Anda di halaman 1dari 6

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KELAYAKAN

INVESTASI PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG

FIRMANSYAH, Bayu A.1, VERONIKA, Alin 2, TRIGUNARSYAH, Bambang.3

ABSTRAK

Kebijakan otonomi daerah menjadikan setiap pemerintah daerah berlomba-lomba


mengembangkan potensi daerah dan meningkatkan perekonomiannya. Hal ini dilakukan dengan
memberikan kemudahan bagi berbagai jenis investasi, termasuk investasi proyek konstruksi.
Investasi pada proyek konstruksi dapat memberikan keuntungan yang relatif besar disamping
mempunyai ketidakpastian yang tinggi. Ketidakpastian ini sangat dipengaruhi oleh berbagai
aspek, yaitu aspek pemasaran, teknis dan teknologi, politik, peraturan dan kebijakan, sosial
budaya, tata ruang dan lingkungan, finansial, ekonomi. Sebelum pelaksanaan investasi, perlu
dilakukan terlebih dahulu analisis studi kelayakan yang memberikan proyeksi aliran keuangan
pada tahun-tahun kedepan. Hal ini dijadikan sebagai salah satu pertimbangan penting bagi
pengambilan keputusan dilaksanakan atau tidaknya investasi proyek tersebut.
Tujuan penelitian pada makalah ini adalah untuk mengidentifikasi faktor-faktor yang
mempengaruhi kelayakan investasi pada proyek konstruksi gedung. Pendekatan penelitian yang
digunakan adalah metode survai dengan penyebaran kuesioner dan studi kasus pada investasi
proyek konstruksi gedung. Analisis yang dilakukan menggunakan Analytical Hierarchy Process
(AHP) untuk mengetahui ranking pengaruh dari faktor-faktor tersebut. Hasil penelitian
menunjukkan bahwa 3 (tiga) faktor yang paling menentukan kelayakan investasi proyek
konstruksi gedung adalah aspek finansial, aspek ekonomi dan aspek peraturan dan kebijakan.

KATA KUNCI: kelayakan investasi, proyek konstruksi gedung, analytical hierarchy process

1. PENDAHULUAN

Setiap proyek konstruksi yang dilaksanakan pasti diharapkan dapat memberikan keuntungan
bagi investor. Keuntungan tersebut dapat dilihat dari berbagai aspek seperti laba yang diperoleh,
pengembangan usaha, pemanfaatan sumber daya, pembukaan lapangan pekerjaan baru dan lain
sebagainya. Keuntungan, khususnya laba, diperoleh dalam jangka waktu yang cukup panjang
dan harus mempunyai proyeksi perhitungan yang tepat sehingga mampu meyakinkan investor
untuk tetap menanamkan modalnya di proyek konstruksi tersebut. Salah satu cara untuk
mengurangi beban biaya rutin bagi pemiliknya dan bahkan mengubahnya menjadi sumber
pemasukan adalah dengan memanfaatkan lahan dengan efektif dan efisien.

Sebelum dilakukannya pekerjaan konstruksi, terdapat beberapa tahapan yang harus dilalui
terlebih dahulu. Beberapa tahapan tersebut antara lain pengembangan gagasan atau ide dari
investor serta pelaksanaan studi kelayakan investasi. Sesuai dengan sifat industri konstruksi
yang mempunyai tingkat ketidakpastian sangat tinggi maka akan timbul berbagai macam risiko
yang sewaktu-waktu dapat terjadi baik selama masa pembangunan maupun masa operasional

1
Master Program Student, Civil Engineering Department Faculty of Engineering, University of Indonesia
2
Formerly a Master Degree student in Construction Management at University of Indonesia
3
Associate Professor, Civil Engineering Department Faculty of Engineering, University of Indonesia

1
bangunan tersebut. Akibat dari risiko yang terjadi bisa mengakibatkan penurunan tingkat
keuntungan yang diperoleh sampai pada ketidaklayakan investasi proyek. Dari pertimbangan
diatas, faktor risiko harus diantisipasi dengan memperhitungkannya ke dalam studi kelayakan
sehingga tidak terjadinya risiko tersebut menjadi suatu keuntungan tambahan bagi investor.

Makalah ini membahas faktor-faktor yang mempengaruhi kelayakan investasi pada proyek
konstruksi gedung.

2. KELAYAKAN INVESTASI PROYEK KONSTRUKSI

Investasi proyek konstruksi membutuhkan dana yang tidak sedikit dengan tingkat
ketidakpastian yang tinggi. Walaupun keuntungan yang dapat diperoleh relatif besar namun hal
tersebut harus melalui analisis yang cukup matang sehingga dapat mengurangi risiko kegagalan.
Usaha untuk mengurangi kegagalan dan meningkatkan kepastian keberhasilan proyek sangat
ditentukan dari segi perencanaannya. Salah satu tahapan terpenting dalam perencanaan adalah
penyelenggaraan studi kelayakan yaitu penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya
merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil [1]. Perencanaan membutuhkan
usaha yang tidak mudah serta biaya yang tidak kecil. Namun keputusan yang diambil melalui
perencanaan yang baik akan mengurangi tingkat risiko yang dihadapi, baik itu dalam segi
kegagalan penyelesaian proyek ataupun kegagalan dalam pemasaran dan penggunaan bangunan
proyek itu sendiri. Dalam siklus proyek, peluang terbesar untuk menekan biaya akhir proyek
justru pada tahap studi kelayakan dan perencanaan [2].

Salah satu tahapan terpenting dalam perencanaan adalah penyelenggaraan studi kelayakan. Yang
dimaksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
(biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil [1]. Banyak sebab yang
mengakibatkan gagalnya suatu proyek, antara lain adalah kesalahan pada perencanaan,
kesalahan dalam penaksiran pasar yang tersedia, kesalahan dalam penggunaan teknologi yang
akan dipakai, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja dengan tenaga kerja
yang dimiliki. Sebab lainnya adalah pelaksanaan proyek yang tidak terkendali sehingga biaya
pembangunan semakin tinggi dan penyelesaian proyek juga tertunda. Disamping itu, adanya
perubahan-perubahan dalam lingkungan ekonomi, sosial maupun politik serta bencana alam
juga merupakan faktor-faktor yang dapat menggagalkan perencanaan proyek. Oleh karena itulah
perlunya dilakukan suatu studi mengenai peramalan tingkat keberhasilan proyek agar tidak
menjadi sia-sia dalam studi kelayakan.

Berbagai aspek yang diteliti dalam pelaksanaan studi kelayakan antara lain [2]: aspek pasar,
mempelajari tentang permintaan, penawaran dan harga yang akan dibebankan; aspek teknis,
membahas hal-hal yang langsung berhubungan dengan operasional usaha, seperti kapasitas
produksi, teknologi yang dipergunakan, skala produksi, proses, lokasi proyek dan tata letak
bagian-bagiannya dan lain-lain; aspek manajemen, mempelajari hal-hal yang berkaitan dengan
rencana pengelola dan pelaksana proyek yang akan berjalan; aspek keuangan, mempelajari
hal-hal yang berhubungan dengan aliran kas yang terjadi serta sumber dana dan proyeksi
keuangan baik pemasukan atau pengeluaran yang mungkin terjadi selama masa produksi.

Analisis kelayakan investasi akan memperhitungkan faktor-faktor proyek konstruksi. Variabel


yang digunakan mengacu pada variabel yang digunakan oleh Donald H. Anakotta (2004).
Variabel tersebut mencakup 8 aspek kelayakan investasi yang meliputi: aspek pemasaran, aspek
teknis dan teknologi, aspek politik, aspek peraturan dan kebijakan, aspek sosial budaya, aspek
tata ruang dan lingkungan, aspek finansial, aspek ekonomi [3].

2
3. METODOLOGI PENELITIAN

Penelitian ini dilakukan untuk mengidentifikasi faktor-faktor apa saya yang berpengaruh
terhadap kelayakan investasi proyek konstruksi gedung. Pendekatan penelitian yang digunakan
dalam menjawab pertanyaan penelitian tersebut adalah metode survai dengan penyebaran
kuesioner dan metode studi kasus terhadap investasi proyek konstruksi di DKI Jakarta. Variabel
yang digunakan pada penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 1. Metode analisis data yang
digunakan adalah metode Analytical Hierarchy Process (AHP). Metode ini dipilih untuk dapat
melihat peringkat faktor dari yang berpengaruh (dominan) sampai yang pengaruhnya paling
kecil [4], dalam penelitian ini disebut factor ranking.

Tabel 1. Variabel Kelayakan Investasi


Kode Deskripsi Variabel
A. Aspek Pemasaran
A.1 Permintaan pasar terhadap jenis properi saat ini di sekitar lokasi
A.2 Ketersediaan properti
A.3 Perubahan permintaan pasar terhadap jenis properti
A.4 Pertumbuhan jenis properti
A.5 Capturing market
A.6 Perang harga jual/sewa properti di sekitar lokasi saat ini
A.7 Perang harga jual/sewa properti di sekitar lokasi dalam 10 tahun mendatang
A.8 Kepuasan Konsumen
A.9 Promosi
B. Aspek Teknis dan Teknologi
B.1 Tingkat pencapaian / aksesibilitas menuju lokasi
B.2 Tingkat pencapaian / aksesibilitas dari lokasi menuju highway (jalan arteri dan jalan tol)
B.3 Tingkat kemacetan lalu lintas di sekitar lokasi
B.4 Ketersediaan public transportation
B.5 Fasilitas dan sarana pendukung di sekitar lokasi
B.6 Penggunaan teknologi pada tahap konstruksi
B.7 Penggunaan teknologi pada tahap operasi/perawatan
B.8 Ketersediaan sumber daya manusia
C. Aspek Politik
C.1 Stabilitas politik untuk berinvestasi
C.2 Penegakkan hukum (law enforcement)
C.3 Kekuasaan politik
C.4 Clean government
C.5 Keterlibatan LSM yang dalam rencana investasi
C.6 Penerimaan masyarakat di sekitar lokasi terhadap rencana investasi
D. Aspek Peraturan dan Kebijakan
D.1 Peraturan mengenai pembatasan ekspor-impor
D.2 Kebijakan/peraturan mengenai kenaikan tarif pajak dan bea masuk
D.3 Kebijakan penggunaan produk dan sumber daya domestik
D.4 Kebijakan penghentian pemberian subsidi
D.5 Birokrasi dalam pemberian ijin pembangunan
D.6 Birokrasi dalam pemberian ijin pengoperasian
D.7 Kebijakan/peraturan mengenai kenaikan suku bunga pinjaman
E. Aspek Sosial dan Budaya
E.1 Rencana investasi terhadap peningkatan taraf hidup masyarakat di sekitar lokasi
E.2 Rencana investasi dalam memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat di sekitar lokasi
E.3 Rencana investasi dalam peningkatan harga tanah di sekitar lokasi
E.4 Rencana investasi terhadap pergeseran perilaku masyarakat di sekitar lokasi
F. Aspek Tata Ruang dan Lingkungan
F.1 Nilai tanah di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyek

3
Kode Deskripsi Variabel
F.2 Perubahan tata ruang dan wilayah akibat rencana investasi proyek
F.3 Polusi udara di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyek
F.4 Perubahan air tanah di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyek
F.5 Kebisingan di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyek
G. Aspek Finansial
G.1 Payback Period
G.2 Break Even Point (BEP)
G.3 Tingginya Deb /Equity Ratio
G.4 Keuntungan yang diperoleh
G.5 Fluktuasi valuta asing yang mempengaruhi pinjaman dalam bentuk mata uang asing
G.6 Tingkat suku bunga pinjaman
G.7 Biaya Overhead
G.8 Investasi yang berlebihan pada saat yang tidak tepat
G.9 Pembatalan pemberian pinjaman
G.10 Pinjaman atau hutang yang berlebihan
H. Aspek Ekonomi
H.1 Pertumbuhan ekonomi nasional
H.2 Tingkat inflasi
H.3 Terjadinya devaluasi rupiah
H.4 Terjadinya kenaikan upah minimum regional

4. HASIL PENELITIAN

Faktor-faktor pada kelayakan investasi proyek konstruksi yang dalam penelitian ini disebut
faktor risiko mempunyai pengaruh yang besar dalam keberhasilan investasi yang akan
ditanamkan. Dari berbagai faktor yang telah diidentifikasi, diperoleh peringkat faktor dengan
metode AHP. Dari peringkat faktor teratas, sebagian besar merupakan faktor yang berhubungan
dengan aspek ekonomi dan finansial. Hal ini menunjukkan bahwa faktor perekonomian
merupakan faktor yang tidak mudah diprediksi perubahannya sehingga dirasakan menjadi
bagian atau aspek terpenting dalam investasi proyek konstruksi.

Perubahan pada faktor ekonomi ini, memberikan dampak langsung terhadap perubahan hasil
dan keuntungan yang diperoleh dari investor. Seperti pada devaluasi rupiah dan kenaikan
tingkat inflasi yang menyebabkan kenaikan harga jasa maupun material; kenaikan tingkat suku
bunga pinjaman dan biaya overhead tinggi yang menyebabkan kenaikan beban pengeluaran
yang harus ditanggung oleh investor, dan lain-lain.

Hasil analisis studi kasus menunjukkan bahwa pada studi kasus lahan Perum Pegadaian
menunjukkan (3) dua peringkat teratas ternyata justru dipengaruhi oleh aspek teknis yaitu
penggunaan teknologi yang kurang tepat pada saat konstruksi dan pada saat operasi. Pada
peringkat-peringkat faktor berikutnya, terdapat faktor yang berhubungan dengan aspek ekonomi
dan finansial seperti investasi yang berlebihan pada saat yang tidak tepat, BEP yang lebih lama
dari rencana, dan lain-lain [3]. Adanya perbedaan prioritas yang diperoleh ini dapat terjadi
akibat berbagai hal, antara lain perbedaan responden dan tingkat pengalamannya, lokasi lahan
yang ditinjau serta jenis penggunaan yang dipilih. Faktor responden dirasa merupakan salah satu
penyebab perbedaan yang sangat mempengaruhi. Kriteria responden yang diambil mencakup
pengalaman yang lebih dari 10 tahun dalam dunia bisnis properti. Jumlah responden yang
didapat sebanyak 6 (enam) orang dengan berbagai tingkat pendidikan dan pengalaman dalam
bisnis properti [3]. Sedangkan pada studi kasus di PT. Perusahaan Gas Negara (Persero) ,
responden yang diperoleh sebanyak 4 (empat) orang dengan pengalaman minimal 10 tahun.
Namun responden pada penelitian ini sebagian besar bergerak di bidang konsultan perencana.

4
Dari perbedaan responden ini, dirasa terdapat perbedaan cara pandang atas faktor-faktor yang
mempengaruhi rencana investasi proyek konstruksi atas lahan. Responden yang berpengalaman
di bidang konsultan sangat mungkin memandang aspek ekonomi lebih besar dibandingkan
terhadap aspek teknis. Sedangkan responden yang bergerak di bidang properti mampu
melakukan proyeksi perekonomian dengan lebih baik sehingga aspek ekonomi masih lebih
rendah dibandingkan dengan aspek teknisnya [5].

Ditinjau dari segi lokasi obyek penelitian, lahan Perum Pegadaian di Jakarta Timur dirasa masih
merupakan daerah yang baru mulai berkembang. Hal ini berbeda dengan lahan PT. Perusahaan
Gas Negara (Persero) di Jakarta Pusat yang sudah dikenal sebagai salah satu kawasan
perekonomian di Jakarta. Hal ini sangat mempengaruhi pertumbuhan permintaan (demand) atas
jenis infrastruktur yang akan dibangun.

Perbedaan penggunaan pun menjadi salah satu pengaruh dalam perbedaan prioritas risiko.
Rencana penggunaan lahan sebagai mall-perkantoran di obyek penelitian dirasakan sesuai
dengan jenis bangunan yang telah ada di sekitarnya serta peruntukan bangunan sesuai peraturan
dan tata ruang yang berlaku. Pada lahan Perum Pegadaian, rencana peruntukan bangunan
sebagai mixed-use rumah sakit-universitas didasarkan atas pengaruh risiko terkecil diantara
beberapa alternatif penggunaan. Hal yang menjadi salah satu keuntungan adalah belum
tersedianya bangunan dengan penggunaan serupa di kawasan sekitar. Dengan perbedaan-
perbedaan tersebut, ranking faktor yang dihasilkan pada kedua lahan yang ditinjau sangat
dimungkinkan untuk berbeda.

5. HASIL PENELITIAN

Dari hasil penelitian ini dapat disimpulkan bahwa:

1. Pada studi kasus di PT. Perusahaan Gas Negara (Persero), didapatkan bahwa faktor-faktor
yang mempunyai pengaruh paling besar dalam kelayakan investasi proyek konstruksi
gedung adalah faktor yang berhubungan dengan aspek ekonomi dan finansial. Faktor dari
aspek ekonomi tersebut adalah devaluasi rupiah dan kenaikan tingkat inflasi serta kenaikan
tingkat suku bunga pinjaman dan biaya overhead tinggi.

2. Pada studi kasus di Perum Pegadaian, didapatkan bahwa aktor-faktor yang mempunyai
pengaruh paling besar dalam kelayakan investasi proyek konstruksi gedung adalah faktor
yang berhubungan dengan aspek teknis yaitu penggunaan teknologi yang kurang tepat pada
saat konstruksi dan pada saat operasi. Kemudian dilanjutkan dengan aspek ekonomi dan
finansial seperti investasi yang berlebihan pada saat yang tidak tepat, BEP yang lebih lama
dari rencana, dan lain-lain.

3. Hasil studi kasus menunjukkan bahwa perbedaan lokasi proyek serta jenis penggunaan
lahan (land use) juga menentukan dalam kelayakan investasi poryek konstruksi.

6. REFERENSI
1. Husnan, Suad dan Suwarsono Muhammad. (2000). Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta,
UPP AMP YKPN.
2. Maulana, Ary. (2004). Capital Investment Analysis Pada Commercial Building. Skripsi
Program Sarjana Teknik Sipil Departemen Teknik Sipil Universitas Indonesia.

5
3. Anakotta, Donald Harny. (2004) Project Finance Driven Feasibility Study Gedung
Komersial dalam Rangka Optimalisasi Pemanfaatan Lahan Melalui Kerjasama Investasi,
Studi Kasus : Financial Engineering. Tesis Program Studi Teknik Sipil Program Pasca
Sarjana Universitas Indonesia.
4. Saaty, T. L. (1986). Decision Making for Leaders. The Analytical Hierarchy Process for
Decisions in Complex World. Pittsburgh, University of Pitsburgh.
5. Firmansyah, Bayu Aditya (2005) Analisa RIsiko pada Studi Kelayakan Proyek Konstruksi
Gedung, Studi Kasus: Lahan PT. Perusahaan Gas Negara (PERSERO). Skripsi Program
Sarjana Teknik Sipil Departement Teknik Sipil Universitas Indonesia.