P. 1
Rangkuman Analisis Proyek

Rangkuman Analisis Proyek

|Views: 1,385|Likes:
Dipublikasikan oleh akrisdinar_dindin
Analisis Proyek
Analisis Proyek

More info:

Published by: akrisdinar_dindin on Apr 19, 2012
Hak Cipta:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

08/19/2013

pdf

text

original

ANALISIS PROYEK

Krisdinar Sumadja
FAKULTAS PERTANIAN UNBAR
Bandung
1 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BUKU REFERENSI
• A. Choliq dan Ofan, 1991, Evaluasi Proyek, Linda Karya,
Bandung
• J. Price Gittinger, 1982, Economic Analiis Of agricultural
Project, The John Hopkin University Press, Washington DC
• Kadariah, Lien Karlina, Clive Gray, 1979, Pengantar Evaluasi
Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta
• Mulyadi Pudjosumarto, 1988, Evaluasi Proyek, Liberty,
Yogyakarta.
• Zulkarnain Djamin, 1984, Perencaaan dan Analisis Proyek ,
Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta
2 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
PERENCANAAN
Perencanaan merupakan :
• Kegiatan mempersiapkan keputusan -keputusan
yang harus diambil untuk masa mendatang
sepanjang umur proyek
• Usaha untuk mempengaruhi, mengarahkan,
bahkan mengendalikan perubahan dalam
variabel-variabel suatu kegiatan selama kurun
waktu tertentu
3 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
KEPENTINGAN PERENCANAAN
• Memperhitungkan prakiraan (fore casting) menganai potensi dan prospek
pengembangan manfaat proyek
• Memberikan metode yang tepat dan sistematik untuk menghadapi
masalah yang spesifik, dan implikasi yang tersembunyi
• Mengetuahui secara lebih pasti kebutuhan sumberdaya dan keuangan
sepanjang umur proyek
• Memberikankesempatan untuk memilih yang terbaik dari berbagai
alternatif atau mengkombinasikan sumberdaya yang tersedia
• Memberikan dasar untuk melakukan monitoring dan evaluasi
4 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
DEFINISI PROYEK
Proyek adalah
Kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam
bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber
daya untuk mendapatkan benefit.
Contoh: investasi baru spt pabrik, jalan raya, kereta api,
bendungan, dll
 Proyek merupakan
Rangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnya
menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan
manfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akan
datang.
5 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
DEFINISI PROYEK
Proyek adalah
• Kegiatan/aktivitas yang menggunakan
sumberdaya dan diharapkan memperoleh
manfaat di masa akan datang dalam periode
tertentu
• Kegiatan/aktivitas dengan mengeluarkan
biaya dengan harapan akan memperoleh
hasil (return) dimasa yang akan datang dalam
periode tertentu
6 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
CIRI-CIRI PROYEK
1. Direncanakan
2. Rangkaian kegiatan/aktivitas
3. Menggunakan sumberdaya/biaya
4. Mendapatkan benefit/manfaat di masa akan
datang
5. Terdapat awal (starting point) dan akhir
(ending point)
7 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
EVALUASI PROYEK
Evaluasi proyek adalah :
• Suatu sistem analisis yang membandingkan biaya
dengan manfaat untuk menentukan apakah suatu
proyek yang diusulkan akan mencapai tujuan
dengan alat ukur yang wajar
• Sebuah metode penilaian alternatif-alternatif
dengan cara mudah dan dapat dipahami
• Menaksir biaya dan benefit yang mungkin timbul
pada suatu proyek dengan tolok ukur yang
berlaku umum
8 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
KEGUNAAN EVALUASI PROYEK
• Digunakan dalam studi kelayakan
• Sebagai alat/prasarana untuk mengajukan
kredit kepada bank atau investor
• Sebagai salah satu bahan pertimbangan
dalamkebijakan pembangunan
9 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
TAHAP SIKLUS PROYEK
IDENTIFIKASI
I
IMPLEMENTASI
(SUPERVISI)
IV
Formulasi
(persiapan)
II
Analisis
(Appraisal)
III
Evaluasi
VI
Operasional
V
Dimulai dengan
gagasan suatu proyek
10 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
IDENTIFIKASI/GAGASAN
• Siklus proyek dimulai dari munculnya
gagasan pengusulan proyek.
• Sumber gagasan bersumber dari:
– Pemimpin mayarakat
– Tenaga teknis
– Perintis pembangunan
– Lembaga pemerintah dan atau swasta
– Usulan yang telah ada
11 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
METODE GAGASAN
• Metode Permintaan :
Adanya permintaan/prospek pasar yang baik pada suatu produk
barang/jasa tertentu
• Metode Sumberdaya :
Terdapat potensi sumberdaya yang belum termanfaatkan secara optimal
• Metode Teknologi :
Terdapat teknologi tepat guna yang lebih efisien dalam membuat
sebuah produk barang dan jasa
• Metode Sasaran Pokok :
Memudahkan pencapaian suatu sasaran pokok baik nasional maupun
regional
• Metode Pengalaman :
Mengikuti proyek yang sudah berjalan dan menguntungkan
12 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
ANALISIS
• Yaitu mengadakan penilaian atau evaluasi
(appraisal) terhadap laporan studi kelayakan
yang ada.
• Dilakukan untuk memilih yang terbaik diantara
beberapa alternatif proyek berdasar ukuran
tertentu
13 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
IMPLEMENTASI
• Merupakan tahap pelaksanaan proyek
• Pada tahap ini, tanggung jawab para
perencana serta penilai proyek adalah
mengadakan pengawasan terhadap
pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar
sesuai dengan final designnya
14 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
OPERASI
• Tahap ini dipertimbangkan penggunaan
metode-metode pembuatan laporan atas
pelaksanaan operasinya.
• Laporan tersebut diperlukan untuk
kelanjutan peroyek berikutnya
15 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
EVALUASI HASIL
• Tahap ini membandingkan antara yang
direncanakan dengan hasil yang dicapai.
• Hasil penilaian selanjutnya digunakan untuk
perbaikan bagi proyek berikutnya dan
mengembangkan gagasan baru dalam memilih
proyek-proyek baru
16 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
1. ASPEK TEKNIS,
Penyediaan dan ketersediaan sumber daya proyek, meliputi
analisis tentang input dan output yang diperlukan dan dihasilkan
oleh proyek
2. ASPEK INSTITUSI DAN ORGANISASI,
menyangkut masalah-masalah organisasi hubungannya dengan
pemerintah dan masyarakat. Antara lain mencakup:
 hubungan administrasi proyek dengan administasi di luar proyek,
 sejauh mana regulasi/deregulasi menjadi penghambat atau pendukung proyek
 Reaksi berbagai elemen masyarakat berkaitan dengan keberadaan proyek
17 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
3. ASPEK MANAJERIAL DAN ADMINISTRATIF,
Kemampuan staf untuk menjalankan administrasi
kegiatan dalamukuran besar
4. ASPEK KOMERSIAL,
Perbandingan antara permintaan dan penawaran
produk yang dihasilkan selama proyek berlangsung
5. ASPEK SOSIAL,
menggambarkan tujuan-tujuan proyek yang sifatnya
khusus bersifat sosial, misalnya dampak proyek thd
penyediaan kesempatan kerja, efek thd pemerataan
pendapatan
18 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
6. ASPEK FINANSIAL,
Rasio antara pengeluaran dan penerimaan
proyek (cost dan revenue earnings)
7. ASPEK EKONOMI,
Konstribusi/peranan proyek terhadap
pembangunan wilayah secara makro
19 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM
FORMULASI PROYEK
8. ASPEK EKSTERNALITAS
Dampak keberadaan proyek (+/-). Analisis ini
sulit dikuantitatifkan namun tetap harus
menjadi pertimbangan.
20 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
KENYATAAN DALAM
KEGIATAN EKONOMI
 Sumber daya bersifat terbatas dan langka
 Kegiatan yang berbeda atau kegiatan yang
sama dalamlingkungan berbeda akan
mengasilkan sesuatu yang berbeda
 dari berbagai peluang investasi yang terbuka
dengan tingkat keuntungan dan manfaat yang
berbeda-beda, baik oleh pemeritah atau
swasta akan dipilih proyek yang menghasilkan
keuntungan atau kemanfaatan dari sudut
pandangnya.
21 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
TUJUAN ANALISA PROYEK
1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat
dicapai melalui investasi dalamsuatu proyek;
2. Menghindari pemborosan sumber daya, yaitu
dengan menghindari pelaksanaan proyek yang
tidak menguntungkan;
3. Mengadakan penilaian terhadap peluang
investasi yang ada sehingga kita dapat memilih
alternatif proyek yang paling menguntungkan;
dan
4. Menentukan prioritas investasi
22 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
JENIS JENIS PROYEK
• Proyek Fisik dan Proyek Non-fisik
• Proyek pemeintah dan Swasta
• Proyek sosial/Ekonomi dan
proyek Finansial
• Proyek Skala Besar dan Skala Kecil
23 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
ANALISIS FINANSIAL VS EKONOMI
Analisis Finansial :
Analisis yang lebih menitikberatkan pada
kepentingan keuntungan
individu/perusahaan. Manfaatnya disebut
private return
Analisis Ekonomi :
Analisis yanglebih menitikberatkan pada
kepentingan ekonomi secara keseluruhan
(makro). Manfaatnya disebut economic return
24 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
PERBEDAAN ANALISIS
FINANSIAL DAN EKONOMIS
finansial
• Harga :
Harga pasar berlaku setempat (market
price)
• Subsidi :
Subsidi tidak diperhitungkan
• Pajak :
Pajak diperhitungkan
• Upah :
Upah yang berlaku setempat
ekonomis
• Harga :
Harga bayangan (shadow price)
• Subsidi :
Subsidi diperhitungkan
• Pajak :
Pajak tidak diperhitungkan karena pajak
adalah transfer payment
• Upah :
Upah yang digunakan adalah upah
bayangan (shadow price/opportunity
wage)
25 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
PERBEDAAN ANALISIS
FINANSIAL DAN EKONOMIS
finansial
• Bunga Modal :
1. Bunga modal yang dibayarkan
kreditor dianggap biaya
2. Bunga atas modal proyek tidak
dianggap biaya
EKONOMIS
• Bunga Modal :
Tidak dianggap biaya kecuali :
1. Jika investasi itu dibebankan
pada saat dikeluarkan tidak
dianggap biaya
2. Jika Investasi itu merupakan
arus pelunasan di masa akan
datan maka dianggap biaya
26 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BENEFIT/MANFAAT PROYEK
BENEFIT
Tangible
Benefit
Intangible
Benefit
Direct
Benefit
Indirect
Benefit
Perbaikan
Lingkungan
Mengurangi
kerawanan
Meningkatkan Nilai
Produk
Menurunkan biaya
Multiplier effect
Economic of scale
Ketahanan
Nasional
Dinamic secondary
effect
27 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BENEFIT/MANFAAT
• Benefit :
Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang
dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapat
dihitung dengan uang
• Tangible benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapat
dihitung atau dinilai dengan uang
• Intangible benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/
sulit dihitung atau dinilai dengan uang
28 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BENEFIT PROYEK
• Direct benefit :
Manfaat yang diterima dari kegiatan proyek
secara langsung
Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya jumlah
produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek. Misalnya
– Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi,
– Turunnya biaya pengangkutan karena perbaikan jalan,
– Membaiknya job description diantara tenaga kerja karena perbaikan cara kerja.
• Indirect benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek
secara tidak langsung yang berkenaan dengan
lingkungan
29 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BIAYA PROYEK
1. Biaya Investasi :
Seluruh biaya yang dikeluarkan dari mulai
proyek tersebut dilaksanakan
misalnya :
a. Pendirian bangunan pabrik
b. Pembelian mesin dan peralatannya
c. Instalasi listrik, dan lain-lain
30 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BIAYA PROYEK
2. Biaya Operasional :
Seluruh biaya yang dikeluarkan selama proses
produksi itu berlangsung secara rutin
misalnya :
a. Pembelian bahan baku
b. Tenaga Kerja
c. Biaya listrik
d. Bahan bakar, dan lain-lain
31 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BIAYA PROYEK
3. Sunk Cost :
Seluruh biaya yang dikeluarkan pada masa lalu
sebelumkegiatan proyek dilaksankanan. Dalam
evaluasi proyek tidak diperhitungkan
4. Depresiasi (penyusutan)
Pengalokasian biaya investasi suatu proyek
setiap tahun sepanjang umur proyek untuk
kepentingan laporan Neraca Rugi Laba. Dalam
evaluasi proyek deresiasi tidak diperhitungkan
32 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BIAYA PROYEK
5. Bunga modal :
Bunga yang tidak riil (opportunity cost)
dikeluarkan tidak diperhitungkan dalam
evaluasi proyek . Sedangkan bunga pinjaman
diperhitungkan
6. Contingency (biaya tak terduga)
Biaya yang dikeluarkan akibat kesalahan-
kesalahan mengestimasi pengeluaran suatu
proyek
33 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BIAYA PROYEK
Biaya proyek dapat juga dikelompokkan
1. Biaya Langsung :
Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya
investasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi,
dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga bank, tanah,
modal kerja, biaya lain).
2. Biaya Tidak Langsung :
Biaya yang perlu diperhitungkan dalammenganalisis proyek (biaya polusi
udara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll).
34 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Keputusan Hasil Evaluasi Proyek:
Keputusan hasil evaluasi proyek:
a. Menolak atau menerima proyek, didasarkan
pada hasil perhitungan kriteria investasi.
b. Memilih satu atau beberapa proyek yang
layak sesuai dana yang tersedia
c. Membuat skala prioritas dari beberapa
proyek yang layak.
35 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Contoh
Dari 7 proyek yang dinilai ada 5 proyek yang layak untuk dikembangkan
dengan jumlah dana masing-masing proyek terlihat pada tabel berikut:
No Nama Proyek Jumlah Dana (Rp)
1 Pembangunan Irigasi 350.000.000
2 Perbaikan Jalan Kabupaten 150.000.000
3 Pembuatan Jalan Baru 450.000.000
4 Pembuatan Jalan Desa 200.000.000
5 Peningkatan Jalan Desa 120.000.000
J u m l a h 1.270.000.000
36 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK
Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan
dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu,
keputusan yang dapat diambil adalah
– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp.
550.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,-
atau
– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa
dikembangkan, kelayakannya masih dalambatas minimum.
37 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK
Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan
dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu,
keputusan yang dapat diambil adalah
– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp.
550.000.000,-
– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,-
atau
– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa
dikembangkan, kelayakannya masih dalambatas minimum.
38 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Aspek
Ekonomi dan Keuangan
39 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
DANA INVESTASI
Menentukan jumlah dana investasi secara keseluruhan
disesuaikan dengan aspek teknis produksi:
a. Tanah
b. Gedung
c. Mesin
d. Peralatan
e. Biaya pemasangan mesin
f. Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor mesin/peralatan,
biaya lain yang berhubungan dengan pembangunan
proyek).
Aspek Ekonomi dan Keuangan
40 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
BIAYA MODAL KERJA
Terdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable
cost).
• Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh naik-
turunnya produksi yang dihasilkan, mslnya biaya tenaga kerja tak
langsung, penyusutan, bunga bank, asuransi, dsb.
•Biaya tidak tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli
bahan mentah/bahan pembantu, upah tenaga kerja langsung,
biaya transportasi, biaya pemasaran, dll.
Aspek Ekonomi dan Keuangan
41 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
SUMBER PEMBIAYAAN
Sumber dari dalamperusahaan: modal yang berasal dari para
investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan
saham.
Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari bank,
produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan lain.
Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luar
perusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luar
perusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal
dalampelaksanaan proyek.
Aspek Ekonomi dan Keuangan
42 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
PROSES PERPUTARAN KEUANGAN
Proses perputaran keuangan perlu direncanakan karena akan
mempengaruhi kemampuan usaha/proyek dalammenutupi
segala kewajiban-kewajibannya.
ASAS PEMBELANJAAN
- Likuiditas
- Solvabilitas
- Rentabilitas.
Aspek Ekonomi dan Keuangan
43 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Aspek Ekonomi dan Keuangan
TITIK PULANG POKOK
- Perlu dihitung kapan terjadinya titik pulang pokok (BEP)
- Semakin lama waktu pencapaian TR=TC semakin lama
usaha/proyek mencapai keuntungan dan semakin besar pula
saldo kerugian yang merupakan beban terhadap biaya operasi
dan pemeliharaan.
- Pay back period (PBP) atau jangka waktu pengembalian biaya
investasi: semakin cepat pengembalian biaya investasi dari
usaha/proyek yang direncanakan, semakin baik proyek
tersebut karena dana investasi dapat digunakan sebagai
penanaman investasi baru.
44 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Aspek Ekonomi dan Keuangan
PERHITUNGAN PROFIT
- Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layak
usaha/proyek yang dikembangkan.
45 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
46 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
47
PERHITUNGAN BUNGA
• Bunga merupakan biaya modal
• Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan beban
terhadap peminjam(debitor) sangat tergantung pada
waktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku
• Terdapat 3 bentuk sistemperhitungan bunga:
1. Simple interest (bunga biasa)
2. Compound interest (bunga majemuk)
3. Annuity (anuitas).
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
48
SIMPLE INTEREST (BUNGA BIASA)
Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantung
pada besar kecilnya principal (modal), interest rate (tingkat
bunga), dan jangka waktu:
B = f (P.i.n), di mana: B= Bunga
P= Principal (modal)
i = interest rate (tingkat bunga)
n = jangka waktu.
Contoh soal 1:
Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan tingkat
bunga 18% per tahun. Berapa jumlah bunga selama 3 tahun?
2 bulan? 40 hari?
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
49
Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat
diselesaikan dengan:
P = B/i.n
i = B/p.n
n = B/P.i
S = P + B atau S = P + (P.i.n)
Di mana S = jumlah penerimaan.
Contoh soal 2:
Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalamtabel berikut:
No Principal
(Modal)
Interest Rate
(Tingkat Bunga)
Time
(Waktu)
Interest
(Bunga)
Amount
(Jml Penerimaan)
1 6.000.000 18% 2 tahun ? ?
2 ? 20% ? 250.000 5.250.000
3 7.000.000 ? 50 hari ? 7.145.833
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
50
COMPOUND INTEREST (BUNGA MAJEMUK)
Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjang
dan dalam perhitungan bunga dilakukan lebih dari satu periode.
Bunga majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal bila tidak
diambil pada waktunya.
Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval
tertentu, setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan, atau setiap
tahun.
Contoh soal 3:
A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% per
tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlah
pengembalian setelah 2 tahun?
Jawab:
Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6% , dan n = 2.2 = 4
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
51
Rumus perhitungan bunga majemuk:
S = P (1+i)
n
P = S (1+i)
-n
atau P =
n =
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
) 1 log(
log log
i
P S
+
÷
n
i
S
) 1 ( +
% 100 1 i
/ 1
× ÷
|
.
|

\
|
=
n
P
S
Di mana: S = Jumlah penerimaan
P = Present Value
n = Periode waktu
i = tingkat bunga per periode
waktu
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
52
Nilai (1+i)
n
disebut compounding factor, yaitu suatu bilangan
yang digunakan untuk menilai uang pada masa yang akan
datang (future value).
Nilai (1+i)
-n
disebut discount factor, yaitu suatu bilangan untuk
menilai nilai uang dalambentuk present value (nilai sekarang).
Contoh 4:
Seorang investor meminjam uang sebesar Rp 5.000.000,00 selama 8 tahun
dengan tingkat bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan.
Berapa jumlah pengembalian setelah 8 tahun?
Catatan: nilai (1+i)
n
dapat dilihat dalamLampiran I pada n = 16 dan I = 9%.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
53
Contoh 5:
Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18%
per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga
menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan
dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif
(effective rate) pada masing-masing bank tersebut?
Rumus: F = (1+j/m)
m
di mana F = effective rate
m = frekuensi bunga
majemuk dalam satu
tahun
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
54
ANNUITY (Anuitas)
Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang
sama besar pada setiap interval pembayaran.
Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval
tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan
tingkat bunga.
Anuitas dapat dibagi atas dua bagian:
1. Anuitas Biasa (Simple Annuity)
2. Anitas Kompleks (Complex Annuity).
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
55
ANUITAS BIASA
Anuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval
yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu
dibungamajemukkan.
Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi
3 bagian, yaitu:
1. Ordinary annuity
2. Annuity due
3. Deferred annuity.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
56
Ordinary annuity
Ordinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan
pada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir kuartal,
akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir tahun.
An = R R = An
Sn = R R = Sn
Di mana: An = Present value R = Annuity
Sn = Future value i = Tingkat bunga/interval
n = jumlah interval pembayaran
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
(
¸
(

¸
+ ÷
÷
i
i
n
) 1 ( 1
(
¸
(

¸
÷ +
i
i
n
} 1 ) 1 {(
(
¸
(

¸

+ ÷
÷
} ) 1 ( 1 {
n
i
i
(
¸
(

¸

÷ + 1 ) 1 {(
n
i
i
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
57
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
a. Present Value
Present value adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan
identik dengan nilai awal dari penanaman modal.
Contoh 6: Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada
setiap akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan
sebesar 18% per tahun. Berapakah besarnya present value?
Diketahui: R = Rp. 50.000,-, i= 18%/12 = 0,015, n=6
Rumus : An = R
Catatan: nilai discount factor dari anuitas di atas dapat dilihat pada
Lampiran 3 pada n=6 dan i=1,5%.
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
58
b. Anuitas dari present value
Anuitas dari sebuah present value sama dengan jumlah angsuran pada setiap
interval. Jumlah angsuran pada setiap interval dari sejumlah pinjaman
tergantung pada besar kecilnya tingkat bunga dan jangka waktu yang
digunakan.
Contoh 7: Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah
untuk dijual secara cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan diperhitungkan
Rp. 12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan kepada nasabah,
bila tingkat bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan dimajemukkan
setiap bulan selama 3 tahun?
Diketahui: i = 15%/12 = 0,0125 dan n = 3x12 = 36
Rumus :
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
59
c. Jumlah penerimaan (Future amount)
Jumlah penerimaan dari serangkaian pembayaran
diperhitungkan bunga secara bunga majemuk (compound
interest) dari sejumlah uang yang dicicil.
Jumlah pembayaran pada interval pertama, diperhitungkan
bunga pada akhir interval kedua, sehingga jumlah
penerimaan pada akhir interval kedua adalah sebesar 2
kali setoran ditambah dengan bunga pada setoran
pertama.
d. Tingkat Bunga
Bila present value diketahui:
Bila jumlah penerimaan diketahui :
R
An
i
i
n
=
(
¸
(

¸
÷ ÷
÷
} ) 1 ( 1 {
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
R
Sn
i
i
n
=
(
¸
(

¸
÷ + 1 ) 1 {(
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
60
Contoh 8: Apabila diketahui jumlah present value sebesar Rp 969.482,- dengan
anuitas Rp 150.000,- pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun. Berapa
besarnya tingkat bunga pada setiap kuartal? Berapa pada setiap tahunnya?
Diketahui: An = Rp 969.482,- n = 2x4 = 8 R = Rp 150.000,-
Catatan: Nilai discount factor untuk {1-(1+i)
-n
/i} dapat dilihat pada Lampiran 3
pada n=8 di mana nilainya 6,463212760.
Apabila nilai i tidak tersedia dalam lampiran, nilai i dapat dihitung dengan
menggunakan sistem interpolasi.
Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan
diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam
waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate?
Diketahui: An = Rp 445.000,- R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan)
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
61
e. Menentukan Jangka Waktu
Untuk menentukan jangka waktu dari sebuah anuitas, sama halnya dengan
cara menentukan tingkat bunga.
Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp
1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir
kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai
tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang
tersebut?
Diketahui: Sn = Rp 1.653.298,- i= 20/4 = 5% dan
R= Rp 50.000,- n= ?
Catatan: Gunakan lampiran 5.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
62
2. Annuity Due
Annuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal
interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang
pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua
dan seterusnya.
Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik
untuk present value maupun future value.
Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai
akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval.
Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila
dibandingkan dengan ordinary annuity.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
63
a. Perhitungan present value
Rumus:
An(ad) = R
Atau
An(ad) = R
Atau
An(ad) = R
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
) 1 (
} ) 1 ( 1 {
i
i
i
n
+
(
¸
(

¸
+ ÷
÷
(
¸
(

¸

+
+ ÷
÷ ÷
1
) 1 ( 1 {
) 1 (
i
i
n
R
u
i
n
+
(
¸
(

¸
+ ÷
÷ ÷ ) 1 (
) 1 ( 1 {
Contoh 11: Sebuah perusahaan
Ingin memperoleh uang secara
kontinyu sebesar Rp 1.500.000,-
dari bank setiap awal kuartal
selama satu tahun. Berapa jumlah
dana yang harus disetor pada bank
apabila tingkat bunga diperhitungkan
sebesar 18% per tahun?
Diketahui: R=Rp 1.500.000,-
i= 18%/4= 4,5% dan
n=4
Catatan: Gunakan Lampiran 3 untuk
mendapat nilai discount factor annuity
pada i=4,5% dan n=4 dan Lampiran 1
untuk compounding factor dari bunga
majemuk.
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
64
b. Jumlah Pembayaran (Future
amount)
Jumlah pembayaran dalam annuity due
dilakukan dengan rumus sebagai berikut:
Sn(ad) =
atau
Sn(ad) =
Atau
Sn(Ad) =
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
R
i
i
R
i
i
R
i
i
i
R
n
n
n
÷
(
¸
(

¸
÷ +
(
¸
(

¸

÷
÷ +
+
(
¸
(

¸

÷ +
+
+
} 1 ) 1 {(
1
} 1 ) 1 {(
) 1 (
} 1 ) 1 {(
) 1 (
1
Contoh 12: Suatu BPD memberikan
Fasilitas penjualan kendaraan beroda
Dua secara kredit pada guru-guru SD.
Tingkat bunga diperhitungkan sebesar
12% per tahun dan cicilan dilakukan
Setiap awal bulan sebesar Rp 70.000,-
Selama 3 tahun. Berapakah besarnya
Jumlah pembayaran?
Diketahui: R = Rp 70.000,-
I = 12%/12 = 1%
dan n = 12x3 = 36
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
65
c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount
Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan
hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.
Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari
bunga majemuk.
An (ad) = Sn (ad) (1+i)
-n
Sn (ad) = An (ad) (1+i)
n
Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir
interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval.
Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity
lainnya, misalnya deferred annuity.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
66
d. Anuitas, jangka waktu, dan
tingkat bunga
Penentuan anuitas dalam sebuah
annuity due dapat dilakukan
apabila nilai present value atau
future value (jumlah
penerimaan) dari transaksi,
tingkat bunga dan lamanya
pinjaman diketahui.
Anuitas adalah cicilan yang harus
dikembalikan oleh debitur, setiap
bulan, kuartal, maupun setiap
tahun tergantung perjanjian.
1
) 1 (
} ) 1 ( 1 {
÷
÷
+
(
¸
(

¸

+ ÷
= i
i
i
An R
n
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
1
) 1 (
1 ) 1 {(
÷
+
(
¸
(

¸

÷ +
= i
i
i
Sn R
n
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
67
c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount
Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama
dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.
Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran
dari bunga majemuk.
An (ad) = Sn (ad) (1+i)
-n
Sn (ad) = An (ad) (1+i)
n
Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada
akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada
setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity
maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
68
d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga
Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat diketahui apabila nilai
present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi
diketahui, di samping tingkat bunga dan lamanya pinjaman.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
69
Contoh 13. Seorang pimpinan perusahaan telah melakukan
penyetoran pinjaman secara cicilan pada bank sebesar Rp 500.000,-
pada setiap awal bulan. Tingkat bunga pinjaman diperhitungkan
sebesar 18% per tahun. Berapa bulan harus diadakan penyetoran
untuk menutupi pinjaman sebesar Rp 10.000.000,-?
Diketahui: R = 500.000,- i= 18%/12 = 1,5% An = 10.000.000,-
Ditanya: n = ?
Jawab:
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
R
i
i
R ad An
n
+
(
¸
(

¸

+ ÷
=
÷ ÷
} ) 1 ( 1 {
) (
) 1 (
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
70
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
19
500000
500000 10000000
015 , 0
} ) 015 , 0 1 ( 1 {
500000
015 , 0
} ) 015 , 0 1 ( 1 {
500000 100000000
) 1 (
) 1 (
=
÷
=
(
¸
(

¸
+ ÷
+
(
¸
(

¸
+ ÷
=
÷ ÷
÷ ÷
n
n
Pada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati
19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23
dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit
Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih:
22 bulan < n < 23 bulan
Gunakan metode interpolasi untuk mengetahui waktu pengembalin secara
pasti.
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
71
3. Deferred Annuity
Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan
pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah
dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa
tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga.
Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan
meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan
setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada
akhir kuartal ketiga sebesar Rp 400.000,- selama 5 kali angsuran. Berapa besar
jumlah pinjaman?
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
(
¸
(

¸
÷ +
=
+
(
¸
(

¸
+ ÷
=
÷
÷
i
i
R da Sn
i
i
i
R da An
n
t
n
1 ) 1 {(
) (
) 1 (
} ) 1 ( 1 {
) (
t = tenggang waktu yang
tidak dihitung bunga
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
72
Anuitas Kompleks (Complex Annuity)
Anuitas kompleks adalah sebuah rentetan pembayaran dari suatu pinjaman
dengan jumlah yang sama pada setiap interval. Berbeda dengan
anuitas biasa, pada anuitas kompleks interval pembayaran dan
interval bunga majemuk mempunyai interval yang berbeda.
Apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap bulan, mungkin
dibungamajemukkan pada setiap kuartal atau sebaliknya apabila
interval pembayaran dilakukan pada setiap kuartal, perhitungan
bunga majemuk dilakukan pada setiap bulan.
Jika dilihat dari tanggal pembayaran, anuitas kompleks dibagi 3:
1. Complex ordinary annuity
2. Complex due annuity
3. Complex deferred annuity.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
73
1. Complex Ordinary Annuity
Pembayaran anuitas dalam complex ordinary annuity dilakukan pada
akhir setiap interval. Besar kecilnya anuitas tergantung pada
besar kecilnya pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu, dan
frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun.
a. Present Value
Rumus:
c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun
dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
+ ÷
=
÷
÷
} 1 ) 1 1 {(
} ) 1 ( 1 {
) (
c
nc
i
i
i
R Oa Anc
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
74
Contoh 15: Seorang petani merencanakan meminjam uang ke bank untuk
perluasan usaha sektor perikanan. Berdasarkan pada perkiraan dan
perhitungan benefit, ia mampu mengembalikan pinjaman sebesar Rp
76.015 pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun dengan tingkat bunga
pinjaman sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan pada setiap
bulan. Berapa besar jumlah kredit yang bisa ia pinjam?
Diketahui: R=Rp 76.015 n = 2x4 = 8 (per kuartal)
c = 12/4 = 3 nc = 3x8 = 24 i = 18%/12 = 1,5%
Ditanya: Anc(Oa) = ?
Jawab :
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
000 . 500 . ) (
) 32838278 , 0 )( 03040533 , 20 ( 015 . 76 ) (
} 1 ) 015 , 0 1 {(
015 , 0
015 , 0
} ) 015 , 0 1 ( 1 {
015 . 76 ) (
} 1 ) 1 {(
} ) 1 ( 1 {
) (
3
24
Rp oa Anc
oa Anc
oa Anc
i
i
i
i
R oa Anc
c
nc
=
=
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
+ ÷
=
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
+ ÷
=
÷
÷
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
75
b. Jumlah Penerimaan
Rumus:
Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity
digunakan rumus berikut:
c. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga
Penentuan anuitas dalam complex ordinary annuity sama halnya dengan
perhitungan simple ordinary annuity.
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
÷ +
=
÷
1 ) 1 {(
1 ) 1 (
) (
c
nc
i
i
i
i
R oa Snc
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
(
¸
(

¸

+ ÷
=
(
¸
(

¸

÷ +
=
÷
r
r
R An
r
i
R Sn
n
n
} ) 1 ( 1 {
} 1 ) 1 {(
r = tingkat bunga pada setiap
pembayaran dalam simple ordinary
annuity
i = tingkat bunga dalam complex ordinary
annuity
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
76
2. Complex Annuity Due
Complex annuity due adalah pembayaran yang dilakukan pada setiap awal
interval. Berbeda dengan simple annuity due, pada complex annuity
due frekuensi bunga majemuk tidak sama dengan frekuensi
pembayaran dalam satu tahun.
Sebagai kompensasi dalam perhitungan harus dikalikan dengan discount
factor [i/{1-(1+i)
c
}]
Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan
cara menghitung pada complex ordinary annuity.
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
c
c
n
c
c
n
i
i
i
i
r
R ad Snc
i
i
i
i
i
R ad Anc
) 1 (
1 ) 1 (
} 1 ) 1 {(
) (
) 1 (
1 ) 1 (
} ) 1 ( 1 {
) (
+
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
÷ +
=
+
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
+ ÷
=
÷
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
77
3. Complex Deferred Annuity
Pembayaran dilakukan pada setiap akhir interval. Perbedaan dengan
complex annuity yang lain adalah pada tenggang waktu yang tidak
diperhitungkan bunga.
Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,-
untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara
cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3
tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan
setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap
akhir tahun?
Diketahui: Anc= Rp 800.000,- n=5
c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahun
t= 2 i= 12%/2= 6%
Ditanya: R?
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
78
Jawab: Rumus Anc dan Snc adalah sebagai berikut:
Rumus untuk menghitung jumlah pembayaran setiap tahun:
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
÷ +
=
+
(
¸
(

¸

÷ +
(
¸
(

¸
+ ÷
=
÷
÷
÷
1 ) 1 (
1 ) 1 (
) (
) 1 (
1 ) 1 (
} ) 1 ( 1 {
) (
c
nc
ct
c
nc
i
i
i
r
R da Snc
i
i
i
i
i
R da Anc
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
÷ =
=
+
(
¸
(

¸
÷ +
(
¸
(

¸

+ ÷
=
+
(
¸
(

¸
÷ +
(
¸
(

¸

+ ÷
=
÷
÷
, 682 . 282 .
) 262477 , 1 )( 06 , 2 )( 13586795 , 0 ( 000 . 800
) 06 , 0 1 (
06 , 0
} 1 ) 06 , 0 1 {(
) 06 , 0 1 ( 1 {
06 , 0
000 . 800
) 1 (
1 ) 1 {(
) 1 ( 1 {
) (
2 . 2
2
10
Rp R
R
R
i
i
i
i
i
da Anc R
ct
c
nc
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
ANALISIS KRITERIA INVESTASI
79 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
PENDAHULUAN
• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang
diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima
dengan total biaya yang dikeluarkan dalambentuk present value selama
umur ekonomis.
• Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows)
merupakan alat kontrol dalampengendalian biaya untuk memudahkan
dalammencapai tujuan usaha/proyek.
• Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan
pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.
• Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR
• Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak,
memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas
dari proyek yang layak.
80 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI
1. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social
opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.
Rumus:
¿ ¿
¿
¿
= =
=
÷
=
= ÷ =
+
=
+ =
n
i
i i
n
i
i
n
i
n
i
n
n
i
i
B N C B NPV
atau
i
NB
NPV
atau
i NB NPV
1 1
1
1
) 1 (
) 1 (
Dimana:
NB = Net benefit = Benefit – Cost
C = Biaya investasi + Biaya operasi
= Benefit yang telah didiskon
= Cost yang telah didiskon
i = diskon faktor
n = tahun (waktu
B
C
81 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Kriteria:
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.
Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya
operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.
82 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Contoh 1:
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan
hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan
Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai
setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya
pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun
berikutnya seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil
pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan
Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1.
Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil
pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan
diskon faktor sebesar 18%?
83 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalamRp.000,-)
Thn Investasi Biaya
Operasi
Total Cost Benefit Net
Benefit
D.F.
18%
Present
Value
0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000
1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115
NPV 11.115,73
84 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka:
Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak
diusahakan.
Catatan:
• Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi
harus mendapat perhatian
• Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai
variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek
sejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selera
konsumen).
000 . 115 . 11
) 1 (
1
=
+ =
÷
=
¿
NPV
i NB NPV
n
n
i
i
85 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalamRp.000,-)
Thn Investasi Biaya
Operasi
Total
Cost
Benefit Net
Benefit
D.F.
18%
B C
0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - 20.000
1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - 12.713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.593
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102
NPV 69.080 57.966
86 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan
bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung
dikalikan dengan DF:
Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek)
layak diusahakan.
÷ = =
÷ =
÷ =
¿
=
, 000 . 114 . 11 114 . 11
966 . 57 080 . 69
1
Rp NPV
NPV
C B NPV
i
n
i
i
87 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Contoh 2:
Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru
karena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun
ekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar
Rp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun
dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima
sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in
flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya
modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan
apabila dilihat dari PV dan NPV?
88 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
n
n
i
m
i
r
Sv
r
CF
PV
) 1 ( ) 1 (
1
+
+
+
=
¿
=
Di mana: PV = Present value
CF = Cash flow
n = periode waktu tahun ke n
m = periode waktu
r = tingkat bunga
Sv = salvage value
059 . 100 . 69
638 . 556 . 6 184 . 742 . 8 778 . 315 . 10 617 . 172 . 12 689 . 363 . 14 153 . 949 . 16
) 18 , 0 1 (
000 . 000 . 15
) 18 , 0 1 (
000 . 000 . 20
...
) 18 , 0 1 (
000 . 000 . 20
) 18 , 0 1 (
000 . 000 . 20
) 18 , 0 1 (
000 . 000 . 20
5 5 3 2
=
+ + + + + =
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
=
PV
PV
PV
Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga
Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays
atau original cost (harga beli).
NPV = PV – OO = 69.100.059 – 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original outlays
Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidak
feasible.
89 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
2. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).
Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak
IRR = SOCC berarti proyek pada BEP
IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak.
Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV
1
dan NPV
2
dengan cara coba-coba. Jika NPV
1
bernilai positif maka discount factor kedua
harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya.
Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV
negatif yaitu pada NPV = 0.
Rumus:
dimana: i
1
= tingkat discount rate yang menghasilkan NPV
1
i
2
= tingkat discount rate yang menghasilkan NPV
2
( )
1 2
2 1
1
1
) (
i i
NPV NPV
NPV
i IRR ÷
÷
+ =
90 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut:
Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.000,-)
Thn Net Benefit D.F.
18%
Present Value D.F.
24%
Present
Value
0 -20.000 1,0000 -20.000 1,0000 -20.000
1 -15.000 0,8475 -12,713 0,8065 -12,713
2 5.000 0,7182 3,591 0,6504 3,591
3 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,652
4 8.000 0,5158 4,126 0,4230 4,126
5 10.000 0,4371 4,371 0,3411 4,371
6 14.000 0,3704 5,186 0,2751 5,186
7 17.000 0,3139 5,336 0,2218 5,336
8 21.000 0,2660 5,586 0,1789 5,586
9 26.000 0,2255 5,863 0,1443 5,863
10 32.000 0,1911 6,115 0,1164 6,115
NPV 11.115,73 -48,94
91 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dari
SOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.
( )
% 97 , 23 23974 , 0
) 18 , 0 24 , 0 (
) 48 114 . 11 (
114 . 11
18 , 0
) (
1 2
2 1
1
1
= =
÷
+
+ =
÷
÷
+ =
IRR
IRR
i i
NPV NPV
NPV
i IRR
92 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
149 . 452 . 76
530 . 790 . 7 373 . 387 . 10 606 . 841 . 11 430 . 499 . 13 351 . 389 . 15 860 . 543 . 17
) 15 , 0 1 (
000 . 000 . 15
) 14 , 0 1 (
000 . 000 . 20
...
) 14 , 0 1 (
000 . 000 . 20
) 14 , 0 1 (
000 . 000 . 20
) 14 , 0 1 (
000 . 000 . 20
5 5 3 2
=
+ + + + + =
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
=
PV
PV
PV
Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli
aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO
harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan
PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.
PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14%
adalah:
Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka:
% 79 , 14 79 , 0 14
)
090 . 352 . 7
4
)( 149 . 452 . 1 ( 14
)
149 . 452 . 76 059 . 100 . 69
14 18
)( 000 . 000 . 75 149 . 452 . 76 ( 14
) (
1 2
1 2
1 1
= + =
+ =
÷
÷
÷ + =
÷
÷
÷ + =
IRR
IRR
IRR
PV PV
i i
OO PV i IRR
IRR=14,79% lebih kecil
dari tingkat bunga yang
berlaku (DF) yi 18%
berarti penggantian mesin
tidak layak.
93 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)
Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon
positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.
Rumus:
Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net
B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows
(BEP) atau TR=TC
¿
¿
=
=
÷
+
=
n
i
i
i
n
i
B N
B N
C NetB
1
1
) (
) (
/
94 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut:
Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek
Thn Net Benefit D.F.
18%
Present Value
0 -20.000.000 1,0000 -20.000.000
1 -15.000.000 0,847458 -12,713.870
2 5.000.000 0,718218 3,590.920
3 6.000.000 0,608631 3,651.785
4 8.000.000 0,515789 4,126.312
5 10.000.000 0,437109 4,371.090
6 14.000.000 0,370432 5,186.048
7 17.000.000 0,313925 5,336.725
8 21.000.000 0,266038 5,586.798
9 26.000.000 0,225456 5,861.856
10 32.000.000 0,191064 6,114.048
95 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek
tersebut layak untuk dikerjakan.
37 , 1 3703 , 1
870 . 711 . 32
582 . 825 . 44
/
) (
) (
/
1
1
= = =
÷
+
=
¿
¿
=
=
C NetB
B N
B N
C NetB
n
i
i
n
i
i
96 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)
Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon
dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.
Rumus:
Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C =
1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.
Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:
¿
¿
=
÷
=
÷
+
+
=
n
i
n
i
n
i
n
r C
r B
C GrossB
1
1
) 1 (
) 1 (
/
19 , 1 1917 , 1
101 . 964 . 57
839 . 077 . 69
/ = = = C GrossB
Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.
97 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
5. Profitability Ratio (PR)
PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi
dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel
dalambentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)
Rumus:
Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan
PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.
¿
¿ ¿
=
= =
÷
=
n
i
i
n
i
n
i
i
I
M O B
PR
1
1 1
98 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku
dan dalam Present Value (dalamRp.000,-)
Thn Investasi Biaya
Operasi
Benefit Net
18%
ī OM B
0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -
1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -
2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182
3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303
4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221
5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431
6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778
7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848
8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980
9 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.118
10 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.217
32.712 25.253 69.078
99 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut
layak untuk dikerjakan.
34 , 1 3397 , 1
712 . 32
253 . 25 078 . 69
1
1 1
= =
÷
÷
=
¿
¿ ¿
=
= =
PR
I
M O B
PR
n
i
i
n
i
n
i
i i
100 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP
1. Pay Back Period (PBP)
PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus
penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi
dalambentuk present value.
PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan
investasi.
Rumus:
p
n
i
icp
n
i
i
p
B
B I
T PBP
¿ ¿
=
÷
=
÷
÷
+ =
1
1
1
1
Dimana:
PBP = Pay Back Period
T
p-1
= Tahun sebelum terdapat PBP
I
i
= Jumlah investasi telah didiskon
B
icp-1
= Jumlah benefit yang telah didiskon
sebelum PBP
B
p
= Jumlah benefit pada PBP
101 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:
PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.
Untuk nilai T
p-1
dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon
(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat
kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.
Nilai B
p
yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun
keenamterdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.
4596 , 0 5
778 . 7
137 . 29 712 . 32
5
+ =
÷
+ =
PBP
PBP
102 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
2. Break Even Point (BEP)
BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.
Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat
menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.
Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih
menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar
saldo rugi.
Rumus:
p
n
i
icp
n
i
i
p
B
B TC
T BEP
¿ ¿
=
÷
=
÷
÷
+ =
1
1
1
1
Dimana:
BEP = Break Even Point
T
p-1
= Tahun sebelum terdapat BEP
TC
i
= Jumlah total cost yang telah didiskon
B
icp-1
= Jumlah benefit yang telah didiskon
sebelum BEP
B
p
= Jumlah benefit pada BEP
103 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:
BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.
Dilihat dari jumlah produksi:
TR = p x q dan TC = a + bq
pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq
p.q – bq = a → q (p-b) = a
q = a/(p-b)
BEP
(Q)
= a/(p-b)
BEP
(RP)
= a/(1 – b/p) → BEP dalamrupiah adalah dengan
mengalikan dengan harga per unit produksi
6431 , 0 8
118 . 8
745 . 52 966 . 57
8
+ =
÷
+ =
BEP
BEP
Dimana:
a=fixed cost
b= biaya var per unit
p=harga per unit
q=jumlah produksi
104 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun
I
TC
TR
BEP
PBP
32.712
57.965
PV,I,C,B
Grafik 1. BEP
Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.
Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh
masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi
dan biaya operasi.
Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.
PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.
105 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
CONTOH KASUS
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan
perusahaan batu bata diperoleh data sbb:
1.a. Kebutuhan investasi
- Bangunan utk tempat kerja ukuran
10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-
- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,-
- Peralatan kantor Rp. 100.000,-
- Bangunan/dapur pembakar
8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,-
- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,-
- Tanah lokasi usaha 500m2
dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-
b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-
Jumlah Rp. 8.296.000,-
106 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku
bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal
sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.
3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan
dalam4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana
produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima sebesar 100%.
4. Biaya operasi dan pemeliharaan
a. Biaya tidak tetap
- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha
diperhitungkan sebesar Rp. 5,-
- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-
- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-
- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-
107 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
b. Biaya tetap
- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-
- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-
- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-
- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-
- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-
5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak
diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.
Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila
dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?
108 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Penyelesaian:
• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman
sebesar Rp 6.000.000,-
• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan
pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3,
perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.
670 . 918 . 1
} ) 18 , 0 1 ( 1 {
18 , 0
000 . 000 . 6
5
Rp R =
+ ÷
=
÷
109 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
Akhir Kwt Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok
Pinjaman
Jumlah PPP Sisa Kredit
0 - - - - 6.000,00
1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33
2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70
3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94
4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97
5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00
110 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp
Ribuan)
Jenis Biaya
Tahun
1 2 3 4 5
A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00
1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00
2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00
3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00
4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00
B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20
5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00
6. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00
7. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20
8. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00
Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20
111 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
No. Uraian
Tahun
0 1 2 3 4 5
1. Pendapatan
a. Hasil Usaha
b. Salvage Value
-
-
4.875,00
-
4.875,00
-
6.500,00
-
6.500,00
-
6.500,00
4.500,00
Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00
2. Investasi Awal
3. Operating Cost
Kredit Bank
a. Pokok pinjaman
b. Bunga bank
Total Cost
2.296,00
-
-
-
2.296,00
-
2.754,20
838,67
1.080,00
4.672,87
-
2.754,20
989,63
929,04
4.672,87
-
3.184,20
1.167,76
750,91
5.102,87
-
3.184,20
1.377,96
540,71
5.102,87
-
3.184,20
1.625,99
292,68
5.102,87
4. Net Benefit
5. Pajak 15%
6. Net Benefit
7. DF 18%
-2.296,00
-
-2.296,00
1,0000
202,13
30,22
171,81
0,8475
202,13
30,32
171,81
0,7182
1.397,13
209,57
1.187,56
0,6086
1.397,13
209,57
1.187,56
0,5158
5.897,13
884,57
5.012,56
0,4371
Present Value (PV)
NPV = Total PV
-2.296,00
1.499,35
145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04
112 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C
Tahun Net benefit
(Rp 000)
D.F
18%
Present Value
(Rp 000)
D.F
34%
Present
Kredit
(Rp 000)
0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,00
1 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,72
2 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,68
3 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,56
4 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,33
5 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21
NPV 1.499,35 -50,00
113 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
65 , 1
00 , 296 . 2
35 , 795 . 3
/
) (
) (
/
% 48 , 33 3348 , 0
) 18 , 0 34 , 0 )(
00 , 50 35 , 499 . 1
35 , 499 . 1
( 18 , 0
1
1
= =
÷
+
=
= =
÷
+
+ =
¿
¿
=
=
C NetB
B N
B N
C NetB
IRR
IRR
n
i
i
n
i
i
Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:
NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1
114 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek
tersebut layak untuk dikerjakan.
37 , 1 3703 , 1
870 . 711 . 32
582 . 825 . 44
/
) (
) (
/
1
1
= = =
÷
+
=
¿
¿
=
=
C NetB
B N
B N
C NetB
n
i
i
n
i
i
115 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)
Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon
dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.
Rumus:
Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C =
1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.
Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:
¿
¿
=
÷
=
÷
+
+
=
n
i
n
i
n
i
n
r C
r B
C GrossB
1
1
) 1 (
) 1 (
/
19 , 1 1917 , 1
101 . 964 . 57
839 . 077 . 69
/ = = = C GrossB
Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.
116 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
5. Profitability Ratio (PR)
PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi
dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel
dalambentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)
Rumus:
Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan
PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.
¿
¿ ¿
=
= =
÷
=
n
i
i
n
i
n
i
i
I
M O B
PR
1
1 1
117 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku
dan dalam Present Value (dalamRp.000,-)
Thn Investasi Biaya
Operasi
Benefit Net
18%
ī OM B
0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -
1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -
2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182
3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303
4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221
5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431
6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778
7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848
8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980
9 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.118
10 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.217
32.712 25.253 69.078
118 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut
layak untuk dikerjakan.
34 , 1 3397 , 1
712 . 32
253 . 25 078 . 69
1
1 1
= =
÷
÷
=
¿
¿ ¿
=
= =
PR
I
M O B
PR
n
i
i
n
i
n
i
i i
119 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP
1. Pay Back Period (PBP)
PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus
penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi
dalambentuk present value.
PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan
investasi.
Rumus:
p
n
i
icp
n
i
i
p
B
B I
T PBP
¿ ¿
=
÷
=
÷
÷
+ =
1
1
1
1
Dimana:
PBP = Pay Back Period
T
p-1
= Tahun sebelum terdapat PBP
I
i
= Jumlah investasi telah didiskon
B
icp-1
= Jumlah benefit yang telah didiskon
sebelum PBP
B
p
= Jumlah benefit pada PBP
120 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:
PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.
Untuk nilai T
p-1
dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon
(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat
kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.
Nilai B
p
yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun
keenamterdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.
4596 , 0 5
778 . 7
137 . 29 712 . 32
5
+ =
÷
+ =
PBP
PBP
121 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
2. Break Even Point (BEP)
BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.
Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat
menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.
Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih
menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar
saldo rugi.
Rumus:
p
n
i
icp
n
i
i
p
B
B TC
T BEP
¿ ¿
=
÷
=
÷
÷
+ =
1
1
1
1
Dimana:
BEP = Break Even Point
T
p-1
= Tahun sebelum terdapat BEP
TC
i
= Jumlah total cost yang telah didiskon
B
icp-1
= Jumlah benefit yang telah didiskon
sebelum BEP
B
p
= Jumlah benefit pada BEP
122 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:
BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.
Dilihat dari jumlah produksi:
TR = p x q dan TC = a + bq
pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq
p.q – bq = a → q (p-b) = a
q = a/(p-b)
BEP
(Q)
= a/(p-b)
BEP
(RP)
= a/(1 – b/p) → BEP dalamrupiah adalah dengan
mengalikan dengan harga per unit produksi
6431 , 0 8
118 . 8
745 . 52 966 . 57
8
+ =
÷
+ =
BEP
BEP
Dimana:
a=fixed cost
b= biaya var per unit
p=harga per unit
q=jumlah produksi
123 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun
I
TC
TR
BEP
PBP
32.712
57.965
PV,I,C,B
Grafik 1. BEP
Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.
Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh
masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi
dan biaya operasi.
Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.
PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.
124 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
CONTOH KASUS
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan
perusahaan batu bata diperoleh data sbb:
1.a. Kebutuhan investasi
- Bangunan utk tempat kerja ukuran
10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-
- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,-
- Peralatan kantor Rp. 100.000,-
- Bangunan/dapur pembakar
8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,-
- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,-
- Tanah lokasi usaha 500m2
dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-
b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-
Jumlah Rp. 8.296.000,-
125 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku
bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal
sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.
3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan
dalam4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana
produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima sebesar 100%.
4. Biaya operasi dan pemeliharaan
a. Biaya tidak tetap
- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha
diperhitungkan sebesar Rp. 5,-
- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-
- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-
- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-
126 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
b. Biaya tetap
- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-
- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-
- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-
- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-
- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-
5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak
diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.
Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila
dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?
127 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Penyelesaian:
• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman
sebesar Rp 6.000.000,-
• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan
pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3,
perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.
670 . 918 . 1
} ) 18 , 0 1 ( 1 {
18 , 0
000 . 000 . 6
5
Rp R =
+ ÷
=
÷
128 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
Akhir
Kwt
Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok
Pinjaman
Jumlah PPP Sisa Kredit
0 - - - - 6.000,00
1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33
2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70
3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94
4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97
5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00
129 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp
Ribuan)
Jenis Biaya
Tahun
1 2 3 4 5
A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00
1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00
2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00
3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00
4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00
B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20
5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00
6. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00
7. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20
8. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00
Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20
130 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
No. Uraian
Tahun
0 1 2 3 4 5
1. Pendapatan
a. Hasil Usaha
b. Salvage Value
-
-
4.875,00
-
4.875,00
-
6.500,00
-
6.500,00
-
6.500,00
4.500,00
Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00
2. Investasi Awal
3. Operating Cost
Kredit Bank
a. Pokok pinjaman
b. Bunga bank
Total Cost
2.296,00
-
-
-
2.296,00
-
2.754,20
838,67
1.080,00
4.672,87
-
2.754,20
989,63
929,04
4.672,87
-
3.184,20
1.167,76
750,91
5.102,87
-
3.184,20
1.377,96
540,71
5.102,87
-
3.184,20
1.625,99
292,68
5.102,87
4. Net Benefit
5. Pajak 15%
6. Net Benefit
7. DF 18%
-2.296,00
-
-2.296,00
1,0000
202,13
30,22
171,81
0,8475
202,13
30,32
171,81
0,7182
1.397,13
209,57
1.187,56
0,6086
1.397,13
209,57
1.187,56
0,5158
5.897,13
884,57
5.012,56
0,4371
Present Value (PV)
NPV = Total PV
-2.296,00
1.499,35
145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04
131 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C
Tahun Net benefit
(Rp 000)
D.F
18%
Present Value
(Rp 000)
D.F
34%
Present
Kredit
(Rp 000)
0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,00
1 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,72
2 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,68
3 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,56
4 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,33
5 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21
NPV 1.499,35 -50,00
132 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Analisis Kriteria Investasi
65 , 1
00 , 296 . 2
35 , 795 . 3
/
) (
) (
/
% 48 , 33 3348 , 0
) 18 , 0 34 , 0 )(
00 , 50 35 , 499 . 1
35 , 499 . 1
( 18 , 0
1
1
= =
÷
+
=
= =
÷
+
+ =
¿
¿
=
=
C NetB
B N
B N
C NetB
IRR
IRR
n
i
i
n
i
i
Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:
NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1
133 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
PEMILIHAN KEGIATAN USAHA/PROYEK
DENGAN ANALISIS KRITERIA INVESTASI
134 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Pendahuluan
Pemilihan proyek perlu dilakukan karena terbatasnya dana,
waktu, dan tenaga dalammengerjakan suatu proyek.
Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar
memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia
dalambatas-batas kemampuan investasi.
Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan:
1.Mutually exclusive alternative project
2.Cross over discount rate analysis.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
135 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Mutually exclusive alternative project
Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah satu
alternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkin
melakukan beberapa proyek dalamwaktu bersamaan karena
terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan.
Apabila hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan
usaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlah
investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
136 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Tabel 1. Cash Out Flows dan Cash In Flows proyek A, B, dan C
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
Thn Proyek A Proyek B Proyek C
TC Benefit TC Benefit TC Benefit
0 750 0 400 0 200 0
1 400 400 275 275 285 155
2 360 375 80 250 40 160
3 210 500 80 250 40 170
4 220 500 80 250 40 170
5 230 600 100 300 45 180
6 340 600 100 300 45 180
7 250 600 100 300 45 180
8 250 600 100 350 45 190
9 250 600 100 350 45 190
10 250 600 100 350 45 190
3150 5425 1515 2975 875 1765
137 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C
seperti terlihat pada tabel 2 berikut:
Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,B, dan C
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
No Nama
Proyek
NPV
(Rp juta)
IRR (%) Net Benefit
Cost Ratio
1 Proyek A 296,03 26,11 1,39
2 Proyek B 256,25 30,06 1,58
3 Proyek C 172,56 30,56 1,39
138 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Dari NPV, proyek A lebih baik dari proyek B dan C.
Dari IRR, proyek C lebih baik dari proyek A dan B.
Dari NBCR, proyek B lebih baik dari A dan C.
Perlu melihat aspek lainnya: jumlah investasi, umur ekonomis
proyek, jangka waktu pengembalian investasi (pay back period),
lokasi proyek, lingkungan masyarakat sekitar, adat istiadat
setempat, dan prospek pengembangan usaha di masa datang.
Misal, jumlah investasi proyek A Rp 1.100 juta, proyek B Rp 595 juta,
dan proyek C Rp 450 juta sedangkan dana yang tersedia pada
investor Rp 1.100 juta, maka meski dapat membiayai proyek A,
investor lebih baik memilih proyek B yang menghasilkan NPV Rp
256,25 juta dan IRR sebesar 30,06%.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
139 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Kriteria lain adalah dengan melihat Pay back period, yaitu
jangka waktu pengembalian investasi. Semakin cepat
proyek tersebut dapat mengembalikan investasi,
semakin baik karena investasi yang telah dikembalikan
dapat digunakan untuk proyek lain yang dapat
menghasilkan benefit baru bagi perusahaan.
Pembangunan konstruksi proyek juga harus diperhatikan.
Semakin lama pembangunan konstruksi, semakin lama
untuk mendapatkan benefit.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
140 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Cross Over Discount Rate Analysis (CODR)
CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan
dalampemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR)
sebagai discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnya
perubahan tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secara
keseluruhan).
Dari NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan,
ternyata jumlah investasi yang relatif besar tidak selalu
memberikan benefit yang besar, tetapi tergantung pada biaya
operasi dan pemeliharaan, serta benefit kotor yang diberikan
proyek tersebut.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
141 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih
proyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yi. tergantung
pada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan.
Contoh: Perhatikan tabel 3 berisi perkiraan total cost, benefit,
dan net benefit, dari proyek A dan B.
Besarnya net present value dari proyek A dan B berdasarkan
pada beberapa discount rate dapat dilihat pada tabel 4.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
142 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Tabel 3. Total Cost, Benefit, dan Net Benefit Proyek A dan B
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
Thn Total Cost Benefit Net Benefit
A B A B A B
0 0.0 0.00 0.00 0.00 -35.00 -30.00
1 22.00 26.00 22.00 26.00 -15.00 -20.00
2 28.00 10.00 28.00 25.00 -20.00 15.00
3 10.00 11.00 32.00 28.00 22.00 17.00
4 10.00 12.00 34.00 30.00 24.00 18.00
5 10.00 12.00 37.00 32.00 27.00 20.00
6 12.00 14.00 41.00 37.00 29.00 23.00
7 12.00 14.00 44.00 39.00 32.00 25.00
8 13.00 11.00 48.00 39.00 35.00 28.00
9 13.00 11.00 52.00 42.00 39.00 31.00
10 13.00 11.00 56.00 45.00 43.00 34.00
143.00 132.00 394.00 343.00 191.00 161.00
143 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Dari perhitungan, NPV pada berbagai discount rate pada
masing-masing proyek tidak proporsional. Proyek B (NPV Rp
41,08 juta) lebih elastis dibanding proyek A (NPV Rp 43,73
juta).
Pada tk discount rate 25%, NPV proyek A lebih kecil dari proyek
B.
Apabila social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku di
masyarakat lebih besar dari tingkat CODR pilihan terhadap
proyek B lebih menguntungkan dari proyek A. Sebaliknya
apabila SOCC yang digunakan lebih kecil dari CODR berarti
pilihan terhadap proyek A akan lebih menguntungkan.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
144 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Tabel 4. Nilai
Present Value
dari Proyek A
dan B pada
Berbagai
Discount Factor
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
Discount
Rate
Proyek A Proyek B
15% 43,73 41,08
18% NPV1 29,79 NPV 1 29,50
21% NPV2 18,49 NPV2 20,06
25% 6,58 10,01
30% -4,57 0,49
145 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Slope dari NPV yang menggunakan bermacam-macam discount
rate apabila digambarkan dalamsebuah kurva adalah
berbentuk cekung. Proyek A lebih elastis daripada Proyek B,
dengan demikian titik perpotongan antara NPV Proyek A
dengan NPV Proyek B adalah titik keseimbangan antara nilai
NPV proyek A dan Proyek B pada discount rate tertentu.
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
) ( ) (
) (
2 1
2 1
2 1
2 1
1 1
1
i i
NPV NPV
i i
NPV NPV
NPV NPV
i CODR
B B A A
A B
÷
÷
÷
÷
÷
÷
+ =
146 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
) ( ) (
) (
2 1
2 1
2 1
2 1
1 1
1
i i
NPV NPV
i i
NPV NPV
NPV NPV
i CODR
B B A A
A B
÷
÷
÷
÷
÷
÷
+ =
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
) ( 98 , 25 .
75 , 29 ) 18 , 0 19 , 0 (
21 , 0 18 , 0
49 , 18 79 , 29
) ( ) (
% 47 , 18 1847 , 0
)
21 , 0 18 , 0
06 , 20 50 , 29
( )
21 , 0 18 , 0
) 49 , 18 79 , 29
(
) 79 , 29 50 , 29 (
18 , 0
1 1
2 1
2 1
juta Rp NPV
NPV
NPV i i
i i
NPV NPV
NPV
CODR
CODR
E
E
A CODR
A A
E
=
+ ÷
÷
÷
=
+ ÷
÷
÷
=
= =
÷
÷
÷
÷
÷
÷
+ =
Nilai NPV pada titik perpotongan:
147 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
Proyek A
CODR
Proyek B
18,47%
25,98
161
191 NPV
Berdasarkan pd hasil perhitungan,
CODR adalah seperti pada grafik
Berikut.
SOCC yang berlaku di masy. Berada
Di atas CODR (18,47%), berarti
Proyek B lebih menguntungkan.
Sebaliknya, apabila SOCC lebih kecil
dari CODR, pilihan thd Proyek A mem-
berikan NPV lebih besar
daripada Proyek B.
148 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

You're Reading a Free Preview

Mengunduh
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->