Ditjen.Penataan Ruang-Dep.

PU

DPP-RealEstat Indonesia

PERAN R E I DALAM MENDUKUNG PENGEMBANGAN KAWASAN PERKOTAAN1
(Best Practice) O l e h : Johannes Tulung2

Bab I
Pendahuluan

Pembangunan fisik oleh manusia sebagai upaya pemenuhan akan kebutuhannya baik kebutuhan shelter (perumahan, dsb) maupun kebutuhan ekonomi (industri, pertanian, perkebunan dsb) seringkali menjadi kambing hitam terjadinya kerusakan lingkungan. Pertumbuhan penduduk yang pesat mengakibatkan peningkatan kebutuhan akan rumah maupun berbagai sumber daya lainnya Dari hal-hal tersebut kemudian timbul konsep-konsep eco-development atau pembangunan berwawasan lingkungan yang secara positif mengargumentasikan bahwa pembangunan tidak perlu merusak lingkungan. Pembangunan sebagai proses perubahan dan pembaharuan yang merupakan suatu upaya yang secara sadar ingin mencapai perbaikan kehidupan dan kualitas hidup seharusnyalah merupakan suatu proses yang selalu dapat ditopang oleh lingkungan yang ikut berkembang daya dukungnya. Dari sinilah maka eco-development dikonsepsikan pula sebagai sustainable development .3 Pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan hidup adalah upaya sadar dan terencana, yang memadukan lingkungan hidup, termasuk sumber daya, ke dalam proses pembangunan untuk menjamin kemampuan, kesejahteraan, dan mutu hidup generasi masa kini dan generasi masa depan.4 Makalah ini membahas mengenai peran anggota REI dalam memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dengan upaya-upaya yang mengikuti kaidahkaidah pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan, serta berbagai persoalan dan masalah yang dihadapi dalam rangka perwujudannya.
1

Makalah dibawakan pada Seminar Penataan Kawasan Terpadu Untuk Mewujudkan Pembangunan Perkotaan Berkelanjutan yang diselenggarakan Ditjen.Penataan Ruang Dep.PU di Jakarta 9 Desember 2008 2 Penulis adalah Ketua Kompartemen Lingkungan Hidup DPP Realestat Indonesia periode 2007 - 2010
3 4

Hasan Poerbo, Prof., Lingkungan Binaan Untuk Rakyat , Bandung 1999, hal.3-4. UU23/1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup, Pasal 1. 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

1

Ditjen.Penataan Ruang-Dep.PU

DPP-RealEstat Indonesia

Bab II
Pembangunan Perumahan dan Permukiman
2.1 Rumah Sebagai Kebutuhan Dasar Rumah merupakan kebutuhan yang sangat penting tidak hanya bagi fisik tapi juga bagi pembentukan seseorang sebagai manusia seutuhnya. Sebagaimana dikatakan (mantan) Presiden Soeharto5: Pembangunan perumahan dan permukiman sangat penting bagi kehidupan rakyat. Bersama sandang dan pangan, papan merupakan kebutuhan yang paling mendasar bagi setiap manusia. Rumah bukan sekedar tempat tinggal, namun merupakan tempat pembentukan watak dan jiwa melalui kehidupan keluarga . Sebagaimana diatur dalam Undang-undang tentang Perumahan dan Permukiman maka penataan perumahan dan permukiman dilandaskan pada azas manfaat, adil, merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan dan keserasian lingkungan hidup, sedangkan tujuan penataan perumahan dan permukiman adalah6 : 1. memenuhi kebutuhan rumah sebagai salahsatu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. 2. mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur 3. memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional 4. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan bidang bidang lainnya 2.2. Pergeseran Penduduk Kehidupan dilingkungan perkotaan menjadi semakin bermakna dan menarik bagi umat manusia sekarang ini dan dimasa depan. Bila pada tahun 1850 hanya 2% penduduk dunia tinggal di wilayah perkotaan dengan jumlah penduduk diatas 100.000 orang, maka menjelang akhir abad XX diperkirakan lebih dari 40% penduduk dunia tinggal diwilayah perkotaan seperti diatas. World Development Report (1987)
5 6

Pidato Kenegaraan Presiden RI, pengantar RUU APBN 1995/96 UU no. 4 / 1992, pasal 4 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

2

laju pertumbuhan penduduk total adalah 1.3 juta penduduk.5 juta jiwa9 Tabel 1 Perbandingan Penduduk Perkotaan dan Pedesaan Wilayah Perkotaan 1 9 8 0 Juta % 30.2 100 Sumber : Budhy Tjahjati.7 Di Indonesia. 7 8 9 Tono Setiadi.3 40 Pedesaan 114. seperti ditunjukkan dalam Tabel 2.1 100 179.PU DPP-RealEstat Indonesia menyatakan bahwa pada tahun 1800 hanya ada 7 wilayah metropolitan didunia dengan penduduk > 500. Dalam angka terlihat peningkatan jumlah penduduk yang tinggi terutama di perkotaan. tahun 1900 hanya ada 42 buah.1 Januari 2000 Budhy Tjahjati.8% per tahun. vol.MCP. Bandung 15 Maret 1997 Agoes Noegraha. Keberlanjutan Kota Baru .8 65 130.1 No. 2007).5 78 123. Secara pasti dalam 25 tahun mendatang akan banyak muncul wilayah-wilayah megacities dengan penduduk belasan juta orang. lebih dari 3. Harian Seputar Indonesia. Seminar Manajemen Kota Baru Menuju Abad 21.97% per tahun dengan laju pertumbuhan penduduk perkotaan sebesar 5. pergeseran penduduk dari pedesaan ke perkotaan terus meningkat. Prof. terutama di wilayah perkotaan dimana pembangunan perumahan secara formal paling banyak berlangsung.9 67 124.Ditjen. Four Season Hotel Jakarta 3 . Bahkan menurut prediksi World Urbanization Prospect (2003).3 milyar jiwa manusia atau separuh penduduk dunia.4 33 19 9 3 Juta % 64 35 2001 Juta % 87. Dalam kurun waktu 1980 1990.3 100 188.9 60 TOTAL 145.Dr. yang akan melonjak ke urutan ke-8 pada tahun 2015 dengan penduduk 17. sedangkan tahun 2000 mencapai 500 buah kota.000 orang. Urbanisasi dan Masalah Perkotaan.6 22 1 9 9 0 Juta % 55.5% sedangkan pedesaan 0. hidup di daerah perkotaan (UNFPA. Keberlanjutan Kota Baru . artikel dalam jurnal pengembangan wilayah dan kota Real Estat .8 Memasuki fase baru ditahun 2008 ini.Penataan Ruang-Dep.0 100 218. 1997 dan Kompas. 8 Oktober 2008. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . ibu kota Jakarta kini tercatat sebagai megapolitan ke-10 dunia dengan total 12. April 2001 Dengan demikian pertambahan kebutuhan akan rumah juga akan meningkat berkali-kali lipat.

Pemerintah mengatur mengenai Ijin Lokasi dan kewenangan penetapannya10. Dukungan Pemerintah Daerah Dalam Rangka Gerakan Nasional Pengembangan Satu Juta Rumah . oleh swasta terutama melalui Persatuan Perusahaan RealEstat Indonesia (REI) dan oleh Koperasi11. 10 11 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Oktober 2003 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Pelaku Pembangunan Perumahan Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada umumnya dilaksanakan secara informal yang mencapai 85 % dari total pembangunan rumah. Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode Orde Baru menunjukan bahwa diantara ke 3 pelaku pembangunan perumahan yaitu Swasta (diwakili oleh para pengembang anggota REI). Aca Sugandhy.I setelah mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam Negeri. Pemerintah (diwakili oleh Perumnas) dan Masyarakat (diwakili oleh Koperasi) maka pihak swasta (REI) secara konsisten selalu berhasil memenuhi target pembangunan rumah (RS/RSS). makalah Rakernas REI 2003.Tk.PU DPP-RealEstat Indonesia 2.Penataan Ruang-Dep.3.I y Ijin Lokasi yang luasnya lebih dari 200 hektar ditetapkan oleh Gubernur KDh. Pasal 2 tentang Penetapan Lokasi dan Luas Tanah menetapkan sebagai berikut : y Ijin Lokasi untuk perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 Hektar bagi Daerah Tingkat (DT) II yang telah mempunyai Rencana Induk Kota / Rencana Kota. sisanya sebesar 15 % dilaksanakan secara formal baik oleh Pemerintah melalui Perum Perumnas. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 4 . Skala Perumahan Melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan.Ditjen.4. bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan perumahan di Indonesia. Permendagri 3/87 tersebut selanjutnya menjadi salahsatu dasar penetapan angka kategori luasan perumahan yaitu : y y y Perumahan Skala Kecil adalah perumahan dengan luas areal < 15 Hektar Perumahan Skala Menengah adalah perumahan dengan luas areal antara 15 sampai 200 Hektar Perumahan Skala Besar adalah perumahan dengan luas areal > 200 Ha 2. ditetapkan oleh Bupati/ Walikotamadya Daerah Tingkat II y Ijin Lokasi yang luasnya tidak lebih dari 200 Hektar ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tk.

12 13 Sampai dengan 31 Agustus 1997 Aca Sugandhy.354 296.93 juta unit dan kebutuhan tahunan rata-rata 800.PU DPP-RealEstat Indonesia Dari Pelita ke Pelita REI telah menunjukkan peningkatan peran-sertanya hingga akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman.158 217.536 70.694 288.438 375. Tabel 4 menunjukkan realisasi pembangunan RsH yang terjadi sejak tahun 1998 sampai dengan tahun 2004.921 % 5 73 75 72 66 KOPERASI 19. Dalam hal realisasi pembangunan rumah.5 juta unit Dengan kekurangan penyediaan sebesar 5. akan ada kebutuhan rumah sebesar 1. Perumahan Rakyat Untuk Kesejahteraan & Pemerataan. Sejak terjadinya krisis perekonomian. yang terjadi justru jauh dibawah target/rencana Pemerintah.995 Sumber : Kantor Menpera. Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5 % dari total pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai dengan Pelita VI REI menjadi pemeran utama.93 juta unit y Karena sudah tidak layak huni : 14.643 271.5.795 85. Tabel 2 Pembangunan Rumah dari Pelita ke Pelita PERIODE Pelita I Pelita II Pelita III Pelita IV Pelita V Pelita VI12 PERUMNAS 50.Ditjen. pembangunan RsH justru turun drastis.148.832 653.000 unit maka jika dihitung mulai tahun 2003 sampai tahun 2020 (17 tahun). Kebutuhan dan Realisasi Pembangunan Rumah Besarnya kebutuhan rumah di Indonesia adalah13: y Karena pertumbuhan penduduk : 800.824 unit per tahun.682 216. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 5 .056 430.496 52.832 % 5 8 TOTAL 53.242 % 95 27 25 23 26 R E I 2.280 170.672 80. dengan rata-rata 70 % dari total pembangunan rumah setiap Pelita.Penataan Ruang-Dep. idem Seminar Penataan Kawasan Terpadu . 1997 2.000 unit per tahun y Karena backlog (kekurangan penyediaan) secara akumulatif sampai dengan tahun 2003 mencapai : 5.

6. sehingga dirasakan perlunya dilaksanakan penyerasian perencanaan pengembangan wilayah Jakarta. atau rata-rata 130.13 tahun 1976 tentang Pengembangan Wilayah Jabotabek. Pelaksanaan Pengembangan Kota-kota Baru dan Permukiman Skala Besar di Indonesia Selama ini banyak sekali tudingan atau anggapan bernada negatif seolah-olah pengembangan perumahan skala besar serta kota-kota baru yang direncanakan dan dilaksanakan para pengembang merupakan keinginan pengembang-pengembang tersebut dan lebih didasarkan pada motif semata-mata mencari keuntungan sebesarbesarnya.1976 Pertumbuhan DKI Jakarta yang sangat pesat di awal era Orde Baru tidak diimbangi dengan kepesatan pertumbuhan yang sama bagi daerah-daerah disekitar Jakarta.995 unit rumah. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 6 . 14 Oktober 2003 dan 11 Oktober 2008 Secara total dalam 7 tahun (tahun 2000 sampai dengan 2007) hanya berhasil dibangun 472. Pada tahun 1976 dikeluarkan Instruksi Presiden RI (Inpres) no. Kini bahkan peran swasta (dengan REI sebagai pemeran utama) dalam pembangunan perumahan dan permukiman semakin besar dimana rata-rata mencapai 95% dari total pembangunan rumah formal setiap tahun.000 unit rumah.1. Bogor. Padahal pembangunan skala besar tersebut memang telah sejak lama dicetuskan oleh Pemerintah bahkan tercantum secara eksplisit dalam Undang-undang dan dijabarkan dalam Repelita. Instruksi Presiden RI No. Pada masa tersebut berhasil dibangun 653. atau rata-rata 59.Ditjen.000 102. 2. 2.500 2004 40.2007 (dalam Unit) TAHUN JUMLAH 2000 97.6.000 2005 2006 2007 60. Bila dibandingkan dengan prestasi pembangunan rumah yang berhasil dicapai pada REPELITA VI (lihat Tabel 2).PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 3 Realisasi Pembangunan RsH 2000 . Tangerang dan Bekasi (Jabotabek). yang antara lain berisi mengenai : Seminar Penataan Kawasan Terpadu .779 unit rumah per tahun.600 2002 25.900 2003 32. terlihat ketimpangan yang sangat jauh.000 Sumber : Diolah dari Kompas.Penataan Ruang-Dep.000 unit per tahun.000 2001 39.000 75. 13 Th.

Undang-undang no. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan & Permukiman Secara eksplisit undang-undang mengenai perumahan dan permukiman mengarahkan dilaksanakannya pembangunan kawasan perumahan dalam skala besar. listrik. yaitu pembangunan kompleks-kompleks perumahan berskala kecil yang tersebar diwilayah Botabek tetapi tidak terintegrasi. air. Hal ini mengakibatkan kesulitan dalam pengendalian kualitas lingkungan hidup (terjadinya banjir.1988.6. telepon dsb).Penataan Ruang-Dep. yaitu perlunya pelaksanaan pembangunan perumahan dan kota-kota baru secara terpadu. V dan VI Rencana Pembangunan Lima Tahun (Repelita) IV 1983 . Demikian juga diarahkan dilaksanakannya pembangunan kota-kota baru yang mandiri terutama didaerah-daerah yang mengalami pertumbuhan pesat15. sebagaimana tercantum pada UU4/92 Bab IV Pasal 18 ayat 1 : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap.1988 . secara eksplisit menyebutkan mengenai perlunya peningkatan peranserta swasta dalam pembangunan perumahan dan permukiman melalui penciptaan iklim usaha yang kondusif dan perlunya dilaksanakan pembangunan perumahan / permukiman dalam skala besar14.2. 2. Bekasi dan Depok menjadi pusat-pusat pertumbuhan baru sebagai tempat kediaman dan berusaha. 14 15 Buku II Repelita IV Tahun 1983 . penciptaan lingkungan hidup yang sehat dan pengadaan berbagai sarana sosial. Peran serta swasta diharapkan meningkat dari 46% (pada PJP I) menjadi 73% pada PJP II. saluran. Tangerang dan Bekasi. Arahan yang sama ditegaskan kembali dalam Repelita V (1988 .3. sarana dan utilitas (jalan. Demikian juga perlunya peningkatan kerjasama Pemerintah dengan dunia usaha dalam pengembangan permukiman skala besar. hal.1993).Ditjen.433 ibid. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 7 . pengaturan penggunaan tanah. 2. Bab 18 hal.6.441 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .1998) Pemerintah mengarahkan dilaksanakannya pengembangan permukiman skala besar dalam bentuk Kasiba dan Lisiba di wilayah kota yang sudah terbangun atau berupa pembangunan kota baru. kemacetan lalulintas. Arahan Dalam Repelita IV. Dalam Repelita VI (1993 .PU DPP-RealEstat Indonesia y y mengarahkan pengembangan Bogor. ekonomi dan budaya. Ternyata perkembangan pesat yang berkembang kemudian cenderung berbentuk perkembangan terpencar (urban sprawl) di wilayah Bogor. dsb) serta kesulitan dalam pengadaan berbagai prasarana. Tangerang. mengarahkan agar Pemerintah menciptakan iklim yang dapat mendorong kegiatan investasi di pusat-pusat tersebut melalui pembinaan prasarana perhubungan.

disusun Pemda Kota/kabupaten dan merupakan rencana geometris pemanfaatan ruang kota Dalam UU 24/1992 maupun UU 26/2007 tentang Penataan Ruang. Selanjutnya tahun 1987 ditetapkan Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) no. Padahal RUTRK-lah yang seharusnya menjadi acuan perencanaan dan pengembangan perumahan dan permukiman.Ditjen.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid.Penataan Ruang-Dep. disusun oleh Pemda Kota/kabupaten. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Pada awal dimulainya pengembangan permukiman skala besar oleh pengembang.640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota.2 tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota yang mengatur mengenai jenis-jenis Rencana Kota dan kewenangan penyusunannya16 : 1. termasuk kota-kota baru17.P. Bab I Ketentuan Umum. 9 Oktober 2003) 17 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK). rencanarencana kota tersebut disebut sebagai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan dimulai dari makro (RTRW Nasional) sampai dengan yang lebih mikro (RTRW Propinsi dan Kota/Kabupaten. Penelitian yang dilakukan Hinca I. Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRP). Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan .Pertanian & Kehutanan Pemda DKI.Tulung. Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan (RTRP). 4. merupakan rencana pemanfaatan ruang kota secara terinci untuk penyiapan perwujudan ruang dalam rangka pelaksanaan program pembangunan kota. 2. bahkan hingga kini ternyata mayoritas Daerah Kota dan Kabupaten di Indonesia justru belum memiliki RTRW yang memadai (dalam bentuk Peraturan Daerah).PU No. 2/1987 . dengan strategi perkotaan nasional. Selain itu.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab III Pembangunan Perumahan Skala Besar 3. SH . disusun oleh Pemerintah Pusat dan merupakan rencana struktur ruang kota yang disusun untuk menjaga konsistensi perkembangan pembangunan wilayah suatu kota pada sebagian atau lebih dari satu daerah otonomi. disusun oleh Pemerintah Daerah Kota/kabupaten dan merupakan rencana pemanfaatan ruang kota 3. dst). tiap Kota/Kabupaten haruslah memiliki RDTRK (Rencana Detil Tata 16 Peraturan Menteri Dalam Negeri no. Sampai dengan pertengahan era tahun 90-an.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perdakan (J.Panjaitan. landasan pembuatan rencana tata ruang adalah SKB Mendagri dan Menteri Pekerjaan Umum tahun 1985 tentang tugas dan tanggung jawab perencanaan kota. berdasarkan Kepmen. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 8 .1. Pasal 1. Rencana Detail Tata Ruang Kota.

Antara lain UU no. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 9 . keterkaitan & keseimbangan perkembangan antar daerah dan antar sektor penetapan lokasi investasi penyusunan rencana rinci tata ruang pelaksanaan pembangunan dalam memanfaatkan ruang bagi kegiatan pembangunan 3. Investasi Besar dan Jangka Panjang Pembangunan Kota Baru dan permukiman Skala Besar bukanlah jenis investasi yang bersifat Quick Yielding (keuntungan dalam jangka pendek). Pembuangan air terpaksa disalurkan ke jaringan yang ada. Akibatnya. deviasi sangat mudah terjadi sehingga menimbulkan ketidaksesuaian pelaksanaan pembangunan.000. Demikian juga masih sangat banyak peraturan/perundangan yang tidak sesuai dengan kondisi yang ada. Misalnya. Atau berdasarkan RDTRK tetapi dengan peta peruntukan skala 1 : 50. yang menentukan bahwa pengelolaan Kasiba hanya dimungkinkan oleh Pemerintah dan dilaksanakan oleh Badan Pengelola (BUMN/BUMD). Padahal tidak ada satupun BUMN/BUMD yang pernah Seminar Penataan Kawasan Terpadu .2. yang dilampiri peta rencana ukuran 1 : 5000. Sekurang-kurangnya sebuah kota/kabupaten harus memiliki RUTRK (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang dilengkapi peruntukan ruang kota dengan lampiran peta minimal skala 1 : 20.PU DPP-RealEstat Indonesia Ruang Kota) yang berisi tata guna lahan serta tahapan pelaksanaan pembangunan. yang secara otomatis akan meningkatkan development cost serta mempengaruhi harga jual. Demi kelangsungan dan keberlanjutan proyek selanjutnya infrastruktur/ utilitas primer dan sekunder tersebut akhirnya menjadi beban pihak swasta.4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman serta PP 80/1999 tentang Kasiba dan Lisiba BS. perumahan telah mulai dibangun tapi jaringan jalan akses. telekomunikasi dsb belum ada. sehingga pengembang terpaksa membuat jalur akses atau infrastruktur/utilitas sendiri.II mewujudkan keterpaduan. Investasi yang sangat besar terutama Investasi Awal (initial investment) antara lain disebabkan karena tidak siapnya Pemerintah dalam penyediaan berbagai infrastruktur dan utilitas yang sebenarnya menjadi kewajiban Pemerintah.Ditjen. Tidak sinkronnya pembangunan infrastruktur antara Pemerintah dan pengembang juga menjadi masalah. Namun kenyataannya banyak daerah menerbitkan perijinan lokasi berdasarkan hanya Pola Dasar Pembangunan (poldas) yang seringkali hanya berdasarkan peta skala 1 : 100.000. listrik. 26/2007 tentang Penataan Ruang (pasal 26) menyebutkan bahwa RTRW Kota / Kabupaten menjadi pedoman untuk : y y y y y perumusan kebijaksanaan pokok pemanfaatan ruang diwilayah Daerah Tk. jaringan drainase. Sebaliknya proyekproyek seperti ini justru (terutama untuk kondisi di Indonesia) memiliki risiko tinggi dan bersifat jangka panjang. Undang-Undang no.000.Penataan Ruang-Dep.

Penataan Ruang-Dep. yaitu : y Kasiba Talang Kelapa di Palembang-Sumatera Selatan y Kasiba Marisso di Makassar-Sulawesi Selatan y Kasiba Alalak di Banjarmasin-Kalimantan Selatan y Kasiba Bumi Penataran di Blitar-Jawa Timur Seminar Penataan Kawasan Terpadu . banyak pengembang swasta sukses membangun dan mengelola kota baru. Lisiba BS adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba. Definisi Kasiba dan Lisiba/Lisiba BS sesuai PP80/99 Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Kepala Daerah dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan Lisiba adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.3. UU ini dilanjutkan dengan Peraturan Pemerintah no.1. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 10 .PU DPP-RealEstat Indonesia berhasil mengelola Kasiba. Sebaliknya. 3.Ditjen. Kasiba/Lisiba Percontohan Saat ini Pemerintah sedang menyiapkan 4 lokasi kasiba diberbagai wilayah Indonesia sebagai Kasiba Percontohan yang diharapkan bisa segera dikembangkan baik oleh Pemerintah maupun melalui kerjasama dengan swasta. yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain. Disebut berisiko cukup tinggi karena komitmen Pemerintah yang tidak pasti dan peraturan-peraturan yang sering berubah/tidak konsisten. Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) Undang-Undang no. 3.80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri (Lisiba BS).2.3.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman Bab IV Pasal 18 ayat 1 menyebutkan : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap. 3.3.

15 Km disebelah Barat Surabaya dengan luas total kawasan direncanakan sebesar 18 Djoko Sujarto. Sedangkan pembangunan perumahan skala besar serta kota-kota baru pada dasarnya harus merupakan suatu pembangunan berkelanjutan baik bagi kesejahteraan masyarakat kota tersebut secara keseluruhan maupun bagi masyarakat kota generasi mendatang. olahraga. listrik. hiburan & rekreasi. seperti18 : y Investasi untuk pengadaan lahan yang meliputi biaya pembebasan lahan. drainase.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV Kegagalan dan Keberhasilan Dalam Pembangunan Skala Besar Mayoritas para pengembang melaksanakan pembangunan dalam skala kecil hingga menengah. balai pertemuan. Bagi Pemerintah Daerah pembangunan perumahan skala kecil dan menengah (terutama skala kecil). jalur pengamanan. sanitasi lingkungan. telepon dan gas y Investasi dalam pembangunan perumahan y Investasi untuk pemeliharaan guna menjaga eksistensi dan kelanggengan berbagai komponen kota yang merupakan aset kota/kawasan tersebut 4.Ditjen. pembangunan (pematangan) lahan dan pengadministrasian lahan y Investasi dalam pengadaan sarana/fasilitas kota seperti perbelanjaan. Investasi yang sangat besar terutama dibutuhkan untuk pengembangan berbagai sarana dan prasarana yang akan mendukung pengembangan dan perkembangan kawasan tersebut. peribadatan. kesehatan. Aspek Kepranataan Dalam Pembangunan Kota Baru .1. pendidikan. jalur pemeliharaan kota dan pekuburan y Investasi dalam prasarana kota seperti berbagai jenis jalan. Kasiba Driyorejo Salah satu proyek pembangunan skala besar dengan konsep kasiba dan merupakan kasiba pertama yang dikembangkan adalah Driyorejo di kabupaten Gresik Jawa Timur. taman kota. 1995 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .1. perlu diawasi secara lebih teliti mengingat sifatnya yang jangka pendek dan setelah selesai maka sesuai peraturan yang berlaku. Jurusan PW&K FTSP-ITB. terminal. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 11 .1. persampahan.Penataan Ruang-Dep. Pengawasan yang dimaksud terutama menyangkut aspek perijinan & implementasinya. Hal ini terutama disebabkan karena tingkat kesulitan dan risiko yang jauh lebih kecil serta tingkat kepastian perolehan gain lebih tinggi dibandingkan dengan pembangunan skala besar. Pelaksanaannya haruslah melibatkan para pihak yang terkait mulai dari tahap awal (Perencanaan) sampai dengan tahap akhir (Pengelolaan). investasi yang ditanamkan akan semakin besar pula. Proyek Skala Besar yang Gagal 4. air bersih. Semakin besar skala proyek perumahan yang dibangun. berbagai prasarana dan sarana umum diserahkan kepada Pemerintah Daerah.

2. Kawasan kota baru ini mencakup areal seluas 6.02/KPTS/M/1998 tanggal 28 Februari 1998 tentang Pembentukan Tim Pembangunan Perumahan dan permukiman Skala Besar Kawasan Maja. Direncanakan akan menampung 2.2. Badan Pengelola kasiba Driyorejo dibentuk Perumnas bersama 5 BUMN lainnya dibawah Dep. Kabupaten Bogor (kecamatan Tenjo) dan Kabupaten Tangerang (kecamatan Cisoka).2.200 Ha. Four Season Hotel Jakarta 12 . Jaya Group. 19 Bob Eko Kurniawan M. Sejak dikembangkan pada awal era 90 an proyek ini tidak berkembang sebagaimana rancangan awal. Dep. 4. Proyek ini dimotori oleh Perum Perumnas.000 unit rumah yang dikembangkan oleh 24 pengembang.000 Hektar yang ketika itu (1984) meliputi bagian dari 2 kecamatan yaitu Serpong dan Legok kabupaten Tangerang.18 juta jiwa (2025) dengan 545. Proyek ini kemudian ditetapkan melalui Kepmenpera no. yang merupakan konsorsium 11 perusahaan masing-masing sebagai anak usaha dari 4 kelompok pengembang ternama yaitu Sinar Mas Group.PU DPP-RealEstat Indonesia 1. Kasiba Driyorejo. 4.Pekerjaan Umum. Salim Group dan Metropolitan Development Group. Pengembangan BSD melalui tahapan panjang yang cukup sulit dan lama. Krisis perekonomian di tahun 1998 mengakibatkan proyek ini terhenti samasekali. Bahkan masalah pertama yang muncul saat pembangunan adalah bahwa 60% rumah yang telah dibangun tidak bisa terjual kemudian tidak terpelihara hingga rusak dan bahkan dijarah. Proyek Skala Besar yang Sukses 4. yang memiliki tanah di kawasan tersebut seluas 203 Ha.Pekerjaan Umum RI. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . BSD City (d/h Kota Mandiri Bumi Serpong Damai) Proyek ini dikembangkan oleh pengembang anggota REI yaitu PT Bumi Serpong Damai. BSD merupakan pionir pembangunan skala besar dengan pendekatan kota baru oleh swasta. Kota Maja. Kota Kekerabatan Maja Pengembangan kota Maja dirancang sejak pertengahan dekade 90an untuk mengantisipasi perkembangan kawasan industri di bagian Barat Jakarta yang pesat dan dinamis.Irsan. Rencana luas total adalah + 10.1.Penataan Ruang-Dep. rumah-rumah yang telah terbangun dan sebagian terjual habis dijarah bahkan hingga ke fondasi bangunan sehingga rata dengan tanah.Ditjen.900 Ha yang mencakup bagian dari 3 kabupaten yaitu Kabupaten Lebak (kecamatan Maja).1. a Solution to Urban Development-Large Scale Land Management of Urban Areas in East Java . Hal ini terjadi terutama karena managemen yang tidak kompeten serta strategi marketing yang tidak profesional 19 .

Hal ini terjadi karena ketika dicetuskan. Selain berfungsi sebagai areal penghijauan untuk meningkatkan keteduhan dan menunjang iklim mikro. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 13 . Saat ini pembangunan kelompok 6 (rumah kecil/murah) sudah tidak dimungkinkan lagi mengingat harga tanah yang sudah terlalu tinggi. diubah menjadi danau besar di areal padang golf yang sekaligus berfungsi sebagai danau resapan.000 unit hunian dan perkiraan 600. Karya. sesuai komponen permukiman kota yaitu Wisma. Demikian pula dalam hal peningkatan kualitas dan kuantitas kereta api ke Jakarta. tetapi realisasi pembangunan fisik kota baru tersebut baru bisa dimulai pada tahun 1988/1989. belum ada pranata apapun yang mengatur mengenai pembangunan perumahan skala besar oleh swasta demikian juga RTRW belum ada. tetapi perijinan yang berkepanjangan sejak tahun 1988 dan hampir sepuluh tahun kemudian bisa diperoleh dan dimulai dilaksan. y dsb Sesuai Peraturan Daerah no. Sampah organic didaur-ulang sedangkan sampah anorganik dibakar di insinerator. Meskipun perusahaan ini didirikan pada tahun 1984 serta mendapatkan Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi pada tahun tersebut. y Kepedulian Sosial dengan menampung pedagang-pedagang kecil melalui Pasar Tradisional dengan konsep modern dan Taman Jajan y Konsep hunian berimbang : BSD merupakan pelopor penerapan konsep hunian berimbang dengan perimbangan antara hunian besar : menengah : kecil sesuai ratio 1 : 3 : 6. y Pengelolaan Air Bersih dengan system terpusat : adanya jaringan air ke tiap rumah membantu mengurangi pemanfaatan air tanah oleh masyarakat y Pengelolaan Sampah dengan cara Daur Ulang maupun Incinerator : sampah dari seluruh kawasan perkotaan dibagi atas sampah organic dan sampah anorganik. BSD ketika itu merupakan investor swasta pertama di Indonesia di bidang jalan tol. y Pembuatan Danau Resapan dengan mengubah bekas galian pasir jadi danau : Areal bekas galian pasir yang telah merusak lingkungan.000 penduduk dari berbagai strata masyarakat.4/1989 tentang RUTRK Serpong maka Serpong dirancang menjadi sebuah kota yang mandiri sehingga akses ke Jakarta dirancang terutama akan mengandalkan jalan tol serta kereta api. juga berfungsi untuk meningkatkan peresapan air. Marga.Ditjen. Seminar Penataan Kawasan Terpadu .PU DPP-RealEstat Indonesia Dirancang sebagai kota terpadu dengan total 135.Penataan Ruang-Dep. yang menyediakan kebutuhan warga mulai dari lahir hingga meninggal. Beberapa kegiatan yang menunjang perwujudan pembangunan berwawasan lingkungan yang telah dilaksanakan antara lain : y Konsep Pembangunan Kota Baru yang Mandiri. sehingga semua ini harus dibuat terlebih dahulu oleh Pemerintah (Pusat. Suka dan Penyempurna y Pengembangan Ruang Terbuka Hijau Kota (RTHK) baik berupa taman-taman lingkungan sampai dengan pembangunan Hutan Kota. Propinsi & Kabupaten) dan mengakibatkan tertundanya pemberian Ijin Siteplan.

Seharusnya pengelolaan perumahan skala besar/kota dilaksanakan oleh sebuah Badan Pengelola Kota yang profesional dan punya kewenangan yang memadai untuk mengelola kota baru tersebut.street cleaning .landscape .2.rates appraisal/ .Penataan Ruang-Dep.2000)20 TOWN MANAGER Head of Division Protective Services security fire ambulance traffic control communications Environment . di Lippo Karawaci pengelolaan kota justru sepenuhnya dilaksanakan oleh swasta.rubbish collection/ recycling . 4. makalah pada pertemuan Forum Komunikasi Kota Baru. salah satu keunggulan proyek Lippo Karawaci adalah dalam hal pengelolaan kota tersebut.government relations . Gordon G.PU DPP-RealEstat Indonesia Dengan berbagai kendala dan permasalahan yang dihadapi. Organisasi pengelola kota (town management) yang sepenuhnya masih dilaksanakan oleh pengembang proyek kota baru Lippo Karawaci adalah seperti yang tampak pada Diagram 1. Saat berbagai proyek skala besar telah menyerahkan pengelolaan kota tersebut (sebagian atau seluruhnya) kepada Pemerintah Kota/kabupaten.lights . Pada kenyataannya swasta sering mengalami masalah karena hal ini tidak di-antisipasi secara baik oleh pemerintahan yang berwenang (mulai dari Pemerintah Pusat sampai dengan Kota/Kabupaten).2. Kota Lippo Karawaci Selain sukses dalam pembangunan fisik.building control/ .budget guidelines .preparation/control .publications / PR billing control . Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 14 .water/sewerage/ recycling Municipal Affairs Finance .GIS / database .complaints desk 20 Benton.electricity/str.road/drains . Concept of Town Management at Lippo Karawaci.pest control City Engineer .telephone/TV .Ditjen. Jakarta 28 Juli 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Diagram 1 : Town Management Division Lippo Karawaci (th.. pengembang tersebut berhasil mengembangkan proyek kota baru BSD hingga terwujud sebagaimana sekarang.

bunga dsb).1.S. OHC. Prinsip-prinsip Dalam Usaha Real-estat Ada banyak sekali proyek-proyek pengembangan perumahan dan permukiman dalam skala besar yang dilaksanakan para pengembang anggota REI dan sukses dalam pengembangannya. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 15 . baik penerimaan (dari ekuiti. Pembangunan yang dilaksanakan oleh perusahaan pengembang . sedangkan bidang-bidang lain masih berada pada induk perusahaan.sebagai sebuah bidang usaha haruslah memenuhi prinsip-prinsip dalam usaha real estat yaitu antara lain 21 : 1.1 No. Prinsip Economic of Scale 21 J.Penataan Ruang-Dep. kondisi maupun rencanarencana Pemerintah yang ada dan sudah disahkan.2. pajak. Vol. diperlukan pertimbangan ekonomi dan berbagai pertimbangan lainnya yang menyangkut pembangunan proyek properti tersebut. Bila terjadi distorsi terhadap rencana Pemerintah.3. Aspek Hukum Dalam Proses Pembangunan Real Estat. Rencana pembangunan oleh para pengembang tersebut juga menjadi dasar pembuatan Cash flow perusahaan.baik swasta. Pemerintah maupun koperasi/ masyarakat . Pembangunan perumahan dan permukiman oleh swasta didahului oleh suatu studi kelayakan yang didasarkan pada berbagai asumsi. hasil penjualan dll) maupun pengeluaran (biaya pembangunan. otomatis akan mempengaruhi cash-flow tersebut. pinjaman. Agar bisa menghasilkan keuntungan dari hasil pengembangan tersebut perlu diperhatikan berbagai hal antara lain : y pemilihan jenis investasi yang tepat y penggunaan optimasi lahan y penggunaan dana yang efektif dan wajar y pengelolaan yang efisien y sistem kontrol yang menerus 2.MH.Ditjen.PU DPP-RealEstat Indonesia Departemen-departemen yang ada ini dapat terus dikembangkan seiring dengan perkembangan kota tersebut dan kebutuhan yang ada. Prinsip Highest and Best Used Orientasi pengembangan usaha pembangunan perumahan tersebut secara keseluruhan bertujuan menghasilkan nilai guna tertinggi dan terbaik yang menghasilkan nilai tambah. Jurnal Real Estat. Januari 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .SH. Mengingat investasi yang besar tersebut. 4.Andidjaja.

tetapi juga dana yang memungkinkan (possible funds). baik perencanaan. perencanaan. pengelolaan dsb. pemasaran. mulai dari kegiatan yang terkait dengan pertanahan. 4. keuangan dsb. pemasaran. pembangunan/konstruksi. Orientasi kegiatannya adalah dengan secara terus menerus mengupayakan inovasiinovasi dalam seluruh kegiatan. Prinsip Biaya Tinggi dan Penggunaan Hutang Pembangunan perumahan dan permukiman. terutama dalam skala besar membutuhkan biaya investasi yang besar pula.Ditjen. Untuk membiayai investasi yang besar tersebut digunakan tidak hanya dana yang tersedia (availlable funds). maka skala pengembangan harus ditingkatkan untuk mencapai tingkat efisiensi yang tinggi dari segi : waktu. Seminar Penataan Kawasan Terpadu .PU DPP-RealEstat Indonesia Usaha pembangunan perumahan pada dasarnya melibatkan berbagai disiplin ilmu serta bidang terkait. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 16 . 3. biaya dan tenaga. Agar bisa menekan harga satuan produk (unit cost) serendah mungkin tanpa mengurangi kualitas dan kuantitas. pengelolaan. Prinsip Cost and Benefit Prinsip biaya dan manfaat berarti bahwa setiap pengeluaran biaya tertentu haruslah menghasilkan manfaat yang lebih besar dari biaya yang dikeluarkan tersebut.Penataan Ruang-Dep.

Tulung. jaringan air bersih.1.1. 4. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Sesuai UU 26/2007 tentang Penataan Ruang.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8. Program dalam RTRW Yang Tidak Dilaksanakan Selain ketiadaan RTRW yang sah.Panjaitan. Ketiadaan RTRW yang Rinci dan Sah Mayoritas daerah kota/kabupaten di Indonesia ternyata belum memiliki RTRW yang cukup rinci serta telah sah secara hukum dalam bentuk Perda sehingga memiliki kekuatan hukum 22.1. Kurangnya Investasi Pemerintah untuk Pengadaan PSU Pemerintah Pusat maupun Daerah perlu lebih meningkatkan investasinya dalam pengadaan PSU baik di perkotaan maupun di pedesaan.Ditjen. Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan . SH .2.P. dibutuhkan adanya RTRW bagi setiap wilayah terutama yang akan dikembangkan. dalam berbagai kasus ternyata kesulitan pengembangan proyek oleh para pengembang juga disebabkan karena tidak dilaksanakannya pengembangan berbagai prasarana dan utilitas sesuai program yang tercantum dala RTRW baik dari sisi kuantitas maupun kualitasnua. RTRW menjadi acuan untuk pembuatan rencana-rencana yang lebih mikro disuatu wilayah termasuk rencana pembuatan jaringan jalan. 9 Oktober 2003) Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Penataan Ruang-Dep. jaringan air limbah. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 17 . 4.Pertanian & Kehutanan Pemda DKI. jaringan drainase dll. PSU termasuk juga jalan Penelitian yang dilakukan Hinca I. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perda-kan (J. 4. Seyogyanya Pemerintah Daerah memberikan perhatian khusus dan prioritas pada pembuatan RTRW yang sekaligus dapat menjadi acuan rencana investasi bagi para investor yang diharapkan masuk ke daerah. Yang menjadi masalah adalah bahwa banyak daerah kota atau kabupaten yang belum memiliki RTRW yang cukup rinci dan sah.1. sehingga menyulitkan bagi para pengembang untuk mensinkronkan rencana pengembangan PSU.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV KENDALA DAN PERMASALAHAN 4.2.

Sesuai perundangan yang berlaku maka sebenarnya penyediaan PSU merupakan kewajiban Pemerintah.34% dari PDB. padahal kualitas infrastruktur suatu negara berbanding lurus dengan tingkat perekonomian negara itu23 Tabel 4 Peringkat Daya Saing Infrastruktur NEGARA USA FINLANDIA SWEDIA SWISS SINGAPURA JEPANG MALAYSIA KOREA CINA THAILAND FILIPINA INDIA POLANDIA INDONESIA 2002 1 2 3 5 7 16 26 28 35 38 44 47 48 49 PERINGKAT DAYA SAING INFRASTRUKTUR 2001 2000 1999 1 2 3 9 5 19 38 34 39 40 41 45 48 49 1 2 7 6 3 15 32 28 34 37 41 43 40 47 1 2 7 5 3 14 28 39 35 38 33 44 42 47 1998 1 3 11 6 2 17 24 38 30 41 35 43 45 44 Sumber : Kodoatie. Selain itu keberadaan berbagai infrastruktur wilayah juga terus mengalami penurunan baik secara kualitas maupun kuantitas. Sebagaimana diakui oleh Pusat Kajian Strategis Departemen Pekerjaan Umum24 : Pembiayaan infrastruktur cenderung terus turun.Penataan Ruang-Dep. Survai yang dilakukan Asian Intelegence terhadap expatriate yang bekerja di 12 negara. Tahun 1993/94 mencapai 5.PU DPP-RealEstat Indonesia merupakan hal-hal yang dikeluhkan oleh para pebisnis baik dari Indonesia maupun asing.D. berbagai infrastruktur dan utilitas dasar terpaksa harus diadakan dan dikelola oleh pengembang.33% padahal kebutuhannya adalah sebesar 5% 23 24 Kodoatie. Hal ini tentu sangat berpengaruh terhadap development costs yang pada akhirnya mempengaruhi harga jual tanah. Ph. memberikan rating kualitas infrastruktur terrendah pada Indonesia. untuk 2002 hanya 2. Robert J. Ph. sementara pembiayaan infrastruktur oleh pemerintah justru setiap tahun cenderung menurun. terutama dimusim hujan.D. yang dikeluarkan oleh Political and Economic Risk Consultancy Ltd. Robert J. Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur. Jakarta Agustus 2003. Harian Seputar Indonesia .Ditjen. Dalam kenyataannya. Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur. Pembangunan perumahan dan permukiman amat sangat tergantung dari keberadaan prasarana wilayah. Four Season Hotel Jakarta 18 . 17 Maret 2006 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Jakarta Agustus 2003.

37 30. Perubahan peraturan sebaiknya memperhatikan kepentingan stake holder.95 1. sangat menyulitkan untuk membuat perencanaan jangka panjang. Atau sebaliknya.70 1. 4. termasuk para pelaku usaha.Cipta Karya-Dep. perubahan yang diharapkan terhadap sebuah peraturan.00 1. 4.65 2.53 2.03 1. dsb.14 70.11 2. Koordinasi dan Sinkronisasi Seminar Penataan Kawasan Terpadu .44 9.08 1.10 100 8. Perubahan Peraturan Perubahan peraturan yang kadang-kadang belum sempat diterapkan telah diubah kembali. Teknologi Sebagai Solusi.96 29. Sayangnya.31 1.triliun) KEBUTUHAN KEMAMPUAN BEDA 11.3.Pekerjaan Umum RI. 1993 4. kasus pembangunan Rusunami yang terlambat.20 1. tetapi kurang ditanggapi Pada dasarnya berbagai permasalahan lingkungan dapat diatasi dengan teknologi. sehingga sulit mengubah standar lama yang telah tertinggal. Padahal usaha pembangunan perumahan terutama yang berskala besar adalah jenis usaha jangka panjang yang sangat membutuhkan konsistensi peraturan sehingga bisa dibuat perencanaan dan perhitungan jangka panjang.00 2.Penataan Ruang-Dep. Beberapa kasus misalnya seperti kasus perijinan pembangunan skycraper (gedung pencakar langit).13 8.00 1.08 (72%) (48%) (47%) (64%) (46%) (86%) 3. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 19 . utilitas underground.2 Sumber : Ditjen.Ditjen. seringkali para pelaku pembangunan menemui kesulitan untuk mendapatkan persetujuan/perijinan bila memperkenalkan teknologi atau kiat yang baru.4. tidak kunjung dilaksanakan sehingga justru menjadi kontra-produktif.29 8.33 0.PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 5 Kebutuhan Investasi Prasarana Perkotaan Dalam REPELITA VI NO 1 2 3 4 5 6 PRASARANA PERKOTAAN AIR BERSIH PERSAMPAHAN AIR LIMBAH DRAINASE KIP/MIIP JALAN KOTA JUMLAH % AKHIR REPELITA VI (Rp.5.8 21.

7. perampokan. tetapi bisa dipastikan bila ini terus berlanjut maka para investor akan lari dari daerah tersebut dan menanamkan modalnya di daerah lain yang memiliki aturan dan kemudahan yang lebih baik.PU DPP-RealEstat Indonesia Salah satu kelemahan dalam pembangunan yang terjadi di Indonesia adalah masalah koordinasi dan sinkronisasi. Mantan Menaker Bomer Pasaribu pernah mengemukakan bahwa pungutan tak resmi ini bisa mencapai 40% total biaya produksi26 Masalah perpajakan menjadi salah satu keluhan sebagai penyebab kurang kondusifnya iklim usaha di Indonesia. 4. Ketertiban dan Penegakan Hukum Reformasi yang kebablasan telah mengakibatkan terjadinya ekses-ekses yang sangat merugikan. apalagi bila dibandingkan dengan negara-negara 25 26 Harian Jurnal Nasional. IMB. sumbangan Hari Raya dsb. uang partisipasi pembangunan. menyebabkan para pelanggar hukum semakin tidak peduli. sumbangan keamanan Koramil maupun Polsek. 4. masa pembangunan hingga Pasca Pembangunan. Tidak adanya penegakan hukum dan tindakan segera saat terjadinya pelanggaran. berbagai pungutan harus dikeluarkan seperti Ijin Prinsip. Sejak pemberlakuan UU tersebut pada tanggal 1 Januari 2001. 23 Januari 2007 ibid 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Pengamat ekonomi Agus Widarjono25 mengungkapkan bahwa relokasi investor asing keluar Indonesia merupakan akumulasi kekecewaan mereka atas kondisi investasi di Indonesia seperti perburuhan. Pajak .6. Retribusi dan Pungutan Diberlakukannya UU 22/99 tentang Otonomi Daerah diberbagai daerah diinterpretasikan secara salah bahkan dianggap memberi kekuasaan kepada daerah untuk memungut pajak setinggi-tingginya dan menetapkan obyek pajak sebanyakbanyaknya. Mulai dari Prapembangunan. Iuran Anggaran Penerimaan & Pengeluaran Desa. penyerobotan tanah. Four Season Hotel Jakarta 20 . pencurian. aneka pungutan. demikian juga sinkronisasi antar rencana pembangunan yang sering tidak terjadi sehingga menyulitkan dikemudian hari. kini terjadi dimana-mana seolaholah hukum sudah tidak berlaku.Ditjen. seperti jalan yang telah dibangun kemudian digali ulang. perusakan milik orang lain.Penataan Ruang-Dep. berbagai pajak dan retribusi bermunculan. Pelanggaran-pelanggaran terhadap peraturan. Ijin Lokasi. Keamanan. Akibat kelemahan tersebut terjadi kesia-siaan yang tidak perlu. perpajakan dsb. Dalam jangka pendek hal ini mungkin dapat membantu Pemda dalam perolehan PAD. birokrasi pemerintah.

Akibatnya pembelian properti oleh orang asing di Indonesia sangat sedikit. Sementara sebagai pembanding di Malaysia dan Singapura tidak ada capital gain untuk tanah. seyogyanya para pengembang juga diberi akses kepada dana murah untuk infrastruktur/utilitas seperti yang diperoleh Pemerintah untuk pengembangan kegiatan yang sama. Dana Murah Untuk Swasta Pada umumnya para pengembang membangun dan mengembangkan proyeknya dengan pinjaman dari bank yang dikenakan bunga komersil. Four Season Hotel Jakarta 21 . hukum. PPN BM. Yang ada adalah Stamp Duty (semacam biaya meterai) yang besarnya dihitung secara progresif tergantung nilai transaksi. sebaliknya justru sangat banyak warga Negara Indonesia yang membeli properti di negara lain seperti Singapura. jendela dsb sehingga bisa diproduksi secara massal dengan biaya yang lebih murah.Ditjen. : PPN. Dalam pembangunan skala besar terutama untuk rumah-rumah kecil (RsH) seharusnya diberlakukan sistem Modular pada beberapa komponen rumah seperti kusen pintu.l. Standardisasi bisa sangat menghemat pemborosan pemanfaatan sumber daya alam yang semakin langka dan mahal. Insentif dan Disinsentif 27 Kompas. Sebagaimana diungkapkan oleh Tadashi Okamura27 . Standardisasi Hingga saat ini tidak ada standard ukuran baku yang dijadikan acuan dalam pembuatan komponen bangunan tertentu seperti kusen dsb. infrastruktur. misalnya keamanan.9. dsb. PPh. Untuk menekan cost of money dan development cost tersebut.Penataan Ruang-Dep.PU DPP-RealEstat Indonesia pesaing. PBB. Australia. di Indonesia dikenakan berbagai jenis pajak yang sangat memberatkan dan merupakan sebuah masalah lain yang mengurangi daya saing Indonesia di banding negara-negara lain. listrik dll yang berkaitan dengan usaha serta bisnis investor asing . 4. pajak.8.Presiden Direktur Toshiba dari Jepang : Berbagai masalah yang berkaitan dengan investasi harus segera dibenahi Indonesia. 4. Berkaitan dengan hak/kepemilikan atas tanah. BPHTB. Pembelian properti di Indonesia dikenakan berbagai pajak a.10. tenaga kerja. Malaysia. dll. 4. 9 April 2003 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . mulai dari 1%.

2 10. Tabel 6 Jumlah Hari Mendapatkan Ijin Ijin Lingkungan Hidup IMB Ijin Lokasi Ijin Prinsip Ijin Gangguan Ijin Keselamatan Kerja Sumber : Studi LPEM-FEUI. 4.7 17. Kemudahan Perijinan dan Ekonomi Biaya Tinggi Banyaknya jenis perijinan serta lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mengurus perijinan tersebut menjadi keluhan para pelaku pembangunan. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 .1 14.11.5 1.6 332.2 0.0 480.0 2. Salah satu daya tarik utama yang bisa dijual oleh Pemda dalam rangka menarik investor adalah mudah dan murah nya pengurusan dan biaya perijinan.0 0.0 1104.Ditjen.3 6.5 25.7 18.0 224. PROSEDUR 8 11 12 5 11 12 12 9 9 11 7 8 8 8 JUMLAH HARI 35 94 41 11 89 151 22 198 30 50 8 50 48 33 BIAYA* 91.2 0.Penataan Ruang-Dep.5 0.0 394.7 MODAL MINIMUM* 0.0 0.0 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .7 6. Tabel 7 INDIKATOR KEMUDAHAN MELAKUKAN BISNIS NEGARA BANGLADES KAMBOJA CHINA HONGKONG INDIA INDONESIA KOREA SELATAN LAOS MALAYSIA FILIPINA SINGAPORE SRILANGKA TAIWAN THAILAND JML.5 3.1 19.0 28.5 130. 2005 43 35 34 27 25 16 High Cost Economy juga masih menjadi salah satu kendala utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman. yang selanjutnya berdampak pada harga jual rumah. terutama pihak swasta.7 0.0 125.4 49.PU DPP-RealEstat Indonesia Pemberian insentif bagi pelaku pembangunan yang melaksanakan berbagai peraturan dan kebijakan dengan baik sedangkan disinsentif dapat mengurangi terjadinya pelanggaran.

0 * % dari pendapatan/kapita Sumber : Laporan Bank Dunia. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 23 .RealEstat Indonesia ---------- Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Penataan Ruang-Dep.8 0.PU VIETNAM 11 56 DPP-RealEstat Indonesia 28. 2005 ---------.Ditjen.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful