Anda di halaman 1dari 11

1.Rolul evaluării de piaţă a 2. Valoarea de piaţa a 3. Principii de bază pentru observă scăderea cererii, vânzărilor, construcţia apartamentelor.

observă scăderea cererii, vânzărilor, construcţia apartamentelor. Din cauza bugetul de stat a unei părţi din costul
bun.imob. Evaluare benevolă şi imobilului. Valoarea pentru evaluarea proprietăţilor profitului şi tuturor parametrilor pozitivi. duratei mari de construcţie oferta de acesteia, aflat în posesia unei persoane
Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la apartamente nu poate reacţiona imediat la fizice sau juridice.
obligatorie. utilizarea existentă şi alternativă. imobiliare. Principiul cererii şi ce etapă a ciclului de viaţă se află B.I. cerere, astfel cererea devine excesivă. Rata inflaţiei şi cursul dolarului sau
Evaluarea e definită ca proces de Valoarea normativă. Valori ofertei. Principiul înlocuirii (substituţiei)– Concurenţa din partea altor tipuri de EURO sînt indicatori macroeconomici,
determinare a valorii bunului la o dată negative şi alte tipuri de valori Baza teoretică a procesului de valoarea maximă a b.i. este determinată locuinţe va scădea preţurile la care într-o măsură mai mică sau mai mare
concretă ţinînd cont de factorii fizici, evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, de cel mai mic preţ sau valoarea la care s- apartamente, dar în fond plata de arendă influenţează asupra costului spaţiului
economici, sociali şi de altă natură care (investiţională, baza impozabilă, principiilor şi regulilor care s-au format în ar putea achiziţiona un alt obiect imobil se va menţine. Terminarea construcţiei a locativ prin legătura lor directă cu
influenţează valoarea. Evaluatorul etc.). rezultatul analizei cazurilor concrete de de o utilitate echivalentă. Acest principiu unui număr considerabil de ap. va majoritatea aspectelor vieţii economice a
analizează şi formulează concluzia Valoarea-termen prin care se evaluare, precum şi a comportamentului
exprimă mărimea calităţii, a însuşirii unui stă la baza fiecărei metode tradiţionale de schimba radical situaţia, chiar aferta poate ţării. Scăderea veniturilor generate de
referitor la natura, calitatea, utilitatea şi partici-panţilor la piaţa imobiliară. evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un deveni excesivă. Astfel de oscilaţii poartă inflaţie, poate fi compensată pe calea
valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra bun şi/sau serviciu de a satisface o nevoie, Principiul de evaluare este baza
de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe cumpărător raţional nu va plăti pentru un un caracter periodic. Evaluatorul trebuie indexării plăţii pentru arendă. Protecţia
lui. În dependenţă de scopul evaluării, teoretică a procesului de evaluare a valorii b.i. o sumă mai mare decât suma minimă să poată prognoza tendinţele de creştere împotriva inflaţiei acţionează doar în acel
care e determinat de client, în procesul de alte bunuri economice. de piaţă. Practica mondială de evaluare se
Valoarea de piaţă (VP) – suma estimată pentru care poate fi procurat un alt bun sau scădere a concurenţei şi să le ia în caz, când schimbarea taxei pentru arendă
evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de conduce de următoarele principii: - imobiliar cu o utilitate similară. Acest consideraţie în timpul evaluării. coincide cu nivelul inflaţiei.
gaj, de asigurare, de lichidare, de pentru care un activ ar putea fi schimbat principiul cererii şi ofertei; -
la data evaluării între un cumpărător principiu stă la baza tuturor metodelor de Cererea şi oferta sînt forţe majore ale
investiţie, sau oricare alt tip de valoare dinamismului; - înlocuirii; - aportului; - evaluare a b.i. Principiul înlocuirii este pieţei spaţiului locativ, fixând oscilaţiile
recunoscut de legislaţia naţională. hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât celei mai potrivite şi eficiente utilizări; 6. Principii de bază pentru
să vândă; într-o tranzacţie liberă; după un asemănător cu noţiunea de costuri frecvente în direcţia creşterii şi
Conceptul valorii de piaţă a căpătat o -productivităţii; - concurenţei; - alternative. Costurile alternative evaluarea proprietăţilor descreşterii costului spaţiului locativ.
deosebită importanţă şi semnificaţie în marketing adecvat în care fiecare parte a compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării imobiliare. Principiile
acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi reprezintă pierderile eventuale ale Cererea pentru proprietăţile imobiliare
activitatea de evaluare şi în relaţiile creşterii preţurilor). investitorului în urma respingerii unor compatibilităţii şi espectaţiei este afectată de situaţia economică
economice anume în perioada de tranziţie fără constrângere. Principiul cererii şi ofertei indică că
Valoarea de piaţă, estimată în procesul proiecte investiţionale de alternativă şi (aşteptării creşterii preţurilor) generală: gradul de ocupare a populaţiei;
la economia de piaţă. Trecerea de la preţul pentru un bun imobiliar este investirea mijloacelor în proiectul mărimea salariului şi veniturilor
determinarea preţului normativ la evaluării, poartă un caracter de Baza teoretică a procesului de
determinat de interacţiunea cererii şi actualizat. evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, populaţiei; solvabilitatea populaţiei;
calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a recomandare şi serveşte drept bază pentru ofertei. Interacţiunea cererii şi ofertei pe
determinarea preţului bunului imobil în Principiul aportului – costul principiilor şi regulilor care s-au format în variaţia numărului populaţiei modificările
contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob. parcursul unei perioade de timp (valoarea) oricărui element al b.i. este în în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei;
Val.de piaţă reflectă utilitatea bunului scopul înstrăinării, ipotecării, determinării rezultatul analizei cazurilor concrete de
îndelungate poate stabili destul de efectiv funcţie de aportul lui în valoarea totală evaluare, precum şi a comportamentului disponibilitatea mijloacelor creditare;
imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi cuantumului plăţii de arendă, întocmirii preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen
rapoartelor financiare şi altele. sau în mărimea scăderii acestei valori partici-panţilor la piaţa imobiliară. mărimea ratei dobânzii; mărimea
e considerat de majoritatea cumpărătorilor scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei dacă el (elementul) lipseşte. Unele costurilor asociate cu efectuarea
şi vînzătorilor drept valoarea reală a Valoarea de piaţă pentru utilizarea Principiul de evaluare este – baza
imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elemente majorează valoarea b.i. cu o teoretică a procesului de evaluare a valorii tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii
bunului. existentă – suma estimată pentru care un elasticităţii cererii, piaţa imobiliară
activ ar putea fi schimbat la data evaluării mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru de piaţă. Practica mondială de evaluare se determină sporirea activităţii pieţei
În literatura ec. pot fi întîlnite diferite deseori se află în dezechilibru. Conf. realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când imobiliare. O condiţie obligatorie pentru
definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. pe baza ipotezei de continuare a utilizării conduce de următoarele principii: -
acestui principiu cu cît este mai mare unele elemente suplimentare reduc principiul cererii şi ofertei; - asigurarea creşterii cererii este extinderea
Însă cea ce se utilizează în practică e cea actuale, dar presupunând că activul este oferta de b.i., cu atât mai mult se va
liber, neocupat, între un cumpărător valoarea imobilului (de ex. exagerări dinamismului; - înlocuirii; - aportului; - posibilităţilor economice ale potenţialilor
redată de Standartele Europene de micşora preţul lor. Există un prag de arhitecturale). cumpărători, majorarea veniturilor
evaluare:,,Val de piaţă e suma estimată hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
echilibru între cerere şi ofertă. În acest -productivităţii; - concurenţei; - populaţiei. Spre deosebire de cerere,
pentru care un activ ar putea fi schimbat, să vândă într-o tranzacţie liberă după un punct valoarea de piaţă reflecta
marketing adecvat în care fiecare parte a 5. Principii de bază pentru compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării oferta b.i. este inelastică. Oferta de b.i.,
la data evaluării între un cumpărător cheltuielile socialmente necesare pentru este influenţată de: stocurile de b.i. libere
hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi evaluarea proprietăţilor creşterii preţurilor).
producerea b.i. Dacă cererea creşte sau Principiul compatibilităţii (neocupate) care sunt expuse la vânzare
să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un fără constrângere. oferta scade apare dezechilibrul şi creşte imobiliare. Principiile celei mai
Valoarea de piaţă pentru utilizarea (conformităţii) – stilul arhitectonic, pe un anumit segment al pieţei imobiliare;
marketing adecvat în care fiecare parte a preţul. Oferta b.i. e limitată ca toate potrivite şi eficiente utilizări, volumul construcţiilor noi şi cheltuielile
acţionat prudent şi neconstrîns de alternativă poate fi definită ca valoarea nivelul comfortului şi a prestărilor de
resursele. Aceasta face ca să crească productivităţii şi concurenţei. servicii a b.i. trebuie să corespundă aferente; impozitul pe b.i.; cheltuieli
nimeni.,, cu cea mai bună utilizare, alta decît cea cererea şi valoarea de piaţă. Pe termen
prezentă, respectiv cea intenţionată de Baza teoretică a procesului de necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.;
Parlamentul a adoptat Legea RM cu scurt pot să aibă loc şi excepţii. Răspuns cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata
privire la activitatea de evaluare, care e proprietar sau arendaş inclusiv cu evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, imobil într-un loc determinat unor
la creşterea preţului la locuinţe trebuie principiilor şi regulilor care s-au format în anumite standarde scrise sau imaginate. O serviciilor comunale; modificări curente şi
menită să contribuie la unificarea redezvoltări, remanieri, reconstrucţii, căutat în politica monetară, creditară,
reprofilări, modernizări, ş.a. rezultatul analizei cazurilor concrete de clădire cu anumite defecte are de câştigat potenţiale ale tehnologiilor de construcţii
conceptelor şi metodelor aplicate în fiscală şi ramurală a construcţiilor. şi influenţa lor eventuală asupra costurilor
evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform Valoarea de inlocuire – suma evaluare, precum şi a comportamentului într-un raion priveligiat, din cauza
Bunurile imobile comerciale fiind partici-panţilor la piaţa imobiliară. atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un de construcţie; corelaţia costurilor de
legii în majoritatea cazurilor cînd e cheltuielilor totale necesare pentru amplasate într-un raion de prestigiu şi ca
constructia unei cladiri sau constructii Principiul de evaluare este – baza b.i. va avea o val. mai mică dacă se află construcţie şi a preţurilor de vânzare a b.i.
solicitată evaluarea, se determină val.de ofertă limitată, vor crea o concurenţă Relaţiile economice externe nu au
piaţă. analogice obiectului evaluarii, calculata in teoretică a procesului de evaluare a valorii într-un raion neprestigios. Valoarea max.
mare între cumpărători, ceea ce va spori de piaţă. Practica mondială de evaluare se se obţine atunci când se atinge o influenţă nemijlocită asupra costului
La fel conform legii, evaluarea poate fi baza preturilor de piata, existente la data cererea şi valoarea de piaţă indiferent de
evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau conduce de următoarele principii: - omogenitate arhitectonică raţională şi spaţiului locativ, ci mai degrabă
de 2 tipuri: benevolă şi obligatorie. creşterea uzurii acestor imobile. stimulează politica investiţională,
Ev. benevolă se efectuează din iniţiativa constructiei evaluate. principiul cererii şi ofertei; - compatibilitatea utilizării terenurilor,
Evaluatorul trebuie să ţină minte că dinamismului; - înlocuirii; - aportului; - precum şi în folosinţă este opţiunea de extinderea spaţiului economic, astfel
beneficiarului. Valoarea de reconstituire – suma oscilaţiile cererii sunt mai frecvente decât
cheltuielilor totale necesare pentru crearea celei mai potrivite şi eficiente utilizări; forţă a b.i. Compatibilitatea optimală a b.i. contribuind la prosperarea economică, la
Ev. obligatorie se efectuează din oscilaţiile ofertei. Aceasta se explică prin asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă,
iniţiativa autorităţilor administraţiei unei copii exacte a cladirii sau a -productivităţii; - concurenţei; - asigură venituri maximale posesorului. În
faptul că asupra cererii influenţează compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării fond, utilizarea satisfăcătoare a terenurilor inclusiv a asigurării cu locuinţe.
publice centrale şi locale. Acestei evaluari constructiei evaluate, calculata in baza factorii de conjunctură, de emoţii. Oferta
preturilor de piata existente la data creşterii preţurilor). se obţine atunci când ea corespunde 2) Factorii microeconomici sunt
sint supuse obiectele evaluarii, indiferent e mai stabilă ca cererea fiindca timpul de factorii formaţi de caracteristicile concrete
de tipul de proprietate asupra lor. evaluarii, cu aplicarea materialelor si Cea mai eficientă utilizare este un concept standardelor existente în locurile unde
reacţie la schimbarea cererii este specific utilizat de Standardele Internaţionale de este amplasat b.i.Principiul espectaţiei ale bunului imobil.
Evaluarea obligatorie se efectuiaza in tehnologiilor identice celor utilizate pentru imobile. La momentul dării în
pentru construirea obiectului evaluarii si Evaluare şi este folosit pe larg de (aşteptării creşterii preţurilor) – Factorii microeconomici cuprind:
urmatoarele cazuri: exploatare a unei cantităţi impunătoare de Condiţiile de vânzare-cumpărare,
1.în cazul privatizării sau altui mod de tinind cont de uzura lui. evaluatorii din America de Nord. conform acestui principiu cumpărătorul
imobile cererea va scădea şi vor scădea şi Descrierea acestui principiu se conţine şi este în aşteptarea veniturilor în rezultatul Condiţiile de finanţare, Amplasarea,
instrăinare a obiectelor Valoarea de investitie – valoarea preţurile. Dacă preţurile vor scădea mai
bunului imobil determinata in baza în Standardele Europene de Evaluare. exploatării imobilului. Utilitatea Caracteristicile fizice, Arhitectura clădirii,
evaluării(sechestru, inclusiv in urma jos decât cheltuielile plus o rată acceptată ş.a..
insolvabilitatii proprietarului obiectului); rentabilitatii lui pentru un investitor Principiul celei mai bune şi eficiente obiectului de imobil este în funcţie de
a profitului pentru construcţii atunci utilizări este definit ca utilizarea cea mai veniturile prognozate. Pentru b.i. care Condiţii de finanţare. De obicei
2.transmiterii dreptului de folosinta concret; oferta va scădea, fiindca este neconvinabil
Valoarea de lichidare (sau valoarea probabilă a bunului, care este posibilă din aduc venit, valoarea se determină în investiţiile în imobil se finanţează pe 50-
asupra obiectelor proprietate publica a de a construi locuinţe. La scăderea ofertei, 100% din contul mijloacelor împrumutate,
statului sau darii in arenda a acestora; de vinzare fortata) – valoarea bunului punct de vedere fizic, justificată în mod funcţie de veniturile viitoare şi încasările
conform legii, are loc creşterea preţului. corespunzător, admisibilă din punct de de la revânzarea lor aşteptate de ceea ce influenţează asupra preţurilor
3.transmiterii obiectelor in administrare imobil in cazul in care obiectul evaluarii Astfel cererea şi oferta oscilează în jurul
este sau urmeaza a fi instrainat intr-o vedere legal, eficientă din punct de vedere investitorul potenţial. Foarte importante tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi atât
fiduciara; punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie din conturi operaţionale cît şi din conturi
4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru perioada de timp foarte scurta si in economic şi din care rezultă cea mai mare pentru investitor sunt mărimile, calitatea
să poată depista aceste tendinţe pe piaţa valoare a bunului supus evaluării. şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, de capital.
cauza de utilitate publica; conditii de expunere pe piata diferite de imobililor. Cererea spre deosebire de
cele necesare pentru a obtine cel mai bun Utilizarea care duce la cea mai mare aceste venituri fiind actualizate Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi
5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate ofertă depinde de schimbări în legislaţie, tipice sau specifice. Fiind pusă problema
a impozitelor; pret de piata; valoare este considerată ca cea mai bună proporţional schimbării valorii lor în
de falimentul unor întreprinderi, de utilizare şi va corespunde definiţiei valorii funcţie de timp. efectuării oricărei tranzacţii condiţiile de
6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor Baza impozabilă a bunurilor inflaţie. Relaţia cererea-oferta nu în toate
imobiliare constituie valoarea estimată a de piaţă. Principiul celei mai bune şi vânzare-cumpărare rămân a fi unul din
de stat, municipale, precum si a cazurile e dominantă asupra preţului. aspectele microeconomice de bază. Este
intreprinderilor insolvabile, indiferent de acestor bunuri. eficiente utilizări ia în considerare factorii 7. Factorii de influenţă asupra
Preţul depinde de condiţiile finanţării, de majori ce influenţează valoarea bunului foarte important de analizat motivele
tipul de proprietate; Valoarea impozabilă este valoarea care motivele afacerii, de competenţa şi valorii imobilului. Factorii
conform legislaţiei în vigoare se utilizează imobiliar: economici, sociali, juridici, vânzătorului şi cumpărătorului, precum şi
7.aparitiei litigiului patrimonial in informaţia disponibilă a preţurilor de care macro şi microeconomici termenele de realizare a tranzacţiei pe care
legatura cu hotarirea instantei de judecata, ca bază impozabilă. fizici, întrunind şi alte principii de
dispune vânzătorul şi cumpărătorul. evaluare. În căutarea celei mai potrivite şi Asupra valorii b.i. influenţează o serie le solicită un participant sau altul. O
solicitarii instantei de judecata, inclusiv in Valoarea de inventar este valoarea
obţinută în rezultatul inventarierii. eficiente utilizări evaluatorul compară de factori care se iau în consideraţie la urgenţă a vânzătorului este foarte mult în
cazul examinarii dosarelor privind diferite etape a procesului de evaluare a favoarea cumpărătorului, aşa cum costul
cuantumul prejudiciilor cauzate Valoarea de asigurare reprezintă suma 4. Principii de bază pentru utilizarea curentă cu alte variante posibile.
care a fost asigurată , primită de proprietar evaluarea proprietăţilor imobili- Cea mai potrivită şi eficientă utilizare se valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie locuinţei va scădea. Iar dacă cumpărătorul
proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si este cointeresat în achiziţionarea unui
concurentei neloiale; în cazul calamităţilor naturale sau cum a are. Principiile dinamismului, mai consideră şi utilizarea cea mai
fost încheiat contractul. rentabilă la momentul evaluării sau în subiectivi. anumit imobil atunci costul va creşte.
8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate înlocuirii şi aportului. Factorii subiectivi sunt: Amplasarea locuinţei. În centrul
publica a statului sau proprietate publica a Valori negative (VN) apar atunci viitorul apropiat. Pentru determinarea
Baza teoretică a procesului de oraşului apropierea liniilor de transport nu
unitatilor administrativ-teritoriale;
9.transmiterii obiectelor evaluarii in
când activele imobiliare care constituie
subiect al unor obligaţii contractuale,
evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
acestei utilizări (cea mai eficientă) se
efectuează analiza economică în 2 etape: - competenta participanţilor la are mare influenţă asupra costului
principiilor şi regulilor care s-au format în I.se efectuează analiza celei mai potrivite tranzacţii; spaţiului locativ, însă pentru periferii
calitate de contributie in capitalul social al fizice, legale sau financiare generează un rezultatul analizei cazurilor concrete de situaţia este absolut inversă: depărtarea de
intreprinderilor;
10.utilizarii obiectelor de proprietate
flux monetar negativ, real sau ipotetic sau
necesită lucrări substanţiale de remediere
evaluare, precum şi a comportamentului
utilizări ai terenului (totalitatea scopurilor
de utilizare) ; II.al terenurilor şi - nivelul de informare a populaţiei; la linia principală de transport şi costul
partici-panţilor la piaţa imobiliară. construcţiilor deja existente sau posibile - onestitatea (cinstit, inocent, sînt în dependenţă invers proporţională.
intelectuala create din contul mijloacelor (reparaţii, dezactivare ş.a). Aceste active Principiul de evaluare este – baza
devin astfel o datorie sau o VN. de efectuat. În cadrul acestei analize nevinovat); Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie
bugetare si introduse in circuitul teoretică a procesului de evaluare a valorii - temperament (sanguin, coleric, intensitatea circulaţiei transportului
economic de catre agentii economici, Proprietatea neînchiriată poate deveni de evaluatorul trebuie să ia în consideraţie
de piaţă. Practica mondială de evaluare se durata utilizării, reacţia obiectivelor melancolic, fegmatic); public. Un alt factor ce influenţează costul
indiferent de tipul lor de proprietate; asemenea o VN dacă costurile legale conduce de următoarele principii: -
obligatorii legate de o reclamaţie sau adiacente, aportul îmbunătăţirilor - atractivitate personală (şarm, spaţiului locativ în direcţia creşterii este
11.introducerii obiectelor de proprietate principiul cererii şi ofertei; - carismă). existenţa în apropierea acestuia a
intelectuala in circuitul economic al cheltuielile necesare pentru îndeplinirea funciare, constrângerilor dacă există.
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; - Această analiză trebuie să se bazeze pe Factorii obiectivi la rândul sau se parcărilor pentru automobile, a
intreprinderilor cu tip de proprietate unor cerinţe legale sau contractuale celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
depăşesc valoarea proprietăţii libere de legislaţia în vigoare şi pe posibilităţile împart în: macroeconomici şi grădiniţelor, şcolilor, centrelor de
preponderent de stat; -productivităţii; - concurenţei; - microeconomici. distracţie, a parcurilor publice, a
12.solicitarii organului care efectuiaza aceste obligaţii. fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie să aibă
compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării în vedere că pe parcursul utilizării pot 1) Factorii macroeconomici cuprind magazinelor şi a altor bunuri de necesitate
inregistrarea persoanei juridice; creşterii preţurilor). capacitatea de cumpărare a populaţiei şi publică. Amplasarea clădirii într-o altă
13.modificarii legislatiei şi altor situatii. avea loc schimbări ai factorilor de
Principiul dinamismului influenţă de ordin exterior (se poate nivelul de consum, nivelul şomajului, zonă îndepărtată, în apropierea unor
(schimbării) – bunurile imobile, mediul schimba destinaţia obiectelor învechite). inflaţia, rata procentului bancar, cursul fabrici sau uzine, unde zgomotul
natural, economic şi social sunt într-o Principiul productivităţii –proprietarii dolarului, impozitele, taxele, etc. depăşeşte limitele normalului şi există
dinamică permanentă. Principiul b.i. efectuează îmbunătăţiri ai terenului Valoarea bunului imobil este riscul poluării mediului ambiant, va
schimbării afirmă că valoarea bunurilor sau a construcţiei pentru a mări influenţată şi de interacţiunea unor factori orienta costul spaţiului locativ în direcţia
imobiliare se schimbă continuu. Imobilele randamentul b.i. S-a observat că aceste care pot fi: descreşterii. În dependenţă de unii factori
se uzează fizic, funcţional şi ec., utilizarea îmbunătăţiri au limită după care - factori economici (Impozitare; Inflaţia; sociali accent se pune, în majoritatea
terenurilor se schimbă în rezultatul investiţiile în îmbunătăţiri nu mai au Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau cazurilor, pe prestigiul cartierului sau
diverselor activităţi ale oamenilor. aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni EURO; Nivelul de trai al populaţiei; sectorului dat. La alegerea locuinţei, în
Condiţiile economice şi demografice nerentabile şi pot conduce la căderea Relaţiile economice internaţionale); afară de cheltuielile de ecologie, prestigiu
modificându-se creează premise de valorii de piaţă a b.i. - factori sociali (Numărul şi structura şi mediul social se ţine cont de cheltuielile
creştere sau scădere a cererii la b.i. Principiul concurenţei – presupune că în populaţiei; Densitatea populaţiei; de transport la locurile de lucru,
Aceştia şi alţi factori pot schimba cazul cînd pe piaţă beneficiul depăşeşte Demografia; Nivelul educaţiei şi culturii); învăţământ şi agrement.
utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul plata pentru mijloacele de producţie, pe - factori juridici, administrativi si politici Caracteristicile fizice a spaţiului
trebuie să poată sesiza atât schimbările piţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce (Legislaţia fiscală; Legea cu privire la locativ. În timpul efectuării oricărei
subtile cît şi cele evidente pe piaţa duce la scăderea nivelului mediu al proprietate; Legislaţia privitor la tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul
imobiliară, să determine consecinţele beneficiului. Acest principiu influenţează ipotecare; Legi în domeniul ecologiei; de bază în stabilirea costului acestuia îl
acestor schimbări în localităţi şi micro puternic piaţa b.i. Obţinerea veniturilor Legea cu privire la politica de creditare; are analiza caracteristicilor sale fizice, la
raioane concrete. Principiul dinamismului supranormative din imobil duce la Stabilitatea politică; Legi cu privire la care se referă: parametri fizici; calitatea
(schimbării) afectează nu numai b.i. dar şi sporirea concurenţei care, de regulă, are operaţiunile cu imobilul); construcţiei şi exploatării; serviciile
localităţile, ramuri, economii naţionale şi loc concomitent cu creşterea ofertei. - factori naturali si de mediu (Factorii comunale şi dotarea tehnică; exteriorul
civilizaţii întregi. În baza principiului Creşterea ofertei contribuie la scăderea geografici; Factorii seismici; Factorii plăcut şi confortul. De asemenea la
dinamismului se află aşa numitul ciclu de preţurilor şi firesc a veniturilor. ecologici; Clima; Nivelul apelor evaluarea clădirii se va ţine cont de
viaţă care parcurge urm. faze: 1. faza de Concurenţa normală sporeşte calitatea subterane; Zonele de inundaţii sau zonele orientarea construcţiei (nord, sud, est,
naştere (proiectarea şi construcţia b.i., obiectelor de construcţii. Concurenţa alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile vest); gradul de durabilitate; caracteristica
formarea raionului, etc.); 2. etapa de excesivă poate să diminueze profiturile sedimentare; Prezenţa în regiune a elementelor de bază: fundamentul, pereţii,
creştere – se caracterizează prin până la nivelul lor normal şi chiar mai jos staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele,
pătrunderea produsului pe piaţă, prin până la dispariţia acestora. Dacă într-un întreprinderi de producere a substanţelor finisajul interior, finisajul exterior,
creşterea vânzărilor şi profitului, anumit sector concurenţa de afaceri chimice, staţii de purificare; alţi factori). calitatea construcţiei, arhitectura,
dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de comerciale este destul de puternică, Factorii macroeconomici: racordarea la reţelele publice (apă,
maturitate – stabilizarea vânzărilor şi construcţia încă a unui magazin va fi Impozitarea – Conform titlului VI a canalizare, energie electrică, energie
profitului, formarea infrastructurii nerentabil şi invers. Un exemplu Codului Fiscal impozitul pe imobil este o termică, gaze, telecomunicaţii), utilizarea
raionului, etc. 4. la etapa declinului se concludent în această ordine de idei este forma nerecuperabilă de vărsare în curentă a spaţiilor. Un factor important
este şi modul de utilizare curentă a 10. Determinarea valorii de 11. Determinarea deprecierii Distingem 2 tipuri ale depr. 13. Esenţa, domeniul de
obiectului evaluării: locativă, comercială, 9. Caracteristica generală a reconstituire prin metoda acumulate a bunurilor imobile. funcţionale: recuperabilă şi aplicare şi algoritmul metodei de
industrială sau specializată. nerecuperabilă;
Hotărârile arhitectural-constructive au metodelor de evaluare. Alegerea cheltuielilor Definirea uzurii fizice şi Deprecierea funcţională recuperabilă evaluare prin metoda analizei
o mare importanţă în timpul evaluării. met. în funcţie de tipurile BI şi Metoda cheltuielilor consta in determinarea ei prin metoda este determinată în baza cheltuielilor comparative a vânzărilor
Clădirile destinate locuinţelor trebuie să scopul evaluării estimarea valorii de piata a obiectului vizuală pentru reconstrucţia necesară a obiectului Metoda analizei comparative a vinzarilor
corespundă condiţiilor climaterice, să fie Pentru determinarea valorii bunului evaluarii ca totalitatea cheltuielilor Deprecierea reprezintă reducerea evaluării, pentru a asigura o utilizare mult presupune estimarea valorii de piata a
bine proiectate, adică să aibă o bună imobil se vor utiliza urmatoarele metode: necesare pentru crearea lui in starea calităţilor de consum ale bunului mai efectivă a bunului imobiliar. bunului imobil in baza analizei
iluminaţie naturală a încăperilor, un metoda cheltuielilor, metoda analizei curenta sau reproducerea calitatilor lui de imobiliar din punct de vedere al Cauzele depr funcţ sunt: neadecvarea comparative a bunurilor imobile similare
aspect exterior plăcut. comparative a vinzarilor si metoda consum. investitorului potenţial şi se manifestă construcţiei din punct de vedere al obiectului evaluarii care au fost vindute
veniturilor. In cazul in care utilizarea Formula generala de determinare a prin diminuarea valorii bunului în conceptului spaţial, ceea ce necesită recent si ajustarii preturilor de vinzare
uneia din metodele mentionate nu este valorii bunului imobil prin metoda rezultatul acţiunii diferitor factori. introducerea unor elemente noi; deficienţe pentru diferentele intre aceste bunuri si
8. Informatia necesara pentru cheltuielilor este: obiectul evaluarii. Metoda respectiva se
posibila, evaluatorul va argumenta in Valoarea BI este în funcţie de ce necesită efectuarea lucrărilor de
evaluarea BI, sursele de raportul de evaluare imposibilitatea V = Vt + (Vc − D) caracteristicile lui naturale şi fizico- modernizare sau înlocuirea elementelor utilizeaza in cazurile in care exista
informaţie. folosirii metodei respective. In cazul unde: V – valoarea bunului imobil; constructive şi de schimbările ce au loc în demodate; surplusul de elemente. În acest suficienta informatie despre vinzarile
Informaţia este cea mai valoroasă resursă evaluarii diferitor tipuri de bunuri aceste caracteristici care au loc pe durata caz deprecierea funcţională recuperabilă bunurilor imobile similare obiectului
Vt – valoarea de piata a
a pieţei, ea determină calitatea serviciilor imobile, metodele de evaluare se vor ciclului de viaţă. Aşadar valoarea va fi egală cu costul licidării acestor evaluarii.
terenului;
de evaluare, conformitatea rezultatelor aplica in urmatoarea consecutivitate: obiectului depinde de starea lui fizică, de elemente. Bunurile imobile comparabile trebuie sa
Vc – valoarea de reconstituire
evaluării. Principalele surse de informaţie a) pentru evaluarea bunurilor imobile etapa ciclului de viaţa la care se află. Cea Deprecierea funcţi nerecuperabilă fie similare obiectului evaluarii din punct
sau de inlocuire a constructiei evaluate
care pot fi utilizate de evaluator sunt: cu destinatie locativa: metoda analizei mai generală caracteristică a procesului de este estimată în baza următorilor factori: de vedere al caracteristicilor functionale si
considerate ca noi;
- legislaţia Republicii Moldova; comparative a vinzarilor si metoda schimbări ce au loc în caracteristicile insuficienţa unor elemente ale construcţiei fizice. In scopul aplicarii metodei analizei
D–deprecierea acumulata.
- datele cadastrului bunurilor imobiliare; cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor fizico-constructive pe parcursul duratei de sau ale unor caracteristici calitative ale comparative a vinzarilor evaluatorul
Metoda cheltuielilor se bazează pe
- datele statistice publicate oficial, datele imobile cu destinatie locativa care sint viaţă se numeşte UZURĂ. Ea poate fi elementelor; surplusul de îmbunătăţiri. trebuie sa dispuna de informatia privind
estimarea fie a valorii de înlocuire, fie a
mass-media privind conjunctura pieţei, date in arenda poate fi aplicata metoda fizică, morală, economică, funcţională şi Deprecierea funcţ. nerecup. apărută din preturile de vinzare sau preturile de oferta
valorii de reconstituire.
rezultatele licitaţiilor, etc.; veniturilor; ecologică. Uzura fizică este determinată cauza insuficienţei unor elemente pentru aceste bunuri.
Valoarea de inlocuire – suma
- documentaţia de proiect şi deviz; b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv de deteriorarea bunului imobiliar sub constructive va fi egală cu diferenţa între Aplicarea metodei vinzarilor comparabile
cheltuielilor totale necesare pentru
- experienţa personală a evaluatorului, terenurile cu destinatie agricola: metoda influenţa diferitor factori mai ales valoarea capitalizată a pierderilor este efectuata in baza urmatoarei
constructia unei cladiri sau constructii
competenţa şi intuiţia sa; analizei comparative a vinzarilor si climaterici. Procesul UF a clădirilor venitului net şi costurile de construcţie a proceduri standard:
analogice obiectului evaluarii, calculata in
- datele despre tranzacţiile cu bunuri metoda veniturilor; locative şi a elementelor constructive elementelor date. În practică, pierderile a) colectarea si analiza datelor de
baza preturilor de piata, existente la data
imobiliare, ş.a. c) pentru evaluarea bunurilor imobile constă în faptul că construcţiile, utilajele venitului net sunt determinate prin piata in scopul selectarii bunurilor imobile
evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau
Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. cu destinatie comerciala – metoda analizei şi clădirea în ansamblu pe parcursul comparaţia plăţilor de arendă de piaţă comparabile;
constructiei evaluate.
Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine comparative a vinzarilor, metoda funcţionării îşi pierd calităţile şi pentru construcţiile în care sunt prezente b) identificarea unitatilor si
Valoarea de reconstituire – suma
critică faţă de informaţia obţinută. Toată veniturilor si metoda cheltuielilor; proprietăţile iniţiale. Prin pierderea elementele corespunzătoare şi elementelor de comparatie;
cheltuielilor totale necesare pentru crearea
informaţia necesară pentru evaluare se d) pentru evaluarea bunurilor imobile calităţilor tehnice şi de exploatare se construcţiile în care ele lipsesc. Pierderea c) determinarea marimii ajustarilor;
unei copii exacte a cladirii sau a
împarte în două grupe: informaţia
generală şi informaţia
Informaţia generală cuprinde informaţia
specială.
cu destinatie industriala:
- in cazul unei piete dezvoltate –
constructiei evaluate, calculata in baza
preturilor de piata existente la data
înţelege diminuarea capacităţii portante,
rezistenţei, rigidităţii sub influienţa
din valoare a bunului imobiliar în cazul
deprecierii funcţionale este determinată de d) comparatia bunului imobil
metoda analizei comparative a vinzarilor, evaluarii, cu aplicarea materialelor si mediului. UF mai depinde de convenţiile evoluţia tehnico-ştiinţifică-folosirea evaluat cu obiectele similare, in scopul
cu caracter general economic şi social, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor; locale, respectarea cerinţelor de tehnicii eficiente, perfecţionarea ajustarii preturilor de vinzare;
tehnologiilor identice celor utilizate
care exercită o influenţă egală asupra - in cazul unei piete slab dezvoltate sau exploatare şi utilizare, de sistemul de materialelor de construcţie, dezvoltarea e) analiza preturilor ajustate ale
pentru construirea obiectului evaluarii si
tuturor obiectelor pieţei imobiliare. inexistentei acesteia – metoda reparaţii curente şi capitale. tehnologiilor în construcţie, creşterea bunurilor imobile comparabile pentru a
tinind cont de uzura lui;
Informaţia specială caracterizează un bun cheltuielilor; Mărimea UF se determină în funcţie productivităţii muncii. Cu cât mai mare determina valoarea de piata a obiectului
Valoarea de reconstituire sau valoarea
imobiliar concret. e) pentru evaluarea bunurilor imobile de starea tehnică a elementelor de este perioada între data construcţiei şi data evaluarii.
de inlocuire se estimeaza prin aplicarea
După sursele de obţinere informaţia se unice si specializate – metoda construcţii principale. Trebuie de evaluării, cu atât este mai mare Colectarea şi analiza datelor de piaţă
urmatoarelor metode:
împarte în primară şi secundară. cheltuielilor. menţionat că deşi caracteristica finală a deprecierea funcţională. pentru bunurile imobiliare similare
a) metoda comparatiilor unitare;
Informaţia primară este informaţia În majoritatea cazurilor de evaluare, UF este gradul de diminuare a capacităţii Deprecierea funcţională începe să se obiectului evaluării este una din cele mai
b) metoda costurilor segregate;
internă care caracterizează bunul pentru majoritatea bunurilor imobile se portante iniţiale, componenţa elementelor acumuleze din momentul creării bunului importante etape ale metodei vânzărilor
c) metoda cantitativă;
imobiliar evaluat. aplică metoda analizei comparative a de construcţii după care se determină UF imobiliar. Construcţia bunului imobiliar comparabile. Pentru efectuarea analizei
d) metoda obiectului analog.
Sursa acestei informaţii este inspectarea vînzărilor. Domeniul de aplicare a acestei nu se limitează doar la elementele de este desfăşurată în baza unor proiecte datelor de piaţă şi selectarea bunurilor
Metoda comparatiilor unitare se bazeaza
şi expertiza tehnică a obiectului, dosarele metode este foarte larg, se aplică pentru construcţii portante. La rîndul său UF a aprobate, în timp ce ar putea fi folosite imobiliare comparabile, evaluatorul
pe analiza comparativa a unitatilor ce
cadastrale; planurile cadastrale, hărţile de bunuri imobile tipice, construite după construcţiilor aparte după care se calculă concepte constructive şi spaţiale determină numărul vânzărilor
caracterizeaza calitatile de consum ale
bonitate a terenurilor, planurile de proiect standard, pentru terenuri, inclusiv UF a clădirii în ansamblu este perfecţionate. Astfel, deprecierea comparabile necesar pentru analiză. De
obiectului (1 m3 al volumului fizic al
organizare a teritoriului. şi cu destinaţie agricolă. Metoda dată se proporţională cu raportul dintre mărimea funcţională apare cu mult înaintea regulă pentru comparare sunt suficiente 3-
cladirii, 1 m2 al suprafetei totale).
Informaţia secundară sau externă este aplică în condiţiile unei pieţe transparente. sectorului deteriorat a construcţiei şi apariţiei uzurii fizice, deoarece 5 vânzări, dar cu cât mai mare este
Valoarea de reconstituire a obiectului
informaţie prelucrată, prezentată sub Mai des metoda dată poate fi aplicată de mărimea totală a ei. construcţiile nu mai corespund cerinţelor numărul vânzărilor analizate cu atât e mai
evaluarii va fi egala cu produsul intre
formă de articole de analiză, prognoze, către firmele de evaluare care au baza de Pentru determinarea UF pot fi aplicate noi faţă de gradul de confort, calitate şi precisă estimarea. Preturile bunurilor
costul unitatii de comparatie, exprimata in
informaţie privind dezvoltarea pieţei date dezvoltată şi care se ocupă şi cu mai multe metode, dar cea mai răspîndită amenajare. Deprecierea funcţ este imobile comparabile sint analizate si
preturi curente si cantitatea unitatilor date
imobiliare, factorii economici, sociali, serviciile de intermediere. Întreprinderile în rîndurile evaluatorilor este metoda caracteristică tuturor bunurilor imobiliare, corectate in functie de asemanari si
(volum, suprafata). Costul unitatii de
politici, demografici, ecologici. de evaluare nou create nu dispun de normativă (vizuală), care include deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie diferentieri.
comparatie poate fi determinata in baza
Surse de informaţie externă sunt informaţia veridică despre piaţa următoarele 2 etape: este în continuă dezvoltare şi tinde spre Metoda vânzărilor comparabile presupune
valorii obiectelor analogice construite
îndrumarele de specialitate, publicaţiile imobiliară şi respectiv aplicarea metodei 1. determinarea UF pentru elementul crearea unor construcţii moderne şi mult efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor
anterior sau in baza „Culegerilor
periodice, informaţia de la specialiştii date necesită o durată mai mare de timp. constructiv mai calitative, decât cele construite imobiliare similare pentru data tranzacţiei,
indicilor comasati ai valorii de
pieţei imobiliare, colaborarea
UF elem = GS elem . * U
Metoda costului sau cheltuielilor – anterior.
profesională, participarea la conferinţe,
expoziţii, etc.
această metodă se utilizează în toate
reconstituire a cladirilor si constructiilor
pentru reevaluarea mijloacelor fixe”. / 100
Prin urmare, deprecierea funcţională
reala
amplasare, caracteristicile fizice ale
obiectelor şi alţi factori.
cazurile de evaluare a B.I. de către Metoda costurilor segregate se bazeaza este prezentă permanent şi influenţează Urmatoarele elemente de comparatie sint
Cantitatea de informaţie necesară depinde evaluatorii privaţi şi cei de stat, indiferent unde- GSelem.- greutatea specifică a considerabil calităţile de consum ale
pe estimarea costurilor unitare pentru examinate in cadrul metodei respective:
de metoda aplicată la efectuarea evaluării, de scopul evaluării. Aplicarea metodei elementului; bunului imobiliar, contribuind la
a)
diferite elemente constructive ale cladirii,
de scopul evaluării, precum şi de tipul date se recomandă pentru bunuri imobile Ureală- uzura reală diminuarea valorii lui.
exprimate in unitati de masura adecvate. drepturile de proprietate si alte
bunului imobiliar. unicale sau cu destinaţie specială. Metoda Semnele UF sînt existenţa În condiţiile dezvoltării neuniforme a
Surse de informatie pentru estimarea drepturi reale transmise;
Pentru determinarea valorii de dată presupune determinarea valorii de deformaţiilor închise sau deschise a pieţei imobiliare, existenţei diferitor
valorii de reconstituire sau de inlocuire b) conditiile de finantare;
reconstituire a bunului imobiliar poate fi piaţă a terenului, aplicarea coeficienţilor elementului constructiv. Caracteristica segmente formate în dependenţă de
prin metoda data pot servi normele de c) conditiile tranzactiei;
întocmit un deviz în baza documentaţiei de majorare a preţurilor în construcţii, calitativă şi cantitativă a deformaţiilor veniturile cumpărătorilor potenţiali,
deviz comasate si informatia privind d) conditiile pietei;
de proiect, listei cu volumul de lucrări, a calcularea uzurii funcţionale şi poate fi determinată numai în rezultatul deprecierea funcţională este determinată
obiectele analogice. e) amplasarea;
unei largi baze informaţionale, normative economice. Prin acesţi indici metoda dată inspecţiei clădirii pe teren cu utilizarea pentru fiecare obiect individual, evaluarea
Metoda cantitativa se bazeaza pe f) caracteristicile fizice;
şi de proiect. Pentru determinarea valorii se apropie de valoarea de piaţă. În R.M. utilajelor şi procedurilor speciale. căruia se face pentru un anumit
estimarea cheltuielilor necesare pentru g) caracteristicile economice;
iniţiale a bunului imobiliar sunt utilizate, metoda costului se aplică în 3 variante: 2. determinarea UF a construcţiei în cumpărător, cu un anumit nivel de
constructia cladirii in intregime si h) modul de folosinta;
de asemenea, Culegerile indicilor - conform Regulamentului provizoriu ansamblu (în%) venituri. În urma analizei deprecierii
diferitor componente ale ei, prin i) componentele valorii ce nu sint
UF constr = UF elem *100 / GS
comasaţi ai valorii de reconstituire a (varianta corectă); funcţionale facem următoarele concluzii:
intocmirea devizelor locale, devizelor pe legate de bunul imobil.
clădirilor şi construcţiilor pentru - metoda aplicată de către OCT (în acest
reevaluarea fondurilor fixe, sau
obiect si devizelor generale pentru . 1. Deprecierea funcţ tut .reprezintă
elem . Ajustarile sint aplicate pentru majorarea
caz nu se calculează valoarea de piaţă a obiectul evaluat. diferenţa dintre caracteristicile rele ale
Indicatorii comasaţi ai costului în care UFelem.-uzura fizică a sau diminuarea preturilor bunurilor
terenului, se aplică coeficienţii de In cadrul metodei cantitative, cheltuielile bunului imobil şi preferinţele
construcţiei. elementelor; imobile comparabile si pot fi exprimate in
majorare pentru an. 1997); legate de constructia obiectului se consumatorilor.
În cazul efectuării evaluării cu aplicarea GS tut.elem. - greutatea specifică a tuturor marimi absolute sau relative.
- metoda costului care se bazează pe estimeaza prin urmatoarele metode: 2. Deprecierea funcţională completă a
metodei analizei comparative a elementelor. Exactitatea rezultatului evaluării depinde
valoarea de reconstituire cu aplicarea a) metoda de resurse; unui tip de bunuri imobiliare corespunde
vânzărilor, evaluatorul trebuie să găsească UF normativă se utilizează în scopuri de definirea corectă a scopului evaluării,
coeficienţilor din Hot. Guv-lui, nr. 1056 b) metoda de resurse si indici; situaţiei când cererea la bunurile
un număr suficient de obiecte similare cu de contabilitate pentru a amortiza veridicitatea surselor de informaţie,
din 12 noiembrie 1997 (varianta greşită с) metoda indicilor de baza. imobiliare din categoria dată va fi nulă.
obiectul evaluării, să obţină informaţia cheltuielile pentru imobil. principiilor metodologice ce stau la baza
deoarece se folosesc coeficienţi Metoda de resurse este o metoda de 3. Mărimea depr funcţ este egală cu
completă privind caracteristicile lor Determinarea mărimii uzurii identificării obiectelor comparabile şi de
artificiali). determinare a valorii de deviz a cladirilor valoarea totală a lucrărilor de
tehnice, amplasarea şi preţul de vânzare. elementelor constructive poartă mai mult metode de ajustare a preţurilor.
Metoda venitului – în R.M. aplicarea si constructiilor in baza indicilor de reconstrucţie necesare pentru a aduce
În cazul evaluării după metoda venitului un caracter subiectiv şi depinde de De regulă, criteriul de comparaţie a
metodei este destul de problematică, are resurse evidentiati in documentatia de bunul imobiliar în conformitate cu
sunt necesare datele gestiunii contabile şi experienţa şi pregătirea profesională a bunurilor imobiliare este preţul pentru o
multe limitări şi se aplică mai rar decît proiect si deviz: manopera, utilajele de cerinţele pieţii.
financiare a întreprinderii, sumarele specialistului care inspectează bunul unitate de măsură. Unitate de comparaţie
celelalte metode, fiind cea mai constructii-montaj, materiale, constructii Deprecierea economică reprezintă
economico-statistice privind dezvoltarea imobiliar. poate servi atât întregul bun imobil, cât şi
complicată, deoarece sunt factori obiectivi si preturilor de livrare a acestor resurse. pierderea valorii bunului imobil ca
pieţei, informaţia despre activitatea şi Un avantaj important al metodei date o parte componentă a bunului.
care nu permit dezvoltarea metodei date şi Metoda de resurse si indici reprezinta rezultat al acţiunii factorilor de origine
serviciile băncilor comerciale, datele cu este simplitatea ei, rezultatele obţinute Pretul bunului imobil depinde de
aplicarea ei într-o scară largă din cauza o aplicare mixta a metodei de resurse si a externă. Acest tip de depreciere este
privire la vânzări-cumpărări, închirierea şi sunt convingătoare şi pot fi uşor avantajele obtinute odata cu preluarea
instabilităţii economiei ţării. În sistemului de indici pentru resursele caracteristic doar pentru bunurile
ipotecarea obiectelor similare şi altă verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin dreptului de proprietate asupra lui.
majoritatea cazurilor evaluatorii nu au folosite in constructie si determinate ca imobiliare, dat fiind că ele nu pot fi
informaţie. metoda normativă poartă un caracter Estimarea ajustarii pentru conditiile de
acces la informaţia veridică despre raport intre preturile curente si preturile deplasate. În practică, sunt folosite 2
Datele privind preţurile de vânzare şi subiectiv pronunţat, ce se datorează finantare depinde de acordul intre
activitatea financiară a obiectului de baza pentru resursele similare. metode pentru determinarea deprecierii
plăţile de arendă pot fi obţinute din calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în cumparator si vinzator privind conditiile
evaluării. Metoda indicilor de baza se bazeaza economice:
contractele de vânzare-cumpărare şi considerare deprecierea funcţională şi efectuarii si finantarii tranzactiei.
Pentru a obţine o opinie veridică privind pe recalcularea cheltuielilor incluse in - capitalizarea pierderilor venitului
contractele de arendă înregistrate la OCT. deprecierea economică a obiectului Ajustarea pentru conditiile tranzactiei
valoarea proprietăţii imobiliare, devize din preturile de baza in preturile datorită influenţei factorilor externi.
Pentru acumularea datelor de piaţă oficiile evaluării. reflecta conditiile atipice ale tranzactiei,
evaluatorul aplică diverse metode de curente prin aplicarea indicilor. - compararea preţurilor de vânzare ale
cadastrale trebuie să menţină o bază de evaluare. Dar, este important de bunurilor imobiliare similare asupra cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a
Metoda indicilor determină valoarea bunului imobil, existenta unei relatii
date a tranzacţiilor imobiliare, care va menţionat, că nici una din metodele de bunului imobiliar în baza valorii 12. Determinarea deprecierii cărora influenţează factorii externi şi celor
conţine: speciale intre partile implicate in
evaluare nu este universală şi nu obiectului analog. În cazul diferenţei între funcţionale şi economice ce nu sunt influenţate de manifestarea
tranzactie: de rudenie, de afaceri sau
- informaţia referitoare la tranzacţie: generează rezultate absolut corecte. Spre deosebire de uzura fizică, factorilor externi.
elementele constructive ale bunului interese financiare comune.
preţul şi data tranzacţiei; Fiecare din metodele de evaluare conţine deprecierea funcţională şi economică nu Procedura de estimare a deprecierii
imobiliar evaluat şi elementele Ajustarea pentru conditiile pietei
- datele de identificare a bunului imobiliar elemente ale previziunii. Metoda au un caracter material. Aceste tipuri de economice prin metoda capitalizării
constructive ale obiectului analog se fac presupune luarea in considerare a
(nr. cadastral, adresa sau locul vînzărilor comparabile este limitată de depreciere a bunului imobiliar pot fi pierderilor venitului este cea mai des
corectările necesare. evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
amplasării); disponibilitatea datelor veridice despre observate doar în momentul comparării utilizată. Se utilizează algoritmul următor:
Valoarea de reconstituire corespunde perioada dintre data evaluarii si data cind
- caracteristicile tehnice, funcţionale şi vînzările comparabile. Metoda costului obiectului evaluării cu alte bunuri 1. Se determină pierderile anuale de la
mărimii tututror cheltuielilor suportate a fost efectuata vinzarea bunului imobil
economice ale Bl la data tranzacţiei. este limitată de dificultăţile asociate cu imobiliare. plata pentru arendă;
pentru construirea bunului imobiliar. În comparabil.
Colectarea datelor de piaţă este un proces estimarea deprecierii (uzurii), în special Determinarea deprecierii funcţionale 2. Se determină rata de capitalizare ca
acest caz, evaluatorul trebuie să Ajustarea preturilor pentru amplasare se
continuu necesar pentru a asigura pentru proprietăţile imobiliare vechi. şi economice este o problemă mai raportul dintre plata de arendă
recalculeze valoarea dse reconstituire în efectueaza in cazurile in care amplasarea
monitorizarea calităţii modelelor de Metodele venitului sînt bazate pe complexă decât determinarea uzurii actuală/preţul de vânzare a BI similare
preţurile curente la data evaluării. bunului imobil comparabil difera de
evaluare şi actualizarea lor. previziuni şi estimări subiective ale fizice, deoarece: neinfluenţat de factorii externi;
La determinarea valorii de amplasarea obiectului evaluarii.
veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii. reconstituire sau de inlocuire a bunului - deprecierea funcţională depinde de 3. Se capitalizează pierderile
(pierderi/rata de capiatlizare); Ajustarea pentru caracteristicile fizice este
imobil este necesar de luat in considerare destinaţia bunului imobiliar. Pentru
aplicata pentru diferentele intre
marimea deprecierii acumulate, care diferite tipuri de bunuri imobile
caracteristicile fizice ale obiectelor
reprezinta reducerea calitatilor de consum deprecierea funcţională se manifestă
comparabile si obiectul evaluarii, fiind
ale bunului imobil din punct de vedere al diferit.
analizata fiecare caracteristica in parte.
cumparatorului potential si se manifesta - procesul deprecierii funcţionale şi
Caracteristicile economice sint analizate
prin diminuarea valorii bunului in urma economice nu poate fi standardizat, de
in cazul evaluarii bunurilor imobile care
actiunii diferitor factori. aceea în unele caziri, estimarea lor nu este
genereaza venituri.
posibilă. În cazul estimării deprecierii
Ajustarea preturilor pentru diferentierea
funcţionale, în raportul de evaluare este
modului de folosinta se efectueaza in
necesar să fie inclusă o argumentare a
cazul in care modul de folosinta curenta al
calculelor efectuate.
obiectului comparabil difera, dar nu
-mărimile estimate ale deprecierii
esential, de modul de folosinta al
economice nu pot fi absolut obiective din
obiectului evaluarii.
cauza influenţei evaluatorului asupra
Ajustarea pentru componentele valorii ce
rezultatului estimărilor şi influenţei
nu sint legate de bunul imobil se aplica in
factorului comportamentului
cazul in care la tranzactia de vinzare a
consumatorilor asupra mărimii cererii.
bunului imobil au participat si alte bunuri
ce nu sint considerate imobile.
de vedere al caracteristicilor functionale si 16. Caracteristica generală a Reversia se calculează prin capitalizarea afacerilor; uzura contabilă, impozitul pe
fizice. In scopul aplicarii metodei analizei evaluării imobilului prin metoda venitului operaţional net din anul imediat venit, majorările de capital.
comparative a vinzarilor evaluatorul următor perioadei de calcul (VONn+1)
14. Metoda analizei trebuie sa dispuna de informatia privind veniturilor
comparative a vânzărilor. preturile de vinzare sau preturile de oferta Metoda veniturilor presupune VON n +1 18. Metoda capitalizarii 19. Determinarea ratei de
R=
Determinarea mărimii ajustări- pentru aceste bunuri. estimarea valorii bunului imobil in baza (1 + r ) n +1 directe. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici şi
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile venitului operational net ce poate fi capitalizare prin metoda
lor şi a consecutivităţii lor unde, R - reversia; metode
Abordarea vânzărilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei generat de acest bun in viitor. Aplicarea r - rata de capitalizare estimata pentru cumulativă. Rata de actualizare reflectă
proceduri standard: metodei veniturilor se efectueaza in doua Metoda capitalizării venitului
modelează comportamentul participanţilor anul imediat următor perioadei de calcul. caracteristicile unei investiţii pentru care
f) colectarea si analiza datelor de etape: recalculează venitul anual în valoarea
la piaţa imobiliară, în baza datelor despre un investitor aşteaptă să fie compensat.
piata in scopul selectarii bunurilor imobile − prognozarea veniturilor proprietăţii, prin raportarea acestuia la
tranzacţiile efectuate recent la care au 17. Calcularea venitului Aceste caracteristici sunt:
comparabile; viitoare; rata respectivă a dobânzii, sau înmulţindu-
participat obiectele similare obiectului 1. rata reală „pură” a rentabilităţii (r
evaluării sau în baza ofertei curente a g) identificarea unitatilor si − determinarea valorii operaţional net l la coeficientul respectiv a venitului, sau rentabilităţi)
elementelor de comparatie; prezente a veniturilor viitoare. Estimarea venitului operaţional net altfel spus transformă venitul obţinut pe
proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul 2. rata inflaţiei aşteptate (r inflaţiei)
h) determinarea marimii ajustarilor; Veniturile viitoare pot proveni din este efectuată în baza veniturilor obţinute parcursul unui singur an de gestiune în
de selectare a obiectelor similare 3. prima pentru risc (r riscului)
i) comparatia bunului imobil urmatoarele surse: în perioada unui an de activitate şi prin valoarea bunului imobil prin intermediul
presupune asemănarea acestor obiecte cu 4. prima pentru costurile în afara riscului
obiectul evaluat după caracteristicile de evaluat cu obiectele similare, in scopul − plata de arenda colectata aplicarea următorului algoritm: ratei de capitalizare. Deosebirea (rnon-risc).
ajustarii preturilor de vinzare; in urma darii in arenda a bunului imobil; Venitul Operaţional Net = Venitul principală a metodei capitalizării venitului
bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare Astfel, formula generală de calculare a
j) analiza preturilor ajustate ale − veniturile din Brut Efectiv – Cheltuieli Operaţionale; este aceea că nu se ţine evidenţa separată
similare sunt ajustate, pentru diferenţele ratei de actualizare (Y0) este:
bunurilor imobile comparabile pentru a exploatarea comerciala a bunului imobil. Venitul Brut Efectiv = Venitul brut a capitalului recuperat şi venitului la
între obiectele similare şi proprietatea Y0 = r rentabilităţii+ r inflaţiei+ r riscului+ rnon-risc
determina valoarea de piata a obiectului Pentru estimarea veniturilor generate potenţial – Deducerile pentru spaţiile capital. Această metodă este destul de
imobiliară evaluată. 1. rata reală „pură” a rentabilităţii
evaluarii. de bunul imobil, de cele mai dese ori se libere şi pierderile la colectarea plăţii simplă şi înţeleasă, nu necesită prognozări
Aplicarea practică a metodei este determinata in baza analizei
La etapa colectarii si analizei datelor utilizeaza plata de arenda. de arendă + Alte venituri de lungă durată.
vânzărilor comparabile este posibilă doar investitiilor financiare fara de risc sau care
de piata evaluatorul determina numarul In scopul calcularii venitului Venitul Brut Potenţial reprezintă În calitate de nivel de bază a venitului
în cazul unei piaţa imobiliare dezvoltate. implica riscuri minime. Rata reala a
vinzarilor comparabile necesar pentru operational net este necesar de determinat suma arenzii (plata de arendă, renta) ce anual de la obiectul evaluat poate fi
Dacă piaţa imobiliară este insuficient de rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este
analiza. Pentru efectuarea analizei urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli poate fi obţinută în urma dării în arendă a utilizat venitul brut existent sau potenţial,
dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării similara pentru toate investitiile din
comparative sint suficiente trei –cinci legate de functionarea bunului imobil: bunului imobiliar dat, în cazul când bunul profitul operaţional net sau fluxul bănesc
este un bun imobiliar special sau posedă economia nationala.
vinzari, dar cu cit mai mare este numarul a) venitul brut potential - venitul ce imobiliar este ocupat la 100%, iar toţi până la achitarea impozitului. În cadrul
anumite calităţi economice şi tehnice 2. rata inflaţiei aşteptate este
vinzarilor analizate cu atit este mai exact poate fi generat de bunul imobil in cazul arendaşii îşi onorează obligaţiunile analizei comportamentului venitului,
unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa determinata in baza prognozelor oficiale
rezultatul evaluarii. folosirii tuturor spatiilor disponibile; contractuale faţă de arendator în termenii metoda capitalizării directe propune
imobiliară, aplicarea metodei vânzărilor privind evolutia inflatiei in economia tarii.
Preturile bunurilor imobile comparabile b) venitul brut efectiv – venitul ce stabiliţi în contract. În procesul estimării pentru calcularea valorii proprietăţii
nu este apropiată. 3. rata riscului reflecta recompensa pe
sint analizate si corectate in functie de poate fi obtinut in urma functionarii venitului brut potenţial, următoarele imobiliare următoarea formulă:
În evaluare sunt folosite următoarele care investitorul asteapta sa o primeasca
asemanari si diferentieri. Urmatoarele bunului imobil, tinind cont de nivelul de informaţii pot fi utilizate de evaluator:
metode de determinare a ajustărilor:
elemente de comparatie sint examinate in ocupare a spatiilor si eventualele pierderi - informaţia despre bunurile imobiliare VON pentru banii investiti in bunul imobil.

V =
1. Metoda analizei pare Această Rata riscului include: riscul pietei
cadrul metodei respective: la colectarea platii de arenda. similare;
metodă constă în analiza a două vânzări imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si
- informaţia despre bunul imobiliar
comparabile pentru a determina mărimea
ajustării pentru un element de comparaţie.
j) drepturile de proprietate si alte
drepturi reale transmise;
Formula in baza careia se calculeaza
venitul brut efectiv este: evaluat; r riscul lichiditatii joase caracteristic pentru
bunurile imobile.
k) conditiile de finantare; - rezultatele cercetărilor pieţii unde VON– venitul operaţional net,
În acest caz, bunurile imobiliare care au
l) conditiile tranzactiei; VBE = (VBP − DSL ) + AV imobiliare publicate în ediţiile r – rata de capitalizare.
4. Prima pentru costurile în afara
participat în tranzacţie trebuie să posede unde: VBE – venitul brut efectiv, riscului, reprezintă compensarea
m) conditiile pietei; specializate. Reieşind din aceasta pentru aplicarea
caracteristic identice, cu excepţia VBP – venitul brut potential, investitorului pentru costurile de intrare
n) amplasarea; Evaluatorul trebuie să obţină toată metodei capitalizării directe e necesar:
caracteristicii pentru care este estimată DSL – deducerea pentru spatiile libere, pe piaţa imobiliară şi cele de ieşire. Unele
o) caracteristicile fizice; informaţia cu privire la veniturile şi I)De calculat mărimea Venitului
ajustarea. AV – alte venituri generate de bunul costuri din această categorie sunt
p) caracteristicile economice; cheltuielile legate de funcţionarea bunului operaţional net (VON) pentru un an;
2. Metoda analizei datelor secundare. imobil care nu provin nemijlocit din darea reflectate în estimarea fluxurilor de
q) modul de folosinta; imobiliar, atât pentru perioada curentă cît II)Determinarea ratei de capitalizare;
Această metodă este utilizată pentru in arenda a spatiilor disponibile; numerar. La acest capitol este inclusă şi
r) componentele valorii ce nu sint şi pentru perioadele anterioare. III)Aplicarea formulei.
determinarea ajustărilor în baza c) cheltuielile operationale – cheltuieli prima pentru managementul investiţiei.
legate de bunul imobil. Nivelul de ocupare a spaţiilor şi Metoda capitalizării directe se utilizează
informaţiei care nu este legată nemijlocit legate de exploatarea si asigurarea Dat fiind faptul că aceste costuri nu
Pretul bunului imobil depinde de pierderile plăţii de arendă. când avem de afacere cu fluxuri de
de obiectul evaluării sau bunul functionarii normale a bunului imobil. influenţează direct fluxul de numerar, ele
avantajele obtinute odata cu preluarea După cum ne demonstrează studiul venituri stabile pe o perioadă nelimitată
comparabil. La categoria datelor Cheltuielile operationale sint grupate in trebuie reflectate în rata de actualizare.
dreptului de proprietate asupra lui. Pretul pieţii bunurilor imobiliare date în arendă, de timp. Aici nu se ia în consideraţie că cu
secundare se referă: rapoartele urmatoarele categorii: Metode de estimare a ratei de
de vinzare va fi cel mai mare in cazul o parte a venitului brut potenţial este trecerea timpului rentabilitatea obiectului
companiilor de analiză şi cercetare, actualizare
transmiterii dreptului de proprietate − cheltuielile operationale pierdută din cauza: evaluat (rata de capitalizare) se poate
articolele analitice de specialitate şi altele. Există patru metode de bază pentru
absolut asupra terenului si constructiei. fixe, care includ cheltuielile ce nu depind - imposibilităţii de a asigura ocuparea modifica din cauza că la începutul
3. Metoda analizei statistice. Această determinarea ratei de actualizare:
Aparitia unor restrictii asupra dreptului de de nivelul de ocupare a spatiilor deplină a spaţiilor destinate dării în arendă perioadei de exploatare există multe spaţii
metodă presupune aplicarea metodelor 1. Metoda adiţionării;
proprietate (lipsa dreptului de dispozitie a (impozitul imobiliar, prima pentru pe parcursul întregii perioade de operare; neantrenate în producţie şi sunt necesare
statistice, în special, metoda analizei de 2. metoda extracţiei;
bunului imobil, existenta unor grevari a asigurarea bunului imobil si altele); - necolectarea plăţii de arendă în cheltuieli suplimentare pentru reclamă,
corelare şi regresie. Prin această metodă 3. metoda investiţiilor de alternativă;
dreptului de proprietate – servitute etc.) − cheltuielile operationale termenii stabiliţi de contractul de arendă; atragerea clienţilor; la sfârşitul perioadei
sunt identificaţi factorii care au cea mai 4. metoda investigaţiei;
contribuie la reducerea valorii bunului variabile, care includ cheltuielile ce Aceste 2 elemente sunt incluse în de exploatare are loc o creştere a
mare influenţă asupra valorii bunului Metoda adiţionării presupune estimarea
imobil, prin urmare si a pretului de depind de intensitatea exploatarii bunului „deducerea pentru spaţiile libere şi cheltuielilor pentru întreţinere şi
imobil şi ponderea fiecărui factor. individuală a fiecărei componente a ratei
vinzare. Daca dreptul de proprietate imobil (cheltuieli pentru administrarea pierderile la colectarea plăţii de arendă”. revânzarea.
Aplicarea metodei date este foarte de actualizare: rata reală a rentabilităţii,
asupra obiectului evaluarii este absolut, bunului imobil, cheltuielile pentru plata Alte venituri. Un bun imobiliar, Rata de capitalizare reprezintă
efectivă în cazul când evaluatorul are de rata inflaţiei aşteptate, prima pentru risc,
iar dreptul de proprietate asupra bunului serviciilor comunale si altele); deseori, poate produce şi alte venituri, ce coeficientul în % sau formă relativă care
analizat un număr mare de bunuri prima pentru costurile în afara riscului.
imobiliare standard, de aceea este pe larg imobil comparabil este grevat de alte − cheltuieli pentru nu sunt legate nemijlocit de darea lor în caracterizează eficienţa investiţiilor în Există cîteva probleme care trebuie
drepturi reale, evaluatorul trebuie sa reparatii si mentinere, care includ arendă. imobil. Rata de capitalizare poate fi
utilizat în procesul de evaluare masivă în luate în consideraţie la aplicarea metodei
efectueze corectarile respective ale cheltuielile pentru reparatia curenta a Veniturile produse în procesul de determinată conform următoarelor
scopul impozitării. adiţionării: rata de actualizare poate fi
pretului de vinzare a obiectului bunului imobil si cheltuielile pentru exploatare a bunului imobiliar, diferit de metode:
În practică, evaluatorii utilizează şi instabilă pe parcursul perioadei de calcul;
comparabil, marimea ajustarii fiind egala intretinerea bunului imobil. Cheltuielile cele generate de darea în arendă a - metoda analizei vânzărilor comparabile,
alte metode pentru estimarea mărimii metoda adiţionării generează o rată medie
cu valoarea de piata a drepturilor incluse in aceasta categorie poarta atit un spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie - metoda multiplicatorului venitului brut
ajustărilor: metoda analizei grafice, de actualizare, care este bazată pe
aditionale asupra bunului imobil. caracter fix cit si variabil (reparatia separată, deoarece este destul de dificil de efectiv,
analiza trendului, analiza costurilor, indicatorii comasaţi şi poate să nu fie
Estimarea ajustarii pentru conditiile de ascensorului, zugravirea peretilor si a cuantifica legătura între venitul provenit - metoda cumulativă,
analiza comparativă relativă, analiza reprezentativă pentru toate proprietăţile
finantare depinde de acordul intre altele); din darea în arendă a spaţiilor şi venitul - tehnica grupului investiţional,
distributivă, intervievări personale şi imobiliare.
cumparator si vinzator privind conditiile − cheltuielile operationale provenit din sursele secundare. - metoda coeficientului de acoperire a
altele. Metoda extracţiei de piaţă este bazată
efectuarii si finantarii tranzactiei. Aceasta pentru inlocuire, care includ cheltuielile Venitul brut efectiv reprezintă venitul datoriei,
În procesul aplicării abordării pe analiza informaţiei despre vînzările
ajustare este aplicata in cazurile cind pentru inlocuirea elementelor uzate ale generat de proprietatea imobiliară şi este - modelul Inwood.
vânzărilor comparabile, preţurile comparabile, cu condiţia că modul curent
cumparatorul plateste creditorului bunului imobil (acoperisul, instalatiile definit ca suma veniturilor provenite din Metoda cumulativă (sau metoda
bunurilor imobiliare similare obiectului de utilizare a bunurilor imobiliare
dobinda pentru creditul acordat in scopul sanitare – ingineresti si altele). darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi sumară) constă în faptul, ca rata de
evaluării sunt analizate şi corectate în comparabile corespunde principiului celei
procurarii bunului imobil sau cind Venitul operational net se calculeaza altor venituri obţinute din exploatare, capitalizare se divizează în părţi
funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de mai bune şi eficiente utilizări. Mărimea
vinzatorul participa la finantarea dupa urmatoarea formula: luând în considerare pierderile provenite componente, care constau din rata fără
comparaţie este de o calitate mai bună la ratei de actualizare reflectă aşteptările
bunul imobiliar comparabil decât la tranzactiei, acordind cumparatorului un
credit ipotecar.
VON = VBE − CO de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de
arendă necolectate.
risc, rata compensării pentru risc, rata
compensării pentru lichiditate scăzută şi
investitorului privind veniturile viitoare.
obiectul evaluării, preţul bunului unde, VON – venitul operational net, Informaţia privind aşteptările
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei Cheltuieli operaţionale sunt rata p/u management investiţional
imobiliar comparabil va fi micşorat cu CO – cheltuieli operationale. investitorului pot fi obţinute din
reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cheltuielile legate de asigurarea (conducerea cu investiţia).
suma ajustării respective, şi viceversa, Pentru estimarea venitului operational contactele nemijlocite cu el. Datele
cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a funcţionării bunului imobiliar. Această metodă permite evaluatorului
dacă element de comparaţie la net din venitul brut efectiv se vor scadea prezentate de evaluator pot fi verificate,
bunului imobil, existenta unei relatii Cheltuielile operaţionale sunt grupate să introducă corectări speciale la
proprietatea comparabilă este de o calitate doar cheltuielile operationale care sint calculând mărimea ratei interne a
speciale intre partile implicate in în 4 categorii: diferenţierea veniturilor aduse de imobil
mai inferioară decât acelaşi element la suportate de proprietar. La cheltuieli rentabilităţii. Rata internă a rentabilităţii
tranzactie: de rudenie, de afaceri sau 1. cheltuieli operaţionale fixe; şi alte tipuri de venituri. Evaluatorul
obiectul evaluării sau lipseşte – preţul operationale nu sint atribuite: deservirea reprezintă rata de actualizare care
interese financiare comune. 2. cheltuieli operaţionale variabile; începe de la calcularea ratelor
proprietăţii comparabile va fi majorat cu creditului ipotecar, impozitul pe venit si egalează valoarea prezentă a fluxurilor de
Ajustarea pentru conditiile pietei 3.cheltuieli operaţionale pentru componente, dacă acestea sunt cunoscute
suma ajustării pentru elementul în cauză. amortizarea mijloacelor fixe. numerar ce vor fi obţinute în viitor cu
presupune luarea in considerare a menţinere şi reparaţii; atunci prin sumare obţinem rata de
Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate In cadrul metodei veniturilor sint valoarea investiţiei (suma investită
evolutiei preturilor pe piata imobiliara in 4. rezerve pentru înlocuirea capitalizare.
pentru majorarea sau diminuarea aplicate doua metode de estimare a iniţial).
perioada dintre data evaluarii si data cind elementelor construcţiei, termenul de În calitate de rată de bază în această
preţurilor bunurilor imobiliare valorii: Metoda investiţiilor de alternativă se
a fost efectuata vinzarea bunului imobil utilitate a cărora a expirat. metodă se utilizează rata fără risc, care în
comparabile şi exprimate în mărimi a) capitalizarea directa; bazeaza pe principiul ca proiectele de
comparabil, tinind cont de inflatie sau 1)cheltuielile operationale fixe, care condiţiile crizei economice, ce are loc la
absolute (în monedă) sau în mărimi b) actualizarea fluxurilor de numerar. investitii cu riscuri similare vor avea rate
deflatie, modificarea legislatiei fiscale si includ cheltuielile ce nu depind de nivelul noi în ţară, poate fi rata de depozitare în
relative (în procente). Capitalizarea directa implica de actualizare egale. Estimarea ratei de
legislatiei in general, schimbarile in de ocupare a spatiilor (impozitul Banca de economii sau rata de depozitare
De regulă, ajustările sunt aplicate în transformarea venitului obtinut pe actualizare poate fi efectuata in baza
structura cererii si a ofertei bunurilor imobiliar, prima pentru asigurarea bunului în alte bănci mai sigure a Moldovei.
următoarea consecutivitate: parcursul unui singur an de gestiune in sumei ratei curente a rentabilitatii pe
imobile si altele. imobil si altele); Totodată trebuie de deosebit rata de
1. ajustarea pentru drepturile de valoarea bunului imobil prin intermediul pietele de capital (dobinda pentru hirtiile
Ajustarea preturilor pentru amplasare se 2)cheltuielile operationale variabile, depozitare în valută şi rata de depozitare
proprietate transmise; ratei de capitalizare. Astfel, de valoare de stat) si diferenta intre
efectueaza in cazurile in care amplasarea care includ cheltuielile ce depind de în lei. Investirea capitalului în imobil are
2. ajustarea pentru condiţiile de VON marimea ratei rentabilitatii pe pietele de
bunului imobil comparabil difera de V= intensitatea exploatarii bunului imobil un nivel mai înalt de risc, decât alte
finanţare; capital si rata rentabilitatii pentru bunurile
amplasarea obiectului evaluarii. r (cheltuieli pentru administrarea bunului investiţii. Această mărire reprezintă prima
3. ajustarea pentru condiţiile de imobile estimata din analiza investitiilor
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este unde, V – valoarea estimata, r – rata de imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor pentru risc, care, de asemenea trebuie să
vânzare; anterioare. Formula determinarii ratei de
aplicata pentru diferentele intre capitalizare. comunale si altele); ia în consideraţie şi siguranţa arendaşului
4. ajustarea pentru condiţiile pieţii – actualizare dupa metoda investitiilor de
caracteristicile fizice ale obiectelor Actualizarea fluxurilor de numerar se 3)cheltuieli pentru reparatii si bunului imobil. Altfel spus rata riscului
data tranzacţiei; alternativa este:
comparabile si obiectul evaluarii, fiind bazează pe determinarea valorii prezente mentinere, care includ cheltuielile pentru reprezintă compensarea minimală pentru
5. ajustarea pentru amplasare şi Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata
analizata fiecare caracteristica in parte a veniturilor anuale prognozate pentru o reparatia curenta a bunului imobil si banii investiţi luând în consideraţie
caracteristicile fizice. investitiei de alternativa – Rata pura a
(elementele constructive, starea bunului perioada de calcul determinata. Pe lângă cheltuielile pentru intretinerea bunului factorul timpului.
Ajustările pentru drepturile de rentabilitatii) + Rata riscului
imobil, deprecierea constructiilor, veniturile anuale obţinute in urma imobil. Cheltuielile incluse in aceasta Prin lichiditate se subînţelege
proprietate, condiţiile de finanţare, Metoda investigaţiei. Dat fiind faptul
suprafata si altele). exploatării bunului imobil, metoda categorie poarta atit un caracter fix cit si rapiditatea cu care un activ poate să se
condiţiile de vânzare şi data tranzacţiei că aşteptările investitorilor dictează
Caracteristicile economice sint analizate actualizării fluxurilor de numerar variabil (reparatia ascensorului, transforme în bani lichizi. Imobilul se
sunt efectuate după regula următoare: regulile de joc pe piaţă, o modalitate de a
in cazul evaluarii bunurilor imobile care presupune determinarea valorii bunului zugravirea peretilor si altele); atribuie categoriilor de mărfuri cu un
preţul de vânzare este recalculat după determina rata de actualizare este
genereaza venituri. Ele cuprind: imobil la sfirsitul perioadei de calcul 4)cheltuielile operationale pentru nivel scăzut de lichiditate, pentru
fiecare corectare a ajustărilor sus intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe
cheltuielile operationale curente, calitatea (reversia). inlocuire, care includ cheltuielile pentru vânzarea bunului imobil fără pierderi e
menţionate. Celelalte elemente de piaţa imobiliară: investitori, creditori,
administrarii bunului, plata de arenda, In cadrul metodei de actualizare a inlocuirea elementelor uzate ale bunului nevoie de o perioadă îndelungată de timp,
comparaţie pot fi aplicate în dependenţă agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor
conditiile si termenele contractului de fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – în deosebi în condiţiile creditării ipotecare
de preferinţele evaluatorului. Ordinea la mărimea ratei profitului pentru anumite
arenda si altele. imobil este calculata după următoarea ingineresti si altele). neregulate. Acest factor se ia în
aplicării corecţiilor nu va influenţa tipuri de proprietăţi imobiliare. Avantajul
Ajustarea preturilor pentru diferentierea formula: Cheltuieli ce nu sunt incluse în consideraţie în rata compensării pentru
rezultatul final. acestei metode este că evaluatorul obţine
cheltuieli operaţionale: Uzura şi lichiditate scăzută.
modului de folosinta se efectueaza in n
VON t R mărimea ratei de actualizare, fără a
15. Metoda de analiza
cazul in care modul de folosinta curenta al V =∑ + dobânda pentru mijloacele împrumutate. Aşa cum investirea capitalului în efectua careva estimări sau justificări ale
comparativa a vinzarilor.
obiectului comparabil difera, dar nu t =1 (1 + Y ) t (1 + Y ) n Astfel, mărimea uzurii şi dobânda
calculată pentru capitalul împrumutat nu
imobil este o afacere destul de riscantă, diferitor părţi componente ale ratei.
esential, de modul de folosinta al atunci şi conducerea cu aceste investiţii
Obiecte şi elemente de obiectului evaluarii. unde, t - perioada de calcul; se include în calcularea venitului necesită un efort determinat, care trebuie
Y - rata de actualizare; operaţional net, deoarece aceste cheltuieli compensat cu rata managementului
comparaţie Ajustarea pentru componentele valorii ce
R - reversia.
nu sint legate de bunul imobil se aplica in nu au nimic comun cu funcţionarea investiţional. Nu trebuie de confundat
Metoda analizei comparative a vinzarilor Perioada de calcul poate varia de la un
cazul in care la tranzactia de vinzare a propriu zisă a proprietăţii imobiliare. această recompensă cu onorariile pentru
presupune estimarea valorii de piata a an la infinit, in funcţie de perioada tipica
bunului imobil au participat si alte bunuri Folosirea datelor din documentaţia conducerea nemijlocită a imobilului,
bunului imobil in baza analizei de posesiune a bunului imobil sau durata
ce nu sint considerate imobile, cum ar fi: financiară. Una din sursele de informaţie acestea fac parte din cheltuielile
comparative a bunurilor imobile similare de viata rămasa a bunului imobil. Dat
utilaje si echipamente de productie, pentru estimarea VON este documentaţia operaţionale. Salariul managerului se
obiectului evaluarii care au fost vindute fiind faptul ca in condiţiile unei economii
mobilier si altele. Valoarea acestor financiară şi cea contabilă a proprietarului calculează din contul venitului brut.
recent si ajustarii preturilor de vinzare in tranziţie este dificil de a prognoza
componente se separa de valoarea bunului bunului imobiliar. În afară de primirea dobânzii sub
pentru diferentele intre aceste bunuri si venitul generat de bunul imobil pe
imobil. Datele din documentaţia contabilă şi formă de procente la capitalul investit, un
obiectul evaluarii. Metoda respectiva se parcursul unei perioade îndelungate, se financiară nu pot fi utilizate direct în investitor raţional va lua în consideraţie şi
utilizeaza in cazurile in care exista recomanda aplicarea unei perioade de evaluare fără a fi supuse corectărilor. timpul de recuperare a capitalului investit,
suficienta informatie despre vinzarile calcul de 3-5 ani. Unele poziţii urmează a fi excluse din adică la rata obţinuta va trebui de adăugat
bunurilor imobile similare obiectului Reversia reprezintă preţul probabil rapoartele financiare, cum ar fi şi rata de recuperare a capitalului.
evaluarii. pentru care bunul imobil ar putea fi cheltuielile legate de desfăşurarea
Bunurile imobile comparabile trebuie sa vândut la sfirsitul perioadei de calcul.
fie similare obiectului evaluarii din punct
Valoarea curentă (prezentă) a In cadrul metodei de actualizare a drepturi reale asupra bunului imobil fata 1. beneficiarul evaluării intenţionează unităţilor date. Rezultatele obţinute prin
anuităţii ordinare e/e calc. după urm. fluxurilor de numerar valoarea bunului de nivelul de rentabilitate al investitiei. să exploateze clădirea locativă; metoda unităţilor comparabile nu pot fi
form.: imobil este calculata dupa urmatoarea Interesele materiale legate de obiectul 2. cheltuielile pentru reparaţia capitală caracterizate printr-o precizie înaltă, de
1. PVAO=A × [1 - 1/(1+i)n]/i, formula: evaluarii pot fi de origine financiara se compensează la vânzarea obiectului aceea metoda dată este recomandabilă în
20. Funcţiile procentului u/e: [1 - 1/(1+i)n]/i – coef. de actualiz. (finantarea bunului imobil cu capital (diferenţa între preţul obiectului după cazurile unor clădiri construite în baza
n
VON R
V =∑
compus. Valoarea viitoare a a anuit. ordin., în caz. efect. plăţ. la sf. propriu si capital imprumutat) si de reparaţia capitală şi preţul obiectului proiectelor standard, pentru care sunt
unităţii de capital şi a anuităţii an.; A - mărimea anuităţii; i – rata anuală
+ origine fizica (divizarea bunului imobil in înainte de reparaţia capitală este mai mare elaborate listele de preţuri ale unităţilor de

(1 + a ) i
(1 + a ) n teren si constructii).
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit nominală a dobânzii; n – perioada de parti componente: decât cheltuielile pentru reparaţia comparaţie. Costul unităţii de comparaţie
calcul. Tehnica grupului de investitii pentru capitală). poate fi determinata în baza valorii
apare necesit. aplicării teoriei schimbării
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent
i =1 interesele financiare este aplicata in 3. bunul imobiliar este dat în arendă obiectelor analogice construite anterior
valorii banilor în timp. Ac. teorie se
bazează pe propriet. banilor de a se decât o dată pe an: cazurile in care pentru procurarea sau ipotecat. sau in baza „Culegerilor indicilor
devaloriza în timp. Procesul de aducere la PVAO=A × [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m, unde, n- perioada de calcul; proprietatii imobiliare au fost atrase Rezultatele obţinute prin metoda comasaţi ai valorii de reconstituire a
momentul actual a valorii banilor apăruţi u/e: [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m – coef. de a- rata de actualizare; resurse creditare. Astfel, venitul valorică sunt considerate destul de clădirilor şi construcţiilor pentru
în dif. momente se num. evaluarea actualiz. a anuit. ordin. în caz. efect. plăţ. R- reversia. operational net este divizat in doua parti. realiste. Limitele metodei date sunt reevaluarea mijloacelor fixe”.
temporală a fluxurilor financiare. Ac. mai frecv. decât o dată pe an; m – nr. În scopul aplicării metodei fluxurilor Prima parte reprezinta platile ipotecare determinate de necesitatea efectuării unor
eval. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii intervalelor de calcul pe parcursul de numerar este necesar să fie obţinute (rambursarea creditului ipotecar), cea de a calcule detaliate ale cheltuielilor pentru
ale %-lui compus: perioadei de 1an. următoarele date iniţiale: doua parte este venitul proprietarului care reparaţie.
1. valoarea viitoare a unităţii; Valoarea prezentă a anuit. avansate - mărimea veniturilor viitoare; a investit capitalul propriu, si poarta Metoda vîrstei efective solicită
2. valoarea prezentă a unităţii; se determ. prin urm. formulă: - perioada în care aceste venituri se denumirea de flux de numerar inainte de efectuarea expertizei obiectului evaluării
3. valoarea prezentă a anuităţii; PVAA=A × {[1 - 1/(1+i)n-1]/i +1} preconizează a fi obţinute; impozit (FNII). Prin urmare, rata de şi se bazează pe ipoteza că raportul între
4. valoarea viitoare a anuităţii; În cazul cînd intervalele de calcul sunt - rata de actualizare. capitalizare va tine cont atit de capitalul vîrsta efectivă şi vîrsta fizică a
5. rata de amortizare a unităţii; mai frecv. decât un an: Perioada de calcul poate varia de la un an propriu, cit si de capitalul imprumutat, construcţiei este egal cu raportul între
6. factorul fondului de compensare. PVAA=A × {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1} la infinit, in functie de perioada tipica de reprezentind o marime medie ponderata a valoarea de reconstituire şi mărimea
Valoarea viitoare a unităţii reprezintă posesiune a bunului imobil sau durata de ratei rentabilitatii pentru creditor (rc) si uzurii. Astfel,
viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind ratei rentabilitatii pentru proprietar (rp). In
 VE 
suma acumulată a unei unităţi monetare 22. Funcţiile procentului
pe parcursul unei perioade anumite de faptul ca in conditiile unei economii in acest caz, rata de capitalizare se determina
timp, fiind cunoscută rata anuală a
compus. Valoarea depozitelor
pentru fondul de acumulare şi
tranzitie este dificil de a prognoza venitul dupa urmatoarea formula: U =  ×VR
 DFV 
dobânzii. Noţiunea „valoarea viitoare” generat de bunul imobil pe parcursul unei r = (m)(rc ) + (1 − m)(r p )
este utilizată pentru determ. valorii pe factorul de amortizare perioade indelungate, se recomanda
care o vor avea în viitor mijloacele În procesul eval. b.i. c/e aduc venit aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 unde, m- ponderea mijloacelor
sau
investite în b.i. în prezent sau valoarea pe apare necesit. aplicării teoriei schimbării ani. imprumutate;
care o vor avea în viitor fluxurile de valorii banilor în timp. Ac. teorie se Reversia reprezinta pretul probabil pentru (1-m)- ponderea capitalului propriu in
 VE 
  ×VR27. Calcularea preţului de
numerar generate de b.i. în prezent. bazează pe propriet. banilor de a se care bunul imobil ar putea fi vindut la valoarea proprietatii imobiliare.
devaloriza în timp. Procesul de aducere la sfirsitul perioadei de calcul. Reversia se Rata de capitalizare pentru mijloacele
 VE + DVFR  deviz la imobile noi. Metoda de
Formula de calcul: FV=PV(1+i)n, unde:
FV – valoarea viitoare a unităţii; momentul actual a valorii banilor apăruţi calculeaza prin capitalizarea venitului imprumutate, care in practica evaluarii
PV – valoarea prezentă a unităţii; în dif. momente se num. evaluarea operational net din anul imediat urmator este cunoscuta sub denumirea de
i – rata anuală nominală a dobânzii; temporală a fluxurilor financiare. Ac. perioadei de calcul (VONn+1) constanta ipotecara este determinata unde: U-uzura; resurse
eval. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii DC VE- vîrsta efectivă, determinată de Valoarea construcţiei noi trebuie să
n – perioada de calcul.
ale %-lui compus: VON n +1 dupa urmatoarea formula: rc = evaluator în baza stării tehnice a elem reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor
R=
În cazul calculării dobânzii în SC
intervale de timp mai mici decât 1an, 1. valoarea viitoare a unităţii; constructive şi clădirii întregi. participanţilor la procesul de creare a

(1 + r ) n +1
unde- DC- platile anuale pentru DVF- durata totală de viaţă fizică; construcţiei noi în condiţiile economiei de
val.viit. va fi determ. după urm. formulă: 2. valoarea prezentă a unităţii; deservirea creditului ipotecar (deservirea
FV=PV(1+i/m)nm, 3. valoarea prezentă a anuităţii; DVFR- durata de viaţă fizică rămasă; piaţă.
creditului); VR- valoarea de reconstituire a Cel mai important element în
unde m – nr. intervalelor de calcul pe 4. valoarea viitoare a anuităţii; SC- suma creditului ipotecar.
parcursul perioadei de 1an. 5. rata de amortizare a unităţii; unde, R- reversia; obiectului evaluării. determinarea valorii imobilului nou este
Rata de capitalizare pentru capitalul Prin această metodă se pot determina preţul de deviz. Preţul de deviz este
Anuitatea este o serie de plăţi 6. factorul fondului de compensare. r - rata de capitalizare estimata propriu este determinata dupa urmatoarea
(încasări) echivalente efectuate peste Valoarea depozitelor pentru fondul pentru anul imediat urmator perioadei de uzura elementelor constructive cît şi uzura determinat în baza normelor de deviz şi a
FNII construcţiei. altor acte normative specializate.
intervale egale de timp. În cazul când de acumulare (factorul fondului de calcul. formula: rp =
plăţile sau încasările sunt efectuate la compensare) reprez. suma de bani ce Rata de capitalizare se estimează prin CP În procesul estimării uzurii fizice, Cel de-al doilea element al valorii
începutul intervalului, avem o anuitate urmează a fi depusă la sf. fiecărei următoarele metode: unde- FNII- fluxul de numerar inainte de evaluatorul va ţine cont de următoarele: construcţiei noi reprezintă costurile
avansată sau prenumerado. În cazul când perioade p/u a obţine la momentul 1) metoda analizei vînzărilor comparabile; impozit; 1. Durata de viaţă economică a clădirii indirecte. Fiecare din componentele
plăţile sau încasările sunt efectuate la expirării unui nr. determinat de perioade 2) metoda multiplicatorului venitului brut CP- suma capitalului propriu investit. sau construcţiei va fi determinată ţinând costurilor indirecte este determinat fie în
sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate suma de o unitate monetară. Factorul efectiv; Tehnica grupului de investitii poate fi cont de faptul că reparaţiile capitale sunt baza unor norme oficial aprobate, fie în
ordinară sau postnumerado. fondului de compensare este expresia 3) tehnica grupului investiţional; aplicata si pentru efectuate în mod obligatoriu. Efectuarea baza unei analize a pieţii construcţiilor sau
Sensul economic al valorii viitoare a inversă a valorii viitoare a anuităţii. 4) metoda coeficientului de acoperire a componentele fizice ale reparaţiilor poate prelungi durata de viaţa a lucrărilor de construcţie.
anuităţii constă în determinarea sumei În cazul plăţilor (încasărilor) efectuate datoriei. unui bun imobil de la 30% la 50%. Ignorarea necesităţii Cel de-al treilea element al valorii
acumulate a plăţilor sau încasărilor o dată pe an mărimea plăţilor va fi: Rata de actualizare reflecta asteptarile complex – teren si reparaţiilor capitale contribuie la uzura construcţiei noi este beneficiul
efectuate pe parcursul unei perioade de A=FV × i/[(1+i)n-1], investitorului privind veniturile viitoare si constructii. In acest caz, completă a elementelor ce au o durată de investitorului, care reprezintă recompensa
timp determinate, în intervale egale. unde: i/[(1+i)n-1] – factorul fondului de este estimata prin aplicarea urmatoarelor pentru a estima viaţă mai mică decât cea a elementelor investitorului pentru riscul legat de
Formula standard p/u determ. valorii compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. metode: marimea ratei de constructive de bază. realizarea proiectului. Mărimea
viitoare a anuităţii ordinare (cu o sing. dată pe an; FV – valoarea viitoare a) metoda aditionarii; capitalizare evaluatorul 2. În procesul evaluării bunului beneficiului investitorului depinde de
efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf. a unităţii; i – rata anuală nominală a b) metoda extractiei; trebuie sa cunoasca: rata imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei situaţia concretă de pe piaţă.
intervalului) este: dobânzii; n – perioada de calcul. c) metoda investitiilor de alternativa. de capitalizare pentru de amortizare sau ratei normative a uzurii, Valoarea de deviz reprezintă suma
1.în cazul plăţilor efect. la sf. anului: În caz. plăţilor (încas.) efect. de mai multe Metoda fluxurilor de numerar este o teren si rata de utilizate în contabilitate, deoarece: mijloacelor băneşti, necesară pentru
FVAO=A × [(1+i)n-1]/i, ori pe an măr. plăţilor va fi: metodă perfectă pentru determinarea capitalizare pentru - dinamica uzurii fizice la diferite construirea clădirii în conformitate cu
unde: [(1+i)n-1]/i –coef. de acumulare a A=FV × i/m / [(1+i/m)nm-1], unde: valorii investiţionale, care se bazează nu constructii, precum si etape ale vieţii obiectului este diferită; documentaţia de proiect.
anuităţii ordinare; i/m / [(1+i/m)nm-1] – factorul fondului de atît pe informaţia pieţei imobiliare, ci pe contributia fiecarei - condiţiile reale de exploatare a În procesul de determinare a valorii de
A - mărimea anuităţii; compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. informaţia ce reflectă interesele şi situaţia componente fizice in construcţiei, precum şi efectuarea deviz, evaluatorul se bazează pe:
i – rata anuală nominală a dobânzii; de mai multe ori pe an; m – nr. unui investitor concret. Astfel, aplicarea valoarea totala a lucrărilor de reparaţie a ei sunt diferite de - proiect şi documentaţia tehnică;
n – perioada de calcul. intervalelor de calcul pe parcursul metodei date în cazul determinării valorii bunului imobil. cele prevăzute în normele generale; - normele de deviz în vigoare;
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent perioadei de 1an. investiţionale prezintă mai puţine Formula de calculare a - în procesul evaluării individuale a - preţurile curente ale utilajelor;
decât o dată pe an: Rata de amortizare a unităţii mijl. dificultăţi decît aplicarea ei pentru ratei de capitalizare bunurilor imobiliare este necesar să fie - hotărârile organelor administraţiei
FVAO=A × [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde: împrum. e/e expresia inversă a determinarea valorii de piaţă. este: examinată starea reală a construcţiei, şi nu publice centrale şi locale, ce vizează
valorii curente a anuităţii. Ne aplicarea unor rate generale de obiectul construcţiei.
[(1+i/m)nm-1] / i/m – coef. de acum. a r = T × rteren + C × rcontructie amortizare, elaborate pentru toate clădirile Valoarea de deviz include următoarele
anuit. în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o indică mărimea plăţilor 24. Structura ratei generale
dată pe an; m – nr. intervalelor de calcul obligatorii succesive necesare unde, T- ponderea terenului in valoarea ce aparţin unei anumite categorii de componente:
pentru rambursarea unui credit,
de capitalizare. Metode de totala a bunului imobil; durabilitate. - costul lucrărilor de construcţii;
pe parcursul perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. după c/e includ dobânda şi capitalul calculare a ratei generale r teren- rata de capitalizare pentru teren; - costul lucrărilor de montare a
următoarele formule:: de bază, şi c/e permit Rata generală de capitalizare C- ponderea constructiei in valoarea 26. Determinarea valorii de utilajului tehnologic;
amortizarea (rambursarea) reprezintă raportul între venitul totala a bunului imobil; - cheltuielile pentru procurarea sau
1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la înc. reconstituire a imobilului prin
anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i - 1}, creditului în termenele operaţional net (VON) şi preţul de r constructie- rata de capitalizare pentru confecţionarea utilajului tehnologic;
stabilite. Rata exprimată prin vânzare (V): constructie. metoda comparaţiilor unitare - alte cheltuieli;
unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} - coef. de
d) Metoda coeficientului de acoperire (ICRV) şi metoda costurilor Pentru a determina valoarea de deviz,
acumulare a anuităţii avansate. raportul dintre suma anuală
VON segregate este întocmită documentaţia de deviz, care
r=
2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o pentru deservirea creditului şi a datoriei este una din metodele care se
dată pe an la înc. fiec. interv. de timp: mărimea creditului se numeşte aplica pentru calcularea ratei de Valoarea de reconstituire - suma constă din calculele şi devizele locale,
FVAA=A × {[(1+i/m)nm+1-1] / i/m - 1},
unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de
constanta creditară anuală sau
constanta ipotecară. În sens
V capitalizare in cazul in care sint atrase
mijloace creditare pentru finantarea
cheltuielilor totale necesare pentru crearea
unei copii exacte a cladirii sau a
calculele şi devizele pe obiect, calculele
de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele
economic, const.ipotecară e/e Rata de capitalizare se estimeaza prin tranzactiei. In acest caz rata de constructiei evaluate, calculata in baza şi devizele generale, centralizatoare de
acumulare a anuităţii avansate în caz. plăţ.
coef. de capitalizare p/u credit urmatoarele metode: capitalizare se calculeaza dupa formula: preturilor de piata existente la data cheltuieli şi altele.
efect. m. frecv. decât o dată pe an.
a) metoda analizei vinzarilor
sau p/u capitalul împrum. din
comparabile;
r = CAD × rc × m evaluarii, cu aplicarea materialelor si Scopul principal al normelor de deviz
suma totală a unei investiţii. tehnologiilor identice celor utilizate este determinarea cantităţii normative de
21. Funcţiile procentului Dacă adm. că suma credit.=1, b) metoda multiplicatorului venitului unde- CAD- coeficientul de acoperire a pentru construirea obiectului evaluarii si resurse necesare pentru efectuarea unui tip
compus. Valoarea curentă a at. constanta ipotecară brut efectiv; datoriei. tinind cont de uzura lui. de lucrări şi determinarea preţurilor
unităţii de capital şi a anuităţii corespunde coef. de amortiz. a c) tehnica grupului investitional; Coeficientul de acoperire a datoriei Valoarea de reconstituire sau valoarea resurselor.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit unităţii. d) metoda coeficientului de acoperire a reprezinta raportul dintre venitul de inlocuire se estimeaza prin aplicarea Valoarea de deviz în construcţii se
apare necesit. aplicării teoriei schimbării 1.în caz. plăţ. efect. o dată pe an rata de datoriei operational net si plata anuala pentru urmatoarelor metode: compune din cheltuieli directe,
valorii banilor în timp. Ac. teorie se amortizare va fi eg. cu: a) Metoda analizei comparative a deservirea creditului. e) metoda comparatiilor unitare; cheltuielile de regie şi beneficiul
bazează pe propriet. banilor de a se A=PV × i/[1 - 1/(1+i)n], vinzarilor este metoda care se va aplica de O altă metodă a determinării ratei de antreprenorului.
devaloriza în timp. Procesul de aducere la
momentul actual a valorii banilor apăruţi
u/e: i/[1 - 1/(1+i)n] – coef. de amortiz. a
unit. în caz. plăţ. efect. o dată
preferinta pentru estimarea ratei de
capitalizare. O conditie necesara pentru
capitalizare o reprezintă metoda aitionării.
Astfel, rata de capitalizare este compusă
f) metoda costurilor segregate; Cheltuielile directe sunt legate
nemijlocit de executarea lucrărilor de
obtinerea rezultatelor corecte in urma din rata pură a rentabilităţii, rata riscului g) metoda cantitativă; construcţii, şi includ:
în dif. momente se num. evaluarea pe an; PV – valoarea prezentă h) metoda obiectului analog.
temporală a fluxurilor financiare. Ac. a unităţii; i – rata anuală aplicarii metodei respective este ineficient si rata managementului efectiv. - cheltuielile pentru cumpărarea
asigurarea unui nivel inalt de Metoda costurilor segregate utilizează materialelor, articolelor şi elementelor de
eval. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii nominală a dobânzii; n – costurile unitare pentru diferite
ale %-lui compus: perioada de calcul. comparabilitate a obiectului evaluarii si 25. Determinarea uzurii fizice construcţie;
obiectelor comparabile in baza carora a componente ale clădirii, exprimate în - cheltuielile pentru salarizare, ţinând
1. valoarea viitoare a unităţii; 2.în caz. plăţ. efect. de mai multe ori prin metoda valorică şi metoda unităţi de măsură adecvate. Metoda dată
2. valoarea prezentă a unităţii; pe an: A=PV × i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm], fost estimata rata de capitalizare. Inainte cont de contribuţiile la asigurările sociale;
de a estima rata de capitalizare este vîrstei efective este o modificare a metodei cantitative, - Cheltuielile pentru funcţionarea
3. valoarea prezentă a anuităţii; u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m) nm] – coef. de Deprecierea reprezintă reducerea deoarece pentru determinarea costurilor
4. valoarea viitoare a anuităţii; amortiz. a unit. în caz. plăţ. efect. mai necesar sa fie efectuate toate ajustarile utilajelor de construcţii, ţinând cont de
corespunzatoare pentru diferenta intre calităţilor de consum ale bunului unitare se folosesc normele de deviz defalcările pentru amortizare;
5. rata de amortizare a unităţii; frecv. decât o dată pe an. imobiliar din punct de vedere al comasate. Totodată, metoda costurilor
6. factorul fondului de compensare. bunul evaluat si bunurile similare. - Alte cheltuieli directe;
b)Metoda multiplicatorului venitului investitorului potenţial şi se manifestă segregate nu prezintă mari dificultăţi în Cheltuieli de regie ca parte
Valoarea prezentă (curentă) a unităţii 23. Metoda fluxurilor de prin diminuarea valorii bunului în aplicare. În comparaţie cu metoda
(reversie) reprezintă valoarea de azi a brut efectiv se aplica in cazurile cind nu componentă a preţului de cost al lucrărilor
numerar actualizate (esenţa, poate fi obtinuta informatia completa rezultatul acţiunii diferitor factori. cantitativă, exactitatea rezultatelor de antrepriză, reprezintă totalitatea
unei sume care urmează a fi obţinută în Pentru determinarea UF pot fi aplicate obţinute prin metoda costurilor segregate
viitor. Valoarea curentă a unităţii este domeniul de aplicare, algoritmul privind bunurile imobile comparabile, in cheltuielilor legate de crearea condiţiilor
schimb este disponibila informatia despre mai multe metode: este mai mică, dar acest fapt este pentru execuţia construcţiilor, mobilizarea
expresia inversă a capitalizării. Formula de calcul) - metoda normativă (vizuală); compensat de reducerea timpului necesar
de calcul: PV=FV×1/(1+i)n, unde: 1/ Metoda veniturilor presupune estimarea veniturile brute efective si cheltuielile forţei de muncă, activitatea administrativă
operationale ale acestor bunuri. Formula - metoda valorică; pentru aplicarea metodei. Unităţi de a întreprinderii de antrepriză. Spre
(1+i)n – coef. de actualizare (factorul valorii bunului imobil in baza venitului - metoda vîrstei efective. măsură ale elementelor constructive pot
valorii prezente); operational net ce poate fi generat de pentru calcularea ratei de capitalizare deosebire de cheltuielile directe,
este: Premisa metodei valorice este servi: 1 m3 de beton, 1 m3 de zidire, 1 m2 cheltuielile de regie se stabilesc de regulă
PV – valoarea prezentă a unităţii; acest bun in viitor. Aplicarea metodei determinarea costului reparaţiei capitale a de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de
FV – valoarea viitoare a unităţii; veniturilor se efectueaza in doua etape: 1 − CCO în procente din suma cheltuielilor directe.
r= construcţiei. În acest caz evaluatorul acoperiş, etc. Sursele principale de
i – rata anuală nominală a dobânzii; a) prognozarea veniturilor viitoare; MVBE Un element important al valorii de
unde: CCO- coeficientul cheltuielilor foloseşte coeficientul care reprezintă informaţie pentru metoda costurilor deviz îl constituie beneficiul de deviz sau
n – perioada de calcul. b) determinarea valorii prezente a raportul între costul reparaţiei capitale şi segregate sunt normele de deviz comasate
În cazul când dobânda este calculată cu o veniturilor viitoare. operationale; beneficiul antreprenorului, care
MVBE- multiplicatorul venitului brut valoarea de reconstituire a clădirii, pentru diferite lucrări de construcţie şi reprezintă beneficiul organizaţiei de
frecvenţă mai mare decât o dată pe an, Veniturile viitoare pot proveni din estimată la data evaluării, ţinând cont de subramuri ale construcţiei capitale.
valoarea prezentă calculăm după formula: urmatoarele surse: efectiv. antrepriză realizat în urma efectuării
Coeficientul cheltuielilor operationale mărimea uzurii. Coeficientul dat indică Normele date au fost elaborate în preţurile lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de
PV=FV×1/(1+i/m)nm, a) plata de arenda colectata in urma caracterul neliniar al cheltuielilor pentru de deviz pentru anul 1984 şi necesită o
u/e: m – nr. intervalelor de calcul pe darii in arenda a bunului imobil; este egal cu raportul intre cheltuielile deviz se determină în procente din preţul
operationale si venitul brut efectiv. reparaţia capitală pe parcursul perioadei indexare la data evaluării. de cost de deviz al lucrărilor executate.
parcursul perioadei de 1an. b) veniturile din exploatarea comerciala de exploatare. De regulă, mărimea Metoda comparaţiilor unitare este
Anuitatea este o serie de plăţi a bunului imobil. Multiplicatorul venitului brut efectiv Metoda de resurse este o metoda de
reprezinta raportul intre pretul de vinzare cheltuielilor pentru reparaţia capitală utilizată pentru a determina costurile determinare a valorii de deviz a cladirilor
(încasări) echivalente efectuate peste Pentru estimarea veniturilor generate de reprezintă 0,28-0,4 din valoarea clădirii. pentru o unitate de măsură – 1 m 3 al
intervale egale de timp. În cazul când bunul imobil, de cele mai dese ori se a bunului imobil si venitul brut efectiv. si constructiilor in baza indicilor de
c) Tehnica grupului de investitii se Aceste calcule pot fi folosite pentru volumului fizic al clădirii, 1 m2 a resurse evidentiati in documentatia de
plăţile sau încasările sunt efectuate la utilizeaza plata de arenda. determinarea mărimii cheltuielilor pentru suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m 2 a
începutul intervalului, avem o anuitate In cadrul metodei veniturilor sint aplicate bazeaza pe presupunerea ca in cazul in proiect si deviz: manopera, utilajele de
care exista mai multe interese materiale reparaţia curentă a clădirii în procesul de suprafeţei utile a obiectelor de comerţ, constructii-montaj, materiale, constructii
avansată sau prenumerado. În cazul când doua metode de estimare a valorii: estimare a cheltuielilor operaţionale. etc. Valoarea totală a bunului imobiliar
plăţile sau încasările sunt efectuate la a) capitalizarea directa; legate de bunul imobil evaluat, rata de si preturilor de livrare a acestor resurse.
capitalizare trebuie sa corespunda Costurile reparaţiilor capitale trebuie evaluat va fi egală cu produsul între Metoda de resurse constă în
sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate b) actualizarea fluxurilor de numerar. estimate în cazurile cînd: cheltuielile pentru o unitate de măsură
ordinară sau postnumerado. cerintelor fiecaruia din detinatorii de întocmirea devizelor pe obiect şi a
exprimată în preţuri curente şi cantitatea
devizelor generale pentru obiectul multe ori la subestimarea sau imobil in baza rezultatelor obtinute in proiecte, au prioritate proiectele cu durata respectiv ecuaţia: VNAT = - I/t + CFTA = Riscul de ruină sau faliment este
evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. supraestimarea rezultatelor finale ale urma aplicarii metodelor de evaluare. de viaţă economică mai scurtă, dar care 0. pericolul în urma alegerii incorecte a
Metoda dată necesită eforturi mari din evaluării. Metodele de evaluare au la bază e) Elaborarea raportului de evaluare degajă volume anuale mai mari de Pentru a determina RIR. se proiectului investiţional, pierderea totală a
partea evaluatorului, care pot fi reduse ipotezele, de regulă, subiective ale constituie etapa finala a procesului de VNAT; calculează VNAT pentru diferite rate de capitalului statutar şi incapacitatea
dacă beneficiarul dispune de devizele în evaluatorului. evaluare. Raportul de evaluare este un act • VNAT nu ţine seama de mărimea actualizare, alese întâmplător. Pentru achitării datoriilor.
baza cărora a fost construit obiectul În prezent, aplicarea mediei ponderate intocmit de evaluator si prezentat duratei de recuperare T, T/; precizare, RIR se determină cu exactitate Formele de manifestare a riscului în
evaluării. În cazul cînd devizele nu sunt pentru determinarea valorii finale este beneficiarului serviciilor de evaluare prin Indicele de profitabilitate (IP) folosind relaţia : activitatea firmei:

VNAT ( +
disponibile şi evaluatorul trebuie să le considerată mult mai acceptabilă, care este justificata estimarea valorii caracterizează raportul dintre VNAT şi Forma de

RIR = a min + ( a max − a min )Întreprinderea


elaboreze, el poate apela la ajutorul unui deoarece unele rezultate pot avea o bunului imobil. fondurile de investiţii care stau la baza Situaţia firmei
×
manifestare

( +) + VN
specialist în domeniul elaborării justificare mai bună decât altele. Rezultatele evaluării pot fi prezentate proiectului de investiţii şi generează acel ajunge
devizelor. Procedura de ponderare poate să se oral sau în scris. volum de VNAT. într-o VNAT
situaţie când
Cheltuielile de deviz pentru bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de Raportul oral este necesar să fie însoţit de În funcţie de durate de investiţie (d) practic e condamnată la
funcţionarea utilajelor de construcţii şi ponderare cât şi pe ponderea relativă a documente de lucru sau de concluzii se pot avea în vedere investiţiile iniţiale dispariţie, urmând să
În care: amin , amax - respectiv rata mai
manopera pot fi estimate în baza rezultatelor. asupra valorii conform Standardelor (I), sau valoarea actuală a acestora I/. Riscul de dea faliment, ceea ce
preţurilor curente pentru indicii de În raportul de evaluare, valoarea finală Internaţionale de Evaluare. mică şi mai mare de actualizare folosite
resurse: 1 oră-utilaj (h-ut) şi 1 oră-om (h- poate fi reprezentată ca o cifră concretă, Raportul în scris poate fi un document VNAT pentru calculul VNAT. Diferenţa admisă ruină înseamnă că salariaţii îşi

k1 =
pierd posturile,
om). În continuare, utilizând datele un interval de valori sau o combinaţie a amplu care conţine toate datele şi *100 între ele trebuie să fie de maxim 5 puncte
procentuale. acţionarii îşi pierd
privind mărimea medie a cheltuielilor de
regie, evaluatorul determină valoarea
celor 2 variante expuse mai sus. Totodată,
menţionăm că în cazul indicării
rezultatele necesare ale analizei efectuate,
în temeiul cărora a fost făcută concluzia It RIR este un indicator de eficienţă cu
o capacitate de informare mai mare în
sumele de bani pe care
le-au investit.
actuală a construcţiei noi, similară intervalului valoric, valoarea minimă sau cu privire la valoare. Riscul de Întreprinderea nu
obiectului evaluării. maximă a intervalului nu poate fi mai
VNAT comparaţie cu: termenul de recuperare,
poate face faţă
k2 =
coeficientul de rentabilitate, randamentul
mică respectiv mai mare decât valorile
obţinute din aplicarea metodelor de * 100 economic, dar pentru analiza exactă a plăţilor. Aceasta poate

I t/ unui proiect trebuie utilizat în combinaţie duce fie la lichidare,


evaluare. când nu mai este nici
Deşi valoarea finală reprezintă o cu alţi indicatori: VNAT, indicele de
profitabilitate etc. o şansă de salvare
concluzie imparţială, expertă şi justificată Indicele de profitabilitate ne permite (riscul de ruină), fie că
privind valoarea obiectului evaluat, Termenul (durata) de recuperare a
să selectăm variantele eficiente de se soluţionează printr-
prezentată de un specialist în domeniu, ea investiţiilor reprezintă perioada de timp,
proiecte şi ordonarea acestora după un credit suplimentar
totuşi rămâne doar o opinie, care începând cu momentul punerii în
valoarea descrescătoare a indicelui k. La de la bancă, sau firma
reprezintă perceperea evaluatorului a funcţiune (m1) a capacităţilor, instalaţiilor
proiectele la care k2=1, VNAT va fi nulă respectivă se asociază
preţului cel mai probabil care ar putea fi şi echipamentului de producţie etc, pe
(VNAT=0). Cu cât indicele de cu o altă întreprindere
30. Evaluarea
obţinut într-o tranzacţie. investitiilor: parcursul căreia suma acumulată a
profitabilitate k2 este mai mare, cu atât de acord a o ajuta.
28. Reconcilierea rezultatelor 29. Procesul de evaluare a venitul net actualizat total, avantajelor economice obţinute egalează
proiectele sunt mai eficiente, în condiţii
volumul investiţiilor prevăzute în proiect.
evaluării bunurilor imobile şi indicele de profitabilitate echivalente, comparabile din alte puncte
Acest indicator permite cunoaşterea
Principalul scop al procesului de caracteristica etapelor Aprecierea eficienţei proiectelor de de vedere.
duratei de reconstituire a costurilor de
evaluare este determinarea valorii bunului investiţii se bazează pe folosirea La calculul şi analiza indicelui de Se manifestă înainte
Toate acţiunile care le întreprinde investiţii pe seama avantajelor economice
evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică combinată a metodelor tradiţionale şi profitabilitate trebuie apelat atunci când de declanşarea
evaluatorul la satisfacerea necesităţilor obţinute după realizarea proiectului încă
privind valoarea proprietăţii imobiliare, moderne, caracterizate prin fundamentare proiectele sau variantele se deosebesc crizei de
clienţilor constituie procesul de evaluare, din etapa pregătirii deciziei. Atât teoretic
evaluatorul aplică diferite metode de ştiinţifică şi testate de o practică între ele prin efortul investiţional necesar. insolvabilitate. Apare
o procedură sistematică menită să cât şi practic durata de recuperare a
evaluare. Dar, este important de îndelungată. Varianta optimă de proiect este aceea care Riscul când întreprinderea
răspundă la toate întrebările clientului investiţiilor se calculează în abordare
menţionat, că nici una din metodele de Metodele tradiţionale de evaluare a răspunde criteriului: k2 → max. statică şi dinamică a proceselor pierderii constată că, prin
despre valoarea bunului imobil. Procesul
evaluare nu este universală şi nu eficienţei economice şi financiare a Indicele de profitabilitate (k1), autonomiei mijloace proprii, nu-
de evaluare este un model şi o oglindă a economice.
generează rezultate absolut corecte. investiţiilor se caracterizează prin: ordonând proiectele eficiente, ne permite În abordare statică termenul de şi mai poate păstra în
activităţii de evaluare şi el reflectă multe
Fiecare din metodele de evaluare conţine abordarea statică a analizei proceselor şi să elaborăm strategia cea mai avantajoasă viitor poziţia sa în
atitudini, idei, tehnici şi metode legate de recuperare a investiţiilor se determină prin
elemente ale previziunii. În rezultatul fenomenelor; simplificarea situaţiei reale de investiţii alegând n proiecte dintre ele, producţie sau sub
întrebările despre valoare. relaţia: Ti=Iti / Ehi
aplicării diferitor metode pentru evaluarea folosind valori medii anuale; ţinând seama de restricţiile bugetelor de aspect comercial.
Procesul de evaluare începe atunci când Se observă că indicatorul termenul de
unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul incertitudinea şi riscul se apreciază capital, deci în limitele fondurilor noastre Riscul acesta e de
un evaluator identifică problema de recuperare a investiţiilor reprezintă
obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul intuitiv etc. disponibile pentru finanţarea investiţiilor natură mai mult
evaluare şi se termină atunci când el inversul ratei de rentabilitate a proiectelor.
pas care urmează a fi întreprins de Metodele moderne se caracterizează folosind, în calitate de criteriu de financiară, el
raportează concluziile clientului. Fiecare O modalitate mai simplă de calcul
evaluator este de a ajunge la un rezultat prin: abordarea dinamică a analizei optimizare a setului de proiecte, maxim exprimă faptul că la
proprietate este unică şi pentru fiecare este raportarea valorilor deja actualizate
unic unic al valorii obiectului evaluat, proceselor investiţionale; ţinând seama de de VNAT pe ansamblul proiectelor. creşterea de capital,
I′
proprietate pot fi stabilite multe tipuri de
prin intermediul analizei concluziilor valori. Cea mai frecventă sarcină de acţiunea timpului asupra procesului beneficiul net nu

T′=
alternative obţinute în procesul de investiţional, se operează cu valorile Riscul
evaluare este de a estima valoarea de 31. Evaluarea investitiilor: rata scăderii
creşte în aceeaşi
evaluare. Această parte a procesului de actualizate. Aceste metode iau în proporţie,
piaţă, procesul de evaluare conţine toate de rentabilitate, termenul de
E′
evaluare este numit reconciliere. În consideraţie incertitudinea şi riscul, rentabilităţii
etapele necesare pentru acest tip de semnalându-se
procesul de reconciliere, evaluatorul are folosind fie analiza de sensibilitate, fie recuperare astfel fenomenul de
sarcină. Procesul de evaluare este compus Aprecierea eficienţei proiectelor de
posibilitatea de a revedea datele folosite din etape specifice, numărul etapelor valoarea probabilistică a indicatorilor. Pentru investori şi manageri, diluare. Acesta e
în evaluare şi de a argumenta estimarea La evaluarea proiectelor de durată investiţii se bazează pe folosirea indicatorul privind durata de recuperare
depinde de natura sarcinii de evaluare şi riscul care planează
valorii finale a proprietăţii. mică sau medie se foloseşte o combinaţie combinată a metodelor tradiţionale şi (T şi T') se consideră că are o capacitate
datele disponibile. asupra noilor
Procedura de reconciliere este a metodelor tradiţionale şi moderne. moderne, caracterizate prin fundamentare de informare mai mare comparativ cu rata
Pentru a îndeplini procesul de evaluare investiţii.
constituită din 2 etape: Orice indicator de eficienţă folosit la ştiinţifică şi testate de o practică rentabilităţii investiţiilor şi, deci, prezintă
evaluatorul integrează informaţiile Orice activitate investiţională
1. Revizuirea poziţiilor tehnice şi evaluarea proiectelor de investiţii exprimă îndelungată. mai mult interes pentru analiza
obţinute din cercetările de piaţă şi analiza presupune risc. Insă poate fi
conceptuale ale analizei, care include rezultatul comparării costurilor şi Metodele tradiţionale de evaluare a proiectelor. Termenul de recuperare, atât
datelor şi din aplicarea metodelor pentru a evidenţiat capitalul, investirea căruia e
explicarea diferenţelor între valorile avantajelor economice (eforturilor) eficienţei economice şi financiare a în abordare statică, cât şi dinamică, nu
forma concluzia privind valoarea. Această echivalentă cu "a risca", aşa numitul
estimate şi determinarea celei mai asociate proiectelor respective. investiţiilor se caracterizează prin: ţine cont de mărimea duratei de
concluzie poate fi prezentată ca o valoare capital riscant.
credibile valori; În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori abordarea statică a analizei proceselor şi funcţionare eficientă (De), reacţionează
precisă sau ca un interval în care se află Capitalul riscant prezintă investiţiile
2. Estimarea valorii finale. contabili simpli dar exista si indicatori fenomenelor; simplificarea situaţiei reale slab la variaţiile De pe variante. T şi T' nu
valoarea. O integrare eficientă a tuturor în acţiuni emise în noi sfere de activitate
Revizuirea poziţiilor tehnice şi complexi cum sunt: valoarea netă folosind valori medii anuale; ne informează ce volume de avantaje
elementelor în proces depinde de legate de un risc foarte înalt. Investiţiile
conceptuale trebuie să fie bazată pe actualizată (VNAT), indicele de incertitudinea şi riscul se apreciază economice obţinem după T sau T' ani
cunoştinţele, experienţa şi ideile riscante sunt determinate de necesitatea
următoarele aspecte:- corectitudinea bazei profitabilitate (IP), rata internă de intuitiv etc. până la expirarea duratei De.
evaluatorului. susţinerii financiare a firmelor ce se
de evaluare selectate în raport cu scopul rentabilitate (RIR), termenul de Metodele moderne se caracterizează
Procesul de evaluare reprezintă o ocupă de ştiinţă, noi tehnologii,
evaluării;- corectitudinea metodelor recuperare a investiţiilor (T), ş.a.. prin: abordarea dinamică a analizei
consecutivitate de proceduri care sunt 32. Riscurile in activitatea investigaţii.
aplicate;- profunzimea analizei VNAT sau Net Present Value – NPV proceselor investiţionale; ţinând seama de
utilizate de către evaluator pentru a estima investitionala De obicei se formează companii
elementelor pieţii imobiliare;- constituie un indicator fundamental acţiunea timpului asupra procesului
valoarea bunului imobiliar. independente cu capital riscant. Ele atrag
veridicitatea datelor utilizate în analiză; pentru evaluarea economică şi financiară investiţional, se operează cu valorile Riscul este o categorie istorică şi
Procesul de evaluare este constituit din alţi investitori şi înfiinţează fonduri cu
- corectitudinea interpretării şi utilizării a oricărui proiect de investiţii. VNAT actualizate. Aceste metode iau în economică. Ca categorie istorică, riscul
urmatoarele etape: capital riscant pe bază de partenerat.
datelor; caracterizează, în valoare absolută, consideraţie incertitudinea şi riscul, prezintă un pericol posibil, perceput de
a) definirea misiunii de evaluare; b) Investiţiile făcute aduc venit aproximativ
- logica efectuării ajustărilor aportul de avantaj economic al unui folosind fie analiza de sensibilitate, fie om.
colectarea si analiza datelor necesare peste 5 ani, când acţiunile noilor firme
individuale în cadrul diferitor metode; proiect dat de investiţii, câştigul, răsplata valoarea probabilistică a indicatorilor. Odată cu dezvoltarea omenirii şi apariţia
pentru evaluare; c) aplicarea metodelor de încep să se coteze pe piaţă. Iar peste o
- consistenţa datelor utilizate în sau recompensa investitorului pentru La evaluarea proiectelor de durată relaţiei marfă -bani, riscul se transformă
evaluare; d) reconcilierea valorilor si perioadă stabilită în prealabil (de obicei
evaluare. capitalul investit în proiectul respectiv, mică sau medie se foloseşte o combinaţie în categorie economică.
estimarea valorii finale; e) elaborarea 10 ani), fondurile se desfiinţează, iar
Estimarea valorii finale a bunului exprimate fie sub formă de cash flow în a metodelor tradiţionale şi moderne. Ca categorie economică riscul prezintă un
raportului de evaluare. acţiunile se împart între fondatori. La
imobiliar evaluat este una din cele mai valoare actuală, fie ca valoare netă Orice indicator de eficienţă folosit la eveniment ce poate fi sau nu. În cazul că
a) Definirea misiunii de evaluare este investiţiile cu perspectivă, mărimea
complicate sarcini ale evaluatorului. actualizată. evaluarea proiectelor de investiţii exprimă evenimentul a avut loc sunt posibile trei
efectuata de evaluator in comun cu capitalului se determină considerând
Valoarea finală este o funcţie a scopului Indicatorul VNAT realizează rezultatul comparării costurilor şi rezultate economice: negativ
beneficiarul serviciilor de evaluare si are nivelul riscului.
evaluării, constrângerilor de ordin legal şi compararea între cash flow-ul total avantajelor economice (eforturilor) (pierdere), nul, pozitiv (câştig, profit,
drept scop stabilirea conditiilor si Riscul poate fi exprimat matematic ca
celor legate de disponibilitatea datelor. actualizat degajat pe durata de viaţă asociate proiectelor respective. venit).
criteriilor de desfasurare a lucrarilor de probabilitatea aparitiei pierderilor.
Deseori scopul evaluării sau necesităţile economică a unui proiect sau variante de În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori După dimensiunile pierderilor pe care
evaluare. Definirea misiunii de evaluare Marimea nivelului riscului se determină
clientului dictează care din valorile proiect de investiţii (CFTA) şi efortul contabili simpli dar exista si indicatori le presupune, riscul poate fi împărţit în
consta din urmatoarele elemente: prin 2 criterii :speranta matematica;
obţinute în urma aplicării metodelor de investiţional total generat de acest proiect, complexi cum sunt: valoarea netă câteva categorii .
a) identificarea obiectului evaluarii; variatia fluxurilor financiare. Speranta

I′
evaluare va avea cea mai mare influenţă actualizată (VNAT), indicele de Riscurile investiţionale se împart în:
b) identificarea drepturilor patrimoniale
asupra valorii finale. exprimat tot în valoare actuală ( ). profitabilitate (IP), rata internă de riscul de pierdere a profitului, riscul n

∑V
asupra obiectului evaluarii; rentabilitate (RIR), termenul de scăderii rentabilităţii, riscul pierderilor
Standardele Europene de evaluare
2000 stipulează următoarele cerinţe faţă
de valoarea finală a proprietăţii:
c) identificarea scopului evaluarii;
d) definitia tipului valorii estimate;
Sunt acceptabile şi selectate acele
proiecte sau variante de proiect pentru
recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
Rata internă de rentabilitate (RIR)
financiare.
Riscul de pierdere a profitului—e
mat. E=
xt * Pxt
e) identificarea domeniului de aplicare
Valoarea finală va depinde de: a rezultatelor evaluarii;
care VNAT>0. În plan economic şi reprezintă acea rată a dobânzii compuse, riscul apariţiei pierderilor financiare x =1
- tipul valorii estimate; financiar un proiect de investiţii cu VNAT care atunci când se foloseşte ca rată de indirecte, cauzate de neexecutarea unor
f) identificarea conditiilor limitative ce pozitiv, semnifică faptul: 1) că el are Et =
- informaţia disponibilă la data actualizare (a) pentru calculul valorii lucrări, măsuri (ex. asigurare, investire...).
stau la baza evaluarii.
evaluării, relevantă scopului misiunii de capacitatea de a rambursa pe perioada VNAT face ca suma să fie nulă; adică, Riscul scăderii rentabilităţii—apare m
nx
∑V
b) Colectarea si analiza datelor duratei de viaţă economică capitalul este acea rată de actualizare care egalează în rezultatul micşorării venitului din
evaluare;
-metodele de evaluare aplicate.
Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul
necesare pentru evaluare. Activitatile
evaluatorului in cadrul acestei etape vor
investit, 2) că el are o rentabilitate
globală, a capitalului iniţial cel puţin
CFAT cu I1
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0
dobînzi, dividende, depuneri bancare şi
credite. Acest tip de risc include xt * m

∑n
tine de studierea pietei imobiliare in
şi justificarea pentru selectarea metodelor general si descrierea obiectului evaluarii
egală cu rata de actualizare (a) folosită în
calcule, 3) are capacitatea de a produce
Prin urmare RIR reprezintă rata următoarele subtipuri: riscuri x =1
de evaluare utilizate şi pentru acordarea limită de actualizare, pentru care se procentuale şi riscuri creditare.
ponderilor rezultatelor obţinute de diferite
in scopul efectuarii unei analize detaliate cash flow în exces şi de a asigura anulează realizarea de VNAT la proiectul La riscurile procentuale se referă x
a factorilor de influenta asupra valorii lui.
metode, în procesul reconcilierii. Urmatoarele categorii de date vor fi
obţinerea unui anumit volum de valoare
netă. Cu cât VNAT este mai mare cu atât
dat de investiţii. pierderile băncilor comerciale, x =1
În procesul de reconciliere a valorilor, Altfel spus, RIR este acea rată de întreprinderilor creditare, instituţiilor
colectate si analizate de evaluator: şi rentabilitatea sa este mai mare. actualizare (a), care face ca pe perioada investiţionale, cauzate de mărirea în care: Vxt—reprezintă fluxul de numerar
evaluatorul, mai mult decât pe parcursul a) datele generale cu caracter economic asociat cu al x—lea coeficient de
celorlalte etape ale evaluării se bazează pe Dacă VNAT are valoare nulă sau (d+De, unde d- durata deinvestiţie iar dobînzilor plătite pentru mijloacele atrase
si social despre regiunea si localitatea in negativă proiectul este inacceptabil, De- durata de funcţionare eficientă) faţă de dobînzile primite din credite. La probabilitate în timp (t);
experienţa sa profesională şi perceperea care este amplasat bunul imobil; Pxt—probabilitatea sumei din fluxul
proprie a fenomenelor de pe piaţa rentabilitatea sa fiind inferioară ratei de valoarea actuală totală a veniturilor din riscuri procentuale se referă pierderile
b) datele specifice obiectului evaluarii: actualizare (e<a); capitalul respectiv ar vânzarea produselor şi serviciile prestate investorilor în urma micşorării financiar;
imobiliară. Următoarele criterii stau la modul de utilizare, cea mai buna si Et—speranţa matematică a fluxurilor
baza reconcilierii: adecvarea, exactitatea, putea fi reinvestit cu o rentabilitate egală să fie egală cu suma costurilor totale de dividendelor pe acţiunile deţinute, a
eficienta utilizare a obiectului evaluarii, cu rata de actualizare şi ar aduce avantaje investiţii şi de exploatare actualizate. dobînzilor la obligaţiuni, certificate şi alte financiare;
cantitatea evidenţelor. costurile de constructie, deprecierea, corespunzătoare mai mari. În formă grafică putem obţine valoarea hârtii de valoare. Σ n —numărul cazurilor precăutate;
Aplicînd criteriul de adecvare, veniturile si cheltuielile operationale; Deci rata de actualizare (a) folosită în RIR, astfel: Riscul creditar reprezintă pericolul n / Σ n—probabilitatea căpătăriifluxului
evaluatorul apreciază cât de potrivită este c) datele specifice pietei imobiliare: calculele VNAT îndeplineşte rolul de neachitării împrumutului şi dobânzilor. de numerar Vxt.
fiecare metodă scopului evaluării şi preturile de vinzare si preturile ofertei criteriu de testare a eficienţei Aici se referă şi riscul emitentului în caz Ecartul-tip al fluxurilor de numerar
utilizării ulterioare a raportului de obiectelor similare, rata de absorbtie, rata (rentabilităţii) unui proiect de investiţii, de că nu va fi în stare să plătească datoria pe aşteptate pe o perioadă de timp se obţine
evaluare. Adecvarea metodei este, de spatiilor libere si altele. acceptare sau respingere a lui.VNAT hârtiile de valoare emise. Riscul creditar cu ajutorul formulei:
regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi c) Aplicarea metodelor de evaluare.
viabilitatea pieţii. poate deveni negativ dacă se alege pentru poate fi referit şi la riscurile pierderilor σ t=
Pentru determinarea valorii bunului calcule o rată de actualizare prea mare. financiare.
Rezultatul unei evaluări depinde de imobil se vor utiliza urmatoarele metode:
confidenţialitatea evaluatorului în Cel mai eficient proiect de investiţii se Riscul pierderilor financiare - include n

∑ (V
metoda cheltuielilor, metoda analizei consideră acel pentru care excedentul
− E t ) 2 * Pxt
veridicitatea datelor analizate şi următoarele subtipuri: riscul bursier,
comparative a vinzarilor si metoda dintre CFAT şi I' este maxim. riscuri selective, riscul de ruină sau
corectitudinea ajustărilor aplicate în veniturilor. In cazul in care utilizarea xt
procesul comparaţiei bunului imobiliar Punctele slabe ale indicatorului VNAT Graficul ne permite să observăm, că faliment.
evaluat cu bunurile imobiliare
uneia din metodele mentionate nu este sunt: pentru a>RIR proiectul de investiţii nu Riscul bursier prezintă pericolul x =1
posibila, evaluatorul va argumenta in • VNAT ne permite să constatăm este eficient, deoarece volumul pierderilor în: urma afacerilor la bursa de
comparabile. raportul de evaluare imposibilitatea sau σ t=
Evaluatorul poate să acorde un grad dacă proiectul de investiţii este sau nu investiţiilor totale actualizate devine mai valori. Aici se referă riscul neachitării

∑ (V
folosirii metodei respective. rentabil, dar nu pune în evidenţă
− Et ) 2 * n x
mai mare de confidenţă exactităţii datelor mare ca volumul cash flow total actualizat contractelor încheiate, riscul neachitării
d) Reconcilierea valorilor si estimarea importanţa relativă, comparativă a şi VNAT va avea valoare negativă. comisionului firmei de brokeri etc.
şi calculelor unei metode decât altei. valorii finale. In urma aplicarii t
Valoarea finală a proprietăţii aportului acelui proiect; Dacă a<RIR, VNAT este pozitiv, prin Riscul selectiv -este riscul alegerii

∑n
metodelor de evaluare pot fi obtinute • Nu permite soluţionarea urmare proiectul de investiţii devine incorecte a variantelor de investiţii, a
imobiliare poate fi calculată prin aplicarea marimi diferite ale valorii. La etapa
a două metode: metoda mediei aritmetice problemelor de decizie de investiţii când acceptabil după condiţia VNAT >0. hârtiilor de valoare în raport cu alte tipuri
şi metoda mediei ponderate. Utilizarea
reconcilierii valorilor evaluatorul va diferă de la un proiect la altul. Dacă Analitic, pentru determinarea RJR se din portofoliul investiţional. x
determina valoarea finala a bunului volumele de investiţii sunt identice pe pleacă de la egalitatea I/t = CFTA,
mediei aritmetice a adus de cele mai
În care: Vxt—reprezintă suma fluxurilor de economiilor populaţiei şi întreprinderilor, costurilor economice depind de diverse Costul împrumuturilor bancare. Pentru in raza administrativa a orasului, mai ales -situaţia demografică a pieţei locative
numerar asociat cu al x-lea coeficient de la ameliorarea balanţei de plăţi externe a împrejurări de procurare a resurselor şi de sumele primite cu împrumut se plăteşte în centrul istoric în raioanele prestigioase şi dinamica dezvoltării ei.
probabilitate a timpului t; ţării. vânzare a produselor şi serviciilor. dobânda, care reprezintă costul real, cum sint Parcul Valea Morilor, str.Neaga - standardele de nivel şi ale modului
Et—speranţa matematică a fluxurilor de La prima etapă se calculează Preţul de referinţă al devizelor efectiv al capitalului obţinut pe această si Belinski. Cele mai intrebate pe piata de viaţă, constituie pe piaţa respectivă, ale
numerar ale investiţiei în timpul t; Pxt— costurile şi avantajele proiectului din Relaţiile de comerţ cu străinătatea ale cale. De regulă, costul capitalului obţinut ramin loturile de pamint cu suprafata in diferitor categorii de populaţie
probabilitatea de realizare a valorilor punctul de vedere al colectivităţii. Pentru unei ţări sau împrumuturile sale din din împrumuturi este dat de rata dobânzii limitele 0,06-0.1 ha. - situaţia curentă şi perspectivele de
previzionate; aceasta în calcule preţurile pieţei se exterior presupun operaţiuni de schimb stabilită pentru împrumuturile bancare pe În perioada anului 2008 preţurile modificare a solvabilităţii cererii pentru
Σ n—numărul cazurilor precăutate; înlocuiesc cu preţuri teoretice sau de între moneda naţională şi o deviză termen mediu şi lung. Uneori se consideră medii la loturi de teren rămân practic diverse grupe sociale.
n—numărul cazurilor în care fluxurile de referinţă. (monedă străină). Aceste operaţiuni de şi rata dobânzii la creditele pe termen nemodificate în comparative cu anul -venituri reale ale diferitor categorii de
numerar au constituit V. Cu ajutorul preţurilor de referinţă se schimb se efectuează după un curs scurt, dacă acestea constituie o sursă de precedent, variaţiile nu depăşeau limitele populaţie.
Dispersia fluxurilor de numerar ale unui evaluează costurile şi avantajele (raport) ce reiese dintr-un echilibru între finanţare a investiţiilor. de 7-10 %. În virtutea faptului, că Tranzacţiile cu bunurile imobiliare
an t este egală cu: proiectului pentru colectivitate cu mai cererea şi oferta acestor două monede. Costul capitalului provenit din profituri cantitatea loturilor de teren cu destinaţie locative pot fi:
σ 2= multă exactitate decât prin folosirea Preţul de referinţă a devizelor, cursul alocate investiţiilor. În cazul capitalurilor neagricolă este limitată, circulaţia pieţei -privatizarea apartamentelor şi camerilor
preţurilor pieţei. Preţurile de referinţă dau de schimb valutar pentru economie, provenite din resurse proprii costul de este nesemnificativă, tranzacţiile se din fondul locativ municipal;

∑(V
2
xt − Et ) * P proiectului o dimensiune mai largă
xt
deoarece ele reflectă: modele sau strategii
trebuie să reflecte valoarea efectivă, reală
a valutei străine, adică o rată de schimb
oportunitate se stabileşte pornind de la
rentabilitatea capitalului propriu, care
produc, în cele mai dese cazuri, fără a
deveni publice. În special acestea se
-vînzarea-cumpărarea locuinţelor, inclusiv
cu plata în rate;
sau σ 2= de dezvoltare implicite sau explicite, rata asigurată spontan de echilibrul balanţei de exprimă capacitatea întreprinderi de a referă la centrul prestigios al oraşului. -vînzarea- cumpărarea spaşiului locativ,

∑ (V
şomajului, nivelul de dezvoltare al plăţi externe. aduce profit în prezent şi în perspectivă. Indiferent de statutul terenului, pe toţi cu întreţinerea pe viaţă a proprietarului;

t − Et ) 2 * n x industriei, agriculturii etc, situaţia balanţei


de plăţi a ţării. Practic, preţurile de
Nivelul preţului de referinţă al
devizelor se stabileşte de echipe de
Costul capitalului provenit din emisiune
de acţiuni
cumpărători potenţiali îi reunesc aceleaşi
întrebări: amplasare (oraş, suburbie),
-schimbul de spaţiul locativ;
-donaţie, moştenire;
referinţă se stabilesc pe baza preţurilor specialişti ai Ministerului Finanţelor, care prezenţa comunicaţiilor inginereşti, forma -împrumuturi garantate imobiliar
d
∑n x
O măsurare mai exactă presupune calculul
reale ale pieţei, cărora li se aplică anumiţi
coeficienţi de corectare. În unele
împrejurări, se consideră drept preţuri de
dispun de informaţiile necesare privind
situaţia balanţei de plăţi şi măsurile de
intervenţie din partea statului pentru
i=
p
×100
lotului, suprafaţa lotului, drumuri de
acces. De un interes sporit beneficiază
loturile de teren sub construcţie de locuit,
(ipotecarea), etc.
Influenta factorilor externi, cum sint
preturile la energie, transferurile banesti
referinţă preţurile pieţei externe, mai menţinerea cursului valutar la un nivel amplasate în suburbie în apropierea din strainatate, situatia cu exportul de
coeficientului de variaţie, care exprimă ales pentru importuri şi exporturi. mai convenabil. în care: d - dividendul pe o acţiune; p Chişinăului: Tohatin, Bacioi, Cricova, vinuri au inceput sa influenteze asupra
raportul dintre ecartul-tip al fluxurilor de La a doua etapă se determină - preţul unei acţiuni. Vadul-lui-Vodă, Stăuceni, Dumbrava etc. pietii imobiliare. De cea mai mare cerere
venit şi speranţa matematică a acestora: costurile şi avantajele proiectului pe Costul capitalului pe acţiuni apare ca Actualmente pe piaţa imobilului a apărut acum beneficiaza apartamentele din
34.Evaluarea financiară a
σt ansamblul economiei naţionale, folosind
preţurile pieţei la nivelul proiectului, al proiectelor investiţionale
o rată a dobânzii pentru care valoarea
actuală a dividendelor scontate egalează
o tendinţă nouă în domeniul imobilului
extravilan. Se au în vedere orăşele cu vile.
diapazonul de preturi intre 30 şi 40 mii$.
În medie pe oras un metru patrat de
γ = * 100 întreprinderilor ce cooperează cu proiectul Evaluarea financiară se face pentru a
vedea, dacă investiţia este suficient de
cursul acţiunii. Se poate găsi variante de amplasare la suprafata totala în apartamentele cu o

Et pe linia furnizării de materii prime,


materiale etc. şi a prelucrării în continuare rentabilă la nivelul întreprinderii, dacă se
obţin venituri, care să asigure recuperarea
Nivelul ratei de actualizare pentru
evaluarea financiară
cinci-opt km de la capitală.În an 2007
cumparatorii potentiali au exprimat un
singura odaie a costat 900$,iar cele cu 2
odai 850$,cele cu 3 odai 800$, cele cu 4
a produselor sale. O formă principală în care este folosit interes semnificativ fata de terenurile odai 750$. Din anul 2001 preturile de pe
Coeficientul de variaţie este o mărime Pentru adoptarea deciziei finale asupra cheltuielilor şi un profit. costul capitalului în evaluarea proiectelor consolidate amplasate în raza 30-40km de piata secundara au crescut de 6 ori, iar
relativă. Cu ajutorul lui poate fi proiectului, se face analiza economică Pentru calculul cheltuielilor şi o constituie rata de actualizare a la Chisinau. Acest interes este asociat cu pretul mediu al unui metru patrat de spatiu
comparată variaţia indicatorilor exprimaţi detaliată folosind metoda efectelor. Metoda veniturilor sunt folosite preţurile pieţei cheltuielilor şi veniturilor. De obicei rata perspectiva plantarii culturilor multi locativ pe piata primara in mun. Chisinau
prin diferite unităţi de măsură. El preţurilor de referinţă este uşoară, rapidă interne, iar pentru evaluarea proiectului se de actualizare financiară se stabileşte la anuale. Pretul 1ha de teren agricol în la finele anului 2006 a constituit 806$. În
oscilează de la 0% până la 100%. Se şi mai puţin costisitoare pentru o primă foloseşte rata de actualizare stabilită pe nivelul minim al ratei de rentabilitate aceste zone variaza între 700-2000euro. pofida tuturor greutatilor anului trecut se
propune următoarea evaluare calitativă a apreciere, pe când metoda efectelor baza costului oportun al capitalului la financiară, care îndeplineşte rolul de cost Pe parcursul ultimilor 3-4 ani în raza poate spune ca piata imobilului se
coeficientului de variaţie: dimpotrivă, este necesară pentru un studiu nivel de întreprindere. al capitalului. orasului a crescut si pretul lotului p/u dezvolta in mod dinamic.La fel ca pe piata
• Până la 10%—oscilaţie slabă; mai aprofundat, care permite o mai bună În primul rând se face analiza Pot fi menţionate două modalităţi de constr de vile, pretul mediu a lor secundara pe piata primara volumele de
• 10—25%—oscilaţie medie; analiză a eficienţei proiectului pentru financiară sumară, pentru a identifica bază la stabilirea acestei rate: constituie în prezent între 1000-4000euro vînzari s-au redus, considerabil a crescut
• mai mult de 25%—oscilaţie înaltă. societate. proiectul, a-i studia fezabilitatea, pentru a a) pentru obiectivele care sunt p/u 0,01ha. nr de blocuri în constructie. Pentru
O metodă mult mai simplă, însă Rezultatele proiectului pentru uşura alegerea tehnologiei de fabricaţie şi finanţate, în principal din împrumuturi - Tranzacţiile cu terenurile pot fi: întregul an 2007 nr de apartamente în curs
subiectivă, care necesită cunoştinţe vaste economie sunt apreciate prin valoarea a utilajelor. Studiul financiar sumar ia în rata dobânzii la care s-a obţinut de constructie în Chisinau a acrescut cu
- vînzarea – cumpărarea terenurilor;
în domeniu, este analiza „Expert". adăugată netă, care reprezintă contribuţia considerare cheltuielile şi încasările ce împrumutul; aproape 25%. În ultimul timp pe piata
- darea în arendă a terenurilor;
Conform acestei metode, iniţial, toate proiectului la creşterea venitului naţional. corespund elementelor esenţiale a b) pentru obiectivele care se primara a locuintelor a crescut nr de
riscurile posibile sunt grupate în patru proiectului. Nu sunt avute în vedere - donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei
Desigur, se face suma valorilor adăugate realizează prin autofinanţare - rata medie de pămînt; apartamente mici, anume cu o singura
categorii: riscuri economico - financiare, directe şi indirecte. La fel se va ţine cont cheltuielile privind impozitul pe venituri, de rentabilitate din subramura căreia îi odaie sau 2 odai. Acesta este un proces
sociale, tehnice şi ecologice. Fiecărei taxele vamale etc. sau venituri provenite - schimbul, ipotecarea terenului şi/sau
de „valoare adăugată negativă”, adică aparţine. firesc, anume aceste apart. sint cele mai
situaţii posibile i se atribuie un anumit din subvenţii acordate de stat. De cotei de pămînt;
pierderile din cauza suprimării unor Rata de rentabilitate minim întrebate iar concomitent se observa
nivel de probabilitate (grad de risc): asemenea, nu se ia în consideraţie
0% - pentru un risc considerat inexistent;
25% - ev. probabil că nu va avea loc;
activităţi prin realizarea proiectului.
Analiza economică trebuie să releve dobânda datorată băncii. În felul acesta se
va cunoaşte rentabilitatea resurselor unui
admisibilă poate să se determine prin
adăugarea la rata dobânzii a unei rate de - transmiterea terenului şi/sau cotei de
scaderea nr de apartamente cu metraj
mare, care sunt mai putin întrebate.Au
faptul în ce măsură si cum răspunde inflaţie, de depreciere monetară şi de risc. pămînt în calitate de contribuţie inceput sa se construiasca niste locuinte
50% - cu priv.la ev. respectiv nu putem proiect, indiferent de provenienţa lor.
proiectul intereselor economiei nationale, a = d + ri + rv + rr în capitalul social al mai accesibile,destinate cumparatorului
afirma nimic cert; această raportare fiind efectuată nu global, Analiza financiară sumară se întreprinderii; mediu, niste locuinte necesare p/u mai
în care: a - rata de actualizare;
75% - ev. probabil că va avea loc; ci pe diferiti agenti economici. efectuează la etapa preliminară de - moştenirea terenului; multi cetateni ce doresc sa îsi procure
d - rata anuală a dobânzii (fără risc);
100% - ev. va avea loc în mod cert. Analiza situaţiilor 'fără' şi 'cu' proiect evaluare a proiectelor investiţionale. apart noi. Majoritatea vînzărilor de pe
ri - rata anuală a inflaţiei sau deflaţiei; - transmiterea terenului cu drept de
După care, se determină media fiecărui În evaluarea eficienţei proiectului atât Apoi, se face analiza detaliată, cu piata primara continua sa fie asigurata de
rv - deprecierea sau reprecierea folosinţă viageră sau permanentă
grup de riscuri apoi nivelul de risc general sub aspect financiar, dar mai ales scopul de a determina rentabilitatea apart cu suprafata totala sub 80 m.p.
monetară anuală; (pe teren nelimitat);
aferent proiectului investiţional. Calculul economic, este necesară considerarea a capitalurilor investite. Aici se iau în Piaţa imobilului reflectă într-o mare
rr - marja de risc anuală. - punerea la dispoziţie a suprafeţei de
se recomandă a efectua în formă de tabel. două situaţii la nivelul întreprinderii, consideraţie toate momentele neprevăzute măsură dezvoltarea societăţii în întregime
Pentru a reflecta corect realitatea la pămînt;
Acolo se indica care este evenimentul si respectiv al economiei naţionale: "cu în analiza sumară, cum ar fi: şi reacţionează la schimbările din mediul
stabilirea ratei de actualizare se pleacă de - privatizarea terenului;
nivelul de risc, probabilitatea aparitiei proiect" şi "fără proiect". Analiza împrumuturile bancare, impozitele, taxele juridic, social şi economica activităţii
la costul capitalului calculat ca medie - exproprierea terenului pentru cauză
evenimentului, in procente. Ex de respectivă serveşte pentru a evidenţia vamale, subvenţiile primite de la stat etc. conducerii. Potenţialii cumpărători care
ponderată a costurilor surselor de de utilitate publică.
eveniment: Instabilitatea cererii, Apariţia unele costuri şi efecte ale obiectivului În cadrul studiului financiar detaliat formează cerea de spaţiul locativ sînt
finanţare a proiectelor de investiţii. Problema constă în faptul că pentru
unui produs alternativ, Mărirea economic care nu sunt reflectate în se rezolvă o serie de probleme: structura cetăţenii RM care lucrează peste hotare.
Pentru o investiţie finanţată prin dezvoltarea noului fond locativ în oraş
impozitelor, Uzarea utilajului, veniturile şi cheltuielile acestuia. optimă a surselor de finanţare a Sectorul locativ trebuie de privit ca un
emisiunea de titluri de valoare practic nu au rămas terenuri libere.
Instabilitatea calităţii materiei prime şi Analiza situaţiilor "cu" şi "fără" investiţiei, verificarea trezoreriei component cheie a întregii economii şi
(obligaţiuni, acţiuni) rata de actualizare Aceasta se datorează faptului că terenurile
materialelor Tehnologii noi. proiect ne ajută să stabilim costurile proiectului, analiza capacităţii de este un sector productiv. Esenţa politicii
este rezultatul a trei componente: care erau destinate caselor cu multe etaje
O altă metodă, care permite aprecierea economice şi preţurile de referinţă ale autofinanţare, calculul rentabilităţii locative noi este de a privi sectorul locativ
-rata de dobândă stabilită la APL în ultimii ani a împărţit terenurile
nivelului de risc, este "analiza factorilor de producţie şi ale produselor definitive a proiectului, a capitalurilor ca o piaţă integră şi de atras atenţie asupra
împrumuturile pe obligaţiuni cu garanţie pentru diferite construcţii. În rezultat
sensibilităţii proiectului". Această metodă oferite de proiect, din punctul de vedere al investite. La efectuarea analizei detaliate factorilor cheie: consumatorii,
de stat; terenurile cu destinaţie pentru
presupune măsurarea efectului, pe care îl colectivităţii naţionale. se va ţine seama de un moment foarte producători, instituţii financiare,
-primă ce corespunde riscului de construcţiile locative a fost ocupat de
au variaţiile elementelor de "intrări" Preţurile de referinţă constituie nişte important: spre deosebire de analiza administraţii locale.
întreprindere (al afacerilor), depinzând de clădiri individuale cu puţine etaje, pe
(produse, preţuri...), asupra rentabilităţii parametri naţionali necesari în evaluarea sumară, pentru a fi cât mai aproape de Conform calculelor efectuate în conceptul
sectorul de activitate, de partea de piaţă unele locuri şi teren aferent de 4-5 ari.
nominale, valori nete actuale, ratei de economică a proiectului de investiţie. realitate, calculele se fac în monedă planului general de urbanism, populaţia în
deţinută, de evoluţia preţurilor etc.; După această analiză, efectuată în cadrul
rentabilitate internă aferente proiectului Mărimea acestor parametri este curentă. capitală în 2010 va constitui 767,6 mii
-primă de risc financiar în funcţie de politicii strategice ce ţine de dezvoltarea
investiţional. Evaluarea proiectului independentă de deciziile luate în privinţa Scopul întregului studiu financiar oameni. După datele statistice în 2001 ea
structura planului de finanţare; un fondului locativ, oraşul a pierdut
necesită determinarea valorilor critice ale unui sau altui proiect; ea este întemeiată este de a calcula rentabilitatea definitivă a constituie 770,8 mii oameni. Însă pentru a
împrumut cu pondere mare în cadrul aproximativ 864 mii m2 de suprafaţă
variabilelor aleatoare, pentru care nu este pe informaţii asupra obiectivelor naţionale proiectului. Evaluarea definitivă a rezolva problema legată de spaţiul locativ
surselor de finanţare sporeşte riscul, face locativă în care se putea de cazat 54 mii
asigurată rentabilitatea prevăzută. O şi pe judecăţi de valoare.pentru a rentabilităţii proiectului se poate face cu este nevoie de construit încă 5,05 mln m 2
beneficiul mai volatil; diminuarea de persoane. Rezerva medie de terenuri
influenţă sensibilă asupra rentabilităţii determina marimea lor, tb de luat in ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii de spaţiul locativ, în rezultatul căruia
accentuată a încasărilor viitoare generează libere din capitală la momentul de faţă
proiectului în primul rând o exercită: consideratie : gradul de raritate sau de tehnicii actualizării în calculul fondul locativ va ajunge pînă la 19,5 mln
riscul de insolvabilitate, pe care nu-1 constituie aproximativ 2 % din tot
• preţurile de vânzare a produselor abundenta a factorilor de productie a randamentului. Cele mai des utilizate
putem ignora la evaluarea proiectelor. m2 sau 336 mii de apartamente. Pentru
finite, preţurile de achiziţie ale criterii contabile sunt: teritoriul oraşului. Pentru a mări această
bunurilor si serviciilor ; politica Trebuie menţionat faptul că această pondere se poate face din contul clădirilor aceasta este necesar în fiecare an de
materiilor prime, energiei etc.; guvernului orientata spre favorizarea sau a) vânzări nete /investiţii; construit aproximativ 300 mii m2 de
modalitate de calcul a ratei de actualizare, vechi precum şi terenurile care aparţin
• costurile de fabricaţie, care pot fi sub spre limitarea utilizarii anumitor resurse b) profit net /investiţii; spaţiul locativ.
cu luarea în considerare a factorilor de periferiei oraşului care au fost eliberate în
sau supraestimate faţă de nivelul lor sau bunuri. c) capacitatea maximă de În perioada actuală, constructia de
risc, deseori nu este utilizată, deoarece rezultatul schimbării funcţionale a
real; În practică, deseori, se consideră autofinanţare /investiţii. bunuri imobile cu destinatie rezidentiala
duce la un nivel prea ridicat al ratei destinaţiei lor. În acelaş timp lărgirea
• cantitatea de produse oferit ă şi preţuri de referinţă preţurile de pe piaţa Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se află într-o perioadă de stagnare ca
respective, ceea ce determină eliminarea hotarelor oraşului bazată pe teritoriile noi
cererea lor pe piaţă. mondială, deşi nu în toate cazurile e se calculează rata internă a rentabilităţii. urmare a crizei economice mondiale ce a
prea multor variante investiţionale în este legată nemijlocit cu investiţiile în
Propunem aplicarea uneia din următoarele corect. Calculând rata de rentabilitate a generat stoparea creditării în domeniul
procesul de evaluare. procurarea pămîntului, scoaterea lui din
metode, în dependenţă de nivelul necesar Preţul de referinţă (costul) a capitalului în condiţiile în care au fost construcţiilor.
considerate toate obligaţiile fiscale şi funcţiune agrară, lupta cu alunecările de
de exactitate a calculelor: capitalului pentru economia naţională
metoda „expert", care reprezintă o financiare, putem aprecia investiţia 36. Piaţa terenurilor: teren, cu instalarea reţelelor inginereşti şi
Stabilirea costului capitalului pentru dezvoltarea infrastructurii. De aceea în 38. Piaţa imobilului comecial:
metodă subiectivă de determinare a economia naţională înseamnă alegerea (proiectul) din punctul de vedere al componente, stare, tendinţe de
nivelului de risc; aspectelor financiare (capacitatea de dezvoltare strategie se pune accent pe folosirea componente, stare şi temei de
ratei de actualizare economică (pentru intensivă a terenurilor deja amenajate.
metoda speranţei matematice, cu evaluarea economică a proiectelor). Rata autofinanţare, echilibrul financiar, etc), iar Din punct de vedere juridic se dezvoltare
detalierea prin ecartul - tip, dispersia şi de actualizare economică nu este altceva investitorul poate compara avantajul delimitează loturile întovărăşirilor Imobilul comerc. necesită o mare investire
coeficientul de variaţie; decât preţul de referinţă al capitalului, în investiţiei respective cu alte alternative de pomicole şi aferente caselor de locuit, 37. Piaţa locuinţelor: de bani şi de aceea fiecare vînzare este
metoda statistică - Monte Carlo, în funcţie de care se face repartizarea plasare a capitalului de care dispune. cotele echivalente de pămînt şi terenurile componentele, starea şi individuală în felul său. Ac. se referă la
practică metoda se aplică pentru evaluarea viitoare a venitului, la nivel naţional, întreprinderilor privatizate şi în curs de tendinţele de dezvoltare ob. mari care costă scump şi cererea
situaţiilor riscante, care pot apărea în pentru investiţii şi consum. 35. Costul oportun al capitalului. privatizare. Piaţa imobiliară defineşte totalitatea cărora numără unităţi. Pe piaţa
procesul realizării proiectelor de Pentru analiza economică, în cadrul Sectoarele de teren se divizează şi în bunurilor imobiliare şi a dreptirilor asupra imob.comerc. de o cerere stabilă se bucură
Rata de actualizare pentru ob. cu destin.de producţie, încăperi p-u
construcţie, complicând relaţiile dintre studiilor de fezabilitate, pe care le funcţie de destinaţia lor, cum ar fi: acestora, care fac obiectul actul de
evaluarea financiară depozit, bazele de producere şi terenurile
investitor şi antreprenor; întocmesc firmele, asupra propriei sectoarele de teren destinate construcţiei vînzare-cumpărare. Piaţa locuinţelor poate
Costul oportun al capitalului este unul din sub construcţ. Cafenelele, barurile,
metoda analizei de sensibilitate sau activităţi şi perspectivei acestea, se pentru imobile locative şi comerciale şi fi împărţită în următoarele componente:
elementele ce delimitează cele două tipuri restaurant. şi de asemenea magaz. au
analiza scenariilor. Ea presupune recomandă folosirea ratei de rentabilitate terenuri din sectorul agrar. case de locuit particulare ocupate
de evaluare a proiectului: financiară şi piedut popularitatea în ochii cumpărăt. S-a
măsurarea efectului în urna variaţiilor de medii pe economia naţională sau pe Preţul normativ al pămîntului este în permanent; case de locuit particulare cu
economică. El reprezintă partea înviorat cererea la încăp. pu centrele
„intrări" asupra cash - flow-ului, subramura din care face parte obiectivul funcţie de bonitatea pămîntului, care nu şedere sezonieră; apartamente la blocuri
substanţială a mărimii ratei de actualizare. sportive, fitness cluburile etc. Nu rău se
rentabilităţii nominale, valorii nete actuale economic respectiv. include factori de relief, climaterici de de locuit cu mai multe etaje, etc.
Stabilirea corectă a acestui cost ne vînd barurile mici în locuri înviorate.Unii
sau ratei de rentabilitate internă a Preţul de referinţă al forţei de amplasament, mai ales alţi factori care Piaţa imobilului în RM s-a format în anii
permite să evităm riscul de a adopta clienţi preferă să nu cumpere un obiect
proiectului; muncă influenţează valoarea de piaţă a lotului. 90 ca rezultat al desfăşurării procesului de
proiecte mai puţin rentabile sau să gata făcut, ci să se ocupe de construcţ. lui
metoda de analiză a simulaţiilor, Dacă la evaluarea financiară se aplică În cazul terenurilor cu destinaţie privatizare a proprietăţii de stat.
respingem proiecte bune. În activitatea de singuri. În legătură cu ac. a crescut preţul
care permite a determina distribuţia costul efectiv al foiţei de muncă, ce constă agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce În prezent în RM există circa 1,4 mln.
evaluare, costul capitalului serveşte fie ca la loturile de păm. pu constr. ob. com. în
probabilistică a posibilelor rezultate, din salariile plătite, pentru evaluarea influenţează veniturile şi în baza unităţi locative, dintre care 39% sînt în
element de referinţă, cu care se compară raioanele Centru, Telecentru, Botanica.
precum şi distribuţia probabilistică pentru economică se foloseşte preţul de referinţă argumentelor ştiinţifice. Scopul principal localităţile urbane. În prezent aproximativ
rata de rentabilitate internă a proiectului, Permanenta sursă de oferte, pe ac. piaţă
fiecare variabilă ce se schimbă. al forţei de muncă sau costul ei pentru al evaluării terenurilor agricole este 96 la sută din fondul locativ este
fie la stabilirea ratei de actualizare. specifică, ne vorbeşte despre faptul că
naţiune. estimarea preţului cel mai probabil cu privatizat . Fondul locativ în RM este
În practica investiţiilor, costul firmele se tansformă, dau faliment şi se
33. Evaluarea economică a Costul economic al forţei de muncă care poate fi vîndut terenul de un vînzător destul de nou, adică o parte importantă
capitalului îndeplineşte următoarele absorb una pe alta. În ceea ce priveşte
este în funcţie de: a) gradul de raritate sau hotărît să vîndă şi un cumpărător hotărît din acest fond a fost construit în ultimii
proiectelor investiţionale roluri:
să cumpere, într-o tranzacţie liberă, în 30-35 de ani. Cu toate că fondul locativ oferta, ca şi mai înainte, predomină
abundenţa forţei de muncă; b) politica - rata de rentabilitate financiară
Evaluarea economică ajută la pregătirea construcţ. pu oficii comerc. În sectorul
guvernamentală privind utilizarea acestui care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă este destul de nou, calitatea lui este joasă,
şi selecţionarea proiectelor care aduc cea aşteptată; imobilului comercial din Chisinau
factor. de cauză prudent şi fără constrîngere. starea tehnică şi sanitară este foarte rea şi
mai mare contribuţie la dezvoltarea - rata minimă a rentabilităţii actualmente se observa o insuficienta
Cel mai simplu calcul al preţului de Pentru a efectua evaluarea unui teren continuie să se agraveze. Încă o problemă
economică. Pentru aceasta, proiectul se capitalului alocat pentru investiţii; semnificativa, chiar dat fiind faptul ca
referinţă al forţei de muncă constă în aparte fiecare evaluator trebuie să se de care se confruntă populaţia RM este
analizează în strânsă interdependenţă cu - prag minim al rentabilităţii, în cererea pentru suprafete de calitate în
corectarea preţului de piaţă al acesteia. călăuzească de o bază informaţională supraglomerarea fondului locativ.
întreprinderile furnizoare de materie funcţie de care se decide acceptarea sau centrele profesionale comerciale este
Preţurile de referinţă ale bunurilor complexă, conţinutul căreia va fi stabilit Numărul mediu de persoane ce revim la o
primă şi consumatorii produsului finit. În respingerea a proiectului de investiţii. destul de înalta, iar cel mai popular format
şi serviciilor prin coordonarea cu clientul care solicită cameră este de 1,6. Pe fiecare segment al
cadrul evaluării proiectului se vor Măsurarea costului capitalului ramîn magazinele cu suprafetele de pîna
Preţurile de referinţă ale resurselor evaluarea în contractul de efectuare a pieţei, cererea este influienţată de factori
determina atât indicatorii de sinteză a Costul capitalului se determină atât la 200 m2-anume acestui segment îi revine
consumate de proiect şi ale bunurilor şi lucrărilor de evaluare. specifici. În procesul de studiere a cererii
eficienţei (rata de rentabilitate internă), pentru fiecare sursă de finanţare a majoritatea cererilor din partea
serviciilor produse de acestea trebuie să Din cadrul terenurilor destinate de bun. imob. locative, se vor lua în
cât şi măsura în care valoarea adăugată a investiţiilor, cât şi pentru două sau mai operatorilor comerciali cu amanuntul.
reflecte costurile lor reale pentru constructiei imobil.locat.cele mai calcul:
proiectului contribuie la creşterea multe, sub forma unei medii ponderate a
economia naţională. Modul de evaluare a intrebate in Chisin. sint loturile de pamint
veniturilor administraţiei publice, a costului surselor respective.
În cea mai mare masura a crescut preturile actual profitabilitatea imobilului de de piaţă. Cea mai răspîndită este impozitare în dependenţă de destinaţia Modul de calculare a impozitului Printre sarcinile programului dat putem
la supraf magazinelor autonome depozit constituie 10-12%. În perspectivă, clasificarea rapoartelor de evaluare după acestora se aplică metodele de evaluare de funciar menţiona următoarele :
amplasate la primele etaje ale bloc. de datorita cresterii continue a sinecostului gradul de prelucrare a materialului şi după piaţă. Reforma sistemului de evaluare a - crearea unui sistem eficient de
locuit. O tendinta evidenta a pietii de de constructie acest indicator nu va creste, gradul de expunere detaliată a faptelor şi a Evaluarea masivă este un proces de bunurilor imobile în scopul impozitării evaluare a b.i în baza tehnologiilor
suprafete comerc. în anul curent consta în este posibila chiar reducerea valorii lui. În concluziilor. Rezultatele evaluării pot fi evaluare a unui grup de b.i. cu constituie o parte componentă a reformei informaţionale moderne ;
decentralizarea constructiei, si ca or. Chişinău plata pentru arenda prezentate oral sau în scris. Raportul oral caracteristici similare la o dată concretă sistemului de impozitare a b.i. Conform - asigurarea organelor fiscale şi
consecinta-dezvoltarea sectoarelor mai depozitelor în mediu constituie 15-50$/m2 este necesar să fie însoţit de documente de cu aplicarea procedurilor standarde de Codului Fiscal al R.M , Titlul VI organelor APL cu informaţia despre
putin amenajate. Multe ob.comerc.sunt anual. lucru sau de concluzii asupra valorii evaluare şi analizei statistice a „Impozitul pe b.i”, baza impozabilă a b.i valoarea de piaţă a b.i ;
greu de vîndut din cauza stării sau din Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai conform Standardelor Internaţionale de rezultatelor. va fi calculată în temeiul valorii lor de - extinderea bazei de date ce cuprinde
cauza preţurilor mari. Vînzăt. ţin preţurile, mici decît pentru imob. locativ şi Evaluare. Raportul în scris poate fi un Evaluarea individuală este un proces piaţă. Un aspect important al reformei sus informaţiile despre b.i .
de aceea afacerile, mai ales cele cu comercial. Oferta pe piaţa depozitelor are document amplu care conţine toate datele de estimare a valorii unui bun imobil numite îl constituie Programul de măsuri Programul dat se va realiza în două
ob.mari, sunt în număr unitar. Magazine o dendinţă de creştere. Pe fiecare segment şi rezultatele necesare ale analizei concret la o dată concretă ţinîndu-se cont privind implementarea noului sistem de etape: implementarea proiectului pilot şi
nu prea mari cu caracteristici bune se vînd al pieţei imobiliare, oferta bunurilor efectuate, în temeiul cărora a fost făcută de toţi factorii de influenţă a valorii. evaluare a b.i în scopul impozitării. implementarea sistemului de evaluare pe
mai bine. Însă în general, oferta întrece imobiliare se formează din 2 surse: concluzia cu privire la valoare. Evaluarea masivă se efectuează în Realizarea acestui program presupune întreg teritoriul R.M .
cererea cu mult. Situaţia pe piaţa  volumul construcţiilor noi Deasemenea prescurtat sub formă de baza datelor înregistrării masive a b.i. şi crearea bazei normativ-metodologice a Este foarte important faptul ca noul
ob.comerc. este nestabilă, din cauza  rezervele existente de bun. imob. formulare utilizate de agenţiile include următoarele etape: organizării şi desfăşurării lucrărilor de sistem de evaluare şi impozitare să fie
legislaţiei, care nu stimulează, ci stopează libere şi desponibile, în totalitate sau guvernamentale şi alte agenţii sau de - formarea grupurilor de evaluare în scopul impozitării, crearea deschis (transparent). Proprietarilor li se
businessul. Specificul pieţei imobiliare ce parţial, p/u comercializare. scrisori adresate beneficiarului. Atît bunuri imobile similare; unui sistem automatizat de evaluare, va transmite avizul privind valoarea
aduce venit este inaccesibilitatea. Analiza cererii de bun. Imobiliare cu Standardele Europene cît şi Internaţionale - stabilirea factorilor ce colectarea informaţiei privind b.i estimată în care vor fi incluse şi
Proprietarii ob. mari şi scumpe se stăruie destinaţie industrială trebuie însoţită de propun 2 variante de rapoarte de evaluare: influenţează asupra amplasate pe teritoriul R.M, procurarea de caracteristicile b.i , şi modelul de evaluare
să le vîndă fără a face totul public. investigarea următoarelor aspecte: raport de evaluare şi certificat de valorii b.i. pentru echipament şi programe automatizate pentru ca proprietarul să poată contesta
Jumătate din tranzacţ. cu • starea generală a economiei ţării; evaluare. În raport sau certificat trebuie să fiecare grup de b.i.; pentru prelucrarea şi analiza informaţiei valoarea în caz că are obiecţii .
imob.comerc. i-au revenit oficiilor şi • nivelul dezvoltării economice şi fie prezentate: identificarea evaluatorului - formarea reţelei de b.i. privind b.i, instruirea specialiştilor din Impozitul pe b.i. se calculează prin
centrelor comerciale. Analizînd dinamica al dinamicii ramurilor componente ale şi data evaluării, instrucţiunile, scopul şi etalon pentru estimarea cadrul OCT, elaborarea unui program înmulţirea valorii b.i. impozabile la cota
preţurilor, potenţialii cumpărăt.ai ob. econ.naţionale, în care intră B.I utilizarea presupusă a rezultatelor valorii b.i.; eficient de relaţii cu publicul, atragerea concretă a impozitului. Cotele impoz.
comerc. tind spre procur. chiar a celor evaluabile. evaluării, baza evaluării, identificarea şi - elaborarea modelelor de mijloacelor financiare . funciar şi pe b.i sunt anexate la legea cu
imob. care 5-7ani în urmă nu prezentau existenţa potenţialului ştiinţifico- poziţia obiectului, data inspectării, evaluare a b.i.; privire la punerea în funcţiune a Titlului
• Finanţarea programului dat se va
nici un interes. productiv şi posibilităţile de atragere a referinţe privind aplicarea Standardelor - stabilirea hotarelor efectua de către bugetul de stat, bugetele VI al Codului Fiscal „Impozitul pe b.i”.
Se poate de menţionat lipsa ofertei ob. investiţiilor p/u organizarea noilor procese Internaţionale şi alte acte normative zonelor valorice în locale şi mijloacele extrabugetare. Este Persoanele fizice şi juridice ,care
comerc. amplasate pe bl.Şt.cel Mare. necesare, semnătura evaluatorului. Dacă interiorul cărora foarte important de specificat care este desfăşoară activitatea de întreprinzător,
de producţie sau tehnologice.
Conform rezultatelor preliminare, piata Ca rezultat al analizei cererii pe certificatul valorii este forma prescurtată a obiectele similare au eficienţa economică şi socială a realizării calculează de sine stătător suma
imob comerc include mai multe centre de diferite segmente ale pieţei se poate certificatului evaluării, apoi certificatul valoare egală; programului dat şi anume faptul că impozitului pe b.i şi achită impozitul în
afaceri moderne, suprafata totală a cărora formula concluzia necesară cu privire la asupra valorii, care există în alte ţări este - evaluarea tuturor b.i.; acceptarea valorii de piaţă drept bază bugetul unităţii administrativ teritoriale
constituie aproximativ 50 000m.p. În nivelul actual sau pronosticabil al cererii, parte componentă a raportului de trimestrial, în părţi egale, cel târziu la data
ultimul timp se observă o tendinţă de
diminuare a preturilor la obiectele
care caracterizează o piaţă imobiliară evaluare.
Raportul trebuie să fie obiectiv şi
- înscrierea valorilor
pentru calcularea sumei impozitului pe b.i
este cea mai eficientă cale de a asigura de 20 a lunii imediat următoare
trimestrului gestionar al anului fiscal în
concretă. Tranzacţiile pe această piaţă pot estimate în Registrul realizarea funcţiei sociale a sistemului de
comerciale, ca urmare a trecerii pietii evaluatorul trebuie să garanteze că nu bunurilor imobile. impozitare, exprimată prin distribuirea curs. Persoanele specificate trebuie să se
fi:
imobiliare în etapa de saturatie. O altă există un conflict de interese, inclusiv cu Rezultatele evaluării masive sunt echitabilă a poverii fiscale astfel încât încadreze în aceeaşi perioadă de timp

cauză în acest sens ar fi faptul că preturile o procedură de verificare internă, nu valabile pentru perioada de timp între fiecare contribuabil plăteşte impozite în pentru a prezenta organelor fiscale
Vînzarea-
la imobilele comerciale sînt prea mari, în trebuie să fie influenţat de presiune din două evaluări. Evaluarea masivă se funcţie de valoarea reală a proprietăţii calculul impozitului .
cump
comparatie cu puterea de cumparare a partea clientului sau a unei terţe persoane finanţează în limita mijloacelor prevăzute sale. În acelaşi timp se va realiza şi În cazul persoanelor fizice care nu
ărarea
investitorilor. Reducerea migrării şi a pentru a prezenta un rezultat particular al în bugetul de stat. Rezultatele evaluării funcţia fiscală a sistemului de impozitare, desfăşoară activitate de întreprinzător,
,
vînzărilor de bunuri imobiliare a fost evaluării sau orice recomandare asociată. masive sunt trecute în Registrul de adică vor fi asigurate veniturile bugetelor calcularea sumei anuale a impozitului şi
darea
influienţată de înăsprirea condiţ. de În raportul de evaluare trebuie de arătat estimare a valorii b.i., care are o formă locale. Aplicarea procedurilor de evaluare perfectarea avizelor de plată revine
în
emigrare din RM şi de obţinere a cine este evaluatorul cine este unică pentru întreaga republică şi este în scopul impozitării b.i şi crearea unui serviciilor de colectare a impozitelor şi
cherie
cetăţeniilor şi a vizelor de reşedinţă în alte beneficiarul, care va fi utilizarea ţinut de OCT în raza sa de activitate. sistem automatizat de calculare a valorilor taxelor locale cu participarea organelor
a
ţări. prezumtivă a rezultatelor evaluării, data Scopul evaluării individuale conform şi transmiterea datelor organelor fiscale fiscale . Avizele de plată a impozitului pe
încăpe
întocmirii raportului şi data desfăşurării proiectului de legi este determinarea vor contribui la reducerea costurilor b.i se înmânează subiectului cel târziu cu
rilor,
39. Piaţa imobilelor industriale: evaluării. În R.M. sa făcut încercarea de a valorii de piaţă sau a unei alte valori a pentru administrarea sistemului de 60 zile înaintea expirării termenului de
clădir
componente, stare şi tendinţe de standardiza formele de prezentare şi ale unui singur bun imobil la o dată concretă. evaluare şi impozitare a b.i . plată . Subiecţii impunerii fiscale achită
elor şi
conţinutului rapoartelor de evaluare. Evaluarea individuală poate fi efectuată Impozitul funciar se determină prin impozitul pe b.i în bugetul unităţii
dezvoltare constr
Conform legii R.M. cu privire la administrativ teritoriale ,în părţi egale, cel
Piaţa obiectelor industriale a început ucţiilo pentru diferite tipuri de bunuri imobile şi înmulţirea cotei concrete a impozitului la
activitatea de evaluare, raportul poate fi în scopuri diferite determinate de numărul de grad-hectare, hectare sau la târziu la 15 august şi 15 octombrie a
să se formeze odată cu privatizarea r
întocmit în scris sau pe suport electronic. beneficiari (inclusiv şi pentru impozitare). suprafaţa terenului ce aparţine persoanei anului fiscal , iar contribuabilii care achită
întreprinderilor. În comparaţie cu piaţa neloca
În raport se indică: data întocmirii Evaluarea individuală constă din juridice sau persoanei fizice, se calculează suma integrală a impozitului – până la 30
imobiliară locativă, această piaţă e mai tive.
raportului, scopul ev., numele de familie, următoarele etape: şi se achita după cum urmează: iunie a anului fiscal în curs. Aceste
mică şi numărul tranzacţiilor e mai scăzut.  prenumele beneficiarului şi datele de persoane beneficiază de o reducere a
Însă în legătură cu faptul că preţurile la Vînzarea- identificare a) determinarea sarcinilor evaluării- a) persoanele juridice si persoanele
ale lui, denumirea această etapă cuprinde: identificarea fizice care desfăşoară activitate de impozitului de 15%. Întrep., instituţiile,
obiectele de pe această piaţă sau ridicat, cump întreprinderii de evaluare, descrierea organizaţiile şi persoanele fizice care au
această piaţă e atractivă pentru structurile ărarea bunului imobil, determinarea drepturilor întreprinzător, cu excepţia gospodăriilor
obiectului evaluării şi datele privind de proprietate, aprecierea scopului şi datei ţărăneşti (de fermier), calculează de sine b.i, inclusiv terenuri, amplasate în afara
implicate în economie. Pe piaţă imob. şi proprietarul acestuia, data la care a fost unităţii administrativ teritoriale în care se
industriale predomină contractele de darea de evaluare; stătător suma anuala a impozitului funciar
estimată valoarea, lista standardelor, b)culegerea şi analiza datelor - siguranţa şi până la 1 iulie a anului fiscal în curs află reşedinţa de bază, transferă impozitul
arendă şi nu cele de vînzare-cumpărare ca în metodele şi datele iniţiale, ipotezele funciar şi pe b.i, precum şi calculele
pe piaţa imob. locativ. În plata pentru cherie rezultatelor evaluării depinde de calitatea prezintă inspectoratelor fiscale teritoriale
evaluatorului pe care se bazează ev., şi volumul informaţiei iniţiale. Datele calculul impozitului funciar; acestora, integral la bugetele unităţilor
arendă se ţine cont de următorii factori. a etapele evaluării şi temeiul determinării unde sunt nemijlocit amplasate bunurile
-tipul încăperii arendate compl culese trebuie să corespundă următoarelor b) pentru persoanele fizice, precum şi
valorii recomandate a obiectului evaluării. criterii: oportunitate, precizie, completări pentru gospodăriile ţărăneşti (de fermier) respective.
-amplasarea exelor La raport se anexează: copiile de pe De la 1 ianuarie 2006 b.i. vor fi
-existenţa locurilor de parcare imobil cuprinzătoare pentru concluzii; calcularea sumei anuale a impozitului
actele care acordă dreptul de prestare a c)utilizarea metodelor corespunzătoare de funciar si întocmirea avizelor de plata a impozitate conform titlului VI al Codului
-dimensiunele etc. iare.serviciilor de evaluare (licenţa fiscal. Vom cunoaşte val. de piaţă a b.i.,
Cea mai mare parte a obiectelor  evaluare - se recomandă întrebuinţarea impozitului se efectuează, conform
întreprinderii, certificatul de calificare al celor trei metode, dacă piaţa imobilului instrucţiunii Ministerului Finanţelor, de se va stabili baza impozabilă, care va
industriale sînt oferite în arendă pe termen Transmitereaevaluatorului), copiile de pe actele constitui 50% de la val. de piaţă înmulţită
lung. Cerinţele pentru obiectele încape este bine dezvoltată toate trei metode către serviciile de colectare a impozitelor
utilizate de către evaluator în baza cărora trebuie să conducă la acelaşi rezultat; şi taxelor locale ale primăriilor cu la cota concretă a impoz. care va fi în
industriale depind de tehnologiile de rilor,
au fost determinate caracteristicile limitele 0,25%-0,5%.
producţie, securitatea antiincediară şi clădir d)coordonarea rezultatelor - este un participarea inspectoratelor fiscale
cantitative şi calitative ale obiectului proces de apreciere definitivă a valorii teritoriale. Avizele de plata a impozitului
ecologică. Reducerea nivelului de elorevaluării.
şi Raportul poate să includă şi altă
producere industială a adus la apariţia constr imobilului în baza unor raţionalmente funciar se înmânează subiecţilor 44. Titlul VI al codului fiscal
informaţie care ar influenţa valoarea logice; impunerii cel târziu cu 60 de zile până la
acestui tip de piaţă, a diversilor tipuri de ucţilor
obiectului evaluat. El trebuie să fie privind evaluarea şi reevaluarea
încăperi de producere, baze industiale şi neloca e)întocmirea raportului de evaluare- expirarea primului termen de plata a b.i. în scopul impozitării. Cotele
semnat de evaluator, de conducătorul conform standardelor europene rapoartele impozitului .
depozite. tiveîntreprinderii
în şi autentificat cu ştampila şi modul de calculare a
În majoritatea cazurilor aceste obiecte calitat de evaluare se elaborează în acord cu Persoanele specificate mai sus pot
întreprinderii. Raportul de evaluare practica internaţională, legile şi achita impozitul funciar in bugetul unităţii impozitului pe b.i.
sînt mari şi scumpe. Pe acest sector de e trebuie
de întocmit în 2 exemplare. Un
piaţă predomină contractele de arendă, reglementările naţionale şi europene, administrativ-teritoriale respective, în Titlul VI al codului fiscal conţine 6
aportexemplar se transmite beneficiarului
după cum menţionează specialiştii de la nevoile clientului, adoptîndu-se numai părţi egale, cel târziu la 15 august si 15 capitole: 1.dispozitii generale 2. subiectii
la serviciilor de evaluare, exemplarul al
bursa ,,Lara” în prezent multe bunuri bazele de evaluare recunoscute. octombrie a anului fiscal în curs, iar in impunerii, obiectele impunerii si baza
capita
doilea se păstrează la arhiva întreprinderii
imobiliare de pe acest sector de piaţă sînt Caracteristica comparativă a cazul achitării sumei integrale a impozabila a bunurilor imobiliare 3.
lul de evaluare timp de 5 ani şi poate fi
foarte greu de realizat, deoarece evaluării masive şi a celei individuale: impozitului funciar pentru anul fiscal în evaluarea si reevaluarea bunurilor
social;
prezentat la cererea instanţelor de
proprietarii lor nu pot schimba situaţia Evaluarea masivă este un proces larg curs până la data de 30 iunie a anului imobiliare in scopul impozitarii 4. cotele,
 judecată, autorităţilor abilitate să exercite
creată de pe piaţă. Segmentul dat pe piaţă şi necesită implicarea mai multor respectiv, aceste persoane beneficiază de modul de calculare si termenele de
Recunoaşterea controlul activităţii de evaluare prin
este destul de ionactiv, însă are mari specialişti. Pe cînd la evaluarea dreptul la o reducere cu 15% a sumei achitare a impozitului pe bunurile
dreptu
legislaţie să efectueze expertiza
perspective de dezvoltare mai ales în individuală este necesar numai un impozitului ce urmează a fi achitat. imobiliare 5.inlesniri la plata impozitului
rilorrapoartelor de evaluare.
oraşele mari. specialist pentru evaluarea b.i. Avizele de plata a impozitului funciar, pe bunurile imobiliare 6.administrarea
patrim Raportul complet de evaluare a
În unele cazuri potenţialul cumpărător În cazul evaluării masive se foloseşte înmânate subiecţilor impunerii, se impozitului pe bunurile imobiliare
oniale
bunului imobil poate fi prezentat în felul
iniţial arendează încăperi de producere metodologia unificată, metodele întocmesc ţinându-se cont de acest drept. Subiectii impunerii
şi următor:
a 1.foaie de titlu, pe care se indică
pentru a verifica dacă nivelul dat satisface standardizate, se elaborează instrucţiunile Subiecti ai impunerii sint persoanele
altordenumirea şi adresa obiectului evaluării,
cerinţele lui şi numai după aceasta concrete privind efectuarea evaluării. Însă juridice si persoanele fizice rezidenti si
dreptu
data evaluării, denumirea beneficiarului şi 43. Calcularea valorii nerezidenti ai Republicii Moldova: a)
cumpără imobilul dat. ri a evaluatorului. 2. scrisoare de însoţire în în cazul evaluării individuale se aplică
diferite metode de evaluare şi fiecare impozabile a b.i ce aparţin proprietarii bunurilor imobiliare de pe
Pentru piaţa depozitelor e carcteristică confor
care confirmă faptul încetării lucrărilor de
stabilitatea cererii şi a ofertei, precum şi a evaluator determină de sine stătător persoanelor fizice şi juridice teritoriul Republicii Moldova; b)
m evaluare.
preţurilor. Pe aceasta piaţă se oferă necesitatea aplicării unei altei metode. Funcţia socială a sistemului de detinatorii drepturilor patrimoniale
hotărî
3.cuprinsul succint al faptelor şi
depozite speciale în care este tehnică Evaluarea masivă reflectă numai impozitare este bine cunoscută, dar (drepturilor de posesie, de gestiune, de
rii concluziilor principale, informaţia de bază
necesară pentru lucrările de încărcare- factori de bază care influenţează la toată realizarea ei începe abia acum, când administrare operativa) asupra bunurilor
judecă
şi suplimentară, rezultatele principale
descărcare. Un rol aparte îl ocupă grupa obiectelor tipice. Pe cînd evaluarea putem vorbi despre noul sistem de imobiliare de pe teritoriul Republicii
toreşti
obţinute în urma analizei. 4. premisele
depozitele vamale. individuală reflectă majoritatea factorilor impozitare a b.i bazat pe valoarea de piaţă Moldova ce se afla in proprietatea publica
, ş.a.principale, ipotezele şi restricţiile. 5. lista
Plata pentru arendă pe piaţa care influenţează la valoarea unui obiect a acestora, de unde derivă distribuirea a statului sau in proprietatea publica a
condiţiilor care permit publicarea concret. echitabilă a poverii fiscale, ceea ce unitatilor administrativ-teritoriale si
încăperilor destinate depozitării depinde rezultatelor evaluării. 6. data şi volumul
de: Calitatea evaluării într-o evaluare înseamnă că fiecare contribuabil va plăti arendasii care arendeaza un obiect al
expertizei tehnice. masivă se determină cu ajutorul metodei impozite în funcţie de valoarea reală a impunerii proprietate privata, daca
- nivelul de automatizare 7. determinarea bazei evaluării. 8. analiza
- amplasare statistice. Dacă majoritatea rezultatelor se bunului său . contractul de arenda nu prevede altfel.
situaţiei social-economice în regiune. 9. află în limitele devierii standardelor de la În prezent se lucrează asupra Pentru bunurile imobiliare proprietate
- distanţă pînă la căile de transport analiza amplasării obiectului evaluării. 10.
- mărimea suprafeţei etc. preţul real, atunci calitatea lucrărilor se sistemului de evaluare masivă, efectuată publica a statului sau a unitatilor
descrierea obiectului evaluării. 11. analiza acceptă. Calitatea evaluării individuale exclusiv în scopul impozitării b.i. administrativ-teritoriale arendate, subiecti
Modificarea în segmentul dat al pieţei celei mai bune şi mai eficiente utilizări a
s-a produs în micşorare forte a cererii de trebuie să fie mai înaltă şi se determină Evaluarea masivă presupune aplicarea ai impunerii sint arendasii. In cazul in care
obiectului evaluării. 12. determinarea prin compararea cu preţul real de vînzare. metodelor şi procedurilor de analiză bunurile imobiliare se afla in proprietate
suprafeţe de 1500 m2 şi mai mult. La valorii de piaţă. 13. coordonarea
moment, companiile în general se află în În ambele cazuri, calitatea lucrărilor statistică a informaţiei privind factorii ce (in folosinta) comuna in diviziune a mai
rezultatelor evaluării. 14. certificatul de de evaluare se determină prin contribuie la formarea valorii de piaţă a multor persoane, subiect al impunerii este
căutarea suprafeţelor care nu depăşesc evaluare.
500 m2.În general, privind imobilul cu corespunderea lucrărilor de evaluare b.i . Sistemul de evaluare masivă are considerata fiecare dintre aceste persoane,
15. lista literaturii folosite la întocmirea efectuate conform standardelor următoarele avantaje : in cota-parte care ii revine.In cazul in care
destinaţie de producţie şi depozitare cu raportului. 16. informaţii despre
suprafeţe în special mici şi medii se profesionale. Şi evaluarea masivă şi cea - rezultatele obţinute sunt obiective , bunurile imobiliare se afla in proprietate
evaluator. 17. anexe individuală reflectă sarcinile economiei deoarece în rezultatul automatizării comuna in devalmasie, subiect al
observă o cerere destul de stabilă, de De obicei la raportul de evaluare se
aceea putem pronostica o creştere mică aplicate. La baza evaluării stau metodele procesului de calcul al valorii , b.i impunerii este considerata, in baza
anexează actul de expertiză tehnică a sistematizate de colectare, analiză şi similare , evaluate în baza criteriilor acordului comun, unul din proprietari
sau stagnarea creşterii preţurilor, deoarece obiectului, calculul valorii construcţiei
în situaţia crizei financiare, scăderii prelucrarea informaţiei iniţiale identice, vor avea valori similare; (coproprietari).
noi, informaţii despre obiecte analoage, - aplicarea modelelor de evaluare în Obiecte ale impunerii sint bunurile
puterii de cumpărare a populaţiei şi astfel calcule şi informaţii utilizate la întocmirea
dificultăţii realizării producţiei, zona test permite aplicarea acestora pe imobiliare, inclusive terenurile (terenuri
raportului, materiale grafice şi fotografii întreg teritoriul ţării, aşa cum modelele cu destinatie agricola, terenuri destinate
suprafeţele de depozitare, logic, urmează care ilustrează obiectul evaluării.
să sporească. La momentul de fata sunt universale; industriei, transporturilor,
majoritatea companiilor comerciale 40. Raport de evaluare – 41. Analiza comparativă a - crearea sistemului dat duce la telecomunicatiilor si terenurile cu alte
prefera depozitele amplasate alături de tipuri, cerinţe de bază faţă de evaluării masive şi a evaluării reducerea timpului şi resurselor necesare destinatii speciale) din intravilan sau din
mun Chisinau(circa 15km). Costul 1m.p. individuale a b. i. pentru efectuarea reevaluării b.i . extravilan si/sau imbunatatirile de pe ele -
conţinutul raportului La capitolul „Acte legislative” , cel cladiri, constructii, apartamente si alte
de supraf tot. comparativ cu sem I 2008 a Rezultatele activităţii de evaluare Titlul VI al Codului Fiscal prevede că
crescut cu 3-5% în dependenta de evaluarea b.i. pentru scopul de impozitare mai nou dintre ele, putem menţiona că incaperi izolate, inclusiv imbunatatirile
trebuie prezentate sub formă de raport, este Programul de măsuri privind aflate la o etapa de finisare a constructiei
amplasare, de setul de comunicatii care este document analitic, întocmit şi poate fi efectuată pe calea evaluării
ingineresti si de comoditatea cailor de masive în cazul bunurilor imobile tipizate 42. Situaţia actuală în implementarea noului sistem de evaluare de 80% si mai mult, ramase nefinisate
semnat de evaluator conform rezultatelor
acces. Astfel costul 1 m2 de suprafaţă de (standarde) şi pe calea evaluării domeniul evaluării bunurilor a b.i în scopul impozitării, premisa căruia timp de 5 ani dupa inceputul lucrarilor de
desfăşurării evaluării unui bun imobil este crearea cadrului normativ- constructie. Baza impozabila a bunurilor
producţie şi depozitare a constituit pentru concret, cu indicare obligatorie a individuale în cazul obiectelor specifice. imobile în scopul impozitării.
perioada dată 180-360euro. La momentul La evaluarea tuturor b.i. în scopuri de metodologic al sistemului dat de evaluare. imobiliare constituie valoarea estimata a
metodicilor utilizate, precum şi a valorii acestor bunuri.
Evaluarea si reevaluarea bunurilor In cazul in care subiectul impunerii au contribuit la estimarea valorii şi Modele logice sunt bazate pe este cel mai eficient mod de a organiza 50. Etapele de implementare a
imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare refuza sa prezinte informatia necesara mărimea lor. presupuneri şi ipoteze ale evaluatorului personalul. În cazul când pentru sistemului nou de evaluare a
se efectueaza de catre organelle cadastrale pentru evaluarea bunurilor imobiliare, 6) Transmiterea rezultatelor privind BI. Modele logice pot fi : colectarea datelor sau pentru efectuarea
teritoriale in baza unei metodologii unice evaluarea se efectueaza in baza evaluării organizaţiilor fiscale. matematice şi conceptuale. Modele expertizei specializate sunt necesare bunurilor imobiliare în scop de
pentru toate tipurile de bunuri imobiliare informatiei detinute de catre organele Conform rezultatelor lucrărilor de conceptuale caracterizează evaluarea BI şi resurse considerabilă, este posibilă impozitare
in modul si in termenele stabilite de cadastrale in privinta obiectelor analoage evaluare, OCT prezintă organelor fiscale evoluţia stării lui sub influenţa factorului atragerea suplimentară a personalului. În baza rezultatelor obţinute în cadrul
legislatie. Evaluarea bunurilor imobiliare ce constituie bunuri imobiliare. informaţia despre fiecare BI evaluat. timpului. Modele matematice arată proiectului pilot, se va purcede la
se efectueaza pe calea evaluarii in masa -
in cazul obiectelor-tip ce constituie bunuri
Avizul de plata a impozitului
Avizul de plata a impozitului este
Informaţia poate fi scrisă pe suport de
hârtie sau în formă electronică. Informaţia
schimbările cantitative şi de conţinut,
fiind reflectate în tabele şi grafice.
5. Elaborarea sistemei. Presupune implementarea sistemului de evaluare
masivă pe întreg teritoriul RM. Evaluarea
procesul de dotare a fiecărui subsistem al se va efectua treptat pentru diferite
imobiliare si pe calea evaluarii expediat fiecarui subiect al impunerii de transmisă trebuie să poarte sigiliul OCT, Scopul evaluării masive este evaluării masive cu un set de metode şi
individuale - in cazul obiectelor specifice catre serviciul de colectare a impozitelor semnătura conducătorului OCT şi şefului determinarea valorii de piaţă a Bi, ceea ce categorii de Bl, în funcţie de finalizarea
proceduri, materiale normative şi soft lucrărilor de înregistrare masivă.
(netipice). Metoda evaluarii individuale a si taxelor locale al primariei cel tirziu cu secţiei de evaluare. înseamnă că modelele evaluării masive necesar. În primul rând trebuie elaborate
bunurilor imobiliare poate fi aplicata si in 60 de zile pina la expirarea primului trebuie să studieze influenţa factorilor Procesul de implementare a
forme pentru colectarea informaţie, sistemului de evaluare a Bl în scopul
baza deciziei instantei judecatoresti. La termen de plata a impozitului. 46. Colectarea şi prelucrarea asupra cererii şi asupra ofertei: trebuie selectate metode şi indicatoare
evaluarea bunurilor imobiliare, in 1.Q cer = f(F1, F2, ..., Fn) - influenţa impozitării pe întreg teritoriul ţârii va consta
informaţiei pentru efectuarea pentru colectarea şi prelucrarea din următoarele etape:
dependenta de destinatia acestora, se 45. Esenţa şi etapele efectuării evaluării pentru impozitare. factorilor asupra cererii; informaţiei după parametrii BI, datele
aplica urmatoarele metode de determinare 2. Qofert = f(F1, F2, ..., Fn) - influenţa 1.Estimarea resurselor necesare pentru
evaluării masive a BI despre vânzări şi indicatori ai venitului. evaluarea Bl în scopul impozitării pe întreg
a valorii de piata: a) metoda analizei Lărgirea bazei informaţionale în factorilor asupra ofertei;
comparative a vinzarilor; b) metoda
veniturilor; c) metoda cheltuielilor.
Evaluarea masivă (EM) este procesul
de evaluare a unui grup de BI cu condiţiile lipsei de informaţie
Calibrarea MEM reprezintă un proces
de adaptare a formulelor, schemelor şi
6. Investigaţiile de probă, presupun
teritoriul RM. La această etapă va fi
elaborat bugetul pentru întreaga ţară şi
Reevaluarea bunurilor imobiliare se caracteristici similare la o dată concretă privind preţurile de vânzare a tabelelor evaluării masive la situaţia testarea procedurilor noi pentru fiecare pentru fiecare unitate teritorial-
efectueaza de catre organelle cadastrale cu aplicarea procedurilor standarde de BI. curentă pe piaţa BI. Structura modelului parte a unităţilor administrativ teritoriale. administrativă în parte. Bugetul urmează a fi
teritoriale o data la 3 ani in modul stabilit evaluare şi analiză. statistică. EM se Colectarea datelor reprezintă MEM poate rămâne aceeaşi pe parcursul a Investigaţiile de probă sunt necesare divizat pe articole principale de cheltuieli. Va fi
de Guvern. Finantarea lucrarilor de utilizează numai pentru impozitare. momentul cheie în toată ev. masivă. zeci de ani dar calibrarea trebuie efectuată pentru verificarea eficienţei şi eficacităţii estimat necesarul de personal în fiecare
evaluare a bunurilor imobiliare se Rezultatele EM sunt valabile pentru Sistemul de dirijare a datelor constă din anual conform uneia din trei metode: noului sistem analiza resurselor pentru a OCT implicat în lucrările de evaluare
efectueaza de la bugetul de stat. perioada de timp între două evaluări. următoarele etape: - analiza de regresie multiplă; putea fi aplicate ca model universal de masivă, precum şi resursele materiale şi
Cotele impozitului Procesul de evaluare masivă constă 1. determinarea factorilor de - metoda evaluării adaptive; lucru. echipamentul necesar (hărţi, computere
din următoarele etape: influenţă a valorii BI; etc.). În procesul de elaborare a bugetului se
Cota maxima a impozitului constituie
0,25% din baza impozabila a bunurilor
1) Etapa lucrărilor pregătitoare, în
2. colectarea datelor iniţiale;
3. introducerea şi redactarea
- met
obiectului.
analiza amplasării
7. Colectarea datelor. După ce sunt va ţine cont de faptul că evaluarea se va
efectua treptat pentru diferite categorii de Bl.
imobiliare. Cota concretă a impoz. Pe b.i. Există diferite variante de efectuare a elaborate formele şi metodicile necesare,
se stabileşte anual de către autoritatea cadrul căreia are loc identificarea datelor; calibrării: 2.Elaborarea graficului executării
4. transformarea datelor; sunt testate probate şi aprobate, poate fi
APL şi nu poate fi mai joasă de 0.02% din obiectelor evaluării care nu sunt lucrărilor de evaluare. Va fi întocmit planul
cota maximă.
Calcularea impozitului
înregistrate în cadastrul BI şi înregistrarea
lor; elaborarea de către Agenţie a planului
5. depozitarea şi păstrarea datelor.
Pentru funcţionarea raţională a ev.
2. Calibrare deplină se efectuază
începută colectarea datelor. Datele trebuie
să fie redactate şi verificate minuţios calendaristic al desfăşurării lucrărilor de
evaluare, cu indicarea fiecărei etape şi
masive este necesar de introdus controlul anual, presupune exactitate maximă şi înainte de a fi utilizate în calcul. Calitatea
Suma impozitului pe bunurile imobiliare de desfăşurare a lucrărilor de ev. şi datelor disponibile determină exactitatea termenele de executare.
calităţii datelor iniţiale, deoarece necesită mari cheltuieli. În cadrul 3.Colectarea datelor despre Bl amplasate
se calculeaza annual pentru fiecare obiect caietelor de sarcini p/u OCT; estimarea calibrării depline se urmăreşte corectarea calculelor ulterioare.
al impunerii, pornindu-se de la baza mărimii mijloacelor financiare necesare veridicitatea ev. depinde de calitatea pe teritoriul RM şi introducerea în baza de date.
impozabila a bunurilor imobiliare,
calculata conform situatiei de la 1 ianuarie
pentru executarea lucrărilor de evaluare şi
prezentare propunerilor respective
informării iniţiale. Colectarea datelor
privind caracteristicile tehnice a BI este
coeficienţilor utilizaţi pentru a evita
diferenţele mari faţă de perioada 8. Calcularea valorii, începe cu
Va fi completată baza de date a
cadastrului Bl cu caracteristicile terenului
etapa cea mai costisitoare în sistema ev. precedentă. analiza pieţei elaborarea modelului, şi/sau construcţii-lor, necesare pentru
a anului fiscal respectiv, de catre Ministerului Finanţelor pentru a fi incluse
serviciile de colectare a impozitelor si
taxelor locale ale primariilor cu
în proiectul bugetului de stat, încheierea
contractelor între Agenţie şi OCT pentru
masivă. Anume la etapa de dirijare sunt
necesare calculele eficienţei sistemului de 3. Calibrarea periodică se efectuază
calibrarea lui de asemenea şi calculele
preventive. Analiza indicilor relativi ai
evaluare. Colectarea datelor se va face atât
cameral, în baza dosarelor cadastrale, cât şi cu
participarea autoritatilor fiscale teritoriale. executarea lucrărilor de evaluare. ev. Momentul iniţial în procesul de o dată în 2 ani în felul următor: valorii, ulterior efectuată, determină ieşire pe teren, în cazul în care în dosarele
Termenele achitarii impozitului 2 ) Colectarea datelor de piaţă, este dirijare a datelor reprezintă determinarea - se analizează toate BI şi se exactitate şi corectitudinea mărimilor pe cadastrale lipsesc careva date sau în cazurile în
Impozitul pe bunurile imobiliare se achita efectuată în scopul obţinerii informaţiei factorilor de influenţă asupra valorii. La determină valoarea nouă mai exactă; tipuri de bunuri imobile şi zone valorice. care informaţia din dosare nu a fost actualizată
de catre subiectul impunerii in parti egale necesare pentru elaborarea sau etapa acesta este necesar de a limita nr. - se efectuază graficul calibrării şi Dacă modelul dă rezultate favorabile, el pe parcursul ultimilor 5 ani.
nu mai tirziu de 15 iunie si 15 octombrie a actualizarea modelului de evaluare. caracteristicilor BI. La etapa creării BI se repartizează în grupe proporţional poate fi utilizat pentru calcularea 4.Determinarea Bl standard (etalon)
anului curent. Datele privind preţurile de vânzare şi modelelor de evaluare masivă foarte des perioadelor de calibrare. mărimilor valorii, corectate pe parcursul pentru diferite categorii de Bl.
se ţine cont de 5-6 factori cei mai lucrărilor de câmp şi expertizelor Bl înregistrate în Cadastrul Bl vor fi
De impozitul pe bunurile imobiliare
sint scutiti:
plăţile de arendă pot fi obţinute din
contractele de vânzare cumpărare şi esenţiali. La etapa colectării informaţiei
este necesar de a colecta şi indici
4. Calibrarea parţială este o camerale. divizate în grupuri omogene (conform
a) autoritatile publice si institutiile
finantate de la bugetele de toate
contractele de arendă înregistrate la OCT.
Drept surse de informaţie pot fi suplimentari de ev. care sunt necesari
pentru argumentarea valorii determinate a
combinare a modelului de evaluare din
anul precedent cu recalibrarea modelului
9. Pregătirea borderoului fiscal,
clasificatorului elaborat în cadrul proiectului
pilot) şi, în baza analizei statistice a
nivelurile; autorităţile administraţiei publice locale, anului curent. Această idee se realizează mărimile finale ale valorii sunt trecute în caracteristicilor lor, va fi determinat bunul
b) Societatea Orbilor, Societatea agenţii imobiliari şi firmele de evaluare. imobilului în cazul apariţiei întrebărilor borderoul fiscal, care este întocmit după o imobil standard pentru fiecare categorie de Bl.
contribuabililor. Ev mas. se bazează pe cu ajutorul analizei de regresie multiplă
Surzilor, Societatea Invalizilor; Pentru acumularea datelor de piaţă OCT când la determinarea coeficienţilor se formă ce trebuie să corespundă 5.Instalarea sistemului automatizat de
c) intreprinderile penitenciarelor; trebuie să menţină o bază de date a metoda vânzărilor comparabile. În cazul normativelor şi este semnată de evaluare în OCT. Programul automatizat
lipsei de informaţie despre preţurile de stabilesc condiţiile specifice ale modelelor
d) Centrul Republican Experimental tranzacţiilor imobiliare care va conţine: anului precedent şi anului curent. Acesta evaluatorul fiscal. Avizele despre elaborat şi testat în cadrul proiectului
pentru Protezare, Ortopedie si Reabilitare - informaţia referitoare la tranzacţie, adică vânzare se utilizează metode speciale de valoarea BI sunt trimise prin poştă pilot va fi instalat în OCT-uri. Pentru
evaluare. este cea mai raţională metodă.
al Ministerului Muncii, Protectiei Sociale preţul şi data tranzacţie; Există 3 modele de ev. masivă: aditiv, contribuabililor. Autorităţile trebuie să fie funcţionarea eficientă a sistemului
si Familiei; - datele de identificare a BI Sunt diferite metode de extindere a gata pentru diferite litigii oficiale şi automatizat de evaluare va fi organizată
bazei de date despre tranzacţii: multiplicativ şi hibrid (complex) – care
e) obiectivele de protectie civila; - caracteristicile tehnice, funcţionale şi este cel mai utilizat, are o mai mare neformale. Chiar dacă procesul de instruirea personalului OCT-urilor. Din
f) persoanele de virsta pensionara,
invalizii de gradul I si II, invalizii din
economice ale BI la data tranzacţiei.
Colectarea datelor de piaţă este un 1. Colectarea informaţiei despre
prioritate, deoarece reflectă cel mai bine
realitatea.
soluţionare a litigiilor ia mult timp, el dă
posibilitatea de a verifica amănunţit
motivul că sistemul în cauză nu este static,
ceea ce presupune că cerinţele faţă de sistem
copilarie, invalizii de gradul III s.a. proces continuu necesar pentru a asigura majoritatea tranzacţiilor. În multe ţări calculele pe obiecte aparte şi de se vor schimba continuu, Oficiul
j) familiile participantilor cazuti in monitorizarea calităţii modelelor de legea prevede declararea preţurilor pe introducerea corectărilor necesare. După Informaţional Central „Cadastru" va
actiunile de lupta pentru apararea evaluare aşi actualizarea lor; bunuri imobile în toate documentele de 48. Esenţa şi etapele soluţionarea litigiilor , sunt întocmite şi asigura menţinerea şi perfecţionarea
integritatii teritoriale si independentei 3) Elaborarea modelului de evaluare transmitere a dreptului de proprietate : în procesului de reevaluare. trimise contribuabililor avizele de plată a sistemului nominalizat.
Republicii Moldova si persoanele care au descrie influenţa factorilor valorici asupra contracte de donaţie, schimb. În cazul Algoritmul reevaluării impozitului. 6.Colectarea şi analiza datelor de piaţă
fost intretinute de acestia; preţului de vânzare a BI şi este elaborat în ideal intenţia dată e obiectivă, veridică şi Reevaluarea este una din funcţiile 10.analiza calităţii rezultatelor finale. pentru elaborarea modelului de evaluare a lor.
k) familiile militarilor cazuti in baza analizei preţurilor de piaţă. Procesul cuprinde informaţia necesară despre evaluării masive şi este utilizată în scopul Evaluatorul efectuează analiza finală a Vor fi colectate datele privind tranzacţiile de
actiunile de lupta din Afghanistan si de elaborare a moelului de evaluare se tranzacţii şi obiectul imobilului. Dacă în perfectării metodelor de efectuare a indicilor relativi ai valorii în scopul vânzare-cumparare, costurile de construcţie,
persoanele care au fost intretinute de divizează în două etape: contract nu se indică preţul real atunci calculelor şi a sistemului în întregime. determinării exactităţii şi lipsei veniturile şi cheltuielile operaţionale pentru Bl
acestia; - specificarea structurii de bază a evaluatorii întreprind eforturi pentru Orice sistem fiscal trebuie să fie pregătit contraverselor în rezultatele primite. date în arendă, în baza datelor de piaţă vor fi
l) familiile care au copii invalizi in modelului , care are ca scop identificarea colectarea informaţiei necesare: pentru a efectua reevaluări periodice şi a Această analiză are un rol important la calculaţi indicii evoluţiei preţurilor pe piaţa
virsta de pina la 18 ani; factorilor valorici şi care se face în baza * modificări în lege; perfecta sistemul său de evaluare masivă. bilanţul rezultatelor lucrului sistemei noi, imobiliară, ratele de capitalizare şi uzura.
m) familiile persoanelor decedate in rezultatelor analizei pieţei BI; * modificarea formei contractului(de Reevaluarea se petrece după de asemenea la pregătirea către 7.Formarea zonelor valorice. Zonele
urma unor boli cauzate de participarea - estimarea parametrilor modelului, inclus în contract descrierea mai amplă următorul algoritm: următoarea reevaluare. valorice vor fi formate pentru întreaga ţară sau
lor la lucrarile de lichidare a consecintelor care are ca scop calcularea coeficienţilor bunurilor imobile) fiecare UAT. Într-o zonă valorică vor fi
avariei de la C.A.E. Cernobil si
persoanele care au fost intretinute de
ce arată contribuţia fiecărui factor la
valoarea de piaţă a BI. La această etapă
*colaborarea cu serviciile de
înregistrare a tranzacţiilor cu firme private
1. Analiza eficacităţii, determină 49. Controlul asupra calităţii
incluse toate Bl similare, a căror valoare se
plasează într-un interval valoric şi în centrul
dacă valorile obţinute sunt echilibrate şi efectuării evaluării masive. căruia se află valoarea estimată a Bl standard.
acestea. lucrările sunt bazate pe metodele de pentru obţinerea preţurilor reale; corespund situaţiei de pe piaţă. Principala
n) institutiile medico-sanitare publice analiză statistică. * relaţii cu publicul ; Procedura de contestare a Numărul zonelor valorice va depinde de
metodă de control a calităţii evaluării
finantate din fondurile asigurarii Modelele de ev. trebuie să fie în rezultatelor evaluării valorile pe care le poate avea în diferite
obligatorii de asistenta medicala.
Scutirea de impozit acordata de
conformitate cu următoarele criterii:
a. să corespundă cerinţelor faţă de
2. Colectarea informaţiei. Există un
masive este analiza indicilor relativi ai
valorii, care trebuie efectuată anual. La o Evaluarea masivă este un proces de
evaluare a unui grup de BI cu
localităţi bunul imobil standard. Totodată, se
recomandă ca diferenţa dintre valorile Bl
anumit nr. de tranzacţii care nu se eficacitate scăzută este necesarde a standard, în baza cărora sunt delimitate zonele
autoritatile reprezentative ale calitatea modelelor matematice ; efectuează în condiţii libere(forme efectua reevaluare, în specialdacă aceasta caracteristici similare la o dată concretă
administratiei publice locale. cu aplicarea procedurilor standarde de valorice, să fie cuprinsă în intervalul de 10-
Autoritatile reprezentative ale b. să fie interpretabile ;
specifice de finanţare, vânzarea cotei părţi
a B.I.) . Tranzacţiile netipice pot fi
nu s-a făcut demult.
evaluare şi analize statistice a rezultatelor, 20%.
administratiei publice locale sint in
drept sa acorde persoanelor fizice si
c. să reflecte realitatea ;
d. să corespundă cerinţelor faţă de
excluse din analiză, deoarece specificul
lor contravine metodologiei evaluării
2. Decizia de efectuare a
având ca scop determinarea valorii tuturor
obiectelor pe un anumit teritoriu în
8.Aplicarea modelelor de evaluare pentru
diferite tipuri de Bl, estimarea valorii Bl.
persoanelor juridice scutiri sau aminari reevaluării. Uneori reevaluarea se face în termeni restrânşi. În cadrul evaluării Modelul de evaluare reflectă dependenţa
eficienţa economică a întregului masive. Tranzacţiile pot fi corectate la conformitate cu prevederile actelor valorii Bl de caracteristicile lui de bază şi arată
la plata impozitului pe bunurile imobiliare sistem de evaluare. condiţiile de piaţă existente, aplicându-se masive se iau în consideraţie doar factorii
pe anul fiscal respectiv, in caz de: normative şi legislative. UAT poate de influenţă majoră asupra valorii BI. cum se schimbă valoarea Bl odată cu
4) Colectarea datelor despre obiectele metode specifice statistice, mai ales în utiliza un grafic ciclic, conform căruia schimbarea unor anumite caracteristici.
a) calamitate naturala sau incendiu, evaluării. Datele necesare pentru cazul obiectelor comerciale care sunt rar Expertiza metodelor aplicate în evaluarea
in urma carora bunurile anual se face nemijlocit investigarea şi masivă constă în verificarea algoritmului Influenţa fiecărei caracteristici asupra
introducerea în sistemul automatizat de tranzacţionate. reev. unei părţi a imobilului său. La luarea valorii bunului este exprimată prin
imobiliare au fost distruse sau au fost evaluare sunt colectate din registru BI, de calculare a valorii, măsura în care
deteriorate considerabil;
b) atribuire a terenurilor pentru
dosarele cadastrale şi inventariere tehnică
ţinute de OCT. Datele mai pot fi colectate
3. Extinderea perioadei de analiză
deciziei de reevaluare trebuie să fie luate
în consideraţie beneficiile care vor fi
procedura de evaluare corespunde
standardelor profesionale de evaluare,
mărimea coeficienţilor modelului.
Mărimile coeficienţilor se determină prin
evacuarea intreprinderilor cu impact a vânzărilor poate fi aplicată numai pe primite primite şi costurile necesare precum şi exactitatea rezultatelor analiza statistică a tranzacţiilor de vânzare-
de la proprietarii BI sau alţi titulari de piaţa stabilă. Dacă preţurile de vânzare primirii lor. În dependenţă de acest factor cumpărare. Modelele de evaluare vor fi
negativ asupra mediului inconjurator. In drepturi, serviciile subordonate obţinute. Pentru a organiza expertize
acest caz pot fi acordate scutiri de cresc, corecţia se face pentru data se stabilesc intervale de timp după care se eficiente a lucrărilor de evaluare este elaborate pentru fiecare tip de Bl.
autorităţilor publice locale şi persoanele efectuării tranzacţiei. Pentru diferite tipuri va efectua reevaluarea după anumite 9.Verificarea rezultatelor evaluării.
impozit pe durata normativa a care datorită activităţilor lor economice necesar de elaborat standarde speciale.
lucrarilor de constructie; de BI se stabilesc diferite perioade de intervale de 3-4 ani ori în baza analizei În cazul în care valoarea estimată a In condiţii camerale sau pe teren vor fi
deţin informaţie necesară pentru evaluare. analiză a tranzacţiilor. indicilor relativi ai valorii, ori din verificate corectitudinea valorilor obţinute
c) boala indelungata sau deces al Dacă obiect al evaluării este obiectului este contestată de proprietarul
proprietarului b.i. confirmate prin Extinderea bazei de date se face prin influenţa factorilor externi. BI sau alt contribuabil în termenele şi corespunderea lor preţurilor de piaţă.
construcţia nefinisată, atunci p/u prisma necesităţii de informare a Calitatea rezultatelor obţinute în urma
certificat medical sau, respectiv, prin
certificat de deces.
acumularea informaţiei necesare p/u ev.
trebuie efectuate lucrări de inventariere a
populaţiei. 3. Analiza resurselor disponibile.
stabilite de legislaţie, OCT va examina
rezultatele evaluării BI respectiv. Dacă evaluării masive se estimează, de regulă,
prin aplicarea metodelor analizei statistice,
Furnizarea informatiei acestui BI la începutul fiecărei evaluări Înainte de a determina scopul reevaluării valoarea lui a fost estimată greşit din
Organele cadastrale prezinta anual, cel generale. Dacă survin unele modificări de 47. Modele de evaluare autorităţile trebuie să evalueze resursele motivul datelor incorecte despre BI, în baza rezultatelor verificării vor fi
tirziu pina la 1 februarie, organelor masivă: elaborarea, specificarea de care dispun: personal calificat, finanţe, valoarea nouă a bunului va fi stabilită pe operate modificările necesare în modelul
ordin juridic sau tehnico-economic ale BI de evaluare. După avizarea acestor
fiscale teritoriale informatie asupra autorităţile publice locale trebuie să şi calibrarea modelului sisteme existente şi metode practice, baza rezultatelor evaluării individuale.
fiecarui subiect si obiect al impunerii asigurare tehnică a procesului de Contribuabilul poate contesta valoarea lucrări vor fi obţinute valorile estimate,
prezinte informaţia respectivă OCT într – Modelul de evaluare masivă (MEM) care urmează a fi transmise organelor
bunurilor imobiliare privind: o formă tip. descrie influenţa factorilor valorici asupra prelucrare a informaţiei, datela existente bunului său în decursul unei luni de la
a) numarul cadastral de identificare al şi baza cartografică. Factorul decisiv este primirea avizului. OCT va verifica fiscale.
5) Calcularea valorilor BI, se preţurilor de vânzare a bunului imobil şi 10.Transmiterea datelor organelor
obiectului (obiectelor) impunerii; efectuează în baza modelului de evaluare este elaborat în baza analizei datelor finanţarea, deoarece ea permite lichidarea corectitudinea informaţiei şi va expedia
b) numele, prenumele, denumirea insuficienţei celorlalte resurse. avizul corectat. Această procedură va fiscale teritoriale. OCT-urile, în termenele
pentru tipul sau subcategoria respectivă a despre piaţă. Pentru fiecare BI (după stabilite de legislaţie trebuie să prezinte
subiectului impunerii; BI. OCT-le cu sprijinul autorităţilor necesitate şi pentru subcategorii de BI ) Disponibilitatea resurselor financiare permite corectarea datelor despre BI şi a
c) adresa, locul amplasarii bunului determină tipul sistemei utilizate şi timpul valorii BI înainte de a fi calculate sumele organelor fiscale teritoriale informaţia privind
publice locale trebuie să comunice datele sunt elaborate modele separate de subiecţii şi obiectele impunerii, şi în special:
imobiliar; despre valoarea estimată şi factorii evaluare. necesar punerii ei în funcţiune. impozitelor, ceea ce va reduce substanţial
d) caracteristica generala a bunului potenţialele cazuri litigioase. În cazul în numărul cadastral al Bl, numele şi prenumele
imobiliar (suprafata terenului si a
imbunatatirilor de pe el);
valorici ce au contribuit la determinarea
ei, proprietarului BI sau titularului de
Procesul de elaborare a modelului de
evaluare se divizează în două etape: 4. Planificarea şi organizarea care litigiul privind valoarea bunului nu
poate fi soluţionat la nivelul OCT,
(denumirea) subiectului impunerii, adresa sau
locul amplasării bunului, caracteristica
drepturi. În caz de dezacord cu -specificarea structurii de bază a lucrărilor. Sunt cele mai importante generală şi valoarea estimată a BI.
e) valoarea estimata (de piata) a caracteristicile tehnice care au stat la baza modelului , care are ca scop identificarea proprietarul este în drept să se adreseze
bunului imobiliar. aspecte ale reev. Autorităţile fixează ASRFC. 11.Procedura de apel. În cazul în care
calculării valorii, proprietarul are dreptul factorilor valorici şi care se face în baza termenele de finisare a lucrărilor şi valoarea estimată a obiectului este
Organele cadastrale sint in drept sa să se adreseze OCT în termen de o lună rezultatelor analizei pieţei BI; În cazul în care nu este de acord cu
solicite informatia necesara referitoare obiectivele îndeplinirii programului de decizia acesteia el o poate ataca în contestată de proprietarul Bl sau alt
de la data emiterii notificării, idicând -estimarea parametrilor modelului, reevaluare, elaborează un plan de acţiuni contribuabil, OCT examinează rezultatele
la obiectul impunerii de la pers-le care caracteristicile cu care nu este deacord şi care are ca scop calcularea coeficienţilor instanţă de judecată. Agenţia va elabora o
infaptuiesc inregistrarea drepturilor şi alcătuieşte un grafic care asigură la instrucţiune de examinare şi soluţionare a evaluării Bl respectiv. Dacă valoarea lui a
temeiul. OCT examinează şi dacă constată ce arată contribuţia fiecărui factor la timp îndeplinirea scopului propus. Planul fost estimată greşit din motivul datelor
patrimoniale sau a tranzactiilor cu b.i. si că obiecţiile proprietarului sunt valoarea de piaţă a BI. La această etapă litigiilor. Chiar dacă această procedură
de la proprietarii bunurilor imobiliare. determină lista şi termenele finalizării este costisitoare, ea va asigura incorecte despre Bl, valoarea nouă a Bl va fi
întemeiate, modifică înscrierile şi lucrările sunt bazate pe metodele de acţiunilor cheie, divizează sarcinile şi stabilită pe baza rezultatelor evaluării
Subiectul impunerii este obligat sa recalculează valoarea BI, care este analiză statistică. transparenţa datelor în viitor şi va
prezinte organelor cadastrale informatia determină normativele pentru colectarea contribui la extinderea bazei individuale, în cazul în care litigiul privind
introdusă în suplimentul la Registru BI. Modele de evaluare masivă se împart datelor şi efectuarea lucrărilor în teren. valoarea bunului nu poate fi soluţionat la
necesara pentru evaluarea bunurilor Suplimentul dat se păstrează în formă în două grupe : naturale şi logice. informaţionale privind valoare reală a
imobiliare, care se efectueaza in Graficul organizării lucrărilor curente obiectelor. nivelul OCT, proprietarul este în drept să se
electronică şi conţine valoarea estimată, Modele naturale sunt utilizate în cazul trebuie să reflecte divizarea adreseze la Agenţie, în cazul în care nu este
conformitate cu legislatia. data calculării valorii, factorii valorici ce obiectelor foarte mari, executându-se obligaţiunilor . Crearea grupelor de lucru de acord cu decizia acesteia, el o poate
machete pentru obiectele respective.
ataca în instanţa de judecată. Agenţia va împrumutate, perioada pentru care este Estimarea valorii de piaţă a terenului prin curente, pentru a construi o copie exactă a c) tehnica grupului investitional; r- rata de capitalizare estimata pentru
elabora o instrucţiune privind modul de acordat creditul, raportul dintre creditul metoda alocaţiei include: construcţiei evaluate, folosind aceleaşi d) metoda coeficientului de acoperire a anul imediat urmator perioadei de calcul.
examinare şi soluţionare a litigiilor. acordat şi valoarea proprietăţii ipotecare, 1.Estimarea valorii B.I complex din care materiale de construcţie, tehnologii şi datoriei Rata de actualizare reflecta asteptarile
12.Elaborarea procedurii de reevaluare a trebuie analizate în cazul fiecărei face parte terenul evaluat: manoperă. Formula de calcul este: Darea pămîntului în arendă pe termen investitorului privind veniturile viitoare si
Bl. Drept rezultat al implementării noului tranzacţii cu scopul depistării diferenţelor -determinarea principalilor factori de Vc=CC+CI+BI lung este una din cele mai sigure este estimata prin aplicarea urmatoarelor
sistem de evaluare a Bl pe întreg teritoriul dintre vînzările comparabile şi terenul influenţă asupra valorii BI complex din CC – costul de construcţie; posibilităţi de a obţine venit. Profitul metode:
ţării, vor fi determinate principiile şi criteriile evaluat. În cazul cînd există divergenţe care face parte terenul evaluat; CI - costurile indirecte; obţinut în urma prelucrării pămîntului de a) metoda aditionarii;
de organizare a lucrărilor de reevaluare a Bl. importante în datele iniţiale trebuie să fie -Determinarea preţului de vînzare pentru BI – beneficiul investitorului. proprietar este urmărit de riscuri înalte. b) metoda extractiei;
efectuate corectările respective BI complex . Din valoarea de reconstituire sau Valoarea terenului se determină după c) metoda investitiilor de
(procentuale sau băneşti). 2.Determinarea ponderii valorii terenului inlocuire a imbunatatirilor se scade suma formula: alternativa.
în valoarea BI complex deprecierii acumulate care include uzura Vt= VON/R Metoda aditionarii presupune
• Condiţiile de vînzare – ajustările Determinarea ponderii mediei aritmet.
(Pma):
fizică, deprecierea
deprecierea economică.
funcţională şi Unde Vt – valoarea terenului; V –
venitul obţinut, lei/an ; R – rata
insumarea estimarilor individuale a
fiecarei componente a ratei de actualizare:
pentru condiţiile de vînzare reflectă Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+...+Vtn/Vn)/n Valorea terenului se determină prin capitalizării. rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei
relaţiile atipice dintre cumpărător şi 3.Estimarea valorii terenului evaluat Vt formula: Vt= V-Vc+D 55. Evaluarea terenurilor prin anticipate si rata riscului.
vînzător. De ex.,dacă vînzătorul trebuie să Determinarea ponderii mediei aritmetice a 54. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării Rata reala a rentabilitatii este
vîndă urgent terenul, se exercită o valorii terenului: metoda capitalizării directe Metodele de evaluare a terenurilor sint determinata in baza analizei investitiilor
presiune asupra lui şi în acest caz vînzarea Vt= V* Pma Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor financiare fara de risc sau care implica
terenului va avea loc la un preţ mai mic. Astfel se efectuează calculul valorii aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii

• Data vînzării – ajustarea pentru


terenului prin metoda alocaţiei. terenurilor, indiferent de destinatia lor si
modul de utilizare curenta.
modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda
nu tine cont de inflatie si este similara
pentru toate investitiile din economia
51. Evaluarea terenurilor prin timpul efectuării tranzacţiei reflectă Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizării nationala.
schimbarea puterii de cumpărare a valutei capitalizarii directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar, metoda reziduala si Rata inflatiei anticipate este
metoda comparaţiei directe determinata in baza prognozelor oficiale
în care este efectuată plata pentru fluxurilor de numerar, metoda reziduala si metoda parcelarii.
Metodele de evaluare a terenurilor sint privind evolutia inflatiei in economia tarii.
terenurile comparabile. metoda parcelarii. Metoda actualizării fluxurilor de
aplicabile pentru evaluarea tuturor Rata riscului reflecta recompensa pe

terenurilor, indiferent de destinatia lor si Metoda capitalizării directe a venitului numerar se utilizează în cazul în care
presupune estimarea venitului anual terenul genereaza venit şi evaluatorul are care investitorul asteapta sa o primeasca
modul de utilizare curenta. Amplasarea – In analiza
mediu generate de proprietate şi acces la informaţia despre acesta. O altă pentru banii investiti in bunul imobil. Rata
Metoda analizei vinzarilor comparabile amplasării locale este necesar de avut în riscului include: riscul pietei imobiliare,
reprezintă cea mai de "piaţă" din cele trei vedere accesul transportului spre lotul de capitalizarea lui pentru obţinerea valorii la conditie de aplicare a metodei date este
data evaluării. Metoda capitalizarii aceea ca fluxurile de numerar generate de riscul inflatiei neasteptate si riscul
metode de bază de evaluare si include: pămînt, starea ecologică şi indicii sociali. 53. Evaluarea terenurilor prin lichiditatii joase caracteristic pentru
metoda comparatiei directe, metoda directe se utilizeaza pentru estimarea lotul de pămint nu sint constante.

metoda extracţiei valorii terenurilor care pot genera venituri Actualizarea fluxurilor de numerar se bunurile imobile.
alocatiei si metoda extragerii Metodele de evaluare a terenurilor sint Metoda extractiei se bazeaza pe
Caracteristicile fizice – În acest pe parcursul perioadei de exploatare. bazeaza pe determinarea valorii prezente
Metoda comparatiei directe este aplicabile pentru evaluarea tuturor analiza informatiei despre bunurile
utilizata pentru determinarea valorii caz se identifică şi se analizează Metoda respectiva se aplica pentru a veniturilor anuale prognozate pentru o
asemănările şi deosebirile cele mai terenurilor, indiferent de destinatia lor si evaluarea terenurilor cu constructii si perioada de calcul determinata. Pe linga imobile comparabile si extragerea ratei de
terenurilor cu constructii si terenurilor modul de utilizare curenta. actualizare din datele despre veniturile
fara constructii prin compararea preturilor semnificative între proprietăţile celor fara constructii in cazurile in care veniturile anuale obtinute in urma
comparabile şi proprietatea evaluată Metoda analizei vinzarilor comparabile, este disponibila informatia despre exploatarii bunului imobil, metoda nete si valorile bunurilor imobile similare
de vinzare a terenurilor similare include: metoda comparatiei directe, obiectului evaluarii. Aceasta metoda poate
obiectului evaluarii. Principalii factori de (mărimea, suprafaţa, forma terenului, veniturile generate de terenurile similare actualizarii fluxurilor de numerar
panta de înclinare a terenului, bonitatea .) metoda alocatiei si metoda extragerii. obiectului evaluarii. presupune determinarea valorii bunului fi utilizata respectind conditia ca modul
influenta asupra valorii terenurilor de Metoda extracţiei presupune extragerea curent de utilizare a bunurilor imobile
regula sint: Există trei forme ale corecţiilor sau Venitul obtinut in urma utilizarii imobil la sfirsitul perioadei de calcul
ajustărilor aplicate, şi anume: în formă valorii terenului din preţul de vînzare a terenului poate proveni atit din darea in (reversia). comparabile corespunde principiului celei

a) amplasarea si mediul inconjur.;


valorică(bani), în formă procentuală şi în
formă de coeficient. Pentru determinarea
proprietăţii imobiliare cu construcţii, prin
deducerea valorii construcţiilor, care este
arenda a terenului cit si din exploatarea
lui de catre proprietar in scopuri
In cadrul metodei de actualizare a
fluxurilor de numerar valoarea bunului
mai bune si eficiente utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se
b) destinatia terenului, modul de mărimii ajustărilor se aplică metodele: m. considerată egală cu valoarea de economice. imobil este calculata dupa urmatoarea bazeaza pe principiul ca proiectele de
utilizare curenta si drepturile persoanelor Comparatiei pare; m analizei datelor reconstituire sau valoarea de înlocuire. Plata de arenda depinde de veniturile formula: investitii cu riscuri similare vor avea rate
terte asupra terenului; secundare; analiza statistică.M comp pare Metoda extractiei se utilizeaza pentru arendasilor obtinute in urma folosirii de actualizare egale. Estimarea ratei de
n
VON t R
c) caracteristicile fizice ale constă în analiza a 2 vinzări comparabile evaluarea terenurilor cu constructii, cu terenurilor conform destinatiei lor. Astfel, V =∑ + actualizare poate fi efectuata in baza
t =1 (1 + Y ) (1 + Y ) n
t
terenului: relieful, suprafata, forma si pentru a determina marimea ajustării conditia existentei informatiei despre valoarea terenurilor reprezinta suma sumei ratei curente a rentabilitatii pe
altele; pentru un element de comparatie. În acest preturile de vinzare a bunurilor imobile in actualizata a veniturilor viitoare obtinute unde, t- perioada de calcul; pietele de capital (dobinda pentru hirtiile
d) accesul la teren; caz, bunurile care au participat in componenta carora intra terenuri similare din darea in arenda a terenurilor. Y- rata de actualizare; de valoare de stat) si diferenta intre
e) dotarile edilitare existente la tranzactie, trebuie sa posede caracteristici terenului evaluat. In cazul evaluarii terenurilor cu R- reversia. marimea ratei rentabilitatii pe pietele de
nivel de parcela (retelele de alimentare cu indentice, cu exceptia caracteristicii Metoda dată produce cele mai exacte destinatie agricola venitul generat de Perioada de calcul poate varia de la un capital si rata rentabilitatii pentru bunurile
apa, de canalizare, termoficare, gaze pentru care e determinata ajustarea. M rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare bunul imobil poate fi calculat in baza an la infinit, in functie de perioada tipica imobile estimata din analiza investitiilor
naturale, electrice si altele). analizei datelor secundare presupune cu construcţii noi, pentru care poate fi preturilor de piata pentru productia de posesiune a bunului imobil sau durata anterioare. Formula determinarii ratei de
Pentru compararea terenurilor pot fi determinarea marimii ajustarilor in baza estimată cu acurateţe mărimea tuturor agricola cultivarea careia reprezinta cea de viata ramasa a bunului imobil. Dat actualizare dupa metoda investitiilor de
folosite urmatoarele unitati de masura: 1 informatiei din rapoartele analitice privind formelor deprecierii. Determinarea valorii mai buna si mai eficienta utilizare a fiind faptul ca in conditiile unei economii alternativa este:
m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren. tendintele de dezvoltare a pietii terenului prin această metodă se terenului respectiv. in tranzitie este dificil de a prognoza Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata
Conform acestei metode valoarea imobiliare, articolele si publicatiile de efectuează în următoare consecutivitate: Urmatoarele etape sint aplicate in venitul generat de bunul imobil pe investitiei de alternativa – Rata pura a
terenului evaluat este determinat în specialitate. Analiza statistica presupune Valoare de piaţă a terenului după cadrul metodei capitalizarii directe: parcursul unei perioade indelungate, se rentabilitatii) + Rata riscului
condiţiile pieţii la fel ca şi pentru aplicarea tehnicilor economico-matem. de regulamentul provizoriu se calculează - estimarea venitului anual obtinut de la recomanda aplicarea unei perioade de
terenurile comparabile. Metoda este analiză, in special de regresie şi corelare. după formula: utilizarea terenului; calcul de 3-5 ani.
utilizată în cazul obiectelor vîndute cu Reconcilierea rezultatelor evaluării. Vt= V-Vc+D - determinarea ratei de capitalizare; In scopul calcularii venitului
regularitate. Această metodă permite Vt –Valoarea terenului; operational net este necesar de determinat
56. Evaluarea terenurilor prin
După efectuarea ajustării preţurilor - determinarea valorii terenului prin
determinarea mărimii celei mai probabile terenurilor comparabile în baza V – Valoarea BI complex; urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli metoda reziduală
impartirea venitului anual la rata de Metodele de evaluare a terenurilor sint
a preţului de piaţă. indicatorilor specifici, valorile obţinute Vc – Valoarea se reconstituire sau de capitalizare. legate de functionarea bunului imobil:
Avantajul acestei metode constă în faptul înlocuire a construcţiei evaluate a) venitul brut potential - venitul ce aplicabile pentru evaluarea tuturor
trebuie să fie reconciliate. În practica In scopul calcularii venitului
că ea reflectă atitudinea vînzătorului şi considerate noi; poate fi generat de bunul imobil in cazul terenurilor, indiferent de destinatia lor si
evaluării nu se recomandă calcularea operational net este necesar de determinat
cumpărătorului faţă de conjunctura pieţei. D – deprecierea acumulată. folosirii tuturor spatiilor disponibile; modul de utilizare curenta.
mărimii medii aritmetice a preţurilor urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli
Aplicarea metodei pentru evaluarea În cadrul metodei extractiei sint aplicate b) venitul brut efectiv – venitul ce Metoda veniturilor include: metoda
ajustate. legate de functionarea bunului imobil:
terenurilor în condiţiile curente în RM urmatoarele etape: poate fi obtinut in urma functionarii capitalizarii directe, metoda actualizării
a) venitul brut potential - venitul ce fluxurilor de numerar, metoda reziduala si
este limitată de următorii factori: a) determinarea principalilor factori de poate fi generat de bunul imobil in cazul bunului imobil, tinind cont de nivelul de
1. Lipsa informaţiei de piaţă 52. Evaluarea terenurilor prin influenta asupra valorii bunului imobil ocupare a spatiilor si eventualele pierderi metoda parcelarii.
metoda alocaţiei folosirii tuturor spatiilor disponibile; Metoda reziduala se utilizeaza pentru
privind vînzările comparabile din cauza complex, parte componenta a careia este b) venitul brut efectiv – venitul ce la colectarea platii de arenda.
subdezvoltării funciare; Metodele de evaluare a terenurilor sint terenul evaluat; Formula in baza careia se calculeaza evaluarea terenurilor cu constructii si
poate fi obtinut in urma functionarii terenurilor destinate constructiilor.
2. Lipsa informaţiei privind aplicabile pentru evaluarea tuturor b) determinarea venitul brut efectiv este:
bunului imobil, tinind cont de nivelul de Urmatoarele etape se aplica in cadrul
preţurile reale la care terenurile au fost terenurilor, indiferent de destinatia lor si preturilor de
vîndute; modul de utilizare curenta. vinzare pentru
ocupare a spatiilor si eventualele pierderi VBE = (VBP − DSL ) + AV metodei reziduale:
la colectarea platii de arenda. unde: VBE – venitul brut efectiv, a) calcularea
3. De regulă în procesul evaluării Metoda analizei vinzarilor comparabile, bunurile Formula in baza careia se calculeaza VBP – venitul brut potential, valorii de
sunt utilizate preţurile ofertă; include: metoda comparatiei directe, imobile venitul brut efectiv este: DSL – deducerea pentru spatiile libere, reconstituire
4. Ajustările pentru proprietatea metoda alocatiei si metoda extragerii. comparabile
evaluată şi cele comparabile sunt Metoda alocaţiei poate fi aplicată bunului imobil VBE = (VBP − DSL ) + AV AV – alte venituri generate de bunul sau valorii de
determinate prin intuiţie; pentru determinarea valorii de piaţă a complex din unde: VBE – venitul brut efectiv, imobil care nu provin nemijlocit din darea inlocuire a
5. Practic este imposibil de a găsi 2 terenului în cazul cînd loturile libere care face parte VBP – venitul brut potential, in arenda a spatiilor disponibile; imbunatatirilor
terenuri identice, iar de cele mai dese ori participă rar în tranzacţii din motivul că terenul evaluat; DSL – deducerea pentru spatiile libere, c) cheltuielile operationale – cheltuieli existente pe
constatarea diferenţelor dintre acestea cu localitatea se caracterizează fie prin c) estimarea AV – alte venituri generate de bunul legate de exploatarea si asigurarea terenul evaluat
o mare exactitate prezintă dificultăţi. densitatea dezvoltării terenurilor şi ajustarilor imobil care nu provin nemijlocit din darea functionarii normale a bunului imobil. sau ce urmeaza
Etapele principale ale evaluării prin terenurile libere se întîlnesc destul de rar, pentru in arenda a spatiilor disponibile; Cheltuielile operationale sint grupate in a fi construite;
metoda vînzărilor comparabile sunt fie prin inerenţa pieţei terenurilor, proprie deosebirile c) cheltuielile operationale – cheltuieli urmatoarele categorii: b) estimarea
următ.: mai multor localităţi rurale. intre bunurile legate de exploatarea si asigurarea − cheltuielile operationale venitului
1. Analiza pieţei şi colectarea Metoda alocaţiei se bazează pe imobile functionarii normale a bunului imobil. fixe, care includ cheltuielile ce nu depind operational net
informaţiei necesare la tranzacţiile următoarele principii: comparabile si Cheltuielile operationale sint grupate in de nivelul de ocupare a spatiilor ce poate fi
curente, cererii şi ofertei terenurilor ce - principiul echilibrului ; bunul imobil urmatoarele categorii: (impozitul imobiliar, prima pentru obtinut in urma
sunt comparabile proprietăţii evaluate. - principiul contribuţiei. complex din − cheltuielile operationale asigurarea bunului imobil si altele); utilizarii
Ambele principii susţin afirmaţia că care face parte − cheltuielile operationale bunului imobil
2. fixe, care includ cheltuielile ce nu depind
Selectarea informaţiei cu scopul există un raport tipic (standard ) între terenul evaluat; de nivelul de ocupare a spatiilor variabile, care includ cheltuielile ce complex, in
valoarea terenului şi valoare proprietăţii d) ajustarea (impozitul imobiliar, prima pentru depind de intensitatea exploatarii bunului baza platilor de
sporirii veridicităţii şi de obţinerea arenda de piata
imobiliare care depinde de categoria preturilor asigurarea bunului imobil si altele); imobil (cheltuieli pentru administrarea
confirmării faptului că tranzacţiile au avut pentru bunurile
bunului imobiliar şi de locul amplasării. bunurilor − cheltuielile operationale bunului imobil, cheltuielile pentru plata
loc în condiţii libere de piaţă. imobile
Informaţia privind raportul dat poate fi imobile variabile, care includ cheltuielile ce serviciilor comunale si altele);
3. Determinarea elementelor similare
obţinută atît din rezultatele evaluării comparabile; depind de intensitatea exploatarii bunului − cheltuieli pentru
comparabile corespunzătoare şi analiza bunului imobil
masive în scopul impozitării, cît şi din e) estimarea imobil (cheltuieli pentru administrarea reparatii si mentinere, care includ
comparativă a fiecărei tranzacţie selectate. complex parte
consultarea companiilor de construcţii sau valorii bunului bunului imobil, cheltuielile pentru plata cheltuielile pentru reparatia curenta a
4. Compararea terenului evaluat şi componenta a
companiilor de investiţii capitale care imobil serviciilor comunale si altele); bunului imobil si cheltuielile pentru
terenurilor comparabile vîndute sau care careia este
propun spre vînzare terenuri cu construcţii complex din − cheltuieli pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile
se vînd la piaţă, ajustarea preţurilor terenul evaluat;
şi care în baza experienţei lor ar putea care face parte reparatii si mentinere, care includ incluse in aceasta categorie poarta atit un
terenurilor comparabile. c) estimarea
aloca preţul de vînzare între teren şi terenul evaluat; cheltuielile pentru reparatia curenta a caracter fix cit si variabil (reparatia
5. Estimarea valorii de piaţă a venitului
îmbunătăţiri. Ţinem să menţionăm că f) calcularea bunului imobil si cheltuielile pentru ascensorului, zugravirea peretilor si
terenului evaluat în baza analizei operational net
procedura de determinare a raportului valorii de intretinerea bunului imobil. Cheltuielile altele);
caracteristicilor comparabile şi reducerea atribuit
între preţul terenului şi preţul întregii reconstituire incluse in aceasta categorie poarta atit un − cheltuielile operationale
lor la un singur indicator de preţ sau la un imbunatatirilor
proprietăţi imobiliare este destul de sau de caracter fix cit si variabil (reparatia pentru inlocuire, care includ cheltuielile
grup de indicat. prin inmultirea
complicată, ceea ce nu permite utilizarea inlocuire a ascensorului, zugravirea peretilor si pentru inlocuirea elementelor uzate ale
Compararea vînzărilor este efectuată valorii de
frecventă a metodei date în procesul de imbunatatirilor altele); bunului imobil (acoperisul, instalatiile
pe baza a 3-5 vînzări recente ale reconstituire
evaluare. de pe terenul sanitare – ingineresti si altele).
terenurilor similare şi amplasate în − cheltuielile operationale
Deci domeniul de utilizare a metodei evaluat; Venitul operational net se calculeaza sau de
apropierea terenului evaluat. Ajustările pentru inlocuire, care includ cheltuielile
este determinarea valorii terenului cu g) calcularea dupa urmatoarea formula: inlocuire la
sunt efectuate la preţul de vînzare ale pentru inlocuirea elementelor uzate ale rata de
terenului comparabil cu care este
construcţii. Valoarea bunului imobil
complex se formează din două
valorii
terenului prin
bunului imobil (acoperisul, instalatiile VON = VBE − CO capitalizare
comparat terenul evaluat. sanitare – ingineresti si altele). unde, VON – venitul operational net,
componente: extragerea pentru
Dacă unul din elementele de bază ale Venitul operational net se calculeaza CO – cheltuieli operationale.
V=Vt +Vc valorii de imbunatatiri;
proprietăţilor comparabile este de o dupa urmatoarea formula: Pentru estimarea venitului operational
V- valoarea bunului imobil complex; reconstituire d) calcularea
calitate mai bună decît acelaşi element al
proprietăţii evaluate se efectuează ajustare
Vt – valoarea terenului în valoarea sau de VON = VBE − CO net din venitul brut efectiv se vor scadea venitului
bunului imobil complex; unde, VON – venitul operational net, doar cheltuielile operationale care sint operational net
prin reducerea preţului de vînzare a inlocuire a
Vc- valoare construcţiei în valoarea imbunatatirilor CO – cheltuieli operationale. suportate de proprietar. La cheltuieli atribuit
terenului comparat, şi vice-versa dacă operationale nu sint atribuite: deservirea terenului, prin
bunului imobil complex; din valoarea Pentru estimarea venitului operational
unul din elemente al terenului comparabil creditului ipotecar, impozitul pe venit si scaderea
Metoda alocaţiei este bazată pe bunului imobil net din venitul brut efectiv se vor scadea
este de o calitate mai joasă atunci se amortizarea mijloacelor fixe. venitului
determinarea ponderii terenului în complex. doar cheltuielile operationale care sint
efectuiază o ajustare pozitivă, ceea ce va operational net
valoarea bunului imobil complex. Valoarea de înlocuire reprezintă suportate de proprietar. La cheltuieli
spori valoarea terenului evaluat în Reversia reprezinta pretul probabil pentru atribuit
Ponderea se determină : totalitatea costurilor, exprimate în preţuri operationale nu sint atribuite: deservirea
comparaţie cu preţul de vînzare a care bunul imobil ar putea fi vindut la imbunatatirilor
Pt=Vt/V curente, pentru a construi un obiect cu creditului ipotecar, impozitul pe venit si
terenului comparabil. Compararea sfirsitul perioadei de calcul. Reversia se din venitul
Condiţii necesare: utilitate echivalentă cu cea a obiectului amortizarea mijloacelor fixe.
terenului evaluat cu alte obiecte de pe calculeaza prin capitalizarea venitului operational net
-disponibilitatea informaţiei; evaluat, folosind materiale moderne de Metodele de estimare a ratei de
piaţa imobiliară este efectuată după operational net din anul imediat urmator generat de
-existenţa informaţiei veridice privind construcţie, tehnologii de construcţie capitalizare sint următoarele:
următorii indicatori: perioadei de calcul bunul imobil
ponderea valorii terenului în valoarea contemporane, proiecte şi design a) metoda analizei vinzarilor

• bunului imobil complex; actualizate. comparabile; VON n +1 complex;


Condiţiile de finanţare a (VONn+1) R =
- corectarea. Valoarea de reconstituire reprezintă b) metoda multiplicatorului venitului (1 + r ) n +1
tranzacţiei. – dobînda pentru mijloacele totalitatea costurilor, exprimate în preţuri brut efectiv; unde, R- reversia;
oferta, rata de diagnostic juridic, operaţional, al Aceste metode estimează valoarea unei 3.valoarea substanţială brută; calculate în baza informaţiei despre
e) determinarea absorbtie
pietei
a
si
resurselor umane, comercial şi financiar.
Între acestea un rol important îi re vine
întreprinderi în baza sumei fluxurilor
băneşti de care poate dispune proprietarul
Activul net contabil şi activul net
corectat. Ideea fundamentală a metodelor
investiţiile alternative. Uneori este foarte
complicat a face diferenţe dintre rata de
valorii
terenului prin perioada de diagnosticului financiar care cuantifică capitalului într-o durată de timp rezonabil, patrimoniale este aceea că valoarea capitalizare şi rata de actualizare folosită
impărtirea expunere pe prin instrumente specifice rezultatele ţinînd cont de riscurile asociate şi de întreprinderii este echivalentă cu valoarea în metoda discount a Cash-Flow-urilor.
venitului piata pentru analizei de celelante secţiuni şi realizează alternativele disponibile. patrimoniului pe care-1 deţine. Este de Un aspect important, valabil atît pentru
operational net parcele o interfaţă între cele două componente de În cadrul abordării pe bază de venit sunt remarcat că aceste metode presupun o rata de actualizare cît şi capitalizare
atribuit formate; bază ale procesului de evaluare a afacerii incluse următoarele metode de evaluare: identificare a bunurilor de evaluat şi nu au constă în coerenţa sau interdependenţa
terenului la c) estimarea (diagnostic şi evaluare proriu zisă). - Metoda capitalizări directe (valori în vedere rezultatul potenţial asociat dintre estimarea profitului în termeni
rata de pretului de Diagnosticul comercial. Diagnosticul matematice) activităţii viitoare. Punctul de pornire nominali sau termeni reali.
capitalizare a vinzare cel mai vizeză analiza pieţei pe care operează - Metoda discontării fluxurilor pentru această estimare este valoarea Dacă venitul prognopzat este în termeni
terenului. probabil al întreprinderea. Obiectivul urmărit este băneşti (valori matematice) patrimoniului reflectat în documentele nominali (preţuri curente) atunci trebuie
fiecarei parcele estimarea pieţei actuale şi potenţiale a - Metoda bursieră (valori contabile şi calculată conform ecuaţiei: utilzate şi rate nominale iar cînd venitul
VON
V= prin aplicarea întreprinderii şi a poziţiei sale pe piaţă. matematice). Patrimoniu = Activ net = Valoarea este exprimat în termeni reali (preţuri
r metodei Pentru aceasta evaluatorul urmăreşte Aceste metode se axează pe activelor deţinute - Datorii contractate constante) terbuie utilizate rate reale.
unde, VON – venitul operational net, vinzarilor aspecte precum: evoluţi avînzărilor, principiul conform căreia valoarea Conform acestei definiţii, patrimoniul, Profitul net trebuie apreciat în baza
r – rata de capitalizare. comparabile si analiza structurală a vînzîrilor de produse întreprinderii find obect de transfer, este echivalent cu activul net contabil, este rezultatelor anterioare ale întrepprinderii
In procesul de estimare a valorii de piata estimarea şi pieţe de desfacere, evoluţia preţurilor, determinată de capacitatea sa de a evaluat cu respectarea tuturor exigenţelor dar şi prin considerarea evoluţiei aşteptate
a terenului, in calcule trebuie folosite doar marimii analiza clienţilor analiza repartiţiei produce venituri destinate remunerării proprii informaţiei contabile şi are în a acestuia. Din punct de vedere tehnic
datele de piata (platile de arenda si profitului vînzărilor în funcţie de ciclul de viaţă a capitalului prorpiu investit şi a vedere exclusiv elementele reflectate în profitul net se calculează reeşind din
cheltuielile operationale pentru bunurile intreprinzatoru produsului analiza furnizorilor eventualilor servicii ale muncii, precum şi bilanţ, indiferent că participă sau nu la realizările dintr-un an anterior, realizările
imobile similare obiectului evaluarii si lui pentru întreprinderii studierea concurenţei, etc. a altor necesităţi de dezvoltare continuă a procesul de exploatare. Există două probabile în anul în curs, realizările
altele) valorificarea Diagnosticul juridic. Diagnosticul are întreprinderii. posibilităţi de calcul al valoni probabile în perioada imediat următoare.
Metoda reziduală se aplică pentru terenului si drept scop analiza aspectelor legale 3) Abordarea prin comparaţie. Metodele patrimoniului astfel definit: fie prin În cazul în care este utilizată valoarea
estimarea valorii terenului în cazul cînd comercializare privind activitatea firmei evaluate. abordării vînzărilor comparabile se scăderea valorii datoriilor din valoarea anului anterior este necesară analiza
datele privind vînzările comparabile nu a parcelelor; Realizarea acestuia presupune analiza bazează pe informaţii asupra vînzărilor de activului total, fie prin adunarea rezultatelor pentru ultimii 3-5 ani.
sînt disponibile şi următoarele condiţii d) proiectarea elementelor specifice referitoare la nunuri analogice sin ultimul timp la bursă elementelor ce reprezintă capitalul propriu Metoda actualizării venitului
sunt satisfăcute: fluxului de drepturile de proprietate, luarea deciziilor sau în afara bursei, pentru utilizarea şi deci sunt cuvenite acţionarilor. Nu Actualizarea presupune o perioadă non
-valoarea construcţiei este cunoscută sau venituri si conform actelor constitutive ale informaţiilor statistice în funcţie de trebuie luate în calcul elementele puse la explicită de prognoză şi o valoare
poate fi estimată cu exactitate; cheltuieli pe întrerinderii, relaţiile contractuale ale particualrităţile întreprinderii evaluate. dispoziţia întreprinderii de actualii săi reziduală. În cazul acestei metode se
-venitul operaţional net atribuit parcursul societăţii comerciale cu statul, parteneri În cadrul abordării prin comparaţie sunt acţionari, care nu se află încă în estimează fluxul de lichidităţi pentru o
constructiei este cunoscut sau poate fi perioadei de comerciali, băncile, angajaţii, litigiile în incluse următoarele metode de evaluare: proprietatea acesteia, cum ar fi avansuri în perioadă viitoare şi prin tehnica
estimat; calcul. care este implicată firma etc. - Metoda comparaţiei cu tranzacţii de conturile condiţionate ale acţionarilor, actualizării fluxurilr viitoare sunt
-rata de capitalizare a clădirii şi rata de Perioada de Diagnosticul operaţional. Acesta pachete minoritare (valori matematice) conturile blocate, conturile de acţionariat. convertite în valoare prezentă a afacerii
capitalizare a terenului pot fi extrase din calcul va presupune o analiză detliată a factorilor - Metoda comparaţiei cu vînzări de Activul net corectat are drept scop care generează acele fluxuri.
analiza pieţei imobiliare. incepe din tehnici de producţie, atehnoogiilor de firme necotate (valori matematice) eliminarea limitelor activului net contabil Metoda se bazează pe actualizarea tuturor
momentul cind fabricaţie a produselor, precum şi a - Metoda comparaţiei cu tranzacţcii şi de a da o dimensiune valorii beneficilor economice, utilizînd o rată de
57. Evaluarea terenurilor prin terenul a fost organizării producţiei şi a muncii. anterioare cu subiectul evaluării (valori întreprinderii mai aproape de realitatea actualizare care reprezintă costul
metoda parcelării preluat pentru Aspecte precum: starea de funcţionare a matematice) economică. El presupune analiza critică a capitalului pentru această investiţie.
Metodele de evaluare a terenurilor sint a initia maşinilor, utilajelor, gradul de uzură În R.M., conform legii cu privire la fiecărui element de calcul în funcţie de Metoda presupune următoarele etape:
aplicabile pentru evaluarea tuturor parcelarea si fizică, performanţele acestora, activitatea de evalaure şi Regulamentul realitatea concretă şi de valoarea acestuia 1.Analiza concluzilor diagnosticului
terenurilor, indiferent de destinatia lor si va lua sfirsit in posibilităţile de utilizare în viitor, rovizoriu rivind evaluarea buburilor din chiar momentul evaluării. întrerinderii.
modul de utilizare curenta. momentul cind evidenţierea activelor imobilizate imobile, pentru determinarea valorii În practica de evaluare pentru calculul 2.Stabilirea parametrilor cheie de evoluţie
Metoda veniturilor include: metoda toate parcelele redudante (în afara expluatării) etc. sunt, bunurilor imobile, inclusiv pentru cele cu activului net corectat se procedează la a întrerinderii.
capitalizarii directe, metoda actualizării vor fi vindute. de regulă, semnificativă în judecata destinaţie industrial eşi comerciale se exprimarea activelor în funcţie de 3.Alegerea duratei de proognoză.
fluxurilor de numerar, metoda reziduala si Fluxul de valorii firmei. utilizează următoarele metode: metoda valoarea lor de utilitate sau de folosinţă. Alegerea perioadei de rognoză depinde de
metoda parcelarii. numerar net Diagnosticul resurselor umane şia cheltuielilor bazată pe active, metoda În încercarea de a estima cât mai intervalul de timp în care firma va ajunge
O metodă de evaluare utilizată la pentru fiecare mangementului. Diagnosticul are în analizei comparative a vîănzărilor şi obiectiv valoarea economică, evaluatorul la stabilitate sau la o dinamică stabilă.,
determinare valorii terenului este metoda perioada va fi vederea cunoaşterea de către evaluator a metoda venitului. În rezultatul aplicării procedează la efectuarea unor corecţii la ciclul de viaţă al produselor, ciclul normal
parcelării. Această metodă este utilizată la actualizat resurselor umane din punct de vedere al metodelor de evaluare, pot fi obţinute nivelul bilanţului şi al contului de profit şi deinvestire, cantitatea şi calitatea
evaluarea terenurilor pentru care pentru a obtine evoluţiei, structurii, comportamentuului şi mărimi diferite ale valorii. La etapa pierdere. informaţiei de care dispune echipa de
parcelarea reprezintă cea mai bună şi valoarea eficienţei utilizării lor, precum şi reconcilierii valorilor, evalutorul va În funcţie de perspectiva din care se face evaluare pentru a face prognoze etc.
eficientă utilizare. Pentru aplicarea prezenta a prezentarea şi analiza echipei de determina valoarea finală a bunului evaluarea, se recomandă diferenţierea 4.Stabilirea ipotezelor de prognoză. Se
metodei date este necesar să fie analizate veniturilor. conducere a întrerinderii. evaluat în baza rezultatelor obţinute. activelor necesare exploatării de cele în apreciază cum ar putea să se dezvolte
costurile parcelării şi preţurile de vînzare Rata de Diagnosticul economico-financiar. afara exploatării. Se vor urmări realizarea întreprinderea în viitor.
ale parcelelor valorificate. O parcelare actualizare, Aşa cum prezintă şi standartul de evaluare corecţiilor la nivelul bilanţului şi 5.Estimarea valorii reziduale. La
bine planificată permite formarea unei care este a întreprinderii SEV 5, diagnosticul reflectarea impactului lor asupra determinarea valorii reziduale evaluatorul
proprietăţi imobiliare atractive acolo unde extrasa din economico-financiar urmăreşte: elementelor contului de rezultate. trebuie să analizeze dacă estimează
zonarea, reţelele de utilităţi disponibile, datele de piata, - înţelegerea performanţelor realizate şi a Valoarea substanţială ia naştere din valoarea unei întreprinderi care are o
accesul şi alte elemente sînt într-o trebuie sa riscurilor inerente în activitatea adunarea activului net corectat cu valoare de piaţă finită sau durata de viaţă
combinaţie favorabilă. Principalele etape reflecte gradul întreprinderii precum şi a perspectivelor valoarea reală a altor active ce nu aparţin este nelimitată.
ale metodei parcelării sînt: de risc asociat de perfirmanţă financiară viitoare, întreprinderii (de exemplu, cele luate în 6.Activele rebudante. În toate situaţiile
afacerii inclusive rin analiza tendinţelor care sau regim de leasing), dar care participă la activele rebudante se evaluaează separat
a) determinarea
e)
respective;
estimarea
manifestat dea lungul timpului;
- ajustarea situaţiilor financiare istorice
obţinerea rezultatului întreprinderii.
Astfel, ideea fundamentală a metodelor
conform valorii nete de realizare pe piaţă
şi se include în valoarea întreprinderii la
numarului si valorii de piata pentru a estima abilităţile întreprinderii de patrimoniale este aceea că valoarea finele calculelor.
dimensiunilor a terenului prin a genera fluxuri de venit pentru furnizorii întreprinderii este echivalentă cu valoarea
parcelelor ce insumarea de caital, precum şi perspectivele acesteia; patrimoniului pe care-1 deţine.
62. Evaluarea întreprinderii
pot fi create fluxurilor de - compararea cu întreprinderi similare
tinind cont de 60 Evaluarea întrerinderii prin 61. Evaluarea întreprinderilor prin abordare prin comparaţie
numerar pentru a stabili arametrii de risc, prin abordarea veniturilor
posibilitatile actualizate la rentabilitate şi de valoare. abordarea patrimonială (a Atunci cînd sunt disponibile mai
fizice, costurilor) În abordarea pe bază de venit se multe tranzacţii cu întreprinderi similare
data evaluarii. Diagnosticul întreprinderii reprezintă estimează valoarea unei întreprinderi, prin şi relevante aceasta este poate cea mai
prevederile Metoda parcelării va fi utilizată în interfaţa necesară pentru alicarea Evaluarea întreprinderilor se constituie
juridice si ca o disciplină de frontieră, fiind determinarea valorii prezente a veniturilor bună abordare pentru a realiza o estimare
cazurile cînd sînt puţine vînzări metodelor de evaluare şi judecarea valorii anticipate. credibilă a valorii de piaţă. În abordarea
eficienta comparabile ale terenurilor libere. finale, el se finalizează printr-o sinteză a revendicată drept componentă a
economica. ştiinţelor contabile şi financiare Abordarea pe bază de venit este prin comparaţie, evaluatorul este pus în
Precizia metodei este determinată de concluziilor rezultate din analiza firmei. fundamentată pe următoarele princii de situaţia de a aprecia gradul de similitudine
Parcelele precizia ratei de actualizare, ratei de Aşadar diagnosticarea în procesul deopotrivă. În acest context, metodele
trebuie sa patrimoniale sunt considerate drept bază: între firma evaluată şi tranzacţiile
absorbţie şi costurilor, legate de procesul evaluării unei întreprinderi, este unul din 1. Principiul anticipării presupune că comparabile, dar şi diferenţele între
corespunda de parcelare şi vînzare a bunurilor cele mai importante elemente ale unicele care pot satisface cerinţele de
cerintelor obiectivitate impuse de o evaluare valoarea justă a întrprinderii provine din acestea.
imobiliare create. evaluării. beneficiile viitoare aştetate care urmează Abordarea prin comparaţie se bazează pe
legale locale, pertinentă.
in ceea ce Abordarea patrimonială se bazează în a fi generate. un proces logic, în care valoarea de piaţă
priveste 58 Diagnosticarea în procesul 59. Abordări şi metode de
mod esenţial pe principiul substituţiei care 2. Principiul substituţiei care ajută la se obţine prin analiza tranzacţiilor cu
suprafata si evaluării întreprinderii evaluare a întreprinderii spune că un activ nu valorează mai mult înţelegerea atît a costului capitalului cît şi întreprinderi similare şi relevante,
asigurarea cu Procesul de evaluare reprezintă o Procesul de evaluare este util pentru decît costul de înlocuire al tuturor părţilor la legătura dintre costul capitalului şi compararea acestei întreprinderi cu firma
elemente ale procedură sistematică utilizată pentru a estimarea credibilă a valorii definite de sale componente. În cadrul acestei valoarea întreprinderii. evalaută şi în final, estimarea valorii
infrastructurii estima într-o manieră credibilă o anumită evalautor, bazate pe analiza tuturor abordări evaluatorul va corecta bilanţul 3. Princiiul cererii şi ofertei preţul care companiei evalaute.
(retele valoare a întrerinderii. Etapele de evaluare informaţiilor rezultate din diagnostic şi în care reflectă valorille contabile cu bilanţul trebuie plătit pentru a deveni proprietarul Conform principiului substituţiei, pe
ingineresti - sunt următoarele: afara acestuia. În practica internaţională care refelctă pentru toate activele şi capitalului sau a unei părţi din capitalul care se bazează abordarea prin comparaţia
apa, canalizare, - Definirea problemei de evaluare, evaluatorii estimează datoriile, valoarea lor de piaţă sau o altă întreprinderii depinde esenţial de cererea de piaţă, în cazul existenţei unor
termoficare, - Diagnosticul întreprinderii; valoarea bunurilor prin metode şi tehnici valoare corespunzătoare. În fond, acestă şi oferta de pe piaţă precum şi de pe piaţa alternative, investitorul va prefera cel mai
gaze naturale; - Aplicarea celor trei abordări ale specifice, care reflectă trei abordări abordare permite evaluatorului să dea investiţională în general. mic preţ la riscuri egale.
cai de acces evaluării întrerinderii; distincte în evaluare: răspuns la întrebarea cît costă să 4. Principiul contribuţiei permite a În această abordare evaluatorul compară
etc.), si sa - Reconcilierea şi estimarea valorii 1.Abordarea bazată pe active (pe bază de construieşti o întreprindere similară cu înţelege legătura dintre valoarea subiectul evaluat cu alte întreprinderi
satisfaca finale. costuri) patrimoniu, se bazează pe ipoteza cea evaluată, luînd în calcul inclusiv întregului, deoarece valoarea unei părţi similare, cu participanţi şi acţiuni care au
cerintele pietei Prin diagnosticarea unei întreprinderi, în încetării activităţii întreprinderii, care costurile de recrutare şi formare a depinde de cît de mult contribuie la fost vîndute pe piaţă. Abordarea prin
imobiliare vedera evaluării, se urmăreşte sintetic urmează să fie dezmembrată sau lichidată. angajaţilor, cheltuielile de obţinere a valoarea întregii firme. comaraţie stabileşte limitele valorii de
locale. evidenţierea a doi parametri cheie: Metodele abordării patrimoniale se autorizaţiilor şi licenţelor de fucţionare, Cele două metode uzuale ale abordării piaţă a acţiunilor prin analiza preţurilor
Rezultatul rentabilitatea şi riscul. Cunoaşterea bazează pe evaluarea elementelor de intrare pe piaţă şi de creare a unor prin venit sunt: capitalizarea profitului şi plătite, în mod normal, pentru acţiuni la
analizei tuturor laturilor activităţii acesteia, finanţate de caitalul carea urmează s fi reţele de cllienţi şi furnizori, dimensiunea actualizarea cash-flow-ului. firme concurente cu cea evalută.
desfasurate in respectiv comercială, juridică, tehnică, tranzacţionat, respectiv pe evaluarea normală a caitalului de lucru etc. Metoda capitalizării venitului se bazează Abordarea prin comparaţie are, în mod
cadrul primei resurse umane, financiară etc. precum şi a tuturor activelor de care dispune o Din punct de vedere tehnic această pe raportarea unui singur flux de venit sau logic, o largă aplicabilitate, dar ea easte
etape este fixat punctelor forţe şi punctelor slabe întreprindere l aun moment dat. abordare presupune o activitate destul de beneficiul economic aferent unei singure convingătoare numai atunci cînd sunt
intr-un plan de corespunzător fiecăreia este de natură să Abordarea patrimonială se sprijină pe laborioasă şi complexă din partea echipei perioade (1 an) la o rată de capitalizare. disponibile suficiente informaţii de piaţă.
valorificare a permită evaluatorului fundamentarea conceptul de valoare „valoare de evaluare din cauza diversităţii activelor Capitalizarea profituli este o metodă Mecanismuul abordării solicită
terenului judecăţii valorii întreprinderii. patrimonială”, „valoarea de ănlocuire” şi ce vor fi evaluate distinct: imobilizări utilizată pe larg de investitori deoarece evaluatorului să utilizeze preţurile şi
evaluat. In Diagnosticul furnizează informaţiile „valaorea de utilizare”, ataşate tuturor necorporale (brevete, licenţe, mărci, este uşor de a o înţelege, însă aplicarea în indicatorii de piaţă alături de alţi
planul de necesare aprecierii situaţiei trecute şi elementelor de activ care se află la contracte avantajoase), imobilizări practică este limitată deoarece presupune indicatori, cum ar fi: profiturile, fluxurile
valorificare vor prezente, care constituie o bază pentru dispoziţia întprinderii. corporale (terenuri clădiri, echipamente şi o stabilitate a fluxului de venituri utilizate de lichidităţi, valoarea contabilă a
fi indicate: estimarea elementelor şi variabilelor În cadrul abordării patrimonale se utilaje de lucru, mijloace de transport etc), în cadrul evaluării. În cazul întreprinderii capitalurilor proprii să reţină indicatori de
numarul si “cheie” ce trebuie avute în vedere în cazul utilizează un şir de metode de evaluare a imobilizări financiare, stocuri, creanţe etc. ce se dezvoltă rapid sau sunt în faza de piaţă şi să alice ajustări corespunzătoare
dimensiunile aplicării diferitor metode de evaluare. întreprinderii: Înainte de determinarea valorii estimative descreştere rapidă această metodă nu diferenţelor între firmele cotate şi
parcelelor, Întrucît evaluarea întrerinderii nu - Metoda activului net corectat se efectuiează inventarierea patrimoniului poate fi aplicată. Metoda poate fi utilizată necotate.
tipul si înseamnă o aplicare mecanică a unor (metoda cheltuielilor) întreprinderii. În procesul inventarierii se pentru afaceri ce se dezvoltă constant şi Procesul de evaluare prin comparaţie
volumul tehnici, ci presupune o apreciere profundă - Metoda valorii de lichidare stabileşte gradul de uzură fizică a fiecărei permite aprecierea atît a capitalului presupune înţelegerea şi parcurgerae
lucrarilor de a performanţelor şi riscurilor firmei, - Metoda valorii substanţiale(Valori categorii de bunuri şi pentru utilaje, acţionarilor cît şi a întregului capital corectă a unui şir de etape:
constructie echipa de evaluare trebuie să opereze cu patrimoniale daterminate pe baza aparate mari. investit. 1.Alegerea multiplicatorilor
necesare, parametric consideraţi normali pentru activului şi pasivului bilanţier sau valori) Estimarea fondurilor fixe şi activelor Cel mai des evaluatorii utilizează în 2.Detectarea firmelor similare şi
costurile de mediul de activitate al firmei evaluate şi - Metoda capitalului permanent nemateriale se supune evaluării clădirilor, calitate de venit în cadrul metodei relevante
constructie, la momentul efectuării evaluării. necesar explorării (Valori patrimoniale construcţiilor, mijloacelor de lucru şi capitalizării, indicatorul profitului net. 3.Realizarea comparabilităţii datelor
timpul necesar Realizarea diagnosticului unei firme în daterminate pe baza activului şi pasivului pentru reproducţie, plantaţiile de culturi V=Pnet / Rcap. Se foloseşte atunci cînd (normalizarea)
pentru scopul evaluării presupune parcurgerea bilanţier sau valori) multianuale şi alte mijloace fixe aflate în profiturile sunt constante în timp. 4.Calculul unei valori pentru fiecare
parcelare si următoarelor etape: - Metoda remunerării capitalului utilizare sau gradul de uzură, cu excepţia Atunci cînd se prognozează o activitate multiplicator utilizat
construirea 1. Stabilirea problemelor supuse analizei; (Valori funcţionale bazate pe activitatea bunurilor care în urma inventarierii stabilită a dezvoltării afacerilor 5.Ajustarea multiplicatorului pentru
imbunatatirilor 2. Asigurarea informaţiilor şi analiza din exploatare). trebuie sau lichidate sau transmise (profiturile nete cresc stabil în fiecare an). diferenţa de risc de ţară
si cheltuielile documentelor care stau la baza lor; În principiu, aborsările bazate pe active temporar în folosinţă sau gajate V= Pnet / (Rcap-g). 6.Ajustarea pentru variabile
care urmeaza a 3. Analiza şi prezentarea rezultateloor tind să determine valoarea de utilizare a indifferent de destinaţie şi locul aflării lor. În cazul cînd evaluarea se bazează pe intertemporale
fi suportate in într-un raport. capitalului de care un oarecare investitor Evaluarea mijloacelor fixe se înfăptuieşte profit net al anului precedent: 7.Ajustarea pentru riscul nesistematic
perioada de Referitor la asigurarea informaţiei şi ar trebui să beneficieze, pentru a crea o pe etape în baza valorii totale de bilanţ şi V=PN(1+g/Rcap-g). 8.Obţinerea unei valori a întreprinderii
expunere pe analiza acestora, evaluatorul trebuie să ia nouă întreprindere dotată cu o structură prin determinarea valorii de reconstituire Atît rata de capitalizare cît şi cea de evaluate.
piata; toate măsurile pentru a se asigura că toate patrimonială cu toate caracteristicele şi estimative a fiecărei categorii de actualizare se bazează pe informaţii de Elementele şi criteriile abordării prin
b) analiza pietei sursele de informaţii care sau folosit sunt aceleia la care se referă evaluarea. bunuri. piaţă care sunt exprimate fie ca comparaţie reprezintă acele caracteristici
pe care vor fi adecvate şi credibile pentru derularea 2.Abordări bazate pe venit. Metodele Principalele metode patrimoniale de multiplicatori sau indici ai preţului, ale afacerii evaluate, care stau la baza
expuse evaluării. abordării venitului au în vedere abordarea evaluare sunt:1.activul net contabil; calculaţi în baza informaţiei despre diferenţelor de preţ de tranzacţionare.
parcelele: Pentru evaluarea unei întreprinderi, dinamică a capitalurilor, respectiv 2.activul net (contabil) corectat (activul întreprinderile cotate sau tranzacţiilor cu Dintre elementele importante în evaluare,
cererea si diagnosticul poate fi structurat în: fluxurilor pe care acestea le generează net corectat real); pachete de acţiuni sau exprimă o rată a reţinem următoarele:
pentru investitor. rentabilităţii investiţiei adică sunt a) dimensiunea firmei;
b) data tranzacţiei –trebuie să fie pe cît - excedentul cheltuielilor de Principiul de bază al abordării vigoare a documentulrui de protectie ); investitiile capitale pe termen lung 24. Structura ratei generale de
posibil recentă; productie. comparative constă în compararea bunului contractele de licenta si de cesiune . Se finantate din diverse surse in anul t; capitalizare. Metode de calculare a ratei
c) motivaţia părţilor (condiţiile de Deprecierea functionala generata de evaluat cu obiect identic ce se vinde pe supun expertizei, de asemenea, Zt2- consumurile aferente protectiei generale
vînzare) excedentul cheltuielilor capitale piaţa secundară sau cu un alt obect conrtactele de constituire privind juridice a OPInd. in anul t. 25. Determinarea uzurii fizice prin
d) preţul – trebuie exprimat în condiţii presupune imposibilitatea utilizarii analogic sau cu considerarea uzurii în transferul drepturilor asupra Pognozarea eficientei economice care metoda valorică şi metoda vîrstei efective.
cash sau echivalent; obtimal a masinilor si utilajului din cauza cazul lipsei peţei secundare. OPIntelectuală. In capitalul social; poate fi obtinut prin introducerea OPInd. 26. Determinarea valorii de
e) cantitatea – preţul variază cu amplasarii si completarii ineficiente, Informaţia necesară cuprinde preţurile contractele-comenzi privind crearea in circuitul economic constituie o premisa reconstituire a imobilului prin metoda
cantitatea tranzacţionată. excedent capacitatea de productie in reale ale tranzacţiilor cunoscute pentru OPInt. De catre organizatiile terte; a crearii acestuia, achizitionarii, cesiunii, comparaţiilor unitare (ICRV) şi metoda
f) tipul tranzacţiei. comparatie cu cerintele industriale utilaj nou şi fost în utilizare, informaţie contractele privind crearea OPInt. In sau a transmiterii drepturilor de costurilor segregate.
Elementele de comparaţie se reduc la rate actuale, disbalanta procesului de suplimentară, preţurile ofertelor şi indicii cadrul intreprinderii cu titlul de misiune exploatare a lui. In toate cazurile 27. Calcularea preţului de deviz la
de evaluare care, de regulă, reprezintă producere (deprecierea tehnologica). preţurilor. de serviciu; contractele intre intreprindere calcularea valorii se intemeiaza pe imobile noi. Metoda de resurse.
rapoarte între reţurile de tranzacţionare şi Al doilea aspect al deprecierii Cea mai simplă şi eficientă metodă de si elaboratorii OPInt.; actele de supozitia ca OPInd. va fi comercializat si, 28. Reconcilierea rezultatelor evaluării.
indicatorii financiari ca: rofitul, venitul functionale depinde de cheltuielile de evaluare o constituie utilizarea indicilor transmitere gratuita a drepturilor asupra deci va genera venit suplimentar. 29. Procesul de evaluare a bunurilor
din vînzări, activul net contabil, Cash- exploatare si se numeste depreciere preţurilor. Indiciii preţurilor reprezintă OPInt.; hotaririle organelor puterii Metodele evaluarii iau in considerare imobile şi caracteristica etapelor.
Flow-ul etc. operationala. indicatorii relativi care reflectă dinamica executive vizind activele nemateriale in consumurile aferente crearii sau 30. Evaluarea investitiilor: venitul net
În mod uzual evaluatorul va folosi ca Deprecierea economica reprezinta preţurilor. Pentru a spori credibilitatea cazul lichidarii, falimentului, privatizarii achizitionarii OPInd. si efectul de piata. actualizat total, indicele de profitabilitate
surse de informaţii: micsorarea costului generata de influenta evaluării se va oferi 3-4 surse de si altor reorganizari ale intreprinderilor. Scontarea fluxurilor mijloacelor 31. Evaluarea investitiilor: rata de
- pieţele financiare de valori amobiliare factorilor externi. informaţie primară. Întreprinderea, ale carei active banesti constituie conditia de baza a rentabilitate, termenul de recuperare
unde sunt tranzacţionate perticipanţii; Deprecierea economica poate fi 2. Evalaurea maşinilor şi utilajelor nemateriale contin OPInt ,trebuie sa calcularii valorii OPInd. 32. Riscul in activitatea investitionala
- tranzacţiile anterioare ale proprietăţii creata de modificari macro-economice atit În urma comparării şi evidenţierii detina actele privind acceptarea spre Pentru raportarea evaluarilor 33.Evaluarea economică a proiectelor
subiect al evaluării. la nivel de tara cit si de ramura, inclusiv factorilor la obectul evaluat şi cel analogic utilizare, contabilizarea, preluarea la retrospective ale perioadei anterioare la investiţionale
Un element critic în aplicarea acestei micsorarea cererii pn. anumit tip de se reconandă următoarea ordine de balanta, includerea in capitalul social si valoarea curenta se folosesc indicii 34.Evaluarea financiară a proiectelor
abordări este asigurarea unei baze de productie, micsorarea ofertei sau a includere a corecţiilor: alte documente necesare. preturilor, coieficientii ai ratelor, nivelul investiţionale
comparaţie rezonabilă şi stabilirea unor calitatii materiei prime ptrecum si 1. corecţii cu privire la condiţia tehnică: La aceasta etapa se determina, de inflatiei. Metoda scontarii se bazeaza pe 35. Costul oportun al capitalului. Rata
parametri de echivalenţă care să asigure modificari legislative, instructiuni - capacitatea; - productivitatea; asemenea, scopul evaluarii, care prevede valoarea temporala a banilor. de actualizare pentru evaluarea financiară.
convertirea unor date comparabile în teritoriale, municipale sau administrative. 2. corecţii cu privire la difirenţa de argumentarea tipilui de valoare in vederea Procedura de scontarea a fluxului 36. Piaţa terenurilor: componente,
valoarea firmei evaluate. condiţii în vînzări: alegerii abordarii si metodelor de previzibil al mijloacalor banesti prevede stare, tendinţe de dezvoltare.
- vîrsta; -calitatea; - gradul uzurii evaluare, se elaboreaza modelul de efectuarea urmatoarelor operatiuni 37. Piaţa locuinţelor : componentele,
fizice; evaluare ce prevede ordinea concreta a analitice si de calcul: diagnosticarea starea şi tendinţele de dezvoltare.
-amplasarea la momentul vînzării lucrarilor, se stabilesc circumstantele fluxului pevizibil a mijloacelor banesti; 38. Piaţa imobilului comecial:
Mărimea indeciului se determină în baza speciale si limitarile, se identifica analiza veniturilor obtinute in perioada componente, stare şi temei de dezvoltare
unei cercetării speciale sau a unei practici particularitatile unor OPInt. Concrete sau anteriaora; prognozarea veniturilor care 39. Piaţa imobilelor industriale:
îndelungate. ale produselor in care sint utilizate aceste vor fi obtinute prin utilizare OPInd. componente, stare şi tendinţe de
Abordarea veniturilor obiecte. concrete, inclusiv prognozarea riscurilor; dezvoltare.
1. Metoda capitalizării profitului - Etapa calculelor, care prevede analiza evaluarea consumurilor si 40. Raport de evaluare – tipuri, cerinţe
2. Metoda actualizătii fluxului de stabilirea principalelor criterii de cheltuielilor efectuate, prognozarea de bază faţă de conţinutul raportului.
numerar calculare, a listei erorilor admisibile si a consumurilor; analiza investitiilor 41. Analiza comparativă a metodei
3. Metoda analogului echieficient calculelor propriu-zise. anterioare si prognozarea volumului evaluării masive cu metodele individuale
1. Metoda capitalizării profitului - Etapa intocmirii raportului de probabil de investitii capitale destinate de estimare a b.i.
Această metodă a căpătat o utilizare largă evaluare, care include: inovarii; calcularea fluxului mijloacelor 42 Situaţia actuală în domeniul
în special în procesul evaluării afacerilor a) introducerea - in care se expun banesti pn. fiecare an orgnozat; evaluării bunurilor imobile în scopul
ce cuprind maşini şi utilaje. Metoda scopurile si sarcinile evaluarii; determinarea ratei corespunzatoare de impozitării. Modul de calculare a
presupune o modificare neconsiderabilă în b) descrierea titlurilor de protectie ale scont; efectuarea calculelor de reportare a impozitului funciar .
timp a profiturilor aşteptate, adică o OPInt., altor documente si conditii fluxurilor mijloacelor banesti din toate 43. Calcularea valorii impozabile a b.i
dezvoltare stabilă a afacerii. Metoda este prezentate in vederea evaluarii; etapele perioadei calculate la valoarea ce aparţin persoanelor fizice şi juridice.
simplă în utilizare, însă apar întrebări cu c) expunerea metodelor de evaluare; curenta. 44. Titlul VI al codului fiscal privind
privire la aprecierea Pnet şi a ratei de d) materialele vizind calcularea In functie de specificul obiectuil evaluarea şi reevaluarea b.i. în scopul
capitalizare. Anume Pnet permite valotrii OPInt. si rezultatele evaluarii; supus evaluarii si utilizarii lui, impozitării. Cotele şi modul de calculare a
căpătarea celor mai juste valori pentru e) circumstantele speciale si limitarii coeficientul Kt poate fi calculat in mod impozitului pe b.i.
întreprinderile care posedă o cantitate luate in considerare in procesul evaluarii; diferit: 45. Esenţa şi etapele efectuării
mare de utilaje ce se uzează repede în alte indicatii in conformitete cu Legea Kt = 1:1(1+b:100)t evaluării masive a BI
timp. Perioada optimală se consideră de 5 nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire Unde b- reprezintă rata dobinzei 46 Colectarea şi prelucrarea
ani. la activitatea de evaluare. bancare pn. credit. informaţiei pentru efectuarea evaluării
Următoarea etapă este considerată Kt = 1:(1 + a:100)t masive. Lărgirea bazei informaţionale în
alegerea coeficientului de capitalizare: Unde a – rata dobinzei bancare pn condiţiile lipsei de informaţie privind
Un coeficient de capitalizare mic plasament. preţurile de vânzare a BI.
ccorespunde unei creşteri constante a 47. Modele de evaluare masivă:
profiturilor şi invers în cazul unor elaborarea, specificarea şi calibrarea
profituri instabile coef. creşte. modelului.
2. Evalaurea maşinilor şi utilajelor 48. Esenţa şi etapele procesului de
În cadrul realizării metodei respective reevaluare. Algoritmul reevaluării.
pentru evalaurea maşinilor se va proceda 49. Controlul asupra calităţii efectuării
în felul următor: evaluării masive. Procedura de contestare
1. Se determină Vnet căpătat în urma a rezultatelor evaluării.
funcţionării sistemului comercial sau de 50. Etapele de implementare a
producţie evidenţiind complexul de sistemului nou de evaluare a bunurilor
maşini ce trebuie evaluat. Vnet se imobiliare în scop de impozitare.
63. Deprecierea utilajelor si calculează ca difirenţa dintre vînzări nete 1. Rolul evaluării de piaţă a bun.imob. 51. Evaluarea terenurilor prin metoda
mijloacelor de transport (tipuri, 64. Evaluarea utilajelor şi şi costul vînzărilor în care se include 66. Aprecierea valorii obiectelor Tipuri de evaluare benevolă şi obligatorie. comparaţiei directe.
metode de diagnosticare) mijloacelor de transport amortizarea. de proprietate industrială 2. Valoarea de piaţa a imobilului. 52. Evaluarea terenurilor prin metoda
Deosebim urmatoarele tipuri de uzura (specificul, abordări şi metode) II. Se determină valaorea prezentă a Factorii ce determina ai valorii obiectelor Valoarea pentru utilizarea existentă şi alocaţiei
fizica: sistemului care cuprinde complexul de de P.Industr. sint: alternativă. Valori negative şi alte tipuri 53. Evaluarea terenurilor prin metoda
Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de a) cheltuieli suportate de titularul de
1. uzura mecanica- se rod transport se poate efectua cu ajutorul a maşini. de valori (investiţională, baza impozabilă, extracţiei
elementele prin frecare, indoire, botire; III. Se determină valoarea drepturi p-u crearea si transformarea etc.). 54. Evaluarea terenurilor prin metoda
trei abordări: OPInd. intr-o sursa de venituri,
2. uzura abraziva – intre obiecte Abordarea costurilor complexului de maşini. În cadrul acestei 3. Principii de bază pentru evaluarea capitalizării directe
cad careva particule, are loc roaderea intre metode se alege un analog funcţional care introducerea acestora in circuitul proprietăţilor imobiliare. Principiul cererii 55. Evaluarea terenurilor prin metoda
1.Metoda de calcul conform preţului economic si marketing ;
ele; obectului analogic îndeplineşte aceleaşi funcţii ca şi obectul şi ofertei. actualizării.
3. botire sau indoire – prin presiune evaluat, însă se deosebeşte după b) cheltuielile suportate de tituilarul de 4. Principii de bază pentru evaluarea 56. Evaluarea terenurilor prin metoda
2. Metoda calcului pe elemente drepturi pentru brevetarea (inregistrarea)
prea puternica ; 3. Analiza şi indexarea costului productivitate, termenul de expluatare, proprietăţilor imobiliare. Principiile reziduală
4. uzura prin obosire – este caliatatea producţiei realiazate cu ajutorul obiectelor de OPInd.si mentinerea dinamismului, înlocuirii şi aportului. 57. Evaluarea terenurilor prin metoda
4. Calculul cheltuielilor şi valorilor valabilitatii titlurilor de protectie .
rezultatul actiunii asupra obiectului a unor conform valorilor comasate normativ lor. 5. Principii de bază pentru evaluarea parcelării
forte periodice; 3. Metoda analogului echieficient c) cheltuielile ce tin de asigurarea OPInd. proprietăţilor imobiliare. Principiile celei 58 Diagnosticarea în procesul
1.Metoda de calcul conform preţului impotriva riscurilor;
5. uzura prin blocare; obectului analogic Venitul obiectului se apreciază doar mai potrivite şi eficiente utilizări, evaluării întreprinderii
6. uzura prin corodare, ruginire. pentru partea care corespunde d) termenul de valabilitate de protectie la productivităţii şi concurenţei. 59. Abordări şi meteode de evaluare a
Pentru obectul evaluat se alege un obect data evaluarii;
Uzura fizica poate fi apreciata prin similar asemănător după construcţie, funcţionalităţii obiectului analog. 6. Principii de bază pentru evaluarea întreprinderii
examinarea fie a obiectelor aparte sau Valoarea obectului se extrage din preţul e) cheltuielile, inclusiv cele de judecata; proprietăţilor imobiliare. Principiile 60. Evaluarea întrerinderii prin
materiale utilizate şi tehnologia aplicată. f) incasarile previzibile in forma de plati
integral, deoarece determinarea uzurii Obiectul asemănător poate avea cu totul obiectului analog cu condiţia asigurării compatibilităţii şi espectaţiei (aşteptării abordarea patrimonială (a costurilor)
fizice prin determinarea de la starea profitabilităţii a obectului analog. Metoda aferente licentei acordate pentru OPInd; creşterii preţurilor). 61. Evaluarea întreprinderilor prin
altă destinaţie şi poate fi folosit în altă g) durata de functionare utila a obiectului
normala nu intotdeauna este posibila, ramură, însă există un anumit nivel de se bazează pe teoria eficienţei tehnicii. 7. Factorii de influenţă asupra valorii abordarea veniturilor.
pentru că sunt foarte multe modificari si de OPInd.cu obtinerea veniturilor; imobilului. Factorii macro şi 62. Evaluarea întreprinderii prin
cerere a lui iar preţul este cunoscut. Preţul h) factorii de uzura fizica si morala a
pentru toate sunt facute incercari p-u a obectului analogic este creat din 65. Procedura evaluarii microeconomici abordare prin comparaţie
aprecia starea normala. P-u determinarea obiectului evaluat; 8. Informatia necesara pentru 63. Deprecierea utilajelor si
sinecostul producţiei, impozit, profit net obiectelor de proprietate i) factorl inflationist;
uzurii fizice este posibilă aplicarea şiTVA. efectuarea evaluarii BI, sursele de mijloacelor de transport (tipuri, metode
diferitor metode: intelectuala j) suma dobinzelor aferente informaţie. de diagnosticare)
2. Metoda calcului pe elemente Obiecte de proprietate intelectuala – inprumuturilor bancare destinate
1.) Metoda expert : Metoda respectivă poate fi aplicată în 9. Caracteristica generală a metodelor 64. Evaluarea utilajelor şi mijloacelor
a) metoda virstei efective ; rezultatele activitatii intelectuale elaborarii sau achizitionarii activelor de evaluare. Alegerea met. în funcţie de de transport (specificul, abordări şi
cazul cînd obectul evaluării este compus confirmate prin drepturile respective ale nemateriale.
b)metoda de expertizare a starii din mai multe elemente ce pot fi evaluate tipurile BI şi scopul evaluării. metode)
fizice. titularilor asupra utilizarii acestora, ce Formula de calcul are urmatoarea 10. Determinarea valorii de 65. Procedura evaluarii obiectelor de
separat, iar preţurile pentru aceste includ: Ob.de Propietate industrială structura:
2.) Metoda economico-statistica: elemente sunt cunoscute, precum şi reconstituire prin metoda cheltuielilor. proprietate intelectuala
a) m. micsorarii profitului- se (inventii, modele de utilitate, soiuri de Cnz=Km * ∑ (Zt * K *J ) 11. Determinarea deprecierii 66. Aprecierea valorii obiectelor de
ansamblarea lor nu necesită cunoştinţe plante, topografi ale circuitelor integrate, Unde:
anexeaza pe presupunerea ca uzura fizica speciale. acumulate a b. i. Definirea uzurii fizice şi proprietate intelectuala
creste proportional cu micsorarea denumiri de origine a produselor, marci Cnz – reprez valoarea cheltuielilor si determinarea ei prin metoda vizuală.
Etapele metodei respective: de produse si marci de servicii, desene si consumurilor nesimultane totalizate,
profitului generat de utilaj (a profitului - se ansamblează structura obectului 12. Determinarea deprecierii
apreciat ca diferenta venitului din vinzari modele industriale), obiectele dreptului de raportate la data evaluarii, efectuate in funcţionale şi economice.
evaluării şi se formează lista elementelor autor si drepturile conexe ( opere literare, perioada crearii si introducerii OPInd.in
–costul vinzarilor in exprimare - se studiează informaţia cu privire la 13. Esenţa, domeniul de aplicare şi
comparabila); de arta, stiinta, etc.), inclusiv programe circuitul economic; algoritmul metodei de evaluare prin
preţurile pe elementele necesare. pn. calculator de baze de date), secretul Km – coeficientul de uzura morala a
b) m.etapei ciclului de reparatie- se 3. Analiza şi indexarea costului metoda analizei comparative a vânzărilor.
anexeaza pe resupunerea că în perioada comercial (know-how) etc. OPInd. la data evaluarii (pentru inventii, 14. Metoda analizei comparativă a
Metoda dată este răspîndită în practica Evaluarea Ob. Propr. Intelect.- proces desene si modele industriale, modele de
exploatarii utilajului, utilitatea lui se evaluării dacă este cunoscută informaţia vânzărilor. Determinarea mărimii
micsoreaza odata cu sporirea uzurii fizice. de evaluare a utilitatii rezultatelor utilitate); ajustărilor şi consecutivităţii lor.
cu privire la indicii preţurilor pentru grupa activitatii intelectuale, exprimate in Zt – suma cheltuielilor si
3)Metoda experimental-analitica - respectivă de produse la care se referă 15. Metoda de analiza comparativa a
necesita efectuarea experientelor si echivalentul valoric al caracteristicilor consumurilor aferente utilizarii obiectelor vinzarilor. Obiecte şi elemente de
obectul evaluării pentru intervalul de timp tehnice, de consum, economice si alta respective in circuitul economic in anul t;
existenta documentatiei tehnico- de la momentul procurării obectului pînă comparaţie.
economice si tehnologice cu privire la natura ale OPIndustrială. K - coeficientul incremental al 16. Caracteristica generală a evaluării
la data evaluării, apoi se realizează Etapele procedurii de evaluare a dobinzelor bancare pentru plasamente si
obiectul evaluarii: indexarea directă a preţului obectului. imobilului prin metoda veniturilor.
a) m. micsorarii capacitatii utile –.se obiectelor de proprietate intelectuala sunt credite,fiind folosite p-u sumarea 17. Calcularea venitului operaţional
Specificul acestei metodologii constă în urmatoarele: viramentelor anuale ale perioadei
determina ce aspecte de utilizare a faptul că se indexează nu preţul obectului net.
utilajelor sunt cele mai importante pn - etapa preliminara, in cadral calculate sau p-u raportarea consumurilor 18. Metoda capitalizarii directe.
ca atare, ci cheltuielile care formează careia se elaboreaza sarcinile evaluarii. nesimultane la anul calculat;
obiectul evaluarii; sinecostul acestui obiect. Determinarea normei de capitalizare prin
b) m.calcului pe elemente – se axeaza
pe aprecierea uzurii elementelor aparte si
4. Calculul cheltuielilor şi valorilor
conform valorilor comasate normativ
- etapele pregatitoare, care
J- indicele preturilor in anul t in
ramurilele legate de crearea OPInd.,
metoda cumulativă.
19. Determinarea ratei de actualizare.
insumarea acestor marimi cu considerarea prevede identificarea titlurilor de protectie folosit la calcularea preturilor mijloacelor Caracteristici şi metode.
Dacă esxistă documentaţie tehnică pentru de productie utulizate pn. crearea lui.
cotei elementului respectiv in sinecostul obectul evaluării şi evaluatorul poate asupra OPI (expertiza juridica), controlul 20 Funcţiile procentului compus.
obiectului evaluarii integral; veridicitatii volumului mare de informatii Km = 1- Ts:Tn Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a
căpăta informaţia de la uzina Ts- termenul de valabilitate a titlului
c) m.directa – presupune producătoare, atunci poate fi calculat prezentate evaluatorului pn calcularea anuităţii
determinarea uzurii prin raportarea valorii, in conformitate cu lista stabilita a de protectie la data evaluarii; 21. Funcţiile procentului compus.
sinecostul obectului conform Tn- termenul de valabilitate a titlului
cheltuielilor necesare pn reparatie la normativelor comasate. Pentru calcule datelor initiale. Valoarea curentă a unităţii de capital şi a
pretul utilajului nou. In cadrul expertiziei juridice se de protectie. anuităţii
comasate eset necesară informaţia din Zt = Zt1 +Zt2
Uzura functionala reprezinta sfera de producere asemănătoare identifica drepturile asupra obectelor de 22. Funcţiile procentului compus.
micsorarea costurilor generat de aparitia proprietate intelectuala , prin verificarea Zt- cheltuielile totalizate aferente Valoarea depozitelor pentru fondul de
obectului evaluării după tehnologia utilizarii OPInd.in circuitul economic in
noilor tehnologii. producerii, organizarea producerii şi existentei actelor ce confirma apartenenta acumulare şi factorul de amortizare
De obicei se examineaza doua drepturilor patrimoniale. Lista actelor anul t; 23. Metoda fluxurilor de numerar
componentele materiale. Zt1 – cheltuielile sau consumurile
aspecte de diferenta intre utilajele noi si Abordarea comparativă a vînzîrilor respective include : titlurile de protectie actualizate (esenţa, domeniul de aplicare,
vechi: ( brevete, certificatele de inregistrare, aferente crearii, aducerii in stare de algoritmul de calcul)
1. Asigurarea informaţională utilitate pentru productie si
- excedentul cheltuielilor capitale; 2. Evalaurea maşinilor şi utilajelor drepturile de autor , chitanta cu privire la
achitarea taxei pentru mentinerea in comercializare, utilizarii OPInd.,inclusiv
1. Asigurarea informaţională