Apartado A.

PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS

INDICE

1. 2. 3. 3.1. 3.2. 4.

1. 2. 3.

ANTECEDENTES OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION BANCARIA ETICA Y COMPETENCIA EN LA PRESTACION DEL SERVICIO DE AVALUO 3.1. 3.2. ETICA COMPETENCIA

4.

PRACTICAS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACION DEL AVALUO 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13. 4.14. OBJETIVO ESPECIALIDADES REQUISITOS ENFOQUES DE VALUACION INFORMACION REQUERIDA PARA LA REALIZACION DEL AVALUO OBJETO DEL AVALUO PROPOSITO DEL AVALUO FECHA DEL AVALUO EXCLUSION DEL AVALUO LIMITANTES PARA LA PRACTICA DEL AVALUO SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO CONCLUSION DE VALORES DECLARACIONES DEL AVALUO CRITERIOS GENERALES

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13. 4.14. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7.
6. 5.

PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA PRESTACION DEL SERVICIO DE AVALUO 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. SOLICITUD DEL SERVICIO FORMALIZACION DEL SERVICIO ASIGNACION A VALUADORES ELABORACION DEL AVALUO REVISION DEL AVALUO CERTIFICACION DEL AVALUO REGISTRO Y RESGUARDO DE LA INFORMACION

PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS DEL PADRON INTERNO DE VALUADORES 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. PERFIL DEL VALUADOR OTRAS ACREDITACIONES EVALUACION INICIAL DEL VALUADOR PADRON DE VALUADORES EVALUACION DEL DESEMPEO DEL VALUADOR ALCANCE DEL TRABAJO DE LOS VALUADORES PARA LAS INSTITUCIONES DE CREDITO MEDIDAS CORRECTIVAS PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACION DE MEDIDAS CORRECTIVAS

6.8.

1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

1.

ANTECEDENTES 1.1. Marco jurdico relativo a la prestacin del servicio de valuacin bancaria (Ley de Instituciones de Crdito (Arts. 46 fraccin XXII, 48, 77 y 133), Ley del Banco de Mxico (Art. 26), Ley de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) (Arts. 2, 4, fraccin I y 5). 1.2. Necesidad de contar con una unidad tcnica administrativa dentro de la institucin de crdito para la elaboracin, reporte, revisin y certificacin de los avalos, que est tcnicamente preparada y capacitada para ello. 1.3. La unidad tcnica administrativa que emita los avalos deber ser completamente independiente, en la formulacin de sus dictmenes, de las unidades de crdito, de recuperacin de crdito y de comercializacin y dems unidades de negocios. 1.4. Necesidad de contar con un manual de valuacin bancaria que contenga procedimientos y metodologas que deber seguir la institucin de crdito para la prestacin del servicio de avalos, en la elaboracin, revisin y certificacin de los mismos. 1.5. Necesidad de organizar en la institucin de crdito de que se trate, un registro con valores de referencia, obtenidos en los diferentes avalos que practiquen, distinguiendo, entre otros, los relativos a inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios.

1.5.

1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9.

2.

OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION BANCARIA 2.1. Emitir el avalo de conformidad con el Manual de Valuacin.

2.2. Mantener actualizadas las polticas aprobadas por el consejo de administracin o consejo directivo de la institucin de crdito de que se trate, as como los procedimientos aprobados por el funcionario o unidad administrativa que corresponda, respecto a la prestacin del servicio de avalo. 2.3. Contar con un instrumento que sea observado por el personal involucrado con la unidad tcnica administrativa responsable del avalo. 2.4. Promover que el servicio de avalo cuente con procedimientos y metodologas que permitan proveer servicios con alto nivel tico y de diligencia que aseguren que los avalos sean de calidad y confiables, en proteccin de los intereses de los usuarios. 2.5. avalo. 2.6. Promover y uniformar un desempeo tico y competente en la prestacin del servicio de

Garantizar la existencia de procesos de revisin para la correcta elaboracin del avalo.

2.7. Fortalecer, independizar y profesionalizar la unidad tcnica administrativa que presta el servicio de avalo. 2.8. Promover y difundir la importancia del avalo bancario como elemento para la toma de decisiones, como pueden ser, la colocacin y recuperacin de crdito, as como la comercializacin. 2.9. Integrar un padrn de valuadores en la institucin de crdito respectiva, de conformidad con el Manual de Valuacin. 2.10. Elaborar un glosario de los principales trminos para cada una de las especialidades, mismo que deber incluir las definiciones de avalo y avalo bancario. 2.11. Contener procedimientos de revisin peridica y, en su caso, modificacin, con objeto de mantener actualizado el manual y el glosario de trminos correspondiente.

1.10. 1.11.

1. 1.1.

3.

ETICA Y COMPETENCIA EN LA PRESTACION DEL SERVICIO DE AVALUO

3.1. 3.1.1.

ETICA En la prestacin del servicio de avalo se deber actuar con tica. El avalo se deber realizar con imparcialidad, objetividad e independencia de su

1.1.1.

1.1.2. 1.1.3. 1.1.4.

3.1.2. propsito.

3.1.3. El importe de las comisiones que podrn cobrar por la elaboracin de avalos, se determinar libremente por cada una de las instituciones de crdito. 3.1.4. Se deber mantener la confidencialidad en la prestacin del servicio de avalo. Lo anterior, en forma alguna afecta la obligacin que tienen las instituciones de crdito de proporcionar a la CNBV, toda clase de informacin y documentos que, en ejercicio de sus funciones de inspeccin y vigilancia, les solicite en relacin con el servicio de avalos. 3.1.5. Se debern conservar registros de los avalos realizados, del soporte tcnico y de la memoria de clculo por un periodo de cinco aos. 3.1.6. Se deber revelar, en su caso, si existe alguna relacin entre el bien a valuar y el valuador respectivo. 3.1.7. En el avalo se debern incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicio del valuador, contribuyan al mejor uso del avalo.

1.1.5. 1.1.6. 1.1.7.

1.2. 1.2.1.

3.2.

COMPETENCIA

3.2.1. En la prestacin del servicio de avalo se deber actuar con competencia. 3.2.2. La institucin de crdito no deber participar en la realizacin de avalos para los cuales tanto sus funcionarios como sus valuadores no cuenten con la experiencia y conocimientos necesarios o, en su caso, con la asesora de expertos en la especialidad requerida. 3.2.3. Tratndose de bienes que pueden tener diferentes tipos de valor, se deber describir con suficiente detalle la naturaleza y significancia del tipo de valor especfico a estimar. 3.2.4. La seleccin del mtodo para estimar el tipo de valor deber ser congruente con el propsito del avalo, por lo que se incluirn todas las consideraciones que influyan en la seleccin del mismo.

1.2.2. 1.2.3. 1.2.4.

2.

4.

PRACTICAS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACION DEL AVALUO

2.1.

4.1.

OBJETIVO

Delimitar los conceptos y normas a ser considerados en la emisin del avalo bancario. Estos conceptos y normas debern aplicarse a toda clase de avalos, independientemente de su especialidad (inmobiliaria, maquinaria y equipo y agropecuaria).

2.2.

4.2. 4.2.1.

ESPECIALIDADES Avalo inmobiliario

4.2.1.

4.2.1.1. 4.2.1.2. 4.2.2. 4.2.3.

4.3.

4.2.1.1. Inmueble residencial. departamento, terreno urbano o suburbano.

Entre

otros:

Casa

habitacin,

4.2.1.2. Inmueble comercial. Entre otros: comercial, oficina, bodega, nave industrial, consultorio, hotel.

Local

comercial, centro

4.2.2. Avalo de maquinaria y equipo. Entre otros: Maquinaria industrial, equipo de transporte, equipo de cmputo. 4.2.3. Avalo agropecuario. Entre otros: Predio rstico, terreno de cultivo, granja, rancho, banco de material.

4.3.

REQUISITOS

Para efectos de supervisin, las instituciones de crdito debern proporcionar a la CNBV respecto al servicio de avalo que presten, la informacin siguiente:

4.3.1.

4.3.1. Catlogo de los funcionarios autorizados para suscribir avalos, as como todos aquellos que participen en la prestacin del servicio de avalos, conteniendo cargo que desempean, clave y firma. 4.3.2. 4.3.3. Impresin del sello que utilicen para la certificacin del avalo. Padrn de valuadores.

4.3.2. 4.3.3.

4.3.4.

4.3.4. Manual de Valuacin Bancaria, incorporando al efecto los modelos de forma de avalo en papel membretado que utilice la propia institucin de crdito. Cuando existan modificaciones a la informacin antes mencionada, la institucin de crdito que corresponda, las deber comunicar a la CNBV en un plazo mximo de diez das hbiles, con excepcin de cambios en el Manual de Valuacin, cuyo plazo ser de quince das hbiles.

4.4.

4.4.

ENFOQUES DE VALUACION

La prctica de la valuacin establece tres enfoques bsicos para valuar: costo, ingresos y mercado. Dependiendo del objeto y propsito del avalo, de la informacin disponible y de la especialidad, se podrn dejar de aplicar uno o ms enfoques, en cuyo caso se deber dejar constancia de ello en el avalo.

4.5. 4.5.1. 4.5.1.1. 4.5.1.2. 4.5.1.3. 4.5.1.4.

4.5. 4.5.1.

INFORMACION REQUERIDA PARA LA REALIZACION DEL AVALUO Avalo inmobiliario.

4.5.1.1. Datos relativos a la(s) persona(s) que otorgar(n) facilidades para la inspeccin fsica de los bienes. 4.5.1.2. Fotocopia de la escritura del inmueble, consignando: Superficie, medidas y colindancias, en su caso, indivisos y cuando exista, escritura del rgimen en condominio. 4.5.1.3. Fotocopia de los planos arquitectnicos, estructurales, de instalaciones y de acabados. 4.5.1.4. Fotocopia de la ltima boleta predial.

4.5.1.5. 4.5.1.6. 4.5.2. 4.5.2.1. 4.5.2.2. 4.5.2.3. 4.5.2.4. 4.5.2.5. 4.5.2.6. 4.5.3. 4.5.3.1. 4.5.3.2. 4.5.3.3. 4.5.3.4. 4.5.3.5. 4.5.3.6. 4.5.3.7. 4.5.3.8. 4.5.3.9. 4.5.3.10.
4.5.3. 4.5.2.

4.5.1.5. 4.5.1.6.

Fotocopia de la ltima boleta de agua. Otros.

Avalo de maquinaria y equipo.

4.5.2.1. Datos relativos a la(s) persona(s) que otorgar(n) facilidades para la inspeccin fsica de los bienes. 4.5.2.2. Inventario de los bienes a considerar.

4.5.2.3. Fotocopia de las facturas de los bienes y, en su caso, los pedimentos de importacin. 4.5.2.4. 4.5.2.5. 4.5.2.6. Bitcora del mantenimiento. Planos y especificaciones. Otros.

Avalo agropecuario.

4.5.3.1. Datos relativos a la(s) persona(s) que otorgar(n) facilidades para la inspeccin fsica de los bienes. 4.5.3.2. medidas y colindancias. 4.5.3.3. 4.5.3.4. 4.5.3.5. Fotocopia de la escritura del inmueble, consignando: Superficie,

Informacin detallada del acceso al bien. Fotocopia de la ltima boleta predial. En su caso, fotocopia de la ltima boleta de agua. planos topogrficos, arquitectnicos,

4.5.3.6. Fotocopia de los estructurales, de instalaciones y de acabados.

4.5.3.7. En su caso, fotocopia de la concesin otorgada por la Comisin Nacional del Agua (CNA) para la explotacin del recurso acufero. 4.5.3.8. En su caso, informacin relativa a la clasificacin del predio segn la Secretara de Agricultura, Ganadera y Desarrollo Rural (SAGAR). 4.5.3.9. En su caso, fotocopia de las facturas de los bienes, los pedimentos de importacin, bitcora del mantenimiento, planos y especificaciones. 4.5.3.10. Otros.

