Anda di halaman 1dari 21

CARA MENGHITUNG ANGGARAN PERUMAHAN

Sebelum memutuskan untuk melakukan pembelian tanah yang diperuntukan untuk perumahan
Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan :
1 Status tanah tersebut dalam sengketa atau tidak
2 Lokasi atau letak dari tanah tersebut
Yang dimaksud adalah, lokasi tanah melewati jalan kampung atau jalan umum, bila tanah
tersebut melewati jalan kampung, maka perlu diperhitungkan biaya yang dikeluarkan untuk
Perbaikan jalan atau biaya yang dikeluarkan untuk kampung tersebut.
3 Peruntukan lahan tersebut.
Untuk mengetahui peruntukan dari lahan tersebut dapat dibangun Perumahan atau tidak
Dapat menghubungi Dinas Tata Kota, untuk menanyakan Peruntukan dari lahan tersebut,
Karena ada kemungkinan suatu daerah tersebut tidak diperuntukan untuk perumahan.

Perhitungan Anggaran Biaya untuk Perumahan


1 RAB tanah Matang
2 RAB Pembuatan Rumah
3 RAB Penjualan Rumah
4 Cash Flow

Perhitungan Mengacu pada Gambar Site Plan Dibawah ini :


(Site Plan dibawah adalah rencana perumahan yang akan kami buat, karena tidak ada kesepaktan
harga dan system pebayaran maka proyek tersebut kami batalkan)

SEMUA BANGUNAN TYPE 36 HANYA LUAS TANAH YG BERBEDA


RENCANA ANGGARAN BIAYA PEMBUATAN PERUMAHAN
No Uraian Pekerjaan Volume Sat Harga Satuan
A RAB TANAH MATANG
1 Pembelian Tanah 3,165.0 m2 250,000
2 Fee Perentara 2.5 % 791,250,000.00
3 Pajak Pembelian 2% 791,250,000.00
4 Pemecahan sertifikat 28.0 unit 1,500,000
5 Biaya notaris 1.0 % 791,250,000
6 Pengurugan 3,165.0 m2 35,000
7 Instalasi PDAM 1.0 ls 40,000,000
8 Instalasi Jaringan PLN 1.0 ls 75,000,000
9 Pembuatan Jalan(18+18+35+62+22+15,5)=170,5 m
a. Macadam 852.5 m2 25,000
b. Paving 852.5 m2 52,000
10 Pembuatan Saluran
a. Saluran Buis U 30 cm 269.0 m' 75,000
b. Saluran Batu kali L 50 cm 18.0 m' 350,000
c. Jembatan 4.0 bh 250,000
11 d. Saluran Cros jalan 1.0 bh 15,000,000
12 Penerangan Jalan 5.0 ttk 1,500,000
13 KRK (Keterangan Rencana Kota) 3,165.0 m2 1,000
14 IMB 28.0 unit 1,300,000
15 Pengukuran 1.0 ls 2,000,000
16 Upah Karyawan 12.0 bln 14,000,000
17 Mobilisasi 12 bulan+ keamanan 12.0 bln 3,000,000
18 Marketing Lapangan+brosur dan lain-lain 12.0 bln 2,000,000
19 PEMBANGUNAN GAPURA+Taman 1.0 LS 15,000,000
20 Sewa Kantor lapangan atau buat direksikit 1.0 th 5,000,000
JUMLAH A
Luas Tanah Untuk Rumah jumlah Luas Tanah
1 luas Tanah Untuk Rumah 52,5 m2 (18) 1.0 unit 52.5
2 luas Tanah Untuk Rumah 60 m2 (9) 1.0 unit 60
3 luas Tanah Untuk Rumah 70 m2 (13,14,16,17) 4.0 unit 70
4 luas Tanah Untuk Rumah 72 m2 (12,19,20,21,22,23,24,25) 8.0 unit 72
5 luas Tanah Untuk Rumah 75 m2 (26) 1.0 unit 75
6 luas Tanah Untuk Rumah 84 m2 (3,4,6,7,8,10,11) 7.0 unit 84
7 luas Tanah Untuk Rumah 90 m2 (1,2,5) 3.0 unit 90
8 luas Tanah Untuk Rumah 92,5 m2 (15,27) 2.0 unit 93
9 luas Tanah Untuk Rumah 104 m2 (28) 1.0 unit 104
28.0 JUMLAH A
Harga Tanah Matang/m2
Harga jual tanah/m2 1.3 30% 705,204.05

B BIAYA PEMBANGUNAN
1 Biaya Pembangunan Type 36 / 1 unit 36.0 m2 1,500,000

2 luas Tanah Untuk Rumah 60 m2 (9) 1.0 unit 54,000,000

3 luas Tanah Untuk Rumah 70 m2 (13,14,16,17) 4.0 unit 54,000,000

4 luas Tanah Untuk Rumah 72 m2 (12,19,20,21,22,23,24,25) 8.0 unit 54,000,000


5 luas Tanah Untuk Rumah 75 m2 (26) 1.0 unit 54,000,000

6 luas Tanah Untuk Rumah 84 m2 (3,4,6,7,8,10,11) 7.0 unit 54,000,000

7 luas Tanah Untuk Rumah 90 m2 (1,2,5) 3.0 unit 54,000,000

8 luas Tanah Untuk Rumah 92,5 m2 (15,27) 2.0 unit 54,000,000

9 luas Tanah Untuk Rumah 104 m2 (28) 1.0 unit 54,000,000


BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH
JUMLAH MODAL A+B

C PENJUALAN
Harga Jual Type 36 / 1 unit 36.0 m2 2,000,000
Harga Jual Tanah 1.0 m2 916,765

1 luas Tanah Untuk Rumah 60 m2 (9) 1.0 unit 127,005,916


a.Rumah 36.0 type
b.Tanah 60.0 m2 916,765
Jumlah

2 luas Tanah Untuk Rumah 70 m2 (13,14,16,17) 4.0 unit 136,173,568


a.Rumah 36.0 type 2,000,000
b.Tanah 70.0 m2 916,765

3 luas Tanah Untuk Rumah 72 m2 (12,19,20,21,22,23,24,25) 8.0 unit 138,007,099


a.Rumah 36.0 type 2,000,000
b.Tanah 72.0 m2 916,765

4 luas Tanah Untuk Rumah 75 m2 (26) 1.0 unit 140,757,394


a.Rumah 36.0 type 2,000,000
b.Tanah 75.0 m2 916,765

5 luas Tanah Untuk Rumah 84 m2 (3,4,6,7,8,10,11) 7.0 unit 149,008,282


a.Rumah 36.0 type 2,000,000
b.Tanah 84.0 m2 916,765

6 luas Tanah Untuk Rumah 90 m2 (1,2,5) 3.0 unit 154,508,873


a.Rumah 36.0 type 2,000,000
b.Tanah 90.0 m2 916,765

7 luas Tanah Untuk Rumah 92,5 m2 (15,27) 2.0 unit 156,800,787


a.Rumah 36.0 type 2,000,000
b.Tanah 92.5 m2 916,765
8 luas Tanah Untuk Rumah 104 m2 (28) 1.0 unit 167,343,587
a.Rumah 36.0 type 2,000,000
b.Tanah 104.0 m2 916,765

PENJUALAN

LABA

SETELAH SELESAI PEMBUATAN ANGGARAN TERSEBUT DIATAS, KEMUDIAN BUAT CASH FLOW B
TERSEBUT DAPAT DITENTUKAN MODAL MAXIMUM YANG KITA BUTUHKAN DAN TARGET PENJUA
AN PERUMAHAN CASH FLOW BULANAN
Jumlah Harga No
A
791,250,000.00 1
19,781,250.00 2
15,825,000.00 Notaris yang mengerti Perhitungan tersebut 3
42,000,000.00 4
7,912,500.00 5
110,775,000.00 6
40,000,000.00 7
75,000,000.00 Menggunakan trafo 50KVa system Hibah 8
9
21,312,500.00 Hitung RAB
44,330,000.00 Hitung RAB
10
20,175,000.00 Hitung RAB
6,300,000.00 Hitung RAB
1,000,000.00 Hitung RAB
15,000,000.00 11
7,500,000.00 12
3,165,000.00 Biaya tergantung daerah 13
36,400,000.00 Biaya tergantung daerah 14
2,000,000.00 Dari Dinas Tata Kota untuk menerbitkan KRK 15
168,000,000.00 12 bulan target rumah terjual habis 16
36,000,000.00 dan jml upah perbulan menyesuaikan jml 17
24,000,000.00 karyawan yang digunakan 18
15,000,000.00 19
5,000,000.00 20
1,507,726,250.00
Jumlah Luas
musholah 1
60.00 2
280.00 3
576.00 4
75.00 5
588.00 6
270.00 7
185.00 8
104.00 9
2,138.00
705,204.05
916,765.26 ambil keuntungan 30 s/d 40% atau lihat
situasi pasar (perhitungan menggunakan ke-
untungan 30%)

B
54,000,000.00 harga didapat dari perhitungan RAB 1
-
54,000,000.00 2

216,000,000.00 3

432,000,000.00 4
54,000,000.00 5

378,000,000.00 6

162,000,000.00 7

108,000,000.00 8

54,000,000.00 9
1,458,000,000.00
2,965,726,250.00

C
72,000,000.00 Harga Jual lihat kondisi pasar atau bandingkan
916,765.26 dengan harga developer lain.
-
127,005,915.58 1
72,000,000.00
55,005,915.58
127,005,915.58
-
-
544,694,272.68 2
72,000,000.00
64,173,568.17
136,173,568.17
-
1,104,056,789.52 3
72,000,000.00
66,007,098.69
138,007,098.69
-
140,757,394.47 4
72,000,000.00
68,757,394.47
140,757,394.47
-
1,043,057,972.64 5
72,000,000.00
77,008,281.81
149,008,281.81
-
463,526,620.09 6
72,000,000.00
82,508,873.36
154,508,873.36
-
313,601,573.02 7
72,000,000.00
84,800,786.51
156,800,786.51
167,343,587.00 8
72,000,000.00
95,343,587.00
167,343,587.00

3,904,044,125.00

938,317,875.00 laba tersebut merupakan laba kotor blm


dikurangi dg bunga bank.

KEMUDIAN BUAT CASH FLOW BULAN, DARI CASH FLOW


UTUHKAN DAN TARGET PENJUALAN.
CASH FLOW BULANAN
Uraian Pekerjaan Volume Sat Harga Satuan Jumlah Harga
RAB TANAH MATANG
Pembelian Tanah 3,165.0 m2 250,000 791,250,000.00
Fee Perentara 2.5 % 791,250,000.00 19,781,250.00
Pajak Pembelian 2% 791,250,000.00 15,825,000.00
Pemecahan sertifikat 28.0 unit 1,500,000 42,000,000.00
Biaya notaris 1.0 % 791,250,000 7,912,500.00
Pengurugan 3,165.0 m2 35,000 110,775,000.00
Instalasi PDAM 1.0 ls 40,000,000 40,000,000.00
Instalasi Jaringan PLN 1.0 ls 75,000,000 75,000,000.00
Pembuatan Jalan(18+18+35+62+22+15,5)=170,5 m
a. Macadam 852.5 m2 25,000 21,312,500.00
b. Paving 852.5 m2 52,000 44,330,000.00
Pembuatan Saluran
a. Saluran Buis U 30 cm 269.0 m' 75,000 20,175,000.00
b. Saluran Batu kali L 50 cm 18.0 m' 350,000 6,300,000.00
c. Jembatan 4.0 bh 250,000 1,000,000.00
d. Saluran Cros jalan 1.0 bh 15,000,000 15,000,000.00
Penerangan Jalan 5.0 ttk 1,500,000 7,500,000.00
KRK (Keterangan Rencana Kota) 3,165.0 m2 1,000 3,165,000.00
IMB 28.0 unit 1,300,000 36,400,000.00
Pengukuran 1.0 ls 2,000,000 2,000,000.00
Upah Karyawan 12.0 bln 14,000,000 168,000,000.00
Mobilisasi 12 bulan+ keamanan 12.0 bln 3,000,000 36,000,000.00
Marketing Lapangan+brosur dan lain-lain 12.0 bln 2,000,000 24,000,000.00
PEMBANGUNAN GAPURA+Taman 1.0 LS 15,000,000 15,000,000.00
Sewa Kantor lapangan atau buat direksikit 1.0 th 5,000,000 5,000,000.00
JUMLAH A 1,507,726,250.00
Luas Tanah Untuk Rumah jumlah Luas Tanah Jumlah Luas
luas Tanah Untuk Rumah 52,5 m2 (18) 1.0 unit 52.5 musholah
luas Tanah Untuk Rumah 60 m2 (9) 1.0 unit 60 60.00
luas Tanah Untuk Rumah 70 m2 (13,14,16,17) 4.0 unit 70 280.00
luas Tanah Untuk Rumah 72 m2 (12,19,20,21,22,23,24,25) 8.0 unit 72 576.00
luas Tanah Untuk Rumah 75 m2 (26) 1.0 unit 75 75.00
luas Tanah Untuk Rumah 84 m2 (3,4,6,7,8,10,11) 7.0 unit 84 588.00
luas Tanah Untuk Rumah 90 m2 (1,2,5) 3.0 unit 90 270.00
luas Tanah Untuk Rumah 92,5 m2 (15,27) 2.0 unit 93 185.00
luas Tanah Untuk Rumah 104 m2 (28) 1.0 unit 104 104.00
28.0 JUMLAH A 2,138.00
Harga Tanah Matang/m2 705,204.05
Harga jual tanah/m2 1.3 30% 705,204.05 916,765.26

BIAYA PEMBANGUNAN
Biaya Pembangunan Type 36 / 1 unit 36.0 m2 1,500,000 54,000,000.00
-
luas Tanah Untuk Rumah 60 m2 (9) 1.0 unit 54,000,000 54,000,000.00

luas Tanah Untuk Rumah 70 m2 (13,14,16,17) 4.0 unit 54,000,000 216,000,000.00

luas Tanah Untuk Rumah 72 m2 (12,19,20,21,22,23,24,25) 8.0 unit 54,000,000 432,000,000.00


luas Tanah Untuk Rumah 75 m2 (26) 1.0 unit 54,000,000 54,000,000.00

luas Tanah Untuk Rumah 84 m2 (3,4,6,7,8,10,11) 7.0 unit 54,000,000 378,000,000.00

luas Tanah Untuk Rumah 90 m2 (1,2,5) 3.0 unit 54,000,000 162,000,000.00

luas Tanah Untuk Rumah 92,5 m2 (15,27) 2.0 unit 54,000,000 108,000,000.00

luas Tanah Untuk Rumah 104 m2 (28) 1.0 unit 54,000,000 54,000,000.00
BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH 1,458,000,000.00
JUMLAH MODAL A+B 2,965,726,250.00
Jumlah
Komulatif

