Ditjen.Penataan Ruang-Dep.

PU

DPP-RealEstat Indonesia

PERAN R E I DALAM MENDUKUNG PENGEMBANGAN KAWASAN PERKOTAAN1
(Best Practice) O l e h : Johannes Tulung2

Bab I
Pendahuluan

Pembangunan fisik oleh manusia sebagai upaya pemenuhan akan kebutuhannya baik kebutuhan shelter (perumahan, dsb) maupun kebutuhan ekonomi (industri, pertanian, perkebunan dsb) seringkali menjadi kambing hitam terjadinya kerusakan lingkungan. Pertumbuhan penduduk yang pesat mengakibatkan peningkatan kebutuhan akan rumah maupun berbagai sumber daya lainnya Dari hal-hal tersebut kemudian timbul konsep-konsep eco-development atau pembangunan berwawasan lingkungan yang secara positif mengargumentasikan bahwa pembangunan tidak perlu merusak lingkungan. Pembangunan sebagai proses perubahan dan pembaharuan yang merupakan suatu upaya yang secara sadar ingin mencapai perbaikan kehidupan dan kualitas hidup seharusnyalah merupakan suatu proses yang selalu dapat ditopang oleh lingkungan yang ikut berkembang daya dukungnya. Dari sinilah maka eco-development dikonsepsikan pula sebagai sustainable development .3 Pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan hidup adalah upaya sadar dan terencana, yang memadukan lingkungan hidup, termasuk sumber daya, ke dalam proses pembangunan untuk menjamin kemampuan, kesejahteraan, dan mutu hidup generasi masa kini dan generasi masa depan.4 Makalah ini membahas mengenai peran anggota REI dalam memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dengan upaya-upaya yang mengikuti kaidahkaidah pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan, serta berbagai persoalan dan masalah yang dihadapi dalam rangka perwujudannya.
1

Makalah dibawakan pada Seminar Penataan Kawasan Terpadu Untuk Mewujudkan Pembangunan Perkotaan Berkelanjutan yang diselenggarakan Ditjen.Penataan Ruang Dep.PU di Jakarta 9 Desember 2008 2 Penulis adalah Ketua Kompartemen Lingkungan Hidup DPP Realestat Indonesia periode 2007 - 2010
3 4

Hasan Poerbo, Prof., Lingkungan Binaan Untuk Rakyat , Bandung 1999, hal.3-4. UU23/1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup, Pasal 1. 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

1

Ditjen.Penataan Ruang-Dep.PU

DPP-RealEstat Indonesia

Bab II
Pembangunan Perumahan dan Permukiman
2.1 Rumah Sebagai Kebutuhan Dasar Rumah merupakan kebutuhan yang sangat penting tidak hanya bagi fisik tapi juga bagi pembentukan seseorang sebagai manusia seutuhnya. Sebagaimana dikatakan (mantan) Presiden Soeharto5: Pembangunan perumahan dan permukiman sangat penting bagi kehidupan rakyat. Bersama sandang dan pangan, papan merupakan kebutuhan yang paling mendasar bagi setiap manusia. Rumah bukan sekedar tempat tinggal, namun merupakan tempat pembentukan watak dan jiwa melalui kehidupan keluarga . Sebagaimana diatur dalam Undang-undang tentang Perumahan dan Permukiman maka penataan perumahan dan permukiman dilandaskan pada azas manfaat, adil, merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan dan keserasian lingkungan hidup, sedangkan tujuan penataan perumahan dan permukiman adalah6 : 1. memenuhi kebutuhan rumah sebagai salahsatu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. 2. mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur 3. memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional 4. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan bidang bidang lainnya 2.2. Pergeseran Penduduk Kehidupan dilingkungan perkotaan menjadi semakin bermakna dan menarik bagi umat manusia sekarang ini dan dimasa depan. Bila pada tahun 1850 hanya 2% penduduk dunia tinggal di wilayah perkotaan dengan jumlah penduduk diatas 100.000 orang, maka menjelang akhir abad XX diperkirakan lebih dari 40% penduduk dunia tinggal diwilayah perkotaan seperti diatas. World Development Report (1987)
5 6

Pidato Kenegaraan Presiden RI, pengantar RUU APBN 1995/96 UU no. 4 / 1992, pasal 4 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

2

0 100 218. Seminar Manajemen Kota Baru Menuju Abad 21.6 22 1 9 9 0 Juta % 55.000 orang. Dalam kurun waktu 1980 1990. seperti ditunjukkan dalam Tabel 2. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .5 78 123. Four Season Hotel Jakarta 3 .8 Memasuki fase baru ditahun 2008 ini.1 Januari 2000 Budhy Tjahjati. artikel dalam jurnal pengembangan wilayah dan kota Real Estat .Penataan Ruang-Dep.1 100 179. April 2001 Dengan demikian pertambahan kebutuhan akan rumah juga akan meningkat berkali-kali lipat. vol. Prof. Dalam angka terlihat peningkatan jumlah penduduk yang tinggi terutama di perkotaan.2 100 Sumber : Budhy Tjahjati.97% per tahun dengan laju pertumbuhan penduduk perkotaan sebesar 5.1 No. 1997 dan Kompas. sedangkan tahun 2000 mencapai 500 buah kota. ibu kota Jakarta kini tercatat sebagai megapolitan ke-10 dunia dengan total 12.PU DPP-RealEstat Indonesia menyatakan bahwa pada tahun 1800 hanya ada 7 wilayah metropolitan didunia dengan penduduk > 500.3 milyar jiwa manusia atau separuh penduduk dunia.9 60 TOTAL 145.3 juta penduduk. 2007).4 33 19 9 3 Juta % 64 35 2001 Juta % 87. Bahkan menurut prediksi World Urbanization Prospect (2003). tahun 1900 hanya ada 42 buah. yang akan melonjak ke urutan ke-8 pada tahun 2015 dengan penduduk 17.8 65 130. laju pertumbuhan penduduk total adalah 1. lebih dari 3.9 67 124. Secara pasti dalam 25 tahun mendatang akan banyak muncul wilayah-wilayah megacities dengan penduduk belasan juta orang. Keberlanjutan Kota Baru . Urbanisasi dan Masalah Perkotaan. Keberlanjutan Kota Baru .3 100 188.3 40 Pedesaan 114. Bandung 15 Maret 1997 Agoes Noegraha. 7 8 9 Tono Setiadi.8% per tahun. pergeseran penduduk dari pedesaan ke perkotaan terus meningkat. terutama di wilayah perkotaan dimana pembangunan perumahan secara formal paling banyak berlangsung.MCP.5 juta jiwa9 Tabel 1 Perbandingan Penduduk Perkotaan dan Pedesaan Wilayah Perkotaan 1 9 8 0 Juta % 30. 8 Oktober 2008.5% sedangkan pedesaan 0.Ditjen.7 Di Indonesia.Dr. Harian Seputar Indonesia. hidup di daerah perkotaan (UNFPA.

Pemerintah (diwakili oleh Perumnas) dan Masyarakat (diwakili oleh Koperasi) maka pihak swasta (REI) secara konsisten selalu berhasil memenuhi target pembangunan rumah (RS/RSS).Ditjen.Penataan Ruang-Dep. Pasal 2 tentang Penetapan Lokasi dan Luas Tanah menetapkan sebagai berikut : y Ijin Lokasi untuk perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 Hektar bagi Daerah Tingkat (DT) II yang telah mempunyai Rencana Induk Kota / Rencana Kota.I y Ijin Lokasi yang luasnya lebih dari 200 hektar ditetapkan oleh Gubernur KDh.I setelah mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam Negeri. 14 Oktober 2003 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Permendagri 3/87 tersebut selanjutnya menjadi salahsatu dasar penetapan angka kategori luasan perumahan yaitu : y y y Perumahan Skala Kecil adalah perumahan dengan luas areal < 15 Hektar Perumahan Skala Menengah adalah perumahan dengan luas areal antara 15 sampai 200 Hektar Perumahan Skala Besar adalah perumahan dengan luas areal > 200 Ha 2. Aca Sugandhy.4. makalah Rakernas REI 2003. Skala Perumahan Melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 4 .Tk. Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode Orde Baru menunjukan bahwa diantara ke 3 pelaku pembangunan perumahan yaitu Swasta (diwakili oleh para pengembang anggota REI). Pelaku Pembangunan Perumahan Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada umumnya dilaksanakan secara informal yang mencapai 85 % dari total pembangunan rumah. sisanya sebesar 15 % dilaksanakan secara formal baik oleh Pemerintah melalui Perum Perumnas.3. Dukungan Pemerintah Daerah Dalam Rangka Gerakan Nasional Pengembangan Satu Juta Rumah . 10 11 Peraturan Menteri Dalam Negeri No.3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. ditetapkan oleh Bupati/ Walikotamadya Daerah Tingkat II y Ijin Lokasi yang luasnya tidak lebih dari 200 Hektar ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tk. oleh swasta terutama melalui Persatuan Perusahaan RealEstat Indonesia (REI) dan oleh Koperasi11. Pemerintah mengatur mengenai Ijin Lokasi dan kewenangan penetapannya10. bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan perumahan di Indonesia.PU DPP-RealEstat Indonesia 2.

Perumahan Rakyat Untuk Kesejahteraan & Pemerataan.280 170.354 296.795 85.682 216. Kebutuhan dan Realisasi Pembangunan Rumah Besarnya kebutuhan rumah di Indonesia adalah13: y Karena pertumbuhan penduduk : 800.921 % 5 73 75 72 66 KOPERASI 19.242 % 95 27 25 23 26 R E I 2. 12 13 Sampai dengan 31 Agustus 1997 Aca Sugandhy. Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5 % dari total pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai dengan Pelita VI REI menjadi pemeran utama.824 unit per tahun. dengan rata-rata 70 % dari total pembangunan rumah setiap Pelita.995 Sumber : Kantor Menpera.694 288.832 653.93 juta unit dan kebutuhan tahunan rata-rata 800.000 unit per tahun y Karena backlog (kekurangan penyediaan) secara akumulatif sampai dengan tahun 2003 mencapai : 5.Ditjen. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 5 .643 271.5.5 juta unit Dengan kekurangan penyediaan sebesar 5. Dalam hal realisasi pembangunan rumah. Tabel 2 Pembangunan Rumah dari Pelita ke Pelita PERIODE Pelita I Pelita II Pelita III Pelita IV Pelita V Pelita VI12 PERUMNAS 50.496 52.148.93 juta unit y Karena sudah tidak layak huni : 14. pembangunan RsH justru turun drastis. Sejak terjadinya krisis perekonomian.536 70. akan ada kebutuhan rumah sebesar 1.000 unit maka jika dihitung mulai tahun 2003 sampai tahun 2020 (17 tahun).438 375. Tabel 4 menunjukkan realisasi pembangunan RsH yang terjadi sejak tahun 1998 sampai dengan tahun 2004. 1997 2.056 430. idem Seminar Penataan Kawasan Terpadu . yang terjadi justru jauh dibawah target/rencana Pemerintah.672 80.832 % 5 8 TOTAL 53.Penataan Ruang-Dep.158 217.PU DPP-RealEstat Indonesia Dari Pelita ke Pelita REI telah menunjukkan peningkatan peran-sertanya hingga akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman.

000 unit per tahun.2007 (dalam Unit) TAHUN JUMLAH 2000 97.000 2001 39. Bila dibandingkan dengan prestasi pembangunan rumah yang berhasil dicapai pada REPELITA VI (lihat Tabel 2).000 unit rumah.600 2002 25. sehingga dirasakan perlunya dilaksanakan penyerasian perencanaan pengembangan wilayah Jakarta.779 unit rumah per tahun. atau rata-rata 59.000 Sumber : Diolah dari Kompas.000 2005 2006 2007 60. Padahal pembangunan skala besar tersebut memang telah sejak lama dicetuskan oleh Pemerintah bahkan tercantum secara eksplisit dalam Undang-undang dan dijabarkan dalam Repelita.000 102.1976 Pertumbuhan DKI Jakarta yang sangat pesat di awal era Orde Baru tidak diimbangi dengan kepesatan pertumbuhan yang sama bagi daerah-daerah disekitar Jakarta.Ditjen. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 6 .500 2004 40. 2. Bogor. Pada masa tersebut berhasil dibangun 653.PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 3 Realisasi Pembangunan RsH 2000 . Pada tahun 1976 dikeluarkan Instruksi Presiden RI (Inpres) no. Pelaksanaan Pengembangan Kota-kota Baru dan Permukiman Skala Besar di Indonesia Selama ini banyak sekali tudingan atau anggapan bernada negatif seolah-olah pengembangan perumahan skala besar serta kota-kota baru yang direncanakan dan dilaksanakan para pengembang merupakan keinginan pengembang-pengembang tersebut dan lebih didasarkan pada motif semata-mata mencari keuntungan sebesarbesarnya. terlihat ketimpangan yang sangat jauh.6.13 tahun 1976 tentang Pengembangan Wilayah Jabotabek. Tangerang dan Bekasi (Jabotabek).000 75. atau rata-rata 130. 2. Instruksi Presiden RI No. yang antara lain berisi mengenai : Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Kini bahkan peran swasta (dengan REI sebagai pemeran utama) dalam pembangunan perumahan dan permukiman semakin besar dimana rata-rata mencapai 95% dari total pembangunan rumah formal setiap tahun.900 2003 32.1. 14 Oktober 2003 dan 11 Oktober 2008 Secara total dalam 7 tahun (tahun 2000 sampai dengan 2007) hanya berhasil dibangun 472.Penataan Ruang-Dep. 13 Th.6.995 unit rumah.

6.Penataan Ruang-Dep. listrik. pengaturan penggunaan tanah.PU DPP-RealEstat Indonesia y y mengarahkan pengembangan Bogor.1988. penciptaan lingkungan hidup yang sehat dan pengadaan berbagai sarana sosial. telepon dsb). secara eksplisit menyebutkan mengenai perlunya peningkatan peranserta swasta dalam pembangunan perumahan dan permukiman melalui penciptaan iklim usaha yang kondusif dan perlunya dilaksanakan pembangunan perumahan / permukiman dalam skala besar14. Hal ini mengakibatkan kesulitan dalam pengendalian kualitas lingkungan hidup (terjadinya banjir. Undang-undang no.3.2. Arahan Dalam Repelita IV. sebagaimana tercantum pada UU4/92 Bab IV Pasal 18 ayat 1 : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap. V dan VI Rencana Pembangunan Lima Tahun (Repelita) IV 1983 . mengarahkan agar Pemerintah menciptakan iklim yang dapat mendorong kegiatan investasi di pusat-pusat tersebut melalui pembinaan prasarana perhubungan. 2. hal. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan & Permukiman Secara eksplisit undang-undang mengenai perumahan dan permukiman mengarahkan dilaksanakannya pembangunan kawasan perumahan dalam skala besar. dsb) serta kesulitan dalam pengadaan berbagai prasarana. Bab 18 hal. Dalam Repelita VI (1993 . Arahan yang sama ditegaskan kembali dalam Repelita V (1988 .441 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Ditjen. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 7 . Demikian juga diarahkan dilaksanakannya pembangunan kota-kota baru yang mandiri terutama didaerah-daerah yang mengalami pertumbuhan pesat15. Peran serta swasta diharapkan meningkat dari 46% (pada PJP I) menjadi 73% pada PJP II. Ternyata perkembangan pesat yang berkembang kemudian cenderung berbentuk perkembangan terpencar (urban sprawl) di wilayah Bogor. yaitu perlunya pelaksanaan pembangunan perumahan dan kota-kota baru secara terpadu.433 ibid. air. 14 15 Buku II Repelita IV Tahun 1983 .1998) Pemerintah mengarahkan dilaksanakannya pengembangan permukiman skala besar dalam bentuk Kasiba dan Lisiba di wilayah kota yang sudah terbangun atau berupa pembangunan kota baru.1993). Demikian juga perlunya peningkatan kerjasama Pemerintah dengan dunia usaha dalam pengembangan permukiman skala besar. sarana dan utilitas (jalan.6. saluran. Tangerang. 2. kemacetan lalulintas.1988 . ekonomi dan budaya. yaitu pembangunan kompleks-kompleks perumahan berskala kecil yang tersebar diwilayah Botabek tetapi tidak terintegrasi. Tangerang dan Bekasi. Bekasi dan Depok menjadi pusat-pusat pertumbuhan baru sebagai tempat kediaman dan berusaha.

Rencana Detail Tata Ruang Kota. berdasarkan Kepmen. disusun oleh Pemerintah Pusat dan merupakan rencana struktur ruang kota yang disusun untuk menjaga konsistensi perkembangan pembangunan wilayah suatu kota pada sebagian atau lebih dari satu daerah otonomi. dengan strategi perkotaan nasional.Panjaitan. 4. Selain itu. Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK). 2.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab III Pembangunan Perumahan Skala Besar 3.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perdakan (J. dst).Ditjen.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8. Padahal RUTRK-lah yang seharusnya menjadi acuan perencanaan dan pengembangan perumahan dan permukiman.640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota. SH . landasan pembuatan rencana tata ruang adalah SKB Mendagri dan Menteri Pekerjaan Umum tahun 1985 tentang tugas dan tanggung jawab perencanaan kota. 9 Oktober 2003) 17 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Penelitian yang dilakukan Hinca I. rencanarencana kota tersebut disebut sebagai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan dimulai dari makro (RTRW Nasional) sampai dengan yang lebih mikro (RTRW Propinsi dan Kota/Kabupaten. termasuk kota-kota baru17. 2/1987 . Sampai dengan pertengahan era tahun 90-an.2 tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota yang mengatur mengenai jenis-jenis Rencana Kota dan kewenangan penyusunannya16 : 1.PU No. disusun Pemda Kota/kabupaten dan merupakan rencana geometris pemanfaatan ruang kota Dalam UU 24/1992 maupun UU 26/2007 tentang Penataan Ruang.Tulung.P. merupakan rencana pemanfaatan ruang kota secara terinci untuk penyiapan perwujudan ruang dalam rangka pelaksanaan program pembangunan kota. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid. tiap Kota/Kabupaten haruslah memiliki RDTRK (Rencana Detil Tata 16 Peraturan Menteri Dalam Negeri no. Selanjutnya tahun 1987 ditetapkan Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) no. disusun oleh Pemerintah Daerah Kota/kabupaten dan merupakan rencana pemanfaatan ruang kota 3. Pasal 1. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Pada awal dimulainya pengembangan permukiman skala besar oleh pengembang.1.Penataan Ruang-Dep.Pertanian & Kehutanan Pemda DKI. Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRP). Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan (RTRP). Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan . Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 8 . bahkan hingga kini ternyata mayoritas Daerah Kota dan Kabupaten di Indonesia justru belum memiliki RTRW yang memadai (dalam bentuk Peraturan Daerah). disusun oleh Pemda Kota/kabupaten. Bab I Ketentuan Umum.

Sebaliknya proyekproyek seperti ini justru (terutama untuk kondisi di Indonesia) memiliki risiko tinggi dan bersifat jangka panjang.Ditjen. keterkaitan & keseimbangan perkembangan antar daerah dan antar sektor penetapan lokasi investasi penyusunan rencana rinci tata ruang pelaksanaan pembangunan dalam memanfaatkan ruang bagi kegiatan pembangunan 3. Pembuangan air terpaksa disalurkan ke jaringan yang ada. sehingga pengembang terpaksa membuat jalur akses atau infrastruktur/utilitas sendiri. listrik. yang menentukan bahwa pengelolaan Kasiba hanya dimungkinkan oleh Pemerintah dan dilaksanakan oleh Badan Pengelola (BUMN/BUMD). Padahal tidak ada satupun BUMN/BUMD yang pernah Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Sekurang-kurangnya sebuah kota/kabupaten harus memiliki RUTRK (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang dilengkapi peruntukan ruang kota dengan lampiran peta minimal skala 1 : 20. 26/2007 tentang Penataan Ruang (pasal 26) menyebutkan bahwa RTRW Kota / Kabupaten menjadi pedoman untuk : y y y y y perumusan kebijaksanaan pokok pemanfaatan ruang diwilayah Daerah Tk. Tidak sinkronnya pembangunan infrastruktur antara Pemerintah dan pengembang juga menjadi masalah. Akibatnya. yang secara otomatis akan meningkatkan development cost serta mempengaruhi harga jual.000. Atau berdasarkan RDTRK tetapi dengan peta peruntukan skala 1 : 50. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 9 . Undang-Undang no. Demikian juga masih sangat banyak peraturan/perundangan yang tidak sesuai dengan kondisi yang ada.II mewujudkan keterpaduan. yang dilampiri peta rencana ukuran 1 : 5000.000.000. Investasi yang sangat besar terutama Investasi Awal (initial investment) antara lain disebabkan karena tidak siapnya Pemerintah dalam penyediaan berbagai infrastruktur dan utilitas yang sebenarnya menjadi kewajiban Pemerintah. Namun kenyataannya banyak daerah menerbitkan perijinan lokasi berdasarkan hanya Pola Dasar Pembangunan (poldas) yang seringkali hanya berdasarkan peta skala 1 : 100. Investasi Besar dan Jangka Panjang Pembangunan Kota Baru dan permukiman Skala Besar bukanlah jenis investasi yang bersifat Quick Yielding (keuntungan dalam jangka pendek).Penataan Ruang-Dep. Misalnya. telekomunikasi dsb belum ada. deviasi sangat mudah terjadi sehingga menimbulkan ketidaksesuaian pelaksanaan pembangunan.PU DPP-RealEstat Indonesia Ruang Kota) yang berisi tata guna lahan serta tahapan pelaksanaan pembangunan. jaringan drainase. Antara lain UU no.4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman serta PP 80/1999 tentang Kasiba dan Lisiba BS. Demi kelangsungan dan keberlanjutan proyek selanjutnya infrastruktur/ utilitas primer dan sekunder tersebut akhirnya menjadi beban pihak swasta. perumahan telah mulai dibangun tapi jaringan jalan akses.2.

yaitu : y Kasiba Talang Kelapa di Palembang-Sumatera Selatan y Kasiba Marisso di Makassar-Sulawesi Selatan y Kasiba Alalak di Banjarmasin-Kalimantan Selatan y Kasiba Bumi Penataran di Blitar-Jawa Timur Seminar Penataan Kawasan Terpadu .4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman Bab IV Pasal 18 ayat 1 menyebutkan : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap. Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) Undang-Undang no.3.PU DPP-RealEstat Indonesia berhasil mengelola Kasiba. Disebut berisiko cukup tinggi karena komitmen Pemerintah yang tidak pasti dan peraturan-peraturan yang sering berubah/tidak konsisten. UU ini dilanjutkan dengan Peraturan Pemerintah no. Sebaliknya. 3. 3.3.1.3.Penataan Ruang-Dep. Definisi Kasiba dan Lisiba/Lisiba BS sesuai PP80/99 Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Kepala Daerah dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan Lisiba adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri (Lisiba BS). Lisiba BS adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba. Kasiba/Lisiba Percontohan Saat ini Pemerintah sedang menyiapkan 4 lokasi kasiba diberbagai wilayah Indonesia sebagai Kasiba Percontohan yang diharapkan bisa segera dikembangkan baik oleh Pemerintah maupun melalui kerjasama dengan swasta. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 10 . banyak pengembang swasta sukses membangun dan mengelola kota baru.Ditjen.2. 3. yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.

1. Jurusan PW&K FTSP-ITB. investasi yang ditanamkan akan semakin besar pula.Penataan Ruang-Dep. Pengawasan yang dimaksud terutama menyangkut aspek perijinan & implementasinya. taman kota. sanitasi lingkungan. Aspek Kepranataan Dalam Pembangunan Kota Baru . terminal. Kasiba Driyorejo Salah satu proyek pembangunan skala besar dengan konsep kasiba dan merupakan kasiba pertama yang dikembangkan adalah Driyorejo di kabupaten Gresik Jawa Timur. jalur pemeliharaan kota dan pekuburan y Investasi dalam prasarana kota seperti berbagai jenis jalan. kesehatan. jalur pengamanan. balai pertemuan. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 11 .1. air bersih.Ditjen. pendidikan. olahraga. seperti18 : y Investasi untuk pengadaan lahan yang meliputi biaya pembebasan lahan. drainase. 1995 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . hiburan & rekreasi. 15 Km disebelah Barat Surabaya dengan luas total kawasan direncanakan sebesar 18 Djoko Sujarto. persampahan. Bagi Pemerintah Daerah pembangunan perumahan skala kecil dan menengah (terutama skala kecil). listrik. Proyek Skala Besar yang Gagal 4. Sedangkan pembangunan perumahan skala besar serta kota-kota baru pada dasarnya harus merupakan suatu pembangunan berkelanjutan baik bagi kesejahteraan masyarakat kota tersebut secara keseluruhan maupun bagi masyarakat kota generasi mendatang. Hal ini terutama disebabkan karena tingkat kesulitan dan risiko yang jauh lebih kecil serta tingkat kepastian perolehan gain lebih tinggi dibandingkan dengan pembangunan skala besar. telepon dan gas y Investasi dalam pembangunan perumahan y Investasi untuk pemeliharaan guna menjaga eksistensi dan kelanggengan berbagai komponen kota yang merupakan aset kota/kawasan tersebut 4.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV Kegagalan dan Keberhasilan Dalam Pembangunan Skala Besar Mayoritas para pengembang melaksanakan pembangunan dalam skala kecil hingga menengah. berbagai prasarana dan sarana umum diserahkan kepada Pemerintah Daerah.1. Investasi yang sangat besar terutama dibutuhkan untuk pengembangan berbagai sarana dan prasarana yang akan mendukung pengembangan dan perkembangan kawasan tersebut. peribadatan. perlu diawasi secara lebih teliti mengingat sifatnya yang jangka pendek dan setelah selesai maka sesuai peraturan yang berlaku. Pelaksanaannya haruslah melibatkan para pihak yang terkait mulai dari tahap awal (Perencanaan) sampai dengan tahap akhir (Pengelolaan). Semakin besar skala proyek perumahan yang dibangun. pembangunan (pematangan) lahan dan pengadministrasian lahan y Investasi dalam pengadaan sarana/fasilitas kota seperti perbelanjaan.

Salim Group dan Metropolitan Development Group. Pengembangan BSD melalui tahapan panjang yang cukup sulit dan lama. yang memiliki tanah di kawasan tersebut seluas 203 Ha.Penataan Ruang-Dep.2. Dep.18 juta jiwa (2025) dengan 545. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Pekerjaan Umum. Sejak dikembangkan pada awal era 90 an proyek ini tidak berkembang sebagaimana rancangan awal. Proyek ini kemudian ditetapkan melalui Kepmenpera no. Proyek Skala Besar yang Sukses 4. Direncanakan akan menampung 2.2.1. 4. Bahkan masalah pertama yang muncul saat pembangunan adalah bahwa 60% rumah yang telah dibangun tidak bisa terjual kemudian tidak terpelihara hingga rusak dan bahkan dijarah.1.PU DPP-RealEstat Indonesia 1.Pekerjaan Umum RI.Ditjen. yang merupakan konsorsium 11 perusahaan masing-masing sebagai anak usaha dari 4 kelompok pengembang ternama yaitu Sinar Mas Group. Kawasan kota baru ini mencakup areal seluas 6. Hal ini terjadi terutama karena managemen yang tidak kompeten serta strategi marketing yang tidak profesional 19 .200 Ha. Proyek ini dimotori oleh Perum Perumnas. Kabupaten Bogor (kecamatan Tenjo) dan Kabupaten Tangerang (kecamatan Cisoka).000 unit rumah yang dikembangkan oleh 24 pengembang. Jaya Group. 4. Kota Kekerabatan Maja Pengembangan kota Maja dirancang sejak pertengahan dekade 90an untuk mengantisipasi perkembangan kawasan industri di bagian Barat Jakarta yang pesat dan dinamis. 19 Bob Eko Kurniawan M.02/KPTS/M/1998 tanggal 28 Februari 1998 tentang Pembentukan Tim Pembangunan Perumahan dan permukiman Skala Besar Kawasan Maja. a Solution to Urban Development-Large Scale Land Management of Urban Areas in East Java .900 Ha yang mencakup bagian dari 3 kabupaten yaitu Kabupaten Lebak (kecamatan Maja).000 Hektar yang ketika itu (1984) meliputi bagian dari 2 kecamatan yaitu Serpong dan Legok kabupaten Tangerang.Irsan. Rencana luas total adalah + 10. Kasiba Driyorejo. Four Season Hotel Jakarta 12 . Krisis perekonomian di tahun 1998 mengakibatkan proyek ini terhenti samasekali. BSD merupakan pionir pembangunan skala besar dengan pendekatan kota baru oleh swasta. BSD City (d/h Kota Mandiri Bumi Serpong Damai) Proyek ini dikembangkan oleh pengembang anggota REI yaitu PT Bumi Serpong Damai. rumah-rumah yang telah terbangun dan sebagian terjual habis dijarah bahkan hingga ke fondasi bangunan sehingga rata dengan tanah.2. Kota Maja. Badan Pengelola kasiba Driyorejo dibentuk Perumnas bersama 5 BUMN lainnya dibawah Dep.

Sampah organic didaur-ulang sedangkan sampah anorganik dibakar di insinerator. Demikian pula dalam hal peningkatan kualitas dan kuantitas kereta api ke Jakarta. Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Meskipun perusahaan ini didirikan pada tahun 1984 serta mendapatkan Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi pada tahun tersebut. belum ada pranata apapun yang mengatur mengenai pembangunan perumahan skala besar oleh swasta demikian juga RTRW belum ada. juga berfungsi untuk meningkatkan peresapan air. y Pembuatan Danau Resapan dengan mengubah bekas galian pasir jadi danau : Areal bekas galian pasir yang telah merusak lingkungan. yang menyediakan kebutuhan warga mulai dari lahir hingga meninggal. y Pengelolaan Air Bersih dengan system terpusat : adanya jaringan air ke tiap rumah membantu mengurangi pemanfaatan air tanah oleh masyarakat y Pengelolaan Sampah dengan cara Daur Ulang maupun Incinerator : sampah dari seluruh kawasan perkotaan dibagi atas sampah organic dan sampah anorganik. Marga. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 13 .Ditjen.PU DPP-RealEstat Indonesia Dirancang sebagai kota terpadu dengan total 135. Beberapa kegiatan yang menunjang perwujudan pembangunan berwawasan lingkungan yang telah dilaksanakan antara lain : y Konsep Pembangunan Kota Baru yang Mandiri. y Kepedulian Sosial dengan menampung pedagang-pedagang kecil melalui Pasar Tradisional dengan konsep modern dan Taman Jajan y Konsep hunian berimbang : BSD merupakan pelopor penerapan konsep hunian berimbang dengan perimbangan antara hunian besar : menengah : kecil sesuai ratio 1 : 3 : 6. Suka dan Penyempurna y Pengembangan Ruang Terbuka Hijau Kota (RTHK) baik berupa taman-taman lingkungan sampai dengan pembangunan Hutan Kota.000 unit hunian dan perkiraan 600.Penataan Ruang-Dep. Hal ini terjadi karena ketika dicetuskan. BSD ketika itu merupakan investor swasta pertama di Indonesia di bidang jalan tol. Propinsi & Kabupaten) dan mengakibatkan tertundanya pemberian Ijin Siteplan. sehingga semua ini harus dibuat terlebih dahulu oleh Pemerintah (Pusat. Karya.4/1989 tentang RUTRK Serpong maka Serpong dirancang menjadi sebuah kota yang mandiri sehingga akses ke Jakarta dirancang terutama akan mengandalkan jalan tol serta kereta api. tetapi realisasi pembangunan fisik kota baru tersebut baru bisa dimulai pada tahun 1988/1989. Selain berfungsi sebagai areal penghijauan untuk meningkatkan keteduhan dan menunjang iklim mikro. diubah menjadi danau besar di areal padang golf yang sekaligus berfungsi sebagai danau resapan. y dsb Sesuai Peraturan Daerah no.000 penduduk dari berbagai strata masyarakat. tetapi perijinan yang berkepanjangan sejak tahun 1988 dan hampir sepuluh tahun kemudian bisa diperoleh dan dimulai dilaksan. sesuai komponen permukiman kota yaitu Wisma. Saat ini pembangunan kelompok 6 (rumah kecil/murah) sudah tidak dimungkinkan lagi mengingat harga tanah yang sudah terlalu tinggi.

Penataan Ruang-Dep. Kota Lippo Karawaci Selain sukses dalam pembangunan fisik. pengembang tersebut berhasil mengembangkan proyek kota baru BSD hingga terwujud sebagaimana sekarang.budget guidelines . Saat berbagai proyek skala besar telah menyerahkan pengelolaan kota tersebut (sebagian atau seluruhnya) kepada Pemerintah Kota/kabupaten.lights . di Lippo Karawaci pengelolaan kota justru sepenuhnya dilaksanakan oleh swasta. Organisasi pengelola kota (town management) yang sepenuhnya masih dilaksanakan oleh pengembang proyek kota baru Lippo Karawaci adalah seperti yang tampak pada Diagram 1.complaints desk 20 Benton.pest control City Engineer .government relations .landscape .2.building control/ . 4. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 14 .electricity/str. Concept of Town Management at Lippo Karawaci.rubbish collection/ recycling .GIS / database . Jakarta 28 Juli 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .water/sewerage/ recycling Municipal Affairs Finance . Diagram 1 : Town Management Division Lippo Karawaci (th.rates appraisal/ .2.. Gordon G.publications / PR billing control .Ditjen.telephone/TV . Seharusnya pengelolaan perumahan skala besar/kota dilaksanakan oleh sebuah Badan Pengelola Kota yang profesional dan punya kewenangan yang memadai untuk mengelola kota baru tersebut. Pada kenyataannya swasta sering mengalami masalah karena hal ini tidak di-antisipasi secara baik oleh pemerintahan yang berwenang (mulai dari Pemerintah Pusat sampai dengan Kota/Kabupaten).road/drains .PU DPP-RealEstat Indonesia Dengan berbagai kendala dan permasalahan yang dihadapi.street cleaning . salah satu keunggulan proyek Lippo Karawaci adalah dalam hal pengelolaan kota tersebut.2000)20 TOWN MANAGER Head of Division Protective Services security fire ambulance traffic control communications Environment . makalah pada pertemuan Forum Komunikasi Kota Baru.preparation/control .

Prinsip Highest and Best Used Orientasi pengembangan usaha pembangunan perumahan tersebut secara keseluruhan bertujuan menghasilkan nilai guna tertinggi dan terbaik yang menghasilkan nilai tambah. Bila terjadi distorsi terhadap rencana Pemerintah.PU DPP-RealEstat Indonesia Departemen-departemen yang ada ini dapat terus dikembangkan seiring dengan perkembangan kota tersebut dan kebutuhan yang ada. Jurnal Real Estat. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 15 .Ditjen. Aspek Hukum Dalam Proses Pembangunan Real Estat.sebagai sebuah bidang usaha haruslah memenuhi prinsip-prinsip dalam usaha real estat yaitu antara lain 21 : 1. Pemerintah maupun koperasi/ masyarakat . baik penerimaan (dari ekuiti. sedangkan bidang-bidang lain masih berada pada induk perusahaan.Andidjaja. 4.1 No. bunga dsb). Pembangunan yang dilaksanakan oleh perusahaan pengembang .SH. Rencana pembangunan oleh para pengembang tersebut juga menjadi dasar pembuatan Cash flow perusahaan. Pembangunan perumahan dan permukiman oleh swasta didahului oleh suatu studi kelayakan yang didasarkan pada berbagai asumsi.1.S.MH. diperlukan pertimbangan ekonomi dan berbagai pertimbangan lainnya yang menyangkut pembangunan proyek properti tersebut.2. Agar bisa menghasilkan keuntungan dari hasil pengembangan tersebut perlu diperhatikan berbagai hal antara lain : y pemilihan jenis investasi yang tepat y penggunaan optimasi lahan y penggunaan dana yang efektif dan wajar y pengelolaan yang efisien y sistem kontrol yang menerus 2. kondisi maupun rencanarencana Pemerintah yang ada dan sudah disahkan. Prinsip-prinsip Dalam Usaha Real-estat Ada banyak sekali proyek-proyek pengembangan perumahan dan permukiman dalam skala besar yang dilaksanakan para pengembang anggota REI dan sukses dalam pengembangannya.3.Penataan Ruang-Dep. Prinsip Economic of Scale 21 J. Vol. hasil penjualan dll) maupun pengeluaran (biaya pembangunan. otomatis akan mempengaruhi cash-flow tersebut. OHC. Mengingat investasi yang besar tersebut. pajak. Januari 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .baik swasta. pinjaman.

Seminar Penataan Kawasan Terpadu . terutama dalam skala besar membutuhkan biaya investasi yang besar pula. Orientasi kegiatannya adalah dengan secara terus menerus mengupayakan inovasiinovasi dalam seluruh kegiatan. pengelolaan dsb.PU DPP-RealEstat Indonesia Usaha pembangunan perumahan pada dasarnya melibatkan berbagai disiplin ilmu serta bidang terkait. biaya dan tenaga. tetapi juga dana yang memungkinkan (possible funds). Prinsip Biaya Tinggi dan Penggunaan Hutang Pembangunan perumahan dan permukiman. 3. pengelolaan. pembangunan/konstruksi. pemasaran. 4. Prinsip Cost and Benefit Prinsip biaya dan manfaat berarti bahwa setiap pengeluaran biaya tertentu haruslah menghasilkan manfaat yang lebih besar dari biaya yang dikeluarkan tersebut. keuangan dsb. baik perencanaan.Ditjen.Penataan Ruang-Dep. perencanaan. maka skala pengembangan harus ditingkatkan untuk mencapai tingkat efisiensi yang tinggi dari segi : waktu. mulai dari kegiatan yang terkait dengan pertanahan. Untuk membiayai investasi yang besar tersebut digunakan tidak hanya dana yang tersedia (availlable funds). Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 16 . Agar bisa menekan harga satuan produk (unit cost) serendah mungkin tanpa mengurangi kualitas dan kuantitas. pemasaran.

Kurangnya Investasi Pemerintah untuk Pengadaan PSU Pemerintah Pusat maupun Daerah perlu lebih meningkatkan investasinya dalam pengadaan PSU baik di perkotaan maupun di pedesaan. 9 Oktober 2003) Seminar Penataan Kawasan Terpadu . jaringan air bersih. dalam berbagai kasus ternyata kesulitan pengembangan proyek oleh para pengembang juga disebabkan karena tidak dilaksanakannya pengembangan berbagai prasarana dan utilitas sesuai program yang tercantum dala RTRW baik dari sisi kuantitas maupun kualitasnua. jaringan drainase dll.1.Panjaitan. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Sesuai UU 26/2007 tentang Penataan Ruang. Ketiadaan RTRW yang Rinci dan Sah Mayoritas daerah kota/kabupaten di Indonesia ternyata belum memiliki RTRW yang cukup rinci serta telah sah secara hukum dalam bentuk Perda sehingga memiliki kekuatan hukum 22.Penataan Ruang-Dep.1.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV KENDALA DAN PERMASALAHAN 4.1.2. PSU termasuk juga jalan Penelitian yang dilakukan Hinca I.Pertanian & Kehutanan Pemda DKI. dibutuhkan adanya RTRW bagi setiap wilayah terutama yang akan dikembangkan. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid. 4.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perda-kan (J.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8. SH .P. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 17 .2. sehingga menyulitkan bagi para pengembang untuk mensinkronkan rencana pengembangan PSU.Ditjen. Program dalam RTRW Yang Tidak Dilaksanakan Selain ketiadaan RTRW yang sah.Tulung. Seyogyanya Pemerintah Daerah memberikan perhatian khusus dan prioritas pada pembuatan RTRW yang sekaligus dapat menjadi acuan rencana investasi bagi para investor yang diharapkan masuk ke daerah. 4. RTRW menjadi acuan untuk pembuatan rencana-rencana yang lebih mikro disuatu wilayah termasuk rencana pembuatan jaringan jalan. 4. jaringan air limbah. Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan . Yang menjadi masalah adalah bahwa banyak daerah kota atau kabupaten yang belum memiliki RTRW yang cukup rinci dan sah.1.

Harian Seputar Indonesia . Tahun 1993/94 mencapai 5. Ph.D. 17 Maret 2006 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .D. Robert J. Dalam kenyataannya. sementara pembiayaan infrastruktur oleh pemerintah justru setiap tahun cenderung menurun.Ditjen.33% padahal kebutuhannya adalah sebesar 5% 23 24 Kodoatie. Survai yang dilakukan Asian Intelegence terhadap expatriate yang bekerja di 12 negara. berbagai infrastruktur dan utilitas dasar terpaksa harus diadakan dan dikelola oleh pengembang. Pembangunan perumahan dan permukiman amat sangat tergantung dari keberadaan prasarana wilayah.Penataan Ruang-Dep. Jakarta Agustus 2003.PU DPP-RealEstat Indonesia merupakan hal-hal yang dikeluhkan oleh para pebisnis baik dari Indonesia maupun asing. Sesuai perundangan yang berlaku maka sebenarnya penyediaan PSU merupakan kewajiban Pemerintah.34% dari PDB. Hal ini tentu sangat berpengaruh terhadap development costs yang pada akhirnya mempengaruhi harga jual tanah. Selain itu keberadaan berbagai infrastruktur wilayah juga terus mengalami penurunan baik secara kualitas maupun kuantitas. Jakarta Agustus 2003. padahal kualitas infrastruktur suatu negara berbanding lurus dengan tingkat perekonomian negara itu23 Tabel 4 Peringkat Daya Saing Infrastruktur NEGARA USA FINLANDIA SWEDIA SWISS SINGAPURA JEPANG MALAYSIA KOREA CINA THAILAND FILIPINA INDIA POLANDIA INDONESIA 2002 1 2 3 5 7 16 26 28 35 38 44 47 48 49 PERINGKAT DAYA SAING INFRASTRUKTUR 2001 2000 1999 1 2 3 9 5 19 38 34 39 40 41 45 48 49 1 2 7 6 3 15 32 28 34 37 41 43 40 47 1 2 7 5 3 14 28 39 35 38 33 44 42 47 1998 1 3 11 6 2 17 24 38 30 41 35 43 45 44 Sumber : Kodoatie. Robert J. Ph. terutama dimusim hujan. memberikan rating kualitas infrastruktur terrendah pada Indonesia. Sebagaimana diakui oleh Pusat Kajian Strategis Departemen Pekerjaan Umum24 : Pembiayaan infrastruktur cenderung terus turun. Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur. Four Season Hotel Jakarta 18 . Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur. untuk 2002 hanya 2. yang dikeluarkan oleh Political and Economic Risk Consultancy Ltd.

08 1.Penataan Ruang-Dep.53 2.Cipta Karya-Dep. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 19 .96 29. 4.Ditjen. utilitas underground. Koordinasi dan Sinkronisasi Seminar Penataan Kawasan Terpadu .14 70.03 1.2 Sumber : Ditjen.08 (72%) (48%) (47%) (64%) (46%) (86%) 3.33 0. kasus pembangunan Rusunami yang terlambat. sehingga sulit mengubah standar lama yang telah tertinggal. Beberapa kasus misalnya seperti kasus perijinan pembangunan skycraper (gedung pencakar langit).3. Perubahan Peraturan Perubahan peraturan yang kadang-kadang belum sempat diterapkan telah diubah kembali.10 100 8. sangat menyulitkan untuk membuat perencanaan jangka panjang.4.Pekerjaan Umum RI. Perubahan peraturan sebaiknya memperhatikan kepentingan stake holder. termasuk para pelaku usaha. perubahan yang diharapkan terhadap sebuah peraturan. Padahal usaha pembangunan perumahan terutama yang berskala besar adalah jenis usaha jangka panjang yang sangat membutuhkan konsistensi peraturan sehingga bisa dibuat perencanaan dan perhitungan jangka panjang. tetapi kurang ditanggapi Pada dasarnya berbagai permasalahan lingkungan dapat diatasi dengan teknologi.5. dsb. seringkali para pelaku pembangunan menemui kesulitan untuk mendapatkan persetujuan/perijinan bila memperkenalkan teknologi atau kiat yang baru.00 1.37 30. Sayangnya. 1993 4.44 9.00 1.95 1. Teknologi Sebagai Solusi.13 8. tidak kunjung dilaksanakan sehingga justru menjadi kontra-produktif.29 8.8 21.20 1.65 2.00 2.11 2.triliun) KEBUTUHAN KEMAMPUAN BEDA 11.31 1. Atau sebaliknya. 4.70 1.PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 5 Kebutuhan Investasi Prasarana Perkotaan Dalam REPELITA VI NO 1 2 3 4 5 6 PRASARANA PERKOTAAN AIR BERSIH PERSAMPAHAN AIR LIMBAH DRAINASE KIP/MIIP JALAN KOTA JUMLAH % AKHIR REPELITA VI (Rp.

Ditjen. Keamanan. Retribusi dan Pungutan Diberlakukannya UU 22/99 tentang Otonomi Daerah diberbagai daerah diinterpretasikan secara salah bahkan dianggap memberi kekuasaan kepada daerah untuk memungut pajak setinggi-tingginya dan menetapkan obyek pajak sebanyakbanyaknya.6. Four Season Hotel Jakarta 20 . 4. kini terjadi dimana-mana seolaholah hukum sudah tidak berlaku. berbagai pajak dan retribusi bermunculan. Tidak adanya penegakan hukum dan tindakan segera saat terjadinya pelanggaran. masa pembangunan hingga Pasca Pembangunan. perpajakan dsb. Mulai dari Prapembangunan. seperti jalan yang telah dibangun kemudian digali ulang. demikian juga sinkronisasi antar rencana pembangunan yang sering tidak terjadi sehingga menyulitkan dikemudian hari. Sejak pemberlakuan UU tersebut pada tanggal 1 Januari 2001. tetapi bisa dipastikan bila ini terus berlanjut maka para investor akan lari dari daerah tersebut dan menanamkan modalnya di daerah lain yang memiliki aturan dan kemudahan yang lebih baik. sumbangan keamanan Koramil maupun Polsek.PU DPP-RealEstat Indonesia Salah satu kelemahan dalam pembangunan yang terjadi di Indonesia adalah masalah koordinasi dan sinkronisasi. birokrasi pemerintah. berbagai pungutan harus dikeluarkan seperti Ijin Prinsip. 4. Dalam jangka pendek hal ini mungkin dapat membantu Pemda dalam perolehan PAD.Penataan Ruang-Dep. Akibat kelemahan tersebut terjadi kesia-siaan yang tidak perlu. uang partisipasi pembangunan. Ijin Lokasi. apalagi bila dibandingkan dengan negara-negara 25 26 Harian Jurnal Nasional. IMB. Iuran Anggaran Penerimaan & Pengeluaran Desa. Ketertiban dan Penegakan Hukum Reformasi yang kebablasan telah mengakibatkan terjadinya ekses-ekses yang sangat merugikan. Pengamat ekonomi Agus Widarjono25 mengungkapkan bahwa relokasi investor asing keluar Indonesia merupakan akumulasi kekecewaan mereka atas kondisi investasi di Indonesia seperti perburuhan. Pelanggaran-pelanggaran terhadap peraturan. pencurian. Pajak . penyerobotan tanah. perampokan. perusakan milik orang lain. 23 Januari 2007 ibid 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . menyebabkan para pelanggar hukum semakin tidak peduli. aneka pungutan.7. sumbangan Hari Raya dsb. Mantan Menaker Bomer Pasaribu pernah mengemukakan bahwa pungutan tak resmi ini bisa mencapai 40% total biaya produksi26 Masalah perpajakan menjadi salah satu keluhan sebagai penyebab kurang kondusifnya iklim usaha di Indonesia.

l. di Indonesia dikenakan berbagai jenis pajak yang sangat memberatkan dan merupakan sebuah masalah lain yang mengurangi daya saing Indonesia di banding negara-negara lain.10. 4.Ditjen. PPh. Four Season Hotel Jakarta 21 . Yang ada adalah Stamp Duty (semacam biaya meterai) yang besarnya dihitung secara progresif tergantung nilai transaksi. 4. Untuk menekan cost of money dan development cost tersebut. Australia. PPN BM. 4. Insentif dan Disinsentif 27 Kompas. sebaliknya justru sangat banyak warga Negara Indonesia yang membeli properti di negara lain seperti Singapura. listrik dll yang berkaitan dengan usaha serta bisnis investor asing . Dalam pembangunan skala besar terutama untuk rumah-rumah kecil (RsH) seharusnya diberlakukan sistem Modular pada beberapa komponen rumah seperti kusen pintu. BPHTB. pajak. Berkaitan dengan hak/kepemilikan atas tanah. Sebagaimana diungkapkan oleh Tadashi Okamura27 . dll.8. jendela dsb sehingga bisa diproduksi secara massal dengan biaya yang lebih murah. infrastruktur. Akibatnya pembelian properti oleh orang asing di Indonesia sangat sedikit. seyogyanya para pengembang juga diberi akses kepada dana murah untuk infrastruktur/utilitas seperti yang diperoleh Pemerintah untuk pengembangan kegiatan yang sama. misalnya keamanan. mulai dari 1%. hukum.Penataan Ruang-Dep. Standardisasi Hingga saat ini tidak ada standard ukuran baku yang dijadikan acuan dalam pembuatan komponen bangunan tertentu seperti kusen dsb. Dana Murah Untuk Swasta Pada umumnya para pengembang membangun dan mengembangkan proyeknya dengan pinjaman dari bank yang dikenakan bunga komersil.PU DPP-RealEstat Indonesia pesaing. Malaysia. : PPN. Sementara sebagai pembanding di Malaysia dan Singapura tidak ada capital gain untuk tanah.9.Presiden Direktur Toshiba dari Jepang : Berbagai masalah yang berkaitan dengan investasi harus segera dibenahi Indonesia. PBB. Pembelian properti di Indonesia dikenakan berbagai pajak a. 9 April 2003 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . tenaga kerja. Standardisasi bisa sangat menghemat pemborosan pemanfaatan sumber daya alam yang semakin langka dan mahal. dsb.

7 18.Penataan Ruang-Dep.0 1104.0 0.7 6.11.5 0.5 25.4 49.7 MODAL MINIMUM* 0.0 125.7 17.0 2. yang selanjutnya berdampak pada harga jual rumah.5 3.5 130.Ditjen. Tabel 6 Jumlah Hari Mendapatkan Ijin Ijin Lingkungan Hidup IMB Ijin Lokasi Ijin Prinsip Ijin Gangguan Ijin Keselamatan Kerja Sumber : Studi LPEM-FEUI.2 10.0 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .7 0.0 224. 4. terutama pihak swasta. Salah satu daya tarik utama yang bisa dijual oleh Pemda dalam rangka menarik investor adalah mudah dan murah nya pengurusan dan biaya perijinan.1 14.PU DPP-RealEstat Indonesia Pemberian insentif bagi pelaku pembangunan yang melaksanakan berbagai peraturan dan kebijakan dengan baik sedangkan disinsentif dapat mengurangi terjadinya pelanggaran.2 0.0 0. Tabel 7 INDIKATOR KEMUDAHAN MELAKUKAN BISNIS NEGARA BANGLADES KAMBOJA CHINA HONGKONG INDIA INDONESIA KOREA SELATAN LAOS MALAYSIA FILIPINA SINGAPORE SRILANGKA TAIWAN THAILAND JML.2 0.1 19. 2005 43 35 34 27 25 16 High Cost Economy juga masih menjadi salah satu kendala utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 .0 28.0 480.3 6.5 1.0 394. PROSEDUR 8 11 12 5 11 12 12 9 9 11 7 8 8 8 JUMLAH HARI 35 94 41 11 89 151 22 198 30 50 8 50 48 33 BIAYA* 91.6 332. Kemudahan Perijinan dan Ekonomi Biaya Tinggi Banyaknya jenis perijinan serta lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mengurus perijinan tersebut menjadi keluhan para pelaku pembangunan.

Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 23 .0 * % dari pendapatan/kapita Sumber : Laporan Bank Dunia.Ditjen.RealEstat Indonesia ---------- Seminar Penataan Kawasan Terpadu .PU VIETNAM 11 56 DPP-RealEstat Indonesia 28.Penataan Ruang-Dep. 2005 ---------.8 0.