BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

hotel.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. rumah sakit. perkantoran. hotel. perkantoran.13 12.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21.65 7. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV . entertainment center. Jaksel Kemang. Jaksel Dr.50 5. hotel.76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. entertainment center Apartemen. perumahan. mall. perkantoran. rumah sakit.Tabel 4. hotel. perkantoran. exhibition center. exotic spa. perkantoran. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama. sekolah.4 . mall. retail (trade mall). Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen. ruko. Jakut Thamrin. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. ruko Apartemen. sekolah. townhouse. helipad Apartemen. Jakut Agung Podomoro Group 5. exhibition center Apartemen. Satrio. hotel. mall Apartemen. mall.50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. dan hotel Apartemen.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. hotel. wedding chapel. perkantoran.50 53. Jakbar Puri Indah. perkantoran. perkantoran. perumahan. mall Apartemen. Jakbar Grogol. hotel. Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8. Satrio. perkantoran. mall. perkantoran. entertainment center. museum & auditorium Apartemen. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. clubhouse.90 12. Jaksel Rasuna Said. heliped Apartemen. mall.00 5. mall. mall. mall. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9. hotel. see world.

yang dapat dimiliki secara individu.5 . Apartemen service. yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik. AC. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat. mesin cuci. Apartemen sewa. c. yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock. yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat. dipersyaratkan : . . 4. fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. IV . b. apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium. ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%.Fasilitas umum. ►Pada kategori kurang padat. Kondominium.3.1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa. yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok.3 4. yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur. Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok. . dan lain-lain). dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway.Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat.

HR Rasuna Said. terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat. dan Pondok Indah. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3. Simprug. Jend.Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen. Gambar 4. Kebayoran Baru. Jl. dengan persentase sebesar 45. yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl.6 . Yang termasuk dalam prime location.440 unit. Kemang. Jend.338 unit. Sudirman .83% dari total supply.Thamrin. Permata Hijau.Gatot Subroto. IV . dan Jl. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat.

2. 1. 7. sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen.27% Jaktim 5. 3. 5.Gambar 4.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis. 6. yaitu apartemen service dan apartemen non service. 9.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping).3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV .7 . Tabel 4. 8.08% Jakut 20. 10.77% Jakpus 16.01% Jakbar 22.37% Jaksel 12. 4.

jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7. Dengan adanya penambahan tersebut.8 . sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit. pembeli dibebaskan dari down payments. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service. proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. Kepemilikan apartemen dipermudah. Karena itulah. Gambar 4.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen.3. IV .3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng.938 unit. diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek.

53% kuartal sebelumnya.021 2. Parman Total Unit 3.d 95%.9 .544 1. Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.630 1. Secara keseluruhan. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s. Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%.d 90%.824 676 400 308 2. IV . Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No.9% dari 68. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%.Gambar 4. S. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil.

pusat hiburan.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.596 s.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4.128 dan sekitarnya IV . Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2.d 1. Dari sisi lokasi.d 1. Tabel 4. dan aneka fasilitas kota.596 1.3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2.Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat.d 2. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit.064 s. apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja. Gambar 4.10 .3.128 2.064 1.

Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe. antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun.70/sqm/bulan. menjadi US m $ 17. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. yaitu cash keras. 10 tahun dan 15 tahun. masing-masing sebesar $ 12.11 .40/sqm/bulan.40/sqm/ bulan dan $ 8. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD.3%. Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. Gambar 4. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Pada area CBD. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi. dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun. tarif sewa meningkat sebesar 1.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV . tarif sewa rata-rata cenderung stabil. cash bertahap dan KPA.

8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 . dengan persentase sebesar 25%.12 . diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen.4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. keamanan. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga. Berdasarkan preferensi tersebut. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit. Gambar 4.59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV .3. fasilitas.4.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4.

Jl. Tanjung Karang Jl. Perjuangan.13 . Cikini. Gatot Subroto. Simatupang. Jl. MT. Jl. Casablanca. namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Parman Jl. Yos Sudarso Jl. Jl. Kuningan Barat Jl. Sudirman. Menteng IV . Jl.4. Thamrin & sekitarnya S. Imam Bonjol. Gunung Sahari Jl. Haryono Jl. Satrio Jl. Merdeka Selatan Jl. Kemang Raya Jl. Jl. Bandara Kemayoran Jl.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. Medan Merdeka Barat Ex. Jl. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun. TB. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis.4 4. Kawasan SCBD Jl. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. Dr. Kawasan Mega Kuningan Jl. Kedoya Jl. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Pondok Indah Jl. Jl. 4. pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti. S.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Kebon Sirih. bahkan dalam satu-dua tahun ke depan . Rasuna Said. Asia Afrika. Warung Buncit. Parman MT. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. Mas Mansyur Jl. Thamrin. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. Medan Merdeka Barat Jl. Jl. Ridwan Rais Jl. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut.

IV . diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran. Graha Tedja menambah pasokan 4. Pada kuartal ketiga 2010. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat.500 m2. Jakarta Barat.000 m2. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta. Gambar 4.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral. Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning. yang berlokasi di Kebon Jeruk.14 .600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53.140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD).9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran.

4. IV . Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4.7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S.Tabel 4.000 m2. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru.15 .2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi. Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan. minyak dan gas. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1. pertambangan. finance dan perbankan. Parman Jalan Letjen S.

service charge di CBD area US$ 5. Gambar 4.4. Pada kuartal tiga 2010.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya.Seiring dengan kondisi ekonomi membaik. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010. Service charge juga mengalami peningkatan. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan.871/m2/bulan. mencatat tingkat hunian 89. Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4.16 . Pada kuartal ketiga tahun 2010. dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya.99/m2/bulan. Gambar 4.80/m2/bulan.3%.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV . tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010.

4.  Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja. berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi.5 4. 68. supermarket. 89. 49% konsumen berbelanja di minimarket. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket. department store dan minimarket)  Sarana transportasi. IV .5% memilih belanja di pasar tradisional. Disamping itu. Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja. dan hanya 3. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket.1. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda.17 . Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries.2% konsumen memilih department store.1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern. Sedangkan untuk belanja fashion. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat.

Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern. IV . Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen.8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. Disamping itu.Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan. Gambar 4. harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar. disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari.18 . Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya.

6% 32.7% 18.19 .6% 15.Tabel 4.0% 5.6% 20.2% 13.4% 50.7% 0.35 36 .3% 24.3% 18.3% 16.25 26 .2% 65.45 > 45 24.6% 0.5% SHOP 17 .45 > 45 18.5% 21.1% 8.8% 17.5% 10.4% Sumber : BIRO Survey IV .2% 27.6% 4.7% 24.0% 30.6% 66.6% 23.7% TRADITIONAL MARKET 17 .1% 7.1% 30.6% 15.7% 37.2% 32.0% 21.1% 2.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .25 26 .4% 37.4% 0.35 36 .0% 35.45 > 45 51.5% 1.7% 62.5% 54.6% 1.8% 0.5% 29.7% 9.8% 6.0% 18.45 > 45 2.0% 0.5% 28.4% 7.7% 10.4% 4.9% 35.5% DEPARTMENT STORE 17 .0% 5.7% 1.6% 15.3% 10.2% 14.7% 11.5% 14.0% 9.3% 47.6% 11.4% 34.4% 13.4% 2.7% 30.3% 32.5% 25.25 26 .1% MINIMARKET 17 .7% 4.25 26 .5% 0.1% 7.9% 7.0% 15.0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .4% 12.5% 37.6% 12.5% 21.1% 33.0% 8.6% 23.45 > 45 25.35 36 .4% 29.2% 15.9% 35.0% 35.5% 16.4% 46.0% 47.4% 5.5% 17.3% 10.4% 10.5% 15.8% 12.0% 17.35 36 .8% 7.35 36 .25 26 .4% 22.35 36 .2% 15.45 > 45 31.6% 36.7% 16.7% 12.8% 0.8% 7.0% 12.8% 9.7% 12.0% 29.6% 12.5% 25.0% 33.6% 0.6% 70.2% 20.0% 2.0% 21.0% 6.9% 30.0% 15.25 26 .2% 41.

382 m2 meter persegi. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86.1. area ritel termasuk CBD. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. Jakarta Pusat. Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik. konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria. Jakarta Selatan.20 . Begitu pula sepanjang tahun 2010. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan. Jakarta Selatan. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement. Pondok Indah. dimana merupakan strata title retail center. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room). IV .2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. Saat ini.92 juta m2. Periode 2002 s. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua.4. dan Jakarta Utara. sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading. Mangga Dua dan Pluit. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3. Jakarta Selatan. Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran.77 juta m2 hingga tahun 2009. yang terletak di Jalan Iskandar Muda. Cilandak dan Permata Hijau. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). City Walk.

termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa.21 . diikuti oleh Zara. Parang Kencana Batik. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s.5. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010. IV . Kota Kasablanka. termasuk jam tangan Omega. The Foodhall. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya. berlokasi di Permata Hijau. dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza.d 90%. dengan resmi beroperasi SOGO. beroperasi di shopping arcade Bellezza. 4.Gambar 4. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City. Tag Heuer. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan. dan Kidz Station. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. Charles & Keith dan Fat Burger. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya.

22 .2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil.5. Gambar 4.000/m2/bukan. rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347. Pada kuartal ketiga tahun 2010. Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70.000/m2/bulan.14 Total Kumulatif Supply. Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV . Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4.Gambar 4.

Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan.4.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21. perindustrian. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4. Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat.23 . Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja. budaya dan pariwisata. IV .2% dari total hotel di Jakarta. sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel. dengan kontribusi sebesar 52. jasa. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya. perdagangan.6 4. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang. Pada tahun 2008.6. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel.7%.

7% Jaktim 3. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut. Pada tahun 2009. Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s.2% Jakpus 52. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%.4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4. 2008 Jakbar 15. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3.Gambar 4. IV .2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial.d September 2010 adalah sebagai berikut.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. Untuk hotel bintang lima. 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. 4 dan 5).5% Jaksel 21. tingkat penghunian kamar relatif stabil. politik serta keamanan.6. Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s. tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s.24 . Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta. ekonomi. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%.1% Jakut 7. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009. 4.d 2009.

dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. hotel. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment. museum. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia. service apartment.5 hektar. shopping center. office building. dan tempat rekreasi.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5.600 m2. makan.25 .Gambar 4. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio. *) Januari s.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket.500 m2 dengan NLA 77. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan. Direncanakan luas mall gross area 135. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. IV .d September 2010 4. dan auditorium.

Disamping itu. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Direncanakan luas office tower gross area 73. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti. Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige. 199 kamar Deluxe.000 m2. penthouse)     4. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28. dan 1 President Suite. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25.000 m2 dengan net area 41. 24 kamar Superior. 59 Executive Club. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar.26 .900 m2. 5 Executive Suite. IV . Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. yaitu 40 kamar Grand. antara lain : a.8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia.500 m2.000 m2 dengan leaseable area 17.

Di tahun 2009. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta. Semarang. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik. Suite. yaitu Watsons Personal Care.040 mobil dan 1. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya.7 Hektar.27 . 150 kamar Deluxe.120 motor. di tahun 2009. Cineplex 21. Toko Buku Gunung Agung. dan 14 kamar Grand Deluxe.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25. yaitu 5 kamar Suite. dan lainlain. Selanjutnya tamu dari Eropa. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1. Matahari Department Store.325. Berdasarkan kewarganegaraan. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani. Toko Buku Gramedia. Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis. Di tahun 2009.670. Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. Gold Gym.1 hektare. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive. Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV . Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima. 10 kamar Superior.75 hari.336. Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70. Ditahun 2009. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar. b.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. Hingga tahun 2009. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima. 21 kamar Executive. Hero Supermarket. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Amerika dan Negara lainnya.

KFC. IV . Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang. Satrio Kaveling 1. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596.901 motor. c. yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini. Mulai tahun 2009. Robinson Departement Store. Cineplex 21.75 hari. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2.9.823 orang per tahun.d 2010. Fantasia. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%. Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni.092.28 . DR.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore. Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket.1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s.9 4. Mal Ciputra memiliki luas 20. Selain itu. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38.rata di atas rata-rata pasar. Pada tahun 2009.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat.490 mobil dan 956.610 orang per hari atau sekitar 14. Mc Donalds. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. 4.

0% 51.0% 64.7% 77.172 1.0% 64.600 99.425 - IV .592 2015 77.600 99.184 4.900 75. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.0% 51.0% 8.0% 51.400 60.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.7% 77.0% 13. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.7% 77.200 2.248 9.600 99.600 99.640 17.351 174 65.520 17. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.080 17.600 17.0% 13.472 1.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.172 38.7% 77. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.900 75.425 13.351 174 65.520 17.351 174 50.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.7% 77.29 .944 2011 2012 2013 77.520 17. maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4.840 6.400 50.351 174 60.0% 51.400 80.944 2014 77.0% 64.520 17.425 2018 77.900 75.7% 77.425 2019 77.944 2017 77.600 99.351 174 65.635 28.600 99.7% 77.200 17.064 2016 77.0% 64.351 174 65.425 22.400 70.400 80.0% 13.0% 64.400 80.950 33.0% 64.784 4.0% 32.900 50.0% 38.0% 64.728 4.0% 13.428 41.400 80.0% 45.900 65.600 99.351 174 55. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.0% 11.900 75.900 75.0% 13.

695 162 60 313 60 43.660 57 2015 211 110 2. Jend.870 173 63 333 63 46.660 35. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl.600.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3.000 19.302 60 2016 218 114 2.117 63 2017 226 118 3. Jaksel Jl.467 203 74 399 74 74 33. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23.416 2012 29. Gandaria. 3. CBD 1.000. Jakpus Kuningan.000.Jaksel Jl. Sudirman.000 49.000 IV .000.178 54 2014 204 107 2.9.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27. Jaksel Jl.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3.400. The Pakubuwono View 2. 4.000 17.500.061 2013 204 107 2. Thamrin.4. Jaksel Jl.000 22.000 Non CBD 1.000 14.000 32.000 23. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan.000. Apartemen Dharmawangsa 3. Antasari.2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.000. Jaksel 150 458 132 177 91 24.376 143 54 277 54 38.000. Sudirman.530 152 57 295 57 40. Jend.848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta.000. Dharmawangsa.000 36. Jaksel Dharmawangsa. 5. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No. Essence Dharmawangsa 5. Pakubuwono. Jaksel Jl. 2. Kemang Village 4. Jaksel MH.30 .

Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125. Jaksel MH.000 297.Apartemen Service No. Menara Batavia 4.000 (Inc.707 253. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.000 40. 3. 2. 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl.333 Perkantoran No. MT Haryono. Ascott Jakarta 4. Satrio Kuningan. Menara Palma 3. Menteng Jl. Rasuna Said.000 60.31 . Service Charge) IV . Jend. Mas Mansyur.000 36.000 31. Menara Mulia 5. Belleza 3.273 200. Jaksel Jl.000 216.500 189. KH. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 150. Batavia Apartment 5. Ratu Prabu 1 5.000 140. Pakubuwono. Jakpus Jl. Jaksel Jl.514 203. CBD 1. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl. S. Indofood Tower Non CBD 1.000 202.000 CBD 1. Thamrin HR. Jaksel Jl.571 227. Jakpus Kebon Kacang.602 185.000 25. 4.000 s/d 150. Jaksel Jl. Sudirman. TB Simatupang. Menara MTH 2.333 Non CBD 1. Service Charge) 150.000 35. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264. Senen Raya.000 35. KH Mansyur. Jaktim Arteri Permata Hijau. Nama Gedung Lokasi Kuningan.297 177. Sudirman.000 125. Jaksel Kuningan.000 (Inc. Apartemen Dharmawangsa 2. Gatot Subroto Jl Jend. Kuningan City 4. Jaksel Kuningan.500 108.000 162. Apartemen Alson 3.500 31. Jaksel Jl. Menara Dea 2 2.

520.Week day Junior Suite .200 3. Jaksel Rental Gandaria.500 210. Central Park 2. Tanjung Duren.000 480.Week end/Week day President Suite . Mal Kelapa Gading 5.000 s. Jakut Pondok Indah. Jakpus Jl.d 400.453.Pusat Perbelanjaan No. Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200.987. MH Thamrin.Week end/Week day 2.Week end .d 600.000 75.000 843. Service Charge) CBD 1. MH Thamrin.000 90.000 800.000 s.000 300. Gatot Subroto Jl.720. Nama Mall Lokasi Jl.000 834.200 34.200 60.610.Week end .542. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.Week day Junior Suite (Privat Spa) . 5. Gandaria City 4.32 .000 85.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .919.000 s. Service Charge) 500.Week day Executive Grand Club .000 88. Service Charge) 487.d 300.000 77.200 3.200 4. Jaksel Kelapa Gading. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1.500 82.000 (Inc.d 850.652.200 3. Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl.000 Sumber : Hasil Survey IV . 3.200 3. Plaza Semanggi 2. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.603.000 s. Satrio Senayan.000 (Inc.000 (Inc.d 600. 4.000 s.000 40.Week end/Week day Ritz Carlton Suite . Pejaten Village 3.Week end .200 2. Jaksel Jl.

Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.4.33 . Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor.9. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Berdasarkan The Daily Telegraph. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). yang telah memiliki jaringan internasional. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV .3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan. antara lain : a. Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.

pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b. dan IV . didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. 4.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel.Gambar 4. a. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi.. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi.9.34 . 100% electrical back-up. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut.

c. b. Selain itu. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. melakukan intelijen pasar. 4. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta.35 . Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. IV . Dengan segala kelebihannya. kegiatan pemasaran. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a.lain sebagainya. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. administrasi mengenai ketentuan sewa. Untuk itu. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Mall Secara kesuluruhan. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung.

walaupun terjadi krisis ekonomi global. salah satunya adalah konsep Superblock.36 . service apartment. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5.351 m2. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment.11 Kesimpulan 1. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. 4. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. hotel. dan auditorium. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. 4. office building. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. 2. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle.b. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. perkantoran. dengan luas disewa 77. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut.d 2010. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. shopping center. museum.5 hektar. 3. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. IV . c.

5.000 .273 166 200.000 . 2. Essence Dharmawangsa 5. Sudirman.Jaks 2. Gandaria. Satrio The Mayflower Kuningan. Rasuna Said. 3.000 49.Non CBD Jl.571 99 227. 4. Jend.000 Apartemen Service No. Jaksel 150 Jl. CBD 1. Jaksel Non CBD Apartemen 1. Dharmawangsa. Mas Mansyur. Nama Gedung CB D Lokasi IV .297 157 177. Jaksel Dharmawangsa. Thamrin Aston Rasuna HR. 5 Capital Residence Jl. Apartemen Dharmawangsa el 458 1.000 74 297.707 135 253. Jakpus Kebon Kacang.000 17. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey .000 19. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl. Menteng Jl. 3. Jakpus Permata Hijau 83 428. Jaksel Jl. The Pakubuwono View 3.000 14.000 250 216.602 185 185.000 24. 4. Pakubuwono. Jaksel Jl. Jaksel 150 264. KH.000 Jl.000 91 .37 . Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl.514 135 203. Antasari. Senen Raya.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No. Jaksel 132 177 . Dharmawangsa 2. Pakubuwono. Kemang Village 4.

Indofood Tower 90% Non CBD 1. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Jaksel 70% 3.1.000 16 2.000 s/d 150. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV . Sudirman.000 60.000 (Inc.000 31.000 (Inc. Kuningan City Kuningan. Service Charge) 2. Jaksel 100% 2. TB Simatupang. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5.000 15 0.000 35. Jaktim Arteri Permata Hijau. Jakpus Jl. Menara Mulia Jl. MT Haryono.000 40. Gatot Subroto Jl Jend.000 35. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No. Menara Batavia 100% 4. S. Jaksel 60% 4.500 18 9. Menara Dea 2 Kuningan.000 25. Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 36. Ratu Prabu 1 100% 5.000 5. Belleza 90% 3.000 125. Service Charge) 15 0. Jaksel Jl. Menara Palma Kuningan. KH Mansyur.500 10 8.000 20 2.500 31. Menara MTH Jl.000 14 0.38 .

Gading Pondok Indah 5. Jakut Pondok Indah. Pejaten Village Pejaten.Week end .200 3.000 Service Charge 75.000 (Inc.Week day Executive Grand Club .000 s.000 8 Rental 34.d 600. 1. Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl.200 3. Service Charge) Rental 500.000 Rental 800.500 82. Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl.000 s.919 .000 s.No.453 .000 Service Charge 85. Service Charge) 5.000 s.000 s.200 2. Jakbar Rental Service Charge 2.000 Service Charge 90. Central Park 3.Week day 2.000 88.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club . Gandaria City Mal Kelapa 4.000 (Inc.000 843. Tanjung Duren. Gatot Subroto Jl. Service Charge) 4 87. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120. 4. MH Thamrin.d 300. Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200.000 77.000 (Inc.d 850.000 480. MH Thamrin.000 40.720 IV .500 2 10. Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria. Satrio Senayan.652 .000 300.39 .d 600. 2. 3.Week end . Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl. Jl.d 400. Jaksel Kelapa Gading. Jaksel Rental 1.

Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia.Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV .Week day Junior Suite (Privat Spa) .610 .3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.542 .200 4..200 60. Berdasarkan The Daily Telegraph.520 . Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).1.40 . pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.Week end/Week day Ritz Carlton Suite .000 4.Week end/Week day President Suite .200 34. antara lain : a.987 . yang telah memiliki jaringan internasional.200 Junior Suite . Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.Week end .603 .200 3. Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007.

Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4.41 . Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya.ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV .18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel.

Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. 100% electrical back-up. 4. b. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. Untuk itu. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Dengan segala kelebihannya.a. a. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management.1.42 . dan lain sebagainya. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV ..1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. Selain itu. Mall Secara kesuluruhan.

1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. 4.43 . kegiatan pemasaran. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. melakukan intelijen pasar. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. b. administrasi mengenai ketentuan sewa. IV . dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. c.

4. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep.44 .d 2010. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. hotel. walaupun terjadi krisis ekonomi global. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. service apartment. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. salah satunya adalah konsep Superblock. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV . 3. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. 2.c. dengan luas disewa 77. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. 4. office building.5 hektar.351 m2. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%.1Kesimpulan 1. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. dan auditorium. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. museum. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. perkantoran. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. shopping center.

pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott. service apartment akan IV .45 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful