PENILAIAN TANAH / TAPAK

1. TEORI PENILAIAN TANAH

1.1. Konsep-Konsep dan Prinsip-Prinsip Nilai

Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi

dan keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilaii
tanah. Antisipasi di sini mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh
adanya harapan keuntungan yang akan diterima pada masa yang akan
datang. Persaingan diantara para pembeli di pasaran untuk suatu tapak
(sites) akan menciptakan tingkat harga dari tanah. Penawaran dan
permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung untuk
seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga
akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam
jangka pendek. Jika suatu tipe tapak sangat langka pada suatu lokasi
tertentu, maka tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak
sampai pada suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya.
Prinsip substitusi di sini menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan
membayar lebih untuk sebuah tapak daripada tapak-tapak lain yang sama
atau sejenis. Sedangkan prinsip keseimbangan juga merupakan faktor
yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan terhadap elemen-
elemen yang mempengaruhi keseimbangannya

1.2. Definisi dari masalah Penilaian

112
 Pada awal tugas penilaian, seorang penilai mengidentifikasi
properti yang akan dinilai dan menetapkan tanggal penilaian,
tujuan/kegunaan penilaian, definisi tiap jenis nilai yang dipilih dan batasan-
batasan masalah yang semuanya dinyatakan dalam laporan penilaian.
Tahap selanjutnya yang dilakukan penilai adalah memilihan dan
menganalisa data pembanding. Penilai juga perlu mengidentifikasi semua
hak-hak yang melekat pada properti, batasan-batasan undang-
undang/peraturan, karakteristik fisik dan pengembangan-pengembangan
yang ada di atas tapak.

1.3. Hak-hak dalam Properti dan Kontrol-kontrol Publik

Dalam melakukan penilaian tanah, penilai perlu memfokuskan

penilaiannya pada hak-hak yang melekat pada properti, termasuk hak
atau ijin membangun, menyewakan kepada orang lain, menanami,
menambang, mengubah topografi, membagi tanah, dan untuk
penggunaan tertentu. Oleh karena penawaran/penyediaan tanah tidak
dapat mengimbangi laju permintaan tanah, maka pemerintah mengatur
bagaimana tanah dapat digunakan dan dikembangkan. Kebanyakan tiap
wilayah kota atau kabupaten mempunyai beberapa bentuk peraturan
zoning yang menentukan pengembangan baru apa yang dapat diletakkan
di atas sebidang tanah bahkan sekarang ini peraturan tersebut tertuang
dalam master plan (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang menentukan
tujuan pengembangan dalam jangka panjang. Melalui kuasa “eminent
domain” atau hak menguasai oleh negara, pemerintah dapat
mengubah/mengeser penggunaan tanah untuk kepentingan pribadi
kepada penggunaan tanah untuk kepentingan umum atau memodifikasi
penggunaan tanah melalui urban renewal program (program
pembaharuan kota).

113
1.4. Karakteristik Fisik dan Pengembangan Tapak

Karakteristik-karakteristik fisik, utilitas yang tersedia dan

pengembangan-pengembangan di atas tapak dari suatu tanah
mempengaruhi kegunaan dan nilainya. Karakteristik fisik dari sebidang
tanah yang harus dipertimbangkan oleh seorang penilai meliputi ukuran
dan bentuk tanah, lebar depan (frontage), topografi (termasuk kontur,
elevasi dan sistem drainase), lokasi dan view. Ketersediaan utilitas seperti
air, saluran air kotor, listrik, gas dan pelayanan telpon juga mempengaruhi
kegunaan dan potensi pembangunan atas sebidang tanah.

Fasilitas-fasilitas tersebut mungkin disediakan melalui offsite

facilities (fasilitas-fasilitas di luar tapak) seperti saluran air minum (PAM),
saluran pembuangan air kotor (sewer), saluran listrik dan sebagainya
serta melalui onsite facilities (fasilitas-fasilitas di atas tapak) seperti septic
tank, sumur, kolam, lanskaping, perkerasan halaman dan penyediaan
saluran untuk gas, listrik dan telepon. Sebidang tanah menjadi sebuah
tapak ketika dilakukan pengembangan (baik offsite maupun onsite
improvement) dan menjadikan tanah siap digunakan untuk tujuan tertentu.

1.5. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Penentuan nilai tanah haruslah mempertimbangkan penggunaan

tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut. Bahkan untuk tapak yang telah
dilakukan pengembangan, nilai tapak juga didasarkan atas penggunaan
tertinggi dan terbaik sebagai tanah kosong dan siap untuk dibangun
menjadi sebuah penggunaan yang terbaik secara ekonomi.

114
 Penggunaan tertinggi dan terbaik juga dipengaruhi oleh seberapa
besar pengembangan-pengembangan yang ada menambah atau
mengkontribusi nilai properti. Besarnya kontribusi tersebut diestimasi
melalui pengurangan nilai tanah terhadap nilai properti secara
keseluruhan. Jadi tanah dikatakan sebagai pemilik nilai, sedangkan
pengembangan (improvement) adalah mengkontribusi nilai. Jika
pengembangan tidak lagi memberi kontribusi nilai maka memberi indikasi
perlunya dilakukan pembongkaran (demolition) bangunan.

2. TEHNIK PENILAIAN TANAH

Terdapat 6 (enam) tehnik atau prosedur yang digunakan untuk

menilai tanah, yaitu :
(i) perbandingan penjualan (sales comparison)
(ii) Alokasi (alocation)
(iii) Ekstraksi (extraction)
(iv) Pembagian pembangunan (subdivision development)
(v) Nilai sisa tanah (land residual)
(vi) Kapitalisasi sewa dasar (ground rent capitalization)

Keenam prosedur di atas diturunkan dari ketiga dasar pendekatan

nilai. Metode perbandingan penjualan dan kapitalisasi pendapatan dapat
langsung diterapkan dalam penilaian tanah, sedangkan metode Alokasi
dan ekstraksi prosedurnya merupakan pencerminan pendekatan
perbandingan dan biaya. Untuk metode sisa adalah didasarkan pada
pendekatan kapitalisasi pendapatan dan biaya.

2.1. Perbandingan Penjualan

115
 Pendekatan ini digunakan untuk menilai tanah kosong atau tanah
yang dipertimbangkan sebagai tanah kosong untuk tujuan penilaian.
Dengan metode ini, terhadap penjulan-penjualan atas sebidang tanah
yang serupa dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
(adjusment) untuk menghasilkan indikasi nilai untuk tanah yang akan
dinilai. Proses perbandingan didasarkan atas analisa kesamaan dan
ketidaksamaan dari kedua bidang tanah tersebut.

Penilai mengumpulkan data-data penjualan yang aktual dan data

sewa dasar dari listing, penawaran, dan pembaharuan sewa. Selanjutnya
dari data-data pembanding tersebut dilakukan pengidentifikasian data
berkaitan dengan kesamaan dan perbedaan antara properti subyek dan
properti pembanding, merangking data sesuai dengan relevansinya dan
melakukan penyesuaian terhadap harga penjualan dari data pembanding
berdasarkan atas ketidaksamaan karakteristik tanah yang dinilai.

Elemen-elemen perbandingan yang dimaksud di atas meliputi jenis

hak, peraturan/ijin yang dimiliki, kondisi pembiayaan, kondisi/motivasi
penjualan, kondisi pasar (tanggal penjualan), lokasi, karakteristik-
karakteristik fisik, utilitas-utilitas yang tersedia, zoning dan penggunaan
tertinggi dan terbaiknya. Data yang dikumpulkan penilai biasanya berasal
dari data aktual penjualan dan dari penawaran, listing atau pembaharuan
sewa, yaitu dengan mengidentifikasi persamaan dan perbedaan dalam
data, merangking data sesuai dengan relevansinya dan melakukan
penyesuaian harga jual dari properti pembanding dengan
mempertimbangkan ketidaksamaan karateristik dengan tanah yang dinilai
(properti subyek).

Jika harga jual mengalami perubahan yang cepat dalam beberapa

tahun sebelumnya dan tersedia sejumlah data penjualan yang cukup,
maka data jual yang dipilih untuk melakukan perbandingan adalah data
yang paling dekat dengan tanggal penilaian. Ukuran (size) tanah

116
umumnya bukan merupakan elemen perbandingan yang penting
dibandingkan dengan tanggal transaksi dan lokasi karena kebanyakan
jenis pengembangan mempunyai ukuran tapak yang optimal, jadi jika
tapak lebih besar, nilai dari tanah lebihan (excess land) akan cenderung
menurun.

Zoning seringkali merupakan kriteria paling dasar dalam memilih

pembanding. Tapak yang dizoningkan sama dengan properti subyek
adalah paling sesuai untuk dijadikan pembanding. Jika data penjualan
tidak cukup tersedia dalam kategori zoning yang sama, maka data dari
kategori yang sama dari kawasan lain dapat digunakan setelah dilakukan
penyesuaian-penyesuaian untuk menghindari adanya distorsi dan
kesalahan dalam perbandingan harga jual.

Umumnya, penyesuaian-penyesuaian (adjusments) yang terpisah

dilakukan untuk membandingkan harga jual untuk setiap unit
perbandingan. Perbandingan harga jual dapat secara sederhana diketahui
dari keunggulan dan kekurangan kualitas properti yang biasnya
dinyatakan dalam bentuk jumlah uang (Rupiah) atau persentase yang
selanjutnya dijumlahkan dan difaktorisasi (dikalikan) dengan harga jual
pembanding. Pembandingan yang sering dilakukan biasanya meliputi
penyesuaian untuk jenis hak properti, pendanaan, penjualan serta kondisi
pasarnya yang dibuat sebelum dilakukannya penyesuaian untuk lokasi
dan karateristik fisik. Semua penyesuaian yang tertuang dalam laporan
penilaian seharusnya dinyatakan secara logis dan mudah dipahami.

2.2. Alokasi

Metode alokasi adalah metode penilaian tanah yang didasarkan

atas prinsip keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi.
Prosedur dari metode ini didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai
tanah dan nilai pengembangannya untuk suatu penggunaan khusus dari

117
suatu properti pada suatu lokasi tertentu. Metode alokasi adalah kurang
konklusif untuk diterapkan daripada prosedur lain, tetapi ini lebih berguna
ketika data transaksi pembanding tidak tersedia.

Sebagai contoh : metode alokasi dapat digunakan dalam tugas

penilaian untuk menilai sebuah tapak yang mengahadap ke danau
(lakefront) yang digunakan sebagai rumah peristirahatan. Diasumsikan
tidak ada penjualan tanah kosong yang terjadi belakangan ini, tetapi
penilai mengetahui (dengan pasti) bahwa rumah yang berada di dekat
danau telah terjual dengan harga antara Rp 150.000.000,00 s/d Rp
200.000.000,00. . Developer dari rumah-rumah tepi danau (lakefront) pada
kawasan lain yang berdekatan dapat membeli sebuah lot/areal tanah yang
mempunyai ukuran sama seharga Rp 60.000.000,00 , dibangun dengan
bangunan rumah seharga Rp 90.000.000,00 dan menetapkan keuntungan
sebesar Rp 30.000.000,00 serta overhead dengan total kontribusi
pengembangan (improvement) sebesar Rp 120.000.000,00 dengan total
nilai sebesar Rp 180.000.000,00. Dengan demikian nilai tanah
menunjukkan rasio 1/3.

Rasio dari nilai tanah terhadap total nilai properti pada suatu
bangunan yang sudah lengkap adalah 0.333 hingga 1.0, sehingga indikasi
nilai tanah untuk rumah-rumah di sekitar danau adalah berkisar antara Rp
50.000.000,00 (yaitu 0.333 x Rp 150.000.000,00) sampai dengan Rp
66.600.000,00 (yaitu 0.333 x Rp 200.000.000,00).

2.3. Ekstraksi

Metode ekstraksi adalah metode yang berbeda dengan metode

alokasi yang mana nilai tanah adalah ekstraksi (hasil penurunan) dari
harga jual dari properti yang telah dikembangkan dengan mengurangkan
kontribusi yang dihasilkan dari pengembangan tersebut, yakni diestimasi

118
dari biaya pembuatan baru bangunan yang telah disusutkan, dan nilai
sisanya menunjukkan nilai tanah. Estimasi nilai tanah yang dihasilkan
melalui metode ekstraksi dapat digunakan bersama dengan data yang
terkumpul dari penjualan tanah kosong dalam perbandingan penjualan.
Namun indikasi nilai yang diturunkan dari tehnik ini umumnya kurang
meyakinkan karena assessment ratio yang dihasilkan mungkin tidak dapat
diandalkan dan metode ekstraksi tidak mencerminkan pertimbangan
pasar.

1.4. Pembagian Pembangunan (Subdivision Development)

Metode pembagian pembangunan (subdivision development)

digunakan ketika pembagian (subdividion) dan pembangunan
menunjukkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah bidang yang
dinilai dan data-data penjualan dari tiap kapling-kapling tanah tersedia.
Analisa pembagian pembangunan biasanya digunakan untuk tanah-tanah
industri, perumahan dan tanah rekreasi. Pemilik tanah membagi bidang
tanah yang besar menjadi bidang-bidang tanah yang kecil untuk dijual
atau disewakan. Pembagian yang terencana dapat menciptakan
kegunaan yang lebih tinggi, lebih baik dan terlebih lagi bila didukung
dengan zoning, ketersediaan utilitas, keadaan komunitas, aksesibilitas dan
kombinasi elemen-elemen yang saling mendukung.

Seorang penilai memulai untuk menganalisa pembagian

pembangunan melalui penentuan jumlah dan ukuran kapling (persil) yang
tercipta dari tanah yang dinilai baik secara fisik, undang- undang/peraturan
maupun secara ekonomi. Kapling-kapling yang direncanakan tersebut
harus dikonfirmasikan dengan peraturan perundangan yang ada baik dari
segi ukuran, frontage, topografi, kualitas tanah dan pengembangan

119
tanahnya. Sebagai contoh fasilitas air bersih, drainase, dan
jalan/perkerasan halaman.

Analisis perbandingan penjualan dari kapling/unit yang telah selesai

selanjutnya dilakukan setelah melakukan penyesuaian terhadap
perbedaan-perbedaan dari perbandingan penjualan, penilai mengestimasi
harga jual yang paling sesuai untuk kapling/unit tersebut dan periode
perbandingan yang paling menungkinkan. Semua biaya , baik langsung
maupun tidak langsung yang terkait dengan pengembangan dan
pemasaran harus dikurangkan dari jumlah harga penjualan yang
direncanakan. Biaya pengembangan ini termasuk biaya pembersihan
tapak, grading dan pematangan tanah, pembuatan jalan dan saluran,
perkerasan halaman dan instalasi fasilitas. Biaya-biaya seperti pajak,
asuransi, premium, biaya overhead dan biaya inspeksi harus
dipertimbangkan juga seperti halnya biaya pemasaran untuk komisi dan
periklanan.

Untuk memberi ilustrasi mengenai prosedur pembagian

pembangunan adalah sebagai berikut :

1 (satu) hektar tanah dimana seorang developer ingin membaginya

menjadi 25 kapling/unit rumah. Total penjualan kotor dari proyek
pembangunan kapling-kapling tersebut adalah Rp 5.000.000.000 dengan
biaya pembangunan tanah sebagai berikut :

• Biaya pengembangan (perataan, pembersihan, paving,

pembuatan saluran dan disain) Rp 1.500.000.000,-
• Manajemen dan pengawasan 75.000.000,-
• Keuntungan dan overhead kontraktor 500.000.000,-
• Biaya pemasaran/penjualan 175.000.000,-
• Pajak
100.000.000,-

120
 • Keuntungan pengembang 300.000.000,-

Total Rp
2.650.000.000,-

Jika penjualan dan biaya-biaya pembangunan terjadi pada saat

yang sama maka indikasi nilai tanah adalah selisih antara penjualan kotor
yang direncanakan dengan biaya-biaya pembangunan yang
direncanakan:

(Rp 5.000.000.000 - Rp 2.650.000.000 = Rp 2.350.000.000)

Tetapi jika pembangunan direncanakan memakan waktu 4 tahun, maka

perlu melibatkan pendiskonan, dengan diskon rate yang mencerminkan
resiko yang terdapat selama periode penjualan yang diantisipasi, misal
10% sehingga nilai tanah adalah sebagai berikut :

Rp 2.350.000.000/4 = Rp 587.500.000,-
x PV of $ 1 per annum 3.1699
Rp 1.862.300.000,-

2.5. Nilai Sisa Tanah (land residual)

Tehnik tanah residu mungkin juga digunakan untuk mengestimasi

nilai tanah ketika data-data penjualan atas bidang-bidang tanah kosong
yang sejenis tidak tersedia. Tehnik ini didasarkan atas prinsip-prinsip
keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi. Tehnik tanah residu
dapat digunakan untuk mengestimasi nilai tanah ketika :
a. Nilai bangunan diketahui atau dapat diestimasi secara akurat.
b. Kestabilan, pendapatan bersih operasi setiap tahun dari properti
diketahui atau dapat diestimasi

121
 c. Proporsi capitalisasi rate dari tanah dan bangunan dapat
dipisahkan dari pasar.

Untuk menerapkan tehnik residual, seorang penilai pertama-tama

perlu untuk menentukan apakah pembangunan tersebut secara aktual
atau hypotetical mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari
tanah, kemudian menetapkan pendapatan operasi bersih per tahun dari
properti yang diperoleh dari sewa pasar dan pembelanjaan operasi pada
tanggal penilaian. Kemudian penilai menghitung seberapa besar proporsi
pendapatan dan bangunan dan kemudian mengurangkannya dengan total
pendapatan operasi bersih, dan sisanya dikapitalisasikan dengan rate
tertentu untuk mendapatkan nilai tanah.

Untuk ilustrasi adalah sebagai berikut :

Pendapatan operasi bersih per tahun Rp 100.000.000,-

dikurangi pendapatan untuk bangunan
IB = VB x RB = Rp 35.000.000,- 28.000.000,-
Pendapatan yang melekat pada tanah 72.000.000,-
(x) kapitalisasi rate @ 6% 1/0,06
Rp 1.200.000.000,-
Keterangan
IB = pendapatan untuk bangunan
VB = nilai bangunan baru
RB = Kapitalisasi rate untuk bangunan

1.6. Kapitalisasi Sewa Dasar (Ground Rent Capitalization)

Sewa dasar tanah dapat dikapitalisasi dengan suatu rate yang

sesuai dengan nilai pasar tanah. Sewa dasar tanah dibayar untuk hak
penggunaan dan penempatan tanah yang sesuai dengan ketentuan dari

122
penyewaan tanah. Tingkat kapitalisasi yang diturunkan dari rate pasaran
digunakan untuk mengkonversi sewa dasar tanah kedalam estimasi nilai
pasar, yaitu dengan mengalikan nilai sewa dasar tanah per tahunnya
dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai. Hasil pengkapitalisasian itulah
menunjukkan besarnya estimasi nilai tanah. Prosedur ini sangat berguna
ketika analisis dari data pembanding dari tanah yang disewakan
mengindikasikan range sewa dan tingkat kapitalisasinya.

123