P. 1
BAB 4_Pasar Ciputra

BAB 4_Pasar Ciputra

|Views: 1,913|Likes:
Dipublikasikan oleh Wawan Purnawan

More info:

Published by: Wawan Purnawan on Dec 09, 2011
Hak Cipta:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

01/16/2013

pdf

text

original

Sections

  • BAB IV
  • ASPEK PASAR
  • 4.1Indikator Makro Ekonomi Indonesia
  • Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
  • 4.2Perkembangan Superblok di Jakarta
  • Tabel 4.2 Bangunan Superblok di Jakarta
  • 4.1Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta
  • 4.1.1Pasokan (Supply)
  • Kondomonium
  • Gambar 4.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta
  • Gambar 4.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit
  • Tabel 4.3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta
  • Gambar 4.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta
  • 4.1.1Permintaan (Demand)
  • Tabel 4.4 Beberapa Apartemen Strata-Title
  • Apartemen Sewa
  • Gambar 4.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa
  • 4.1.2Harga Jual dan Tarif Sewa
  • Tabel 4.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta
  • Apartemen Se wa
  • Gambar 4.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa
  • 4.1.3Preferensi Pemilihan Apartemen
  • Gambar 4.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium
  • Gambar 4.8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja
  • 4.2Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta
  • 4.2.1Pasokan (Supply)
  • Tabel 4.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta
  • Gambar 4.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran
  • Tabel 4.7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta
  • 4.2.2Permintaan (Demand)
  • Gambar 4.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta
  • 4.2.3Tarif Sewa
  • Gambar 4.11 Tarif Sewa di CBD Area
  • 4.3Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta
  • 4.1.1Pola Belanja Konsumen
  • Gambar 4.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk
  • Tabel 4.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia
  • Gambar 4.13 Annual Supply Retail di Jakarta
  • 4.1.2Tarif Sewa
  • Gambar 4.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta
  • 4.2Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta
  • Tabel 4.9 Jumlah Hotel di Jakarta
  • Gambar 4.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta, 2008
  • Gambar 4.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta
  • 4.3Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta
  • 4.1Profil Ciputra Group
  • 4.1Rencana Pemasaran
  • 4.1.1Proyeksi Penjualan
  • Tabel 4.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World
  • 4.1.2Proyeksi Harga Jual dan Sewa
  • Tabel 4.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta
  • Apartemen Strata Title (Kondominium)
  • Apartemen Service
  • Perkantoran
  • Pusat Perbelanjaan
  • Hotel
  • 4.1.3Manajemen Pengelolaan
  • ASIA PASIFIK
  • TIMUR TENGAH/AFRIKA
  • EROPA
  • AMERIKA
  • Gambar 4.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort
  • 4.1.1Target Market
  • 4.1Strategi Pemasaran
  • 4.1Kesimpulan

BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

Satrio. hotel. exotic spa. rumah sakit. Satrio. mall.13 12.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV . Jakut Agung Podomoro Group 5. perkantoran. perumahan. mall Apartemen. hotel.65 7. perkantoran. dan hotel Apartemen. sekolah. sekolah. mall.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. entertainment center. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama. hotel. clubhouse. Jakbar Grogol.50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. retail (trade mall). Jaksel Kemang.Tabel 4. perkantoran. hotel.50 5. Jakbar Puri Indah. perkantoran. Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen. museum & auditorium Apartemen. perkantoran. Jaksel Dr. perkantoran. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. hotel. hotel. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2. perkantoran. rumah sakit. hotel. hotel. mall. ruko Apartemen. Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8. perkantoran.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. townhouse.76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. perkantoran. see world. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9. exhibition center. perumahan. Jakut Thamrin. heliped Apartemen. mall. mall Apartemen.50 53. ruko. mall. mall.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr. entertainment center Apartemen. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. wedding chapel. mall.90 12. helipad Apartemen. perkantoran. Jaksel Rasuna Said. exhibition center Apartemen.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21. mall. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen.4 . entertainment center.00 5.

yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel.Fasilitas umum. 4. dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway. dan lain-lain).1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa.3. yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan. ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%. Apartemen sewa. yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik. apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium. ►Pada kategori kurang padat.5 .Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat.3 4. dipersyaratkan : . Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur. Apartemen service. Kondominium. yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat. mesin cuci. IV . ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat. . . fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok. b. AC.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%. yang dapat dimiliki secara individu. c. Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock.

dan Pondok Indah.Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76. Jl. terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. Sudirman . Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat. Permata Hijau. dan Jl.338 unit. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3. dengan persentase sebesar 45.440 unit.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen. IV . Gambar 4.Gatot Subroto. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng. Simprug. HR Rasuna Said. Yang termasuk dalam prime location.Thamrin. Kemang. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat. Jend.6 . Jend. Kebayoran Baru.83% dari total supply.

77% Jakpus 16.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23.01% Jakbar 22. 3.7 . Tabel 4. 10.Gambar 4.27% Jaktim 5. 8. 7. 2. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV . 4. sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen. 6. 1. yaitu apartemen service dan apartemen non service.08% Jakut 20.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping). 9.3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis. 5.37% Jaksel 12.

proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Karena itulah. Dengan adanya penambahan tersebut.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil.3. jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7. diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek. karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service.8 . sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service.938 unit.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit. Kepemilikan apartemen dipermudah. IV .3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4. Gambar 4. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. pembeli dibebaskan dari down payments.

Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Secara keseluruhan. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69. S.544 1.53% kuartal sebelumnya. IV .Gambar 4. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%.9 . Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.630 1.021 2.d 90%.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat.824 676 400 308 2. Parman Total Unit 3. Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%.9% dari 68.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%.d 95%. Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4.

Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2.3. dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2.128 2. Tabel 4. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4.596 1. pusat hiburan.d 1.10 . apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja.596 s.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.d 2.Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Dari sisi lokasi.064 1.128 dan sekitarnya IV .3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. Gambar 4.064 s.d 1. dan aneka fasilitas kota.

40/sqm/ bulan dan $ 8. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. masing-masing sebesar $ 12.70/sqm/bulan. cash bertahap dan KPA. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. Pada area CBD. dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD. menjadi US m $ 17. yaitu cash keras. tarif sewa rata-rata cenderung stabil.11 .3%.Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe. Gambar 4. 10 tahun dan 15 tahun.40/sqm/bulan. Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV . tarif sewa meningkat sebesar 1.

12 . Gambar 4. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan.8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 . maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit.3. keamanan.59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV . diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. fasilitas.4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. dengan persentase sebesar 25%.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen.4. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. Berdasarkan preferensi tersebut. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga.

Kawasan Mega Kuningan Jl. Simatupang. Asia Afrika. pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. bahkan dalam satu-dua tahun ke depan . Medan Merdeka Barat Ex. Medan Merdeka Barat Jl. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. Perjuangan. Jl. Yos Sudarso Jl. Kawasan SCBD Jl. Jl. Kuningan Barat Jl. Jl. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. Jl. Jl. Pondok Indah Jl.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR.4. Bandara Kemayoran Jl. Jl. Gunung Sahari Jl. TB. Thamrin & sekitarnya S. Rasuna Said. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. MT. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. Gatot Subroto. Cikini. Kebon Sirih. Jl. Thamrin.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun. Casablanca. Kemang Raya Jl. Satrio Jl. Imam Bonjol. Mas Mansyur Jl. namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Parman Jl. S.13 . Jl. Ridwan Rais Jl. Menteng IV . 4. Tanjung Karang Jl.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. Haryono Jl. Sudirman. Dr. Warung Buncit.4 4. Jl. Merdeka Selatan Jl. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. Parman MT. Kedoya Jl.

Gambar 4. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD).140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran.000 m2. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja. IV . Pada kuartal ketiga 2010. Jakarta Barat. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat.500 m2.600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta. mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat.14 . Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning. yang berlokasi di Kebon Jeruk. diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran. Graha Tedja menambah pasokan 4.

4. minyak dan gas.15 . Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan. finance dan perbankan. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1.000 m2.7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S. IV .Tabel 4. Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4. pertambangan. Parman Jalan Letjen S.2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi.

Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010.3%.871/m2/bulan. sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4.Seiring dengan kondisi ekonomi membaik. dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya. mencatat tingkat hunian 89.99/m2/bulan.4. Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan. Gambar 4.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV . Service charge juga mengalami peningkatan.80/m2/bulan. Pada kuartal tiga 2010. Gambar 4. service charge di CBD area US$ 5.16 . Pada kuartal ketiga tahun 2010.

Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda. IV . berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. supermarket. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak.4. Disamping itu. 49% konsumen berbelanja di minimarket. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. dan hanya 3.2% konsumen memilih department store.5% memilih belanja di pasar tradisional. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern.1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional.5 4. 68.  Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja. Sedangkan untuk belanja fashion. Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional.1. department store dan minimarket)  Sarana transportasi. Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja.17 . 89. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries.

Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan.18 .12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad.8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar.Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan. Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen. IV . Gambar 4. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31. Disamping itu. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan.

5% 21.7% 18.4% 12.1% 33.7% 16.2% 15.2% 65.7% 62.2% 41.6% 12.5% 10.35 36 .9% 35.7% 11.6% 15.0% 29.5% SHOP 17 .4% Sumber : BIRO Survey IV .25 26 .5% 28.3% 18.3% 47.6% 23.2% 32.4% 5.8% 7.6% 23.5% 15.5% 37.6% 36.0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .6% 11.2% 13.1% MINIMARKET 17 .8% 17.4% 29.3% 10.6% 70.25 26 .5% 25.45 > 45 18.35 36 .0% 18.4% 22.Tabel 4.4% 46.0% 33.3% 10.5% 14.5% DEPARTMENT STORE 17 .4% 2.0% 5.4% 34.7% 0.0% 35.2% 20.4% 13.1% 2.2% 27.3% 16.0% 8.0% 9.6% 12.5% 0.8% 6.6% 0.6% 15.6% 32.45 > 45 25.0% 21.45 > 45 2.4% 37.35 36 .5% 25.25 26 .0% 21.6% 20.7% 12.7% 30.0% 15.35 36 .9% 30.9% 7.2% 14.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .45 > 45 51.0% 47.7% 9.1% 8.7% 1.0% 17.4% 0.8% 0.35 36 .9% 35.6% 0.8% 0.25 26 .1% 7.45 > 45 31.0% 2.7% 24.8% 12.0% 5.5% 1.4% 10.6% 15.19 .0% 12.4% 7.8% 7.5% 54.2% 15.3% 24.4% 4.6% 4.7% 4.1% 30.0% 6.3% 32.1% 7.5% 21.25 26 .25 26 .8% 9.5% 17.45 > 45 24.0% 0.7% 37.0% 35.5% 29.6% 1.4% 50.7% 12.7% TRADITIONAL MARKET 17 .5% 16.6% 66.0% 15.35 36 .0% 30.7% 10.

Begitu pula sepanjang tahun 2010. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center. Saat ini. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria. yang terletak di Jalan Iskandar Muda. Jakarta Pusat.382 m2 meter persegi. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler. tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement. IV . Periode 2002 s. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86. Cilandak dan Permata Hijau. Jakarta Selatan. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. Jakarta Selatan.92 juta m2. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room).2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. Pondok Indah. Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. City Walk.20 .77 juta m2 hingga tahun 2009. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3. konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan. dimana merupakan strata title retail center. Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran.1.4. area ritel termasuk CBD. dan Jakarta Utara. sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading. Mangga Dua dan Pluit. Jakarta Selatan. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3.

IV . dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park. termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa. diikuti oleh Zara. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya. dengan resmi beroperasi SOGO. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s. 4. Tag Heuer. beroperasi di shopping arcade Bellezza.21 . Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya. termasuk jam tangan Omega. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour.Gambar 4.5.d 90%. Kota Kasablanka. Charles & Keith dan Fat Burger. Parang Kencana Batik. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi. berlokasi di Permata Hijau. dan Kidz Station. The Foodhall.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer.

000/m2/bukan.2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil. Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4.5. rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347. Pada kuartal ketiga tahun 2010.Gambar 4. Gambar 4.14 Total Kumulatif Supply.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV .000/m2/bulan. Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70.22 . Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar.

6. jasa. Pada tahun 2008.7%. Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat. dengan kontribusi sebesar 52. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21.2% dari total hotel di Jakarta. Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel. jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja.4. sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.6 4.23 . IV . perindustrian. perdagangan. budaya dan pariwisata.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang.

Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel.d 2009.7% Jaktim 3.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta.1% Jakut 7. 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009. tingkat penghunian kamar relatif stabil. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s. Untuk hotel bintang lima.2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial. tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s. Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya.2% Jakpus 52. IV .d September 2010 adalah sebagai berikut.4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4.5% Jaksel 21. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut. 2008 Jakbar 15.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. 4.6.Gambar 4. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3. 4 dan 5).24 . ekonomi. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%. politik serta keamanan. Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s. Pada tahun 2009. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%.

shopping center. dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. Direncanakan luas mall gross area 135. service apartment.d September 2010 4. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio. museum. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan.25 . dan tempat rekreasi. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia. makan.600 m2.Gambar 4.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. IV . hotel. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment. dan auditorium. office building. *) Januari s. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan.5 hektar.500 m2 dengan NLA 77.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5.

Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar.000 m2. antara lain : a. 5 Executive Suite. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. 59 Executive Club. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. penthouse)     4. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25.000 m2 dengan leaseable area 17.500 m2. Direncanakan luas office tower gross area 73. sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti.26 .8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia. dan 1 President Suite. Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige. 199 kamar Deluxe. yaitu 40 kamar Grand. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. 24 kamar Superior. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50.000 m2 dengan net area 41. IV . Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. Disamping itu. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28.900 m2.

Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV . yaitu Watsons Personal Care.1 hektare. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima. Gold Gym.7 Hektar. Toko Buku Gunung Agung. Hero Supermarket.75 hari.040 mobil dan 1. Semarang. dan 14 kamar Grand Deluxe. Selanjutnya tamu dari Eropa.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4. 10 kamar Superior.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1.120 motor.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive. b. Suite.325. Ditahun 2009. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik. Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70. Toko Buku Gramedia. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak.670. Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2. Di tahun 2009. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima.27 . Hingga tahun 2009.336. di tahun 2009. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1. Amerika dan Negara lainnya.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25. Berdasarkan kewarganegaraan. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar. dan lainlain. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis. Matahari Department Store. Cineplex 21. yaitu 5 kamar Suite. 150 kamar Deluxe. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. Di tahun 2009. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43. 21 kamar Executive. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar.

Mc Donalds. Mulai tahun 2009. Robinson Departement Store. Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket.rata di atas rata-rata pasar.d 2010. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. 4.75 hari. Cineplex 21.823 orang per tahun. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko.1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. DR.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore. Satrio Kaveling 1. Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang. IV . Selain itu. Mal Ciputra memiliki luas 20. Pada tahun 2009. c. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38.490 mobil dan 956. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596.901 motor. Fantasia. yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini.28 .610 orang per hari atau sekitar 14.9. KFC. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat.9 4.092.

7% 77.7% 77.172 38.29 .351 174 55.0% 13.0% 64.944 2017 77.840 6.900 75.900 75.0% 13.0% 51. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.600 99.0% 51.944 2011 2012 2013 77.7% 77.728 4.600 99. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.600 99.7% 77.600 17.064 2016 77.425 13.635 28.400 80.400 70.950 33.900 65.640 17.425 - IV .10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.0% 32.592 2015 77.7% 77. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.520 17.0% 51.0% 64.520 17.200 17.400 50.400 80.0% 64.472 1.0% 64. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.600 99.0% 64.0% 45.0% 13.944 2014 77.425 2019 77.0% 8.900 75.0% 13.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.351 174 65.351 174 50.400 80.900 50.400 80.080 17.172 1.600 99.900 75.0% 38.351 174 65.7% 77.0% 51.400 60.428 41.425 2018 77.425 22.520 17.184 4.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.351 174 65.351 174 60.0% 64.0% 13.248 9.0% 11.520 17.600 99.900 75.600 99.0% 64.200 2.351 174 65. maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4.7% 77.784 4. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.

Jaksel Jl. Gandaria.000 36.117 63 2017 226 118 3. The Pakubuwono View 2.376 143 54 277 54 38. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23.848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta. Antasari.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3.000. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No.000. Jaksel MH.000 Non CBD 1. Sudirman.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3. Essence Dharmawangsa 5. Jaksel Jl. Jaksel Jl.000. 5.000 19. 4.660 35. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl.660 57 2015 211 110 2. 3.000 17. Jaksel 150 458 132 177 91 24.000. Apartemen Dharmawangsa 3. Sudirman. Kemang Village 4.000 32. 2.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27.000 49.2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.302 60 2016 218 114 2.000 23.416 2012 29.530 152 57 295 57 40.30 .870 173 63 333 63 46.400.000.600. Jend.500.000 22.9.000 IV . Dharmawangsa. Jakpus Kuningan.178 54 2014 204 107 2.000.4.467 203 74 399 74 74 33. Jaksel Jl. Thamrin. Pakubuwono. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan. CBD 1.695 162 60 313 60 43.000 14.000. Jend.061 2013 204 107 2. Jaksel Jl. Jaksel Dharmawangsa.

Jaksel Jl.707 253.000 CBD 1.500 189. Jaksel Jl.333 Perkantoran No.000 40.31 .000 (Inc. Kuningan City 4. 2. Pakubuwono. Gatot Subroto Jl Jend.000 216.273 200. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120. Menara MTH 2. CBD 1.000 31.602 185. Mas Mansyur. Jaksel Jl. Jend. Menara Dea 2 2.297 177. KH.000 35.000 297.000 162. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264. Sudirman. Ratu Prabu 1 5. Jaktim Arteri Permata Hijau. S. KH Mansyur. Service Charge) 150. Satrio Kuningan. Ascott Jakarta 4. 4. Belleza 3. Sudirman.571 227. MT Haryono. Jaksel Jl. Rasuna Said. 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl.000 150.514 203. Jaksel Kuningan. Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125.500 108.000 35. Indofood Tower Non CBD 1. Senen Raya.000 (Inc.000 125. Apartemen Dharmawangsa 2.333 Non CBD 1. 3. Batavia Apartment 5.000 25.000 s/d 150.500 31. Jakpus Kebon Kacang. Jaksel Jl. Service Charge) IV .000 202. Nama Gedung Lokasi Kuningan. Jaksel MH. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428.Apartemen Service No.000 36. Menara Batavia 4. Menara Palma 3.000 140. Thamrin HR. Apartemen Alson 3. Jaksel Kuningan. Jakpus Jl. TB Simatupang. Menara Mulia 5.000 60. Menteng Jl.

500 82.200 3.500 210.000 (Inc.200 60.200 3.Week day Junior Suite (Privat Spa) .200 34.Week end . Service Charge) 500.000 40. Nama Mall Lokasi Jl. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.000 s.652.000 843.Week day Junior Suite .d 600.200 3.d 400.200 3. Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl.Week end/Week day 2.d 850.Week day Executive Grand Club . Central Park 2. Pejaten Village 3.000 834.000 s.453.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .542.d 300.Week end . Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1. MH Thamrin. Service Charge) 487. Gatot Subroto Jl.000 s.200 4. Satrio Senayan.d 600.000 300. Jakut Pondok Indah. Jakpus Jl.000 90. Jaksel Rental Gandaria.919. Tanjung Duren. 4.610. Gandaria City 4.32 . MH Thamrin. Jaksel Kelapa Gading. Service Charge) CBD 1.000 (Inc.000 77.000 85.987.000 480.000 800. Jaksel Jl. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.Week end/Week day Ritz Carlton Suite .000 Sumber : Hasil Survey IV .000 75. Plaza Semanggi 2. 5.000 (Inc.000 s.520.000 88.Pusat Perbelanjaan No.603.200 2.720.Week end .000 s. Mal Kelapa Gading 5. 3.Week end/Week day President Suite .

33 .4. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles. Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. antara lain : a. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Berdasarkan The Daily Telegraph. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. yang telah memiliki jaringan internasional. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV .3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.9.

didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis.34 . Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b.Gambar 4.4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). 4.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management.. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. a. dan IV . 100% electrical back-up.9.

Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a.lain sebagainya. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Selain itu. Untuk itu. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia.35 . MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. melakukan intelijen pasar. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. Dengan segala kelebihannya. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. IV . gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. b. kegiatan pemasaran. administrasi mengenai ketentuan sewa. 4. Mall Secara kesuluruhan. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. c.

MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. 4.b. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. shopping center. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. service apartment. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. walaupun terjadi krisis ekonomi global. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. c. museum. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. salah satunya adalah konsep Superblock. office building. IV .d 2010.351 m2. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. 4. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. 3. perkantoran.11 Kesimpulan 1. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. dengan luas disewa 77. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. 2. dan auditorium. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott.36 . hotel.5 hektar.

KH. Pakubuwono. Rasuna Said. Kemang Village 4.000 250 216. Antasari.000 74 297. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl. Menteng Jl. CBD 1. Mas Mansyur. 2.000 17. Gandaria. 3.273 166 200. Jaksel Dharmawangsa. Jaksel 132 177 . 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey .571 99 227.000 Apartemen Service No.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH.000 14. Jaksel Jl.000 Jl.707 135 253. Dharmawangsa 2. Satrio The Mayflower Kuningan.Non CBD Jl. Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl.602 185 185. Pakubuwono. 5. Jaksel 150 264.000 49. Thamrin Aston Rasuna HR. Jaksel Non CBD Apartemen 1.000 19. Jakpus Permata Hijau 83 428.37 . Senen Raya. Jend.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No.000 24. 5 Capital Residence Jl.000 . 3. Sudirman. Nama Gedung CB D Lokasi IV . 4. Jaksel Jl. Jaksel 150 Jl.000 91 . Dharmawangsa.297 157 177.514 135 203. Jakpus Kebon Kacang. 4.000 . Essence Dharmawangsa 5.Jaks 2. Apartemen Dharmawangsa el 458 1. The Pakubuwono View 3.

000 (Inc.000 s/d 150.000 31. KH Mansyur.000 14 0.500 31. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5.000 (Inc.38 .000 125.500 10 8.000 35. Jaksel Jl.000 60. Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 25. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.000 15 0. MT Haryono. Jaksel 60% 4. Menara Mulia Jl. Menara Palma Kuningan. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV .000 5.000 35. Jaktim Arteri Permata Hijau. Gatot Subroto Jl Jend. Belleza 90% 3. Jaksel 70% 3. Service Charge) 2. Service Charge) 15 0.000 36. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No. Menara Dea 2 Kuningan.000 40.500 18 9. Jaksel 100% 2.000 16 2. Sudirman. Kuningan City Kuningan. S. TB Simatupang. Menara MTH Jl. Indofood Tower 90% Non CBD 1. Ratu Prabu 1 100% 5.000 20 2. Menara Batavia 100% 4. Jakpus Jl.1.

000 Service Charge 90.200 3.000 s.000 s.d 600. Service Charge) 4 87.39 . Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl.000 s. Pejaten Village Pejaten.000 Rental 800.d 600. Jl.919 .000 300. MH Thamrin.200 3.000 480.Week day 2.000 Service Charge 75. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .Week end . 1.000 77.000 Service Charge 85.000 (Inc. Satrio Senayan.000 843. MH Thamrin.d 300. Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl.000 (Inc. Central Park 3.500 82.000 40.d 400. Jaksel Rental 1.652 . Jakbar Rental Service Charge 2. Gandaria City Mal Kelapa 4. Jakut Pondok Indah. 4.000 8 Rental 34. Tanjung Duren.000 (Inc.000 s. Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200.453 . 2. Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl.d 850.200 2.500 2 10. Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria.000 88. 3.000 s.No.720 IV . Jaksel Kelapa Gading.Week end . Service Charge) 5. Gatot Subroto Jl. Gading Pondok Indah 5.Week day Executive Grand Club . Service Charge) Rental 500.

Week end/Week day Ritz Carlton Suite .40 .987 . yang telah memiliki jaringan internasional.610 .200 4. Berdasarkan The Daily Telegraph. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).Week end/Week day President Suite .200 3.200 Junior Suite .603 .000 4.200 34.520 .542 .3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.200 60.Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3.Week day Junior Suite (Privat Spa) . Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.Week end . Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV .. antara lain : a. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.1.

Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV . Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel.41 .ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal.

1. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. 4. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis.1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Dengan segala kelebihannya. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas.. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. a. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV . Untuk itu. b. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. Mall Secara kesuluruhan. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Selain itu. 100% electrical back-up.42 . dan lain sebagainya.a. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium.

1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Mall Dalam kegiatan pemasarannya.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. b. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan.43 . Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. melakukan intelijen pasar. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. IV . MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. 4. kegiatan pemasaran. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. administrasi mengenai ketentuan sewa. c. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle.

Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. museum.c. dengan luas disewa 77. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. perkantoran. 4. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.44 . Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. dan auditorium. 2. 3.d 2010. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. hotel. service apartment. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif.1Kesimpulan 1.351 m2. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. 4. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV . office building. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. walaupun terjadi krisis ekonomi global. salah satunya adalah konsep Superblock. shopping center.5 hektar. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers.

45 . service apartment akan IV .pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott.

You're Reading a Free Preview

Mengunduh
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->