T R I B U T A C I O N M U N I C I P A L

Tratamiento Tributario y Contabilizacin del Impuesto de Alcabala

Dra. Sandra Rojas Novoa Miembro del Staff Interno de la Revista Actualidad Empresarial

1. Introduccin Histricamente el Impuesto de Alcabala se aplica desde tiempos de la colonia espaola. En un principio, el impuesto incida sobre el precio o valor de las cosas. En la actualidad este impuesto afecta la transferencia a ttulo oneroso o gratuito de la propiedad inmueble, manteniendo algunas de sus caractersticas originarias. Segn la tcnica legislativa del Impuesto de Alcabala podemos establecer claramente que el mismo es un impuesto cuya materia de imposicin recae sobre el consumo, toda vez que afecta las transferencias de propiedad inmueble. Dicho esto, el presente informe analizar las principales consideraciones normativas sobre los elementos constitutivos del Impuesto de Alcabala, su incidencia en relacin al Impuesto a la Renta, su contabilizacin y expondremos algunos casos prcticos que complementarn nuestro anlisis. 2. mbito de Aplicacin De acuerdo al artculo 21 de la Ley de Tributacin Municipal (en adelante la Ley) el Impuesto de Alcabala "es de realizacin inmediata(1) y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rsticos, a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio"
1 De acuerdo con Geraldo Ataliba en su libro Hiptesis de la Incidencia Tributaria, se entiende por hecho imponible de realizacin inmediata a: aquellos que consisten en hechos consumables definidamente en el tiempo. El hecho imponible, ocurre, sucede, se realiza en un instante, en un momento determinado agotando concretamente la previsin contenida en la hiptesis de la incidencia (p. 105).

Ahora bien, para determinar qu se debe entender por bienes inmuebles urbanos o inmuebles rsticos, y ante la falta de precisin normativa, debemos recurrir a lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones(2), del cual podemos elaborar las siguientes definiciones: Inmuebles Urbanos: Se consideran as a los terrenos urbanos, a las edificaciones y sus obras complementarias. Adicionalmente, debemos entender por terreno urbano a aquel terreno situado en un centro poblado y que se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, as como, a los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y aqullos que tengan terminadas y recepcionadas obras de habilitacin urbana. Inmuebles Rsticos: Se consideran as a aquellas tierras aptas para el cultivo, para pastos y para la produccin forestal. 3. Nacimiento de la Obligacin Tributaria El nacimiento de la obligacin tributaria se produce en el momento de la transferencia de propiedad(3) de bienes inmuebles urbanos o rsticos, ya sea por actos jurdicos gratuitos u onerosos. En el caso de la compra-venta con reserva de dominio(4), el nacimiento de la obligacin tributaria -siguiendo la tcnica legis2 Aprobado por Resolucin Ministerial N 469-99-MTC-15.04 del 10.12.99. 3 Segn el artculo 949 del Cdigo Civil, la sola obligacin de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario del bien. 4 El artculo 1583 del Cdigo Civil define a la compra-venta con reserva de dominio como el pacto entre vendedor y comprador por el cual el primero conserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l, incluso aunque se haya entregado el bien al comprador, quien asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega.

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lativa del impuesto- se producira cuando se haya pagado todo el precio del bien o una parte determinada de l, segn lo acordado por las partes en el respectivo contrato. Entre las transferencias a ttulo oneroso o gratuito incluidas dentro del mbito de aplicacin del impuesto, tenemos: Contrato de Compra-venta. Contrato de Transferencia de Propiedad sobre bienes futuros. Prescripcin Adquisitiva. Contrato de Permuta. Contrato de Donacin. Contrato de Dacin en Pago. Promesa Unilateral. Transferencias provenientes de procesos judiciales o por remate dentro de un proceso judicial o procedimientos de ejecucin coactiva. Opcin de Compra derivada de contratos de arrendamiento financiero. Transferencias provenientes de acuerdos de fusin o escisin de sociedades. Aportes para la constitucin de personas jurdicas o aportes para aumentos de capital. Transferencias para la constitucin de Patrimonio Autnomo. Resoluciones de los contratos de anticipo de legtima y de los celebrados entre condminos originarios. Es necesario mencionar que no existe obligacin de pagar el impuesto cuando se declare judicialmente la nulidad del acto que dio origen a la transferencia. Asimismo, debemos sealar que cuando el acto jurdico de transferencia sea ineficaz, pero no invlido, ello no liberar al
5 Este criterio se encuentra recogido en la RT. N 1870-32004 (26.03.04).

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AREA TRIBUTARIA
adquiriente del pago del impuesto(5). 4. Transferencias Inafectas La Ley enumera como transferencias inafectas del Impuesto de Alcabala a las siguientes: Los anticipos de legtima. Las que se produzcan por causa de muerte. La resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelacin del precio. Las transferencias de aeronaves y naves. Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisin de propiedad. Las producidas por la divisin y particin de la masa hereditaria, de gananciales o de condminos originarios. Las de alcuotas entre herederos o de condminos originarios. 5. Entidades Inafectas por las Adquisiciones de Propiedad Inmobiliaria El artculo 28 de la Ley seala que no sern sujetos pasivos del pago del Impuesto de Alcabala cuando adquieran en propiedad algn inmueble, las siguientes entidades: El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades. Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales. Entidades Religiosas. Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per. Universidades y centros educativos, conforme a la Constitucin. 6. Inafectacin Parcial para Empresas Constructoras En el caso de la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras(6), se pagar el Impuesto de Alcabala slo por la parte correspondiente al valor del terreno, adems de hacer la deduccin y el ajuste pertinente al valor del terreno del inmueble, como veremos ms adelante en la determinacin del impuesto. 7. Exigencia del Pago del Impuesto para .ormalizacin de los Actos Jurdicos Para la formalizacin de los actos jurdicos mediante escritura pblica y su respectiva inscripcin en los Registros Pblicos, los notarios y registradores tienen la obligacin de requerir el documento que
6 Debemos entender por empresas constructoras a aqullas que se dediquen a las Actividades de la Industria de la Construccin, sealados en la Gran Divisin cinco de la Clasificacin Industrial Internacional Uniforme de las Naciones Unidas (CIIU), la cual comprende: Preparacin del Terreno; Construccin de Edificios Completos y de partes de Edificios; Obras de Ingeniera Civil; Acondicionamiento de Edificios; Terminacin de Edificios; y, Alquiler de Equipos de Construccin y Demolicin dotado de operarios.

acredite el pago del Impuesto de Alcabala de acuerdo al artculo 7 de la Ley. Dicha exigencia se limita nicamente al ejercicio fiscal en que se efectu el acto de transferencia que se pretende inscribir o formalizar. 8. Sujetos del Impuesto

cumplimiento de la prestacin tributaria como contribuyente o responsable. En el Impuesto de Alcabala ser el comprador o adquiriente del inmueble, quien asumir dicha obligacin y pagar el impuesto sin admitirse pacto en contrario.

9. Base Imponible del Impuesto La base imponible en el Impuesto de Alcabala est conformada por el valor de la transferencia del bien inmueble, el cual no podr ser menor al valor de autovalo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el ndice de precios al por mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI). Al valor resultante se le deducirn 10 UIT's (utilizando la UIT vigente al momento de la transferencia) para proceder a la aplicacin de la tasa del impuesto. Cabe indicarse, que el ajuste es aplicable nicamente a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero de cada ao y para su determinacin, se tomar en cuenta el ndice acumulado del ejercicio hasta el mes precedente a 8.2 Sujeto Pasivo la fecha en que se produzca la transferencia. En contraparte con lo expresado en el punto anterior, el Sujeto Pasivo de la A continuacin, insertamos un cuadro obligacin es la persona obligada al explicativo sobre las modificaciones de la base imponible y el monto deducible en los DE LA BASE IMPONIBLE VARIACIN EN LA DETERMINACIN ltimos 10 aos: 8.1 Sujeto Activo Se considera Sujeto Activo al acreedor del impuesto, es decir, a aqul en favor del cual debe realizarse la prestacin tributaria. En el presente caso, ser Sujeto Activo del Impuesto de Alcabala el Municipio Distrital en cuya jurisdiccin est ubicado el inmueble materia de la transferencia. En el caso de las Municipalidades Provinciales que tengan constituidos .ondos de Inversin Municipal, stas sern las acreedoras del impuesto y debern cumplir con transferir el 50% del monto recaudado a la Municipalidad Distrital donde se ubica el inmueble materia de la transferencia y el otro 50% al .ondo de Inversin correspondiente.
Del 01 de enero de 1994 al 31 de diciembre de 2001 Base Imponible Deduccin Sobre el monto del autovalo 25 UIT's Del 01 de enero de 2002 al 17 de mayo de 2003 Sobre el monto del autovalo Ninguna Del 18 de mayo de 2003 al 29 de febrero de 2004 Sobre el monto del autovalo 10 UIT's Del 01de marzo de 2004 a la fecha Sobre el valor de la transferencia 10 UIT's

10. Tasa Aplicable La tasa del Impuesto de Alcabala es del 3%, la misma que deber aplicarse sobre la base imponible determinada segn el numeral anterior. 11. Oportunidad del Pago del Impuesto El pago del impuesto deber efectuarse hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia, debiendo efectuarse al contado, sin importar la forma de pago convenida por las partes en el acto jurdico originario. Sobre este punto, debemos sealar que el pago del Impuesto de Alcabala no es susceptible de acogimiento a ningn fraccionamiento. 12. Determinacin del Impuesto A travs de casos prcticos explicaremos la forma como se liquida el impuesto para el caso de transferencias realizadas en abril de 2004.

CASO PRCTICO N 1 En este primer supuesto estamos frente a una compra-venta celebrada entre dos personas naturales, por lo cual se transfiere la propiedad sobre un inmueble. Planteamiento: Sonia Vargas Camacho adquiri un inmueble valorizado segn la ltima declaracin de autovalo 2004 en S/.100 000 (Cien mil con 00/100 nuevos soles). El precio acordado por las partes fue de S/. 85 000 (Ochenta y cinco mil con 00/100 nuevos soles) y la fecha en la que se efectu la transferencia fue el 01.04.04. Paso N 1 - Determinacin de la Base Imponible Para obtener el valor de la base imponible debemos comparar el valor de transferencia con el valor de autovalo:
Valor de autovalo Valor de transferencia : : S/. 100 000 S/. 85 000

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TRIBUTACIN MUNICIPAL
Paso N 2 - Determinacin del Impuesto
Valor del terreno ajustado Deduccin: 10 UITs Base imponible Impuesto de Alcabala (3%) : : : : S/. 118,220 (S/. 32,000) S/. 86,220 S/. 2,586

Sabemos que la base imponible para el ao 2004 est constituida por el valor de la transferencia, el cual no podr ser menor al autovalo ajustado; por ende, al ser mayor en este caso el valor del autovalo, ste ltimo constituir la base para determinar cunto debe pagar el comprador por concepto del impuesto. Ajustaremos el valor del autovalo segn lo dispuesto por el artculo 24 de la Ley: Tenemos:
Mar-04 Dic-03 I. P. M 161.963973 = 157.506072 .actor 1.028

nente del costo y que, por lo tanto, deber incluirse en la determinacin del costo total del inmueble adquirido. APLICACIN CONTABLE Con fecha 06.03.05 una empresa adquiere un inmueble para su nueva sede corporativa, por un valor de S/. 350,000. Adicionalmente, al pago de la operacin, la empresa debe pagar el Impuesto de Alcabala equivalente al 3% sobre el precio de transferencia. Para el desarrollo del siguiente caso contamos con la siguiente informacin:
Valor de Transferencia Valor del Autoavalo Deduccin: 10 UITs .actor de Ajuste
* .actor de Ajuste supuesto

En consecuencia, el comprador abonar como pago por el Impuesto de Alcabala la cantidad de S/. 2,586 (Dos mil quinientos ochenta y seis con 00/100 nuevos soles). 13. Tratamiento del Pago del Impuesto de Alcabala Efectuado por los Sujetos Generadores de Renta de Tercera Categora 13.1 Tratamiento Tributario Al adquirir un inmueble, los sujetos generadores de renta de tercera categora deben registrar dicho inmueble como un activo fijo, segn lo establecido el artculo 23 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta. Ahora bien, para determinar el costo computable por la adquisicin del inmueble debemos remitirnos a lo dispuesto en el artculo 20 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual establece que: el costo computable est conformado por la contraprestacin pagada del bien adquirido, incrementada en las mejoras incorporadas con carcter permanente y los gastos incurridos con motivo de la compra tales como fletes. seguros, instalacin, montaje, impuestos(7), gastos notariales y otros gastos que resulten necesarios para colocar los bienes en condiciones de ser usados, enajenados o aprovechados econmicamente. Como consecuencia de lo anterior, podemos establecer claramente que el monto del Impuesto de Alcabala pagado con ocasin de la adquisicin de un inmueble formar parte del costo computable para efectos tributarios. 13.2 Tratamiento Contable La NIC 16 Inmueble, Maquinaria y Equipo establece que los componentes del costo en la adquisicin de un activo fijo comprenden Precio de Compra, los Impuestos No Reembolsables, as como, cualquier costo atribuible directamente al activo para ponerlo en condiciones de operacin para su uso esperado; debiendo considerarse cualquier descuento o rebaja que se hayan obtenido y que van a ser deducidas en el precio de compra. En tal sentido, el costo computable del inmueble para efectos contables se encontrar integrado por los impuestos que graven dicha adquisicin, como es el caso del Impuesto de Alcabala, dado que es un impuesto asumido por el adquiriente, quien no puede ejercer crdito alguno, constituyndose en un impuesto NO REEMBOLSABLE; siendo sta ltima, una caracterstica de un compo7 El subrayado es nuestro.

Valor de autovalo:
S/.100,000 * 1.028= S/. 102,800

S/. 350,000 S/. 200,000 S/. (33,000) 1.020 *

Paso N 2 - Determinacin del Impuesto

Valor de autovalo Deduccin: 10 UITs (S/. 3 200 para el 2004) Base Imponible Impto. de Alcabala (3%) : S/. 102,800 : (S/. 32,000) : S/. 70,800 : S/. 2,124

Desarrollo: Paso N 1 - Base imponible del Impuesto: Compararemos el valor de transferencia con el valor de autovalo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el IPM.
Valor de autovalo ajustado = S/. 200,000 x 1.020= S/. 204,000 Valor de Transferencia = S/. 350,000

Por lo tanto, el comprador pagar S/. 2,124 (Dos mil ciento veinticuatro con 00/100 nuevos soles) por concepto del Impuesto de Alcabala. CASO PRCTICO N 2 A continuacin, explicaremos la forma de determinar el pago del impuesto en el caso de la transferencia de un inmueble por una empresa constructora, en cuyo caso, como indica la Ley, debe aplicarse el impuesto slo por la parte correspondiente al valor del terreno. Planteamiento: La empresa "Constructora Nuevo Mundo SAC" vendi un inmueble al seor Juan Prez Vigo, el precio acordado por las partes fue de S/. 250,000 (Doscientos cincuenta mil con 00/100 nuevos soles), en tanto que el valor del predio segn autovalo 2004 fue de S/. 230,000 (Doscientos treinta mil con 00/100 nuevos soles), y la fecha en que se efectu la transferencia fue el 24.04.04. Paso N 1 - Determinacin de la Base Imponible Recordemos que se aplicar el impuesto slo sobre el valor del terreno, excluyendo la edificacin. Tenemos:
Valor de transferencia : S/. 250,000 Valor de autovalo ajust. : S/. 230,000*1.028 = S/. 236,440 Valor de la edificacin : S/. 115,000 Valor del terreno ajust. : S/. 115,000*1.028 = S/. 118,220
* ajuste realizado en funcin al IPM de marzo 2004 sobre el IPM de diciembre 2003

El valor ajustado del autovalo es menor al precio de transferencia, por lo tanto, la base de clculo del Impuesto de Alcabala ser el precio de transferencia. Paso N 2 - Determinacin del Impuesto:
Valor de Transferencia Deduccin: 10 UITs Base Imponible Impto. de Alcabala (3%) S/. S/. S/. S/. 350,000 (33,000) 317,000 9,510

Paso N 3 - Contabilizacin: Adquisicin del Inmueble

x DEBE HABER 33 INMUEBLES MAQ. EQUIPO 350,000 332 Edificios y otras Constr. 10 CAJA Y BANCOS 350,000 104 Cuentas Corrientes x/x Por la adquisicin del inmueble x

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Pago del Impuesto de Alcabala

x DEBE HABER 33 INMUEBLES, MAQ. EQUIPO 9,510 331 Terreno 332 Edificios y otras Construc. 10 CAJA Y BANCOS 104 Cuentas Corrientes x/x Por el pago del Impuesto de Alcabala por la adquisicin de un inmueble, la cual forma parte del costo del inmueble x

9,510

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