Mayo 25 de 2012

Mercado inmobiliario en Colombia

Brian Lesmes Abril blesmes@bancolombia.com.co Nadia Stand Nio nstand@bancolombia.com.co

Este artculo tiene como objetivo identificar qu est sucediendo en el mercado inmobiliario colombiano, particularmente en Bogot. La primera parte analiza cul ha sido la evolucin del precio de la vivienda nueva y usada , as como cul ha sido la dinmica del costo de construccin de vivienda y lo que espera el GB que suceda con el mismo en los prximos aos y sus efectos sobre el precio de la vivienda nueva. En la segunda parte se analiza la oferta y la demanda de la vivienda en Bogot y finaliza con la dinmica proyectada para los prximos cinco aos en la compra de vivienda en la capital del pas. Evolucin de precios del mercado inmobiliario a nivel nacional A diferencia de algunos pases que presentan una evolucin desfavorable en su mercado inmobiliario (EE.UU y Espaa por ejemplo), el mercado inmobiliario colombiano presenta una evolucin positiva.
Grfica 1. Evolucin IPVU (real)
120 110 100 90 80 70
180

Grfica 2. Evolucin IPVN

110.27 89.75
160

170.34

140
120 100 80 60 40 20 0

95.39

60
50

Mar-07

Mar-09

Mar-11

Mar-97

Mar-99

Mar-01

Mar-03

Mar-05

Nov-05

Nov-07

Nov-09

Mar-89 Mar-90 Mar-91 Mar-92 Mar-93 Mar-94 Mar-95 Mar-96 Mar-97 Mar-98 Mar-99 Mar-00 Mar-01 Mar-02 Mar-03 Mar-04 Mar-05 Mar-06 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11

Mar-88

IPVU ndices reales

Promedio IPVU

Lineal (IPVU ndices reales)

IPVN

Promedio IPVN

Lineal (IPVN)

Fuente: Grupo Bancolombia, BanRep.

Fuente: Grupo Bancolombia, DANE.

Para evaluar la evolucin de los precios del mercado hipotecario, se consideran dos indicadores de precios de vivienda a nivel nacional: el ndice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) del DANE, calculado para las siete ciudades principales del pas y el ndice de Precios de Vivienda Usada (IPVU) en trminos reales, calculado por el Banco de la Repblica para Medelln, Cali y Bogot. Efectivamente se evidencia un incremento considerable en los ltimos tres aos, en ambos indicadores (ver Grficas 1 y 2); que actualmente se sitan por encima de su promedio histrico y de su tendencia. Lo que refleja un comportamiento bastante favorable en el sector inmobiliario. Entre 2010 y 2011, se observ un crecimiento generalizado en los precios de vivienda nueva para todas las ciudades que se incluyeron en el estudio, como se muestra en la tabla 1. Con el fin de contextualizar, el incremento que se observ entre 2010 y 2011 del precio de vivienda se ubic cinco desviaciones estndar por encima del promedio histrico. Se destaca que nicamente en Bucaramanga (3,24%), el aumento del IPVN se ubic por debajo de la inflacin de 2011 (3,73%); mientras que en Barranquilla y Bogot los precios triplicaron la variacin del IPC y superaron un crecimiento de 11.19%, al registrar crecimientos de 14,09% y 11,21% respectivamente.

Nov-11

Nov-97

Nov-99

Nov-01

Nov-03

Jul-06

Jul-08

Jul-10

Jul-98

Jul-00

Jul-02

Jul-04

No obstante, si bien las variaciones parecen importantes, cuando se comparan con respecto a la desviacin estndar de los ndices de precio de vivienda nueva para cada ciudad, no son exageradas. Barranquilla y Bogot tan slo presentan incrementos que son 0,67 y 0,5 veces la desviacin estndar de la serie, lo que sugiere que son incrementos moderados; y no representan aumentos desbordados que puedan sugerir la presencia de una burbuja en el precio de la vivienda en el territorio nacional.
Tabla 1. IPVN nacional y para siete ciudades

Fuente: Grupo Bancolombia, DANE.

Evolucin del ndice de costos de construccin Similar a este comportamiento, se encuentra el del ndice de costos de la construccin de vivienda (ICCV), que ha mostrado un incremento considerable en la ltima dcada. Desde oct-00, el ICCV ha superado su promedio histrico, y durante 2011, el crecimiento del indicador estuvo por encima de su tendencia. En los ltimos 14 aos se han presentado cuatro periodos de expansin del ICCV. El periodo ms extenso de expansin dur aproximadamente nueve trimestres entre el 4T97 y el 4T99. Actualmente, ste se encuentra en un ciclo de expansin, cumpliendo cuatro trimestres, y se espera que la tendencia expansiva contine por algunos trimestres adicionales.
Grfico 3. Ciclo de ICCV Total Nacional
250
200 150

Grfico 4. Pronsticos de ICCV

276,70

Total Nacional
Bogot

274,19

191,71

174,05

100 50
Mar-97 Nov-97 Jul-98 Mar-99 Nov-99 Jul-00 Mar-01 Nov-01 Jul-02 Mar-03 Nov-03 Jul-04 Mar-05 Nov-05 Jul-06 Mar-07 Nov-07 Jul-08 Mar-09 Nov-09 Jul-10 Mar-11 Nov-11 Jul-12 Mar-13 Nov-13 Jul-14 Mar-15 Nov-15 Jul-16 Mar-17 Nov-17

Fuente: Grupo Bancolombia, con datos del DANE.

Fuente: Grupo Bancolombia, con datos del DANE.

Esta dinmica es aun ms marcada en la capital del pas, pues en los ltimos meses, el ciclo del ICCV para la capital ha superado el ciclo nacional, lo que refleja un alto dinamismo del mercado bogotano; tendencia que se espera se mantenga para los prximos aos. La proyeccin del GB para el ICCV refleja que en los prximos aos la velocidad en el aumento de este indicador ser ms elevada en Bogot que en el resto del pas. El incremento en el ICCV se debe traducir en mayores precios de la vivienda nueva. El GB ha estimado que un incremento de 1% en el ICCV tendr un impacto de 0,6% sobre los precios de la vivienda nueva (IPVN) en un horizonte de dos aos (ver grficos 4 y 5).
Grfico 5. Respuesta del IPVN total ante un incremento de 1% en el ICCV
1,4

Grfico 6. Ciclo del crecimiento de la demanda nacional

1,2

puntos porcentuales

0,8
0,6 0,4 0,2 0 1 2 3 4 5 Trimestres 6 7 8

Fuente: Grupo Bancolombia, la Galera Inmobiliaria de Bogot

Fuente: Grupo Bancolombia, con datos del DANE

En lo que se refiere al dinamismo de la demanda para compra de vivienda a nivel nacional, se destaca una aceleracin pronunciada a mediados de 2009, perodo posterior a la sancin del Decreto nmero 1143 del 01-abr-09, con el que se autoriz al Banco de la Repblica ofrecer recursos del Fondo de reserva para la estabilizacin de la cartera hipotecaria, para financiar un subsidio a la tasa de inters hipotecaria para la compra de vivienda nueva. La medida se implement para estimular la economa, en medio de los efectos de la crisis financiera internacional. La aceleracin se ha venido moderando en el ltimo ao. Esta moderacin reflejara que la demanda por la compra de vivienda continuara siendo positiva, pero se ubicara por debajo de su nivel potencial, de ah que en la grfica 6 se observa que el ciclo de crecimiento de la demanda por compra de vivienda parece haber llegado al final de su expansin a finales de 2011. En los prximos meses deber ubicarse en terreno negativo. Caracterizacin del mercado inmobiliario en Bogot Siendo la capital del pas la ciudad que registr el mayor incremento en el IPVN durante la ltima dcada, al alcanzar un crecimiento de 206,21% -una variacin 55,56 puntos porcentuales superior que el crecimiento del indicador a nivel nacional - y teniendo en cuenta que la capital alberga cerca del 44% de la vivienda del pas, el GB se interes en evaluar cul es la dinmica del mercado inmobiliario bogotano. Llama atencin la dinmica de las ventas en la capital, que en los ltimos cuatro meses de 2011 mostr una moderacin, al ubicarse por debajo de su tendencia de largo plazo; lo que puede sugerir en alguna medida fatiga en el mercado inmobiliario bogotano (ver grfico 7).

Grfico 7. Demanda de proyectos de vivienda en Bogot

7.000

Grfico 8. Oferta de proyectos en Bogot

24.000 Oferta Tendencia

6.000
5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Demanda Tendencia

22.000
20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000

Dic-01

Dic-02

Dic-03

Dic-05

Dic-06

Dic-08

Dic-09

Dic-11

Dic-04

Dic-07

Dic-10

6.000

Dic-01

Dic-02

Dic-03

Dic-04

Dic-05

Dic-06

Dic-07

Dic-08

Dic-09

Dic-10

Fuente: Grupo Bancolombia, la Galera Inmobiliaria de Bogot.

Fuente: Grupo Bancolombia, la Galera Inmobiliaria de Bogot.

Este comportamiento de moderacin no se observaba desde agosto de 2008, cuando se cumplieron diez meses en los que el nmero de ventas estuvo por debajo de su potencial. Este periodo coincidi con la crisis financiera de 2008 y pudo haber encontrado su normalizacin una vez implementado el subsidio a la tasa de inters para la compra de vivienda por parte del Gobierno. Para poner en contexto la desaceleracin en el crecimiento de la demanda de vivienda, en diciembre de 2011 la diferencia entre el nmero de ventas y la tendencia de largo plazo fue de 1.611, y en los ltimos diez aos, el promedio de las ventas de diciembre ha sido 772. Con certeza, lo anterior demuestra la magnitud de la moderacin en la compra de viviendas en la capital.

Grfico 9.Rotacin de inventarios para Bogot

Grfico 10. Disposicin de compra de vivienda

Fuente: Grupo Bancolombia, la Galera Inmobiliaria de Bogot.

Fuente: Fedesarrollo Encuesta de Opinin del Consumidor.

Cuando se examina la rotacin de inventarios de vivienda en Bogot, tambin se observan signos de fatiga en las ventas. En 2010, una vivienda duraba, en promedio, 2,9 meses sin vender, mientras que en 2011 alcanzaba los 3,2 meses. A este comportamiento se le suma que la disposicin a la compra de vivienda en Bogot ha disminuido entre abril de 2011 y abril de 2012, tendencia diferente a lo evidenciado en otras ciudades del pas. (Ver grfico 9 y 10).

Dic-11

Grfico 11. Crecimiento real de la cartera hipotecaria

20%

Grfico 12. ndice de precios reales precios de Bogot

15%
10% 5%

Tendencia
Crecimiento Real

0%
-5% -10%

-15%
-20%

Sep-05

Sep-06

Sep-08

Sep-09

Sep-10

Mar-05

Mar-06

Mar-07

Mar-08

Mar-09

Mar-10

Mar-11

Sep-11

Sep-07

Mar-12
F

uente: Grupo Bancolombia, SFC.

Fuente: Grupo Bancolombia, con datos de Galeria Inmobiliaria.

En lo que se refiere al crecimiento de la cartera hipotecaria, se observa un comportamiento que contina siendo positivo, pero empieza a mostrar un menor dinamismo que el observado en los ltimos dos aos, al ubicarse por debajo de su tendencia de largo plazo (Ver Grfico 11). Sin embargo, se destaca que el indicador de calidad de cartera tradicional en la cartera hipotecaria contina mostrando un excelente comportamiento y en marzo alcanz 2,53%, el nivel ms bajo desde diciembre de 1994. El GB espera que los precios de vivienda de Bogot continen aumentando en los prximos aos. Segn nuestros modelos, entre diciembre de 2011 y diciembre de 2017 el precio de la vivienda VIS y No VIS aumentara un 44,6% (Ver grfico 12).
Grfico 13. Pronstico de ventas de viviendas en Bogot
Promedio 2001-2011 5.620
5.120 4.620 4.120 3.620 3.120 2.620 3.513

Grfico 14. Nmero de unidades disponibles en Bogot

Promedio 2012-2017

2.120
1.620
Dic-01 Dic-02 Dic-04 Dic-05 Dic-06 Dic-07 Dic-09 Dic-10 Dic-11 Dic-13 Dic-14 Dic-15
Dic-03 Dic-08 Dic-12

2.705

Dic-16

Fuente: Grupo Bancolombia, la Galera Inmobiliaria de Bogot.

Dic-17

Fuente: Grupo Bancolombia, la Galera Inmobiliaria de Bogot.

Considerando el escenario descrito anteriormente, el dinamismo del mercado inmobiliario en Bogot se moderar, tanto para la oferta como para la demanda, dado que el precio de la vivienda continuar al alza, explicado por mayores costos de construccin y una moderacin de la demanda por vivienda. .

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