Anda di halaman 1dari 31

Jl. H. Iskhak 30 RT. 04 RW.

05
Kelurahan Dukuhturi
Kecamatan Bumiayu
Kabupaten Brebes
Provinsi Jawa Tengah

PT. RIEN'S ALJABAR APPRAISAL


Jalan P. Diponegoro 345 Kalierang, Bumiayu,
Brebes, Jawa Tengah 52273
Telp. (0289) 439111 - Fax (0289) 439112
Rien's
Aljabar
Appraisal

T. RIEN’S ALJABAR APPRAISAL


Jalan P. Diponegoro 345 Kalierang, Bumiayu, Brebes, Jawa Tengah 52273
Telp. (0289) 439111 – Fax. (0289) 439112

Nomor : 01-11/LP/VI/2005 Bumiayu, 27 Juni 2005


Lampiran: satu berkas
Hal : Penilaian Properti Rumah Tinggal

Kepada
Yth. Bpk. Heru Supriyanto, B.EM, M.Si
Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian
Sekolah Tinggi Akuntansi Negara
Jakarta

Dengan hormat,

Sehubungan dengan instruksi yang Bapak berikan pada tanggal 21 Maret 2005 untuk
melakukan penilaian terhadap properti guna menentukan Nilai Pasar Wajar, kami telah
mengadakan pemeriksaan dan penelitian terhadap properti milik Ny. Sofiyah yang
berupa :

Tanah dan bangunan (Rumah Tinggal) terletak di Jl. H. Iskhak 30 Rt. 04 Rw. 05
Dukuhturi, Bumiayu, Brebes

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua


keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada
asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal
Wajar dari properti tersebut di atas pada tanggal 17 Juni 2005 adalah :
Rp.141.450.000,00
(Seratus empat puluh satu juta empat ratus lima puluh ribu rupiah)

Demikian laporan ini kami sampaikan. Atas perhatian Bapak, kami ucapkan terima kasih.

Hormat kami,
PT. RIEN'S ALJABAR APPRAISAL

Evan Rizaldhi
Direktur
MAPPI No. 04330004146/16
I-B Penilai (PBB)
Izin Penilai No. 1.00.0060

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

LAPORAN PENILAIAN
RUMAH TINGGAL
Jl. H. Iskhak 30 Rt.04 Rw.05
Kelurahan Dukuhturi
Kecamatan Bumiayu
Kabupaten Brebes
Provinsi Jawa Tengah

lapen-raa-bma-05 i
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa :

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada pemeriksaan dan
penelitian secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat
peninjauan.

Selanjutnya, laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang terdapat di dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan di dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).

Nama Penilai :

Evan Rizaldhi
MAPPI No. 04330004146/16
I-B Penilai (PBB)
Izin Penilai No. 1.00.0060

lapen-raa-bma-05 ii
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya
dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Penilai telah melakukan pemeriksaan lapangan dan penelitian fisik secara langsung
atas properti yang dinilai.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
4. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar dengan
tujuan penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain kecuali atas persetujuan secara
tertulis dari kami.
5. Nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah.
6. PT. RIEN'S ALJABAR APPRAISAL yang melakukan penilaian ini tidaklah
diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi
lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian
sebelumnya.
7. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan PT.
RIEN'S ALJABAR APPRAISAL.
8. Jika suatu saat terjadi perubahan terhadap properti yang kami nilai dan ini diluar
sepengetahuan kami , maka hal tersebut adalah di luar tanggung jawab dan wewenang
kami.
9. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara
keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,
maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai
yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam
publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)

lapen-raa-bma-05 iii
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL i
PERNYATAAN PENILAI ii
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN iii
DAFTAR ISI iv
1.0 Pendahuluan 1
2.0 Tujuan Penilaian 1
3.0 Definisi Nilai 2
4.0 Tanggal Pemeriksaan 2
5.0 Butir-butir Hak Milik 2
6.0 Tanggal Penilaian 3
7.0 Lokasi 3
8.0 Identifikasi Properti 4
v Tanah 4
v Bangunan 4
9.0 Keadaan Lingkungan 6
10.0 Perencanaan Kota 7
11.0 Pendekatan Penilaian 8
v Pendekatan Perbandingan Data Pasar 8
v Pendekatan Biaya 8
v Pendekatan Pendapatan 8
12.0 Opini Nilai 9
13.0 Kesimpulan Nilai 10
LAMPIRAN-LAMPIRAN 11

lapen-raa-bma-05 iv
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

lapen-raa-bma-05 v
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

LAPORAN PENILAIAN
RUMAH TINGGAL
JL. H. ISKHAK 30 RT. 04 RW. 05
KELURAHAN DUKUHTURI
KECAMATAN BUMIAYU
KABUPATEN BREBES
PROVINSI JAWA TENGAH

1.0 PENDAHULUAN

Kami telah mendapatkan tugas dari Bapak Heru Supriyanto untuk melakukan
penilaian terhadap rumah tinggal guna menentukan Nilai Pasar Wajar dari properti
tersebut yang digunakan untuk tujuan penilaian.
Kami melakukan sendiri pemeriksaan dan penilaian serta hal-hal lain yang
dinyatakan dalam laporan ini. Kami mengumpulkan data-data untuk penyusunan laporan
ini dari sumber-sumber yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Selain itu,
kami juga melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data yang diperoleh saat
ini agar sesuai dengan keadaan subjek properti tersebut.
Seluruh data yang diperoleh dan penyesuaian yang kami lakukan terhadap data-
data tersebut adalah benar sepengetahuan kami sebagai penilai.

2.0 TUJUAN PENILAIAN

Pemeriksaan dan penilaian yang kami lakukan selama ini bertujuan untuk
menentukan Nilai Pasar Wajar dari subjek properti.
Laporan ini hanya digunakan untuk menerangkan tujuan tersebut di atas dan tidak
boleh digunakan untuk tujuan yang lain tanpa sepengetahuan dan izin tertulis dari pihak
kami.
lapen-raa-bma-05 1
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

3.0 DEFINISI NILAI

Nilai Pasar Wajar adalah harga yang terbaik yang bisa diperoleh dari penjualan
properti dengan kondisi dan persyaratan yang diasumsikan sebagai berikut :
1. Penjual dan pembeli yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia untuk
melakukan transaksi.
2. Transaksi dalam keadaan pasar terbuka.
3. Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang
cukup mengenai keadaan properti.
4. Jangka waktu penawaran yang mencukupi.
5. Penjualan atau pembelian tersebut bukan merupakan penjualan dan pembelian
istimewa.

4.0 TANGGAL PEMERIKSAAN

Kami telah mengadakan pemeriksaan atas rumah tinggal tersebut pada tanggal 19
Mei 2005 sampai dengan tanggal 24 Mei 2005, dengan asumsi bahwa tidak ada
perubahan pada subjek properti dalam selang waktu antara tanggal pemeriksaan dengan
tanggal penilaian.

5.0 BUTIR-BUTIR HAK MILIK

v Nomor Hak Milik : 238


v Nomor Blok : 09
v Pemegang Hak : Ny. Sofiyah
v Jenis Hak : Hak Milik
v Alamat Subjek Properti
Jalan : Jl. H. Iskhak No.30
RT/RW : 04 / 05
lapen-raa-bma-05 2
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

Kelurahan : Dukuhturi
Kecamatan : Bumiayu
Kabupaten : Brebes
Provinsi : Jawa Tengah
v Luas Tanah : 460 m2
v Luas Bangunan : 157 m2
v Jenis Penggunaan Tanah : Bangunan Rumah Tinggal
v Jenis Pemilikan : Bebas
v Bebanan : Tidak Ada

6.0 TANGGAL PENILAIAN

Tanggal penilaian subjek properti tersebut kami tetapkan pada tanggal 17 Juni
2005.

7.0 LOKASI

Subjek properti terletak di Jl. H. Iskhak 30 Rt. 04 Rw. 05, Dusun Talok, Desa
Dukuhturi, Kecamatan Bumiayu, Kabupaten Brebes. Lokasi ini berada kira-kira 100
meter di sebelah timur Jl. P. Diponegoro yang merupakan jalan utama penghubung kota
Tegal di sebelah utara dengan kota Purwokerto di sebelah selatan. Lokasi subjek properti
tersebut juga tepat berada di sebelah utara Jalan H. Iskhak yang merupakan jalan utama
kedua setelah Jalan P. Diponegoro. Tepat di sebelah utara subjek properti terdapat
Stasiun Kereta Api Bumiayu yang berjarak kurang lebih 50 meter. Sedangkan kira-kira
150 meter dari lokasi terdapat pusat kegiatan masyarakat Desa Talok yang terletak di tepi
Jalan P. Diponegoro, yaitu di pangkal Jalan H. Mansyur. Kurang lebih 1 km di sebelah
timur subjek properti terdapat Jalan Lingkar Bumiayu.
Untuk mencapai lokasi subjek properti dapat digunakan kendaraan roda empat,
roda dua ataupun jalan kaki karena jalan di depan lokasi (Jalan H. Iskhak) memiliki lebar

lapen-raa-bma-05 3
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

kurang lebih 3 meter dengan perkerasan jalan dari aspal dan letaknya yang dekat dengan
Jalan P. Diponegoro sebagai jalan utama penghubung kota Tegal dan kota Purwokerto.

8.0 IDENTIFIKASI PROPERTI

v Tanah
Berdasarkan hasil pengukuran di lapangan, luas tanah objek penilaian adalah 460
m2. Tanah berbentuk persegi panjang dengan kontur tanah yang landai dan rata serta
mempunyai permukaan yang sama dengan tanah sekitarnya dan termasuk jenis tanah
biasa atau tanah darat.
Adapun batas-batas subjek properti ini adalah sebagai berikut :
Utara : Selokan
Timur : Tanah milik Bpk. H. Ismail Toip
Selatan : Jalan H. Iskhak
Barat : Tanah dan rumah milik Bpk. Iman Achmadi

v Bangunan
Menurut Sertifikat Tanah maupun SPPT, total luas bangunan adalah 66 m2.
Namun, setelah kami melakukan pengukuran dan investigasi ulang di lapangan terhadap
bangunan objek penilaian, luas bangunan yang sesungguhnya adalah 157 m2. Hal ini
kemungkinan besar disebabkan karena kurangnya tingkat ketelitian dari pihak BPN
maupun KP PBB setempat yang tidak melakukan pengukuran ulang setelah pihak
pemilik subjek properti menambah jumlah keluasan bangunan rumahnya.
Bangunan ini didirikan pada tahun 1985 dan pada saat pemeriksaan bangunan
dalam kondisi yang baik sampai saat ini. Pemilik bangunan tersebut telah mengadakan
penambahan keluasan bangunan pada tahun 1988, yaitu dengan mengadakan
penambahan ruang dapur, tempat sholat, kamar mandi dan WC serta pada tahun 1996
dengan penambahan ruang serbaguna dan gudang. Namun demikian, pemilik belum
pernah mengadakan renovasi total terhadap bangunan subjek properti, hanya saja pemilik

lapen-raa-bma-05 4
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

pernah mengadakan perbaikan-perbaikan bangunan subjek propeti pada tahun 1997, yaitu
pada bagian langit-langit dan pengecatan ulang seluruh ruangan utama.
Adapun pengaturan dan pembagian ruang-ruang dalam bangunan ini cukup baik
dan sederhana dengan perincian sebagai berikut :

Tabel Pembagian Ruangan Bangunan Subjek Properti


Jumlah Luas Kemasan
Jenis Ruangan
(unit) (m2) Lantai Dinding
Ubin hitam
Ruang tamu 1 5,4 x 3 Plesteran dicat
(20x20) cm
Ubin abu-abu
Ruang keluarga 1 3,6 x 2,4 Plesteran dicat
(20x20) cm
Ubin hitam
Kamar tidur 3 3x3 Plesteran dicat
(20x20) cm
Ubin hitam
Ruang makan 1 3,8 x 3 Plesteran dicat
(20x20) cm
Ubin keramik
Tempat sholat 1 2,4 x 1,4 Plesteran dicat
(20x20) cm
Dapur 1 4,1 x 2,4 Lapisan semen Plesteran dicat
Ubin keramik
Kamar mandi/WC 2 2,7 x 1,2 Plesteran dicat
(20x20) cm
Gudang 1 4,1 x 4,3 Lapisan semen Anyaman bambu
Ruang serbaguna 1 4,3 x 2,4 Lapisan semen Anyaman bambu
Ubin hitam
Teras 1 6,5 x 2 Plesteran dicat
(20x20) cm
Pasangan batu
Pagar rumah 1 - -
bata
Jumlah 141,87

Untuk lebih jelasnya, denah bangunan dapat dilihat pada Lampiran VI.
lapen-raa-bma-05 5
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

Bangunan ini menggunakan kerangka utama beton bertulang dan rangka atap dari
kayu Kamper Singkil serta dinding pembatas tersusun dari pasangan batu bata dengan
plesteran semen. Adapun keterangan mengenai bahan-bahan konstruksi bangunan subjek
properti secara umum adalah sebagai berikut :
Pondasi : Pasangan batu kali dengan perekat
Sloof : Beton bertulang
Kolom : Beton bertulang
Dinding : Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat
Kusen : terbuat dari kayu Kamper Singkil yang dicat
Daun pintu : terbuat dari kayu Kamper Singkil yang dipelistur
Jendela : Terbuat dari pasangan kaca
Lantai : Ubin hitam, ubin abu-abu dan ubin keramik 20x20 cm2
Konstruksi atap : Rangka kayu Kamper Singkil
Plafon : Eternit dan asbes
Penutup atap : Genteng kodok dan genteng biasa dari tanah liat
Sarana pelengkap : Pagar rumah dengan ketinggian 1,5 meter yang terbuat dari
pasangan batu bata, listrik dari PLN dengan daya 450 watt
220 volt, jaringan telepon telah tersedia dan terdapat semua
sinyal jaringan telepon seluler (ponsel) seperti Satelindo,
Telkomsel, Indosat dan jaringan lainnya, satu unit sumur dan
satu unit septic tank.

9.0 KEADAAN LINGKUNGAN

Daerah tempat subjek properti berada merupakan daerah pemukiman yang masih
khas dengan suasana pedesaannya akan tetapi telah memiliki pemisahan dengan area
pertanian dan juga telah mempunyai berbagai fasilitas penunjang yang cukup lengkap.
Letaknya yang dekat dengan jalan utama (Jalan P. Diponegoro) maupun Jalan Lingkar
Bumiayu menjadikan suasana desa Talok cukup ramai dan berkembang menjadi pusat
kegiatan masyarakat yang utama.
lapen-raa-bma-05 6
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

Adapun fasilitas-fasilitas penunjang yang terdapat di sekitar subjek properti


sangatlah beragam. Fasilitas transportasi di sekitar subjek properti sangat memadai yaitu
dengan tersedianya berbagai angkutan pedesaan, ojek dan becak yang dapat
mengantarkan penumpang dari jalan utama hingga sampai ke pelosok-pelosok desa.
Adanya Stasiun Kereta Api Bumiayu yang letaknya tak jauh dari subjek properti
menjadikan desa Talok berfungsi sebagai pusat aktivitas warga masyarakat dari berbagai
daerah di sekitar kota Bumiayu yang akan pergi maupun baru datang dari kota Jakarta
atau Surabaya yang menggunakan jasa transportasi kereta api. Adapun fasilitas
pendidikan dan peribadatan yang tersedia antara lain Taman Kanak-kanak, Sekolah
Dasar, Sekolah Dasar Islam, Madrasah Ibtidaiyah, masjid dan mushola yang banyak
berdiri di sekitar subjek properti. Sedangkan fasilitas perbelanjaan juga dapat dikatakan
sangat lengkap. Hal disebabkan karena tak jauh dari subjek properti terdapat Pasar
Sumber Rezeki yang merupakan pasar penyuplai sayur-sayuran dan bahan-bahan
kebutuhan pokok bagi masyarakat desa dan juga bagi Pasar Induk di kota Bumiayu.
Selain itu juga terdapat toko-toko dan warung-warung kecil yang menjual berbagai
macam kebutuhan pokok dan kebutuhan yang lainnya. Adapun beberapa fasilitas
penunjang lainnya antar lain bidan desa, Stasiun Radio Bumiayu FM, lapangan PT. KAI,
lapangan bola voli, lapangan bulu tangkis, saluran air minum (PAM), jaringan telepon
Flexi dan lain–lain.

10.0 PERENCANAAN KOTA

Subjek properti terletak di daerah residensial yang penggunaannya terbatas untuk


penggunaan pemukiman. Hal ini sesuai dengan perencanaan kota di daerah tempat subjek
properti berada. Sehingga kami berpendapat bahwa subjek properti telah memenuhi
prinsip HIGHEST AND BEST USE.

lapen-raa-bma-05 7
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

11.0 PENDEKATAN PENILAIAN

Dalam rangka penilaian ini, kami menggunakan tiga macam pendekatan


penilaian, yaitu :
v Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Merupakan pendekatan penilaian properti yang dilakukan dengan cara
membandingkan properti yang akan dinilai dengan properti pembanding. Adapun
properti-properti pembanding itu diambil dari transaksi yang telah terjadi, yang
mempunyai lokasi yang berdekatan dengan subjek properti dan tanggal transaksi
yang terdekat. Artinya, selang waktu antara tanggal terjadinya transaksi dengan
tanggal penilaian tidak terlalu lama. Nilai subjek properti dapat ditentukan dengan
mengadakan penyesuaian-penyesuaian terhadap properti pembanding tersebut
sehingga dihasilkan nilai yang sesuai dengan subjek properti.
v Pendekatan Biaya
Merupakan pendekatan penilaian properti yang dilakukan dengan cara
memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan bangunan baru yang
mempunyai bentuk, ukuran, bahan dan keluasan yang sama dengan subjek properti.
Sedangkan standar harga material bangunan maupun standar upah para pekerja yang
digunakan adalah standar harga yang berlaku di daerah dimana subjek properti
tersebut berada dan berlaku pada saat sekarang ini. Biaya-biaya yang dikeluarkan
tersebut dirinci dalam sebuah daftar yang dinamakan Daftar Rencana Anggaran
Biaya (Daftar RAB). Selanjutnya, biaya-biaya tersebut ditambah dengan nilai tanah
yang diperoleh dengan pendekatan perbandingan data pasar, biaya IMB, dan biaya-
biaya lainnya dan kemudian dikurangi dengan penyusutan (depresiasi) bangunan
tersebut.
v Pendekatan Pendapatan
Merupakan pendekatan penilaian properti yang dilakukan dengan cara
memproyeksikan seluruh pendapatan (sewa) bersih dari subjek properti tersebut
sehingga diperoleh total pendapatan per tahun. Selanjutnya, pendapatan bersih

lapen-raa-bma-05 8
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

tersebut dikapitalisasikan dengan menggunakan suatu tingkat bunga pengembalian


modal dan keuntungan.

12.0 OPINI NILAI

Berdasarkan penilaian yang kami lakukan terhadap subjek properti yang terletak
di Jl. H. Iskhak 30 Rt.04 Rw.05 Kelurahan Dukuhturi, Kecamatan Bumiayu, Kabupaten
Brebes, kami mendapatkan nilai subjek properti dengan perincian sebagai berikut :
v Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
adalah sebesar Rp.141.450.000,00 (Seratus empat puluh satu juta empat ratus
lima puluh ribu rupiah). Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan
menggunakan pendekatan ini dapat dilihat pada Lampiran I.
v Pendekatan Biaya
Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar
Rp.148.500.000,00 (Seratus empat puluh delapan juta lima ratus ribu
rupiah). Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan menggunakan
pendekatan ini dapat dilihat pada Lampiran II.
v Pendekatan Pendapatan
Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah
sebesar Rp.110.000.000,00 (Seratus sepuluh juta rupiah). Adapun perhitungan
nilai subjek properti dengan menggunakan pendekatan ini dapat dilihat pada
Lampiran III.

Dari ketiga nilai di atas, kami mengambil Pendekatan Perbandingan Data Pasar
untuk menentukan nilai modal bangunan subjek properti. Hal ini disebabkan karena nilai
modal yang dihasilkan dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar lebih
mencerminkan nilai modal subjek properti apabila dibandingkan dengan menggunakan
Pendekatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan. Nilai modal dengan menggunakan
Pendekatan Biaya tidak mencerminkan nilai modal subjek properti karena bangunan
lapen-raa-bma-05 9
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

subjek properti sering mengalami perbaikan-perbaikan sehingga sulit untuk menentukan


biaya yang diperlukan untuk membangun bangunan subjek propeti. Sedangkan nilai
modal dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan tidak mencerminkan nilai modal
subjek propeti karena bangunan subjek properti hanya memiliki luas yang kecil sehingga
masih banyak tersisa tanah kosong yang tidak menghasilkan pendapatan sehingga
pendapatan yang diterima tidak mencerminkan nilai modal subjek properti.

13.0 KESIMPULAN NILAI

Setelah melihat, mempertimbangkan, menganalisis dan memperhatikan semua


faktor yang mempengaruhi subjek properti, maka kami menyimpulkan bahwa Nilai Pasar
Wajar atas subjek properti rumah tinggal yang terletak di Jl. H. Iskhak 30 Rt.04 Rw.05
Kelurahan Dukuhturi, Kecamatan Bumiayu, Kabupaten Brebes pada tanggal 17 Juni
2005 adalah sebesar Rp.141.450.000,00 (Seratus empat puluh satu juta empat ratus
lima puluh ribu rupiah).

Nama Penilai :

Evan Rizaldhi
MAPPI No. 04330004146/16
I-B Penilai (PBB)
Izin Penilai No. 1.00.0060

lapen-raa-bma-05 10
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

LAMPIRAN-LAMPIRAN

Ø Lampiran I Perhitungan Nilai Subjek Properti dengan Pendekatan Perbandingan


Data Pasar
Ø Lampiran II Perhitungan Nilai Subjek Properti dengan Pendekatan Biaya
Ø Lampiran III Perhitungan Nilai Subjek Properti dengan Pendekatan Pendapatan
Ø Lampiran IV Foto Subjek Properti
Ø Lampiran V Fotokopi SPPT Tahun 2005 Subjek Properti
Ø Lampiran VI Denah Subjek Properti
Ø Lampiran VII Peta Tapak / Situasi
Ø Lampiran VIII Peta Lokasi
Ø Lampiran IX Peta Kabupaten Brebes

lapen-raa-bma-05 11
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal
LAMPIRAN I
PERHITUNGAN NILAI SUBJEK PROPERTI
DENGAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

Tabel Spesifikasi Properti (Tanah dan Bangunan)


Data Pembanding
No Faktor Beda Subjek Properti Data Pembanding I Data Pembanding III
II
Jl. Kalimarong I
Jl. H. Iskhak Rt.04 Jl. Kalimarong I Jl. H. Iskhak Rt.05
1 Alamat Gang Mushola
Rw.05 Rt.03 Rw.05 Rw.05
Rt.03 Rw.05
Jarak dari Subjek
2 - 200 m 230 m 100 m
Properti
3 Luas Tanah 460 m2 249 m2 245 m2 410 m2
4 Luas Bangunan 157 m2 70 m2 47,2 m2 135 m2
5 Status Kepemilikan Hak milik (Shofiyah) Hak milik (Slamet S) Hak milik (Chaeri) Hak milik (Nurhayati)
6 Kondisi Bangunan
Perawatan Baik Baik Baik Sangat baik
Material Pokok Batu bata Batu bata Batu bata Batu bata
Ubin dan keramik
Lantai Keramik (1 lantai) Ubin (1 lantai) Keramik (2 lantai)
(1 lantai)
Batu bata dan
Dinding Batu bata Batu bata Batu bata
anyaman bambu
Pelapis Cat biasa Cat biasa Cat biasa Cat biasa
Langit-langit Eternit dan asbes Eternit Asbes Plywood
Pagar Beton Beton - Pagar besi
Atap Genteng biasa Genteng biasa Genteng biasa Genteng biasa
7 Fasilitas
Kamar Tidur 3 buah 3 buah 3 buah 6 buah
Ruang Tamu 1 buah 1 buah 1 buah 1 buah
Kamar Mandi 2 buah 2 buah 2 buah 5 buah
Ruang Makan 1 buah 1 buah 1 buah 1 buah
Dapur 2 buah 1 buah 1 buah 1 buah
Garasi - 1 buah - 1 buah
Teras ada ada ada ada
Halamah Rumah ada ada ada ada
Sumber Air PAM PAM PAM PAM
Daya Listrik 450 watt 450 watt 450 watt 900 watt
Sanitasi baik baik baik baik
8 Aksesibilitas Lebih mudah Mudah Agak sulit Sangat mudah
Jalan kompleks
9 Lokasi Jalan desa Jalan kompleks Jalan desa
masuk gang
10 Jenis Data Jual beli Jual beli Jual beli Jual beli
11 Umur Bangunan 20 tahun 12 tahun 11 tahun 7,5 tahun
12 Tahun Dibangun 1985 1993 1994 1997
13 Tahun Renovasi 1997 - - -
14 Waktu Transaksi - Februari 2005 01 September 2003 05 Desember 2004
15 Harga Transaksi - Rp. 65.000.000,- Rp. 30.000.000,- Rp. 150.000.000,-

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
RRien’s
Aljabar
Appraisal

Tabel Analisis Perhitungan Penyesuaian


Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III
No Faktor Beda Subjek Properti
Rp65,000,000.00 Rp30,000,000.00 Rp150,000,000.00
1 Waktu Juni 2005 Februari 2005 +4% 01 September 2003 +21% 05 Desember 2004 +18%
Jl. H. Iskhak Rt. 04 Jl. Kalimarong I Rt. 03 Jl. Kalimarong I Gang Jl. H. Iskhak Rt. 05
2 Lokasi
Rw. 05 Rw. 05 +4% Mushola Rt. 03 Rw. 05 +6% Rw. 05 -9%
3 Keadaan Bangunan
Luas tanah 460 m2 249 m2 +45.9% 245 m2 +46.7% 410 m2 +10.9%
Luas bangunan 157 m2 70 m2 +58.1% 47,2 m2 +71.9% 135 m2 +19.2%
Perawatan baik baik +2% Cukup baik +6% Sangat baik -8%
Fisik baik baik +2% Cukup baik +6% Sangat baik -8%
4 Umur 20 tahun 12 tahun -30% 11 tahun -27.5% 7,5 tahun -18.8%
5 Aksesibilitas Lebih mudah Mudah +4% Agak sulit +6% Sangat mudah -10%
Jumlah penyesuaian
+90% +136.1% -5.7%
Nilai diusulkan Rp123,500,000.00 Rp70,830,000.00 Rp141,450,000.00

Dari penyesuaian-penyesuaian di atas, nilai yang paling cocok untuk Subjek Properti ialah nilai dari Data Pembanding III karena :
1. Memiliki jumlah penyesuaian yang terkecil.
2. Luas tanah maupun luas bangunannya hampir sama dengan subjek properti.
3. Lokasinya lebih dekat dengan subjek properti, yaitu sama-sama berada di Jl. H. Iskhak.
Jadi, nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah sebesar Rp.141.450.000,00

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal
LAMPIRAN II
PERHITUNGAN NILAI SUBJEK PROPERTI
DENGAN PENDEKATAN BIAYA

Tabel Rencana Anggaran Biaya (RAB)


Rumah Tinggal
NO PEKERJAAN SAT VOLUME HARGA JUMLAH SUB TOTAL
SATUAN HARGA

I PEKERJAAN PERSIAPAN
1 Pengukuran dan pemasangan bowplank m' 124.9 8,868.00 1,107,613.20
2 Pembersihan lapangan m2 460 1,600.00 736,000.00
Rp 1,843,613.20
II PEKERJAAN TANAH
1 Galian tanah m3 31.23 15,687.50 489,920.63
2 Urugan kembali m3 7.81 5,275.00 41,197.75
3 Urugan pasir bawah lantai m3 3.58 72,875.00 260,892.50
Rp 792,010.88
III PEKERJAAN PASANGAN
1 Urugan pasir bawah pondasi m3 6.25 72,875.00 455,468.75
2 Adukan semen m3 6.25 19,335.70 120,848.13
3 Pas.pondasi batu kali/belah (30x40) cm m3 17.49 376,550.70 6,585,871.74
Rp 7,162,188.62
IV PEKERJAAN DINDING
1 Ringbalk praktis (20x25) cm m3 4.77 1,235,154.00 5,891,684.58
2 Pas.bata merah 1:3 m3 21.08 424,114.60 8,940,335.77
3 Plesteran biasa 1:3 m2 421.68 22,523.15 9,497,561.89
4 Sloof (20/25) cm m3 4.96 1,645,590.00 8,162,126.40
5 Kolom (25x25) cm m3 5.66 2,390,369.00 13,529,488.54
6 Anyaman bambu m2 41.41 80,235.00 3,322,531.35
Rp 49,343,728.53
V PEKERJAAN ATAP
1 Gording 6/15 (kayu kamper) m3 0.84 2,458,125.00 2,064,825.00
2 Usuk 5/7&reng 2/3 (kayu kamper) m2 166.07 37,942.50 6,301,110.98
3 Genteng biasa m2 75.98 19,078.00 1,449,546.44
4 Genteng kodok m2 90.09 27,325.00 2,461,709.25
5 Bubungan kodok m' 25.4 30,467.00 773,861.80
6 Lisplang m2 14.8 61,035.00 903,318.00
7 Kuda-kuda m3 1.28 3,433,000.00 4,394,240.00
Rp 18,348,611.47
VI PEKERJAAN PLAFON
1 Rangka plafon dari kayu m2 155.9 55,952.00 8,722,916.80
2 Asbes (100x100) cm m2 35.66 23,136.00 825,029.76
3 Eternit m2 68.28 63,955.00 4,366,847.40
Rp 13,914,793.96
VII PEKERJAAN LANTAI
1 Ubin abu-abu rata 20/20 m2 25.12 32,479.00 815,872.48
2 Lapisan semen m2 44.99 36,034.17 1,621,177.31

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal
3 Ubin hitam 20x20 m2 72.8 47,489.00 3,457,199.20
4 Ubin keramik 20x20 m2 5.28 51,938.00 274,232.64
Rp 6,168,481.63
VIII PEKERJAAN DAUN PINTU
1 Daun pintu m2 15.22 265,537.50 4,041,480.75
2 Kusen pintu dan jendela m3 0.84 3,658,750.00 3,073,350.00
3 Daun jendela kaca rayben m2 3 273,875.00 821,625.00
4 Engsel kuningan untuk pintu buah 26 12,000.00 312,000.00
5 Engsel kuningan untuk jendela buah 6 9,250.00 55,500.00
6 Kunci tanam biasa buah 16 75,000.00 1,200,000.00
7 Pasang kunci slot untuk pintu buah 5 29,380.00 146,900.00
8 Grendel pintu dan jendela buah 6 5,250.00 31,500.00
9 Kaca polos 3 mm m2 4.24 87,862.50 372,537.00
10 Kaca nako lengkap+tralis buah 18 37,500.00 675,000.00
Rp 10,729,892.75
IX PEKERJAAN FINISHING
1 Mengecat kayu m2 15.22 35,720.00 543,658.40
2 Pengecatan dinding m2 421.68 17,910.00 7,552,288.80
3 Pengecatan plafon m2 183.94 14,669.00 2,698,215.86
4 Pengecatan lisplang m2 14.8 14,796.00 218,980.80
Rp 11,013,143.86
X PEKERJAAN SANITAIR
1 Kran air standar buah 2 20,500.00 41,000.00
2 Closet jongkok KIA buah 1 100,000.00 100,000.00
3 Bak mandi besar pas.batu bata buah 1 190,000.00 190,000.00
4 Septictank+resapan besar unit 1 2,000,000.00 2,000,000.00
5 Sumur gali pas.batu bata 5-6 cm unit 1 1,800,000.00 1,800,000.00
6 Tempat cuci buah 1 150,000.00 150,000.00
Rp 4,281,000.00
XI PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK
1 Titik lampu+saklar buah 14 80,000.00 1,120,000.00
2 Sekering box buah 1 38,500.00 38,500.00
3 Stop kontak buah 4 17,500.00 70,000.00
4 Saklar ganda buah 1 22,500.00 22,500.00
5 Saklar tunggal buah 13 17,500.00 227,500.00
6 Lampu TL 20 watt buah 7 55,000.00 385,000.00
7 Lampu bouhlam 25 watt buah 7 12,500.00 87,500.00
8 Kabel listrik m' 50 2,970.00 148,500.00
Rp 2,099,500.00
XII PEKERJAAN HALAMAN
1 Pagar pas.bata merah 1:3 m3 1.27 424,114.60 538,625.54
2 Lapisan semen untuk halaman m2 29.2 36,034.17 1,052,197.76
3 Plesteran biasa 1:3 m2 25.4 22,523.15 572,088.01
Rp 2,162,911.32

TOTAL Rp 127,859,876.20
KEUNTUNGAN KONTRAKTOR 20% x Rp.127,859,876.20 Rp 25,571,975.24

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal
Rp 153,431,851.44
IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN Rp.500.00 x 5.25 x 157 m2* Rp 412,125.00
Rp 153,843,976.44
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI 10% x Rp.153,843,976.44 Rp 15,384,397.64
Rp 169,228,374.08
FEE LAIN-LAIN 5%xRp.169,228,374.08 Rp 8,461,418.70
BIAYA REPRODUKSI BARU Rp 177,689,792.78
TERBILANG Rp 177,700,000.00

*) Untuk menghitung IMB, digunakan Standar Perda Th.2005 Kab.Brebes Rp.500.00 per m2. Jumlah ini
dikalikan dengan angka koefisien IMB (a x b x c x d x e) dan luas bangunan subjek properti. Dengan
demikian, perhitungannya adalah sebagai berikut :
Angka koefisien = a x b x c x d x e = 1 x 2 x 1.5 x 1.75 x 1 = 5.25
Besarnya IMB = Rp.500.00 x angka koefisien x luas bangunan
= Rp.500.00 x 5.25 x 157 m2
= Rp.412,125.00

Tabel Perhitungan Depresiasi Fisik Bangunan


Estimasi Depresiasi
Komponen Bangunan Biaya Reproduksi Baru (Rp)
% Rupiah
Pondasi 6,585,871.74 33 2,173,337.67
Ubin keramik 274,232.64 10 27,423.26
Ubin abu-abu 815,872.48 25 203,968.12
Ubin hitam 3,457,199.20 20 691,439.84
Plesteran biasa 9,497,561.89 34 3,229,171.04
Dinding 8,940,335.77 25 2,235,083.94
Plafon/langit-langit 8,772,916.80 35 3,070,520.88
Asbes 825,029.76 40 330,011.90
Eternit 4,336,847.40 40 1,734,738.96
Daun pintu 4,041,480.75 14 565,807.31
Cat dinding 7,552,288.80 15 1,132,843.32
Cat plafon 2,698,215.86 10 269,821.59
Cat lisplang 218,980.80 15 32,847.12
Penutup atap 9,982,675.49 42 4,192,723.71
Usuk dan reng 6,301,110.98 26 1,638,288.85
Instalasi listrik 2,099,500.00 12 251,940.00
Pagar 538,625.54 10 53,862.55
Sanitair 4,281,000.00 40 1,712,400.00
Kunci dan engsel 1,745,900.00 38 663,442.00
Kaca dan jendela 1,869,162.00 17 317,757.54

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal
Kusen pintu dan jendela 3,073,350.00 44 1,352,274.00
Jumlah 87,908,157.90 25,879,703.61

Untuk estimasi depresiasi pondasi digunakan teknik perkiraan depresiasi secara langsung dengan metode garis
lurus yaitu sebesar 1,67% per tahun. Hal ini dilakukan karena pondasi tidak dapat dilihat secara langsung.
Ada 3 jenis depresiasi bangunan, yaitu depresiasi fisik, fungsi dan ekonomi. Namun, di dalam laporan ini yang
diperhitungkan hanyalah depresiasi fisik saja.
Dengan asumsi bahwa umur efektif bangunan adalah 60 tahun dan bangunan telah mempunyai umur kronologis
selama 20 tahun, maka besarnya depresiasi subjek properti adalah sebagai berikut :

Rp. 25.879.703,61
Depresiasi fisik bangunan = -------------------------- x 100%
Rp. 87.908.157,90
= 29,44 %
Jadi, depresiasi fisik bangunan subjek properti adalah 29,44 %

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

Tabel Spesifikasi Data Pembanding Tanah


Faktor Beda Subjek Properti Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III
Jl. H. Iskhak Jl. H. Iskhak Gang Jl. MI Rt.01 Rw. 06 Jl. H. Iskhak Rt.04
Lokasi
Rt.04 Rw.05 III Rt.04 Rw.05 Rw.05
Status
Hak milik Hak milik Hak milik Hak milik
kepemilikan
Nama pemilik Sofiyah Slamet Sudarmaji Munawar H. Mashuri
Keadaan tanah
Luas tanah 460 m2 160 m2 180 m2 275 m2
Topografi Rendah Rendah Tinggi Rendah
Bentuk tanah Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang
Aksesibilitas Lebih mudah Lebih mudah Mudah Lebih mudah
Tanggal
- 01 April 2005 01 Nopember 2004 Agustus 2004
transaksi
Harga jual/m2 - Rp.84.375,00 Rp.44.444,00 Rp.37.090,00

Tabel Perhitungan Penyesuaian Harga Tanah


Data Pembanding Data Pembanding Data Pembanding
Faktor I II III
Penyesuaian
Rp.84.375,00 Rp.44.444,00 Rp.37.090,00
Waktu +6% +21% +30%
Lokasi +1% +8% +5%
Topografi +0% +2% +0%
Bentuk tanah +0% +0% +0%
Luas tanah +65% +61% +40%
Aksesibilitas +1% +8% +4%
Jumlah
+73% +96% +79%
penyesuaian
Nilai
Rp.145.968,75 Rp.87.110,24 Rp.66.391,10
diusulkan

Berdasarkan pengamatan yang kami lakukan, besarnya inflasi tanah di daerah tempat subjek properti
berada adalah sebesar 3% per bulan.
Berdasarkan hasil penyesuaian di atas, maka nilai tanah yang diusulkan untuk subjek properti adalah yang
memiliki jumlah penyesuaian terkecil yaitu sebesar Rp.145.968,75.

Penilaian dengan Menggunakan Pendekatan Biaya

Nilai Tanah
Rp.145.968,75 x 157 m2 Rp. 22.917.093,75
Nilai Bangunan
Biaya Reproduksi Baru Rp.177.700.000,00
Tolak
Depresiasi 29,44 % Rp. 52.314.880,00
Sound Value Rp.125.385.120,00
Nilai Pasar Wajar Rp.148.302.213,75
Katakan Rp.148.500.000,00

Jadi, nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar Rp.148.500.000,00

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal
LAMPIRAN III
PERHITUNGAN NILAI SUBJEK PROPERTI
DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Dalam perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Pendapatan ini, kami
mengambil tiga Data Pembanding Sewa dari tiga buah rumah yang disewakan dengan harga
sewa per tahun yang bervariasi dan masing-masing rumah tersebut memiliki karakteristik
yang berbeda-beda apabila dibandingkan dengan subjek properti, misalnya dalam hal luas
tanah, luas bangunan, fasilitas, kondisi fisik dan perawatan, lokasi dan lain-lain. Oleh karena
itu, kami berpendapat bahwa perlu adanya penyesuaian-penyesuaian terhadap harga sewa per
tahun masing-masing rumah tersebut.

Analisis Penyesuaian
A. Data Pembanding I
Sewa per tahun Rp.1.000.000,00
Penyesuaian properti : +62,5% Rp. 625.000,00
Sewa per tahun setelah penyesuaian Rp.1.625.000,00
B. Data Pembanding II
Sewa per tahun Rp.1.000.000,00
Penyesuaian properti : +75% Rp. 750.000,00
Sewa per tahun setelah penyesuaian Rp.1.750.000,00
C. Data Pembanding III
Sewa per tahun Rp. 800.000,00
Penyesuian properti : +75% Rp. 600.000,00
Sewa per tahun setelah penyesuaian Rp.1.400.000,00

Nilai rata-rata sewa per tahun = Rp.1.625.000,00 + Rp.1.750.000,00 + Rp.1.400.000,00


3
= Rp.1.591.666,67
lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

Perhitungan Angka Kapitalisasi

Sebuah rumah tinggal sejenis yang terletak di Jl. Kalimarong I Rt.03 Rw.05 telah
dijual dengan harga jual Rp.65.000.000,00. Selanjutnya, rumah tersebut dikontrakkan dengan
harga sewa bersih Rp.1.000.000,00 per tahun selama satu tahun. Dari data ini, kami dapat
menghitung besarnya angka kapitalisasi dari rumah tinggal tersebut, yaitu :

Sewa bersih per tahun


Angka Kapitalisasi = x 100%
Harga jual

= Rp.1.000.000,00
x 100%
Rp.65.000.000,00
= 1,54%

Perhitungan Nilai

Sewa per tahun Rp. 1.591.666,67


Dikurangi : Outgoings
Ø Perawatan Rp.25.000,00
Ø Pajak (PBB) Rp.25.000,00 +
Rp. 50.000,00
Sewa bersih per tahun Rp. 1.541.666,67
x ATB keabadi 1,54% 64,935
Nilai Modal Rp.100.108.125,22
Katakan Rp.100.110.000,00

Jadi, nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah sebesar
Rp.100.110.000,-
lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"
Rien's
Aljabar
Appraisal

lapen-raa-bma-05
"Read, in the name of Your Lord Who Created"

Anda mungkin juga menyukai