INTRODUCCIN La doctrina nacional e internacional siempre ha polemizado respecto a la pertinencia del sistema consensual traslaticio de propiedad y la eficiencia del

mismo frente a un sistema de transferencia de propiedad inmobiliaria mediante el registro. Es as como se construye una tipologa de sistemas de adquisicin de propiedad basados en la existencia o no de un contrato productor de efectos reales inmediatos. A continuacin efectuaremos un estudio detenido de la pertinencia de cada uno de los sistemas y mediante el anlisis de la jurisprudencia citada, una evaluacin de la eficiencia del sistema consensual. TEMAS PRELIMINARES - Sistema de transferencia de propiedad Entendemos por sistema a la unin lgica y ordenada de principios y reglas que tiene por finalidad permitir un eficiente traslado del derecho de propiedad. Estos sistemas tienen tres objetivos primordiales: a) El permitir una circulacin gil de bienes y servicios. b) El reducir el nmero de adquisiciones a non domino. c) El dar seguridad jurdica. Ningn sistema en la realidad ha podido cumplir con los tres objetivos, lo que trae como consecuencia que se privilegie uno de los objetivos. As tenemos sistemas que le confieren mayor valor a la circulacin de bienes (en la medida que permite generar riqueza), otros que consideran a la seguridad jurdica como inters primordial del sistema y por tanto ncleo de confianza y proteccin ante la amenaza de una nueva venta del mismo bien. De lo antedicho debemos sealar que en el Per la adquisicin de propiedad siempre ha estado supeditada a priorizar uno de los objetivos, aunque durante largo tiempo se defendi el principio nadie puede disponer ms all de sus bienes. El principio antes citado, en la actualidad se ve debilitado por la proliferacin cada vez mayor del principio de la buena fe, que se sustenta en criterios de confianza y creencia. Por tanto, no importar si el bien no es de la persona que lo tiene, sino que el adquirente haya actuado de buena fe. De esta manera se persigue agilizar el trfico de bienes y de servicios dado que no se interrumpir la cadena de transacciones. - Tipos de sistemas de transferencia de propiedad Los sistemas de transferencia de propiedad existentes en la doctrina han sido reunidos, clsicamente, en tres grandes sistemas: a) El sistema

romano de transferencia de propiedad o de la tradicin; b) El sistema espiritualista o francs; y, c) El sistema alemn o del registro. Esta clasificacin ha sido replanteada en la actualidad en la medida que no traslada con precisin todos los aspectos relacionados al momento en el que opera la transferencia de propiedad de un bien determinado. Es as como se postula la clasificacin en dos grandes sistemas de transferencia de propiedad: el sistema de la unidad del contrato y el sistema de la separacin del contrato. El sistema de la unidad del contrato reconoce al acto jurdico consensual como la nica fuente generadora de efectos obligatorios y reales. Dentro del presente sistema tenemos a los subsistemas siguientes: a) Sistema de la causa nica: que establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslaticio de la propiedad y por lo tanto no requiere de un modo o signo de recognoscibilidad social que haga pblica la adquisicin de propiedad. De este modo se entender al solo consentimiento contractual como la causa del nacimiento del derecho de propiedad. Dentro del presente sistema encontramos al sistema consensual o espiritualista. b) Sistema de la causa doble: establece que el contrato no es suficiente para generar la transferencia de propiedad y por lo tanto requiere de un signo o modo de recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar la adquisicin del derecho de propiedad. Dentro del presente sistema tenemos al sistema de la yuxtaposicin del ttulo y el modo, reconocido en nuestro sistema jurdico para la transferencia de bienes muebles y el sistema del registro constituyente no convalidante, en el que es necesario registrar la transferencia para adquirir el derecho de propiedad. En este ltimo subsistema el registro no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro tambin resultara ineficaz estructural o invlido. El sistema de separacin de los contratos postula la existencia de dos contratos o actos jurdicos, uno que produce los efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de propiedad. As, a pesar que el acto jurdico generador de efectos personales fuese invlido el acto del registro resultara plenamente eficaz estructural. Este sistema es conocido como el sistema de transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se produce una suerte de convalidacin del vicio causal al continuar el adquirente del bien con el derecho de propiedad. - El sistema de transferencia de propiedad inmobiliario peruano En el Per existe una acalorada polmica en torno al momento de adquisicin del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en la medida que no existe una adecuada coherencia normativa entre los artculos 949, 1402 y 1529 del Cdigo Civil.

En el artculo 949 del Cdigo Civil se establece que la sola obligacin de enajenar hace propietario al acreedor del bien. El presente supuesto normativo ha generado una serie de polmicas en la doctrina, lo que ha motivado que existan dos posiciones bien definidas, que se trasladan a la judicatura nacional, una que reconoce, en el presente artculo, la existencia de un sistema de transferencia de propiedad consensual y otra que considera la presencia de un modo abstracto de adquisicin de propiedad sustentado en una atribucin normativa. Para identificar nuestra posicin debemos efectuar una lectura sistmica del presente precepto legal con los artculos 1402 y 1529 del Cdigo Civil. Estos dos artculos se encuentran en el Libro Fuentes de las obligaciones y se refieren al derecho contractual. El primero de los mismos considera que el objeto del contrato es la obligacin y el segundo define a la compraventa como un contrato en el que el vendedor se compromete a transferir la propiedad a otro, llamado comprador a cambio de un precio en dinero. Como apreciamos en ambos artculos se concluye que el contrato tiene como efecto a la obligacin y por lo tanto no se puede afirmar la existencia de un efecto real inmediato. Dicha conclusin es cuestionada por algn sector de la doctrina nacional en tanto consideran que la obligacin no es la nica relacin patrimonial dado que tambin la relacin jurdica real al tener por contenido bienes es posible concebirla como una de carcter patrimonial. No obstante lo dicho, consideramos que en el Per la compraventa tiene por regla general ser un contrato de eficacia real diferida, pero que en el caso de bienes inmuebles se convierte en una de eficacia real inmediata (por especialidad), dado que no existe en el artculo 949 del Cdigo Civil obligacin alguna como algn sector intenta defender, exorcizando a la corriente espiritualista la que conciben ineficiente. Lo concluido no puede negar la realidad: que en el pas la oponibilidad del derecho de propiedad se obtiene con el registro y por tanto el presente derecho se convierte en absoluto. No significando ello que: la existencia de un derecho de propiedad opera una vez que se efecta la inscripcin, dado que dicho trmite es potestativo. Es nuestro parecer contradecir la pertinencia del reconocimiento de un sistema de registro constitutivo convalidante en el Per en la medida que no existen los cimientos necesarios para una adecuada aplicabilidad de tal sistema, mucho menos cuando no existe un sistema catastral real y efectivo.