Metode Penilaian Investasi

Pendahuluan
Dalam menentukan usulan proyek investasi mana yang akan diterima atau ditolak  Maka usulan proyek investasi tersebut harus dinilai

Metode Penilaian
 

    

Metode periode pengembalian (Payback Periode/Method) Metode nilai sekarang bersih (The Net Present Value Method =NPV) Accounting Rate Of Return (ARR) Metode indeks profitabilitas Metode internal rate of return – IRR Metode modified internal of return – MIRR Modifikasi NPV dan ARR

Metode Periode Pengembalian

Periode pengembalian – payback period
 Jangka

waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui penerimaan – penerimaan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut

Mengukur kecepatan kembalinya dana investasi

Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya sama

Periode pengambalian investasi awal = x 1 tahun arus kas  Usulan proyek investasi

 Periode

pengembalian lebih cepat : layak  Periode pengembalian lebih lama : tidak layak  Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode pengembalian yang lebih cepat yang dipilih

arus kas pertahun yang dihasilkan selama umur proyek Rp.Contoh arus kas setiap tahun jumlahnya sama Usulan proyek investasi sebesar Rp. 150 juta dan umur proyek yang disyaratkan 4 tahun  Periode pengembalian proyek investasi tersebut adalah :  . 450 juta. umurnya diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa.

450 juta = x 1 tahun Rp. 150 juta = 3 tahun  Periode pengembalian 3 tahun lebih kecil dari yang disyaratkan maka usulan proyek investasi adalah diterima  .Jawaban Periode pengembalian Rp.

Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya berbeda  Periode pengambalian a–b =n+ x 1 tahun c-b n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula a = Jumlah investasi mula-mula b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n C = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1 .

600 juta dengan umur ekonomis 5 tahun. Syarat periode pengembalian 2 tahun dan arus kas pertahun adalah :  Tahun 1  Tahun 2  Tahun 3  Tahun 4  Tahun 5 RP. 200 juta Rp. 300 juta Rp. 100 juta .Contoh arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda  Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 150 juta Rp. 250 juta Rp.

000.000.000 900.000 .000 100.Arus kas dan arus kas kumulatif Tahun 1 Arus kas 300.000.000.000 200.000.000 550.000 Arus kas kumulatif 300.000.000 1.000.000 150.000 2 3 4 5 250.000 750.000.000.000.000.

25 tahun atau 2 tahun 3 bulan  x 1 tahun Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan maka usulan proyek investasi ini di tolak . 600 juta – Rp.Periode Pengembalian Rp. 750 juta – Rp. 550 juta =2+ Rp. 550 juta = 2.

Kelemahan Metode Periode Pengembalian Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang  Tidak memperhitungkan nilai sisa dari investasi  Tidak memperhatikan arus kas setelah periode pengembalian tercapai  .

.Untuk mengatasi kelemahan PP Payback Period Discounted Payback Period Aliran kas dipresent-valuekan sebelum dihitung payback periodnya Metode discounted payback period tidak memperhitungkan aliran kas diluar payback period.

712 0.65 Tahun 1 2 3 4 5 Pada tahun 2 investasi belum selesai N=2 Diskonto i = 12 % PV 761.70 Kumulatif AK Diskonto 267.40 56.95 761.55 704.567 AK diskonto 267.636 0.65 .90 467.797 0.90 199.Discounted Payback Period  Periode pembayaran kembali dengan arus kas bersih di diskontokan (investasi 600 jt) Arus Kas 300 250 200 150 100 Diskonto 12 % 0.40 95.25 142.893 0.15 609.

15) = 2 + [ 132.15) / (609.85 / 142.9329 = 2.55 – 467.4 ] = 2 + 0.9329 tahun atau 2 tahun 11 bulan 19 hari .Penyelesaian Perhitungan  Periode pengembalian a–b =n+ x 1 tahun c-b = 2 + [ (600 – 467.

000.000.000.000 80.000.000.000 275.000 Proyek manakah yang akan dipilih? .000 4 5 50.000 230.000 250.000 Arus kas Proyek B 100.Contoh kasus Investasi proyek A dan B masing – masing Rp.000. 500 juta Tahun 1 2 3 Arus kas proyek A 250.000 150.000.000.000.000 300.000.000 30.

PP DPP Net Present Value Method (NPV) .

karena adanya faktor bunga .Net Present Value Method (NPV)   Yaitu perhitungan nilai tunai arus kas dari investasi modal dimasa yang akan datang dengan mempergunakan suatu tingkat suku bunga kemudian dibandingkan dengan nilai investasi semula yang dilakukan. Menggunakan pertimbangan bahwa nilai uang sekarang lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilai uang pada waktu mendatang.

Kriteria Penerimaan Proyek NPV positif  diterima (Jika PV arus kas lebih tinggi dari investasi awal) NPV negatif  ditolak (Jika PV arus kas lebih kecil dari investasi awal) Jika dua proyek bersifat saling meniadakan maka yang dipilih adalah proyek dengan NPV tertinggi. .

OI (1 + i)2 (1 + i)3 (1 + i)4 (1 + i)n CF i n OI : Arus kas : Biaya modal – tingkat bunga : Umur proyek investasi : Investasi awal .Rumusan CF1 CF2 + (1 + i)1 + CF3 + CF4 NPV = + … + CFn .

40 juta tanpa nilai sisa dan arus kas pertahun sebesar Rp. .Contoh kasus Suatu perusahaan mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. 12 juta selama 5 tahun dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 20 %.

12 juta x 2.9906 ) – Rp 40 juta = Rp 35. – 4.200 – Rp. 40 juta = Rp.Jawaban Nilai NPV = ( Arus kas x Faktor diskonto) – OI = ( Rp.112.800  Usulan proyek ini lebih baik ditolak.887. NPV negatif  .

Perhitungan NPV menggunakan tabel bunga dan arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda Contoh perhitungan NPV dengan arus kas berbeda Tahun (1) 1 2 Arus kas (2) xxxx xxxx Tingkat bunga (3) xxxx xxxx Nilai sekarang (PV) (4) = (2) x (3) xxxxx xxxxx 3 4 5 xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxxx xxxxx xxxxx Total nilai sekarang (PV) xxxxx Investasi awal (OI) (xxxxx) Nilai sekarang bersih (NPV) xxxxx .

250 juta Rp. 700 juta. 150 juta Rp. perkiraan arus kas pertahun Tahun Arus Kas 1 2 3 4 5 Rp. dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15 %. 200 juta Rp.Contoh kasus Arus kas Berbeda  Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. 100 juta . 300 juta Rp.

000 Total nilai sekarang (PV) 716.7561 0.000 49.895.000 189.000 85.Jawaban Tahun (1) 1 2 3 4 5 Arus kas (2) 300.6575 0.000.880.5718 0.000.000.720.000 100.000.8696 0.000 150.000. 16.770.895.000 Tingkat bunga (3) 0.000.025.500.4972 Lihat nilai tabel nilai sekarang co : 15 % Nilai sekarang (PV) (4) = (2) x (3) 260. maka usulan proyek investasi ini layak diterima .000 200.000 16.000 131.000 Investasi awal (OI) Nilai sekarang bersih (NPV) 700.000 250.000 Nilai NPV positif sebesar Rp.895.000.

Profitabilitas Index .

Metode Indeks Profitabilitas Perbandingan antara present value – PV arus kas dengan investasi awal  Rumusan PI  CF PV (1 + i) PI = IO Keterangan PV = present value IO = Investasi awal .

000.ditolak Contoh kasus Tahun (1) 1 2 3 4 5 Arus kas (2) 300.025.895.000 .000 200.000.000 Tingkat bunga (3) 0.5718 0.720.000 150.4972 Nilai sekarang (PV) (4) = (2) x (3) 260.000 Investasi awal (OI) Nilai sekarang bersih (NPV) 700.000 131.000 189.000.000 16.000 250.000 Total nilai sekarang (PV) 716.000 85.000.7561 0.000 49.895.500.880.770.000 100. Kriteria penilai :  PI >1  PI < 1  : Layak – diterima : Tidak layak .000.000.8696 0.6575 0.

000 ) PI = 1.000.Penyelesaian kasus Indek keuntungan : PI = ( 716. 0242  Proyek investasi ini layak  .985.000 / 700.

IRR .

karena PV arus kas pada tingkat bunga tersebut sama dengan investasi awalnya  Metode ini memperhitungkan nilai waktu uang. jadi arus kas di diskontokan atas dasar biaya modal / tingkat bunga .Metode Internal Rate Of Return (IRR)  Tingkat pengembalian internal (Internal Rate of Return – IRR)  Tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV sama dengan nol.

Bisa juga langsung dengan menggunakan kalkulator keuangan atau software spreadsheet. .Keputusan investasi:  IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi diterima  IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi ditolak IRR kemudian bisa kita cari dengan metode cobacoba.

Rumusan IRR CF1 CF2 + (1 + i)1 (1 + i)2 + (1 + i)3 CF3 NPV = 0 = + … + CFn .OI (1 + i)n CF i n OI : Arus kas : Biaya modal / tingkat bunga yang dicari pada tingkat diskonto NPV akan menjadi nol : Umur proyek investasi : Investasi awal .

Langkah – langkah menghitung IRR :   Hitung PV arus kas yang dihasilkan usulan proyek investasi dengan menggunakan tingkat suku bunga yang dipilih sembarangan Bandingkan hasil perhitungan poin 1 diats dengan IO – nya  Jika hasilnya negatif. coba dengan suku bunga yang lebih rendah  Jika hasilnya positif. coba dengan suku bunga lebih tinggi .

Lanjutan …………… Lanjutkan poin langkah 2 diatas sampai PV – nya mendekati OI (selisih PV dengan investasi awal = .1 dan + 1)  Menghitung tingkat diskonto dari usulan proyek investasi tersebut dengan teknik interpolasi  .

Contoh kasus Arus kas Berbeda  Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15 %.000 Rp.000. perkiraan arus kas pertahun Tahun Arus Kas 1 2 3 4 5 Rp.000.000 . 15.500.500.000. 22. 37.500. 112.000 Rp.000 Rp. 45. 30.000.000 Rp.

000 Tingkat bunga 13 % (3) 0.6931 0.000 37.6133 0.926 114.793 13.7831 0.299 8.739 .500 15.825 29.511 Total nilai sekarang (PV) 111.142 Tingkat bunga 12 % (5) 0.7118 0.799 8.5428 Nilai sekarang (PV) (4) = (2) x (3) 39.181 29.366 20.500 30.000 22.895 21.500 112.354 14.8929 0.5674 Nilai sekarang (PV) (6) = (2) x (5) 40. bagaimana nilai PV terhadap investasi awal Tahun (1) 1 2 3 4 5 Arus kas (2) 45. Kita coba dengan tingkat suku bunga 13 % dan 12 %.239 Investasi awal (OI) 112.6355 0.500 Nilai sekarang bersih (NPV) -575 1.Jawaban……….7972 0.8850 0.

500 -575 .740 Buat perhitungan interpolasi Berbasis 12 % : Selisih bunga 12% Selisih PV 114.925 112.315 112.13 % = .12 % = 1.Jawaban……….315 Selisih PV dengan OI 111. Hasil PV : .925 2.240 13% 1% 111.500 1.240 Selisih PV dengan OI 114.240 111.925 2.575 .740 Berbasis 13 % : Selisih bunga 12% 13% 1% Selisih PV 114.

000 ) x 1 % IRR = 13 % + ( .000 / Rp.75 % Basis 13 % IRR = 13 % + (RP -575.57 % Nilai IRR lebih kecil dari 15 %.000) x 1 % IRR = 12 % + 0.Mencari nilai IRR    Basis 12 % IRR = 12 + (Rp.315. 2.248 %) IRR = 12.740. 1.75 % IRR = 12. 2.000 / Rp.0. maka usulan proyek investasi ini di tolak .315.

Kasus arus kas setiap tahunnya jumlahnya sama Suatu perusahaan mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. selama 5 tahun dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 12 %  Berapa besarnya IRR ?  Apakah proyek akan diterima/ditolak?  . 24 juta. menghasilkan arus kas setiap tahun Rp. 80 juta.

24 juta x 3.800 Dicoba faktor diskonto 16 % NPV = (arus kas x Faktor diskonto) – OI NPV = (Rp.3522 ) . 78. 24 juta x 3.200 – Rp 80 juta NPV = Rp – 1.452. 80.2743 ) .Rp. 80 juta NPV = Rp.Rp.Jawaban   Dicoba faktor diskonto 15 % NPV = (arus kas x Faktor diskonto) – OI NPV = (Rp. 80 juta NPV = Rp.416.800 – Rp 80 juta NPV = Rp 452.583.800 .