PENJUALAN
Harga Jual Type 36 / 1 unit 36.0 m2 2,000,000 72,000,000.00
Harga Jual Tanah 1.0 m2 916,765 916,765.26
-
luas Tanah Untuk Rumah 60 m2 (9) 1.0 unit 127,005,916 127,005,915.58
a.Rumah 36.0 type 72,000,000.00
b.Tanah 60.0 m2 916,765 55,005,915.58
Jumlah 127,005,915.58
-
-
luas Tanah Untuk Rumah 70 m2 (13,14,16,17) 4.0 unit 136,173,568 544,694,272.68
a.Rumah 36.0 type 2,000,000 72,000,000.00
b.Tanah 70.0 m2 916,765 64,173,568.17
136,173,568.17
-
luas Tanah Untuk Rumah 72 m2 (12,19,20,21,22,23,24,25) 8.0 unit 138,007,099 1,104,056,789.52
a.Rumah 36.0 type 2,000,000 72,000,000.00
b.Tanah 72.0 m2 916,765 66,007,098.69
138,007,098.69
-
luas Tanah Untuk Rumah 75 m2 (26) 1.0 unit 140,757,394 140,757,394.47
a.Rumah 36.0 type 2,000,000 72,000,000.00
b.Tanah 75.0 m2 916,765 68,757,394.47
140,757,394.47
-
luas Tanah Untuk Rumah 84 m2 (3,4,6,7,8,10,11) 7.0 unit 149,008,282 1,043,057,972.64
a.Rumah 36.0 type 2,000,000 72,000,000.00
b.Tanah 84.0 m2 916,765 77,008,281.81
149,008,281.81
-
luas Tanah Untuk Rumah 90 m2 (1,2,5) 3.0 unit 154,508,873 463,526,620.09
a.Rumah 36.0 type 2,000,000 72,000,000.00
b.Tanah 90.0 m2 916,765 82,508,873.36
154,508,873.36
-
luas Tanah Untuk Rumah 92,5 m2 (15,27) 2.0 unit 156,800,787 313,601,573.02
a.Rumah 36.0 type 2,000,000 72,000,000.00
b.Tanah 92.5 m2 916,765 84,800,786.51
156,800,786.51
luas Tanah Untuk Rumah 104 m2 (28) 1.0 unit 167,343,587 167,343,587.00
a.Rumah 36.0 type 2,000,000 72,000,000.00
b.Tanah 104.0 m2 916,765 95,343,587.00
167,343,587.00

PENJUALAN 3,904,044,125.00

LABA 938,317,875.00
Jumlah Penjualan
Komulatif penjualan

Modal Tertanam
Komulatif Modal
Bunga Bank 1%

JUM. BUNGA BANK 78,274,265


LABA BERSIH 860,043,610.14
BULAN KE
1 2 3 4 5
791,250,000
19,781,250
15,825,000
42,000,000
7,912,500
110,775,000
10,000,000 30,000,000
10,000,000 65,000,000

21,312,500
22,165,000

5,000,000 7,587,500 7,587,500


1,000,000 5,300,000
1,000,000
15,000,000
7,500,000
3,165,000
36,400,000
2,000,000
14,000,000 14,000,000 14,000,000 14,000,000 14,000,000
3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000
2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000

5,000,000

1 unit
27,000,000 27,000,000
2 unit
54,000,000 54,000,000 54,000,000
2 unit
54,000,000 54,000,000 54,000,000
27,000,000

54,000,000
3 unit
81,000,000 81,000,000

895,768,750 196,340,000 292,312,500 247,887,500 326,252,500


895,768,750 1,092,108,750 1,384,421,250 1,632,308,750 1,958,561,250

1 unit
127,005,916

2 unit
272,347,136

2 unit
276,014,197
- - - - 675,367,249
- - - - 675,367,249

895,768,750 196,340,000 292,312,500 247,887,500 (349,114,749)


895,768,750 1,092,108,750 1,384,421,250 1,632,308,750 1,283,194,001
8,957,688 10,921,088 13,844,213 16,323,088 12,831,940

MODAL MAXIMUM
BULAN KE :
6 7 8 9 10

22,165,000

14,000,000 14,000,000 14,000,000 14,000,000 14,000,000


3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000
2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000

2 unit
54,000,000
2 unit 2 unit 2 unit
54,000,000 54,000,000 54,000,000 54,000,000 54,000,000
1 unit
27,000,000
2 unit 2unit
54,000,000 54,000,000 54,000,000 54,000,000 54,000,000

2 unit
54,000,000 54,000,000
1 unit
27,000,000 27,000,000

284,165,000 181,000,000 154,000,000 154,000,000 127,000,000


2,242,726,250 2,423,726,250 2,577,726,250 2,731,726,250 2,858,726,250

2 unit
272,347,136

2 unit 2 unit
276,014,197 276,014,197

1 unit
140,757,394

2 unit 2 unit
298,016,564 298,016,564

3 unit
463,526,620

2 unit
313,601,573
1 unit
167,343,587

463,526,620 987,135,292 313,601,573 574,030,761 167,343,587


1,138,893,869 2,126,029,161 2,439,630,734 3,013,661,495 3,181,005,082

(179,361,620) (806,135,292) (159,601,573) (420,030,761) (40,343,587)


1,103,832,381 297,697,089 138,095,516 (281,935,245) (322,278,832)
11,038,324 2,976,971 1,380,955
KETERANGAN
11 12
791,250,000.00 -
19,781,250.00 -
15,825,000.00 -
42,000,000.00 -
7,912,500.00 -
110,775,000.00 -
40,000,000.00 -
75,000,000.00 -
- -
21,312,500.00 -
44,330,000.00 -
- -
20,175,000.00 -
6,300,000.00 -
1,000,000.00 -
15,000,000.00 -
7,500,000.00 -
3,165,000.00 -
36,400,000.00 -
2,000,000.00 -
14,000,000 14,000,000 168,000,000.00 -
3,000,000 3,000,000 36,000,000.00 -
2,000,000 2,000,000 24,000,000.00 -
7,500,000 7,500,000 15,000,000.00 -
5,000,000.00 -
- 1,507,726,250.00
- #VALUE!
- #VALUE!
- 60.00
- 280.00
- 576.00
- 75.00
- 588.00
- 270.00
- 185.00
- 104.00
- 2,138.00
- 705,204.05
- 916,765.26
- -
- -
- -
- -
- 54,000,000.00
- -
54,000,000.00 -
- -
216,000,000.00 -
- -
432,000,000.00 -
- -
54,000,000.00 -
3 unit - -
54,000,000 378,000,000.00 -
- -
162,000,000.00 -
- -
108,000,000.00 -
- -
54,000,000.00 -
- 1,458,000,000.00
- 2,965,726,250.00
80,500,000 26,500,000 2,965,726,250.00 #VALUE!
2,939,226,250 2,965,726,250 25,702,752,500.00 #VALUE!
- -
- -
- 72,000,000.00
- 916,765.26
- -
127,005,915.58 -
- 72,000,000.00
- 55,005,915.58
- 127,005,915.58
- -
- -
544,694,272.68 -
- 72,000,000.00
- 64,173,568.17
- 136,173,568.17
2 unit - -
276,014,197 1,104,056,789.52 -
- 72,000,000.00
- 66,007,098.69
- 138,007,098.69
- -
140,757,394.47 -
- 72,000,000.00
- 68,757,394.47
- 140,757,394.47
3 unit - -
447,024,845 1,043,057,972.64 -
- 72,000,000.00
- 77,008,281.81
- 149,008,281.81
- -
463,526,620.09 -
- 72,000,000.00
- 82,508,873.36
- 154,508,873.36
- -
313,601,573.02 -
- 72,000,000.00
- 84,800,786.51
- 156,800,786.51
- -
167,343,587.00 -
- 72,000,000.00
- 95,343,587.00
- 167,343,587.00
- -
- 3,904,044,125.00
- -
- 938,317,875.00
276,014,197 447,024,845
3,457,019,280 3,904,044,125

(195,514,197) (420,524,845)
(517,793,030) (938,317,875)