Anda di halaman 1dari 17

ZNT sebagai komponen utama identifikasi nilai objek pajak bumi mempunyai satu permasalahan yang mendasar, yaitu

kesulitan dalam menentukan batasnya karena pada umumnya bersifat imajiner. Oleh karena itu secara teknis, penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan / pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona. Perbedaan tersebut dapat bervariasi. Namun pada prakteknya penentuan suatu ZNT dapat didasarkan pada tersedianya data pendukung (data pasar) yang dianggap layak untuk dapat mewakili nilai tanah atas objek pajak yang ada pada ZNT yang bersangkutan. Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung didasarkan kepada pendekatan data pasar. Oleh karena itu keseimbangan antar zona yang berbatasan dalam suatu wilayah administrasi pemerintahan mulai dari tingkat yang terendah sampai dengan tingkat tertinggi perlu diperhatikan. Informasi yang berkaitan dengan letak geografis diwujudkan dalam bentuk peta atau sket. Salah satu hal terpenting adalah pemberian kode untuk setiap ZNT. Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan menentukan letak relatif objek pajak di lapangan maupun untuk kepentigan lainnya dalam pengenaan PBB. Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi dua huruf mulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode pada peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa/kelurahan atau NOP pada peta blok (secara spiral).

Peta Zona Nilai Tanah adalah gambaran dari nilai dan potensi tanah di suatu wilayah. Dari sisi spasial syarat utama pembuatan Peta Zona Nilai Tanah adalah tersedianya data Peta dengan Skala Minimal 1:10000 atau yang lebih besar. Sedangkan dari sisi tekstual pembuatan peta zona nilai tanah memerlukan data berupa harga tanah berdasarkan nilai pasar.

Mengapa diperlukan data dasar spasial berupa Peta dengan skala minimal 1:10000 ?
Jawabannya adalah untuk ketepatan penarikan garis batas ZNT itu sendiri. Peta dengan kedalaman minimal 1:10000 atau lebih telah menampakan bentang batasan geografis yang tepat. Di samping itu, kedalaman informasi yang didapat dari peta skala besar lebih akurat dibanding dengan peta skala kecil. Hal ini nantinya akan berpengaruh pada penempatan titik-titik sample pengamatan.

 Latar Belakang :
1. 2.

Belum adanya sistem penilaian Nilai Total Aset Pertanahan sebagai indikator kemakmuran dan pencegahan konflik pertanahan. Belum adanya sistem Penilaian Tanah dan Properti yang mencerminkan nilai harga pasar nyata dan keadilan memperoleh penilaian kepemilikan tanah secara obyektif dan transparan.

 Maksud dan Tujuan :


Menyediakan informasi potensi dan nilai tanah, guna mewujudkan tanah untuk kemakmuran rakyat, melalui : a. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah b. Pembangunan dan pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset Pertanahan c. Pemberian pelayanan penilaian tanah secara professional d. Pemeliharaan dan peningkatan mutu profesi penilai tanah internal dan eksternal e. Peningkatan kualitas dan kesejahteraan SDM

 TAHAPAN :

1. Pengumpulan Data: diawali survey pendahuluan untuk penetapan batas ZNT (yang mempunyai nilai pasar tanah yang mirip) menentukan metode pengumpulan data survey lapangan untuk mengumpulkan data fisik dan aspek legal mengumpulkan data harga pasar tanah dan data sosial ekonomi sebagai pembanding Kompilasi dan verifikasi (pemilahan data yang sesuai) 2. Pengolahan Data: Menetapkan metode pengolahan data, Menganalisa hasil pengumpulan data untuk perhitungan, Menelaah kembali semua hasil perhitungan,

3. Penyajian Hasil:
 

Menyusun Peta ZNT Menyusun Laporan Penilaian

Petunjuk Teknis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata

rata)

a. 1.

Tahap Persiapan Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan ZNT, meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok, Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan Penggolongan NJOP Bumi, dan sebagainya, Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data Jenis PenggunaanTanah dari BAPPEDA, data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (RUTRK/RDTRK), datadata spesifik dari BPN, dan sebagainya, Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada KEP-533/PJ/2000.

Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :

2.

3.

b.

Pengumpulan Data Harga Jual Data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau tanah dan bangunan. Sumber data dapat berasal dari : Himpunan laporan PPAT/notaris Data Jual Beli maupun informasi dari lurah/kepala desa Data dari kunjungan ke agen property Data penawaran/penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya. Data Lapangan : Data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk :

1. memperoleh data-data baru maupun 2. mengecek data-data yang diperoleh di atas meja. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Harga Jual.

c. Kompilasi Data

Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa dikelompokkan menurut jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong, perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain. Pengelompokan ini sangat penting karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Jenis penggunaan yang berbeda akan memberikan indikasi nilai yang berbeda. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisa data.

d. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT
1. 2.

Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2. NOMOR DATA yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yang tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengindentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data dan Identifikasi data-data mana yang dipergunakan untuk analisis ZNT tertentu. Karena tidak menutup kemungkinan untuk ZNT yang tidak terdapat data pendukungnya akan mempergunakan data dari lokasi yang berdekatan. Hal ini lebih lanjut akan diuraikan dalam bagian berikutnya.

3.

Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data.

Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi data dengan keadaan per 1 Januari; Secara matematis dapat merujuk pada Contoh Penyesuaian Waktu sebagaimana tertuang dalam KEP-533/PJ/2000. Cara yang dipergunakan adalah dengan membandingkan 2 (dua) atau lebih data transaksi properti yang serupa karakteristiknya di wilayah penelitian. Dari waktu transaksi yang berbeda di antara keduanya kemudian di analisis tingkat pertambahan harganya per tahun. Contoh : Terdapat 2 (dua) transaksi atas properti yang serupa karakteristiknya. Properti A dijual pada tanggal 2-5-1994 dengan harga Rp. 250.000.000,- sedangkan properti B dijual pada tanggal 17-6-1998 dengan harga Rp. 400.000.000,-. Berarti kenaikan harga selama 4 (empat) tahun adalah 60% atau 15% per tahun. Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi persyaratan Nilai Pasar Wajar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Oleh karena itu data-data transaksi/penawaran yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya data hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa, data PPAT/Notaris yang keakuratannya diragukan, dan lain-lain. Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data penawaran atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data penawaran yang biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya lebih rendah dari transaksi jual beli.

4. Menentukan harga jual tanah per meter persegi

Tanah kosong Harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi ii. Tanah dan bangunan Menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat; kurangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan; bagi harga jual tanah dengan luas tanah dalam meter persegi 5. Memplot harga jual tanah pada peta kerja ZNT. 6. Membuat batas imajiner ZNT.
i.

e. 1. 2.

Analisa Data Penentuan NIR Analisa Data dilakukan dengan mengacu pada Formulir 3. Analisa dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan halaman baru Formulir 3. Data-data yang dianalisa untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam satu ZNT (Zona Nilai Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut :
o Data relatif baru o Data transaksi atau penawaran yang wajar o Lokasi yang relatif berdekatan o Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama

3.

Penyesuaian harga jual tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual tanah yang telah ada disesuaikan dengan beberapa faktor penyesuaian.

Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah dan bila data harga jual yang terkumpul lebih dari satu, NIR diambil dari nilai rata-rata setelah dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi dan faktor lain. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual tanah, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan mempertimbangkan penggunaan tanah yang hampir sama. Penyesuaian yang diperlukan adalah faktor lokasi.

f. Pembuatan Peta ZNT Akhir


1. 2. 3. 4.

Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja. Peta ZNT akhir diberi warna pada setiap garis batas ZNT.

g. Buku Analisa ZNT dan NIR

Pembuatan Model Zona Nilai Tanah PBB Menggunakan Metode Artificial Neural Network dan Trend Surface Analysis
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan pajak obyektif yang pengenaan pajaknya didasarkan pada Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) obyek PBB yaitu bumi dan/atau bangunan. Sistem penilaian massal diaplikasikan untuk menghitung NJOP obyek pajak standar. Nilai bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dengan bantuan komputer sedangkan nilai tanah dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat dalam setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). Penetapan NIR dan pembuatan ZNT sampai saat ini masih dilakukan secara manual oleh tenaga fungsional PBB. Oleh karena itu diadakan metode yang bertujuan membuat model ZNT dengan mempertimbangkan aspek spasial bidang tanah dalam pembentukan modelnya. Metode yang digunakan untuk membentuk model nilai tanah adalah Artificial Neural Network (ANN) dan Trend Surface Analysis (TSA).

Penelitian ini mengambil studi kasus Kelurahan Caturtunggal, Kecamatan Depok, Sleman. Data sampel transaksi jual beli yang digunakan dalam penelitian ini berjumlah 222 harga transaksi yang dibagi menjadi dua yaitu 174 data-latih untuk membuat model dan 48 data-uji untuk menguji kinerja model. Pembuatan model nilai tanah dilakukan dengan dua tahapan pekerjaan yaitu pembuatan model penilaian tanah menggunakan ANN yang dilanjutkan dengan interpolasi TSA-Universal Kriging. Metode ANN digunakan untuk memperoleh estimasi nilai tanah di setiap centroid bidang tanah berdasarkan variabel bebas, sedangkan metode TSA digunakan untuk memperoleh prediksi nilai tanah dalam satuan luas meter persegi berdasarkan estimasi nilai tanah di centroid bidang. Hasil penelitian menunjukkan bahwa model ANN terbaik dicapai dengan variabel bebas jarak ke CBD, jarak ke perguruan tinggi terdekat dan jarak ke jalan utama terdekat. Jumlah node lapis tersembunyi yang optimal untuk model ini adalah 9 (sembilan) node. Algoritma ANN model terbaik digunakan untuk mengestimasi nilai tanah di centroid persil yang dilanjutkan dengan interpolasi Universal Kriging dan mendapatkan hasil akhir nilai tanah per meter persegi. Hasil pengujian statistik menunjukkan bahwa estimasi nilai tanah antara metode ANN dan ANN-TSA berbeda secara signifikan untuk bidang tanah yang luas. Pengujian menggunakan Sales Ratio Analysis diperoleh hasil bahwa estimasi nilai hasil pemodelan ANN dan TSA masih masuk dalam batas toleransi. Hasil pengujian statistik menunjukkan bahwa NIR hasil pemodelan tidak berbeda secara signifikan terhadap nilai pasar tanah, tetapi terhadap NIR yang diterapkan Kantor Pajak Bumi dan Bangunan terdapat perbedaan yang signifikan.