Anda di halaman 1dari 58

 

BAB II
TINJAUAN UMUM

2.1 Tinjauan Umum Kota Medan


Medan merupakan ibukota propinsi Sumatera Utara. Letak geografis kota Medan
berada antara 2º27' - 2º47' Lintang Utara dan 98º.35' - 98º.44' Bujur Timur. Kota Medan
berada di bagian Utara propinsi Sumatera Utara dengan topografi miring ke arah Utara.
Beriklim tropis, dengan suhu minimum antara 23.3ºC-24.4ºC dan suhu maksimum antara
30.7ºC-33.2ºC. Kota Medan berada 2,5 – 37,5 meter di atas permukaan laut dan memiliki
luas wilayah 265,10 km². Sebagian besar wilayah Kota Medan merupakan dataran rendah
yang merupakan tempat pertemuan dua sungai penting, yaitu Sungai Babura dan Sungai
Deli.1

2.1.1 Kondisi Geografis, Demografis, dan Ekonomi Kota Medan


Secara umum ada tiga faktor utama yang mempengaruhi kinerja pembangunan kota,
yaitu faktor geografis, demografis dan sosial ekonomi. Ketiga faktor tersebut biasanya terkait
satu dengan lainnya, yang secara simultan mempengaruhi daya guna dan hasil guna
pembangunan kota termasuk pilihan investasi.

Secara geografis, Kota Medan memiliki kedudukan strategis sebab bagian utara berbatasan
langsung dengan Selat Malaka, sehingga relatif dekat dengan kota-kota ataupun negara yang
lebih maju seperti Pulau Penang, Malaysia, Singapura, dll. Sebagai daerah yang pada
pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, maka kota Medan menjadi pintu masuk kegiatan
perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar negeri. Posisi
geografis Kota Medan ini telah mendorong perkembangan kota dalam dua daerah
pertumbuhan, yaitu daerah terbangun Belawan dan pusat kota Medan.

Secara demografis, jumlah penduduk kota Medan relatif besar, di mana pada tahun 2007,
jumlah penduduk mencapai 2.083.156 jiwa. Penduduk kota Medan terdiri dari berbagai suku,
agama, ras, budaya dan keragaman adat istiadat yang memperkaya kota dari berbagai segi.

                                                            
1
Medan Dalam Angka/ Medan in Figure 2009

Universitas Sumatera Utara


 

Secara ekonomi, struktur ekonomi kota Medan yang didominasi sektor tertier dan sekunder
sangat potensial berkembang menjadi pusat perdagangan dan keuangan regional ataupun
nasional. Pembangunan ekonomi daerah dalam periode jangka panjang (mengikuti
pertumbuhan PDRB), membawa perubahan mendasar dalam struktur ekonomi. Semakin
tinggi laju pertumbuhan ekonomi, proses peningkatan pendapatan masyarakat per kapita akan
semakin cepat, dan semakin cepat pula perubahan struktur ekonomi, dengan dukungan
faktor-faktor penentu lain, seperti tenaga kerja, bahan baku, dan teknologi.

2.1.2 Perkembangan Perekonomian Kota Medan


Kota Medan menjadi pintu masuk bagi wisatawan dan perdagangan barang dan jasa,
baik domestik maupun luar negeri. Bagi kota Medan, perdagangan berupa hotel dan restoran
menjadi motor penggerak roda perekonomian kota.

Sejalan dengan peningkatan PDRB ADH Konstan tahun 2000 Kota Medan selama periode
2005-2007, pertumbuhan ekonomi Kota Medan selama periode yang sama, meningkat rata-
rata di atas 7,77 persen (Tabel 2.1). Pertumbuhan ekonomi yang dicapai, selain relatif tinggi
juga menunjukkan pertumbuhan yang cukup stabil.

Tabel 2.1 Laju Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2005 – 2007

Sektor / Lapangan Usaha 2005-2006 2006-2007


1. Pertanian 0,37 5,14
2. Pertambangan & Penggalian -6,05 -10,14
3. Industri Pengolahan 6,59 6,08
4. Listrik, Gas dan Air Bersih 5,39 -2,81
5. Kontruksi 11,01 6,43
6. Perdagangan, Hotel & Restoran 6,15 5,94
7. Transportasi & Telekomunikasi 13,34 10,61
8. Keuangan & jasa Perusahaan 5,08 12,81
9. Jasa-jasa 6,34 6,83
PDRB 7,76 7,78

Universitas Sumatera Utara


 

Berdasarkan perbandingan peranan dan kontribusi antar lapangan usaha terhadap PDRB pada
kondisi harga berlaku tahun 2005-2007 menunjukkan, pada tahun 2005 sektor tertier
memberikan sumbangan sebesar 70,03%, sektor sekunder sebesar 26,91% dan sektor primer
sebesar 3,06%. Lapangan usaha dominan yaitu perdagangan, hotel dan restoran menyumbang
sebesar 26,34%, sub sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65% dan sub sektor
industri pengolahan sebesar 16,58%.

Kontribusi tersebut tidak mengalami perubahan berarti bila dibandingkan dengan kondisi
tahun 2006. Sektor tertier memberikan sumbangan sebesar 68,70%, sekunder sebesar 28,37%
dan primer sebesar 2,93%. Masing-masing lapangan usaha yang dominan yaitu perdagangan,
hotel dan restoran sebesar 25,98%, sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65%,
industri jasa pengolahan sebesar 16,58% dan jasa keuangan 13,41%.

Demikian juga pada tahun 2007, sektor tertier mendominasi perekonomian kota Medan, yaitu
sebesar 69,21%, disusul sektor sekunder sebesar 27,93% dan sektor primer sebesar 2,86%.
Masing masing lapangan usaha yang dominan memberikan kontribusi sebesar 25,44% dari
lapangan usaha perdagangan, hotel dan restoran, lapangan usaha transportasi dan
telekomunikasi sebesar 19,02% dan lapangan usaha industri pengolahan sebesar 16,28%.

2.1.3 Potensi Bidang Usaha Potensial Kota Medan


Kota Medan dinilai sebagai kota yang aman untuk berinvestasi di Indonesia. Kota ini
dikenal dengan potensi bisnisnya, dan juga layak menjadi tujuan wisata. Dilihat dari bidang
usaha potensial untuk perekonomian kota Medan tahun 2000, didominasi oleh kegiatan
perdagangan, hotel dan restoran (35,02%), yang disusul oleh sektor industri pengolahan
sebesar 19,70%.

Dari besaran nilai kedua sektor tersebut, dapat dikatakan bahwa potensi unggulan yang paling
mungkin berkembang di kota Medan adalah sektor perdagangan dan industri sehingga arahan
pembangunan kota lebih menitikberatkan pada kedua sektor tersebut.

2.2 Tinjauan Fungsi


Ditinjau dari segi fungsi, maka bangunan multifungsi ini terdiri dari hotel, kantor dan
shopping mall.

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.1 Tinjauan Bangunan Multifungsi


Adapun pengertian dan perkembangan bangunan multifungsi adalah:

2.2.1.1 Pengertian Bangunan Multifungsi


Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung ataupun segala sarana,
prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam membangun
peradabannya.

Bangunan multifungsi merupakan pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan


berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota yang disebabkan karena
luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi, sehingga terjadi
satu struktur yang kompleks di mana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam
kerangka integrasi yang kuat (Meyer, 1983).

Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang mati sehingga penggunaan lahan
lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih
nyaman. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan inilah yang disebut
bangunan multifungsi atau mixed use building.

2.2.1.2 Perkembangan Bangunan Multifungsi secara Umum


Seiring perkembangan waktu, aktivitas dan kebutuhan terhadap ruang juga semakin
meningkat, terutama yang berada di pusat kota. Kebanyakan orang cenderung melakukan
aktvitas di pusat kota karena letaknya strategis dan memiliki sarana dan prasarana yang
lengkap. Akan tetapi, terdapat kendala di dalamnya yaitu selain luas area terbatas, harga
tanah di perkotaan juga mahal.

Tingginya minat masyarakat terhadap sebuah fasilitas yang dapat mengakomodasi kebutuhan
ruang memacu pertumbuhan properti. Masyarakat perkotaan, pada umumnya lebih memilih
melakukan aktivitas, seperti bekerja, belanja, berekreasi dalam satu lingkungan yang relatif
dekat. Fenomena inilah yang terjadi di kota-kota. Pada akhir abad ke 20, banyak developer
dan berbagai ahli menyadari bahwa konsep pembangunan multfungsi menawarkan banyak
keuntungan dan bisa diterapkan pada kota.

Universitas Sumatera Utara


 

Inilah yang menjadi tren bagi arsitektur kota saat ini, bangunan yang bersifat multifungsi atau
yang disebut mixed use building. Para developer berusaha menawarkan sarana yang lengkap
dalam satu area, seperti gabungan kantor, pertokoan dan apartemen atau gabungan hotel,
pertokoan dan kantor. Semuanya pada dasarnya menawarkan kepraktisan dan kenyaman
terhadap penggunanya.

Adapun ciri dari bangunan multifungsi adalah:


 Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian,
hotel, dan rekreasi.
 Terjadi integrasi dengan sinergi fungsional.
 Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang
memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Solo, dll. pada saat ini sudah mengembangkan
properti bersifat multifungsi ini, di mana pada proyek tersebut terdapat beberapa fungsi,
seperti hotel, apartemen, perkantoran di atas pusat perbelanjaan, yang dilengkapi dengan
berbagai fasilitas rekreasi, sarana transportasi publik, dll.

Pendekatan perancangan yang harus dilakukan dalam merancang bangunan multifungsi


adalah kehendak setiap jenis konsumen. Untuk menentukan fungsi yang sesuai, harus
diperhatikan dari faktor kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya, luas dan bentuk
lahan, posisi/lokasi terhadap jaringan jalan di sekitarnya serta aspek bisnis properti yang
diterapkan developer. Selain itu, penggabungan dari berbagai fungsi ini juga memerlukan
ruang transisi yang dapat mengakomodasi berbagai aktivitas dari fungsi yang berbeda.

Pembangunan multifungsi dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks, blok bangunan
maupun di dalam bangunan itu sendiri, dapat terdiri dari fungsi yang sama (hunian) ataupun
campuran dengan fungsi lain (non hunian). Dapat berupa pola horisontal maupun vertikal
sesuai jenis fungsi yang dicampurkan.

Solo Center Point di Solo, Raffles City di Singapura, Four Seasons Tower di Amerika, Plaza
Senayan dan Taman Anggrek, Bumi Serpong Damai, Sudirman CBD, Grand Indonesia di
Jakarta adalah contoh proyek penerapan bangunan multifungsi.

10 

Universitas Sumatera Utara


 

Beberapa penggabungan fungsi pada pembangunan proyek bangunan multifungsi dapat


berupa:
 Hotel, apartemen dan pusat perbelanjaan
 Hotel, kantor, dan pertokoan ataupun pusat perbelanjaan
 Hotel, apartemen, kantor dan pusat perbelanjaan
 Apartemen, condotel, pertokoan dan pusat perbelanjaan
 Hotel, apartemen, kantor, dan kondominium
 Kantor, apartemen dan pertokoan

Keuntungan pengembangan proyek multifungsi di pusat kota:


 Integrasi berbagai fungsi dalam bangunan.
 Memberikan kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisiensi waktu
 Meningkatkan kualitas fisik lingkungan.
 Optimalisasi pemanfaatan lahan kota yang mahal
 Mengurangi kendala yang ditimbulkan akibat single land use.
 Efisiensi penggunaan energi
 Membentuk pertumbuhan komersial baru, vitalitas dan generator pertumbuhan kawasan
di sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna.

Dampak permasalahan yang timbul dari proyek multifungsi ini antara lain :
 Densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area.
 Skala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan lain
dalam kota.
 Dampak masalah sosial berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat
penghuninya.
 Menghilangkan sense of identity.
 Pembebanan infrastruktur kota.

2.2.1.3 Perkembangan Bangunan Multifungsi di Medan


Keberadaan bangunan multifungsi di kota Medan masih sedikit bila dibandingkan
dengan bangunan multifungsi di kota lainnya seperti Jakarta, Surabaya, dll. Kota Medan
sekarang ini hanya mempunyai bangunan multifungsi seperti:

11 

Universitas Sumatera Utara


 

 Cambridge City Square yang memiliki fungsi apartemen,hotel dan shopping mall.
 Grand Aston yang memiliki fungsi sebagai apartemen dan hotel
 B&G Tower yang memiliki fungsi sebagai hotel dan kantor
 Deli Grand City yang nantinya akan didirikan dengan fungsi hotel, kantor, apartemen,
dan pusat perbelanjaan.

2.2.2 Tinjauan Hotel


Adapun pengertian, klasifikasi dan perkembangan hotel adalah:

2.2.2.1 Pengertian Hotel


Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang artinya
ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk
membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka rumah
besar disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan
beristirahat sementara waktu, dan dikoordinir oleh seorang host. Seiring perkembangan dan
adanya tuntutan terhadap kepuasan, di mana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu
banyak pada hostel, maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan
huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel.

Definisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah suatu
jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan
jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola
secara komersial.

Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan
jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran
(Lawson,1976:27).

Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap,
makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus Webster).
Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa
penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan
dikelola secara komersial.

12 

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.2.2 Klasifikasi Hotel


Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada peraturan
pemerintah, yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau
berdasarkan beberapa faktor, yaitu:
1. Harga jual
Klasifikasi hotel berdasarkan sistem penjualan harga kamar, di mana harga kamar yang
dijual hanya harga kamar saja atau merupakan sistem paket, yaitu:
 European plan hotel : hotel dengan biaya untuk harga kamar saja
Keistimewaan:
 Praktis, banyak digunakan di hotel
 Memudahkan sistem billing
 Semua sistem pemasaran kamar kebanyakan menggunakan sistem ini
 American plan hotel : hotel dengan perencanaan biaya termasuk harga
kamar dan harga makan, terbagi dua yaitu:
 Full American plan (FAP) : harga kamar termasuk tiga kali
makan sehari (sarapan, makan
siang dan makan malam)
 Modified American plan (MAP) : harga kamar termasuk dua kali
makan sehari, yaitu:
o Kamar + makan pagi + makan siang
o Kamar + makan pagi + makan malam
 Continental plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar sudah
termasuk dengan continental breakfast
 Bermuda plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar yang sudah
termasuk dengan American breakfast

2. Ukuran hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu:
 Small hotel : hotel kecil dengan jumlah kamar di bawah 150 kamar
 Medium hotel : hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:
 Average hotel : jumlah kamar antara 150 sampai 299 kamar
 Above hotel : jumlah kamar antara 300 sampai 600 kamar
 Large hotel : hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600 kamar

13 

Universitas Sumatera Utara


 

3. Tipe tamu hotel


Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu menginap yaitu:
 Family hotel : hotel untuk tamu yang menginap bersama keluarga
 Business hotel : hotel untuk tamu berupa para pengusaha
 Tourist hotel : hotel untuk tamu yang menginap berupa wisatawan,
baik domestik maupun luar negeri
 Transit hotel : hotel untuk tamu yang transit (singgah sementara)
 Cure hotel : Hotel untuk tamu yang menginap dalam proses
pengobatan atau penyembuhan penyakit

4. Sistem bintang
Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut semakin banyak
dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan sistem bintang, yaitu:
 Hotel bintang satu (*)
 Hotel bintang dua (**)
 Hotel bintang tiga (***)
 Hotel bintang empat (****)
 Hotel bintang lima (*****)
Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond.

5. Lama tamu menginap


Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu:
 Transit hotel : hotel dengan lama tinggal tamu rata-rata semalam
 Semi residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu lebih dari satu hari
tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua
minggu hingga satu bulan
 Residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama, berkisar
paling sedikit satu bulan

6. Lokasi
Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:
 City hotel : hotel yang terletak di dalam kota, di mana sebagian

14 

Universitas Sumatera Utara


 

besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis


 Urban hotel : hotel yang terletak di dekat kota
 Suburb hotel : hotel yang terletak di pinggiran kota
 Resort hotel : hotel yang terletak di daerah wisata, di mana sebagian
besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha.
Hotel resort berdasarkan lokasinya dibagi atas:
 Mountain hotel : hotel yang berada di pegunungan
 Beach hotel : hotel yang berada di pinggir pantai
 Lake hotel : hotel yang berada di tepi danau
 Hill hotel : hotel yang berada di puncak bukit
 Forest hotel : hotel yang berada di kawasan hutan lindung
 Airport hotel : hotel yang terletak di daerah pelabuhan udara

7. Aktivitas tamu hotel


Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu menginap, yaitu:
 Sport hotel : hotel yang berada pada kompleks kegiatan olahraga
 Ski hotel : hotel yang menyediakan area bermain ski
 Conference hotel : hotel yang menyediakan fasilitas lengkap untuk
konferensi
 Convention hotel : hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan konvensi
 Pilgrim hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi sebagai
fasilitas ibadah.
 Casino hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi untuk
kegiatan berjudi

8. Jumlah kamar dan persyaratannya


Berdasarkan jumlah bintang yang disandang, jumlah persyaratan kamar dan lainnya,
yaitu:
 Hotel bintang satu (*) : jumlah kamar standar, minimal 15 kamar
kamar mandi di dalam
luas kamar standar, minimum 20 m2
 Hotel bintang dua (**) : jumlah kamar standar, minimal 20 kamar
kamar suite, minimum 1 kamar

15 

Universitas Sumatera Utara


 

kamar mandi di dalam


luas kamar standar, minimum 22 m2
luas kamar suite, minimum 44 m2
 Hotel bintang tiga (***) : jumlah kamar standar, minimal 30 kamar
kamar suite, minimum 2 kamar
kamar mandi di dalam
luas kamar standar, minimum 24 m2
luas kamar suite, minimum 48 m2
 Hotel bintang empat (****) : jumlah kamar standar, minimal 50 kamar
kamar suite, minimum 3 kamar
kamar mandi di dalam
luas kamar standar, minimum 24 m2
luas kamar suite, minimum 48 m2
 Hotel bintang lima (*****) : jumlah kamar standar, minimal 100 kamar
kamar suite, minimum 4 kamar
kamar mandi di dalam
luas kamar standar, minimum 26 m2
luas kamar suite, minimum 52 m2

Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem bintang. Dimulai dari bintang satu
sampai bintang lima. Menurut surat Keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No. PM
10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dan klasifikasi hotel, ditetapkan bahwa penilaian
klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu:
 Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan kelengkapan fasilitas
 Bentuk pelayanan yang diberikan
 Jumlah kamar yang tersedia
 Letak atau keadaan lokasi

2.2.2.3 Perkembangan Hotel di Indonesia


Dalam buku Hotel Management, Sihite (2000:63) mengatakan hotel berfungsi sebagai
suatu sarana untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan atau pelancong), sebagai tempat
tinggal sementara selama berada jauh dari tempat asalnya.

16 

Universitas Sumatera Utara


 

Seiring dengan perkembangan kedatangan wisatawan asing ke Indonesia yang lebih


memerlukan sarana akomodasi pariwisata bersifat memadai, maka semasa penjajahan
kolonial Belanda, mulai berkembanglah hotel-hotel di Indonesia.

Menurut buku Pariwisata Indonesia dari Masa ke Masa, tercatat hotel-hotel yang sudah hadir
pada saat itu diantaranya :
 Jakarta, dibangun Hotel Des Indes, Hotel Der Nederlanden, Hotel Royal dan Hotel
Rijswijk.
 Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.
 Semarang, berdiri Hotel Du Pavillion.
 Malang, Palace Hotel.
 Solo, Slier Hotel.
 Yogyakarta, Grand Hotel ( sekarang Hotel Garuda )
 Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan Pension Van Hangel ( kini Hotel
Panghegar ).
 Bogor, Hotel Salak.
 Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.
 Makasar, Grand Hotel dan Staat Hotel.

Setelah periode pemerintahan Orde Baru, pembangunan dan kehadiran hotel di Indonesia
sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya beberapa manajemen hotel
international yang banyak merambah ke kota-kota besar di Indonesia.

Sejalan dengan berkembangnya hotel di indonesia ,wajah arsitektur hotel di Indonesia pun
sangat berkembang dan inovatif. Hal ini menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di
Indonesia.

Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang pembangunan bangsa dan negara, antara
lain:
 Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat
 Menciptakan lapangan kerja sekaligus alih teknologi

17 

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.2.4 Perkembangan Hotel di Medan


Bagi Kota Medan, kegiatan perdagangan bersama aktivitas hotel dan restoran menjadi
motor penggerak roda perekonomian kota.  Pertumbuhan industri kepariwisataan di Sumatera
Utara belakangan ini sangat menggembirakan. Hal tersebut dapat dilihat dari maraknya
pertumbuhan hotel berbintang di Kota Medan. Menurut Ketua PHRI (Perhimpunan Hotel dan
Restoran Indonesia), kenyataan itu muncul karena tingkat pertumbuhan ekonomi dan
membaiknya investasi kota sehingga membuat banyak investor dari luar negeri berdatangan
ke Medan dan menuntut munculnya hotel-hotel.
Meningkatnya penanaman modal asing, terutama investasi perhotelan merupakan contoh
bahwa Sumatera Utara masih kondusif. Medan dinilai layak bagi investasi perhotelan bahkan
secara internasional.

Salah satu hotel berbintang yang tumbuh di Kota Medan saat ini adalah hotel Marriott dengan
mendatangkan investor dari Amerika Serikat. Selain itu, juga terdapat beberapa hotel
berbintang lainnya yang dibangun di kota Medan. Proyek tersebut memberi sumbangsih
positif terhadap kota Medan, khususnya, karena akan menyerap banyak tenaga kerja dan
membuka lapangan usaha baru sehingga dapat membantu pemerintah mengurangi
pengangguran. Adapun daftar hotel yang berada di Medan berdasarkan bintang antara lain
dapat terlihat dari Tabel 2.2.
Tabel 2.2 Daftar Hotel Berbintang di Medan
Bintang Nama Hotel Alamat
***** Hotel Grand Angkasa Jl. Sutomo No. 1 Medan
***** Hotel JW Marriott Jl. Putri Hijau Medan
***** Hotel Grand Swiss-Bel Jl. S. Parman Medan
***** Hotel Grand Aston City Hall Jl. Balai Kota Medan
***** Hotel Arya Duta Jl. Kapten Maulana Lubis Medan
***** Hotel Citi International Jl. Sun Yat Sen Medan
**** Hotel Tiara Medan Jl. Cut Mutia Medan
**** Hotel Asean International Jl. H. Adam Malik No. 5 Medan
**** Hotel Novotel Soechi Jl. Cirebon No. 76A Medan
**** Hotel Quality Suites Jl. Listrik No. 15 Medan
**** Hotel Polonia Jl. Jend. Sudirman No. 14 Medan
**** Hotel Danau Toba Intl. Jl. Imam Bonjol No. 17 Medan

18 

Universitas Sumatera Utara


 

Bintang Nama Hotel Alamat


**** Hotel Emerald Garden Jl. K.L. Yos Sudarso No.1 Medan
**** Hotel Travellers Suites Jl. Listrik Medan
*** Hotel Garuda Plaza Jl. Sisingamangaraja No.18 Mdn
*** Natour Dharma Deli Hotel Jl. Balai Kota No. 2 Medan
*** Hotel Semarak Jl. Sisingamangaraja No.50 Mdn
*** Hotel Pardede Intl. Jl. Ir. H. Juanda No. 14 Medan
*** Hotel Sahid Jl. Sisingamangaraja KM 7,5/11
*** Hotel Grand Antares Jl. Sisingamangaraja Medan
*** Hotel Madani Jl. Sisingamangaraja Medan
** Sumatera Indah Resort Jl. Jamin Ginting KM.11,2 Medan
** Hotel Royal Perintis Jl. Perintis Kemerdekaan Medan
* Hotel Elbruba Jl. Perintis Kemerdekaan No. 19
* Hotel Sumatra Jl. Sisingamangaraja No. 35 Medan
* Hotel Waiyat Jl. Asia No. 44
* Hotel Garuda Citra Jl. Sisingamangaraja No. 27 Medan
* Hotel Petisah Jl. Nibung II/22-38 Medan
* Hotel Ananta Boga Jl. Jamin Ginting KM.14 Medan
* Hotel Labana Inn Jl. Abdullah Lubis No. 67 Medan
* Hotel Dhaksina Jl. Sisingamangaraja Medan
* Hotel Ibunda Jl. Sisingamangaraja Medan
* Hotel Sri Deli Jl. Sisingamangaraja Medan

2.2.2.5 Organisasi Fungsional Hotel


Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain:
 Private area
Area ini merupakan area untuk kegiatan pribadi pengunjung, seperti kamar pada hotel.
 Public area
Area ini merupakan area pertemuan antara yang melayani, yaitu karyawan dengan yang
dilayani, yaitu tamu dan juga tamu dengan tamu lainnya.
 Semi Public area
Area ini merupakan area untuk kegiatan para karyawan terutama karyawan administrasi,
ruang rapat, zona di mana hanya orang-orang tertentu yang dapat memasukinya.

19 

Universitas Sumatera Utara


 

 Service area
Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, di sini segala macam pelayanan
disiapkan untuk kebutuhan pengunjung.

Secara fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama, antara lain:


 Front of the house (sektor depan hotel)
Terdiri dari private area dan public area. Yang termasuk dalam area front of the house
yaitu:
A. Guest Room
Kamar tamu, ruang tempat tamu menginap.
B. Public Space Area
Merupakan tempat dimana suatu hotel dapat memperlihatkan isi dan tema yang
ingin disampaikan kepada tamunya. Daerah ini menjadi pusat kegiatan utama dari
aktivitas yang terjadi pada hotel, dalam hal ini menjadi jelas bahwa wajah sebuah
hotel dapat terwakili olehnya.
 Lobby
Tempat penerima pengunjung untuk mendapatkan informasi, menyelesaikan
masalah administrasi dan keuangan yang bertalian dengan penyewaan kamar.
Ruang-ruang yang termasuk dalam lobby:
o Entrance hall
Ruang penerima utama yang menghubungkan ruang luar atau main entrance
dengan ruang-ruang dalam hotel. Bersifat terbuka dengan besaran ruang
yang cukup luas.
o Front desk / Reception desk
Terdiri atas ruang-ruang personil front desk yang berfungsi untuk
memproses dan mengelola administrasi pengunjung.
o Guest elevator
Sebagai sarana sirkulasi vertikal untuk para tamu dari lobby atau publik
area menuju guest room atau fungsi lainnya di atas.
o Sirkulasi
Merupakan hal penting dalam publik area yang berfungsi sebagai sarana
untuk menghubungkan fungsi-fungsi di dalamnya untuk kegunaan
pengunjung.

20 

Universitas Sumatera Utara


 

o Seating Area
Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar berbincang-
bincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya kontak sosial di antara
pengunjung.
o Retail Area
Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari-hari
o Bell man
Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang baru datang atau hendak
meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa membawakan koper-koper
pengunjung.
o Support function
Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada si publik area, antara
lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain-lain.
o Consession space
Pada dasarnya ruang-ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk hotel
berbintang, ruang-ruang konsesi ini terpisah sendiri dan merupakan bagian
dari publik area, yang antara lain terdiri dari:
- Travel agent room
- Perawatan kecantikan / salon
- Toko buku dan majalah
- Money changer
- Souvenir shop
- Toko-toko khusus
 Food and Beverages outlets
Yaitu area yang digunakan untuk menikmati makanan dan minuman berupa :
o Restoran
o Coffee shop
o Lounge
o Bar
 Ruang Serbaguna
Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan antara lain
o Pameran
o Seminar
o Pertemuan / pernikahan
21 

Universitas Sumatera Utara


 

 Area rekreasi
o Daerah yang dipergunakan oleh para pengunjung untuk berekreasi, berolah
raga, santai dan lain-lain, yang antara lain:
o Swimming pool
o Food court
o Retail area
o Kolam dan kanal buatan , Amphitheatre + Dancing Fountain
o Taman
o Sarana olahraga
o Fitness
o Spa dan Sauna

 Back of the house (sektor belakang hotel)


Terdiri dari area servis. Yang termasuk back of the house yaitu:
 Daerah dapur dan gudang (food and storages area)
Area ini merupakan gudang penyimpanan makanan dan minuman. Terdapat gudang
kering dan gudang basah, disesuaikan dengan kebutuhan makanan dan minuman
yang dimasukkan.
 Daerah bongkar muat, sampah dari gudang umum (receiving, trash and general
storage area)
Area ini merupakan tempat turun naiknya barang dari dan ke dalam mobil
pengangkut.
 Daerah pegawai / staff hotel (employees area)
Area ini merupakan ruang karyawan yang berisi loker untuk karyawan, gudang, dll.
 Daerah pencucian dan pemeliharaan (laundry and housekeeping)
Untuk hotel berbintang, laundry berukuran cukup luas dan berfungsi sebagai tempat
mencuci, mengeringkan, setrika, dan mesin press yang digunakan untuk melayani
tamu dan juga karyawan. Pada area housekeeping, terdapat ruang kepala dan asisten
departemen, gudang, tempat menjahit kain, sarung bantal, gorden, dll. yang
disiapkan untuk melayani tamu hotel.
 Daerah mekanikal dan elektrikal (Mechanical and Engineering Area)
Ruang ini berisi peralatan untuk heating dan cooling yang berupa tangki dan pompa
untuk menjaga sistem operasi mekanikal secara keseluruhan.

22 

Universitas Sumatera Utara


 

Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang publik juga harus berhubungan dengan ruang
pelayanan dan mempunyai batas yang jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan
aktivitas servis. Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting (Diagram
2.1 dan 2.2).

Hotel

Kamar Tamu Public Space Administrasi

Lobby

F&B Outlet Area Rekreasi

Ruang Serbaguna Area Parkir

Diagram 2.1 Penzoningan Area Privat, Publik dan Semipublik pada Hotel

Hotel

Area Servis

Food Preparation Engineering

Ruang Penerima dan Penyimpanan Ruang Mekanikal Elektrikal

Ruang Karyawan Laundry dan Housekeeping

Diagram 2.2 Penzoningan Area Servis pada Hotel

2.2.2.6 Karakter Pengunjung Hotel


Menurut tujuan kedatangannya, pengunjung hotel terbagi dua, yaitu untuk tujuan
bisnis dan wisata. Karakteristik pengunjung hotel dapat dibagi atas:

23 

Universitas Sumatera Utara


 

Tabel 2.3 Karakter Pengunjung Hotel

Jenis Karakter Pengunjung Tujuan Tipe kamar


Pengunjung
Bisnis
Grup  Single atau double  Konvensi dan  King, twin, double-
 Menginap 2-4 malam konferensi double
 75% pria, 25% wanita  Perkumpulan  Kamar mandi yang
 Harga tidak profesional memiliki area ganti
dipermasalahkan  Rapat pelatihan pakaian
dan  Terdapat area kerja
perdagangan yang baik
Perorangan  Single  Kerjasama  King
 Menginap 1-2 malam bisnis  Kamar mandi standar
 85% pria, 15% wanita  Perdagangan dengan shower
 Sangat memperhitungkan  Konvensi dan  Terdapat area kerja
biaya konferensi
Wisata
Keluarga  Double-plus (termasuk  Liburan  Double-double, king
anak-anak) keluarga sofa, kamar berdekatan
 1-4 malam, bahkan lebih  Bertamasya  Area duduk dan televisi
lama di area resort  Olahraga,  Kamar mandi
 Harga menengah aktivitas  Memiliki balkon, teras,
keluarga dan jalan masuk dari
luar
Pasangan  Double  Tour, clubs,  King
 1-7 malam perkumpulan  Area makan dan kerja
 Harga menengah ke atas  Bertamasya  Area penyimpanan
 Teater,  Kamar mandi
berolahraga
 Liburan akhir
pekan

24 

Universitas Sumatera Utara


 

Jenis Karakter Pengunjung Tujuan Tipe kamar


Pengunjung
 Belanja, liburan
Single  Single  Tour, clubs,  Queen
 Profesional muda perkumpulan  Area makan dan kerja
 Harga menengah ke atas  Budaya, seni,  Kamar mandi standar
teater
 berbelanja
Sumber Hotel Planning and Design

2.2.3 Tinjauan Hotel Bisnis


Adapun jenis hotel yang terdapat pada bangunan multifungsi ini adalah hotel bisnis.
Berikut adalah pengertian dan perkembangan mengenai hotel bisnis.

2.2.3.1 Pengertian Bisnis


Kata bisnis berasal dari bahasa Inggris business, dari kata dasar busy yang berarti
"sibuk" dalam konteks individu, komunitas, ataupun masyarakat. Dalam artian, sibuk
mengerjakan aktivitas dan pekerjaan yang mendatangkan keuntungan. Dalam ilmu ekonomi,
bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada konsumen atau bisnis
lainnya, untuk mendapatkan laba.

Beberapa pengertian bisnis menurut para ahli:


 Brown dan Petrello (1976) : “Business is an institution which produces goods and
services demanded by people”. Artinya bisnis ialah suatu lembaga yang menghasilkan
barang dan jasa yang dibutuhkan oleh masyarakat.
 Griffin dan Ebert (1996) : “Business is an organization that provides goods or services in
order toearn provit”. Sejalan dengan definisi tersebut, bisnis merupakan suat organisasi
yang menyediakan barang dan jasa yang bertujuan untuk menghasilkan laba.
 Hughes dan Kapoor : “Business is the organized effort of individuals to produce and sell
for a provit, the goods and services that satisfy societies needs. The general term
business refer to all such efforts within a society or within an industry”. Maksudnya
bisnis ialah suatu kegiatan usaha individu yang terorganisasi untuk menghasilkan dan

25 

Universitas Sumatera Utara


 

menjual barang dan jasa guna mendapatkan keuntungan dalam memenuhi kebutuhan
masyarakat dan ada dalam industri.  
 
Secara etimologi, bisnis berarti keadaan dimana seseorang atau sekelompok orang sibuk
melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Dapat disimpulkan bahwa bisnis
adalah usaha perdagangan yang dilakukan oleh sekelompok orang yang terorganisasi untuk
mendapatkan laba dengan memproduksi dan menjual barang atau jasa untuk memenuhi
kebutuhan konsumen. Penggunaan kata bisnis yang lebih luas dapat merujuk pada sektor
pasar tertentu, misalnya bisnis perhotelan.

2.2.3.2 Pengertian Hotel Bisnis


Hotel bisnis didefinisikan sebagai hotel yang banyak digunakan para usahawan,
dimana hotel ini memiliki fasilitas yang lengkap untuk para pebisnis. Biasanya terletak di
pusat kota, ataupun area bisnis dan berfungsi menyediakan fasilitas, layanan dan kemudahan
akomodasi yang disesuaikan dengan karakter para pelaku bisnis.

2.2.3.3 Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum


Dulunya, hotel hanya berfungsi sebagai tempat untuk menginap, tapi kini hotel telah
memiliki fungsi ganda, dari tempat menginap, hingga sarana bisnis. Tidak sedikit hotel yang
menyediakan sarana bisnis, terutama hotel - hotel berbintang. Hotel jenis ini dinamakan hotel
bisnis. Pada hotel ini tersedia tempat yang dapat digunakan sebagai ruang pertemuan, ruang
rapat, maupun ruang seminar. Para pebisnis bisa memanfaatkan hotel bisnis sebagai sarana
untuk mempromosikan produk perusahaan, rapat kerja maupun seminar.

Beberapa pertimbangan dalam memilih hotel sebagai tempat pertemuan/rapat, yaitu:


 Budget
Menentukan biaya yang akan diperlukan untuk menyewa ruang di hotel
 Fasilitas
Mengetahui kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel.
 Kapasitas
Memperkirakan jumlah peserta dan menyesuaikan terhadap kapasitas ruang hotel.
 Lokasi
Mempertimbangkan kemudahan akses dan pencapaian.

26 

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.3.4 Perkembangan Hotel Bisnis di Medan


Kota Medan memiliki bisnis yang berkembang dan menjanjikan, salah satunya adalah
dari segi perhotelan. Hal ini dapat terlihat dari peningkatan jumlah kamar untuk setiap hotel
berbintang dan tingkat hunian.

Pesatnya pertumbuhan hotel bisnis mengakibatkan tingkat persaingan antar hotel yang tinggi.
Namun bagi sejumlah pengusaha hotel, kondisi tersebut tidak menjadi kekhawatiran besar
sepanjang pangsa pasarnya masih tersedia. Para pengelola hotel harus berusaha sebaik
mungkin dalam memanfaatkan pasar yang ada dengan memberi imej dan layanan khusus
kepada para tamunya.

Menurut Direktur Utama Madani Hotel, jumlah kamar yang tersedia saat ini mencapai 174
kamar, dan jumlah tersebut masih belum mampu memenuhi pasar. Untuk itu Madani
berencana mengembangkan hotelnya dengan membuka hotel Madani kedua di Medan.

Sama halnya dengan Hotel Garuda Plaza Medan, yang memiliki imej hotel keluarga, mampu
meningkatkan jumlah hunian kamarnya hingga selalu penuh. Selain dikenal sebagai hotel
keluarga, hotel ini juga cukup akrab di kalangan pebisnis, pejabat, politisi dan kalangan artis.
Hotel Garuda Plaza kini mengembangkan gedungnya untuk menambah jumlah kamar agar
dapat melayani para tamu yang jumlahnya terus meningkat. Hotel Tiara juga merupakan
hotel bisnis berbintang 3 yang terdapat di Medan. Dikenal dengan convention centernya,
hotel ini juga dikunjungi oleh berbagai kalangan.

2.2.3.5 Karakteristik Hotel Bisnis


Hotel bisnis memiliki berbagai karakteristik, di antaranya:
 Memiliki fasilitas yang mendukung kegiatan bisnis seperti ballroom dan banquet hall.
 Berada di pusat kota dan berdekatan dengan pusat bisnis dan perbelanjaan.
 Keberadaannya dapat menaikkan prestis dan citra kota.

2.2.3.6 Karakteristik Tamu Hotel Bisnis


Usaha di bidang perhotelan mempunyai sasaran pelayanan jasa akomodasi bagi para
pebisnis baik dari dalam maupun luar kota Medan, yang terdiri dari:
 Pedagang
 Pengusaha

27 

Universitas Sumatera Utara


 

 Peserta konvensi/ konferensi


 Pejabat pemerintah, dll.

Karakteristik tamu hotel bisnis yaitu:


 Bepergian seorang diri atau berkelompok
 Menginap dalam jangka waktu relatif singkat
 Ingin cepat menyelesaikan tugasnya, sehingga pertimbangan terhadap jarak pencapaian
ke objek tujuan harus sedekat mungkin
 Pertimbangan ekonomi dan fasilitas
 Dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan

Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien. Kualitas interaksi
bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin
dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel.

Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan
fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan
dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi
tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan.

Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan
santai lainnya. Untuk itu, hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan,
minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan.

2.2.3.7 Kriteria Fasilitas Hotel Bintang 3


Hotel kelas ini mempunyai kondisi sebagai berikut:
 Umum
 Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby, restoran, kamar tidur, dan function
room
 Bedroom
 Terdapat minimum 20 kamar standar dengan luas 22 m2/ kamar
 Terdapat minimim 2 kamar suite dengan luas 44 m2/ kamar
 Tinggi minimum 2.6 m tiap lantai

28 

Universitas Sumatera Utara


 

 Dining room
Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka harus dilengkapi dengan kamar mandi/WC
sendiri.
 Bar
 Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan suhu 24˚C.
 Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1m.
 Ruang fungsional
 Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby dengan kapasitas
minimum 2,5 kali jumlah kamar.
 Dilengkapi dengan toilet apabila tidak satu lantai dengan lobby.
 Terdapat pre function room.
 Lobby
 Mempunyai luasan minimum 30 m2.
 Dilengkapi dengan lounge.
 Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan
 Lebar koridor minimum 1,6 m.
 Drug store
 Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan, air line
agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan salon.
 Tersedia poliklinik.
 Tersedia paramedis.
 Sarana rekreasi dan olah raga
 Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna, billiard,
jogging, diskotik atau taman bermain anak.
 Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang anak.
 Utilitas penunjang
 Terdapat transportasi vertikal mekanis.
 Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/ orang/ hari.
 Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin.
 Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal.
 Tersedia PABX.
 Dilengkapi sentral video/TV, radio, paging, carcall.
 

29 

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.3.8 Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu


Pada hotel, ruang tidur merupakan ruang privat yang perlu diperhatikan untuk
memenuhi tuntutan kenyamanan dan privatisasi tamu. Aspek efisiensi juga harus
diperhatikan sehingga tamu merasa betah menginap di hotel tersebut. Adapun bentuk kamar
tidur pada hotel adalah seperti pada Gambar 2.1.2

 
 

Gambar 2.1 Tipe Kamar Berdasarkan Jenis Tempat Tidur pada Hotel

                                                            
2
 The Architects’ Handbook 

30 

Universitas Sumatera Utara


 

Klasifikasi kelas kamar pada sebuah hotel adalah:


 Standard room
Jenis kamar yang tersedia untuk dua orang penghuni dengan kondisi, berisi satu tempat
tidur double (double bed) atau dua tempat tidur dan fasilitas yang tersedia di dalam
kamar tersebut berlaku umum di semua hotel.
 Deluxe room
Jenis kamar dengan fasilitas yang lebih baik dari kamar standar, misalnya dengan ukuran
kamar lebih besar dan tambahan fasilitas, seperti televisi, lemari es, dll.
 President suite room
Jenis kamar paling mahal dalam suatu hotel, tersedia untuk 2-3 atau lebih penghuni
dengan kondisi berisi dua atau tiga kamar lebih dengan ukuran kamar lebih besar, luas,
mewah dan lebih lengkap dengan fasilitas tambahan seperti ruang tamu, makan, dan
dapur kecil (kitchenette) serta mini bar. Tempat tidurnya terdapat double bed, twin bed
atau bahkan single bed.

Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing – masing jenis kamar tersebut adalah
sebagai berikut :
 Kamar mandi private ( bathroom ) dan perlengkapannya.
 Tempat tidur ( jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis).
 Lemari pakaian ( cupboard ).
 Rak untuk menyimpan koper ( luggage rack ).
 Telepon, lampu, AC.
 Radio dan Televisi.
 Meja rias / tulis ( dressing table ) dan kursi.
 Meja lampu.
 Asbak , korek api , handuk , alat tulis ( stationeries ), dll.

2.2.4 Tinjauan Kantor


Adapun tinjauan fungsi kantor pada secara umum dan klasifikasinya adalah:3

                                                            
3
 Panduan Perancangan Bangunan Komersial 

31 

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.4.1 Pengertian Kantor


Kantor, berasal dari bahasa Belanda kantoor, adalah sebutan untuk tempat yang
digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya
berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.

2.2.4.2 Tipe Bangunan


Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu:
 High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai)
 Middle rise building (bangunan 4 lantai sampai dengan 20 lantai)
 Low rise building (bangunan 1 lantai sampai dengan 3 lantai)
 Garden office/office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang
ekstensif).

2.2.4.3 Klasifikasi Kantor


Secara garis besar, menurut L. Manaseh dan R.Cunliffe, jenis kantor dapat dibedakan
menjadi 4 jenis, yaitu:
 Commercial office
Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk toko,
disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.
 Industrial office
Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya.
 Professional office
Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan
perkantoran yang jumlah modal yang digunakan relatif kecil.
 Institutional/ Governmental office
Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang
berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanaya digunakan dalam waktu
yang lama atau panjang.

Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain:
 Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central
Business District)
 Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat bisnis

32 

Universitas Sumatera Utara


 

 Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki
kualitas material yang baik dan cukup modern)
Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran,
lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.

Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu:


 Gedung perkantoran sewa
Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu
dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu
yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa
dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan
yang disewa dan dibayar per bulan.
 Gedung perkantoran Strata Title (milik)
Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran
dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya
harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan
pemeliharaan gedung.

Saat ini, terdapat gedung perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam
gedung perkantoran tersebut ada yang ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang
menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat
ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya disewakan.

2.2.4.4 Karakteristik Gedung Perkantoran


Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada satu karakteristik penting yang
harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung
perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu:
 Dekat dengan gedung perkantoran umum
 Dilalui oleh kendaraan umum
 Merupakan pusat kegiatan finansial
 Dekat dengan gedung pemerintahan

33 

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.4.5 Kriteria Kantor


Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa
faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor tersebut adalah :
 Flexibilitas ruang
Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi
penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.
 Tingkat hunian
Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu
tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.
 Harga sewa
Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada di bawah
harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung per-meter persegi.
 Service charge
Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor,
karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan.
Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung
perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.
 Citra/image
Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk
bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki
akan lebih mudah menarik pengunjung.

2.2.4.6 Kantor Sewa


Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang dapat dimiliki
dengan sistem sewa. Menurut Hunt, W.D. , kantor sewa adalah suatu bangunan yang
mewadahi transaksi bisnis degan pelayanan secara profesional. Ruang dalamnya terdiri dari
ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai
penyewa atas ruang yang digunakannya.

Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus diperhatikan, sebagai
berikut:
 Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan
layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire tower court.

34 

Universitas Sumatera Utara


 

 Rentable floor area, dibedakan menjadi


 Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.
 Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga sewa per m2
diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.
 Gross area system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan
(ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory, dan ruang penunjang lainnya.
 Net area system adalah sistem sewa degan memperhitungkan luas ruang yang benar-
benar hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang
tidak termasuk yang disewakan.
 Semi gross system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang
digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang fasilitas, tetapi tidak
termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.

2.2.4.7 Klasifikasi Kantor Sewa


Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
 Kantor sewa fungsi tunggal
Merupakan kantor sewa yang di dalamnya hanya memiliki satu fungsi (tunggal). Sifat
dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama.
 Kantor sewa fungsi majemuk
Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih
variatif dan lebih berpotensi meningkatkan daya tarik kunjungan. Setiap fungsi
mempunyai aktivitas dominan berbeda yang menuntut kenyamanan dan fasilitas berbeda.

Berdasarkan jumlah penyewa, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:


 Penyewa bangunan tunggal
Disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.
 Penyewa lantai tunggal
Setiap lantainya hanya ditempati satu penyewa saja.
 Penyewa lantai majemuk
Setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/ unit kantor.

Berdasarkan pembagian layout denah, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:

35 

Universitas Sumatera Utara


 

 Cellular system (Sel)


Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk
bangunan. Ruang memiliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll.
 Group space system (kelompok ruang)
Sistem ini memiliki ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan,
bersifat semiformal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding
terluar bangunan.
 Landscape/ open plan system (ruang terbuka)
Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat dan
mempunyai karakter bebas dan nonformal.

Berdasarkan kedalaman ruang, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:


 Shallow space
Ruang memiliki kedalaman kurang dari 8m, bentuk sirkulasi single zone place yang
disusun linier, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.
 Medium depth space
Ruang sewa memiliki kedalaman 8-10m, sirkulasi single zone place, atau 14-22m pada
sirkulasi double zone place.
 Deep space
Ruang memiliki kedalaman 11-19m, digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi
kantor tunggal dan kantor grup kecil.
 Very deep space
Ruang memiliki kedalaman lebih dari 20m, mengkombinasikan ruang kecil dan sedang.

Berdasarkan tipikal jalur pencapaian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:


 Tipe koridor terbuka
Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa
satu atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relatif linier.
 Tipe menara
Bangunan dirancang dengna bentuk bangunan tinggi, dengan luas per lantai relatif kecil.
Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertikal yang terletak dalam core.

36 

Universitas Sumatera Utara


 

2.2.4.8 Pengguna Kantor Sewa


Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu:
 Penyewa/ konsumen kantor sewa
 Pengunjung bangunan/ tamu
 Pengelola bangunan

Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda antara satu
dengan lainnya sesuai latar sosial budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan
dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi perancangan
sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah kelompok bidang usaha
perdagangan, konsumen yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai
bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tak langsung akan terbatasi, sehingga
terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk
menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut.

2.2.4.9 Fasilitas Fungsional Kantor


Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:
 Area penerima/ Lobby
Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga desainnya dan
penataannya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi kebutuhan.
 Unit pengelola
Fasilitas ini digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll.
 Unit kantor sewa
Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa kantor privat
(cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open space).
 Ruang pertemuan/ rapat
Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll. akses ke ruang
pertemuan harus melalui koridor ataupun area penerima.
 Unit layanan umum
Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, kafetaria, dll.
 Area Servis
Melayani kebutuhan sanitasi, pelayanan kesehatan,dll. dari pengguna bangunan.

37 

Universitas Sumatera Utara


 

 Sirkulasi
Sirkulasi vertikal berupa lift diperlukan untuk menghubungkan ruang dari 1 lantai ke
lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar ruang.
 Gudang
Digunakan sebagai tempat menyimpan barang dan peralengkapan dari kantor.
 Ruang Mekanikal Elektrikal

2.2.5 Tinjauan Shopping Mall


Adapun pengertian dan kriteria shopping mall adalah:
2.2.5.1 Pengertian Mall
Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem
dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mall dapat disebut sebagai
jalan pada area pusat usaha yang terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudah
terhadapnya, sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif untuk
melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana.

Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh
elemen-elemen:
 Anchor (magnet)
Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.
 Secondary Anchor (magnet sekunder)
Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store, supermarket,
superstore, dan bioskop.
 Street Mall
Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan
magnet-magnet.
 Landscaping (pertamanan)
Merupakan transformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat
luar.

2.2.5.2 Pengertian Shopping Mall


Terdapat beberapa pengertian shopping mall, yaitu:

38 

Universitas Sumatera Utara


 

 Shopping mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat
bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan
kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).
 Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen
store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi
bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang
merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan
sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antarpengunjung dan pedagang (
Maitland, 1987).
 Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi
yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi,
berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.
Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total
toko-toko (Urban Land Institute, 1997).

2.2.5.3 Kriteria Mall


Mall mempunyai kecenderungan berkonfigurasi secara horizontal. Unsur yang
menunjang keberhasilan suatu mall adalah:
 Bentuk mall
Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall, yaitu:
 Open mall (mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan
luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannya
berupa kendala climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dan
kurangnya kesan pewadahan.
 Enclosed mall (mall tertutup) adalah mall dengan pelingkup. Keuntungannya berupa
kenyamanan climatic control. Kerugiannya biaya mahal dan kesan kurang luas.
 Integrated mall (mall terpadu) adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup.
Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Munculnya bentuk ini
merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control serta
mahalnya pembuatan dan perawatan mall tertutup. Mall ini juga bertujuan
mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.

39 

Universitas Sumatera Utara


 

 Pola mall
Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang banyak dijumpai adalah
mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16m. Pintu masuk
sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir
mall. Jarak antarmagnet antara 100 sampai 200m, atau sepanjang kenyamanan pejalan
kaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet yang terletak pada ujung-ujungnya dengan
menekankan hubungan horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekeliling
bangunan dengan akses mudah ke mall. Pola mall yang memberikan kemudahan adalah
bentuk I, T, dan L.
 Dimensi mall
Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall, tetapi berdasarkan survei
di Amerika, panjang minimalnya adalah 180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall
juga tidak boleh terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall
dapat dipecahkan dengan square, courts, atau ruang terbuka lainnya. Ruang ini berfungsi
menampung fasilitas tempat duduk, tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal
10% dari total luas lantai shopping mall. Agar terbentuk mall yang nyaman, pengaturan
panjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat diperhatikan.
 Penataan letak retail di sepanjang mall
Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung dan semua retail
akan mempunyai nilai komersial sama. Penataan retail tenant dan anchor tenant yang
baik akan saling mendukung terjadinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang
mall. Komposisi yang paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant.
 Pencahayaan
Untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall, bagian atap mall biasanya
diselesaikan dengan skylight yang berfungsi memasukkan cahaya matahari ke dalam
bangunan mall pada siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskan
pengunjung dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya terhadap
penggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.
 Elemen arsitektural pada mall
Elemen arsitektural yang dapat ditempatkan di sepanjang mall adalah bangku, arena
bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah, jam, dll. Adapun fungsi
elemen tersebut adalah:

40 

Universitas Sumatera Utara


 

 Area duduk merupakan sarana penting supaya terjadi interaksi sosial


antarpengunjung.
 Area bermain berfungsi sebagai tempat bermain anak-anak ketika orang tuanya
berbelanja.
 Kios-kios pada jalur mall berfungsi sebagai faktor penarik pengunjung dan memberi
variasi suasana pada mall.

Jadi, mall pada shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol, pengorganisir unit
retail serta pengidentifikasi area (memberi kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsi
sebagai wadah kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran tersebut
menunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing merupakan elemen beridentitas dan
berhubungan yang membentuk sistem pemusatan wadah perbelanjaan.

Ada beberapa prinsip yang harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu:
 Design Control Zone
Control zone bertujuan mencapai kontinuitas arus pengunjung sehingga semua ruang
bernilai sama dan efektivitas komersial dapat tercapai. Control zone dapat dicapai
melalui pola mall, magnet/ anchor, pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan.
 Tenant Mix
Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari berbagai jenis dagangan.
Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop
shopping, yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat.
Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan berdasarkan materi
dagangan sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan.
 Design Criteria
Perancangan masing-masing unit sewa harus menunjukkan kesatuan. Berdasarkan
prinsip perancangan dan karakter dasarnya, strategi perancangan shopping mall adalah
sistem pusat belanja dengan elemen utama mall berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki
yang menghubungkan atau mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karakter
tertentu. Potensi sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan secara maksimal untuk mencapai
efektivitas dengan menciptakan nilai atraktif dan kenyamanan pada mall.

41 

Universitas Sumatera Utara


 

2.3 Studi Banding Proyek Sejenis


Berikut ini adalah studi banding bangunan multifungsi dari berbagai negara:
2.3.1 Four Seasons Hotel and Tower
Four Seasons Hotel and Tower yang dikenal sebagai
Four Seasons Hotel Miami ataupun Four Seasons Tower
adalah sebuah gedung pencakar langit di Miami, Florida. Pada
tahun penyelesaiannya, bangunan ini (Gambar 2.2) merupakan
bangunan mixed use tertinggi di U.S, bagian selatan dari kota
New York.

Lokasi : 1441 Brickell Avenue, Miami, Florida,


United States
Fungsi tower : hotel, perkantoran, dan beberapa unit
kondominium di lantai atas
Ketinggian : 240 m
Jumlah lantai : 64 lantai
Dibangun : 2000–2003
Arsitek : Gary Edward Handel dan Associates.
Gambar 2.2 Four Seasons
Developer : Millennium Partners MDA Associates Hotel and Tower

Spesifikasi:
 Lantai 2 sampai 12 merupakan perkantoran kelas A seluas 21.000m2 yang ditempati oleh
HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah 167.000m2.
 Terdapat tiga lobby, 2 di antaranya terdapat di lantai satu, yaitu untuk kantor dan hunian,
sedangkan 1 lainnya pada lantai 7 untuk hotel dan area pertemuan.
 Area seluas 8.000m2 pada lantai 7 digunakan sebagai teras kolam, yang di bawahnya
merupakan garasi parkir berkapasitas 934 mobil.
 Lantai 8 sampai 40 ditempati oleh Four Seasons Hotel. Di dalamnya terdapat 221 kamar
tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2 sampai 192 m2.
 Lantai 40 sampai 64 ditempati sebanyak 186 kondominium mewah, dengan luas 103 m2
sampai 604 m2.
 Memiliki area retail seluas 985m2.
 Memiliki Sport Club/ LA Miami seluas 3.700m2.

42 
Universitas Sumatera Utara
 

Beberapa view ke Four Seasons Hotel and Tower terlihat dari Gambar 2.3 sampai 2.9.

Gambar 2.4 Perspektif Four Seasons Tower

Gambar 2.3 Four Seasons Tower dari Udara Gambar 2.5 Entrance dari Brickkel Ave

Gambar 2.6 Suasana di depan Bangunan Gambar 2.7 Entrance dari SE 14 th Terrace

Gambar 2.8 Entrance dari SE 14th Ln Gambar 2.9 Entrance ke Gedung Parkir

43 
Universitas Sumatera Utara
 

Adapun fungsi yang terdapat pada bangunan ini adalah:


1. Hotel
Hotel yang terdapat pada Four Seasons Tower ini adalah Four Seasons Hotel yang
memiliki 221 kamar tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2 sampai 192 m2.
Bangunan ini juga mempunyai view ke jalan di sekelilingnya, terlihat dari Gambar 2.10.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Gambar 2.10 Perletakan Fungsi Hotel pada Bangunan

 
Fasilitas yang terdapat pada Four Seasons Hotel antara lain:
 Lobby hotel
Lobby hotel terletak di lantai 7 dari
bangunan (Gambar 2.11).
 Fasilitas pertemuan
Hotel Four Seasons Miami memiliki
fasilitas berupa ruang pertemuan (Gambar
2.12). Fasilitas ini dapat menampung
berbagai kegiatan pertemuan, dari yang
Gambar 2.11 Lobby Hotel di Lantai 7
berskala kecil sampai yang berskala besar,
galas, dan pesta pernikahan. Ruang serbaguna dengan luas total 1.386m2 ini terdapat
di sekeliling atrium courtyard, dengan berlapis dinding kaca sehingga cahaya
matahari dapat masuk ke dalam ruangan dan menikmati pemandangan yang bagus.
Grand ballroom seluas 542m2 dapat disekat setengah untuk fleksibilitasnya.

44 
Universitas Sumatera Utara
 

Gambar 2.12 Ruang Pertemuan pada Hotel

Ruang pertemuan yang terdapat di Four Seasons Hotel meliputi:


a. Grand Ballroom
b. Ballroom west
c. Ballroom east
d. Ballroom pre-function room
e. Miami ballroom
f. Miami pre-function room
g. Coral gables
h. Coconut grove
i. Key biscayne
j. Bal harbour
k. Brickell key

45 
Universitas Sumatera Utara
 

Berikut adalah ukuran ruang pertemuan pada Hotel Four Seasons Miami pada Tabel 2.4 yaitu:

Tabel 2.4 Ukuran Fasilitas Ruang Pertemuan Hotel Four Seasons Miami

46 
Universitas Sumatera Utara
 

 Fasilitas penginapan
Hotel Four Seasons Miami mempunyai 221 kamar tamu yang luas, temasuk 39
suites, yang terletak di lantai 20 sampai 29 (Tabel 2.5).. Fasilitas penginapan terdiri
dari kamar tamu, suites, dan hunian privat dengan beberapa tipe dan layout kamar
yang berbeda yaitu dari superior, deluxe, maupun suites (Gambar 2.13).

Tabel 2.5 Tipe Kamar Hotel

Executive suite bay view Deluxe city-view room

Executive suite city view Superior room

Premier bay-view room Presidential suite

47 
Universitas Sumatera Utara
 

Premier one bedroom suite

One bedroom suite-bay view

One bedroom suite-city view

Gambar 2.13 Layout Kamar pada Hotel Four Seasons Miami

 Fasilitas pelayanan tamu


Adapun fasilitas pelayanan tamu pada hotel adalah:
a. In-room dining 24 jam g. Safety deposit
b. Laundry h. Salon
c. 24 hour multilingual concierge i. Area servis dan fasilitas untuk
d. Rental mobil anak-anak
e. Servis penukaran valuta asing j. Parkir
f. Pelayanan medis

 Fasilitas pendukung
Adapun fasilitas pendukung pada hotel ini adalah:
a. Restoran
Terletak di lantai 7, restoran Acqua menawarkan tempat makan dengan
suasana yang nyaman dan mempunyai view ke kolam renang. Terdapat area
makan indoor dan outdoor, dengan luas 305m2, di mana terdapat 86 tempat
duduk indoor dan 36 tempat duduk outdoor.

48 
Universitas Sumatera Utara
 

b. Lounge
Berada di seberang Acqua, 14Thirty-Five mempunyai luas 158m2, di mana
terdapat tempat duduk indoor 45 buah dan 9 pada bar, serta tempat duduk
outdoor sebanyak 35 buah.
c. Cafe
Berada di dekat lobby, cafe ini menawarkan sarapan favorit, seperti capuccino
dan croissants, dll.

 Fasilitas rekreasi
Fasilitas rekreasi yang disediakan pada hotel ini meliputi:
a. Spa (memiliki 10 ruang perawatan)
b. Fitness (luas area 4.645m2)
c. Kolam renang (Gambar 2.14 dan 2.15).
d. Golf
e. Tennis

Gambar 2. 14 View ke Area Duduk Gambar 2.15 Pohon Palem pada Kolam Renang

2. Kondominium
Kondominium terdapat di
atas unit kondo/ hotel
(Gambar 2.16). Terdiri
atas bebagai tipe kamar
yaitu mulai dari 1 sampai
4 tempat tidur.

Gambar 2.16 Perletakan Fungsi Kondominium pada Bangunan

49 
Universitas Sumatera Utara
 

3. Kantor
Fungsi kantor ditempati oleh perkantoran kelas A, seluas 21.000m2 dari lantai 2 sampai
12. Penempatan kantor didominasi oleh HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah
167.000m2

Metoda perancangan yang dipelajari dari studi banding Four Seasons Tower adalah:
 Fungsi kantor dan hotel dapat ditempatkan dalam satu bangunan (tower) yang sama.
 Terdapat perbedaan akses ke masing-masing fungsi, yaitu melalui lobby hotel yang
terletak di lantai 7, lobby kantor di lantai 1, dan lobby kondominium di lantai 1.
 Pencapaian ke masing-masing fungsi pada bangunan juga dibedakan.
 Pada hotel, terdapat fasilitas berupa ruang pertemuan, pelayanan tamu, penginapan,
pendukung, dan rekreasi.

2.3.2 Riverchase Galleria

Riverchase Galleria, dikenal sebagai The


Galleria merupakan suatu kompleks yang
memiliki shopping mall yang besar dengan
skylight yang panjang yakni mencapai 60m
(Gambar 2.17 dan 2.18). Riverchase Galleria
ditujukan untuk komunitas masyarakat yang
tinggal di sekitarnya dan juga komunitas bisnis. 

Lokasi : 35244 Birmingham,


Gambar 2.17 Eksterior Riverchase
Hoover, Alabama, USA
Fungsi : shopping mall, hotel, kantor
Jumlah lantai : Galleria Mall (2 lantai)
Wynfrey Hotel (15 lantai)
Galleria Tower (17 lantai)
Dibangun : 1983-1986
Arsitek : Hellmuth, Obata & Kassabaum
Developer : Jim Wilson dan Associates Gambar 2.18 Riverchase Galleria dari Arah Jalan

50 
Universitas Sumatera Utara
 

Spesifikasi:
 Terdiri dari 3 penempatan fungsi, yaitu shopping mall, hotel dan kantor (Gambar 2.19).
 Galleria Mall berlantai 2 dengan luas 108.000m2 yang kemudian mengalami
penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini mempunyai atrium di tengah yang dapat
mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria Tower.
 Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15.
 Galleria Tower adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2.
 Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area parkir ke
mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel.
 Area parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil dan sisi
selatan 2.915 mobil. 

Gambar 2.19 Penempatan Fungsi pada Riverchase Galleria

Adapun fungsi yang terdapat pada bangunan ini adalah:


1. Galleria Mall
Mall berlantai dua ini memiliki. 218 retail dan 20 restoran serta beberapa anchor di
dalamnya yang berupa department store yaitu J.C. Penney (12,557 m2), Macy's
(20,000 m2), Sears (14,000 m2), Belk (18,910 m2),dan Belk Home and Children's
(12,200 m2) seperti pada Gambar 2.20.

51 
Universitas Sumatera Utara
 

Gambar 2.20 Penempatan Anchor pada Mall di Lantai 1 dan 2

Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds, Sephora, dll yang
terdapat di kedua sisi koridor tengah (Gambar 2.21). Selain area perbelanjaan, juga
terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai, duduk dan menikmati
beraneka menu makanan seperti pada Gambar 2.22 dan 2.23.

Gambar 2.21 Skylight padaMall

Gambar 2.22 Interior Suasana Mall Gambar 2.23 Food Court pada Mall

52 
Universitas Sumatera Utara
 

2. Wynfrey Hotel
Wynfrey Hotel seperti pada Gambar 2.24 terletak
berseberangan dengan Galleria Tower dan memiliki
akses dari arah berlawanan dengan mall.
Hotel bintang 4 ini memiliki jumlah lantai 15, dapat
menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah suite
Gambar 2.24 Wynfrey Hotel
dan sebuah lobby di lantai dasar (Gambar 2.25).
Hotel ini memiliki fasilitas seperti:
 Kamar tamu
 Jenis kamar tamu di Wynfrey Hotel adalah:
Kamar standard seluas 34,2m2 dan tipe suite
dengan luas antara 90 sampai 162m2 (Gambar
2.26).
Gambar 2.25 Lobby Wynfrey Hotel

Deluxe Double Room Deluxe King room Presidential Suite

Gambar 2.26 Interior Kamar pada Wynfrey Hotel

 Fasilitas meeting
Wynfrey menawarkan 21 ruang pertemuan yang lengkap, yang terdiri dari 3
ballroom dan 18 meeting room, berkapasitas 10 sampai 1200 orang. Ruang
pertemuan tersebut mencapai luas 2880m2 sehingga pertemuan maupun pameran
dapat diselenggarakan di dalamnya. Wynfrey ballroom dapat menampung 800 tamu
untuk banquet, 1200 tamu dengan tempat duduk teater (Gambar 2.27), dan 1200
tamu untuk resepsi (Gambar 2.28).

Gambar 2.27 Ballroom Tempat Duduk Teater Gambar 2.28Ballroom untuk Resepsi

53 
Universitas Sumatera Utara
 

 Restaurant
 Fitness center
 Spa, jacuzzi
 Kolam renang, dll.

3. Galleria Tower
Galleria Tower merupakan gedung kantor berlantai 17 dengan ketinggian 76m, berlokasi
di Riverchase Galleria, Hoover seperti pada Gambar 2.29 dan 2.30. Gedung ini
menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2, dan terhubung dengan
mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca transparan. Tenant utama pada
gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter Energy. Di dalamnya terdapat kantor
pusat Med Partners yang berada dari tahun 1993 sampai 2004. Kemudian kantor tersebut
dipindahkan dan diganti dengan Caremark.

Galleria Tower

Gambar 2.29 Foto Udara Riverchase Gambar 2.30 Galleria Tower

Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Riverchase Galleria adalah:
 Pada bagian atap mall dapat menggunakan penutup transparan sehingga cahaya bisa
masuk ke dalam mall pada siang hari sehingga dapat melakukan efisiensi terhadap
pemakaian listrik.
 Kantor dan Hotel terletak pada bangunan yang berbeda, tetapi tetap memiliki akses ke
mall.
 Pada mall, terdapat beberapa anchor yang berfungsi sebagai magnet. Selain itu, juga
terdapat restoran dan retail lainnya yang mendukung aktivitas di sdalamnya.

54 
Universitas Sumatera Utara
 

2.3.3 Raffles City


Raffles city seperti yang ditunjukkan pada Gambar 2.31 adalah kompleks mixed use
yang terletak di Civic District, Singapura. Dibangun di atas lahan eks Raffles Institution,
sekolah pertama di Singapura. Eksterior yang sederhana dari bahan aluminium memberi
kesan modern yang kontras terhadap arsitektur Victorian dan klasik di sekitarnya. Dirancang
oleh arsitek terkenal untuk mewujudkan konsep kota dalam kota, the city within a city.

Lokasi : North Bridge Road,


Downtown Core, Singapura
Fungsi bangunan : hotel, kantor, shopping mall,
convention center
Jumlah lantai : Swissôtel The Stamford (73 lantai)
Fairmont Singapore (26 lantai)
Raffles City Tower (42 lantai)
Mall (4 lantai dan 3 basement)
Dibangun : 1980-1986
Luas site : Kantor 35.321 m2
Mall 37.269 m2
Arsitek : I.M.Pei dengan Arsitek 61
Developer : Tincel Properties
Gambar 2.31 Raffles City
Spesifikasi:
 Pada Raffles City, terdapat 2 buah hotel, yaitu Swissôtel The Stamford dan Fairmont
Singapore dan sebuah kantor yaitu Raffles City Tower.
 Di lantai 6 dari hotel, ditempati oleh spa terbesar di Asia, Raffles Amrita Spa.
 Pada podium terdapat shopping mall dan sebuah convention center.
 Area retail ditambah dari 19.000 m2 menjadi 33.100 m2 dengan menggunakan area parkir
kendaraan di basement dua dan tiga. Ini bertujuan menghubungkan bangunan ke
Esplanade MRT Station melalui jalur bawah tanah.
 Terdapat penambahan 30 sampai 50 toko seperti toko buku MPH, outlet makanan dan
minuman terkenal, toko fashion, coffee shop, dll.
 Pada lantai 3, terdapat Food junction, yang berfungsi sebagai food court.
 Pada lantai 4, terdapat Raffles City Convention Center.

55 
Universitas Sumatera Utara
 

1. Hotel
 Fairmont Singapore, merupakan salah satu hotel yang berada di kawasan pusat
bisnis, bersejarah, budaya, dan belanja Singapura. Hotel ini mempunyai menara
kembar. Pada hotel ini terdapat 769 kamar tamu dan suite seperti yang terlihat dari
Gambar 2.32.

Junior Penthouse Suite (85m2) Junior Theme Suite (85m2) 

Penthouse Suite (199m2) Plaza View Suite (76m2) 

Theme Suite (199m2) Fairmont room (38,6m2) 

Deluxe room (38,6m2) Signature room (44m2) 

Gambar 2.32 Interior Kamar Fairmont Singapore

 Swissôtel The Stamford merupakan hotel kedua yang terdapat di Raffles City. Hotel
bintang 5 ini mempunyai 1.261 kamar dan suites, 845 di antaranya adalah classic
room, 255 classic harbour view room, 44 grand room, yang mempunyai balkon
pribadi untuk menikmati pemandangan yang indah. Selain itu, juga terdapat 29
Stamford Crest Suite, 88 Swiss Executive room dengan fasilitas bisnis yang lengkap
(Gambar 2.33).

56 
Universitas Sumatera Utara
 

 
 
 
 
 
Swiss Executive Room Classic Room
 
 
 
 
 
  Stamford Crest Suite
Presidential Suite

Gambar 2.33 Interior Kamar Swissôtel The Stamford

Selain itu, pada kedua hotel juga terdapat fasilitas pendukung yaitu 11 restoran dan 5 bar,
fasilitas rekreasi seperti Willow Stream Spa, 2 kolam renang outdoor, 6 lapangan tenis,
dan fitness club (Gambar 2.34).
 
 
 
 

Kolam Renang Outdoor Restoran Equinox Cafe Swiss

Fitness Club Restoran New Asia Szechuan Court


Gambar 2.34 Fasilitas Pendukung pada Raffles City

2. Raffles Convention Center


Pada kompleks Raffles city juga terdapat convention center di bagian podium (Gambar
2.35). Convention center ini memfasilitasi segala kegiatan, mulai dari konferensi global,

57 
Universitas Sumatera Utara
 

presentasi, acara amal, pernikahan,dll. Raffles City Convention Center memiliki 27


ruang rapat dan 3 ballroom (Gambar 2.36 dan 2.37).

Gambar 2.36 Interior Raffles Ballroom

Gambar 2.35 Raffles City Convention Center

Gambar 2.37 Executive Conference Center

Adapun luas ruangan yang terdapat pada Raffles City Convention Center dapat dilihat
pada Tabel 2.6 berikut ini.

Tabel 2.6 Luas Ruang pada Raffles City Convention Center

58 
Universitas Sumatera Utara
 

3. Raffles City Tower


Raffles City Tower merupakan kantor komersial dengan jumlah lantai 42. Terdapat 50
tenant di dalamnya yang bergerak di bidang energi, konsultan bisnis, IT dan
telekomunikasi, perbankan, asuransi dan keuangan.

4. Shopping mall
Mall pada Raffles City seperti Gambar 2.38
terletak di podium dan basement. Pada shopping
mall ini, terdapat beberapa anchor tenant, yaitu
supermarket yang dimiliki oleh Dairy Farm
Group, Jason's Market Place dan Guardian
pharmacy yang terletak di basement, department
store Robinsons, Marks & Spencer, dll. Sistem
sirkulasinya menggunakan koridor seperti pada
Gambar 2.39.

Gambar 2.38 Eksterior Shopping Mall


Pada basement 1 terdapat area makan, toko roti,
dan penjualan makanan lainnya. Pada lantai 1,
merupakan pusat penjualan barang bermerek,
seperti jam tangan, dll. Di tengahnya merupakan
atrium yang cukup besar (Gambar 2.40). Lantai 2,
merupakan area toko pakaian, dan lantai 3
merupakan area penjualan asesoris untuk
keperluan rumah dan keperluan anak-anak.
Gambar 2.39Interior Shopping Mall

Shopping mall ini merupakan one stop mall yang


memfasilitasi semua kebutuhan dari makanan,
pakaian, barang bermerek, keperluan anak-anak,
hingga keperluan rumah.

Gambar 2.340 AtriumShopping Mall

59 
Universitas Sumatera Utara
 

Persentase penggunaan fungsi pada


Raffles City adalah 40 % untuk hotel dan
convention center, 17% kantor, 43%
retail. Pada Raffles City, penggunaan
retail lebih besar dibandingkan fungsi
lainnya (Diagram 2.3). 

Diagram 2.3 Persentase Penggunaan Fungsi

Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Raffles City adalah:
 Retail-retail dibagi berdasarkan kelompok fungsinya per lantai, misalnya lantai 1 untuk
retail yang menjual barang bermerek, lantai 2 untuk toko pakaian, dll.

2.3.4 Solo Center Point


Solo Center Point merupakan bangunan terintegrasi
yang memiliki fasilitas retail (mall center), ruko, kantor,
apartemen dan hotel (Gambar 2.41). SCP merupakan bekas
lahan pusat perbelanjaan modern pertama di kota Solo.
Meskipun terkesan modern, terdapat kontekstualitas pada
fasilitas publiknya.

Lokasi : Jl. Slamet Riyadi, Solo


(lokasi eks Plasa Purwosari)
Fungsi bangunan : condotel, apartemen, kantor,
lifestyle center, ruko
Jumlah lantai : 22 lantai dan 2 basement
Dibangun : tahap 1 tahun 2008; Gambar 2.41 Perspektif Solo Center Point
tahap 2 tahun 2010
Luas site : 38.170 m2
Arsitek : PTI (Peddle Thorp International) Architects
Developer : PT. Duta Mitra Propertindo

Secara fungsi, SCP merupakan gabungan mall dengan konsep city walk, condotel, apartemen
di lantai atas, dan plasa di bagian tengah. Ketiga fungsi tersebut memiliki akses yang terpisah

60 
Universitas Sumatera Utara
 

dan memperhatikan kemudahan akses dan privasi pengguna. Penyediaan kebutuhan


transportasi dalam area gedung atau fasilitas lainnya dirancang terpisah, sehingga
memberikan kenyamanan bagi pengguna condotel, apartemen, maupun mall.

1. Apartemen
Jumlah unit apartemen di SCP adalah 110 unit dan mempunyai akses tersendiri dengan 3
tipe hunian (Gambar 2.42). Penghuni apartemen disediakan akses langsung untuk bisa
menuju zona publik (area city walk atau plasa) di lantai bawah yang aktif 24 jam melalui
area lobby (Gambar 2.43). Begitu juga area parkir tersedia untuk pemilik apartemen
dibedakan dalam mengaksesnya. Untuk fasilitas penunjang tertentu misalnya kolam
renang, gym atau yang lainnya menyatu dengan condotel dan hanya bisa digunakan
pemilik apartemen dan pengguna condotel. Interior ruang kamar yang modern
dikombinasikan dengan gaya lokal, yaitu adanya corak batik, di mana diketahui bahwa
Solo adalah kota yang terkenal dengan batiknya.

Hunian tipe A Hunian tipe B Hunian tipe C

Gambar 2.42 Tipe Hunian Apartemen

Gambar 2.43 Lobby Apartemen

61 
Universitas Sumatera Utara
 

2. Condotel
Pada condotel, seperti pada Gambar 2.44,
terdapat 100 unit ( 50 unit dijual dan 50
unit dikelola seperti hotel). Fasilitas
pendukung lain yang terdapat di SCP
adalah cafe, restoran, spa, fitness center,
taman bermain anak, kolam renang.

3. Kantor
Kantor terdiri dari 3 lantai, terletak di
bawah condotel dan apartemen dan di atas
retail dan lobby.

4. Retail
Pada area menghadap ke jalan, seperti
pada Gambar 2.45, terdapat ruko-ruko
yang di atasnya merupakan lifestyle center,
area perbelanjaan yang mempunyai jajanan Gambar 2.44 Potongan Solo Center Point
makanan di lantai 2.

5. City walk dan plasa


SCP merupakan bangunan modern yang
menonjolkan interaksi sosial dan
budaya yang tinggi seperti salah satu
budaya atau kebiasaan masyarakat Solo,
yaitu wedangan (menikmati minuman
hangat) di malam hari. Desain ruang
publik untuk menunjang kegiatan
berbudaya yaitu dengan adanya plasa di
tengah bangunan dan city walk akan
menjadi tempat kegiatan budaya
masyarakat Solo. Selain itu juga
bangunan ini menciptakan interaksi
Gambar 2.45 Denah Ground Floor Solo Center Point

62 
Universitas Sumatera Utara
 

terhadap jalan meskipun kita berada di area


bangunan contohnya terdapat balkon diatas
yang terbuka di lantai satu dimana area
tesebut merupakan zona jajanan modern
(Gambar 2.46).

Bangunan ini juga banyak memanfaatkan


keberadaan alam, yang terlihat dengan
banyaknya ruang terbuka dan
memaksimalkan penghawaan alami. Dari
awal tahap perencanaan sudah terdapat
komitmen untuk mengintegrasikan city walk
terhadap bangunan, hal ini sesuai dengan Gambar 2.46 Perspektif Suasana Depan SCP
pencanangan program pemerintah kota Solo.

Dari segi arsitektur yang ditonjolkan Solo Center Point, proyek ini merupakan gebrakan
baru karena menghapuskan pembatas antara area privat dan publik, yang merupakan
integrasi dalam satu komplek.

63 
Universitas Sumatera Utara