1.7 Pendekatan Penilaian 1.7.1 Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan data pasar adalah: 1.

Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject property) dengan properti-properti pembanding (comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan untuk menentukan berapa penyesuaian (adjusment) yang akan diberikan untuk menentukan nilai properti subjek. 2. Suatu metode untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu properti berdasarkan suatu harga jual properti lain yang serupa yang telah diketahui nilai jualnya dengan cara membandingkan properti tersebut. Beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah : Jenis hak yang melekat pada properti, Masalah keuangan/pendanaan (financing term), Kondisi penjualan, Kondisi pasar Lokasi Karakteristik fisik Karakteristik characteristic), Karakteristik-karakteristik lain. Adapun macam-macam metodenya yakni : a. Metode Jumlah Bulat (Lumpsum Method) Dalam metoda ini penilaian dilaksanakan dengan mengukur perbandingan dan penyesuaian harta tetap tersebut, tidak dihitung dari masing-masing faktor, tetapi sekaligus merupakan sebuah unit / satuan yang lengkap dengan angka bulat. Misalnya yang paling mendekati adalah objek Data II dengan harga jual sebesar Rp 450.000.000,00. dalam menghasilkan pendapatan (income-producing

Kemudian dari hasil analisis berdasarkan pengalamannya dan keahliannya penyesuaian diketemukan Rp 15.000.000,00, karena ada beberapa komponen yang kurang baik mutunya. Maka diputuskan nilai indikasi Rp 435.000.000,00 . b. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method) Metoda ini merupakan perbaikan dari metoda jumlah bulat yang dirasakan terlalu kasar. Objek yang dinilai setelah dibanding dengan harta yang telah diketahui nilainya secara keseluruhan, baik kelebihan maupun kekurangannya baik fakta dan datanya, lalu diadakan penyesuaian atau adjusment sesuai dengan keyakinannya secara langsung. Lalu mengurangkan data yang ada dibandingkan dengan objek yang dinilai, yaitu dengan menambahkan nilai (+) atau mengurangkan (-) komponen banguan atau bagian dari objek yang mempunyai kelebihan atau kejelekan dari pembanding sehingga dapat Nilai Indikasi yang diperkirakan . Misalnya : X : Data I = - , + , + , - ,- ; bila setiap + / - dinilai Rp 25juta, maka Indikasi nilai adalah Rp 460 juta - Rp 25 juta = Rp 435 Juta ; X : Data II = +, -, +, + , - = Rp 450 juta + Rp 25 juta = Rp 475 juta X : Data III = -, -, -, +, + = Rp 480juta Rp 25 juta = Rp 455 juta Nilai Indikasi berdasarkan : Data I - Rp 435.000.000,00 ; Data II - Rp 475.000.000,00 ; Data III - Rp 455.000.000,00 . c. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method) Dalam penilaian dengan metoda ini setiap data pembanding diadjust atau disesuaikan dengan objek yang dinilai dengan menambahkan atau mengurangkan diperbandingkan. Data 1 Data 2 Data 3 jumlah rupiah terhadap setiap faktor yang

Harga Jual : Penyesuaian : 1. Lokasi 2. Waktu 3. Ukuran 4. Kondisi 5. Mutu Total Penyesuaian Nilai Indikasi

460 juta -25 juta +25 juta -25 juta +25 juta -25 juta -25 juta 435 juta

450 juta -25 juta +25 juta -25 juta +25 juta +25 juta +25 juta 425 juta

480 juta -25 juta -25 juta -25 juta +25 juta +25 juta -25 juta 455 juta

d. Metode Persentase (Percentage Method) Dalam metoda ini penilaian dilakukan hampir sama dengan metoda komponen rupiah atau jumlah rupiah, tetapi perkiraan penambahan atau pengurangan penyesuaiannya diperhitungkan dengan menggunakan ( persentase). Harga Jual : Penyesuaian : 1. Lokasi 2. Waktu 3. Ukuran 4. Kondisi 5. Mutu Total Penyesuaian 93 % 98 % Objek A dibanding Data 1 = 93% X Rp 460 = Rp 427,8 jt Data 2 = 98% X Rp 450 = Rp 441 jt Data 3 = 96% X Rp 480 = Rp 460,8 jt Cara menarik kesimpulan nilai pun bisa bermacam cara, seperti : 1. Metode Jumlah Bulat (Lumpsum Method) Pilih salah satu di antara yang ada. 96 % 90 % 100 % 95 % 90 % 90 % 110 % 105 % 90 % 95 % 90 % 95 % 90 % 95 % 100 % 100 % Data 1 460 juta Data 2 450 juta Data 3 410 juta %

2. Metode Rata Rata Total harga yang menjadi indikasi dibagi dengan jumlah data yang ada (n). 3. Metode Bobot atau Pembebanan Bobot dihitung berdasarkan atas % kesamaan bangunan yang mendekati sama. 1.7.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan biaya dilakukan dengan cara melakukan identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis biaya pembuatan barunya (reproduction cost new) berdasarkan standar harga yang berlaku pada tanggal penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan/depresiasi (khusus untuk bangunan saja). Tahap selanjutnya untuk menentukan nilai properti secara keseluruhan maka nilai bangunan baru yang telah terdepresiasi tersebut ditambah dengan nilai tanah (yang diperoleh dari analisis perbandingan dengan pasaran tanah yang ada disekitarnya). Metode Pendekatan Biaya : a. Metode Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas / Quantity Survey Method : Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua komponen material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai bahan untuk membangun harta tersebut oleh produser / Pembina / pembangun harta dan kemudian dijumlahkan. b. Metode Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method : Metoda ini menggunakan biaya / jumlah harga atas bermacam material / bahan bangunan yang terpasang pada bangunan atau harta yang terdiri dari fondasi, dinding, kerangka, kolom , atap, lantai dan lain-lain dan kemudian di jumlahkan. c. Metoda Meter Persegi : Metoda ini didasarkan pada perhitungan biaya-biaya per unit yang diketahui atau ditetapkan yang berasal dari perbandingan harta yang ada dalam penentuan biaya per m2 setiap jenis pekerjaan bangunan . d. Metode Indeks Biaya / Index Method

Metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti baru bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti bangunan pada saat baru dibangun. baru

1.7.3 Pendekatan Pendapatan Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Secara garis besar prosedur penilaian melalui pendekatan pendapatan adalah sebagai berikut. a) Menentukan total pendapatan kotor potensial (potensial gross income). b) Menentukan tingkat kekosongan. c) Menentukan total pendapatan lain-lain. d) Menentikan total pendapatan kotor efektif, yaitu penjumlahan item (a-b)+c. e) Menentukan total biaya/pembelanjaan (out goings). f) Menentukan total pendapatan bersih operasi. g) Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai. h) Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (capital value) dari property subjek. Metode yang digunakan adalah : 1. Metode Gross Income Multiplier (GIM) o o o Angka Pengganda = Nilai Modal dibagi dengan Pendapatan Kotor. Cocok untuk properti yang tidak memerlukan pengelolaan. Contoh: Nilai modal 300 juta, nilai sewa 30 juta per tahun kotor Angka pengganda : 300/30 = 10 Subjek harta disewa 25 juta kotor, maka nilai adalah 25 x 10 = 250 juta. 2. Metode Direct Capitalisation

i. ii. iii.

Tingkat kapitalisasi Sewa Bersih dibagi Nilai Modal, kemudian dikalikan 100 %. Asumsi pendapatan tetap tidak berubah sepanjang masa. Harta dijual 250 juta disewa 25 juta bersih per tahun (data pembanding), maka tingkat kapitalisasi 25 juta : 250 juta = 10 % .

iv. v.

Sewa bersih subjek properti 20 juta per tahun, maka nilai modal atau nilai properti 20 juta : 10 % = 200 juta. Jika menilai rumah stidak disewakan, carilah misalnya 3 data rumah lain yang disewakan.

3. Metode Residual Technique Dibagi menjadi Teknik Penyisaan Properti (yang dibutuhkan adalah composite rate), Teknik Penyisaan Bangunan (yang dibutuhkan adalah building cap rate), dan Teknik Penyisaan Tanah (yang dibutuhkan adalah interest rate). 1) Property Residual Technique Contoh jika sewa 9 juta per tahun dan cap rate 12 % maka nilai modal adalah 9 juta : 12 % = 75 juta. 2) Building Residual Technique Contoh jika: sewa gedung 8 juta per tahun; nilai tanah 20 juta; sewa tanah 7 % x 20 juta = 1,4 juta; sewa bangunan 6,6 juta; cap rate 7% + 4 % = 11 % Jumlah nilai = nilai modal (bangunan) + nilai tanah = 60 juta + 20 juta = 80 juta Catatan: 7 % adalah risiko paling aman (SBI, SUN, dll.) dengan umur ekonomis bangunan sekitar 25 tahun, sehingga recapture rate adalah 4 %. 3) Land Residual Technique

Contoh jika: sewa tanah 8 juta per tahun; nilai gedung 20 juta; sewa gedung 7 % x 20 juta = 1,4 juta; sewa bangunan 6,6 juta; cap rate 7% + 4 % = 11 % Jumlah nilai = nilai modal (bangunan) + nilai gedung = 60 juta + 20 juta = 80 juta