BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

mall. perkantoran. hotel.90 12. hotel. exhibition center.50 5. ruko Apartemen.50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. hotel. Jaksel Rasuna Said. entertainment center. see world. perkantoran.00 5.50 53. heliped Apartemen.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21. ruko. mall. hotel. hotel. hotel. Jaksel Dr. perkantoran. Jaksel Kemang. retail (trade mall).65 7. Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen. sekolah. perkantoran. perumahan.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. perkantoran. exotic spa. entertainment center Apartemen. sekolah. museum & auditorium Apartemen. exhibition center Apartemen. perkantoran. helipad Apartemen. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV . Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8. rumah sakit. dan hotel Apartemen. Satrio. clubhouse. Jakbar Puri Indah. entertainment center. Jakut Agung Podomoro Group 5.13 12. mall. Jakut Thamrin. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. hotel. perkantoran. mall. hotel.Tabel 4.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. mall. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama. perkantoran.4 .76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. mall Apartemen. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2. perumahan. Jakbar Grogol. perkantoran. mall. mall. perkantoran. townhouse. mall Apartemen. wedding chapel. rumah sakit. mall. Satrio.

apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium. IV . yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%. . Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok. ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. ►Pada kategori kurang padat. dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway.3. yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan. mesin cuci. b.5 . yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok. fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. . c.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock. Apartemen service. yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik. yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat.1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa.3 4. 4.Fasilitas umum. dipersyaratkan : . Kondominium. AC.Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. Apartemen sewa. ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat. dan lain-lain). yang dapat dimiliki secara individu. yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur.

dengan persentase sebesar 45. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat. Kebayoran Baru. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng.Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76. dan Pondok Indah. IV . Yang termasuk dalam prime location. terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3. Gambar 4.Thamrin. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat. dan Jl. Kemang. Jend.338 unit. Jl. Simprug.440 unit. Jend. Sudirman .6 . HR Rasuna Said. Permata Hijau. yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl.Gatot Subroto.83% dari total supply.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen.

7 .2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23.77% Jakpus 16. 5. 7.27% Jaktim 5. 1. 10. 6. Tabel 4.Gambar 4. yaitu apartemen service dan apartemen non service.01% Jakbar 22.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis.3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No. 4. 9. 8. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV .37% Jaksel 12.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping). 2. sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen. 3.08% Jakut 20.

dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4. diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek. sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. pembeli dibebaskan dari down payments.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Gambar 4. proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen.8 . Kepemilikan apartemen dipermudah. Karena itulah. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service. karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service. Dengan adanya penambahan tersebut.3.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng.938 unit. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7. IV .

021 2. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%.Gambar 4.824 676 400 308 2. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat.d 90%.d 95%.544 1.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%. Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4.53% kuartal sebelumnya.630 1.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil. S.9% dari 68. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.9 . Parman Total Unit 3. IV . Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%. Secara keseluruhan. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69.

064 1. dan aneka fasilitas kota.064 s. Dari sisi lokasi.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s. Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2. pusat hiburan.d 2.d 1.Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja.d 1.128 2. Gambar 4.128 dan sekitarnya IV . dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2.596 1.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4. Tabel 4.10 . Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit.3.596 s.3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc.

cash bertahap dan KPA.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV .11 . yaitu cash keras.Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. menjadi US m $ 17.3%. Gambar 4. antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi. masing-masing sebesar $ 12. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD. tarif sewa rata-rata cenderung stabil.70/sqm/bulan.40/sqm/ bulan dan $ 8. Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. tarif sewa meningkat sebesar 1. dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan).40/sqm/bulan. 10 tahun dan 15 tahun. dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun. Pada area CBD.

59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV .4.12 . Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan. fasilitas.4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit. Berdasarkan preferensi tersebut.8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 . diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. Gambar 4. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga. keamanan. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4.3.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen. dengan persentase sebesar 25%.

namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Thamrin. Asia Afrika. Parman MT. Kemang Raya Jl. Jl. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. Warung Buncit. Imam Bonjol. Kebon Sirih. Ridwan Rais Jl. Gatot Subroto. Haryono Jl. Yos Sudarso Jl. pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti. 4. Medan Merdeka Barat Ex. Thamrin & sekitarnya S. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Jl. Gunung Sahari Jl. Medan Merdeka Barat Jl. Jl. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. Kedoya Jl.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. Bandara Kemayoran Jl.4. Dr. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. Tanjung Karang Jl. Jl.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Jl. Jl. Sudirman. Merdeka Selatan Jl. Kawasan Mega Kuningan Jl. Casablanca. Kawasan SCBD Jl. Mas Mansyur Jl. Perjuangan. MT. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. Jl. Rasuna Said. bahkan dalam satu-dua tahun ke depan .1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. S.4 4. Simatupang. Jl. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. Menteng IV . TB. Parman Jl. Pondok Indah Jl. Jl. Kuningan Barat Jl. Satrio Jl.13 . Cikini.

mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja. Graha Tedja menambah pasokan 4. diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. Pada kuartal ketiga 2010. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350. yang berlokasi di Kebon Jeruk.14 . Jakarta Barat.140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya.000 m2. Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran.500 m2. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta.600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD). Gambar 4. IV . Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53.

Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan. Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4. IV . finance dan perbankan. minyak dan gas.2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi. pertambangan.000 m2. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru. Parman Jalan Letjen S.4.7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1.15 .Tabel 4.

mencatat tingkat hunian 89.16 .Seiring dengan kondisi ekonomi membaik. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010.3%. sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4. Gambar 4. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan.80/m2/bulan.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4.871/m2/bulan. Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101. Pada kuartal tiga 2010.4.99/m2/bulan.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV . Pada kuartal ketiga tahun 2010. Service charge juga mengalami peningkatan. tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010. Gambar 4. service charge di CBD area US$ 5.

4. dan hanya 3. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak. berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi. supermarket. 49% konsumen berbelanja di minimarket. 89. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket.5 4. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries. Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja. 68. IV . Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional. Sedangkan untuk belanja fashion.  Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja.1. department store dan minimarket)  Sarana transportasi.17 .2% konsumen memilih department store.1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern. Disamping itu. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda.5% memilih belanja di pasar tradisional.

Gambar 4. Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen. Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya. harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31.18 . disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari.8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. IV . Disamping itu. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan.Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan.

7% 9.7% 62.0% 18.2% 15.7% 10.0% 47.6% 1.Tabel 4.6% 12.6% 70.25 26 .7% 30.45 > 45 18.5% 21.5% 1.0% 29.1% 33.45 > 45 51.35 36 .6% 20.9% 30.45 > 45 2.0% 15.25 26 .4% 2.5% 0.2% 65.0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .6% 23.4% 22.7% 1.6% 12.5% 15.2% 15.2% 14.35 36 .1% 7.6% 66.0% 12.5% 25.1% 30.3% 10.2% 41.7% 12.45 > 45 24.4% Sumber : BIRO Survey IV .7% 0.8% 0.1% MINIMARKET 17 .19 .0% 2.3% 32.35 36 .8% 0.0% 35.8% 17.35 36 .25 26 .7% TRADITIONAL MARKET 17 .0% 21.5% 14.5% 16.5% 54.1% 2.7% 24.3% 18.4% 46.5% DEPARTMENT STORE 17 .4% 12.0% 6.8% 7.2% 27.8% 6.4% 10.6% 15.6% 36.4% 34.5% 17.5% 21.25 26 .0% 5.35 36 .45 > 45 31.5% SHOP 17 .5% 29.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .7% 37.6% 4.9% 35.8% 9.0% 35.2% 32.6% 0.8% 7.9% 35.3% 47.0% 21.5% 25.3% 24.4% 5.2% 13.0% 17.5% 37.0% 33.7% 16.4% 50.5% 10.0% 30.45 > 45 25.6% 0.9% 7.4% 13.8% 12.5% 28.3% 16.0% 9.0% 15.4% 0.6% 32.4% 29.7% 11.7% 4.7% 12.25 26 .3% 10.0% 0.0% 8.6% 15.6% 15.4% 7.1% 7.6% 11.7% 18.4% 4.1% 8.4% 37.35 36 .6% 23.25 26 .0% 5.2% 20.

Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik. Pondok Indah. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower).1. sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading. Mangga Dua dan Pluit. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. dan Jakarta Utara. Jakarta Pusat. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center.4.77 juta m2 hingga tahun 2009. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3. Jakarta Selatan. IV .382 m2 meter persegi.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. City Walk. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010. area ritel termasuk CBD. Periode 2002 s. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room). Jakarta Selatan. yang terletak di Jalan Iskandar Muda. Begitu pula sepanjang tahun 2010. konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan. dimana merupakan strata title retail center. Jakarta Selatan.20 . Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan. Cilandak dan Permata Hijau. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua.92 juta m2. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86. tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement. Saat ini.2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan.

5. IV . termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. Kota Kasablanka. Charles & Keith dan Fat Burger. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City. diikuti oleh Zara. beroperasi di shopping arcade Bellezza.d 90%.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Parang Kencana Batik. dengan resmi beroperasi SOGO. The Foodhall.Gambar 4. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa.21 . Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. 4. Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya. dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival. dan Kidz Station. berlokasi di Permata Hijau. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan. termasuk jam tangan Omega. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010. Tag Heuer.

000/m2/bukan.Gambar 4.5. Pada kuartal ketiga tahun 2010. Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4. Gambar 4.14 Total Kumulatif Supply.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV . Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar. Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70.2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil. rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347.000/m2/bulan.22 .

Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21. Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun. IV .2% dari total hotel di Jakarta. perdagangan.4. sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.23 .6. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat. perindustrian. Pada tahun 2008. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan. jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel.7%. jasa. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel. dengan kontribusi sebesar 52. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat.6 4. budaya dan pariwisata.

Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s. 2008 Jakbar 15. IV .4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel. Pada tahun 2009. Untuk hotel bintang lima.5% Jaksel 21. 4 dan 5). ekonomi. Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya.2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial.Gambar 4. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%. 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. tingkat penghunian kamar relatif stabil. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3.2% Jakpus 52.7% Jaktim 3. 4.6. politik serta keamanan. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut. tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya.d September 2010 adalah sebagai berikut.d 2009.24 . Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta.1% Jakut 7.

25 . Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5. dan auditorium. office building. service apartment. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. shopping center. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia. Direncanakan luas mall gross area 135. *) Januari s. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium.5 hektar. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket.500 m2 dengan NLA 77. dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road. hotel.d September 2010 4.Gambar 4. IV . makan.600 m2. museum. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. dan tempat rekreasi.

Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti. 59 Executive Club. yaitu 40 kamar Grand. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. penthouse)     4. Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige.26 .000 m2 dengan net area 41. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan.000 m2. 5 Executive Suite. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50. antara lain : a. Disamping itu. 199 kamar Deluxe.900 m2.8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia.500 m2. 24 kamar Superior. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. Direncanakan luas office tower gross area 73.000 m2 dengan leaseable area 17. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap. dan 1 President Suite. IV . Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28.

Amerika dan Negara lainnya. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik.336. dan 14 kamar Grand Deluxe.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1. Ditahun 2009. Hingga tahun 2009. b. Toko Buku Gramedia. Toko Buku Gunung Agung.7 Hektar.1 hektare.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25. Semarang.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. yaitu Watsons Personal Care. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Berdasarkan kewarganegaraan.120 motor. Suite. 21 kamar Executive. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima. di tahun 2009. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive. Hero Supermarket. dan lainlain. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta. Di tahun 2009. yaitu 5 kamar Suite. Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar. 10 kamar Superior.325. Selanjutnya tamu dari Eropa. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43. Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2. 150 kamar Deluxe. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. Cineplex 21. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis. Matahari Department Store. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani.27 .670.75 hari. Gold Gym.040 mobil dan 1. Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV . Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70. Di tahun 2009. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima.

Pada tahun 2009. yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini. IV . sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596.901 motor.9 4.490 mobil dan 956.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat. Cineplex 21.092.610 orang per hari atau sekitar 14. Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni.d 2010.rata di atas rata-rata pasar. KFC. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. Satrio Kaveling 1.28 .9. Mulai tahun 2009. Robinson Departement Store. Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket.823 orang per tahun. Mc Donalds. Fantasia. c.1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. Selain itu. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38.75 hari. DR. Mal Ciputra memiliki luas 20. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. 4.

064 2016 77.900 75.351 174 55.351 174 50.0% 13.172 38.400 80. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.0% 51. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.900 65.784 4.080 17.400 80.425 22.184 4.172 1.900 75.520 17.600 99.0% 64.400 50.600 99.900 75.351 174 65.0% 64.728 4.0% 13.0% 64.944 2017 77.7% 77.351 174 60.200 2.425 2018 77.600 99.7% 77. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.351 174 65.7% 77.600 99.0% 13.635 28. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.0% 11.944 2011 2012 2013 77.400 80.472 1.400 60.7% 77.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.0% 13.0% 45.944 2014 77. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.600 99.29 .351 174 65.0% 38.400 70.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.7% 77.0% 51.840 6.520 17.950 33.0% 13.600 17.425 13.520 17. maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4.0% 64.520 17.425 - IV .0% 8.7% 77.351 174 65.0% 64.592 2015 77.600 99.900 50.428 41. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.0% 64.0% 64.200 17.900 75.425 2019 77.0% 32.900 75.640 17.600 99.400 80.0% 51.7% 77.248 9.0% 51.

4.416 2012 29. 2.660 35. Sudirman.9.061 2013 204 107 2. 5. Jaksel MH.000 17.848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta. Sudirman. Jaksel Jl.000 23.2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4. The Pakubuwono View 2. Jaksel 150 458 132 177 91 24.000.467 203 74 399 74 74 33. Apartemen Dharmawangsa 3. Antasari. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan. Jaksel Jl.000 14. Kemang Village 4.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3.400. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27.376 143 54 277 54 38.695 162 60 313 60 43.000.000 19. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23. Jend. Thamrin. Jaksel Dharmawangsa.660 57 2015 211 110 2.500.600. Gandaria. CBD 1.117 63 2017 226 118 3.30 .4.000 36.000. Jaksel Jl. Jaksel Jl.000.000 IV .530 152 57 295 57 40. Pakubuwono.Jaksel Jl.000 49. Jend.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3. Essence Dharmawangsa 5.000 Non CBD 1. Dharmawangsa.870 173 63 333 63 46.000.000 32.000 22.178 54 2014 204 107 2.000.000. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl. 3.302 60 2016 218 114 2. Jakpus Kuningan.

000 202. Apartemen Dharmawangsa 2. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl.273 200. CBD 1.000 140.602 185. Menteng Jl. Sudirman. Menara Palma 3.000 35. KH. Jaksel Kuningan.000 CBD 1.Apartemen Service No. Jaksel Jl. Gatot Subroto Jl Jend. Batavia Apartment 5.297 177.000 150.000 125. Menara Mulia 5. Apartemen Alson 3. Menara MTH 2. Kuningan City 4.000 31. Jaksel Jl. Ascott Jakarta 4. 3.000 35. Sudirman. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264. Jakpus Kebon Kacang. Jaksel Jl. Jakpus Jl. KH Mansyur. Menara Dea 2 2. S. MT Haryono. Thamrin HR. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428.514 203.333 Non CBD 1. Indofood Tower Non CBD 1.000 25. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 s/d 150. Menara Batavia 4. 2. Senen Raya. TB Simatupang.500 31.500 189.000 297.000 (Inc. Nama Gedung Lokasi Kuningan.333 Perkantoran No. Ratu Prabu 1 5. 4.500 108. Service Charge) IV .31 . 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl. Jaksel Jl. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.000 216. Belleza 3.000 40. Mas Mansyur. Jend.000 36. Jaksel Jl. Pakubuwono. Jaksel MH. Jaktim Arteri Permata Hijau. Rasuna Said. Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125.000 60.000 (Inc.000 162. Service Charge) 150. Satrio Kuningan.707 253.571 227. Jaksel Kuningan.

919.d 300.542.Week end .000 Sumber : Hasil Survey IV .000 480.520.000 90.d 400. Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200. Gandaria City 4. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.200 60.Week end/Week day 2.d 850.000 300.200 4.000 834.000 (Inc.000 (Inc. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.000 800.000 s.200 3.d 600.200 3. Jakpus Jl. MH Thamrin.Week end/Week day Ritz Carlton Suite . Service Charge) 500. Pejaten Village 3. MH Thamrin.500 82. Service Charge) 487.000 (Inc.d 600.200 2.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club . 5. Plaza Semanggi 2.720.Week end . Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1.Week end/Week day President Suite .500 210.200 3.000 40. Jaksel Kelapa Gading. Jakut Pondok Indah. Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl. Gatot Subroto Jl. Jaksel Rental Gandaria.200 34.Week day Junior Suite (Privat Spa) . Central Park 2.200 3.652. Tanjung Duren. Jaksel Jl.000 s. Nama Mall Lokasi Jl. 3.Pusat Perbelanjaan No.000 77. Satrio Senayan. Service Charge) CBD 1.610.000 843. Mal Kelapa Gading 5.000 85. 4.453.000 s.Week end .603.000 s.987.000 88.000 s.Week day Junior Suite .000 75.Week day Executive Grand Club .32 .

Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. antara lain : a. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Berdasarkan The Daily Telegraph.9. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV . Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).4.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.33 . yang telah memiliki jaringan internasional. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End).

4.9.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b.4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. a. dan IV . fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi.Gambar 4. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium.34 . Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. 100% electrical back-up. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis..

tidak terkecuali pusat perbelanjaannya.35 . MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. Dengan segala kelebihannya. IV . sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. c. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. Selain itu. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. administrasi mengenai ketentuan sewa. b.lain sebagainya. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. melakukan intelijen pasar. kegiatan pemasaran. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. Untuk itu. 4. Mall Secara kesuluruhan. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium.

yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. 4. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment.351 m2.36 . PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. perkantoran. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. hotel. c. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. office building.11 Kesimpulan 1. museum. walaupun terjadi krisis ekonomi global. IV . dan auditorium. shopping center.b. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. 2.d 2010. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. service apartment. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. 4. 3.5 hektar. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. dengan luas disewa 77. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. salah satunya adalah konsep Superblock. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan.

Jaksel 150 Jl.000 91 .707 135 253. Jakpus Kebon Kacang.000 17. 3. Menteng Jl.000 .000 14. 5 Capital Residence Jl.000 Jl. KH. Jakpus Permata Hijau 83 428.297 157 177. Jaksel Dharmawangsa. 3. Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey . 4.514 135 203. Antasari. Jend. CBD 1. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl. Jaksel Jl.571 99 227.37 .000 . Mas Mansyur. Jaksel Jl. Jaksel Non CBD Apartemen 1.000 24. Pakubuwono. Dharmawangsa. Pakubuwono. Apartemen Dharmawangsa el 458 1. Nama Gedung CB D Lokasi IV . Dharmawangsa 2. Gandaria.602 185 185.000 49. Senen Raya. Kemang Village 4.000 74 297.000 250 216. Rasuna Said. Jaksel 150 264. 4.Jaks 2. 2. Satrio The Mayflower Kuningan.Non CBD Jl. Sudirman. Jaksel 132 177 .000 Apartemen Service No. Essence Dharmawangsa 5. 5.273 166 200.000 19. Thamrin Aston Rasuna HR.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No. The Pakubuwono View 3.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH.

Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120. Menara Dea 2 Kuningan. Service Charge) 15 0.500 31. Jaksel Jl.38 .500 10 8. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5.000 36. Sudirman. Jaksel 100% 2. Gatot Subroto Jl Jend. TB Simatupang. Indofood Tower 90% Non CBD 1. Kuningan City Kuningan.000 60.000 (Inc.000 5.500 18 9. Belleza 90% 3.000 s/d 150. Jaksel 60% 4. Menara MTH Jl. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Menara Mulia Jl.000 35. Menara Batavia 100% 4. Jaktim Arteri Permata Hijau.000 40. Ratu Prabu 1 100% 5.000 31. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV .000 20 2. KH Mansyur. Jakpus Jl.000 25.000 14 0. Service Charge) 2.1.000 15 0.000 16 2. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No.000 125. Jaksel 70% 3.000 35. MT Haryono. S.000 (Inc. Menara Palma Kuningan.

Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl.Week end .200 3. Tanjung Duren.500 2 10. 3.000 88. MH Thamrin. Central Park 3.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club . Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200. 4. Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria.720 IV .000 (Inc. Jakut Pondok Indah. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.d 400.000 Rental 800.500 82.200 3.000 Service Charge 75.000 Service Charge 85.000 s.000 s.000 77.453 .Week day Executive Grand Club .200 2. MH Thamrin. Jaksel Kelapa Gading.000 Service Charge 90.000 s.Week day 2.Week end .000 s.d 850.d 600. Gatot Subroto Jl. Service Charge) 5. 2.652 .000 480.d 600. Satrio Senayan. Jaksel Rental 1. Jl.000 (Inc.No.39 . Pejaten Village Pejaten.000 300.000 843. Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl. 1.000 s.919 .000 40.000 (Inc. Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl.d 300. Service Charge) 4 87. Gandaria City Mal Kelapa 4. Service Charge) Rental 500.000 8 Rental 34. Jakbar Rental Service Charge 2. Gading Pondok Indah 5.

40 .1.Week day Junior Suite (Privat Spa) .Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. antara lain : a.610 .3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.200 60. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.520 .Week end . Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007.542 .987 .000 4.603 . Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV .Week end/Week day Ritz Carlton Suite .200 3.200 Junior Suite . yang telah memiliki jaringan internasional..200 34.200 4.Week end/Week day President Suite . Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Berdasarkan The Daily Telegraph.

ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV .18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel.41 .

4. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).a. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. Untuk itu.42 . a. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. 100% electrical back-up. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV . gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium.. Dengan segala kelebihannya.1. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium.1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. b. Selain itu. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. dan lain sebagainya. Mall Secara kesuluruhan. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif.

1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. melakukan intelijen pasar. administrasi mengenai ketentuan sewa. c. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. b. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta.43 . PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. 4. kegiatan pemasaran. IV .

Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. 3. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. 2. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.351 m2.5 hektar. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV . merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. hotel.c. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. salah satunya adalah konsep Superblock. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. dan auditorium. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment.d 2010. dengan luas disewa 77. 4. office building. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5.1Kesimpulan 1. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers.44 . shopping center. museum. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. walaupun terjadi krisis ekonomi global. service apartment. perkantoran. 4.

pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott.45 . service apartment akan IV .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful