PENETAPAN HAK ATAS TANAH

(HAK MILIK, HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI)

DEPUTI BIDANG HAK TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH

DIREKTORAT PENGATURAN DAN PENETAPAN HAK TANAH
2010

1
 HAK MILIK

1. PENGERTIAN
a. Hak turun temurun;
b. Terkuat dan terpenuh;
c. Dapat beralih dan dialihkan
2. SUBYEK HAK MILIK
a. Warga Negara Indonesia (WNI)
b. Badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah.
3. TERJADINYA HAK MILIK
a. Penetapan pemerintah
b. Ketentuan undang-undang
2
4. HAPUSNYA HAK MILIK
a. Tanahnya jatuh kepada Negara karena :
● Pencabutan hak
● Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
● Ditelantarkan
● Terkena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal
26 ayat (2)
b. Tanahnya musnah
5. CIRI-CIRI HAK MILIK
a. Jangka waktu tidak terbatas
b. Dapat beralih dan dialihkan

3
 c. Dapat dijadikan jaminan hutang (dibebani Hak
Tanggungan
d. Penggunaan tanah :
● Pertanian dan non pertanian
● Mendirikan bangunan (rumah tinggal, kantor,
toko dll)
6. DASAR HUKUM
a. UU No. 5 Tahun 1960, ttg. Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria;
b. PP No. 24 Tahun 1997, ttg. Pendaftaran Tanah;
c. PP. No. 11 Tahun 2010, ttg. Penertiban dan
Pendayagunaan Tanah Terlantar.

4
d. PP. No. 13 Tahun 2010, ttg. Jenis dan Tarif PNBP
Yang Berlaku Pada BPN;
e. PMNA/KBPN No. 9 Tahun 1999, ttg. Tata Cara
Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan;
f. PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997, ttg. Ketentuan
Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 ttg.
Pendaftaran Tanah;
g. PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1999, ttg. Pelimpahan
Kewenangan Pemberian dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

5
 HAK GUNA BANGUNAN

1. PENGERTIAN
a. Hak mendirikan bangunan;
b. Hak untuk mempunyai bangunan;
c. Di atas tanah yang bukan miliknya sendiri
2. SUBYEK HAK GUNA BANGUNAN
a. Warga Negara Indonesia (WNI)
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. TERJADINYA HAK GUNA BANGUNAN
a. Di atas tanah Negara berdasarkan penepatan
pemerintah

6
 b. Di atas tanah HPL berdasarkan penetapan
pemerintah atas usul pemegang HPL
c. Di atas Hak Milik berdasarkan perjanjian dengan
pemegang Hak Milik
4. HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
a. Jangka waktunya berakhir
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak
sebelum jangka waktunya berakhir
d. Dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961, ttg.
Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda
Yang Ada Di Atasnya
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah
g. Pemegang hak tidak memenuhi syarat lagi 7
5. CIRI-CIRI HAK GUNA BANGUNAN
a. Jangka waktu terbatas
b. Dapat beralih dan dialihkan
c. Dapat dijadikan jaminan hutang (dibebani Hak
Tanggungan)
d. Penggunaan tanah mendirikan bangunan
6. DASAR HUKUM
a. UU No. 5 Tahun 1960, ttg. Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria;
b. PP No. 40 Tahun 1996, ttg. HGU, HGB dan HP Atas
Tanah;
c. PP No. 24 Tahun 1997, ttg. Pendaftaran Tanah;
d. PP. No. 11 Tahun 2010, ttg. Penertiban dan
Pendayagunaan Tanah Terlantar;
8
e. PP No. 13 Tahun 2010, ttg. Tarif dan Jenis PNBP
Yang Berlaku Pada BPN;
f. PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997, ttg. Ketentuan
Pelaksanaan PP No, 24 Tahun 1997 ttg.
Pendaftaran Tanah;
g. PMNA No. 2 Tahun 1999, ttg. Izin Lokasi;
h. PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1999, ttg. Pelimpahan
Kewenangan Pemberian dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
i. PMNA/KBPN No. 9 Tahun 1999, ttg. Tata Cara
Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan;

9
 HAK PAKAI
(JANGKA WAKTU)

1. PENGERTIAN
a. Hak untuk menggunakan;
b. Hak untuk memungut hasil;
c. Di atas tanah yg dikuasai oleh negara atau orang
lain
2. SUBYEK HAK PAKAI
a. Warga Negara Indonesia (WNI)
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. TERJADINYA HAK PAKAI
a. Di atas tanah Negara berdasarkan penepatan
pemerintah
10
 b. Di atas tanah HPL berdasarkan penetapan
pemerintah atas usul pemegang HPL
c. Di atas Hak Milik berdasarkan perjanjian dengan
pemegang Hak Milik
4. HAPUSNYA HAK PAKAI
a. Jangka waktu berakhir
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak
sebeluma jangka waktunya berakhir
d. Dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961, ttg.
Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda
Yang Ada Di Atasnya
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah
g. Subyek tidak memenuhi syarat lagi
11
5. CIRI-CIRI HAK PAKAI
a. Jangka waktu terbatas
b. Dapat beralih dan dialihkan
c. Dapat dijadikan jaminan hutang (dibebani Hak
Tanggungan)
d. Penggunaan tanah pertanian dan non pertanian
6. DASAR HUKUM
a. UU No. 5 Tahun 1960, ttg. Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria;
b. PP No. 40 Tahun 1996, ttg. HGU, HGB dan HP Atas
Tanah;
c. PP No. 24 Tahun 1997, ttg. Pendaftaran Tanah;
d. PP. No. 11 Tahun 2010, ttg. Penertiban dan
Pendayagunaan Tanah Terlantar;
12
e. PP No. 13 Tahun 2010, ttg. Tarif dan Jenis PNBP
Yang Berlaku Pada BPN;
f. PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997, ttg. Ketentuan
Pelaksanaan PP No, 24 Tahun 1997 ttg. Pendaftaran
Tanah;
g.PMNA No. 2 Tahun 1999, ttg. Izin Lokasi;
h.PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1999, ttg. Pelimpahan
Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan
Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
i. PMNA/KBPN No. 9 Tahun 1999, ttg. Tata Cara
Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan;

13
 KEWENANGAN PEMBERIAN HAK MILIK,
HAK GUNA BANGUNAN & HAK PAKAI
(PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1999)

A. KANTOR PERTANAHAN
1. Hak Milik
a.Tanah pertanian ≤ 2 ha
b.Non pertanian ≤ 2000 m2
c. HM dalam rangka :
 Transmigrasi
 Redistribusi tanah
 Konsolidasi tanah
 Pendaftaran secara masal (sistematik/
sporadik)
14
2. Hak Guna Bangunan
a. Tanah ≤ 2000 m2, kecuali mengenai tanah ex
HGU
b. Seluruh pemberian HGB di atas HPL
3. Hak Pakai
a. Tanah pertanian ≤ 2 ha
b. Non pertanian ≤ 2000 m2, kecuali mengenai
tanah ex HGU
c. Seluruh pemberian HP di atas HPL
d. Seluruh perubahan hak atas tanah kecuali HGU
menjadi hak lain

15
B. KANWIL BPN
1. Hak Milik
a. Tanah pertanian > 2 ha
b. Non pertanian ≤ 5000 m2
2. Hak Guna Bangunan : ≤ 150.000 m2
3. Hak Pakai
a. Tanah pertanian > 2 ha
b. Non pertanian ≤ 150.000 m2
C. KEPALA BPN RI
1. Pemberian hak yang tidak dilimpahkan kpd
kanwil/kantah
2. Pemberian hak yang telah dilimpahkan kpd
kanwil/kantah, apabila diperlukan berdasarkan
pertimbangan di lapangan
16
 SYARAT-SYARAT PERMOHONAN HAK
MILIK, HAK GUNA BANGUNAN &
HAK PAKAI
A. MENGENAI PEMOHON
1. Perorangan : Identitas Diri (KTP, surat keterangan
domisili, SIM)
2. Badan Hukum :
a. Akta pendirian badan hukum
b. Pengesahan Menteri Hukum dan HAM RI
c. Tanda daftar perusahaan
d. Tanda pendaftaran badan hukum keagamaan/
sosial dari instansi berwenang (Kementerian
Agama RI dan Kementerian Sosial RI)
e. SK penunjukan badan hukum
17
B. MENGENAI TANAHNYA
1. Data fisik : surat ukur/peta bidang tanah/gambar
situasi (yang telah diberi NIB)
2. Data yuridis :
a. Sertipikat/petok D/girik/kikitir/kanomeran/letter
c/keterangan riwayat tanah dari kepala desa/
lurah setempat dll
b. Bukti perolehan tanah (jual beli, pelepasan hak,
hibah, tukar menukar, surat keterangan waris,
akta pembagian harta bersama, lelang, wasiat,
putusan pengadilan dll)

18
c. Tanah Kas Desa (TKD)
 Surat persetujuan bupati
 Peraturan desa mengenai pelepasan TKD
 SK BPD mengenai pelepasan TKD
 Berita acara serah terima
 Akta/surat pelepasan TKD
 Sertipikat tanah pengganti

d. Tanah aset PEMDA (provinsi/kabupaten/kota

 Surat persetujuan DPRD
 SK kepala daerah ttg. Penghapusan aset
 Berita acara pelepasan aset
 Sertipikat tanah pengganti
19
c. Tanah aset pemerintah pusat (departemen/
LPND)
 Surat persetujuan DPR
 SK menteri/kepala LPND ttg. penghapusan
aset
 Berita acara serah terima
 Sertipikat tanah pengganti

d. Tanah aset BUMN

 Surat persetujuan Menteri BUMN
 Berita acara pelepasan aset
 Sertipikat tanah pengganti
 Akta/surat pelepasan
20
c. Tanah aset BUMD
 Surat persetujuan DPRD
 Surat persetujuan gubernur/bupati/walikota
 Berita acara serah terima
 Akta/surat pelepasan
 Sertipikat tanah pengganti

d. Tanah bekas milik asing (BKMC)

 Pelepasan aset BKMC dari Menteri Keuangan
 Bukti pelunasan tanah dan bangunan

21
 TATA CARA PERMOHONAN HAK MILIK,
HAK GUNA BANGUNAN & HAK PAKAI

1. Permohonan hak atas tanah, memuat :

a. Identitas pemohon (KTP/SIM untuk perorangan,
akta pendirian dan pengesahanya untuk badan
hukum)
b. letak, luas dan status tanahnya
c. jenis hak yang dimohon;
d. dasar perolehan tanahnya
e. rencana penggunaan tanah

22
3. Diadakan penelitian mengenai data yuridis dan data
fisik atas tanah (pemeriksaan tanah) berdasarkan
Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7
Tahun 2007, ttg. Panitia Pemeriksaan Tanah :
a. Panitia A untuk permohonan Hak Milik, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan
b. Panitia B untuk permohonan Hak Guna Usaha

23
PENINGKATAN PELAYANAN PERTANAHAN

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No.

1 Tahun 2010, ttg. Standar Pelayanan dan
Pengaturan Pertanahan, meliputi antara lain :
a. Jenis pelayanan
b. Persyaratan
c. Biaya
d. Waktu

24
 JENIS PELAYANAN & PERSYARATAN

A. JENSI PELAYANAN
1. Pendaftaran tanah pertama kali
2. Pemeliharaan data pendaftaran tanah
3. Pencatatan dan informasi pertanahan
4. Pengukuran bidang tanah
5. Pengaturan dan penataan pertanahan
6. Pengelolaan pengaduan
B. PERSYARATAN
1. Dokumen pertanahan
2. Dokumen lain yang berkaitan dengan pertanahan
25
 BIAYA

Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2010 ttg. Jenis Dan

Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang
Berlaku Pada BPN, untuk pelayanan pendaftaran tanah
pertama kali, tarif antara lain :
- Biaya pengukuran
- Biaya pemeriksaan tanah
- Biaya pendaftaran tanah

26
TARIF PELAYANAN SURVEI, PENGUKURAN
DAN PEMETAAN
1. Pengkuruan dan pemetaan batas bidang tanah
a. Luas s.d. 10 Ha
L
Tu = (------ x HSBKu) + Rp. 100.000,-
500
b. Luas lebih dari 10 Ha s.d. 1.000 Ha
L
Tu = (------- x HSBKu) + 14.000.000,-
4.000

27
c. Luas lebih dari 1.000 Ha
L
Tu = (------- x HSBKu) + 14.000.000,-
10.000
d. Pengkuran dan pemetaan batas bidang tanah masal
75%
e. Pengembalian batas 150%
f. Legalisasi GU Suveyor Berlisensi 30%

28
TARIF PELAYANAN PEMERIKSAAN TANAH

1. Panitia A
a. Sporadik
L
Tpa = ( ---- x HSBKpa) + Rp. 350.000,-
500
b. Masal
L
Tpam = 1/5 (---- x HSBKpa) + Rp. 350.000,-
500

29
2. Panitia B
L
Tpb = (---------- x HSBKpb) + Rp. 5.000.00,-
100.000

3. Tim Peneliti Tanah

a. Sporadik
L
Tpp = ( ----- x HSBKpp) + Rp. 350.000,-
500

30
 b. Masal
L
Tppm = 1/5 (---- x HSBKpa) + Rp. 350.000,-
500

4. Petugas tanah oleh Petugas Konstatasi 50% dari tarif

Panitia A
5. Penetapan obyek P3MB/Prk. 5
25% dari nilai tanah

31
KETERANGAN
 Tu : Tarif pengukuran dan pemetaan batas
bidang tanah
 Tpa : Tarif pemeriksaan tanah Panitia A
 Tpam : Tarif pemeriksaan tanah Panitia A
secara masal
 Tpb : Tarif pemeriksaan tanah Panitia B
 Tpp : Tarif pemeriksaan tanah Tim Peneliti
Tanah
 HSBK : Harga satuan biaya khusus
L : Luas tanah yang dimohon

32
 WAKTU

1. Hak Milik perseorangan/badan hukum

a. Tanah pertanian :
- luas  2 Ha (Kantah Kab/Kota) : 38 Hari
- luas > 2 Ha (Kanwil BPN Provinsi) : 57 hari
b. Tanah non pertanian :
- luas  2000 m2 (Kantah Kab/Kota) : 38 Hari
- luas  5000 m2 (Kanwil BPN Provinsi : 57 Hari
- luas > 5000 m2 (BPN RI : 97 Hari

33
2. Hak Guna Bangunan :
- Luas  2.000 m2 (Kantah Kab/Kota) : 38 hari
- Luas  150.000 m2 (Kanwil BPN Provinsi) : 57 hari
- Luas > 150.000 m2 (BPN RI) : 97 hari
3. Hak Pakai
a. Tanah pertanian :
- luas  2 Ha (Kantah Kab/Kota) : 38 Hari
b.Tanah non pertanian :
- luas  2000 m2 (Kantah Kab/Kota) : 38 Hari
- luas  150.000 m2 (Kanwil BPN Provinsi : 57 Hari
- luas > 150.000 m2 (BPN RI : 97 Hari
- luas > 2 Ha (Kanwil BPN Provinsi) : 57 hari

34
 PENETAPAN TANAH WAKAF

A. PENGERTIAN
1. Memisahkan/menyerahkan sebagian harta benda
miliknya
2. Tanah atau benda-benda yg berkaitan dg tanah
3. Melembagakan utk selama-lamanya
4. Keperluan ibadah/umum bdsk syariah
5. Dalam UU No.41 angka 3 diperluas : dimanfaatkan
selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai
kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau
kesejahteraan umum.

35
6. Wakif : pihak yang mewakafkan harta benda
miliknya
7. Ikrar wakaf : pernyataan kehendak wakif baik lisan
dan/atau tulisan kepada nazhir untuk mewakafkan
hartanya.
8. Nazhir : pihak yang menerima harta benda wakaf
dari wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai
peruntukan
9. Mauquf alaih : pihak yang di tunjuk untuk
memperoleh mamfaat dari peruntukan harta benda
wakaf sesuai kehendak wakif dituangkan dalam
akta ikrar wakaf
10.Akta ikrar wakaf : bukti pernyataan kehendak wakif
untuk mewakafkan harta bendanya untuk dikelola
nazhir dituangkan dalam bentuk akta.
36
B. NAZHIR
1. Macam-Macam Nazhir
a. perorangan ;
b. organisasi; atau
c. badan hukum

2. Persyaratan nazhir perorangan:

a. Warga Negera Indonesia ;
b. beragama Islam ;
c. dewasa ;
d. amanah ;
e. mampu secara jasmani dan rohani ;
f. tidak terhalang melakukan perbuatan hukum.

