 94,048.41 - - - - - - - - -
940.48 94,048.41 - - - - - - - - -
949.89 94,988.89 - - - - - - - - -
949.89 94,988.89 - - - - - - - - -
949.89 94,988.89 - - - - - - - - -
949.89 94,988.89 - - - - - - - - -
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959.29 95,929.37 - - - - - - - - -
959.29 95,929.37 - - - - - - - - -
959.29 95,929.37 - - - - - - - - -
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968.70 96,869.86 - - - - - - - - -
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968.70 96,869.86 - - - - - - - - -

0.60% 0.60% 0.60% 0.60% 2.00% 0.60% 0.60% 0.60% 0.60% 67.60%
20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13
Parcela Parcela Parcela Parcela Balão Parcela Parcela Parcela Parcela Parcela Balão
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1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 114,123.71 -
1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 3,376.44 1,012.93 1,012.93 1,012.93 1,012.93 114,123.71 -
1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 114,700.09 -
1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 114,700.09 -
1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 114,700.09 -
1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 3,393.49 1,018.05 1,018.05 1,018.05 1,018.05 114,700.09 -
1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 3,427.60 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 115,852.86 -
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1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 3,427.60 1,028.28 1,028.28 1,028.28 1,028.28 115,852.86 -
1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 117,582.00 -
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1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 117,582.00 -
1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 3,478.76 1,043.63 1,043.63 1,043.63 1,043.63 117,582.00 -
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1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 119,887.53 -
1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 119,887.53 -
1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 3,546.97 1,064.09 1,064.09 1,064.09 1,064.09 119,887.53 -
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1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 122,193.06 -
1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 122,193.06 -
1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 3,615.18 1,084.55 1,084.55 1,084.55 1,084.55 122,193.06 -

Página 13
Estudo de Viabilidade Econômica Preliminar de Empreendimento
Imobiliário

Módulo 8 - Análise Gráfica Resumo do Empreendimento [ Cenário estimado projetado: Pessimista ]


Gráfico 1 - Gráfico de custos planejados dos macro-estágicos do empreendimento imobiliário
0.40% 0.73%

25.00%

0.50%
0.29%
4.00%
0.75%
58.50%

9.83%

Gráfico 2 - % de Custos Totais versus % Físico planejado (Curva de Gauss) mensal do empreendimento

12.0%

10.0%

8.0%

% Custos Totais % Físico Execut.


6.0%

4.0%

2.0%

0.0%
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Gráfico 3 - % de Custos Acumulados versus % Físico Acumulado Planejado (Curva S) do empreendimento

100.0%

80.0%

60.0%

% Custos Totais Ac. % Físico E. Acum.


40.0%

20.0%

0.0%

-20.0%
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Gráfico 4 - Quantidade Acumulada Planejada de Vendas no Período do Empreendimento

72
68 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64
64 60
60
56 54
52 48
48
44 42
40 36
36
32 30
28 24
24
20 18
16 12
12
8 6
4
0
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Gráfico 5 - Condições de venda planejadas

10.67%

19.00%

% à Vista % Durante a Construção do % Durante a Entrega das


Empreendimento Chaves

70.33%

Gráfico 6 - Custos Acumulados, Receitas Acumuladas e Aportes do Empreendimento

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
(12,500,000.00)
(11,750,000.00)
(11,000,000.00)
(10,250,000.00)
(9,500,000.00)
(8,750,000.00)
(8,000,000.00)
(7,250,000.00)
(6,500,000.00)
(5,750,000.00)
(5,000,000.00)
(4,250,000.00)
(3,500,000.00)
(2,750,000.00)
Custo Mensais Acum.
Receitas Mensais Acum.
(2,000,000.00)
-Aporte Acumul.
(1,250,000.00)
(Aporte+Receitas-Retiradas)
-Fluxo Cx. Acum.
(500,000.00)
Gráfico 7 - Custos+Receitas, Aportes e Fluxos de Caixa das Situações 1 e 3

350,000.00
325,000.00
300,000.00
275,000.00
250,000.00
225,000.00
200,000.00
175,000.00
150,000.00
125,000.00
100,000.00
75,000.00
50,000.00
25,000.00
0.00
-Custos Mensais
Receitas Mensais
(25,000.00)
Aporte a ser realizado
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30