BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

Satrio. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9. mall. mall. retail (trade mall). hotel. heliped Apartemen. hotel. Jaksel Dr. Jakut Agung Podomoro Group 5. Satrio.Tabel 4.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr. mall. mall. mall Apartemen. wedding chapel. entertainment center Apartemen.65 7. rumah sakit. perkantoran. perumahan. mall. perkantoran. museum & auditorium Apartemen. entertainment center. mall. hotel. exotic spa.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21.4 .50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. townhouse. entertainment center. hotel. ruko.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV .50 5. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama.13 12. Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. perkantoran. hotel.90 12.50 53. hotel. sekolah. hotel. clubhouse. Jaksel Kemang.76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. ruko Apartemen. hotel. perkantoran. exhibition center. perkantoran. rumah sakit. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. perumahan. dan hotel Apartemen. perkantoran. mall. perkantoran. mall Apartemen. Jakbar Puri Indah. exhibition center Apartemen. perkantoran. mall. sekolah. see world. Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen. perkantoran. helipad Apartemen. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. Jakut Thamrin. perkantoran. Jakbar Grogol. Jaksel Rasuna Said.00 5.

Apartemen service. ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%.Fasilitas umum. apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium.3. ►Pada kategori kurang padat. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%. c.5 . fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. Kondominium. . b. yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok. . dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway. yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat. mesin cuci. yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok. AC.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. IV . 4. yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur. yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik.3 4.1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa. yang dapat dimiliki secara individu. dan lain-lain). yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat.Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat. dipersyaratkan : . Apartemen sewa.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock.

Yang termasuk dalam prime location.338 unit. IV . Simprug. terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. Jend. Permata Hijau. Jend. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat. Kebayoran Baru. Sudirman . Gambar 4.Thamrin. Kemang. yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. dan Jl. Jl.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng.Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76. HR Rasuna Said. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat.6 . dengan persentase sebesar 45.440 unit.Gatot Subroto. dan Pondok Indah.83% dari total supply.

8. 4.3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No. 1.Gambar 4. yaitu apartemen service dan apartemen non service.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping).77% Jakpus 16.7 . sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23. 3.08% Jakut 20. 6. 9.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis. 2. 5. 7. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV .01% Jakbar 22. Tabel 4. 10.37% Jaksel 12.27% Jaktim 5.

proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7.3. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4. Gambar 4. yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service. sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing.938 unit. Dengan adanya penambahan tersebut.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit.8 . Kepemilikan apartemen dipermudah. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. IV . diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek. pembeli dibebaskan dari down payments. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Karena itulah.

Gambar 4.53% kuartal sebelumnya. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69. Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4.d 90%. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. S.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.824 676 400 308 2. Secara keseluruhan. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil. IV . Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl.9 .021 2.630 1. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No. Parman Total Unit 3.544 1.9% dari 68. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.d 95%.

3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. Gambar 4.128 dan sekitarnya IV .Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat.3. dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4.064 s.d 1.d 2. dan aneka fasilitas kota.d 1. Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2. Tabel 4.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.128 2.10 . apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit. pusat hiburan. Dari sisi lokasi.596 1.064 1.596 s.

40/sqm/bulan. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi.Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe. dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. tarif sewa meningkat sebesar 1. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD. Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan.70/sqm/bulan. menjadi US m $ 17.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV . Gambar 4. Pada area CBD. masing-masing sebesar $ 12.40/sqm/ bulan dan $ 8. 10 tahun dan 15 tahun.11 . cash bertahap dan KPA. antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). tarif sewa rata-rata cenderung stabil.3%. yaitu cash keras.

diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. dengan persentase sebesar 25%. fasilitas.3.12 .4.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen. Berdasarkan preferensi tersebut. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit. keamanan.59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV .4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga. Gambar 4.8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 .

6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Jl. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. MT. pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti. Sudirman. Kebon Sirih. Rasuna Said.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun. Kawasan Mega Kuningan Jl. Medan Merdeka Barat Ex. Parman Jl. Ridwan Rais Jl. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. Jl. Perjuangan. namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. Gunung Sahari Jl. Simatupang. TB. Jl. Gatot Subroto.4. Jl. Mas Mansyur Jl.13 . Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. 4. Menteng IV . Cikini. Medan Merdeka Barat Jl. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Bandara Kemayoran Jl. Kawasan SCBD Jl. Pondok Indah Jl. Jl. S. Thamrin & sekitarnya S. Kedoya Jl. Imam Bonjol. Yos Sudarso Jl. Warung Buncit. Tanjung Karang Jl. Jl. Satrio Jl. Parman MT. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. Dr.4 4. Jl. bahkan dalam satu-dua tahun ke depan . Jl. Thamrin. Haryono Jl. Asia Afrika.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. Merdeka Selatan Jl. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. Casablanca. Kemang Raya Jl. Kuningan Barat Jl. Jl.

14 .500 m2. Pada kuartal ketiga 2010.140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD).9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53. IV . yang berlokasi di Kebon Jeruk. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta.000 m2.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja. Gambar 4.600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350. Jakarta Barat. diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran. Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning. Graha Tedja menambah pasokan 4. mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral.

7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S.4.15 . Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4.Tabel 4. pertambangan. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1.2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru.000 m2. Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan. IV . Parman Jalan Letjen S. minyak dan gas. finance dan perbankan.

10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010.16 . mencatat tingkat hunian 89.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya.99/m2/bulan.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV . service charge di CBD area US$ 5.3%. dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya.Seiring dengan kondisi ekonomi membaik. Service charge juga mengalami peningkatan. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan. tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010. Gambar 4.871/m2/bulan. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa.80/m2/bulan. Pada kuartal ketiga tahun 2010. Pada kuartal tiga 2010. Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101. sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4. Gambar 4.4.

17 . berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi.1. supermarket. Disamping itu. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket.4. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. dan hanya 3. department store dan minimarket)  Sarana transportasi. Sedangkan untuk belanja fashion.5 4.1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional. 89.2% konsumen memilih department store. 68. IV . 49% konsumen berbelanja di minimarket.  Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja. Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja. Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak.5% memilih belanja di pasar tradisional. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern.

8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. IV . Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen.Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31.18 . disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan. harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar. Disamping itu. Gambar 4. Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan.

45 > 45 2.45 > 45 31.6% 15.0% 12.0% 30.2% 13.1% 7.5% 25.6% 70.7% TRADITIONAL MARKET 17 .5% 1.25 26 .3% 10.6% 15.7% 16.8% 9.25 26 .0% 15.4% 0.8% 0.5% 0.25 26 .2% 15.1% 7.4% Sumber : BIRO Survey IV .4% 10.3% 16.0% 33.0% 8.7% 30.6% 36.5% 16.0% 9.5% 10.8% 17.6% 11.5% 15.35 36 .8% 7.35 36 .0% 47.2% 27.2% 65.4% 13.0% 21.0% 21.2% 41.4% 12.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .0% 35.2% 20.0% 6.3% 18.4% 22.4% 37.25 26 .25 26 .7% 12.0% 18.35 36 .0% 35.5% 29.0% 2.4% 4.Tabel 4.0% 0.1% 8.1% 33.25 26 .7% 10.6% 23.7% 11.4% 5.6% 12.2% 14.6% 12.0% 15.5% SHOP 17 .4% 2.45 > 45 25.1% 2.0% 17.6% 4.5% 21.2% 15.7% 37.1% MINIMARKET 17 .6% 15.3% 32.7% 18.7% 9.45 > 45 24.7% 62.3% 10.8% 7.5% 28.35 36 .7% 24.9% 35.5% DEPARTMENT STORE 17 .35 36 .3% 47.8% 12.7% 0.0% 29.9% 30.9% 35.6% 1.5% 37.45 > 45 51.8% 6.6% 20.5% 14.7% 12.4% 46.4% 34.6% 0.7% 4.4% 29.3% 24.6% 32.2% 32.4% 7.5% 17.19 .6% 23.45 > 45 18.5% 21.5% 54.0% 5.6% 0.4% 50.6% 66.9% 7.5% 25.8% 0.35 36 .0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .0% 5.1% 30.7% 1.

92 juta m2. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title.382 m2 meter persegi. area ritel termasuk CBD. Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik. Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room). Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria.2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. dimana merupakan strata title retail center. Jakarta Selatan. Begitu pula sepanjang tahun 2010. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010. dan Jakarta Utara. konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86. Jakarta Selatan.77 juta m2 hingga tahun 2009. Mangga Dua dan Pluit. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan.4. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3. City Walk. sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading.20 . Jakarta Pusat.1. Jakarta Selatan. Pondok Indah. yang terletak di Jalan Iskandar Muda. Saat ini. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran. Cilandak dan Permata Hijau. Periode 2002 s. IV . Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement.

Tag Heuer. beroperasi di shopping arcade Bellezza. dengan resmi beroperasi SOGO. Kota Kasablanka. Parang Kencana Batik. diikuti oleh Zara. 4.d 90%. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan. dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s. termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. The Foodhall. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya.5. berlokasi di Permata Hijau.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. Charles & Keith dan Fat Burger. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park. Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya.21 . Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010.Gambar 4. dan Kidz Station. IV . termasuk jam tangan Omega. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City.

000/m2/bulan.Gambar 4.2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil. Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar. Pada kuartal ketiga tahun 2010. Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70. Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4.22 .14 Total Kumulatif Supply.000/m2/bukan. Gambar 4. rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV .5.

perdagangan.6. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. dengan kontribusi sebesar 52. sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel.4. jasa. IV . Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun. perindustrian.7%. budaya dan pariwisata. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.2% dari total hotel di Jakarta. jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya.23 . Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja.6 4. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21. Pada tahun 2008.

Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%.5% Jaksel 21. politik serta keamanan.d September 2010 adalah sebagai berikut. Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3. 2008 Jakbar 15. 4 dan 5). IV .16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta.2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut. tingkat penghunian kamar relatif stabil. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%.7% Jaktim 3.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%.Gambar 4. ekonomi. Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s. Pada tahun 2009.1% Jakut 7. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009.4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s.6.24 . Untuk hotel bintang lima. tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s. 4. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel.2% Jakpus 52.d 2009. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya.

25 .d September 2010 4.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road. museum. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio.5 hektar. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. shopping center. dan auditorium.600 m2. service apartment. office building. dan tempat rekreasi. makan.Gambar 4.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5. Direncanakan luas mall gross area 135. IV . *) Januari s. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan. hotel.500 m2 dengan NLA 77.

 Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige.900 m2. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan. 24 kamar Superior. 5 Executive Suite. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28. antara lain : a. dan 1 President Suite. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. 59 Executive Club. Direncanakan luas office tower gross area 73. yaitu 40 kamar Grand. IV .000 m2. 199 kamar Deluxe.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc.26 . penthouse)     4. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25.500 m2. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap.8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia.000 m2 dengan net area 41. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar. Disamping itu. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet.000 m2 dengan leaseable area 17. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50.

Suite. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima. Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV . dan lainlain. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1. Semarang.040 mobil dan 1. 10 kamar Superior. yaitu Watsons Personal Care. Amerika dan Negara lainnya. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik.670. 21 kamar Executive. yaitu 5 kamar Suite. 150 kamar Deluxe. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Berdasarkan kewarganegaraan.120 motor. di tahun 2009. Cineplex 21. Toko Buku Gramedia. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani. Di tahun 2009.75 hari.336. Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. Selanjutnya tamu dari Eropa.27 .330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25. Matahari Department Store.325.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta. b. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International.1 hektare. dan 14 kamar Grand Deluxe. Di tahun 2009. Toko Buku Gunung Agung. Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2.7 Hektar. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. Hingga tahun 2009. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. Gold Gym. Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar. Hero Supermarket. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive. Ditahun 2009.

sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596. Fantasia. 4. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s.75 hari.901 motor. Robinson Departement Store.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1. Pada tahun 2009. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2. Satrio Kaveling 1. Mc Donalds. Cineplex 21.rata di atas rata-rata pasar. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang. Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni.610 orang per hari atau sekitar 14. IV .1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. KFC.d 2010.092. c. Selain itu. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore.9 4. Mulai tahun 2009. DR. yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof.28 . Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket.490 mobil dan 956. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38.9.823 orang per tahun. Mal Ciputra memiliki luas 20. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%.

425 - IV .0% 13.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.7% 77.944 2017 77.600 99.900 50.7% 77.0% 64.400 80.900 75.635 28.0% 64.472 1. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.400 60.600 99.520 17.784 4.080 17.600 99.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.400 80.7% 77.0% 32. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.064 2016 77.7% 77.840 6.0% 8.29 . telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.0% 13.7% 77. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.425 22.950 33.600 99.0% 64.0% 13.351 174 50.0% 13.0% 13.400 50.592 2015 77.351 174 65.900 65.428 41.0% 64.520 17.248 9.600 99.351 174 65.0% 64.184 4.425 2019 77.400 70.351 174 55. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.520 17. maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4.0% 64.520 17.0% 64.400 80.900 75.7% 77.425 2018 77.0% 45.728 4.351 174 60.900 75.600 99.351 174 65.900 75. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.400 80.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.944 2011 2012 2013 77.200 2.0% 51.640 17.600 17.0% 51.0% 38.600 99.0% 11.0% 51.900 75.0% 51.200 17.425 13.172 38.7% 77.172 1.351 174 65.944 2014 77.

2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4. Sudirman. 2.178 54 2014 204 107 2.500.660 35.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3.000 Non CBD 1.Jaksel Jl.061 2013 204 107 2.000 36.000 49.000. Essence Dharmawangsa 5.376 143 54 277 54 38. CBD 1. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan.000.000 22.30 .000. 3.600. 5.9.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3. Apartemen Dharmawangsa 3. Jaksel Jl.530 152 57 295 57 40.000 23.695 162 60 313 60 43.000. Jaksel MH.000 IV . Jaksel 150 458 132 177 91 24. Antasari.467 203 74 399 74 74 33.302 60 2016 218 114 2.660 57 2015 211 110 2.000 14.000.000.000 17. Jaksel Jl.870 173 63 333 63 46. Jaksel Jl. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23.4. Thamrin.416 2012 29. Kemang Village 4. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl.400. Jaksel Dharmawangsa.117 63 2017 226 118 3.000 19. Pakubuwono. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No. Jend. The Pakubuwono View 2. Dharmawangsa. Gandaria.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27. 4.000.848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta. Jakpus Kuningan. Jaksel Jl. Jend.000 32. Sudirman.

Sudirman. Jakpus Jl. Apartemen Alson 3.297 177.000 150. Menara MTH 2. Mas Mansyur. Jaksel Jl. MT Haryono.500 189. Apartemen Dharmawangsa 2. KH. Jaksel Jl. Senen Raya. Jaksel Kuningan. Belleza 3.000 s/d 150.602 185.000 202.500 31. Jend. Jaksel Kuningan. TB Simatupang.000 125.000 25. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264. Thamrin HR. Ascott Jakarta 4. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428. Jaksel MH.000 CBD 1. Menara Palma 3. Jakpus Kebon Kacang. 4. Indofood Tower Non CBD 1. Nama Gedung Lokasi Kuningan.000 162. Batavia Apartment 5. Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125.707 253.000 216. Jaksel Jl.Apartemen Service No. 3.571 227.000 (Inc. Ratu Prabu 1 5. KH Mansyur.000 36. Kuningan City 4.000 40.000 140.333 Perkantoran No.500 108. Menara Dea 2 2. 2. Gatot Subroto Jl Jend. Jaktim Arteri Permata Hijau. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Rasuna Said. Jaksel Jl.000 31.333 Non CBD 1. Service Charge) 150. CBD 1. Pakubuwono. Sudirman. Satrio Kuningan. Menara Batavia 4. Menteng Jl.514 203. Jaksel Jl. S.31 .000 (Inc.000 35.000 60.273 200. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl.000 297. Service Charge) IV . 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl. Menara Mulia 5. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 35.

d 300. Service Charge) 500.000 88.200 3.453.Week end .000 85. Gandaria City 4. Jakpus Jl. Satrio Senayan. Jaksel Rental Gandaria. Tanjung Duren.000 (Inc. MH Thamrin.000 843.987.Week day Junior Suite (Privat Spa) .720. Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200.000 77. Plaza Semanggi 2.d 600. Pejaten Village 3. Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl.000 300.000 480.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .919.Week end .000 s.32 .Week day Executive Grand Club .542.000 75.200 34.000 90.000 800. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1.610.Week end/Week day President Suite .000 (Inc. Service Charge) CBD 1.520.652. Gatot Subroto Jl.000 834.603. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.000 s.Pusat Perbelanjaan No.000 s.200 4. MH Thamrin. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120. 4.Week end/Week day 2. Jaksel Kelapa Gading.000 40.000 s.d 850. 3. Jaksel Jl. Nama Mall Lokasi Jl.000 Sumber : Hasil Survey IV .000 s. Service Charge) 487.200 3.500 82.500 210.200 3.d 400. Mal Kelapa Gading 5.Week end/Week day Ritz Carlton Suite .Week day Junior Suite . Jakut Pondok Indah.200 3.200 2.000 (Inc. Central Park 2.200 60.Week end . 5.d 600.

Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).33 . Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor.4. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Berdasarkan The Daily Telegraph. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.9. antara lain : a. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. yang telah memiliki jaringan internasional.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV .

4.9. dan IV .34 . Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. 100% electrical back-up.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b.4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut..Gambar 4. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). a.

c. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. 4. IV . Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. administrasi mengenai ketentuan sewa. Mall Secara kesuluruhan. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. b. Selain itu.35 .lain sebagainya. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. Dengan segala kelebihannya. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. kegiatan pemasaran. Untuk itu. melakukan intelijen pasar. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung.

office building. IV . dengan luas disewa 77. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua.351 m2. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. salah satunya adalah konsep Superblock. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. perkantoran. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. 3.5 hektar. dan auditorium. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. 4. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut.d 2010. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment.11 Kesimpulan 1. museum. walaupun terjadi krisis ekonomi global. shopping center. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. 2. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. c. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle.b. 4. service apartment. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. hotel.36 .

000 .000 17. Jaksel 150 264. Dharmawangsa. Essence Dharmawangsa 5.000 74 297.Jaks 2. 5 Capital Residence Jl. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl. 2.000 . Kemang Village 4. 3. Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl. Thamrin Aston Rasuna HR. Jend. Jakpus Kebon Kacang. KH. Satrio The Mayflower Kuningan. Pakubuwono. Jaksel Jl.273 166 200. Jaksel Non CBD Apartemen 1. Pakubuwono. Senen Raya.000 Jl. 5. Menteng Jl. Dharmawangsa 2.000 24.571 99 227. Apartemen Dharmawangsa el 458 1.000 14. Jaksel 150 Jl. The Pakubuwono View 3.Non CBD Jl.000 19. Jaksel 132 177 . Antasari. CBD 1.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH.297 157 177.707 135 253.37 . Gandaria.514 135 203. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey . 4. 4. Jakpus Permata Hijau 83 428. Sudirman. 3. Jaksel Jl. Mas Mansyur.000 Apartemen Service No. Jaksel Dharmawangsa.000 91 .000 250 216. Rasuna Said.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No.602 185 185. Nama Gedung CB D Lokasi IV .000 49.

Belleza 90% 3. Kuningan City Kuningan.000 40. Sudirman. Menara Dea 2 Kuningan.000 31. TB Simatupang.000 (Inc.000 125.000 35. Gatot Subroto Jl Jend.000 (Inc. S.000 5.000 16 2.000 20 2. Menara Mulia Jl. Menara Batavia 100% 4. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5. Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 s/d 150. Jaksel 70% 3.500 31. Jakpus Jl. Indofood Tower 90% Non CBD 1.000 15 0.000 14 0. Jaksel 100% 2.38 . Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.500 10 8.000 25.500 18 9. Menara Palma Kuningan. MT Haryono. KH Mansyur. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV .1. Jaksel 60% 4. Jaktim Arteri Permata Hijau. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No. Menara MTH Jl.000 60. Jaksel Jl. Service Charge) 2. Service Charge) 15 0.000 36. Ratu Prabu 1 100% 5.000 35.

Tanjung Duren.000 Service Charge 75.000 s. Jl.000 Rental 800.000 s.000 s.000 88.39 .000 (Inc.d 850.000 (Inc. 3.No. Central Park 3.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .200 2. Gading Pondok Indah 5.000 40.000 (Inc. Service Charge) Rental 500. Jakut Pondok Indah.d 600. Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl. Jaksel Kelapa Gading. 2.000 300. Satrio Senayan.000 8 Rental 34.000 77.Week day 2.500 82.000 s. Service Charge) 5. MH Thamrin.Week day Executive Grand Club .652 . Jaksel Rental 1.d 600. Pejaten Village Pejaten.720 IV . MH Thamrin.200 3.000 Service Charge 85. 4.500 2 10.000 480.d 300. Gandaria City Mal Kelapa 4. Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl. Service Charge) 4 87. 1.000 Service Charge 90.000 s.453 .d 400. Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200. Gatot Subroto Jl.200 3. Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria.000 843.Week end . Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl. Jakbar Rental Service Charge 2.Week end .919 . Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.

200 Junior Suite . Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV .200 3.Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3.1.Week end . Berdasarkan The Daily Telegraph.542 .200 4.603 .987 . pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.Week end/Week day President Suite .3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan. yang telah memiliki jaringan internasional. antara lain : a.520 .. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.Week end/Week day Ritz Carlton Suite .610 .Week day Junior Suite (Privat Spa) .200 34.40 .200 60.000 4. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).

18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal.41 . Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4. Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV .ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya.

Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV .a. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium.1. Mall Secara kesuluruhan. dan lain sebagainya. b. 100% electrical back-up. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. a. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. 4. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited)..42 . pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium.1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. Dengan segala kelebihannya. Untuk itu. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. Selain itu. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas.

1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. b. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. IV . Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. administrasi mengenai ketentuan sewa. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta.43 . Mall Dalam kegiatan pemasarannya. 4. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. c. melakukan intelijen pasar. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. kegiatan pemasaran.

PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua.c.351 m2. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers.d 2010. salah satunya adalah konsep Superblock. service apartment. dan auditorium. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. 3. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. dengan luas disewa 77. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. perkantoran. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. 2. 4. museum. 4. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. shopping center. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV . office building.44 .5 hektar. hotel. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan.1Kesimpulan 1. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. walaupun terjadi krisis ekonomi global. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5.

45 . service apartment akan IV .pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful