Anda di halaman 1dari 118

DEFINISI PROYEK

Proyek konstruksi adalah suatu rangkaian kegiatan yang hanya satu kali dilaksanakan dan umumnya berjangka pendek. Banyaknya pihak yang terlibat dalam suatu proyek konstruksi sehingga berpotensi besar terjadinya konflik atau dengan kata lain bahwa proyek konstruksi mengandung konflik yang cukup tinggi

KARAKTERISTIK PROYEK
Proyek konstruksi mempunyai tiga karakteristik, yaitu:

1. Bersifat Unik - Tidak pernah terjadi rangkaian kegiatan yang sama persis (yang ada adalah proyek sejenis) - Proyek bersifat sementara - Group pekerja yang berbeda-beda
2. Dibutuhkan sumber daya (resources) - Sumberdaya: pekerja dan sesuatu (uang, mesin, metode, material, dll.) - Pengorganisasian semua sumberdaya dilakukan oleh seorang Manajer Proyek
2

KARAKTERISTIK PROYEK
3. Organisasi - Memiliki keragaman tujuan yang melibatkan sejumlah individu yang memiliki keahlian yang bervariasi, perbedaan ketertarikan, kepribadian yang bervariasi, dan ketidakpastian.

- Langkah awal yang harus dilakukan manajer proyek adalah menyatukan visi menjadi satu tujuan yang ditetapkan oleh organisasi.

KARAKTERISTIK PROYEK
Melibatkan organisasi Melibatkan Sumber Daya Bersifat Unik PROYEK KONSTRUKSI

TRIPLE CONSTRAINT
Proses penyelesaian konstruksi harus berpegang pada tiga kendala (triple constraint), yaitu: - Sesuai dengan SPESIFIKASI - Sesuai dengan TIME SCHEDULE - Sesuai dengan COST

TRIPLE CONSTRAINT
Tepat MUTU Tepat WAKTU Tepat BIAYA PROYEK KONSTRUKSI

PROYEK SEBAGAI SUATU SISTEM


SUMBERDAYA PROYEK KEGIATAN PROYEK HASIL KEGIATAN OUTPUT

PROSES

Kesimpulan Ciri-ciri proyek: - Dimulai dengan awal proyek dan diakhiri dengan akhir proyek - Jangka waktu yang terbatas - Rangkaian kegiatan proyek hanya terjadi satu kali sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik.

INPUT

JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI


Konstruksi adalah hasil dari suatu rangkaian kegiatan berupa bangunan, misalnya: jalan raya, jembatan, rumah, saluran air, gelagar beton, dll. Jenis Proyek Konstruksi:
1. Bangunan GEDUNG: rumah, kantor, pabrik, dll.
- Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau tinggal - Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif sempit dan kondisi pondasi umunya sudah diketahui - Dibutuhkan manajemen terutama untuk progressing pekerjaan
8

JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI


2. Bangunan SIPIL: jalan, jembatan, bendungan, infrastuktur, dll. - Proyek konstruksi dilaksanakn untuk mengendalikan alam agar berguna bagi kepentingan manusia

- Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang dan kondisi pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu proyek
- Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahan

PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK KONSTRUKSI


Lembaga Internal Pemilik Proyek Konsultan: Perencana, supervisi, manajemen Kontraktor Utama Kontraktor Khusus Pemasok (Supplier)

Tenaga Kerja

MANAJEMEN PROYEK
Badan Pemerintahan

Lembaga Pelayanan

Masyarakat

Institusi Keuangan

10

JENIS ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI


Masuknya unsur-unsur eksternal ke dalam lingkup internal akan mengakibatkan pergeseran suatu sistem yang telah dirancang. Pihak manajemen harus cepat tanggap terhadap perubahan yang terjadi diluar organisasi sehingga dengan cepat dapat merombak strukturnya (organisasi bersifat dinamis) untuk mengantisipasi atau meningkatkan kinerja organisasi tsb. Lingkungan yang mampu mengubah struktur organisasi antara lain: - Meningkatnya iklim kompetisi dalam pasar - Perubahan teknologi - Kebutuhan pengendalian sumber daya dalam perusahaan yang menghasilkan aneka ragam produk, 11 dll.

JENIS ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI


Wallace mengidentifikasikan 4 faktor utama yang dapat menyebabkan timbulnya re-organisasi, yaitu:

- TECHNOLOGY REVOLUTION (kompleksitas dan keanekaragaman produk, adanya material baru dalam proses, pengaruh hasil-hasil penelitian)
- COMPETITION AND THE PROFIT SQUEEZE (pasar yang telah jenuh, inflasi dari upah dan harga material, efisiensi produksi) - THE HIGH COST OF MARKETING - THE UNPREDICTABLILITY OF CONSUMER DEMAND

12

ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI (HUBUNGAN FUNGSIONAL)


Hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek konstruksi:

1. Hubungan FUNGSIONAL
Pola hubungan yang berkaitan dengan fungsi pihakpihak tsb. 2. Hubungan KERJA (FORMAL) Pola hubungan yang berkaitan dengan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi yang dikukuhkan dengan suatu dokumen kontrak

13

ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI (HUBUNGAN FUNGSIONAL)


Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam pemilihan bentuk organisasi dalam suatu proyek konstruksi:

1. Jenis proyek, misalnya: konstruksi industri, konstruksi bangunan gedung, konstruksi bangunan pemukiman, dll.
2. Keadaan anggaran biaya

3. Keadaan dan kemampuan pemberi tugas yang berkaitan dengan teknis dan administratif

14

ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI (HUBUNGAN FUNGSIONAL)


Bentuk-bentuk organisasi tsb. dapat dikelompokkan menjadi lima bentuk organisasi, yaitu: 1. Tradisional (traditional/classical organization) 2. Swakelola (force account) 3. Proyek putar kunci (turnkey project) 4. Proyek yang memisahkan kegiatan perencanaan dengan kegiatan pengawasan pelaksanaan proyek 5. Proyek yang menggunakan konsultan manajemen sebagai manajer konstruksi

15

BENTUK ORGANISASI TRADISIONAL


Pemilik Proyek

Konsultan

Kontraktor Utama

Sub Kontraktor
Ciri-ciri: 1. Konsultan Perencana terpisah

Kerja dengan kemampuan sendiri

2. Kontraktor Utama tunggal


3. Banyak melibatkan Sub-Kontraktor atau dikerjakan sendiri oleh Kontraktor Utama 4. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap (fixed cost), harga satuan (unit price), maksimum bergaransi, kontrak biaya tambah-upah tetap.

16

BENTUK ORGANISASI SWAKELOLA


Pemilik Proyek

Divisi Perencana Kontraktor Sub Kontraktor


Ciri-ciri:

Divisi Pelaksana Kerja dengan kemampuan sendiri

1. Pemilik proyek bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan proyek (bertindak sebagai konsultan perencana dan kontraktor 2. Pekerjaan dapat dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara fakultatif atau dilaksanakan oleh kontraktor/sub kontraktor 3. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap (fixed cost), harga satuan (unit price), dan kontrak yang dinegosiasikan.

17

BENTUK ORGANISASI PUTAR KUNCI


Pemilik Proyek

Konsultan Kontraktor

Konsultan

Kontraktor Utama

Sub Kontraktor
Ciri-ciri:

Kerja dengan kemampuan sendiri

1. Konsultan-kontraktornya berfungsi sebagai perencana dan pelaksana adalah: Satu perusahaan yang bertanggungjawab baik untuk perencanaan maupun pelaksanaan konstruksi Ada keterlibatan kontraktor Spesialis

2. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap, harga maksimum bergaransi, kontrak konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap

18

BENTUK ORGANISASI YANG MEMISAHKAN KEGIATAN PERENCANAAN DENGAN KEGIATAN PENGAWASAN PELAKSANAAN PROYEK
Pemilik Proyek

Konsultan Perencana

Konsultan Supervisi

Kontraktor Ciri-ciri: 1. Pihak yang bertanggung jawab terhadap kegiatan perencanaan berbeda dengan pihak yang bertanggung jawab terhadap pengawasan (supervisi) 2. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap, harga maksimum bergaransi, kontrak konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap

19

BENTUK ORGANISASI YANG MENGGUNAKAN KONSULTAN MANAJEMEN SEBAGAI MANAJER KONSTRUKSI


Pemilik Proyek

Manajemen Konstruksi Konsultan Perencana Konsultan Perencana Kontraktor Kontraktor

Ciri-ciri:
- Menggunakan konsultan manajemen sebagai manajer kontruksi yang umumnya bertindak sebagai wakil dari pemilik
20

TIPE-TIPE ORGANISASI
Tipe organisasi dapat dikelompokkan menjadi lima, yaitu: 1. Organisasi Garis (line organization) 2. Organisasi Garis dan Staf (line and staff organization) 3. Organisasi Fungsional (functional organization) 4. Organisasi Matrix (matrix organization) 5. Organisasi Panitia (committee organization)

21

ORGANISASI GARIS
Pemilik Proyek

Manajer Proyek

Manajer Perencana

Layanan Pendukung

Manajer Konstruksi

Ciri-ciri: - Bentuk organisasi tertua dan paling sederhana - Jumlah karyawan sedikit dan pemilik merupakan pimpinan tertinggi - Pemberian wewenang dan tanggung jawab bergerak vertikal dari atas ke bawah
22

ORGANISASI GARIS DAN STAFF


Pemilik Proyek

Divisi Perencanaan

Manajer Proyek

Divisi Konstruksi

Manajer Perencana

Layanan Pendukung

Manajer Konstruksi

Ciri-ciri:

- Dibedakan orang yang menjalankan tugas pokok untuk pencapaian tujuan


- Dibedakan orang yang menjalankan tugas berdasarkan keahlian yang dimiliki, berfungsi memberikan saran kepada unit operasioanl 23

ORGANISASI FUNGSIONAL
Pemilik Proyek Manajer Proyek

Divisi Perencanaan

Divisi Konstruksi

Ciri-ciri: - Organisasi berdasarkan pembagian tugas serta kegiatan berdasarkan spesialisasi yang dimiliki pejabatnya. - Seorang bawahan dapat menerima beberapa instruksi dari beberapa pejabat serta harus mempertanggungjawabkan pada masign-masing pejabat yang bersangkutan 24

ORGANISASI MATRIX
Pemilik Proyek

Divisi Perencanaan

Manajer Proyek

Divisi Konstruksi

Manajer Perencana

Manajer Konstruksi

Ciri-ciri: - Organisasi ini lebih terkoordinasi


25

ORGANISASI PANITIA
Ketua Wakil Ketua

Sekretaris

Bendahara

Seksi
Ciri-ciri:
-

Seksi

Seksi

Jangka waktu pelaksanaan tugas/kegiatan terbatas, volume kegiatan tertentu Kepemimpinan dan tanggung jawab dilaksanakan bersama Semua anggota dan pimpinan mempunyai tanggung jawab, wewenang, dan hak yang sama Para anggota dikelompokkan menurut bidang tugas kegiatan tertentu dan dilaksanakan dalam bentuk satuan tugas 26

UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN
Secara Fungsional ada 3 pihak yang sangat berperan dalam suatu proyek konstruksi, yaitu: 1. PEMILIK PROYEK (OWNER)

2. KONSULTAN
3. KONTRAKTOR
Pemilik Proyek PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA Konsultan Kontraktor 27

PEMILIK PROYEK
Pemilik proyek atau pemberi tugas atau pengguna jasa adalah orang/badan yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan atau menyuruh memberikan pekerjaan kepada pihak penyedia jasa dan yang membayar biaya pekerjaan tersebut.
Penguna jasa dapat berupa: perseorangan, badan/lembaga instansi pemerintah maupun swasta
28

PEMILIK PROYEK
Hak dan kewajiban pemilik proyek adalah:
Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor) Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang telah dilakukan oleh penyedia jasa

Memberikan fasilitas berupa sarana dan prasaran kepada penyedia jasa


Menyediakan lahan untuk tempat pelaksanaan pekerjaan Menyediakan dana dan membayar kepada pihak penyedia jasa atas pekerjaan yang dilakukannya Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan dengan menunjuk suatu badan atau orang untuk bertindak atas nama pemilik Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan apabila terjadi Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan oleh penyedia jasa jika produknya telah selesai sesuai dengan apa yang dikehendaki 29

PEMILIK PROYEK
Wewenang pemilik proyek adalah: Memberitahukan hasil lelang secara tertulis kepada masing-masing kontraktor

Dapat mengambil alih pekerjaan secara sepihak dengan cara memberitahukan secara tertulis kepada kontraktor jika telah terjadi hal-hal diluar kontrak yang telah ditetapkan.

30

KONSULTAN
Pihak/badan yang disebut sebagai konsultan dapat dibedakan menjadi dua, yaitu:
1. Konsultan Perencana Konsultan perencana dapat dipisahkan menjadi beberapa jenis berdasarkan spesialisasinya, yaitu konsultan yang menangani bidang arsitektur, bidang sipil, bidang mekanikal dan elektikal (ME), dll.

2. Konsultan Pengawas

31

KONSULTAN PERENCANA
Konsultan Perencana adalah orang/badan yang membuat perencanaan bangunan secara lengkap baik bidang bidang arsitektur, sipil, maupun bidang lain yang melekat erat dan membentuk sebuah sistem bangunan.
Konsultan perencana dapat berupa: - perseorangan/perseorangan berbadan hukum - badan hukum yang bergerak dalam bidang perencanaan pekerjaan bangunan

32

KONSULTAN PERENCANA
Hak dan kewajiban konsultan perencana adalah:
Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat, hitungan struktur, rencana anggaran biaya (RAB).

Memberikan usulan serta pertimbangan kepada pengguna jasa dan pihak kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan
Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal yang kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat. Membuat gambar revisi apabila terjadi perubahan perencanaan

Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek


33

KONSULTAN PENGAWAS
Konsultan Pengawas adalah orang/badan yang ditunjuk pengguna jasa untuk membantu dalam pengelolaan pelaksanaan pekerjaan pembangunan mulai dari awal hingga berakhirnya pekerjaan pembangunan.

34

KONSULTAN PENGAWAS
Hak dan kewajiban konsultan pengawas adalah:
Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam pelaksanaan pekerjaan Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran informasi antar berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan lancar Menghindari kesalahan yang mengkin terjadi sedini mungkin serta menghindari pembengkakan biaya

Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar dicapai hasil akhir sesuai dengan yang diharapkan dengan kualitas, kuantitas, serta waktu pelaksanaan yang telah ditetapkan
Menerima atau menolak material/peralatan yang didatangkan kontraktor Menghentikan sementara bial terjadi penyimpangan dari peraturan yang berlaku Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan) Menyiapkan dan menghitung adannya kemungkinan tambah dan berkurangnya pekerjaan

35

KONTRAKTOR
Kontraktor adalah orang/badan yang menerima pekerjaan dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya yang telah ditetapkan berdasarkan gambar rencana dan peraturan dan syarat-syarat yang ditetapkan.
Kontraktor dapat berupa: - perusahaan perseorangan yang berbadan hukum - badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan
36

KONTRAKTOR
Hak dan kewajiban kontraktor adalah:
Melaksanakan pekerjan sesuai dengan gambar rencan, peraturan, dan syarat-syarat, risalah penjelasan pekerjaan, dan syarat-syarat tambahan yang telah ditetapkan oleh pengguna jasa. Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan pengawas sebagai wakil dari pengguna jasa.

Menyediakan alat keselamatan kerja seperti yang diwajibkan dalam peraturan untuk menjaga keselamatan pekerja dan masyarakat.
Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian, mingguan, dan bulanan. Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah diselesaikannya sesuai dengan ketetapan yang berlaku.

37

HUBUNGAN KERJA PELAKSANA PEMBANGUNAN


Pemilik Proyek KONTRAK BIAYA JASA BIAYA KONTRAK

PENGGUNA JASA
PENYEDIA JASA

BANGUNAN

KONSULTAN

PERSYARATAN TEKNIS
REALISASI

KONTRAKTOR

PERATURAN PELAKSANAAN 38

HUBUNGAN KERJA PELAKSANA PEMBANGUNAN


Hubungan 3 pihak yang terjadi antara pemilik proyek, konsultan, dan kontraktor diatur sebagai berikut:
Konsultan dengan pemilik proyek, ikatan berdasarkan kontrak. Konsultan memberikan layanan konsultansi dimana produk yang dihasilkan berupa gambar-gambar rencan, peraturan, dan syarat-syarat, sedangkan pemilik proyek mmberikan biaya jasa atas konsultansi yang diberikan oleh konsultan. Kontraktor dengan pemilik proyek, ikatan berdasarkan kontrak. Kontraktor memberikan layanan jasa profesionalnya berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek yang dituangkan dalam gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat oleh konsultan, sedangkan pemilik proyek memberikan biaya jasa profesional kontraktor. Konsultan dengan kontraktor, ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat, kontraktor harus merealisasikan menjadi sebuah bangunan.

39

40

PENGADAAN BARANG/JASA dalam PROYEK KONSTRUKSI


Pelelangan ; pengadaan barang/jasa yang dilakukan secara terbuka (untuk umum dengan pengumuman resmi secara luas melalui media cetak dan elektronik Keppres No.18 Tahun 2000 : Serangkaian kegiatan untuk menyediakan barang/jasa dengan cara menciptakan persaingan yang sehat diantara penyedia barang/jasa yang setara dan memenuhi syarat, berdasarkan metode dan tata cara tertentu yang telah ditetapkan dan diikuti oleh pihak-pihak yang terkait secara taat asas sehingga terpilih penyedia terbaik
41

PENGADAAN BARANG/JASA dalam PROYEK KONSTRUKSI


Pemilihan langsung ; pengadaan barang/jasa tanpa melalui pelelangan dan hanya diikuti oleh penyedia barang/jasa yang memenuhi syarat Penunjukan langsung ; pengadaan barang/jasa dengan cara menunjuk langsung kepada satu penyedia barang/jasa Swakelola ; pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan dan diawasi sendiri dengan menggunakan tenaga dan alat sendiri atau upah borongan tenaga
42

MACAM PELELANGAN
DESKRIPSI
Jumlah peserta

PELELANGAN UMUM Jumlah peserta lelang relatif lebih banyak

Kemampuan peserta lelang

Tidak semua peserta lelang diketahui kemampuannya

PELELANGAN TERBATAS Relatif lebih sedikit karena penyedia jasa yang boleh ikut adalah mereka yang diundang oleh pengguna jasa Setiap peserta lelang diketahui dengan pasti kemampuannya 43

MACAM PELELANGAN
PELELANGAN UMUM Penetapan Relatif lebih sulit pemenang lelang karena jumlah pesertanya banyak DESKRIPSI PELELANGAN TERBATAS Relatif lebih mudah karena telah diketahui kemampuan seluruh peserta lelang Ada kecenderungan terjadinya praktek kecurangan 44 dalam pelelangan

Kekurangannya

Tidak diketahui dengan pasti kemampuan setiap peserta lelang

MACAM PELELANGAN
DESKRIPSI
Kelebihannya

PELELANGAN UMUM Pengguna jasa lebih leluasa dalam memilih penyedia jasa dikarenakan jumlah yang cukup untuk menetapkan pemenang yang kompetitif

PELELANGAN TERBATAS Kemampuan peserta telah diketahui dengan pasti

45

TAHAP KEGIATAN PELELANGAN


TAHAP KEGIATAN Prakualifikasi DOKUMEN DOKUMEN DESAIN Gambar rencana Anggaran biaya Syarat lelang Spesifikasi BOQ(Bill of Quantity) JAMINAN

Waktu penyesuaian

Pengumuman lelang Pendaftaran lelang Pengambilan dokumen Undangan lelang Rapat penjelasan pekerjaan Peninjauan lokasi Penyusunan anggaran Pemasukan penawaran Evaluasi dan negosiasi Keputusan pemenang Jaminan Lelang DOKUMEN LELANG Gambar rencana Spesifikasi BOQ(Bill of Quantity)

46

TAHAP KEGIATAN PELELANGAN


TAHAP KEGIATAN Pelaksanaan konstruksi DOKUMEN DOKUMEN KONTRAK Gambar rencana Anggaran biaya Syarat lelang Spesifikasi BOQ (Bill of Quantity) Persyaratan kontrak B.A. perjanjian pekerjaan Bentuk surat penawaran Bentuk kontrak Addendum Change order JAMINAN Jaminan Uang Muka Jaminan Pelaksanaan Jaminan Pembayaran

Pemeliharaan

Jaminan Pemeliharaan

47

PRAKUALIFIKASI
Pelaksanaan Prakualifikasi calon peserta lelang dilakukan dengan cara : Panitia meneliti dan menilai data kualifikasi calon peserta lelang dengan menggunakan ketentuan sebagaimana mestinya Sertifikasi penyedia barang/jasa yang dikeluarkan asosiasi perusahaan/profesi digunakan sebagai salah satu acuan untuk memudahkan panitia melakukan prakualifikasi
48

PRAKUALIFIKASI
Panitia melakukan penelitian dan yang meliputi : penilaian
1. Kemampuan dari segi administrasi dan finansial 2. Kemampuan dari segi peralatan 3. Kemampuan sumber daya manusia 4. Pengalaman dan prestasi kerja

Calon pesserta lelang yang dinyatakan lulus dalam tahap prakualifikasi dicatat untuk diundang mengikuti pelelangan
49

PENGUMUMAN dan PENDAFTARAN PESERTA


Bila pengumuman ditujukan kepada usaha kecil dan koperasi kecil, cukup menggunakan media cetak/surat kabar yang beredar di wilayah kabupaten/kota setempat dan atau siaran radio pemerintah daerah/swasta setempat serta memasang pengumuman di papan pengumuman resmi untuk umum yang letaknya strategis di ibukota kabupaten/kota yang bersangkutan serta disampaikan kepada lembaga dan asosiasi perusahaan/profesi terkait setempat sesuai dengan jenis pekerjaan yang dilelangkan. Bila pengumuman pelelangan ditujukan kepada perusahaan/koperasi menengah, agar menggunakan media cetak/surat kabar dan siaran radio pemerintah daerah/swasta yang mempunyai jangkauan pembaca ..

50

PENGUMUMAN dan PENDAFTARAN PESERTA


dan pendengar di seluruh propinsi yang bersangkutan serta memasang pengumuman resmi untuk umum yang letaknya strategis di ibukota propinsi yang bersangkutan, serta disampaikan kepada lembaga dan asosiasi perusahaan/profesi terkait setempat sesuai dengan jenis pekerjaan yang dilelangkan Bila pengumuman pelelangan ditujukan kepada perusahaan/koperasi besar agar menggunakan media cetak/surat kabar yang mempunyai jangkauan pembaca diseluruh Indonesia, memasang pengumuman pada papan pengumuman resmi di kantor pengguna barang/jasa yang bersangkutan dan disampaikan kepada lembaga/asosiasi perusahaan/profesi yang terkait, sesuai dengan jenis pekerjaan, serta bila memungkinkan menggunakan media elektronik/internet
51

PENGUMUMAN dan PENDAFTARAN PESERTA


Bila calon peserta lelang diyakini terbatas jumlahnya karena karakteristik, kompleksitas, dan/atau kecanggihan teknologinya, dan atau kelangkaan tenaga ahli, dan atau perusahaan yang mampu melaksanakan pekerjaan tersebut, maka pengumuman pelelangan mencantumkan nama calon peserta lelang yang akan diundang, tetapi juga memberi kesempatan kepada calon lainnya yang memenuhi syarat untuk ikut dalam pelelangan Isi pengumuman lelang memuat sekurang-kurangnya : 1. Nama dan alamat pengguna barang/jasa yang akan mengadakan pelelangan 2. Uraian singkat mengenai pekerjaan yang akan dilaksanakan atau barang yang akan dibeli 3. Syarat-syarat peserta lelang 4. Tempat, tanggal, hari dan waktu untuk mendaftarkan diri sebagai peserta
52

PENDAFTARAN LELANG, PENGAMBILAN DOKUMEN LELANG dan UNDANGAN LELANG


Bila calon peserta lelang kurang dari tiga, pelelangan tidak dapat dilanjutkan dan penyusunan daftar calon peserta lelang harus diulang dengan mengumumkan kembali untuk mengundang calon peserta lelang yang baru

Bila peserta prakualifikasi diulang, ternyata tidak ada tambahan calon peserta lelang yang baru atau keseluruhan calon peserta lelang masih kurang dari tiga peserta, maka panitia harus segera membuat berita acara dan menyampaikannya kepada pengguna barang/jasa. Selanjutnya panitia mengusulkan kepada pengguna barang/jasa untuk mendapatkan persetujuan melakukan proses pengadaan dengan cara pemilihan langsung dengan negosiasi atau proses penunjukkan langsung bila hanya ada satu calon penyedia barang/jasa
53

PENJELASAN LELANG (AANWIJZING)


Dalam acara penjelasan lelang, harus dijelaskan kepada calon peserta lelang mengenai : 1. Metode pengadaan / penyelenggaraan pelelangan 2. Cara penyampaian penawaran (satu sampul atau dua sampul atau tiga sampul) 3. Dokumen yang harus dilampirkan dalam dokumen penawaran 4. Undangan acara pembukaan dokumen penawaran 5. Metode evaluasi 6. Hal-hal yang menggugurkan penawaran 7. Sistem kontrak yang akan digunakan 8. Ketentuan dan cara evaluasi berkenaan dengan preferensi harga atas penggunaan produksi dalam negeri 9. Ketentuan dan cara subkontrak sebagian pekerjaan kepada usaha kecil dan koperasi kecil 10.Besaran, masa berlaku dan penjamin yang dapat mengeluarkan jaminan penawaran

54

PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG


Sistem penyampaian dan cara pembukaan dokumen penawaran harus mengikuti ketentuan yang disyaratkan dalam dokumen lelang Pembukaan dokumen penawaran untuk setiap sistem dapat dilakukan dengan : Sistem Satu Sampul Panitia membuka kotak dan sampul dokumen penawaran dihadapan para peserta lelang
55

PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG


Sistem Dua Sampul Panitia membuka kotak dan sampul I dihadapan peserta lelang. Sampul I yang berisi data administrasi dan data teknis dibuka, dan dijadikan lampiran berita acara pembukaan dokumen penawaran sampul I. Sampul II yang berisi data harga tidak boleh dibuka dan sampulnya dituliskan identitas perusahaan dan diparaf oleh panitia dan wakil peserta lelang dari perusahaan yang berbeda sebelum disimpan oleh panitia Sistem Dua Tahap Panitia membuka kotak dan sampul I dihadapan peserta lelang. Sampul I yang berisi data administrasi dan data teknis dibuka, dan dijadikan lampiran berita acara pembukaan dokumen penawaran sampul I. Sampul II yang berisi data harga disampaikan kemudian oleh peserta lelang bila telah dinyatakan memenuhi persyaratan teknis dan administrasi
56

PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG


Penawaran dinyatakan gugur apabila pada saat pembukaan, salah satu dari persyaratan administrasi tidak dipenuhi atau tidak memenuhi syarat, yaitu : Surat Penawaran 1. Tidak ditandatangani oleh pemimpin/direktur utama atau penerima kuasa dari pemimpin/direktur utama yang namanya tercantum dalam akte pendirian atau perubahannya, atau kepala cabang perusahaan yang diangkat oleh kantor pusat atau pejabat yang menurut perjanjian kerjasama adalah yang berhak mewakili asosiasi 2. Tidak mencantumkan masa berlakunya penawaran, atau mencantumkan kurun waktu kurang dari yang diminta dalam dokumen pelelangan
57

PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG


Jaminan Penawaran 1. Tidak dikeluarkan oleh bank umum atau oleh perusahaan asuransi yang mempunyai program asuransi kerugian (surety bond) dan direasuransikan kepada perusahaan asuransi di luar negeri yang bonafit 2. Besaran jaminan kurang dari nominal yang dipersyaratkan dalam dokumen lelang 3. Masa berlakunya tidak sesuai dengan yang disyaratkan dalam dokumen pelelangan
58

PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG


4. Jika peserta berkedudukan di luar negeri, surat jaminan penawaran tidak diterbitkan oleh bank devisi di Indonesia atau bank di luar negeri yang direkomendasikan oleh Bank Indonesia Daftar Kuantitas dan Harga Tidak terdapat daftar kuantitas dan harga (khusus untuk kontrak harga satuan)
59

EVALUASI PENAWARAN

Evaluasi penawaran yang dilakukan meliputi evaluasi administrasi, teknis dan harga berdasarkan kriteria, metode, dan tatacara evaluasi yang telah ditetapkan dalam dokumen lelang Penawaran dinyatakan memenuhi persyaratan administrasi apabila : Syarat-syarat yang diminta menurut dokumen lelang dipenuhi/dilengkapi dan isi setiap dokumen benar serta dapat dipastikan bahwa dokumen penawaran ditandatangani oleh orang yang berwenang Dokumen penawaran yang masuk menunjukkan adanya persaingan yang sehat, tidak terjadi pengaturan bersama (kolusi) diantara para peserta dan atau dengan panitia lelang yang dapat merugikan negara dan atau peserta lainnya
60

EVALUASI PENAWARAN

Surat jaminan penawaran harus memenuhi ketentuan : Diterbitkan oleh bank umum (tidak termasuk bank perkreditan rakyat) atau oleh perusahaan asuransi yang mempunyai program asuransi keuangan (surety bond) dan direasuransikan kepada perusahaan di luar negeri yang bonafit Masa berlaku jaminan penawaran tidak kurang dari jangka waktu yang ditetapkan dalam dokumen lelang Nama peserta lelang sama dengan nama yang tercantum dalam surat jaminan penawaran Besar jaminan penawaran tidak kurang dari nilai nominal yang ditetapkan dalam dokumen lelang
61

EVALUASI PENAWARAN
Nama pengguna barang/jasa yang menerima jaminan penawaran sama dengan nama pengguna barang/jasa yang mengadakan pelelangan Paket pekerjaan yang dijamin harus sama dengan paket pekerjaan yang dilelang Isi surat jaminan penawaran harus sesuai dengan ketentuan dalam dolumen lelang Apabila ada hal-hal yang kurang jelas dan atau meragukan dalam surat jaminan penawaran perlu klarifikasi dengan pihak yang terkait tanpa mengubah substansi dari jaminan penawaran

62

EVALUASI PENAWARAN

Untuk pengadaan jasa pemborongan, penawaran dinyatakan memenuhi persyaratan teknis :

Metode pelaksanaan pekerjaan yang ditawarkan memenuhi persyaratan substantif yang ditetapkan dalam dokumen lelang dan diyakini menggambarkan penguasaan penyelesaian pekerjaan Jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan yang ditawarkan tidak melampaui batas waktu yang ditetapkan dalam dokumen lelang Jenis, kapasitas, komposisi, dan jumlah peralatan minimal yang disediakan sesuai dengan dokumen lelang Personel inti yang akan ditempatkan secara penuh sesuai dengan persyaratan yang ditentukan dalam dokumen lelang serta posisinya dalam manajemen pelaksanaan pekerjaan, sesuai dengan organisasi pelaksanaan yang diajukan Bagian pekerjaan yang akan disubkontrakkan sesuai dengan persyaratan yang dicantumkan dalam dokumen lelang Memenuhi syarat teknis lainnya yang ditetapkan dalam dokumen lelang
63

PENETAPAN PEMENANG

Panitia menetapkan calon pemenang lelang berdasarkan :

Penawaran secara administratif dan teknis dapat dipertanggungjawabkan Perhitungan harga yang ditawarkan dapat dipertanggungjawabkan Telah memperhatikan penggunaan semaksimal mungkin hasil produksi dalam negeri Penawaran tersebut adalah yang terendah di antara penawaran yang memenuhi syarat

64

PENETAPAN PEMENANG

Pemenang lelang ditetapkan oleh pejabat yang berwenang menetapkan berdasarkan usulan dari panitia dan mengeluarkan Surat Penetapan Penyedia Barang/Jasa (SPPBJ) Pemenang lelang diumumkan dan diberitahukan oleh panitia kepada para peserta selambatlambatnya dua hari kerja setelah diterimanya SPPBJ dari pejabat yang berwenang Kepada peserta lelang yang berkeberatan atas penetapan pemenang lelang diberikan kesempatan untuk mengajukan sanggahan secara tertulis, selambat-lambatnya dalam waktu lima hari kerja setelah pengumuman pemenang lelang
65

PENETAPAN PEMENANG

Pejabat yang berwenang menetapkan pemenang lelang memberikan jawaban tertulis atas sanggahan selambat-lambatnya dalam lima hari kerja, secara proporsional dan bila perlu membatalkan surat keputusan pemenang lelang serta menindaklanjutinya

66

PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG

Pelelangan dinyatakan gagal apabila; 1. Penyedia barang/jasa yang tercantum dalam daftar calon peserta lelang kurang dari tiga 2. Penawaran yang masuk kurang dari tiga 3. Tidak ada penawaran yang memenuhi syarat yang ditentukan dalam dokumen lelang 4. Tidak ada penawaran yang harga penawarannya di bawah atau sama dengan dana yang tersedia 5. Sanggahan dari peserta lelang atas kesalahan prosedur yang tercantum dalam dokumen lelang ternyata benar 6. Sanggahan dari peserta lelang atas terjadinya KKN terhadap calon pemenang lelang urutan 1,2, dan 3 ternyata benar
67

PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG


Calon pemenang lelang urutan 1,2, dan 3 mengundurkan diri dan tidak bersedia ditunjuk 8. Pelaksanaan pelelangan tidak sesuai dengan ketentuan dokumen lelang atau prosedur yang berlaku
7.

68

PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG

Dalam hal pelelangan dinyatakan gagal, pejabat yang berwenang memerintahkan pelelangan ulang dengan prosedur : Pelelangan yang gagal karena hal-hal seperti: point 1, 2, dan 5 akan dilakukan pelelangan ulang dengan cara mengumumkan kembali dan mengundang calon peserta lelang yang baru selain calon peserta lelang yang telah masuk dalam daftar calon peserta lelang

69

PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG

Pelelangan yang gagal karena hal-hal seperti: point 3, 4, dan 8 dilakukan pelelangan ulang dengan cara mengundang ulang semua peserta lelang yang tercantum dalam daftar calon peserta lelang untuk mengajukan penawaran ulang secara lengkap (administrasi, teknis dan harga). Bila dianggap perlu panitia melakukan pelelangan ulang dengan mengundang calon peserta lelang yang baru Pelelangan yang gagal disebabkan oleh hal yang tercantum dalam point 6 dilakukan pelelangan ulang dengan membentuk panitia lelang baru . Panitia lelang dilarang mengikutsertakan peserta lelang yang terbukti terlibat KKN
70

PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG

Pelelangan yang gagal disebabkan oleh point 7, maka panitia akan: Mengundang peserta lelang yang memenuhi syarat untuk menyampaikan penawaran harga yang baru apabila peserta lelang yang memenuhi syarat sama dengan atau lebih dari tiga peserta (tidak termasuk peserta yang mengundurkan diri) Mengumumkan kembali/mengundang peserta lelang yang baru dan lama yang memenuhi syarat untuk mengajukan penawarannya apabila peserta yang memenuhi syarat kurang dari tiga peserta (tidak termasuk peserta yang mengundurkan diri)

71

MENGENAL KONTRAK KONSTRUKSI


Oleh : ELIATUN, ST., MT

72

PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI


PERIODE 1945 1950 Pada periode ini praktis industri jasa konstruksi belum bangkit karena belum tumbuh pembangunan atau industri jasa konstrusi. Perusahaan jasa konstruksi yang ada kebanyakan perusahaan Belanda PERIODE 1951 1959 Pada periode ini juga industri jasa konstruksi tetap masih belum bangkit. Bentuk kontrak mengacu pada AV41
73

PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI


PERIODE 1960 1966
Pembangunan baru dimulai dengan Proyek-proyek Mandataris ; Monas, Jembatan Semanggi, Gelora Senayan, dll. Para penyedia jasanya umumnya adalah perusahaan Belanda yang dinasionalisasikan menjadi Perusahaan Negara, seperti :

74

PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI


NV Hollandshe Beton Maatschappij; PT. Hutama Karya NV Associatie; PT. Adhi Karya NEDAM; PT. Nindya Karya Volker Aanneming Maatschappij; PT. Waskita Karya Kontrak Cost Plus Fee
75

PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI


PERIODE 1967 1996 Periode awal kebangkitan industri jasa konstruksi, karena : Pembangunan mulai terencana (PJPT1) Perusahaan eks Belanda diubah statusnya dari PN menjadi BUMN Pekerjaan/proyek tidak lagi ditunjuk langsung tapi melalui tender Dilarangnya kontrak Cost Plus Fee Kontrak konstruksi menggunakan standar/versi Pemerintah/Departemen
76

PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI


PERIODE 1997 2002 Industri konstruksi mengalami goncangan hebat karena Krisis Ekonomi 1997. Di periode ini juga pemerintah membuat Peraturan Perundang-undangan Baku mengenai industri jasa konstrusi yaitu; UU No.18/99, PP No.28, 29 dan 30/2000

77

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


Suatu kontrak konstruksi atau dokumen kontrak mengandung aspek-aspek seperti: Aspek Teknis Aspek Hukum Aspek Administrasi Aspek Keuangan/Perabnkan Aspek Perpajakan Aspek Sosial Ekonomi
Seluruh aspek ini harus dicermati karena semuanya saling mempengaruhi dan ikut menentukan baik buruknya suatu pelaksanaan kontrak, atau dengan kata lain sukses tidaknya suatu pekerjaan/proyek sangat tergantung dari penanganan aspek-aspek ini
78

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI

ASPEK TEKNIS: Aspek ini merupakan aspek yang paling dominan dalam suatu kontrak konstruksi. Aspek inilah yang menjadi pusat perhatian para pelaku industri jasa konstruksi, seolah-olah apabila aspek ini berhasil dilaksanakan proyek tsersebut dianggap berhasil/sukses. Padahal aspek-aspek lain seharusnya juga diperhatikan dan dikelola dengan baik agar seluruh isi kontrak dapat dijalankan dan dipatuhi sebagaimana mestinya oleh para pihak yang menandatangani kontrak tersebut.
Umumnya aspek teknis yang tercakup dalam dokumen kontrak adalah sbb.: - Syarat-syarat Umum Kontrak - Lampiran-lampiran - Syarat-syarat Khusus Kontrak - Spesifikasi - Gambar-gambar Kontrak
79

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


Walaupun yang dibicarakan aspek teknis tetapi tidak jarang aspek teknis berimplikasi pada aspek lainnya. Contohnya adalah munculnya aspek hukum karena kurang hati-hati atau kurang cermat dalam menguraikan salah satu aspek teknis tertentu.
Beberapa aspek teknis berikut membuktikan hal tersebut: 1. Lingkup Pekerjaan (Scope of Works) Uraian pekerjaan harus dibuat sejelas mungkin serta didukung dengan gambar-gambar dan spesifikasi teknis. Namun bisa saja ada yang terlupakan, misalnya batas pekerjaan tsb. dengan pekerjaan yang berdampingan, yang dikerjakan oleh penyedia jasa lain. Contoh: Penyedia Jasa A mengerjakan pekerjaan a, b, c, d Penyedia Jasa B mengerjakan pekerjaan e, f, g, h Ada pekerjaan jalan lingkungan yang harus dikerjakan lebih dulu agar Penyedia Jasa B dapat memulai pekerjaan e. Kewajiban siapa membuat Jalan Lingkungan.
80

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


2. Waktu Pelaksanaan (Construction Period) Seharusnya jumlah harinya disebutkan dengan jelas, misalnya 450 hari. Hari yang dimaksud jelas sebagaimana tsb. dalam definisi. Tetapi ada yang mungkin terlupakan. Empat ratus lima puluh (450) hari tsb. Dimulai sejak kapan? Sejak penandatanganan kontrak/tanggal kontrak atau tanggal terbitnya Surat Perintah Kerja (SPK) atau tanggal penyerahan lahan atau tanggal Jaminan Pelaksanaan atau tanggal diterimanya Uang Muka.
Apabila hal ini terjadi, sudah tentu akan muncul sengketa di kemudian hari. Sengketa tsb. Antara lain adalah dalam menghitung keterlambtan penyelesaian pekerjaan. Yang paling baik adalah ditetapkan bahwa tanggal mulai kerja yaitu tanggal paling akhir dari kejadian tersebut di atas (tanggal penandatangan kontrak/tanggal kontrak, tanggal terbit SPK, tanggal penyerahan lahan, tanggal Uang Muka diterima)
81

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


3. Metode Pelaksanaan (Construction Method) Walaupun metode pelaksanaan sudah ditetapkan sebelumnya dan sudah disetujui pengguna jasa, metode pelaksanaan dalam implementasinya sangat dipengaruhi antara lain oleh waktu mulainya pelaksanaan, penyerahan lahan, jalan masuk ke lapangan yang dapat mengakibatkan metode kerja tsb. tidak dapat dijalankan sebagaimana mestinya.
Perubahan jalan masuk ke lapangan dapat mengakibatkan mobilisasi bahan dan peralatan terganggu. Demikian pula halnya bila lahan terlambat diserahkan atau diserahkan bertahap, misalnya menunggu pembebasan tanah.

82

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


4. Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule) Setiap kontrak selalu dilengkapi dengan Jadwal Pelaksanaan yang diperlukan sebagai alat untuk memantau dan mengendalikan pekerjaan. Jadwal pelaksanaan biasanya sudah disiapkan sebelum kontrak ditandatangani dan disetujui penguna jasa bersama-sama dengan persetujuan mengenai metode kerja.
Perubahan jalan masuk ke lapangan dapat mengakibatkan mobilisasi bahan dan peralatan terganggu. Demikian pula halnya bila lahan terlambat diserahkan atau diserahkan bertahap, misalnya menunggu pembebasan tanah. Pekerjaan yang menggunakan Jadwal Pelaksanaan sederhana (barchart) hanya dapat dipantau kapan pekerjaan dimulai dan kapan harus selesai. Apabila pekerjaan tsb. terlambat dimulai atau tidak selesai, dampaknya terhadap seluruh penyelesaian pekerjaan tidak segera dapat diketahui. Namun, dengan jadwal yang memiliki kurva S prestasi yang dicapai dalam kurun waktu tertentu, apakah sesuai rencan, terlambat, atau lebih cepat dapat dipantau.
83

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


5. Cara/Metode Pengukuran (Method of Measurement) Sebagai contoh: Walupun penampang bentuk pondasi adalah persegi atau bentuk T terbalik, biasanya pengguna jasa sepakat saja apabila volume galian tanah untuk pondasi tsb. dihitung berdasarkan penampang berbantuk trapesium terbalik yang mengakibatkan volume galian tanah untuk pekerjaan pondasi akan lebih besar daipada volume tanah apabila mengikuti bentuk pondasi yang sesunguhnya.
Hal ini sangat berbeda dengan metode pengukuran yang menggunakan standar tertentu, misalnya British Standard (BS). Dalam standar ini ditetapkan bahwa galian pondasi tidak diukur sesuai volume galian yang dikerjakan tetapi diukur sesuai volume pondasi tsb.

84

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


Aspek Hukum yang sering menimbulkan dampak hukum yang cukup luas atau serius, yaitu:
1. Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Work) Pasal mengenai hal ini sering kali lupa dicantumkan dalam kontrak, padahal kemungkinan terjadinya hal ini cukup besar terutama untuk kontrak-kontrak besar dan menggunakan teknologi canggih dan padat peralatan. Apabila terjadi baik penyedia jasa dan pengguna jasa akan dihadapkan kepada ketidakpastian secara hukum, antara lain: - Bagaimana mengatur ganti rugi akibat pekerjaan terhenti sementara? - Berapa lama penghentian dapat diijinkan? Oleh karena itu, penghentian sementara ini harus dicantumkan dalam kontrak dan diatur tata cara pelaksanaannya, alsan-alasan serta akibatnya. Satu hal yang perlu diingat bahwa penghentian sementara tidak sama dengan pengakhiran perjanjian/pemutusan kontrak walaupun keadaan di lapangan yang terjadi sama, yaitu seluruh kegiatan pekerjaan terhenti.
85

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


2. Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak Apa yang terjadi disini adalah pelaksanaan pekerjaan dihentikan (bukan ditangguhkan sementara) oleh salah satu pihak secara sepihak dengan membatalkan kontrak. Tentu saja hal ini dilakukan karena alasan-alasan yang ditentukan dalam kontrak.
Oleh karena itu, hak-hak para pihak (penyedia jasa dan pengguna jasa) untuk memutuskan kontrak harus jelas disebutkan. Konsekuensi hukum yang timbul, termasuk hak dan kewajiban para pihak beserta tata cara pemberitahuan mengenai pemutusan kontrak, juga harus diatur dengan jelas.

86

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


3. Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages) Dulu dalam setiap kontrak ada pasal yang mengatur sanksi berupa denda yang harus dibayar penyedia jasa karena keterlambatan penyelesaian pekerjaan. Di dunia Barat pasal ini dikenal dengan istilah Penalty Clause dan kita sering menyebutnya sebagai Denda Keterlambatan
Terlepas dari kenyataan apakah keterlambatan tersebut menimbulkan kerugian kepada pengguna jasa, denda tetap dikenakan. Belakangan ini para pelaku jasa konstruksi di dunia Barat mulai berpikir bahwa hal ini kurang adil, dan mengubah istilah denda ini dengan ganti rugi atas keterlambatan. Jadi karena keterlambatan tersebut menimbulkan kerugian, maka pihak yang dirugikan mendapatkan ganti rugi.

87

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


Masalah ini menjadi kritis dan dapat menjadi benih perselisihan/sengketa. Terutama serhubungan dengan penghitungan jumlah hari keterlambatan yang disebabkan antara lain oleh perbedaan penafsiran saat mulai kerja yang tidak tegas dan pasti. Masalah ini menjadi sangat serius pada waktu ganti rugi mencapai maksimum. Misalnya, ditetapkan ganti rugi atas keterlambatan per hari 1 o/oo dan ganti rugi maksimum 5%. Artinya keterlambatan maksimum adalah 50 hari. Bagaimana bila setelah 50 hari pekerjaan belum juga selesai? Apakah Penyedia Jasa diizinkan terus bekerja? Jika ya, maka pekerjaan diteruskan tanpa dikenakan ganti rugi. Hal ini seharusnya diatur dengan tegas dan jelas dalam suatu pasal agar tidak menimbulkan masalah hukum yang serius.

88

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


4.

Penyelesaian Perselisihan (Settlement of Dispute) . Walaupun pembuatan kontrak umumnya didasari oleh itikad baik dari para pihak, pasal mengenai hal ini harus diatur sebaik mungkin untuk mengantisipasi kemungkinan timbulnya perselisihan/sengketa mengenai kontrak dikemudian hari. Sebagai contoh, walaupun perselisihan yang terjadi pertama-tama disepakati untuk diselesaikan melalui jalan musyawarah untuk mufakat, tetapi yang sering terjadi adalah tidak diterapkannya batas waktu musyawarah sehingga musyawarah terus berlangsung tanpa batas waktu. Sekalipun dikatakan bahwa jika musyawarah tidak menghasilkan mufakat maka perselisihan dapat diselesaikan melalui Lembaga Arbitrase/Pengadilan, masalahnya adalah kapan perselisihan tersebut dapat diserahkan ke Arbitrase/Pengadilan karena musyawarah terus terjadi tanpa batas waktu.

89

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


5.

Keadaan Memaksa (Force Majeure) Yang dimaksud dengan keadaan memaksa adalah keadaan yang terjadi di luar kehendak/kemampuan Penyedia Jasa maupun Pengguna Jasa. Semua ketentuan mengenai hal ini harus jelas disebutkan termasuk tata cara pemberitahuan, penanggulangan atas kerusakan, dan tindak lanjut setelah kejadian tersebut. Yang penting diketahui adalah bahwa keadaan memaksa ini erat kaitannya dengan masalah asuransi. sebagai contoh, perusahaan asuransi tidak begitu saja dapat menerima banjir atau tanah longsor sebagai keadaan memaksa, karena belum tentu kedua kejadian tersebut memang benar-benar tindakan Tuhan tetapi karena ulah manusia (seperti jalan tol ke Bandara Soekarno-Hatta yang banjir akibat penataan ruang di sekitarnya keliru atau tidak memenuhi syarat). Dalam sistem FIDIC disebut dengan istilah Special Risk
90

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


6.

Hukum yang Berlaku (Governing Law) Yang dimaksud di sini adalah hukum yang berlaku bagi kontrak tersebut. Hukum itu harus dicantumkan dalam kontrak untuk mengantisipasi apabila terjadi perselisihan/sengketa PP No.29/2000 psl.23 ayat 6 dengan tegas mengatakan bahwa kontrak kerja harus tunduk pada hukum yang berlaku di Indonesia. Ini berarti walaupun salah satu pihak dalam kontrak adalah orang/perusahaan asing, kontrak konstruksi tetap harus tunduk pada hukum Indonesia dalam kontrak konstruksi dimana para pihaknya berasal dari 2 negara mungkinsaja mereka sepakat menetapkan bahwa hukum yang berlaku adalah hukum negara ketiga. Sebagai contoh, kontrak antara perusahaan AS dan perusahaan Filipina memilih hukum yang berlaku adalah Hukum Singapura dengan alasan penyelesaian sengketa akan diselesaikan oleh Lembaga Arbitrase Singapura

91

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


7.

Bahasa Kontrak (Contract Language) kontrak konstruksi di Indonesia pada umumnya dibuat dalam bahasa Indonesia terutama kontrak-kontrak dengan Pemerintah yang menggunakan dana dari Pemerintah murni (APBN). Namun proyekproyek Pemerintah yang menggunakan dana pinjaman luar negari (loan) kontrak-kontraknya biasanya dibuat dalam bahasa Inggris Sering kali kontrak konstruksi dibuat dalam 2 bahasa; Inggris dan Indonesia tanpa menyatakan versi bahasa mana yang berlaku, jika terjadi permasalahan perbedaan penafsiran karena umumnya kita kurang menguasai bahasa Inggris, penyelesaiannya akan sulit dicari karena secara hukum keduanya benar. Seharusnya dinyatakan bahwa walaupun kontrak dibuat dalam 2 bahasa, yang berlaku hanya 1 bahasa. Hal ini biasa disebut dengan istilah The Ruling Language atau The language of the contract is English and Indonesian. In the event there is a discrepancy or the ambiguity, the English version will prevail
92

ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI


Dalam PP No.29/2000 Psl.23 ayat 5 menegaskan bahwa bahasa kontrak hanya ada satu, yaitu bahasa Indonesia, walaupun dibuat dalam lebih dari satu bahasa
8.

Domisili Kesepakatan mengenai domisili (tempat kedudukan) para pihak dalam suatu kontrak ditentukan hanya dengan maksud apabila terjadi perselisihan/sengketa, permasalahannya akan diselesaikan oleh pengadilan. Apabila disepakati dalam kontrak bahwa pilihan penyelesaian sengketa adalah arbitrase maka penetapan domisili tidak diperlukan. Banyak kontrak yang walaupun telah memilih arbitrase sebagai pilihan penyelesaian sengketa masih tetap mencantumkan domisili. Ini adalah suatu kekeliruan yang justru menimbulkan sengketa. Jika benar-benar terjadi sengketa, sulit menyelesaikannya karena pada saat salah satu pihak mengajukan perselisihan ke arbitrase, pihak lain menyatakan keberatan dan minta perselisihan diselesaikan melalui pengadilan
93

ASPEK KEUANGAN/PERBANKAN dalam KONTRAK KONSTRUKSI

Aspek-aspek Keuangan/Perbankan yang penting dalam suatu kontrak konstruksi antara lain : Nilai Kontrak (Contract Amount)/Harga Borongan

Cara Pembayaran (Method of payment) Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds); Jaminan Penawaran (Bid Bond), Jaminan Uang Muka (Advance Payment Bond), Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond), Jaminan Pembayaran (Paymeny Bond), Jaminan Pemeliharaan (Maintenance Bond)

94

JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI

JAMINAN PENAWARAN (BID BOND)

Jaminan Penawaran (Bid Bond); suatu perjanjian penanggulangan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan melindungi pemilik proyek pada saat pelelangan dilaksanakan, dengan tujuan agar kontraktor yang mengikuti lelang terikat pada penawarannya dan jika menang maka kontraktor tersebut terikat melaksanakan pekerjaan yang ditawarkannya Besarnya jaminan penawaran berdasarkan KEPPRES No. 18 Tahun 2000 adalah 1 3% dari Harga Perkiraan Sendiri (HPS)
95

JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI

JAMINAN UANG MUKA (ADVANCE PAYMENT BOND)

Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek bahwa kontraktor akan menggunakan uang muka yang diterima dari pemilik proyek untuk pembiayaan proyek Besarnya uang muka dari pemilik proyek menurut KEPPRES No. 18 Tahun 2000 adalah 30% dari nilai kontrak bagi kontraktor gol. Ekonomi lemah dan 20% bagi kontraktor bukan gol.ekonomi lemah Nilai jaminan uang muka ini sekurang-kurangnya sama dengan besarnya uang muka
96

JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI

JAMINAN PELAKSANAAN (PERFORMANCE BOND) Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan melindungi pemilik proyek agar kontraktor melaksanakan pekerjaan sesuai dengan kontrak yang telah disepakati, yaitu sesuai waktu, biaya, dan mutu. Jaminan ini diwajibkan kepada kontraktor yang memenangkan lelang dan tidak mengundurkan diri. Pada saat kontraktor menyerahkan jaminan pelaksanaan, maka jaminan penawaran dikembalikan kepada kontraktor yang bersangkutan.
97

JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI

JAMINAN PEMBAYARAN (PAYMENT BOND) Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan melindungi pemilik proyek terhadap kerugian yang mungkin timbul akibat kelalaian kontraktor membayar pihak ketiga misalnya buruh dan material. Bentuknya dapat berupa : Bank Garansi
JAMINAN PEMELIHARAAN (MAINTENANCE BOND) Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek bahwa kontraktor akan melaksanakan perbaikan-perbaikan bangunan jika terjadi kerusakan dalam masa pemeliharaan. Masa pemeliharaan adalah durasi dari penyerahan pertama sampai dengan penyerahan kedua. Nilai jaminan pemeliharaan sebesar 5% dari nilai kontrak dan jangka waktu masa pemeliharaan tergantung dalam kontrak umumnya berkisar antara 3 s.d. 6 bulan terhitung sejak penyerahan pertama.
98

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI


ASPEK

PERHITUNGAN BIAYA

FIXED LUMP SUM PRICE Kontrak jasa dengan jangka waktu tertentu dan jumlah harga yang pasti dan tetap (PP No.29/2000) UNIT PRICE Kontrak jasa dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap (PP No.29/2000)
99

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

ASPEK PERHITUNGAN JASA

COST WITHOUT FEE (BIAYA TANPA JASA) Kontrak jasa dengan hanya membayar Penyedia Jasa dengan biaya pelaksanaan pekerjaan tanpa tambahan imbalan jasa COST PLUS FEE (BIAYA DITAMBAH JASA) Kontrak jasa dimana Penyedia Jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk persentase dari biaya (10%)
100

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI


ASPEK

PERHITUNGAN JASA

COST PLUS FIXED FEE (BIAYA DITAMBAH JASA PASTI) Kontrak jasa dimana Penyedia Jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa/imbalan Penyedia jasa yang pasti dan tetap walaupun biaya berubah.
101

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

ASPEK CARA PEMBAYARAN

MONTHLY PAYMENT (PEMBAYARAN BULANAN) Dalam kontrak dengan sistem pembayaran ini, prestasi Penyedia Jasa dihitung setiap akhir bulan STAGE PAYMENT (PEMBAYARAN ATAS PRESTASI) Dalam kontrak dengan sistem ini, pembayaran kpd Penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan kontrak
102

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

KONTRAK KONVENSIONAL Kontrak ini merupakan bentuk kontrak yang berlaku secara umum di Indonesia, yang terdiri dari 3 kontrak terpisah ;
Kontrak antar Pengguna Jasa dan Konsultan Perencana Kontrak antar Pengguna Jasa dan Konsultan Pengawas Kontrak antar pengguna Jasa dan Kontraktor Pelaksana

103

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

KONTRAK SPESIALIS Kontrak ini merupakan bentuk kontrak yang didalamnya terdapat lebih dari 1 kontrak kerja konstruksi derdasarkan bidang pekerjaan khusus/spesial. KONTRAK RANCANG BANGUN (DESIGN CONSTRUCT, TURNKEY) Dalam bentuk kontrak ini, Penyedia Jasa memiliki tugas merencanakan sekaligus membangun dalam satu kontrak konstruksi

104

CARA MENYUSUN KONTRAK


ACUAN/LANDASAN

HUKUM ISI PERJANJIAN KONTRAK


Uraian Para Pihak Konsiderasi Pertimbangan-pertimbangan yang mendasari pembuatan perjanjian Lingkup Pekerjaan

105

CARA MENYUSUN KONTRAK


ISI

PERJANJIAN KONTRAK (samb)

Nilai Kontrak Bentuk Kontrak Jangka Waktu Pelaksanaan Prioritas Dokumen

106

CARA MENYUSUN KONTRAK


ISI

SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK

Definisi dan Interpretasi Para Pihak Rumusan Pekerjaan Nilai Pekerjaan/Harga Borongan Jangka Waktu Pelaksanaan dan Perpanjangannya Pertanggungan/Asuransi Jaminan
107

CARA MENYUSUN KONTRAK

ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)


Tenaga Ahli Hak dan Kewajiban Para Pihak Cara Pembayaran Penyerahan Pekerjaan/Serah Terima Pekerjaan Masa Pertanggungan Atas Cacat Ganti Rugi Keterlambatan Pekerjaan Tambah/Kurang (Perubahan Pekerjaan)

108

CARA MENYUSUN KONTRAK


ISI

SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)


Cidera Janji Pelimpahan Pekerjaan Penyedia Jasa Lain Pengawas, Pelaksana Pekerjaan Gambar Kerja Kemudahan Memasuki Lapangan, Tempat Penyimpanan, Bengkel Laporan/Dokumentasi
109

CARA MENYUSUN KONTRAK


ISI

SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)


Bahan, Peralatan dan Tenaga Kerja Pemeriksaan dan Pengujian Perlindungan Pekerja Keadaan Memaksa Kegagalan Bangunan Penghentian Sementara Pekerjaan Pemutusan Perjanjian/Pembatalan Kontrak
110

CARA MENYUSUN KONTRAK


ISI

SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)


Hak atas Kekayaan Intelektual Insentif Sub Penyedia Jasa/Pemasok Bahasa Kontrak Hukum yang Berlaku

111

TUGAS ANDA????
MAKALAH HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI

112

KETENTUAN :
MIN.

5 Halaman Isinya : Pembahasan mengenai hukum dan peraturan yang berlaku pada kontrak umum konstruksi di Indonesia Lampirkan hukum2 dan peraturan yang berlaku

113

Terima kasih

114

KLAIM = TUNTUTAN ?
Klaim Tuntutan
Klaim tidak lebih dari PERMINTAAN Klaim = Tuntutan Klaim yang diajukan tidak dipenuhi sebagaimana mestinya
115

PENGERTIAN KLAIM KONSTRUKSI


Klaim yang timbul dari atau sehubungan dengan pelaksanaan

116

117

118