Noelia María Barrameda García Clase

TEMA 16

EL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento de cosas y servicios

Contenido del acto del arrendamiento de cosas
En la mayoría de los artículos del CC se piensa en los bienes inmuebles. Sin embargo, esto
no excluye que puedan ser objeto del contrato de cosas bienes muebles y que deban ser aplicadas a
los arrendamientos de bienes muebles (Ej. Alquiler de un coche).
Distinguimos:
- Obligaciones del arrendador: cada obligación genera recíprocamente un derecho de la otra
parte contractual.
1. Poner a disposición del arrendatario la cosa. Procurarle el goce de la cosa al
arrendatario. Esta obligación engloba a su vez una serie de obligaciones más específicas.
Para que esto se pueda hacer, lo primero que hay que hacer es entregar el bien
2. También tiene que hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido
destinada. Y también a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento
por el tiempo del contrato.
Artículo 1558 CC alude al tema de las reparaciones que el arrendatario tiene la
obligación de tolerar.
Artículo 1554 CC, el arrendador tiene la obligación de mantener al arrendador en el
goce pacífico. Significa que debe proteger al arrendatario de cualquier perturbación que
un tercero pueda tener sobre la cosa.
El CC establece que debemos aplicar los mismos preceptos que en la compraventa
(saneamiento por evicción o por vicios ocultos)
- Obligaciones del arrendatario
1. Pagar la renta, el precio del arrendamiento
2. Obligación de usar la cosa para el uso pactado. Significa que el arrendatario será
responsable por los deterioros o menoscabos que sean consecuencia de un uso
inadecuado o abusivo de la cosa.
En el CC se señala que el arrendatario es responsable del deterioro o daño a no ser
que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
3. Devolver la cosa al término del arriendo.

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Todo esto configura un derecho recíprocamente del arrendador.

Terminación del contrato
1. El contrato se extinguirá por el cumplimiento del plazo pactado y no hace falta que el
arrendador requiera al arrendatario. Sin embargo, existe la posibilidad de la “tácita
reconducción”, que es la renovación del contrato sobre la base de un acuerdo tácito entre las
partes. Nuevo contrato idéntico al originario. No es una prolongación del anterior
El artículo 1556 CC dice que las reglas del 1577 y 581 tienen carácter dispositivo,
cuando no se haya pactado nada. Es necesario que no haya mediado requerimiento por parte
del arrendador.
Silencio de las partes en 15 días.
Continuación de la posesión de la cosa
2. La pérdida de la cosa. Si no se destruye todo sino parte de la cosa ha de atenderse a sí la
cosa sigue o no cumpliendo con el fin que le es propio. Si es así, podrá mantenerse el
contrato y si no, se extinguirá
Equivalente a la parte es el supuesto de la imposibilidad de uso (incautación, etc.)
3. Porque se extinga el derecho del arrendador. Se alude a una situación en la cual el
arrendador, sea o no propietario, pierde el derecho a disponer de la misma (Ej. Arrendador
no es propietario sino usufructuario)
4. Por incumplimiento de las obligaciones de una u otra parte. Resolución por
incumplimiento, aunque solo son rescindibles los contratos válidamente celebrados.
Arrendamiento de servicios
Concepto: Una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por un precio cierto.
La diferencia con el mandato está en el servicio que se presta. En el arrendamiento de
servicios, el servicio es material, mientras que en el mandato suele consistir en la realización de
gestiones de tipo jurídico, administrativo, etc.
El hecho de que se trate de una obligación de hacer material la distingue del mandato ero
también lo distingue del arrendamiento de obra.
Tenemos que diferenciar si se trata de una obligación de o de resultado. Si lo que
prima en el contrato es el resultado final de la actividad estaremos ante un contrato de obra.
Hay supuestos que no son fácilmente catalogables.
El arrendamiento de servicios tiene una normativa en el CC pero que se ha quedado
desfasada porque contemplaba los servicios prestados por criados, jornaleros, etc.

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Caracteres:
a) Contrato consensual
b) Bilateral
c) Oneroso
d) Esencialmente temporal, aunque se pacte por tiempo indefinido. El arrendamiento hecho
para toda la vida es nulo porque una vinculación perpetua da lugar a relaciones de
esclavitud.
Contenido del contrato: todo esto está regulado hoy en el ámbito de la legislación laboral.
Por eso, el contrato de servicios se reserva hoy día a los contratos celebrados con profesionales
liberales (médicos, abogados, etc.)
En este ámbito se hace patente el uso cotidiano del arrendamiento de servicios. Pero hay
problemas constantes y litigios que resolverá la Jurisprudencia del TS.
Otra de las especialidades es que se trata de un contrato oneroso y conmutativo, pero esto
último se flexibiliza en muchas ocasiones. La práctica aconseja desconfiar del “tácito alzado”.
También hay que destacar que la acción para reclamar los honorarios o cantidades
adeudadas prescribe a los 3 años.
Arrendamientos rústicos
Se regulaban por la Ley de 31 de diciembre de 1980. Antes había otra regulación. Esta ley
fue derogada por otra ley de 26 de noviembre de 2003, a partir de la cual los nuevos contratos que
se celebren van a regirse por esta ley.
Sin embargo, ya la ley de 2003 establece que para aquellos casos de contratos que se regían
por la ley del 80 seguirán regulados por su ley.
Estas dos leyes son las que van a proyectarse sobre los contratos de arrendamientos rústicos,
pero hay una especialidad: los arrendamientos rústicos históricos (anteriores al CC) son una
situación especial que se ha prolongado.
Objeto de la ley: regula la cesión temporal de una o varias fincas rústicas para su
explotación a cambio de un precio (artículo 1 de la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980)
La nueva ley de 2003 también se refiere a este concepto de contratos de arrendamientos
rústicos. Nos quiere decir que existe la posibilidad de que sea objeto de contrato más de una finca
determinada y también que se hagan varios contratos sobre una misma finca. Para esto es necesario
que las explotaciones no sean coincidentes, pero sí se puede ceder la explotación agraria a una
persona y la pecuaria a otra.
También hay que tener en cuenta que en este tipo de contrato es posible arrendar no sólo la
finca como unidad física sino también otros elementos (de labranza, animales, maquinaria, etc.) no
habría un contrato diferente.

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La renta puede establecerse de diferentes maneras: bien en una cantidad alzada para toda la
duración del contrato o bien puede pactarse una renta anual o incluso cabe la posibilidad de que se
pacte como pago del arrendamiento en todo o en parte, la mejora o transformación de la finca.
No todo arrendamiento de finca constituye un arrendamiento rústico. Le ley se encarga de
excluir determinadas situaciones en los artículos 5 y 6 de la ley de 1980 y 2003. se recogen los
supuestos excluidos:
1. Los arrendamientos de temporada inferior al año agrícola
2. Arrendamientos de tierras preparadas por el propietario. Solo para siembra y
recolección
3. Arrendamiento de cosecha o de tareas individualizadas
4. Casos de fincas adquiridas por razón de utilidad pública (por la Administración)
Son supuestos en los que la finca en sí no se renta a una explotación global, sino aspectos
individualizados de la explotación.
Principios básicos de la regulación:
Ley de 1980: tenía un espíritu claramente protector del arrendatario y, por ejemplo,
consideraba nula cualquier renuncia del arrendatario de los derechos que le concedía la ley. E
igualmente declaraba la nulidad de todas las estipulaciones o cláusulas que fueran contrarias a la ley
de manera que la ley de arrendamientos rústicos se configuraba como una norma claramente
imperativa, de derecho necesario y que sólo podía ser obviada en aquellos supuestos en los que
expresamente se autorice por la ley (se obliga a que cualquier renuncia tenga que constar en
documento público).
Además de esto, su espíritu protector también se manifiesta en el preponderante papel que se
le atribuye a la Administración pública (función de tutela del arrendatario). De hecho, establecía un
control administrativo de estos contratos puesto que para su validez exigía que los mismos se
formalizaran en los modelos normalizados que la propia Administración facilitaba a los interesados
Ley de 2003: cambia radicalmente la filosofía con la que aborda los arrendamientos
rústicos. Esta preocupada por incentivar la participación en la negociación, contratación y
celebración de arrendamientos rústicos y flexibiliza mucho el régimen anterior y así restringe la
imperatividad de la ley de 1980. predomina la autonomía de la voluntad de las partes. También se
deducen los plazos de duración del contrato. Antes, el tiempo mínimo era de 6 años con prórroga
forzosa, pero ahora se reduce a 3 años. Además de esto, una de las novedades más importantes es
que elimina el requisito de profesional de la agricultura que debía de cumplir el arrendatario.
(Artículo 1 ap., 2º ley 2003): habiendo 2 leyes vigentes la de 2003 hace abstracción total de
la de 1980 de manera que, si las partes no disponen nada sobre algo concreto va a la ley de 2003, si

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esta no dice nada, se va al CC y si tampoco dice nada, a los usos y costumbres. No incluye en las
fuentes subsidiarias a la ley de 1980 porque sería acudir a la imperatividad.
Otra novedad de esta ley es que deroga los derechos de adquisición preferente, que es un
derecho a adquirir una cosa con preferencia a otras personas.
El contrato en esta ley tiene que formalizarse por escrito aunque a diferencia de la ley de
1980, la falta de formalización escrita no afectaría a la validez del acto.
Capacidad en el contrato de arrendamientos rústicos
Ley de 1980:
1. Para el arrendador: se exigía la misma capacidad que para enajenar o disponer del bien
2. Para el arrendatario: la de ser profesional de la agricultura: persona que se dedique a la
actividad de carácter agrario, etc. Cultivado o explotador directo
Ley de 2003
1. Para el arrendador: basta la capacidad ordinaria
2. Para el arrendatario: no es necesario ser profesional de la agricultura
Renta de arrendamientos rústicos
Sería la libremente pactada por las partes (artículo 31 1980) en la que se prohibía también el
anticipo de rentas por más de un año. Además, se establecía también la posibilidad de que la renta
pudiera revisarse o actualizarse (al alza o a la baja)
Duración del contrato
Ley de 1980: estaba fijada en 6 años, y además se preveía una primera prórroga por 6 años
más también y prórroga sucesiva de 3 años a voluntad del arrendatario. Existía otra modalidad:
suscribir un contrato de larga duración que debía tener como mínimo una duración de 18 años, al
final del cual, el arrendador podía recuperar la finca sin más prórroga
Ley de 2003: abrevia los plazos, y pone como plazo mínimo el de 3 años y además establece
la posibilidad de que se vayan produciendo prórrogas legales por periodos iguales de 3 años. Pero
ahora el arrendador tiene la facultad de recuperar la finca si notifica un año antes al arrendatario que
no va a prorrogarlo
La aparcería
Modalidad de arrendamientos rústicos que viene regulado en la ley de 1980. el propietario
cede la tierra y además aporta otros elementos con un valor mínimo del 25% y el aparcero trabaja la
finca. A la hora del pago se reparte a partir de los que ha puesto cada uno.
Arrendamiento parciario
Modalidad en el cual el arrendador aporta menos del 25% de su maquinaria, animales, etc.
Se cede la tierra a cambio de una participación en los rendimientos

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Arrendamientos urbanos
Hay una serie de vicisitudes en torno a su regulación y a la problemática que tienen ya que
es una necesidad básica.
Contamos con el texto refundido de 24 de diciembre de 1964 ley protectora del inquilino
frente a la ley de 24 de noviembre de 1994.
La primera se caracteriza por esa protección del arrendatario. Por el contrario, la del 94
atenúa en gran medida los perjuicios que generaba su exceso de protección de la ley anterior.
Ley de 1964
También hubo una modificación parcial entre una y otra que es el Decreto de 30 de abril del
85, medidas destinadas a reactivar la economía y suprimió la obligatoriedad de la prórroga forzosa
del texto refundido.
Objeto del contrato
Viviendas y locales de negocio. Estaban excluidos una serie de contratos: contratos de
temporada, de recreo, viviendas de las porteros y el arrendamiento de industria, que se regía por el
CC.
Principios básicos
Fundamentalmente el de protección del inquilino, que se traducía:
- En la irrenunciabilidad de los derechos concedidos al inquilino
- En el carácter imperativo de la ley
Elementos
La renta sería la que hubiesen estipulado las partes con posibilidad de ser actualizada todos
los años (hay que pactarlo).
También necesidad de abonar una fianza al inicio de contrato (1 mes para vivienda y 2
meses para locales de negocio)
Duración
La libremente pactada pero hemos de tener en cuenta que esta duración es potestativa para el
inquilino y obligatoria para el arrendador. El inquilino podía desistir del contrato abonando una
cantidad pero el arrendador no.
Por otro lado, a esta duración inicial se le añadían las prórrogas forzosas. Una prórroga
indefinida. La única manera de poner término al contrato era por alguna de las causas tasadas en la
ley. También existía la posibilidad de la “tácita reconducción” (falta de renuncia en 15 días, se
celebra un nuevo contrato igual al anterior).
Y también el decreto de 30 de abril eliminó la prórroga forzosa. Las partes podían pactar
válidamente la supresión del derecho de prórroga forzosa. El problema era que si las partes no
decían nada, la prórroga se mantenía.

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Subrogación
La posibilidad de que determinadas personas sucediesen al inquilino en la posición jurídica
que ocupaba en el contrato, que el contrato prolongara su vigencia en favor de determinados
parientes. Posibilidad de hasta dos subrogaciones,
En la idea de cónyuge se incorporó en 1992 su equivalencia al conviviente de hecho
Ley de 1994
Objeto
Arrendamiento de viviendas o para uso diferente de la vivienda.
La vivienda a la que se refiere esta ley es una edificación habitada cuyo destino primordial
sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.
Hay una serie de exclusiones (no son vivienda). Se exceptúan aquellas cuya superficie sea
mayor de 300 metros cuadrados.
Tampoco considera viviendas aquellas en que la renta inicial sea superior a 5,5 veces el
salario mínimo interprofesional.
En cuanto al arrendamiento para uso distinto de la vivienda, son aquellos que recayendo
sobre una edificación tiene un destino primordial que no es el señalado anteriormente. Ejemplos:
- Arrendamiento de fincas urbanas por temporada
- Los celebrados para ejercerse en la finca una actividad cultural, artesanal, etc.
Régimen jurídico
• Respecto a las viviendas, las normas de la LAU tienen carácter imperativo. Se
aplican sus normas forzosamente y no cabe exclusión.
• En cuanto a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda rige la voluntad de
las partes. Las normas tienen carácter dispositivo y son de aplicación subsidiaria. En
defecto de pacto se aplica el CC
Contenido del contrato
La renta viene regulada y será la que libremente establezcan las partes. La ley dice que no se
podrán anticipar más de 1 mes de renta (no lo puede pedir el arrendador) y la ley establece también
las condiciones de pago: será mensual y habrá de efectuarla dentro de los 7 primeros días del mes,
salvo pacto en contrario.
Además, obliga a que el arrendador entregue un recibo al inquilino y a ésta a recibir su
recibo, salvo que se pacte otro tipo de pago (ingreso en una cuenta).
En cuanto al lugar y modo de pago, será el que acuerden las partes y de la manera que hayan
pactado. En defecto de pacto, el lugar será el domicilio del deudor, es decir, la vivienda y se pagará
en metálico.

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Es posible también la actualización de la renta durante los primeros 5 años de contrato. La

ley refiere la actualización a la aplicación del IPC, a la renta que se venía pagando se le aplica la
variación del IPC. No hay que actualizar por años naturales. La actualización la puede pedir el
arrendador o el arrendatario.
Fianza
Se entrega en garantía de la correcta ejecución del contrato. No es una mensualidad de renta.
Significa que no está garantizando que pagas la renta, sino que usas la cosa y que la vas a devolver
en las mismas condiciones
Derechos y obligaciones de las partes
Derechos del arrendador:
1. A cobrar la renta
2. A hacer reparación en el inmueble que no permitan demora
3. A hacer obras de mejora que tampoco puedan esperar a la finalización de la renta
En estos casos, el arrendatario tiene derecho si se ve privado durante mas de 20 días de la
vivienda, a una reducción de la renta proporcional.
Derechos del arrendatario
1. Al uso del inmueble
2. Obligaciones de hacer las reparaciones que exija el desgaste normal de la cosa
3. Obligación de soportar las obras que deba llevar a cabo el arrendatario
4. La Ley ha introducido un mero derecho a llevar a cabo obras de reforma y adaptación
del inmueble en caso de que el inquilino o alguno de los convivientes padezca una
minusvalía.
5. Derechos de tanteo y retracto en caso de venta de la finca (derechos de adquisición
preferente)
Duración del contrato
1. El contrato dura lo que las partes pacten
2. En caso de que dure menos de 5 años, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo
anualmente hasta cubrir el máximo legal de duración del contrato (Ej. Si dura 1 año,
tiene derecho a prorrogarlo por 4 años)
3. Una vez transcurridos los 5 años del contrato existe la posibilidad de que pueda
prorrogarse anualmente otra vez hasta un máximo de 3 anualidades si ninguna de las
partes hubiese notificado a la otra con 1 mes de antelación su voluntad de no renovarlo,
obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario.
Existe la posibilidad de que el inquilino no disfrute de prórroga forzosa y es en el
caso de que el contrato el arrendador haga constar de manera expresa que necesita la

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vivienda para sí. Si en 3 meses este no ocupa la vivienda, tiene derecho a pedir que se le
reponga la vivienda.
El arrendamiento de obra
Mediante el arrendamiento de obra, una persona se obliga a hacer una cosa para otra
persona.
Desde la antigüedad esta denominación se considera inconveniente, mejor decir contrato de
obra.
Pero también, la insuficiencia de esta regulación, la Ley de Ordenación de la Edificación
38/99 de 5 de noviembre que modifica en ciertos aspectos el CC hasta mayo de 2000 todas las obras
que se construyeron estaban reguladas por el CC.
Objeto del contrato
Tiene por objeto cualquier cosa material, aunque no sea una edificación. Puede ser que se
concierte que el contratista ponga sólo el trabajo o también los materiales.
En este contrato existe una parte que es el dueño de la obra o comitente, y de otra parte el
contratista (que lleva a cabo la ejecución material de la obra).
También es objeto un precio cierto. Este precio cierto puede ser a tanto alzado o por
unidades de obra o medidas.
Contenido del contrato
Es la ejecución de la obra. Dos salvedades:
1. El Código reconoce acción a los trabajadores y suministradores del material contra el
dueño para reclamarle lo que este le deba al contratista hasta el límite de los que le deba
a los trabajadores.
2. Derecho de retención del contratista de obra mueble para retener la cosa hasta que se le
pague.
Responsabilidad del contratista
Si la obra se pierde o se perjudica antes de haber sido entregada, la sufre el contratista, a no
ser que hubiese morosidad en recibirla.
Después de haber sido entregada la cosa, la sufre el dueño, a no ser que estemos en el caso
de la responsabilidad decenal (por vicios en la construcción).
El contratista responde tanto por lo que hecho por sí mismo, como por las personas que tiene
allí trabajando (responsabilidad directa)

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Responsabilidad por vicios de la construcción (decenal)

Después de entregada la obra, la pérdida la sufre el dueño a no ser que se trate de pérdida
por defectos constructivos.
Para dirimir esta responsabilidad existen 2 regímenes: el del CC (artículo 1591 CC) y el que
diseña la Ley de Ordenación de la Edificación.
• Ruina: edifico que se cae o está a punto de venirse abajo. La Jurisprudencia extendió este
concepto también a la ruina funcional (defectos que los hagan inhabitables e impliquen una
notoria incomodidad de la cosa).
El CC dice que responde el arquitecto si se debe a vicio del suelo o de la dirección, o
el contratista si fuere la falta a las condiciones del contrato.
También se establece la responsabilidad directa del promotor por culpa o negligencia,
arquitectos técnicos, especialistas (se amplía)
Se establece una responsabilidad mancomunada, a no ser que sea imposible
determinar el grado de culpa de cada uno. En ese caso responden solidariamente.
• Plazos: hay que distinguir:
- Plazos de garantía: será el de los 10 años. Significa que los vicios deben de ponerse de
manifiesto en ese período.
- Plazo de prescripción: será de 15 años. Significa que si los vicio apareciesen en los
primeros 10 años, tendrá 15 años para ejercitar la acción desde que aparezcan los vicios.
El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la edificación distingue 3 clases de vicios:
1. Vicios estructurales: los más graves. Periodo de garantía de 10 años
2. Vicios constructivos: de menor gravedad y no ponen en peligro la vida del edificio.
Periodo de garantía de 3 años.
3. Vicios de terminación o acabado: período de garantía de 1 año.
La acción para reclamar en cualquiera de los supuestos es de 2 años.
Este régimen es sin perjuicio de la responsabilidad contractual que seguía el régimen del CC
y, por tanto, tiene la posibilidad de reclamarse en 15 años.

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