INFORME TECNICO DE VALOR PARA BIEN INMUEBLE OFICINA

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS C.I.15.606.980 C.I.V.192.595. SOITAVE. XXXX.XXX VALENCIA 25 DE JULIO DE 2012

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27 de julio de 2012

CERTIFICACION DE AVALUO Yo, Kimberley Simonns, Venezolana, Mayor de edad, de profesin Arquitecto, portadora de la C.I. 15.606.980, inscrita en el colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N 192.595, miembro de la sociedad de ingeniera de tasacin de Venezuela (SOITAVE) bajo el N_______________ domiciliada en la ciudad de Valencia, por medio de la presente hago constar:

Que no me une lazo familiar alguno, amistoso o de cualquier otra ndole diferentes a las razones profesionales por las cuales he sido contratado. Que para la elaboracin del presente informe, he actuado totalmente libre de presiones y con total independencia de criterios. Que los datos utilizados corresponden a investigaciones realizadas en registros reportes inmobiliarios y ofertas publicas y son confiables hasta donde llega mi conocimiento.

En consecuencia, la opinin de valor aqu expresada responde a criterios, mtodos y convenciones general y universalmente aceptadas en el campo valuatorio. Cabe sealar el carcter temporal de los resultados obtenidos por lo que esta valoracin tiene vigencia para el momento en el tiempo y contexto econmico general dentro del cual se realiza. Por lo mismo su utilizacin como instrumento de referencia mas alla de periodos razonablemente largos, requiere de una revisin y actualizacin general Por consiguiente debe tomarse como fecha de vigencia de este informe el 27 de Julio de 2012. Quedamos a disposicin para cualquier aclaratoria o informacin adicional al respecto.

______________________________ Arq. Kimberley Simonns

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: arquitectisima@gmail.com twitter@ksimonns

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INDICE

1.- DATOS DEL SOLICITANTE.. 1 2.-OBJETIVO .. 1 3.-PROPIETARIO . 1 4.-UBICACIN 1 5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE . 2 6.-DESCRIPCION DEL INMUEBLE 3 7.-CALCULOS DE OBTENCION DEL VALOR .. 4 8.-CONCLUSIONES 6

ANEXOS 1.-FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE 2.-PLANO DE UBICACIN 3.-DOCUMENTO DE PROPIEDAD 4.-CUADROS TABLAS Y CALCULOS

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1.- DATOS DEL SOLICITANTE: PRESENTADO A: NOMBRE: EVELYN JOSEPHINE DEL C. SIMONNS C.I.: V-3.574.174 DIRECCION DE HABITACION: Urb. Valles de Camoruco Av. 121 casa # 121-11 TELEFONOS DE CONTACTO: 0241-8251785 (vivienda principal) 0241-8241246 (oficina)

2.- OBJETIVO: * Determinar el valor de mercado con la finalidad de solicitar a la Institucin bancaria MERCANTIL la aprobacin de crdito hipotecario bajo la modalidad de garanta hipotecaria. * Proporcionar una herramienta financiera de Inversin al solicitante como gua de valor actual y rentabilidad de la inversin realizada.

3.- PROPIETARIO: Debido a que el propietario es el mismo solicitante puedo dar fe de que segn documento de propiedad registrado la propietaria actual del inmueble es la Sra. EVELYN JOSEPHINE DEL C. SIMONNS, Segn consta en el registro publico del primer circuito del municipio valencia del estado Carabobo bajo el N 2012.1520 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N 312.7.9.6.7770 el libro del folio real del 2012 No se prejuzga sobre la propiedad del bien arriba mencionado, ni se hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello objetivo del presente trabajo. 4.- UBICACIN El inmueble a ser valorado esta situado en la avenida 119, sector 1 en paseo el Parral, ubicado en la urbanizacin el Parral en la jurisdiccin de la Parroquia San Jose, Municipio Valencia Estado Carabobo. Se Anexa plano de ubicacin del inmueble.

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27 de julio de 2012 EL INMUEBLE A VALORAR ES EL MARCADO EN LA ESQUINA SUPERIOR DERECHA Y DEMARCADO CON SU NOMBRE.

MULTICENTRO PASEO EL PARRAL C.C. PIAZZA

CIRCULACION INTERNA

Acera Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Acera

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Acera

Acera

U.E. ANDRES BELLO

ZONA RESIDENCIAL R-1

5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE. El inmueble se encuentra ubicado dentro de una de las zonas de expansin de la ciudad que estuvo conformado principalmente por reas residenciales de media y baja densidad hasta los aos 80 pero a partir de ese momento se realiza una reforma de la ordenanza permitiendo un crecimiento mas denso y modificando sectores de la misma para permitir reas comerciales, de oficina y residenciales de media y alta densidad, para la cual la vialidad del sector que fue previamente diseada para conectarse con los grandes corredores viales de la ciudad quedo sub utilizada permitiendo un flujo vehicular ligero a toda hora del da, aunque la densificacin del sector urbano ha influido negativamente en las reas de estacionamientos pblicos abiertos no afecta directamente al inmueble objeto a valorar ya que cuenta con la disponibilidad de reas de estacionamiento interno, y tambin externos para el publico en general. 6.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE El Inmueble a valorar consta simplemente de una oficina en excelente estado de conservacin, y sin modificaciones constructivas que alteren el estado original del mismo, mas alla de las labores necesarias de mantenimiento general como acabados de pintura, mantenimiento de cielos razos y luminarias, y limpieza, por lo que se detallan a continuacin las siguientes caractersticas: Area: 41.47 m2 Edad del Inmueble: 18 aos Estado de conservacin: excelente Linderos:

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Norte: Fachada del edificio. Sur: Con el pasillo de circulacin y Escaleras de emergencia. Este: Con escaleras de emergencia y Oficina 3-5E Oeste: Con la Oficina 3-9C Puestos de Estacionamiento: 1 (uno) Porcentaje de Condominio: 0.00433% 7.- OBTENCION DEL VALOR: Se selecciono el mtodo de valor de comparacin de valor de mercado, utilizando una data de referenciales obtenidos a travs de CINPRONET y verificado en registro.

GRAFICO DE TENDENCIA DE PRECIOS EN EL TIEMPO. Al graficar la tendencia de los precios en el tiempo se observa un incremento significativo para la data de muestra por lo que se decide realizar un ajuste por tiempo a la data, actualizando los precios en el tiempo para la fecha del 27 de julio de 2012, y calculando la tasa de inters propia del mercado observamos que la variacin de la misma a la fecha del avalo es del 58.44% demostrando estar muy por encima de la tasa de inters bancaria. Debido a que el inmueble se encuentra ubicado dentro de una torre de oficinas su zonificacin y uso estn previamente aprobados por los entes estadales y municipales competentes, por lo que solo se tomara en consideracin para hallar el valor, sus modificaciones internas, acabados arquitectnicos, y rea. El mtodo seleccionado para el calculo del valor, ser el mtodo de comparacin directa de mercado utilizando solo el ajuste por tiempo, debido a que los referenciales obtenidos datan desde el 2011 hasta la fecha actual.

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Precio Bs/m2
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2/26/2011 6/6/2011 9/14/2011 12/23/2011 4/1/2012 7/10/2012

y = 8.5071x - 339286

Precio Bs/m2 Linear (Precio Bs/m2)

DATA DE REFERENCIALES REGISTRADOS N 1 2 3 4 5 Area PEstac Precio Bs/m2 Construc 1 5855,00362 41,47 1 6400 46,14 1 9411,25164 45,86 1 9943,30571 45,86 1 9752,93 46,14

AJUSTE POR TIEMPO AJUSTE BS/M2 POR ACTUALIZADO TIEMPO 1,87186594 10959,7819 1,87300872 11987,2558 1,87046184 17603,387 1,50957306 15010,1464 1 9752,93

Fecha Registro (1+R)^N R 10/06/2011 1,67 0,87186594 15/07/2011 1,52 0,87300872 18/10/2011 1,04 0,87046184 16/04/2012 0,98 0,50957306 15/06/2012 1,00 0

TASA PROMEDIO DE INTERES=58,44%

Y N 1 2 3 4 5 promedio bs/m2 PEstac 1 1 1 1 1 BS/M2 Al 27/07/2012 10959,7819 11987,2558 17603,387 15010,1464 9752,93 13062,7002

X1 Area Construc 41,47 46,14 45,86 45,86 46,14

X2 Fecha Registro 10/06/2011 15/07/2011 18/10/2011 16/04/2012 15/06/2012

AREA OBJETO P. ESTAC. FECHA AVL. P.U.M2 41,47 1 27/07/2012 13062,7002

VALOR INMUEBLE 541.710,18

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8.- CONCLUSIONES: Es opinin del valuador que el valor de la propiedad, basado en los valores predominantes de mercado inmobiliario para la fecha del 27 de Julio de 2012, del inmueble conformado por la oficina 3-7E propiedad de la Sra. Evelyn Josephine del C. Simonns, situado en la torre Multicentro Paseo el Parral es de 541.710,18 Bs.

Valencia, 27 de Julio de 20012

_____________________________ Kimberley Danielle Simonns Simonns. C.I.15.606.980 C.I.V192.595 C.A.V. 7.500 SOITAVE:______________

DATA FOTOGRAFICA DEL INMUEBLE Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: arquitectisima@gmail.com twitter@ksimonns

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TORRE DE OFICINAS MULTICENTRO PASEO EL PARRAL. UBICACIN DEL INMUEBLE

REAS COMUNES Y DE ACCESO PRINCIPAL. ASCENSORES

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CONDICIONES ACTUALES DE LOS ACABADOS DEL INMUEBLE

DETALLES DE ACABADOS DE PISO, TECHO E ILUMINACION NATURAL Y ARTIFICIAL.

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ANEXOS

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