Exposure Draft Jenis Properti

-1Jenis Properti

1. 0 Pendahuluan Real properti mewakili jumlah yang besar dari kekayaan dunia, dan penilaiannya merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar properti dan keuangan secara global. Real properti perlu dibedakan dari jenis properti lainnya yaitu personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan hak kepemilikan keuangan (financial interests). Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih lanjut, kata properti dapat merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori aset ini. Karena p ara penilai (valuer) seringkali menghadapi tugastugas yang melibatkan jenis properti tertentu selain dari real properti atau yang nilainya mencakup beberapa jenis properti. Dapat disimpulkan, jenis properti tersebut diatas lazim digolongkan secara terpisah menjad i empat kategori yang sudah lama dikenal dan dengan berkembang pesatnya jenis entitas dan instrumen b aru dalam dekade terakhir ini, kerangka acuan yang diterima telah mengakomodasikan kelas p roperti yang baru tersebut serta keterbiasaan akan jenis properti khusus telah menjadi semakin te rintegrasi dalam praktek penilaian.

2. 0 Real Properti 2.1 Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real est at atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estat. (line 5) real estat yang mewakili aset secara fisik.... ??? (line 6) interest = hubungan hukum? Atau bagian kepemilikan ....?? 2.1.1 Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 UUD 45, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasa

i oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (UUPA No. 5/1960 pasal 2 ayat 1). 2.1.2 Atas dasar hak menguasai dari Negara tersebut ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum. Berdasarkan UUPA No. 5/1960 pasal 16, hak-hak atas tanah meliputi: 1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha 3. Hak Guna Bangunan 4. Hak Pakai 5. Hak Sewa 6. Hak Membuka Tanah 7. Hak Memungut Hasil Hutan 8. Hak-lak lainnya yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 UUPA No. 5/1960. Hak-hak tersebut diberikan oleh Negara melalui permohonan atau pemberian hak, atau diperoleh melalui jual beli tanah, atau melalui perjanjian berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak baru (dapat berbentuk HGB, Hak Pakai atau Hak Sewa) di atas tanah milik tersebut. 2.1.3 Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dimana hak milik dapat dihapuskan apabila digunakan untuk kepentingan umum dengan ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.

Exposure Draft Jenis Properti

-2Konsep hak milik ini adalah mirip dengan fee simple estate atau freehold dalam siste m hukum Common Law. 2.1.4 Sewa menyewa adalah perjanjian kontraktual yang menciptakan jenis kepemilikan lainnya yaitu hak sewa atas real properti. Dalam sewa menyewa, pemilik tanah tetap memiliki hak kepemilikan yuridis atau dikenal sebagai leased fee estate, dengan hak untuk menggunakan dan menghuni untuk jangka waktu tertentu diberikan kepada penyewa, yang dikenal sebagai leasehold estate. 2.2 Gabungan/kombinasi semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real properti ka dangkadang disebut sebagai himpunan hak (bundle of rights), yang meliputi hak untuk mengg unakan, menempati, memasuki, menjual, menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untu k melaksanakan atau tidak melaksanakan setiap hak yang disebutkan di atas. Dalam berbagai situasi, hak tertentu (specific rights) dapat dipisahkan dari himpunan hak dan dipindahkan, disewa kan atau diambil oleh Negara. 2.2.1 Hak atau kepemilikan dari real properti berasal dari legal estate, yaitu hak untuk menguasai dan menggunakan sebidang tanah berdasarkan hak tertentu sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu Hukum Agraria Nasional dimana ketentuan pokoknya diatur dalam UUPA No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria 2.3 Subleaseholds tercipta ketika penyewa atau pemegang hak sewa terdahulu mengalihkan haknya atau menyewakan kembali properti kepada pihak ketiga, atau disebut sublessee, dan kewe nangan yang diberikan hanyalah untuk menggunakan dan menghuni properti berdasarkan persetuju an oleh pemilik properti.

2.4 Easement adalah hak untuk menggunakan properti milik pihak lain. Secara tradisional, penggunaan yang diijinkan adalah terbatas, dimana yang terpenting yaitu right of way d an hak berkaitan dengan jalan air. Easement pada umumnya adalah untuk kepentingan tanahtanah yang berdekatan, dan bukan untuk kepentingan individual secara khusus. Tanah yang memiliki easement sebagai kelengkapannya disebut sebagai dominant tenement dan tanah yang dikenai ease ment disebut sebagai servient tenement. Hal ini adalah juga sejalan dengan PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai atas Tanah, dimana pemegang hak atas tanah wajib memberikan jal an keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung. 2.5 Hal penting lainnya mengenai kepemilikan dan hak kepemilikan keuangan yang dapat dikaitkan dengan real properti. 2.5.1 Hak kepemilikan secara parsial atau suatu bagian dari real properti yang terjadi karena pembagian secara hukum atas hak kepemilikan real properti. Sebagai contoh, real properti tidak hanya dimiliki oleh perseorangan, tetapi juga dapat dimiliki oleh para pemegang saham perusahaan, kemitraan (persekutuan perdata), selain itu juga mengenai pemilikan atas tana h dan bagian bersama dari hak milik atas satuan rumah susun yang disebut strata-title (apartemen atau perkantoran). 2.5.2 Trust menciptakan kepentingan hukum lainnya atas hak kepemilikan real properti. Kepentingan hukum dari penerima manfaat ekonomi (beneficiary) disebut equitable atau equity trust . Pengelola investasi (trustee) yang mewakili penerima manfaat ekonomi dalam konteks trust merupakan pemilik yuridis. 2.5.3 Real properti dalam terminologi akuntansi biasanya dikategorikan sebagai aset tetap, atau aset jangka panjang. Untuk jenis usaha tertentu misalnya pengembang real estat, real properti dapat dikategorikan sebagai aset lancar apabila tanah atau real estat dimasukkan

Exposure Draft Jenis Properti

-3dalam persediaan untuk dijual. 2.5.3.1 Yang dimaksud dengan aset pada butir 2.5.3 adalah hak kepemilikan di dalam real estat, sehingga aset dimaksud adalah sama dengan real properti 2.5.3.2 Obyek penilaian adalah hak kepemilikan real estat dan bukan real estat sebagai entitas fisik. 2.5.3.3 Pada saat hak kepemilikan real estat diperjual belikan di pasar, para pelaku pasar memberikan besaran nilai-nilai tertentu atas hak kepemilikan tersebut. Nilainilai yang diberikan oleh para pelaku pasar ini menjadi dasar yang obyektif dalam mengestimasikan Nilai Pasar suatu real properti. 2.5.4 Penilaian atas real properti dilakukan untuk berbagai alasan, yang dikategorikan antara lain sebagai berikut: pelaporan keuangan, transaksi yang melibatkan peralihan kepemilikan, pinjaman dan hak tanggungan yang dijamin dengan properti, litigasi, perpajakan, dan konsultansi atau pengambilan keputusan investasi. Penilaian tersebut dapat dikelompokkan menjadi: 2.5.4.1 Penilaian dibutuhkan untuk mengestimasi nilai properti kolateral sebagai jaminan pinjaman atau untuk menciptakan dasar penjaminan pinjaman (loan underwriting) atas properti. 2.5.4.2 Penilaian dilakukan untuk menetapkan besarnya kompensasi yang layak sebagai akibat adanya pencabutan hak atau pembebasan hak oleh Negara (di Indonesia diatur di dalam Perpres 36/2005), atau dalam litigasi dan arbitrase untuk penyelesaian sengketa atas kontrak dan hak kepemilikan secara parsial, dan penyelesaian kerusakan yang disebabkan oleh pencemaran lingkungan baik karena ketidaksengajaan maupun pelanggaran. 2.5.4.3 Penilaian diperlukan untuk mengestimasi nilai kena pajak atas real properti (properti tax); untuk memisahkan real properti atas bagian yang terdepresiasi dan yang tidak, dan selanjutnya mengestimasi penyusutan yang sesuai; 2.5 Dalam setiap penilaian real properti, sifat dari properti yang terkait harus diidentifikasikan. Sifat real properti mencakup :

2.5.1 lokasi, uraian data pisik dan data yuridis, aspek ekonomi serta parameter ekonomi atau parameter keuangan untuk properti penghasil pendapatan 2.5.2 kepentingan hukum real properti yang dinilai 2.5.3 personal properti, perlengkapan usaha (trade fixtures), atau bagian tidak berwujud yang bukan real properti ... 2.5.4 adanya easement, pembatasan, halangan/rintangan, sewa, kesepakatan (covenants) yang diketahui, atau pengenaan pajak secara khusus atas properti atau hal-hal khusus lainnya 2.5.5 apakah properti yang dinilai merupakan hak kepemilikan parsial atau bagian dari bidang tanah yang lebih besar 2.6 Penilaian atas real properti dapat dipengaruhi oleh pertimbanganpertimbangan khusus seperti di bawah ini:

Exposure Draft Jenis Properti

-42.6.1 Kebutuhan untuk menganalisis kemungkinan penggabungan kepemilikan (marriage or assemblage value sesuai definisi pada glossary) atau pemisahan hak kepemilikan (component value) 2.6.2 Pengaruh dari kemungkinan perubahan peruntukan tanah dan pembangunan infrastruktur, misalnya perluasan system utilitas publik atau koridor akses 2.6.3 Pasar yang mengalami depresi yang dicirikan oleh lemahnya permintaan, kelebihan penawaran dan minimnya transaksi penjualan, dimana estimasi Nilai Pasar sulit diperoleh berdasarkan data historis dan data terbaru. (lihat SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian, baris) 2.7 Pendekatan perbandingan data pasar, kalkulasi biaya dan kapitalisasi pendapatan serta metode-metode yang berkaitan dengan pendekatan ini umumnya diterapkan terhadap penilaian real properti. Penilai biasanya akan merekonsiliasi indikasi-indikasi yang diperoleh dari 2 pendekatan atau lebih dan metode-metode yang berkaitan dengan masing-masing pendekatan tersebut. Ketiga pendekatan tersebut semua didasarkan atas prinsip subsitusi, yang mempertahankan asas apabila beberapa komoditas, barang atau jasa yang sama tersedia, maka harga yang palin g rendah akan menarik permintaan yang paling besar dan distribusi yang paling luas. 2.7.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar menetapkan batas-batas pada Nilai Pasar untuk real properti dengan mengkaji data-dasar pasar berupa harga yang biasanya dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihak-pihak yang memiliki motivasi yang umum. menerima harga transaksi di atas atau dibawah harga pasar untuk properti tertentu, harus dikecualikan 2.7.1.1 Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan penawaran) properti sejenis yang terdapat di pasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan yang sesuai dan dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan faktor-faktor penyesuaian yang relevan 2.7.1.2 Dalam menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah penting bagi Penilai untuk memperhatikan jenis hak kepemilikan yang dinilai untuk

memastikan bawa jenis hak kepemilikan dari properti yang dinilai adalah sama dengan properti pembandingnya. Dalam hal terdapat perbedaan, penyesuaian terhadap data pembanding harus dilakukan. 2.7.1.3 Pendekatan Perbandingan Data Pasar secara khusus memiliki penerapan yang luas serta sangat meyakinkan dalam hal data pembanding pasar tersedia dalam jumlah yang cukup. Data yang didapatkan dari penerapan pendekatan ini juga dapat diterapkan dalam pendekatan Kapitalisasi Pendapatan dan Kalkulasi Biaya. Namun demikian, pendekatan ini menjadi terbatas dalam hal terjadi perubahan secara cepat di pasar atau pasar menjadi tidak stabil (volatile), atau apabila diterapkan dalam penilaian properti khusus. 2.7.2 Pendekatan Kalkulasi Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif kewirausahaan atau keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah dan biaya konstruksi (dan setelah itu perlu diperhitungkan pajak). Untuk properti yang lebih tua, pendekatan

Exposure Draft Jenis Properti

-5kalkulasi biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan fungsional. Biaya konstruksi serta depresiasi harus ditentukan dengan membuat rujukan terhadap analisis biaya dan akumulasi penyusutan yang berdasarkan data pasar. Pendekatan Kalkulasi Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama yang dapat dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua yang tidak dapat dipergunakan untuk estimasi Nilai Pasar. Jika Pendekatan Biaya diterapkan pada estimasi Nilai Pasar, semua unsur pendekatan tersebut harus diambil dari data pasar. Jika Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain Nilai Pasar, maka sebagian unsur-unsur yang dipergunakan tidak berdasar pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya dengan menerapkan Metode DRC yang menggabungkan unsur-unsur yang didasarkan pada data pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar, tidak dapat dianggap sebagai Nilai Pasar. Perbedaan penerapan antara Pendekatan Biaya dan pendekatan lainnya jangan sampai membingungkan atau menimbulkan salah pengertian di dalam penggunaan, penyajian maupun penerapan untuk memperkirakan Nilai Pasar. 2.7.2.1 Estimasi nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Kalkulasi Biaya merepresentasikan nilai dari hak kepemilikan properti secara freehold, di Indonesia misalnya real estat di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan. Apabila properti disewakan kepada pihak lain, atau merupakan obyek dari hak kepemilikan parsial, Penilai harus membuat penyesuaian untuk mencermikan jenis hak kepemilikan yang dinilai. 2.7.2.2 Biaya dan Nilai Pasar memiliki hubungan yang sangat erat dalam hal properti relatif masih baru. Pendekatan Kalkulasi Biaya sering diterapkan dalam penilaian konstruksi yang baru atau baru selesai dibangun dan konstruksi yang direncanakan, penambahan atau renovasi. Akan tetapi, estimasi biaya, cenderung menghasilkan batas atas dari jumlah yang akan dibayarkan oleh pembeli di pasar terhadap properti tersebut. Pendekatan ini juga berguna dalam penilaian untuk properti khusus maupun properti untuk penggunaan khusus, yang jarang dijual. Dalam penilaian properti khusus tersebut, digunakan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi untuk menghasilkan nilai selain Nilai Pasar yang disebut Biaya Pengganti Terdepresiasi/DRC). 2.7.2.3 Di Indonesia, metode Biaya Pengganti Terdepresiasi diterapkan untuk menentukan pengganti dari Nilai Pasar yaitu Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) dari properti khusus

2.7.3 Di dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, Nilai Pasar real properti ditentukan oleh kapasitas untuk menghasilkan pendapatan dari real properti tersebut. Pendekatan kapitalisasi pendapatan juga bergantung pada prinsip antisipasi, dimana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa depan (aliran pendapatan). 2.7.3.1 Kapitalisasi pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan pengeluaran pembanding untuk mendapatkan pendapatan (operasional) bersih properti yang dinilai. Kapitalisasi dilakukan baik dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal atau single rate (overall capitalization rate atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan, maupun dengan penerapan yield atau tingkat diskonto (mencerminkan ukuran pengembalian investasi, ROI) pada serangkaian pendapatan selama periode proyeksi (lihat PPPI Penilaian Real Properti) Penerapan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan mempunyai dua alternatif, yaitu Metode Kapitalisasi Pendapatan Tradisional dan Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF).

Exposure Draft Jenis Properti

-62.7.3.2 Dikarenakan investor biasanya menitikberatkan pertimbangannya pada tingkat pengembalian investasi, asumsi atau input yang mendasari perkiraan nilai yang dihasilkan dari pendekatan kapitalisasi pendapatan dapat dibandingkan dengan kinerja dari alternatif investasi properti dan investasi keuangan lainnya. 2.7.3.3 Kapitalisasi pendapatan terutama sering diterapkan pada kepemilikan 100% (termasuk seluruh pemegang saham atau partner) dari kepemilikan ekuitas atas properti yang disewakan.

3.0 Personal Properti 3.1 Personal Properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada benda selain real estat. Benda ini dapat berwujud, misalnya chattels (benda yang dapat dipindahkan), atau tidak berwujud seperti hutang atau paten. Personal properti berwujud merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara permanen pada real estat dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan. Di beberapa Negara, benda yang termasuk ke dalam personal properti disebut sebagai personalty untuk membedakan dengan realty (lihat Jenis Properti) 3.2 Contoh personal properti adalah meliputi kepentingan hukum atas: 3.2.1 Benda yang dapat diidentifikasi, dapat dipindahkan dan berwujud yang oleh masyarakat umum digolongkan sebagai benda milik individu, misalnya perabotan, benda-benda koleksi (collectibles) dan peralatan. Kepemilikan atas aset lancar dari suatu perusahaan/badan usaha, persediaan perdagangan dan suplai adalah dianggap sebagai personal properti. 3.2.1.1 Di beberapa negara, jenis properti di atas disebut sebagai goods dan chattels personal. 3.2.2 Perlengkapan non-realty yang juga disebut sebagai perlengkapan dagang (trade fixtures) atau perlengkapan penyewa (tenants fixtures yang berupa fixtures and fittings), dipasang pada properti oleh penyewa dan digunakan untuk menjalankan perdagangan atau usahanya. Leasehold improvement atau tenants improvement adalah

pengembangan atau penambahan yang bersifat tetap pada tanah atau bangunan, dipasang dan dibayar oleh penyewa untuk memenuhi kebutuhan penyewa. Perlengkapan dagang bersifat dapat dipindahkan oleh penyewa setelah masa sewa berakhir. Pemindahannya tidak menimbulkan kerusakan serius terhadap real estat. Leasehold atau tenants improvements adalah finishings atau fittings, seperti partisi dan outlets yang dibangun di atas lahan. Umur manfaat dari tenants improvement dapat lebih pendek atau panjang dari masa sewa.Apabila lebih panjang dari masa sewa, penyewa mungkin berhak untuk mendapatkan kompensasi yang merefleksikan besarnya kenaikan nilai dari properti yang disewakan dikarenakan adanya leasehold improvements tersebut. 3.2.2.1 Dengan perluasan, kategori di atas dapat termasuk bangunan khusus, tidak permanen, mesin dan peralatan, yang di beberapa Negara disebut sebagai Plant & Machinery. 3.2.2.2 Di negara-negara lainnya, istilah furnitures, fixtures and equipment (FF&Es) terdiri atas kedua kategori diatas.

Exposure Draft Jenis Properti

-73.2.3 Modal kerja bersih dan surat berharga, atau aset lancar bersih, adalah jumlah dari aset lancar dikurangi kewajiban jangka pendek. Modal kerja bersih dapat termasuk uang tunai, surat berharga yang dapat diperdagangkan dan suplai lancar dikurangi kewajiban lancar seperti utang dan kewajiban jangka pendek. 3.2.4 Aset tak berwujud adalah kepentingan hukum yang melekat pada entitas yang tidak berwujud. Contoh personal properti tidak berwujud termasuk hak untuk menagih hutang dan hak untuk menghasilkan keuntungan dari suatu ide/ gagasan. Dalam hal ini yang dinilai adalah haknya, yaitu hak untuk menagih atau untuk meraih keuntungan yang berbeda dengan entitas tidak berwujud itu sendiri, misalnya utang atau ide, yang merupakan suatu properti dan untuk mana nilai diberikan. 3.3.1 Penilaian personal properti dapat merupakan bagian dari penugasan yang lebih besar. Definisi dasar penilaian dari suatu personal properti harus sesuai dengan tujuan dari penilaian properti, baik itu untuk jual beli, renovasi atau penghancuran properti. ..., misalnya nilai personal properti dari suatu hotel yang dijual sebagai properti dengan usaha khusus (PUK) dibandingkan dengan nilai personal properti dari suatu hotel yang sudah menghentikan kegiatan usahanya. 3.3.2 Penilai harus mampu memisahkan personal properti dari suatu real properti, dan dalam situasi tertentu mungkin diperlukan untuk mengesampingkannya, misalnya .....atau pengambil alihan properti untuk kepentingan publik (compulsory acquisition). 3.4 Penilai seharusnya memiliki pemahaman mengenai kebiasaan setempat (local custom) mengenai apakah suatu benda dianggap sebagai personal properti atau real properti. Dala m keadaan tertentu, benda yang terpasang permanen pada real properti yang biasanya dianggap sebagai personal properti, dapat dianggap sebagai bagian dari real properti pada waktu selesainya penghunian, terutama apabila pelepasan dan pemindahannya mengakibatkan kerusakan berarti pada benda tersebut maupun bangunan dimana benda tersebut dipasang. 3.5 Berbagai teknik yang digunakan dalam 3 pendekatan penilaian dapat diterapkan pula pada penilaian personal properti. 3.5.1 Jika penilai berpendapat bahwa personal properti yang merupakan bagian

dari properti yang dinilai adalah lebih tinggi atau lebih rendah nilainya dibandingkan dengan properti sejenis, Penilai harus memperhitungkan selisih tersebut dalam penilaian. 3.5.2 Dalam penugasan tertentu, Penilai mungkin harus menentukan tingkat kerusakan fisik, kemunduran fungsional dan ekonomis yang menurunkan nilai personal properti tersebut, dimana hal tersebut tidak terlepas dari pertimbangan mengenai sisa umur ekonomis dari bangunan yang terkait.

4.0 Perusahaan/Badan Usaha (Business) 4.1 Badan Usaha adalah entitas komersial, industrial, jasa atau investasi yang menjalan kan kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya bersifat mencari keuntungan yang dalam kegiata n operasionalnya menghasilkan produk atau jasa kepada konsumen. Terkait erat dengan kon sep dari entitas usaha adalah istilah : perusahaan operasional (operating company), yaitu entitas usaha yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual atau memperdagangkan suatu produk atau jasa, dan

Exposure Draft Jenis Properti

-8going concern, yaitu sebuah entitas yang terus melaksanakan kegiatan operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan tanpa adanya maksud atau kebutuhan untuk melikuidasi atau memperkecil secara material skala usahanya. 4.2 ...Badan usaha merupakan suatu badan hukum, yang dapat berbentuk perseroan terbatas ( UU No.1 tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas) atau bentuk lainnya, yaitu sebagaimana diat ur dalam UU No. 3 tahun 1982 tentang Wajib Daftar Perusahaan terdiri dari: Perusahaan Perorangan Perseroan Terbatas Perusahaan Firma Perusahaan Komanditer Koperasi BUMN (dapat berbentuk perusahaan perseroan, perusahaan umum atau perusahaan jawatan) 4.2.1 Badan Usaha yang bukan merupakan perseroan terbatas, misalnya perusahaan perorangan (sole proprietorship), joint ventures dan persekutuan perdata, perusahaan firma dan komanditer (general and limited partnerships). 4.2.2 Badan usaha yang berbentuk perseroan terbatas meliputi perusahaan tertutup, perusahaan terbuka atau perusahaan publik yang sahamnya tersedia untuk atau dimiliki publik. 4.2.3 Bentuk hukum lainnya dari badan usaha adalah trust arrangement atau di Indonesia sejenis dengan reksa dana Kontrak Investasi Kolektif yang pengendaliannya dipegang oleh trustee (individual atau corporate trustee), serta grup perusahaan yang mengkombinasikan perusahaan induk dan anak, kepentingan kemitraan,dan hubungan trustee (trusteeships). 4.3 ...mencakup baik sektor swasta maupun sektor publik. Kegiatan usaha mencakup antara la in

kegiatan manufaktur, perdagangan grosir, perdagangan eceran, usaha penginapan, perawata n kesehatan dan jasa-jasa antara lain di bidang keuangan, hukum, pendidikan dan sosial. 4.3.1 Perusahaan investasi atau perusahaan induk (holding company), yang mempertahankan kepentingan pengendalian pada perusahaan anak melalui kepemilikan saham pada anak-anak perusahaannya, termasuk diantaranya kegiatan usaha di bidang properti, pertanian. 4.3.2 Properti seperti hotel, SPBU, restoran, bioskop, yang disebut sebagai Properti dengan Usaha Khusus (PUK), atau entitas operasional, dinilai berdasarkan Nilai Pasar, dimana Nilai Pasar ini mencakup komponen nilai yang terdiri dari tanah, bangunan, personal properti, aset tidak berwujud dan kegiatan usahanya sendiri. Properti ini biasanya dijual di pasar sebaga i satu kesatuan operasional, sehingga identifikasi terpisah atas tanah, bangunan dan nilai lainnya mungkin sulit dilakukan, karenanya diperlukan perhatian khusus dalam mengidentifikasikan komponen properti yang termasuk di dalam penilaian (lihat PPPI 15, Penilaian Properti dengan Usaha Khusus). 4.4 Berdasarkan terminologi akuntansi, aset dari suatu badan usaha mencakup aset berwu jud dan tidak berwujud: 4.4.1 Aset berwujud meliputi aset lancar dan aset jangka panjang seperti tanah dan bangunan, peralatan dan perlengkapan (fixtures & equipment) dan personal properti yang berwujud 4.4.2 Aset tidak berwujud yang dikategorikan sebagai personal properti tidak berwujud, meliputi keahlian manajemen, pengetahuan teknik pemasaran, peringkat pinjaman (credit

Exposure Draft Jenis Properti

-9rating), kumpulan tenaga kerja, pabrik yang operasional, goodwill dan kepemilikan atas berbagai hak berupa Hak Atas Kekayaan Intelektual (HAKI) dan instrumen hukum (misalnya paten, hak cipta, waralaba dan kontrak) 4.4.2.1 Goodwill terdiri atas 2 jenis, yaitu goodwill yang melekat pada properti (properti-specific) serta dapat dialihkan kepada pemilik baru pada saat penjualan properti, dan personal goodwill yang melekat pada pemilik atau pengelola properti. 4.5 Penilaian Usaha dilakukan untuk berbagai tujuan, termasuk: (lihat PPPI 6, Penilaian Usah a, paragraf 5) 4.5.1 Akuisisi dan penjualan dari suatu usaha perorangan, penggabungan usaha (merger), atau estimasi nilai saham yang dimiliki oleh pemegang saham suatu usaha 4.5.2 Penilaian Usaha seringkali digunakan sebagai dasar untuk mengalokasikan dan menggambarkan Nilai dalam Penggunaan (lihat SPI 2, baris 3.1) dari berbagai aset suatu usaha. Penilaian Usaha juga dapat memberikan dasar untuk mengestimasikan besarnya keusangan pada aset tetap tertentu dari suatu usaha. 4.6 Penilaian Usaha dapat didasarkan pada Nilai Pasar dari badan usaha. Nilai Pasar dari sua tu perusahaan tidak harus sama dengan Nilai dalam Penggunaan dari suatu perusahaan. Penilaian yang ditujukan untuk pelaporan keuangan biasanya dibutuhkan untuk melaporkan Nilai Wajar, yang d apat sama atau tidak sama dengan Nilai Pasar. Dalam situasi demikian, Penilai harus mengindi kasikan apakah nilai dapat atau tidak dapat memenuhi definisi Nilai Pasar dan Nilai Wajar (lihat KPUP, baris 8.1). Penilaian dari badan usaha (didefinisikan dalam Jenis Properti, baris 4.1) biasanya d idasarkan pada Nilai dalam Penggunaan. Untuk tujuan pelaporan keuangan, Nilai dalam Penggunaan memi liki

arti khusus di bawah Standar Akuntansi Internasional 36,Penurunan Nilai Aset, yang mem bedakan istilah ini dari penggunaan yang umum pada praktek penilaian. 4.7 Penilai harus mengidentifikasikan secara jelas badan usaha (misalnya perusahaan operasion al, perusahaan induk, perusahaan dengan usaha khusus), hak kepemilikan badan usaha atau s urat berharga (misalnya saham perusahaan terbuka atau tertutup dan saham reksa dana) yang dinilai. 4.7.1 Hak kepemilikan mungkin berbentuk utuh, terbagi diantara pemegang saham, dan/atau melibatkan kepentingan mayoritas dan minoritas. 4.7.2 Penilai harus mempertimbangkan hak, keistimewaan khusus dan kondisi yang melekat pada hak kepemilikan, baik dalam bentuk perseroan, persekutuan perdata (partnership ) maupun perusahaan perorangan (proprietorship). 4.8 Penilaian Usaha menggunakan tiga pendekatan penilaian, dimana Penilai biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan dari 2 atau lebih pendekatan dan metode yang terkait. (lihat PPI 6 Penilaian usaha baris 5.14) 4.8.1 Pendekatan perbandingan data pasar dilakukan dengan membandingkan badan usaha yang dinilai dengan badan usaha lainnya, hak kepemilikan perusahaan atau saham yang dijual di pasar terbuka yang sejenis. Perusahaan yang dibandingkan seharusnya berasal dari industri yang sama dan bereaksi sama terhadap perubahan berbagai variabel ekonomi. Sumber dat a yang umum didapatkan termasuk pasar akuisisi dimana seluruh perusahaan diperjual belikan, transaksi terdahulu atas kepemilikan perusahaan dan pasar saham publik dimana hak kepemilikan dari badan usaha sejenis diperdagangkan. 4.8.2 Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan memperhitungkan nilai kini dari pendapatan atau keuntungan yang diantisipasikan di masa depan, yang meliputi tingkat

Exposure Draft Jenis Properti

- 10 pertumbuhan dan waktu yang diharapkan, resiko yang terkait dan nilai uang dalam waktu (time value of money). Pendapatan dikonversi menjadi inidikasi nilai melalui metode kapitalisasi langsung dari tingkat pendapatan yang dianggap mewakili, atau analisis DCF, atau metode dividen, dimana penerimaan kas diestimasikan terjadi secara berurutan di masa depan dan dikonversikan menjadi nilai kini melalui penerapan tingkat diskonto. 4.8.3 Pendekatan berbasis aset dilakukan dengan menyesuaikan neraca perusahaan yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun tidak berwujud, dan seluruh kewajiban pada Nilai Pasarnya, atau nilai yang dicatatkan (carrying amount) yang dianggap wajar. Jika pendekatan berbasis aset digunakan untuk menilai badan usaha operasional yang dinilai berdasarkan asumsi usaha yang berkelanjutan (going concerns), estimasi nilai yang diberikan seharusnya dipertimbangkan bersama dengan perkiraan nilai dari pendekatan lainnya.

5.0 Hak Kepemilikan Finansial 5.1 Hak Kepemilikan Finansial (HKF) pada properti berasal dari pembagian secara hukum dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real properti (misalnya partnership, sindikasi, BOT, per usahaan, cotenancies, joint venture ), dan dari pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau menjual properti (misalnya tanah dan bangunan, saham atau instrumen keuangan lainnya) pada h arga yang dinyatakan dalam periode tertentu, atau berasal dari pembentukan instrumen investas i yang dijamin dengan sekumpulan aset real estat. 5.1.1 Hak kepemilikan secara hukum dapat dibagi untuk membentuk kemitraan usaha (partnership), dimana dua orang atau lebih secara bersama-sama memiliki badan usaha atau properti dan bersama-sama memperoleh keuntungan atau kerugiannya. 5.1.1.1 Kemitraan umum (general partnership) adalah bentuk pengaturan kemitraan usaha dimana seluruh mitra bersama-sama menanggung resiko investasi dan setiap mitra bertanggung jawab secara penuh atas seluruh kewajiban kemitraan.

6.1.1.2 Kemitraan terbatas (limited partnership) adalah bentuk pengaturan kemitraan yang terdiri dari mitra umum dan mitra terbatas; mitra umum mengelola badan usaha dan diasumsikan bertanggung jawab penuh atas segala kewajiban kemitraan sedangkan mitra terbatas bersifat pasif dan bertanggung jawab hanya sebesar penyertaan modalnya. Di Indonesia, kemitraan terbatas ini dikenal sebagai Persekutuan Komanditer atau CV/Commanditaire Venootschap). 5.1.2 Badan hukum lainnya yang berkaitan dengan kemitraan usaha (partnership) adalah sindikasi dan joint venture. 5.1.2.1 Sindikasi seringkali diorganisasikan oleh mitra umum. Investor dalam sindikasi menjadi mitra terbatas. Sindikasi mengumpulkan dana untuk akuisisi dan pengembangan proyek real estat atau kegiatan usaha (business ventures) lainnya. 5.1.2.2 Joint venture adalah kombinasi dari dua atau lebih badan hukum yang bekerja sama untuk mengembangkan proyek tertentu. Perbedaan joint venture dengan bentuk kemitraan adalah pada jangka waktu/durasi yang terbatas dan spesifik untuk proyek tertentu. 5.1.3 Opsi adalah kesepakatan untuk menjanjikan terlebih dahulu penawaran untuk membeli, menjual atau menyewakan properti dalam jangka waktu tertentu dengan harga yang telah ditetapkan sebelumnya (stated price). Opsi menciptakan suatu hak kontraktual, yang pelaksanaannya bergantung kepada pemenuhan beberapa kondisi tertentu. Pemegang hak opsi