Anda di halaman 1dari 44

Prinsip Dasar Teknik Penyusunan

ZONING REGULATION
ErmauIa A, Ir., MT., IAP
DISKUSI TEKNIS
DaIam Rangka Kegiatan Advokasi PenyeIenggaraan Penataan Ruang Di WiIayah Jawa-BaIi
DIREKTORAT PENATAAN RUANG WILAYAH II
DITJEN PENATAAN RUANG, DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM
Surabaya, 16 Juni 2009
RUANG
PENGERTIAN RUANG
Menurut UU No.26/2007 :
#uang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk
ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain
hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
Ruang Secara teknis :
#uang (space) adalah suatu wujud yang memiliki batas-batas, dua atau tiga dimensi,
yakni : luas atau volume, yang didalamnya terdapat elemen dan kejadian dengan posisi &
waktu tertentu.
KONSEP
PENATAAN RUANG
- MahIuk Hidup
- Kehidupan
- Kegiatan
Masyarakat
- MahIuk Hidup
- Kehidupan
- Kegiatan
Masyarakat
- Letak/Lokasi
- AIiran
- Jaringan
- Jarak/Waktu
- Letak/Lokasi
- AIiran
- Jaringan
- Jarak/Waktu
-Benda
-Lingkungan
-Benda
-Lingkungan
T#SFO#S
EKOO
T#SFO#S
EKOO
T#SFO#S
LKU
FSK
T#SFO#S
LKU
FSK
T#SFO#S
SOSL
T#SFO#S
SOSL
Penataan
Pertanahan
Penataan
#uang
Sumber : Tatag Wiranto, 2006
RUANG
Daya
Dukung
Lingkungan
Daya
Dukung
Lingkungan
Daya
Tampung
WiIayah/Kawasan
Daya
Tampung
WiIayah/Kawasan
- 2,3 masyarakat dapat menjalankan aktivitas kehidupannya
dengan terlindungi dari berbagai ancaman
- ,2,3 memberi kesempatan yang luas bagi masyarakat
untuk mengartikulasikan nilai-nilai sosial budaya dan fungsinya
sebagai manusia dalam suasana yang tenang dan damai
- Produktif proses produksi dan distribusi berjalan secara efisien
sehingga mampu memberikan nilai tambah ekonomi untuk
kesejahteraan masyarakat sekaligus meningkatkan daya saing.
0rk0,3ut,3 kualitas lingkungan fisik dapat dipertahankan
bahkan dapat ditingkatkan, tidak hanya untuk kepentingan
generasi saat ini, namun juga generasi yang akan datang.
'ISI : Terwujudnya ruang nusantara yang :
Untuk kemajuan dan kesejahteraan masyarakat
UU NOMOR 26/2007 TENTANG PENATAAN RUANG
"
Ruang
t1
"
t
Hakekat Perencanaan Tata Ruang WiIayah
Dokumen Perencanaan
Tata Ruang WiIayah
+ Pemanfaatan
+ PengendaIian
"
Ruang
t2
Komitmen :
Kondisi Tata
Ruang yang
dituju ('isi)
Produk perencanaan pada tingkat administrasi terdiri dari rencana umum
tata ruang dan rencana rinci tata ruang yang dilengkapi dengan
pengaturan zonasi sebagai pedoman perijinan.
W
I
L
A
Y
A
H
P
E
R
K
O
T
A
A
N
RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG
RTR KWS METROPOLITAN
RTRW NASIONAL
RTRW PRO'INSI
RTRW KABUPATEN
RTR PULAU / KEPULAUAN
RTR KWS STRA. NASIONAL
RTR KWS STRA KABUPATEN
RTR KWS PERKOTAAN DLM WIL
KABUPATEN
RTRW KOTA
RTR BAGIAN WIL KOTA
RTR KWS STRA KOTA
RDTR WIL KABUPATEN
RTR KWS STRA. PRO'INSI
RDTR WIL KOTA
UU NOMOR 26/2007 TENTANG PENATAAN RUANG
Fokus
Pembahasan
Sumber : Sosialisasi UU26/07
RTRW (NasionaI, Provinsi, Kabupaten/Kota) memuat :
Tujuan, Kebijakan dan Strategi Penataan #uang Wilayah
#encana Struktur #uang Wilayah
berkaitan dengan sistem permukiman dan sistem jaringan prasarana
#encana Pola #uang Wilayah
berkaitan dengan kawasan lindung dan kawasan budidaya
Penetapan Kawasan Strategis
dapat berada dalam satu wilayah administratif atau dapat juga berada pada lebih dari
satu wilayah administratif
rahan Pemanfaatan #uang
berisi ndikasi program utama jangka menengah lima tahunan
rahan Pengendalian Pemanfaatan #uang
berisi arahan peraturan zonasi, perijinan, insentif dan disinsentif, sanksi
Muatan Pokok Rencana Tata Ruang WiIayah
1
2
3
4
5
6
"
t
Hakekat Perencanaan Tata Ruang WiIayah
P E N G E N D A L I A N
"
t
Hakekat Perencanaan Tata Ruang WiIayah
P E N G E N D A L I A N
"
t
Hakekat Perencanaan Tata Ruang WiIayah
P E N G E N D A L I A N
Penyelenggaraan
Penataan #uang
Pengaturan Pembinaan Pengawasan Pelaksanaan
Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian
Peraturan Zonasi
Perizinan
nsentif & Disinsentif
Pengenaan Sanksi
RUANG LINGKUP KEGIATAN PENATAAN RUANG
Sumber : Kekerabatan SubDit Pembinaan Pemanfaatan #uang & Pengendalian Pemanfaatan #uang
Ditjen Penataan #uang, Dep. PU
PEREN6ANAAN PEHANFAATAN
PENCEN0AL|AN
3TRuKTuR
RuAN0
P0LA RuAN0
Peralaguraar Tarar,
Peralaguraar A|r,
Peralaguraar udara,
Peralaguraar 3uroerdaya A|ar
La|rrya
lano 0eve|opmenr 5arce|, o|oc|,
seclor)
urdarg-urdarg
Per|z|rar
lrserl|l dar 0|s|rserl|l
Pergeraar 3ar|s|
Peraturan Zonas|
Perurusar |eo|ja|ar slraleg|s
o5eras|ora||sas| RTR
Perurusar Prograr 3e|lora|
Pe|a|saraar 5eroargurar
Kegiatan PeIaksanaan Penataan Ruang
Sumber : Kekerabatan SubDit Pembinaan Pemanfaatan #uang & Pengendalian Pemanfaatan #uang
Ditjen Penataan #uang, Dep. PU
Peraturan Zonasi DaIam UU 26/07
UU No. 26/2007
mengamanatkan penyusunan Peraturan Zonasi (ps. 35):
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan
zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan
sanksi.
Pengendalian pemanfaatan ruang diatur dengan peraturan pemerintah
(ps. 40)
UU 26]2007 en[e|asan umum angka 6
eraLuran zonasl merupakan keLenLuan yang mengaLur LenLang persyaratan
pemanfaatan ruang dan keLenLuan pengenda||annya dan dlsusun unLuk set|ap
b|ok ] zona peruntukan yang peneLapan zonanya dalam rencana r|nc| tata
ruang"
KETENTUAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI
1. Penyusunan Peraturan Zonasi:
didasarkan pada RDTR kabupaten/kota dan RTR kawasan strategis
kabupaten/kota (ps. 14 ayat3 huruf c)
berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan
ruang (ps. 36 ayat1).
2. Peraturan Zonasi, berisi (penjelasan ps. 36 ayat1) :
ketentuan yang harus, boIeh, dan tidak boIeh diIaksanakan pada zona
pemanfaatan ruang
ampIop ruang (KD#, KDB, KLB, SB),
penyediaan sarana dan prasarana,
ketentuan Iain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman,
nyaman, produktif, dan berkelanjutan, antara lain:
keselamatan penerbangan,
pembangunan pemancar alat komunikasi,
pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi
Peraturan Zonasi DaIam UU 26/07
TUJUAN : enjamin tercapainya tertib tata ruang
Pengendalian pemanfaatan ruang mencakup berbagai perangkat
untuk memastikan rencana tata ruang dan pelaksanaannya
berlangsung sesuai dengan rencana tata ruang yang telah
ditetapkan.
Prasyarat pengendalian berjalan efektif dan efisien;
Produk rencana yang baik, berkualitas
nformasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan ruang yang
berlangsung (informasi, perizinan, partisipasi, dll)
Dasar-dasar PengendaIian Pemanfaatan Ruang
Pertimbangan daIam pengendaIian pemanfaatan ruang :
Tujuan umum (5ublic 5ur5ose) : Keamanan, ketertiban, keefektifan,
efisiensi, pertahanan, pemerataan, keadilan, kesehatan, lingkungan dan
energi, moral, pelestarian, dll
Kepentingan umum (5ublic interest) : Kenyamanan,
angkutanmassal/umum, prasarana, perumahan, kebangkrutan,
Kesejahteraan umum (general welfare) : Kepastian usaha,
keberlanjutan usaha
Dasar-dasar PengendaIian Pemanfaatan Ruang
OBYEK YANG DIKENDALIKAN
1. Penggunaan lahan / kegiatan:
(emperkecil) konflik antar guna lahan (negative externalities)
(emaksimalkan) manfaat antar guna lahan
2. Lokasi kegiatan / pembangunan
3. Waktu pembangunan / redevelo5ment
4. Penyediaan prasarana minimum yang diperlukan
5. TampiIan lingkungan
struktur dan tapak bersejarah / estetik;
lingkungan lama yang indah / menarik;
keragaman dalam pembangunan baru / redevelo5ment)
6. lat / cara untuk kompensasi ekonomi
7. Kecukupan rancangan fisik dari pembangunan baru, dan
8. Pemeliharaan kuaIitas Iingkungan binaan / terbangun
Dasar-dasar PengendaIian Pemanfaatan Ruang
LANDASAN KEWENANGAN PEMERINTAH DALAM PENGENDALIAN
PEMBANGUNAN
Bundles of Rights (Hak atas Lahan) : ewenangan untuk mengatur hak atas lahan,
hubungan hukum antara orang /badandenganlahan, dan5erbuatanhukummengenailahan.
Police Power (Pengaturan) : ewenangan menerapkan peraturan hukum (5engaturan,
5engawasan dan 5engendalian 5embangunan di atas lahan mau5un kegiatan manusia yang
menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum, keselamatan, moral dan kesejahteraan.
Seringkali diangga5 sebagai 'limitation on private property / individual rights
Eminent Domain (Pencabutan Hak atas Lahan) : kewenangan tindakan mengambil alih
atau mencabut hak atas lahan di dalam batas kewenangannya dengan kom5ensasi se5erlunya
dengan alasan untuk ke5entingan umum.
Taxation :
ewenangan mengenakan beban atau 5ungutan yang dilandasi kewajiban hukum terhada5
5erorangan / kelom5ok atau 5emilik lahan untuk tujuan ke5entingan umum.
Spending Power :
ewenangan membelanjakan dana 5ublik untuk ke5entingan umum (melalui APBN dan / atau
APBD).
Sistem PengendaIian Pemanfaatan Ruang
Regulatory System
Pemanfaatan ruang yang didasarkan
5ada ke5astian hukum yang beru5a
5eraturan-5erundang-undangan
Discretionary System
Pemanfaatan ruang yang 5roses
5engambilan ke5utusannya didasarkan
5ada 5ertimbangan 5ejabat / lembaga
5erencanaan yang berwenang untuk
menilai 5ro5osal 5embangunan yang
diajukan.
Zoning Regulation/PeraturanZonasi
Pembagian lingkungan kota dalam zona-
zona & meneta5kan 5engendalian
5emanfaatan ruang yang berbeda-beda
(Barnett, 1982)
Development Control/Permit
System
engatur kegiatan 5embangunan yang
meli5uti 5elaksanaan kegiatan 5endirian
bangunan, 5erekayasaan, 5ertambangan
mau5un kegiatan seru5a lainnya dan atau
mengadakan 5erubahan 5enggunaan 5ada
bangunan atau lahan tertentu (hulball &
Yuen, 1991). emungkinkan teta5
dilaksanakannya 5embangunan sebelum
terda5at dokumen rencana.
Sistem Pemanfaatan Ruang :
Sistem Pengendalian Pemanfaatan
Ruang :
Pengertian Zona, Zoning, Zoning ReguIation
ZONA
AWASAN atau AREA yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan yang
s5esifik
ZONING
Pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan meneta5kan
5engendalian 5emanfaatan ruang / memberlakukan ketentuan hukum yang
berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251).
ZONING REGULATION
etentuan yang mengatur tentang lasifikasi Zona, 5engaturan lebih lanjut
mengenai 5emanfaatan lahan, dan Prosedur Pelaksanaan 5embangunan.
Fungsi Utama Zoning ReguIation
Sebagai Instrumen Pengendalian Pembangunan
Peraturan zoning yang lengka5 akan memuat 5rosedur 5elaksanaan 5embangunan
sam5ai ke tata cara 5engawasannya
Sebagai Pedoman Penyusunan Rencana Operasional
etentuan zoning da5at menjadi jembatan dalam 5enyusunan rencana tata ruang yang
bersifat o5erasional, karena memuat ketentuan-ketentuan tentang 5enjabaran rencana
yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sam5ai 5ada rencana
yang rinci
Sebagai Panduan Teknis Pengembangan/Pemanfaatan Lahan
etentuan zoning mencaku5 guna lahan, intensitas 5embangunan, tata bangunan,
5rasarana minimum, dan standar 5erencanaan
kLkANGkA UMUM
LkANGkA1
LNGLNDALIAN
LM8ANGUNAN
kLNCANA
UMUM 1A1A
kUANG
kLNCANA
kINCI 1A1A
kUANG
kD1kk
k1kk]k18L
LkA1UkAN 2CNASI
DAN VAkIANNA
ANDUAN
S1ANDAk
UU erda
LM8ANGUNAN
Landar yang relevan
dengan perencanaan dan
pembangunan koLa
(eg kesehaLan
keselamaLan keamanan
eLc)
O erformance zonlng
O peclal zonlng
O 8onus zonlng
O 1u8
O negoLloned uev'L
O llood laln Zonlng
O lloaLlng Zonlng
O Lxcluslonaary Zonlng
O ConLracL Zonlng
O CrowLh ConLrol
O CondlLlonal uses
O nonconformlng uses
O poL Zonlng
O LLc
LkI2INAN
O peclal lLe ConLrol
O lLe lan ConLrols
O 8ulldlng Pouslng and
anlLary Codes
O ueslgn and PlsLorlc
reservaLlon
O ull
Sumber : Kekerabatan SubDit
Pembinaan Pemanfaatan
#uang & Pengendalian
Pemanfaatan #uang, Ditjen
Penataan #uang, Dep. PU.
KeIengkapan Zoning ReguIation
Ketentuan Teknis
Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main
land use), jenis-jenis penggunaan (sub uses)
Use: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan
utama, penggunaan pelengkap, penggunaan sesuai
pengecualian khusus).
Intensity : ntensitas atau kepadatan (KDB, KLB, KD,
kepadatan bangunan, kepadatan penduduk).
BuIk / buiIding and massing : Tata massa bangunan
(tinggi, sempadan, luas minimum persil).
Required infrastructure: persyaratan prasarana minimum
(parkir, bongkar-muat, dll)
Aturan tambahan: estetika, media reklame, view, dll (dapat
diatur terpisah dalam design guidelines)
Obyek Yang DikendaIikan
1. Penggunaan Iahan / kegiatan:
(MemperkeciI) konfIik antar guna Iahan (negative externalities)
(MemaksimaIkan) manfaat antar guna Iahan
2. Lokasi kegiatan / pembangunan
3. Waktu pembangunan / redevelopment
4. Penyediaan prasarana minimum yang diperIukan
5. TampiIan Iingkungan
struktur dan tapak bersejarah/estetik;
Iingkungan Iama yang indah/menarik;
keragaman daIam pembangunanbaru /redevelopment)
5. AIat / cara untuk kompensasi ekonomi
6. Kecukupan rancangan fisik dari pembangunan baru, dan pemeIiharaan
kuaIitas Iingkungan binaan / terbangun
Prinsip Dasar
1. WiIayah kota dibagi menjadi beberapa kawasan/zona dengan Iuas yang
tidak perIu sama.
2. Setiap zona diatur penggunaannya, intensitas/ kepadatannya, dan massa
bangunannya.
3. Penggunaan Iahan/bangunan paIing sedikit dibagi menjadi 4 kategori;
perumahan, industri, komersiaI, dan pertanian.
4. Penentuan kegiatan pada tiap zona:
Kegiatan yang diperboIehkan, bersyarat, atau kegiatan yang diIarang.
Kegiatan yang tidak disebutkan daIam daftar kegiatan yang boIeh
artinya diIarang, sedangkan kegiatan yang tidak disebutkan daIam
kegiatan yang diIarang berarti diperboIehkan.
Standar / Aturan yang PerIu Dipersiapkan
1. Kegiatan yang diperboIehkan
2. Kegiatan yang diIarang
3. Aturan khusus untuk kegiatan
4. Kegiatan tambahan dan aturannya
5. Kegiatan bersyarat dan aturannya
6. PengecuaIian khusus
7. Ketentuan Iuas persiI (minimum/maksimum)
8. Ketentuan Iuas pekarangan (sempadan depan,
samping, beIakang)
9. KDB maksimum
10. Luas minimum Iantai bangunan
11. Batas tinggi bangunan
12. 'ariansi
Tahapan Penyusunan
1. Susun kIasifikasi penggunan Iahan dan ketentuannya
2. Susun daftar kegiatan yang diperboIehkan, berisi:
Kegiatan sejenis yang diperbolehkan
elarang kegiatan tidaksejenis
Kegiatan yang tidak termasuk dalam aturan dapat disebutkan
(contoh: "restoran, tapi tidak termasuk klub malam)
3. Susun aturan khusus untuk beberapa kegiatan yang
diperboIehkan, misaInya:
Kegiatan usaha di zona hunian (usaha rumahan) yang
diperbolehkan
Larangan penjualan produk, jasa diperbolehkan
Batasan luas % maksimum dari luas lantai
4. Tetapkan zona-zona daIam RDTRK dengan peruntukannya
daIam peta RDTRK
Dokumen RDTRK
Dokumen RDTRK
Sumber : Bahan Pelatihan Zoning #egulation, P Jabar, 2009
Sumber : Bahan Pelatihan Zoning #egulation, P Jabar, 2009
Pembagian BIok Penggunaan Lahan
Sumber : Bahan Pelatihan Zoning #egulation, P Jabar, 2009
Sumber : Bahan Pelatihan Zoning #egulation, P Jabar, 2009
Sumber : Bahan Pelatihan Zoning #egulation, P Jabar, 2009
Sumber : Bahan Pelatihan Zoning #egulation, P Jabar, 2009