BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)
Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

mall Apartemen. perkantoran. Jaksel Kemang. rumah sakit. perkantoran.76 2005 Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town Kelapa Gading. perkantoran. perkantoran. entertainment center.13 12. mall. Jakbar Grogol.50 53. pusat rekreasi dan hiburan Gandaria City Ciputra World Kabayoran Lama. Jakpus Agung Sedayu Group Djarum Group 15. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. mall. mall.90 12. sekolah. perkantoran. perumahan. perkantoran. sekolah. Jakut Thamrin. heliped Apartemen. Jakbar Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group Mix Use Apartemen. ruko.00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008 Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris Lokasi Tanjung Duren. hotel. hotel.50 5. retail (trade mall). mall. exotic spa. mall.00 2007 2007 Sumber : Diolah dari berbagai sumber IV . exhibition center. perkantoran. mall. hotel. Jaksel Pakuwon Group Ciputra 8. hotel.2 Bangunan Superblok di Jakarta Luas Lahan (Ha) 21. clubhouse. entertainment center.Tabel 4.50 2007 2008 CBD Pluit Pluit. ruko Apartemen. museum & auditorium Apartemen. Jakbar Puri Indah.65 7. mall Apartemen. Jaksel Dr. perumahan. Jaksel Rasuna Said.00 2008 2008 Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum Kasablanka. townhouse. Satrio. helipad Apartemen. see world. Satrio.00 5. perkantoran. exhibition center Apartemen. mall. entertainment center Apartemen. hotel. perkantoran. wedding chapel. hotel. pusat rekreasi dan hiburan Apartemen. mall. dan hotel Apartemen. perkantoran. Jaksel Agung Podomoro Group Lippo Group 2. hotel.5 2008 - Kuningan City Kemang Village Dr. Jaksel Pakuwon Group Bakrieland Development 9.4 . Jakut Agung Podomoro Group 5. hotel. rumah sakit.

yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur.Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. b. dipersyaratkan : . Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok.Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat. . . yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik. Apartemen sewa. AC. dan lain-lain). IV . yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. 4. ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% ►Pada kategori tidak padat. yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan.5 . dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway. c.1 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply) Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. yaitu :  Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan    Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok. ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%. mesin cuci.3 4. Apartemen service. fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%. yaitu sebagai berikut: ►Pada kategori padat. ►Pada kategori kurang padat.Fasilitas umum.3.Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock. yang dapat dimiliki secara individu. Kondominium. apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium.

Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat. Permata Hijau. Sudirman . yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. Kemang.Thamrin.338 unit. dan Jl. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat. dengan persentase sebesar 45. Yang termasuk dalam prime location.440 unit. Gambar 4. Kebayoran Baru.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta Sumber : Colliers Berdasarkan lokasi apartemen. HR Rasuna Said. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng. IV . terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. dan Pondok Indah. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3. Simprug.83% dari total supply. Jl. Jend.6 .Gatot Subroto. Jend.

3 Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta No. 1. Tabel 4. 6. 9. 4. 8.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping).08% Jakut 20. 10.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit CBD 23.27% Jaktim 5. 5.37% Jaksel 12. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo Sumber : Dari berbagai sumber IV .7 . yaitu apartemen service dan apartemen non service.77% Jakpus 16.Gambar 4. sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen.50% Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis. 3. 7.01% Jakbar 22. 2.

Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen.3. IV .938 unit.Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit. Dengan adanya penambahan tersebut.8 . dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode. yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. pembeli dibebaskan dari down payments. diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek. Karena itulah.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta Sumber : Colliers 4. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7. proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen.2 Permintaan (Demand) Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service. yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010. karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa. Kepemilikan apartemen dipermudah. sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. Gambar 4.

9 . S. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan.d 95%.544 1.4 Beberapa Apartemen Strata-Title No. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008 1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta 77% 76% 75% 74% 74% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 71% 72% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010 Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%.53% kuartal sebelumnya. IV .d 90%. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil.9% dari 68. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%.Gambar 4. Parman Total Unit 3.630 1. Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl. occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69.824 676 400 308 2.021 2. sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s. Secara keseluruhan. Sumber :PT Piesta Riset Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4.

Tabel 4. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit. Dari sisi lokasi.064 s. dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2.596 1.3.d 1.10 . Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2. Gambar 4.596 s. pusat hiburan.d 1.128 2. apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja. dan aneka fasilitas kota.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper Luxury Sumber : JP Morgan Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa Sumber : Colliers 4.d 2.064 1.3 Harga Jual dan Tarif Sewa Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc.128 dan sekitarnya IV .

Pada area CBD. dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan).40/sqm/bulan. menjadi US m $ 17.70/sqm/bulan. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing.3%. Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan. yaitu cash keras. cash bertahap dan KPA.11 . 10 tahun dan 15 tahun. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD. tarif sewa rata-rata cenderung stabil. antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. masing-masing sebesar $ 12. Gambar 4.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa Sumber : Colliers IV .40/sqm/ bulan dan $ 8. tarif sewa meningkat sebesar 1.Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi. dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun.

dengan persentase sebesar 25%.12 . Berdasarkan preferensi tersebut. maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit. dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. Gambar 4.3.8 Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja > 60 menit 18% < 30 menit 70% 31 .59 menit 12% Sumber: Piesta research Sumber : Piesta research IV . Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4. keamanan.4. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium 17% 8% 25% 50% harga Keamanan fasilitas Lainnya Sumber : Piesta research Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen. fasilitas. diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen.4 Preferensi Pemilihan Apartemen Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen.

Perjuangan. Menteng IV . Kuningan Barat Jl. Asia Afrika.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply) Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun.6 Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta Kawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. Jl. Gunung Sahari Jl. Satrio Jl. pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4. bahkan dalam satu-dua tahun ke depan . Kemang Raya Jl. Tanjung Karang Jl. Jl. Jl. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Warung Buncit. 4. Parman MT. Medan Merdeka Barat Jl. Jl. Yos Sudarso Jl. Jl. Thamrin & sekitarnya S. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Cikini. Kedoya Jl.4. Merdeka Selatan Jl. S. Haryono Jl. Simatupang. Jl. Casablanca. Jl. Medan Merdeka Barat Ex. Bandara Kemayoran Jl.4 4. Pondok Indah Jl. Ridwan Rais Jl. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. Rasuna Said.Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. TB. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. Kawasan SCBD Jl. Dr. Sudirman. Gatot Subroto. MT. Jl. Kebon Sirih. Imam Bonjol. Parman Jl. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH.13 . Mas Mansyur Jl. Jl. Thamrin. Kawasan Mega Kuningan Jl.

Jakarta Barat. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350. Gambar 4.Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD). diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran.14 . Graha Tedja menambah pasokan 4. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta.500 m2. mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral. yang berlokasi di Kebon Jeruk.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran Sumber : Colliers International Indonesia Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran. Pada kuartal ketiga 2010. terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja.140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya. Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning.000 m2. IV .600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53.

Parman Jalan Letjen S. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1.4. hanya beberapa saja yang merupakan investor baru. finance dan perbankan. Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan.2 Permintaan (Demand) Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi.000 m2. pertambangan. minyak dan gas.15 .Tabel 4. Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang 2012 2012 2012 2013 Lease Lease Lease Lease Sumber: Piesta Riset 4.7 Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta Nama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Jalan Letjen S. IV .

tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010.80/m2/bulan. Gambar 4. Service charge juga mengalami peningkatan.16 . Pada kuartal ketiga tahun 2010. Pada kuartal tiga 2010. Gambar 4.99/m2/bulan.11 Tarif Sewa di CBD Area Sumber : Colliers International Indonesia IV . dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya.Seiring dengan kondisi ekonomi membaik. akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan. mencatat tingkat hunian 89. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa.4. service charge di CBD area US$ 5.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia 4. Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101.3 Tarif Sewa Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya. sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4.871/m2/bulan. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010.3%.

Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :  Daya beli masyarakat  Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)  Perkembangan ritel modern (hipermarket. Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja. Disamping itu. Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional.5 4. 49% konsumen berbelanja di minimarket. IV . Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda.1 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional. department store dan minimarket)  Sarana transportasi. 68.7% konsumen memilih berbelanja di supermarket.17 .  Kedekatan lokasi  Tingkat pendidikan  Status sosial dan ekonomi  Perkembangan ekonomi nasional  Globalisasi ekonomi dan informasi  Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja. Sedangkan untuk belanja fashion. 89.1. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda.4. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak. berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi.5% memilih belanja di pasar tradisional. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries. pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern. dan hanya 3. supermarket.2% konsumen memilih department store.

8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern. disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31.18 . Gambar 4. Market Food Cosmetic Fashion Sumber : BIRO Survey Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya. Disamping itu.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad. Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan.Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan. IV . harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar.

35 36 .5% 37.0% 35.4% 34.1% 7.0% 12.1% MINIMARKET 17 .7% 1.9% 7.2% 15.Tabel 4.8% 7.6% 36.5% 28.9% 35.0% 21.25 26 .2% 14.6% 70.4% 5.8% 6.0% 17.3% 10.4% 4.2% 27.4% 13.45 > 45 51.3% 16.35 36 .0% 35.7% 12.6% 4.8% 0.5% SHOP 17 .4% 7.8% 7.0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times SUPERMARKET 17 .1% 33.5% 10.6% 23.3% 47.25 26 .5% 0.25 26 .6% 0.45 > 45 25.8% 0.19 .0% 0.5% 17.5% 29.2% 32.0% 15.6% 66.7% 37.5% 1.3% 32.6% 0.2% 13.8% 9.8% 12.6% 11.0% 9.3% 10.6% 20.45 > 45 24.2% 15.6% 15.5% 21.4% 10.7% 10.9% 35.45 > 45 31.0% 21.25 26 .4% 29.1% 30.0% 29.4% 2.45 > 45 18.4% 50.1% 2.7% 0.9% 30.6% 12.3% 18.6% 12.4% 37.35 36 .25 26 .4% 0.5% 25.25 26 .4% 46.0% 30.5% 14.5% 54.35 36 .2% 20.7% 11.6% 32.0% 18.0% 33.7% 24.0% 5.35 36 .0% 6.1% 7.2% 65.7% TRADITIONAL MARKET 17 .2% 41.7% 4.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia Age HIPERMARKET 17 .6% 15.7% 18.4% Sumber : BIRO Survey IV .3% 24.0% 2.7% 16.6% 1.5% 15.0% 15.6% 15.0% 5.6% 23.5% DEPARTMENT STORE 17 .4% 22.7% 12.5% 16.4% 12.35 36 .5% 25.0% 8.7% 62.7% 30.0% 47.1% 8.45 > 45 2.5% 21.8% 17.7% 9.

92 juta m2.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). Saat ini. Mangga Dua dan Pluit.20 . Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. dimana merupakan strata title retail center. pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3. City Walk. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. Jakarta Pusat. Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik.77 juta m2 hingga tahun 2009. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86.1. area ritel termasuk CBD. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD. dan Jakarta Utara. Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010.382 m2 meter persegi. sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading. tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room). konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan.4. Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria. Pondok Indah. Jakarta Selatan. tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement. dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler. Periode 2002 s. namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran.2 Pasokan (Supply) Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. IV . Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua. Jakarta Selatan. Cilandak dan Permata Hijau. Begitu pula sepanjang tahun 2010. Jakarta Selatan. yang terletak di Jalan Iskandar Muda. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan.

Parang Kencana Batik. ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi.5. Charles & Keith dan Fat Burger. Kota Kasablanka.13 Annual Supply Retail di Jakarta Sumber : Colliers International Indonesia Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya.1 Permintaan (Demand) Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s.d 90%. dan Kidz Station. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010. diikuti oleh Zara. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan. The Foodhall.Gambar 4. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang. Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya. IV . Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City. Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza. menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour. Tag Heuer. termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. berlokasi di Permata Hijau. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa. 4. beroperasi di shopping arcade Bellezza.21 . Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park. dengan resmi beroperasi SOGO. dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival. termasuk jam tangan Omega.

Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70. Demand dan Tingkat Hunian Retail Sumber: Colliers 4. Pada kuartal ketiga tahun 2010. Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar.2 Tarif Sewa Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil.5.000/m2/bulan.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta Sumber: Colliers IV . rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347.22 .14 Total Kumulatif Supply.Gambar 4.000/m2/bukan. Gambar 4.

perdagangan. terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel.1 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply) Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. dengan kontribusi sebesar 52. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4. Pada tahun 2008.9 Jumlah Hotel di Jakarta Wilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar Jakut Sumber : BPS Hotel Berbintang 31 5 77 22 11 Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26 Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat.23 . Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat. jasa. perindustrian. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja. sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel.6. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya.4.7%. jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel.2% dari total hotel di Jakarta. budaya dan pariwisata. IV . Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun.6 4.

2% Jakpus 52.1% Jakut 7. politik serta keamanan.5% Jaksel 21. Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s.24 .d 2009. 4. IV .d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. 4 dan 5). Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3. tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s.2 Rata-rata Occupancy Rate Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial.6. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s. Pada tahun 2009. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009.7% Jaktim 3. rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3.4% Sumber : BPS Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4.Gambar 4. walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009. ekonomi.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta. 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. 2008 Jakbar 15. tingkat penghunian kamar relatif stabil. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut.d September 2010 adalah sebagai berikut. Untuk hotel bintang lima.

office building. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja. dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapore’s Orchard Road.d September 2010 4. makan. hotel. IV . Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. service apartment.600 m2. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :  Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio. shopping center.5 hektar. Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan. Direncanakan luas mall gross area 135. dan tempat rekreasi.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas ± 5. dan auditorium.Gambar 4.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta Sumber : BPS DKI Jakarta Ket.25 . museum.500 m2 dengan NLA 77. *) Januari s.

000 m2. Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50.26 . Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. antara lain : a. Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya.500 m2.000 m2 dengan leaseable area 17. IV . penthouse)     4. sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Direncanakan luas office tower gross area 73. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. yaitu 40 kamar Grand.900 m2.8 Profil Ciputra Group Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia. 59 Executive Club. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. 5 Executive Suite. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25. 199 kamar Deluxe. 24 kamar Superior. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar.000 m2 dengan net area 41. Disamping itu. dan 1 President Suite.

Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. Amerika dan Negara lainnya. Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2. b. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43. berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima.336. Berdasarkan kewarganegaraan.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. yaitu Watsons Personal Care. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25. Suite.325. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik. tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Di tahun 2009. 21 kamar Executive.040 mobil dan 1. Toko Buku Gunung Agung.75 hari. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive.670. Gold Gym. Selanjutnya tamu dari Eropa. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1. Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70. Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata- IV . 150 kamar Deluxe. dan lainlain. Hingga tahun 2009.Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4. Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. 10 kamar Superior.1 hektare. Cineplex 21. yaitu 5 kamar Suite.7 Hektar.27 . Hero Supermarket. Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar. Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani. dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar. Ditahun 2009. Toko Buku Gramedia. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima. Di tahun 2009. dan 14 kamar Grand Deluxe. Semarang. di tahun 2009.120 motor. Matahari Department Store. Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis.

yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini. Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%.28 . Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. Mulai tahun 2009. Robinson Departement Store.1 Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. Pada tahun 2009.1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore. 4.d 2010. Somerset Grand Citra – Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1. tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat. sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596. Fantasia.610 orang per hari atau sekitar 14.75 hari.901 motor. Satrio Kaveling 1. Mal Ciputra memiliki luas 20.rata di atas rata-rata pasar. Selain itu.092.823 orang per tahun. dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38. c. IV . DR.9. Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket. yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko. Cineplex 21.490 mobil dan 956. Mc Donalds.9 4. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. KFC.

840 6.184 4.472 1. maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4.351 174 65.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.520 17.600 17.351 174 65.425 - IV .0% 64.635 28.520 17.0% 64. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.0% 13.0% 51.248 9.10 Proyeksi Penjualan Ciputra World Uraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.0% 64.0% 64. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak.900 75.7% 77.200 17.0% 64.0% 51.520 17.7% 77. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi.0% 13. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.400 60.784 4.172 38.7% 77.592 2015 77.0% 11.900 75.0% 64.944 2017 77.7% 77.428 41.400 70.425 2018 77.7% 77.0% 8.0% 45.425 22. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.0% 64.944 2014 77.900 65.600 99.600 99.600 99.0% 51.900 75.0% 13.900 75.600 99.Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.520 17.0% 51.400 80.600 99.0% 13.640 17.600 99.0% 38.944 2011 2012 2013 77.400 50.400 80.950 33.600 99.064 2016 77.900 75.200 2.400 80.172 1.0% 13.400 80.7% 77.351 174 50.351 174 65.425 2019 77.425 13.7% 77.728 4.080 17.351 174 60.29 .351 174 65.0% 32.351 174 55.900 50.

000 36.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta Uraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27.416 2012 29.302 60 2016 218 114 2. 4. The Pakubuwono View 2. Jaksel MH. Essence Dharmawangsa 5. Jaksel Jl. Antasari.000.4.000 32.000 IV . Gandaria.2 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.376 143 54 277 54 38.9. Sudirman.000.000 49.467 203 74 399 74 74 33.660 35.000. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium) No.695 162 60 313 60 43.000.660 57 2015 211 110 2.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3. CBD 1.500.848 Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta. Jend.178 54 2014 204 107 2.870 173 63 333 63 46.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3.000 Non CBD 1.400. Jaksel Dharmawangsa. Apartemen Dharmawangsa 3.061 2013 204 107 2.000. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan.000 22.530 152 57 295 57 40.000 14.600. Kemang Village 4. 5. Pakubuwono. Jakpus Kuningan. Sudirman. Jaksel Jl. Jaksel 150 458 132 177 91 24.000 17. 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey Jl. Thamrin.000. Jaksel Jl. 3.30 . 2. Jaksel Jl.000.Jaksel Jl. Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23.000 23.000 19. Jend. Dharmawangsa.117 63 2017 226 118 3.

Parman 80% 90% 100% 100% 85% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 125.273 200. Jaksel Jl.500 108. Belleza 3. Mas Mansyur.514 203. Indofood Tower Non CBD 1. Gatot Subroto Jl Jend. Menara MTH 2. Jend.000 (Inc.000 35.500 189.707 253. KH. Batavia Apartment 5. Somerset Berlian Sumber : Hasil Survey Jl. Menara Batavia 4.000 125. 3.000 (Inc. Menteng Jl.571 227. Senen Raya. Apartemen Alson 3.000 150. CBD 1. Jaksel Jl.000 297.000 140.000 202. Service Charge) 150. Jaksel Jl. Jaksel Kuningan. Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264. MT Haryono. Menara Dea 2 2.333 Perkantoran No. Jakpus Permata Hijau 83 99 166 185 135 428. Sudirman.000 35. Apartemen Dharmawangsa 2. Kuningan City 4.000 162. Jakpus Kebon Kacang. 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl. Jaksel Jl.000 CBD 1.000 31.000 25. Pakubuwono. Menara Palma 3.000 s/d 150.000 216.31 . TB Simatupang.602 185. Jakpus Jl. Ratu Prabu 1 5. 2. 4.500 31. Rasuna Said. Menara Mulia 5. Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Service Charge) IV .000 40. KH Mansyur. Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120. Ascott Jakarta 4.333 Non CBD 1. Jaktim Arteri Permata Hijau. Jaksel Kuningan. Jaksel MH.Apartemen Service No.000 36. S. Thamrin HR.297 177. Nama Gedung Lokasi Kuningan. Jaksel Jl. Satrio Kuningan.000 60. Sudirman.

Week end .d 400.000 85. Jaksel Rental Gandaria.000 75.Week end/Week day President Suite . Nama Mall Lokasi Jl.000 480.919.200 3.520.Week end/Week day 2. Gandaria City 4.000 300.000 88.720. Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200.000 s.Week end/Week day Ritz Carlton Suite . Central Park 2. Jaksel Kelapa Gading. 5.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .Week day Junior Suite (Privat Spa) . Jakpus Jl.000 843.Week day Executive Grand Club .200 60.200 2. MH Thamrin.000 40. Jakut Pondok Indah.Pusat Perbelanjaan No.200 34.d 300.610.32 .000 (Inc.453.d 850. Service Charge) 500.000 834. Service Charge) 487.d 600.500 82.d 600. 3. Tanjung Duren. Jakbar Rental Service Charge Pejaten.987. 4.200 3.542. Service Charge) CBD 1. Gatot Subroto Jl. Plaza Semanggi 2.Week day Junior Suite .200 3.000 s.000 Sumber : Hasil Survey IV . Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120. Pejaten Village 3.000 s.200 3. Jaksel Jl. MH Thamrin.652.000 (Inc.000 (Inc.000 77.200 4.603. Satrio Senayan.000 90.000 s.000 800.500 210.Week end . Pondok Indah Mall Sumber : Hasil Survey Jl.Week end .000 s. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia Non CBD 1. Mal Kelapa Gading 5.

Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.33 . yang telah memiliki jaringan internasional. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. antara lain : a.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan. Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin  Raffles Dubai  Raffles Makkah Palace  Le Royal Monceau  Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)  Raffles Tortola IV . Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia          Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Siem Reap Raffles Hotel Le Royal. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited). Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya.4.9. Berdasarkan The Daily Telegraph.

. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi. a. 100% electrical back-up.34 . dan IV . pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management.Gambar 4. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Singapura Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Dubai Raffles Praslin b. 4. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi.4 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut.9. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Hotel.

tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. administrasi mengenai ketentuan sewa. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. b. 4. Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. c.10 Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. melakukan intelijen pasar. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. Selain itu.35 . MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. Untuk itu. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. Mall Secara kesuluruhan. Dengan segala kelebihannya.lain sebagainya. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. IV . dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. kegiatan pemasaran.

4. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. IV . Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott. hotel.b. walaupun terjadi krisis ekonomi global.11 Kesimpulan 1. service apartment. Mall Dalam kegiatan pemasarannya. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen.36 . 4. salah satunya adalah konsep Superblock. perkantoran. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. office building.5 hektar. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. 2. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers. c. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. shopping center. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment. 3. Pembangunan property di Jakarta baik hunian.351 m2. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung.d 2010. dan auditorium. museum. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. dengan luas disewa 77. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta.

Mas Mansyur.Jaks 2. Apartemen Alson Ascott Jakarta Batavia Apartment Somerset Berlian Jl. Jaksel Jl. The Pakubuwono View 3. Jakpus Kebon Kacang. Jaksel 150 264. Rasuna Said.571 99 227. Jaksel Jl.333 Nama Apartemen Lokasi Luas (m2) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Kempinski Apartment MH. Jaksel 132 177 . Essence Dharmawangsa 5.297 157 177. 3. Jaksel Non CBD Apartemen 1. Jend. 4. Antasari.514 135 203. Satrio The Mayflower Kuningan.000 Jl. KH. 2. Senen Raya.000 17. 4.333 Sumber : Hasil Survey Perkantoran Occupan cy Rate Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) No. Jakpus Permata Hijau 83 428.000 14. Residence Jaksel Somerset Grand Citra Jl. Apartemen Dharmawangsa el 458 1. Nama Gedung CB D Lokasi IV .Non CBD Jl. Jaksel Dharmawangsa.000 19.707 135 253. Dharmawangsa 2. 5.000 .000 91 . 1 Park Residence Sumber : Hasil Survey .000 24. Pakubuwono. Thamrin Aston Rasuna HR. Kemang Village 4. CBD 1. Pakubuwono. Dharmawangsa. Jaksel 150 Jl. 5 Capital Residence Jl. 3.000 Apartemen Service No.000 .273 166 200. Gandaria.602 185 185.000 250 216.000 74 297. Menteng Jl.37 .000 49. Sudirman.

Grand Soho Sumber : Hasil Survey Jl. Parman 85% Pusat Perbelanjaan No. Ratu Prabu 1 100% 5.38 . Service Charge) 2. Jaksel 100% 2.000 s/d 150. Menara Batavia 100% 4. Kuningan City Kuningan. Sudirman. KH Mansyur. Jaksel 70% 3. Jaksel 60% 4.000 5.000 35.000 125. Service Charge) 15 0. Menara Dea 2 Kuningan. CBD Nama Mall Lokasi Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) IV .000 20 2.000 35.000 (Inc.000 40. Jakpus Jl. Jaksel 80% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates 12 5. S. MT Haryono.000 (Inc. Indofood Tower 90% Non CBD 1. Jaksel Jl.000 25. Menara Palma Kuningan.000 36. Gatot Subroto Jl Jend. Jaksel 100% Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.500 31.500 10 8. Belleza 90% 3.1.000 16 2.000 31. Jaktim Arteri Permata Hijau. Menara Mulia Jl. TB Simatupang. Menara MTH Jl.000 60.000 15 0.500 18 9.000 14 0.

000 300.Week day 2.720 IV .000 s.500 82.200 3.000 480. Jaksel Rental 1. Jl.d 300.000 843.000 s.200 3.200 2.000 77. Service Charge) 5. Service Charge) Rental 500.000 Service Charge 90.Week day Executive Grand Club .000 (Inc. MH Thamrin. Mall Sumber : Hasil Survey Gandaria. Grand Indonesia Jakpus Kuningan City Senayan City Jl.000 (Inc. Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge 120. Gandaria City Mal Kelapa 4.453 . 2.No.d 600. 1. Grand Indonesia Jakpus Rental Non CBD Jl.000 Service Charge 75. 3.000 8 Rental 34.652 .d 400.000 Hotel Nama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club .000 Rental 800.Week end .d 850. Tanjung Duren. 4. Jaksel Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental 200. Gatot Subroto Jl. Central Park 3. Satrio Senayan.Week end .000 40.000 88. MH Thamrin. Jaksel Kelapa Gading. Jakbar Rental Service Charge 2.000 Service Charge 85.000 (Inc.000 s. Gading Pondok Indah 5. Pejaten Village Pejaten.39 .000 s.500 2 10.919 . Jakut Pondok Indah. Nama Mall Lokasi Plaza Semanggi Jl. Service Charge) 4 87.000 s.d 600.

Week end/Week day Sumber : Hasil Survey 3. yang telah memiliki jaringan internasional. antara lain : a.3 Manajemen Pengelolaan Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan.200 60. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End).200 34.200 Junior Suite . Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.542 .200 4. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : IV . Berdasarkan The Daily Telegraph.000 4. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles.1.Week end ..987 . Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia.603 .610 .40 . Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).Week end/Week day President Suite .Week day Junior Suite (Privat Spa) .Week end/Week day Ritz Carlton Suite .200 3.520 .

41 . Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola Gambar 4. Singapura Raffles Dubai Raffles Praslin IV . Siem Reap Raffles Hotel Le Royal.ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China • • • • • • • • • • • • • • Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor. Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort Raffles Grand Hotel d’Angkor Raffles Hotel.

Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Selain itu. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif. a. 4. b.a. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited).. maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. 100% electrical back-up. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi. gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia.1. dan lain sebagainya. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium.42 . Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management. fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi.1 Target Market Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. tidak terkecuali pusat perbelanjaannya. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan IV . Untuk itu. Dengan segala kelebihannya. Mall Secara kesuluruhan.

43 . Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya. sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. kegiatan pemasaran. MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta. b. c.1Strategi Pemasaran Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya.dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. administrasi mengenai ketentuan sewa. dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta. 4. PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. IV . melakukan intelijen pasar. Mall Dalam kegiatan pemasarannya.

c. 3. membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency.5 hektar. office building. serta mengidentifikasikan dan memprospek customers.d 2010. merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut. memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. dan auditorium. Pembangunan property di Jakarta baik hunian. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas ± 5. hotel. salah satunya adalah konsep Superblock. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%. walaupun terjadi krisis ekonomi global. yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s. museum. shopping center. telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011.44 . perkantoran. 2.1Kesimpulan 1. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment.351 m2. 4. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen IV . PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung. 4. dengan luas disewa 77. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep. service apartment.

45 . service apartment akan IV .pengelolaan Raffles dan untuk menggunakan pengelolaan Ascott.

Master your semester with Scribd & The New York Times

Special offer for students: Only $4.99/month.

Master your semester with Scribd & The New York Times

Cancel anytime.