37
C. DASAR HUKUM
1. UU No. 5 Tahun 1960, ttg. Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria
2. UU No. 41 Tahun 2004, ttg. Wakaf
3. PP No. 42 Tahun 2006, ttg. Pelaksanaan UU No. 51
Tahun 2004 ttg. Wakaf

D. OBYEK WAKAF
1. HM sudah terdaftar
2. HGB, HP, HGU atas tanah Negara
3. HGB/HP atas tanah HPL/HM hrs izin pemegang
HPL/HM ( jangka waktu tertentu)
4. HM sarusun diatas tanah bersama berstatus HM
38
E. PENDAFTARAN WAKAF
1. Telah bersertipikat dilampiri dengan :
a. Surat permohonan pendaftaran
b. Sertipikat hak atas tanah ybs
c. Akta Ikrar Wakaf/Akta Pengganti Akta Ikrar
Wakaf
d. Surat pengesahan Nazhir dari KUA
e. Surat pernyataan tidak sengketa dan tidak
dijaminkan diketahui kepala desa/lurah dan
camat
2. Tanah Milik Adat
a. Permohonan konversi/penegasan
b. Bukti-bukti kepemilikan tanah

39
 c. Akta Ikrar Wakaf/Akta Pengganti Akta Ikrar
Wakaf
d. Surat pengesahan Nazhir dari KUA
e. Surat pernyataan tidak sengketa dan tidak
dijaminkan diketahui kepala desa/lurah dan
camat
3. Tanah HGU, HGB & HP
permohonan dilampiri dg :
a. Surat permohonan pendaftaran
b. Sertipikat hak atas tanah ybs
c. Akta Ikrar Wakaf/Akta Pengganti Akta Ikrar
Wakaf

40
 d. Surat pengesahan Nazhir dari KUA
e. Surat pernyataan tidak sengketa dan tidak
dijaminkan diketahui kepala desa/lurah dan camat
4. Tanah Negara
Telah ada bangunan mesjid, mushala atau makam
melampirkan :
a. Surat permohonan pendaftaran
b. Dasar penguasaan tanahnya
c. Akta Ikrar Wakaf/Akta Pengganti Akta Ikrar
Wakaf
d. Surat pengesahan Nazhir dari KUA
e. Surat pernyataan tidak sengketa dan tidak
dijaminkan diketahui kepala desa/lurah dan camat

41
 SE.KBPN 500 – 049 Tgl.6-1-2005
1. Apabila akan diwakafkan tanah negara belum ada hak
atas tanahnya dan belum ada ikrar wakaf yang di
tuangkan dlm AIW oleh PPAIW, diberi hak kepada calon
wakif.
2. Jika sudah ada ikrar wakaf yang dituangkan dlm AIW
oleh PPAIW ditetapkan sebagai tanah wakaf dan
penerbitan sertipikat wakaf sesuai ketentuan barlaku.

42
PENUNJUKAN BADAN HUKUM YANG DAPAT
MEMPUNYAI HM ATAS TANAH
A. PENGERTIAN
1. Badan hukum keagamaan/sosial
2. Penggunaan tanah untuk usaha keagamaan/ sosial
3. Rekomendasi Menteri Agama/Sosial
B. DASAR HUKUM
1. UU No. 5 Tahun 1960, ttg. Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria
2. PP No. 38 Tahun 1963, ttg. Penunjukan Badan-
Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik
Atas Tanah

43
C. SYARAT-SYARAT PERMOHONAN
1. Permohonan diajukan kepada Kepala BPN RI
2. Akta pendirian badan hukum yg disahkan pejabat
yang berwenang
3. Rekomendasi Menteri Agama/Sosial
4. Tanda daftar badan keagamaan/sosial

44