24 % IRR = 15.800 78.452.869.200 1..452. Perhitungan interpolasi Selisih bunga 15% 16% 1% Selisih PV 80.800 / Rp.Jawaban. 1.869.600) x 1 % IRR = 15 % + 0.800 80.000.000 452.800 IRR = 15 % + ( Rp 452.24 % Maka usulan proyek ini di terima .600 Selisih PV dengan OI 80.583.

MIRR .

di mana nilai akhir proyek adalah jumlah nilai masa mendatang dari kas masuk yang dimajemukan terhadap biaya modal perusahaan .Modified Internal Rate of Return MIRR  Tingkat diskonto yang mengakibatkan nilai sekarang dari biaya proyek sama dengan nilai sekarang dari nilai akhirnya.

Rumusan MIRR CIFt (1 + k)n-t PV arus keluar = (1 + MIRR)n  Kriteria MIRR ≥ Tingkat pengembalian = Di terima MIRR ≤ Tingkat pengembalian = Di Tolak .

dengan arus kas pertahun sbb : Tahun 1 $ 2000 Tahun 2 $ 3000 Tahun 3 $ 4000  Tentukan MIRR ?  .Contoh Kasus Sebuah proyek investasi berusia 3 tahun dengan tingkat pengembalian 10 % dan investasi awal $ 6000.

Penyelesaian   = 2000 (1.45 % CIF .1745 MIRR = 0.300 + 4.720 / (1 + MIRR)3 ( 1 + MIRR)3 = 9.1745 atau 17.000 = [ 9.000 ( 1 + MIRR)3 = 1.10)0 = 2.720 / 6.62 1 + MIRR = 1.000 = 9720 Berdasarkan rumusan MIRR 6.10)1 + 4000 (1.420 + 3.62 1 + MIRR = 3√ 1.10)2 + 3000 (1.

MIRR MIRR mengasumsikan arus kas dari semua proyek diinvestasikan kembali dengan tingkat pengembalian sebesar IRR proyek  MIRR dapat digunakan sebagai indikator untuk mengetahui profitabilitas perusahaan  .

000.Kasus    Arus kas Terdapat 3 usulan proyek investasi Proyek Proyek Proyek dengan umur ekonomi Tahun A B C 5 tahun dan investasi 1 30000 50000 10000 awal $ 90. dengan tingkat pengembalian 2 30000 40000 20000 15 % 3 30000 30000 30000 Arus kas pertahun ($) Analisa perdasarkan 4 30000 20000 40000 metode penilaian aset 5 30000 10000 50000 riil ? .

scribd.http://www.com/doc/5020 5119/22/Metode-PenilaianInvestasi .

8 $08 -:3.    $08 !'          $08!'/03.3 !079:3..3390754.3        ##  #5  .-..

#5     ##   ##  ..:8:. .357403/9072.

## .

3 /2.7. 507:8..57408..80.7-.3/.02:.:2.3/./.9.9.3.7.3 3.9/84394.2.8:.7.2.73..3.3 ..73.. 80.82.8.5-.4/10/39073./.3/.#. 3.3203.33. /2.24/.75740.9041#09:73 ## %3../03.3907.-. 203/..

##_ %3.#:2:8.7  ## 3 3 9 7907. ##^ %3.950302-.3%4.950302-..3## 9   !'..7:80:.39072. .

393.:38-- %.:3 /03.:3  %.9.:3  %.4394.7:8.8.089.8:8 $0-:.3## .8 5079.8-07:8.:3  %039:.3 3.3 /.3..57403.089..950302-. /03.

.7.3                       07/.3##    .37:2:8.!03008.8.

  ##   ##    .

9.  ##     ##     ##   ##  .:   .

380-..9/:3.7 802:...3/.393.## ##203.089.:57419.8:28..380-08.8/.8 507:8.-9.8..950302-.947 :39:20309.7:8.3 .5. /03.7## 5740 ##/.302-.3.5740/3.

3 57403.9:8:.089..3.8 !740 !740 !740 /03.8. /03.8     .950302-.3 93.85079.33..8 %07/.3     2094/0503.7.809 7     .5..8.089.8:8 7:8 .:3    9.3          7:8.:3  3.3:2:704342 %.:3/.507/..

995.

.

 8.42.7-/ .

/4.

  .

.

8 .094/0 !03.089..3 3.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful