OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR: A EXPERINCIA DE BELM Helena Lcia Zagury Tourinho1 RESUMO O artigo faz uma anlise

da aplicao do conceito da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) em Belm, este que foi um dos instrumentos de poltica urbana regulamentados pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001). O trabalho est dividido em duas partes. Na primeira apresenta uma breve reviso histrica e conceitual do instrumento, na segunda discute a experincia de aplicao do conceito da OODC em Belm, no perodo 1988-2008. Conclui sugerindo que as dificuldades e distores ocorridas na aplicao do conceito da OODC em Belm, no perodo analisado, resultaram da luta entre interesses, vencida por grupos do capital imobilirio e dos proprietrios fundirios, que tm demonstrado ser a fora poltica dominante no Legislativo Municipal. PALAVRAS-CHAVE: Poltica Urbana, Estatuto da Cidade, Outorga Onerosa do Direito de Construir, Planejamento Urbano em Belm INTRODUO O presente artigo tem como objetivo analisar a aplicao do conceito da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) na legislao urbana de Belm, a partir da promulgao da Constituio Federal de 1988 e da sua regulamentao pelo Estatuto da Cidade. O trabalho est dividido em duas partes. Na primeira apresenta uma breve reviso histrica e conceitual do instrumento, na segunda discute a experincia de aplicao do conceito da OODC em Belm, no perodo 1988-2008. 1 A OODC COMO INSTRUMENTO DA POLTICA URBANA: BREVE HISTRICO A OODC um instrumento de poltica urbana que consiste na concesso do direito de edificar acima do coeficiente de aproveitamento bsico2 estabelecido por lei, mediante uma contrapartida do beneficiado ao poder pblico. Tal contrapartida justifica-se por diversas razes, dentre as quais esto as necessidades de: 1) equalizao do direito de construir a todos os proprietrios do solo, igualdade essa que quebrada no processo de planejamento urbano quando, com fins de racionalizar o uso das infra-estruturas mediante o adensamento de alguns espaos urbanos, so estabelecidos ndices de aproveitamento mximo diferenciados entre as partes da cidade; 2) recuperao, pelo poder pblico, da valorizao fundiria provocada pelo estabelecimento de ndices de aproveitamento diferenciados nas leis de uso e ocupao do solo; 3) distribuio de forma equnime dos benefcios e custos dos investimentos pblicos na cidade; 4)

Arquiteta e Urbanista, M. Sc. em Planejamento do Desenvolvimento, Professora do Curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade da Amaznia UNAMA e Doutoranda em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Pernambuco UFPE/MDU. E-mail: helenazt@uol.com.br. Conforme 1 do Art. 28 do Estatuto da Cidade, coeficiente de aproveitamento a relao entre a rea edificvel e a rea do terreno (BRASIL, 2001). O ndice ou coeficiente de aproveitamento bsico determina quantas vezes a rea do terreno pode ser construda, sem que seja necessrio o beneficirio pagar ao poder pblico pela outorga do direito de construir.

gerao de recursos para financiar, compensatoriamente, programas de habitao e urbanizao de reas populares3. Inicialmente, o instituto da OODC foi denominado de solo criado e fundamentado na possibilidade da criao de rea construda artificial alm da rea do terreno sob ou sobre o solo natural. Depois, a concepo do solo criado foi vinculada idia da construo praticada acima de um coeficiente nico, vlido para todos os terrenos localizados em um municpio, regio ou pas (GRAU, 1983). Originada em Roma, quando especialistas concluram pela necessidade de separar o direito de construir do direito de propriedade, a OODC foi aplicada na Frana desde 1975, na Itlia desde 1977 e no Brasil vem sendo discutida desde a dcada de 1970. Em 1976, na carta de Embu, urbanistas e juristas brasileiros defenderam sua insero na legislao municipal com a denominao de solo criado. A partir da, alguns municpios brasileiros passaram a institu-la em suas legislaes (DORNELAS, 2007). A Constituio Federal de 1988, em seu captulo II, estabeleceu que a poltica urbana tem o objetivo ordenar o desenvolvimento da funo social da cidade e remeteu aos planos diretores urbanos a definio desta funo. Alm disso, separou o direito de superfcie do direito de construir e enunciou alguns instrumentos como o parcelamento e a edificao compulsrios, o IPTU progressivo do tempo e a usucapio. No obstante, a Carta Magna no fez qualquer referncia OODC, no que foi seguida pela Constituio Estadual do Par. A insero da OODC no ordenamento jurdico nacional s veio a ser efetivada treze aps a aprovao da Constituio Federal, atravs da Lei Federal 10.257/2001, conhecida pela denominao de Estatuto da Cidade. O Estatuto da Cidade regulamentou o Captulo da Poltica Urbana da Constituio Brasileira e os instrumentos de poltica urbana, e dentre esses, a OODC, prevista como instrumento jurdico, tanto com o fim de ampliar o direito de construir, como para alterar o uso do solo. A partir da aprovao do Estatuto da cidade, coube ao Plano Diretor, conforme os Artigos 28 e 29 (BRASIL, 2001): a) fixar o coeficiente bsico de aproveitamento e determinar as reas nas quais o direito de construir poder ser exercido acima dele, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio. O coeficiente bsico poder ser nico para toda a zona urbana ou diferenciado por reas. b) estabelecer os limites mximos possveis a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento em cada rea da cidade, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada rea; c) definir as reas nas quais poder ser permitida alterao de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio; e, d) estabelecer as condies a serem observadas para a OODC e de alterao de uso, determinando a frmula de clculo para a cobrana, os casos passveis de iseno do pagamento da outorga e a contrapartida do beneficirio. Vale ressaltar que o Estatuto da Cidade, ao instituir a possibilidade de uso de coeficientes bsicos diferenciados, j se afastou da idia original do solo criado, flexibilizando o princpio da equidade do direito de construir e criando a possibilidade de reproduo das desigualdades e da especulao fundiria em reas perifricas.
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De acordo com a avaliao da aplicao da OODC em doze cidades brasileiras, realizada por Furtado et al. (2006), esta foi a justificativa predominante para o uso desse instrumento.

O Estatuto da Cidade, no Artigo 31, previu ainda que os recursos auferidos pela OODC e de alterao de uso devero ser utilizados para as finalidades previstas nos incisos I a IX do artigo 26 do Estatuto, que so: regularizao fundiria; execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituio de reserva fundiria; ordenamento e direcionamento da expanso urbana; implementao de equipamentos urbanos e comunitrios; criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes; criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas verdes; criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental; e, proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico (BRASIL, 2001). 2 A EXPERINCIA DE BELM No caso de Belm, a OODC apareceu, pela primeira vez em 1990, no Art.118 do Captulo de Poltica Urbana, da Lei Orgnica do Municpio (BELM, 1990). Com a denominao de solo criado, referido instituto foi citado como um dos instrumentos tributrios e financeiros destinado a assegurar as funes sociais da cidade e da propriedade. A Lei Orgnica, contudo, no estabeleceu as condies para aplicao dessa taxao, o que s viria a acontecer aps a aprovao do Plano Diretor em 1993. Desde ento, a OODC, foi regulamentada por trs grandes legislaes urbansticas: O Plano Diretor Municipal de 1993, a Lei Complementar de Controle Urbanstico de 1999 e o Plano Diretor de 2008. 2.1 O Plano Diretor Municipal de Belm de 1993 A deciso de elaborao do Plano Diretor Urbano do Municpio de Belm, o primeiro aps Constituio Federal de 1988, partiu de uma presso no Poder Legislativo Municipal, atravs do requerimento de um vereador que cobrou do Prefeito a sua realizao, fundamentado no Art. 250 da Lei Orgnica do Municpio de Belm. Construdo em um momento de transio entre a promulgao das Constituies Federal e Estadual e a Regulamentao do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) o Plano Diretor do Municpio de Belm (Lei 7.603, de 13 de janeiro de 1993) no pode contar com a regulamentao federal da OODC. Neste Plano Diretor, esse instituto apareceu: no Artigo 31, como instrumento destinado a perseguir a justa distribuio dos nus decorrentes das obras e servios pblicos implantados, com a recuperao, pela coletividade, da valorizao imobiliria decorrente da ao do poder pblico; no Artigo 34 como um dos instrumentos voltados para regular o mercado imobilirio; no Art. 137 como um dos instrumentos tributrios e financeiros destinados execuo da poltica de desenvolvimento municipal; e, no Art. 155 como um dos instrumentos de atuao urbanstica (BELM, 1993). O plano previu, no seu Art. 37, a instituio de dois zoneamentos para fins de outorga onerosa: um para estabelecer o estoque de potencial construtivo a ser outorgado onerosamente; e outro que destinado a estabelecer o prprio estoque. No Artigo 162 as zonas foram classificadas em zonas de adensamento at o coeficiente bsico (ZACB) e zonas adensveis acima do coeficiente bsico potencial (ZAOO). A classificao das reas da cidade em uma ou outra zona era vista como transitria e mutvel, podendo se alterar desde que houvesse saturao da capacidade de infra-estrutura ou a ampliao da mesma (Artigo 164). A Figura 01 indica as reas sujeitas OODC (ZAOO) e s relaciona com os usos do solo.

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Figura 01: Plano Diretor do Municpio de Belm de 1993 (Lei Ordinria 7/1993) Uso do solo e reas adensveis at e acima do coeficiente bsico de aproveitamento Fonte: Belm (1993) redesenhado por J. J. LIMA.

O dimensionamento da oferta do potencial construtivo, para fins de OODC, deveria ser em funo da capacidade infra-estrutural, sobretudo daquela referente ao sistema de circulao4, este composto pelos sistemas virio bsico e de transportes (Art. 37). No que concerne ao clculo do valor pago pelo direito de construir, o plano estabeleceu pelo metro quadrado outorgado o mesmo valor do metro quadro constante na planta de valores do municpio, mais um acrscimo correspondente correo monetria referente ao perodo compreendido entre a data de definio do valor venal e a data de pagamento da outorga onerosa ao poder pblico (Artigo 185). Para isso, previu a correo anual da planta de valores e a reviso quadrienal do valor de mercado dos imveis e instituiu o prazo para o pagamento de at cinco meses, contados a partir da aprovao do projeto (Artigo 190). A destinao do valor recebido da outorga deveria ser: o Fundo de Desenvolvimento Urbano, no caso das reas em que houvesse infra-estrutura j instalada; e a prpria zona onde foi outorgado o direito de construir, quando nela houvesse carncia de infraestrutura para absorver a ampliao da rea construda outorgada onerosamente (Artigo 185). O executivo municipal foi autorizado a receber imveis para pagamento da OODC e, tambm, a conceder para a iniciativa privada e os demais agentes promotores a reduo total ou parcial do pagamento pelo direito de construir acima do coeficiente bsico, no caso de projetos de habitao de interesse social, desde que o plano fosse aprovado em Lei Municipal e que houvesse parecer favorvel do Conselho de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (Artigo 185). No caso das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) o pagamento da OODC poderia ser reduzido at zero, dependendo da capacidade da infra-estrutura existente, do custo das moradias e do poder aquisitivo dos usurios finais do espao urbanizado (Artigo 167). Nessas zonas o plano previu, tambm, a possibilidade de alterao no clculo da outorga onerosa, desde que justificada por estudos especficos (Artigo 182).
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No Artigo 163, Pargrafo 1, o Plano estabeleceu que os clculos dos potenciais construtivos deveriam ser realizados atravs de procedimentos tcnicos utilizando metodologia apropriada e explicitada para o conhecimento pblico. No caso do sistema de circulao, instituiu o uso de metodologia baseada em modelos de simulao entre uso do solo e transportes, a partir de pesquisa de origem e destino, o que tornava dispendiosa e complexa sua realizao (BELM, 1993).

O coeficiente de aproveitamento bsico para todos os lotes urbanos contidos no municpio foi estabelecido em 1,4 (um vrgula quatro), excetuados aqueles localizados em zonas especiais (Artigo 182). Os coeficientes mximos de aproveitamento das zonas, por seu turno, ficaram para ser institudos em uma posterior Lei de Controle Urbanstico (Artigo 186), que deveria faz-lo de forma diferenciada por uso (residencial e noresidencial), e conforme a capacidade de suporte infra-estrutural j referenciada anteriormente (Artigo 187). Vale ressaltar que o dimensionamento do estoque edificvel consideraria a zona como um todo e no o lote individual (Artigo 188). Enquanto a Lei Complementar de Controle Urbanstico no fosse aprovada, a outorga onerosa deveria ser aplicada considerando o coeficiente mximo estabelecido na legislao urbanstica em vigor. Contudo, no foi isso o que ocorreu na prtica. A atualizao da Lei de Controle Urbanstico no foi providenciada de imediato e vrios problemas foram evocados para evitar a cobrana da outorga onerosa, tais como a ausncia de planta de valores e de cadastro tcnico atualizados, a no-implementao do Fundo de Desenvolvimento Urbano, as indefinies quanto ao estoque construtivo, a ausncia de mecanismos de gesto dos estoques edificveis, etc. To logo comearam as tentativas de cobrana da OODC esse instrumento comeou a ser enfraquecido pelo legislativo municipal. Atravs da Lei 7.683 de 11 de janeiro de 1994, a Cmara de Vereadores autorizou o Prefeito a aplicar um redutor de 75% no valor da OODC e aumentou para 1,8 o coeficiente bsico aplicado a lotes com rea inferior a 150 m2. A vigncia dessa Lei foi prorrogada at 31 de dezembro de 1995 pela Lei 7.744 de 28 de dezembro de 1994 e, at 31 de dezembro de 1996 pela Lei 7.782 de 27 de dezembro de 1995. Mais tarde, a Lei 7.877, de 6 de abril de 1998, alterou os Artigos 182 e 340, bem como acrescentou pargrafos aos artigos 190 e 191 da Lei do Plano Diretor. As principais mudanas foram: a) a alterao do coeficiente bsico de 1,4 para 4,0 aplicada a todos os lotes urbanos do municpio, mantendo a exceo aos lotes das zonas espaciais (Art.182); b) o estabelecimento do coeficiente mximo igual a 6,0 (Art. 340); c) a iseno do pagamento da outorga onerosa nos casos de habitao popular desde que comprovado o baixo poder aquisitivo dos usurios finais e o padro da moradia a ser produzido (acrscimo no Art. 190); e, d) o parcelamento em 12 prestaes do pagamento da outorga onerosa (Art. 190). evidente que essas mudanas na legislao resultaram de presses empreendidas por segmentos do setor imobilirio sobre os seus representantes na Cmara de Vereadores. Como conseqncia, foi praticamente inviabilizada a aplicao do instrumento da OODC, at porque, como referenciou Rodrigues (2005 in BELM, 2005), na poca, no interessava para o mercado imobilirio atingir ndices maiores do que o novo ndice bsico (igual a 4,0). Segundo Belm (2001), antes da aprovao da Lei Complementar de Controle Urbanstico, a cobrana da OODC foi feita com muitas concesses e dificuldades operacionais. 2.2 A Lei Complementar de Controle Urbanstico de 1999 Entre a aprovao do Plano Diretor de 1993 e a aprovao da Lei Complementar de Controle Urbanstico (LCCU) transcorreram seis anos. O Projeto da LCCU foi elaborado por dois tcnicos da Prefeitura Municipal a partir de discusses com agentes do mercado

imobilirio e dos movimentos sociais, sobretudo com os primeiros, foi institudo pela Lei Complementar 02 em 19 de julho de 1999. , portanto, anterior ao Estatuto da Cidade. A LCCU tratou dos espaos continentais do municpio de Belm. Em seu Art. 64, classificou a parte continental em Zonas Adensveis at o Coeficiente de Aproveitamento Bsico (ZACB) e em Zonas Adensveis Acima do Coeficiente Bsico (ZAOO). A Figura 2 mostra o zoneamento dos usos do solo, os coeficientes mximos e os corredores de comrcio e servios, alm das reas sujeitas aplicao da OODC.

Figura 02: Lei Complementar de Controle Urbanstico (Lei Complementar 02/1999) Uso do solo e coeficientes de aproveitamento mximo Fonte: Belm (1999) redesenhado em PDTU (2001).

Da anlise das Figuras 1 e 2 possvel inferir que a rea sujeita OODC foi ampliada, passando a contemplar: o entorno imediato do centro principal de comrcio e servios; os subcentros de Icoaraci e do Entroncamento; e, o corredor de trfego da Avenida Augusto Montenegro. de se destacar que, na LCCU, o conceito do instituto da OODC foi totalmente alterado. O coeficiente bsico deixou de ser idntico para toda a cidade. Na ZACB o coeficiente de aproveitamento foi estabelecido em 2,0 (dois), e na ZAOO, os coeficientes variaram conforme os modelos urbansticos. A outorga onerosa em vez de incidir sobre o diferencial entre as reas construdas resultantes dos coeficientes de aproveitamento mximo e bsico passou a ser aplicada sobre a rea construda que excedia o clculo do coeficiente mximo estabelecido nos quadros de modelos urbansticos aplicados a cada zona. Como determinava o Art.73 (BELM, 1999):
Art. 73. A outorga onerosa do direito de construir, definida nos artigos 189 a 191 da Lei n 7.603, de 13 de janeiro de 1993, ser aplicada nas ZAOO conforme a seguir: I - nas ZUM 4, ZUM 5 e ZUM 6 - at 10% (dez por cento) acima do coeficiente de aproveitamento do modelo utilizado; II - nas ZH 4, ZH 5, ZUM 7 e ZUM 8 - at 20% (vinte por cento) acima do coeficiente de aproveitamento do modelo utilizado.

Dito de outra forma, a LCCU, nas reas sujeitas cobrana da outorga onerosa igualou conceitualmente coeficiente bsico de aproveitamento com o que antes era o coeficiente de aproveitamento mximo de cada zona e passou a fazer incidir a OODC apenas sobre o que excedia ao coeficiente de aproveitamento de cada lote, que era definido conforme o zoneamento ordinrio do uso pretendido e as dimenses do lote. Essa estratgia de igualar o coeficiente bsico ao coeficiente de aproveitamento mximo, usada em outras cidades brasileiras (Curitiba, Porto Alegre, Salvador, por exemplo), admite que o municpio v arcar com a infra-estrutura necessria para adequar a cidade ao mximo permitido pelo zoneamento anterior e s ir recuperar os investimentos ou financiar o que for dali excedente (FURTADO et al., 2006). No caso de Belm, contudo, tal estratgia se deu associada ao estabelecimento de ndices urbansticos, sem que os mesmos tenham sido fundamentados em estudos tcnicos consistentes de avaliao da capacidade de suporte infra-estrutural. Alm de restringir a concesso da outorga onerosa a lotes cujas testadas fossem superiores a determinadas dimenses (15 metros no caso do modelo M4; 12 metros no caso dos M10, M12 e M14) a LCCU, tambm reduziu, sobremaneira, as reas computveis para fins de clculo do coeficiente de aproveitamento mximo.
Art. 70. Consideram-se no computveis para fins de clculo do coeficiente de aproveitamento, as seguintes reas: I - nas edificaes destinadas habitao unifamiliar: a) jardins abertos ou no; b) sacadas e terraos, desde que abertos; c) varandas, dentro do limite de 5 % (cinco por cento) da rea da edificao; d) estacionamento ou garagem. II - nas edificaes destinadas habitao coletiva: a) as destinadas aos servios gerais, tais como: 1. mquinas e elevadores; 2. bombas d'gua; 3. transformadores; 4. centrais de ar condicionado; 5. aquecimento de gua; 6. instalao de gs; 7. contadores e medidores; 8. instalaes para coleta e depsito de resduos slidos; b) as que constituem dependncias de uso comum: 1. vestbulos; 2. circulao horizontal e vertical; 3. recreao e jardins abertos ou no; 4. sales de recepes; 5. guarita; c) sacadas e terraos, desde que abertos, ainda que constituam dependncias de utilizao exclusiva da unidade autnoma; d) varandas, desde que no ultrapassem a 5% (cinco por cento) da rea de 2 utilizao exclusiva da unidade autnoma de at 120,00 m (cento e vinte metros quadrados) de rea, ou 10% (dez por cento) da rea de utilizao exclusiva da unidade autnoma por habitao com rea superior a 120,00 2 2 m (cento e vinte metros quadrados), e de at 180 m (cento e oitenta metros quadrados) ou 15% (quinze por cento) da rea de utilizao exclusiva da unidade autnoma por habitao com rea superior a 180,00 2 m (cento e oitenta metros quadrados); e) estacionamento ou garagem; 2 f) residncia de zelador, quando igual ou inferior a 50,00 m (cinqenta metros quadrados); g) pavimento em pilotis quando livre e sem qualquer vedao, excludas as reas previstas nos incisos anteriores. III - nas edificaes destinadas a atividades no residenciais:

a) aquelas discriminadas no inciso II, alnea "a", deste artigo; b) as destinadas circulao horizontal e vertical, de uso comum; c) as destinadas guarita; d) as referidas no inciso II, alneas c, e e f, deste artigo.

Como se pode constatar sobrou muito pouca rea construda para a aplicao da outorga onerosa, e a que sobrou ainda teve sua forma de pagamento facilitada pelo Artigo 74 (50% do valor no licenciamento da obra e o restante em cinco parcelas mensais, iguais e sucessivas corrigidas monetariamente). A definio das zonas com estoques de potencial construtivo para outorga onerosa deveria, segundo a LCCU ser feita com base na capacidade de infra-estrutura, das vias de circulao e das convenincias de qualificao ambiental. O estoque deveria ser dividido em estoque para fins residenciais e estoque para fins no-residenciais (Artigo 87), cabendo ao poder executivo divulgar as quantidades desses estoques e suas localizaes. Ainda segundo o Artigo 162, o estoque de rea edificvel disponvel deveria ser calculado pelo Poder Executivo Municipal e encaminhado Cmara Municipal de Belm no prazo mximo de um ano, a partir de 19 de julho de 1999. De acordo com Belm (2005) tais estoques no chegaram a ser dimensionados. 2.3 O Plano Diretor do Municpio de Belm de 2008 A reviso do Plano Diretor de Belm foi feita sob a gide do Estatuto da Cidade, num processo compartilhado entre governo e sociedade, conforme estabelecido pelo Art. 40 do Estatuto da Cidade, sendo formulado em duas etapas bsicas. A primeira consistiu na elaborao de estudos e diagnsticos e foi procedida atravs da contratao de trabalhos tcnicos de consultores e do levantamento e sistematizao de informaes junto aos rgos da administrao municipal realizada pelos membros da equipe tcnica coordenada pela SEGEP. A segunda etapa consistiu no processo de discusso com diversos segmentos sociais, por meio de seminrios e audincias pblicas, de onde saram contribuies para o texto final. A Lei que institui o Plano Diretor do Municpio de Belm (Lei 8.655 de 30 de julho de 2008) situa a OODC dentre os instrumentos jurdicos e urbansticos. Seu Art. 131 restabeleceu os conceitos de coeficientes de aproveitamento: bsico (a ser adotado nos processos de aprovao de projetos que no contemplem a outorga onerosa ou a transferncia de direito de construir); mnimo (a ser usado como parmetro de medio da subutilizao do lote e, portanto, da condio de aplicao do parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, do IPTU progressivo no tempo, e da desapropriao com pagamento em ttulos da dvida pblica); e, mximo (a ser usado nos processos de aprovao de projetos, que contemplem a outorga onerosa ou a transferncia do direito de construir). A OODC voltou a incidir sobre a rea resultante da subtrao entre as reas obtidas atravs da aplicao dos coeficientes de aproveitamento mximo e bsico. As reas sujeitas a OODC foram novamente ampliadas, sendo compostas, de acordo com o Art. 158, pelo Setor I da ZAU 3, pela ZAU 6 e pelo Setor II da ZAU 7 (Figura 3). Embora a Lei do Plano Diretor tenha estabelecido os coeficientes de aproveitamento mnimos (variando de 0,05 a 0,15), remeteu a regulamentao da definio do coeficiente bsico e das condies de aplicao para uma posterior Lei da Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Figura 03: Plano Diretor do Municpio de Belm (Lei 8.655/2008) Zoneamento Fonte: Belm (2008)

Enquanto a Lei da OODC e a Lei de Uso do Solo no forem formuladas e aprovadas, o Plano previu, em suas disposies transitrias, algumas alteraes na LCCU/1999, tais como, mudanas nos limites do zoneamento e no quadro de modelos urbansticos. Permaneceu, contudo, a sistemtica de incidncia da OODC apenas na rea construda que excede aquela calculada com base nos coeficientes mximos permitidos no quadro de modelos, este sim alterado. Manteve, tambm, o Art. 70 da LCCU, citado anteriormente, que isenta uma grande variedade de espaos do cmputo total da rea construda para fins de clculo do coeficiente de aproveitamento. Foram revogadas, dentre outras, a Lei 7.603/1993, que instituiu o primeiro Plano Diretor de Belm psConstituio Federal de 1988, e a Lei 7.877/1998, que estabeleceu o coeficiente bsico e o coeficiente mximo iguais a, respectivamente, quatro e seis. 3. CONCLUSES A anlise da legislao mostrou a imprescindibilidade e o papel fundamental do Plano Diretor e da legislao municipal no estabelecimento de coeficiente(s) bsico(s) e mximos de aproveitamento e das condies de aplicao da OODC. Ao atribuir ao municpio o estabelecimento do coeficiente bsico e a definio das condies de aplicao do instituto da OODC, o Estatuto da Cidade deslocou, para essa esfera, o debate e o embate poltico sobre tais condies. Considerando-se que o Estado um campo de foras, no qual agentes com interesses diferenciados, lutam pela apropriao dos benefcios da urbanizao, somente em situaes de equilbrio de foras polticas pode haver a possibilidade de implementaes progressistas e democrticas dos instrumentos urbansticos. Caso contrrio, a tendncia de que ou o instrumento no seja institudo, ou que seja capturado/deturpado para atender interesses de grupos dominantes, como o que ocorreu em Belm ao se instituir a aplicao da OODC acima do coeficiente mximo de aproveitamento e ao se desvirtuar o prprio conceito de ndice de aproveitamento, excluindo do seu clculo uma quantidade enorme de ambientes construdos.

No caso da OODC, dentre os grupos desinteressados na aplicao desse instrumento esto os proprietrios fundirios e o capital imobilirio, pois estes deixaro de apropriar, de forma privada, benefcios socialmente criados. Num quadro de mercado operando com os valores mximos possveis de comercializao, tais segmentos podero ter dificuldades de realizao de suas margens de lucro/renda fundiria. O adiamento das decises referentes OODC no Plano Diretor do Municpio de Belm aprovado em 2008 evidencia a dificuldade histrica de pactuar esse instrumento com os setores compostos pelos proprietrios fundirios e do capital imobilirio. Por outro lado, as dificuldades de gerenciamento tcnico do instrumento e de monitoramento da dinmica imobiliria e os baixos valores arrecadados so alguns dos fatores que ajudam a entender o pouco interesse que o instrumento desperta no executivo municipal. A julgar pelo que tem ocorrido at o presente, grande o risco de se tornar a OODC um instrumento sem eficcia e credibilidade. REFERNCIAS
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