Anlisis sectorial

Cifras, nmeros y resultados del mercado

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Foto: Malecn 2000

Las cifras del sector inmobiliario hablan por si solas: los constructores de vivienda avizoran ventas sobre los USD 1 000 millones para el 2011 (un incremento del 15% en relacin al 2010 y el mayor desde el 2005).

Esto es una muestra de que la industria est en franco proceso de recuperacin. Inversionistas, prestamistas y compradores estn dinamizando el mercado a partir de la reinyeccin de fondos pblicos y privados.

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Foto: Edificio Renazzo Plaza / RVC Arquitectos Consultores

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Un mercado dinmico y proactivo

lgo ya es oficial: el sector inmobiliario en Ecuador, especialmente el de vivienda, est en proceso de franca recuperacin. Dos aos despus (2009) del mal momento que atraves; entre otros motivos, por la crisis financiera internacional; los inversionistas, prestamistas y compradores estn dinamizndolo a partir de la reinyeccin de fondos de parte del sector pblico y privado. Este flujo de dinero est llevando nuevamente al surgimiento del sector y al de la economa en general, ya que el mercado inmobiliario tiene varias "patas a tierra, as reflexiona Jaime Rumbea, presidente de la Asociacin de Promotores Inmobiliarios del Ecuador (Apive). La cadena productiva empieza de esta manera: quien dispone de una vivienda es un ciudadano con autoestima que vive mejor, ms productivo, lo cual tiene efectos multiplicadores. En lo estrictamente cuantitativo, las cifras dicen varias cosas: el 33% de las ventas del medio van directamente a pagar empleo, lo que significa que un tercio del precio de la casa que compra un hogar hoy en da se va en salarios para un compatriota; a eso hay que agregarle los empleos indirectos y los encadenamientos productivos que tiene el sector con muchas industrias como las de cemento, plstico, cermica, transporte, etc. Estas son cifras del sector inmobiliario que no siempre engranan con las del sector construccin, visto en trminos ms amplios, que incluye obra e infraestructura pblica, indica Rumbea. Los criterios son coincidentes a la hora de afirmar que el desarrollo del pas se halla supeditado al progreso de la industria inmobiliaria, ya que sta abarca distintos tipos

de edificaciones (infraestructuras, viviendas, comercios e inclusive las que realizan grupos informales en zonas perifricas de las ciudades), y se caracteriza por sus fuertes encadenamientos. La magister Tania Torres Gutirrez, del Instituto de Investigaciones Econmicas de la Universidad Tcnica Particular de Loja, en una investigacin sobre este tema indica que en el caso de la economa ecuatoriana, el Valor Aadido Bruto (VAB) de la construccin es un importante componente del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. En el perodo comprendido entre el ao 2000 y 2009, su participacin promedio en ste, fue de 8.6%. No obstante, su comportamiento en el tiempo ha sido fluctuante, pero siempre con una tendencia ascendente y expansiva, pues a esta rama se incorporan cada vez nuevas compaas. (Ver grfico 1). De acuerdo a la Superintendencia de Compaas, desde 1978 hasta el 2006, las empresas del sector se han incrementado en ms del 324%, existiendo a ese ao ms de 1 600 empresas a nivel nacional. En la crisis financiera y econmica del pas de 1999, la construccin fue uno de los sectores ms afectados de la economa con un decremento en su produccin del 24,9% (el PIB total decreci en 6,3% en ese ao). En el 2000 y 2002, el PIB de este registr una recuperacin como efecto de la implementacin de la dolarizacin, demanda de vivienda como resultado de la desconfianza en el sector financiero, incremento de las remesas y la construccin del Oleoducto de Crudos Pesados en 2002, cuyo costo super los USD 1 300 millones y concluy en el 2003.

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El 2007 fue un ao de recesin, debido a la reduccin del ndice de confianza empresarial, la desaceleracin en la cartera de crdito de vivienda debido a la incertidumbre del sector financiero y la poca inversin pblica. Sin embargo, el Gobierno actual logr duplicar el valor del Bono de Vivienda nueva y mejoramiento, equiparando el Bono Rural y el Bono Urbano en USD 3 600. Tambin duplic el Bono de Mejoramiento de vivienda urbana y cuadriplic en el rea rural llegando hasta USD 1 500. Adicionalmente, se implement el Bono de Titulacin por USD 200 destinado a financiar la formalizacin y perfeccionamiento de las escrituras de traspaso de dominio de los inmuebles. Para el 2008 la situacin de la industria inmobiliaria mejor notablemente, gracias a las inversiones en reconstruccin vial y vivienda, registrando la mayor tasa de crecimiento (9,53%), con casi 100 000 viviendas, manteniendo la tendencia desde el inicio de la dolarizacin. Con relacin al segundo trimestre de 2007, tuvo un repunte del 21,3%. Posteriormente, el ao 2009 marcado por la crisis

internacional represent un espacio de recesin para el sector constructivo. Los bancos restringieron sus lneas de crdito con lo que algunos proyectos se vieron paralizados, aunque las entidades financieras siguieron prestando. (Ver grfico 2). Hasta diciembre del 2009, el nmero de proyectos ofertados en Quito, alcanzaron los 670, mientras que en Guayaquil fueron 130 y en Cuenca 60. Para reactivar el sector, el Gobierno dispuso que de los fondos de la Reserva de Libre Disponibilidad que estaban en el Banco Central, a octubre de ese ao se entregaran USD 600 millones para el sector de vivienda, divididos as: USD 200 millones se viabilizaron a travs del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) para otorgar crditos a constructores a una tasa del 5% y a tres aos plazo; USD 200 millones ms por medio de crdito hipotecario al 5% de tasa fija, a 12 aos plazo, a travs del Banco del Pacfico; por ltimo, USD 200 millones se canalizaron a travs del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), para entregar bonos de USD 5 000 a las personas que quieren comprar vivienda de hasta USD 60 000, con lo que se atiende al segmento de la clase

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media y media baja, cuyos ingresos familiares mensuales entre los USD 800 y 2 000, grupo considerado como el ms sensible de la poblacin ante las crisis econmicas. A partir del 1 de enero del 2011 las reglas del juego en este aspecto cambiaron. El ministro de Vivienda, Walter Sols seal que el bono del Miduvi se destin para casas de hasta USD 20 000 y ya no de 60 000. La intencin es focalizar el bono de la vivienda en el 80% del dficit habitacional, que son familias ubicadas en el decil 5 de la poblacin, cuyo ingreso familiar promedia hasta los USD 660 mensuales.

realizadas sin financiamiento, as lo confirman los ratios generados por Apive; el 60% del mercado fue movido por entes privados y cerca del 40% por el estatal, asegur Jaime Rumbea. El gran actor de este ao que dinamiz el juego y que apuesta con gran fuerza al sector inmobiliario es el Banco del Iess, que segn sus estadsticas, desde octubre del 2010 hasta el 16 de mayo del 2011 el total de operaciones de crditos hipotecarios fue de 11 503 con un valor total transferido de USD de 398,57 millones. Este monto se reparte entre: vivienda terminada, construccin, remodelacin y ampliacin, y sustitucin de hipoteca (Tabla 1). Con ello, el sector no se vio afectado por la cada que sufrieron las remesas en 2010 respecto de 2009, esto es, en trminos absolutos de USD 1 714 millones y relativos del 6,9%, segn el Banco Central del Ecuador (BCE). Las perspectivas para lo que resta del ao siguen siendo buenas. El portal Bloomberg Business & Financial News public un artculo en el que menciona que, para este 2011, los representantes de las principales inmobiliarias del pas avizoran ventas sobre los USD 1 000 millones, es decir,

Una evidente recuperacin

En 2010, alrededor de 85 000 personas invirtieron en una casa propia, segn la Cmara de la Construccin de Pichincha. Las cifras de Apive indican que el total de ventas fue de USD 1 700 millones, que se descompone en USD 1 140 millones en crditos concedidos entre todos los operadores financieros regulados por la Superintendencia de Bancos y Seguros (SBS) y el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), ms un estimado de las diferencias no financiadas y las transacciones

Grfico 1
Evolucin del PIB Nacional Real vs. el PIB Real de la construccin Ecuador, 2000 2009 (USD millones)
PIB Construccin PIB Total

Grfico 2
Evolucin de crdito de vivienda del sistema nanciero en los ltimos aos
(USD millones)

25 000 20 000 15 000 10 000

6 548,24 9 049,93 11 369,44 18 486,44 17 592,64 14 357,81

30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

21 486,78 19 878,93

5 000 2011* 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

* Proyeccin en base al tercer trimestre

Fuente: BCE/UTPL

Fuente: Econestad

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baj 9%, pasando de 756 806 unidades en el 2006 a 692 216 unidades en el 2010. Un mapeo general arroja que las zonas con mayor dficit habitacional son Guayaquil, Machala, Cuenca, Ambato, Quito, Manab, Los Ros y la Sierra Centro. Aqu el dficit ms es cualitativo, porque si bien las personas tienen una casa, sta es de caa en el caso de la Costa o de adobe en el caso de la Sierra. En ambos casos las casas tienen un solo ambiente y el hacinamiento y otros problemas sociales son crticos, manifiest el Ministro Sols. (Ver Tabla 2) Las cifras del Miduvi refieren que el dficit de viviendas nuevas en el 2006 era de 23,3% y en el 2010 de 19,3%. Datos adicionales indican que entre el Iess y Biess, desde el 2008 a marzo de 2011 se entregaron USD 1 159 millones en prstamos hipotecarios, permitiendo que 30 000 familias tengan casa propia. Segn sus estadsticas, el Miduvi canaliz desde 2007 hasta abril de 2011, USD 811 millones en bonos para vivienda, beneficiando de esta manera a 207 000 familias. En tanto que el BEV, entre enero a diciembre de 2010, aprob 80 crditos para proyectos habitacionales por un monto aproximado de USD 126 millones.

un incremento del 15% en relacin al 2010 y el mayor mostrado desde el 2005. En cuanto al nmero de viviendas se prev construir 28 000 nuevas unidades, un aumento del 17% con respecto al ao pasado, segn Bloomberg, de ah que los constructores pronostiquen la aparicin de varios proyectos nuevos en un par de meses del 2011.

Un nuevo nicho que est seguido con lupa

Segn datos oficiales, el dficit habitacional cualitativo en el Ecuador es de 1,2 millones, de acuerdo al censo del 2001. Hay que esperar los datos del censo del 2010, que se espera estn listos para agosto del 2011 para saber en cunto se ubica este dato, indic Sols. Esta cifra no discrimina segmentos de mercado; est relacionada con las condiciones de pobreza, el poder adquisitivo de las personas y las condiciones creadas por la falta de una poltica firme de vivienda, hasta la llegada del actual rgimen. En cuanto al dficit cuantitativo el Miduvi y la Subsecretara de Hbitat y Vivienda coinciden en que el dficit habitacional

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Foto: Constructora RFS

Tabla 1

PRSTAMOS HIPOTECARIOS BANCO DEL IESS

Nmero de operaciones Oct 2010 - May 2011
MES oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 Vivienda Terminada 465 785 974 943 1.103 950 1 131 1 105 Construccin de Vivienda 137 266 350 319 340 408 391 367 Re modelacin y Ampliacin 18 46 56 60 51 45 34 39 Sustitucin de Hipoteca 28 28 390 120 177 63 36 211 Terrenos 1 28 TOTAL 620 1 125 1 770 1 442 1 671 1 472 1 653 1 750 11 503
Fuente: BIESS

Valor transferido (miles de USD) Oct 2010 - May 2011

Vivienda Terminada oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 mav-11 19 448,9 33 193,1 40 601,1 41 234,3 48 305,0 41 880,8 49 781,5 49 616,10 Construccin de Vivienda 2 027,0 3 378,5 4 506,1 4 394,4 4 713,5 5 572,3 5 394,9 5 066,2 Remodelacin y Ampliacin 267,1 822,4 1 078,8 913,2 785,8 724,7 504,2 Sustitucin de Hipoteca 750,3 10 785,9 3 833,5 5 460,1 2 044,5 2 604,4 7 405,6 Terrenos 87,3 719,3 TOTAL 21 743 38 144 56 972 50 375 59 264 50 222 58 372 63 480 39 572
Fuente: BIESS

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Foto: Modelo de construccin

La asignacin presupuestaria del Gobierno Central a los sectores sociales se ha visto incrementada ao tras ao, sobre todo, en el caso de la vivienda; en este rubro la distribucin se ha multiplicado por 10 en el 2010, respecto al ao 2000. El objetivo es enfocarse en las personas de bajos recursos, que representan el 80% del total del dficit habitacional, con el financiamiento para la adquisicin y mejoramiento de vivienda. Los esfuerzos por mejorar estn dando fruto y el escenario parece mejorar; de ah que el target del mercado inmobiliario de vivienda se est transformando, las grandes compaas se estn enfocando en construir viviendas para comercializarlas entre los

USD 30 000 y USD 35 000. Analistas del sector indican que hasta hace pocos aos slo se ofertaban casas y departamentos de lujo que no se podan adquirir ni con prstamos, ahora el 70% de la oferta de vivienda es para el sector popular. Las constructoras estn haciendo lo suyo, por eso la oferta es muy rica hoy en da. Existen proyectos desarrollndose en norte, sur, este y oeste de las principales urbes, y para cada presupuesto hay un producto. La parte ms difcil, en la que los promotores ms especializados estn entrando a competir desde hace un par de aos, es la de vivienda de menos de USD 20 000 dlares, seala Rumbea. Ese mercado es complejo porque el acceso a crdito de esas personas es muy bajo, an con los programas gubernamentales".

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Tabla 2 Dficit de viviendas nuevas

Tipologa de Viviendas Homologacin ( 30 de Agosto 2010) Total rea Residencial Pas Urbano Rural Sierra Regin Costa Amazonia Dficit viviendas nuevas en unidades 2006 756 806 327 046 429 760 268 498 451 042 37 265 2009 738 201 271 425 466 776 314 197 390 577 33 427 2010 692 216 247 351 444 864 282 969 378 125 31 122 2006 3 251 851 2 231 967 1 019 884 1 516 904 1 598 381 136 566 Total viviendas en unidades 2009 3 478 367 2 357 931 1 120 435 1 665 553 1 681 796 131 017 2010 3 588 674 2 440 006 1 148 668 1 700 071 1 759 519 129 084
Fuente: Miduvi

En la prctica, se trata de un desafo con el que se enfrentan sector, gobierno y sociedad en el da a da. Lo bueno es que cada vez hay ms vivienda a ms bajo precio. Y no solo que los precios estn bajando, tambin las condiciones; por ejemplo, pagar el 30% de la cuota de entrada hasta en 30 meses. Quito, Guayaquil y Cuenca son las ciudades en las que se est viviendo esta tendencia y en donde las constructoras estn planeando sus estrategias.

Todos entran en accin

Los bancos estn abriendo rpidamente sus segmentos de crdito para la vivienda, en lo que constituye un esfuerzo de las instituciones financieras por expandir su alcance e impulsar el mercado para las personas de escasos recursos. Mutualista Pichincha, que desde hace muchos aos es un referente en el mercado inmobiliario, prev que el 44.85% del total del presupuesto de originacin de crdito proyectado para el 2011 estar destinado a vivienda. Banco del Pacfico es un actor que se abre a este sector, es as que ya tiene creado dos productos: Mi primera casa e Hipoteca Pacfico. En el 2010 la cartera de crdito

de esta entidad se dividi en: 30%, industrias; 26%, construccin y vivienda; 22%, comercio y consumo; 11%, servicios financieros; 7%, agricultura; 3%, energa; y, 1%, transporte y almacenamiento. Banco Promrica, que en 2010 destin el 19% de su cartera a crdito para vivienda, estima que este ao mantendr la misma tendencia, con prstamos promedios a entregar de USD 38 000. El BEV sigue trabajando para otorgar crditos para el desarrollo de planes habitacionales integrales. En lo que va del ao ha otorgado 110 crditos destinados a este objetivo y un crdito para pre inversin, que asciende a la suma de USD 187 millones. El Ministro Sols afirma que en el Ecuador hay un boom inmobiliario, producto de las polticas aplicadas por el actual Rgimen sobre este tema. Esto est provocando que poco a poco el mercado se regule y que las constructoras diseen planes con inters social, ya que ven este nicho una fuente de negocios importantes, indica Sols. De ah que en Guayaquil, que antes no tena este tipo de ofertas, se encuentren varias opciones, por ejemplo, Ciudad Victoria

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con 8 000 soluciones habitacionales cuyos precios van desde los USD 12 000 hasta los 18 000; Socio Vivienda Guayaquil que es conformado por 12 firmas constructoras guayaquileas que preve construir 14 000 viviendas (hasta el ao 2013) con valores que oscilan entre los USD 12 000 y 15 000; el plan habitacional del Gobierno, Socio Vivienda Uno, con 2 500 casas para las familias de ms escasos recursos econmicos; otro proyecto es ciudad Olmedo con 10 000 soluciones habitacionales y Mucho Lote del Municipio de Guayaquil. Este mismo modelo tambin se lo est replicando en el resto del pas con la colaboracin del sector pblico y privado, sostiene Sols.

"Se ha logrado que tanto constructores pblicos y privados se enfoquen en este segmento de la poblacin en donde haba el mayor dficit de vivienda". Respecto a los comentarios sobre una posible burbuja inmobiliaria opina que no existe ese riesgo en Ecuador puesto que a diferencia de otros pases en donde se produjo este fenmeno, existe mayor dficit de vivienda y porque es mayor la demanda que la oferta. "En nuestro medio no hay una especulacin sobre la oferta, ms bien lo que se quiere es cubrir un dficit cualitativo y cuantitativo", por eso, seala que los rumores sobre una posible burbuja inmobiliaria no tienen mayor argumentacin". ngel Gordn, gerente general de la consultora inmobiliaria Gridcon Consultores, concuerda con el Ministro sobre el buen momento de este sector. Sobre el tema de una burbuja inmobiliaria opina que en el Ecuador, por el momento, no hay sntomas para pensar que se pudiera producir una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, existen ciertos datos y parmetros que si no se controlan a tiempo y no se toman las medidas preventivas del caso, "si nos pudiera afectar este fenmeno tan temido", seala.

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La subida injustificada de precios de los terrenos es uno de estos indicadores. De acuerdo a ciertos datos arrojados de las investigaciones y anlisis del SiiD (Sistema de Informacin Inmobiliaria Dinmica) el valor de los terrenos, especialmente de Quito y Guayaquil, ha subido y lo sigue haciendo- sin justificacin alguna. stos solo deberan elevarse porque en ese lugar habra una mayor infraestructura; por su ubicacin privilegiada que permita el desarrollo de mega obras inmobiliarias etc., no obstante, no es el caso. Por ejemplo, en un terreno de 5 000 M2 se pudiera aprovechar para construir un edificio de hasta 30 pisos, pero no existe ese tipo de proyectos. En las grandes urbes se puede apreciar obras y edificaciones con un promedio de hasta 12 pisos, por eso no se justifica que suba tanto el precio de los terrenos como ha sucedido, especialmente, en los ltimos dos aos. As, en Caldern, el precio por cada metro cuadrado era de hasta USD 20 (2009-2010) y hoy en da est entre los USD 80 y 100. Se pudiera justificar por el boom que ha tenido este sector, pero es exagerada la elevacin de los costos y ms si se toma en cuenta que hay ciertos barrios en esta zona y sus alrededores que no estn acondicionados con todos los servicios pblicos e inclusive an tienen calles empedradas y sin alcantarillado. Los precios tambin se elevan en tanto las urbanizaciones incrementan su nivel socioeconmico, as, en ciertos lugares de Quito y Guayaquil los valores presentan un aumento impresionante. Por ejemplo, en el Valle de Cumbay una de las zonas con ms alta plusvala de la capital- el precio de un terreno puede alcanzar los USD 1 900 por metro cuadrado. Mientras que en otros sectores como Samborondn en Guayaquil, as como Nayn o Monteserrn en Quito; el precio del suelo ha experimentado un incremento de alrededor del 400% de su valor original. En sectores como la Avenida de los Shirys, a la altura del parque La Carolina, hay terrenos subutilizados, en donde funcionan negocios como restaurantes que utilizan una o dos

plantas. En otras zonas como las avenidas Eloy Alfaro y 10 de Agosto todava se encuentran terrenos baldos, los cuales son conocidos como terrenos "de engorde", porque los dueos de estas propiedades no construyen nada, esperando que estos predios lleguen a tener costos muy altos porque saben que las grandes constructoras pagan precios exhorbitantes, lo cual infiere en el encarecimiento de las construcciones (casas, departamentos, oficinas y localres comerciales). "Mientras ms cara la tierra, por consiguiente, ms caro el producto final", aclara Gordn. El siguiente parmetro, que si no se controla a tiempo y que pudiera terminar en una "brbuja inmobiliaria" es el referente a los crditos que est otorgando el Biess. Como medida social se ve muy bien y no hay que pensar y no se debe- que esta medida es una estrategia poltica para ganar ms adeptos al Gobierno. Es totalmente justificable ayudar a todos los estratos, especialmente a aquellos bajos y populares que necesitan realmente de una casa propia; pero s hay que meditar que esto puede convertirse en un bumern y que este apoyo que se est dando a las familias ecuatorianas se regrese de una manera negativa, ya que por diversas razones no pudieran cubrir las cuotas de una casa financiada al 100%, explica Gordn. Pero recalca que el momento para tomar todas las medidas preventivas del caso es ahora y as evitar en el futuro un fenmeno de burbuja inmobiliaria en el Ecuador. sta es una labor en la que deben participar todos los actores del sector inmobiliario, empezando con una adecuada gua de los municipios y los entes reguladores encargados; tendran que conjugarse las Cmaras de la Construccin con los colegios de ingenieros y arquitectos, as como con las entidades crediticias como los bancos y mutualistas. Los consultores privados, avaluadores, tambin juegan un papel importante. "Todos deberamos poner un granito de arena para evitar que en nuestro pas se produzca una burbuja inmobiliaria", recalca Gordn.

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