BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

Jaksel Kemang. hotel. ruko. ruko Apartemen. mall Apartemen. Jakbar Puri Indah. mall. Jakbar Grogol.50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. hotel.50 5.65 7.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21. mall. perkantoran. Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. perkantoran.4 . hotel. Jakut Thamrin. hotel. rumah sakit.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8. mall.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr. dan hotel Apartemen. see world. entertainment center Apartemen. perumahan. entertainment center. perumahan. retail (trade mall). mall Apartemen.50 53. helipad Apartemen. mall. Satrio. perkantoran. exotic spa. mall. hotel. wedding chapel. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9. perkantoran.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV . mall. museum & auditorium Apartemen. perkantoran. perkantoran.76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. mall. sekolah.13 12. hotel. mall. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen.Tabel 4. rumah sakit. Jakut Agung Podomoro Group 5. perkantoran.00 5.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. Jaksel Rasuna Said. Satrio.90 12. perkantoran. entertainment center. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. Jaksel Dr. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama. hotel. perkantoran. townhouse. exhibition center. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2. hotel. clubhouse. sekolah. exhibition center Apartemen. perkantoran. heliped Apartemen.

ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat. ►Pada kategori kurang padat.3. fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung.5 . ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%. Kondominium. b. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. c. Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok. yang dapat dimiliki secara individu.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock. yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik. . apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium. IV . yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%. AC. yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat. Apartemen sewa. mesin cuci. Apartemen service.Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat. .3 4.Fasilitas umum. 4. yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur. dan lain-lain). yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan. dipersyaratkan : . yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok.1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa. dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway.

440 unit. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat. Kemang. terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl.338 unit.Thamrin. Simprug. dan Jl. IV . HR Rasuna Said. Sudirman .6 . dan Pondok Indah.Gatot Subroto. dengan persentase sebesar 45.Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76. Yang termasuk dalam prime location.83% dari total supply.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng. Jend. Kebayoran Baru. Permata Hijau. Gambar 4. Jend. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3. Jl.

Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping).7 .27% Jaktim 5.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis. yaitu apartemen service dan apartemen non service. 7.77% Jakpus 16.01% Jakbar 22. 2.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV .37% Jaksel 12.08% Jakut 20. 10. 5. 6.Gambar 4. Tabel 4. 3. 8. 4.3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No. 9. 1. sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen.

yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service. Karena itulah.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng.8 . Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit.3. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. Gambar 4. sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. Kepemilikan apartemen dipermudah. jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7. Dengan adanya penambahan tersebut.938 unit.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode. karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. pembeli dibebaskan dari down payments. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service. proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. IV .

Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.630 1.9% dari 68.021 2.9 . Parman Total Unit 3. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%. IV .d 95%.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%. S. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil. Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Secara keseluruhan.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.Gambar 4.d 90%.544 1.824 676 400 308 2.53% kuartal sebelumnya.

apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja.d 2. dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2.3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc.d 1. dan aneka fasilitas kota.3.Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Dari sisi lokasi. Tabel 4. Gambar 4. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4.d 1. pusat hiburan.596 1.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.10 .064 s.128 2.128 dan sekitarnya IV . Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2.064 1.596 s.

70/sqm/bulan.3%. tarif sewa rata-rata cenderung stabil. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD. tarif sewa meningkat sebesar 1. yaitu cash keras.40/sqm/ bulan dan $ 8. Pada area CBD. antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun. dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. cash bertahap dan KPA.40/sqm/bulan. 10 tahun dan 15 tahun. menjadi US m $ 17.11 . Gambar 4. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi. masing-masing sebesar $ 12.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV .Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing.

8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 . Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan. fasilitas. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja.4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. keamanan.59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV . Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4.12 .7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen. dengan persentase sebesar 25%. Berdasarkan preferensi tersebut. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga.4.3. maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit. diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. Gambar 4.

Satrio Jl. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. TB. Jl.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Haryono Jl. Merdeka Selatan Jl. Jl. Kebon Sirih. Jl. Ridwan Rais Jl. Cikini. Kedoya Jl.13 . bahkan dalam satu-dua tahun ke depan . Jl. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. Rasuna Said. Medan Merdeka Barat Jl. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. Gunung Sahari Jl. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti.4 4. Thamrin & sekitarnya S.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. Jl. Menteng IV . Asia Afrika. Kemang Raya Jl. Imam Bonjol. Kawasan Mega Kuningan Jl. Kawasan SCBD Jl. MT. Jl. Perjuangan. Bandara Kemayoran Jl. Simatupang. Parman MT. Jl. Dr. Jl. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. Warung Buncit.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun. Yos Sudarso Jl. namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan.4. S. Jl. Kuningan Barat Jl. Parman Jl. Pondok Indah Jl. Medan Merdeka Barat Ex. Mas Mansyur Jl. Sudirman. Tanjung Karang Jl. Thamrin. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Casablanca. Gatot Subroto. 4.

Jakarta Barat. mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral. Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning.600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. Graha Tedja menambah pasokan 4. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD).140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya. Pada kuartal ketiga 2010. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53. diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran.500 m2.000 m2.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. yang berlokasi di Kebon Jeruk.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran.14 . Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta. Gambar 4. IV . Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja.

Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1. Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan.000 m2. IV . pertambangan. minyak dan gas. Parman Jalan Letjen S. Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4.2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi.15 .7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S.Tabel 4. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru. finance dan perbankan.4.

sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010. Pada kuartal ketiga tahun 2010.16 . dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya. mencatat tingkat hunian 89.4.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4. service charge di CBD area US$ 5. Service charge juga mengalami peningkatan.80/m2/bulan. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. Pada kuartal tiga 2010.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV . Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101. Gambar 4.3%. tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010. Gambar 4.99/m2/bulan.871/m2/bulan. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan.Seiring dengan kondisi ekonomi membaik.

 Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja.17 .1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak. Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja. department store dan minimarket)  Sarana transportasi. 49% konsumen berbelanja di minimarket. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern. 68. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda. Sedangkan untuk belanja fashion. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket. supermarket. berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi.1.5% memilih belanja di pasar tradisional. IV . Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. Disamping itu.5 4. 89. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries. dan hanya 3.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket.4. Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional.2% konsumen memilih department store.

8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan. Disamping itu.Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. Gambar 4. disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari. IV . Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan. Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen.18 . harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar.

4% 50.7% 11.0% 0.35 36 .25 26 .0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .6% 70.6% 36.6% 11.0% 47.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .25 26 .6% 15.4% 0.1% 8.9% 7.6% 66.8% 0.5% 14.45 > 45 24.1% 30.2% 13.8% 7.3% 16.4% 46.4% 22.6% 20.2% 14.9% 30.0% 12.9% 35.4% 12.25 26 .35 36 .7% 18.0% 9.4% 5.8% 0.0% 21.19 .7% 62.5% 25.8% 9.6% 0.2% 27.8% 12.7% 12.2% 15.9% 35.0% 15.1% MINIMARKET 17 .0% 8.7% 10.0% 5.8% 17.7% 0.45 > 45 51.4% 7.0% 18.6% 0.5% 21.1% 7.2% 41.2% 32.0% 5.0% 33.5% 54.0% 35.6% 12.0% 17.5% 0.0% 2.6% 23.25 26 .2% 15.5% DEPARTMENT STORE 17 .45 > 45 25.7% 12.6% 23.45 > 45 2.3% 47.5% 25.5% 17.35 36 .6% 12.4% 34.0% 15.3% 18.3% 10.45 > 45 18.35 36 .25 26 .1% 2.3% 10.7% TRADITIONAL MARKET 17 .5% 28.4% 10.5% 21.6% 1.7% 9.45 > 45 31.0% 29.7% 30.7% 24.1% 7.4% 13.4% 37.6% 15.5% 1.25 26 .8% 6.5% SHOP 17 .3% 24.4% Sumber : BIRO Survey IV .0% 21.5% 29.8% 7.1% 33.7% 37.35 36 .Tabel 4.0% 35.0% 6.3% 32.5% 15.2% 20.6% 32.0% 30.6% 4.5% 37.7% 16.6% 15.5% 10.4% 29.5% 16.4% 4.4% 2.7% 4.2% 65.7% 1.35 36 .

382 m2 meter persegi.20 . Periode 2002 s. Jakarta Selatan. Pondok Indah. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua. Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement. IV . dimana merupakan strata title retail center. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria. Jakarta Selatan. Mangga Dua dan Pluit. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room). area ritel termasuk CBD.4. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran. yang terletak di Jalan Iskandar Muda.77 juta m2 hingga tahun 2009. Jakarta Pusat. Saat ini.92 juta m2.1. dan Jakarta Utara. Begitu pula sepanjang tahun 2010. Jakarta Selatan.2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3. konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler. City Walk. sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3. Cilandak dan Permata Hijau. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik.

Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa. termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. IV .Gambar 4. dan Kidz Station.d 90%. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park. Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s. The Foodhall. Tag Heuer. Parang Kencana Batik. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. 4. dengan resmi beroperasi SOGO. beroperasi di shopping arcade Bellezza. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya.5. Charles & Keith dan Fat Burger. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi. berlokasi di Permata Hijau.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City. Kota Kasablanka. termasuk jam tangan Omega. dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival. diikuti oleh Zara.21 .

Gambar 4.Gambar 4. Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70.22 .000/m2/bulan. rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV . Pada kuartal ketiga tahun 2010.14 Total Kumulatif Supply. Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar.000/m2/bukan.2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil. Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4.5.

sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel. jasa.4. dengan kontribusi sebesar 52.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4. perindustrian.23 . Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel. perdagangan. IV .7%.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat.6. jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel. Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan. budaya dan pariwisata. Pada tahun 2008.6 4. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang.2% dari total hotel di Jakarta.

4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3.24 . Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Untuk hotel bintang lima. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel. tingkat penghunian kamar relatif stabil. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009.1% Jakut 7. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%. 4 dan 5). Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3.2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut.d 2009. politik serta keamanan.4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4.d September 2010 adalah sebagai berikut.5% Jaksel 21.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. Pada tahun 2009.Gambar 4. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s. IV . 4.7% Jaktim 3. ekonomi.6. 2008 Jakbar 15.2% Jakpus 52. tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%.

*) Januari s. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. dan tempat rekreasi. shopping center. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment.d September 2010 4. hotel. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. service apartment. office building.5 hektar. IV .25 .7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5. makan. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia.500 m2 dengan NLA 77. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road. dan auditorium. Direncanakan luas mall gross area 135.Gambar 4. museum.600 m2.

500 m2. yaitu 40 kamar Grand. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Disamping itu. 199 kamar Deluxe.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. 24 kamar Superior. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan. 5 Executive Suite. dan 1 President Suite.26 . Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28. antara lain : a. Direncanakan luas office tower gross area 73. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50. Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige. penthouse)     4. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap.000 m2. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar. 59 Executive Club.8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia. IV .000 m2 dengan net area 41. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25. sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti.900 m2.000 m2 dengan leaseable area 17.

Ditahun 2009. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis. Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar. Hero Supermarket. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. di tahun 2009.120 motor. Semarang. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Gold Gym. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima.325. 150 kamar Deluxe. Hingga tahun 2009. yaitu 5 kamar Suite. Berdasarkan kewarganegaraan.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1.7 Hektar. dan 14 kamar Grand Deluxe.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25.336. Selanjutnya tamu dari Eropa. Di tahun 2009. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta.27 . 21 kamar Executive. Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV . Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2. Toko Buku Gunung Agung. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar. Di tahun 2009. Cineplex 21. Amerika dan Negara lainnya. 10 kamar Superior.040 mobil dan 1. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik. dan lainlain. Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70. yaitu Watsons Personal Care.670. Matahari Department Store. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani.75 hari. Toko Buku Gramedia. b. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima.1 hektare. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. Suite. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1.

Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni.9. Robinson Departement Store. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1.610 orang per hari atau sekitar 14. Cineplex 21. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. Mc Donalds. yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini. sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596. Fantasia.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko.901 motor. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38.1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008.d 2010.823 orang per tahun. 4. Selain itu. IV .rata di atas rata-rata pasar. Pada tahun 2009.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore.490 mobil dan 956.9 4. KFC. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat. Satrio Kaveling 1. c. Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2. Mal Ciputra memiliki luas 20.092. Mulai tahun 2009.75 hari.28 . Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. DR.

425 22.900 65.351 174 65.400 70.7% 77.351 174 55.900 75.080 17.400 60.425 2018 77.428 41.0% 51.351 174 50.400 80.400 50.425 2019 77.520 17.0% 51.592 2015 77.600 99.600 99.0% 64.640 17.0% 51.900 75. maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4.600 99. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.400 80. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.184 4.0% 64.600 17.950 33.351 174 60.840 6.0% 64.520 17.29 .472 1.900 75.351 174 65.0% 8.400 80.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.172 1.0% 64.600 99.172 38. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.944 2014 77.7% 77.0% 45.425 13.400 80.0% 13.064 2016 77.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.635 28.520 17.900 75.7% 77.7% 77.600 99.0% 51.600 99. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.200 17.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.351 174 65.351 174 65.0% 64.7% 77.600 99.0% 13.248 9.0% 32.0% 64.0% 13.0% 38.7% 77.944 2017 77.425 - IV .900 50.7% 77.0% 11.0% 13.900 75.944 2011 2012 2013 77. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.784 4.520 17.200 2.0% 64.0% 13.728 4.

The Pakubuwono View 2.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan. Jaksel Jl. Thamrin.376 143 54 277 54 38.4. Jaksel Dharmawangsa.870 173 63 333 63 46. Sudirman. 4. CBD 1. Essence Dharmawangsa 5.000 19.000 IV .848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta. 2. 3.500.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3.117 63 2017 226 118 3.660 57 2015 211 110 2. 5.660 35.000.302 60 2016 218 114 2.178 54 2014 204 107 2. Jaksel MH.000.400. Jaksel 150 458 132 177 91 24.061 2013 204 107 2. Jaksel Jl.000 23.000.000 17.416 2012 29.000 Non CBD 1.000.000 14. Sudirman.467 203 74 399 74 74 33.000. Kemang Village 4.000 49.695 162 60 313 60 43.9. Dharmawangsa. Antasari. Jaksel Jl.30 . Gandaria. Jend. Jend.Jaksel Jl.000 32. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23. Apartemen Dharmawangsa 3.000 22.000.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27. Pakubuwono.000 36. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No. Jaksel Jl.2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4. Jakpus Kuningan.000.530 152 57 295 57 40. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl.600.

000 35.000 150.31 .500 189. Apartemen Alson 3.000 125. Menara Dea 2 2. Jaksel MH. Pakubuwono.000 216. Thamrin HR. Jakpus Jl. Mas Mansyur. Nama Gedung Lokasi Kuningan. 3. Indofood Tower Non CBD 1. Jaksel Jl. Ratu Prabu 1 5. Menara Palma 3. Jakpus Kebon Kacang.000 60.297 177. Kuningan City 4. 4. Ascott Jakarta 4.333 Non CBD 1.000 CBD 1.000 202.000 s/d 150. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264. Menara Batavia 4.707 253. Service Charge) 150. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.514 203. Apartemen Dharmawangsa 2.Apartemen Service No. Jaksel Jl.000 297. CBD 1. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428. Jaksel Jl.000 36. Batavia Apartment 5. Sudirman. Jaksel Jl. Jaksel Kuningan. 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl. Menara Mulia 5. Senen Raya. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Jaktim Arteri Permata Hijau. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl.602 185.000 (Inc. Rasuna Said. Menteng Jl. Jend. KH Mansyur. Satrio Kuningan. Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125.000 162. Menara MTH 2. KH.500 108.000 25.000 (Inc. S.571 227.000 40.000 140. Belleza 3. Jaksel Jl.000 31. 2. MT Haryono.500 31. Jaksel Kuningan. TB Simatupang.273 200.333 Perkantoran No. Sudirman. Service Charge) IV .000 35. Gatot Subroto Jl Jend.

000 88.000 90.200 3.000 s.d 400.603.Pusat Perbelanjaan No. 4.Week day Junior Suite (Privat Spa) .542. Jaksel Rental Gandaria.000 77.000 834.610. Tanjung Duren. Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl.Week end/Week day President Suite .Week day Junior Suite . Gandaria City 4.200 34. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.200 4.d 600. Mal Kelapa Gading 5.919. 3.000 s. Service Charge) CBD 1. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.000 300. Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200.000 843.d 850.453.d 300.200 2. Service Charge) 487. Jakpus Jl.200 3.000 (Inc. Service Charge) 500.Week end . Central Park 2. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1. Jaksel Jl. Gatot Subroto Jl. MH Thamrin. Jakut Pondok Indah.Week end .000 (Inc.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .000 480. 5.Week end/Week day Ritz Carlton Suite .000 85.000 75.32 .520.652.720.Week end .000 s.000 800.200 3.500 82.d 600. Pejaten Village 3.000 40. Satrio Senayan. MH Thamrin.500 210. Plaza Semanggi 2.Week end/Week day 2.000 s. Nama Mall Lokasi Jl.Week day Executive Grand Club .000 (Inc.200 3.200 60.987.000 Sumber : Hasil Survey IV . Jaksel Kelapa Gading.000 s.

Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Berdasarkan The Daily Telegraph. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. yang telah memiliki jaringan internasional. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).4.9. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV . antara lain : a. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal.33 .

dan IV .18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel. 4. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).9. 100% electrical back-up.Gambar 4. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b..4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. a.34 .

4. Untuk itu.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. administrasi mengenai ketentuan sewa. kegiatan pemasaran. IV . Mall Secara kesuluruhan. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta.35 . Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. c. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. b. Selain itu. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. melakukan intelijen pasar. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini.lain sebagainya. Dengan segala kelebihannya. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus.

Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.b. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. walaupun terjadi krisis ekonomi global. 4. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. office building. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep.5 hektar.11 Kesimpulan 1. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan.36 . Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut.351 m2. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. museum. hotel. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. IV . salah satunya adalah konsep Superblock. service apartment.d 2010. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. dan auditorium. perkantoran. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. dengan luas disewa 77. c. 4. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. shopping center. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. 2. 3. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.

Dharmawangsa 2.000 17.602 185 185.000 91 . Jakpus Permata Hijau 83 428.707 135 253. Apartemen Dharmawangsa el 458 1.Jaks 2. Jaksel Jl. Jakpus Kebon Kacang. Nama Gedung CB D Lokasi IV . Jaksel Jl.000 19.000 Jl. Antasari.000 14. Satrio The Mayflower Kuningan.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH. Gandaria. CBD 1. Jaksel 132 177 . Rasuna Said. Jaksel 150 264. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl.000 24. KH.000 . 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey .273 166 200. 3.Non CBD Jl. Jaksel Dharmawangsa. Pakubuwono. The Pakubuwono View 3. Kemang Village 4. Jaksel Non CBD Apartemen 1.000 74 297. 2. Essence Dharmawangsa 5. 4. 5.37 .571 99 227.000 Apartemen Service No. Pakubuwono. Menteng Jl.000 .297 157 177. 5 Capital Residence Jl. Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl.000 49. Dharmawangsa. 3. Jend.514 135 203.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No.000 250 216. Jaksel 150 Jl. 4. Mas Mansyur. Sudirman. Thamrin Aston Rasuna HR. Senen Raya.

500 18 9. Menara Dea 2 Kuningan. Jaksel 100% 2.000 31.000 35. Jaksel 60% 4. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV . Menara MTH Jl. MT Haryono.000 125. Ratu Prabu 1 100% 5.38 .500 31. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5. Menara Palma Kuningan. Service Charge) 15 0.1.000 s/d 150. KH Mansyur. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No. TB Simatupang. Jaksel Jl.500 10 8. Kuningan City Kuningan.000 (Inc. Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 20 2. S. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.000 35.000 5. Service Charge) 2.000 (Inc.000 36.000 40. Sudirman. Gatot Subroto Jl Jend. Menara Mulia Jl. Indofood Tower 90% Non CBD 1.000 25.000 60.000 16 2.000 15 0.000 14 0. Jaksel 70% 3. Belleza 90% 3. Jaktim Arteri Permata Hijau. Jakpus Jl. Menara Batavia 100% 4.

000 480.000 (Inc.000 s.000 8 Rental 34.000 88. Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl.000 (Inc.d 400.000 (Inc. 1.500 2 10. Service Charge) 4 87.Week day 2. Jaksel Rental 1. 4.200 3. Service Charge) 5.919 . Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl. Gatot Subroto Jl.000 843.000 s. Gading Pondok Indah 5. Service Charge) Rental 500.453 .Week end .000 Service Charge 75. Pejaten Village Pejaten. Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200. Satrio Senayan. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.000 Rental 800. 2. Jakbar Rental Service Charge 2. MH Thamrin.000 77.d 850. Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria. MH Thamrin. Gandaria City Mal Kelapa 4.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .39 .720 IV . Jl. Jaksel Kelapa Gading.d 600.200 3.000 s.d 600.000 Service Charge 90.Week end . Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl.000 s.Week day Executive Grand Club .652 . 3.d 300.000 Service Charge 85.000 s. Tanjung Duren.200 2. Central Park 3.No.000 300. Jakut Pondok Indah.000 40.500 82.

3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan. Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007.Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3..200 34.Week end/Week day President Suite .200 60.Week end/Week day Ritz Carlton Suite . pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.Week end .200 3.542 .000 4.520 .200 Junior Suite .987 .40 .200 4. Berdasarkan The Daily Telegraph. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End).1. antara lain : a.610 . Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV .Week day Junior Suite (Privat Spa) . Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. yang telah memiliki jaringan internasional.603 .

18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel. Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV . Siem Reap Raffles Hotel Le Royal.41 . Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya.ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4.

b. 4.42 . didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. a..1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV . Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. Dengan segala kelebihannya. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Selain itu. dan lain sebagainya. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. Mall Secara kesuluruhan.1. Untuk itu. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).a. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. 100% electrical back-up. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia.

Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. 4. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle.1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Mall Dalam kegiatan pemasarannya.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta.43 . melakukan intelijen pasar. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. kegiatan pemasaran. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. b. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. administrasi mengenai ketentuan sewa. IV . MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. c.

Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep.5 hektar.44 .351 m2. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. museum.d 2010. 3. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. dengan luas disewa 77. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. hotel. service apartment. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. shopping center.c. perkantoran. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV . yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. dan auditorium. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. office building. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan.1Kesimpulan 1. salah satunya adalah konsep Superblock. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. 4. walaupun terjadi krisis ekonomi global. 2. 4. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment.

45 .pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott. service apartment akan IV .

Master your semester with Scribd & The New York Times

Special offer for students: Only $4.99/month.

Master your semester with Scribd & The New York Times

Cancel anytime.