Faktor Penentu Sebelum Membangun Real Estate

(Vibiznews-Property)-Pembangunan real estate kini semakin marak diberbagai penjuru Indonesia, terutama di kota-kota besar di Indonesia. Pembangunan ini tentunya tidak terlepas dari semakin kondusifnya kondisi perekonomian saat ini. Proses pembangunan real estate melibatkan beberapa stakeholder, mulai dari developer, perencana, kontraktor, perbankan, pemerintah, serta masyarakat. Kesemua pihak tersebut harus saling mendukung satu sama lain agar pembangunan real estate di suatu daerah atupun lokasi dapat berjalan dengan begitu secara tidak langsung juga akan mendorong pergerakan majunya perekonomian masyarakat dan daerah. Segi pembangunan real estate lebih besar terhubung pada keberadaan developer ataupun pengembang. Developer sendiri adalah individu,pengusahaa atau badan hukum yang bergerak dalam bidang usaha dalam hal pembangunan gedung untuk tujuan investasi. Konteks pekerjaan developer sangat dipengaruhi oleh segi ekonomi dari suatu proyek akibatnya perencana harus memperhitungkan faktor-faktor ekonomi dari proyek tersebut. Faktor-faktor tersebut sangat penting bagi keberhasilan suatu pelaksanaan proyek, selain itu faktor tersebut juga merupakan faktor yang paling sulit untuk diperhatikan bagi sang perencana, mengingat bahwa faktor-faktor tersebut tidak hanya cenderung mempengaruhi setiap aspek dari suatu proyek tetapi juga sering menjadi faktor yang sangat membatasi, dengan kata lain faktor-faktor ekonomi merupakan patokan.

Pendekatan Pembangunan Sifat dari pembangunan real estate terus mengalami perubahan. Kalau masalah anggaran pernah dianggap sebagai faktor yang utama yang mempengaruhi, maka selain itu ada faktor lain yang harus diperhitungkan. Pendekatan pembangunan saat ini mencakup perhatian terhadap empat faktor yang mempengaruhi keberhasilan suatu proyek pembangunan, yaitu : 1. Alternatif penggunaan lahan 2. Prasarana Pemasaran 3. Kerjasama antar sektor pemerintah dengan swasta 4. Biaya kelangsungan hidup dan konsekuensi pajak Faktor-faktor tersebut diatas harus di coba untuk digabungkan satu sama lain dan diselaraskan guna menunjang suatu proyek pembangunan. Developer adalah merupakan kunci dalam proses pembangunan. Developer dapat memprakarsai proses pembangunan tersebut dengan menggunakan jasa konsultan untuk membantu menentukan kelayakan proyek, menyediakan dana dan mencari sumber pembiayaan, menandatangani kontrak, mengurus perijinan, mempunyai tanggung jawab akhir akan desain bangunan serta pemilihan konstruksi, bahkan tentang aturan pemilikannya, penyewaan dan pengelolaan fasilitas.

Banyak developer yang mengkhususkan diri pada tipe proyek tertentu seperti misalnya gedung-gedung perkantoran, perhotelan, perumahan atau pertokoan, banyak juga yang mengkhususkan pada percampuran beberapa produk bangunan. Dalam pembangunan terdapat tiga fase proses pembangunan : 1. Aktivitas persiapan pembangunan. 2. Pelaksanaan pembangunan 3. Pengelolaan dan kelangsungan hidup

Yang Harus Dicermati Sebelum Pembangunan dimulai Sebelum pembangunan dimulai, sebelumnya dilakukan aktivitas persiapan pembangunan. Aktivitas tersebut mencakup pemilihan lokasi atau tempat dan penentuan kelayakan proyek. Hal inilah yang harus dicermati betul dalam merencanakan suatu pembangunan real estate ataupun produk properti apa pun. hal-hal tersebut memiliki beberapa poin penting yang sangat menentukan keberhasialn suatu pengembangan real estate atupun produk properti, antara lain : 1 Pemilihan Tempat Hal ini yang menjadi pekerjaan utama bagi developer ataupun perencana dimana mencoba mencari lokasi yang sesuai bagi proyek yang akan di bangun dengan cara mneyeleksi sejumlah lokasi dan tempat . ada beberapa kriteria paling utama dalam pemilihan lokasi atau tempat : a. Hukum dan lingkungan Dengan mencermati apakah hukum ataupun peraturan yang berlaku mengijinkan didirikannya gedung ataupun bangunan dengan ukuran tertentu dilokasi tersebut. Seperti ; persyaratan tempat parkir, KLB (Koefisien Lantai Bangunan),dll. b. Sarana Suatu proyek nantinya akan membutuhkan pemasangan aliran air, listrik, telepon, selokan apakah keseluruhan ini tersedia? Apakah masih diperlukan perbaikan-perbaikan lagi ? hal ini juga harus dilihat. c. Faktor Teknis Dengan melihat bagaimana keadaan tanahnya, drainase dan topografinya. d. Lokasi Hal ini merupakan pertimbangan yang sangat penting. Dengan melihat apakah ada pasar di lokasi proyek yang diusulkan? apakah aksesibilitasnya mudah?, apakah banyak lalulintas kendaraan? Hal tersebut perlu diketahui.

e. Estetika Dengan melihat apakah ada pemandangan yang bagus?. Hal tersebut perlu diperhatikan sebab adanya pemandangan dan kondisi pertamanan yang terencana merupakan salah satu aspek yang sangat penting guna menarik pasar ataupun konsumen nantinya. f. Masyarakat Dengan melihat bagaimana reaksi masyarakat terhadapa rencana pembangunan tersebut, apakah akan menyebabkan lalulintas yang berlenihan dan kebisingan, bagaimana terhadap nilai kepemilikan di daerah tersebut. g. Biaya Dengan melihat harga tanah yang ada, apakah memungkinkan pembangunan memenuhi berbagai kriteria yang ada dan juga apakah dapat dijangkau oleh para penyewa atau pemakai hasil proyek tersebut nantinya

2. Menentukan Kelayakan Proyek Apabila developer telah menemukan tempat yang akan dibangun, maka selanjutnya adalah melakukan pengamatan lebih dalam tentang kelayakan akan proyek tersebut. Maksudnya adalah apakah proyek yang diusulkan itu memungkinkan dilihat dari sudut teknis, pemasaran maupun ekonomi. Hal pengamatan secara mendalam tersebut meliputi : Pendekatan terhadap para pemuka masyarakat, Developer dan pejabat. Hal tersebut untuk melihat apakah rencana pembangunan tersebut dapat mereka terima. Hal ini yang terkadang lalai untuk dilakukan. Memperhitungkan pemecahan masalah teknis yang berkaitan dengan tempat, salah satunya adalah pengujian atas tanah. Membuat analisis pasar secara seksama, termasuk anaisis demografi. Dapat pula dilakukan survei terhadap pasar. Memilih arsitek yang akan menggambarkan beberapa alternatif desain. Membuat proyeksi ekonomi untuk berbagai alternatif desain. hal ini adalah perkiraan dari keseluruhan biaya pembangunan yang juga termasuk biaya konstruksi, serta pemasukan serta pengeluaran ketika proyek telah selesai (Cash Flow). Beberapa hal tersebut diatas adalah hal yang harus diperhatikan dalam memulai suatu pembangunan real estate ataupun suatu produk properti. Untuk tahapan sebelum proyek di kerjakan adalah memilih lokasi atau tempat yang tepat. Setelah itu adalah menilik lebih dalam akan kelayakan pembangunan real estate

atau produk properti nantinya. Hal itu semua patut menjadi perhatian khusus karena akan menjadi ujung tombak keberhasilan suatu pembangunan serta juga keberhasilan dalam pemasarannya juga. (M. Grahandaka/MG/VBN)