Beberapa Asas, Definisi dan Istilah Berkaitan Dengan AGRARIA

1. AGRARIA: meliputi bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya;
2. HUKUM AGRARIA: hukum yang mengatur mengenai bumi, air dan ruang
angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya (BARAKA);

Asas-asas hukum pertanahan:

a. Asas penguasaan oleh Negara (pasal 1 jo pasal 2 (2) UUPA);
b. Asas fungsi sosial (pasal 6 UUPA);
c. Asas hukum adat (pasal 5 UUPA), hak ulayat (pasal 3 UUPA);
d. Asas nasionalitas dan kesederajatan (pasal 9 UUPA);
e. Asas larangan pemilikan tanah melampaui batas (pasal 7 UUPA);
f. Asas perencanaan umum (pasal 14 UUPA);
g. Asas pemeliharaan tanah (pasal 15 UUPA).

Dasar-dasar agraria nasional:

1. Prinsip kesatuan dalam hukum agraria untuk seluruh wilayah tanah air:
2. Penghapusan asas domein dan penerapan hak menguasai Negara;
3. fungsi sosial hal atas tanah;
4. Pengakuan hukum agrarian nasional berdasarkan hukum adat dan eksistensi
hak ulayat;
5. Persamaan derajat sesama WNI dan antara laki-laki dan wanita.

Hak menguasai Negara dalam arti Negara sebagai organisasi kekuasaan tertinggi
diberi wewenang:
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan BAR;
b. Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas BAR (hubungan
hukum antara orang-orang dengan BAR);
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang
dan perbuatan-perbuatan yang mengenai BAR.

Hak menguasai Negara :- Hak keperdataan (orang dan badan hukum privat)
- Hukum publik (eksistensi hak ulayat)
- Hukum publik (hak pengelolaan)
- Hak pakai (khusus) :antar negara, sosial/keagamaan &
lembaga pemerintah

Pengertian politis hak menguasai negara:

1. Pengakuan hak-hak atas tanah yang ada sebelumnya;
2. Pemberian hak-hak atas tanah baru;
3. Pengesahan terhadap perjanjian hak baru.

Fungsi sosial:
 Seseorang tidak boleh semata-mata mempergunakan tanah untuk
kepentingan pribadi;
 Tidak dipergunakannya tanah tidak boleh merugikan masyarakat;
 Penggunaan dan pemanfaatan tanah harus disesuaikan dengan keadaannya
dan sifat haknya sehingga bermanfaat, baik untuk kesejahteraan pemegang
hak maupun bagi masyarakat dan negara.

1
Hukum adat:
1. Prinsip nasionalitas;
2. Pro kepentingan negara;
3. Pro persatuan bangsa;
4. Pro Pancasila;
5. Tidak bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi;
6. Sesuai unsur-unsur agama.

Hak Ulayat:
1. Masih eksis;
2. Pro prinsip nasionalitas;
3. Pro kepentingan negara;
4. Pro Persatuan bangsa;
5. Tidak bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi.

Kriteria hak ulayat: unsur masyarakat adat, unsur wilayah dan unsur hubungan
antara masyarakat tersebut dengan wilayahnya. Penentuannya dinyatakan dalam
peta dasar pendaftaran tanah. Kewenangannya berupa hak penguasaan tanah oleh
para warganya dan pelepasan tanah untuk keperluan “orang luar”.

Asas nasionalitas:
a. Hanya WNI saja yang boleh mempunyai hubungan sepenuhnya dengan BAR;
b. Baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk
memperoleh suatu hak atas tanah.

Asas larangan pemilikan tanah melampaui batas:

- Untuk tidak merugiukan kepentingan umum, pemilikan dan penguasaan tanah
yang melampaui batas, TIDAK DIPERKENANKAN (larangan LATIFUNDIA).

Asas perencanaan umum: pemerintah harus membuat suatu rencana umum

mengenai persediaan, peruntukkan dan penggunaan BAR.

Asas pemeliharaan tanah: tiap-tiap pemegang hak atas tanah mempunyai

kewajiban untuk memelihara termasuk menambah kesuburan tanah dan mencegah
kerusakannya.

Hak-hak atas tanah:

1. Hak milik: hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial atas tanah (pasal 20
UUPA);
2. Hak guna usaha: hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung
oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana pasal 29 (25 tahun,
perpanjangan 25 tahun) guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan (pasal 28 UUPA);
3. Hak guna bangunan: hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan milikmya sendiri dengan jangka waktu
paling lama 30 tahun (perpanjangan 20 tahun) (pasal 35 UUPA);
4. Hak pakai: hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau perjanjian
dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah (pasal 41 UUPA);

2
 5. Hak pengelolaan (HPL): hak menguasai dari negara yang berwenang
melimpahkan sebagian pelaksanaannya kepada pemegangnya (pasal 1 angka
2 PP 40/1996) – HPL merupakan delegasi wewenang kepada daerah otonom,
departemen, lembaga dan perusahaan pemerintah (HPL merupakan suatu
hak atas tanah yang tidak diatur dalam UUPA, dari HPL dapat diterbitkan hak
milik, HGB dan hak pakai dan hak-hak yang timbul daripadanya harus
didaftarkan).

Hak-hak sementara (pasal 16 (1) jo pasal 53 UUPA) – sementara dalam arti

bahwa suatu ketika hak-hak atas tanah ini sebagai suatu lembaga hukum akan
ditiadakan karena dianggap tidak sesuai dengan asas-asas dari hukum agraria,
antara lain:
- hak gadai;
- hak usaha bagi hasil;
- hak menumpang;
- hak sewa tanah pertanian

Pendaftaran Tanah (pasal 19 UUPA, PP 24/1997):

- Pasal 19 UUPA (1), (2): untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah
diadakan pendaftaran tanah di wilayah RI menurut ketentuan yang diatur
dengan PP, kegiatan pendaftaran tanah meliputi pengukuran, perpetaan dan
pembukuan tanah, pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut,
pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat;
- PP 24/1997: pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi
pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun termasuk
pemberian surat tanda bukti hanya bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan HM Sarusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Tujuan:
 memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum atas suatu
bidang tanah, sarusun dan hak-hak lain yang terdaftar;
 menyediakan informasi atas suatu bidang tanah, sarusun dan hak-hak
lain yang terdaftar;
 terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

 Hukum: menjamin kepastian hukum

 Fiskal : tersedianya informasi pertanahan untuk keperluan perpajakan
 Pemerintah : tersedianya informasi pertanahan untuk perencanaan
pembangunan
Prinsip-prinsip dalam pasal 19 UUPA:
- Torrens system (banyak digunakan di beberapa negara asia, sederhana, efisien
dan murah, setiap mutasi hak atas tanah diketahui oleh karena pada sertipikat
tersebut nama yang sebelumnya dicoret dengan tinta halus sehingga masih
terbaca pada bagian bawahnya tertulis nama pemilik yang baru disertai dasar
hukumnya).
- Asas negatif: belum tentu seseorang yang telah tertulis namanya pada sertipikat
adalah mutlak sebagai pemilik.
- Asas publisitas: - pendaftaran bersifat umum dan terbuka;
- setiap orang berhak meminta informasi dari kantor pertanahan;

3
 - berlaku terhadap pihak ketiga tentang telah didaftarkannya hak
tersebut dan diberikan perlindungan hukum.
- Asas spesialitas: pendaftaran itu jelas dan diketahui lokasinya serta peranan dari
surat ukur adalah memperjelas lokasi dari tanah tersebut.
- Rechtkadaster: pendaftaran ini tujuannya untuk pendaftaran bukan sebagai
tagihan pajak ataupun keperluan lain.
- Asas kepastian hukum: adanya lembaga PPAT sebagai satu-satunya pejabat yang
berwenang untuk membuat akta-akta peralihan, pemberian hak baru dan
pembebanan hak atas tanah sebagai jaminan, kantor pertanahan yang melakukan
pendaftaran tanah.
- Pemastian lembaga.

Konversi: penyesuaian hak-hak atas tanah yang pernah tunduk kepada sistem
hukum yang lama yaitu hak-hak tanah menurut KUH Perdata barat dan tanah yang
tunduk kepada hukum adat untuk masuk kedalam sistem hak-hak tanah menurut
ketentuan UUPA.

Prinsip-prinsip konversi:
1. prinsip nasionalitas;
2. prinsip pengakuan hak-hak tanah terdahulu;
3. kepentingan umum;
4. penyesuaian kepada ketentuan konversi;
5. status quo hak-hak tanah terdahulu.

Pelaksanaan konversi hak atas tanah tersebut baru selesai apabila telah dibukukan
dan diterbitkan sertpikat hak atas tanahnya. Pendapat Boedi Harsono: konversi
tersebut berlaku dengan sendirinya pada waktu UUPA berlaku dan PP No. 10/1961
diberlakukan (secara otomatis), tetapi menurut A.P. Parlindungan: konversi bersifat
positif aktif dan berlaku setelah ada ketentuan-ketentuan dan sikap aktif dari para
pemegang hak atas tanah tersebut (tidak secara otomatis – harus dilaporkan).

Pranata hukum dalam konversi:

1. pranata langsung konversi dari hak adat kepada hak-hak yang ada dalam
UUPA;
2. konversi tersebut merupakan penegasan hak atau tanda bukti hak;
3. pengakuan hak yang tidak ada bukti-bukti haknya.

Peraturan dalam rangka landreform:

1. larangan tanah absentee (melarang seseorang untuk memiliki tanah di
luar/lain kecamatan;
2. larangan fragmentasi: melarang pemecahan tanah-tanah pertanian, sehingga
mengakibatkan tanah menjadi tidak produktif;
3. ceiling (UU 56/PRP/1960 jo PP 224/1961: pembatasan luas tanah, dibedakan
antara tanah padat dan tanah tidak padat, antara besarnya keluarga yang
terdiri atas 7 orang dan lebih dari 7 orang, untuk TNI/pegawai negeri yang
sedang bertugas di luar daerah, yang hanya berhak 2/5 dari luas tanah yang
dimungkinkan untuk penduduk biasa.

Ruang lingkup landreform:

a. kewajiban bagi petani untuk mengerjakan sendiri tanahnya;
b. larangan tanah guntai;
c. memantapkan bagi hasil;
d. penetapan batas maksimum dan minimum luas tanah;

4
 e. larangan pemecahan tanah pertanian;
f. ekstensifikasi dan intensifikasi tanah pertanian.

Makna politik dari landreform:

a. menghapuskan bentuk-bentuk feudal;
b. membebaskan para petani dan membuat mereka menjadi warganegara yang
aktif;
c. menciptakan demokrasi;
d. sebagai tindakan yang pragmatis untuk menghindari suatu revolusi.

Pengadaan tanah (Perpres 36/2005 jo Perpres 65/2006): kegiatan untuk

mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada yang berhak
atas tanah tersebut.

Pokok kebijakan pengadaan tanah:

 semata-mata hanya digunakan untuk pemenuhan kebutuhan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum;
 dilaksanakan dengan cara relevan atau penyerahan hak atas tanah selain
dengan cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang disepakati secara
sukarela;
 berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah;
 hanya dapat dilakukan apabila penetapan rencana pembangunan untuk
kepentingan umum tersebut sesuai dengan dan berdasarkan para rencana
umum tata ruang yang telah ditetapkan lebih dahulu.

Tata Guna Tanah, Penataan Ruang dan Konsolidasi Tanah (PP 16/2004, UU No.
24/1992, Peraturan Kepala BPN No. ___/1991)
Tata guna tanah adalah rangkaian kegiatan penataan penyediaan, peruntukkan dan
penggunaan tanah secara beencana dalam rangka melaksanakan pembangunan
nasional, atau pola pengelolaan tata guna tanah ialah penguasaan penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui
pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu
kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil.

Asas-asas penatagunaan tanah: keterpaduan, berdayaguna, berhasil guna, serasi,

selaras, seimbang, berkelanjutan dan keterbukaan.

Tata ruang: wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang baik direncanakan
maupun tidak.
Penataan ruang: proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang.
Asas penataan ruang:
 terpadu  berkelanjutan
 berdaya guna  keterbukaan
 berhasil guna  persamaan
 serasi  keadilan
 selaras  perlindungan hukum
 seimbang

Konsolidasi : kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan atau penataan kembali

penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha mengadakan tanah untuk
kepentingan pembangunan, meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan

5
sumber daya alam dengan mengikutsertakan partisipasi masyarakat (prinsip:
membangun tanpa memindahkan penduduk).

Kegiatan penataan kembali:

 pergeseran letak tanah;
 penggabungan beberapa tanah yang luasnya sangat kecil;
 penukaran letak tanah;
 penghapusan atau pengubahan letak tanah.

Hak Tanggungan: hak jaminan uang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain
(Pasal 1 UUHT).

Ciri/karakteristik HT:
1. Hak mendahului (droit de preference);
2. Mengikuti di tangan siapa hak tersebut berada (droit de suit);
3. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya;
4. Tidak dapat dibagi-bagi (kecuali diperjanjikan).

Objek HT : HGU, HGB, Hak pakai atas tanah negara.