BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

perkantoran. Jakut Agung Podomoro Group 5. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. sekolah. Jaksel Rasuna Said. heliped Apartemen. Satrio. perkantoran. exotic spa.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. mall Apartemen. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. mall. perumahan. Satrio. perumahan. mall. townhouse. hotel. ruko. perkantoran.13 12. hotel. mall.4 . Jakut Thamrin. helipad Apartemen. hotel. hotel.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV . Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen. hotel. entertainment center.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. Jakbar Puri Indah. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2. dan hotel Apartemen. Jaksel Kemang. mall.76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. hotel. mall.50 53.65 7. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. perkantoran. perkantoran.Tabel 4. mall. hotel.50 5. mall. entertainment center Apartemen. rumah sakit. perkantoran. mall. entertainment center. museum & auditorium Apartemen.00 5. retail (trade mall). see world. rumah sakit.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr. exhibition center Apartemen. Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8. hotel. mall Apartemen. perkantoran. ruko Apartemen.50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama. Jakbar Grogol. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9. Jaksel Dr. perkantoran. wedding chapel. perkantoran. perkantoran. clubhouse. exhibition center. sekolah.90 12.

Apartemen service. yang dapat dimiliki secara individu. ►Pada kategori kurang padat. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. Kondominium. ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. mesin cuci. yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock.3. yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik.Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat. . ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%. Apartemen sewa.3 4. c. IV . . dipersyaratkan : . 4.1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa.5 . Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok. yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%. yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur.Fasilitas umum. b. apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium. AC. yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan. dan lain-lain). dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway.

dan Pondok Indah. Jend. Gambar 4. yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. dengan persentase sebesar 45. HR Rasuna Said. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat.6 .Thamrin.Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76.338 unit. Jl. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen. Sudirman .Gatot Subroto. Simprug. Kebayoran Baru. dan Jl. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng. Permata Hijau. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat. Jend.83% dari total supply. IV . Yang termasuk dalam prime location. Kemang.440 unit.

27% Jaktim 5. 3. 8. 7.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping). 5.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23. yaitu apartemen service dan apartemen non service.Gambar 4.77% Jakpus 16.3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV . 2. 4. sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen.08% Jakut 20. Tabel 4. 6.01% Jakbar 22.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis.37% Jaksel 12.7 . 9. 1. 10.

Kepemilikan apartemen dipermudah. pembeli dibebaskan dari down payments. yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service. Dengan adanya penambahan tersebut.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit. proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen.3. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7. diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service.8 . karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. IV . Gambar 4. Karena itulah. sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode.938 unit.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil.

824 676 400 308 2.9 . S. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.53% kuartal sebelumnya.9% dari 68.630 1. IV . Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.544 1. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil. Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl.021 2.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan.Gambar 4.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Parman Total Unit 3.d 90%. Secara keseluruhan.d 95%. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%.

pusat hiburan.d 1.d 2.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4.064 s.596 s.d 1.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.064 1.596 1. dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2. apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja.3.10 . Dari sisi lokasi. Tabel 4.128 dan sekitarnya IV . Gambar 4. Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2.128 2.3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc.Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit. dan aneka fasilitas kota.

Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi. dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). 10 tahun dan 15 tahun. masing-masing sebesar $ 12. Pada area CBD.40/sqm/bulan. Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. Gambar 4.11 . tarif sewa rata-rata cenderung stabil. yaitu cash keras. menjadi US m $ 17. antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun.40/sqm/ bulan dan $ 8.Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. cash bertahap dan KPA. dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun.70/sqm/bulan. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV . Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD.3%. tarif sewa meningkat sebesar 1.

maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit.4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4. diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan. fasilitas.12 .59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV . Gambar 4.3. keamanan. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. dengan persentase sebesar 25%.8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 . Berdasarkan preferensi tersebut.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen.4.

Jl. Kawasan SCBD Jl. Jl. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. Rasuna Said. Jl. Thamrin & sekitarnya S. Haryono Jl. Sudirman. Casablanca. Kemang Raya Jl. Satrio Jl. Dr. Kedoya Jl. Jl. Menteng IV . Ridwan Rais Jl. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. Merdeka Selatan Jl.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun. TB. Medan Merdeka Barat Jl. Thamrin. Jl. Parman Jl. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. Jl. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Kebon Sirih. Bandara Kemayoran Jl. Pondok Indah Jl. bahkan dalam satu-dua tahun ke depan . pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti.4 4. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. MT. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. Jl.4. Kuningan Barat Jl. Medan Merdeka Barat Ex. Warung Buncit. Gatot Subroto. Parman MT. Yos Sudarso Jl.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Jl. Jl. 4. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. Asia Afrika. Kawasan Mega Kuningan Jl. S. Cikini. Mas Mansyur Jl.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. Tanjung Karang Jl.13 . Imam Bonjol. namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Gunung Sahari Jl. Perjuangan. Simatupang.

Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53. yang berlokasi di Kebon Jeruk.600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. IV .140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya. Pada kuartal ketiga 2010. Gambar 4.500 m2. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD). Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. Jakarta Barat.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran. diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran. mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral.14 . Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta.000 m2. Graha Tedja menambah pasokan 4.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350.

000 m2. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1. Parman Jalan Letjen S.2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi. minyak dan gas.Tabel 4.15 . IV . finance dan perbankan. Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan.7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S. pertambangan. Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4.4.

16 .3%. Gambar 4. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4. sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV .871/m2/bulan. Service charge juga mengalami peningkatan. Pada kuartal tiga 2010.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya. mencatat tingkat hunian 89. Gambar 4. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010.99/m2/bulan.Seiring dengan kondisi ekonomi membaik. tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010.4. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan.80/m2/bulan. dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya. Pada kuartal ketiga tahun 2010. service charge di CBD area US$ 5.

Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja.2% konsumen memilih department store. Disamping itu.1. Sedangkan untuk belanja fashion. Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional. 89.5% memilih belanja di pasar tradisional.  Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja. supermarket. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern.17 . Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries.4. 68. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda.1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional. IV . 49% konsumen berbelanja di minimarket. department store dan minimarket)  Sarana transportasi.5 4. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. dan hanya 3.

Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan.18 . Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31. Gambar 4. harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar. Disamping itu. Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad. IV .8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen.

0% 8.8% 0.7% 0.25 26 .5% DEPARTMENT STORE 17 .7% 37.0% 5.1% 30.6% 23.45 > 45 2.45 > 45 18.8% 6.7% 11.2% 41.1% 7.0% 9.7% TRADITIONAL MARKET 17 .4% 10.6% 23.4% 7.19 .6% 36.4% 37.3% 16.9% 30.25 26 .7% 62.6% 11.5% 0.0% 35.4% 13.0% 30.2% 27.8% 12.45 > 45 25.0% 6.Tabel 4.5% 10.7% 12.4% 34.3% 32.6% 12.4% Sumber : BIRO Survey IV .3% 10.5% 54.35 36 .0% 21.5% SHOP 17 .2% 32.0% 2.7% 12.7% 16.1% 8.0% 12.7% 30.0% 5.5% 21.3% 24.5% 25.35 36 .45 > 45 51.5% 29.5% 1.2% 65.0% 21.7% 1.0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .5% 14.6% 1.35 36 .6% 70.6% 0.5% 28.25 26 .4% 2.0% 35.3% 10.25 26 .5% 16.2% 15.9% 7.8% 0.0% 17.8% 7.7% 10.2% 14.6% 12.6% 15.0% 0.4% 22.6% 15.0% 29.0% 33.6% 0.5% 15.45 > 45 31.9% 35.7% 18.0% 18.4% 50.2% 20.9% 35.1% 7.5% 25.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .3% 47.8% 7.25 26 .35 36 .5% 17.6% 20.5% 21.8% 9.35 36 .1% MINIMARKET 17 .0% 15.6% 4.4% 0.4% 46.35 36 .2% 15.25 26 .6% 32.4% 5.6% 15.1% 33.4% 29.0% 47.5% 37.4% 4.4% 12.7% 24.8% 17.45 > 45 24.7% 9.0% 15.1% 2.3% 18.2% 13.6% 66.7% 4.

Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86.92 juta m2. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. Jakarta Selatan. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3. Jakarta Selatan.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3. Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. Periode 2002 s. IV . sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif.4. yang terletak di Jalan Iskandar Muda. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan.77 juta m2 hingga tahun 2009. Jakarta Pusat. Pondok Indah. dimana merupakan strata title retail center. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room). Cilandak dan Permata Hijau. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua. konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan.1. Jakarta Selatan.2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler.382 m2 meter persegi. dan Jakarta Utara. tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement. Saat ini. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran. Mangga Dua dan Pluit.20 . area ritel termasuk CBD. City Walk. Begitu pula sepanjang tahun 2010.

Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa. Parang Kencana Batik. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park.21 . dengan resmi beroperasi SOGO. Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Charles & Keith dan Fat Burger.d 90%. termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. berlokasi di Permata Hijau. The Foodhall. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s. termasuk jam tangan Omega. dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan.5. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza. Tag Heuer. IV .Gambar 4. 4. Kota Kasablanka. beroperasi di shopping arcade Bellezza. dan Kidz Station. diikuti oleh Zara.

000/m2/bulan.Gambar 4. Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar.22 . Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70. Gambar 4.5.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV . Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4. rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347.14 Total Kumulatif Supply.000/m2/bukan.2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil. Pada kuartal ketiga tahun 2010.

Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat. dengan kontribusi sebesar 52.4.2% dari total hotel di Jakarta. sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel.23 .7%. IV . Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel. jasa. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21. perindustrian. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan. budaya dan pariwisata. perdagangan. jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel. Pada tahun 2008. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja.6 4.6. Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat.

5% Jaksel 21. tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. ekonomi. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel.1% Jakut 7. Untuk hotel bintang lima. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%. IV . 4 dan 5).d 2009. tingkat penghunian kamar relatif stabil.d September 2010 adalah sebagai berikut. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut.6. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%. 2008 Jakbar 15.24 . 4.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta. politik serta keamanan.7% Jaktim 3.Gambar 4. Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya.4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4.2% Jakpus 52. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009.2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial. Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009. Pada tahun 2009.

hotel.600 m2. makan. office building.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5. shopping center.25 .17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket. service apartment. museum.Gambar 4. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment. dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan.500 m2 dengan NLA 77.d September 2010 4. IV . Direncanakan luas mall gross area 135. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium.5 hektar. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia. dan auditorium. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. *) Januari s. dan tempat rekreasi.

Disamping itu. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. 59 Executive Club. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28.000 m2 dengan net area 41. antara lain : a. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. IV . Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan. yaitu 40 kamar Grand. 5 Executive Suite. penthouse)     4. 199 kamar Deluxe. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Direncanakan luas office tower gross area 73.000 m2. sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti.8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25.500 m2. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50.900 m2.26 .000 m2 dengan leaseable area 17. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap. Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige. 24 kamar Superior. dan 1 President Suite.

yaitu Watsons Personal Care. dan 14 kamar Grand Deluxe. Toko Buku Gunung Agung. Toko Buku Gramedia. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43.040 mobil dan 1.75 hari. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive. di tahun 2009. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1.27 . Amerika dan Negara lainnya.325. Suite. Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani. Semarang. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Hingga tahun 2009. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar.7 Hektar. Berdasarkan kewarganegaraan.120 motor. 150 kamar Deluxe. Di tahun 2009. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis. Matahari Department Store. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. dan lainlain. Cineplex 21. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima.1 hektare.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4. Selanjutnya tamu dari Eropa. Ditahun 2009. Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. yaitu 5 kamar Suite. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. 10 kamar Superior. Di tahun 2009.670. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta. Gold Gym. Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar. b. 21 kamar Executive. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima.336. Hero Supermarket. Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV .330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25.

Selain itu.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38. Mulai tahun 2009. Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2. Fantasia.823 orang per tahun. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini.28 . c. Mal Ciputra memiliki luas 20. Robinson Departement Store. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%.1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. Mc Donalds.rata di atas rata-rata pasar. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1.610 orang per hari atau sekitar 14. KFC. 4. DR. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat. Pada tahun 2009. Satrio Kaveling 1. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. IV . Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket.490 mobil dan 956.d 2010.901 motor.75 hari.9 4. sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore.9. Cineplex 21.092.

600 99.29 . Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.400 80.200 2.172 38. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.184 4.900 75. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.950 33.600 99.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.080 17.900 65.0% 8.520 17.400 50.900 75.944 2011 2012 2013 77.428 41.0% 32.520 17.351 174 50.400 70.0% 13.520 17.640 17.172 1.944 2014 77.425 13.0% 13.400 60.944 2017 77.0% 64.635 28.200 17.0% 51.425 2019 77.400 80.7% 77.600 99.0% 13.600 99.0% 64.0% 64.0% 13.7% 77.0% 64.728 4.472 1.425 22.0% 51.840 6.0% 64.0% 13.784 4.0% 64.425 - IV .0% 11.900 75.900 75.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.7% 77.0% 51. maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.0% 51. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.351 174 65.400 80.351 174 65.900 75.351 174 65.0% 38.520 17.0% 45.0% 64.351 174 60.064 2016 77.600 99.592 2015 77. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.600 17.7% 77.600 99.351 174 65.7% 77.400 80.900 50.600 99.351 174 55.7% 77.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.248 9.7% 77.425 2018 77.

000 17.000.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3.660 57 2015 211 110 2. Jaksel MH.848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta.9.Jaksel Jl. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23. Pakubuwono.000. Jend. 3. Sudirman. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan. 5.000 19. Antasari. Jaksel 150 458 132 177 91 24. Jaksel Jl. CBD 1.061 2013 204 107 2.000. The Pakubuwono View 2.4.000. Dharmawangsa. 2.302 60 2016 218 114 2. Jaksel Jl.600.500.416 2012 29.000 14. Gandaria. Thamrin.660 35.000.2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.000 Non CBD 1.000 23.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3. Apartemen Dharmawangsa 3.000 22. Jakpus Kuningan.000 32.530 152 57 295 57 40. Kemang Village 4.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27.400.000. Essence Dharmawangsa 5. Jaksel Jl.695 162 60 313 60 43. 4. Jaksel Jl.000 36. Jaksel Dharmawangsa.000.178 54 2014 204 107 2. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl.870 173 63 333 63 46.000 49.376 143 54 277 54 38. Jend. Sudirman.467 203 74 399 74 74 33.30 .117 63 2017 226 118 3.000 IV .

000 216.31 . Service Charge) 150. Batavia Apartment 5. S. 2. Senen Raya.000 162.000 40. Jaksel Jl.000 297. Rasuna Said. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264.571 227.602 185.000 31.333 Non CBD 1.333 Perkantoran No. Apartemen Alson 3. Jaksel Jl. 4. Menara Batavia 4. Satrio Kuningan. Jaksel MH.707 253. Mas Mansyur. KH Mansyur.500 108. Kuningan City 4. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl. Pakubuwono. Ascott Jakarta 4.000 36. Thamrin HR.Apartemen Service No. MT Haryono.000 35.000 150.000 CBD 1.000 (Inc.000 s/d 150. Jaktim Arteri Permata Hijau. KH. Jaksel Jl. Menara MTH 2.500 31.514 203. Ratu Prabu 1 5. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl.000 35.000 (Inc. Menara Dea 2 2. Nama Gedung Lokasi Kuningan. Apartemen Dharmawangsa 2. Jend. Jakpus Jl.000 202.273 200.000 60. Menara Mulia 5. Jaksel Kuningan. Jaksel Kuningan. Jakpus Kebon Kacang. Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125.500 189. Jaksel Jl. CBD 1. Sudirman. Belleza 3. Menara Palma 3. Menteng Jl. Service Charge) IV .297 177. TB Simatupang. 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl.000 25. Jaksel Jl. Sudirman. 3. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 125.000 140. Gatot Subroto Jl Jend. Indofood Tower Non CBD 1.

Week day Junior Suite .d 300.200 3.200 2. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.500 82.000 843.520. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1.000 88. Mal Kelapa Gading 5.200 3.Week end . Pejaten Village 3.000 85.d 400. Jakpus Jl.453.200 3. Service Charge) 500.Week end/Week day Ritz Carlton Suite .Week end/Week day 2. Nama Mall Lokasi Jl.Pusat Perbelanjaan No. 5.200 34.603. 3.000 75.200 60.000 800.Week end .000 480.000 834.000 (Inc.000 s.32 .000 (Inc. Satrio Senayan.Week end/Week day President Suite . Jaksel Jl.000 s.Week end .Week day Executive Grand Club .000 s.000 77. Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl. Service Charge) CBD 1. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120. Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200. Gandaria City 4.652.d 850. Central Park 2.000 300.610. MH Thamrin.720. 4.987.000 90.Week day Junior Suite (Privat Spa) . Gatot Subroto Jl.542.919.000 s.500 210. Jakut Pondok Indah.000 40. MH Thamrin.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club . Jaksel Rental Gandaria.d 600.d 600.000 Sumber : Hasil Survey IV . Service Charge) 487.200 3. Jaksel Kelapa Gading. Plaza Semanggi 2.200 4.000 s. Tanjung Duren.000 (Inc.

Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. yang telah memiliki jaringan internasional. Berdasarkan The Daily Telegraph. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.9. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. antara lain : a. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV . Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal.33 . Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End).4.

fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi.9. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). dan IV . Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b.34 . pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management.4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. 4. 100% electrical back-up.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel.Gambar 4.. a. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi.

dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. Dengan segala kelebihannya. melakukan intelijen pasar. c. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. b. 4. Selain itu. kegiatan pemasaran. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini.lain sebagainya. administrasi mengenai ketentuan sewa.35 . Untuk itu. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. IV . MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. Mall Secara kesuluruhan. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya.

merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. hotel.5 hektar. service apartment. museum. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott. dan auditorium. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment.d 2010. perkantoran. shopping center. walaupun terjadi krisis ekonomi global.b. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. 3. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s.36 . salah satunya adalah konsep Superblock. 2. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment.351 m2.11 Kesimpulan 1. 4. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. 4. dengan luas disewa 77. IV . Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. office building. c. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep.

297 157 177. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey . Jaksel 150 Jl.000 19.000 49.000 14. Jaksel Dharmawangsa. Jend. Jaksel 150 264. Gandaria. Jaksel Jl. Jaksel Non CBD Apartemen 1.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No. Dharmawangsa 2. Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl.000 91 . Essence Dharmawangsa 5. Menteng Jl. Apartemen Dharmawangsa el 458 1. Jakpus Kebon Kacang. 5.514 135 203. 4.Non CBD Jl. The Pakubuwono View 3. CBD 1.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH. Rasuna Said.000 Apartemen Service No. 5 Capital Residence Jl.000 Jl. KH. Pakubuwono. Pakubuwono.571 99 227. Jakpus Permata Hijau 83 428. 3. Sudirman. Kemang Village 4. Jaksel Jl.37 .000 24. 4. 2.602 185 185.000 . Senen Raya.707 135 253. Mas Mansyur.Jaks 2.273 166 200. 3.000 74 297. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl. Nama Gedung CB D Lokasi IV . Thamrin Aston Rasuna HR.000 . Dharmawangsa. Antasari.000 17.000 250 216. Satrio The Mayflower Kuningan. Jaksel 132 177 .

000 35. Kuningan City Kuningan.000 14 0.000 31. Gatot Subroto Jl Jend. Menara Dea 2 Kuningan.000 60.000 40.000 35. Ratu Prabu 1 100% 5.1. Sudirman.500 10 8. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Jakpus Jl. Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120. Jaksel 60% 4. Service Charge) 2. Menara Palma Kuningan. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV . KH Mansyur. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5. Jaktim Arteri Permata Hijau. Indofood Tower 90% Non CBD 1. Menara MTH Jl.000 15 0.000 5.000 36. MT Haryono.000 (Inc.500 31.000 s/d 150.000 125. Service Charge) 15 0. Jaksel 100% 2. S. Belleza 90% 3.000 (Inc. Menara Mulia Jl.38 . Menara Batavia 100% 4. Jaksel 70% 3.000 25.000 20 2. Jaksel Jl. TB Simatupang. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No.000 16 2.500 18 9.

Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120. Service Charge) 4 87. Tanjung Duren.200 2.000 480.Week end . Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria.000 (Inc. Jakut Pondok Indah.000 Service Charge 85. Service Charge) 5. Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl.No. Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200.000 Rental 800.000 s.652 . MH Thamrin.453 . 3.000 88. 4.000 Service Charge 75.Week day 2. 2. Jaksel Kelapa Gading.39 .000 (Inc. Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl. Gading Pondok Indah 5. Gandaria City Mal Kelapa 4.000 s. Central Park 3.200 3. Jl.000 s. Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl.000 77.500 2 10.000 s. Jaksel Rental 1.200 3.d 850. Satrio Senayan.000 (Inc. Service Charge) Rental 500.Week day Executive Grand Club . Pejaten Village Pejaten.500 82.000 Service Charge 90. Jakbar Rental Service Charge 2.000 8 Rental 34.919 .d 600.Week end .d 400. Gatot Subroto Jl.000 40.d 300.000 843.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .720 IV .000 s. MH Thamrin.000 300.d 600. 1.

Week end/Week day President Suite . antara lain : a.200 Junior Suite . yang telah memiliki jaringan internasional.Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3.520 .3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.987 .200 34. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Berdasarkan The Daily Telegraph. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.40 .200 3.Week end . Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End).200 4.200 60.542 .000 4.Week day Junior Suite (Privat Spa) . Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.1.603 . Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV .610 .Week end/Week day Ritz Carlton Suite .. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).

Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya. Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV .ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel.41 . Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4.

Untuk itu. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. b. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. dan lain sebagainya. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium.1. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Mall Secara kesuluruhan. 100% electrical back-up. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. a. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Selain itu. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV .42 .1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. 4. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Dengan segala kelebihannya. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung..a. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management.

Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. Mall Dalam kegiatan pemasarannya.43 . Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle.1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. kegiatan pemasaran. 4. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. administrasi mengenai ketentuan sewa. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. c. IV . sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. melakukan intelijen pasar. b.

Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan.5 hektar. hotel. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. walaupun terjadi krisis ekonomi global. museum. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.1Kesimpulan 1. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. shopping center. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. 2.44 .351 m2. office building. 4. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. salah satunya adalah konsep Superblock. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. dengan luas disewa 77. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung.c. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV . 3.d 2010. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. 4. dan auditorium. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. service apartment. perkantoran. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment.

45 .pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott. service apartment akan IV .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful