Anda di halaman 1dari 38

MANAJEMEN PROPERTI PUSAT

PERBELANJAAN
MAL KELAPA GADING

KELOMPOK 3

1. DANY SETYAWAN
2. HAPPY BAYU PRAYUDATAMA
3. M. ARIEF B.S.
4. PRIYAN MARDYA KUSUMA
5. TRIAN FERIANTO
6. YULI ARDIANSYAH
GAMBARAN UMUM
• Grup Summarecon meresmikan Kelapa Gading Plaza seluas 30.000
m2 yang merupakan cikal bakal Mal Kelapa Gading pada 24 Maret
1990, dengan Diamond sebagai anchor tenant. Sejalan dengan
berkembangnya tuntutan gaya hidup masyarakat Kelapa Gading
yang semakin metropolis, pada tahun 1995 area Kelapa Gading
Plaza diperluas menjadi 70.000 m2 dan namanya pun berubah
menjadi Mal Kelapa Gading (MKG).
• Pengembangan MKG ini dilakukan seiring dengan pengembangan
area Sentra Kelapa Gading sebagai pusat bisnis, komersial dan
hiburan. Untuk memperluas pilihan bagi konsumen dalam
memenuhi segala kebutuhannya, saat ini Grup Summarecon tengah
melakukan pembangunan MKG Phase 5, diiringi perluasan area
parkir. 
Visi
• Menjadi “Crown Jewel” di antara pengembang
properti di Indonesia yang secara
berkelanjutan memberikan nilai ekonomi yang
optimal kepada pelanggan, karyawan,
pemegang saham dan pemangku kepentingan
lainnya, serta juga berperan dalam menjaga
lingkungan dan menjalankan tanggung jawab
sosial.
Misi
• Mengembangkan kawasan Summarecon Kelapa Gading, menjadi
semakin lengkap dan bernilai, serta mengembangkan kawasan baru
dengan semangat inovasi.
• Memberikan pelayanan terbaik dan terpadu kepada konsumen melalui
sistem yang tepat dan ditingkatkan secara terus menerus
• Fokus pada pengembangan dan pengelolaan perumahan, apartemen
dan pusat perbelanjaan yang semakin ramah lingkungan.
• Bekerjasama dengan partner strategis dengan menerapkan prinsip tata
kelola perusahaan yang baik dan profesional.
• Fokus dalam pengembangan Sumber Daya Manusia yang berkualitas,
sejahtera serta sesuai dengan nilai dan budaya perusahaan.
• Meningkatkan pendapatan dan keuntungan perusahaan sesuai target
tahun 2010-2015.
TUJUAN
• Tujuan pendirian Mal Kelapa Gading adalah
untuk mengembangkan investasi di bidang
retail dalam rangka memenuhi beragam
kebutuhan masyarakat modern sekarang ini
dengan konsep fashion, food, dan
entertainment yang terpadu.
Nilai-Nilai Summarecon
1) Melayani pelanggan secara efektif dengan
sepenuh hati.
2) Mendukung tumbuh-kembangnya
kewirausahaan.
3) Memfasilitasi kehidupan yang seimbang.
4) Melestarikan nilai-nilai keluarga.
5) Memberikan kontribusi yang bermanfaat kepada
masyarakat dan lingkungan sekitar.
6) Memandu transformasi setiap pelanggan.
Berdasarkan visi dan misi dari pembangunan Mall
kelapa gading, maka dibentuk suatu manajemen
property yang bertujuan untuk:

• Mengelola investasi

• Mengelola bisnis
Mengelola Investasi

Dalam mengelola investasi, Manajer properti harus


memastikan bahwa nilai dari properti yang dikelolanya tidak
mengalami penurunan dan bahkan sebaliknya nilainya terus
bisa naik.
Kenaikan nilai properti tersebut sangat dipengaruhi oleh
pendapatan bersih yang diperoleh.

Berdasarkan data yang kami peroleh, pendapatan bersih


Mal Kelapa Gading dari tahun ke tahun terus mengalami
peningkatan. Hal ini menunjukkan bahwa pihak pengelola
telah berupaya semaksimal mungkin untuk terus menaikkan
nilai properti Mal Kelapa Gading.
Data Pendapatan Bersih
Periode 2002-2007
(dalam miliar rupiah)

Tahun 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Pendapatan 119,24 195,37 231,46 240,96 244,20 250,64


Sewa
Mengelola Bisnis
Dalam hal ini kegiatan manajemen properti Mal Kelapa
Gading meliputi:
– Memasarkan ruangan dengan harga sewa yang terbaik
– Menagih sewa dan biaya pelayanan (service charge)
– Memelihara properti
– Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara
berkala
– Memonitor nilai properti
– Melakukan pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap
– Memahami pentingnya suatu komunikasi dan informasi
STRUKTUR ORGANISASI
BENTUK ORGANISASI MANAJEMEN
PROPERTI
• Bentuk organisasi manajemen properti pada Mal
Kelapa Gading bersifat internal/In House
Manajemen Properti , yaitu hubungan antara
manajer properti dan organisasi /pemilik
bangunan hanyalah sebatas hubungan pekerja dan
pemberi kerja.
• Jadi, pengelolaan manajemen properti Mal Kelapa
Gading diserahkan kepada manajer Pengelola Mal
Kelapa Gading yang bekerja untuk PT Summarecon
Agung Tbk selaku pemilik.
PEMELIHARAAN BANGUNAN
• Kegiatan pemeliharaan bangunan yang dilakukan
oleh pihak MKG hanya terbatas pada bangunan
bersama dan fasilitas-fasilitas yang dimiliki Mall,
seperti eskalator, AC, lif barang, dan plumbing.
Pemeliharaan terhadap kios/ruang-ruang yang
disewa menjadi tanggung jawab penyewa
sepenuhnya. Apabila terdapat kerusakan, pihak
penyewa harus melakukan perbaikan sendiri
dengan pangawasan langsung dari pihak Mall.
Pihak pengelola melaksanakan empat kegiatan
pemeliharaan yakni:
– Pemeliharaan Pencegahan (preventive
maintenance)
– Pemeliharaan Perbaikan (corrective maintenance)
– Pemeliharaan Rutin (planned maintenance)
– Pemeliharaan Darurat (emergency maintenance)
Pemeliharaan terhadap struktur bangunan dilakukan dengan:

• Memelihara unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh


korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas
kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.
• Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan
preventif.
• Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi
kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja
pada bangunan gedung, di luar batas beban yang direncanakan.
• Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan
yang direncanakan.
Pemeliharaan terhadap mekanikal (tata udara, sanitasi,
plambing dan transportasi) bangunan dilakukan
dengan:
• Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala
terhadap sistem tata udara, agar mutu udara dalam
ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan
kesehatan yang disyaratkan.
• Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem
distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem
instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik tank
serta unit pengolah limbah.
• Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem
transportasi dalam gedung, baik berupa lif (barang),
eskalator, dan tangga.
Pemeliharaan terhadap elektrikal (catu daya, tata
cahaya, telepon, komunikasi dan alarm) bangunan
dilakukan dengan:

• Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap


perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
• Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap
sistem penangkal petir.
• Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem
instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk
penerangan ruangan.
• Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan
instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
• Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan
sistem tanda bahaya dan alarm.
Pemeliharaan terhadap bagian luar
bangunan dilakukan dengan:
• Memelihara secara teratur kondisi dan
permukaan tanah dan/atau halaman luar
bangunan gedung.
• Pemeliharaan secara baik dan teratur terhadap
taman, saluran pembuangan, pagar dan pintu
gerbang, lampu penerangan luar, serta
pos/gardu jaga.
• Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung,
pekarangan dan lingkungannya.
House Keeping
• Pelaksanaan pekerjaan House Keeping
dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing).
Selama tiga tahun ini dilakukan oleh pihak ISS
dan Ciptamulti Agungjaya. Program kerja
pemeliharaan kebersihan gedung yang
dilakukan meliputi program kerja harian,
mingguan, bulanan dan tahunan yang
bertujuan untuk memelihara kebersihan
bagian dalam dan luar gedung.
KLASIFIKASI TENANT MIX
Analisis strategi pengaturan komposisi penyewa pada Mal
Kelapa gading adalah sebagai berikut:
a. Adanya keseimbangan dari variasi penyewa dari pusat ke pusat aktivitas. Anchor
Tenant (Penyewa Utama) yang terdiri dari Sogo Supermarket & Department Store,
Farmers Market dan Star Department Store ditempatkan dengan baik sehingga
tidak menumpuk di satu lantai saja dan penempatan penyewa-penyewa lain
tersebar merata di setiap lantai, seperti toko pakaian dan makanan yang ada di
setiap lantai sehingga sangat memudahkan pembeli.

b. Adanya kompetisi sehingga pembeli mempunyai pilihan yang cukup banyak. Hal ini
dibuktikan dengan banyaknya penyewa atau counter dengan usaha sejenis yang
ada di dalam mal kelapa gading. Misalkan Guess, Next, GAP, Esprit dan Zara untuk
segi fashion; Pizza Hut, Bread Talk dan Starbucks Coffee untuk chain makanan dan
minuman.
c. Mall ini mempunyai beberapa zona khusus yang memiliki keseragaman
usaha penyewanya. Bagian tersebut adalah:

• The New CatWalk 


• Fashion Hub 
• Kids Safari 
• Gourmet Walk 
• Food Temptation 
• Food Sensation 
• Gourmet Walk
• Eat&Eat Food Market 
MANAJEMEN HUNIAN

• Meskipun MKG terletak pada lokasi yang strategis dengan jumlah


pengunjung yang ramai, tarif sewa MKG tergolong kompetitif di
Jakarta. Dengan tarif sewa USD25/m²/bulan dengan kurs
Rp7.000/USD, tarif sewa MKG masih lebih rendah dibandingkan
dengan rata-rata tarif sewa mal di Jakarta yang mencapai
USD47/m²/bulan dengan kurs Rp5.000-9.000/USD. Untuk anchor
tenat seperti Sogo dan Star Departement Store USD7/m2/bulan.
Luas untuk Sogo Departement Store adalah 17500 m2 dan Star
Departement Store adalah 10000 m2. Sementara itu, service charge
yang dibebankan manajemen oleh MKG rata-rata mencapai
USD11/m²/bulan, cukup kompetitif dibandingkan dengan rata-rata
service charge mal di Jakarta yang berkisar antara USD7-
14,5/m²/bulan.
• Periode sewa ruang di MKG ini berkisar antara 1-3 dan 5 tahun. Dari
tenant-tenant MKG saat ini, 34% dari total luasan penyewaan untuk
periode 5 tahun sedangkan sisa 66% luasan penyewaan merupakan jangka
pendek dan menengah (1-3 tahun). Sebelum menempati ruangan, tenant-
tenant tersebut diharuskan membayar uang muka sejumlah tertentu
(umumnya 20%) dan membayar sisanya secara berkala sampai dengan
setahun sebelum masa sewa berakhir. Dan 6 bulan sebelum masa sewa
berakhir, umumnya MKG sudah mendapat kepastian perpanjangan kontrak
sewa baru dengan tenant-tenant tersebut. Sistem pembayaran tersebut
membuat arus kas lebih terprediksi dan dikombinasikan dengan fleksibilitas
menyesuaikan service charge dan kurs patoknya MKG juga mempunyai
marjin yang relatif stabil. Pendapatan sewa yang diperoleh SMRA dari MKG
untuk tahun-tahun mendatang diperkirakan mencapai Rp300 miliar per
tahunnya (berdasarkan biaya sewa dan servis saja).
MANAJEMEN ADMINISTRASI DAN KEUANGAN

Kegiatan manajemen keuangan meliputi:


• Rencana investasi mendatang;
• Mengatur cash flow;
• Mengatur perencanaan pembiayaan kegiatan;
• Pengelolaan asset;
• dll
• Pihak Mall melaksanakan kegiatan administrasi yang meliputi
kegiatan:
• surat menyurat (dalam dan luar)
• kepagawaian (seperti izin kehadiran, lembur/piket, asuransi
kesehatan, dsb)
• pendistribusian dokumen, surat-surat, dan data-data kepada
bagian/unit/pejabat yang terkait;
• melakukan penjadwalan rapat-rapat internal dan eksternal Unit
Pengelola Mall Kelapa Gading;
• mengatur arus lalu lintas dan dokumentasi file-file serta data-data
dalam Unit Pengelola Mall Kelapa Gading dan;
• menghimpun laporan pekerjaan Unit Pengelola Mall Kelapa Gading
Kebijakan Akuntansi

Pembukuan laporan keuangan dilakukan setiap tahun dan disampaikan


kepada pihak-pihak yang berkepentingan seperti:
• Pihak Intern/Manajemen Perusahaan
Laporan Keuangan digunakan untuk mengevaluasi kinerja Mall Kelapa
Gading, menyusun perencanaan, strategi, dan kebijakan dalam
meningkatkan efektivitas dan efisiensi Mall Kelapa Gading.
• Pemilik
Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui seberapa baik kinerja
Mall Kelapa Gading. Sebagai pihak yang mnginvestasikan sumber
dayanya, pemilik ingin mengetahui seberapa baik kinerja Mall Kelapa
Gading dalam menghasilkan laba serta prospeknya di masa mendatang.
selain itu untuk pertimbangan perusahaan dalam rangka go public.
• Kreditor
Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui
kemampuan Mall Kelapa Gading dalam menghasilkan dana
yang cukup untuk membayar utangnya. Sebagai pihak yang
menginvestasikan sumber dayanya melalui pemberian
kredit, kreditor ingin mengetahui seberapa baik kinerja
Mall dan berkepentingan atas kelangsungan hidup Mall.
• Pemerintah
Pemerintah berkepentingan dalam penetapan pajak dan
penyusunan statistik pendapatan nasional.
Kesimpulan

• Berdasarkan tujuan yang telah dijelaskan sebelumnya dapat terlihat


bahwa Mall kelapa gading memang didirikan dalam rangka mengelola
investasi. Penyusunan struktur organisasi dan uraian pekerjaan yang
terlihat dari struktur PT Summarecon Agung diarahkan untuk
memaksimalkan pendapatan karena sebagian besara pendapatan PT
Summerecon diperoleh dari Investasi bidang ritel yaitu Mall Kelapa
Gading.
• Berdasarkan hasil pengamatan kami, kegiatan manajemen property yang
dilakukan pada Mall Kelapa Gading cenderung ke arah manajemen
investasi kerena penyewa di Mall Kelapa Gading merupakan sumber
pendapatan. Mall Kelapa Gading memiliki sumber penghasilan utama
dari sewa ruang dan service charge yang dikenakan kepada penyewa
sehingga tingkat kepuasan penyewa merupakan factor penting
keberhasilan Mall dalam mencapai tujuannya.
• Strategi yang diterapkan pihak manajemen adalah penetapan harga sewa
yang murah dibandingkan dengan harga sewa di Mall lain. Hal inilah yang
membuat daya tarik tersendiri bagi para tenant selain tempat yang
strategis.
• Dari segi pengaturan tata letak tenant, pihak Mall telah melakukan
variasi yang menyebabkan terjadi kompetisi antara penyewa dan pembeli
memiliki pilihan yang cukup banyak. Sedangkan penempatan escalator
yang kurang baik dimana escalator yang naik dan escalator yang turun
ditempatkan secara bersebelahan menyebabkan pengunjung langsung ke
lantai berikutnya dan tidak memberikan kesempatan penggunjung untuk
melihat-lihat.
• Dari segi pemeliharaan, pihak Mall telah melakukan pemeliharaan yang
baik dan mereka menggunakan tenaga dari luar dalam mengurusi
pemeliharaan Mall (outsourcing).

Anda mungkin juga menyukai