6P ASAR PROPERTI

UMUM

A. Dasar Pemikiran Analisa Pasar Bagi Penilai

Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang tersedia
pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk memahami
kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari properti
tersebut. Identifikasi, analisa, serta evaluasi fakta dan kecenderungan
terdapat dalam pasar pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang
bersangkutan adalah bagian dari analisa pasar dan lingkungan. Ini
merupakan suatu langkah dalam topik kerangka kerja penilai. Sebelum
melakukan analisa kecenderungan pasar dan pengaruhnya terhadap nilai,
seorang penilai perlu terlebih dahulu memahami apa yang dimaksud dengan
pasar dan bagaimana pasar tersebut berfungsi.

Telah diketahui bahwa dasar keputusan dalam ekonomi tanah perkotaan

adalah alokasi ruang perkotaan untuk berbagai alternatif penggunaan yang
ada. Ketegasan tentang alokasi ini didasarkan pada kesimpulan atau indikasi
dari analisa penggunaan yang paling menguntungkan.

Penggunaan adalah satu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, nilai
pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Penggunaan
dianggap legal, dapat diterima oleh budaya masyarakat serta layak adalah
sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatan-kekuatan pasar yang
bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun terhadap pembuat
keputusan. Kekuatan-kekuatan pasar inilah (khususnya, tetapi bukan hanya
permintaan dan pemawaran) yang menentukan nilai. Kekuatan tersebut
antara lain dengan menetapkan penggunaan. Penilai mengukur dan
memperkirakan besarnya nilai, antara lain dengan memperkirakan karakter
dan dampak kekuatan-kekuatan pasar.

B. Keanekaragaman Dan Variasi Pasar Properti

Seperti telah dipahami bahwa tidak ada pasar tunggal bagi properti (atau
hak-hak atas barang-barang tak bergerak). Salah satu tugas penilai adalah
mengenali dan menetapkan di pasar mana properti yang sedang ditaksir ini
dapat ditemukan dan bersaing. Penentuan ini mungkin menetapkan areal
geografis, jenis penggunaan, jenis pengembangan, rentangan harga, dan
sebagainya. Melakukan identifikasi pasar yang cocok akan membantu
menetapkan data dan sumber data mana yang akan digunakan untuk proses
penilaian. Pemahaman akan sifat-sifat daar, struktur dan fungsi pasar
properti pada akhirnya membantu penilai dalam melakukan identifikasi
tersebut.
Pasar-pasar khusus yang menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan
dan sewa, serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankanya, serta
karakteristik khusus dari pasar-pasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar
untuk selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisa pasar (kawasan
dan lingkungan) dalam setiap tugasnya kemudian perilaku pembeli dan
penjual, penyewa dan pemilik, atau peminjam dan yang meminjamkan dapat
dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

I. SIFAT-SIFAT DASAR PASAR

A. Definisi

Definisi Pasar adalah “Seperangkat pengaturan untuk mempertemukan

pembeli dan penjual lewat mekanisme harga”. Sebuah pasar dapat berupa
sebuah tempat atau lokasi geografis tertentu, namun tidak harus demikian
yang penting, pasar adalah perangkat total aktivitas dimana barang atau jasa
ekonomi tertentu dipertukarkan.

Barang-barang yang nyata, jasa, hak dan uang dapat dipertukarkan. Barang
atau jasa ekonomi apapun yang dapat dipindahkan atau dialihkan dan
memiliki nilai dapat mempunyai pasar.

Barang dan jasa yang berbeda memiliki pasar yang terpisah dan jelas terlihat
bedanya antara satu dengan lainnya. Tetapi pasar-pasar tersebut saling
berhubungan karena mempunyai kecenderungan menjadi patokan dari
kekuatan ekonomi umum yang sama.

B. Fungsi Pasar

Pasar menyelenggarakan fungsi-fungsi sebagai berikut :

1. Memudahkan pertukaran suatu barang tertentu antara pembeli

dengan penjual. Ini yang dimaksud dengan “mempertemukan pembeli
dan penjual”.

2. Menetapkan harga lewat interaksi antara permintaan dan penawaran.

Pasar tidak menetapkan nilai tetapi menetapkan harga. Dalam pasar
yang bersaing dengan sempurna menurut teori ekonomi, nilai dan
harga adalah identik dan sinonim, tetapi tidak di tempat-tempat
lainnya. Nilai selalu merupakan harga yang cenderung berlaku pada
kondisi-kondisi pasar tertentu. Sedangkan harga dihasilkan oleh
interaksi dari kondisi permintaan dan penawaran yang aktual maupun
yang diramalkan akan terjadi.

a. Permintaan adalah daftar jumlah barang ataupun jasa yang telah,

akan atau pada saat dibeli oleh para pembeli pada rangkaian-
rangkaian harga yang serupa. Secara umum, pembeli akan
membeli lebih banyak jika harga rendah dan membeli lebih sedikit
 jika harga tinggi. Daftar ini mencerminkan penilaian-penilaian
yang bersifat subjektif dari calon pembeli yang tercermin lewat
tindakan-tindakan mereka yang objektif (karena mdapat diukur).
Permintaan adalah : keinginan untuk membeli digabungkan
dengan kemampuan untuk membayar. Keadaan ini juga disebut
permintaan efektif yang merupakan kebalikan dari kemungkinan
permintaan.

b. Penawaran adalah jumlah barang atau jasa yang telah, akan, atau
pada saat ditawarkan (untuk dijual) oleh penjual pada rangkaian-
rangkaian harga serupa. Secara umum, penjual cenderung
menawarkan barang dalam jumlah yang lebih banyak jika harga
tinggi dan sebaliknya lebih sedikit jika harga rendah. Daftar ini
mewakili hasrat subjektif dari calon penjual yang tercermin dalam
tindakan-tindakan mereka yang bersifat objektif (dan karenanya
dapat diukur).

c. Harga adalah jumlah uang yang dibayar oleh pembeli dan

diterima oleh penjual untuk ditukarkan dengan barang atau jasa.

d. Harga Pasar adalah harga dimana jumlah yang diminta oleh

pembeli sebanding dengan jumlah yang ditawarkan oleh penjual.
Harga inilah yang membuka pasar sebagai hasil interaksi anatara
permintaan dan penawaran. Dalam teori ekonomi harga ini
disebut juga dengan istilah “equilibrium price” (harga
keseimbangan).

e. Mengalokasikan barang dan jasa diantara para pembeli lewaty

mekanisme harga. Karena permintaan dan penawaran merupakan
daftar jumlah barang dan jasa yang akan dibeli atau ditawarkan
untuk dijual pada rangkaian harga yang serupa, harga pasar yang
ditetapkan lewat interaksi permintaan dan penawaran akan
memantapkan jumlah yang akan dibeli dan dijual dengan harga
tersebut.

f. Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. Permintaan

cenderung mudah berubah dan ditentukan secara bebas oleh
berbagai keinginan, selera dan standar digabungkan dengan
penghasilan dan daya beli. Penawaran cenderung bersifat
responsif terhadap permintaan, didasarkan pada perkiraan biaya
produksi dan keuntungan, meskipun ada beberapa perkecualian.
Karenanya, selain mengalokasikan barang atau jasa diantara para
calon pembeli, pasar juga membantu menyesuaikan jumlah yang
diproduksi dan ditawarkan, dengan jumlah yang akan dibeli
dengan harga pasar.

C. Karakteristik Pasar yang Kompetitif & Terbuka

Analisa pasar dan mekanismenya terhadap harga dalam teori ekonomi
didasarkan pada penerimaan seperangkat karakteristik dan struktur pasar
yang tersedia. Agar mekanisme pasar dapat bekerja dengan efektif dan
efisien, kondisi-kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi. Jika tidak, maka
pasar tersebut dianggap “tidak sempurna” dalam berbagai tingkat. Akibat
atau implikasinya yang utama adalah bahwa harga menjadi tidak
menentukan dan bukan merupakan alat alokatif yang efektif dan efisien.

Kondisi-kondisi pasar tersebut adalah sebagai berikut :

1. Produk Yang Homogen

Satuan barang ataupun jasa yang dipertukarkan merupakan pengganti

yang nyaris sempurna untuk satu sama lain. Ini berarti bahwa :
a. Bagi si pembeli, bukanlah suatu hal yang penting barang mana
yang dibeli. Demikian pula sebaliknya bagi si penjual, barang
mana yang dijual tidaklah menjadi soal.
b. Tidak menjadi masalah bagi si pembeli, barang siapa yang
dibelinya dan tidak penting bagi si penjual, kepada siapa ia
menjual barangnya.
c. Perbedaan mutu hampir tidak ada pada satuan-satuan barang
ataupun jasa.
d. Barang-barang dapat dibeli berdasarkan contoh/sampel karena
semua barang pada dasarnya sama.

2. Jumlah Yang Besar Dari Pembeli Dan Penjual

Ini berarti tidak ada satupun pembeli atau penjual yang memiliki
bagian yang cukup besar dalam suatu pasar sehingga mempunyai
pengaruh langsung yang dapat diukur atas harga sebagai akibat yang
wajar, tidak ada satupun pembeli atau penjual yang bersikap seolah-
olah tindakkannya dapat memberikan pengaruh langsung yang dapat
diukur terhadap harga pasar. Ini berarti bahwa negosiasi harga antara
pembeli dan penjual tidak terjadi. Pasar itu sendiri yang menggantikan
tempat negosiasi dalam menetapkan harga pasar.

3. Pembeli Dan Penjual Yang Berpengalaman

Semua peserta pasar memiliki informasi yang cukup tentang kondisi

pasar, tindak-tanduk peserta lainnya, aktivitas pasar dan kualitas
produk yang lalu, serta kemungkinan untuk disubstitusikan.

4. Tindak Tanduk Yang Rasional

Pembeli dan penjual bertindak rasional berdasarkan informasi yang

mereka miliki tentang suatu barang. Perilaku yang rasional terdiri dari
tindakan-tindakan yang dilakukan untuk memaksimalkan keberadaan
ekonomi mereka sendiri yaitu keuntungan dan atau kekayaan.
5. Harga Adalah Satu-satunya Pertimbangan.

Pertimbangan dalam memutuskan pembelian ataupun penjualan,

karena kualitas barang atau jasa adalah sama (perfect substitutability).
Interaksi antara permintaan dan penawaran selalu diekspresikan
dalam bentuk uang (harga).

6. Ada Persaingan Mekanisme Pasar Yang Teroganisir

Untuk mempertemukan pembeli dan penjual.

7. Ada Persaingan Yang Bebas Dan Terbuka

a. diantara para peserta pasar

b. diantara satuan barang atau jasa yang dipertukarkan
c. persaingan adalah kekuatan mengatur

8. Pasar cenderung bergerak mencari keseimbangan melalui efek-efek

yang diakibatkan oleh persaingan. Harga pasar adalah mekanisme
pengembanganya.

9. Hanya terdapat sedikit atau tidak ada sama sekali pembatasan atau
pengendalian dari pemerintah atas pasar bebas.

II. PASAR PROPERTI

a) Definisi

Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk

memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan
harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan
bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif
penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta
menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.

1. Pasar properti berhubungan dengan hak-hak atas properti. Hak inilah

yang dipertukarkan, dibeli dan dijual.
2. Pasar properti dapat ditetapkan secara geografis, atau pasar tersebut
dapat terbentang diantar berbagai properti yang saling bersaing
tersebar dalam satu kawasan yang luas tanpa batasan yang tepat.
3. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi pasar
penjualan (sales market) dimana properti dibeli dan dijual, pasar sewa
(rental market), dan pasar hipotek (mortgage market), walaupun
berbagai hak yang berbeda dipertukarkan pada masing-masing pasar
tersebut, namun pada saat yang sama hak-hak tersebut saling
berhubungan. Selain itu pasar properti dapat diklasifikasikan menurut
jenis propertinya atau ruang yang dilibatkan, tujuan atau rencana
penggunaannya ataupun tingkat (rentangan) harga dari properti
tersebut.
4. Singkatnya, pasar properti adalah sebuah pasar dimana hak-hak atas
properti yang dianggap bersaing oleh para calon pembeli,
dipertukarkan.

b) Karakteristik Pasar Properti

Meskipun terdapat banyak “pasar” yang berbeda untuk tempat pertukaran

hak-hak atas properti, seperti diterangkan diatas, namun ada beberapa
kemiripan tertentu antara semua pasar properti yand pada dasarnya beakar
dari karakteristik-karakteristik properti itu sendiri. Karakteristik pasar properti
antara lain :

1. Produk yang berbeda

Karena immobilitas serta karakteristiknya yang berbeda, properti
merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang yang persis
sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk
dipertukarkan. Hak-hak yang berbeda atas properti serupa yang
ditawarkan mungkin saja ada dan dipertukarkan. Kerumitan yang yang
berhubungan dengan hukum akan selalu ada, bahkan dalam transaksi
properti yang paling sederhana sekalipun, keadaan-keadaan khusus
yang berhubungan dengan bidang hukum yang menyertai setiap
transaksi membuat masing-masing transaksi menjadi suatu kasus
yang khusus. Keadaan-keadaan ini juga memiliki efek operasional yang
membuat transaksi properti sebagai pekerjaan yang berlarut-larut dan
memakan waktu.
2. Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi atau segmen
pasar
Pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang diberi
pinjaman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka dapat
mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun persyaratan
pinjaman. Karenanya, negoisasi antara pihak-pihak yang
berkepentingan merupakan suatu peraturan, sehingga harga
cenderung menjadi tidak pasti.
Harga dan syarat-syarat terjadinya transaksi sangat kuat dipengaruhi
oleh persepsi subjektif dan keinginan-keinginan yang bersifat
individual dari masing-masing peserta. Kekuatan dan tekanan dalam
tawar menawar yang sifatnya relatif pada masing-masing peserta,
akan mempengaruhi harga transaksi.
3. Daya saing ditentukan secara subjektif
Karena keunikan dari masing-masing properti dan hak-hak atas
properti tersebut, maka daya saing dari properti lainnya merupakan
sesuatu yang ditentukan secara subjektif oleh masing-masing peserta
pasar. Hal ini hanya dapat diukur secara kira-kira lewat pengamatan
atas tindak-tanduk mereka setelah melihat kenyataan-kenyataan yang
ada tentang properti yang dimaksud.
4. Relatif kurang informasi
Banyak informasi yang sukar atau tidak mungkin diperoleh dan
kemungkinan besar hal-hal tersebut diperlakukan secara rahasia
(confidential). Harga-harga penjualan tidak dipublikasikan dan
dilaporkan secara luas seperti halnya harga-harga saham.
5. Perilaku yang tidak rasional
Karena pembeli dan penjual bereaksi terhadap tekanan-tekanan
tertentu yang mendesak, maka cenderung bertindak atas dasar
pertimbangan yang subyektif sifatnya. Oleh karena itu tidaklah selalu
benar bahwa mereka bertindak dengan tujuan memaksimalkan
keberadaan ekonomi mereka.
6. Terlokalisir
Karena lokasi properti bersifat tetap dan tidak dapat berpindah
tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti tertentu atau
jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan geografis yang
relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik lokasi. Sebagai contoh
properti perumahan, dimana kawasan tempat berbagai pilihan unit
properti saling bersaing satu sama lainnya ditentukan oleh beberapa
pertimbangan, seperti misalnya berapa lama waktu yang diperlukan
untuk pergi ke tempat kerja, kemudahan mencapai sarana
perbelanjaan dan rekreasi, reputasi sarana pendidikan di daerah
tersebut dan sarana serta fasilitas lain yang tersedia di kawasan
tersebut.
 7. Permintaan yang mudah berubah, dan tidak seimbang
Sebagai contoh permintaan terhadap properti perumahan khususnya,
merupakan fungsi dari :
 Populasi ;
Jumlah dan besar kecilnya rumah tangga, jumlah bersih in-migrasi,
karakteristik sosial dan ekonomi, distribusi usia. Hal-hal tersebut
dapat berubah dalam satu kawasan lokasi tanpa dapat diramalkan
terlebih dahulu, terutama sebagai akibat dari berbagai faktor yang
tidak ada hubungannya dengan properti atau perumahan itu
sendiri.
 Pekerjaan dan penghasilan;
Daya beli membuat permintaan menjadi efektif di pasar.
8. Penawaran yang tidak elastis (relatif lamban atau tidak responsif)
Penawaran, tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga.
Kuantitas dari properti serta jasa yang ditawarkan oleh suatu properti
berubah secara perlahan-lahan. Jumlah tersebut cenderung bersifat
sensitif terhadap perubahan dalam permintaan ataupun harga yang
bersifat sementara.
9. Batasan dan pengendalian oleh pemerintah
Kegiatan di bidang properti sangat kuat diatur dan dipengaruhi oleh
pemerintah, seperti dokumentasi untuk keseluruhan hukum yang
disyaratkan untuk setiap transaksi, penggunaan atas tanah,
perpajakan dll.
10. Properti merupakan obyek dari lingkungan sekitar
Properti tidak dapat dipindahkan ke lingkungan pasar yang lebih baik
dan menguntungkan, dan karenanya bersifat jauh lebih sensitif
terhadap kekuatan-kekuatan pasar yang tidak nyata dan dipengaruhi
oleh kekuatan-kekuatan tersebut.

c) Fungsi Pasar Properti

Pada dasarnya fungsi-fungsi pasar properti adalah serupa dengan fungsi

pasar-pasar lainnya, seperti definisi yang dikemukakan pada bagian A di
atas.

1. Memudahkan pertukaran, hak-hak atas properti antara pembeli dan

penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman.
2. Menetapkan harga, untuk pertukaran yang bersifat menguntungkan
bagi kedua belah pihak. Pasar properti bukan untuk menetapkan nilai (value),
tetapi untuk menetapkan harga pasar (market price).
3. Mengalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai alternatif
penggunaan, secara terpisah hal ini melibatkan keputusan-keputusan yang
berkenaan dengan penggunaan yang optimal.
4. Menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, kombinasi
penggunaan yang diinginkan merupakan fungsi yang dijalankan berdasarkan
konsensus yang dicapai oleh masing-masing pasar.Konsensus tersebut akan
tunduk pada pengaruh ataupun batasan-batasan masyarakat umum lewat
pembagian zona, peraturan tentang perlindungan lingkungan hidup, serta
standar dan kontrol pemerintah.
5. Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan, dalam pasar properti,
permintaan memiliki sifat yang mudah berubah-ubah yang merupakan akibat
yang ditimbulkan oleh berbagai kekuatan pasar yang sifatnya eksternal.
Penawaran adalah jelas dan sifatnya lebih bergantung pada permintaan.
Salah satu fungsi pasar adalah menyediakan lingkungan ekonomi, finansial
dan legal baik bagi penawaran agar dapat secara efektif menjawab
perubahan-perubahan yang terjadi pada permintaan.