BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

perkantoran. Jaksel Kemang. Satrio. Jakbar Grogol. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. mall. mall. Satrio. perkantoran. dan hotel Apartemen.00 5. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21. hotel. Jaksel Rasuna Said. retail (trade mall).Tabel 4. perkantoran. Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8. perumahan. mall. hotel.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. entertainment center. clubhouse. mall. exhibition center Apartemen. perkantoran. Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen.50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. Jakut Agung Podomoro Group 5. hotel. entertainment center Apartemen. Jaksel Dr. sekolah. mall.90 12. wedding chapel. exotic spa. rumah sakit. ruko. perkantoran. perkantoran. hotel. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. entertainment center. townhouse. museum & auditorium Apartemen. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9. hotel.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr.65 7. helipad Apartemen. mall. ruko Apartemen. Jakbar Puri Indah. perumahan. rumah sakit. exhibition center.13 12. hotel.50 5.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV .50 53. perkantoran. mall. sekolah. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. perkantoran. mall. see world. mall Apartemen. Jakut Thamrin. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2. heliped Apartemen. perkantoran.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. hotel. perkantoran.76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. hotel. mall Apartemen.4 .

Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat. AC.1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa. yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur. ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat. . dan lain-lain). 4. yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik. yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock. mesin cuci. ►Pada kategori kurang padat. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. c. dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway. apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium. Apartemen sewa. b. IV . yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat. yang dapat dimiliki secara individu.3 4. ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%.Fasilitas umum.3. .5 . fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%. Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok. yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan. dipersyaratkan : . Apartemen service. Kondominium.

440 unit. HR Rasuna Said. Permata Hijau. dengan persentase sebesar 45.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen.338 unit. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat. dan Jl. Sudirman .Thamrin. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng. Kebayoran Baru.Gatot Subroto. Yang termasuk dalam prime location. Jend. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3. Jl. Simprug. Jend. terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. Kemang.83% dari total supply. Gambar 4. IV . Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat.Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76. dan Pondok Indah. yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl.6 .

77% Jakpus 16. 7.Gambar 4.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV . yaitu apartemen service dan apartemen non service.3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No.01% Jakbar 22.37% Jaksel 12. 9. 4. 5. Tabel 4. sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23. 10. 2. 1.7 . 8.08% Jakut 20.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping).27% Jaktim 5. 6. 3.

938 unit.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Kepemilikan apartemen dipermudah. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4. diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Gambar 4. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. Dengan adanya penambahan tersebut. karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7. pembeli dibebaskan dari down payments. Karena itulah.8 . sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service. IV . Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit.3.

Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. S. Secara keseluruhan.d 95%. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.Gambar 4. Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4.9 .d 90%. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%.53% kuartal sebelumnya.824 676 400 308 2. Parman Total Unit 3.9% dari 68.630 1. IV .021 2.544 1.

064 s.d 1.d 2.3. apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja.128 dan sekitarnya IV .5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.064 1.d 1.596 1. Gambar 4.Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2. Dari sisi lokasi.3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc.10 . dan aneka fasilitas kota. Tabel 4. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit.596 s.128 2. Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4. pusat hiburan.

70/sqm/bulan. Pada area CBD. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi. masing-masing sebesar $ 12. antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. yaitu cash keras.Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe.3%. Gambar 4. dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun. menjadi US m $ 17. Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV .40/sqm/ bulan dan $ 8.11 . dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). cash bertahap dan KPA. tarif sewa meningkat sebesar 1. tarif sewa rata-rata cenderung stabil.40/sqm/bulan. 10 tahun dan 15 tahun. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan.

dengan persentase sebesar 25%.8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 .3. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. keamanan.12 . Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4. maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen.59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV . Gambar 4.4. Berdasarkan preferensi tersebut. fasilitas. diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan.4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen.

Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. Jl. Satrio Jl. Medan Merdeka Barat Jl. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. Kawasan SCBD Jl. Gunung Sahari Jl. Kuningan Barat Jl. MT. Kawasan Mega Kuningan Jl. Perjuangan. Gatot Subroto. Ridwan Rais Jl. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. Rasuna Said.4. Dr. Jl. Thamrin. pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti. Asia Afrika.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Jl. Cikini. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. Warung Buncit. Jl. Mas Mansyur Jl. S. Pondok Indah Jl. Thamrin & sekitarnya S. 4.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun. Casablanca. Parman MT. bahkan dalam satu-dua tahun ke depan . Jl. Jl. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan.4 4. Yos Sudarso Jl. Menteng IV . Sudirman. Bandara Kemayoran Jl. Simatupang. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Parman Jl. Kedoya Jl. Merdeka Selatan Jl. Jl. Kemang Raya Jl. Kebon Sirih. Imam Bonjol. Haryono Jl. TB. Jl. Medan Merdeka Barat Ex. Tanjung Karang Jl. Jl.13 . Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan.

140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD). Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning. IV . diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53. Gambar 4.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta. Jakarta Barat. yang berlokasi di Kebon Jeruk.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran. Pada kuartal ketiga 2010.500 m2. Graha Tedja menambah pasokan 4.14 .600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja.000 m2.

000 m2. IV . Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan. Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4.15 . pertambangan. minyak dan gas.2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi. finance dan perbankan. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1.Tabel 4.4. Parman Jalan Letjen S.7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru.

Pada kuartal ketiga tahun 2010.4. tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010.3%. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan. Pada kuartal tiga 2010.871/m2/bulan.Seiring dengan kondisi ekonomi membaik. dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010. Gambar 4. Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101.16 . Service charge juga mengalami peningkatan.80/m2/bulan. mencatat tingkat hunian 89. service charge di CBD area US$ 5.99/m2/bulan.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV . Gambar 4.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4. sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4.

supermarket. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket.  Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern.5 4.17 . Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda. 49% konsumen berbelanja di minimarket. berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi. department store dan minimarket)  Sarana transportasi.1. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries. Sedangkan untuk belanja fashion.5% memilih belanja di pasar tradisional. 89. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat.1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional.4.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak. dan hanya 3. Disamping itu.2% konsumen memilih department store. Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional. IV . Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. 68.

Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya. Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen. harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar. Disamping itu. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern. IV . disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31.18 .12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad.8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan.Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan. Gambar 4. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan.

25 26 .2% 27.7% 4.4% 29.3% 47.7% 1.8% 7.0% 18.6% 0.8% 9.8% 0.7% 10.1% MINIMARKET 17 .6% 23.3% 18.5% 10.7% 12.7% 0.4% 4.7% 16.0% 15.7% 18.2% 13.4% 5.45 > 45 18.2% 14.35 36 .1% 2.4% 34.0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .0% 12.0% 35.5% 28.4% 22.4% 12.35 36 .7% 12.45 > 45 25.2% 20.35 36 .6% 36.5% SHOP 17 .8% 12.0% 5.25 26 .5% 29.5% 21.25 26 .3% 10.1% 8.1% 7.9% 7.7% 24.5% DEPARTMENT STORE 17 .8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .0% 21.25 26 .8% 17.0% 8.2% 32.6% 15.0% 0.35 36 .0% 15.1% 7.45 > 45 2.4% 13.6% 70.1% 30.3% 32.4% 0.5% 1.45 > 45 51.9% 35.5% 16.8% 6.4% Sumber : BIRO Survey IV .2% 41.4% 50.3% 10.7% 37.6% 15.6% 66.5% 21.9% 35.0% 35.6% 4.8% 7.2% 15.7% 11.35 36 .0% 30.6% 0.9% 30.35 36 .5% 25.6% 32.6% 23.5% 54.7% 9.6% 20.0% 47.45 > 45 24.25 26 .0% 2.3% 24.7% 62.3% 16.19 .0% 21.0% 29.6% 15.5% 37.7% TRADITIONAL MARKET 17 .5% 14.45 > 45 31.8% 0.0% 9.4% 37.7% 30.2% 65.0% 6.4% 2.6% 11.5% 0.4% 10.5% 17.5% 15.6% 1.1% 33.0% 17.Tabel 4.0% 5.6% 12.4% 7.4% 46.5% 25.25 26 .2% 15.0% 33.6% 12.

Jakarta Selatan. Jakarta Pusat.20 . Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya.2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. IV . City Walk. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). Jakarta Selatan. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan. Saat ini. tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement.92 juta m2. area ritel termasuk CBD. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room).4. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. Cilandak dan Permata Hijau. Mangga Dua dan Pluit. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title.1. dan Jakarta Utara. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86. dimana merupakan strata title retail center. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center.382 m2 meter persegi. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. Pondok Indah. konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria. sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading.77 juta m2 hingga tahun 2009. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua. Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik. yang terletak di Jalan Iskandar Muda. Begitu pula sepanjang tahun 2010. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3. Jakarta Selatan. Periode 2002 s. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif.

diikuti oleh Zara. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City. Tag Heuer.21 . Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya. termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. Parang Kencana Batik. The Foodhall. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza. dengan resmi beroperasi SOGO.Gambar 4. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s.d 90%. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour. 4. termasuk jam tangan Omega. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010.5. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park. dan Kidz Station. dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. IV . Kota Kasablanka. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. berlokasi di Permata Hijau. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. Charles & Keith dan Fat Burger. beroperasi di shopping arcade Bellezza. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa.

22 .2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil.000/m2/bukan.000/m2/bulan.5. Pada kuartal ketiga tahun 2010. Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar. Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4. Gambar 4.Gambar 4. rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347. Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70.14 Total Kumulatif Supply.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV .

jasa. Pada tahun 2008. budaya dan pariwisata.4. sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel. perdagangan. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja. IV . jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel. Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia.2% dari total hotel di Jakarta.6. dengan kontribusi sebesar 52.6 4.7%. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan. perindustrian.23 . Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat.

tingkat penghunian kamar relatif stabil.1% Jakut 7. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%.2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta.Gambar 4.7% Jaktim 3. 4 dan 5). tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s.d September 2010 adalah sebagai berikut. ekonomi. 2008 Jakbar 15. 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3. 4.24 . Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya.5% Jaksel 21. Pada tahun 2009. IV .d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. Untuk hotel bintang lima.4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4.6. Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s.d 2009. Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3. politik serta keamanan. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel.2% Jakpus 52.

Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan. IV . Direncanakan luas mall gross area 135. office building. *) Januari s.500 m2 dengan NLA 77.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. dan tempat rekreasi. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia. service apartment. makan. dan auditorium. shopping center.25 .5 hektar. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road.d September 2010 4.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5. museum. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment. hotel. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio.Gambar 4.600 m2.

sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti.8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia. penthouse)     4. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet. 5 Executive Suite.900 m2. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan. 199 kamar Deluxe.000 m2 dengan net area 41. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50.26 . antara lain : a.500 m2. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. IV . 59 Executive Club. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar.000 m2. yaitu 40 kamar Grand. dan 1 President Suite. Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige. 24 kamar Superior. Direncanakan luas office tower gross area 73. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28.000 m2 dengan leaseable area 17. Disamping itu. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25.

Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar.336.670. Amerika dan Negara lainnya.7 Hektar. di tahun 2009.040 mobil dan 1. Selanjutnya tamu dari Eropa. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. Matahari Department Store. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43. Toko Buku Gunung Agung.120 motor. Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV . dan 14 kamar Grand Deluxe. Hero Supermarket. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar. yaitu Watsons Personal Care. b. Cineplex 21.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta. 10 kamar Superior. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1.75 hari. dan lainlain. Gold Gym. Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70. Berdasarkan kewarganegaraan. Hingga tahun 2009. 150 kamar Deluxe. yaitu 5 kamar Suite. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Di tahun 2009. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive.1 hektare.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik.27 . Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. Toko Buku Gramedia. Ditahun 2009. 21 kamar Executive. Suite.325. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik. Semarang. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Di tahun 2009. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4.

Satrio Kaveling 1. Pada tahun 2009.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko.28 . DR.610 orang per hari atau sekitar 14.9 4. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%. yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini. IV . sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596. 4. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. Fantasia. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang.9.901 motor. Cineplex 21. Mulai tahun 2009. Mal Ciputra memiliki luas 20. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat.490 mobil dan 956. c. Mc Donalds.823 orang per tahun. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. Robinson Departement Store.d 2010.75 hari. Selain itu.rata di atas rata-rata pasar.092. KFC. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2.1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore.

7% 77.0% 64.900 75.400 70.592 2015 77.064 2016 77.0% 64.784 4.0% 13.29 .172 38.0% 45.351 174 65.172 1.0% 51.425 2019 77.400 80.400 80.944 2017 77.080 17.0% 11.0% 64.520 17.0% 51.600 17.0% 64.0% 13.0% 32.0% 51. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.900 75.0% 8.520 17.7% 77. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.0% 64.900 75.425 13.900 50.351 174 65.184 4.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.248 9.351 174 65.425 - IV . maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.840 6.7% 77.0% 51.600 99.900 75.520 17.600 99.400 60.7% 77.0% 13.944 2011 2012 2013 77.944 2014 77.351 174 55.0% 38.425 2018 77.425 22.428 41.351 174 50.900 65.600 99.400 80.0% 64.351 174 65.600 99.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.900 75.640 17. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.0% 13.400 50. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.600 99.472 1.7% 77.200 2.200 17.0% 13.600 99.7% 77.400 80.635 28.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.950 33.728 4.351 174 60.520 17.600 99.7% 77.0% 64. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.

4. Antasari.000.000.302 60 2016 218 114 2. The Pakubuwono View 2.000. Dharmawangsa. Pakubuwono. Jaksel Dharmawangsa.848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta.000 49. Apartemen Dharmawangsa 3.9. Jaksel Jl. Jaksel Jl. Gandaria. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23.30 .660 57 2015 211 110 2.000 32.400. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No. Essence Dharmawangsa 5. Sudirman. 3. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan. Jaksel 150 458 132 177 91 24.117 63 2017 226 118 3. Sudirman.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27.416 2012 29. Jend.530 152 57 295 57 40.660 35.000. Thamrin.000 36.000 19.376 143 54 277 54 38. Jaksel Jl. Jaksel Jl.000 IV .061 2013 204 107 2.000 22.000.000 14. 2. Kemang Village 4.000.178 54 2014 204 107 2.600.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3.870 173 63 333 63 46. 4. Jend. CBD 1. 5. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl.467 203 74 399 74 74 33.000 Non CBD 1. Jakpus Kuningan. Jaksel MH.500.000 17.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3.695 162 60 313 60 43.000.000 23.2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.Jaksel Jl.

000 60.000 202. S.000 (Inc. Apartemen Dharmawangsa 2. Jaksel Jl. Nama Gedung Lokasi Kuningan. Pakubuwono.500 189. Ratu Prabu 1 5. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264.707 253.297 177. Menteng Jl. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl.000 25. 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl.000 125.000 35.000 150. KH.000 35. Service Charge) 150. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428. TB Simatupang. Indofood Tower Non CBD 1.000 40. CBD 1. Senen Raya. KH Mansyur. Rasuna Said.571 227. Jaksel MH. MT Haryono. Mas Mansyur. 4.333 Perkantoran No. Menara MTH 2. Satrio Kuningan.000 31. Thamrin HR. Apartemen Alson 3. Sudirman. Jaksel Kuningan.000 s/d 150. Belleza 3. Jaksel Jl. Gatot Subroto Jl Jend. Jaksel Jl.514 203. Jaksel Jl.000 CBD 1.000 140. Ascott Jakarta 4.500 31. Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125. Menara Batavia 4.31 . Jaktim Arteri Permata Hijau.000 216. Sudirman.000 297. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120. Jaksel Jl.000 (Inc. Jend. Batavia Apartment 5.602 185. Menara Mulia 5.Apartemen Service No.000 162. 3. Jakpus Jl.000 36.500 108. Jakpus Kebon Kacang. Kuningan City 4. Service Charge) IV . 2. Menara Dea 2 2.273 200. Menara Palma 3. Jaksel Kuningan. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.333 Non CBD 1.

200 34. Plaza Semanggi 2.200 3.000 90. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.200 2.000 (Inc.d 300.200 3.500 210.652. MH Thamrin. Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl. Pejaten Village 3.000 77. Gatot Subroto Jl.Week end/Week day Ritz Carlton Suite . 4. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120. Nama Mall Lokasi Jl. Service Charge) 500.000 85.453.000 (Inc.Week end . Service Charge) 487.Week day Junior Suite (Privat Spa) .919. 5. Jaksel Kelapa Gading.d 600.000 s.Week day Executive Grand Club .000 40.000 834.603. 3.d 400.000 s.610. Tanjung Duren.Week day Junior Suite . Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200.d 600. Jaksel Jl.000 480.000 843.542.Pusat Perbelanjaan No.200 3.Week end/Week day President Suite .000 Sumber : Hasil Survey IV .Week end/Week day 2.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .987.000 (Inc.200 4.500 82. Service Charge) CBD 1.720. Gandaria City 4. Jaksel Rental Gandaria.000 800. MH Thamrin.520. Jakut Pondok Indah.32 .000 75. Central Park 2.000 88. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1.d 850. Mal Kelapa Gading 5. Satrio Senayan.Week end .000 s.000 s.Week end .000 300. Jakpus Jl.200 3.000 s.200 60.

Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. antara lain : a. Berdasarkan The Daily Telegraph.33 . yang telah memiliki jaringan internasional.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.9. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles. Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007.4. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV .

Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. 100% electrical back-up.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel.4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut.Gambar 4. a. Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). 4. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi.. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. dan IV .34 .9.

Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. c. 4. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya.lain sebagainya. Mall Secara kesuluruhan. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. kegiatan pemasaran.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Selain itu.35 . Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. b. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. Dengan segala kelebihannya. IV . Untuk itu. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. melakukan intelijen pasar. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. administrasi mengenai ketentuan sewa. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya.

museum. c. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency.36 . Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott. hotel. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua.351 m2. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. 2. office building. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. perkantoran. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.5 hektar. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. service apartment. salah satunya adalah konsep Superblock. dan auditorium. 4. 4. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium.11 Kesimpulan 1. walaupun terjadi krisis ekonomi global. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. Mall Dalam kegiatan pemasarannya.b. dengan luas disewa 77. IV . shopping center. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle.d 2010. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. 3. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep.

Kemang Village 4.000 17.37 .000 Apartemen Service No. Jaksel 150 Jl. 5. Mas Mansyur. Jaksel Jl. Jaksel Jl. 3.514 135 203. Antasari. Apartemen Dharmawangsa el 458 1. Dharmawangsa 2. 5 Capital Residence Jl. Gandaria. Jaksel Non CBD Apartemen 1. Menteng Jl.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No. Pakubuwono.000 .Non CBD Jl. Jakpus Permata Hijau 83 428. KH.000 250 216.297 157 177. The Pakubuwono View 3.000 14. Nama Gedung CB D Lokasi IV .000 91 .000 19. CBD 1. 3. Jaksel 132 177 .707 135 253. Senen Raya. Jend. Dharmawangsa. Jaksel 150 264. Pakubuwono.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH. Sudirman.000 49.Jaks 2. 4. Satrio The Mayflower Kuningan.000 74 297.000 Jl. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl. Jakpus Kebon Kacang. Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl.602 185 185.571 99 227. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey . Essence Dharmawangsa 5. Rasuna Said. 4.000 . 2. Thamrin Aston Rasuna HR. Jaksel Dharmawangsa.273 166 200.000 24.

500 31. Gatot Subroto Jl Jend. Menara Batavia 100% 4. Jaksel Jl. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No.000 35. KH Mansyur. Service Charge) 15 0. Menara Palma Kuningan. Indofood Tower 90% Non CBD 1.000 35. Jakpus Jl.000 31. Ratu Prabu 1 100% 5.500 18 9. Sudirman.000 36. S.000 s/d 150. Menara Dea 2 Kuningan. Jaksel 70% 3. Jaksel 100% 2. Kuningan City Kuningan.000 16 2.000 25.000 125.38 .000 (Inc.000 5. Jaktim Arteri Permata Hijau. MT Haryono. Menara Mulia Jl. Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.1. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV . Jaksel 60% 4. Belleza 90% 3.000 40. Menara MTH Jl. TB Simatupang.000 15 0. Service Charge) 2.000 14 0.000 (Inc.000 20 2. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.000 60.500 10 8. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5.

000 Rental 800.000 Service Charge 75.000 300. Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria.453 .Week day Executive Grand Club .000 (Inc. Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl.652 .000 (Inc. MH Thamrin.Week end .200 3.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .000 Service Charge 90.500 2 10. 3.500 82. Service Charge) 5.000 s. Service Charge) Rental 500.d 850.d 400. Jaksel Kelapa Gading. Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl.39 . Gandaria City Mal Kelapa 4. Service Charge) 4 87. Jakut Pondok Indah.d 300.000 40.000 (Inc.000 s. Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200.d 600. MH Thamrin.000 480. 2. Jaksel Rental 1. 4.720 IV . Central Park 3.000 77. Jl. 1. Jakbar Rental Service Charge 2.Week end .000 88. Satrio Senayan.d 600.000 8 Rental 34. Tanjung Duren.No. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.000 s.000 Service Charge 85.200 3. Gatot Subroto Jl.000 843.000 s.919 . Pejaten Village Pejaten. Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl. Gading Pondok Indah 5.Week day 2.200 2.000 s.

Week day Junior Suite (Privat Spa) .200 4. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV . Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3.542 .200 3. antara lain : a.200 Junior Suite . Berdasarkan The Daily Telegraph.200 60.Week end .000 4. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End).520 . pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia.40 .Week end/Week day President Suite .Week end/Week day Ritz Carlton Suite .987 .200 34..1. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.603 . Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).610 . yang telah memiliki jaringan internasional.

41 . Siem Reap Raffles Hotel Le Royal.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV .ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor.

Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung.1. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Selain itu. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. a.a. dan lain sebagainya. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. Untuk itu.1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. 4. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. b. Dengan segala kelebihannya.. 100% electrical back-up. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. Mall Secara kesuluruhan.42 . Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV .

IV . Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta.43 . Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. 4. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta.1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. kegiatan pemasaran. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. administrasi mengenai ketentuan sewa. c.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. b. melakukan intelijen pasar.

Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5.5 hektar. 4. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. 2. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan.c. dengan luas disewa 77. hotel. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers.44 . service apartment. walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. salah satunya adalah konsep Superblock. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. office building. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. 4. shopping center. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. dan auditorium. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV .d 2010. perkantoran. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. museum.351 m2. 3.1Kesimpulan 1. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung.

45 . service apartment akan IV .pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful