Anda di halaman 1dari 21

Bab II Kajian Pustaka

B A B II KAJIAN PUSTAKA

II.1.

PERENCANAAN STRATEGI KONTRAKTOR Pada dasarnya perencanaan strategi suatu perusahaan dalam menjalankan bisnisnya merujuk pada beberapa prosedur untuk mengembangkan dan mencapai sasaran bisnis tertentu yang telah ditentukan. Seperti kontraktor, perencanaan strategi perusahaan dalam persaingan industri jasa konstruksi mengutamakan penekanan pada identifikasi seperti apakah suatu proyek bisa dilakukan penawaran dan bagaimana menawarkan harga untuk proyek tersebut (Park, William R.; 1979). Dalam manajemen strategi industri manufaktur, manajemen organisasinya difokuskan pada kelangsungan jangka panjang suatu produk yang dihasilkan, sedangkan dalam industri jasa konstruksi umumnya difokuskan pada suatu produksi dan hasil akhir produk yang unik (Chinowsky, Paul S.; 2001), sehingga konsep manajemen strategi dalam industri jasa konstruksi adalah : Visi, misi, dan tujuan Merupakan titik awal untuk semua organisasi usaha, karena dalam visi, misi, dan tujuan menguraikan setiap kegiatan sesuai dengan praktek usaha yang dilaksanakannya. Kompetensi utama Merupakan suatu batasan usaha untuk suatu organisasi. Kompetensi utama ini ditentukan dari kemampuan terbaik dari suatu organisasi untuk melaksanakan kegiatan usahanya dan kekuatan organisasi itu sendiri. Ilmu pengetahuan Kombinasi dari sumber daya manusia dan teknologi yang mampu disediakan oleh organisasi yang menjadi tulang punggung untuk organisasi dalam menyelesaikan suatu proyek. Pelatihan Difokuskan pada pengembangan informal dan formal untuk jangka panjang dan peningkatan kondisi usaha.

6 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

Keuangan Lingkup yang luas adalah kondisi moneter diluar pelaksanaan proyek dan juga diutamakan pada pengendalian biaya dan schedule pelaksanaan proyek. Pasar Analisa pengembangan kesempatan usaha dalam wilayah yang berhubungan dengan kompetensi utama. Kompetisi Difokuskan pada analisa dan pengertian mengenai kondisi yang ada, dan kompetitor di masa depan pada segmen pasar potensialnya.

Dari penelitian yang telah dilakukan mengenai perencanaan strategi dalam industri jasa konstruksi khususnya kontraktor memberikan analisanya bahwa penguasaan terhadap ilmu pengetahuan dan kondisi pasar oleh suatu perusahaan menentukan keberhasilan dalam berkompetisi (Chinowsky, Paul S.; 2001). Kontraktor Jasa Konstruksi sebagai Pelaksana Konstruksi didefinisikan sebagai penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang dinyatakan ahli, profesional di bidang pelaksanaan jasa konstruksi, yang mampu menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil perencanaan menjadi bentuk bangunan atau bentuk fisik lainnya dan terikat kontrak untuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi (PP; 2003). Kegiatan pemasaran merupakan kegiatan awal sebelum kegiatan produksi atau pelaksanaan proyek dilaksanakan. Sasaran kegiatan pemasaran adalah pendekatan kepada Pelanggan/Konsumen dengan Direct Marketing (kontak langsung dengan calon Pelanggan). Pada dasarnya kegiatan pemasaran sendiri dibagi menjadi 3 (tiga) tahap (Asiyanto; 2006) : o Market Research o Direct Marketing Program o Market Result

7 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

Yang dimaksud dengan Market Research adalah semua tindakan dan upaya untuk memperoleh informasi tentang proyek konstruksi yang ada, dan yang dapat dikembangkan menjadi pasar konstruksi melalui ide pengajuan proposal. Dalam menggali informasi, diusahakan agar sampai pada sumber informasi yang paling hulu. Kemudian informasi tersebut ditindaklanjuti dengan pendekatan-pendekatan kepada Owner, Konsultan, Rekanan atau bila memungkinkan pada siapapun yang memiliki power untuk mempengaruhi pasar. Semua kegiatan pemasaran, harus dibuat perencanaannya dan juga dibuat laporan pelaksanaannya secara berkala. Kegiatan pemasaran tersebut tidak selalu berakhir dengan market result berupa kontrak konstruksi, namun demikian proses berjalannya kegiatan tersebut perlu untuk bahan evaluasi. Bila kondisi persaingan ketat atau kurang fair, maka perlu dilakukan kegiatan market intelegence, yang pada dasarnya untuk melawan pesaing yang potensial (Asiyanto; 2006). Berikut ini adalah 3 (tiga) tingkatan proses perolehan kontrak, yaitu :
Sederhana
Info Pasar Negosiasi dengan Pelanggan Gagal Penunjukkan Kontrak

Sedang
Info Pasar Undangan Tender Proses Tender Klarifikasi Penunjukkan Kontrak

Gagal

Gagal

Berat
Info Pasar Undangan PQ Proses PQ Proses Tender Klarifikasi Penunjukkan Kontrak

Gagal Sumber : Asiyanto, 2006

Gagal

Gagal

Gambar II.1. Tingkatan proses perolehan kontrak

8 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

Dengan adanya persaingan usaha di bidang jasa konstruksi khususnya kontraktor untuk mendapatkan suatu proyek melalui proses pelelangan yang semakin ketat, maka semua konsep mengenai perencanaan strategi yang baik sangat diperlukan oleh manajemen kontraktor secara korporat dalam menyusun konsep business plans-nya.

II.2.

KONTRAK INDUSTRI JASA KONSTRUKSI Pada dasarnya ada 3 (tiga) buah tipe kontrak pada yang biasa dilaksanakan pada industri jasa konstruksi, yaitu Kontrak Lump-Sump, Kontrak Unit Price, dan Kontrak Cost-Plus atau kombinasi dari ketiga jenis kontrak diatas. Berikut ini uraian mengenai masing-masing jenis kontrak (Latief, Yusuf; 2006): Kontrak Lump-Sump Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap. Pada kontrak jenis ini semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa (kontraktor) sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah. Kontrak Unit Price Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu yang berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu. Perhitungan volume pekerjaan didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan penyedia jasa (kontraktor). Kontrak Cost-Plus Fee Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan yang berdasarkan harga satuan pekerjaan yang pasti ditambah kontribusi margin kepada penyedia jasa. Nilai konstribusi margin ini sangat variatif tergantung karakteristik proyek, kompleksitas pekerjaan, lokasi,

penggunaan sumber daya, dan estimasi waktu pelaksanaan. Kontrak ini biasanya untuk pelaksanaan proyek-proyek bencana alam karena tidak

9 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

mempunyai waktu yang cukup untuk mempersiapkan dokumen tendernya.

Dari ketiga jenis kontrak diatas, jenis kontrak Lump Sump dan Unit Price yang sering dilaksanakan oleh Pemberi Kerja dalam menyusun dokumen penawaran atau dokumen kontrak.

II.3.

EVALUASI PENAWARAN MENURUT KEPPRES NO. 80 TAHUN 2003 Menurut Keppres No. 80 Tahun 2003, metode Evaluasi Penawaran dalam proses pelelangan untuk Pengadaan Barang/Jasa Pemborongan/Jasa Lainnya adalah : Sistem Gugur, Sistem Nilai (Merit Point System), dan Sistem Penilaian Biaya Selama Umur Ekonomis (Economic Life Cycle Cost).

II.3.1.

Sistem Gugur Evaluasi penawaran dengan sistem gugur dapat dilakukan untuk hampir seluruh pengadaan barang/jasa pemborongan/jasa lainnya. Urutan proses penilaian dengan sistem ini adalah sebagai berikut : 1. Evaluasi Administrasi a. Evaluasi administrasi dilakukan terhadap penawaran yang memenuhi syarat pada pembukaan penawaran. b. Evaluasi administrasi dilakukan terhadap dokumen penawaran yang masuk dan dievaluasi kelengkapan dan keabsahan syarat administrasi. Unsur-unsur yang dievaluasi pada tahap ini harus berdasarkan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam dokumen pengadaan. c. Evaluasi administrasi menghasilkan dua kesimpulan, yaitu memenuhi syarat administrasi atau tidak memenuhi syarat administrasi. 2. Evaluasi Teknis a. Evaluasi teknis dilakukan terhadap penawaran yang dinyatakan memenuhi persyaratan/lulus administrasi. b. Faktor-faktor yang dievaluasi pada tahap ini harus sesuai dengan kriteria yang ditetapkan dalam dokumen pengadaan.

10 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

c. Hasil evaluasi teknis adalah memenuhi syarat teknis (lulus) atau tidak memenuhi syarat teknis (gugur). 3. Evaluasi Harga a. Evaluasi harga hanya dilakukan terhadap penawaran yang dinyatakan lulus/memenuhi persyaratan administrasi dan teknis. b. Berdasarkan hasil evaluasi harga, panitia/pejabat pengadaan membuat daftar urutan penawaran yang dimulai dari urutan harga penawaran terendah dan mengusulkan penawaran terendah sebagai calon pemenang.

II.3.2.

Sistem Nilai (Merit Point System) Evaluasi penawaran dengan sistem nilai digunakan untuk pengadaan barang/jasa pemborongan/jasa lainnya yang memperhitungkan keunggulan teknis sepadan dengan harganya, mengingat penawaran harga sangat dipengaruhi oleh kualitas teknis. Urutan proses penilaian dengan sistem ini adalah : 1. Evaluasi Administrasi a. Evaluasi administrasi dilakukan terhadap penawaran yang memenuhi syarat pada pembukaan penawaran. b. Evaluasi penawaran dilakukan terhadap dokumen penawaran yang masuk dan dievaluasi kelengkapan dan keabsahan syarat administrasi. Unsur-unsur yang dievaluasi pada tahap ini harus berdasarkan ketentutan-ketentuan yang tercantum dalam dokumen pengadaan. c. Evaluasi administrasi menghasilkan syarat administrasi atau tidak memenuhi syarat administrasi. 2. Evaluasi Teknis dan Harga a. Sistem nilai menggunakan pendekatan/metode kuantitatif, yaitu dengan memberikan nilai angka terhadap unsur-unsur teknis dan harga yang dinilai sesuai dengan kriteria yang ditetapkan dalam dokumen pengadaan. b. Evaluasi teknis dan harga dilakukan terhadap penawaran-penawaran yang dinyatakan memenuhi persyaratan administrasi, dengan

11 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

memberikan penilaian (skor) terhadap unsur-unsur teknis dan atau harga penawaran. c. Berdasarkan hasil evaluasi tersebut, panitia/pejabat pengadaan membuat daftar urutan penawaran, yang dimulai dari urutan penawaran yang memiliki nilai tertinggi. d. Bila menggunakan nilai ambang batas lulus (passing grade), hal ini harus dicantumkan dalam dokumen pengadaan. Panitia membuat daftar urutan yang dimulai dari penawaran harga terendah untuk semua penawaran yang memperoleh nilai di atas atau sama dengan nilai ambang batas lulus (passing grade).

II.3.3.

Sistem Penilaian Biaya Selama Umur Ekonomis (Economic Life Cycle Cost) Evaluasi penawaran dengan sistem penilaian biaya selama umur ekonomis khususnya dilakukan untuk pengadaan barang/peralatan yang

memperhitungkan faktor-faktor :umur ekonomis, harga, biaya operasi, dan pemeliharaan, dalam jangka waktu operasi tertentu. Urutan proses penilaian dengan sistem ini adalah sebagai berikut : 1. Evaluasi Administrasi a. Evaluasi administrasi dilakukan terhadap penawaran yang memenuhi syarat pada pembukaan penawaran. b. Evaluasi administrasi dilakukan terhadap dokumen penawaran yang masuk dan dievaluasi kelengkapan dan keabsahan syarat administrasi. Unsur-unsur yang dievaluasi pada tahap ini harus berdasarkan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam dokumen pengadaan. c. Evaluasi administrasi menghasilkan dua kesimpulan, yaitu memenuhi syarat administrasi atau tidak memenuhi syarat administrasi. 2. Evaluasi Teknis dan Harga a. Sistem economic life cycle cost digunakan khusus untuk mengevaluasi pengadaan barang yang kompleks dengan memperhitungkan biaya operasi dan pemeliharaan serta nilai sisa selama umur ekonomis barang tersebut.

12 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

b. Sistem ini diterapkan terhadap penawaran-penawaran yang dinyatakan telah memenuhi persyaratan administrasi. c. Unsur-unsur teknis dan harga yang dinilai telah ditetapkan dalam dokumen pengadaan. d. Unsur harga tersebut dikonversikan ke dalam mata uang tunggal berdasarkan perhitungan secara profesional. e. Berdasarkan hasil evaluasi tersebut, panitia/pejabat pengadaan membuat daftar urutan yang dimulai dari urutan harga evaluasi terendah. f. Biaya-biaya yang dihitung dalam evaluasi, kecuali harga penawaran yang terkoreksi (total bid evaluated price), tidak dimasukkan dalam harga kontrak (hanya berfungsi sebagai alat pembanding saja).

II.4.

STRATEGI PENAWARAN HARGA Kelangsungan hidup dari kontraktor sangat ditentukan dari target perolehan kontrak yang bisa dicapai. Secara umum ada dua strategi dari kontraktor untuk memenangkan tender (Asiyanto, 2005) : Strategi kompetitif (competitive strategy) Strategi persengkokolan (bid rigging strategy)

II.4.1.

Strategi Penawaran Harga Kompetitif Sistem penawaran harga kompetitif (competitive bidding) pada proyekproyek jasa konstruksi pada dasarnya meliputi (Latief, Yusuf; 2006) : o pengambilan keputusan dalam situasi yang tidak menentu, o sumber ketidakpastian dari masing-masing bidder, o sifat kompetisi yang tidak dapat diperkirakan.

Banyak pekerjaan kontruksi yang diperoleh oleh kontraktor langsung melalui sistem penawaran harga yang kompetitif. Praktek sistem penawaran harga ini dikritik oleh banyak kontraktor sebagai dasar permasalahan dalam industri jasa konstruksi. Jika kontraktor menawarkan harga yang rendah untuk mendapatkan suatu proyek dalam proses tender, mereka tidak akan

13 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

mendapatkan margin yang sesuai dengan target perusahaan. Namun, jika kontraktor mengajukan penawaran harga yang mempunyai nilai margin yang cukup baik, kemungkinan untuk memenangkan tender menjadi lebih kecil. Kondisi yang tidak bagus ini membuat para kontraktor dihadapkan pada posisi yang canggung ketika harus melakukan penawaran harga (Park, William R.;1979). Beberapa penelitian yang dilaksanakan di Amerika, Inggris, dan Arab Saudi mengenai sistem penawaran harga kompetitif (competitive bidding system) mengemukakan bahwa banyak hal menjadi pertimbangan untuk memutuskan para kontraktor dalam mengajukan penawaran harga, seperti jenis proyek, identitas owner, historical profit, tingkat resiko, lokasi, cash flow proyek, ketersediaan SDM, pengalaman proyek sejenis, keinginan untuk bekerja (need for work), dan beban proyek yang sedang dilaksanakan. Namun dengan keyakinan bahwa para kontraktor mampu menyajikan model

penawaran harga yang kompetitif dan profitable maka mereka yakin bisa memenangkan tender berdasarkan pengalaman mereka melaksanakan proyek sejenis dan penguasaan mereka pada pasar yang ada. Keinginan untuk bekerja (need for work) juga menjadi faktor utama para kontraktor dalam meningkatkan motivasi dalam memenangkan tender. (Shash, Ali. A, 1995). Sistem penawaran harga kompetitif ini juga dibakukan di Indonesia dengan diterbitkannya Keppres No. 80 Tahun 2003 oleh pemerintah yang mengatur prosedur pedoman pelaksanaan pengadaan barang/jasa khususnya untuk proyek-proyek pemerintah dan Badan Usaha Milik Negara. Sehingga untuk mengantisipasi sistem penawaran ini maka para kontraktor berusaha memperkecil harga jual dari sumber daya yang mereka pergunakan. Oleh karena itu untuk mendukung kemampuan kontraktor dalam berkompetisi pada industri jasa konstruksi, maka penyusunan konsep business plans secara korporat sangatlah penting. Business plans yang baik akan mengidentifikasikan tindakan apa yang harus dilaksanakan untuk mencapai sasaran perusahaan di masa yang akan datang, membantu manajemen untuk mengkoordinasikan perbedaan tahapan dalam ber-bisnis, dan sebagai dasar panduan manajemen dalam mengontrol operasional perusahaan. Di dalam

14 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

business plans juga memuat sasaran dan tujuan perusahaan, kebijakan perusahaan untuk mencapai sasaran, pengembangan seluruh strategi untuk operasional bisnis, mendefinisikan prosedur dalam mendelegasikan kekuasaan, dan formulasi perencanaan jangka pendek dan jangka panjang perusahaan (Park, William R.;1979). Konsekuensi dari sistem penawaran harga kompetitif ini adalah kontraktor menetapkan profit yang optimal sehingga kemungkinan mendapatkan proyek lebih besar dan meningkatkan volume penjualan secara korporat untuk mencapai target margin sesuai dalam business plans perusahaan.

II.4.2.

Strategi Persengkokolan (Bid Rigging Strategy) Strategi persengkokolan (bid rigging strategy) dalam melakukan penawaran harga merupakan strategi yang cukup banyak dilaksanakan oleh kontraktor dalam usaha memenangkan tender. Pada dasarnya, ketika kontraktor menerapkan strategi persengkokolan dalam proses penawaran harga, para kontraktor juga dituntut untuk dapat menyajikan cost estimate yang kompetitif seperti yang dibahas dalam strategi penawaran harga kompetitif diatas. Dengan menerapkan strategi ini, maka kemungkinan kontraktor untuk mendapatkan tender yang diinginkan bisa tercapai. Strategi persengkokolan ini merupakan aktivitas yang memerlukan pendekatan kepada owner dan/atau pesaing untuk mengatur siapa kontraktor yang akan menjadi pemenang dalam proses tender (Asiyanto; 2005), sedangkan cara yang biasa ditempuh adalah : o Bid Suppression, yaitu pesaing diminta supaya mundur dalam proses penawaran harga dengan cara apapun. o Complementary Bidding, yaitu pesaing diminta supaya menyusun harga penawaran yang tinggi dalam proses penawaran harga dengan kompensasi suatu imbalan. o Bid Rotation, yaitu pesaing diminta supaya kontraktor yang

memenangkan proses penawaran harga dapat saling bergantian.

15 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

Dalam menerapkan strategi persengkokolan ini (bid rigging strategy), maka keuntungan yang akan diperoleh kontraktor yang mendapatkan tender akan dibagikan kepada pihak-pihak lain yang terkait namun dalam batasan bahwa penetapan direct cost harus sesuai dengan tingkat produktivitas dan tingkat waste dari perusahaan atau unit usaha. Ketika kontraktor akan menetapkan mark up atau prosentase keuntungan yang diinginkan maka harus ditambah dengan biaya-biaya persengkokolan (looser fee, commitment fee) (Asiyanto; 2005).

II.5.

COST ESTIMATE Waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek sangat bervariasi, bergantung pada besar kecilnya proyek atau tingkat kesulitannya. Namun demikian, proyek selalu memiliki 4 (empat) tahapan, yaitu (Asiyanto; 2005) : Tahapan Evaluation and Planning Tahapan Conceptual Engineering Tahapan Detailed Engineering Tahapan Construction Dalam tahapan-tahapan tersebut, ada 3 (tiga) macam cost estimate proyek yang diperlukan pada saat yang bersangkutan, yaitu (Asiyanto; 2006) : o Preliminary Estimate (PE) Cost estimate ini ada pada tahap planning. Pada tahap ini desain proyek belum ada, tetapi baru ada dalam bentuk gagasan. Namun demikian cost estimate sudah harus diberikan untuk keperluan analisis studi kelayakan. Pada tahap ini biaya proyek (cost estimate) dihitung secara kasar (global), berdasarkan informasi harga dari proyek sejenis persatuan kapasitas produksi, atau per satuan fungsinya, atau per satuan luasnya. o Semi Detailed Estimate (SE) Cost estimate ini ada pada tahap conceptual engineering. Pada tahap ini basic design proyek sudah ada, sehingga cost estimate proyek sudah dapat dihitung agak detail berdasarkan perkiraan quantity pekerjaan dan informasi harga satuan pekerjaan pada saat yang bersangkutan. Pada

16 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

tahap ini, cost estimate biasanya belum dihitung berdasarkan construction method yang spesifik. Dan biasanya hanya diperlukan sebagai dasar pertimbangan untuk menyiapkan dana yang diperlukan bagi proyek tersebut, oleh karena itu sering juga disebut sebagai budget estimate bagi owner. o Definitive Estimate (DE) Cost estimate ini ada pada tahap detailed engineering, dimana semua informasi yang diperlukan untuk pelaksanaan sudah lengkap. Pada tahap ini construction drawing sudah ada, sehingga estimasi biaya dapat dihitung secara detail. Pada tahap ini, awalnya ada dua estimasi untuk fisik bangunan, yaitu versi owner, yang sering disebut dengan Owner Estimate (OE), dan versi kontraktor, yang disebut sebagai Bid Price (harga penawaran).

Cost estimate yang akan dibahas disini adalah versi kontraktor, sehingga definisi dari cost estimate atau bid price adalah estimasi yang dibuat oleh cost engineer dari pihak kontraktor, yang akan diajukan oleh kontraktor sebagai harga penawaran dari proyek sesuai dengan dokumen tender yang diberikan owner (Asiyanto; 2005). Suatu cost estimate tidak hanya menampilkan biaya proyek saja, namun juga menyeimbangkan kewajiban dalam pengawasan biaya selama

pelaksanaan proyek. Hal ini dikarenakan hubungan antara estimasi biaya, schedule pelaksanaan, dan pengendalian biaya (cost control) sangatlah penting, dimana identifikasi biaya harus sudah dilakukan oleh cost engineer, sehingga akan terwujud anggaran biaya proyek yang efektif. Oleh karena itu, estimasi biaya yang efektif tidak hanya menampilkan biaya yang realistis, namun juga menampilkan informasi yang akurat dengan merujuk pada schedule pelaksanaan, pengendalian biaya, dan kemajuan progress selama proses pelaksanaan (Dysert, Larry dan Elliot, Bruce G.;2002). Pada dasarnya nilai penawaran dari pihak kontraktor kepada pemberi kerja dipengaruhi beberapa faktor (Latief, Yusuf; 2006), antara lain : Estimasi direct cost

17 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

General overhead Tingkat keyakinan manajemen terhadap estimasi yang dilakukan Tujuan jangka pendek dan jangka panjang perusahaan

Dalam menyusun construction cost estimate, walaupun sebagai nilai yang diperkirakan, tetapi tetap menggunakan faktor kunci yang pasti (Asiyanto; 2005), yaitu antara lain : Construction schedule Construction technology (construction method) Dasar produktivitas tenaga kerja Metode estimasi

Berikut ini adalah urutan proses estimasi biaya untuk direct cost secara detail (Latief, Yusuf; 2006):

18 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

Pre Qualification ?

No

Quit

Project Document

Mechanical Work

Civil Work

Electrical Work

Document Analysis

Quantity Takeoff

Bill of Quantity

Resources Allocation

Material Pricing

Labor Prod & Costing

Equipment Prod & Costing

Total Direct Cost

Add overhead

Add risk factor

Add profit

Tendering Price Sumber : Latief, Yusuf; 2006

Gambar II.2. Proses estimasi direct cost secara detail

II.6.

HUBUNGAN KONTRUKSI

PEMASARAN,

PRODUKSI,

DAN

KONTRAK

Di industri jasa konstruksi, kegiatan pemasaran pada dasarnya adalah menjual janji, yaitu membuat bangunan sesuai dengan gambar dan persyaratan lainnya, dengan biaya dan waktu pelaksanaan yang telah

19 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

ditetapkan, sedangkan kegiatan produksi adalah merealisasikan janji tersebut (Asiyanto; 2005). Informasi pasar yang diperoleh calon pelanggan atau customer akan dijadikan acuan bagian pemasaran untuk melakukan proses perencanaan proyek, sedangkan bagian produksi menggunakan output dari bagian pemasaran untuk melaksanakannya sesuai dengan batasan-batasan yang telah disetujui dalam dokumen kontrak. Oleh karena itu harus ada koordinasi antara bagian pemasaran dan bagian produksi untuk bisa menyajikan dokumen penawaran yang kompetitif, profitable, dan mampu diaplikasikan dalam pelaksanaannya. Berikut ini adalah pengaruh hubungan antara proses pemasaran dengan proses produksi dalam industri konstruksi khususnya kontraktor :

Pemasaran

Produksi

Kesuksesan yang meningkat

Pemasaran

Produksi

Kelangsungan hidup yang menurun

Pemasaran

Produksi

Sumber : Asiyanto; 2005

Gambar II.3. Pengaruh hubungan pemasaran dengan produksi

Kontrak konstruksi merupakan output dari kegiatan pemasaran dan sekaligus merupakan awal dari kegiatan manajemen produksi. Kontrak konstruksi merupakan pertemuan kegiatan antara kegiatan pemasaran dengan kegiatan produksi. Oleh karena itu, kedua bagian ini harus kuat koordinasinya,

20 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

dan bila dipisah masing-masing harus sama-sama mengetahui dan memahami. Kaitan keduanya dapat ditunjukkan dengan gambar II.3. (Asiyanto; 2005).

Kebutuhan konsumen PEMASARAN Mencari informasi pasar dan mengenal calon konsumen/pelanggan Mengikuti pra-kualifikasi Mengikuti tender Memperoleh penunjukan

Daerah Pemasaran

PENGANGGARAN Melakukan survey lokasi Menghitung direct cost Menetapkan mark up Kontrak konstruksi

Feed back

Daerah overlapping Pemasaran dan Produksi

PRODUKSI Menyiapkan perencanaan & pelaksanaan Membuat program kerja mingguan / bulanan Mengalokasikan sumber daya selama pelaksanaan Melakukan pengendalian proses pelaksanaan Melakukan proses pemeliharaan bangunan Menyerahkan bangunan

Daerah Produksi

Kepuasan konsumen Sumber : Asiyanto; 2005

Gambar II.4. Pola hubungan pemasaran dan produksi

21 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

II.7.

TIM TENDER Dari gambar 2.5. diatas dapat dilihat bahwa ada suatu daerah yang menjadi overlapping antara bagian pemasaran dengan bagian produksi. Daerah inilah merupakan proses estimasi biaya untuk melakukan penawaran harga kepada pemberi kerja. Output dari daerah ini adalah suatu kontrak konstruksi yang bagian dari nilai target penjualan perusahaan. Tim Tender dari kontraktor inilah yang menjadi aktualisasi dari overlapping bagian pemasaran dan produksi yang dibentuk oleh manajemen perusahaan. Berikut ini adalah beberapa lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan oleh Tim Tender selama mengikuti proses pelelangan (PP, 2003) yaitu : 1. Melakukan penyusunan dokumen administrasi lelang sesuai persyaratan atau kualifikasi dalam dokumen pengadaan dan kemampuan perusahaan seperti : a. Data perusahaan, meliputi : - Nama perusahaan. - Alamat, telepon, faksimile, email. - Pendirian perusahaan. - Susunan direksi. - Jumlah karyawan tetap (manajer, staf teknik, staf administrasi) b. Kinerja dalam proyek yang sama termasuk referensi terdahulu, mencakup : - Jenis proyek. - Pemilik proyek. - Nama proyek dan lokasi. - Tahun pelaksanaan. - Posisi dalam kontrak proyek tersebut (sebagai kontraktor utama atau sub kontraktor). - Nilai kontrak (rupiah atau equivalent rupiah). c. Daftar pengalaman proyek pada lima tahun terakhir dilengkapi dengan personil yang menangani.

22 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

d. Sumber daya manusia yang direncanakan menangani proyek, dilengkapi : - Struktur organisasi proyek. - Nama personil, posisi, umur, pengalaman kerja. e. Kemampuan penyediaan peralatan, meliputi : - Tipe alat. - Jumlah. - Kapasitas operasi. - Tahun pembuatan alat. - Status kepemilikan. f. Kemampuan keuangan, meliputi : - Balance sheet (neraca) tiga tahun terakhir. - Current asset pada enam bulan terakhir. - Certificate of time deposit selama enam bulan terakhir. - Credit line certificate. - Letter of guarantee (surat jaminan bank yang memberi dukungan khusus untuk proyek yang akan ditenderkan). 2. Melakukan penyusunan dokumen proposal teknik (technical proposal), seperti : a. Metode pelaksanaan (construction method). b. Jadwal waktu pelaksanaan (time schedule). c. Jadwal tenaga kerja (manpower schedule). d. Jadwal alat (equipment schedule). e. Jadwal bahan (material schedule). f. Organisasi proyek dan personil (project organization and nominated personnel). g. Daftar nama sub kontraktor yang diusulkan (list of proposed sub contractors). 3. Melakukan penyusunan estimasi penawaran harga atau proposal biaya (cost proposal), yang terdiri dari : a. Surat penawaran (form of tender). b. Perincian harga (proced bill of quantity).

23 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

c. Daftar harga satuan bahan. d. Daftar harga satuan upah. e. Analisa harga satuan (breakdown of unit price). f. Jaminan tender (tender bond).

Dari uraian tugas-tugas Tim Tender diatas, dalam pelaksanaan kegiatan tender diperlukan keterlibatan personil yang berasal dari berbagai disiplin ilmu yang akan bekerja sesuai batas waktu yang terbatas. Oleh karena itu, Tim Tender yang dibentuk oleh manajemen (kontraktor) pada setiap proses tender seharusnya beranggotakan personil dari bagian pemasaran dan bagian produksi dengan tugas dan tanggung jawab masing-masing.

II.8.

FAKTOR PERAN TIM TENDER DALAM PROSES PENAWARAN HARGA Dari uraian tugas Tim Tender diatas maka peran Tim Tender sangat besar dalam menentukan keberhasilan kinerja suatu proyek, walaupun kesuksesan suatu proyek masih diukur lagi dengan berbagai parameter yang lain. Ada beberapa parameter utama yang mempengaruhi peran Tim Tender pada saat melaksanakan proses penawaran harga. Identifikasi peran tim tender ini dibatasi pada proyek-proyek pelelangan yang diikuti, seperti (Hegazy, Tarek dan Moselhi, Osama; 1995) : Perkiraan lingkup pekerjaan (assessment of job complexity) Perkiraan kemampuan perusahaan (assessment of firm ability) Perkiraan kepastian pekerjaan (assessment of job uncertainty) Perkiraan pasar (assessment of market)

II.8.1.

Perkiraan Lingkup Pekerjaan Yang dimaksud dengan parameter lingkup pekerjaan (assessment of job complexity) adalah faktor-faktor mempengaruhi peran Tim Tender dalam pelaksanaan kegiatan tender dengan lingkup pekerjaan yang menjadi batasan dalam dokumen penawaran, yaitu jenis proyek, pemilihan metode konstruksi,

24 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

penggunaan teknologi, sumber daya yang diperlukan, kualitas desain dan gambar, sub kontraktor, spesifikasi, dll.

II.8.2.

Perkiraan Kemampuan Perusahaan Parameter kemampuan perusahaan (assessment of firm ability) adalah aspek-aspek yang mempengaruhi kinerja Tim Tender dalam melaksanakan kegiatan tender dari pengaruh internal perusahaan, yaitu ketersediaan sumber daya manusia, pengalaman pekerjaan yang sesuai, kemampuan manajerial dan supervisi, kompetensi perusahaan, kemampuan keuangan perusahaan, target nilai kontrak, dll.

II.8.3.

Perkiraan Kepastian Pekerjaan Definisi parameter kepastian pekerjaan (assessment of job uncertainty) disini adalah aspek-aspek dari Tim Tender yang berhubungan dengan kondisi eksternal dalam melaksanakan kegiatan tender pada hal-hal yang

membutuhkan perkiraan atau ada ketidakpastian, yaitu kemungkinan keterlambatan, kompetitor, koordinasi dengan stakeholder, pengadaran material, pengadaan peralatan, cuaca, dll.

II.8.4.

Perkiraan Kondisi Pasar Parameter perkiraan pasar (assessment of market) adalah faktor-faktor eksternal yang mempengaruhi kinerja Tim Tender dalam melaksanakan kegiatan tender, yaitu pemilik proyek, inflasi, eskalasi, pertumbuhan ekonomi, peristiwa politik, dll.

II.9.

STUDI PENELITIAN TERDAHULU Beberapa kajian terhadap penelitian terdahulu terkait dengan topik perencanaan proyek pada perusahaan jasa konstruksi khususnya kontraktor antara lain telah dilaksanakan oleh, Alkaf (2002), tesis Program Pasca Sarjana Teknik Sipil Manajemen Konstruksi Universitas Indonesia yang berjudul Identifikasi Faktor Yang Mempengaruhi Kinerja Biaya Kontraktor Pada Tahap Pra

25 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.

Bab II Kajian Pustaka

Konstruksi. Membahas mengenai kebijakan yang diambil kontraktor dalam upaya menyusun suatu strategi penawaran bersaing untuk mendapatkan profit yang optimal dari tender/penawaran pada proyek konstruksi yang telah dilaksanakan. Fayek Aminah (1998), journalnya yang berjudul A Survey of Tendering Practices In The Australian Construsction Industry, dipublikasikan oleh Engineering Management Journal; Dec 1998, pg 29. Pengambilan keputusan menawar atau tidak menawar dalam suatu proses tender para kontraktor di Australia dengan membuat strategi model yang terstruktur.

II.10.

SUMMARY Untuk mengkaji hipotesa dalam penelitian mengenai peran Tim Tender dalam usaha peraihan nilai kontrak pada perusahaan jasa konstruksi ini, maka kajian pustaka yang dilakukan penulis dimulai dari pembahasan mengenai perencanaan strategi kontraktor, kontrak industri jasa konstruksi, metode evaluasi penawaran harga, strategi penawaran harga, cost estimate, hubungan keterkaitan fungsi pemasaran dan fungsi produksi, Tim Tender, dan peran Tim Tender dalam proses penawaran harga. Beberapa penelitian terdahulu dengan topik perencanaan proyek pada perusahaan jasa konstruksi juga dipergunakan sebagai referensi dalam penelitian ini.

26 Agung Tri Santoso. Peran tim ..., FT UI., 2007.