Anda di halaman 1dari 5

Nama : Johan Hendrik (Maksi Angk.

XXV KeIas MaIam)


KONSEP DASAR NILAI DAN PENILAIAN ASET

. Pengertian NiIai
Nilai suatu real estat merupakan pusat perhatian dari anggota masyarakat yang
terlibat di dalam kegiatan yang berkenaan dengan real estat. stilah "nilai sering digunakan
secara kurang tepat dalam percakapan sehari-hari, tetapi dalam ekonomi istilah tersebut
mempunyai arti khusus yang berbeda dengan istilah yang berkaitan dengan konsepsi harga,
pasar dan juga biaya.
Dimana harga adalah sejumlah uang yang diminta,ditawarkan atau dibayarkan untuk
suatu barang atau jasa. Sedangkan biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas
barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi
barang atau jasa tersebut. Serta Pasar adalah sistem dan atau tempat barang dan jasa
diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
Nilai adalah Konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang
dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan
merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa
pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Adapun ciri-ciri
dari nilai, yakni:
a. Bila dibutuhkan
b. Ada permintaan
c. Ada kelangkaan
d. Dapat dijadikan sejumlah uang

2. Jenis-Jenis NiIai
Dari banyak istilah nilai, beberapa yang dikenal masyarakat adalah :
a. NiIai Pasar (Market VaIue) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian,
yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak dan kedua pihak masing-masing
mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

b. NiIai pasar untuk penggunaan yang ada (Market vaIue for existing use) adalah
nilai pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan
asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat

itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai pasar tanpa memperhitungkan apakah
penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tersebut.
c. NiIai asuransi (InsurabIe vaIue) adalah nilai properti sebagaimana yang diterapkan
berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan
dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci
d. NiIai Buku (Book VaIue) adalah biaya perolehan (historical cost) yang dikurangi
dengan sejumlah penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur
penggunaan aset tersebut.

e. NiIai investasi (investment vaIue) adalah nilai dari suatu perusahaan atau saham
(business interest) atau kepentingan dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap
seorang investor, didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan tertentu dari seorang
atau kelompok investor.

f. NiIai juaI paksa (forced saIe vaIue) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima
dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat
memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi nilai
jual paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang
membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.

g. NiIai kena pajak (assessed, rateabIe, taxabIe vaIue) adalah nilai berdasarkan
definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan
penetapan, tarif dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan
perundang-undangan mungkin mengutip nilai pasar sebagai dasar dari perkiraan,
metodologi penilaian yang diisyaratkan mungkin memberikan hasil yang berbeda dari nilai
pasar seperti yang telah didefiniskan diatas. Nilai kena pajak adalah bukan nilai pasar.

h. NiIai Khusus (speciaI VaIue) adalah nilai yang diperoleh karena unsur luar biasa
dari nilai sehingga melebihi nilai pasar. Nilai khusus dapat terjadi misalnya oleh karena
kaitan fisik, fungsi, atau ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang
berkesinambungan.

i. NiIai perusahaan sebagai usaha yang berjaIan (Going Concern VaIue) adalah
nilai suatu usaha secara keseluruhan.

j. NiIai reaIisasi bersih (net reaIizabIe vaIue) adalah perkiraan harga jual suatu aset
dalam suatu usaha yang berjalan sebagimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya
penyelesaian.
k. NiIai sekrap (Scrap vaIue) adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari
transaksi jual beli dari bagian-bagian/material suatu properti (tidak termasuk tanah) tidak
untuk suatu kegunaan yang produktif.

3. Pengertian PeniIaian Aset
The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut "The act or
process of estimating value yang diterjemahkan sebagai proses menghitung atau
mengestimasikan nilai suatu properti. Kamus Webster mendefinisikan bahwa penilaian itu
sebagai "an estimated value set upon properti.
Menurut USPAP " the act or process of estimating value; an estimate of value of, or
pertaining to appraising and related function; e.q. appraisal practice, appraisal service.
Sehingga penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi atau
opini walaupun didukung oleh alas an atau analisa yang rasional.
Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, kemampuan dan
objectivitas dari penilai. Pada kenyataannya, penilai sulit untuk menghindari subjectivitas
sehingga untuk mengatasi hal tersebut, penilai harus memperhatikan tugas utamanya yaitu
mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.
4. PeniIai dan PeniIaian
Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal (Amerika) atau
Valuation (nggris), Sedangkan orang yang melakukan penilaian disebut Appraiser/Valuer.
Penilaian diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini
nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud, surat berharga dan hak kepemilikan financial
berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan
menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.
Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan bahwa penilaian adalah:
O Merupakan sebuah opini (bukan judgment)
O Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
O Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
O Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang relevan
Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk
membentuk opini nilai.

Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai


dengan keahlian dan profesinalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi
penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian ndonesia
(SP), Kode Etik Penilai ndonesia (KEP) dan standard keahlian lainnya yang terkati dengan
kegiatan penilaian.
Menurut SP 2002 Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan
dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktik penilaian sesuai dengan
keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada Standard Penilaian
ndonesia (SP) , Kode Etik Penilai ndonesia (KEP) dan standar keahlian lain yang terkait
dengan kegiatan penilaian, serta menjadi anggota asosiasi penilai.
Sedangkan menurut Surat Keputusan Menkeu No. 57/KMK.017/1996 tanggal 6
Februari 1996, Penilai adalah perseorangan yang telah lulus ujian sertifikasi Penilai serta
memiliki lisensi dari Menteri keuangan Republik ndonesia untuk menjalankan kegiatan
penilaian.
Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh seorang penilai untuk
menilai properti sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini penilai, didasarkan pada data-
data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.
Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan atau estimasi
atas nilai suatu properti dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung
hasil analisa perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin data pendukung yang
relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian, dapat berupa : laporan singkat
(short form report) dan laporan lengkap (narrative report).
. Prinsip-prinsip daIam peniIaian
Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :
1. Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi), Nilai suatu tanah kosong
dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang ada bangunannya. Ada 2 kriteria yang
menentukan penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk peruntukan
2. Supply & demand (persediaan dan permintaan), Properti mempunyai nilai apabila
properti tsb dapat digunakan. Nilai akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana
orang memerlukan tanah. Misalnya di daerah yang padat penduduknya.
3. Substitusi (Pinsip pengganti), Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap
suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya
properti yang lebih murah yang akan terjual lebih dahulu.
4. Anticipation (prinsip keuntungan yang diharapkan properti) Nilai suatu properti adalah
harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang akan High and best use /
penggunaan dari properti tersebut.

5. Change (Perubahan), Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel
antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat perbelanjaan
baru, perubahan politik negara dll.
6. Conformity (kesesuaian), Properti yang terletak dilingkungan yang cocok baik sosial
maupun ekonomi akan mempunyai nilai yang maksimum.
7. Competition (Prinsip persaingan) Semua bentuk usaha menginginkan mendapatkan
keuntungan.properti tidak terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi developer
akan mendapat keuntungan yang besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tersebut.
Maka timbul persaingan dan keuntungan akan turun. Nilai properti akan dipengaruhi oleh
tingkat persaingan tersebut.
8. ncreasing and decreation return (penambahan dan pengurangan pendapatan).
Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha belum
tentu memberikan penambahan dalam pendapatan. Demikian juga dalam usaha dibidang
properti berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu
akan menambah penghasilan properti tersebut. Nilai properti tersebut tidak bertambah,
bahkan akan berkurang/turun.
9. Consisten use (penggunaan yang tetap) Tanah dan bangunan harus dinilai sesuai
dengan penggunaan yang sesuai dengan peruntukannya. Properti harus dinilai
berdasarkan penggunaan yang pasti.

Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor yang mengakibatkan
nilai tersebut naik / turun. Faktor tersebut adalah :
1. Faktor fisik, alam dan lingkungan
Yang mencakup antara lain iklim dan topografi, tingkat kesuburan tanah, sumber mineral
dan banjir
2. Faktor Sosial
Yang mencakup populasi penduduk, perubahan kepadatan, distribusi geografis atas
kelompok ras masyarakat dan perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial
3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah
Yang mencakup peruntukan, rencana tatakota, pembatasan pendirian bangunan, Kredit
Perumahan Rakyat
4. Faktor Ekonomi
Baik ekonomi mikro maupun makro yang. mencakup tingkat pengangguran, perubahan
gaji pegawai, perluasan sektor industri, perubahan tingkat bunga bank dll.