Anda di halaman 1dari 19

BAB1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Penelitian Dalam Undang-Undang NO. 16 tahun 1985 ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan untuk tempat hunian, khususnya bagi masyarakat golongan berpenghasilan rendah. Namun demikian perjanjian rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional sehingga diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan ekonomi lemah. Satuan rumah susun ,yang oleh undang-undang rumah susun di definisikan sebagai rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya di gunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai sarana ke jalan umum, jalan umum dimana tidak boleh mengganggu satuan rmah susun milik orang lain. Bagian bersama, yang oleh undang-undang rumah susun di definisikan sebagai bagian rumah susun yang di miliki secara terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun. Ternasuk dalam bagian bersama antara lain, pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang, air, tangga, lift, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, telekomunukasi, serta ruang untuk umum.

Benda bersama, yang oleh undang-undang rumah susun di definisika sebagai benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.Termasuk dalam benda bersama adalah tanaman, taman, bangunan sarana social, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir, yang bersifat tadak terpisah dari sruktur bangunan rumah susun. Tanah bersama yang oleh undang-undang rumah susun di definisikan sebagai sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atanya berdiri rumah susun dan di tetapkan batasnya dalam persyaratan ijin bangunan. Tujuan di buatnya makalah ini adalah untuk mengetahui aspek hukum rumah susun dan undang-undang yang mengatur tentang rumah susun serta isi dalam undang-undang rumah susun yang meliputi; siapa yang berhak memiliki satuan rumah susun, kepemilikan rumah susun oleh WNA (perseorangan) yang diatur dalam PP No 41. Th 1996 dan hal-hal yang terkait dengan rumah susun.Pada hakekatnya juga bertujuan untuk memenuhi tugas mata kuliah hukum bangunan yang di berikan oleh dosen pengajar Bpk Kopong Paronpius SH., MH,. kepada Mahasiswa Reguler. Fakultas Hukum Universitas Jember Non

1.2 Perumusan Masalah

Permasalahan dalam makalah ini menyangkut penting mengenai: 1. Bagaimanakah aspek hukum rumah susun ? 2. Bagaimanakah hak milik atas satuan rumah susun dan bukti kepemilikan ? 3. Siapakah yang berhak memiliki satuan rumah susun ?

1.3. Metodologi Hukum

a. Hak milik atas rumah susun Menurut pasal 8 ayat (2) dan ayat (3) UU No.16 Th. 1985 dikatakan hak milik atas satuan rumah susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan dan terpisah, dan meliputi hak atas bagian bersama, berda bersama dan tanah bersama yang bersam merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.Sebagai tanda bukti hak milik satuan rumah susun, di terbitkan sertifikat hak milik atas atuan rumah susun yang terdiri atas: a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama, menurut ketentuan peraturan pemerintah sebagaimana di maksud dalam pasal 19 UU No. 5 Th. 1960 tetang peruturan dasar pokok agraria (UUPA). b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukan satuan rumah susun yang dimiliki.

c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersam yang bersangkutan

b. Yang berhak mempunyai satuan rumah susun Menurut pasal 8 UU No. 16 Th. 1985, satuan rumah susun dapat dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Menurut pasal 7 UU No.16 Th. 1985 rumah dapat di dirikan di atas tanah berikut ini: a. Tanah hak milik Pasal 20 UUPA merumuskan hak milik sebagi turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat d punyai orang atas tanah dengan mengingat bahwa hak itu me,punyai fungsi sosial hanya warga Indonesia saja yang berhak meniliki tanah hak ini. Adapun badan hukum Indonesia yang berhak memiliki hak tanah ini hanyalah badan hukum yang ditetapkan tersendiri oleh peraturan pemrintah No.38 Yh. 1963, meneta[kan bahwa bdan hukum berikut ini dapat memiliki tanah hak milik: 1. Bank-bank yang didrikan pleh Negara. 2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian yang didirikan berdsarkan undang-undang. 3. Badan-badan keagamaan yang di tunjuk oleh menteri dalam negeri setelah mendengar menteri sosial. b. Tata hak guna bangunan berdasarkan pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA, HGB adalah hak untuk mendirikan mempunyai bangunan atas tanah

yang bukan hak miliknya sendiri, dengan jangka waktu oaling lama 20 tahun perorangan dan badan hukum yang dirikan berdasarkan hukum Indonesia dan kedudukan di Indonesia berhak memiliki tanah HGB.Tanah yang dapat di berikan dengan HGB berdasarkan pasal 21 dan 22 PP No. 40 Th. 1996 adalah tanah negara (dengan keputusan menteri agrarai), tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik negara dengan pemberian pemegang tanah hak milik. c. Tanah hak pakai atas tanah negara Hak pakai menurut pasal 41 UUPA adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang di kuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang daa kewajiban yang di tentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjiannya dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjia sewa-menyewa atau perjanjian pengelolaan tanah, dalam suatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.Menurut pasal 41 PP No.40 Th.1996 tanah yang dapat di berikan dengan hak pakai adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik tetapi berdasarkan undang-undang No.16 Th.1985, hanya di atas tanah yang hak pakai atas negara saja suatui rumah susn dapat didirikan.Berdasarkan pasal 39 PP No.40 Th.1986 yang dapat mempunyai hak pakai adalah: 1. Warga negara Indonesia. 2. Bdan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia. 3. Departemen atau lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah daerah. 4. Badan-badan keagamaan dan sosial. 5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia. 6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, dan perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional. d. Tanah hak pengelolaan Hak pengelolaan yang di atur oleh peratura menteri agraria No.9 Th.1965 dan peraturan menteri dalam negeri No.1 Th.1977, adalah hak yang di berikan kepada departemen direktorat jenderal daerah swatantra dan badan - badan lain untuk merencanakan, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian dari tanah kepada pihak lain dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 tahun, menerima uang pemasukan dan atau wajib tahunan.Karena sifatnya yang tidak di peruntukan untuk swasta, pasal 7 UU No.16 Th.1985 mewajibkan penyenglenggaraan pembangunan rumah susun di atas tanah di kuasai dengan hak pengelolaan untuk menyelesaikan status HGB di atas pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.

e. Kepemilikan satuan rumah susun PP No.41 Th.19 tentang kepemilikan rumah tinggal atau hunian oleh

orang asing yang berkedudukan di Indonesia menurut pasal 2 PP No.41 yang menyatakan bahwa perseorangan asing hanya dapat satuan rumah susun yang di bangun di atas bidang tanah hak pakai atas negara dngan syarat sebagi berukut: a) Orang asing itu harus berkedudukan di Indonesia. Dalam hukum tat negara yang di maksud dengan berkedudukan di Indonesia adalah sama dengan bertmpat tinggal.UU darurat No.9 Th. 1955 tentang kependudukan orang asing membagi orang asing menjadi dua golongan yaitu: 1. Mereka yang mendapat ijin masuk dan memperoleh hak untuk tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu. 2. Nereka yang memperoleh ijin untuk yang dalam kurun waktu tertentu kedatangannya di Indonesia harus teratur dan secara berkala untuk mengurus kepentingannya di Indonesia. b) Kehadiran orang asing tersebut harus memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. c) Orang asing tersebut sebelumnya belum mempunyai tempat tinggak di Indonesia. d) Satuan rumah susun yang akan di miliki oleh orang asing tersebut tidak termasuk dalam kualifikasi rumah sederhana atau rumah sangat sederhana. e) Persyratan yang di atur oleh peraturan tersendiri untuk daerah tertentu, seperti daerah industri pulau Batam. f) Dalam kurun waktu tertentu kedatangan orang asing di Indonesia harus

teratur secara berkala untuk mengurus kepentingannya di Indonesia. g) Kehadiran orang asing tersebut dapat memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.

Jika orang asing tersebut telah mempunyai atau tempat tinggal tetap di Indonesia orang asing tersebut dianggap sebagai penduduk Indonesia.Surat edaran menteri negara agraria/kepala badan pertahanan nasional No.110/287, tertanggal 8 oktober 1996, mengenai pelaksanaan PP No.41, menegaskan penggolongan tersebut, dan mengharuskan kedua penggolongan tersebut untuk menunjukkan ijin-ijin tinggal yang di perlukan pada saat melakukan perbuatan hukum dalam memperoleh hunian.

BAB II PEMBAHASAN

1. Aspek Hukum Rumah Susun Rumah susun dalam bahasa asing dikenal dengan sebutan

CONDOMINIUM. Pengertian Dalam UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun memberikan pengertian Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat, yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam arah horizontal dan vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat memiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan apa yang disebut bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. Bagian-bagian yang dapat dimiliki dan sigunakan secara terpisah disebut satuan rumah susun (SRS). SRS harus mempuyai sarana penghubung ke jalan umum, tanpa mengganggu dan tidak boleh melalui SRS yang lain. Sedangkan hak milik SRS disebut dengan hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas SRS tertentu, HMSRS yang meliputi juga hak pemilikan apa yang di atas disebut tadi bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. Semua merupakan satu kesatuan yang tidak dapat terpisahkan dengan pemilikan SRS yang bersangkutan.

Bagian bersama adalah bagian-bagian dari rumah susun yang dimilikibersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik SRS dan diperuntukan pemakaian bersama, seperti lift, tangga, lorong, pondasi, atap bangunan dan lain-lain bersama adalah sebidang tanah tertentu di atas mana bangunan rumah susun yang bersangkutan berdiri, yang sudah pasti status hak, batas-btas dan luasnya. Tanah ini seperti halnya bagian bersama, juga merupakan hak bersama

semua pemilik SRS dalam bangunan Rumah susun yang bersangkutan. Benda Bersama adalah benda-benda dan bangunan-bangunan yang bukan merupakan bagian dari bangunan gedung rumah susun yang bersangkutan, tetapi berada diatas tanah bersama dan diperuntukkan untuk pemakaian bersama. Seperti tempat ibadah, lapangan parker, pertamanan dan sebagainya. Hak atas bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama masing-masing didasarkan atas luas atau nilai SRS yang bersangkutan, pada waktu diperoleh pemiliknya untuk pertama kali, yaitu yang disebut nilai perbandingan proposional. Selain itu sertifikat HMSRS merupakan alat bukti pemilikan SRS, sekaligus juga alat bukti pemilikan hak bersama atas tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proposional.

a.Masalah Hukum dan Pengaturannya

Masalah hukum yang sering timbul dalam hal rumah susun adalah, apabila pemilik SRS ingin menggunakan sebagian bagian dari gedung atau bangunan rumah susun tersebut. Oleh itu perlu terdapat hokum yang mengatur tentang hal ini dan rumah susun itu sendiri, sebelum adanya UU Rumah susun terdapat beberapa peraturan menteri dalam negeri yaitu PMDN no. 14 tahun

1975 tentang pendaftaran atas tanah kepunyaan bersama dan pemilkan bagianbagian bangunan yang ada di tasanya serta penerbitan sertifikatnya. PMDN No. 4 Tahun 1977 tentang penyelenggaraan tat usaha pendaftaran tanah mengenai hak atas tanah yang dipunyai bersama dan pemilikan bagian-bagian yang ada di atasnya. PMDN No. 10 Tahun 1983 tentang tata cara permohonan dan pemberian izin penerbitan sertifikat hak atas tanah kepunyaan bersama yang disertai dengan pemilikan secara terpisah bagian-bagian padfa bangunan bertingkat. b.Sistem Pembangunan Rumah Susun Pembangunan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, dengan meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah yang terbatas. Dalam pembangunannya diperhatikan antara lain kepastian hokum dalam penguasaan dan keamanan dalam pemanfaatannya. Pembangunan Rumah Susun diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), badan usaha milik daerah, Koperasi, badan usaha milik swasta yang bergerak di bidang pembangunan perumahan dan swadaya masyarakat. Penyelenggara pembangunan Rumah susun (PPRS) harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah, di mana rumah susun yang bersangkutan dibangun.

Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh Negara serta hak pengelolaan. Lokasi tanah tempat pembangunan ditunjuk oleh kepala kantor pertanahan kotamadya/Kabupaten, berdasarkan Rencana Umum/Detail tata Ruang Daerah

tingkat

II

yang

bersangkutan.

PPRS dalam mendirikan rumah susun wajib mempunyai izin medirikan bangunan (IMB) dari pemerintah tingkat II yang bersangkutan, untuk memiliki IMB wajib menyerahkan : 1. Sertifikat hak atas tanah dari tanah di atas mana akan dibangun bangunan gedung atas nama PPRS. 2. rencana Tapak, yaitu rencana tat letak bangunan yang akan dibangun. 3. Gambar rencana arsitektur, yang memuat denah dan potongan serta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan vertical dan horizontal dari tiap SRS serat lokasianya. 4. Gambar rencana struktur dan perhitungannya. 5. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas begian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. 6. gambar rencana Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air limbah dan lain-lain. 7. Nilai perbandingan proposional dari tiap SRS. c.Hak dan Kewajiban Pemilik SRS Hak pemilik SRS adakah sebagai berikut : 1. pemilik SRS berhak menghuni SRS yang dimilkinya serta menggunakan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama sesuai dengan peruntukannya. 2. ia juga berhak menyewakan SRS yang dimilkinya kepada pihak lain, asal tidak melebihi jangka waktu berlakunya hak atas tanah bersama

yang bersangkutan. 3. HMSRS dapat beralih karena Pewarisan. 4. Juga dapat dipindahkan kepada pihak lain melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan atau legaat.

d.Adapun kewajiban pemilik SRS sebagai berikut : Para pemilik SRS atau penghuninya berkewajiabn membentuk apa yang disebut Perhimpunan penghuni. Perhimpunan Penghuni merupakan badan huku, yang bertugas mengurus kepentingan bersama para pemilik SRS dan penghuninya. Perhimpunan Penghuni tersebut dapat menunjuk atau membentuk suatu badan pengelola, yang bertugas melaksanakan pemeliharaan dan pengopersian peralatan yang merupakan milik bersama. Pembiayaan kegiatan perhimpunan penghuni dan badan pengelola ditanggung bersama oleh pemilik SRS dan para penghuni, masing-masing sebesar imbangan menurut nilai perbandingan proposionalnya. Jika jangka waktu hak atas tanah bersama berakhir, para pemilik SRS berkewajiban untuk bersama-sama mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan atau hak Pakai atas bangunan yang bersangkutan.

e.Sistem Penjualan SRS Orang yang membeli SRS berarti menjadi pemegang HMSRS. Selain meliputi pemeilikan secara individual SRS yang belinya, HMSRS meliputi juga

hak bersama tas tanah bersama yang bersangkutan. Maka dengan sendirinya pembeli SRS harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas atanah bersama tersebut.

Apabila tanah untuk membangun rumah susu berupa tanah hak milik maka yang boleh membelinya terbatas apada perorangan warga Negara Indonesia tunggal dan badan-bvadan hokum tertentu yang dimungkinkan menguasai tanah tersebut. Sedangkan kalau berstatus Hak Guna Bangunan selain warga Negara Indonesia , terbuka juga bagi badan-badan hokum Indonesia. Bagi orang asing yang berkedudukan di Indobesia dalam arti bertempat tinggal di Indonesia dan badan hokum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, terbuka kemungkinan untuk menjadi pemilik SRS. SRS-SRS baru boleh mulai dijual, jika pembangunan fisik rumah susun yang bersangkutan dan segala bagian serta peralatan perlengkapannya sudah selesai seluruhnya, sesuai dengan IMB yang diterbitkan serat dipenuhinya segala persyaratan administrative. Penjualan SRS wajib dilakukan di hadapan PPAT, yangb bertugas membuat aktanya.jualbeli tersebut diikuti dengan pendaftaran pemindahan haknya pada Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat HMSRS yang bersangkutan.

BAB III PENUTUP

a.

Kesimpulan

Dari apa yang telah ditulis dalam makalah ini dapat di simpulkan bahwa penjelasan PP No.41 , menerangkan bahwa berkedudukan di Indaonesia secara

kongkrit tidak harus diartikan sama dengan tempat kediaman atau domisili. Diijinkanyan orang asing untuk memiliki hunian di Indonesia termasuk satuan rumah susun adalah untuk mengantisipasi kebutuhan orang asing tersebut apabila ia berada di Indaonesia.

DAFTAR PUSTAKA

Rumah Susun., Undang undang No. 16 Tahun 1985. Peraturan Dasar Pokok Agraria., Undang undang No. 5 Tahun 1960. Hukum Rumah Susun., WWW. Geogle. com

ASPEK HUKUM RUMAH SUSUN

Diajukan guna memenuhi Tugas Mata Kuliah Hukum Bangunan

UNIVERSITAS JEMBER FAKULTAS HUKUM 2008