OLEH PROF.DR.A.SURIYAMAN MP,SH.

MH

Menurut Arie Sukanti Hutagalung (Imam Kuswahyono, 2004), Condominium merupakan istilah yang dikenal dalam sistem hukum Negara Italia. Istilah condominium terdiri dari 2 kata, yaitu con yang berarti bersama-sama dan dominium berarti pemilikan. Di Negara Inggris dan Amerika mempergunakan istilah Strata Title. Di kalangan masyarakat Indonesia, menggunakan istilah yang berbeda-beda, misalnya apartemen, flat, kondominium, dan rumah susun. Istilah yuridis yang dipergunakan dalam peraturan perundangan-undangan adalah Rumah Susun.

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UURS) pada tanggal 31 Desember 1985. Sampai saat ini UURS, tersebut telah dilengkapi dengan beberapa peraturan pelaksanaan, antara lain: Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun; Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun; Peraturan kepala BPN Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk Dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Instruksi Presiden No. 5 Tahun 1990 tentang Peremajaan Pemukiman Kumuh yang Berada di atas Tanah Negara Surat Edaran Menteri Dalam Negeri No. 04/SE/M/1/1993, 7

. Dasar pengaturannya UU No. 16 Tahun 1985 jo. PP No. 4 Tahun 1988. Sistem pemilikan bersama yang bebas inilah yang dikenal sebagai Condominiun (Kondominium). Jadi, pada intinya pengaturan pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, sihingga pemecahan persoalannya seharusnya dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. Definisi yang tertera dalam Pasal 1 angka 1 UURS, yang menyatakan bahwa Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satua-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Sedangkan satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah secagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum..

dalam Pasal 1 UURS tersebut, maka dalam sistem rumah susun terdapat 2 (dua) elemen pokok dalam sistem pemiliknya, yaitu : Hak milik satuan rumah susun sebagai suatu hak yang bersifat perseorangan (persoonlijk) dan terpisah; Hak milik satuan rumah susun mencakup pula hak atas bagian bersama, benda bersama, yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

Bagian bersama, yaitu bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuansatuan rumah susun. Contohnya pondasi, sloof, dinding struktur utama, pintu masuk dan tangga darurat, jalan masuk dan keluar rumah susun, koridor, lantai, atap, tangga, lift, jaring pipa, selasar, ruang untuk umum dan lain-lain. Benda bersama, yaitu benda yang bukan merupakan bagian rumah susun tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contohnya bangunan tempat ibadah, sarana olah raga, pertamanan, lapangan parkir, tempat bermain anak, kolam renang, jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas (bagi hunian), saluran pembuangan air limbah, lift dan atau eskalator dan lain-lain. Tanah bersama, yaitu sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batas-batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Tanah bersama dimaksud adalah sebidang tanah tertentu di atas mana bangunan rumah susun yang bersangkutan berdiri yang sudah pasti status hak, batasbatsa dan luasnya. Tanah tersebut bukan milik pada pemilik SRS yang ada dilantai dasar, melainkan hak bersama semua pemilik SRS dalam bangunan rumah susun yang bersangkutan.

(1) Rumah susun hunian, rumah susun yang seluruhnya serfungsi sebagai tempat tinggal; (2) Rumah susun bukan hunian, rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial (3) Rumah susun Campuran, rumah susun yang sebagian berfungsi tempat tinggal dan sebagian berfungsi sebagai tempat usaha.

asas kesejahteraan umum, keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan. Asas kesejahteraan umum, dimaksudkan untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi selurh rakyat Indoensia secara adil dan merata berdasrkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945 melalui pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan besar bagi setiap warga Negara Indonesia dan keluarganya. Asas keadilan dan pemerataan dimaksudkan agar pembangunan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan tiap-tiap warga negara dapat menikmati hasil-hasil pembangunan perumahan yang layak. Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara kepentingan-kepentinga dalam pemanfaatan rumah susun untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.

Boedi Harsono (2005), pihak PPRS wajib mempunyai ijin mendirikan bangunan (IMB) dari Pemerintah Kabupaten/Kota yang bersangkutan. Untuk memperoleh IMB, PPRS wajib menyerahkan:

Sertifikat hak atas tanah dari tanah di atas mana akan dibangun bangunan gedung yang bersangkutan atas nama PPRS; Rencana tapak, yaitu rencana tata letak bangunan yang akan dibangun; Gambar rencana arsitektur, yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya, yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertical dan horizontal dari setiap satuan rumah susun (SRS) serta lokasinya; Gambar rencana struktur beserta perlindungannya;

Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersamanya;
Gambar rencana jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air limbah dan lain-lainnya, demikian juga instalasi dan perlengkapannya; Nilai perbandingan proporsional dari setiap SRS.

Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun Berdasarkan Pasal 7 UURS, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara, dan hak pengelolaan. Penyelenggara Pembangunan Rumah Susun (PPRS) yang membangun rumah susun di atas tanah Hak Pengelolaan, Ada kewajiban untuk menyelesaikan lebih dahulu pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan tersebut, sebelum diperbolehkan menjual satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan.