Anda di halaman 1dari 9

Demographical Environment

Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartemen di Jakarta


Pengajar:

Prof. Dr. Tadjudin Noor Efendi, MA

Dhini Anggraini 10/310147/PEK/15319 AKHIR PEKAN ANGKATAN 19 B


\

PROGRAM STUDI MAGISTER MANAJEMEN FAKULTAS EKONOMIKA DAN BISNIS UNIVERSITAS GADJAH MADA JAKARTA 2011 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen
di Jakarta

I.

PENDAHULUAN Dalam berbagai diskusi, peningkatan jumlah penduduk Indonesia menjadi salah satu topik yang hangat untuk diperbincangkan. Sebagian kalangan memberikan pendapat bahwa jumlah penduduk Indonesia yang semakin meningkat adalah sebuah masalah yang harus dicari solusi pemecahannya. Namun, beberapa kalangan justru memanfaatkan hal ini sebagai peluang bisnis yang menguntungkan. Bagaimana dengan peningkatan penduduk di Ibukota Jakarta? Berbicara mengenai Jakarta, kota yang dikenal dengan sebutan Kota Megapolitan. Daya pikat Jakarta sebagai kota tempat mengadu nasib untuk mencari pekerjaan masih begitu kental di mata masyarakat. Alhasil, jumlah penduduk Kota Jakarta terus mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Hal ini menimbulkan sejumlah masalah diantaranya tata ruang kota yang tidak teratur, kemacetan yang tidak terkendali serta bencana alam seperti banjir. Daerah hunian yang terbatas serta tingkat kemacetan yang tinggi membuat sebagian warga Jakarta lebih memilih untuk tinggal di hunian apartemen yang berlokasi dekat dengan kantor. Permintaan akan hunian tersebut membuat salah satu bisnis sektor property ini menjadi tumbuh dan memiliki prospek yang bagus. Pada tahun 1970-an di Jakarta baru terdapat 54 unit hunian apartemen. Berdasarkan data yang dihimpun dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) pada tahun 2003, beberapa tahun setelah krisis ekonomi berlalu, terdapat 2.361 unit apartemen baru. Angka tersebut terus mengalami peningkatan pada tahun berikutnya, yaitu 20.358 unit (2004) dan 18.627 unit (2005). Berdasarkan fakta diatas, fenomena ini menunjukkan bahwa kondisi demografi suatu daerah atau negara dapat mempengaruhi pertumbuhan suatu bisnis di daerah tersebut. Dalam hal ini, Penulis akan menjabarkan bagaimana faktor struktur demografi kota Jakarta berpengaruh terhadap bisnis hunian apartemen dan membuat bisnis ini mengalami perkembangan dalam beberapa tahun terakhir.

II.

PEMBAHASAN II.1 Gambaran Umum Wilayah DKI Jakarta merupakan salah satu provinsi diantara 33 provinsi yang ada di Indonesia. Terletak di Pulau Jawa bagian barat dengan luas wilayah daratan 662,33 km2 dan berupa lautan seluas 6.977,5 km2. Secara astronomis, DKI Jakarta terletak di posisi

3 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen di Jakarta

612 Lintang Selatan dan 10648 Bujur Timur. Sedangkan secara administratif DKI Jakarta memiliki 5 Wilayah Kota Administrasi dan satu Kabupaten Administratif yaitu : 1. 2. 3. 4. 5. 6. Kota Administrasi Jakarta Selatan Kota Administrasi Jakarta Timur Kota Administrasi Jakarta Pusat Kota Administrasi Jakarta Barat Kota Administrasi Jakarta Utara Kabupaten Administratif Kepulauan Seribu

II.2 Kondisi Demografi Berbicara mengenai struktur demografi, maka terdapat 3 variabel utama terkait dengan struktrur demografi suatu wilayah, yaitu angka kematian, angka kelahiran dan angka migrasi. Dalam pembahasan ini, penulis hanya menitikberatkan pada struktur demografi yaitu angka migrasi Kota Jakarta.

Tabel 2.1 Proporsi tujuan migrasi propinsi terbesar Tahun 2005. Sumber: SUPAS 2005

Berdasarkan tabel diatas, Kota Jakarta menjadi tujuan migrasi penduduk Jawa Barat, Jawa Tengah dan Jawa Timur. Tingginya angka migrasi Kota Jakarta mengakibatkan 4 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen di Jakarta

permasalahan kepadatan penduduk.. Hal ini dapat terlihat dari jumlah penambahan penduduk Ibukota Jakarta yang terus meningkat dari tahun ketahun. Tabel 2.2 menunjukan jumlah penduduk dari tahun 1971 2010.

Tabel 2.2 jumlah penduduk DKI Jakarta. Sumber: Badan Pusat statistik

Berdasarkan tabel diatas, pada tahun 1971, jumlah penduduk kota Jakarta berjumlah sekitar 4.6 juta jiwa, 30 tahun kemudian jumlah ini meningkat pesat sebesar 109%. Peningkatan jumlah penduduk membuat munculnya masalah baru bagi ibukota yaitu semakin terbatasnya jumlah hunian di Jakarta. Terbatasnya jumlah hunian tersebut mendorong berkembangnya industri properti khususnya hunian vertikal atau apartemen. Hal ini terlihat dari perbandingan supply dan demand seperti yang digambarkan pada gambar 2.1 dibawah ini.

Gambar 2.1 perbandingan supply dan demand hunian apartemen. Sumber : Cushman & Wakefield

5 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen di Jakarta

III.

ANALISA Perekonomian DKI Jakarta pada triwulan II/2011 bila dibandingkan dengan kondisi

triwulan I/2011 (q to q) menunjukkan laju pertumbuhan positif. Berdasarkan data Biro Pusat Statistik Provinsi DKI Jakarta, PDRB DKI Jakarta pada triwulan II/2011 jika dibandingkan dengan triwulan II/2010 (y on y) secara total tumbuh 6,7 persen. Hal inilah yang telah membuat perpindahan penduduk dari luar kota Jakarta baik itu merupakan warga Negara Indonesia maupun dari luar negeri ke dalam kota Jakarta semakin meningkat. Migrasi yang terjadi menyebabkan peningkatan populasi penduduk Jakarta yang signifikan. Berdasarkan sensus penduduk 2010, kepadatan penduduk Jakarta mencapai sebesar 14.476 jiwa/km2. Pada kenyataannya, peningkatan struktur demografi di Kota Jakarta tidak diikuti dengan pembangunan tata ruang kota yang memadai. Dengan semakin banyaknya pembangunan menyebabkan semakin sempitnya lahan yang dapat dibangun yang pada akhirnya menyebabkan harga tanah menjadi lebih mahal. Kondisi ini memunculkan kebijakan dan pemikiran yang berusaha untuk memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin. Pemikiran tersebut pada akhirnya mengacu pada konsep pembangunan kearah vertical baik untuk fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen / rumah susun. Berdasarkan data grafik pada gambar 2.1, dapat disimpulkan bahwa tingkat penjualan hunian apartmen terus mengalami peningkatan hingga kuartal pertama tahun 2011. Meskipun jumlah pasokan terhadap hunian apartmen masih lebih tinggi dibanding angka permintaan. Namun, permintaan pelanggan terhadap hunian ini terus mengalami peningkatan seiring dengan peningkatan laju populasi penduduk Ibukota Jakarta. Saat ini hunian apartemen sudah menjadi pelengkap wajib untuk memenuhi permintaan kebutuhan tempat tinggal yang tinggi di Ibu Kota. Kebutuhan tersebut muncul dengan pertimbangan praktis, efektif dan efisien dengan tinggal di Apartmen. Selain itu, lokasi apartmen yang dekat dengan kantor menjadi solusi tersendiri bagi warga Jakarta yang ingin menghindari kemacetan di Jakarta. Selain faktor populasi penduduk, faktor lain berupa struktur distribusi pendapatan juga mempengaruhi pertumbuhan pasar hunian apartemen di Jakarta. Pertumbuhan atas Pendapatan Domestik Regional (PDRB) Ibukota Jakarta yang semakin meningkat memilliki korelasi positif dengan peningkatan jumlah permintaan akan hunian apartmen ini. Berdasarkan peruntukannya apartemen dibagi menjadi tiga golongan yaitu: 6 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen di Jakarta

menengah-bawah, menengah-menengah, dan menengah-atas. Klasifikasi ini dibuat, antara lain, berdasarkan harga jual ruangan per meter persegi. Berdasarkan catatan PSPI, untuk segmen menengah-bawah, sejak tahun 2001 hingga 2007 terdapat 25.817 unit apartemen di seluruh Jabodetabek dengan tingkat penjualan 76,21 persen. Sedangkan di segmen menengah-menengah tersedia 17.101 unit dengan tingkat penjualan 69,93 persen dan 5.028 unit untuk segmen menengah-atas dengan tingkat penjualan 74,79 persen. Berikut ini merupakan analisa SWOT atas bisnis apartemen di Jakarta Kekuatan Lokasi bangunan apartemen yang strategis; Pemberian fasilitas yang lengkap dan memadai, seperti fasilitas olah raga, Kepemilikan apartmen bisa bermanfaat sebagai tempat hunian maupun lahan

supermarket, keamanan, dll; investasi. Kelemahan Harga jual hunian kamar apartmen yang terus meningkat; Pemeliharaan apartemen yang dilakukan oleh pengelola kurang memadai; Biaya service charge yang meningkat; Peluang Keterbatasan lahan yang membuat harga tanah meningkat; Insentif dan keringanan pajak, meningkatkan daya saing produk khususnya

dari segi harga dari pemerintah setempat sehingga memudahkan konsumen untuk membelinya Ancaman Berkembangnya daerah pinggiran Jakarta seperti Depok, Bekasi, Tanggerang dan Bogor; Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang stabil sehingga meningkatkan daya beli Pertumbuhan angka migrasi ke Kota Jakarta semakin tinggi; Kecenderungan penduduk untuk tinggal di pusat kota yang disebabkan oleh Perubahan gaya hidup penduduk Kota Jakarta; penduduk;

semakin macetnya lalu lintas;

7 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen di Jakarta

IV.

Penolakan masyarakat lokal, dimana terdapat isu sosial dan penolakan warga Tingkat suku bunga yang menghambat pembelian secara kredit dan Adanya faktor bencana alam, seperti gempa bumi.

lokal karena pembangunan menyebabkan polusi lingkungan dan kebisingan meningkatkan biaya bunga modal;

KESIMPULAN Pertumbuhan ekonomi Kota Jakarta yang semakin meningkat menjadi potensi utama para pelaku pasar untuk mengadu nasib di Kota Megapolitan ini. Dampaknya adalah tingkt migrasi penduduk ke dalam Kota Jakarta yang semakin meningkat. Kota Jakarta menjadi kota tujuan favorit bagi sebagian penduduk Indonesia lainnya. Alhasil, angka kepadatan penduduk menjadi tidak terkendali. Hal ini disebabkan karena tingkat pertumbuhan populasi penduduk Kota Jakarta tidak diimbangi oleh penambahan jumlah lahan dan tata ruang kota yang baik. Kondisi ini memunculkan kebijakan dan pemikiran yang berusaha untuk memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin. Pemikiran tersebut pada akhirnya mengacu pada konsep pembangunan kearah vertical baik untuk fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen / rumah susun. Faktor pertumbuhan populasi penduduk Jakarta berpengaruh positif kepada minat dan permintaan penduduk kepada hunian apartemen. Saat ini, prospek bisnis hunian apartemen semakin menjanjikan, terutama di Ibukota Jakarta. Berdasarkan hal tersebut, penulis dapat menyimpulkan bahwa faktor demografi penduduk berpengaruh secara positif terhadap bisnis hunian apartemen. Fenomena tersebut tentunya dilatabelakangi pula oleh berbagai faktor lainnya, baik internal maupun ekstenal. Pada akhirnya Penulis berpendapat bahwa pembangunan hunian apartemen bukanlah solusi terbaik dari permasalahan demografi di Ibukota Jakarta. Pembangunan gedung gedung bertingkat yang semakin banyak memiliki dampak negatif terhadap sistem lingkungan dan kontur tanah Kota Jakarta. Apabila hal ini tidak dapat dikendalikan maka bukan mustahil Kota Jakarta akan terancam, bahaya bencana alam seperti banjir dan gempa bumi. Hal ini tentunya menjadi pekerjaan rumah baik bagi pemerintah pusat maupun pemerintah kota Jakarta baik dalam memperbaiki tata ruang kota Jakarta maupun penahanan laju penduduk yang datang ke kota Jakarta. Pertumbuhan laju ekonomi yang

8 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen di Jakarta

merata di Indonesia seharusnya menjadi tujuan utama pemerintah sehingga sentral ekonomi tidak hanya berfokus di Ibukota saja. DAFTAR PUSTAKA Badan Pusat Statistik Provinsi DKI Jakarta. 2010. Jakarta Dalam Angka 2010. Jakarta : BPS Provinsi DKI Jakarta Badan Pusat Statistik. 2006. Survei Penduduk Antar Sensus 2005 Provinsi DKI. Jakarta : BPS www.cushwake.com Pusat Studi Properti Indonesia. 2008. Survei Pusat Studi Properti Indonesia. Jakarta: PSPI

9 Analisa Struktur Demografi Jakarta Terhadap Pertumbuhan Bisnis Apartmen di Jakarta