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CONTRATOS DE CAMBIO TRASLATIVOS DE TITULARIDAD BOLILLA VII - Compraventa Seccin 1 Punto 1.

El Cdigo, en el art. 1323 nos ha suministrado una definicin en los siguientes trminos: "Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". Podemos suministrar la que creemos es la definicin adecuada para la compraventa en nuestro sistema: la compraventa es el contrato por el cual una de las partes, con el fin de transferir o constituir un derecho real, se obliga a dar una cosa a la otra, y sta se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero. Entre esta definicin, y la suministrada por el Cdigo, se advierten dos diferencias: a) En la que damos, no figura la obligacin del comprador de recibir la cosa. No hay necesidad de marcarlo expresamente, pues en el sentido en que el texto emplea el vocablo "obligacin", todo acreedor est obligado a recibir la prestacin, y por lo tanto no solo el comprador est obligado a recibir la cosa, sino que tambin el vendedor est "obligado" a recibir el precio b) Mientras el texto del art. 1323 slo contempla la hiptesis de una obligacin para transferir la propiedad, la definicin que proponemos se refiere tanto a la transferencia como a la constitucin de un derecho real. El nombre que las partes den al contrato, por s solo no interesa; el contrato que concluyan ser o no de compraventa, segn que presente o no la estructura de l, pese al nombre asignado. As, poco interesar que lo hayan llamado "cesin" si de todo el contexto resulta que es una compraventa; y recprocamente no ser un contrato de compraventa, si del contexto resulta que es una donacin. Caracteres La compraventa es un contrato consensual, bilateral, oneroso, declarativo y no traslativo de derechos reales. En ciertos casos es formal, y en otros, no formal. Puede ser concluida conmutativa o aleatoriamente. Consensual: para su perfeccionamiento no hace falta la tradicin de la cosa sobre la cual versa. Hay compraventa desde que las partes se han puesto de acuerdo. Que la tradicin de la cosa no sea precisa, no significa que ella no pueda ser utilizada como manera de expresin del consentimiento. Pero de esto no se sigue que se haya convertido en un contrato real, pues tal entrega no fue impuesta por el Derecho, sino libremente elegida. Un contrato es formal o no formal, consensual o real, no por la manera como de hecho se lo ha concluido, sino por la manera en que la ley prev que debe concluirse; quien hace ms de lo mnimo indispensable, ya ha satisfecho las exigencias legales. Bilateral: est destinado a engendrar obligaciones recprocas: a cargo del vendedor la de transferir la propiedad de una cosa, y a cargo del comprador la de pagar el precio. Aparentemente, esto no se cumple en la operacin manual. Pues si el vendedor elige como forma de expresin de la voluntad la entrega de la cosa, cmo podra estar obligado a dar lo que ya entreg? Tal conclusin sera errnea, pues porque de hecho se haya cumplido contextualmente una de las obligaciones, no desaparece el carcter bilateral. Oneroso: cada parte se sacrifica y recibe una ventaja. Declarativo: no traslativo de derechos pues con la sola compraventa no se transmite el dominio, ni se constituye ni transmite ningn derecho real, ya que para que este tipo de efecto se produzca, es preciso que a la compraventa que es ttulo, siga luego el modo. En la venta manual, cuando el modo idneo es la tradicin, el efecto traslativo acompaa al contrato, pero ello es as, porque de hecho, se han fusionado el ttulo y el modo. Formal o no formal: Depende de la cosa vendida-comprada Naturalmente conmutativo: Tradicionalmente se ensea que es un contrato conmutativo. Pero esto es solamente cierto atendiendo a sus clusulas naturales, pues nada impide que las partes lo quieran como aleatorio. Lo correcto es entonces decir que es naturalmente conmutativo, y accidentalmente aleatorio, del mismo modo que puede ser concertado pura y simplemente, o bajo condicin o plazo. Hay una hiptesis especial de alea que desplaza la figura de la compraventa hacia la del contrato oneroso de renta vitalicia Compraventa civil y comercial La distincin tiene importancia entre nosotros bajo tres aspectos: Por un lado, sirve para determinar el rgimen legal aplicable, por el otro, para establecer la jurisdiccin competente y, finalmente, porque son las compras y ventas mercantiles las que, realizadas con carcter profesional, atribuyen la calidad de comerciante. El segundo de los aspectos enumerados carece sin embargo de importancia en algunas

provincias donde no se separa el fuero civil del comercial. Es civil toda compraventa que no es comercial. Y la compraventa es comercial en dos casos: 1. Compra comercial: cuando en la operacin referida a una cosa mueble, el comprador acta con el fin de revenderla o de alquilar su uso. a) La operacin debe versar sobre cosa mueble, comprendindose en el concepto, la moneda metlica, los ttulos de fondos pblicos, acciones de compaas y papeles de crdito comerciales. b) El comprador debe actuar con el fin de revender la cosa o alquilar su uso. De all que no sean mercantiles las compras de objetos destinados al consumo del comprador o de persona por cuyo encargo se haga la adquisicin. Pero no deja de ser mercantil por el hecho de que la adquisicin se haga con el fin de disponer de ella previa una transformacin que le d mayor o menor valor. 2. Venta comercial: cuando el vendedor dispone de una cosa que adquiri en las condiciones que hacen que la compra sea comercial, es decir, quien al comprar concluy una compra comercial, cuando luego vende la cosa as adquirida, concierta una venta mercantil. 3. Compraventa mixta: Cuando en una compraventa, tanto el comprador concluye una "compra" comercial como el vendedor una "venta" mercantil, ninguna duda cabe que la "compraventa" como operacin unitaria, es comercial. Qu decir si la operacin es comercial en el aspecto "compra", y civil en el aspecto "venta", o viceversa? En teora, pueden darse distintas respuestas, hacindose predominar ya siempre el aspecto civil, o siempre el aspecto comercial. Pero desde el punto de vista de lo que la ley es, podemos afirmar que la operacin siempre juzgada por la ley mercantil. Comparacin con otras figuras Cesin de derechos (venta) : Hay dos criterios que deben ser inmediatamente rechazados. En primer lugar, sera errneo pretender encontrar la diferencia afirmando que la cesin versa sobre derechos, en tanto que la compraventa sobre cosas. Sea lo que fuere lo que se entienda por "propiedad", es evidente que la propiedad de una cosa, es un derecho. En segundo lugar, sera por lo menos equvoco el sostener que la diferencia radica en esto: con la cesin se transmite un derecho, mientras que con la compraventa, el vendedor no transmite un derecho sino que se obliga a transmitirlo. Aunque la afirmacin es exacta, no sirve como criterio de distincin. Esa afirmacin lo que hace es desplazar el problema. Si la diferencia entre cesin y compraventa residiera en que aqulla transmite el derecho sobre el que versa, mientras que sta slo obliga a transmitirlo, cmo distinguir de la venta, la promesa de cesin que tambin obliga a transmitir? La distincin entre ambas figuras, debe hacerse partiendo de la clase de derechos sobre los que respectivamente versan la cesin y la compraventa, y atendiendo a la finalidad que persiguen: a) En cuanto a la clase de derechos, sabemos que la cesin se postula en principio idnea para transmitir cualquier tipo pero que en definitiva hay ciertos derechos que an siendo transmisibles, escapan a su esfera de accin. Sabemos que la compraventa sirve de ttulo para transferir la propiedad de una cosa. llegamos a esta conclusin: que la zona posible de litigio entre la cesin y la compraventa, est dada por la esfera de los derechos reales sobre cosa ajena. Pues de la cesin sabemos sin duda alguna que sirve para los derechos personales, y slo est en tela de juicio su radio de accin sobre los derechos reales, y de la compraventa sabemos que no sirve para traspasar derechos personales, y que su campo de accin slo puede estar en el mbito de los derechos reales. b) En cuanto a la finalidad perseguida, debe verificarse una distincin entre lo que es creacin de una situacin jurdica real nueva, y lo que es transmisin de una situacin jurdica ya existente: cuando se trata de crear una situacin jurdica real nueva, nada tiene que hacer el contrato de cesin de derechos; en cambio, ese papel, lo cumple la compraventa. Cuando se trata de transmitir un derecho real ya existente en su configuracin individual, pueden intervenir segn los casos, o la cesin, o la compraventa De compraventa cabe hablar, sin duda alguna, frente al derecho de dominio que es el derecho de propiedad sobre una cosa. De cesin cabe en cambio hablar frente a la transmisin de un derecho real de garanta. Permuta: no puede haber posibilidad alguna de confusin entre la compraventa y la permuta, la primera persigue como finalidad el cambio de cosa por dinero, y la segunda, el cambio de cosa por cosa. Pero la dificultad puede presentarse cuando el cambio perseguido es de una cosa por otra cosa y dinero (la llamada permuta con saldo). Las situaciones posibles son tres. Y se obtienen partiendo de la regla del art. 1356: Valor mayor de la cosa Cuando el valor de la cosa es mayor que el representado por el dinero, el contrato es de permuta. Valor menor Cuando el valor de la cosa es menor que el representado por el dinero, la operacin es venta.

Valores iguales Cuando el valor de la cosa es igual al representado por el dinero, la operacin es compraventa. Dacin en pago: la dacin en pago supone que el acreedor recibe voluntariamente en pago de lo que se debe, algo distinto. Hay por lo tanto algo sustituido y algo sustituyente. Lo sustituido puede ser cualquier prestacin debida. En cuanto a lo sustituyente se discute, si ello puede consistir en dinero, o en un hecho, o en una abstencin; pero no cabe duda que puede consistir en un crdito y en una cosa que no sea dinero (art. 779), aunque sobre esto ltimo todava cabra inquirir si debe consistir en una dacin con el fin de transmitir o constituir derechos reales, o si puede tratarse de una dacin para transferir slo el uso. Puede aproximarse a la venta cuando lo debido es dinero y lo entregado en dacin, es un bien que pudo prometerse en venta. La diferencia, a nuestro entender no debe establecerse entre la dacin en pago (pago por entrega de bienes) y la compraventa, pues bajo este aspecto la separacin es evidente, ya que la dacin en pago se verifica solvendi causa, mientras que la venta se concluye credendi causa, y ya que la dacin en pago exige la traditio, mientras que la compraventa es por definicin consensual. La real diferencia debe establecerse, por un lado, entre el pago a ttulo de dacin y el pago a ttulo de venta: en el primero, el solvens paga algo distinto a lo que originariamente deba, mientras que en el pago a ttulo de venta el solvens paga lo que originariamente deba; y, por otro lado, entre la compraventa y la promesa de dacin: La diferencia se establece teniendo en cuenta la finalidad perseguida, con arreglo al criterio anterior, pues en un caso lo que se promete es un pago a ttulo de dacin, y en el otro un pago a ttulo de compraventa. Locacin de cosas: nuestra doctrina discuti ampliamente sobre la naturaleza jurdica del contrato en virtud del cual se provee fuerza motriz (obreros). Se habl de venta, y se habl de locacin, ya de cosas ya de obra. Al admitir que hubiera venta, los autores chocaban con una grave dificultad: era de dudar que la fuerza motriz, la electricidad, fueran cosas. Esa duda desapareci con la reforma de la ley 17.711 "Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin". (ver frutos y productos) Locacin de obra: Si dos personas convienen de tal manera que una de ellas deba poner los materiales, fabricar con ellos una cosa, y entregrsela a la otra, mediante un pago en dinero, el contrato es de locacin de obra o de venta? Nuestra doctrina dominante se pronuncia por la tesis que ve siempre en tales casos una locacin de obra. Se invoca para ello la preceptiva del art. 1629 que prescribe: "Puede contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga slo su trabajo o su industria, o que tambin provea la materia principal". No nos dice que haya siempre locacin de obra, sino que puede haber locacin de obra aun cuando el que la ejecute ponga la materia principal. No vemos inconveniente en que las partes contraten una venta y una locacin de obra por precios distintos. As el problema se eliminara y habra dos contratos unidos.

Punto 2.
Cuntos actos jurdicos hacen falta, y de qu clase, para adquirir el dominio erga omnes, por un precio en dinero? Sistemas El sistema romano reposa sobre la distincin entre el ttulo y el modo. De la compraventa, como ttulo, en el Derecho Romano, podemos dar dos notas, una positiva y otra negativa: a) Positiva: la compraventa verifica una atribucin creditoria obligando a cumplir con el modo. Lo mismo acontece en nuestro Derecho, aunque con una diferencia que, fundamental en su punto de partida, se desdibuja luego en sus aplicaciones concretas: segn nuestro Derecho Civil, el vendedor est obligado a transmitir el dominio, en tanto que segn el Derecho Romano, slo est obligado a hacer todo lo necesario para que la propiedad se transmita. b) Negativa: la compraventa romana no verifica una atribucin real. Por el solo hecho de la compraventa el comprador no adquiere ningn derecho real, regla que hemos recogido nosotros en el fundamental art. 577. Esa es la sustancia de la teora del ttulo y el modo: con el modo solo, no se adquiere el dominio. Para la traslacin de la propiedad la traditio se convirti en el general apto para la transmisin de la propiedad de cualquier clase de cosas. Reunidos el ttulo y el modo, queda adquirido el dominio por el comprador. Muchos romanistas sostienen que con la tradicin sola no basta, siendo necesario que ella reconozca una justa causa, la que reside en el ttulo, que es el que da color al hecho indiferenciado de la entrega. Pero la doctrina dominante concibe a la tradicin como un acto abstracto, para cuya eficacia traslativa del dominio, no hace falta el ttulo, bastando con la intencin del que transmite de transmitir el derecho, y del que recibe de adquirirlo. Cmo conocer

esa intencin? Naturalmente que ella ser cognoscible si las partes se ocuparan de explicitarla en el momento de la tradicin, pero normalmente no se da una declaracin de este tipo; en tales casos, para descubrir la intencin, y disipar la duda, cobra valor el ttulo. La compraventa francesa se distingue de la romana, pues contiene no slo una atribucin creditoria, sino tambin una atribucin real. En otros trminos: es traslativa de dominio. La distincin romanista entre ttulo y modo, es reemplazada por el principio consensualista de transmisin de la propiedad. Pero experimenta ciertas atenuaciones: la venta de cosa cierta y determinada, es traslativa de propiedad. El dominio pasa del vendedor al comprador, por la sola fuerza del consentimiento. Pero, ese efecto se produce tambin respecto de terceros? Aqu es necesario distinguir entre mueble e inmueble: ese efecto se produce tambin respecto de terceros. En la venta de muebles la propiedad pasa al comprador sin que sea necesario que se le haga tradicin, deberamos concluir que en la hiptesis de que el vendedor procediera a vender por segunda vez la cosa, el segundo comprador nada adquirira, aunque fuera de buena fe y el vendedor le hiciera tradicin de ella. Pero lo que ocurre es que en este sistema tiene mayor validez la posesin, motivo por el que el segundo adquirente tiene preferencia. En el caso de inmuebles la propiedad pasa entre partes con la compraventa, y respecto de terceros, con la publicidad inmobiliaria. Derecho argentino: Venta de muebles en general la compraventa es el ttulo y la tradicin es el modo. Es, a grandes rasgos, el sistema romano. Venta de vehculos La diferencia radical con el rgimen de los muebles en general, es que como modo se ha elegido a la inscripcin en el Registro respectivo. La compraventa funciona aqu como ttulo y la inscripcin como modo. Venta de inmuebles Tenemos en esta materia un rgimen muy particular, por un lado, conserva el sistema romanista que exige ttulo y modo. Pero, por el otro, ha mutilado el modo, de tal manera que ste ya no sirve para hacer adquirir el dominio erga omnes sino slo respecto al vendedor y a los terceros en general, que no entren en la categora de "terceros", pues para stos hace falta, adems, la inscripcin. De all ha nacido la distincin, bsica para comprender nuestro sistema inmobiliario, entre ttulo, modo (pero modo mutilado) y medio (o forma) de publicidad. Con arreglo a ello, la compraventa es ttulo, la tradicin es modo (mutilado) y la inscripcin es el medio.

Punto 3
Consentimiento El consentimiento debe versar sobre: La naturaleza del contrato: Si una de las partes dice alquilar y la otra comprar, no hay consenso sino disenso, y no se forma ni el contrato de compraventa, ni ningn otro contrato. Y si hablando ambas de compraventa, una de ellas en realidad no quiere la venta o quiere otro contrato, hay un acuerdo aparente y un disenso real La cosa: Si el vendedor habla del fundo Semproniano, y el comprador del fundo Corneliano, hay disenso aparente y el contrato no se ha formado. Pero si ambos hablan del fundo Semproniano, creyendo uno de ellos que se trata del Corneliano, hay acuerdo aparente y disenso real, debiendo aplicarse la teora de los vicios de la voluntad. El precio: Todos estn de acuerdo en que si el precio al que se refiere el vendedor es mayor que el que contempla el comprador, no hay consentimiento. Pero cuando se plantea la hiptesis inversa, la doctrina dominante tiene por prestado el consentimiento por el precio menor. El consentimiento debe versar tambin sobre todos los otros aspectos del contenido contractual. Es verdad que no es necesario que las partes especifiquen todos los detalles, pues para llenar los vacos acude la ley con toda su normativa supletoria que queda volcada en el contrato como contenido implcito del mismo. Pero de que las partes no hayan hablado sobre ello, no debe deducirse que no han consentido sobre la normativa supletoria. Por el contrario, ese consentimiento, por el solo hecho de haber callado, ha existido. Tan es as, que si las partes, en lugar de callar, hubieran hablado, declarando expresamente que no se someten a la legislacin supletoria en tales o cuales puntos. Las partes no estn obligadas a emplear palabras sacramentales. El hecho de que las partes hayan denominado al contrato "compraventa" no es necesariamente decisivo. Segn el art. 1326 el contrato "no ser juzgado como de compra y venta, aunque las partes as lo estipulen, si para ser tal le faltase algn requisito esencial". Venta forzosa.

El art. 1324 sienta el principio de que nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentra sometido a la necesidad jurdica de hacerlo. Cmo puede hablarse de venta, aun ms, cmo puede hablarse de contrato, all donde el consentimiento debe necesariamente darse? un consentimiento que debe darse, slo pareciera tener de tal el nombre, al no ser la expresin de la libre y espontnea voluntad. Si por contrato preliminar A se obliga a contratar con B y en cumplimiento de dicho contrato preliminar presta su consentimiento para el definitivo cmo negar que haya all una declaracin de voluntad constitutiva del consentimiento? Pero creemos poder destruirlo: Por de pronto, que el consentimiento deba, por necesidad jurdica ser prestado, no significa que cuando se lo presta, pueda negarse que haya habido consentimiento. Si por contrato preliminar A se obliga a contratar con B y en cumplimiento de dicho contrato preliminar presta su consentimiento para el definitivo cmo negar que hay all una declaracin de voluntad constitutiva del consentimiento? Quiz se diga que lo expuesto puede valer cuando el consentimiento, aunque sea por necesidad jurdica, es prestado por quien debe prestarlo, y se pretenda que otra es la situacin cuando la operacin se produce por disposicin de la autoridad judicial. Tal modo de conceptualizar el problema implicara el error de suponer que slo cabe hablar de consentimiento cuando lo presta la parte sustancial o su representante voluntario.

La existencia de coacciones jurdicas no vicia la voluntad (art. 939)


Es verdad que la ley parte del principio de que no debe haber coaccin jurdica en la contratacin, pero la misma ley se encarga de sealar que hay excepciones. Lo que se encuentra en juego, no es el problema de lo voluntario del acto, sino de la extensin que deba darse a las llamadas libertades contractuales. En inc. 1 del art. 1324 nos da el primer caso de venta forzosa: se da "cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de utilidad pblica". El previsto por el inciso 2 del art. 1324: "Cuando por una convencin o por un testamento, se imponga al propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada". Deriva de las llamadas promesas de venta. Tal es el caso de los boletos de venta. Puede tambin ser impuesta por testamento. Ninguna duda cabe de que el testador puede imponer al heredero o legatario la obligacin de vender a persona determinada. El inc. 3 del art. 1324, hay tambin obligacin de vender "Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate". El inc. 4 del art. 1324, en los siguientes trminos: "Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial". El inciso 5 el siguiente caso de venta forzosa: "Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin". Capacidad Art. 1357: Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que es propietario; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquier persona capaz de vender, con las excepciones de los artculos siguientes" La capacidad de disponer debe ser entendida como la aptitud para realizar por s, los actos que implican disposicin de los bienes. Nos parece que sera precipitado el afirmar que no pueden vender los que no tienen capacidad de disponer. La ley, al afirmar lo primero, no niega necesariamente lo segundo. Y segn los principios que estimamos correctos, los que no tienen capacidad de disponer, pueden vender cuando la venta no implique un acto de disposicin. En materia de venta, el principio es ste: la capacidad es la regla, y la incapacidad la excepcin. Lo que interesa es conocer cules son los casos de incapacidad. Los actos de disposicin son algo distinto de los actos de administracin. Tal necesidad surge en el tema del poder de representacin. Tiene una dramtica importancia en el de la sociedad conyugal. El acto de administracin es un acto jurdico concerniente a un bien individualizado o a un patrimonio de familia considerado en sus elementos concretos, y que tiende, sea a la puesta en valor del elemento capital de ese patrimonio por definicin esencialmente estable, sea a la apropiacin o a la utilizacin de los resultados de esta puesta en valor, sin que la existencia en el seno del patrimonio, la individualidad o el valor de dicho elemento capital queden en nada comprometidos".

IMPORTANTE: El art. 1881 enumera todos los actos de disposicin. Todos los actos no enumerados en el art. 1881 son de administracin. Si tratamos de indagar, cundo la ley considera que uno de los referidos negocios tpicos es de administracin y cundo de disposicin, parece que debemos concluir en esto: acto de administracin es el ordinario, y de disposicin, el extraordinario. CONCLUSION: Si slo hay pautas orientadoras, si con slo conocer el nombre del contrato no podemos predicar sin ms que sea un acto de administracin o de disposicin, qu seguridad jurdica pueden presentar los negocios para quienes contratan con el representante carente de legitimacin, o en su caso con el incapaz de disponer? Pero no deben exagerarse las dificultades. Si no cabe formar una lista de actos que sean siempre de administracin (o en su caso de actos que sean siempre de disposicin), s cabe formar una lista de actos que generalmente asuman tal carcter, de tal modo que quepa decir que, en principio, se los presume tales, quedando a cargo de quien sostenga lo contrario el destruir esa presuncin. Y para esos fines s presenta inters una enumeracin como la del art. 1881. Y si se parte de esa base, se comprende que en mltiples casos, el tercero se ver protegido de un modo inatacable En la determinacin de lo que es un acto de disposicin, habr que tener en cuenta no slo los principios expuestos, sino tambin las reglas especiales de cada institucin, tratando de desentraar el verdadero sentido de las mismas, a los fines de establecer su mbito de aplicacin. Un caso tpico de ello lo constituye la caracterizacin del arrendamiento. Es un acto de administracin o de disposicin? Segn el art. 1360, los menores emancipados no pueden vender, sin licencia judicial, sus bienes races. La norma debe ser leda en consonancia con el nuevo art. 135. Los menores emancipados adquieren capacidad de administracin y disposicin de sus bienes, pero existen restricciones para los adquiridos a ttulo gratuito antes o despus de la emancipacin. Cuando se trata de bienes adquiridos a ttulo gratuito, no pueden disponer de ellos por s solos. Deben solicitar autorizacin judicial" salvo que mediare acuerdo de ambos cnyuges y uno de stos fuere mayor de edad". Y todava respecto a estos bienes, se dispone que no pueden donarlos "ni con autorizacin judicial". El menor no puede vender si la venta es un acto de disposicin; puede hacerlo si es un acto de administracin. Y as un menor emancipado que hubiera recibido en donacin un inmueble con cosecha pendiente, puede sin duda alguna vender dicha cosecha, pues ello implica un acto de administracin y no de disposicin. El art. 1360 declara que los menores emancipados no pueden vender sus bienes races sin licencia judicial. Confrontado este artculo con el art. 135, nos parece que Pueden sostenerse tres tesis: El art. 1360 sienta una regla que entra en contradiccin con lo normado en el art. 135. Como este ltimo viene del decreto ley 17.711/68, aqul debe considerarse derogado e insubsistente, por aplicacin del principio de que la ley posterior deroga a la anterior. El art. 1360 sienta una regla interna, que por ser especial, prima en el caso de venta de bienes races sobre el art. 135, el que constituye una ley general. Que es la que propugnamos: el art. 1360 es una simple aplicacin para un caso particular de lo normado en el art. 135. Aplica el art. 135 tanto a muebles como a inmuebles, y advierte que en ciertos casos, a tenor de su contexto, hace falta la autorizacin judicial. Por eso, cuando llega al art. 1360 no se sorprende ante su letra, sino que lo lee de tal modo que la exigencia de autorizacin judicial quede circunscripta a los mismos supuestos del art. 135. Con una lectura de este tipo, el art. 1360, realmente, nada de nuevo dice respecto al art. 135, pues evidentemente, segn ste, en algunos casos har falta la autorizacin judicial para vender bienes races.

Punto 4
Forma El contrato de compraventa es consensual. Pero ello no significa que no sea, en ciertos casos, formal. Hay en nuestro Derecho compraventas formales? La respuesta a este interrogante envuelve dos problemas, uno terminolgico, y otro conceptual:

El problema terminolgico reside en saber qu se entiende por "formal". El problema conceptual es mucho ms agudo, pues gira en torno a determinar cul es la consecuencia que trae la inobservancia de las prescripciones de la ley cuando sta exige que una determinada compraventa sea hecha por escrito. (Sigue en seccin 2, donde se explica la forma segn la cosa vendida)

Punto 5
Precio El precio debe ser en dinero. Si consistiera en una cosa, el contrato no sera de venta, sino de permuta. El precio puede ser fijado en moneda nacional o en moneda extranjera. En nuestra opinin, en este ltimo caso hay un matiz que no deja de tener su importancia. Segn la enseanza general de la doctrina, el precio debe ser serio, y no lo es ni el ficticio ni el irrisorio, sindolo, en cambio, el vil. La "seriedad" no es una caracterstica del precio sino una nota comn a toda contraprestacin. El precio no es serio, cuando es simulado o ficticio: simulado ser el precio fijado ostensiblemente en un contrato de compraventa, y luego aclarado en un acto oculto que no debe pagarse; ficticio en cambio sera el precio, cuando en el mismo acto ostensiblemente se declarara, despus de fijarlo, que no debe pagarse, como acontecera si el vendedor hiciera junto con la venta. La doctrina sostiene, tambin, que el precio no es serio cuando es "irrisorio". Si una casa cuyo valor es de $35.000 se la vende en $ 3.500, se dice que el precio es vil, y si se la vende en $ 1, que el precio es irrisorio. El precio es "vil" cuando es proporcionadamente bajo, y alcanza la categora de "irrisorio" cuando su monto desciende tanto que resulta despreciable. En qu momento el precio deja de ser "irrisorio" para convertirse en "vil"? A nuestro entender, en el hecho de vender una cosa por un precio inferior al real, pueden apreciarse por lo menos dos situaciones distintas: la primera que las partes hayan querido concluir exclusivamente una venta; la segunda, que las partes hayan querido en parte una venta y en parte una donacin. El precio "irrisorio" no es ms que un precio superlativamente "vil. Determinacin de precio y cosa

El objeto debe ser determinado o determinable. Una indeterminacin absoluta obstara a la conclusin del contrato. Distinta es la hiptesis de una indeterminacin relativa. No habr cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no estableciesen datos para determinarla. Hay determinacin cuando se vende una cosa cierta; cuando se vende una cosa incierta "si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas"; El precio debe ser cierto, esto es determinado o determinable, y lo es: "cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar". El precio tambin es cierto, cuando su fijacin se deja al arbitrio de un tercero Tambin se reputa cierto "cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las partes se refiriesen a lo que la cosa valga en el da al corriente de plaza, o un tanto ms o menos que ste. El precio ser entonces determinado por certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no haya corredores" Las partes pueden referirse, dentro del juego de la autonoma privada, al precio del da del contrato, o del da de la ejecucin, o a otro cualquiera. Mientras se expliciten debidamente, no habr problema. Pero si las partes nada han dicho, qu da y qu lugar son los que se tomarn en cuenta? En la duda, corresponder aplicar la doctrina del art. 1354 y tener por pactado "el precio corriente del da en el lugar de la entrega de la cosa". Este mismo artculo est necesitado de interpretacin. Pensamos que corresponde interpretar el Cdigo Civil por la disposicin anloga del art. 458 del Cdigo de Comercio. a) La nocin de "precio corriente" presenta un cierto grado de imprecisin. La ley prev especialmente que las partes pueden referirse al precio corriente, o a "un tanto ms o menos que ste". Cabe preguntarse cual sera la solucin, si habindose contemplado el precio de un da determinado, de hecho, ese da no se hubiera verificado ninguna transaccin sobre el tipo de efectos, objeto de la venta. Piensan unos que en tal caso no habra venta, por falta de precio. Hay objetos sobre los cuales se verifican transacciones todos los das, y con referencia a los cuales es posible presumir que deben haber mediado circunstancias muy especiales para que un da determinado dejen de concluirse, y los hay respecto a los cuales las transacciones presentan un volumen ms limitado, pudiendo incluso faltar en un lugar, un determinado da, sin que quepa calificar al hecho de excepcional. Si el objeto vendido es de la segunda clase, y si hubo transacciones el da anterior y el posterior al contemplado, sin grandes diferencias, por qu concluir que el da contemplado no hubo precio corriente?; ms bien parece que corresponde aplicar mutatis mutandi el criterio del art. 458 del Cdigo de Comercio, y declarar que el precio corriente ese da fue la media entre el corriente del da anterior y el del da posterior, porque verosmilmente las partes as lo han entendido. Distinto es el caso de las mercaderas que segn el curso normal de los sucesos debieron venderse ese da, pues cuando de hecho ninguna transaccin hubo, es porque algo excepcional ha sucedido, y no es de esperar que las partes al hablar de

precio "corriente" se refieran a algo que por hiptesis, de haber habido alguna venta, no hubiera sido el pactado directamente por las partes, ante lo excepcional de la situacin. Creemos que para la determinacin del precio "corriente", debe tenerse en cuenta el mximun y el mnimun de los precios del da Hablar de precio corriente, es hablar en definitiva del precio que obtienen cosas similares a la descrita en el contrato. Ello implica el suponer que la cosa ha sido vendida, pactndola en lo que de similar tiene con otras. Por dar un ejemplo, supongamos un objeto que cobra especial valor por haber sido de uso personal por un personaje clebre, y que est de moda el comprar recuerdos de ese personaje. All, es posible referirse al precio corriente de las cosas similares, prescindiendo de su valor como recuerdo, como lo es que se tenga tambin en cuenta este ltimo, pues por hiptesis hay un mercado de estas cosas. Art. 1354: "Si la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinacin del precio, o hubiere duda sobre el precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del da en el lugar de la entrega de la cosa" a) El primer caso contemplado es que la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinacin del precio. Cuando no hay determinacin del precio por alguno de los sistemas que resultan de los arts. 1349 y 1353 el contrato carece de valor, y el que prometi la entrega de la cosa no puede ser compelido a la entrega; tal lo que ocurrira si la cosa hubiese sido vendida por su "justo precio" (art. 1355). Pero si la cosa ha sido entregada, la ley presume que lo que las partes en realidad quisieron ab initio, es sujetarse al precio corriente, funcionando este hecho subsiguiente como la mejor interpretacin de la voluntad de las partes esta regla slo es vlida para los muebles, atento a que para los inmuebles, al no haber en principio precio corriente, para que juegue ste, sera preciso una especial forma de considerar al inmueble, y entonces ya habra precio determinado. Art. 1355 El contrato es nulo (art. 1355): a) Si el precio es indeterminado (art. 1355, primer supuesto) reserva hecha de lo dicho a propsito del art. 1354. b) Si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio (art. 1355, segundo supuesto). El ideal es que el precio determinado en algunas de las formas previstas sea un justo precio, pero las partes no podran prescindir de la determinacin, para remitirse directamente a lo que sea el justo precio, reserva tambin aqu de lo dicho a propsito del art. 1354. Remitirse directamente a lo que fuere el justo precio es dejar el precio sujeto a discusiones, pues quin fijar el justo precio, o por lo menos cmo se lo fijar? Pero no vemos inconveniente en que las partes se remitan al justo precio, si su pacto no se reduce a eso, y dan adems otras especifica. (Ej.: Si el precio de la cosa se fijare "por lo que otro ofreciera por ella"; Si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes.) Determinacin por terceros Una compraventa en la que las partes dejan librada la determinacin del precio al arbitrio de un tercero, es un contrato sujeto a una condicin suspensiva, cuya suerte depende de la conducta de este tercero, a quien se apodera irrevocablemente, y al que puede agregarse o no un contrato de mandato entre las mismas partes y dicho tercero. a) la compraventa queda sujeta a una condicin suspensiva. Dicha condicin suspensiva consiste en que el tercero fije el precio. Es sta una condicin con caractersticas particulares. al adoptarse este sistema, las partes dan al tercero un poder irrevocable. Partimos de la base de que lo que el tercero har en definitiva, ser una labor jurdica, pues participar en la determinacin del contenido esencial del contrato, fijando su precio, y para que as obre con efectos para ambos, es preciso que se encuentre revestido de la pertinente autorizacin, que en el caso es una autorizacin de poder. Ese poder es irrevocable, ya que sin la irrevocabilidad quedara destruida la esencia obligatoria de la compraventa con clusula de determinacin por un tercero, que aunque condicionado, es contrato vlido. Si el tercero fija el precio, la condicin prevista queda cumplida, y "los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebr". El tercero, al fijar el precio, debe atenerse a las instrucciones que las partes le hayan dado en el contrato. En defecto de ellas, debe fijar el precio atendiendo al valor de la cosa al da del contrato. Si el tercero no quiere fijar el precio, o no llega de hecho a determinarlo, la condicin fracasa y "la venta queda sin efecto", ya sea porque no acepta ser quien lo fije, o habindolo aceptado, renuncie a tal ejecucin. En este ltimo caso deber satisfacer los daos y perjuicios.

Ni una de las partes, ni ambas de consuno, podra pretender que la fijacin se hiciera por un tercero, en reemplazo del mandatario renuente. El tercero aun queriendo, no fija de hecho el precio cuando deja pasar el tiempo en que debi hacerlo. Cul sera el rgimen si el tercero no llega a fijar el precio por culpa de una de las partes? la condicin debiera tenerse por cumplida. Pero se advierte que ello nada solucionara, pues lo cierto es que sin culpa o con ella, el precio no estara fijado, y el contrato por falta de determinacin del contenido esencial, se volvera de imposible cumplimiento. La estimacin del precio que hiciere el tercero "es irrevocable, y no hay recurso alguno para variarlo". No hay que dejarse llevar por la primera lectura, que conducira a una monstruosidad jurdica, a saber: que por inicuo, por enormemente desproporcionado que fuera el precio fijado, tendra que ser aceptado por el perjudicado, sin medio alguno de impugnacin. Los textos deben ser ledos en su ensamble armnico dentro de todo el sistema. Lo de "irrevocable", debe ser ledo con el siguiente sentido: el tercero, una vez que ha fijado el precio, no puede volver sobre sus pasos. Ejerci el poder concedido, y lo agot. Lo de que no hay "recurso alguno" para variar el precio, debe ser entendido tal como est redactado. Las partes no tienen medio alguno de impugnacin para obtener una variacin del precio. Pero una cosa es que el perjudicado no pueda hacer "variar" la estimacin, y otra muy distinta que no pueda "anularla". Obsrvese la diferencia: variar es reemplazar una estimacin por otra; anular, es en cambio hacer desaparecer la estimacin, y en consecuencia, hacer declarar que la condicin no se ha cumplido, con lo cual el contrato queda sin efecto. Insistimos: si se permitiera "variar" la estimacin, el contrato de compraventa subsistira con una estimacin distinta; en cambio, anulndose la estimacin, junto con ella cae el contrato mismo, al tenerse por no cumplida la condicin. Que no haya recurso para "variar" y el perjudicado deba conformarse con el "anular", se explica por la mecnica de la clusula que examinamos. Pues, quin fijara la nueva estimacin? No podra ser el mismo tercero, cuyo acto es el impugnado, y respecto a quien, por lo dems, el acto es "irrevocable". Y no podra ser otro. Cules son los casos en los que procedera una anulacin? Contestamos que, aparte de la aplicacin de las reglas generales, hay una hiptesis que exige particular consideracin: la de una evidente inadecuacin del precio fijado al que en justicia correspondiera. Pueden tambin atribuir la funcin a varias, segn surge de la letra del art. 1350. De la voluntad de los contratantes depende el nombrarlos segn un orden, o para que acten todos conjuntamente, y en este ltimo caso, para que obren por unanimidad o por mayora. Sern de aplicacin las reglas y la doctrina elaborada en torno a los Art. 1899 y siguientes. Cuando nada han dicho si la fijacin deben hacerla por unanimidad o por mayora, se presenta un delicado problema de interpretacin. Para esto se entiende que debe determinarse por mayora.

Punto 6.
Cosa vendida. Prohibiciones Art. 1358, "el contrato de compraventa no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separacin judicial de los bienes de ellos". Suponiendo que ambos cnyuges sean mayores de edad, el marido puede vender o comprar a otros, pero no a su mujer. La mujer puede vender o comprar a otros, por s pero no a su esposo. La prohibicin no podra ser eludida actuando uno de ellos, o ambos, por intermedio de representantes voluntarios, porque la incompatibilidad afecta a las partes sustanciales. La necesidad de evitar que por confabulacin de los cnyuges pudieran verse vulnerados los derechos de los terceros. Corren peligro tambin los derechos de los herederos legitimarios a los cuales los cnyuges podran perjudicar si se les permitiera una compraventa apta siempre para simular entre ellos una donacin. No son cnyuges los que van a casarse ni los divorciados. Pero si los separados sin divorcio. Declarada la nulidad del matrimonio, ya no cabe hablar, para el futuro, de marido y mujer. Pero, qu decir del tiempo anterior, para la hiptesis de que se hubiese concertado una compraventa? Aqu habr que aplicar las reglas del matrimonio putativo. El cnyuge de buena fe puede invocar todos los efectos del matrimonio vlido hasta el da de la sentencia que declare la nulidad, tiene tambin la accin que nace del art. 1358, de la que carecer el de mala fe. La compraventa celebrada entre cnyuges es nula, de nulidad absoluta, por mediar una incapacidad de derecho que reposa en razones de orden pblico, y donde no se consulta el inters de los contratantes, sino de terceros.

Art. 1361, inc. 4, "es prohibida la compra aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta persona... A los mandatarios de los bienes que estn encargados de vender por cuenta de sus comitentes". A los que ocupan la posicin de mandante y mandatario, la ley no les prohbe celebrar el contrato de compraventa entre s. La ley admite que por la va de la compraventa concertada entre s, mandante y mandatario lleguen a ser recprocamente acreedor y deudor. Lo que la ley prohbe es algo distinto. Prohbe por as decirlo, no el fin indiscriminadamente sino el fin obtenido a travs de un procedimiento determinado. Lo que prohbe es que el mandatario llegue a ser comprador o vendedor utilizando sus facultades de mandatario. Por eso la incompatibilidad pesa slo sobre el mandatario, que es el nico que puede encontrarse en la posibilidad de utilizar el procedimiento vedado. Slo lo es con relacin a ciertos bienes y en la medida del mandato, pudiendo el acto ser autorizado. El mandatario no puede comprar los bienes que est encargado de vender. La doctrina se ocupa de observar que puede, s, comprar los bienes que no est encargado de vender, aunque est encargado de administrarlos. La norma se refiere al mandatario y por extensin (art. 1870), en lo aplicable, a todas las representaciones. Es reflejo del temor que tiene el legislador, de que el mandatario, al encontrar en directa oposicin sus intereses con los del mandante, sacrifique los de ste, utilizando una autorizacin que no ha sido dada con esos alcances. Lo prohibido es que el mandatario compre para s, o venda de lo suyo al mandante (arts. 1361, inc. 4, y 1918). Pero no est expresamente prohibida la auto contratacin doble, que se da cuando, quien acta en nombre de un mandante, compra para otro mandante en nombre de ste. El representante no se encuentra facultado para auto contratar en la compraventa, ni recurriendo a interpuesta persona, ni sustituyendo, porque debe vigilar al sustituto, ni provocando la venta en remate pblico. Aqu tambin se trata de una nulidad absoluta de llevarse a cabo. Art. 1361, inc. 1, es prohibida la compra "aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta persona... a los padres, de los bienes de los hijos que estn bajo su patria potestad". Los sagrados deberes de la patria potestad deben quedar al abrigo de cualquier sospecha de que puedan verse sacrificados en aras de un inters propio. Los padres deben aconsejar rectamente al hijo, cuidando al menor en su vida, y velando porque sus intereses sean adecuadamente atendidos. Tales consideraciones han llevado al legislador a vedar que los padres compren los bienes de sus hijos in potestas. Si lo nico vedado fuera la auto contratacin, debera admitirse que el padre pudiera comprar los bienes del hijo que estuvieran sujetos a la administracin de un tutor especial y permitir la operacin siempre que se designara al hijo un tutor especial. Pero ello tanto valdra como pretender que la ley habra estatuido la prohibicin y dado simultneamente la va para eludirla. Si lo nico vedado fuera la auto contratacin, debera admitirse que no cae bajo la prohibicin del art. 1361, inc. 1, la contratacin directa del padre con el hijo in potestas, como no cae bajo la del art. 1361, inc. 4, la contratacin directa entre mandante y mandatario. Verdad es que el contrato que el padre celebre directamente con el hijo in potestas, ya es nulo incapacidad de hecho de ste; pero adems es nulo por la incompatibilidad sub examen. Por "padres" deben entenderse tanto los matrimoniales como los extramatrimoniales y tambin los adoptantes. La prohibicin se refiere a los "bienes" de los hijos in potestas. Quedan abarcadas toda clase de cosas, sin distincin de peculios, mientras el hijo est in potestas. La prohibicin alcanza tanto a los bienes que el padre administra, como a aquellos que no administra. Abarca el peculio del capacitado laboral o profesionalmente. Afecta igualmente los bienes que los menores casados sin autorizacin hubiesen recibido o recibieren a ttulo gratuito. La prohibicin no rige en los supuestos en que la patria potestad se acaba. Tampoco rige la prohibicin en los casos en que la patria potestad se pierde (art. 307). Desde el punto de vista de una estricta valoracin de justicia, parece irritante que la prdida de la patria potestad, que es una sancin, coloque al incurso en ella en mejor condicin que a quien cumpli celosamente con sus deberes, pues aqul podr comprar, y ste no. Los actos celebrados en violacin a la prohibicin legal, son nulos absolutos.

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Art. 1361, inc. 2, es prohibida la compra "aunque sea en remate pblico... a los tutores y curadores de los bienes de las personas que estn a su cargo y comprar bienes para stas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes". Se prohbe, en primer trmino, a los tutores y curadores comprar los bienes de las personas bajo su guarda: El rgimen de esta incompatibilidad es en sustancia similar al del que pesa sobre los padres. Se prohbe tambin a los tutores y curadores comprar bienes para las personas que estn bajo su guarda, salvo "en los casos y por el modo ordenado por las leyes". Art. 1361, inc. 6, es "prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta persona... a los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio". La prohibicin se refiere a los bienes que "estuviesen en litigio". Debe tratarse, por lo tanto, de bienes litigiosos. Por litigioso debe entenderse el bien respecto al cual exista una controversia, una contienda, una litis, una discusin, es decir, que se encuentre envuelto en un proceso de jurisdiccin contenciosa. No son por lo tanto bienes en litigio los que se encuentran abarcados por un proceso de jurisdiccin voluntaria, mientras no se produzca una litis a su respecto. No basta con que los bienes se encuentren en litigio, sino que es preciso que el mismo se desenvuelva "ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio". Aplicando el texto a los abogados, su sentido no parece dudoso. No hay razn para tratar de modo distinto a las personas enumeradas en el inc. 6 del art. 1361 Para concluir con el examen del art. 1361, nos queda por hablar de sus Inc. 3, 5 y 7. Los albaceas no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estn a su cargo (inc. 3) Los empleados pblicos no pueden comprar los bienes del Estado o de las municipalidades de cuya administracin o venta estuviesen encargados (inc. 5). Los ministros de Gobierno no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento pblico o corporacin civil o religiosa, y los ministros secretarios de los gobiernos de provincia, los bienes provinciales o municipales o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias" (inc. 2). Cosas ajenas Dentro del mismo Cdigo Civil existe una incoherencia, porque el art. 1329 segn cuya clusula primera las cosas ajenas no pueden venderse, pareciera entrar en conflicto con la terminante normativa del art. 1177 que prescribe que las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. Tambin, segn el art. 453 del Cdigo de Comercio, la venta de cosa ajena es vlida. El mismo art. 1329 se encarga de decirnos que la sancin es la nulidad, pero este aspecto exige varias precisiones. La regla romanista: "la venta de cosa ajena es vlida" Responde tambin a la lgica del sistema en el que se postula. En la venta romana el vendedor no transmite la propiedad, sino que se obliga a vacuam possessionem tradere (para entregar la posesin del vaco). Como nuestro sistema es el del ttulo y el modo, hubiramos podido adoptar directamente la regla romanista. Es verdad que entre la venta romana y la nuestra existe una diferencia: que la nuestra obliga no ya a vacuam possessionem tradere, sino a hacer tradicin de la propiedad. Pero realmente, nada de imposible hay en obligarse a transmitir una propiedad que no se tiene, pero que se puede llegar a tener. Segn nuestro sistema, las partes no actan con efecto traslativo, pero s con finalidad traslativa: el Derecho sanciona con la invalidez al contrato, cuando no se presenta como idneo para que ese fin perseguido pueda ser inmediatamente alcanzado con el auxilio de la tradicin. Dicha invalidez consiste en una anulabilidad relativa nter partes, y su nico fundamento es el de consistir en un procedimiento de tcnica jurdica. Al dueo de la cosa vendida, por quien carece de legitimacin, no le hace falta la accin de nulidad del art. 1329. l es un tercero, a quien le basta con invocar la genrica inoponibilidad. Si la cosa vendida se encuentra en su posesin, demandado por la entrega, le basta con recordar que l no ha contratado; si la cosa no se encuentra en su posesin tiene y conserva la accin reivindicatoria. Tcnicamente, la venta de cosa ajena es "anulable", pues la declaracin de "nulidad" exige una previa investigacin de hecho. Cuando se considera nulo, es de nulidad relativa ya q afecta un inters particular. Y adems la accin es prescriptible. Pero advirtase bien: lo que prescribe es la accin de nulidad. No prescribe la alegacin de inoponibilidad que tiene el dueo para negarse a la entrega de la cosa.

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Segn el art. 1329 "Las cosas ajenas no pueden venderse". En una interpretacin armnica, tal principio puede ser desarrollado en la siguiente proposicin: Es invlida la venta cuando se presenta a la cosa como de pertenencia del vendedor sustancial, siendo as que, segn la realidad jurdica, es ajena por pertenecer a quien no figura, ni formal ni sustancialmente, como vendedor o como comprador. Esto lleva a la importante consecuencia de exigir una cierta individualizacin de la cosa para que pueda predicarse de ella su carcter de ajena. Es preciso que se trate de la venta "como propia" de una "cosa ajena", es decir, que no coincida la afirmacin de pertenencia, hecha en el contrato, con la realidad jurdica. Slo podemos decir que es ajena, con relacin a alguien... Para la anulacin en virtud del art. 1329 existe una regla concebida por dicho texto, en los siguientes trminos: "El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador las prdidas e intereses que le resultasen de la anulacin del contrato, si ste hubiese ignorado que la cosa era ajena". No interesa indagar por la buena o mala fe del vendedor. En todos los casos, el vendedor debe al comprador las prdidas e intereses que le resultaren a ste de la anulacin del contrato. La solucin es justa. Si el vendedor es de mala fe, basta la existencia de sta para explicar su razn de indemnizar. Pero la buena fe no lo excusa. Si el comprador conoce que la cosa es ajena, cesa el deber de indemnizar por parte del vendedor, sin que deba tomarse tampoco aqu en consideracin la buena o mala fe de ste. La tercera clusula del art. Dispone: El vendedor, despus que hubiese entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitucin de la cosa". "Si el comprador saba que la cosa era ajena, no podr pedir la restitucin del precio".El comprador de buena fe puede accionar por nulidad. Puede reclamar prdidas e intereses. Cuando el comprador es de mala fe, la ley no le impide accionar por nulidad; simplemente norma que "no podr pedir la restitucin del precio" Cuando es el vendedor el que acciona por nulidad, debe sin duda restituir el precio. Sobre esto no parece haber discrepancia en la doctrina, pues el tema de la posibilidad o no de restitucin es propuesto a propsito de la accin del comprador. Y, realmente, desde que es el vendedor el que provoca la nulidad, sera contra toda lgica, contra toda justicia, el suponer que pudiera pretender retener el precio, pues l mismo quiere destruir el ttulo que tendra para ello. Art. 1330: "La nulidad de la venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificacin que de ella hiciere el propietario. Queda tambin cubierta cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida". Segn el art. 738, cuando por el pago deba transferirse la propiedad de la cosa, es preciso para su validez que el que lo hace sea propietario de ella. Tanto el art. 1329 como el 738 constituyen la reaccin del Derecho frente a actos cumplidos con referencia a una cosa, por quien no es dueo de ella. Pero mientras el art. 1329 se aplica a la compraventa (titulo) que crea la obligacin de transmitir, el art. 738 regula el negocio (la tradicin) transmisivo. Cabe preguntarse si el vendedor puede obrar en el art. 738. Aqu la doctrina se dividi. La mayora le niega accin; (Llambias) la minora se la acuerda (Salvat) Art. 453 del Cdigo de Comercio: "La compraventa de cosa ajena es vlida. El vendedor est obligado a su entrega o, en su defecto, a abonar daos y perjuicios, siempre que el comprador ignorase que la cosa es ajena. Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa ser nula. La promesa de venta de cosa ajena ser vlida. El vendedor estar obligado a adquirirla y entregarla al comprador so pena de daos y perjuicios".Una primera lectura pone de manifiesto una anttesis con el art. 1329. Pero, en la prctica, la mayor parte de las soluciones coinciden. La cuestin se reduce a las cosas muebles, despus que se ha hecho tradicin de la cosa, con tal que el comprador sea de buena fe al tiempo de adquirir la posesin de la cosa, el comprador se encuentra igualmente protegido, sea la venta civil o mercantil. Lo est frente al verdadero dueo, por la doctrina del art. 2412; lo est frente al vendedor civil pues ste, segn hemos visto, no puede accionar Respecto a la venta hecha por el condmino, existe un problema particular, al cual el art. 1331 tiende a dar solucin aun cuando, en opinin de la doctrina, ella resulta insatisfactoria. Si el condmino slo tiene derechos sobre su parte indivisa, es lgico que la venta por el todo sea nula, pero todava cabe preguntarse si ella no puede ser vlida limitada a su parte indivisa, previo el correspondiente reajuste en el precio. El comprador debe poder alegar la nulidad, pues a l no puede obligrselo a adquirir una porcin indivisa si lo que quiso fue la totalidad de la cosa. Es irrazonable para el comprador, que no pudiendo adquirir nuevamente lo que ya tiene (art. 2509), carece de todo inters en que el vendedor se obligue a hacerle adquirir la propiedad y, por lo tanto, si llega a pagar

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algo, paga sin causa; es objetivamente imposible para el vendedor que no puede cumplir con lo que ha prometido (hacer adquirir el dominio), pues el comprador ya lo tiene La compra de cosa propia es invlida. Se trata de una hiptesis de anulabilidad, por exigir una investigacin de hecho La doctrina seala que es posible la compra de cosa propia en tres hiptesis: a) bajo condicin de que deje de ser propia; b) cuando se compra lo que se posee en condominio con otro; c) cuando se compra lo que slo se tiene imperfectamente. Pero la misma doctrina que seala estos tres casos, advierte que no se trata de verdaderas excepciones al principio de invalidez de la compra de cosa propia Cosas inexistentes: La cosa que integra el objeto del contrato debe existir y estar determinada en el momento de celebrarlo. El ejemplo contrario es que la cosa no exista o se transforme de modo tal que se aparte de la determinacin establecida; en ambos casos estamos ante un supuesto de venta de una cosa inexistente. Se trata de un problema que se produce en el momento gentico, afectando a la formacin del vnculo, y no sobre viniente. Al respecto, la regla es que (art. 1328, Cd. Civ.) "si la cosa hubiese dejado de existir al formarse el contrato, queda ste sin efecto alguno. Si slo una parte de la cosa hubiese perecido, el comprador puede dejar sin efecto el contrato, o demandar la parte que existiese, reducindose el precio en proporcin de esta parte a la cosa entera". En este caso hay que hacer precisiones: - Se trata de una prdida contempornea a la formacin del contrato, ya que si fuera posterior seria una imposibilidad de cumplimiento (art. 888, Cd. Civ.). - En el caso de prdida total, el contrato queda "sin efecto alguno", producindose la extincin el vinculo. El supuesto de hecho puede ser la destruccin completa, o que se haya puesto fuera del comercio (art. 891, Cd. Civ.), o bien que se deforme o desnaturalice de manera tal que ya no sea la cosa tenida en miras al contratar. En el primer caso hay una desaparicin que afecta el principio de que la cosa debe existir, y en el segundo una desnaturalizacin que modifica la determinacin de la cosa segn se dispuso en el contrato. - Cuando es parcial", el comprador goza de dos opciones: resolver el contrato, o demandar la entrega de lo que existiere, con reduccin del precio. ste es un derecho potestativo adjudicado al comprador, el que debe ser ejercido segn el grado de satisfaccin que obtenga de la cosa tal como ha quedado. El efecto que produce la prdida total o parcial es el siguiente: el vendedor no queda obligado a entregar la cosa prometida porque el contrato queda sin efecto alguno; si la prdida es parcial debe entregar la proporcin subsistente, si el comprador ejerci su derecho a solicitarlo. Si la inexistencia es inimputable no tiene otras obligaciones, pero si ha obedecido a su culpa o dolo debe resarcir los daos'. El comprador no debe pagar el precio por la misma razn que el vendedor no debe entregar la cosa; si lo pag tiene derecho a restitucin porque la obligacin ha quedado sin causa. Si es parcial, tiene el derecho potestativo de requerir la entrega de lo existente con reduccin del precio; si ha pagado la totalidad tiene derecho a la restitucin del dinero pagado en exceso. Este rgimen se aplica cuando el objeto es una cosa cierta. Cuando son varias cosas, por distinto precio, se trata de varios contratos de compraventa, que se resuelven como lo hemos dicho. Si son varias cosas por un mismo precio, y la inexistencia se da, solamente, respecto de una de ellas, hay una inexistencia parcial que permite al comprador adquirirlas con una reduccin del precio o la resolucin"". Cuando son cosas determinadas por un gnero o cantidad, siempre existe la posibilidad de elegir otra cosa dentro del gnero o la cantidad (arts. 601 y 606, Cd. Civ.), salvo que las partes hayan tenido en cuenta un gnero limitado y ste no exista. Este rgimen de riesgos es aplicable cuando las partes celebran un vnculo en el que las ventajas y desventajas estn conocidas en el momento gentico. Puede ocurrir que asuman riesgos mayores, perfeccionndose entonces una compraventa aleatoria que est sujeta a un rgimen distinto, que veremos seguidamente. Venta de cosas futuras: Para el Derecho son cosas futuras las que no existen al momento de la celebracin, pero hay un grado de probabilidad suficiente de que existan en el futuro y que las partes toman en cuenta para contratar". La probabilidad admite distintas graduaciones: - Algunas hiptesis revisten mucha certidumbre, como ocurre cuando la cosa ya existe, no en el modo contratado, pero va a evolucionar, como sucede con una vaca preada si se compra el ternero. - En otros casos existen una multiplicidad de cosas que generan anlisis cuantitativos que diminuyen el riesgo de la existencia. - En otros, simplemente se apuesta a la existencia. Como puede advertirse claramente, algunas de estas cosas ya se encuentran en el patrimonio del deudor, y slo falta un perodo de evolucin, de especificacin o de separacin, lo que otorga mayor seguridad jurdica al acreedor. En otros supuestos, la cosa no est en el patrimonio del deudor, pero se prometen las diligencias necesarias para que lo est.

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Como lo hemos sealado al tratar los caracteres, la compraventa es normalmente conmutativa. Si las partes contratan conociendo las ventajas (compraventa conmutativa) y la cosa no llega a existir, hay un caso de inexistencia sobreviniente, como el tratado en el punto anterior. Si, en cambio, contratan desconociendo las ventajas y desventajas, asumiendo riesgos sobre la existencia futura de la cosa, nos acercamos a la compraventa aleatoria. Dentro de este campo hay que delinear supuestos diferentes: 1. Venta de cosa esperada: Si las partes contratan la venta de una cosa que puede o no llegar a existir, conociendo tal circunstancia''' (a diferencia del caso anterior) estamos ante una venta sometida a una condicin suspensiva, a la que se le aplican los artculos 1173, 545 y siguientes del Cdigo Civil. Consecuentemente, si la cosa existe se perfecciona el contrato y se produce la transmisin; si no llega a existir queda sin efecto. Del contrato se desprende que el comprador no asumi el riesgo de la inexistencia. 2. Venta de una esperanza: el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir en el futuro; a diferencia del anterior, si la cosa no existe, el comprador debe pagar el precio igual porque es un riesgo que el contrato pone a su cargo. Es una compraventa aleatoria regulada por los artculos 1332, 1404 a 1407 del Cdigo Civil. Las partes no estn en una situacin de "pendencia" ni esperan la cosa, ya que la contratacin es firme y el objeto es el riesgo de que exista o no; la mera esperanza de que exista 3. Venta de cosas sujetas a riesgo: en este caso las cosas existen en la gnesis del contrato (a diferencia de los supuestos anteriores), pero estn sometidas a un riesgo. En este caso se debe pagar el precio aunque la cosa hubiere dejado de existir, porque se oblig aun en ese supuesto (art. 1406). Es una venta aleatoria.

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Anexo: Forma:
Como regla general es un contrato de forma libre porque la ley no impone una solemnidad para su existencia. Sin embargo, existen exigencias para algunos tipos de compraventas que tienen su origen en leyes especiales y, en otros casos, las solemnidades se basan no en el ttulo (contrato) sino en el modo o en el acto necesario para la transmisin del dominio, todo lo cual obliga a tratar distintos supuestos. Para celebrar el contrato de compraventa de inmuebles se requiere de escritura pblica (art. 1184, Cd. Civ.). Es una forma solemne relativa, ya que si no se la cumple se produce la conversin del negocio pudindose solicitar la escrituracin (art. 1185) y, si mediare negativa, puede ser suscripta por el juez. Cuando la adquisicin del inmueble es mediante subasta judicial no es necesaria la escritura, siendo suficiente el acta de remate aprobada, pago del precio, entrega de la posesin y la inscripcin registral para los efectos publicitarios En materia de bienes muebles no registrables, la venta sigue siendo un contrato consensual y no formal Cuando se trata de automotores, la costumbre muestra que las ventas de ellos se hacen mediante "boletos", o la firma de simples formularios para la inscripcin registral, pero la ley es clara al sealar que la inscripcin registral es constitutiva, lo cual crea una discordancia daina. Opina Lpez de Zavala que el requisito de que sea celebrado por instrumento privado o pblico se refiere a la transmisin dominial, y no se aplica al ttulo sino al modo. Segn esta tesis, la compraventa de automotores puede celebrarse bajo cualquier forma, obligndose a las partes a entregar la cosa y formalizar la inscripcin, en cambio, para producir la anotacin registral constitutiva del derecho real de dominio, se exige una forma especial; la compraventa es eltitulo, la inscripcin registral es el modo. Otros autores, en cambio, opinan que la celebracin de un contrato de compraventa privado es una mera promesa o contrato preliminar La compraventa de aeronaves se encuentra regulada en el Cdigo Aeronutico (arts. 45 a 51, decreto-ley 17.285/67), que establece la obligatoriedad de la registracin del contrato para su oponibilidad a terceros, cuyo incumplimiento hace que no produzca efectos contra terceros (art. 50, Cd. Aeronutico). En lo que atae a las relaciones Inter. partes, la compraventa de aeronaves se encuentra sujeta al rgimen general de la compraventa de muebles, siendo consensual y no formal; as mismo, se aplican al contrato todas las disposiciones del Derecho Aeronutico. La compraventa de buques se encuentra legislada en el decreto-ley20.094 de 1973. Dicho cuerpo legal distingue entre la venta de buques mayores, que requieren una solemnidad para su celebracin La compraventa de ganado equino de pura sangre de carrera se encuentra regulada en la ley 20.378, que establece una inscripcin registral constitutiva en los registros genealgicos reconocidos por el Ministerio de Agricultura. Para el ganado en general rige la ley22.939, que fija un rgimen obligatorio de marcas para el ganado mayor y de seales para el ganado menor. Tambin se prevn certificados de transferencia, los que constituyen documentos probatorios para la acreditacin de la propiedad. La compraventa de bienes destinados al consumo, en los supuestos regulados por la ley 24.240, es formal, conforme lo estudiamos ms adelante. La compraventa internacional presenta una particularidad, ya que la Argentina ha hecho la reserva del artculo 96 y de ese modo se requiere la forma escrita

Prueba:
debe remitirse a las reglas de la prueba de los contratos. La regla general para la prueba del contrato de compraventa es que puede ser acreditado por cualquier medio. Es de aplicacin el artculo 1193, del que surge que debe probarse por escrito y no por testigos, salvo que medie principio de prueba por escrito. Es decir, que para demostrar la celebracin de un vnculo de este tipo puede aportarse el contrato escrito o algn instrumento existente entre las partes que, aunque sea incompleto, pueda ser completado por otras fuentes de pruebas: testigos, confesin expresa o ficta, informes, pericias, presunciones El artculo 1193 se aplica cuando se trata de la prueba del contrato como acto jurdico bilateral, pero no a los hechos jurdicos. Estos hechos liberados de la prueba tasada legalmente pueden referirse a circunstancias relativas a la celebracin, o al cumplimiento. Por ejemplo, la recepcin de mercaderas es un hecho que puede ser probado por cualquier medio siempre que arroje certeza razonable En materia comercial, el Cdigo de Comercio enuncia los medios de prueba. Interesa aqu poner el acento en algunos documentos de mayor utilizacin en la compraventa comercial. Los libros registran y prueban las operaciones mercantiles. Los comerciantes estn obligados a llevar y conservar libros de comercio (arts. 43, 44 y 67, Cd. Com.) Que deben exhibir frente a un requerimiento de quienes resulten legitimados para pedirlo conforme al artculo 58 del Cdigo de Comercio. Fuera de ese supuesto pueden ser solicitados en cuanto tengan relacin con el punto o cuestin que se trata (art. 59, Cd. Com.). Los libros tienen eficacia probatoria entre comerciantes: a) Probando a favor del que los presenta, siempre que estn llevados en legal forma y su contenido tenga documentacin respaldatoria;

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b) probando contra el que los presente aun cuando no sean llevados legalmente; c) en caso de contradiccin entre libros de ambas partes llevados legalmente, el juez puede prescindir de esa prueba, y d) en cuanto a los actos no comerciales, slo sirven como principio de prueba por escrito Los asientos en los libros de los corredores constituyen prueba; en ellos se asientan las operaciones en que intervienen, y en base a ello pueden dar certificaciones (arts. 91 y 94, Cd. Com.), y pueden ser de utilidad para demostrar la existencia de un contrato en el cual hayan intervenido Las facturas son documentos emitidos por el vendedor, que se envan al comprador para requerir el pago, fijando condiciones, trminos, calidad, entrega y plazo. En cuanto a la definicin. Vitlo dice que es "un documento emanado del vendedor, generalmente en formulario o papel con membrete, en el cual se consigna la fecha de la operacin, detallndose el nombre de las partes, las mercaderas remitidas en su cantidad y en su calidad, precio, lugar de pago y entrega. La factura reviste, en definitiva, la calidad de cuenta que el vendedor entrega al comprador, en la cual aqul detalla especficamente la operacin efectuada. Las principales caractersticas son las siguientes: a) Es un instrumento privado emanado de un comerciante y por lo tanto unilateral b) es comercial, aunque puede referirse a otros contratos, incluso no comerciales; c) es un documento formal en tanto debe ajustarse a las normas comerciales y tributarias; d) el contenido es la descripcin de los elementos esenciales del contrato: el precio, el plazo, el nombre de la otra parte, intereses, lugar de pago y entrega; e) no es considerada ttulo ejecutivo, salvo en algunos tipos especiales de factura La factura prueba la existencia y el contenido del contrato. Como es un documento de origen unilateral prueba contra el emitente-vendedor. Para que pruebe contra el comprador es necesario que sea enviada, recibida y no observada en el plazo de diez das; en tal caso surge una "cuenta liquidada" y prueba contra el receptor. Esta regla motiv que se incluyeran en la factura toda clase de clusulas, las que al ser remitidas al comprador y no impugnadas quedaran aceptadas, lo cual fue declarado ineficaz por la jurisprudencia. Como la factura no lleva firma, y para evitar adulteraciones, debe coincidir con los registros contables

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Seccin 2 Punto 1. Compraventa de cosas muebles:


"habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". Esta definicin adquiere significado si se tiene en cuenta que el artculo1326 dispone que si falta algn elemento esencial no habr compraventa, aunque las partes le den ese nombre. Por esta razn resulta importante establecer los elementos esenciales Obligacin de transferir, el contrato no produce la transferencia del dominio, sino la mera obligacin de hacerlo Finalidad de transferir el dominio sobre una cosa: la transmisin incluye la obligacin de entrega de la cosa mediante tradicin Pago de un precio: la definicin habla de dinero, y este trmino debe ser interpretado de conformidad con la nocin de "funcin dinerada", lo que incluye a la moneda extranjera, y los instrumentos que cumplen esa finalidad como el cheque, la factura de crdito y otros La compraventa tiene un efecto obligacional, es decir, causa la obligacin de transmitir el dominio; su celebracin no produce el efecto jurdico real de la transmisin de la propiedad, sino que es un ttulo que junto al modo produce el efecto traslativo. En cuanto a los caracteres podemos indicar que es: 1. Tpico y nominado: Es un contrato regulado legalmente y nombrado en la ley. 2. Consensual: Produce sus efectos propios desde que las partes hubieren manifestado recprocamente su consentimiento, sin perjuicio de lo que se dispone sobre la forma (art. 1140, Cd. Civ.), que estudiamos ms adelante. 3. Bilateral: Produce obligaciones recprocas; a cargo del vendedor la de transferir la propiedad de una cosa, y a cargo del comprador la de pagar el precio (art. 1138, Cd. Civ.) 4. Oneroso: La ventaja dada a la otra parte est en relacin al sacrificio, lo que resulta claro de la relacin precio/bien adquirido (art. 1139, Cd. Civ.). 5. Conmutativo: Puesto que las ventajas se conocen desde el momento de la celebracin. Excepcionalmente es aleatorio, cuando media una convencin al respecto, como ocurre con la venta a riesgo o de cosa futura esperada 6. Forma libre: Es un contrato de forma libre porque la ley no impone, como regla general, una solemnidad para su existencial. En muchos supuestos, y especficamente en relacin a la transmisin dominial, se requiere el cumplimiento de formalidades, cuyo incumplimiento produce la conversin del negocio, como ocurre en la compraventa de inmuebles; si no se hace en escritura pblica sigue siendo vlida, causando a obligacin de otorgarla. En otros supuestos se exige una forma, ad probationen, cuyo incumplimiento impide demostrar en juicio la existencia del contrato, porque slo esa evidencia es legalmente admisible. En la compraventa de consumo, el contrato es formal conforme lo dispone la ley 24.240 7. Atributivo de derechos creditorios: El contrato de compraventa sirve de ttulo para la transmisin de dominio, razn por la cual no es por si solo traslativo de derechos reales 8. Puede ser celebrado discrecionalmente o por adhesin a condiciones generales Por otro lado, ms all de que las partes califiquen de determinada forma a un contrato, no quiere decir que este sea de tal naturaleza. Para conocerlo hay que interpretarlo e integrarlo de ser necesario. La compraventa puede confundirse con otros tipos de contratos: En el Derecho argentino, la operacin de cambio puede ordenarse de la siguiente manera: 1. Cambio de una cosa por un precio: compraventa; 2. cambio de un derecho por un precio: cesin que es juzgada por las reglas de la compraventa 3. cambio de una obra por un precio: locacin de obra; 4. cambio de una cosa por otra cosa: permuta, y 5. liberalidad y operacin de cambio: donacin con cargo. .

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Compraventa de consumo: Elemento subjetivo. El comprador es un consumidor. ste es una persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final: debe realizar un acto del mercado para ser calificada como consumidor, esto es, consumir. El vendedor es un "proveedor", que es un trmino apropiado para el Derecho del consumo. Alude a todo el sector oferente de productos y servicios, siempre que lo haga de una manera profesional y en una relacin de consumo, que son los otros elementos calificantes: proveedor profesional de productos o servicios en una relacin de consumo. La ley argentina incluye a quienes la ejercen aun de manera ocasional. Estos sujetos profesionales pueden realizar alguna de las siguientes actividades: produccin, montaje, creacin seguida de ejecucin, construccin, transformacin, importacin, distribucin y comercializacin de productos y/o servicios. Es decir que la ley se aplica a todos los contratos en que el adquirente le da a la cosa adquirida un destino final y no genrico o especficamente intermedio. Elemento objetivo La ley considera compraventa de consumo la adquisicin de cosas muebles, sea que esta venta se efecte directamente o por sistemas de distribucin o de ahorro previo. Queda incluida en la ley la adquisicin de inmuebles destinados a vivienda, incluso lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pblica y dirigida a personas indeterminadas
La ley regula el "documento de venta". En la venta de cosas muebles, sin perjuicio de la informacin exigida por otras leyes o normas, deber constar; a) La descripcin y especificacin de la cosa; b) el nombre y domicilio del vendedor; c) el nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o del importador cuando correspondiere d) la mencin de las caractersticas de la garanta conforme a lo establecido en la ley; e) los plazos y condiciones de entrega, y f) el precio y las condiciones de pago. La redaccin debe ser hecha en idioma nacional, ser completa, clara y fcilmente legible sin reenvos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultneamente. Un ejemplar debe ser entregado al consumidor. Cuando se incluyan clusulas adicionales a las aqu indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aqullas debern ser escritas en letra destacada y suscriptas por ambas partes. La ley dispone que la reglamentacin establecer modalidades ms simples cuando la ndole de la cosa objeto de la contratacin as lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida por esta ley. COMPLETAR DISTINTOS REGIMENES!

Punto 2 Compraventa de semovientes:


El concepto de "ganado" no est definido en la ley, debiendo entenderse en el sentido del lenguaje corriente, tal como lo hacen los penalistas a propsito del delito de abigeato. "Ganado" es un nombre colectivo, con el que se designa a "cuadrpedos de cierta talla, que habitualmente viven formando grey, rebao o majada y se apacientan en los campos". Hay que distinguir tres categoras: Equinos de sangre pura de carrera: Las mutaciones reales por actos entre vivos se operan, no por tradicin, sino por inscripcin constitutiva El rgimen del contrato de compraventa experimenta dos modificaciones: inaplicabilidad de la prohibicin del art. 1374 y de la disposicin del art. 1429 Qu decir de la forma del contrato de compraventa? La ley no innova. Sin duda que para llegar a la inscripcin har falta un acto escrito, pero en buenos principios esto no deber ser entendido como forma del contrato de compraventa, sino del acuerdo inscriptorio, pues es algo que se sita, no en el momento obligatorio (que es el de la compraventa), sino en el del cumplimiento (que incluso puede no ser inmediato, sino diferido en el tiempo). El ganado comn Se establece un rgimen obligatorio de marcas y seales registradas, las primeras para el ganado mayor, y las segundas para el menor las que tienen importancia para la prueba de la propiedad.

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Existe tambin un rgimen de certificados de transferencia, sin que ello incida sobre la forma del contrato de compraventa ni siquiera sobre el modo de transmisin sirviendo tan slo para la agilidad de la prueba de la propiedad Ganado de pura raza Para estos animales se establece un rgimen opcional, pues en "los ejemplares de pura raza, la marca o seal podr ser substituida por tatuajes o reseas segn especies". Estos animales, en principio, se encuentran sujetos al rgimen de los comunes, salvo que el propietario resuelva no utilizar marca o seal sino tatuaje o resea, procediendo a la inscripcin del art. 11 "en los registros genealgicos y selectivos reconocidos", que entendemos que constituye un verdadero procedimiento de in matriculacin del animal. Para la transferencia, rige el mismo sistema de certificados de los animales comunes, con la variante de que en lugar de consignarse en ellos la marca o seal, se indicar el tatuaje o resea Hay otra particularidad: el art. 14 de la ley 22.939 dice: la transmisin del dominio de los animales de pura raza, podr perfeccionarse mediante acuerdo de partes por la inscripcin del acto en los registros genealgicos y selectivos, a que se refiere el art. 11 venta en remate de semovientes El cdigo procesal, refirindose a la venta en remate de bienes muebles o semovientes, seala que se anunciar por edictos, que se publicarn por dos das en el Boletn Oficial y en otro diario (art. 556) Buscar normas provinciales

Punto 3 Compraventa de muebles registrables: Automotores


El modo en materia de automotores, no es la tradicin, sino la inscripcin, que en el caso es una inscripcin constitutiva. La primera distincin en cuanto a la naturaleza de la inscripcin, se refiere al valor que tiene en orden a la constitucin del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles: pudiendo ser declarativa o constitutiva. Inscripcin constitutiva sera aqulla que se exigira como requisito esencial de la transmisin del dominio o de la transmisin y constitucin del derecho real, de manera que los derechos reales naceran a travs del Registro y no existiran hasta el momento de su inscripcin (ejemplo: la hipoteca). La Inscripcin sera declarativa cuando no se exige como un requisito esencial para la transmisin del dominio o constitucin y transmisin del derecho real. El derecho real nace extrarregistralmente y la inscripcin no hace ms que constatar frente a todos la transmisin o constitucin de un derecho real, ya operada con anterioridad y garantiza su proteccin. La venta de automotores est sometida a las reglas generales en relacin al contrato y a normas especiales para la transmisin dominial. Nos referiremos brevemente al tema"". Son considerados automotores: automviles, camiones, inclusive los llamados tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, mnibus, micromnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las maquinarias agrcolas, incluidos tractores, cosechadoras, gras, maquinarias viales y todos aquellos que se autopropulsen"'. El ttulo para la transmisin es el contrato, estando sometida a un rgimen de inscripcin dominial constitutivo: slo produce efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad Automotor. La autoridad de aplicacin es la Direccin Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y de Crditos Prendarios. Aunque el automotor es una cosa fungible debe reunir sus atributos esenciales y los accesorios que han sido parte del contrato, debiendo ser entregado en la fecha estipulada, la que no puede quedar librada a la voluntad del vendedor. La obligacin de entrega conlleva el deber colateral de suministrar la documentacin necesaria para la transferencia y su incumplimiento da derecho a la accin de cumplimiento o al resarcimiento de daos por la frustracin de la transmisin dominial y del uso y goce de la cosa en forma plena. Cualquiera de las partes puede solicitar la inscripcin dominial ante el registro que corresponda. El automotor tiene como lugar de radicacin, para todos sus efectos, el del domicilio del titular del dominio o el de su guarda habitual. Sin perjuicio de esa facultad, el comprador tiene la carga registral de solicitar la inscripcin dentro de diez das de celebrado el acto, presentando una solicitud. Si no lo hace, el transmitente puede revocar la autorizacin para circular el automotor. Esta denominada denuncia de venta es una facultad irrenunciable y es nula toda clusula que la prohba o limite.

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La inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe. El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos dos (2) aos de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua. Se presume que los que adquieren derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripcin y de las dems anotaciones que respecto de aqul obran en el Registro de la Propiedad del Automotor, aun cuando no hayan exigido del titular o del disponente del bien la exhibicin del certificado de dominio. Hasta tanto se inscriba la transferencia, el transmitente ser civilmente responsable por los daos y perjuicios que se produzcan con el automotor, en su carcter de dueo de la cosa. No obstante, si con anterioridad al hecho que motiva su responsabilidad, el transmitente hubiera comunicado al Registro que hizo tradicin del automotor, se reputar que al adquirente, o quienes de este ltimo hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesin de aqul, revisten con relacin al transmitente el carcter de terceros por quienes l no debe responder, y que el automotor fue usado en contra de su voluntad. La comunicacin operar la revocacin de la autorizacin para circular con el automotor, si el titular la hubiese otorgado, una vez transcurrido el trmino fijado en el artculo 15, sin que la inscripcin se hubiere peticionado, e importar su pedido de secuestro si en un plazo de treinta (30) das el adquirente no iniciara su tramitacin. El registro comunicar esa circunstancia al adquirente, si su domicilio fuera conocido. Una vez transcurrido el plazo mencionado o si el domicilio resultara desconocido, dispondr la prohibicin de circular y el secuestro del automotor. El automotor secuestrado quedar bajo depsito, en custodia del organismo de aplicacin, el que lo entregar al adquirente cuando acredite haber realizado la inscripcin y previo pago del arancel de rehabilitacin para circular y de los gastos de estada que hubiere ocasionado.

Aeronaves:
Para la determinacin de la forma del contrato de compraventa que versa sobre aeronaves -tema que escapa propiamente al Derecho civil, pero sobre el cual conviene detenerse brevemente- debe realizarse una interpretacin armnica de los Art. 45 a 51 del Cdigo Aeronutico Como la compraventa de aeronaves debe ser registrada (art. 45) se vuelve de rigor su instrumentacin sin la cual no podr llegar al Registro, y ser inoponible a terceros. Pensamos que del sistema del Cdigo Aeronutico surge que dicha instrumentacin es slo un requisito de la registracin, por lo que en todo lo dems, y especialmente en lo que atae a las relaciones nter partes, la compraventa de aeronaves se encuentra sujeta al rgimen general de la compraventa de muebles. La compraventa de aeronaves debe ser registrada (art. 45). En efecto, el art. 45, a travs de ocho incisos, trae una enumeracin de los hechos que se registran. Se anotan "los actos, contratos o resoluciones que acrediten la propiedad de la aeronave, la transfieran, modifiquen o extingan". Cabra preguntarse si a tenor de este inciso corresponde la registracin de una compraventa, y la duda tendra su razn de ser porque el texto se refiere a contratos que transfieran la propiedad, y la compraventa, siendo ttulo, no transfiere sino que obliga a transferir. Pero una mayor indagacin sera ociosa, porque para decidir que el contrato de compraventa se encuentra sujeto a su registro, an prescindiendo del inciso1, basta con los trminos genricos del inciso 8: "En general, cualquier hecho o acto jurdico que pueda alterar o se vincule a la situacin jurdica de la aeronave." El art. 49 en su segunda parte: "Slo podrn inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves los actos jurdicos realizados por medio de instrumento pblico o privado debidamente autenticado." Cuando la compraventa es realizada en el extranjero y destinada a producir efectos en la Repblica, la clase de instrumentacin es ms circunscripta, pues el contrato debe ser hecho "por escritura pblica o ante la autoridad consular argentina" La registracin hace falta para los efectos respecto de terceros, esto es para la oponibilidad del negocio. En cambio, nter partes, el negocio tiene plenos efectos, sin necesidad de registracin alguna. Si interpartes el negocio tiene plenos efectos sin necesidad de la registracin, los tiene sin necesidad de la instrumentacin que marca la ley, pues esta ltima ha sido prescripta como requisito de la inscripcin. En consecuencia, esta instrumentacin no es forma de la compraventa, la cual queda concluida para producir sus efectos propios (obligar al vendedor, obligar al comprador, a las recprocas daciones), sin necesidad de instrumentacin alguna. Claro est que, dado el valor de las aeronaves, ser necesario el escrito (art. 1193, Cdigo Civil), pero ello no a ttulo de forma sino de prueba

Buques: 20

Los buques se dividen en mayores y menores. Mayor es el que tiene un arqueo total no menor de diez toneladas; menor es el que tiene un arqueo total inferior a esa cifra. El tema se encuentra legislado en el decreto-ley 20.094 de 1973. Buques mayores Segn el art. 156, "todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de 10 toneladas o ms de arqueo total, o sobre una o ms de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por escritura pblica o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad". Dos cosas resultan claras de la regulacin. La primera, es que los actos "traslativos de propiedad" requieren una forma prescripta "bajo pena de nulidad". La segunda, que hace falta la inscripcin para los efectos con relacin a terceros, es decir que esta inscripcin no es constitutiva (como lo es en cambio la de automotores) sino declarativa (como la de aeronaves, y como la perfeccionante en materia inmobiliaria). Pero: cul es el acto que debe estar revestido de la aludida forma "'bajo pena de nulidad" y que, en consecuencia, debe inscribirse? literalmente la compraventa no pareciera estar abarcada por el art. 156 (y en consecuencia tampoco por los Art. 157/8), pues la compraventa no es un acto traslativo, segn sabemos, sino declarativo de propiedad, ya que no transmite, sino que obliga a transmitir. Y sin embargo, aunque literalmente no parezca estarlo, creemos que es precisamente la compraventa uno de los negocios aludidos en el texto sub examen. Nos parece que slo queda concebir a la forma legislada, como forma del contrato mismo de compraventa. Y ello nos parece por otra parte completamente congruente con el sistema de la ley, pues sera curioso que un contrato de construccin de un buque mayor debiera hacerse por escrito bajo pena de nulidad, a tenor del art. 148, y en cambio el contrato de compraventa quedara libre de toda formalidad. En resumen, estimamos que la compraventa de un buque mayor es un contrato formal (solemne relativo). Buques menores "Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales sobre buques menores de 10 toneladas de arqueo total, o sobre una o ms de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por instrumento privado con las firmas certificadas, e inscribirse en el Registro Nacional de Buques. Solo producen efecto con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin. La reglamentacin determinar los casos en que proceder la exencin de los requisitos previstos en esta ley." aqu la forma no es exigida "bajo pena de nulidad", sino simplemente a los fines de la oponibilidad a terceros.

Punto 4. Compraventa en subasta


Todo lo referente a la nulidad de la subasta debe ser interpretado con cierto criterio restrictivo, evitndose crear un clima contrario al que debe inspirar esta clase de ventas judiciales. De ah que si se intenta lograr la impugnacin del acto por la existencia de presuntos vicios que determinaran su invalidez, como pretende el recurrente, no se trata de una cuestin que pueda ser dilucidada por va incidental, sino mediante un proceso de conocimiento ordinario. No debe admitirse tampoco la ineficacia del acto fundado en un presunto precio bajo. En efecto, no corresponde aceptar un precio mayor -como pretende el ejecutado- porque, como en el supuesto de autos el inmueble se encuentra ocupado, las ofertas experimentan una merma razonable, argumento invocado por el sentenciante que no fue observado concretamente por el apelante. De todos modos, el precio final super ampliamente el monto de la deuda hipotecaria". En este caso se produce la venta de un inmueble por ejecucin hipotecaria, el que se encuentra ocupado; producida la subasta se alcanza un precio que supera la deuda, pero es considerado inferior al del mercado, por el ejecutado. Si se tratara de una venta comn, el vendedor podra discutir el precio y negarse a vender, pero obviamente no puede hacerlo tratndose de una venta en subasta judicial. Al imponerse esta modalidad, tambin resulta obligatorio el modo de determinacin del precio, esto es, mediante proposiciones pblicas realizadas por signos inequvocos, bajo el control del martillero y del juez actuante. De tal modo, garantizada la formalidad del acto, no puede existir una impugnacin por precio vil. Es facultad del juez y del martillero guiar la subasta y, si se encontrara que no hay suficientes oferentes, detenerla, e incluso no continuarla. Lo que resulta inviable es la impugnacin del precio con posterioridad a la adjudicacin. Por otra parte, aun cuando fuera admisible en principio, y se probara una desproporcin en las prestaciones, no podra acreditarse un estado de necesidad, ligereza o inexperiencia, ya que la venta se hizo bajo contralor judicial La impugnacin devendra lcita slo si se acreditara la nulidad del acto por vicios formales, o bien por un fraude, derivado, por ejemplo, de un acuerdo de los oferentes destinado a desvirtuar la libre conformacin del precio.

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BOLILLA VIII - Compraventa Seccin 1 Punto 1.


Rgimen General: El inmueble como objeto del contrato de compraventa puede presentar diversas particularidades que conviene distinguir. Es posible que el vendedor sea singular o plural. En el caso del condominio, cada propietario tiene una proporcin sobre una parte indivisa, desde el origen de la indivisin, que puede cesar en cualquier momento por voluntad de los condminos (art. 2692), salvo indivisin pactada. La divisin del condominio es jurdica y declarativa, pero no importa una traslacin de derechos de propiedad (art. 2695), ni produce efectos sobre la materialidad del inmueble. El inmueble puede ser dividido en lotes. Para hacerlo se requiere un proceso de determinacin tcnica y material del lote (planos de subdivisin, instalacin de mojones, calles, etc.), y jurdica, siempre que no se afecte la funcionalidad econmica (art. 2326, Cod. Civ.). Se trata de una divisin sobre el bien, material, jurdica y horizontal, que trataremos al estudiar la ley 14.005. El inmueble puede ser dividido en departamentos de propiedad horizontal. Para concretarla hay que construir el edificio y dividirlo, lo que demanda un proceso que afecta material y jurdicamente al inmueble, producindose una divisin horizontal, que trataremos con la Ley de Prehorizontalidad y la de Propiedad Horizontal. La venta de un inmueble sin divisiones materiales ni jurdicas presenta alguna particularidad cuando el precio se establece en relacin a sus partes. La venta de un inmueble puede ser realizada por un precio determinado en relacin a la totalidad del inmueble, puede hacerse por un precio determinado en relacin a una medida, pero sin establecer cul es la medida total del inmueble. En este caso se pagar lo que resulte en definitiva, razn por la cual no hay acciones de suplemento de precio ni resolutorias; puede ser efectuada con un precio determinado por cada medida del inmueble, con indicacin de la superficie total. Las diferencias entre las medidas tomadas en cuenta y lo que surge realmente del inmueble son relevantes porque el comprador ha tenido en cuenta ambos datos para definir la operacin. En este caso el adquirente tiene una opcin: la accin de cumplimiento para reclamar la diferencia de precio, o la resolutoria, con indemnizacin de daos. En todo lo dems se aplica a este supuesto el rgimen general.

Compraventa de lotes de fraccionamiento:


La costumbre negocial ha difundido los "loteos", mediante los cuales una empresa o un individuo, propietarios de un inmueble, los dividen en partes que luego son vendidas a particulares con un crdito en varias cuotas. Las dificultades se han planteado porque los adquirentes no se transforman en propietarios sino al final del pago de la totalidad del precio, y quedan desprotegidos frente a la insolvencia del vendedor, o a la falta de aprobacin administrativa de la urbanizacin. Se hizo necesaria entonces una norma de orden pblico imperativa que apunta a dos tipos de soluciones: dar seguridad al instrumento que firme el adquirente frente a los terceros, permitindole inscribirlo registralmente, y reforzar la obtencin del propsito prctico del contrato mediante una limitacin de las facultades resolutorias del vendedor. La ley 14.005 est destinada a proteger a aquellos compradores de "loteos" inmobiliarios que suscriben un boleto de compraventa, pagan el precio por mensualidades y obtienen la escritura luego de un tiempo determinado en el contrato. El lote es una fraccin de la superficie de la tierra comprendida dentro de los lmites de un inmueble cuyo propietario ha decidido dividir. El mbito de aplicacin de la ley se extendi a la venta en mensualidades de una unidad que el adquirente debe construir a su cargo bajo el rgimen de propiedad horizontal El propietario que desee vender un inmueble en estas condiciones debe verificar la legitimidad extrnseca de su ttulo mediante un estudio de escribano y trazar un plano de subdivisin del inmueble dividindolo en lotes. Luego de ello debe anotar en el Registro Publico Inmobiliario que corresponda su voluntad de proceder a la venta de las distintas fracciones con arreglo a las disposiciones de la ley 14.005.

Rgimen especial:

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Esta inscripcin obliga al propietario a vender en la forma prevista y protege al adquirente frente a terceros. La omisin de esta formalidad no provoca la nulidad del acto, pero permite al adquirente accionar para que se cumpla El contrato de compraventa del lote debe contener los datos personales de los contratantes, la individualizacin del lote, la forma de pago, los antecedentes del ttulo, los gravmenes, y debe ser inscripto preventivamente dentro del plazo previsto en la ley. Cumplidas estas formas que la ley considera esenciales se producen importantes efectos en caso de conflicto entre el adquirente y terceros acreedores del inmueble: el comprador puede escriturar con preferencia a cualquier acreedor posterior; los embargos posteriores a la fecha del instrumento slo pueden hacerse sobre las cuotas impagas. El comprador puede reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho el 25% del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda clusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garanta hipotecaria por el saldo del precio. El plazo del pago del precio ha sido establecido en su inters, y por ello puede adelantar el pago con descuento de los intereses El vendedor no puede hacer valer el pacto comisorio despus del pago del 25% del precio o de que el comprador haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra Con estos fundamentos protectorios del cumplimiento de la finalidad del contrato, se ha dicho que es abusivo el ejercicio de la clusula que establece la caducidad de todas las cuotas frente al atraso de un da en el pago de una de ellas

Venta de inmuebles de propiedad prehorizontal


La ley 19.724 de prehorizontalidad establece que "todo propietario de edificio construido o en construccin o en terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a subdivisin y transferencia del dominio de unidades por el rgimen"Al igual que la ley 14.005 establece formalidades de constitucin y declaracin de la voluntad de vender, que tienden a proteger al adquirente. ste es un periodo preliminar que requiere de documentos preparatorios: escritura declarativa de la voluntad de proceder a la subdivisin (art. 1), la que debe tener la informacin relevante respecto del estado del inmueble y la posibilidad de divisin horizontal (art. 2); proyecto de la obra (art. 3), del plano de subdivisin (art. 3); preinscripcin de un proyecto de reglamento (art. 3), la que debe inscribirse registralmente (art. 4), con el efecto de inhibir al propietario para darle otro destino Se trata de una clara regulacin del perodo precontractual con finalidad protectora del adquirente de departamentos de propiedad horizontal, cuyo incumplimiento tiene fuertes implicancias para el oferente La oferta no puede inducir a error o no indicar el precio total, O ser incompleta respecto de los planes de financiacin, u ofrecer financiamiento con bancos que no hayan sido efectivamente acordados (art. 9). Asimismo resulta aplicable con plenitud la Ley de Defensa del Consumidor 24.240. Tambin se establecen deberes de informacin, consistentes en la exhibicin de toda la documentacin relevante respecto del inmueble. El incumplimiento de esta etapa impide al oferente perseguir el cobro del precio, conforme lo hemos dicho. La realidad es que en numerosos casos, los obstculos regstrales o hipotecas aparecen mucho tiempo despus de que los adquirentes pagaron el precio o tomaron la posesin. En estos casos es relevante el incumplimiento de los deberes de informacin a cargo del corredor inmobiliario. Luego de la regulacin de la oferta se establece una serie de reglas referidas al contrato preliminar de venta de departamentos. El "contrato de enajenacin o adjudicacin de unidades" es aquel por el cual una de las partes se obliga a hacer adquirir una unidad en propiedad horizontal de la otra, y sta se obliga a pagar en razn de ello un precio cierto en dinero, concertndose el acto sujeto a registracin integrativa, por escrito, y con un determinado contenido, mientras la unidad se encuentra en estado de prehorizontalidad"'. Este contrato puede referirse a edificios a construir o ya construidos, debiendo ser calificados como compraventa si hay una obligacin de dar una cosa. Se trata de un contrato tipo con una enumeracin de contenido legal mnimo establecido en el artculo 13 de la ley. Los boletos que se suscriban para las construcciones de edificios, incluyendo deberes de informacin y publicidad engaosa, estn regulados por el decreto 1977.

Venta de inmuebles de propiedad horizontal


Desarrollada la etapa de construccin y venta de edificios en propiedad horizontal debemos estudiar cul es el rgimen que se aplica cuando la misma ha terminado. La doctrina jurdica ha entendido que en el rgimen jurdico de la propiedad horizontal hay un derecho real de dominio de cada propietario sobre las unidades funcionales, un condominio sobre los lugares comunes servidumbre sobre algunos usos compartidos y finalmente un elemento asociativo, puesto que los que viven en un edificio tienen un tipo de relacin que se asemeja a la sociedad

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De todos estos elementos nos interesa el ltimo, constituido por el hecho de que vanas personas viven en un mismo edificio, compartiendo algunos lugares comunes, constituyendo una pequea sociedad o comunidad habitacional; es un grupo. El legislador ha pensado que estas personas no pueden vivir desordenadamente y necesitan de un reglamento de copropiedad y administracin. Este reglamento es un contrato, habitualmente redactado por el vendedor y al que adhiere el adquirente. Tambin ha pensado el legislador que sera mejor que todas esas personas actuaran unificadamente frente a terceros y cre la figura del consorcio de propietarios, el que puede obligarse y por lo tanto, "debe considerarse como derecho de recepcin la doctrina de que el consorcio de propietarios tiene personalidad jurdica distinta de la de cada uno de sus componentes Cabe sealar, por ltimo, que tanto el perodo de prehorizontalidad como el de horizontalidad estn tambin regulados por la ley 24.240 de proteccin de los consumidores y los usuarios, en tanto se trate de la adquisicin de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pblica y dirigida a personas indeterminadas". En estos supuestos consideramos relevante la aplicacin de los textos referidos al deber de informacin, las clusulas abusivas, y la obligacin de seguridad

Clubes de campo
Se trata de un complejo inmobiliario en el que hay una propiedad dividida en lotes, con espacios comunes destinados a actividades deportivas, culturales, esparcimiento, que son vendidas en forma conjunta al adquirente. Algunas precisiones: 1. Existe una propiedad inmobiliaria que se subdivide en lotes, crendose espacios sometidos a la propiedad individual y otros a la propiedad comn o de la empresa administradora o de terceros. Tambin puede darse un caso de propiedades separadas: una que se subdivide en lotes para vender y otra para espacios comunes. 2. La propiedad comn puede ser destinada a fines muy diversos: lo ms habitual es la actividad deportiva y de esparcimiento, pero hay algunos con escuelas, iglesias, clnicas privadas, helipuertos, constituyndose en pequeas ciudades o feudos 3. La propiedad comn est regulada por un reglamento de utilizacin. 4. La propiedad individual puede estar sometida a normas que obliguen a construir con un estilo determinado. 5. Puede haber partes sometidas a la propiedad de terceros, que prestan servicios en ellas. 6. Hay contratos de servicios diversos entre los prestadores (la administradora o terceros) y los dueos individuales o la entidad que los representa. 7. Hay bienes intangibles que constituyen el emprendimiento: un estilo de vida particular, una determinada prctica religiosa. La Provincia de Buenos Aires, a travs del decreto 9404/86 se inclina por la coexistencia de un derecho de propiedad sobre los lotes individuales y una participacin societaria en la sociedad duea de los espacios comunes y prestadores de servicios. La subsuncin de este supuesto de hecho en el Derecho vigente es problemtica, ya que no hay un derecho real que lo contemple acabadamente, ni es posible pensar en uno atpico atento al sistema de numerus clausus existente. El derecho de dominio representa acabadamente la relacin entre el titular y la cosa, pero no capta los servicios, los bienes intangibles, los espacios comunes, etctera. Puede adicionarse el condominio sobre los espacios comunes, con la dificultad de que es necesario establecer una indivisin eterna, enfrentndose con el obstculo del artculo 2692 del Cdigo Civil y la vocacin precaria del estado de indivisin. La propiedad horizontal puede ser utilizada porque soluciona los problemas de la indivisin forzosa, la circulacin interna del country, etctera. Las dificultades se suscitan en punto a la etapa inicial, en la que un sujeto compra un lote, y no estara adecuadamente contemplado en la ley que prev inmuebles edificados En virtud de ello la doctrina propone su regulacin como derecho real autnomo. Debemos separar distintas etapas temporales: 1. Perodo de aprobacin administrativa, en el que hay una relacin entre la empresa y el Estado, referida a la aprobacin del proyecto inmobiliario 2. Perodo precontractual, en el que se hace una oferta al pblico indeterminado. En esta etapa resulta de aplicacin la ley 24.240 en lo referente a la obligatoriedad de la oferta realizada a travs de medios publicitarios y dirigida a consumidores indeterminados y los deberes de informacin que son esenciales en este perodo. 3. Perodo contractual: que se establece entre sujetos diversos y con relacin a contratos diferentes. Los sujetos son: 1. El o los propietarios adquirentes de los lotes individuales. 2. La entidad que los representa

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3. La entidad que realiza el emprendimiento. Los contratos son: 1. Contrato de compraventa del lote: mediante este contrato se promete la transmisin del dominio de un lote contra el pago de un precio. El objeto puede ser el lote, o el lote ms la vivienda ya construida, o a construir. 2. Contrato de sociedad: el "adquirente" se transforma en socio de una sociedad civil o comercial, que es propietaria de las partes comunes 3. Contrato de locacin: puede ser que el propietario o la sociedad que lo representa suscriba contratos con un club o una sociedad comercial, titular de un inmueble donde se realizan actividades deportivas 4. Contrato de servicios: el propietario puede tener contratos de servicios con quienes ofrecen actividades deportivas, esparcimiento, culturales, etctera. Las modalidades pueden ser muy diversas y el entramado contractual muy complejo. Lo importante es examinar el efecto de conjunto que se logra, el que siempre debe estar sometido a las siguientes reglas: 1. Son contratos conexos: tanto la interpretacin como la integracin no puede ser aislada porque tampoco lo es el club. 2. El emprendimiento es un todo irrescindible y el entramado contractual debe procurar la obtencin del fin: la vivienda en las condiciones de vida prometidas y el uso de espacios comunes. 3. Se produce una combinacin de derechos reales que tienen los propietarios con un vnculo asociativo que generalmente toma la forma de una sociedad, de modo tal que no se puede ser dueo de un lote sin ser accionista o socio 4. No existen contratos conexos si se da la libertad de comprar un lote, sin asociarse a la sociedad o asociacin administradora o duea de partes comunes La doctrina se ha concentrado tambin en los aspectos societarios. La costumbre muestra que la mayora de los emprendimientos se hacen mediante la constitucin de un rgimen de propiedad horizontal, y una sociedad que es propietaria o simplemente administradora de los espacios comunes, integrada por los adquirentes de las parcelas. En otros casos, la sociedad es duea de la totalidad de las partes, lo que es sumamente riesgoso, ya que el adquirente no tiene sino un derecho personal (una accin), y no un derecho real sobre el bien que adquiere. El tema de la sociedad es problemtico. En el derecho argentino es normalmente una asociacin civil bajo forma de sociedad annima, lo cual tiene los siguientes inconvenientes: a) Es una sociedad comercial por la sola adopcin de esta forma tpica, pero su objeto no es la distribucin de beneficios dinerarios, sino la produccin de servicios que se transforman en beneficios para los asociados b) si se disuelve, y es una asociacin, sus bienes van a una entidad de bien pblico, lo cual es gravsimo en el caso de las partes comunes de los clubes; c) si hubiera insolvencia y quiebra, los "propietarios", serian meros acreedores quirografarios, y d) la relacin entre la sociedad y los adquirentes puede ser muy conflictiva, ya que no hay un mecanismo para que se los pueda obligar a ser socios, y en el caso en que lo sean, puede haber serias discordancias sobre el nivel de gastos aceptables. La solucin que se ha encontrado para evitar algunos de estos inconvenientes ha sido configurar la relacin jurdica fundamentalmente como un rgimen de propiedad horizontal, de modo de otorgar derechos reales al adquirente y constituir una asociacin bajo la forma de sociedad annima para la administracin de las partes comunes. En el caso en que esta sociedad fuera propietaria, lo sera en virtud de un fideicomiso, que es un mecanismo que permitira sortear el riesgo de la disolucin o la quiebra. Los integrantes tienen una posicin jurdica por pertenecer a la red, de la que emana un plexo de derechos y deberes, algunos de ellos con base en el contrato y otros en normas extracontractuales. Uno de los aspectos es la aplicacin de la ley antidiscriminatoria, de modo que ninguno de los sujetos que estn ubicados en los clubes de campo puede recibir un trato diferente por razn de su raza, creencias polticas o religiosas. Otro de los aspectos es la situacin de las personas con capacidades diferentes, tanto en clubes de campo como en otras urbanizaciones. Muchos de ellos requieren reformas arquitectnicas para poder disfrutar en Igualdad de condiciones, que deben ser soportadas por los dems, con un costo adicional. Como suelen ser minora, las comunidades terminan siendo construidas conforme al criterio de la mayora.

Cementerios privados 25

Generalmente hay una empresa organizadora que ofrece la "venta de una parcela" a quienes deseen adquirirla para s o para terceros; la costumbre es que se va pagando una cuota en forma anticipada y que luego de producido el fallecimiento del beneficiario surge el derecho a ocupar la parcela; La expectativa del adquirente es obtener un lugar de descanso para sus muertos y contar servicios de inhumacin, conservacin de instalaciones, espacios verdes, vigilancia, aseo, etctera; los servicios son onerosos porque se establecen unas expensas y un sujeto obligado al pago; es una relacin jurdica de larga duracin, que requiere asegurar la seriedad de la empresa para que pueda dar los servicios en un lapso prolongado El vnculo canaliza el deseo del titular a no ser turbado, por lo que debe asegurrsele un derecho real; es una relacin onerosa de larga duracin, por lo que la empresa tender a asegurarse el pago de las expensas solicitando garantes, y es una actividad que involucra a grupos de consumidores y usuarios. El inicio de la relacin jurdica importa la celebracin de un contrato que luego es un ttulo para un derecho real, presentando ambos caracteres atpicos. La continuacin del vnculo presenta tambin un aspecto contractual, donde deben incluirse las prestaciones onerosas y durables de servicios. Al analizar las caractersticas de estos casos surgi la asimilacin tanto con el derecho real de uso como con el rgimen de propiedad horizontal. Sin perjuicio de la aplicacin analgica que pueda hacerse para solucionar algunos casos particulares puede decirse que los cementerios privados no pueden encuadrarse en ninguno de los derechos reales permitidos, resultando necesaria su recepcin legislativa Puede decirse que hay un contrato atpico, que tiene elementos de la venta y la locacin de cosas y de servicios. De la primera toma en cuenta la vocacin de adquirir para s la cosa a perpetuidad; de la segunda el uso y goce; de la tercera la prestacin de servicios complementarios. La finalidad econmica perseguida por el oferente es la utilidad que deriva del precio por la venta del predio en forma de parcela y de la renta permanente que puede obtener por la prestacin de servicios de administracin y cuidado Las normas que se aplican son de Derecho Privado para el rgimen de los sujetos (capacidad del sujeto propietario, o de constitucin, funcionamiento o disolucin de la sociedad), a las relaciones entre el propietario y la cosa, entre el usuario y la cosa, y entre el propietario y el usuario, y a los servicios privados. En cambio, lo atinente al servicio est regulado por normas de Derecho Administrativo municipal y provincial Este contrato sirve de ttulo para el derecho real de uso y puede solucionar el problema de su renovacin al constituirse en titulo futuro. El retardo o el incumplimiento absoluto de las expensas afectan a una obligacin accesoria. Se ha sealado que en virtud de tal accesoriedad, la falta de pago no lleva como sancin la prdida del derecho de sepulcro. Como contrapartida, si no hay sancin alguna, se puede generalizar el incumplimiento entre los usuarios llevando a la quiebra del sistema porque no hay quin lo mantenga; de modo que resulta conveniente la adopcin de garantas de pago. Lo que interesa fundamentalmente y ha preocupado a la doctrina es garantizar que despus de la muerte del titular exista un derecho real que se pueda adjudicar a los herederos y que en el rgimen actual no es fcil de lograr.

Punto 2
Forma Para la venta de inmuebles, la escritura pblica es de rigor, con excepcin de los casos en los que la operacin se celebra en subasta pblica. Aqu la forma es impuesta con carcter solemne relativo. La inobservancia de la forma trae como consecuencia que en lugar de un contrato de compraventa vlido, habr un precontrato de compraventa.

Punto 3
Boleto de compraventa

Para el doctor Molinas el consentimiento debe ser actual, como lo dice el legislador. Claro esta que considerando esto no se puede obligar a escriturar por el hecho de que exista de por medio una boleto de compraventa. Por lo cual considera al boleto como un contrato que obliga a hacer escritura publica, y de no hacerse se resuelve en daos e intereses. Esta tesis, defendida por el Dr. Molinas es la minoritaria, por lo cual no es la que se lleva a cabo. Se considera a esta corriente como debilitante del boleto de compraventa.

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En las costumbres actuales se ha hecho borroso el momento en el cual comienza un contrato, ya que las partes inician unas aproximaciones que gradualmente se van consolidando y en un momento dado se puede decir que el contrato existe. La forma mnima de relacin es el contacto social tpico, que puede generar algunas obligaciones de responsabilidad extracontractual. Otra etapa la constituye el perodo que va desde las tratativas hasta el consentimiento, que es el perodo precontractual, en el que no hay contrato y surgen obligaciones basadas en la responsabilidad in contrahendo. Nuestro propsito es examinar algunas situaciones que se dan dentro de este lapso, pero que tienen mayor solidez que las simples tratativas Las formalidades de la compraventa, principalmente en materia de inmuebles y automotores, y las tramitaciones necesarias para la transmisin dominial, demandan dinero y tiempo. La aceleracin de la vida econmica se enfrent con la desaceleracin de los trmites notariales y regstrales; el incremento de los costos de transmisin dominial colision con la capacidad de pago de los contratantes y la economa informal. Ello produjo una brecha en la que se desarroll el "boleto de compraventa", que provoc innumerables conflictos: para el rgimen jurdico se trataba de un contrato preliminar o incompleto por la falta de forma legal; las partes, en cambio, entendan haber llegado a un acuerdo definitivo. Esta divisin entre la ley y la costumbre llev a posturas formalistas y realistas, que intentaron mantener la seguridad jurdica que surga de aplicar la legislacin vigente, o sacrificarla con la intencin de despejar el fantasma de una legislacin, no slo inaplicable, sino contraria a las costumbres, a sus propias finalidades y a la justicia del caso. El Cdigo Civil argentino regul la compraventa como un contrato que tiene efecto real obligacional (produce la obligacin de transferir) conforme al artculo 1323 del Cdigo Civil. Cuando se persigue la transmisin de bienes de cierta importancia econmica hay que dotarlo de una forma que advierta a los contratantes sobre ese aspecto, y por esta razn Vlez consider que en materia de inmuebles, que eran los bienes ms relevantes en la economa de su tiempo, deba hacerse por escritura pblica. Para reforzar esta proteccin se dispuso que si al contrato le falta un requisito esencial no es juzgado como una compraventa En este esquema, el boleto era un contrato preliminar a la compraventa porque le faltaba el requisito de la forma, y no causaba una obligacin de dar, sino de hacer escritura pblica" (art. 1185). Celebrado el contrato preliminar (boleto), e incumplido (no se hace la escritura), y tratndose del incumplimiento de la obligacin de hacer la escritura, slo caba una indemnizacin de daos (art. 629). El artculo 1187 del Cdigo Civil prevea expresamente que el incumplimiento de la obligacin referida en el artculo 1185 era juzgada como una obligacin de hacer, y frente al incumplimiento corresponde demandar la escrituracin, "bajo pena de resolverse en el pago de prdidas e intereses". Esta regulacin trajo varios inconvenientes: las partes perseguan una finalidad de cambio, la que se ve frustrada porque no es posible obtener el bien, sino una indemnizacin sustitutiva; el boleto creaba inseguridad jurdica al comprador. El vendedor continuaba siendo titular del dominio y poda hipotecar el bien, transferirlo a un tercero. La inseguridad era grave incluso cuando se daba la posesin del bien, porque el comprador por boleto no era poseedor legtimo Esto sin embargo no hizo imposible que el boleto se intensificara. En la venta de inmuebles el boleto se consolid ampliamente y fue el sector donde ms se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial, a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. En el caso de los automotores, tambin se difundi como una prctica comn, a pesar de que su utilizacin era mucho ms riesgosa, puesto que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daos que causara el automotor a terceros, y la transmisin registral no era declarativa sino constitutiva. La ley 14.005 que regula la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho en cuotas peridicas, dio un marco protectorio al boleto ya que estableci que el comprador por boleto poda reclamar la escrituracin si haba pagado un 25% del precio. La reforma del Cdigo Civil a travs de la ley 17.711 del ao1968 alter sustancialmente la cuestin. El artculo 1184 estableca la pena de nulidad para los contratos que, debiendo ser en escritura pblica, eran redactados como instrumentos privados; esa disposicin fue eliminada. El artculo 1185 bis es incorporado disponindose que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio, y en esos casos el juez podr disponer la escrituracin. El artculo 2355 dispuso que se considera legtima la adquisicin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. El artculo 1051 estableci los derechos de los adquirentes de buena fe a ttulo oneroso. Esto cambien radicalmente la cara del boleto en nuestra legislacin, y si bien se hizo en materia de inmuebles, luego se extendi a otras reas. La jurisprudencia fue receptando las demandas de quienes, siendo acreedores por boleto, pretendan la obtencin de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnizacin. As se fue admitiendo no slo la

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indemnizacin, sino la condena a la escrituracin. Se estableci que la obligacin de escriturar no es personalsima y que puede ser hecha por el juez ante el incumplimiento del obligado. La doctrina tambin ejerci discursos sobre el boleto, ya sea para debilitarlo o, lo contrario, darle aun mas fuerza. Una primera tesis, que debilita el boleto, indica que es una promesa y que sta es un contrato preliminar, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, razn por la cual las partes deben expresar dos veces el consentimiento. Si no lo hacen para el segundo momento, no hay contrato y slo indemnizacin por frustracin de la promesa Una segunda tesis intent reforzar el boleto sealando que es un contrato cuyo objeto es la obligacin de otorgar escritura pblica. Esta apreciacin ubica al boleto como uno de los supuestos en que se da lugar a una venta forzosa porque hay una convencin que obliga a realizarla Una tercera tesis, que fortalece al boleto, no diferencia entre dos etapas, una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. El consentimiento es uno solo y referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa; los dems son actos complementarios para concretar esa finalidad. Por este camino argumental se invierten las calificaciones: el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto, y contiene la "promesa de escriturar. Puede considerarse admitida con plenitud, en la doctrina y en la jurisprudencia, la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno. Una gran parte de las argumentaciones jurdicas que dieron fortaleza al boleto se basaron en el principio de proteccin de la parte dbil, sea por razones econmicas o cognoscitivas. Este argumento tiene su base en la ley 14.005 que tuvo una clara finalidad tuitiva de los econmicamente dbiles. La aplicacin del principio protectorio de la parte dbil justific en gran medida el pasaje del boleto al campo de los contratos definitivos. El mismo principio puede informar su debilitamiento. En muchas situaciones el boleto, sumado a la ausencia de formas, es motivo de aprovechamiento de contratantes dbiles, quienes firman sin tomar conciencia del acto de disposicin Para calificar el boleto de compraventa y asignarle efectos hay que delimitar claramente el supuesto de hecho. En la costumbre negocial se celebran actos unilaterales o bilaterales que tienen un carcter preliminar los cuales tienen como efecto obligar a celebrar un contrato futuro, cuyo incumplimiento da derecho al resarcimiento de daos pero no a la escrituracin. Aquel en que las partes quisieron celebrar un contrato definitivo y no meramente preparatorio, pero no le dieron la forma de escritura publica, es el denominado "boleto definitivo", cuyos efectos, como hemos visto, se asimilan a la compraventa segn la doctrina mayoritaria. Las obligaciones nucleares son: entrega de la cosa contra pago del precio. Siendo un contrato de cambio que tiene por finalidad la transmisin del dominio, es un acto de disposicin, y se requiere la capacidad para disponer, y poder especial para el caso de ser celebrado a travs de un mandatario. El boleto es un instrumento privado y no se transforma en pblico por la certificacin de firmas ante escribano, o por el juez, o por su inscripcin. El boleto otorga a las partes derechos personales, no personalsimos ni tampoco reales, razn por la cual es posible su cesin sin otra forma que la escrita y funciona de la siguiente manera: a) Normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero, en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse, salvo que se acredite insolvencia del cesionario; b) el vendedor debe ser notificado; c) antes de la notificacin el vendedor puede exigir el pago al comprador y escriturar a su nombre, aun cuando el comprador haya cedido, porque los efectos hacia el vendedor se producen desde la notificacin; d) luego de la notificacin es obligado a escriturar a nombre del cesionario, y tiene dos deudores del precio: el comprador-cedente y el cesionario; e) el cesionario puede exigir directamente al vendedor la escritura acreditando la notificacin de la cesin y el pago ntegro del precio. Si la cesin es efectuada por el vendedor es un fenmeno similar, de modo que el cesionario queda obligado a escriturar y puede oponer al comprador las defensas dilatorias por falta de pago o bien la resolucin del contrato. La prohibicin absoluta de ceder el boleto desnaturaliza la circulacin de bienes y es una clusula ilcita La venta por boleto por quien es un heredero pero no titular causa una obligacin de transferir, que puede ser de tracto abreviado ya que si la sucesin est abierta puede hacer la transferencia directa de la sucesin al tercer comprador, sin inscribir previamente el dominio a nombre del heredero declarado. La venta de uno de los herederos, sin que medie conformidad de los restantes, es inoponible a los herederos no firmantes. La adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe por boleto de compraventa es legtima. El boleto es un ttulo suficiente para transmitir la posesin de una cosa, y por lo tanto es una posesin legtima'. Esta es una regla clara en nuestro Derecho, aunque luego puedan existir algunos problemas en la solucin de

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conflictos. El adquirente por boleto, mediando buena fe, tiene el derecho de usar y gozar de la cosa, percibiendo los frutos "a ttulo de dueo"; tiene, asimismo, el derecho de disponer de la cosa, aunque se aclara que "en los lmites del artculo 3270 En cuanto a los bienes gananciales ocurre lo mismo que con los condminos, pq se necesita el consentimiento de ambos. Puede ratificarse.

Punto 4
La escritura pblica es la forma requerida por la ley y es un acto en el que el escribano cumple una funcin importantsima. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligacin de escriturar. La obligacin pesa sobre ambas partes, pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla, es decir que hasta que no venza no es exigible la escrituracin. Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera es que existe una prrroga del plazo, y la segunda es que se transforma en pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata Puede acontecer tambin que las partes sometan el trmino al momento en que se obtengan todos los elementos documentales; en este caso es una condicin suspensiva, la que no puede ser meramente potestativa. Tambin es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobacin de obras, o de una urbanizacin, durante el cual se van pagando cuotas. En estos supuestos, una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituracin segn boleto o bien la totalidad de ellas, la escrituracin es exigible, aunque no haya aprobacin. Finalmente, si no hay plazo expreso o tcito el interesado debe pedir la fijacin judicial. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condicin producen la mora del deudor de la obligacin de escriturar. Aplicando las reglas sealadas arriba, no puede haber mora si no estn cumplidos los pasos necesarios para escriturar Frente a la mora del deudor de obligaciones recprocas se puede ejercer la excepcin de incumplimiento contractual. Procede el ejercicio de esta excepcin dilatoria frente al incumplimiento sustancial de una de las partes, autorizando a la otra a dilatar el cumplimiento de su obligacin. En la compraventa es frecuente el uso de esta herramienta y se la ha admitido cuando hay mora en la obligacin de escriturar, autorizando a la otra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesin. El incumplimiento total o parcial de la obligacin de escriturar da derecho a la otra parte a solicitar la escrituracin por parte del deudor, o bien subsidiariamente por el juez. Tambin puede reclamar el resarcimiento de los daos moratorios en relacin adecuada con el incumplimiento. En el supuesto en que hubiere imposibilidad de escriturar se aplican las reglas generales. Si es inculpable no hay derecho al resarcimiento, porque concurre una causa eximente de la responsabilidad Otro de los casos es el de ineficacia por inoponibilidad. Cuando la parte vendedora est constituida por varios condminos, la venta que uno de ellos hace es inoponible a los otros y el contrato deviene ineficaz, causando la obligacin de indemnizar por parte de quien prometi la venta que no pudo cumplir' La extensin del resarcimiento encuentra su lmite en la relacin de causalidad adecuada, de modo que slo los perjuicios que tienen su origen en el incumplimiento contractual son reparables. Los otros perjuicios que pueda sufrir una persona no tienen nexo con la responsabilidad contractual y no son resarcibles por no tener causa En los supuestos de incumplimiento se indemniza el inters de cumplimiento, mientras que en la frustracin o ineficacia en general se repara el dao al inters negativo o de confianza ltimo caso la frustracin produce la obligacin restitutoria y el comprador recupera el precio pagado a valor actual; por ello no se le indemniza con el valor del bien. Sin embargo, si para obtener la finalidad frustrada debe comprar otro inmueble, y ste es ms caro, debe indemnizrsele el mayor valor que debe pagar para obtener la finalidad perseguida en el contrato frustrado La mora en la obligacin de escriturar obliga a resarcir los daos que la misma produce en relacin causal adecuada. Si se produce una demanda por escrituracin y la consiguiente condena judicial, el demandado debe pagar los mayores costos que requiere la escrituracin, si los hubiera.

Punto 5
Oponibilidad del boleto de compraventa Entre el vendedor-titular registral y el comprador por boleto 1. si el comprador no paga, el vendedor intentar embargar y ejecutar el bien vendido, pero como sigue siendo titular registral del mismo, se embargar a s mismo y ejecutar una cosa que est en su patrimonio. Esta paradoja es despejada si se entiende que se ha transmitido la posesin legtima y el boleto es justo ttulo;

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2. la posibilidad de que el titular registral, luego de vender el bien por boleto, intente ejercer acciones reales. Si el contrato celebrado es vlido, esas acciones no son procedentes, ya que deber primero resolver el vnculo para luego intentar recuperar la cosa; ello es as porque el comprador opondr el justo ttulo que es el boleto Ventas sucesivas 1. Cuando hay dos ventas sucesivas, hechas por boleto, prevalece el que tiene la posesin; si ninguno la posee, es preferido el de fecha anterior 2. Cuando hay dos ventas sucesivas, una por boleto y otra por escritura, prevalece el que tiene la posesin. Se ha sostenido que "prevalece el derecho del adquirente de un inmueble por boleto de compraventa a quien se le entreg la posesin, ante quien obtuvo escritura traslativa de dominio sin posesin. La posesin soluciona porque trae consigo la publicidad. 3. La venta por boleto efectuada por quien no es titular del dominio, pero invoca los derechos nacidos de un boleto anterior, en realidad importa una cesin de la posicin contractual respecto del primero Oponibilidad frente al locatario 1. El contrato de locacin es oponible al comprador. "En el caso en que el locatario ya haya recibido la tenencia, su contrato ha de quedar firme frente al adquirente por boleto, cualquiera sea su fecha. Si el vendedor transmite al adquirente su posesin por medio de actos externos, por ejemplo, llevando al adquirente al inmueble y comunicando la transmisin al locatario, ste lo ha de reconocer como poseedor, en cuyo caso abonar los alquileres al adquirente Oponibilidad frente a terceros embargantes 1. La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros embargantes o frente a la quiebra o concurso del enajenante es un problema cuya solucin requiere equilibrar dos aspectos: por un lado la proteccin del adquirente, que ha confiado en obtener un bien y no una indemnizacin, y es por ello que la tendencia evolutiva ha sido proteger este derecho admitiendo la oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de que ha pagado una parte del precio, ha tomado la posesin. Como contrapartida, hay que prever que un boleto as protegido y directamente oponible puede dar una herramienta para que el deudor "fabrique" boletos en perjuicio de sus acreedores. Para evitarlo se requiere que haya sido inscripto, o bien que exista posesin. La doctrina corrijo el problema de esta forma: 1. El adquirente por boleto puede encontrarse con que existe una medida cautelar trabada y registrada con anterioridad a la posesin: triunfa la cautelar. 2. Si hay publicidad registral, obtenida mediante la inscripcin del boleto, ste tiene precedencia respecto del embargo. 3. Si hay publicidad posesoria tambin tiene precedencia. El poseedor puede oponer al embargante todos los efectos que derivan de la posesin misma (restitucin de mejoras, derecho de retencin, adquisicin de frutos, etc.) y de su carcter de acreedor. 4. Se ha sealado que en las ejecuciones individuales es de aplicacin analgica el rgimen del artculo 1185 bis del Cdigo Civil, ya que si lo puede oponer a la quiebra o al concurso, con mayor razn puede hacrselo frente a un embargante. Para ello se requiere: fecha anterior oponible, ya sea porque tenga fecha cierta o se haya entregado la posesin, pago del 25% del precio y buena fe. 5. En el conflicto entre el comprador por boleto y el acreedor hipotecario debe estarse a la posesin: si sta fue dada con anterioridad a la hipoteca triunfa el comprador; en cambio, si la hipoteca fue anterior a la posesin prevalece el acreedor, quedndole al comprador las acciones contractuales contra el vendedor y las penales. Si el acreedor hipotecario ejecuta el bien, el comprador por boleto con posesin anterior a la hipoteca puede deducir la tercera de dominio Oponibilidad frente al concurso o la quiebra "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, sern oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el 25% del precio. El juez deber disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestacin correspondiente al adquirente. El comprador podr cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestacin a cargo del comprador fuere a plazo deber constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garanta del saldo de precio". Para evitar los posibles fraudes pueden tomarse recaudos, como lo ha establecido en un excelente fallo la Corte Suprema de Justicia de Mendoza; la misma ha sealado que un embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con anterioridad a la enajenacin mediando boleto de compraventa es oponible al adquirente. No obstante ello, el adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercera de mejor derecho o en la accin de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal si se cumplen los siguientes recaudos:

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a) El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fctica de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b) el boleto tiene publicidad (registral o posesoria); c) el tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o est en condiciones de subrogarse en su posicin jurdica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; d) el tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal; e) en el proceso concursal las reglas anteriores no impedirn la aplicacin de la normativa relativa a la accin revocatoria y el adquirente deber cumplir con los otros recaudos expresamente previstos en el articulo 146 de la ley 24.522

Seccin 2
El pacto es una clusula accesoria que modifica los efectos normales o naturales de los contratos tpicos Los efectos normales de la compraventa son el pago del precio y la entrega de la cosa, los que pueden ser sometidos a pactos que modifican el tiempo, el lugar, la forma, la modalidad y muchos otros aspectos que veremos seguidamente. El artculo 1363 del Cdigo Civil autoriza expresamente a las partes a introducir estas clusulas especiales. Art. 1.344. La venta de un inmueble determinado puede hacerse: 1 Sin indicacin de su rea, y por un solo precio; 2 Sin indicacin del rea, pero a razn de un precio la medida; 3 Con indicacin del rea, pero bajo un cierto nmero de medidas, que se tomarn en un terreno ms grande; 4 Con indicacin del rea, por un precio cada medida, haya o no indicacin del precio total; 5 Con indicacin del rea, pero por un precio nico, y no a tanto la medida; 6 O de muchos inmuebles, con indicacin del rea, pero bajo la convencin de que no se garantiza el contenido, y que la diferencia, sea ms sea menos, no producir en el contrato efecto alguno.

Est visto al comienzo de compraventa de inmuebles.

Compraventa sujeta a condicin suspensiva o resolutoria Las obligaciones que surgen de la compraventa pueden ser sometidas a condicin, la que, como modalidad accidental de la obligacin, modifica su eficacia. De ello se sigue que la obligacin de entregar la cosa puede ser sometida a condicin suspensiva o resolutoria, y de igual modo sucede con la obligacin de pagar el precio. En ambos casos, el rgimen aplicable es el de las obligaciones modales En la denominada "compraventa condicional" ambas obligaciones son afectadas por el hecho condicionante, de modo que su cumplimiento o frustracin las afecta por igual, jugndose toda la suerte de la finalidad econmica del negocio celebrado. La condicin afecta la correspectividad de las prestaciones. La redaccin de la clusula condicional debe decir, entonces, que "en caso de que acontezca tal hecho, el vendedor debe entregar la cosa, y el comprador pagar el precio, y en caso de que no acontezca, ni el vendedor, ni el comprador se deben nada entre s" Establecida la condicin, la misma puede ser suspensiva o resolutoria. En caso de duda se entiende que es resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condicin, el vendedor hubiese hecho tradicin de la cosa al comprador La condicin suspensiva dilata el cumplimiento hasta que se produzca el hecho condicionante, producindose entre tanto un estado de pendencia. En ese estado, ni el vendedor debe entregar la cosa, ni el comprador pagar el precio, y slo caben las medidas conservatorias. Cuando la condicin no se cumple se frustra la eficacia del contrato y las partes deben restituirse lo dado recprocamente La condicin resolutoria somete la eficacia del contrato a un hecho futuro e incierto, cuyo acaecimiento produce la resolucin extintiva. Pendiente la condicin, los contratantes estn obligados al cumplimiento como si no hubiera modalidad alguna, y si se hubiera entregado la cosa vendida, el vendedor slo tendr derecho a pedir medidas conservatorias sobre la cosa. Si la condicin no se cumple los contratantes estn obligados como si la compraventa no fuera condicional. Cumplida la condicin las partes debern restituirse lo entregado en virtud de la obligacin Pacto de retroventa La venta con pacto de retroventa es la que se hace con la clusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a ste el precio recibido, con exceso o disminucin. La finalidad del vendedor es transmitir la cosa, pero con el derecho a rescatarla al cabo de un tiempo, devolviendo el precio o la suma que se pacte

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El pacto requiere como presupuesto el cumplimiento bilateral de las obligaciones nucleares, previndose la posibilidad de volver las cosas al estado anterior retrotrayendo los efectos naturales: devolviendo la cosa a cambio del precio. Estos efectos se producen porque se adjudica al vnculo contractual un efecto de marcha y contramarcha en sus consecuencias obligacionales. Si en cambio hubiera una compraventa sin pacto y luego de producido el cumplimiento se acordara volver las cosas al estado anterior, no estamos ante una venta con pacto de retroventa, sino a dos contratos ya que hay dos consentimientos sucesivos. El mbito del pacto es el de los inmuebles, ya que est expresamente prohibido respecto de las cosas muebles. Estas ltimas hacen nulo el contrato completo, no solo la clusula El ejercicio del derecho de retro puede ser sometido a un plazo de caducidad, el que no puede exceder de tres aos. Para que tenga efectos respecto de terceros, es precisa la inscripcin registral. Si hecha esta inscripcin el bien es vendido por el comprador a un tercero, el pacto resulta oponible y el vendedor puede ejercerlo contra el tercero. Si el vendedor no hace uso del pacto, la cosa pasa al dominio pleno del comprador. Pacto de reventa El pacto de reventa faculta al comprador a restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo el precio que hubiere pagado, con exceso o disminucin. Las analogas con el pacto de retroventa son totales, cambiando slo el sujeto titular, pasando a ser ahora el comprador, lo cual justifica que se le apliquen las reglas del pacto de retroventa Pacto de preferencia Mediante este pacto la venta se perfecciona, pero si el comprador se decide a venderla nuevamente se obliga a preferir al vendedor, siempre que ste ofrezca condiciones similares a los terceros interesados ante la decisin voluntaria de quien ha comprado una cosa de desprenderse de ella, debe preferir a aquel de quien la compr. Para algunos autores aqu hay una promesa de venta con una doble condicin suspensiva: que el comprador venda a un tercero y que el titular del derecho de preferencia quiera ejercer su prelacin. Esta tesis ha sido refutada porque no puede haber venta si no hay precio, que es un elemento esencial de tipo legal Para otra tesis es un contrato tpico, que puede ser autnomo o accesorio de la compraventa Puede ser autnomo o accesorio. Una persona puede obligarse a preferir a alguien en caso de que desee vender algo, y puede obligarse mediante un contrato autnomo. En el segundo supuesto esa preferencia se acuerda en el momento mismo en que se compra la cosa, y como pacto accesorio de la compraventa. Puede ser en favor del vendedor o de un tercero. El Cdigo trata la preferencia como un pacto accesorio de la compraventa y por eso establece que se fija en favor del vendedor, pero en realidad puede ser dada a cualquier otra persona El pacto no da una accin para obligar al comprador a vender, sino a preferir. En el supuesto en que voluntariamente decida la venta debe preferir al vendedor. En esto se diferencia claramente del pacto de retroventa, en virtud del cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida haciendo funcionar la condicin resolutoria pactada aun contra la voluntad del comprador de desprenderse de la misma. La preferencia es intuito personae, por lo cual no es cedible. La aceptacin por parte del titular debe hacerse en un plazo de tres das para los bienes muebles y de diez para los inmuebles, transcurridos los cuales caduca su derecho, quedando liberada la otra parte para ofrecer la cosa a terceros. Este es un plazo de caducidad para el ejercicio de la preferencia, que es bien diferente del plazo que se haya pactado para la existencia de la preferencia. Puede darse la circunstancia de que el comprador tenga un interesado en la cosa; si le dice que no le vende porque tiene un derecho de preferencia pactado en favor de otro sujeto, puede perder el interesado y, si el titular del derecho de preferencia no acepta, se queda sin vender. En este caso puede ofrecer venderle la cosa bajo la condicin resolutoria de que, si el titular del derecho de preferencia decide comprarla, queda sin efecto. Si el comprador no cumple con la notificacin, y vende la cosa a un tercero, la venta es vlida porque la preferencia es inoponible a los terceros, pero el comprador debe indemnizar al titular del derecho por los daos causados Pacto de mejor comprador Es la estipulacin de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciese un precio ms ventajoso. Las partes celebran un contrato de compraventa, pero se incluye un pacto que modifica su efecto natural porque se dice que si en un plazo determinado aparece otro comprador la misma queda sin efecto. Puede llevarse a cabo como condicin suspensiva o resolutoria. El hecho condicionante est conformado por la oferta hecha por otro comprador. Naturalmente, la sola oferta sera intil si no se rene con la aceptacin

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por parte del vendedor, de modo que el hecho condicionante resulta ser, en la prctica, la oferta aceptada, es decir, el consentimiento. Si la oferta de este tercero no es aceptada, la condicin no se cumple y el contrato sigue siendo eficaz, pero si la oferta es aceptada se cumple la condicin y el contrato pierde su eficacia. El mejor comprador debe ser un tercero ajeno al contrato, puesto que si la venta fue hecha por dos vendedores en comn, ninguno de ellos puede ser mejor comprador El pacto no se aplica a los bienes muebles. En el caso de los inmuebles se aplica, pero con un plazo de caducidad de tres meses. No es intuito personae. Pacto de no enajenar Mediante el pacto de no enajenar, las partes en la compraventa disponen que el comprador se obliga a no vender a una persona determinada la cosa que adquiri. La razn de ello puede ser motivada en cuestiones muy concretas y prcticas, como la de evitar que la cosa sea transferida a un competidor, o bien de evitar que disminuya el patrimonio como garanta de la solvencia, o por razones sentimentales para evitar que circule en manos extraas. Compraventa a satisfaccin: La compraventa a satisfaccin del comprador es la que somete la eficacia del contrato a que la cosa vendida agrade al comprador. La venta puede ser hecha con sujecin a ensayo o prueba de la cosa vendida, o bien, cuando se trata de cosas que se acostumbra a gustar, se sujeta a esa condicin El Cdigo trata estos tres casos como compraventas perfectamente celebradas, sujetas a una condicin suspensiva. En nuestro Derecho no hay una diferencia legal relevante entre estas modalidades. Una ltima cuestin es interesante, puesto que podra dar la impresin de que se trata de una condicin potestativa, ya que el comprador puede decir que le gusta o no segn su voluntad, y estara censurada por el artculo 542 del Cdigo Civil. Es cierto que el comprador es el nico rbitro, pero no se trata de una voluntad subjetiva, sino objetiva, controlable conforme al Standard de la costumbre

Seccin 3:
Compraventa denominada de reserva Este pacto cumple una funcin de garanta en las operaciones de venta de bienes a crdito. La venta se celebra, pero no se transfiere el dominio hasta que el comprador pague el precio ntegro; de este modo, si el comprador no paga, el vendedor no tiene solamente una accin personal derivada del contrato de compraventa, sino tambin una accin real fundada en que sigue siendo titular dominial, lo que le da derecho de perseguir la cosa y de ser preferido frente a terceros. El efecto natural de la compraventa celebrada es la transmisin del dominio, y es ello lo que justamente afecta este pacto: la reserva no produce la transferencia dominial definitiva hasta el pago. Si el pago no se produce, tiene efecto la revocacin. Se ha discutido sobre la naturaleza jurdica de este pacto. Sin ahondar en este tema se puede sealar que, aunque tiene una finalidad de garanta, no es una prenda, dado que no se ajusta a los elementos tpicos que la misma debe reunir en nuestro Derecho. La discusin ms importante se produce en relacin a si es una venta sometida a condicin suspensiva o resolutoria. La mayora de la doctrina nacional se inclina por la primera tesis, ya que el comprador slo es propietario cuando ha pagado el precio, y hasta ese momento se suspende la transmisin dominial, Pero resulta que para el Cdigo Civil argentino el pacto funciona al revs, puesto que lo que en realidad se pretende es que los efectos se produzcan si paga el comprador, y si no paga se resuelva el contrato". Si se aplica el rgimen de la condicin resolutoria conforme lo seala el Cdigo, los efectos son los siguientes: a) El vendedor debe traditar la cosa al comprador, porque los efectos se producen hasta que se cumpla la condicin; b) los riesgos de la cosa, sean deterioros o aumentos, perjudican o benefician al comprador que es propietario, pendiente la condicin, de un dominio revocable. Esta tesis ha sido discutida porque, pendiente la condicin, el vendedor contina siendo propietario, soportando los riesgos; despus de pagado el precio, el nuevo propietario es el comprador, transmitindose los riesgos. A nuestro juicio la primera tesis se ajusta al rgimen de la condicin resolutoria; c) si el comprador no paga, el vendedor puede demandar el cumplimiento del contrato o bien resolverlo d) si se produce la resolucin, los efectos son los del pacto comisorio. Se ha discutido si se aplica el pacto de reserva de dominio en la venta de cosas muebles. La opinin negativa se funda en el artculo1374 que prohbe el pacto comisorio para cosas muebles. Para la opinin positiva, que

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es mayoritaria, debe admitrselo con la salvedad de que en estos casos no es oponible a terceros de buena fe que hubieran adquirido derechos sobre ellas Compra en comisin En la compra en "comisin" el comprador le hace saber al vendedor que celebra el contrato a nombre de otra persona que asumir la calidad de la parte contractual y cuyo nombre se reserva. Es un contrato por persona a designar. No hay representacin directa porque quien participa en el contrato declara en nombre propio y no en nombre de otro. No hay representacin oculta porque quien compra no es parte del contrato que compra, y luego, en una doble transmisin, se vincula con el mandante. Por el contrario, compra por una persona que designar y que asumir el carcter de parte Esta modalidad importa dos declaraciones: la que realiza el contratante frente a la otra parte, y la que resulta de la eleccin, por la cual un tercero es designado contratante. Para algunos autores queda sujeto a la condicin suspensiva de designacin del tercero, mientras que para otros es condicin resolutoria. El carcter resolutorio o suspensivo de la condicin depende de lo que pacten las partes, pudiendo asumir ambas modalidades. Si es resolutorio, quien compra en comisin resulta obligado personalmente, hasta que la otra persona asuma el carcter de parte. Si no se ha fijado un trmino para la designacin, la misma debe hacerse en el tiempo que es verosmil que las partes entendieron que deba cumplirse Autorizacin de venta Quien tiene inters en vender puede dar una autorizacin a una persona, que puede ser un profesional (martillero o corredor inmobiliario), para proceder a la venta. Constituye un mandato y se le aplican las normas de este contrato. El martillero o corredor puede ofrecer el inmueble en venta a nombre y por cuenta del propietario y mandatario. Puede celebrar contratos de reserva de compra y recibir seas, que debe dar al propietario salvo autorizacin en contrario. Si la operacin no se celebra, debe restituir lo percibido del tercero. Si el comprador se arrepiente, perdiendo la sea entregada, no tiene derecho a reclamar al martiliero el reintegro de la comisin pagada. Tambin puede ser autorizado a firmar el boleto, sin que ello requiera forma especial alguna.

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Anexo: Obligaciones de las partes!


OBLIGACIONES DEL VENDEDOR De los Art. 1408 a 1423 surge que las obligaciones fundamentales del vendedor son:

1) CONSERVAR LA COSA, sin modificarla, hasta su entrega.Celebrado el contrato de compraventa, a veces la entrega de la cosa es inmediata, pero otras veces transcurre un tiempo hasta el momento de entregarla y en este ltimo caso el Cdigo impone al vendedor la obligacin de conservar la cosa tal como se hallaba el da del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado (art. 1408) Ej.: si vendo una casa que debo entregar dentro de un mes, no debo hacerle modificaciones, como pueden ser, sacarle una puerta o ventana, cerrar un patio, voltear una pared, etc. (salvo autorizacin del comprador) y debo conservarla en buen estado hasta que llegue el momento de la entrega. Los gastos de conservacin son a cargo del vendedor (conf. art. 1415), sin perjuicio de que las partes convengan lo contrario (conf. art. 1415). La obligacin de conservacin de la cosa rige slo cuando se trata de cosas ciertas (Ej.: mi caballo 'Trueno'). No se aplica cuando se trata de cosas inciertas (slo determinadas por su gnero: uno de mis 100 caballos) o de cantidades de cosas (Ej.: 50 cajones de ciruelas, etc.), porque hasta la individualizacin de la cosa, el vendedor puede cumplir el contrato entregando cualquier cosa del mismo gnero o especie (conf. Art. 602, 606 y 607).
2) ENTREGAR LA COSA al comprador.Es la obligacin ms importante del vendedor, pues el comprador slo adquiere la propiedad de la cosa cuando se le hace tradicin de la misma, es decir, cuando se le entrega la cosa que ha comprado. Habr tradicin cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiere (art. 2377, seg. parte). Modo de entrega.- art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesin y con todos sus accesorios...". "Libre de toda otra posesin...", significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo que transmite, que la cosa no est en posesin de otra persona (art. 2401). Esto no significa que la cosa no est 'ocupada', pues la cosa puede estar prestada o dada en locacin a otro, pero como ste no tiene pretensiones de ser dueo, se considera que la cosa est 'libre de toda otra posesin'. Desde luego, la existencia de estos ocupantes se debe hacer constar en el acto de venta. La cosa se debe entregar "con todos sus accesorios", es decir, con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad. Tiempo de la entrega.- art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida... en el da convenido, y si no hubiese da convenido, el da que el comprador lo exige". La entrega debe ser hecha el da que fije el contrato, pero si no se ha fijado plazo, el comprador tiene derecha a exigir la cosa en cualquier momento, incluso inmediatamente. Lugar de la entrega.- La entrega debe hacerse en el lugar convenido en el contrato, y si no hubiese nada convenido, en el lugar en que se encontraba la cosa en la poca del contrato (conf. art. 1410). Excepciones a la obligacin de entregar.- El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida: a) Cuando el comprador no paga el precio y la venta es al contado.- El vendedor puede negarse a entregar la cosa vendida, mientras el comprador no le pague el precio (Art. 1418 y 1428). A este derecho del vendedor a no entregar la cosa en tanto no se le pague algunos lo llaman 'derecho de retencin', pero en realidad se trata una aplicacin de la "exceptio nom adimpleti contractus". b) Cuando la venta es a crdito y el comprador cae en insolvencia (art. 1419). Se hace aplicacin del principio de que 'la insolvencia del deudor provoca la caducidad del plazo de su obligacin' (arte. 572 y 753). Pero el comprador puede lograr que se le entregue la cosa que compr 'si da una fianza que asegure al vendedor que le pagar en el plazo fijado (art. 1419 in fine). Falta de entrega.- Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir -a su eleccin- la entrega de la cosa o la resolucin del contrato (conf. art. 1412) y en cualquiera de esos casos, como complemento, la indemnizacin de los daos y perjuicios. Es una aplicacin del pacto comisorio. Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa (Ej.: inundacin que impide el traslado de la cosa), el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor (art. 1413).

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3) RECIBIR EL PRECIO. Conforme a diversos artculos (1411, 1424 y 749) el vendedor est obligado a recibir el precio: a) En el lugar y tiempo convenido por las partes; b) Si no hay nada convenido, y la venta es 'al contado': en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; y si la venta es 'a crdito o plazo': en el domicilio del comprador. 4) GARANTIZAR CONTRA EVICCIN Y vicios REDHIBITORIOS DE LA COSA.Las obligaciones del vendedor no se terminan con la entrega de la cosa y la recepcin del precio; van ms all, pues debe garantizar al comprador que no habr eviccin ni vicios redhibitorios con relacin a la cosa que le vende; y si los hubiere, el vendedor debe responder ante el comprador. El Cdigo, al hablar de las obligaciones del vendedor dedica a la garanta de eviccin y vicios redhibitorios un slo artculo (art. 1414), pero en otros ttulos se ocupa en especial y detalladamente de estas cuestiones. El art. 1414 establece que el vendedor "debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la eviccin al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una accin de reivindicacin u otra accin real. Debe tambin responder de los vicios redhibitorios de la cosa vendida". La eviccin y los vicios redhibitorios han sido tratados en la Parte General de este trabajo, a donde remitimos. 5) OBLIGACIN DE PAGAR LOS GASTOS DE ENTREGA DE LA COSA.El vendedor debe satisfacer los gastos de entrega de la cosa vendida, pero esta obligacin puede ser dejada de lado mediante 'pacto en contrario', (art. 1415). Son gastos de entrega de la cosa, por ejemplo: gastos de transporte y de embalaje para llevar la cosa hasta el lugar de entrega; gastos de exportacin, gastos de medicin o de pesaje si se trata de entregar cantidades de cosas. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR 1) PAGAR EL PRECIO.Se trata de la obligacin ms importante a cargo del comprador. Cundo y en qu lugar debe hacer el pago?: ello depende de si hay o no convenido algo por las partes. - Si han convenido algo: "el comprador debe pagar el precio en el lugar y en la poca determinada en el contrato" (art. 1424, primera parte). - Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art. 1424, seg., parte). - Si la venta ha sido a 'crdito o plazo': el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador. El plazo puede resultar del convenio de las partes o por imposicin de los usos o costumbres del pas (art. 1424, tercera parte). Puede el comprador rehusarse a pagar? S, pero slo en los siguientes casos: a) Si tiene temor fundado de ser molestado por una accin real (art. 1425).- El comprador puede suspender el pago del precio si tiene un temor fundado (peligro serio) de perder la cosa por una accin reivindicatoria u otra accin real (Ej.: accin confesoria, negatoria, etc.). Cesa el derecho a rehusar el pago: si el vendedor afianza la restitucin (es decir, le da garantas suficientes de devolverle lo pagado, Ej.: constituye una fianza, prenda, etc.), o si el vendedor hace desaparecer el peligro o amenaza de eviccin. b) Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus accesorios (art. 1426). Ej.: compra un auto sport y el vendedor pretende entregarle un auto comn; o faltan los accesorios, como ser radio, servofreno; o compra 1000 resmas de papel a entregar todas juntas y el vendedor quiere entregarle 200 ahora y las restantes ms adelante; etc. Derechos del vendedor no pagado.- Cuando el comprador no cumple con la obligacin primordial de pagar el precio, surgen a favor del vendedor los siguientes derechos: 1) a demandar el pago del precio. 2) a retener la cosa vendida, si an no ha sido entregada (arte. 1418/19 y 142 8). 3) a reivindicar la cosa inmueble entregada (art. 3923).- (Si se trata de muebles no procede la reivindicacin a raz del art. 2412). 4) Derecho a pedir la resolucin del contrato. 2) OBLIGACIN DE RECIBIR LA COSA.As como el vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa, correlativamente, el comprador tiene la obligacin de recibirla. Tiempo.- Debe recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A falta de un trmino convenido o de uso, la debe recibir inmediatamente despus de la compra (art. 1427). Lugar.- Debe recibirla en el lugar fijado en el contrato; y si estuviese fijado en el lugar en que se encontraba la cosa a la poca del contrato (art. 1410).

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Si el comprador se niega a recibir la cosa qu puede hacer el vendedor?. - Si se trata de cosa mueble, el vendedor tiene derecho a (conf. art. 1430): - cobrar los gastos de conservacin de la cosa ms daos y perjuicios; - a consignar la cosa; - a demandar el pago del precio; - o a pedir la resolucin de la venta (art. 1430). - Si se trata de inmuebles, el vendedor tiene derecho a (art. 1431): - pedirle los costos de la conservacin e indemnizacin de perjuicios; - y a poner la cosa en depsito judicial por cuenta y riesgo del comprador. 3) OBLIGACIN DE PAGAR EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIN.El Cdigo dice que el comprador 'debe pagar el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada' (art. 1424 in fine). Por supuesto, las partes pueden dejar esta norma de lado y pactar otra cosa en el contrato. El vendedor paga los gastos previos a la escrituracin. Ej.: estudio de ttulos, los certificados que debe otorgar el Registro de la Propiedad (de dominio, embargo, inhibiciones y gravmenes), los certificados de reparticiones pblicas (acerca de la deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto fiscal a la venta. El comprador debe pagar: el sello matriz, el testimonio de la escritura y el 50% del impuesto fiscal. Adems, paga los gastos para recibir la cosa (Ej.: gastos de transporte de la cosa hasta su domicilio).

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