Ditjen.Penataan Ruang-Dep.

PU

DPP-RealEstat Indonesia

PERAN R E I DALAM MENDUKUNG PENGEMBANGAN KAWASAN PERKOTAAN1
(Best Practice) O l e h : Johannes Tulung2

Bab I
Pendahuluan

Pembangunan fisik oleh manusia sebagai upaya pemenuhan akan kebutuhannya baik kebutuhan shelter (perumahan, dsb) maupun kebutuhan ekonomi (industri, pertanian, perkebunan dsb) seringkali menjadi kambing hitam terjadinya kerusakan lingkungan. Pertumbuhan penduduk yang pesat mengakibatkan peningkatan kebutuhan akan rumah maupun berbagai sumber daya lainnya Dari hal-hal tersebut kemudian timbul konsep-konsep eco-development atau pembangunan berwawasan lingkungan yang secara positif mengargumentasikan bahwa pembangunan tidak perlu merusak lingkungan. Pembangunan sebagai proses perubahan dan pembaharuan yang merupakan suatu upaya yang secara sadar ingin mencapai perbaikan kehidupan dan kualitas hidup seharusnyalah merupakan suatu proses yang selalu dapat ditopang oleh lingkungan yang ikut berkembang daya dukungnya. Dari sinilah maka eco-development dikonsepsikan pula sebagai sustainable development .3 Pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan hidup adalah upaya sadar dan terencana, yang memadukan lingkungan hidup, termasuk sumber daya, ke dalam proses pembangunan untuk menjamin kemampuan, kesejahteraan, dan mutu hidup generasi masa kini dan generasi masa depan.4 Makalah ini membahas mengenai peran anggota REI dalam memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dengan upaya-upaya yang mengikuti kaidahkaidah pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan, serta berbagai persoalan dan masalah yang dihadapi dalam rangka perwujudannya.
1

Makalah dibawakan pada Seminar Penataan Kawasan Terpadu Untuk Mewujudkan Pembangunan Perkotaan Berkelanjutan yang diselenggarakan Ditjen.Penataan Ruang Dep.PU di Jakarta 9 Desember 2008 2 Penulis adalah Ketua Kompartemen Lingkungan Hidup DPP Realestat Indonesia periode 2007 - 2010
3 4

Hasan Poerbo, Prof., Lingkungan Binaan Untuk Rakyat , Bandung 1999, hal.3-4. UU23/1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup, Pasal 1. 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

1

Ditjen.Penataan Ruang-Dep.PU

DPP-RealEstat Indonesia

Bab II
Pembangunan Perumahan dan Permukiman
2.1 Rumah Sebagai Kebutuhan Dasar Rumah merupakan kebutuhan yang sangat penting tidak hanya bagi fisik tapi juga bagi pembentukan seseorang sebagai manusia seutuhnya. Sebagaimana dikatakan (mantan) Presiden Soeharto5: Pembangunan perumahan dan permukiman sangat penting bagi kehidupan rakyat. Bersama sandang dan pangan, papan merupakan kebutuhan yang paling mendasar bagi setiap manusia. Rumah bukan sekedar tempat tinggal, namun merupakan tempat pembentukan watak dan jiwa melalui kehidupan keluarga . Sebagaimana diatur dalam Undang-undang tentang Perumahan dan Permukiman maka penataan perumahan dan permukiman dilandaskan pada azas manfaat, adil, merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan dan keserasian lingkungan hidup, sedangkan tujuan penataan perumahan dan permukiman adalah6 : 1. memenuhi kebutuhan rumah sebagai salahsatu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. 2. mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur 3. memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional 4. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan bidang bidang lainnya 2.2. Pergeseran Penduduk Kehidupan dilingkungan perkotaan menjadi semakin bermakna dan menarik bagi umat manusia sekarang ini dan dimasa depan. Bila pada tahun 1850 hanya 2% penduduk dunia tinggal di wilayah perkotaan dengan jumlah penduduk diatas 100.000 orang, maka menjelang akhir abad XX diperkirakan lebih dari 40% penduduk dunia tinggal diwilayah perkotaan seperti diatas. World Development Report (1987)
5 6

Pidato Kenegaraan Presiden RI, pengantar RUU APBN 1995/96 UU no. 4 / 1992, pasal 4 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

2

Keberlanjutan Kota Baru . Bandung 15 Maret 1997 Agoes Noegraha. laju pertumbuhan penduduk total adalah 1.8 Memasuki fase baru ditahun 2008 ini. tahun 1900 hanya ada 42 buah. seperti ditunjukkan dalam Tabel 2.7 Di Indonesia.5 78 123. April 2001 Dengan demikian pertambahan kebutuhan akan rumah juga akan meningkat berkali-kali lipat. 8 Oktober 2008.1 No. sedangkan tahun 2000 mencapai 500 buah kota.Dr. artikel dalam jurnal pengembangan wilayah dan kota Real Estat .9 60 TOTAL 145.Penataan Ruang-Dep. yang akan melonjak ke urutan ke-8 pada tahun 2015 dengan penduduk 17. lebih dari 3.97% per tahun dengan laju pertumbuhan penduduk perkotaan sebesar 5. vol.4 33 19 9 3 Juta % 64 35 2001 Juta % 87. terutama di wilayah perkotaan dimana pembangunan perumahan secara formal paling banyak berlangsung.PU DPP-RealEstat Indonesia menyatakan bahwa pada tahun 1800 hanya ada 7 wilayah metropolitan didunia dengan penduduk > 500. 7 8 9 Tono Setiadi.3 100 188. Dalam kurun waktu 1980 1990.5 juta jiwa9 Tabel 1 Perbandingan Penduduk Perkotaan dan Pedesaan Wilayah Perkotaan 1 9 8 0 Juta % 30.3 milyar jiwa manusia atau separuh penduduk dunia.Ditjen. Keberlanjutan Kota Baru . Dalam angka terlihat peningkatan jumlah penduduk yang tinggi terutama di perkotaan. hidup di daerah perkotaan (UNFPA.2 100 Sumber : Budhy Tjahjati.0 100 218. ibu kota Jakarta kini tercatat sebagai megapolitan ke-10 dunia dengan total 12. Prof. Secara pasti dalam 25 tahun mendatang akan banyak muncul wilayah-wilayah megacities dengan penduduk belasan juta orang. 2007). Four Season Hotel Jakarta 3 .3 juta penduduk. Urbanisasi dan Masalah Perkotaan.1 100 179.8 65 130. 1997 dan Kompas.9 67 124.000 orang. Bahkan menurut prediksi World Urbanization Prospect (2003). pergeseran penduduk dari pedesaan ke perkotaan terus meningkat.1 Januari 2000 Budhy Tjahjati.6 22 1 9 9 0 Juta % 55. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .MCP. Harian Seputar Indonesia.8% per tahun.3 40 Pedesaan 114.5% sedangkan pedesaan 0. Seminar Manajemen Kota Baru Menuju Abad 21.

3.Penataan Ruang-Dep. Pasal 2 tentang Penetapan Lokasi dan Luas Tanah menetapkan sebagai berikut : y Ijin Lokasi untuk perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 Hektar bagi Daerah Tingkat (DT) II yang telah mempunyai Rencana Induk Kota / Rencana Kota.3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode Orde Baru menunjukan bahwa diantara ke 3 pelaku pembangunan perumahan yaitu Swasta (diwakili oleh para pengembang anggota REI). Pelaku Pembangunan Perumahan Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada umumnya dilaksanakan secara informal yang mencapai 85 % dari total pembangunan rumah. Pemerintah (diwakili oleh Perumnas) dan Masyarakat (diwakili oleh Koperasi) maka pihak swasta (REI) secara konsisten selalu berhasil memenuhi target pembangunan rumah (RS/RSS).Ditjen. makalah Rakernas REI 2003.Tk. oleh swasta terutama melalui Persatuan Perusahaan RealEstat Indonesia (REI) dan oleh Koperasi11. bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan perumahan di Indonesia. Skala Perumahan Melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Permendagri 3/87 tersebut selanjutnya menjadi salahsatu dasar penetapan angka kategori luasan perumahan yaitu : y y y Perumahan Skala Kecil adalah perumahan dengan luas areal < 15 Hektar Perumahan Skala Menengah adalah perumahan dengan luas areal antara 15 sampai 200 Hektar Perumahan Skala Besar adalah perumahan dengan luas areal > 200 Ha 2. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 4 . sisanya sebesar 15 % dilaksanakan secara formal baik oleh Pemerintah melalui Perum Perumnas. Pemerintah mengatur mengenai Ijin Lokasi dan kewenangan penetapannya10. Aca Sugandhy. ditetapkan oleh Bupati/ Walikotamadya Daerah Tingkat II y Ijin Lokasi yang luasnya tidak lebih dari 200 Hektar ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tk. 10 11 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Oktober 2003 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .PU DPP-RealEstat Indonesia 2.4. Dukungan Pemerintah Daerah Dalam Rangka Gerakan Nasional Pengembangan Satu Juta Rumah .I y Ijin Lokasi yang luasnya lebih dari 200 hektar ditetapkan oleh Gubernur KDh.I setelah mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam Negeri.

1997 2. pembangunan RsH justru turun drastis.148.694 288. 12 13 Sampai dengan 31 Agustus 1997 Aca Sugandhy.056 430. Dalam hal realisasi pembangunan rumah.832 653.Penataan Ruang-Dep.000 unit per tahun y Karena backlog (kekurangan penyediaan) secara akumulatif sampai dengan tahun 2003 mencapai : 5.242 % 95 27 25 23 26 R E I 2.682 216.438 375. Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5 % dari total pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai dengan Pelita VI REI menjadi pemeran utama.5 juta unit Dengan kekurangan penyediaan sebesar 5.Ditjen.795 85. Tabel 4 menunjukkan realisasi pembangunan RsH yang terjadi sejak tahun 1998 sampai dengan tahun 2004.536 70.832 % 5 8 TOTAL 53. Perumahan Rakyat Untuk Kesejahteraan & Pemerataan.824 unit per tahun.280 170.158 217. Sejak terjadinya krisis perekonomian. idem Seminar Penataan Kawasan Terpadu . yang terjadi justru jauh dibawah target/rencana Pemerintah.354 296.995 Sumber : Kantor Menpera. Kebutuhan dan Realisasi Pembangunan Rumah Besarnya kebutuhan rumah di Indonesia adalah13: y Karena pertumbuhan penduduk : 800.5.93 juta unit dan kebutuhan tahunan rata-rata 800.PU DPP-RealEstat Indonesia Dari Pelita ke Pelita REI telah menunjukkan peningkatan peran-sertanya hingga akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman.672 80.496 52. dengan rata-rata 70 % dari total pembangunan rumah setiap Pelita.921 % 5 73 75 72 66 KOPERASI 19.93 juta unit y Karena sudah tidak layak huni : 14.643 271. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 5 . akan ada kebutuhan rumah sebesar 1.000 unit maka jika dihitung mulai tahun 2003 sampai tahun 2020 (17 tahun). Tabel 2 Pembangunan Rumah dari Pelita ke Pelita PERIODE Pelita I Pelita II Pelita III Pelita IV Pelita V Pelita VI12 PERUMNAS 50.

PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 3 Realisasi Pembangunan RsH 2000 . Pelaksanaan Pengembangan Kota-kota Baru dan Permukiman Skala Besar di Indonesia Selama ini banyak sekali tudingan atau anggapan bernada negatif seolah-olah pengembangan perumahan skala besar serta kota-kota baru yang direncanakan dan dilaksanakan para pengembang merupakan keinginan pengembang-pengembang tersebut dan lebih didasarkan pada motif semata-mata mencari keuntungan sebesarbesarnya.6.600 2002 25.1976 Pertumbuhan DKI Jakarta yang sangat pesat di awal era Orde Baru tidak diimbangi dengan kepesatan pertumbuhan yang sama bagi daerah-daerah disekitar Jakarta. Bila dibandingkan dengan prestasi pembangunan rumah yang berhasil dicapai pada REPELITA VI (lihat Tabel 2). terlihat ketimpangan yang sangat jauh.2007 (dalam Unit) TAHUN JUMLAH 2000 97. Tangerang dan Bekasi (Jabotabek). Pada masa tersebut berhasil dibangun 653. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 6 .6. Pada tahun 1976 dikeluarkan Instruksi Presiden RI (Inpres) no.000 unit rumah. sehingga dirasakan perlunya dilaksanakan penyerasian perencanaan pengembangan wilayah Jakarta.000 2005 2006 2007 60.1. Instruksi Presiden RI No. yang antara lain berisi mengenai : Seminar Penataan Kawasan Terpadu .000 102. 14 Oktober 2003 dan 11 Oktober 2008 Secara total dalam 7 tahun (tahun 2000 sampai dengan 2007) hanya berhasil dibangun 472. 2.Ditjen. 13 Th. atau rata-rata 59. Kini bahkan peran swasta (dengan REI sebagai pemeran utama) dalam pembangunan perumahan dan permukiman semakin besar dimana rata-rata mencapai 95% dari total pembangunan rumah formal setiap tahun. Padahal pembangunan skala besar tersebut memang telah sejak lama dicetuskan oleh Pemerintah bahkan tercantum secara eksplisit dalam Undang-undang dan dijabarkan dalam Repelita.Penataan Ruang-Dep.000 75.000 unit per tahun.779 unit rumah per tahun. 2. Bogor.13 tahun 1976 tentang Pengembangan Wilayah Jabotabek. atau rata-rata 130.000 Sumber : Diolah dari Kompas.500 2004 40.000 2001 39.995 unit rumah.900 2003 32.

2.Ditjen. air. kemacetan lalulintas. Undang-undang no. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan & Permukiman Secara eksplisit undang-undang mengenai perumahan dan permukiman mengarahkan dilaksanakannya pembangunan kawasan perumahan dalam skala besar. yaitu pembangunan kompleks-kompleks perumahan berskala kecil yang tersebar diwilayah Botabek tetapi tidak terintegrasi.1998) Pemerintah mengarahkan dilaksanakannya pengembangan permukiman skala besar dalam bentuk Kasiba dan Lisiba di wilayah kota yang sudah terbangun atau berupa pembangunan kota baru.1988. saluran.PU DPP-RealEstat Indonesia y y mengarahkan pengembangan Bogor. penciptaan lingkungan hidup yang sehat dan pengadaan berbagai sarana sosial.6. Hal ini mengakibatkan kesulitan dalam pengendalian kualitas lingkungan hidup (terjadinya banjir. yaitu perlunya pelaksanaan pembangunan perumahan dan kota-kota baru secara terpadu.Penataan Ruang-Dep. 14 15 Buku II Repelita IV Tahun 1983 . Ternyata perkembangan pesat yang berkembang kemudian cenderung berbentuk perkembangan terpencar (urban sprawl) di wilayah Bogor. Demikian juga diarahkan dilaksanakannya pembangunan kota-kota baru yang mandiri terutama didaerah-daerah yang mengalami pertumbuhan pesat15. Demikian juga perlunya peningkatan kerjasama Pemerintah dengan dunia usaha dalam pengembangan permukiman skala besar. Tangerang dan Bekasi. secara eksplisit menyebutkan mengenai perlunya peningkatan peranserta swasta dalam pembangunan perumahan dan permukiman melalui penciptaan iklim usaha yang kondusif dan perlunya dilaksanakan pembangunan perumahan / permukiman dalam skala besar14. hal. Dalam Repelita VI (1993 . listrik. dsb) serta kesulitan dalam pengadaan berbagai prasarana. Bab 18 hal.2. Tangerang. Peran serta swasta diharapkan meningkat dari 46% (pada PJP I) menjadi 73% pada PJP II.1993).1988 . ekonomi dan budaya. telepon dsb). 2. Arahan Dalam Repelita IV.433 ibid. V dan VI Rencana Pembangunan Lima Tahun (Repelita) IV 1983 .3. Bekasi dan Depok menjadi pusat-pusat pertumbuhan baru sebagai tempat kediaman dan berusaha.441 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . sebagaimana tercantum pada UU4/92 Bab IV Pasal 18 ayat 1 : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap.6. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 7 . mengarahkan agar Pemerintah menciptakan iklim yang dapat mendorong kegiatan investasi di pusat-pusat tersebut melalui pembinaan prasarana perhubungan. pengaturan penggunaan tanah. sarana dan utilitas (jalan. Arahan yang sama ditegaskan kembali dalam Repelita V (1988 .

Selain itu. 2/1987 .PU DPP-RealEstat Indonesia Bab III Pembangunan Perumahan Skala Besar 3. rencanarencana kota tersebut disebut sebagai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan dimulai dari makro (RTRW Nasional) sampai dengan yang lebih mikro (RTRW Propinsi dan Kota/Kabupaten.PU No.P. berdasarkan Kepmen. Penelitian yang dilakukan Hinca I. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 8 .Tulung. disusun Pemda Kota/kabupaten dan merupakan rencana geometris pemanfaatan ruang kota Dalam UU 24/1992 maupun UU 26/2007 tentang Penataan Ruang.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8. dengan strategi perkotaan nasional. 9 Oktober 2003) 17 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Panjaitan. disusun oleh Pemda Kota/kabupaten. tiap Kota/Kabupaten haruslah memiliki RDTRK (Rencana Detil Tata 16 Peraturan Menteri Dalam Negeri no. landasan pembuatan rencana tata ruang adalah SKB Mendagri dan Menteri Pekerjaan Umum tahun 1985 tentang tugas dan tanggung jawab perencanaan kota. Padahal RUTRK-lah yang seharusnya menjadi acuan perencanaan dan pengembangan perumahan dan permukiman. Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRP).Pertanian & Kehutanan Pemda DKI. dst).Ditjen. termasuk kota-kota baru17. merupakan rencana pemanfaatan ruang kota secara terinci untuk penyiapan perwujudan ruang dalam rangka pelaksanaan program pembangunan kota.Penataan Ruang-Dep. Selanjutnya tahun 1987 ditetapkan Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) no. Pasal 1. SH . Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK). Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan (RTRP). 2. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid. Sampai dengan pertengahan era tahun 90-an. Bab I Ketentuan Umum. 4. Rencana Detail Tata Ruang Kota. Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan . Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Pada awal dimulainya pengembangan permukiman skala besar oleh pengembang. bahkan hingga kini ternyata mayoritas Daerah Kota dan Kabupaten di Indonesia justru belum memiliki RTRW yang memadai (dalam bentuk Peraturan Daerah). disusun oleh Pemerintah Daerah Kota/kabupaten dan merupakan rencana pemanfaatan ruang kota 3.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perdakan (J. disusun oleh Pemerintah Pusat dan merupakan rencana struktur ruang kota yang disusun untuk menjaga konsistensi perkembangan pembangunan wilayah suatu kota pada sebagian atau lebih dari satu daerah otonomi.640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota.2 tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota yang mengatur mengenai jenis-jenis Rencana Kota dan kewenangan penyusunannya16 : 1.1.

Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 9 .2. Investasi Besar dan Jangka Panjang Pembangunan Kota Baru dan permukiman Skala Besar bukanlah jenis investasi yang bersifat Quick Yielding (keuntungan dalam jangka pendek). Pembuangan air terpaksa disalurkan ke jaringan yang ada.000. perumahan telah mulai dibangun tapi jaringan jalan akses. yang secara otomatis akan meningkatkan development cost serta mempengaruhi harga jual.000. Misalnya.PU DPP-RealEstat Indonesia Ruang Kota) yang berisi tata guna lahan serta tahapan pelaksanaan pembangunan. Tidak sinkronnya pembangunan infrastruktur antara Pemerintah dan pengembang juga menjadi masalah. Sebaliknya proyekproyek seperti ini justru (terutama untuk kondisi di Indonesia) memiliki risiko tinggi dan bersifat jangka panjang. Investasi yang sangat besar terutama Investasi Awal (initial investment) antara lain disebabkan karena tidak siapnya Pemerintah dalam penyediaan berbagai infrastruktur dan utilitas yang sebenarnya menjadi kewajiban Pemerintah. Namun kenyataannya banyak daerah menerbitkan perijinan lokasi berdasarkan hanya Pola Dasar Pembangunan (poldas) yang seringkali hanya berdasarkan peta skala 1 : 100. sehingga pengembang terpaksa membuat jalur akses atau infrastruktur/utilitas sendiri. Demikian juga masih sangat banyak peraturan/perundangan yang tidak sesuai dengan kondisi yang ada. Akibatnya. Demi kelangsungan dan keberlanjutan proyek selanjutnya infrastruktur/ utilitas primer dan sekunder tersebut akhirnya menjadi beban pihak swasta.4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman serta PP 80/1999 tentang Kasiba dan Lisiba BS. listrik. Atau berdasarkan RDTRK tetapi dengan peta peruntukan skala 1 : 50. Antara lain UU no.Penataan Ruang-Dep. telekomunikasi dsb belum ada.Ditjen. 26/2007 tentang Penataan Ruang (pasal 26) menyebutkan bahwa RTRW Kota / Kabupaten menjadi pedoman untuk : y y y y y perumusan kebijaksanaan pokok pemanfaatan ruang diwilayah Daerah Tk. Padahal tidak ada satupun BUMN/BUMD yang pernah Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Undang-Undang no. deviasi sangat mudah terjadi sehingga menimbulkan ketidaksesuaian pelaksanaan pembangunan.II mewujudkan keterpaduan. Sekurang-kurangnya sebuah kota/kabupaten harus memiliki RUTRK (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang dilengkapi peruntukan ruang kota dengan lampiran peta minimal skala 1 : 20. keterkaitan & keseimbangan perkembangan antar daerah dan antar sektor penetapan lokasi investasi penyusunan rencana rinci tata ruang pelaksanaan pembangunan dalam memanfaatkan ruang bagi kegiatan pembangunan 3.000. yang dilampiri peta rencana ukuran 1 : 5000. yang menentukan bahwa pengelolaan Kasiba hanya dimungkinkan oleh Pemerintah dan dilaksanakan oleh Badan Pengelola (BUMN/BUMD). jaringan drainase.

Lisiba BS adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba.3. UU ini dilanjutkan dengan Peraturan Pemerintah no. Disebut berisiko cukup tinggi karena komitmen Pemerintah yang tidak pasti dan peraturan-peraturan yang sering berubah/tidak konsisten.3.Ditjen. banyak pengembang swasta sukses membangun dan mengelola kota baru.PU DPP-RealEstat Indonesia berhasil mengelola Kasiba. Definisi Kasiba dan Lisiba/Lisiba BS sesuai PP80/99 Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Kepala Daerah dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan Lisiba adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.Penataan Ruang-Dep.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman Bab IV Pasal 18 ayat 1 menyebutkan : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap. 3. Sebaliknya. 3. 3.80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri (Lisiba BS). yaitu : y Kasiba Talang Kelapa di Palembang-Sumatera Selatan y Kasiba Marisso di Makassar-Sulawesi Selatan y Kasiba Alalak di Banjarmasin-Kalimantan Selatan y Kasiba Bumi Penataran di Blitar-Jawa Timur Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) Undang-Undang no.3.1. Kasiba/Lisiba Percontohan Saat ini Pemerintah sedang menyiapkan 4 lokasi kasiba diberbagai wilayah Indonesia sebagai Kasiba Percontohan yang diharapkan bisa segera dikembangkan baik oleh Pemerintah maupun melalui kerjasama dengan swasta.2. yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 10 .

PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV Kegagalan dan Keberhasilan Dalam Pembangunan Skala Besar Mayoritas para pengembang melaksanakan pembangunan dalam skala kecil hingga menengah. hiburan & rekreasi. drainase.1. peribadatan. 1995 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . pembangunan (pematangan) lahan dan pengadministrasian lahan y Investasi dalam pengadaan sarana/fasilitas kota seperti perbelanjaan. Investasi yang sangat besar terutama dibutuhkan untuk pengembangan berbagai sarana dan prasarana yang akan mendukung pengembangan dan perkembangan kawasan tersebut. Aspek Kepranataan Dalam Pembangunan Kota Baru . Sedangkan pembangunan perumahan skala besar serta kota-kota baru pada dasarnya harus merupakan suatu pembangunan berkelanjutan baik bagi kesejahteraan masyarakat kota tersebut secara keseluruhan maupun bagi masyarakat kota generasi mendatang. seperti18 : y Investasi untuk pengadaan lahan yang meliputi biaya pembebasan lahan. Bagi Pemerintah Daerah pembangunan perumahan skala kecil dan menengah (terutama skala kecil). balai pertemuan. Semakin besar skala proyek perumahan yang dibangun. Jurusan PW&K FTSP-ITB. perlu diawasi secara lebih teliti mengingat sifatnya yang jangka pendek dan setelah selesai maka sesuai peraturan yang berlaku. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 11 . investasi yang ditanamkan akan semakin besar pula. jalur pemeliharaan kota dan pekuburan y Investasi dalam prasarana kota seperti berbagai jenis jalan. sanitasi lingkungan. olahraga. taman kota. air bersih. persampahan. terminal.1. Pelaksanaannya haruslah melibatkan para pihak yang terkait mulai dari tahap awal (Perencanaan) sampai dengan tahap akhir (Pengelolaan). jalur pengamanan. Pengawasan yang dimaksud terutama menyangkut aspek perijinan & implementasinya. Proyek Skala Besar yang Gagal 4. pendidikan. telepon dan gas y Investasi dalam pembangunan perumahan y Investasi untuk pemeliharaan guna menjaga eksistensi dan kelanggengan berbagai komponen kota yang merupakan aset kota/kawasan tersebut 4. 15 Km disebelah Barat Surabaya dengan luas total kawasan direncanakan sebesar 18 Djoko Sujarto. kesehatan.Penataan Ruang-Dep. Kasiba Driyorejo Salah satu proyek pembangunan skala besar dengan konsep kasiba dan merupakan kasiba pertama yang dikembangkan adalah Driyorejo di kabupaten Gresik Jawa Timur.Ditjen. Hal ini terutama disebabkan karena tingkat kesulitan dan risiko yang jauh lebih kecil serta tingkat kepastian perolehan gain lebih tinggi dibandingkan dengan pembangunan skala besar.1. berbagai prasarana dan sarana umum diserahkan kepada Pemerintah Daerah. listrik.

Bahkan masalah pertama yang muncul saat pembangunan adalah bahwa 60% rumah yang telah dibangun tidak bisa terjual kemudian tidak terpelihara hingga rusak dan bahkan dijarah. Pengembangan BSD melalui tahapan panjang yang cukup sulit dan lama. Sejak dikembangkan pada awal era 90 an proyek ini tidak berkembang sebagaimana rancangan awal. Rencana luas total adalah + 10.Pekerjaan Umum. Salim Group dan Metropolitan Development Group.PU DPP-RealEstat Indonesia 1. Hal ini terjadi terutama karena managemen yang tidak kompeten serta strategi marketing yang tidak profesional 19 . 4.000 unit rumah yang dikembangkan oleh 24 pengembang.1. a Solution to Urban Development-Large Scale Land Management of Urban Areas in East Java . BSD merupakan pionir pembangunan skala besar dengan pendekatan kota baru oleh swasta. yang merupakan konsorsium 11 perusahaan masing-masing sebagai anak usaha dari 4 kelompok pengembang ternama yaitu Sinar Mas Group.Irsan. Kota Kekerabatan Maja Pengembangan kota Maja dirancang sejak pertengahan dekade 90an untuk mengantisipasi perkembangan kawasan industri di bagian Barat Jakarta yang pesat dan dinamis. Direncanakan akan menampung 2. Kawasan kota baru ini mencakup areal seluas 6. Kasiba Driyorejo. 4.1. yang memiliki tanah di kawasan tersebut seluas 203 Ha. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Proyek ini dimotori oleh Perum Perumnas. Badan Pengelola kasiba Driyorejo dibentuk Perumnas bersama 5 BUMN lainnya dibawah Dep. Kabupaten Bogor (kecamatan Tenjo) dan Kabupaten Tangerang (kecamatan Cisoka).2.Pekerjaan Umum RI.2. BSD City (d/h Kota Mandiri Bumi Serpong Damai) Proyek ini dikembangkan oleh pengembang anggota REI yaitu PT Bumi Serpong Damai.000 Hektar yang ketika itu (1984) meliputi bagian dari 2 kecamatan yaitu Serpong dan Legok kabupaten Tangerang.18 juta jiwa (2025) dengan 545. rumah-rumah yang telah terbangun dan sebagian terjual habis dijarah bahkan hingga ke fondasi bangunan sehingga rata dengan tanah. Proyek Skala Besar yang Sukses 4.Penataan Ruang-Dep. Jaya Group.2. Proyek ini kemudian ditetapkan melalui Kepmenpera no. Kota Maja. Krisis perekonomian di tahun 1998 mengakibatkan proyek ini terhenti samasekali.900 Ha yang mencakup bagian dari 3 kabupaten yaitu Kabupaten Lebak (kecamatan Maja). Dep.200 Ha.02/KPTS/M/1998 tanggal 28 Februari 1998 tentang Pembentukan Tim Pembangunan Perumahan dan permukiman Skala Besar Kawasan Maja. 19 Bob Eko Kurniawan M. Four Season Hotel Jakarta 12 .Ditjen.

Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 13 . belum ada pranata apapun yang mengatur mengenai pembangunan perumahan skala besar oleh swasta demikian juga RTRW belum ada. Suka dan Penyempurna y Pengembangan Ruang Terbuka Hijau Kota (RTHK) baik berupa taman-taman lingkungan sampai dengan pembangunan Hutan Kota. Selain berfungsi sebagai areal penghijauan untuk meningkatkan keteduhan dan menunjang iklim mikro. sesuai komponen permukiman kota yaitu Wisma. BSD ketika itu merupakan investor swasta pertama di Indonesia di bidang jalan tol. y Pembuatan Danau Resapan dengan mengubah bekas galian pasir jadi danau : Areal bekas galian pasir yang telah merusak lingkungan.000 penduduk dari berbagai strata masyarakat. Sampah organic didaur-ulang sedangkan sampah anorganik dibakar di insinerator. tetapi realisasi pembangunan fisik kota baru tersebut baru bisa dimulai pada tahun 1988/1989. y Kepedulian Sosial dengan menampung pedagang-pedagang kecil melalui Pasar Tradisional dengan konsep modern dan Taman Jajan y Konsep hunian berimbang : BSD merupakan pelopor penerapan konsep hunian berimbang dengan perimbangan antara hunian besar : menengah : kecil sesuai ratio 1 : 3 : 6. Meskipun perusahaan ini didirikan pada tahun 1984 serta mendapatkan Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi pada tahun tersebut. Karya. Marga.000 unit hunian dan perkiraan 600. y dsb Sesuai Peraturan Daerah no. sehingga semua ini harus dibuat terlebih dahulu oleh Pemerintah (Pusat. Hal ini terjadi karena ketika dicetuskan. Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Demikian pula dalam hal peningkatan kualitas dan kuantitas kereta api ke Jakarta.PU DPP-RealEstat Indonesia Dirancang sebagai kota terpadu dengan total 135. y Pengelolaan Air Bersih dengan system terpusat : adanya jaringan air ke tiap rumah membantu mengurangi pemanfaatan air tanah oleh masyarakat y Pengelolaan Sampah dengan cara Daur Ulang maupun Incinerator : sampah dari seluruh kawasan perkotaan dibagi atas sampah organic dan sampah anorganik. tetapi perijinan yang berkepanjangan sejak tahun 1988 dan hampir sepuluh tahun kemudian bisa diperoleh dan dimulai dilaksan. yang menyediakan kebutuhan warga mulai dari lahir hingga meninggal. juga berfungsi untuk meningkatkan peresapan air. diubah menjadi danau besar di areal padang golf yang sekaligus berfungsi sebagai danau resapan. Propinsi & Kabupaten) dan mengakibatkan tertundanya pemberian Ijin Siteplan. Beberapa kegiatan yang menunjang perwujudan pembangunan berwawasan lingkungan yang telah dilaksanakan antara lain : y Konsep Pembangunan Kota Baru yang Mandiri.4/1989 tentang RUTRK Serpong maka Serpong dirancang menjadi sebuah kota yang mandiri sehingga akses ke Jakarta dirancang terutama akan mengandalkan jalan tol serta kereta api.Penataan Ruang-Dep.Ditjen. Saat ini pembangunan kelompok 6 (rumah kecil/murah) sudah tidak dimungkinkan lagi mengingat harga tanah yang sudah terlalu tinggi.

GIS / database .lights . Organisasi pengelola kota (town management) yang sepenuhnya masih dilaksanakan oleh pengembang proyek kota baru Lippo Karawaci adalah seperti yang tampak pada Diagram 1.complaints desk 20 Benton.telephone/TV .road/drains . di Lippo Karawaci pengelolaan kota justru sepenuhnya dilaksanakan oleh swasta.rubbish collection/ recycling .2.pest control City Engineer . Concept of Town Management at Lippo Karawaci. Gordon G. pengembang tersebut berhasil mengembangkan proyek kota baru BSD hingga terwujud sebagaimana sekarang. Saat berbagai proyek skala besar telah menyerahkan pengelolaan kota tersebut (sebagian atau seluruhnya) kepada Pemerintah Kota/kabupaten.budget guidelines .Penataan Ruang-Dep. Kota Lippo Karawaci Selain sukses dalam pembangunan fisik.rates appraisal/ ..electricity/str. Pada kenyataannya swasta sering mengalami masalah karena hal ini tidak di-antisipasi secara baik oleh pemerintahan yang berwenang (mulai dari Pemerintah Pusat sampai dengan Kota/Kabupaten).building control/ .landscape . 4.water/sewerage/ recycling Municipal Affairs Finance . Jakarta 28 Juli 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Seharusnya pengelolaan perumahan skala besar/kota dilaksanakan oleh sebuah Badan Pengelola Kota yang profesional dan punya kewenangan yang memadai untuk mengelola kota baru tersebut. makalah pada pertemuan Forum Komunikasi Kota Baru.2000)20 TOWN MANAGER Head of Division Protective Services security fire ambulance traffic control communications Environment .publications / PR billing control .government relations .street cleaning . salah satu keunggulan proyek Lippo Karawaci adalah dalam hal pengelolaan kota tersebut.Ditjen.PU DPP-RealEstat Indonesia Dengan berbagai kendala dan permasalahan yang dihadapi. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 14 .2.preparation/control . Diagram 1 : Town Management Division Lippo Karawaci (th.

Rencana pembangunan oleh para pengembang tersebut juga menjadi dasar pembuatan Cash flow perusahaan. diperlukan pertimbangan ekonomi dan berbagai pertimbangan lainnya yang menyangkut pembangunan proyek properti tersebut.PU DPP-RealEstat Indonesia Departemen-departemen yang ada ini dapat terus dikembangkan seiring dengan perkembangan kota tersebut dan kebutuhan yang ada. Prinsip-prinsip Dalam Usaha Real-estat Ada banyak sekali proyek-proyek pengembangan perumahan dan permukiman dalam skala besar yang dilaksanakan para pengembang anggota REI dan sukses dalam pengembangannya.Penataan Ruang-Dep.3. Pemerintah maupun koperasi/ masyarakat . Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 15 . kondisi maupun rencanarencana Pemerintah yang ada dan sudah disahkan. Agar bisa menghasilkan keuntungan dari hasil pengembangan tersebut perlu diperhatikan berbagai hal antara lain : y pemilihan jenis investasi yang tepat y penggunaan optimasi lahan y penggunaan dana yang efektif dan wajar y pengelolaan yang efisien y sistem kontrol yang menerus 2. Prinsip Highest and Best Used Orientasi pengembangan usaha pembangunan perumahan tersebut secara keseluruhan bertujuan menghasilkan nilai guna tertinggi dan terbaik yang menghasilkan nilai tambah. baik penerimaan (dari ekuiti.MH. Pembangunan yang dilaksanakan oleh perusahaan pengembang . Aspek Hukum Dalam Proses Pembangunan Real Estat.Ditjen.S. otomatis akan mempengaruhi cash-flow tersebut. Pembangunan perumahan dan permukiman oleh swasta didahului oleh suatu studi kelayakan yang didasarkan pada berbagai asumsi. pajak.sebagai sebuah bidang usaha haruslah memenuhi prinsip-prinsip dalam usaha real estat yaitu antara lain 21 : 1. OHC. 4. sedangkan bidang-bidang lain masih berada pada induk perusahaan. Vol.1 No. bunga dsb).1.baik swasta. pinjaman. Prinsip Economic of Scale 21 J. Bila terjadi distorsi terhadap rencana Pemerintah.SH. Januari 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . hasil penjualan dll) maupun pengeluaran (biaya pembangunan.Andidjaja. Jurnal Real Estat. Mengingat investasi yang besar tersebut.2.

pemasaran. pembangunan/konstruksi. Seminar Penataan Kawasan Terpadu . terutama dalam skala besar membutuhkan biaya investasi yang besar pula. biaya dan tenaga. 3. Prinsip Cost and Benefit Prinsip biaya dan manfaat berarti bahwa setiap pengeluaran biaya tertentu haruslah menghasilkan manfaat yang lebih besar dari biaya yang dikeluarkan tersebut. Prinsip Biaya Tinggi dan Penggunaan Hutang Pembangunan perumahan dan permukiman. maka skala pengembangan harus ditingkatkan untuk mencapai tingkat efisiensi yang tinggi dari segi : waktu.PU DPP-RealEstat Indonesia Usaha pembangunan perumahan pada dasarnya melibatkan berbagai disiplin ilmu serta bidang terkait. baik perencanaan. keuangan dsb. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 16 . 4. Orientasi kegiatannya adalah dengan secara terus menerus mengupayakan inovasiinovasi dalam seluruh kegiatan. mulai dari kegiatan yang terkait dengan pertanahan. perencanaan. pengelolaan dsb. Untuk membiayai investasi yang besar tersebut digunakan tidak hanya dana yang tersedia (availlable funds). Agar bisa menekan harga satuan produk (unit cost) serendah mungkin tanpa mengurangi kualitas dan kuantitas. pengelolaan. tetapi juga dana yang memungkinkan (possible funds).Penataan Ruang-Dep.Ditjen. pemasaran.

Pertanian & Kehutanan Pemda DKI. 4.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perda-kan (J.Penataan Ruang-Dep. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid.2.1. SH . 4. Program dalam RTRW Yang Tidak Dilaksanakan Selain ketiadaan RTRW yang sah.1.Panjaitan. RTRW menjadi acuan untuk pembuatan rencana-rencana yang lebih mikro disuatu wilayah termasuk rencana pembuatan jaringan jalan.P. dalam berbagai kasus ternyata kesulitan pengembangan proyek oleh para pengembang juga disebabkan karena tidak dilaksanakannya pengembangan berbagai prasarana dan utilitas sesuai program yang tercantum dala RTRW baik dari sisi kuantitas maupun kualitasnua.1.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV KENDALA DAN PERMASALAHAN 4. jaringan drainase dll. Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan .1. Ketiadaan RTRW yang Rinci dan Sah Mayoritas daerah kota/kabupaten di Indonesia ternyata belum memiliki RTRW yang cukup rinci serta telah sah secara hukum dalam bentuk Perda sehingga memiliki kekuatan hukum 22. PSU termasuk juga jalan Penelitian yang dilakukan Hinca I. Seyogyanya Pemerintah Daerah memberikan perhatian khusus dan prioritas pada pembuatan RTRW yang sekaligus dapat menjadi acuan rencana investasi bagi para investor yang diharapkan masuk ke daerah. dibutuhkan adanya RTRW bagi setiap wilayah terutama yang akan dikembangkan. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Sesuai UU 26/2007 tentang Penataan Ruang.Ditjen. Kurangnya Investasi Pemerintah untuk Pengadaan PSU Pemerintah Pusat maupun Daerah perlu lebih meningkatkan investasinya dalam pengadaan PSU baik di perkotaan maupun di pedesaan. Yang menjadi masalah adalah bahwa banyak daerah kota atau kabupaten yang belum memiliki RTRW yang cukup rinci dan sah. 9 Oktober 2003) Seminar Penataan Kawasan Terpadu .2.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8. jaringan air limbah. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 17 .Tulung. sehingga menyulitkan bagi para pengembang untuk mensinkronkan rencana pengembangan PSU. jaringan air bersih. 4.

Robert J. Tahun 1993/94 mencapai 5. yang dikeluarkan oleh Political and Economic Risk Consultancy Ltd. Sesuai perundangan yang berlaku maka sebenarnya penyediaan PSU merupakan kewajiban Pemerintah. padahal kualitas infrastruktur suatu negara berbanding lurus dengan tingkat perekonomian negara itu23 Tabel 4 Peringkat Daya Saing Infrastruktur NEGARA USA FINLANDIA SWEDIA SWISS SINGAPURA JEPANG MALAYSIA KOREA CINA THAILAND FILIPINA INDIA POLANDIA INDONESIA 2002 1 2 3 5 7 16 26 28 35 38 44 47 48 49 PERINGKAT DAYA SAING INFRASTRUKTUR 2001 2000 1999 1 2 3 9 5 19 38 34 39 40 41 45 48 49 1 2 7 6 3 15 32 28 34 37 41 43 40 47 1 2 7 5 3 14 28 39 35 38 33 44 42 47 1998 1 3 11 6 2 17 24 38 30 41 35 43 45 44 Sumber : Kodoatie. Dalam kenyataannya. Survai yang dilakukan Asian Intelegence terhadap expatriate yang bekerja di 12 negara. terutama dimusim hujan.PU DPP-RealEstat Indonesia merupakan hal-hal yang dikeluhkan oleh para pebisnis baik dari Indonesia maupun asing.33% padahal kebutuhannya adalah sebesar 5% 23 24 Kodoatie. Ph. Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur.Ditjen. Pembangunan perumahan dan permukiman amat sangat tergantung dari keberadaan prasarana wilayah. sementara pembiayaan infrastruktur oleh pemerintah justru setiap tahun cenderung menurun. Harian Seputar Indonesia . untuk 2002 hanya 2.D.Penataan Ruang-Dep. memberikan rating kualitas infrastruktur terrendah pada Indonesia. Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur. berbagai infrastruktur dan utilitas dasar terpaksa harus diadakan dan dikelola oleh pengembang. Sebagaimana diakui oleh Pusat Kajian Strategis Departemen Pekerjaan Umum24 : Pembiayaan infrastruktur cenderung terus turun. Hal ini tentu sangat berpengaruh terhadap development costs yang pada akhirnya mempengaruhi harga jual tanah. Robert J. Jakarta Agustus 2003. 17 Maret 2006 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .34% dari PDB. Selain itu keberadaan berbagai infrastruktur wilayah juga terus mengalami penurunan baik secara kualitas maupun kuantitas. Jakarta Agustus 2003. Ph.D. Four Season Hotel Jakarta 18 .

37 30.96 29.10 100 8. Perubahan peraturan sebaiknya memperhatikan kepentingan stake holder.3.70 1. seringkali para pelaku pembangunan menemui kesulitan untuk mendapatkan persetujuan/perijinan bila memperkenalkan teknologi atau kiat yang baru. 4. sangat menyulitkan untuk membuat perencanaan jangka panjang.13 8. Sayangnya.53 2.2 Sumber : Ditjen.95 1.31 1. Perubahan Peraturan Perubahan peraturan yang kadang-kadang belum sempat diterapkan telah diubah kembali. sehingga sulit mengubah standar lama yang telah tertinggal.8 21.33 0. Teknologi Sebagai Solusi.PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 5 Kebutuhan Investasi Prasarana Perkotaan Dalam REPELITA VI NO 1 2 3 4 5 6 PRASARANA PERKOTAAN AIR BERSIH PERSAMPAHAN AIR LIMBAH DRAINASE KIP/MIIP JALAN KOTA JUMLAH % AKHIR REPELITA VI (Rp.08 1. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 19 . Padahal usaha pembangunan perumahan terutama yang berskala besar adalah jenis usaha jangka panjang yang sangat membutuhkan konsistensi peraturan sehingga bisa dibuat perencanaan dan perhitungan jangka panjang. Koordinasi dan Sinkronisasi Seminar Penataan Kawasan Terpadu . termasuk para pelaku usaha.00 2. utilitas underground.00 1.00 1. tetapi kurang ditanggapi Pada dasarnya berbagai permasalahan lingkungan dapat diatasi dengan teknologi.11 2.14 70.4.44 9.triliun) KEBUTUHAN KEMAMPUAN BEDA 11. tidak kunjung dilaksanakan sehingga justru menjadi kontra-produktif.Pekerjaan Umum RI.03 1. kasus pembangunan Rusunami yang terlambat. 4. perubahan yang diharapkan terhadap sebuah peraturan. Atau sebaliknya.65 2.5.Ditjen.29 8.20 1.08 (72%) (48%) (47%) (64%) (46%) (86%) 3.Penataan Ruang-Dep. Beberapa kasus misalnya seperti kasus perijinan pembangunan skycraper (gedung pencakar langit). dsb.Cipta Karya-Dep. 1993 4.

aneka pungutan. kini terjadi dimana-mana seolaholah hukum sudah tidak berlaku. seperti jalan yang telah dibangun kemudian digali ulang. perpajakan dsb. sumbangan Hari Raya dsb. Mantan Menaker Bomer Pasaribu pernah mengemukakan bahwa pungutan tak resmi ini bisa mencapai 40% total biaya produksi26 Masalah perpajakan menjadi salah satu keluhan sebagai penyebab kurang kondusifnya iklim usaha di Indonesia.Penataan Ruang-Dep. sumbangan keamanan Koramil maupun Polsek. menyebabkan para pelanggar hukum semakin tidak peduli. Dalam jangka pendek hal ini mungkin dapat membantu Pemda dalam perolehan PAD. uang partisipasi pembangunan. IMB. Retribusi dan Pungutan Diberlakukannya UU 22/99 tentang Otonomi Daerah diberbagai daerah diinterpretasikan secara salah bahkan dianggap memberi kekuasaan kepada daerah untuk memungut pajak setinggi-tingginya dan menetapkan obyek pajak sebanyakbanyaknya. apalagi bila dibandingkan dengan negara-negara 25 26 Harian Jurnal Nasional. Iuran Anggaran Penerimaan & Pengeluaran Desa. Akibat kelemahan tersebut terjadi kesia-siaan yang tidak perlu. 4. masa pembangunan hingga Pasca Pembangunan.PU DPP-RealEstat Indonesia Salah satu kelemahan dalam pembangunan yang terjadi di Indonesia adalah masalah koordinasi dan sinkronisasi. Tidak adanya penegakan hukum dan tindakan segera saat terjadinya pelanggaran. demikian juga sinkronisasi antar rencana pembangunan yang sering tidak terjadi sehingga menyulitkan dikemudian hari. Mulai dari Prapembangunan. Pengamat ekonomi Agus Widarjono25 mengungkapkan bahwa relokasi investor asing keluar Indonesia merupakan akumulasi kekecewaan mereka atas kondisi investasi di Indonesia seperti perburuhan. 23 Januari 2007 ibid 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Keamanan. berbagai pungutan harus dikeluarkan seperti Ijin Prinsip.7.Ditjen. Pajak . Ketertiban dan Penegakan Hukum Reformasi yang kebablasan telah mengakibatkan terjadinya ekses-ekses yang sangat merugikan. 4.6. tetapi bisa dipastikan bila ini terus berlanjut maka para investor akan lari dari daerah tersebut dan menanamkan modalnya di daerah lain yang memiliki aturan dan kemudahan yang lebih baik. berbagai pajak dan retribusi bermunculan. perampokan. Four Season Hotel Jakarta 20 . Pelanggaran-pelanggaran terhadap peraturan. pencurian. Ijin Lokasi. penyerobotan tanah. Sejak pemberlakuan UU tersebut pada tanggal 1 Januari 2001. birokrasi pemerintah. perusakan milik orang lain.

Dana Murah Untuk Swasta Pada umumnya para pengembang membangun dan mengembangkan proyeknya dengan pinjaman dari bank yang dikenakan bunga komersil. tenaga kerja.Presiden Direktur Toshiba dari Jepang : Berbagai masalah yang berkaitan dengan investasi harus segera dibenahi Indonesia. PBB. Standardisasi bisa sangat menghemat pemborosan pemanfaatan sumber daya alam yang semakin langka dan mahal. jendela dsb sehingga bisa diproduksi secara massal dengan biaya yang lebih murah. PPN BM. Sebagaimana diungkapkan oleh Tadashi Okamura27 . pajak. seyogyanya para pengembang juga diberi akses kepada dana murah untuk infrastruktur/utilitas seperti yang diperoleh Pemerintah untuk pengembangan kegiatan yang sama. listrik dll yang berkaitan dengan usaha serta bisnis investor asing . infrastruktur. Berkaitan dengan hak/kepemilikan atas tanah. dsb. Untuk menekan cost of money dan development cost tersebut. Dalam pembangunan skala besar terutama untuk rumah-rumah kecil (RsH) seharusnya diberlakukan sistem Modular pada beberapa komponen rumah seperti kusen pintu. : PPN. 9 April 2003 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . 4. Australia. Yang ada adalah Stamp Duty (semacam biaya meterai) yang besarnya dihitung secara progresif tergantung nilai transaksi.Ditjen.PU DPP-RealEstat Indonesia pesaing. dll. Insentif dan Disinsentif 27 Kompas. BPHTB. 4. Pembelian properti di Indonesia dikenakan berbagai pajak a. mulai dari 1%. hukum.l. 4.8. sebaliknya justru sangat banyak warga Negara Indonesia yang membeli properti di negara lain seperti Singapura. di Indonesia dikenakan berbagai jenis pajak yang sangat memberatkan dan merupakan sebuah masalah lain yang mengurangi daya saing Indonesia di banding negara-negara lain.Penataan Ruang-Dep. Four Season Hotel Jakarta 21 . Sementara sebagai pembanding di Malaysia dan Singapura tidak ada capital gain untuk tanah.10. Standardisasi Hingga saat ini tidak ada standard ukuran baku yang dijadikan acuan dalam pembuatan komponen bangunan tertentu seperti kusen dsb. misalnya keamanan. PPh. Akibatnya pembelian properti oleh orang asing di Indonesia sangat sedikit. Malaysia.9.

0 224.Penataan Ruang-Dep.5 1. Tabel 6 Jumlah Hari Mendapatkan Ijin Ijin Lingkungan Hidup IMB Ijin Lokasi Ijin Prinsip Ijin Gangguan Ijin Keselamatan Kerja Sumber : Studi LPEM-FEUI. Tabel 7 INDIKATOR KEMUDAHAN MELAKUKAN BISNIS NEGARA BANGLADES KAMBOJA CHINA HONGKONG INDIA INDONESIA KOREA SELATAN LAOS MALAYSIA FILIPINA SINGAPORE SRILANGKA TAIWAN THAILAND JML.0 2.1 19. Salah satu daya tarik utama yang bisa dijual oleh Pemda dalam rangka menarik investor adalah mudah dan murah nya pengurusan dan biaya perijinan.2 0.5 130. terutama pihak swasta.4 49.2 0.1 14.0 394. PROSEDUR 8 11 12 5 11 12 12 9 9 11 7 8 8 8 JUMLAH HARI 35 94 41 11 89 151 22 198 30 50 8 50 48 33 BIAYA* 91.7 18.5 3.0 28.0 1104. yang selanjutnya berdampak pada harga jual rumah. 2005 43 35 34 27 25 16 High Cost Economy juga masih menjadi salah satu kendala utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman.PU DPP-RealEstat Indonesia Pemberian insentif bagi pelaku pembangunan yang melaksanakan berbagai peraturan dan kebijakan dengan baik sedangkan disinsentif dapat mengurangi terjadinya pelanggaran. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 .0 0.2 10.0 0.7 0.5 0.7 6.3 6.6 332.7 17.0 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .0 125.7 MODAL MINIMUM* 0.Ditjen.11. 4.0 480.5 25. Kemudahan Perijinan dan Ekonomi Biaya Tinggi Banyaknya jenis perijinan serta lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mengurus perijinan tersebut menjadi keluhan para pelaku pembangunan.

Ditjen.8 0.PU VIETNAM 11 56 DPP-RealEstat Indonesia 28.RealEstat Indonesia ---------- Seminar Penataan Kawasan Terpadu . 2005 ---------.Penataan Ruang-Dep.0 * % dari pendapatan/kapita Sumber : Laporan Bank Dunia. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 23 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful