Anda di halaman 1dari 42

PT.

ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL

LAPORAN PENILAIAN
CBD CILEDUG
JL. HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota Tangerang,
Provinsi Banten

PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL Jln. Kebayoran Lama No.7,


Golden Tower Lantai 3 Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Nomor : 022-15/PBL/LP/II/11 Tangerang, 30 Januari 2011


Hal : Penilaian Properti Pusat Perbelanjaan
Lampiran : 1 (satu) berkas

Yth,
Ibu Maria Shinta Hutahuruk
Jalan Bintaro Utama Sektor V Bintaro
Tangerang Selatan

Dengan hormat,
Sehubungan dengan instruksi yang Ibu berikan pada tanggal 21 Oktober 2010
untuk melakukan penilaian terhadap properti Pusat Perbelanjaan CBD Ciledug Family
Mall guna menentukan Nilai Pasar Wajar, kami telah mengadakan pemeriksaan dan
penelitian terhadap properti pusat perbelanjaan milik PT. SARI INDAH LESTARI
dengan status kepemilikan Hak Guna Bangunan yang berlokasi di HOS
Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota
Tangerang, Provinsi Banten. Penilaian atas properti pusat perbelanjaan ini penilai
lakukan pada tanggal 16 Januari 2011.

Adapun penilaian yang kami lakukan ini adalah berdasarkan atas data-data yang
kami peroleh melalui pemeriksaan lapangan pada tanggal 3 Januari s.d 14 Januari
2011. Sehingga data dan nilai yang penilai laporkan dalam laporan penilaian ini adalah
benar sesuai dengan pengetahuan penilai.

Laporan penilaian dengan keseluruhan isi dan lampirannya ini menjelaskan secara
rinci pendekatan penilaian yang penilai gunakan, yaitu pendekatan biaya dan
pendekatan pendapatan dengan analisis DCF.

-1 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Setelah mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif, pendekatan


penilaian yang dipakai, dan asumsi penilaian, penilai mengambil kesimpulan bahwa nilai
pasar wajar properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug Family Mall adalah sebesar :

273,335,000,000

(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

Demikian laporan ini kami sampaikan. Atas perhatian Bapak, kami ucapkan terima
kasih.

Hormat kami,
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL

Happy Bayu Prayudatama


Direktur
MAPPI No. 08330004940
Izin Penilai No. 1.00.0083

-2 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:
Pernyataan yang ada dalam laporan ini yang menjadi dasar analisis, pendapat dan
kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada
pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana
ditunjukkan pada saat peninjauan.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI) tahun 2009
Nama Penilai :
No. Nama Penilai Tanda Tangan
1. Achprizar Greheta
NPM : 3B-08330004773 ………………
2. Dany Setyawan
NPM : 3B-08330004912 ………………
3. Happy Bayu Payudatama
NPM : 3B-08330004940 ………………
4. M. Arief Bukhari Saraan
NPM : 3B-08330004958 ………………
5. Priyan Mardya K.
NPM : 3B-08330004972 ………………
6. Ricko Pratama.
NPM : 3B-08330004977 ………………
7. Trian Ferianto.
NPM : 3B-08330005000 ………………
8. Yuli Ardiansyah
NPM : 3B-08330005008 ………………
-3 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya
dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Penilai telah melakukan pemeriksaan lapangan dan penelitian fisik secara
langsung atas properti yang dinilai.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
4. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar
dengan tujuan penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain kecuali atas
persetujuan secara tertulis dari kami.
5. Nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah.
6. PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL yang melakukan penilaian
ini tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan
pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai,
kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
7. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan PT.
ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
8. Jika suatu saat terjadi perubahan terhadap properti yang kami nilai dan ini diluar
sepengetahuan kami , maka hal tersebut adalah di luar tanggung jawab dan
wewenang kami.
9. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara
keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,
maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis
Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum
dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)

-4 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

DAFTAR ISI

SURAT TRANSMITTAL
PERNYATAAN PENILAI
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

DAFTAR ISI.................................................................................................................... 5
1. PENDAHULUAN ........................................................................................................ 7
1.1 Lingkup Pelayanan Jasa .......................................................................................... 7
1.2 Tujuan Penilaian ..................................................................................................... 7
1.3 Tanggal Inspeksi ..................................................................................................... 7
1.4 Tanggal Penilaian ................................................................................................... 7
1.5 Pengenalan dan Definisi Pusat Perbelanjaan ........................................................... 7
1.6 Penjelasan Ringkas Mengenai Properti ................................................................. 19
2. URAIAN UMUM....................................................................................................... 20
2.1 Lokasi Subjek Properti.......................................................................................... 20
2.2 Lingkungan Sekitar ............................................................................................... 21
2.3 Perencanaan Kota ................................................................................................. 21
2.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik .......................................................... 21
3. IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN ............................. 22
3.1 Identifikasi Properti .............................................................................................. 22
3.2 Dokumen Kepemilikan ......................................................................................... 23
4. ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN..................................................................... 24
4.1 Analisis Makro ..................................................................................................... 24
4.2 Analisis Mikro ...................................................................................................... 31
5. PENDEKATAN PENILAIAN.................................................................................... 33
5.1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)......................................................... 34
5.2 Pendekatan Biaya ................................................................................................. 36
6. OPINI NILAI ............................................................................................................. 37
6.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya ..................................................................... 38

-5 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

6.2 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan ............................................................ 38


7. KESIMPULAN NILAI ............................................................................................... 39

LAMPIRAN-LAMPIRAN :
Lampiran 1. Penilaian Dengan Pendekatan Biaya
Lampiran 2. Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan

-6 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

1. PENDAHULUAN

1.1 Lingkup Pelayanan Jasa


Laporan penilaian ini dipersiapkan untuk Ibu Maria Hutahuruk atas instruksi beliau pada
tanggal 14 Oktober 2010 untuk melakukan penilaian Pusat PerbelanjaanCBD Ciledug Family Mall
yang terletak diHOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, dengan tujuan untuk menentukan nilai pasar aset atas properti
tersebut.Laporan penilaian ini hanya dapat digunakan dalam batasan tujuan yang penilai berikan
dan penilai tidak mempunyai tanggung jawab dari sudut pandang perundang-undangan ataupun
moral kecuali pengguna laporan dan penilaian ini telah mendapat izin dari penilai yang
bersangkutan.

1.2 Tujuan Penilaian


Tujuan dari penilaian properti pusat perbelanjaan ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar
Wajar atas subjek properti dan laporan penilaian ini tidak bisa digunakan selain untuk tujuan
tersebut.

1.3 Tanggal Inspeksi


Inspeksi terhadap subjek properti dilakukan pada tanggal 3 Januari s.d 14 Januari 2011.

1.4 Tanggal Penilaian


Tanggal penilaian efektif adalah tanggal 16 Januari 2011, dengan asumsi tidak ada
perubahan sejak tanggal inspeksi.

1.5 Pengenalan dan Definisi Pusat Perbelanjaan


1.5.1 Pengertian Pusat Perbelanjaan

Terminologi pusat perbelanjaan (shopping center) dapat diartikan sebagai pengembangan


tanah, di bawah kepemilikan individu ataupun bersama, yang di atasnya dibangun kumpulan

-7 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

bangunan perdagangan (retail) yang dikelola secara terorganisir dan terdiri dari berbagai unit
pertokoan yang menawarkan berbagai fasilitas ruang belanja dan parkir. Karakteristik dari pusat
perbelanjaan antara lain bangunan-bangunan komersial atau unit-unitnya pada umumnya
mempunyai arsitektur yang seragam dan saling berhubungan satu dengan lainnya. Tipikal
pemanfaatan lahannya terbagi menjadi area jual beli atau sewa, area administrasi dan bisnis, ruang
fasilitas, ruang penyimpanan serta area pelengkap (parkir, lansekap, jalan masuk dan pelengkap
lainnya).
Sedang menurut Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 50
Tahun 1999 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengusahaan Perpasaran Swasta di Daerah Khusus
Ibukota Jakarta, pusat perbelanjaan adalah tempat jual beli umum yang terdiri dari pertokoan,
pasar, dan pusat pertokoan yang mengelompok dalam satu kawasan tertentu yang ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah sebagai daerah atau kawasan perdagangan yang dimiliki oleh perorangan atau
badan hukum, yang pelayanannya dilakukan secara modern dan menggunakan teknologi maju.

1.5.2 Jenis-Jenis Properti Pusat Perbelanjaan

Jenis-jenis properti Pusat perbelanjaan atau properti ritel dapat dibedakan baik berdasarkan
jangkauan layanan, bentuk perdagangan maupun aspek lokasionalnya.

1.5.2.1 Berdasarkan jangkauan layanan

• Neighborhood Shopping Center adalah Pusat Perbelanjaan yang dapat melayani


pengunjung pengunjung antara 25.000 – 50.000 orang dan memiliki penyewa utama 1 (
satu ) serta memiliki toko – toko antara 35 – 40 toko serta memiliki areal Parkir yang
sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Contoh
Slipi Jaya Plaza (Jakarta), Plaza Sinar Galaxy (Surabaya), Plaza Araya (Malang)

-8 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Gambar 1.1 Plaza Araya Pondok Blimbing Indah, Malang

• Regional Shopping Center adalah Pusat Perbelanjaan yang dapat melayani pengunjung
sampai 500.000 orang dan memiliki penyewa utama lebih dari 2 ( dua ) dan mempunyai
toko lebih dari 80 toko serta memiliki areal parkir sesuai dengan ketentuan yang berlaku
. regional center mempunyai jangkauan layanan wilayah tertentu, misalnya per
kabupaten/kota dan terletak pada suatu central business district (CBD). Contoh :Jakarta
yaitu Taman Anggrek , Plaza Indonesia, Blok M Plaza , Atrium Senen, Surabaya yaitu
Tunjungan Plaza, Delta Plaza (Surabaya).

Gambar 1.2. Blok M Plaza, Jakarta.

-9 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

• Superregional Shopping Center sebagai perdagangan antar wilayah, biasanya terjadi


akibat diferensiasi produk yang mampu merebut pasar dan memenangkan daya saing
antar wilayah. Contoh Pusat Grosir Tanah Abang, Bandung Super Mall, ITC Mangga
Dua, Tunjungan Plaza (Surabaya).

Gambar 1.3 ITC Mangga Dua, Jakarta

1.5.2.2 Berdasarkan bentuk perdagangan

• Power Center yang terdiri dari komposisi bauran penyewa (mix tenant) dan didominasi
anchor tenant. Biasanya berupa departemen store, dan shopping mall.

-10 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Gambar 1.4. Ciputra Mall

• Discount Center merupakan pusat perbelanjaan yang menawarkan diskon tertentu


setiap hari, konsepnya berupa off price outlet yang akhir-akhir ini marak di beberapa
kota. Contoh : Ramayana Department Store.
• Convenience Center berupa penyewa tunggal pada supermarket dalam skala kecil,
biasanya menjual produk tertentu ataupun spesialisasi perdagangan tertentu. Contoh
Gramedia.
• Pusat Perkulakan, sebagai bentuk usaha perdagangan grosir. Keberadaannya semakin
berkembang, segmen pasar yang direbut bukan hanya pedagang eceran tetapi juga
masyarakat konsumen secara bebas. Contoh ITC di Kuningan, ITC Permata Hijau, ITC
Fatmawati dan ITC Cempaka Putih.

Gambar 1.5 ITC Fatmawati


-11 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

1.5.2.3 Berdasarkan lokasi

• Strip Commercial yang merupakan deratan pertokoan berskala menengah dan memiliki
perdagangan yang tertentu, baik seragam atau tidak, di sepanjang jalan utama. Di
berbagai pusat kota, bentuk pertokoan seperti ini sudah lazim keberadaannya secara
tradisional. Contoh : Komplek Ruko (Rumah Toko).

• Highway commercial merupakan pusat pertokoan atau perdagangan yang terletak pada
jalur luar kota, yaitu pada jalan propinsi. Biasanya berupa pusat makanan atau bengkel
kendaraaan. Contoh pusat jajanan di Jl. Magelang-Yogya.

• CBD Komersial sebagai pusat perdagangan yang terletak pada suatu CBD. Biasanya
merupakan pertokoan atau pusat perbelanjaan modern. Contoh Dago Plaza Bandung,
Jawa Barat

Gambar 1.6. Dago Plaza Bandung, Jawa Barat

-12 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

1.5.3 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti Pusat Perbelanjaan

Saat ini properti pusat perbelanjaan telah mengalami perkembangan baik dari segi desain fisik
maupun fungsinya. Properti pusat perbelanjaan tidak lagi digunakan sekedar untuk aktivitas
perdagangan semata, tetapi telah berkembang menjadi tempat rekreasi keluarga, pusat hiburan
dan bahkan sebagai media edukasi dengan diselenggarakannya berbagai seminar di mal atau
shopping center. Intinya, fungsi properti pusat perbelanjaan telah berubah menjadi semacam pusat
komunitas bagi masyarakat dalam melakukan berbagai aktivitas ekonomi dan sosialnya. Properti
pusat perbelanjaan merupakan properti yang pendapatannya tergantung perolehan sewa lantai,
maka tingkat persaingannya menjadi semakin kompleks. Tidak hanya persaingan feasibility lot yang
disewakan, atau desain kontruksi dan fasilitas tetapi juga sistem manajerial properti yang
dijalankan. Tujuan akhirnya adalah, bagaimana menarik komposisi penyewa yang mampu
menghasilkan pendapatan optimum.

Menurut Budi Harjanto, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti adalah permintaan dan
penawaran, faktor fisik properti tersebut, lokasi dan perletakan, dan faktor politik. Adapun faktor-
faktor yang dapat mempengaruhi nilai dari sebuah properti pusat perbelanjaan antara lain:

• Faktor permintaan dan penawaran;

Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena
faktor ini meliputi faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan
permintaan bertambah, maka tingkat pendapatan sewa akan naik begitu juga nilai properti.

v Tingkat persaingan dan situasi pasar


Perkembangan perekonomian yang sehat akan meningkatkan daya beli dan pola konsumsi
masyarakat. Dampaknya adalah maraknya perkembangan pusat perbelanjaan sebagai
tempat masyarakat bertransaksi, berdagang dan menjalankan kegiatan ekonomi lainnya.
Maka tingkat permintaan terhadap shopping center menjadi meningkat. Dalam analisis

-13 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

ekonomi mikro, kekuatan tersebut harus diimbangi oleh pasok ruang perbelanjaan yang
memadai. Kondisi tersebut dapat berjalan sebaliknya jika kondisi ekonomi tidak kondusif.
Tarik menarik dalam situasi pasar dan volume persaingan menyebabkan adanya
perbedaan nilai antar properti pusat perbelanjaan. Oleh karena itu muncul berbagai bentuk
dan karakter pusat perbelanjaan dengan segmen pasar dan jangkauan yang berbeda-
beda, tujuannya adalah meningkatkan daya saing, melakukan diferensiasi produk dan
akhirnya memenangkan kompetisi.
v Tingkat pendapatan sewa
Nilai properti pusat perbelanjaan secara umum lebih layak diperhitungkan melalui metode
kapitalisasi pendapatan sewa bersih. Sebagaiman diuraikan di atas properti ini memiliki
karakter income producing property yang kuat. Maka besar kecilnya tingkat pendapatan
sewa yang diperoleh akan sangat berpengaruh terhadap besar kecilnya nilai properti.
Sebagai rangkaian dari formulasi tersebut, maka elemen lain yang mempengaruhi adalah
bagaimanakah tarif sewa di tetapkan, berapakah service charge, bagaimana outgoing
dibayar dan siapa yang bertanggung jawab. Artinya, kondisi persaingan pasar dan sistem
manajemen properti memegang peranan yang penting.

• Faktor fisik properti tersebut

Untuk menarik penyewa dan pengguna, dibutuhkan daya tarik fisik yang terancang dan
berteknologi tinggi. Desain teknik dan penerapan teknologi yang modern akan menciptakan rasa
nyaman, cita rasa yang sesuai dan kepuasan bagi penyewa dan pengguna. Sebagai contoh
bangunan pusat perbelanjaan 6 lantai tanpa lift dan eskalator tentu tidak akan laku dijual atau
disewakan. Atributik fisik yang bernilai lebih memiliki dampak yang sangat vital dalam
meningkatkan pendapatan sewa, menciptakan tingkatan harga sewa yang tinggi dan mewujudkan
keunggulan persaingan pasar.

• Faktor lokasi dan perletakan

v Lokasi pusat perbelanjaan


Lokasi pusat perbelanjaan yang menempati posisi strategis (pada CBD, jalan utama/main
road ataupun pusat aktivitas dan layanan pemukiman) akan meningkatkan tingkat

-14 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

pendapatan sewa properti, karena efek penjualan yang begitu besar pada lokasi tersebut.
Pada lokasi yang strategis maka pusat perbelanjaan akan lebih banyak dikunjungi orang,
disitulah sebuah shopping center akan mampu meningkatkan nilai sewa dan tingkat
huniannya.

v Atribut lingkungan dan infrastruktur


Sebuah properti yang berfungsi melayani kebutuhan publik harus mampu menciptakan
relasional dengan lingkungan secara baik. Dan sebaliknya lingkungan harus mampu
mendukung fungsi gedung tersebut. Properti pusat perbelanjaan tidak hanya membutuhkan
beberapa lantai basement yang cukup luas untuk parkir, namun juga infrastruktur jalan
beraksessibilitas tinggi. Juga tidak hanya membutuhkan alarm pemadam kebakaran yang
cukup, namun juga infrastruktur dinas pemadam kebakaran kota serta keamanan
lingkungan. Sedemikian kompleks interaksi yang dibutuhkan untuk mewujudkan fungsi
sebuah properti secara sempurna.

• Faktor politik (Kebijakan Pemerintah)

Kebijakan pemerintah dalam pengaturan tataruang kota, zoning, penggunaan tanah,


batasan kepemilikan dan sebagainya merupakan perangkat penegakan atauran pembangunan
suatu wilayah. Tujuannya adalah untuk menciptakan tata ruang yang mementingkan kepentingan
masyarakat, berkekuatan hukum dan menguntungkan secara ekonomi dan sosial. Untuk itu
dikeluarkan berbagai aturan pemerintah. Terlepas dari pro dan kontra di dalamnya, kebijakan
yang tidak dipatuhi akan berdampak pada aturan turunnya nilai properti secara keseluruhan.

1.5.4 Nilai
Nilai adalah pendapat seseorang terhadap sesuatu hal pada waktu dan tempat tertentu
yang dinyatakan dengan uang.
Nilai pasaradalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli

-15 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang
penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, dan
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1).

1.5.5 Biaya Reproduksi/Pengganti Baru


Biaya Reproduksi/Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
reproduksi/pengganti property baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat
sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa
kontraktor/konsultan teknik termasuk keuntungan biaya instalasi, biaya supervise, biaya tenaga
ahli teknik termasuk semua pengeluaran standaryang berkaitan dengan angkutan, asuransi,
pondasi, bea masuk, PajakPertambahan Nilai(PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor),
dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus.
(SPI 0.5.11.1)

1.5.6 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use)


Penggunaan Terbaik dan Tertinggi didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar,
secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi (SPI 0.5.56.1)

1.5.7 Pendekatan Penilaian


• Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah menetapkan nilai real properti dengan
estimasi biaya perolehan atas hak tanah dan bangunan dalam rangka pembangunan baru
dengan utilitas sama / menyesuaikan properti lama dengan penggunaan yang sama.
Estimasi atas insentif kewirausahaan / untung rugi pengembang biasanya ditambah pada
biaya perolehan atas tanah dan biaya bangunan (Construction Cost). Properti yang lebih
tua perlu diperhitungkan estimasi depresiasi.
Penyusutan yang diperhitungkan berdasarkan kondisi bangunan pada saat
pemeriksaan lapangan ada tiga yaitu:
Ø Kerusakan fisik : yaitu kerugian nilai properti yang di akibatkan kerusakan
pada bangunan itu sendiri, misalnya; rusak, lapuk, retak, mengeras, atau
kerusakan pada strukturnya.
-16 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Ø Keusangan fungsi : yaitu kerugian nilai properti yang disebabkan


bangunan tidak sesuai dengan standar yang ada misalnya; perencanaan
kurang baik, ukuran, bentuk, model, dan lain-lain.
Ø Kemunduran ekonomi : yaitu kerugian nilai properti yang disebabkan
faktor dari luar misalnya; perubahan peraturan, lingkungan sosial, dan
peraturan tata kota yang membatasi.

Tahap pendekatan biaya dengan rincian sebagai berikut :


v Untuk menentukan nilai tanah digunakan pendekatan data pasar. Dengan
pendekatan ini harga tanah ditetapkan dengan cara membandingkan
beberapa transaksi dari jual beli tanayh yang terletak tidak jauh dari tanah
yang dinilai. Dengan menggunakan tiga data pembanding yang ada maka
akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan nilai. Hal ini dilakukan dengan
menyesuaikann perbedaan-perbedaan diantara tanah yang dinilai dengan
penjualan yang sebenarnya, dan catatan-catatan yang dapat dipakai
sebagai dasar perbandingan. Perbandingan ini juga menyangkut faktor-
faktor lokasi, luas, bentuk tanah dan kegunaannya berdasarkan munsur
waktu dan peruntukan tanahnya.
v Untuk menetukan nilai bangunan digunakan metode RCN ( Reproduction
Cost New)

• Pendekatan Pendapatan (Income Approach)


Pendekatan pendapatanadalah suatu pendekatan yang digunakan untuk menilai
properti yang dapat menghasilkan pendapatan dalam bentuk sewa. Nilai properti
diperoleh dengan cara menghitung seluruh pendapatan sewa kemudian dikurangi
dengan pengeluaran-pengeluaran (outgoings) rutin sehingga menghasilkan sewa
bersih kemudian dikalikan dengan years purchase in perpetuity dengan tingkat
pengembalian tertentu, atau dengan cara mengalikan sewa bersih dengan ATB
selama masa kontrak ditambah dengan nilai sewa semasa dikalikan ATB tertangguh
keabadi pada masa sesudah kontrak.

-17 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan
dari suatu income producing property. Nilai properti dihitung berdasarkan pada
proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh
properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.

Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa
yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari
pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu
untuk mendapatkan keuntungan.

Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari
suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk
mendatangkan pendapatan.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan
bersifat tak terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan bersih yang
dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung
menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang yang
digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti
bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap,
maka penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan atau
lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan
pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional
Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk
didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih
terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan
stabil.
Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari
keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional

-18 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

seperti antara lain; tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan dan
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:


a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari
operasional properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika
ada.
b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik
yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti
bersangkutan.
c. Memperhitungkan kemungkinan collection loss yang akan terjadi.
d. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian
properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen, reserve of
replacement, royalty dan lain-lainya.
e. Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross Income
dengan Total Expenses.
f. Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.
g. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk Terminal
Value jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF.

1.6 Penjelasan Ringkas Mengenai Properti


CBD Ciledug Family Mall adalah salah satu pusat perbelanjaan di kota Tangerang yang
melayani kebutuhan masyarakat Tangerang. CBD Ciledug Family Mall dikelola dan dimiliki oleh
PT. Sari Indah Lestari, memiliki luas tanah 32.825 m² dan luas bangunan 90.000 m². Fasilitas
yang tersedia dalam CBD Ciledug Family Mall terdiri dari tempat perbelanjaan, mushola, toilet,
pos informasi, dan areal parkir.

-19 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

2. URAIAN UMUM

2.1 Lokasi Subjek Properti


Lokasi properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug Family Mall ini terletak di pusat kegiatan
komersial perdagangan dan jasa yang ada di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto, tepatnya
Jalan HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota Tangerang,
Provinsi Banten.
Properti pusat perbelanjaan ini terletak tepat di sisi Jalan HOS Cokroaminoto sehingga
aksesibilitas dari dan ke lokasi properti initergolong mudah yaitu dengan menggunakan
angkutan umum D22 dari Bintaro Plaza atau Ceger,metromini 69 dari Blok M jurusan Ciledug,
angkutan umum C01 dari Kebayoran Lama, angkutan umum B02 dari Cikokol, tol Jakarta-
Merak keluar di Cikokol atau Ciledug, dari Jombang atau Sudimara melalui jalan Raden Patah.
Lokasi properti pusat perbelanjaan ini juga berdekatan dengan perumahan-perumahan
penduduk yang berada di sekitar wilayah tersebut, sehingga akan memudahkan para
pelanggan untuk menjangkau pusat perbelanjaan yang tentunya akan menjadi daya tarik
tersendiri bagi properti ini karena disertai adanya permintaan yang cukup besar. Lokasi properti
ini juga dapat dengan mudah dijangkau dengan kendaraan pribadi, baik sepeda motor maupun
mobil karena jalan di depan properti pusat perbelanjaan ini mempunyai lebar yang cukup besar
yaitu ± 24 m dengan 2 lajur jalan.
Dilihat dari jangkauan layanannya, properti pusat perbelanjaan ini termasuk regional
shopping center yang dapat melayani pengunjung sampai 500.000 orang dengan 2 atau lebih
penyewa utama, memiliki lebih dari 80 toko dan memiliki area parkir yang cukup luas dan
sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Sedangkan jika
dilihat dari lokasinya maka properti ini termasuk CBD komersial yaitu pusat perdagangan yang
terletak pada suatu CBD.
Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang
kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini
dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas
yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik,
serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu

-20 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

memiliki kaedah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal
komersial.

2.2 Lingkungan Sekitar


Lingkungan di sekitar pusat perbelanjaan ini merupakan kawasan komersial, hal ini dapat
dilihat dari banyaknya bangunan komersial karena berada di kawasan pusat perdagangan dan
jasa. keadaan lingkungan ini membuat wilayah properti ini memiliki tingkat permintaan yang
cukup tinggi.
Di samping itu, properti ini didukung dengan alternatif sarana transportasi yang cukup
sehingga aksesibilitas dari dan ke properti pusat perbelanjaan ini sangat mudah. Hampir semua
sarana transportasi dapat dengan mudah digunakan untuk menuju ke properti ini. Di depan
properti ini terdapat halte bus yang bisa dari lokasi properti ke Jakarta (Blok M).
Properti pusat perbelanjaan ini di kelilingi oleh kawasan perumahan sehingga permintaan
atas properti ini sangat tinggi. Di lingkungan properti ini juga terdapat pusat perbelanjaan
lainnya, seperti Ciledug Mall dan Plaza Baru Ciledug. Namun, hal itu tidak terlalu
mempengaruhi besarnya tingkat permintaan atas properti ini.

2.3 Perencanaan Kota


Berdasarkan peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah di kota Tangerang,
menyatakan bahwa kawasan yang berada di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto adalah
sebagai pusat kegiatan perdagangan dan jasa. Menurut kondisi saat ini di lapangan
disepanjang Jalan HOS Cokroaminoto telah berdiri Mall Ciledug dan Plaza Baru Ciledug
sehingga dapat disimpulkan bahwa di kawasan di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto
merupakan kawasan yang peruntukannya bersifat komersial.

2.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik


Highest and best use didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari
suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah,
secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.Berdasarkan uraian-uraian di atas dan
-21 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

dengan memperhatikan hukum yang mengizinkan, kelayakan fisik, dan segi ekonomi yang
menguntungkan maka penggunaan subjek properti yang tertinggi dan terbaik adalah sebagai
bangunan komersil yang berupa pusat perbelanjaan.
Sesuai dengan analisis yang telah dilakukan, maka dapat dinyatakan bahwa penggunaan
lahan tersebut telah sesuai dengan asas penggunaan tertinggi dan terbaik.

3. IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN

3.1 Identifikasi Properti

3.1.1 TANAH
Properti berada di atas tanah seluas 32.825 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut
adalah sebagai berikut:
• Bentuk tanah : tidak beraturan
• Kontur tanah : rata
• Ketinggian dari jalan : rata dengan jalan sekitarnya
• Jenis hak kepemilikan : Hak Guna Bangunan
• No. Sertifikat : HGB28.05.12.01.3.01600

3.1.2 BANGUNAN
Properti berupa pusat perbelanjaan dengan rincian sebagai berikut :
• Tahun Pembuatan :2007
• Tahun Renovasi :-
• Luas struktur : 90.000 m2
• Jumlah lantai : 5 lantai, 1 basement
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Celcon
• Atap : Beton
• Lantai : Keramik
• Kondisi : Baik
• Listrik : 3500KW
-22 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

• Luas Perkerasan : 18000 m²

3.1.3 UTILITAS DAN SARANA PELENGKAP BANGUNAN

Utilitas Jumlah Unit


Listrik 3500 KVA
AC central 3 Unit
PABX 1 Set
Sound system 1 Set
Alarm 93 Buah
Hydrant 50 Buah
Sprinkler 230 Buah
Reservoir 2 Buah
Genset 3 Unit
Lift penumpang 1 Unit
Lift barang 3 Unit

Penangkal petir 1 Set


Pengolah limbah 12 Buah
Eskalator 28 Unit
Travelator 16 Unit

3.2 Dokumen Kepemilikan


Butir-butir kepemilikan yang kami peroleh dari properti yang bersangkutan antara lain:
Nama Pemilik : PT. SARI INDAH LESTARI
Jenis Hak : Hak Guna Bangunan
Tahun Perolehan Hak : 2006
Lamanya Hak Berlaku :-

-23 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Berakhirnya Hak : 2026


Kontraktor : Perusahaan Perumahan (PP)
IMB : No. IMB 644.I/KEP. 5868/KPMP/IMB/2006
Peruntukan : Non hunian
Luas Tanah : 32.825 m2
Luas Bangunan : 90.000 m2, terdiri dari bangunan berlantai 4
Alamat Properti : Jl. HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah,
Kecamatan Ciledug, Kota Tangerang, Provinsi Banten
Jenis Penggunaan : Komersial

4. ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN

4.1 Analisis Makro

4.1.1 Perkembangan Perekonomian Indonesia


Perkembangan ekonomi salah satunya ditandai dengan angka Produk Domestik Bruto.
Bila terjadi peningkatan dapat diartikan bahwa daya beli masyarakat naik, sehingga besar
kemungkinan ada peningkatan pengunjung ke pusat perbelanjaan. Dengan adanya kenaikan
jumlah pengunjung dapat menambah tingkat pendapatan para penyewa.
Tabel indicator ekonomi:

Sumber: Colliers International Indonesia Research Department

-24 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Faktor lain yang dapat digunakan untuk menganalisis perkembangan ekonomi adalah
inflasi. Inflasi adalah tingkat besaran uang yang beredar di masyarakat, namun dapat pula
diartikan sebagai kenaikan harga secara umum. Kategori inflasi adalah 4-6% rendah, 5-10%
menengah, dan 11-100% tinggi serta bila >100% adalah hiper. Indonesia berada pada inflasi
2.78% pada Desember 2009 dan 3,72% pada Januari 2010.
Grafik inflasi Indonesia :

Suku bunga Bank Indonesia cukup berpengaruh terhadap perekonomian Indonesia, apalagi
bagi sektor perbankan. Sektor ini merupakan bidang yang cukup penting sebagai pemacu
peningkatan ekonomi. Penambahan atau penurunan suku bunga Bank Indonesia akan membawa
dampak pula terhadap bisnis properti. Bila ada penurunan tingkat suku bunga, maka ada peluang
bisnis untuk membuat proyek baru, karena bunga yang kecil meringankan beban pembangunan.
Bila banyak pembangunan baru dalam properti pusat perbelanjaan, tentu ada persaingan yang
kompetitif antara ritel-ritel yang ada untuk mendapatkan pengunjung.

Tabel Suku Bunga Bank Indonesia :

Tanggal BI Rate

5 Jan 2011 6.50%

3 Des 2010 6.50%

4 Nov 2010 6.50%

-25 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

5 Okt 2010 6.50%

3 Sept 2010 6.50%

4 Agust 2010 6.50%

5 Juli 2010 6.50%

3 Juni 2010 6.50%

5 Mei 2010 6.50%

6 April 2010 6.50%

4 Maret 2010 6.50%

4 Feb 2010 6.50%

6 Jan 2010 6.50%

Sumber: Bank Indonesia (www.bi.go.id)

4.1.2 Evolusi dan Perkembangan Pusat Perbelanjaan Di Indonesia


Ritel merupakan salah satu industri paling dinamis. Kondisi sosial, ekonomi, demografi, dan
perubahan gaya hidup adalah faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pergeseran dalam tema
dan konsep industri ritel. Oleh karena itu, seiring dengan perubahan keadaan ekonomi, berbagai
macam pusat perbelanjaan telah bermunculan di Indonesia.
Pemilik dan pengelola pusat perbelanjaan harus mampu mengantisipasi perubahan-
perubahan yang terjadi di dalam pasar dan dengan tanggap mengadaptasinya ke dalam pusat
perbelanjaan mereka sehingga selalu sesuai dengan gaya hidup dan kebiasaan-kebiasaan
berbelanja dari target pengunjung mereka. Hubungan dan kerja sama yang dekat antara
pengembang, operator, pengelola, desainer, serta pemilik toko sangatlah penting untuk
menciptakan dan menjaga keberhasilan pusat perbelanjaan mereka.

a. Sebelum tahun1980-an
Sebelum tahun 1980-an, pasar-pasar tradisional, ruko-ruko, dan toko-toko yang berdiri
sendiri merupakan konsep dan bentuk utama dari industri ritel di Jakarta. Dengan perkembangan

-26 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

ekonomi yang cukup baik saat itu, pusat perbelanjaan pertama di Jakarta, seperti Gajah Mada
Plaza dan Ratu Plaza, telah menikmati masa kejayaannya. Pertumbuhan ekonomi yang cukup
tinggi akibat deregulasi perbankan di akhir tahun 1980-an itu ditambah dengan meningkatnya
kemakmuran masyarakat mengakibatkan pembangunan pusat perbelanjaan berkembang pesat.

b. Tahun 1990-an
Pusat perbelanjaan yang dibangun di awal tahun 1990-an, seperti Plaza Indonesia (1990)
dan Plaza Senayan (1995), merupakan suatu pusat perbelanjaan bersifat "regional" yang bercirikan
umumnya seluas lebih dari 40.000 meter persegi, terdiri atas satu atau dua toko serba ada
(department store) yang menunjang berbagai jenis toko dan jasa ritel lainnya. Sebagai tambahan
dari beberapa pusat perbelanjaan "regional" yang dibangun di area segitiga emas dan di pusat
kota, jenis pusat perbelanjaan neighbourhood dan community juga bermunculan di daerah
perumahan yang sudah mapan seperti Mal Pondok Indah dan juga di sepanjang jalan raya yang
cukup ramai seperti Mal Taman Anggrek.
Dalam jangka waktu yang singkat ini, sebelum terjadi krisis ekonomi, kita menyaksikan
pembangunan pusat perbelanjaan "super-regional" pertama (umumnya di atas 100.000 meter
persegi dengan tiga atau lebih toko serba ada) yang dinamakan Supermal di Lippo Karawaci.
Dengan adanya krisis ekonomi dan politik di akhir tahun 1990-an, pembangunan pusat
perbelanjaan yang baru menjadi terhenti seluruhnya.

c. Konsep belanja hemat


Selama periode resesi di akhir tahun 1990, popularitas dari "konsep belanja hemat"
muncul. Hemat di sini bukan berarti kualitas barang yang rendah dan dijual dengan harga murah.
Tetapi, kualitas barang yang bagus dijual dengan harga murah melalui pengambilan untung yang
lebih sedikit tanpa tambahan gimik promosi lainnya. Mereka juga menciptakan konsep toko yang
menarik sehingga menjadi daya tarik sendiri bahkan bagi konsumen kelas atas.
Peritel yang fokus pada "konsep belanja hemat" seperti Carrefour secara cepat
mengembangkan usahanya selama periode ini dengan membuka cabang di berbagai tempat yang
tersedia di pusat perbelanjaan yang ada. Demikian suksesnya peritel jenis hipermarket ini sehingga
mereka berani membangun gedungnya sendiri untuk memenuhi target ekspansi mereka di tahun-
tahun pertama masa resesi, di mana pada saat itu semua pengembang menjauh dari pasar. Pusat
pertokoan dengan skala yang lebih kecil ini dan biasanya disebut sebagai power center umumnya

-27 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

terletak di lokasi-lokasi strategis di persimpangan jalan utama dengan tujuan untuk memperoleh
pasar yang lebih luas.
Dengan keadaan pasar yang lebih stabil dan didukung daya beli masyarakat yang
meningkat antara tahun 1999-2001, pengembang mulai berani kembali ke sektor ritel. Dengan
hampir tidak adanya fasilitas pinjaman untuk sektor properti pada saat itu, sebagian besar
pengembang memilih untuk membangun pusat pertokoan dengan ruang atau kios untuk dijual,
bukan untuk disewakan. Tren ini berkembang amat pesatnya sehingga pasar dalam waktu yang
tidak terlalu lama telah menjadi jenuh. Sektor ritel kemudian kembali harus mencari bentuk dan
konsep baru untuk tetap dapat bertahan.

d. Pendekatan kreatif
Bentuk dan konsep baru serta ide-ide kreatif mengenai bagaimana berbelanja dengan lebih
nyaman dan lebih menyenangkan dengan lokasi yang mudah dicapai akan menjadi faktor-faktor
kunci dari suksesnya pembangunan suatu pusat perbelanjaan yang menjawab kebutuhan dan
kepuasan pengunjungnya.
Hal ini meliputi faktor-faktor hardware maupun software dari pembangunan pusat
perbelanjaan itu. Untuk menambah suasana santai dan menyenangkan, beberapa elemen baru
seperti kombinasi jenis toko yang lebih menarik, diciptakannya bentuk dan konsep baru di luar
kebiasaan ritel umumnya, dan ditunjang dengan strategi promosi yang kuat, adalah kunci menarik
pasar yang lebih luas.
Kesuksesan ini juga tergantung dari para peritel itu sendiri. Mereka harus lebih kreatif dan
fleksibel dengan segala aspek yang berhubungan dengan operasi mereka, mulai dari perencanaan,
desain, manajemen, dan barang-barang yang dijual untuk mencapai suatu pengalaman berbelanja
yang menyenangkan dari para pengunjungnya. Mereka jangan berpangku tangan dan hanya
mengerjakannya dengan caracara lama, sementara kebiasaan dan gaya hidup para pengunjungnya
telah berubah. Pembeli mereka berubah dan bertumbuh dengan berjalannya waktu, demikian juga
mereka harus menyesuaikan diri dengan perubahan ini.
Sebagai contoh, kita bisa melihat apa yang baru dilakukan oleh perusahaan waralaba
raksasa McDonald’s yang secara kreatif dan inovatif memperkenalkan McCafe yang memiliki gaya
tersendiri untuk menyesuaikan dengan kebutuhan sebagian pengunjungnya yang berkembang, di
mana sebelumnya mereka cukup dipuaskan dengan pelayanan cepat saji gaya Amerika secara
tradisional.

-28 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Saat ini para konsumen lebih menuntut suasana nyaman dan berkelas untuk acara makan
pagi bahkan acara rehat di sore hari. Contoh lain, departemen riset dan pengembangan dari MOS
Burger, sebuah waralaba cepat saji terbesar di Jepang, menciptakan menu baru setiap bulannya
yang bersifat East meets West dan usaha ini sangat berhasil menjawab kebutuhan generasi
eksekutif muda di sana yang menghendaki sentuhan- sentuhan Barat di makanan sehari-hari
mereka, seperti Yakiniku Rice Burger, Tempura Burger, atau Teriyaki Burger.

e. Daya tarik baru


Konsep Ritel yang baru tidak muncul begitu saja. Konsep ini dikembangkan melalui proses
adaptasi yang disesuaikan dengan perubahan dan perkembangan sosial di masyarakat. Sebuah
konsultan harus mampu membantu para pemilik pusat ritel untuk dapat secara kreatif menciptakan
suasana "teatrikal" baik bagi para pengunjung maupun bagi para peritel.
Cilandak Town Square lebih di kenal dengan nama CITOS adalah contoh bagaimana
sebuah pusat ritel dengan konsep kreatif dapat berhasil dan menonjol bagaikan sebuah pesona
baru yang mengisi kekosongan di pasar ritel yang sibuk. Tempat ini mengombinasikan antara
kesenangan, tempat makan dan hiburan, serta gaya hidup berbelanja bagi orang-orang yang
menginginkan sesuatu yang berbeda. Desain interior dari pusat perbelanjaan tersebut, yang
dibangun dengan gaya art-deco modern, bergaya arsitektur yang menyenangkan dan ceria,
ditambah lagi dengan desain dari setiap penyewa yang menarik dan berbeda satu sama lainnya,
serta ditunjang oleh berbagai acara di sepanjang hari, telah menciptakan suasana seperti kafe
jalanan dengan aktivitas yang tak henti-hentinya di pusat perbelanjaan tersebut.
Pusat belanja dan hiburan seperti ini akan menarik pengunjungnya untuk melakukan
berbagai kegiatan, seperti makan malam atau berbelanja dengan suasana terbuka. CiWalk dapat
menjadi tempat tujuan ritel yang nyaman di mana para pengunjungnya dapat menghabiskan waktu
mereka sepanjang hari untuk berbelanja, melihat- lihat, dan bersenang-senang.

f. Gaya hidup metropolitan


Saat ini, orang-orang pergi ke pusat perbelanjaan tidak hanya dengan tujuan berbelanja,
tetapi juga dengan tujuan untuk melihat-lihat dan dilihat. Apakah anda duduk di sebuah kafe,
menikmati secangkir kopi, atau sedang bersama dengan keluarga untuk makan malam di suatu
restoran yang trendi setelah anda berbelanja untuk kebutuhan sehari-hari, membeli hadiah untuk
orang yang tersayang, atau bahkan memanjakan diri anda dengan membeli sepasang anting-anting

-29 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

yang sesuai dengan baju anda, kemudian menyegarkan diri anda dengan pergi ke sebuah spa
yang eksklusif. Setelah itu, anda akan bertemu dengan teman- teman dan bermain biliar di sebuah
lounge sementara menunggu pemutaran film untuk midnight show. Anda akan dapat menikmati
sepanjang hari anda di tempat yang menyenangkan ini.
Generasi baru dari pusat perbelanjaan di Jakarta akan menjadi tempat untuk melakukan
semua kegiatan tersebut, dan dengan adanya satu contoh sukses, konsep ini akan menjadi model
acuan bagi pusat ritel lainnya. (Sub bab ini diambil dari tulisan Rosaline Lie Senior Associate
Director Departemen Ritel PT Procon Indah)

4.1.3 Pertumbuhan Penduduk


Tangerang merupakan merupakan salah satu daerah buffer di mana terdapat kawasan
perumahan yang cukup padat yang mana jumlah penduduknya bertambah tiap tahun.
Pertumbuhan yang besar menjadi peluang bagi pusat perbelanjaan untuk berkembang. Secara
umum, di Indonesia tingkat hunian bersifat fluktuatif, mudah berubah sesuai dengan keadaan
lingkungannya.

4.1.4 Analisis Harga Sewa


Harga sewa ruang di pusat perbelanjaan dipengaruhi oleh faktor eksternal di bidang ekonomi
seperti tingkat inflasi, suku bunga dan stabiliatas nasional yang memberikan pengaruh terhadap
pihak manajemen untuk berani menaikkan atau menurunkan harga sewa
Grafik pertumbuhan harga sewa dan service charge :

-30 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Sumber: Colliers International Indonesia Research Department

4.2 Analisis Mikro

4.2.1 Kondisi Persaingan Ritel


Untuk wilayah Tangerang, penawaran pusat perbelanjaan di Jalan HOS Cokroaminoto cukup
besar. Ada sekitar empat pusat perbelanjaan yang cukup besar di kawasan ini. Selain itu masih ada
banyak ruko-ruko yang melayani konsumen tingkat yang lebih rendah lagi. Contoh pusat

-31 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

perbelanjaan tersebut antara lain Plaza Baru Ciledug, Ciledug Mall, Giant Departement Store, dan
CBD Ciledug Family Mall.
Dari pengamatan, ada persaingan yang cukup sengit diantara pusat-pusat perbelanjaan yang
ada. Pemberian diskon yang cukup tinggi dilakukan agar produk laku dengan tinggi. Pasar
tradisional terhimpit karena harga-harga yang ditawarkan di mal-mal cukup murah.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek

-32 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

• Ritel Sewa
o Dari tahun 2005-2008, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah
Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Tangerang dan Bekasi)stabil dan
mengalami penurunan pada tahun awal 2008 hingga 2009, dari tahun 2009-2010
juga terus mengalamikenaikan seiring dengan kembali pulihnya perekonomian
dunia.
o Secara tahunan tiap tahun tingkay permintaan dan penawaran mengalami
kenaikan dari tahun ke tahun. Sebeesar ± 4-5%.

5. PENDEKATAN PENILAIAN

Penilaian properti pusat perbelanjaan ini dilakukan dengan menggunakan dua pendekatan
yaitu Pendekatan Pendapatan dengan analisis DCF dan Pendekatan Biaya.Pada Pendekatan
Pendapatan, penilaian dilakukan dengan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow).
Sedangkan pada Pendekatan Biaya, penilaian dilakukan dengan metode Kalkulasi Biaya.
Sehubungan dengan jenis aktiva yang tergolong sebagai income producing property, maka
metode penilaian yang paling tepat dan sesuai atas aktiva ini adalah Pendekatan Pendapatan
dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow. Penilaian dengan pendekatan Biaya (Cost
Approach) dalam laporan ini hanya digunakan sebagai cross check untuk melengkapi laporan

-33 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

penilaian ini. Nilai yang kami gunakan sebagai Indikasi Nilai Pasar dari aktiva ini adalah nilai yang
dihasilkan dari pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow.
Proses penilaian kedua pendekatan di atas diuraikan masing-masing di bawah ini.

5.1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)


a. Tinjauan Pasar Pusat Perbelanjaan (Shopping Center Market Overview)
Perkembangan pusat perbelanjaan di wilayah Kota Tangerang sangatlah menjanjikan,
hal ini karena besarnya permintaan atas properti pusat perbelanjaan ini. Permintaan yang
cukup besar atas properti ini akibat dari kemudahan dalam prosedur investasi di bidang
properti pusat perbelanjaan dan adanya evolusi dan perkembangan pusat perbelanjaan itu
sendiri, disamping itu tingkat pengembalian yang cukup besar, yaitu sekitar ± 13%, juga
berpengaruh terhadap permintaan masyarakat terhadap properti pusat perbelanjaan di
kawasan ini.
Ditinjau dari aspek lokal, properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug Family Mall
bukanlah satu-satunya yang ada di wilayah ini. Disamping CBD Ciledug Family Mall, juga
terdapat Plaza Baru Ciledug, Mall Ciledug dan Giant Departement Store serta puluhan ruko
yang tersebar di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto, namun walaupun masih tergolong
sebagai pusat perbelanjaan yang baru, sampai dengan saat ini CBD Ciledug Family Mall
masih menjadi pemimpin dalam persaingan merebut permintaan konsumen. Setidaknya
dengan jumlah penduduk Kota Tangerang yang mencapai 1,6 juta jiwa (BPS tahun
2007),keberadaan dari properti pusat perbelanjaan tersebut sangatlah wajar, melihat
peluang besar di kawasan ini, para pengembang pusat perbelanjaan tidak segan-segan
menanamkan modalnya.
Dengan adanya potensi yang sangat menjanjikan ini, maka diprediksikan akan lebih
banyak lagi investor yang menanamkan modalnya. Sehingga pada penawaran akan pusat
perbelanjaan akan meningkat, hal ini dikarenakan adanya peningkatan dari sektor
permintaan. Melihat fenomena ini, maka diprediksikan occupancy rate cenderung akan
stabil. Fluktuasi occupancy rate lebih disebabkan oleh faktor politik.

b. Profil Pusat Perbelanjaan

-34 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Luas total yang telah disewakan : 25.611,47 m2. Berikut ini adalah rincian harga sewa
yang berhasil dihimpun :
A. Anchor Tenant
• Matahari Department Store
Luas lantai yang disewa : 12.127 m2
Rental rate : Rp 1.280.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun
• Carrefour
Luas lantai yang disewa :
Rental rate : Rp 1.280.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun

B. Big tenant
Luas lantai yang disewa : 32 m2
Rental rate : Rp 1.500.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun
C. Pertokoan
Luas lantai yang disewa : 8.397,3 m2
Rental rate rata-rata : Rp 1.420.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun

c. Asumsi Penilaian
Data-data dan asumsi-asumsi yang kami gunakan sehubungan dengan Pendekatan
Pendekatan nilai jual pengganti dalam penilaian ini adalah sebagai berikut :
1) Pendapatan properti didapat dari sewa lantai pertahun ditambah dengan sevice
charge dan parkir ;
2) Kenaikan nilai sewa adalah sebesar 10 % per tahun, dimulai sejak tahun 2013
yaitu pada saat occupancy rate adalah 100%;
3) Kenaikan service charge adalah sebesar 10% pertahun untuk semua penyewa;
4) Biaya gaji pegawai adalah sebesar 10% dari total service charge;
5) Biaya administrasi adalah sebesar 25% dari total service charge;
-35 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

6) Biaya penjualan dan pemasaran adalah sebesar 2% dari total pendapatan kotor
efektif
7) Biaya perawatan dan biaya cadangan untuk penggantian per tahun adalah 2%
dari total pendapatan kotor efektif;
8) Pajak Bumi dan Bangunan untuk tahun 2010 adalah sebesar Rp 693.835.500,- ;
9) Biaya asuransi adalah sebesar 3% dari total pendapatan kotor efektif;
10) Kenikan biaya adalah sebesar 5% per tahun sejak tahun 2013;
11) Terminal Caprate adalah rata-rata discount rate yang paling stabil ditambah
dikurangi persentase rata-rata kenaikan NOI setiap tahunnya;
12) Proyeksi Cash Flow dilakukan sampai dengan 9 tahun.
d. Nilai Indikasi Pusat Perbelanjaan
Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan diatas maka didapatkan Nilai
Pasar CBD Ciledug Family Mall adalah sebesar :
Nilai Pasar :
273,335,000,000

(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

5.2 Pendekatan Biaya


a. Penilaian Tanah

Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa nilai tanah seluas 32.825 m2 ini pada tanggal 24 Januari 2010
adalah :
Nilai Tanah :

-36 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Rp 630.000,00 per m²
(Enam Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah per m²)

b. Penilaian Bangunan
Bangunan-bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada diatas tanah yang
dinilai. Bangunan-bangunan atau instalasi-instalasi bangunan yang tidak dapat diestimasi
secara visual, atau bagian yang tertanam akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan
fungsi bangunannya.
Dari perhitungan yang dilakukan, maka didapatkan nilai untuk bangunan adalah
sebesar :

Nilai Bangunan :
Rp227.587.000.000,00
(Dua Ratus Dua Puluh Tujuh Milyar Lima Ratus Delapan Puluh Tujuh Juta Rupiah)

c. Nilai Indikasi Pusat Perbelanjaan


Berdasarkan penilaian dengan pendekatan biaya di atas maka didapatkan Nilai Pasar
CBD Ciledug Family Mall adalah sebesar :
Nilai Pasar :
Rp248.267.000.000,00
(Dua Ratus Empat Puluh Delapan Milyar Dua Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Rupiah)
6. OPINI NILAI
Berdasarkan pemeriksaan yang telah kami lakukan dengan memperhatikan berbagai
pertimbangan sesuai dengan kemampuan kami sebagai penilai, maka kami menyimpulkan dua
opini nilai atas penilaian yang kami lakukan terhadap properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug
Family Mall di Jalan HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug,
KotaTangerang, Provinsi Banten yang dikelola oleh PT. SARI INDAH LESTARI.

-37 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

6.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya


Penilaian dengan pendekatan biaya adalah sebesar :

Rp248.267.000.000,00
(Dua Ratus Empat Puluh Delapan Milyar Dua Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Rupiah)

6.2 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan


Penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebesar :

273,335,000,000

(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

-38 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

7. KESIMPULAN NILAI

Berdasarkan hasil analisis dan penilaian kami atas properti serta dengan memperhitungkan
semua faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai properti, maka kami menyimpulkan bahwa nilai
pasar yang paling sesuai adalah nilai berdasarkan pendekatan pendapatan yaitu sebesar :

273,335,000,000

(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL

Happy Bayu Prayudatama


Direktur
MAPPI No. 07330004780
Izin Penilai No. 1.00.0060

-39 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
Fasilitas jumlah Unit
Listrik 3500 KVA
AC central 3 unit
PABX 1 set
Sound system 1 set
Alarm 93 buah
Hydrant 50 buah
Sprinkler 230 buah
Reservoir 2 buah
Genset 3 unit
Lift penumpang 1 unit
Lift barang 3 unit
Penangkal petir 1 set
Pengolah limbah 12 buah
Eskalator 28 unit
Travelator 16 unit