Ditjen.Penataan Ruang-Dep.

PU

DPP-RealEstat Indonesia

PERAN R E I DALAM MENDUKUNG PENGEMBANGAN KAWASAN PERKOTAAN1
(Best Practice) O l e h : Johannes Tulung2

Bab I
Pendahuluan

Pembangunan fisik oleh manusia sebagai upaya pemenuhan akan kebutuhannya baik kebutuhan shelter (perumahan, dsb) maupun kebutuhan ekonomi (industri, pertanian, perkebunan dsb) seringkali menjadi kambing hitam terjadinya kerusakan lingkungan. Pertumbuhan penduduk yang pesat mengakibatkan peningkatan kebutuhan akan rumah maupun berbagai sumber daya lainnya Dari hal-hal tersebut kemudian timbul konsep-konsep eco-development atau pembangunan berwawasan lingkungan yang secara positif mengargumentasikan bahwa pembangunan tidak perlu merusak lingkungan. Pembangunan sebagai proses perubahan dan pembaharuan yang merupakan suatu upaya yang secara sadar ingin mencapai perbaikan kehidupan dan kualitas hidup seharusnyalah merupakan suatu proses yang selalu dapat ditopang oleh lingkungan yang ikut berkembang daya dukungnya. Dari sinilah maka eco-development dikonsepsikan pula sebagai sustainable development .3 Pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan hidup adalah upaya sadar dan terencana, yang memadukan lingkungan hidup, termasuk sumber daya, ke dalam proses pembangunan untuk menjamin kemampuan, kesejahteraan, dan mutu hidup generasi masa kini dan generasi masa depan.4 Makalah ini membahas mengenai peran anggota REI dalam memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dengan upaya-upaya yang mengikuti kaidahkaidah pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan, serta berbagai persoalan dan masalah yang dihadapi dalam rangka perwujudannya.
1

Makalah dibawakan pada Seminar Penataan Kawasan Terpadu Untuk Mewujudkan Pembangunan Perkotaan Berkelanjutan yang diselenggarakan Ditjen.Penataan Ruang Dep.PU di Jakarta 9 Desember 2008 2 Penulis adalah Ketua Kompartemen Lingkungan Hidup DPP Realestat Indonesia periode 2007 - 2010
3 4

Hasan Poerbo, Prof., Lingkungan Binaan Untuk Rakyat , Bandung 1999, hal.3-4. UU23/1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup, Pasal 1. 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

1

Ditjen.Penataan Ruang-Dep.PU

DPP-RealEstat Indonesia

Bab II
Pembangunan Perumahan dan Permukiman
2.1 Rumah Sebagai Kebutuhan Dasar Rumah merupakan kebutuhan yang sangat penting tidak hanya bagi fisik tapi juga bagi pembentukan seseorang sebagai manusia seutuhnya. Sebagaimana dikatakan (mantan) Presiden Soeharto5: Pembangunan perumahan dan permukiman sangat penting bagi kehidupan rakyat. Bersama sandang dan pangan, papan merupakan kebutuhan yang paling mendasar bagi setiap manusia. Rumah bukan sekedar tempat tinggal, namun merupakan tempat pembentukan watak dan jiwa melalui kehidupan keluarga . Sebagaimana diatur dalam Undang-undang tentang Perumahan dan Permukiman maka penataan perumahan dan permukiman dilandaskan pada azas manfaat, adil, merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan dan keserasian lingkungan hidup, sedangkan tujuan penataan perumahan dan permukiman adalah6 : 1. memenuhi kebutuhan rumah sebagai salahsatu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. 2. mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur 3. memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional 4. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan bidang bidang lainnya 2.2. Pergeseran Penduduk Kehidupan dilingkungan perkotaan menjadi semakin bermakna dan menarik bagi umat manusia sekarang ini dan dimasa depan. Bila pada tahun 1850 hanya 2% penduduk dunia tinggal di wilayah perkotaan dengan jumlah penduduk diatas 100.000 orang, maka menjelang akhir abad XX diperkirakan lebih dari 40% penduduk dunia tinggal diwilayah perkotaan seperti diatas. World Development Report (1987)
5 6

Pidato Kenegaraan Presiden RI, pengantar RUU APBN 1995/96 UU no. 4 / 1992, pasal 4 9 Desember 2008

Seminar Penataan Kawasan Terpadu , Four Season Hotel Jakarta

2

5 juta jiwa9 Tabel 1 Perbandingan Penduduk Perkotaan dan Pedesaan Wilayah Perkotaan 1 9 8 0 Juta % 30.4 33 19 9 3 Juta % 64 35 2001 Juta % 87. lebih dari 3. Keberlanjutan Kota Baru . Harian Seputar Indonesia. Bahkan menurut prediksi World Urbanization Prospect (2003). Urbanisasi dan Masalah Perkotaan.Dr.5% sedangkan pedesaan 0.1 100 179.1 No. hidup di daerah perkotaan (UNFPA. yang akan melonjak ke urutan ke-8 pada tahun 2015 dengan penduduk 17. Keberlanjutan Kota Baru .3 juta penduduk. Dalam angka terlihat peningkatan jumlah penduduk yang tinggi terutama di perkotaan.9 60 TOTAL 145. vol.5 78 123. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . April 2001 Dengan demikian pertambahan kebutuhan akan rumah juga akan meningkat berkali-kali lipat.7 Di Indonesia. Seminar Manajemen Kota Baru Menuju Abad 21.8 65 130.Penataan Ruang-Dep.MCP. Bandung 15 Maret 1997 Agoes Noegraha.2 100 Sumber : Budhy Tjahjati. 7 8 9 Tono Setiadi. Dalam kurun waktu 1980 1990. seperti ditunjukkan dalam Tabel 2. Four Season Hotel Jakarta 3 .000 orang. Prof.PU DPP-RealEstat Indonesia menyatakan bahwa pada tahun 1800 hanya ada 7 wilayah metropolitan didunia dengan penduduk > 500.3 40 Pedesaan 114.97% per tahun dengan laju pertumbuhan penduduk perkotaan sebesar 5.9 67 124.1 Januari 2000 Budhy Tjahjati. terutama di wilayah perkotaan dimana pembangunan perumahan secara formal paling banyak berlangsung. artikel dalam jurnal pengembangan wilayah dan kota Real Estat . 1997 dan Kompas.Ditjen.8 Memasuki fase baru ditahun 2008 ini. Secara pasti dalam 25 tahun mendatang akan banyak muncul wilayah-wilayah megacities dengan penduduk belasan juta orang.6 22 1 9 9 0 Juta % 55.8% per tahun. pergeseran penduduk dari pedesaan ke perkotaan terus meningkat. ibu kota Jakarta kini tercatat sebagai megapolitan ke-10 dunia dengan total 12.3 100 188. tahun 1900 hanya ada 42 buah.3 milyar jiwa manusia atau separuh penduduk dunia. 8 Oktober 2008. 2007). sedangkan tahun 2000 mencapai 500 buah kota.0 100 218. laju pertumbuhan penduduk total adalah 1.

Pemerintah mengatur mengenai Ijin Lokasi dan kewenangan penetapannya10.Ditjen. makalah Rakernas REI 2003. Permendagri 3/87 tersebut selanjutnya menjadi salahsatu dasar penetapan angka kategori luasan perumahan yaitu : y y y Perumahan Skala Kecil adalah perumahan dengan luas areal < 15 Hektar Perumahan Skala Menengah adalah perumahan dengan luas areal antara 15 sampai 200 Hektar Perumahan Skala Besar adalah perumahan dengan luas areal > 200 Ha 2. Pelaku Pembangunan Perumahan Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada umumnya dilaksanakan secara informal yang mencapai 85 % dari total pembangunan rumah.Penataan Ruang-Dep. sisanya sebesar 15 % dilaksanakan secara formal baik oleh Pemerintah melalui Perum Perumnas. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 4 . Aca Sugandhy.I setelah mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam Negeri. ditetapkan oleh Bupati/ Walikotamadya Daerah Tingkat II y Ijin Lokasi yang luasnya tidak lebih dari 200 Hektar ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tk.3. 10 11 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Dukungan Pemerintah Daerah Dalam Rangka Gerakan Nasional Pengembangan Satu Juta Rumah . bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan perumahan di Indonesia. 14 Oktober 2003 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .4. Pemerintah (diwakili oleh Perumnas) dan Masyarakat (diwakili oleh Koperasi) maka pihak swasta (REI) secara konsisten selalu berhasil memenuhi target pembangunan rumah (RS/RSS). Skala Perumahan Melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode Orde Baru menunjukan bahwa diantara ke 3 pelaku pembangunan perumahan yaitu Swasta (diwakili oleh para pengembang anggota REI).I y Ijin Lokasi yang luasnya lebih dari 200 hektar ditetapkan oleh Gubernur KDh.PU DPP-RealEstat Indonesia 2.3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Pasal 2 tentang Penetapan Lokasi dan Luas Tanah menetapkan sebagai berikut : y Ijin Lokasi untuk perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 Hektar bagi Daerah Tingkat (DT) II yang telah mempunyai Rencana Induk Kota / Rencana Kota.Tk. oleh swasta terutama melalui Persatuan Perusahaan RealEstat Indonesia (REI) dan oleh Koperasi11.

Perumahan Rakyat Untuk Kesejahteraan & Pemerataan.795 85.536 70. pembangunan RsH justru turun drastis.93 juta unit y Karena sudah tidak layak huni : 14. Dalam hal realisasi pembangunan rumah. idem Seminar Penataan Kawasan Terpadu .148. 12 13 Sampai dengan 31 Agustus 1997 Aca Sugandhy.824 unit per tahun.354 296.5 juta unit Dengan kekurangan penyediaan sebesar 5.158 217.242 % 95 27 25 23 26 R E I 2. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 5 . Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5 % dari total pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai dengan Pelita VI REI menjadi pemeran utama.000 unit per tahun y Karena backlog (kekurangan penyediaan) secara akumulatif sampai dengan tahun 2003 mencapai : 5.694 288.995 Sumber : Kantor Menpera.93 juta unit dan kebutuhan tahunan rata-rata 800. dengan rata-rata 70 % dari total pembangunan rumah setiap Pelita.832 % 5 8 TOTAL 53.PU DPP-RealEstat Indonesia Dari Pelita ke Pelita REI telah menunjukkan peningkatan peran-sertanya hingga akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman.Ditjen.056 430.921 % 5 73 75 72 66 KOPERASI 19.438 375. Tabel 4 menunjukkan realisasi pembangunan RsH yang terjadi sejak tahun 1998 sampai dengan tahun 2004.Penataan Ruang-Dep. akan ada kebutuhan rumah sebesar 1.682 216.280 170.496 52. yang terjadi justru jauh dibawah target/rencana Pemerintah.5.000 unit maka jika dihitung mulai tahun 2003 sampai tahun 2020 (17 tahun).832 653. 1997 2. Tabel 2 Pembangunan Rumah dari Pelita ke Pelita PERIODE Pelita I Pelita II Pelita III Pelita IV Pelita V Pelita VI12 PERUMNAS 50. Sejak terjadinya krisis perekonomian. Kebutuhan dan Realisasi Pembangunan Rumah Besarnya kebutuhan rumah di Indonesia adalah13: y Karena pertumbuhan penduduk : 800.643 271.672 80.

Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 6 . atau rata-rata 59.000 Sumber : Diolah dari Kompas. 13 Th. 2.000 102. sehingga dirasakan perlunya dilaksanakan penyerasian perencanaan pengembangan wilayah Jakarta.1976 Pertumbuhan DKI Jakarta yang sangat pesat di awal era Orde Baru tidak diimbangi dengan kepesatan pertumbuhan yang sama bagi daerah-daerah disekitar Jakarta. Bogor.600 2002 25.6. terlihat ketimpangan yang sangat jauh. Kini bahkan peran swasta (dengan REI sebagai pemeran utama) dalam pembangunan perumahan dan permukiman semakin besar dimana rata-rata mencapai 95% dari total pembangunan rumah formal setiap tahun. Instruksi Presiden RI No.000 75.Penataan Ruang-Dep.13 tahun 1976 tentang Pengembangan Wilayah Jabotabek.779 unit rumah per tahun. 2. 14 Oktober 2003 dan 11 Oktober 2008 Secara total dalam 7 tahun (tahun 2000 sampai dengan 2007) hanya berhasil dibangun 472.000 2005 2006 2007 60. atau rata-rata 130.000 unit rumah.000 2001 39.2007 (dalam Unit) TAHUN JUMLAH 2000 97.PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 3 Realisasi Pembangunan RsH 2000 .500 2004 40.995 unit rumah.000 unit per tahun. Pada tahun 1976 dikeluarkan Instruksi Presiden RI (Inpres) no.900 2003 32. Pada masa tersebut berhasil dibangun 653. yang antara lain berisi mengenai : Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Bila dibandingkan dengan prestasi pembangunan rumah yang berhasil dicapai pada REPELITA VI (lihat Tabel 2).6. Padahal pembangunan skala besar tersebut memang telah sejak lama dicetuskan oleh Pemerintah bahkan tercantum secara eksplisit dalam Undang-undang dan dijabarkan dalam Repelita.1. Tangerang dan Bekasi (Jabotabek). Pelaksanaan Pengembangan Kota-kota Baru dan Permukiman Skala Besar di Indonesia Selama ini banyak sekali tudingan atau anggapan bernada negatif seolah-olah pengembangan perumahan skala besar serta kota-kota baru yang direncanakan dan dilaksanakan para pengembang merupakan keinginan pengembang-pengembang tersebut dan lebih didasarkan pada motif semata-mata mencari keuntungan sebesarbesarnya.Ditjen.

listrik. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 7 . Demikian juga diarahkan dilaksanakannya pembangunan kota-kota baru yang mandiri terutama didaerah-daerah yang mengalami pertumbuhan pesat15. V dan VI Rencana Pembangunan Lima Tahun (Repelita) IV 1983 .1993). Bekasi dan Depok menjadi pusat-pusat pertumbuhan baru sebagai tempat kediaman dan berusaha. Arahan yang sama ditegaskan kembali dalam Repelita V (1988 .3. dsb) serta kesulitan dalam pengadaan berbagai prasarana.1988. Peran serta swasta diharapkan meningkat dari 46% (pada PJP I) menjadi 73% pada PJP II. yaitu pembangunan kompleks-kompleks perumahan berskala kecil yang tersebar diwilayah Botabek tetapi tidak terintegrasi. Hal ini mengakibatkan kesulitan dalam pengendalian kualitas lingkungan hidup (terjadinya banjir. sebagaimana tercantum pada UU4/92 Bab IV Pasal 18 ayat 1 : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap.441 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Arahan Dalam Repelita IV. saluran. telepon dsb). Bab 18 hal. secara eksplisit menyebutkan mengenai perlunya peningkatan peranserta swasta dalam pembangunan perumahan dan permukiman melalui penciptaan iklim usaha yang kondusif dan perlunya dilaksanakan pembangunan perumahan / permukiman dalam skala besar14. air. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan & Permukiman Secara eksplisit undang-undang mengenai perumahan dan permukiman mengarahkan dilaksanakannya pembangunan kawasan perumahan dalam skala besar.6.2. pengaturan penggunaan tanah. Undang-undang no. ekonomi dan budaya. Dalam Repelita VI (1993 . 2. sarana dan utilitas (jalan. yaitu perlunya pelaksanaan pembangunan perumahan dan kota-kota baru secara terpadu. Demikian juga perlunya peningkatan kerjasama Pemerintah dengan dunia usaha dalam pengembangan permukiman skala besar.433 ibid.1988 . Tangerang dan Bekasi.PU DPP-RealEstat Indonesia y y mengarahkan pengembangan Bogor. Tangerang.Penataan Ruang-Dep.1998) Pemerintah mengarahkan dilaksanakannya pengembangan permukiman skala besar dalam bentuk Kasiba dan Lisiba di wilayah kota yang sudah terbangun atau berupa pembangunan kota baru. 2. kemacetan lalulintas. Ternyata perkembangan pesat yang berkembang kemudian cenderung berbentuk perkembangan terpencar (urban sprawl) di wilayah Bogor.6. penciptaan lingkungan hidup yang sehat dan pengadaan berbagai sarana sosial. 14 15 Buku II Repelita IV Tahun 1983 . hal. mengarahkan agar Pemerintah menciptakan iklim yang dapat mendorong kegiatan investasi di pusat-pusat tersebut melalui pembinaan prasarana perhubungan.Ditjen.

Penataan Ruang-Dep. Pasal 1. Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan (RTRP). termasuk kota-kota baru17. disusun oleh Pemda Kota/kabupaten. berdasarkan Kepmen. landasan pembuatan rencana tata ruang adalah SKB Mendagri dan Menteri Pekerjaan Umum tahun 1985 tentang tugas dan tanggung jawab perencanaan kota. Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan .PU DPP-RealEstat Indonesia Bab III Pembangunan Perumahan Skala Besar 3.Panjaitan. Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRP). disusun Pemda Kota/kabupaten dan merupakan rencana geometris pemanfaatan ruang kota Dalam UU 24/1992 maupun UU 26/2007 tentang Penataan Ruang. dst).2 tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota yang mengatur mengenai jenis-jenis Rencana Kota dan kewenangan penyusunannya16 : 1.PU No.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perdakan (J. SH . 2. bahkan hingga kini ternyata mayoritas Daerah Kota dan Kabupaten di Indonesia justru belum memiliki RTRW yang memadai (dalam bentuk Peraturan Daerah). disusun oleh Pemerintah Pusat dan merupakan rencana struktur ruang kota yang disusun untuk menjaga konsistensi perkembangan pembangunan wilayah suatu kota pada sebagian atau lebih dari satu daerah otonomi. Penelitian yang dilakukan Hinca I. Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK).1. dengan strategi perkotaan nasional. tiap Kota/Kabupaten haruslah memiliki RDTRK (Rencana Detil Tata 16 Peraturan Menteri Dalam Negeri no. Sampai dengan pertengahan era tahun 90-an. disusun oleh Pemerintah Daerah Kota/kabupaten dan merupakan rencana pemanfaatan ruang kota 3. 9 Oktober 2003) 17 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Ditjen. Padahal RUTRK-lah yang seharusnya menjadi acuan perencanaan dan pengembangan perumahan dan permukiman.Pertanian & Kehutanan Pemda DKI. merupakan rencana pemanfaatan ruang kota secara terinci untuk penyiapan perwujudan ruang dalam rangka pelaksanaan program pembangunan kota. Selanjutnya tahun 1987 ditetapkan Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) no. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Pada awal dimulainya pengembangan permukiman skala besar oleh pengembang. Selain itu.P.640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid. Rencana Detail Tata Ruang Kota. 2/1987 . Bab I Ketentuan Umum.Tulung. rencanarencana kota tersebut disebut sebagai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan dimulai dari makro (RTRW Nasional) sampai dengan yang lebih mikro (RTRW Propinsi dan Kota/Kabupaten.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8. 4. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 8 .

Antara lain UU no. Misalnya.Ditjen.2.4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman serta PP 80/1999 tentang Kasiba dan Lisiba BS. 26/2007 tentang Penataan Ruang (pasal 26) menyebutkan bahwa RTRW Kota / Kabupaten menjadi pedoman untuk : y y y y y perumusan kebijaksanaan pokok pemanfaatan ruang diwilayah Daerah Tk. Demikian juga masih sangat banyak peraturan/perundangan yang tidak sesuai dengan kondisi yang ada. listrik. Akibatnya. Demi kelangsungan dan keberlanjutan proyek selanjutnya infrastruktur/ utilitas primer dan sekunder tersebut akhirnya menjadi beban pihak swasta.PU DPP-RealEstat Indonesia Ruang Kota) yang berisi tata guna lahan serta tahapan pelaksanaan pembangunan. Atau berdasarkan RDTRK tetapi dengan peta peruntukan skala 1 : 50. yang secara otomatis akan meningkatkan development cost serta mempengaruhi harga jual. yang menentukan bahwa pengelolaan Kasiba hanya dimungkinkan oleh Pemerintah dan dilaksanakan oleh Badan Pengelola (BUMN/BUMD).II mewujudkan keterpaduan. Pembuangan air terpaksa disalurkan ke jaringan yang ada. Undang-Undang no. Namun kenyataannya banyak daerah menerbitkan perijinan lokasi berdasarkan hanya Pola Dasar Pembangunan (poldas) yang seringkali hanya berdasarkan peta skala 1 : 100. sehingga pengembang terpaksa membuat jalur akses atau infrastruktur/utilitas sendiri. yang dilampiri peta rencana ukuran 1 : 5000.000.Penataan Ruang-Dep. Sebaliknya proyekproyek seperti ini justru (terutama untuk kondisi di Indonesia) memiliki risiko tinggi dan bersifat jangka panjang. deviasi sangat mudah terjadi sehingga menimbulkan ketidaksesuaian pelaksanaan pembangunan. Tidak sinkronnya pembangunan infrastruktur antara Pemerintah dan pengembang juga menjadi masalah. Padahal tidak ada satupun BUMN/BUMD yang pernah Seminar Penataan Kawasan Terpadu . keterkaitan & keseimbangan perkembangan antar daerah dan antar sektor penetapan lokasi investasi penyusunan rencana rinci tata ruang pelaksanaan pembangunan dalam memanfaatkan ruang bagi kegiatan pembangunan 3. Investasi Besar dan Jangka Panjang Pembangunan Kota Baru dan permukiman Skala Besar bukanlah jenis investasi yang bersifat Quick Yielding (keuntungan dalam jangka pendek). Investasi yang sangat besar terutama Investasi Awal (initial investment) antara lain disebabkan karena tidak siapnya Pemerintah dalam penyediaan berbagai infrastruktur dan utilitas yang sebenarnya menjadi kewajiban Pemerintah. jaringan drainase. telekomunikasi dsb belum ada. Sekurang-kurangnya sebuah kota/kabupaten harus memiliki RUTRK (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang dilengkapi peruntukan ruang kota dengan lampiran peta minimal skala 1 : 20.000. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 9 .000. perumahan telah mulai dibangun tapi jaringan jalan akses.

Sebaliknya.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman Bab IV Pasal 18 ayat 1 menyebutkan : Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap.3. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 10 . Lisiba BS adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba. 3. Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) Undang-Undang no.1.80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri (Lisiba BS). banyak pengembang swasta sukses membangun dan mengelola kota baru. 3.Penataan Ruang-Dep.3. yaitu : y Kasiba Talang Kelapa di Palembang-Sumatera Selatan y Kasiba Marisso di Makassar-Sulawesi Selatan y Kasiba Alalak di Banjarmasin-Kalimantan Selatan y Kasiba Bumi Penataran di Blitar-Jawa Timur Seminar Penataan Kawasan Terpadu . 3. Definisi Kasiba dan Lisiba/Lisiba BS sesuai PP80/99 Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Kepala Daerah dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan Lisiba adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang. Kasiba/Lisiba Percontohan Saat ini Pemerintah sedang menyiapkan 4 lokasi kasiba diberbagai wilayah Indonesia sebagai Kasiba Percontohan yang diharapkan bisa segera dikembangkan baik oleh Pemerintah maupun melalui kerjasama dengan swasta.Ditjen. yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain. UU ini dilanjutkan dengan Peraturan Pemerintah no.2.PU DPP-RealEstat Indonesia berhasil mengelola Kasiba.3. Disebut berisiko cukup tinggi karena komitmen Pemerintah yang tidak pasti dan peraturan-peraturan yang sering berubah/tidak konsisten.

listrik.1.Ditjen. pendidikan. 15 Km disebelah Barat Surabaya dengan luas total kawasan direncanakan sebesar 18 Djoko Sujarto. berbagai prasarana dan sarana umum diserahkan kepada Pemerintah Daerah. taman kota. telepon dan gas y Investasi dalam pembangunan perumahan y Investasi untuk pemeliharaan guna menjaga eksistensi dan kelanggengan berbagai komponen kota yang merupakan aset kota/kawasan tersebut 4. Investasi yang sangat besar terutama dibutuhkan untuk pengembangan berbagai sarana dan prasarana yang akan mendukung pengembangan dan perkembangan kawasan tersebut. pembangunan (pematangan) lahan dan pengadministrasian lahan y Investasi dalam pengadaan sarana/fasilitas kota seperti perbelanjaan. peribadatan. jalur pengamanan.1. Sedangkan pembangunan perumahan skala besar serta kota-kota baru pada dasarnya harus merupakan suatu pembangunan berkelanjutan baik bagi kesejahteraan masyarakat kota tersebut secara keseluruhan maupun bagi masyarakat kota generasi mendatang.1. drainase. Hal ini terutama disebabkan karena tingkat kesulitan dan risiko yang jauh lebih kecil serta tingkat kepastian perolehan gain lebih tinggi dibandingkan dengan pembangunan skala besar. Pelaksanaannya haruslah melibatkan para pihak yang terkait mulai dari tahap awal (Perencanaan) sampai dengan tahap akhir (Pengelolaan). Bagi Pemerintah Daerah pembangunan perumahan skala kecil dan menengah (terutama skala kecil). Aspek Kepranataan Dalam Pembangunan Kota Baru . kesehatan. hiburan & rekreasi. air bersih. Proyek Skala Besar yang Gagal 4. olahraga.Penataan Ruang-Dep.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV Kegagalan dan Keberhasilan Dalam Pembangunan Skala Besar Mayoritas para pengembang melaksanakan pembangunan dalam skala kecil hingga menengah. Jurusan PW&K FTSP-ITB. 1995 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . sanitasi lingkungan. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 11 . seperti18 : y Investasi untuk pengadaan lahan yang meliputi biaya pembebasan lahan. persampahan. terminal. jalur pemeliharaan kota dan pekuburan y Investasi dalam prasarana kota seperti berbagai jenis jalan. Kasiba Driyorejo Salah satu proyek pembangunan skala besar dengan konsep kasiba dan merupakan kasiba pertama yang dikembangkan adalah Driyorejo di kabupaten Gresik Jawa Timur. perlu diawasi secara lebih teliti mengingat sifatnya yang jangka pendek dan setelah selesai maka sesuai peraturan yang berlaku. Semakin besar skala proyek perumahan yang dibangun. investasi yang ditanamkan akan semakin besar pula. balai pertemuan. Pengawasan yang dimaksud terutama menyangkut aspek perijinan & implementasinya.

yang memiliki tanah di kawasan tersebut seluas 203 Ha. Proyek Skala Besar yang Sukses 4. 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Kawasan kota baru ini mencakup areal seluas 6. Proyek ini dimotori oleh Perum Perumnas.Ditjen. Four Season Hotel Jakarta 12 . rumah-rumah yang telah terbangun dan sebagian terjual habis dijarah bahkan hingga ke fondasi bangunan sehingga rata dengan tanah.Pekerjaan Umum.02/KPTS/M/1998 tanggal 28 Februari 1998 tentang Pembentukan Tim Pembangunan Perumahan dan permukiman Skala Besar Kawasan Maja. 4.PU DPP-RealEstat Indonesia 1.Irsan. 4.000 unit rumah yang dikembangkan oleh 24 pengembang. Direncanakan akan menampung 2.Penataan Ruang-Dep.200 Ha. Dep. Bahkan masalah pertama yang muncul saat pembangunan adalah bahwa 60% rumah yang telah dibangun tidak bisa terjual kemudian tidak terpelihara hingga rusak dan bahkan dijarah.2. Kasiba Driyorejo. Kabupaten Bogor (kecamatan Tenjo) dan Kabupaten Tangerang (kecamatan Cisoka). Kota Kekerabatan Maja Pengembangan kota Maja dirancang sejak pertengahan dekade 90an untuk mengantisipasi perkembangan kawasan industri di bagian Barat Jakarta yang pesat dan dinamis. Krisis perekonomian di tahun 1998 mengakibatkan proyek ini terhenti samasekali. Pengembangan BSD melalui tahapan panjang yang cukup sulit dan lama. 19 Bob Eko Kurniawan M. Kota Maja. Hal ini terjadi terutama karena managemen yang tidak kompeten serta strategi marketing yang tidak profesional 19 .2.000 Hektar yang ketika itu (1984) meliputi bagian dari 2 kecamatan yaitu Serpong dan Legok kabupaten Tangerang.Pekerjaan Umum RI. Jaya Group. BSD merupakan pionir pembangunan skala besar dengan pendekatan kota baru oleh swasta.1. BSD City (d/h Kota Mandiri Bumi Serpong Damai) Proyek ini dikembangkan oleh pengembang anggota REI yaitu PT Bumi Serpong Damai. Sejak dikembangkan pada awal era 90 an proyek ini tidak berkembang sebagaimana rancangan awal. yang merupakan konsorsium 11 perusahaan masing-masing sebagai anak usaha dari 4 kelompok pengembang ternama yaitu Sinar Mas Group. Rencana luas total adalah + 10. Salim Group dan Metropolitan Development Group.18 juta jiwa (2025) dengan 545. a Solution to Urban Development-Large Scale Land Management of Urban Areas in East Java .900 Ha yang mencakup bagian dari 3 kabupaten yaitu Kabupaten Lebak (kecamatan Maja). Proyek ini kemudian ditetapkan melalui Kepmenpera no.2. Badan Pengelola kasiba Driyorejo dibentuk Perumnas bersama 5 BUMN lainnya dibawah Dep.1.

belum ada pranata apapun yang mengatur mengenai pembangunan perumahan skala besar oleh swasta demikian juga RTRW belum ada. Propinsi & Kabupaten) dan mengakibatkan tertundanya pemberian Ijin Siteplan. diubah menjadi danau besar di areal padang golf yang sekaligus berfungsi sebagai danau resapan. tetapi perijinan yang berkepanjangan sejak tahun 1988 dan hampir sepuluh tahun kemudian bisa diperoleh dan dimulai dilaksan. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 13 . BSD ketika itu merupakan investor swasta pertama di Indonesia di bidang jalan tol. y Pembuatan Danau Resapan dengan mengubah bekas galian pasir jadi danau : Areal bekas galian pasir yang telah merusak lingkungan. Beberapa kegiatan yang menunjang perwujudan pembangunan berwawasan lingkungan yang telah dilaksanakan antara lain : y Konsep Pembangunan Kota Baru yang Mandiri. y Kepedulian Sosial dengan menampung pedagang-pedagang kecil melalui Pasar Tradisional dengan konsep modern dan Taman Jajan y Konsep hunian berimbang : BSD merupakan pelopor penerapan konsep hunian berimbang dengan perimbangan antara hunian besar : menengah : kecil sesuai ratio 1 : 3 : 6.PU DPP-RealEstat Indonesia Dirancang sebagai kota terpadu dengan total 135. Saat ini pembangunan kelompok 6 (rumah kecil/murah) sudah tidak dimungkinkan lagi mengingat harga tanah yang sudah terlalu tinggi. Hal ini terjadi karena ketika dicetuskan.4/1989 tentang RUTRK Serpong maka Serpong dirancang menjadi sebuah kota yang mandiri sehingga akses ke Jakarta dirancang terutama akan mengandalkan jalan tol serta kereta api. tetapi realisasi pembangunan fisik kota baru tersebut baru bisa dimulai pada tahun 1988/1989.Ditjen.000 penduduk dari berbagai strata masyarakat.Penataan Ruang-Dep. juga berfungsi untuk meningkatkan peresapan air. sehingga semua ini harus dibuat terlebih dahulu oleh Pemerintah (Pusat. sesuai komponen permukiman kota yaitu Wisma. y dsb Sesuai Peraturan Daerah no. Meskipun perusahaan ini didirikan pada tahun 1984 serta mendapatkan Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi pada tahun tersebut.000 unit hunian dan perkiraan 600. Suka dan Penyempurna y Pengembangan Ruang Terbuka Hijau Kota (RTHK) baik berupa taman-taman lingkungan sampai dengan pembangunan Hutan Kota. Demikian pula dalam hal peningkatan kualitas dan kuantitas kereta api ke Jakarta. Karya. Marga. Seminar Penataan Kawasan Terpadu . Selain berfungsi sebagai areal penghijauan untuk meningkatkan keteduhan dan menunjang iklim mikro. Sampah organic didaur-ulang sedangkan sampah anorganik dibakar di insinerator. yang menyediakan kebutuhan warga mulai dari lahir hingga meninggal. y Pengelolaan Air Bersih dengan system terpusat : adanya jaringan air ke tiap rumah membantu mengurangi pemanfaatan air tanah oleh masyarakat y Pengelolaan Sampah dengan cara Daur Ulang maupun Incinerator : sampah dari seluruh kawasan perkotaan dibagi atas sampah organic dan sampah anorganik.

makalah pada pertemuan Forum Komunikasi Kota Baru.rubbish collection/ recycling . Kota Lippo Karawaci Selain sukses dalam pembangunan fisik.Ditjen.building control/ .rates appraisal/ .publications / PR billing control . Seharusnya pengelolaan perumahan skala besar/kota dilaksanakan oleh sebuah Badan Pengelola Kota yang profesional dan punya kewenangan yang memadai untuk mengelola kota baru tersebut.GIS / database . Organisasi pengelola kota (town management) yang sepenuhnya masih dilaksanakan oleh pengembang proyek kota baru Lippo Karawaci adalah seperti yang tampak pada Diagram 1.lights .government relations . pengembang tersebut berhasil mengembangkan proyek kota baru BSD hingga terwujud sebagaimana sekarang. Gordon G..complaints desk 20 Benton. Jakarta 28 Juli 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .street cleaning . Concept of Town Management at Lippo Karawaci. Pada kenyataannya swasta sering mengalami masalah karena hal ini tidak di-antisipasi secara baik oleh pemerintahan yang berwenang (mulai dari Pemerintah Pusat sampai dengan Kota/Kabupaten).2000)20 TOWN MANAGER Head of Division Protective Services security fire ambulance traffic control communications Environment . salah satu keunggulan proyek Lippo Karawaci adalah dalam hal pengelolaan kota tersebut.water/sewerage/ recycling Municipal Affairs Finance . 4.2. Saat berbagai proyek skala besar telah menyerahkan pengelolaan kota tersebut (sebagian atau seluruhnya) kepada Pemerintah Kota/kabupaten.landscape .Penataan Ruang-Dep. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 14 .budget guidelines .PU DPP-RealEstat Indonesia Dengan berbagai kendala dan permasalahan yang dihadapi.2.road/drains .pest control City Engineer .telephone/TV . di Lippo Karawaci pengelolaan kota justru sepenuhnya dilaksanakan oleh swasta.electricity/str.preparation/control . Diagram 1 : Town Management Division Lippo Karawaci (th.

Januari 2000 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Ditjen. Prinsip Highest and Best Used Orientasi pengembangan usaha pembangunan perumahan tersebut secara keseluruhan bertujuan menghasilkan nilai guna tertinggi dan terbaik yang menghasilkan nilai tambah.3.S. baik penerimaan (dari ekuiti. sedangkan bidang-bidang lain masih berada pada induk perusahaan. otomatis akan mempengaruhi cash-flow tersebut. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 15 .baik swasta. Pembangunan perumahan dan permukiman oleh swasta didahului oleh suatu studi kelayakan yang didasarkan pada berbagai asumsi.sebagai sebuah bidang usaha haruslah memenuhi prinsip-prinsip dalam usaha real estat yaitu antara lain 21 : 1. bunga dsb).2. Prinsip Economic of Scale 21 J. Agar bisa menghasilkan keuntungan dari hasil pengembangan tersebut perlu diperhatikan berbagai hal antara lain : y pemilihan jenis investasi yang tepat y penggunaan optimasi lahan y penggunaan dana yang efektif dan wajar y pengelolaan yang efisien y sistem kontrol yang menerus 2. 4. Bila terjadi distorsi terhadap rencana Pemerintah.SH.Penataan Ruang-Dep. diperlukan pertimbangan ekonomi dan berbagai pertimbangan lainnya yang menyangkut pembangunan proyek properti tersebut.1 No. Aspek Hukum Dalam Proses Pembangunan Real Estat.1.MH. Rencana pembangunan oleh para pengembang tersebut juga menjadi dasar pembuatan Cash flow perusahaan. Jurnal Real Estat. Pembangunan yang dilaksanakan oleh perusahaan pengembang . Mengingat investasi yang besar tersebut.PU DPP-RealEstat Indonesia Departemen-departemen yang ada ini dapat terus dikembangkan seiring dengan perkembangan kota tersebut dan kebutuhan yang ada. Vol. kondisi maupun rencanarencana Pemerintah yang ada dan sudah disahkan. hasil penjualan dll) maupun pengeluaran (biaya pembangunan.Andidjaja. OHC. pinjaman. pajak. Pemerintah maupun koperasi/ masyarakat . Prinsip-prinsip Dalam Usaha Real-estat Ada banyak sekali proyek-proyek pengembangan perumahan dan permukiman dalam skala besar yang dilaksanakan para pengembang anggota REI dan sukses dalam pengembangannya.

Orientasi kegiatannya adalah dengan secara terus menerus mengupayakan inovasiinovasi dalam seluruh kegiatan. Prinsip Cost and Benefit Prinsip biaya dan manfaat berarti bahwa setiap pengeluaran biaya tertentu haruslah menghasilkan manfaat yang lebih besar dari biaya yang dikeluarkan tersebut. 4. pengelolaan. pemasaran. Untuk membiayai investasi yang besar tersebut digunakan tidak hanya dana yang tersedia (availlable funds). Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 16 . Prinsip Biaya Tinggi dan Penggunaan Hutang Pembangunan perumahan dan permukiman.Ditjen. pemasaran. biaya dan tenaga.Penataan Ruang-Dep. perencanaan. pengelolaan dsb. baik perencanaan.PU DPP-RealEstat Indonesia Usaha pembangunan perumahan pada dasarnya melibatkan berbagai disiplin ilmu serta bidang terkait. keuangan dsb. tetapi juga dana yang memungkinkan (possible funds). 3. pembangunan/konstruksi. Seminar Penataan Kawasan Terpadu . mulai dari kegiatan yang terkait dengan pertanahan. maka skala pengembangan harus ditingkatkan untuk mencapai tingkat efisiensi yang tinggi dari segi : waktu. terutama dalam skala besar membutuhkan biaya investasi yang besar pula. Agar bisa menekan harga satuan produk (unit cost) serendah mungkin tanpa mengurangi kualitas dan kuantitas.

Seyogyanya Pemerintah Daerah memberikan perhatian khusus dan prioritas pada pembuatan RTRW yang sekaligus dapat menjadi acuan rencana investasi bagi para investor yang diharapkan masuk ke daerah.P.1. Kurangnya Investasi Pemerintah untuk Pengadaan PSU Pemerintah Pusat maupun Daerah perlu lebih meningkatkan investasinya dalam pengadaan PSU baik di perkotaan maupun di pedesaan. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 17 . Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Sesuai UU 26/2007 tentang Penataan Ruang.2.Penataan Ruang-Dep. 4.Ditjen. SH . 4.Panjaitan.Tulung. 4. sehingga menyulitkan bagi para pengembang untuk mensinkronkan rencana pengembangan PSU. makalah pada Diskusi Panel RTH Bid.1. 9 Oktober 2003) Seminar Penataan Kawasan Terpadu . jaringan air bersih.1. Ketiadaan RTRW yang Rinci dan Sah Mayoritas daerah kota/kabupaten di Indonesia ternyata belum memiliki RTRW yang cukup rinci serta telah sah secara hukum dalam bentuk Perda sehingga memiliki kekuatan hukum 22.Pertanian & Kehutanan Pemda DKI. jaringan air limbah. jaringan drainase dll. RTRW menjadi acuan untuk pembuatan rencana-rencana yang lebih mikro disuatu wilayah termasuk rencana pembuatan jaringan jalan. Program dalam RTRW Yang Tidak Dilaksanakan Selain ketiadaan RTRW yang sah. dibutuhkan adanya RTRW bagi setiap wilayah terutama yang akan dikembangkan.1. dalam berbagai kasus ternyata kesulitan pengembangan proyek oleh para pengembang juga disebabkan karena tidak dilaksanakannya pengembangan berbagai prasarana dan utilitas sesuai program yang tercantum dala RTRW baik dari sisi kuantitas maupun kualitasnua. Peranserta Masyarakat & Pengembang Terhadap Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan .2. Yang menjadi masalah adalah bahwa banyak daerah kota atau kabupaten yang belum memiliki RTRW yang cukup rinci dan sah.PU DPP-RealEstat Indonesia Bab IV KENDALA DAN PERMASALAHAN 4. PSU termasuk juga jalan Penelitian yang dilakukan Hinca I.1% atau 24 Kota/Kabupaten yang memiliki RTRW yang telah di-Perda-kan (J.dosen FH Unika Atmajaya membuktikan bahwa dari 297 Kota/Kabupaten diseluruh Indonesia hanya 8.

Selain itu keberadaan berbagai infrastruktur wilayah juga terus mengalami penurunan baik secara kualitas maupun kuantitas. Jakarta Agustus 2003. Harian Seputar Indonesia . Hal ini tentu sangat berpengaruh terhadap development costs yang pada akhirnya mempengaruhi harga jual tanah. Pembangunan perumahan dan permukiman amat sangat tergantung dari keberadaan prasarana wilayah. Four Season Hotel Jakarta 18 . yang dikeluarkan oleh Political and Economic Risk Consultancy Ltd. Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur. Robert J. padahal kualitas infrastruktur suatu negara berbanding lurus dengan tingkat perekonomian negara itu23 Tabel 4 Peringkat Daya Saing Infrastruktur NEGARA USA FINLANDIA SWEDIA SWISS SINGAPURA JEPANG MALAYSIA KOREA CINA THAILAND FILIPINA INDIA POLANDIA INDONESIA 2002 1 2 3 5 7 16 26 28 35 38 44 47 48 49 PERINGKAT DAYA SAING INFRASTRUKTUR 2001 2000 1999 1 2 3 9 5 19 38 34 39 40 41 45 48 49 1 2 7 6 3 15 32 28 34 37 41 43 40 47 1 2 7 5 3 14 28 39 35 38 33 44 42 47 1998 1 3 11 6 2 17 24 38 30 41 35 43 45 44 Sumber : Kodoatie. untuk 2002 hanya 2. Manajemen dan Rekayasa Infrastruktur.Ditjen. Jakarta Agustus 2003. terutama dimusim hujan. berbagai infrastruktur dan utilitas dasar terpaksa harus diadakan dan dikelola oleh pengembang. Sebagaimana diakui oleh Pusat Kajian Strategis Departemen Pekerjaan Umum24 : Pembiayaan infrastruktur cenderung terus turun.34% dari PDB. Ph. Tahun 1993/94 mencapai 5. Sesuai perundangan yang berlaku maka sebenarnya penyediaan PSU merupakan kewajiban Pemerintah.PU DPP-RealEstat Indonesia merupakan hal-hal yang dikeluhkan oleh para pebisnis baik dari Indonesia maupun asing. Robert J. memberikan rating kualitas infrastruktur terrendah pada Indonesia.Penataan Ruang-Dep. Dalam kenyataannya.D. sementara pembiayaan infrastruktur oleh pemerintah justru setiap tahun cenderung menurun. Ph. 17 Maret 2006 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .33% padahal kebutuhannya adalah sebesar 5% 23 24 Kodoatie. Survai yang dilakukan Asian Intelegence terhadap expatriate yang bekerja di 12 negara.D.

29 8.10 100 8. Perubahan peraturan sebaiknya memperhatikan kepentingan stake holder.3.Pekerjaan Umum RI.95 1.08 1.5. utilitas underground. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 19 .08 (72%) (48%) (47%) (64%) (46%) (86%) 3. kasus pembangunan Rusunami yang terlambat.00 2.Ditjen.Penataan Ruang-Dep. seringkali para pelaku pembangunan menemui kesulitan untuk mendapatkan persetujuan/perijinan bila memperkenalkan teknologi atau kiat yang baru. 4. tidak kunjung dilaksanakan sehingga justru menjadi kontra-produktif. Sayangnya. termasuk para pelaku usaha.11 2.96 29.2 Sumber : Ditjen.14 70. Atau sebaliknya.44 9.31 1. Perubahan Peraturan Perubahan peraturan yang kadang-kadang belum sempat diterapkan telah diubah kembali. 1993 4.53 2. sangat menyulitkan untuk membuat perencanaan jangka panjang. Koordinasi dan Sinkronisasi Seminar Penataan Kawasan Terpadu .37 30.33 0.70 1. dsb.8 21. Teknologi Sebagai Solusi. Padahal usaha pembangunan perumahan terutama yang berskala besar adalah jenis usaha jangka panjang yang sangat membutuhkan konsistensi peraturan sehingga bisa dibuat perencanaan dan perhitungan jangka panjang. perubahan yang diharapkan terhadap sebuah peraturan. tetapi kurang ditanggapi Pada dasarnya berbagai permasalahan lingkungan dapat diatasi dengan teknologi.PU DPP-RealEstat Indonesia Tabel 5 Kebutuhan Investasi Prasarana Perkotaan Dalam REPELITA VI NO 1 2 3 4 5 6 PRASARANA PERKOTAAN AIR BERSIH PERSAMPAHAN AIR LIMBAH DRAINASE KIP/MIIP JALAN KOTA JUMLAH % AKHIR REPELITA VI (Rp.03 1.Cipta Karya-Dep.65 2.13 8.20 1. sehingga sulit mengubah standar lama yang telah tertinggal. 4. Beberapa kasus misalnya seperti kasus perijinan pembangunan skycraper (gedung pencakar langit).00 1.triliun) KEBUTUHAN KEMAMPUAN BEDA 11.00 1.4.

apalagi bila dibandingkan dengan negara-negara 25 26 Harian Jurnal Nasional. Keamanan. Pengamat ekonomi Agus Widarjono25 mengungkapkan bahwa relokasi investor asing keluar Indonesia merupakan akumulasi kekecewaan mereka atas kondisi investasi di Indonesia seperti perburuhan. berbagai pungutan harus dikeluarkan seperti Ijin Prinsip. IMB. demikian juga sinkronisasi antar rencana pembangunan yang sering tidak terjadi sehingga menyulitkan dikemudian hari. Akibat kelemahan tersebut terjadi kesia-siaan yang tidak perlu. Sejak pemberlakuan UU tersebut pada tanggal 1 Januari 2001. 4. sumbangan keamanan Koramil maupun Polsek. Pelanggaran-pelanggaran terhadap peraturan. menyebabkan para pelanggar hukum semakin tidak peduli. kini terjadi dimana-mana seolaholah hukum sudah tidak berlaku. Iuran Anggaran Penerimaan & Pengeluaran Desa. 4. 23 Januari 2007 ibid 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . perampokan.6. perusakan milik orang lain. berbagai pajak dan retribusi bermunculan. perpajakan dsb. Tidak adanya penegakan hukum dan tindakan segera saat terjadinya pelanggaran. seperti jalan yang telah dibangun kemudian digali ulang.Ditjen. Four Season Hotel Jakarta 20 . aneka pungutan. Ketertiban dan Penegakan Hukum Reformasi yang kebablasan telah mengakibatkan terjadinya ekses-ekses yang sangat merugikan. uang partisipasi pembangunan. Retribusi dan Pungutan Diberlakukannya UU 22/99 tentang Otonomi Daerah diberbagai daerah diinterpretasikan secara salah bahkan dianggap memberi kekuasaan kepada daerah untuk memungut pajak setinggi-tingginya dan menetapkan obyek pajak sebanyakbanyaknya.Penataan Ruang-Dep. penyerobotan tanah.PU DPP-RealEstat Indonesia Salah satu kelemahan dalam pembangunan yang terjadi di Indonesia adalah masalah koordinasi dan sinkronisasi. sumbangan Hari Raya dsb. pencurian. Mulai dari Prapembangunan. tetapi bisa dipastikan bila ini terus berlanjut maka para investor akan lari dari daerah tersebut dan menanamkan modalnya di daerah lain yang memiliki aturan dan kemudahan yang lebih baik.7. masa pembangunan hingga Pasca Pembangunan. Dalam jangka pendek hal ini mungkin dapat membantu Pemda dalam perolehan PAD. Ijin Lokasi. Pajak . Mantan Menaker Bomer Pasaribu pernah mengemukakan bahwa pungutan tak resmi ini bisa mencapai 40% total biaya produksi26 Masalah perpajakan menjadi salah satu keluhan sebagai penyebab kurang kondusifnya iklim usaha di Indonesia. birokrasi pemerintah.

4.9. dll. infrastruktur. PBB.10.8. pajak. Akibatnya pembelian properti oleh orang asing di Indonesia sangat sedikit. Pembelian properti di Indonesia dikenakan berbagai pajak a. PPh. Sementara sebagai pembanding di Malaysia dan Singapura tidak ada capital gain untuk tanah. 4.PU DPP-RealEstat Indonesia pesaing. Dana Murah Untuk Swasta Pada umumnya para pengembang membangun dan mengembangkan proyeknya dengan pinjaman dari bank yang dikenakan bunga komersil. sebaliknya justru sangat banyak warga Negara Indonesia yang membeli properti di negara lain seperti Singapura.Ditjen. Australia. 9 April 2003 9 Desember 2008 Seminar Penataan Kawasan Terpadu . BPHTB. PPN BM. jendela dsb sehingga bisa diproduksi secara massal dengan biaya yang lebih murah.Penataan Ruang-Dep. dsb. 4. Yang ada adalah Stamp Duty (semacam biaya meterai) yang besarnya dihitung secara progresif tergantung nilai transaksi. Standardisasi Hingga saat ini tidak ada standard ukuran baku yang dijadikan acuan dalam pembuatan komponen bangunan tertentu seperti kusen dsb. Berkaitan dengan hak/kepemilikan atas tanah.l.Presiden Direktur Toshiba dari Jepang : Berbagai masalah yang berkaitan dengan investasi harus segera dibenahi Indonesia. misalnya keamanan. Standardisasi bisa sangat menghemat pemborosan pemanfaatan sumber daya alam yang semakin langka dan mahal. seyogyanya para pengembang juga diberi akses kepada dana murah untuk infrastruktur/utilitas seperti yang diperoleh Pemerintah untuk pengembangan kegiatan yang sama. tenaga kerja. di Indonesia dikenakan berbagai jenis pajak yang sangat memberatkan dan merupakan sebuah masalah lain yang mengurangi daya saing Indonesia di banding negara-negara lain. Insentif dan Disinsentif 27 Kompas. Untuk menekan cost of money dan development cost tersebut. : PPN. hukum. Sebagaimana diungkapkan oleh Tadashi Okamura27 . mulai dari 1%. listrik dll yang berkaitan dengan usaha serta bisnis investor asing . Malaysia. Dalam pembangunan skala besar terutama untuk rumah-rumah kecil (RsH) seharusnya diberlakukan sistem Modular pada beberapa komponen rumah seperti kusen pintu. Four Season Hotel Jakarta 21 .

2 0.5 0.Penataan Ruang-Dep. 4.1 14.0 394.7 18.7 MODAL MINIMUM* 0.2 0.7 17. terutama pihak swasta.5 130.0 28. 2005 43 35 34 27 25 16 High Cost Economy juga masih menjadi salah satu kendala utama dalam pembangunan perumahan dan permukiman.0 Seminar Penataan Kawasan Terpadu .0 480.0 125.0 1104.5 1.11.1 19.Ditjen. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 22 .PU DPP-RealEstat Indonesia Pemberian insentif bagi pelaku pembangunan yang melaksanakan berbagai peraturan dan kebijakan dengan baik sedangkan disinsentif dapat mengurangi terjadinya pelanggaran. Salah satu daya tarik utama yang bisa dijual oleh Pemda dalam rangka menarik investor adalah mudah dan murah nya pengurusan dan biaya perijinan.4 49. Tabel 7 INDIKATOR KEMUDAHAN MELAKUKAN BISNIS NEGARA BANGLADES KAMBOJA CHINA HONGKONG INDIA INDONESIA KOREA SELATAN LAOS MALAYSIA FILIPINA SINGAPORE SRILANGKA TAIWAN THAILAND JML.0 224.0 0.5 25.7 0.7 6.6 332.2 10.5 3. yang selanjutnya berdampak pada harga jual rumah. PROSEDUR 8 11 12 5 11 12 12 9 9 11 7 8 8 8 JUMLAH HARI 35 94 41 11 89 151 22 198 30 50 8 50 48 33 BIAYA* 91. Kemudahan Perijinan dan Ekonomi Biaya Tinggi Banyaknya jenis perijinan serta lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mengurus perijinan tersebut menjadi keluhan para pelaku pembangunan.0 0.3 6.0 2. Tabel 6 Jumlah Hari Mendapatkan Ijin Ijin Lingkungan Hidup IMB Ijin Lokasi Ijin Prinsip Ijin Gangguan Ijin Keselamatan Kerja Sumber : Studi LPEM-FEUI.

PU VIETNAM 11 56 DPP-RealEstat Indonesia 28. Four Season Hotel Jakarta 9 Desember 2008 23 .0 * % dari pendapatan/kapita Sumber : Laporan Bank Dunia.8 0.Penataan Ruang-Dep. 2005 ---------.RealEstat Indonesia ---------- Seminar Penataan Kawasan Terpadu .Ditjen.