Taller Integrado de Gestin y Direccin II

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Tarea N1

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 1. Contexto 1.1 Localizacin en la Ciudad

El terreno se encuentra situado en el Sector Oriente de la comuna de Las Condes, especficamente en el exclusivo Barrio El Golf, este barrio tiene un carcter netamente de negocios y es el polo comercial ms importante de Chile. Buena conectividad, dentro de sus caractersticas esta su uso de oficinas (Clases A+, A y B), comercio, rol financiero, espacios pblicos, estacionamientos subterrneos, restaurants, servicios, turismo y edificios destinados a la habitacin de personas en su mayora mayores (Clase ABC1).

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El Centro de Santiago ha perdido protagonismo como polo de negocios y comercio, por lo que este rol lo ha tomado el sector oriente de Santiago, generando polos financieros importantes. 1.2 Nivel Comunal El sector de El Golf es un nuevo polo de inters en donde se configura un sub centro de gran importancia financiera. Identidad del lugar se produce una nueva configuracin espacial dada por la verticalidad de las edificaciones y la los quiebres producto de los ros, fragmentando el territorio para ser reconocido por partes.

Escala del lugar la densidad construida y la altura natural de los cerros, establecen una escala de magnitud del territorio, donde la vertical es dominante y la horizontal debe actuar como articulador generando un equilibrio para la habitabilidad

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El sitio se encuentra delimitado por Isidora Goyenechea y el bosque. Desembocando morfolgicamente en avenida Vitacura. Estas vas de segundo orden que configuran la manzana son acompaadas por vas menos importantes pero que ayudan a generar u tejido urbano ms bien peatonal que acompaa y nutre el rol que cumple el barrio dentro de la ciudad. La plaza del golf configura un remate de esta va, acotando su recorrido y concentrando a todos los actores que participan activamente del barrio.

1.3 Dinmicas Urbanas El barrio viene a consolidar un sector de oficinas y servicios muy importante dentro de la trama de Santiago. Esta concebida como un sector netamente peatonal debido a la gran cantidad de poblacin flotante y su falta de vas estructurantes que conecten el barrio.

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 1.4 Elementos que condicionaran las dinmicas urbanas

1. En 5 aos aumentar en un 40% la poblacin flotante y en 25000 estacionamientos. 2. Se proyecta el transito de 12.000 vehculos al ao 2020, siendo actualmente 6.000 vehculos en hora peak. 3. Red vial con muchas intersecciones a nivel. generan colas que traban flujos de autopistas y vas troncales (ej. Kennedy, tnel, c. sur). 4. La demanda de flujos supera ampliamente la capacidad

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TREN DEL RIO AEROPUERTO

COSTANERA NORTE

METRO LINEA 1 METRO LINEA

5. Mezcla de flujos que acceden a estos proyectos (locales), con aquellos que siguen al centro por Andrs Bello y los que pasan al tnel San Cristbal 6. El promedio anual de 120 mil m2 registrado en el 2004-2007. 7. Estacionamientos actuales sector Andrs Bello: 11.800 8. Estacionamientos actuales sector Isidora: 5.530 9. En el radio de 2 km., se identifican 68 proyectos. 10. El 48% se emplaza en Andrs Bello en las inmediaciones del cruce de los puentes.

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 2. Sistemas en Movimiento 2.1 Escala Metropolitana

A escala metropolitana, el barrio tiene una conectividad publica a travs del metro, lnea 1 y lnea 5. El anillo de Amrico Vespucio de cierta forma delimita su campo de accin y permite reforzar la conectividad en el permetro del barrio. Las autopistas Costanera Norte y Avenida Kennedy, funcionan desahogando el sector y son las principales vas de conexin junto a Apoquindo, Tobalaba y Andes bello, apoyados por el nuevo tnel del cerro San Cristbal. 2.2 Accesabilidad Peatonal. Accesibilidad propia del lugar. El barrio se configura para movilizarse principalmente a pie, aglomerando los servicios en una acotada superficie. Las reas verdes como plaza Per, apoyan esta nocin de transito contemplativo y entrega pausas necesarias dentro del dinamismo del lugar. Vehicular. La densidad poblacional del lugar y la falta de configuracin inicial del barrio concebido en su trazado como un barrio de flujo moderado, no permiten un alto flujo de transporte pblico, ubicndose estos en avenida Vitacura y Apoquindo principalmente.

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 Los atochamientos en avenida Andrs bello y Vitacura no permiten el libre flujo vehicular en las horas punta, transformando en un caos la dinmica urbana del lugar. Accesibilidad hacia el norte, cruzando el lmite natural Ro Mapocho a travs de puentes vehiculares y peatonales.

Vitacura

LIMITES REA INTERVENCION

Tnel San Metro Cristbal Tobala ba Costanera Linea4 norte

CRUCE AVENIDAS METRO TOBALABA

P R V

PUENTES
AEROPUERTO

Costanera sur Tnel Andrs Bello (P.F.)

Los vehculos particulares que llegan diariamente a esa zona se estacionan generalmente en los mismos lugares de trabajo y los pocos estacionamientos habilitados para el pblico general no dan abasto con la demanda. El uso de bicicletas y motos esta siendo cada vez mas comn, aunque no posean vas formalmente configuradas para esas acciones. En un barrio de tal densidad, estos sistemas de transporte son cada vez ms comunes y la tendencia es que vallan en aumento.

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 2.3 Tipos de recorridos Flujo vehicular
14,6 VEHCULOS MOTORIZADOS POR CADA
TNEL SAN CRISTBAL AV.LIBERTADOR BERNARDO OHIGGINS

T r e AV. CO ST AV. TOBALABA 4.000 V/H PUNTA

AV. APOQUINDO

CHICUREO, HUECHURABA

En lo macro los flujos vehiculares se encuentran principalmente en las avenidas Apoquindo, Kennedy, Vitacura y costanera, siendo stas las vas estructurantes del sector. Mirndolo ms al detalle y localizado, el barrio lo configura las calles: el bosque, Isidora Goyenechea, el golf y presidente Riesco, siendo esta ltima una va de gran importancia para la conexin oriente poniente, mientras que Vitacura y costanera sirven para conectar principalmente el norte sur.

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 Flujo peatonal

2.88

A P O
VITACURA TOBALABA METRO

PROVIDENCIA

LAS COSTANERA CON SUR ES

1 LINEA

93. 3000 V/H PUNTA

Macro: el flujo peatonal se concentra en el eje Apoquindo providencia alameda, dejando como segundo orden a Vitacura pasado la rotonda.

42.550 P/H L4 LINEA 4

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 Micro El bosque, Isidora Goyenechea, san Sebastin y don Carlos son las principales vas de conexin peatonal en el lugar especfico mientras que vas como enrique Foster, magdalena, etc. Sirven como vas de descongestin de alto flujo peatonal. Igualmente el metro Tobalaba genera una zona de inters peatonal importante encausando los flujos hacia el bosque y el metro el golf hace lo suyo por vas de segundo orden como Augusto Legua, enrique Foster y Carmencitas.

M ET R O PA PA METRO RA

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 3. Morfologa Urbanizacin

PROVIDENCIA LAS CONDES

PARQUE BALMACED CERRO SAN LUIS

CERRO

E
RIO MAPOCHO

CANAL SAN

La configuracin de la urbanizacin esta dada principalmente por los accidentes geogrficos del lugar, accidentes que configuran barrios y sectores delimitados y acotados que no permiten mayor conexin y ampliacin de la vialidad existente. Estos accidentes geogrficos son: el Cerro San Cristbal, el rio Mapocho y el canal San Carlos. 3.1 Morfologas Parcelacin Paos de terrenos entre 500 a 4000m2. Manzanas cerradas con muchos propietarios. Las circulaciones peatonales son por calles y no existen vas netamente peatonales dentro de la configuracin del barrio.

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CERR

VI TA

P A

3.2 Morfologa Edificacin

Composicin del barrio

Quiebre por accidentes geogrficos y calles existentes

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 Predominio dela verticalidad

Sitio, proyecto articulador del barrio y sus dinmicas

En el sector el volumen se transforma en grano que se dispersa y se apropia de las manzanas. Se produce la fusin de la vertical y la horizontal. El espacio intermedio no esta trabajado ha quedado como recintos privados. Edificacin en altura, con zcalos comerciales de 2 3 niveles (10mts.Aprox.). En su mayora son edificios con usos mixtos en donde el uso del zcalo es publico mientas emergen zonas privadas. Existen edificaciones de baja alturas que son principalmente las que iniciaron el barrio, estas edificaciones fueron usadas para ejercer trabajos municipales pero han ido mutando hasta transformarse en comercio o servicio.

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 Espacio publico disgregado, al ser la vereda una resultante del los terrenos privados y las vas vehiculares, no existen lugares de encuentro publico, todo se transforma en un paso constante de flujo de gente siendo la plaza Per uno de los nicos puntos de desahogo y descanso.

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Espacio Pblico Salud

Vialidad, Plazas, reas verdes Dispensarios, Consultorios Hospitales, Clnicas Parvulario, Jardines Infantiles

SR SR SR En locales de escala bsica SR Actividades condicionadas a desarrollarse en calles con una calzada mnima de 2 pistas por sentido de trnsito En locales de escala bsica SR SR

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Pre-Bsica, Bsica, Media Tarea N 1

Educacin

4. Usos de Suelo

Educacin Superior, Institutos, Academias

Retenes 4.1 Diferenciacin de usos y lgica de localizacin Seguridad Capillas

Comisarias, Tenencias, Bomberos

De acuerdo al plan regulador de la comuna de Las Condes, el plan seccional corresponde a la zona Templos, de uso de suelo comercial 2 PS-U-C2. de laParroquias, Museos,siguiente SR IndicadoCines, Teatros en el Bibliotecas, cuadro, considerando las vas Casa cultura, Culto y Cultura troncales de la calle Isidora Goyenechea-El Bosque Norte.
Salas de concierto, Auditorium, Centros de SR convenciones, exposiciones o difusin
Uso de Suelo Tipo Residencial CUADRO DE USOS DE SUELO ZONA U-C2 Juntas de Vecinos, Centros de Madres Va Troncal SR Actividad Canchas, Gimnasios sin espectadores Vivienda/Hogares de acogida Hoteles/Apart Hotel Estadios Piscinas Parques, Plazas, reas Gimnasios con Complejos Deportivos,libres

Social Clase

SR SR
SR SR SR SR SR

Condiciones

Deportes
reas Verdes Espacio Pblico

Espectadores reas verdes Vialidad, Plazas,

Salud Esparcimiento Dispensarios, Consultorios Juegos Elctronicos, Clubes sociales Hospitales, Clnicas Casinos Parvulario, Jardines Infantiles Pre-Bsica, Bsica, Media Locales comerciales, Fuentes de Soda Educacin

Equipamiento

SR En locales de escala bsica SR En expendio escala bsica No locales de de combustibles lquidos, SR centros de servicio automotriz y venta de vehiculos Actividades condicionadas a desarrollarse en SR calles con una calzada mnima de 2 pistas por sentido de trnsito

Supermercados, Grandes Tiendas, Educacin Superior, Institutos, Academias Restaurantes, Discotecas Comercio

Centros Comerciales, Estaciones o centros SR locales de escala bsica Retenes En de servicio automotor Comisarias, Tenencias, Bomberos SR Servicios Artesanales, Clnicas Veterinarias, SR Capillas Talleres mecnicos como actividad Panaderas y Pasteleras. Venta minorista de complemetaria madera Parroquias, Museos, Bibliotecas, Templos, SR Casa de la cultura, Cines, Teatros Culto y Cultura Oficinas en General, mx 200 m2 de Oficinas en General superficie construda por predio Salas de concierto, Auditorium, Centros de SR convenciones, exposiciones o difusin Bancos, Notarias, AFP e Isapres, mx 200 m2 Bancos, Notaras, AFP, Isapres de superficie construda por predio Servicios Juntas de Vecinos, Centros de Madres SR Social Correos, Telegrafos SR
Seguridad

Servicios Gimnasios sin espectadores SR Canchas, de Utilidad Pblica SR Municipios, Juzgados, Servicios de la Adm. SR Estadios Deportes Pblica Piscinas Complejos Deportivos, Gimnasios con SR Slo Minibuses en Terminales, Categora B2, Espectadores Infraestructura Terminales de Transporte Terrestre tamao predial mnimo 1000 m2, Taxis Juegos Elctronicos, Clubes sociales En locales Equipamiento colectivos de escala bsica Esparcimiento Casinos La localizacin de las actividades estar dadade impacto similar al industrial, SR de acuerdo al emplazamiento del terreno entre dos Actividades Condicionadas solo a desarrollarse al A.vas bidireccionales y troncales. Por otro lado a los maquinarias,dados por expendio de combustibles lquidos, Productivas Venta minorista de accesos vehiculos, No la calle Isidora Goyenechea y interior de servicio automotrizy cerrados Locales comerciales, Fuentes de Soda centros de recintos edificados y venta de etc. vehiculos El Bosque. Los flujos de ambas vas y por la definicin de uso comercial que entrega el Plan

Regulador Comunal de Las Condes.

Comercio

Supermercados, Grandes Tiendas, Restaurantes, Discotecas Centros Comerciales, Estaciones o centros de servicio automotor

SR SR

Servicios Artesanales, Clnicas Veterinarias, Talleres mecnicos como actividad Panaderas y Pasteleras. Venta minorista de complemetaria madera Oficinas en General Oficinas en General, mx 200 m2 de superficie construda por predio Bancos, Notarias, AFP e Isapres, mx 200 m2 de superficie construda por predio SR SR SR Slo Minibuses en Terminales, Categora B2, tamao predial mnimo 1000 m2, Taxis colectivos

Bancos, Notaras, AFP, Isapres Servicios Correos, Telegrafos Servicios de Utilidad Pblica Municipios, Juzgados, Servicios de la Adm. Pblica 15 Infraestructura Terminales de Transporte Terrestre

Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 5. Espacio Pblico y Espacio Privado 5.1 Tipos y relacin En el sector en estudio encontramos principalmente espacios de tipo pblico y semi-privado. El espacio publico esta representado por las vas de circulacin (veredas y calles) que permiten la conexin entre los diferentes espacios clasificados como semi-privados que corresponden a Restaurantes, bancos, tiendas, minimarket, hotel, empresa de servicios, etc. La relacin entre los espacios publico y semi-privado presenta diferentes caractersticas dentro del sector analizado; en la calle Isidora Goyenechea no se encuentra claramente diferenciada la transicin entre los dos tipos de espacios, adicionalmente las dimensiones y caractersticas de esta transicin se presenta irregular en su extensin. En la calle Bosque Norte la situacin es diferente al tener claramente diferenciada la transicin entre los espacios y manteniendo una regularidad, adicionalmente el espacio publico posee un mayor desarrollo con arboles en todas su extensin. En la esquina de Isidora G. y Bosque Norte se genera una mayor amplitud del espacio pblico que permite la unin de estas dos calles. Al ampliar el sector en anlisis encontramos espacios pblico de calidad como el Parque Bicentenario, Plaza Per, el paseo de las esculturas, Parque Metropolitano y tambin espacios semi-privados como el club de golf Los Leones 5.2 Calidad e hitos El espacio colectivo en estudio tiene un uso intensivo durante, principalmente los das laborables debido a la caracterstica del sector (Barrio el Golf) y por los tipos de servicio que encontramos, durante el fin de semana los restaurantes y minimarket mantiene un moderado uso del sector. La mantencin y seguridad es buena al ser un sector destinado principalmente a los servicios y por pertenecer al polo comercial de la Comuna de Las Condes. Los hitos urbanos identificados corresponden a: Casonas y mansiones lujosas construidas durante el surgimiento del barrio en 1937 y que han logrado permanecer por variados motivos (Propuestas arquitectnicas innovadoras, destinando su uso a embajadas, inversiones de particulares, etc.) Iglesia Nuestra Seora de Los ngeles fundada en 1943. Sector denominado Sanhattan, representado por Edificios iconos como el Consorcio Nacional de Seguros, Edificio Corporativo CCU, El Edificio Manantiales. Paseo las esculturas Tnel San Cristbal Parque Bicentenario Costanera center

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 6. Condiciones Normativas 6.1 Coeficientes Lo que se proyecte no podr estar destinado a la construccin de viviendas

Edificacin Continua

Ocup. Suelo mx.

Antejardn Mnimo Conforme a planos de loteo

Profundidad mxima edif. Continua 40% de medianeros laterales opuestos

Coef Constructibilidad Aumentar en un 30%

Alt. Mx. 7,00 mt 0,75

Cuando la edificacin continua se desarrolle en un predio que deslinda con otro en el que no est autorizada dicha continuidad, deber respetar un distanciamiento mnimo de 4.00 mts. Se podr construir una edificacin aislada que deber cumplir con la siguiente tabla.

Subdivisin mnima Existente

Frente Predial Existente

Coef Constructibilidad Ocupacin de Suelo rea Libre 4.0 0.4 0.3

Rasantes 70 aplic a 7m sobre NPT

Alt. Mn. De Hasta Libre

Antejardn Mnimo 7m

Sep. A Medianero 6m

Condiciones del cuerpo contino: Altura mxima edificacin continua 7.00 mts. Antejardn mnimo conforme a plano de loteo. Profundidad mxima en la edificacin contina 40% de los medianeros laterales opuestos. Sobre la altura mxima de edificacin no se permitir otro tipo de agrupamiento. Para el rea delimitada por la Av. Isidora Goyenechea, calle Augusto Legua y calle Don Carlos, las edificaciones debern cumplir con las siguientes normas, respetando las nuevas lneas oficiales que se fijan. La continuidad ser obligatoria.

Ocup. Suelo mx. Torre 100% salvo 1 2 debe ser 60%

Rasantes No Hay

Alt. Max De Hasta Mx 26m Min 18m

Antejardn Mnimo No Hay

Sep. A Medianero No Hay

Los proyectos que opten por este agrupamiento y no se construyan en forma simultanea, debern resguardar la terminacin del o los planos de fachada, que formen la continuidad, a travs de la aprobacin de un proyecto especifico.

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 6.2 Condiciones Normativas Densidad a) Para proyectos de densificacin de viviendas o equipamiento aislado. Los proyectos de densificacin que se emplacen en el rea E-Aa + cm podrn optar a las normas especificas de la siguiente tabla:

Los proyectos que opten a la tabla anterior no podrn disponer el uso de viviendas en el primer piso b) Para proyectos de densificacin para equipamiento aislado. En esta rea de edificacin se permite agrupamiento alternativo aislado destinado a usos distintos a la vivienda respetando las siguientes condiciones:

c) Para proyectos de densificacin con equipamiento en el cuerpo continuo. Los proyectos de densificacin que se emplacen en el rea podrn optar a las normas especificas de la siguiente tabla:

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 7. Principales Actores del Sector

Municipio MOP MTT

Comunidades Propietarios

Isidora con El Bosque

Pblico Usuarios Pobl. flotante

Empresas

Dentro de la comunidad se encuentra la poblacin Flotante que de acuerdo al siguiente grafico, aumenta ostensiblemente. Fuente. Diario La Tercera.

Para mejorar los accesos al sector, se considera la propuesta del Tren del Rio, que generara un circuito de 45 minutos, en 29 km aprox. Con una capacidad mx., de 450 pasajeros y la velocidad mx., de 70-80 km/hr. Este tren descongestionara las estaciones de Metro y el transporte pblico hacia el sector. Otra alternativa es el Telefrico Bicentenario, que facilitara el acceso a una red de telefricos que conectarn distintos puntos de la zona oriente con una extensin total de 4 kilmetros aproximadamente. Transportando a mas de 30 mil pasajeros.

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 8. Principales Usos El uso primario de acuerdo a lo que permite la normativa esta dado por el comercio y el 2 por las oficinas.

El numero de m de oficinas disponibles segn algunas comunas de Santiago esta dado por la anterior tabla. Existe una diferencia adems entre los usos de da y de noche. El uso predominante de da son las oficinas, Hoteles, Comercio y Bancos. El uso de noche son los Restaurant y Hoteles. 8.1 Actividades del Sector

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Taller Integrado de Gestin y Direccin II Tarea N 1 9. Modelo de Negocios Los modelos de negocio, que se pueden desarrollar en el sector van desde; Retail, Oficinas, Inmobiliarias, Salud y Wellness, Comercio, Hotelera, Bancos, etc.

En el caso del Modelo Inmobiliario, se tiene el siguiente esquema.

Localizacin

Situacin Urbanstica

Tipologa

Demanda Real

Plazos

Deuda Asociada

9.1 Financiamiento Los Fondos de Pensiones han aportado recursos financieros de largo plazo al mercado de capitales. Uno de los sectores que ms se ha beneficiado es el sector inmobiliario. En efecto, los fondos previsionales poseen el 47% de las Letras Hipotecarias del mercado, con una inversin cercana a US$ 5.400 millones. Con esto se financia la adquisicin o construccin de bienes inmuebles, principalmente habitacional. En la actualidad con este instrumento se estn financiando cerca de 300.000 viviendas. La inversin de los Fondos en letras hipotecarias, ha hecho posible entregar financiamiento hasta por 20 aos plazo, facilitando la compra de la anhelada casa propia a muchos chilenos y fomentando los puestos de trabajo en el rubro de la construccin. Adems, con una inversin adicional de US$ 520 millones en cuotas de Fondos de Inversin Inmobiliarios, los Fondos de Pensiones invierten en otras reas del negocio inmobiliario, tales como: oficinas, centros comerciales, mutuos hipotecarios, terrenos, financiamiento de proyectos, etc.

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