Anda di halaman 1dari 9

Return Of Investment

Pengembalian atas investasi atau asset (Return Of Investment - ROI) adalah perbandingan dari pemasukan (income) pertahun terhadap dana investasi. Dengan demikian memberikan indikasi profitabilitas suatu investasi. Rumusnya adalah sebagai berikut : ROI = Pemasukan ----------------- x 100 % Investasi

(7-10)

Karena investasi dapat dinyatakan dalam berbagai bentuk seperti biaya pertama, investasi Rata-rata dan lain-lain, demikian pula perhitungan pemasukan dapat dimasukkan factorfaktor depresiasi, pajak, bunga dan lain-lain maka akan dihasilkan banyak sekali variasi ROI, di antaranya adalah sebagai berikut : a. ROI = Pemasukan neto sebelum pajak -------------------------------------------Biaya pertama b. RO I = Pemasukan neto sebelum pajak --------------------------------------------Rata-rata investasi c. ROI = Pemasukan neto setelah pajak -------------------------------------------Rata-rata investasi Indikasi Berdasarkan analisis diatas terlihat bahwa semakin besar ROI, semakin disukai oleh calon investor, seperti halnya dengan periode pengembalian, pemakai kriteria ini harus menentukan terlebih dahulu berapa besar angka ROI sebagai patokan, bila ROI yang ditawarkan kurang dari angka tersebut, usulan investasi disetujui. Keuntungan dan keterbatasan ROI Sampai saat ini ROI masih sering digunakan terutama karena hal-hal berikut : Mudah dipahami dan tidak sulit menghitungnya. Tidak seperti periode pengembalian lkingkup pengkajian kriteria ini menjangkau seluruh umur investasi. Dengan demikian wawasannya lebih luas.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

Keterbatasannya terutama oleh : Terdapat berbagai variasi cara menghitung ROI sehingga seringkali sulit menentukan besar angka ROI yang akan dipakai sebagai patokan menerima atau menolak usulan investasi. Tidak menunjukkan profil laba terhadap waktu.Hal ini dapat menyebakan keputusan yang kurang tepat. Misalnya, ada dua rencana ivestasi, yang satu memiliki pemasukan(laba) yang lebih besar di tahun-tahun awal, jadi lebih disukai, tetapi mungkin mempunyai angka ROI yang sama besar. Tidak mempertimbangkan nilai waktu dari uang. Seperti halnya dengan periode pengembalian, maka kriteria ini disarankan dipakai sebagai tambahan atau pelengkap (suplemen) dari Kriteria yang lain. ---------------------------------------------------------------------------------------------. Contoh Soal Suatu usaha memerlukan biaya pertama Rp. 26 juta dengan perkiraan nilai sisa Rp.6 Juta,pada akhir tahun ke-4.Adapun proyeksi pemasukan bersih sebelum pajak setiap tahun adalah sebagai berikut : Pemasukan Tahun ke neto ( Rp.Juta ) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------1 2 3 4 3,0 4,0 5,5 3,0

Hitung ROI tersebut dengan menggunakan ketiga rumus ROI diatas ? Jawaban: Pertama-tama dihitung pemasukan neto rata-rata pertahun sebelum pajak Yaitu (1/4) (3,0+4,0+5,5+3,0) = 3,875. Kemudian a. 3,875 ------26,0 3,875 ------------------- = 24,2% (1/2) (26,0+6,0)

c Bila dimisalkan besar pajak =30 % maka ROI setelah pajak menjadi:
PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

(3,875) (1-0,3) = 2,7125 ------------------------------ =16,9% (1/2) (26,0+6,0) 1,6 Nilai Sekarang Neto Kriteria nilai sekarang neto (Net Present Value-NPV) didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas masuk dan keluar seklama umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka neto maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat ini. Berarti sekaligus dua hal telah diperhatikan, yaitu factor nilai waktu dari uang dan (selisih) besar aliran kas masuk dan keluar. Dengan demikian, amat membantu pengambil keputusan untuk menentukan pilihan. NPV menunjukkan jumlah lump-sum yang dengan arus diskonto tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha (Rp) tersebut pada saat ini. Adapun aliran kas proyek (investasi) yang akan dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya pertama, operasi, produksi, pemeliharaan, dan lain-lain pengeluaran. Ditulis dengan rumus menjadi : NPV = n --t=o = Nilai sekarang neto = Aliran kas masuk tahun ke-t = Aliran kas keluar tahun ke-t = Umur unit usaha hasil investasi = Arus pengembalian (rate of return) = waktu ( C)t n ------_ --(1+i)t t=o ( Co) t -------(1+i)t ..(7-11)

di mana, NPV (C)t (Co)t n i t

Biaya Pertama dan pengeluaran Tahunan Untuk proyek yang tidak terlalu besar dan berlangsung dalam waktu yang relative singkat, biaya pertama umumnya diperlakukan sebagai single sum yang terjadi pada tahun 0.Akan tetapi,untuk proyek besar dengan periode bertahun-tahun diperlakukan lebih teliti, yaitu diperhitungkan sebagai single sum seri,Biaya Pembebasan (pembelian tanah) dan modal kerja seringkali dimasukkan sebagai biaya pertama. Adapun pengeluaran tahunan seperti biaya operasi, produksi dan pemeliharaan dan lain lain,jumlahnya dikurangkan dari dari pendapatan kemudian diperhitungkan sebagai single sum dan didiskonto saat ini. Nilai sisa bila ada, diperhitungkan pada akhir proyek dengan didiskonto ke nilai saat ini. Bila disajikan dengan gambar akan terlihat sebagai gambar 7-11 Hal lain yang perludiperhatikan adalah konsep NPV didasarkan atas asumsi bahwa
PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

Aliran kas proyek yang terbentuk direinvestasi kembali dengan arus pengembalian(i) yang sama besarnya dengan biaya modal perusahaan yang bersangkutan. Arus Pengembalian Keputusan yang sulit dalam penggunaan kriteria ini adalah menentukan besarnya Angka arus pengembalian (i) atau hurdle rate. Arus pengembalian ini dikenal juga sebagai cut off rate atau opportunity cost suatau usaha. Dengan ungkapan yang sederhana, maka dapat diikatakanbahwa besar angka (i) adalah sembarang angka yang menurut investor merupakan angka pengembalian (tingkat keuntungan) minimal yang masih menarik. Arus pengembalian ini akan dibicarakan lebih lanjut Indikasi Mengkaji usulan proyek dengan NPV memberikan petunjuk (indikasi) sebagai berikut : NPV= Positif, usulan proyek dapat diterima, semakin tinggi angka NPV semakin baik NPV= Negatif, Usulan proyek ditolak NPV= 0 berarti netral. Profil NPV dapat lebih jelas bila disajikan dengan jelas bila disajikan dengan grafik Umumnya grafik NPV akan berbentuk lengkung. Titik A perpotongan antara garis NPV dengan sumbu vertical menunjukkan jumlah arus yang tidak didiskonto. Titik D adalah titik potong antara garis NPV dengan sumbu NPV=0 dan titik ini menunjukkan besar arus Horizontal yang menunjukan nilai

pengembvalian internal (internal rate of return-IRR).Pada titik B,dengan arus diskonto 6 % didapat NPV = Rp. 3 juta.Titik C dengan i=8 % NPV nya sebesar 2 juta. Terlihat bahwa besar NPV amat dipengaruhi oleh angka arus pengembalian (diskonto).Semakin besar arus diskonto,semakin kecil nilai NPV. Kelebihan Metode NPV Memasukkan factor nilai waktu dari uang Memprtimbangkan semua aliran kas proyek Mengukur besaran absolute dan bukan relative,sehingga mudah mengikuti kontribusinya terhadap usaha meningkatkankekayaan perusahaan atau pemegang saham.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

Contoh Soal : Hitung NPV dari suatu usaha yang memerlukan arus kas keluar sebesar 20 juta. Usaha ini diharapkan dapat menghasilkan berturut-turut Rp. 9,8,8,6 dan 4 juta dalam jangka waktu 5 tahun. Ditentukan pengembalian 15 %.Pada akhir tahun ke- 5 tidak ada sisa. Jawaban: Dengan menggunakan tabel di Appendiks II diperoleh Waktu Aliran Kas 0 1 2 3 4 5 -20,0 9,0 8,0 6,0 6,0 4,0 NPV =24,56 -20,0 Dari hasil pewrhitungan terelihat bahwa aliran kas diatas mempunyai NPV = 4,56 juta pada arus diskonto I =15 %. Faktor diskonto 1,0 0,870 0,756 0,66 0,57 0,45 PV -20,0 7,83 6,05 5,26 3,43 1,99 PV

F. Arus Pengembalian Internal Seringkali diperlukan suatu analisis yang menjelaskan apakah rencana proyek cukup menarik bila dilihat dari arus pengembalian yang telah ditentukan (diinginkan). Sehubungan dengan hal tersebut prosedur yang lazim dipakai adalah dengan mengkaji arus pengembalian internal. Adapun yang dimaksud arus pengembalian internal adalah (Internal Rate off Return-IRR) adalah arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = NPV aliran kas keluar, Pada metode NPV analisis metode dilakukan dengan menentukan terlebih dahulu besar arus pengembalian (diskonto) i, kemudian dihitung nilai sekarang neto (PV) dari aliran kas keluar dan masuk. Untuk IRR ditentukan dulu NPV = 0, kemudian dicari berapa besar arus pengembalian (diskonto) (i) agar hal tersebut terjadi. Cara Trial And Error atau Kalkulator Pada contoh soal diatas diumpamakan aliran kas masuk tetap pertahun (1,5 juta) selama umur proyek, sehingga bisa digunakan rumus atau tabel PV-Anuitas. Namun bagaimana bila aliran kas masuk tidak tetap? Hal ini dapat dihitung dengan trial and error atau dengan kalkulator.
PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

G. Indeks Profitabilitas Variasi lain dari kriteria NPV adalah indeks Profitabilitas (IP) yang mkenunjukkan kemampuan mendatangkan laba persatuan nilai investasi. Di definisikan sebagai berikut : Indeks profitabilitas = Nilai sekarang aliran kas masuk ----------------------------------------Nilai sekarang Aliran kas keluar Dengan demikian, dalam batas atau syarat tertentu indeks profitabilitas dapat digunakan untuk membandingkan secara langsung menarik tidaknya usulan proyek-proyek.

H. Benefit - Cost Ratio Untuk mengkaji kelayakan proyek sering digunakan pula kriteria yang disebut benefit Cost ratio-BCR.Penggunaannya amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum dan bukan kepentingan financial perusahaan.Meskipun demikian, bukan berarti perusahaan.Meskipun demikaian, bukan berarti perusahaan Swasta mengabaikan kriteria ini.Adapun rumus yang digunakan adalah sebagai berikut : Nilai sekarang benefit BCR = ---------------------------------- = (PV) B Nilai sekarang biaya (PV) C (7-15) Biaya C pada rumus diatas dapat dianggap sebagai biaya pertama (cf) sehingga rumusnya menjadi: BCR = (PV) B ----Cf di mana: BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya(benefit-cost ratio) (PV)B = Nilaai sekarang benefit (PV)C = Nilai sekarang biaya. Pada proyek proyek sector swasta, benefit umumnya berupa pandapatan minus Biaya diluar biaya pertama (misalnya, untuk operasi dan produksi), sehingga menjadi BCR = R - ( C )op ----Cf Dimana, R = Nilai sekarang pendapatan (7-17) (7-16)

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

( C )op Cf Indikasi

=Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama) =Biaya pertama

Adapun kriteria BCR akan m,emberikan petunjuk sebagai berikut : BCR > BCR < BCR = 1 Usulan proyek diterima 1 Usulan proyek ditolak 1 Netral

Kriteria BCR untuk proyek sector public : Beban Tahunan Setara - ECC Seringkali calon investor ingin mengetahui dan menilai parameter-parameter yang dianggap penting(pendapatan, biaya, dan aliran kas) dalam kurun waktu tahunan yang dikombinasikan sebagai beban tahunan setara atau equivalent capital Charge - ECC berguna bagi pengkajian kelayakan proyek yang mempunyai umur yang berbeda-beda. Uniform Annual Series Method-UAS Variasi lain dari Metode NPV adalah Uniform Annual series Method UAS berguna untuk memilih alternative peroyek yang bersifat saling meniadakan.UAS menjadikan NPV aliran kas usulan proyek /investasi menjadi uniform annual equivalent, dan atas dasar pwerbandingan nilai proyek-proyek. Hal ini dilakukan Dengan menghitung NPV aliran kas proyek dibagi dengan factor (PV/a,i,n). Modal Terbatas Oleh karena alasan tertentu, pimpinan perusahaan kadang-kadang memberikan batasan jumlah maksimal dana yang boleh digunakan untuk proyek pada waktu tertentu. Keadaan demikian dikenal sebagai capital rationing. Prosedur memilih-milih proyek-proyek dengan modal terbatas adalah memilih kombinasi yang menghasilkan NPV terbesar, yaitu yang total biayanya tidak melewati batas maksimal yang ditentukan. Karena jumlah dana yang disediakan (anggaran) maksimal Rp.10 juta maka kombinasi yang terbaik adalah a+b+c =10 atau, atau a+b+d=10. dilihat dari NPV, maka (NPV)d>(NPV)c dan (NPV)F negative. Dengan demikian bila proyek-proyek tersebut tidak boleh dipecah, maka kombinasi yang menghasilkan NPV terbesar adalah a+b+d = 10 juta. Analisis mencari kombinasi terbaik bagi sejumlah besar proyek-proyek dapat dilakukan dengan program matematis. Membandingklan NPV dan IRR

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

Telah dibahas kriteria seleksi proyek dengan menggunakan metode NPV dan IRR. Pertanyaan yang mungkin timbul adalah apakah kedua metode tersebut memberikan hasil yang sama dilihat dari sudut menarik tidaknya proyek yang bersangkutan untuk diterima atau ditolak? Dari peninjauan lebih lanjut akan terlihat bahwa kedua kriteria diatas menghasilkan kesimpulan sebagai berikut : 1. Membrerikan Hasil Kesimpulan yang Sama Kedua kriteria akan memberikan hasil rangking yang sama terhadap menarik tidaknya usulan suatu proyek, dengan catatan berikut : Aliran kas proyek harus mengikuti pola yang sejenis (aliran keluar pada masa awal dan selanjutnya aliran kas masuk berkesinambungan sampai akhir umur proyek). Proyek berdiri sendiri dan bukan proyek yang saling meniadakan (mutually exclusive project) 2. Memberikan Kesimpulan yang Berbeda Kriteria yang satu dapat memberikan kesimpulan yang satu dapat ditolak atau diterima yang berbeda dengan kriteria yang lain bilamana terdapat hal-hal berikut : Pola Aliran Kas proyek tidak sejenis, terjadi beberapa kali perubahan tanda (+) dan (-). Proyek-proyek bersifat saling meniadakan. Proyek-proyek tersebut memiliki ukuran atau skala yang banyak berbeda fakta yang perlu diperhatikan adalah bahwa NPV memberikan angka Absolut sedangkan IRR memberi angka perbandingan sehingga tidak memasukkan factor skala atau ukuran proyek. Dengan demikian, NPV dianggap lebih superior dibanding metode IRR. Oleh Karena itu, metode NPV inilah yang dianjurkan untuk digunakan dalam menganalisis kas rencana proyek (investasi). Menerima, menolak dan Rangking telah disebutkan sebelumnya bahwa analisis dengan memakai salah satu metode diskonto (NPV, IRR) dapat memberikan hasil yang sama mengenai diterima atau ditolaknya usulan proyek, tetapi belum tentu metode-metode tersebut memberikan urutan rangking yang sama. Sedangkan untuk proyek-proyek yang bersifat saling meniadakan, rangking ini amat penting menentukan pilihan. Beberapa factor yang dapat menghasilkan urutan rangking berbeda adalah umur dan ukuran proyek bersangkutan. Analisis dibawah ini menjelaskan hal tersebut. Misalnya, proyek a dan b mempunyai profil NPV masing-masing sebagai berikut :

Proyek a
PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK

Pada nilai I = o maka besar NPV = Rp 7000. Untuk (NPV)a = 0 diperoleh arus pengembalian (i) a = (IRR) a = 18 % Untuk (NPV)a = Rp. 3000 arus pengembalian (i)a = 8 % Di titik potong F,(NPV)a =(NPV)b=Rp.900 dengan(i)a=15 % Proyek b. Pada nilai (i)b=0 amaka besar (NPV)b=Rp. 5000. Untuk (NPV)b =0,maka diperoleh (i)b=(IRR)b=21 % Untuk (NPV) a=Rp.2000arus pengembalian (i)b=8 %Di titik potrong F, (NPV)a=(NPV)b=Rp.900 dengan(i)b=15 % AF dengan BF Di zona ini (NPV)a>(NPV)b,tetapi(IRR)a<(IRR)b,sehingga untuk sifat proyek yang saling meniadakan akan terjadi konflik dalam memilih atau menentukan rangking antara keduanya. FA dengan FB Di zona ini (NPV)b>(NPV)a dan (IRR)b>(IRR)a. Dengan demikian, tidak terjadi konflik dalam memilih atau menentukan rangking. Proyek adan b secara keseluruhan. Bila harus memilih menerima atau menolak salah satu dari proyek a dan b, secara keseluruhan maka perlu kembali kepada prinsip proyek mana yang paling besar dapat menaikkan keuntungan perusahaan, yaitu yang memiliki NPV lebih besar. Dalam hubungan dengan contoh diatas,terlihat bahwa pada angka I antara 0-15 % proyek a lebih dominan dari b,sedangkan untuk I hanya dominant pada rentang yang kecil (antara 15-18 %), sehingga secara total proyek a lebih menarik. Dari contoh diatas terlihat bahwa angka i menentukan besar NPV, sehingga dalam memilih proyek (investasi) bergantung pada besar i atau tingkat keuntungan yang dikehendaki.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir. Arief Suwandi

MANAJEMEN PROYEK