Tratndose de construcciones en las especialidades de inmuebles y agropecuarios, cuando no existan planos, se deber elaborar un croquis acotado del inmueble. En el evento que no se cuente con alguna de esta informacin, se deber asentar como limitante del avalo y, en su caso, se sealar la alternativa de solucin.

4.6.

4.6.

OBJETO DEL AVALUO

Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo.

4.7.

4.7.

PROPOSITO DEL AVALUO

Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo. Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: Otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien, adjudicacin.

4.8.

4.8.

FECHA DEL AVALUO

En el avalo deber establecerse la fecha en la cual se estiman los valores (fecha de valuacin) y que corresponde a la ltima fecha de inspeccin a los bienes. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la de estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deber sealar en el avalo.

4.9.

4.9.

EXCLUSION DEL AVALUO

Cuando por alguna situacin en particular se hayan excluido ciertos bienes del avalo respectivo, se debern explicar las razones.

4.10.

4.10.

LIMITANTES PARA LA PRACTICA DEL AVALUO

Se debern especificar las limitantes que se hubieran tenido en cuanto a condiciones e informacin necesaria para la elaboracin del avalo de que se trate. De manera enunciativa mas no limitativa podran ser:

4.10.1. 4.10.2. 4.11. 4.11.1.

4.11.

4.10.1. 4.10.2.

Si no se cont con algn documento necesario para emitir el avalo. Si hubieron restricciones en cuanto al tiempo para la emisin del avalo.

SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO

4.11.1. La institucin de crdito deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin de la estimacin de valor de los bienes. Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin y consulta.

4.11.2.

4.11.2. Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores, catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado en el avalo correspondiente.

4.12.

4.12.

CONCLUSION DE VALORES

El tipo de valor que ser concluido se obtendr en funcin al propsito del avalo, sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinacin.

Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor concluido.

4.13.

4.13.

DECLARACIONES DEL AVALUO

En el avalo se debern incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicio del valuador, contribuyan al mejor uso del avalo.

4.14.

4.14.

CRITERIOS GENERALES El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el

4.14.1. 4.14.2.

4.14.1. propsito.

4.14.2. El valor de los bienes se deber estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo, debiendo observarse los lineamientos que se mencionen en el Manual de Valuacin.

4.14.3.

4.14.3. En la elaboracin de avalo de inmuebles que forman parte de una planta industrial o agroindustrial, para analizar, en su caso, el demrito aplicable en la estimacin de valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica entre inmueble y maquinaria. 4.14.4. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin debidamente acotados, fotocopia de planos y, en su caso, de fotografas de las partes ms representativas del bien. 4.14.5. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.

4.14.4. 4.14.5. 1. 1.1.

5.

PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA PRESTACION DEL SERVICIO DE AVALUO

5.1.

SOLICITUD DEL SERVICIO

Deber existir una solicitud por parte del interesado o de la unidad administrativa interna, para que se pueda prestar el servicio de avalo. La solicitud deber contener cuando menos:

1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.2.

5.1.1. 5.1.2. 5.1.3.

Datos completos relativos al solicitante y al bien a valuar. Fecha y firma del solicitante. Propsito del avalo.

5.1.4. Informacin necesaria para realizar el servicio, referida en lo conducente, en el numeral 4.5 del presente Apartado.

5.2.

FORMALIZACION DEL SERVICIO

Se deber dejar constancia de la contratacin del servicio de avalo.

1.3.

5.3.

ASIGNACION A VALUADORES

La institucin de crdito deber garantizar lo siguiente:

1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 1.3.4. 1.3.5. 1.3.6. 1.4. 1.4.1. 1.4.1.1. 1.4.1.2. 1.4.1.3. 1.4.1.4. 1.4.1.5. 1.4.1.6. 1.4.2. 1.4.2.1. 1.4.2.2. 1.4.2.3. 1.4.3. 1.4.3.1. 1.4.3.2. 1.4.3.3. 1.4.4.

5.3.1. padrn.

Slo podrn asignarse avalos a aquellos valuadores que formen parte de su

5.3.2. No se debern asignar avalos a un valuador en especfico, cuando la institucin identifique que ste pudiera tener presumiblemente algn conflicto de inters. 5.3.3. Se deber considerar el nivel de experiencia y competencia del valuador.

5.3.4. No se podr excluir a un valuador competente por no ser miembro de alguna asociacin, instituto o colegio de valuadores en especfico. 5.3.5. No se deber permitir una actitud discriminatoria para la seleccin de valuadores influida por el cargo desempeado o por su participacin en asociaciones, institutos o colegios. 5.3.6. La asignacin de un avalo deber corresponder a la especialidad requerida.

5.4.

ELABORACION DEL AVALUO

Deber cubrir los siguientes puntos: 5.4.1. Definicin del problema 5.4.1.1. Bien que ser valuado.

5.4.1.2. Identificacin, en la medida de lo posible, de cualquier restriccin, gravamen, carga o cualquiera otra limitante que pudiera impactar en el valor del bien. 5.4.1.3. 5.4.1.4. 5.4.1.5. 5.4.1.6. 5.4.2. Objeto del avalo. Propsito del avalo. Fecha del avalo. Limitaciones al avalo.

Identificacin del bien a valuar 5.4.2.1. 5.4.2.2. 5.4.2.3. Inspeccin fsica. Descripcin del bien a valuar. Reporte fotogrfico.

5.4.3.

Levantamiento de informacin 5.4.3.1. Caractersticas y clasificacin del bien. Anlisis del mercado (en su caso, demandas, ofertas,

5.4.3.2. presupuesto). 5.4.3.3. 5.4.4.

Anlisis comparativo (en su caso, ventas, rentas, costos).

Procesamiento de la informacin

1.4.4.1. 1.4.4.2. 1.4.4.3. 1.4.4.4. 1.4.5. 1.5.

5.4.5.

5.4.4.1. 5.4.4.2. 5.4.4.3. 5.4.4.4.

Enfoques de valuacin. Exclusiones del avalo. Conclusin del tipo de valor. Declaraciones del avalo.

Certificacin del avalo

5.5.

REVISION DEL AVALUO

Se deber analizar el avalo y garantizar que se cumplan las prcticas y procedimientos establecidos por el Manual de Valuacin, dejando debidamente documentado el citado anlisis.

1.6. 1.6.1. 1.6.2. 1.6.3. 1.7.

5.6. Se deber:

CERTIFICACION DEL AVALUO

5.6.1. Estampar el sello de la institucin de crdito en cada una de las hojas que conforman el avalo, utilizando siempre papel membretado de sta. 5.6.2. Rubricar cada una de las hojas que conforman el avalo por el funcionario autorizado para tal efecto y por el valuador involucrado. 5.6.3. Firmar tanto por el funcionario autorizado como por el valuador mencionados en el numeral anterior la conclusin del valor.

5.7.

REGISTRO Y RESGUARDO DE LA INFORMACION

La institucin de crdito deber registrar y conservar por un periodo de cinco aos, la siguiente informacin:

1.7.1. 1.7.2. 1.7.3. 1.7.4. 2.

6.

5.7.1. 5.7.2. 5.7.3. 5.7.4.

Solicitud de avalo. Fotocopia del avalo debidamente certificado. Soporte tcnico y memoria de clculo. Acuse de recibo de entrega del avalo.

PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS DEL PADRON INTERNO DE VALUADORES

La institucin de crdito ser responsable de establecer los mecanismos que juzgue pertinentes para la seleccin, evaluacin, aceptacin y seguimiento del desempeo de la persona fsica que utilice para la elaboracin de avalos en las distintas especialidades.

2.1. 2.1.1.

6.1.

PERFIL DEL VALUADOR

Deber cumplir con los siguientes requisitos: 6.1.1. Ser profesional con estudios afines a la especialidad valuatoria correspondiente, o contar con experiencia equivalente, as como tener conocimientos sobre los procesos econmicos y sociales que afectan el valor del bien.

2.1.2.

6.1.2. Comprobar el desarrollo profesional y la experiencia en la prctica de avalos, as como en la especialidad de que se trate, mediante constancias de asistencia a cursos, seminarios u otros eventos de capacitacin con acreditacin a currculum, as como por medio de avalos realizados. 6.1.3. Manifestar bajo protesta de decir verdad, que de contar o de haber contado con algn registro relativo a la prctica valuatoria otorgado por autoridad competente, ste no haya sido suspendido o cancelado.

2.1.3.

2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.3.

6.2.

OTRAS ACREDITACIONES

6.2.1. Presentar documentacin que acredite, en su caso, los registros relativos a la prctica valuatoria otorgados por autoridad competente. 6.2.2. Someterse a cualquier tipo de evaluacin de conocimientos tcnicos que la institucin de crdito considere necesaria.

6.3.

EVALUACION INICIAL DEL VALUADOR

Se deber evaluar la documentacin presentada tomando en consideracin que el candidato satisfaga los requisitos, experiencia y desarrollo profesional o educativo mencionados en el numeral 6.1 y, en su caso, el numeral 6.2, ambos del presente Apartado.

2.4. 2.4.1.

6.4.

PADRON DE VALUADORES

6.4.1. Se deber integrar un expediente por cada valuador que contenga cuando menos, la documentacin presentada para su incorporacin al padrn, la evaluacin correspondiente, el contrato de prestacin de servicios a que se refiere el numeral 6.4.3 y, en su caso, las sanciones distintas a las sealadas en el numeral 6.1.3, ambos del presente Apartado que se le hayan aplicado por autoridad competente, relativas a su actividad valuatoria. Asimismo, las medidas correctivas que, en su caso, hayan sido aplicadas por alguna institucin de crdito. 6.4.2. La incorporacin al padrn de la institucin de crdito de que se trate se deber realizar cuando menos cada seis meses. 6.4.3. El funcionario autorizado por la institucin de crdito y el valuador en forma individual debern formalizar por escrito la prestacin del servicio de avalos (contrato de prestacin de servicios). 6.4.4. Para la realizacin de avalos, se deber contar con un contrato de prestacin de servicios vigente.

2.4.2. 2.4.3. 2.4.4. 2.5. 2.5.1. 2.5.2. 2.5.3.

6.5.

EVALUACION DEL DESEMPEO DEL VALUADOR

6.5.1. La institucin de crdito deber contar con un programa permanente de revisin y control para evaluar el desempeo del valuador. 6.5.2. La revisin se deber hacer tomando como referencia lo establecido por el Manual de Valuacin de la propia institucin de crdito. 6.5.3. Las altas y bajas en el padrn, debern ser comunicadas a la CNBV y a la ABM, dentro de un periodo de diez das hbiles siguientes a la fecha de los movimientos.

Una vez incorporado al padrn, el valuador se deber mantener actualizado en temas afines a la prctica del avalo y, en su caso, a la especialidad, debiendo acreditar este hecho.

2.6.

6.6. ALCANCE DEL TRABAJO DE LOS VALUADORES PARA LAS INSTITUCIONES DE CREDITO En el contrato de prestacin de servicios a que se refiere el numeral 6.4.3 del presente Apartado, se deber indicar, cuando menos, lo siguiente:

2.6.1. 2.6.2. 2.6.3. 2.6.4. 2.6.5. 2.7.

6.6.1. El valuador nicamente podr actuar a nombre de la institucin de crdito con la que tenga vigente el contrato de prestacin de servicios. 6.6.2. Deber guardar confidencialidad en el desarrollo del avalo.

6.6.3. No deber emitir opinin alguna al usuario o al solicitante del avalo, relacionada con el mismo, durante el proceso de la elaboracin. 6.6.4. El valuador no promover en forma particular sus servicios como valuador bancario de tal manera que induzca al error con respecto a los otros avalos que realice. 6.6.5. correctivas. El proceso de revisin deber, en su caso, conducir a la aplicacin de medidas

6.7.

MEDIDAS CORRECTIVAS

La institucin de crdito deber establecer la tipificacin de las medidas correctivas que deber aplicar a algn valuador en lo particular, cuando ste incurra en alguna o varias irregularidades. De manera enunciativa mas no limitativa, las irregularidades pueden ser:

2.7.1. 2.7.2. 2.7.3. 2.7.4. 2.7.5. 2.7.6. 2.7.7. 2.7.8. 2.7.9. 2.7.10.

6.7.1. el padrn. 6.7.2. avalo. 6.7.3.

Ocultar o proporcionar informacin falsa para su incorporacin y permanencia en

Reportar datos y conclusiones que no correspondan a la realidad dentro del

Distorsionar intencionalmente los valores del avalo.

6.7.4. Elaborar algn avalo no confiable, sin ajustarse al Manual de Valuacin de la propia institucin de crdito. 6.7.5. Suspensin o cancelacin de algn registro relativo a la prctica valuatoria otorgado por autoridad competente. 6.7.6. 6.7.7. 6.7.8. 6.7.9. 6.7.10. No haber actuado de conformidad con el contrato de prestacin de servicios. Aplicar una metodologa no adecuada o injustificada. Promover en forma particular sus servicios como valuador bancario. Incurrir en cualquier irregularidad que implique actuar fuera de tica. Reincidir en cualquiera de las conductas anteriores.

La institucin de crdito deber establecer en razn de la gravedad de cada una de las irregularidades, medidas correctivas tales como: Amonestacin, suspensin o baja del padrn.

En caso de que se aplique cualquier medida correctiva, se deber dar aviso a la CNBV y a la ABM, dentro de un periodo de diez das hbiles siguientes a la fecha de su aplicacin.

2.8. 2.8.1. 2.8.2. 2.8.3. 2.8.4. 2.8.5. 2.8.6.

6.8.

PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACION DE LAS MEDIDAS CORRECTIVAS

La institucin de crdito deber: 6.8.1. Reunir los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad.

6.8.2. Requerir al valuador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la irregularidad detectada. 6.8.3. Levantar acta en donde queden asentados los hechos, declaraciones y consideraciones, as como, en su caso, la manera en la cual se evaluaron las irregularidades correspondientes. 6.8.4. Aplicar la medida correctiva que corresponda en razn de la gravedad de la conducta del valuador. 6.8.5. expediente. Guardar acuse de recibo de toda notificacin al valuador e integrar a su

6.8.6. Reasignar, a la fecha de aplicacin de la medida correctiva correspondiente, los avalos pendientes o bien los que estuviera realizando el valuador que sea suspendido o dado de baja del padrn. Apartado B. INMUEBLES

INDICE

1. 2. 3. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 5. 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.

1. 2. 3. 4.

ANTECEDENTES OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION INMOBILIARIA MARCO JURIDICO DE LA VALUACION INMOBILIARIA ENFOQUES DE VALUACION 4.1. 4.2. 4.3. ENFOQUE DE COSTO ENFOQUE DE INGRESOS ENFOQUE DE MERCADO

5. 6.

CRITERIOS GENERALES ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALUO DE INMUEBLES 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. DATOS DEL AVALUO TERRENO TERRENO Y CONSTRUCCIONES SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO

1.

1.

ANTECEDENTES

Se deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios tcnicos en materia de valuacin inmobiliaria, que servir de base a la institucin de crdito cuando preste este servicio.

2. 2.1. 2.2. 2.3. 3.

2.

OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION INMOBILIARIA

Se debern considerar, cuando menos, los objetivos siguientes: 2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter general establecidas por la CNBV, as como los criterios propios de la institucin de crdito de que se trate. 2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la informacin mnima indispensable que debe contener el avalo inmobiliario, atendiendo a la normatividad vigente en la materia. 2.3. Los sealados en el numeral 2 del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

3.

MARCO JURIDICO DE LA VALUACION INMOBILIARIA

Se deber mencionar y segn corresponda, el marco jurdico que incide en la valuacin inmobiliaria. De manera enunciativa mas no limitativa podran ser:

3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2. 3.2.1. 4.

3.1.

Directamente:

3.1.1. Legislacin Federal: Ley de Instituciones de Crdito, Ley del Mercado de Valores, Ley General de Bienes Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente, Ley Federal de Corredura Pblica, Ley Agraria, entre otras. 3.1.2. Legislacin Local: Cdigo Financiero del Distrito Federal, Leyes catastrales de las diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otros. 3.2. Indirectamente:

3.2.1. Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Declaratorias de Usos Destinos, Reservas y Lmites, entre otros.

4.

ENFOQUES DE VALUACION

El inmueble deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del inmueble. En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

4.1.

4.1.

ENFOQUE DE COSTO

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:

4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.1.4.

4.1.1. Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas fsicas, de uso y de servicios. 4.1.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. 4.1.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. 4.1.4. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus caractersticas particulares.

4.2.

4.2.

ENFOQUE DE INGRESOS

Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se debern considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as como, entre otros: Renta real, renta estimada, deduccin por vacos, impuestos, servicios, gastos generales. La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de construccin apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables.

4.3.

4.3.

ENFOQUE DE MERCADO

Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar y se especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.

5. 5.1. 5.2. 5.3.

5.

CRITERIOS GENERALES 5.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito.

5.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el Manual de Valuacin Bancaria. 5.3. En el avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, para terreno y construccin, el valor del bien individual deber estimarse en funcin del indiviso. Tanto las reas comunes, las instalaciones generales de la edificacin, como las reas privadas e instalaciones propias debern ser valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle. 5.3.1. Se deber obtener de la escritura de constitucin de rgimen en condominio, el indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el valor total. 5.3.2. An cuando el avalo se refiera a una unidad privativa dentro del conjunto, se debern describir en forma general las caractersticas del conjunto. 5.3.3. La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de estos bienes, deber atender a lo dispuesto en la normatividad vigente, que emita la autoridad competente.

5.3.1. 5.3.2. 5.3.3.

5.4.

5.4. En el avalo de terreno cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plaza comercial u otro), as como del que no se hayan encontrado referencias de ofertas de inmuebles similares, se podr usar el mtodo residual, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 5.4.1. 5.4.2. 5.4.3. Ser jurdicamente permisible. Ser tcnicamente factible. Ser econmicamente viable.

5.4.1. 5.4.2. 5.4.3. 5.4.4. 5.5.

5.4.4. Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto. 5.5. Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido por no estar considerado dentro de la reglamentacin urbana de la localidad, se deber realizar un anlisis de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los servicios del terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimacin de valor confiable. 5.6. En la elaboracin de avalo de inmuebles que forman parte de una planta industrial, para analizar, en su caso, la depreciacin aplicable en la estimacin de valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica entre inmueble y maquinaria. 5.7. En el avalo de hotel, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, se deber basar en parmetros de mercado, tomando en consideracin el tipo y categora del hotel as como la zona geogrfica de ubicacin. 5.8. La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa de avance de obra sea identificable y delimitable. 5.9. Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro uso diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el avalo. Las caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que supuestamente lo hacen de transicin, se deben argumentar satisfactoriamente. Se sealar conforme a lo observado lo siguiente: Descripcin del terreno en transicin, ubicacin con respecto al ncleo urbano, descripcin del equipamiento urbano de la zona, clasificacin de la zona, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones para la zona. 5.10. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de planos o, en su caso, referencias del documento que sirvi de base para la determinacin de la superficie, as como en su caso, de fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del bien.

5.6. 5.7. 5.8. 5.9.

5.10.

6.

6.

ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALUO DE INMUEBLES

El modelo de forma a utilizar en la elaboracin de avalos de inmuebles, deber corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la institucin de crdito en el Manual de Valuacin Bancaria.

6.1. 6.1.1.

6.1.

DATOS DEL AVALUO

6.1.1. Solicitante: Tratndose de avalo solicitado por el pblico en general, se deber indicar el nombre de la persona fsica o moral (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), que requiere el servicio. En el caso de persona moral, adems de indicar su denominacin o razn social, se deber sealar el nombre de la persona fsica que la representa.

6.1.2. 6.1.3.

6.1.2. Valuador: Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del valuador acreditado por la propia institucin de crdito, que de acuerdo a la especialidad requerida, realiza el avalo. 6.1.3. Fecha del avalo: Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima visita de inspeccin al inmueble. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la de estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deber sealar en el avalo.

6.1.4.

6.1.4. Inmueble que se vala: Se deber indicar el tipo de inmueble valuado, si se trata, entre otros, de terreno baldo o habilitado para un uso especfico. En el caso de construcciones, si se trata, entre otros, de habitacin unifamiliar o multifamiliar, oficina, edificio de productos, nave industrial, bodega, local comercial, hotel. 6.1.5. Rgimen de propiedad: Se deber indicar si es privada (individual o colectiva), pblica o de cualquier otra naturaleza. Slo sern motivo de avalo los bienes sujetos a rgimen comunal o ejidal en aqullos casos que por disposicin expresa puedan ser realizados por institucin de crdito.

6.1.5.

6.1.6.

6.1.6. Propietario del inmueble: Deber asentarse el nombre de la persona fsica o moral que est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad competente, o bien, aqulla que expresamente seale el solicitante. Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso. Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del inmueble analizado, se consignar en el avalo.

6.1.7. 6.1.8.

6.1.7. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo. 6.1.8. Propsito del avalo: Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo. Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: Otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien, adjudicacin. El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo.

6.1.9. 6.1.10. 6.2. 6.2.1. 6.2.1.1.

6.1.9. Definiciones: Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor que vayan a emplearse de conformidad con el glosario de trminos, acordes con su objeto y propsito. 6.1.10. Nmeros de cuenta predial y de agua: Se debern citar los nmeros de las cuentas predial y del agua y, en su caso, indicar si stas son globales.

6.2. 6.2.1.

TERRENO Caractersticas urbanas

6.2.1.1. Clasificacin de la zona: Se deber indicar la clasificacin de acuerdo a la reglamentacin urbana en la localidad. Si no se contara con un Programa o Plan de Desarrollo Urbano, se sealar la clasificacin y la categora de acuerdo a la apreciacin observada. Asimismo, se deber especificar, entre otras, si se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en desarrollo, en proceso de consolidacin, en declinacin o en renovacin.

6.2.1.2.

6.2.1.2. Tipo de construccin predominante: Se deber mencionar el tipo o tipos de construccin predominante en la calle o en la zona donde se ubica el inmueble, la calidad, el nmero de niveles y el uso de las construcciones, as como las clasificaciones existentes. 6.2.1.3. Indice de saturacin en la zona: Se deber sealar el porcentaje aproximado de lotes con construccin con relacin al nmero de lotes baldos en la zona o sector. 6.2.1.4. Poblacin: Se deber indicar si en la zona la poblacin es, entre otras, nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante. Asimismo, se sealar su nivel socioeconmico. 6.2.1.5. Contaminacin ambiental: Se deber mencionar si existe, si se tiene un registro describir su grado y en qu consiste. 6.2.1.6. Uso del suelo: Deber corresponder a la normatividad emitida por la autoridad respectiva, si ste corresponde a un uso de la zona, de la calle o del lote, as como al uso del inmueble a valuar. Cuando no exista una reglamentacin al respecto, o bien no se tenga definido el uso, se deber indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante. Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad de construccin y con los Coeficientes de Ocupacin y Uso del Suelo (C.O.S. y C.U.S.).

6.2.1.3. 6.2.1.4. 6.2.1.5. 6.2.1.6.

6.2.1.7. 6.2.1.8.

6.2.1.7. Vas de acceso: Se deber describir, entre otros, tipo de comunicacin vial, importancia de las vas, proximidad e intensidad del flujo vehicular. 6.2.1.8. Servicios pblicos y equipamiento urbano: Se deber hacer una diferenciacin entre los servicios pblicos y el equipamiento urbano, indicar en los servicios, si corresponden a la zona, a la calle o introducidos al terreno, especificando con detalle la naturaleza y las caractersticas de cada uno de ellos. Para el caso del equipamiento urbano, ste se deber describir y se sealar su distancia aproximada al inmueble valuado. 6.2.2. Descripcin del terreno

6.2.2. 6.2.2.1.

6.2.2.1. Ubicacin: Se deber indicar con el mayor grado de precisin la localizacin del inmueble a valuar. En caso de que el terreno cuente con alguna denominacin o sea inmueble de difcil localizacin, se indicar nombre, vas de acceso, puntos importantes a travs de distancias y orientaciones, reforzndose con un croquis de localizacin. Se deber citar, en su caso, el nombre de la persona que estuvo presente durante la visita de inspeccin.

6.2.2.2.

6.2.2.2. Tramo de calle, calles transversales limtrofes y orientacin: Se deber sealar el nombre de la calle, orientacin en la acera y entre que calles se ubica el predio, si es posible, se mencionar la distancia a la esquina ms prxima. Si el predio est en esquina, es cabecera de manzana o manzana completa, se mencionarn los nombres de todas las calles y sus orientaciones. 6.2.2.3. Colindancias: Se debern mencionar las colindancias y medidas referidas en la escritura pblica o en la resolucin emitida por autoridad competente, que permitan su plena identificacin. Si el inmueble en estudio tuviera una colindancia notable que pudiera ameritar o demeritar el valor, sta se deber indicar. 6.2.2.4. Area total: Al igual que las colindancias, se deber sealar la fuente de procedencia de esta informacin.

6.2.2.3.

6.2.2.4.

En caso de que se disponga de informacin que refleje diferencias apreciables entre medidas o reas de escrituras respecto a las determinadas por medicin directa, fotocopia de los planos presentados o algn documento expedido por autoridad competente, se consignar la informacin de las distintas fuentes, sealando en el numeral 6.3.6 del presente Apartado, la forma en que sern interpretadas dichas diferencias para el anlisis de valor.

6.2.2.5. 6.2.2.6.

6.2.2.5. Configuracin y topografa: Se deber sealar la configuracin del terreno, as como sus accidentes topogrficos, que podrn ser, entre otros, pendientes, depresiones, promontorios. 6.2.2.6. Caractersticas panormicas: Se debern sealar, en su caso, todas aquellas caractersticas que ameriten o demeriten el valor del predio, entre otras: Frente de playa, vista al mar, zonas jardinadas o arboladas, paisaje urbano, cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos slidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y basureros. 6.2.2.7. Densidad habitacional permitida: Se deber obtener de la reglamentacin urbana que expida la autoridad competente o, en su caso, de la observacin. 6.2.2.8. Intensidad de construccin permitida: Se deber obtener de la reglamentacin urbana que expida la autoridad competente o, en su caso, de la observacin. 6.2.2.9. Servidumbres o restricciones: Se debern sealar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, ttulo de propiedad, alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar, estn las pblicas, las privadas y las de mercado.

6.2.2.7. 6.2.2.8. 6.2.2.9.

6.2.2.10.

6.2.2.10. Consideraciones adicionales: En la elaboracin de algunos avalos, se debern tomar en cuenta otros factores que pudieran incidir en forma importante en la estimacin del valor de un predio, tales como la calidad del subsuelo y su relacin con el uso del suelo autorizado, afectaciones, invasiones, reglamentos de construccin, nivel de aguas freticas y otros. 6.2.2.11. Uso actual: Se deber describir detalladamente el uso que tiene el predio en la fecha en que se practica la inspeccin, mencionando la condicin apreciada y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo caso, se indicar en que consisten y cmo estn cuantificadas. 6.2.3. Consideraciones previas al avalo

6.2.2.11.

6.2.3.

Se deber justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin y todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliar la descripcin del inmueble, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona. Se presentarn, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la estimacin del valor unitario de terreno con su correspondiente tabla de homologacin y se indicar el procedimiento de ajuste a seguir para hacer comparables las investigaciones de mercado.

6.2.3.1. 6.2.3.1.1. 6.2.3.1.2.

6.2.3.1. Los criterios que se debern observar en el desarrollo del procedimiento de homologacin podrn ser, de manera enunciativa mas no limitativa, entre otros: 6.2.3.1.1. Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los pertinentes y contemplen todos los aspectos relevantes del sujeto. 6.2.3.1.2. sujeto. Los ajustes debern ser consistentes, entre los comparables y el

6.2.3.1.3. 6.2.3.1.4. 6.2.3.1.5. 6.2.3.1.6. 6.2.3.1.7.

6.2.3.1.3. 6.2.3.1.4.

Los ajustes debern derivarse de observaciones del mercado. Dar un mayor peso al comparable que menos ajustes requiera.

6.2.3.1.5. Favorecer la aplicacin de factores de ajuste que menores suposiciones impliquen. 6.2.3.1.6. Observar el rango de amplitud entre los valores obtenidos para cada comparable, despus de los ajustes. 6.2.3.1.7. de homologacin. Analizar la razonabilidad de los resultados obtenidos en el proceso

Los factores de ajuste a considerar podrn ser, entre otros, superficie, uso, zona, ubicacin, forma, topografa, comercializacin.

6.2.4. 6.2.4.1. 6.2.4.1.1. 6.2.4.1.2.

6.2.4. 6.2.4.1.

Obtencin de valores Valor fsico

6.2.4.1.1. Lote tipo o predominante: Se deber adoptar el lote tipo que seale la autoridad competente, en su caso, el predominante en la zona, o bien, en la calle. 6.2.4.1.2. Valores de calle o zona: Se deber asentar el valor o valores por metro cuadrado, que sern resultado del anlisis proveniente de una investigacin del mercado inmobiliario, ponderndolos con los datos estadsticos comparables. Como resultado de dicha investigacin se debern aplicar los factores que conduzcan al valor unitario que ser aplicado al lote en estudio. El procedimiento utilizado para la estimacin del valor fsico de un inmueble ser el mismo que se aplique para la estimacin del valor de mercado a que se refiere el numeral 6.2.4.3 del presente Apartado.

6.2.4.2. 6.2.4.2.1.

6.2.4.2.

Valor de capitalizacin de rentas

6.2.4.2.1. Mtodo tradicional: Se debern obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un predio y una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo proyecto. Se tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su caso, la renta estimada de mercado. Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:

6.2.4.2.1.1. 6.2.4.2.1.2. 6.2.4.2.1.3. 6.2.4.2.1.4. 6.2.4.2.1.5. 6.2.4.2.1.6.

6.2.4.2.1.1. 6.2.4.2.1.2. 6.2.4.2.1.3. 6.2.4.2.1.4. 6.2.4.2.1.5. 6.2.4.2.1.6.

Porcentaje de desocupacin (vacos). Impuesto predial. Derechos por servicios de agua. Gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia). Gastos de conservacin y mantenimiento. Impuesto sobre la renta.

6.2.4.2.1.7.

6.2.4.2.1.7.

Seguros.

Se aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo al uso o destino del predio, el estado de conservacin, la zona de ubicacin, la oferta y la demanda, entre otros. Se deber justificar el procedimiento empleado en el avalo. En el caso de que se aplique cualquier mtodo distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin del valor de un predio a travs del enfoque de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber describir dentro del avalo.

6.2.4.3.

6.2.4.3.

Valor de mercado

Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al predio valuado. Se debern, en su caso, distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al predio valuado de los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes. El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un terreno a travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalo. Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote tipo se debern aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales podrn ser, de ubicacin, de zona, de superficie, de frente y de forma, entre otros.

6.2.5.

6.2.5.

Conclusiones

Previo a la indicacin del valor concluido se deber razonar y explicar la conclusin. El valor concluido se deber indicar en nmeros redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3 del presente Apartado. El importe del valor concluido se deber expresar en moneda nacional. Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, ste se deber incluir a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio y la fuente de consulta.

6.2.6.

6.2.6.

Declaraciones y certificacin del avalo

Se deber incluir una declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

6.3. 6.3.1. 6.3.2.

6.3. 6.3.1.

TERRENO Y CONSTRUCCIONES Datos del avalo

Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.1 del presente Apartado. 6.3.2. Terreno

Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.2 del presente Apartado.

6.3.3. 6.3.3.1.

6.3.3.

Descripcin general de la construccin

6.3.3.1. Uso actual: Se deber describir el inmueble iniciando con el terreno, el uso actual de la construccin y, en su caso, sus diferentes niveles. La descripcin deber seguir un orden adecuado que permita identificar la distribucin de las distintas reas o espacios que conforman la propiedad.

6.3.3.2. 6.3.3.3. 6.3.3.4.

6.3.3.2. Tipo de construccin: En funcin de los tipos y calidades de construccin, se debern agrupar las distintas reas o los niveles. 6.3.3.3. Clasificacin y calidad de la construccin: Se deber sealar, entre otras, si es antigua, moderna o mixta, as como sus distintas calidades observadas. 6.3.3.4. Nmero de niveles: Se deber indicar el nmero de plantas o niveles de que se compone el inmueble, as como la altura libre de entrepiso. Cuando se vale una unidad aislada de un edificio, se deber mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad valuada.

6.3.3.5.

6.3.3.5. Edad aproximada de la construccin: Se deber mencionar la edad cronolgica con base en la fuente documental presentada. En el avalo de inmueble que haya sido objeto de alguna reconstruccin o remodelacin, se deber indicar la fecha en que se hizo, especificando si fue total o parcial, si abarc elementos estructurales o slo acabados, el porcentaje que representa con respecto al total y las reas del inmueble que fueron reacondicionadas. A falta de esta informacin, se indicar la edad aparente debidamente fundamentada.

6.3.3.6. 6.3.3.7.

6.3.3.6. Vida til remanente: Se deber establecer con base en la vida til probable asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada del mismo. 6.3.3.7. Estado de conservacin: Se debern hacer las clasificaciones siguientes, entre otras: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado, reconstruido. Asimismo, se sealarn las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos. 6.3.3.8. Calidad del proyecto: Se debern indicar las cualidades o defectos con base en la funcionalidad del inmueble, clasificndolo, entre otras, en: obsoleto, adecuado a su poca, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente. 6.3.3.9. Unidades rentables o susceptibles de rentarse: Se debern mencionar el total de ellas, agrupndolas segn su uso.

6.3.3.8. 6.3.3.9.

6.3.4. 6.3.4.1. 6.3.4.1.1. 6.3.4.1.2. 6.3.4.1.3. 6.3.4.1.4.

6.3.4.

Elementos de la construccin

Se debern describir en forma similar a las especificaciones de construccin. 6.3.4.1. Obra negra

6.3.4.1.1. Cimentacin: Se debern consultar fotocopias de los planos estructurales y de no haberlos, se deber suponer de acuerdo con el tipo de construccin, la calidad y capacidad de carga del suelo en la zona. 6.3.4.1.2. Estructura: Se deber describir el tipo, mencionando materiales en muros, trabes y columnas, el sistema constructivo, las dimensiones de claros, las alturas y las secciones cuando lo justifique la magnitud de la construccin. 6.3.4.1.3. Muros: Se deber indicar material, espesor, refuerzos, altura cuando sea distinta de la comn, as como si tienen acabados aparentes. 6.3.4.1.4. Entrepisos: Se deber mencionar material, seccin, sistema constructivo y tamao de sus claros.

6.3.4.1.5. 6.3.4.1.6. 6.3.4.1.7. 6.3.4.2. 6.3.4.2.1. 6.3.4.2.2. 6.3.4.2.3. 6.3.4.2.4. 6.3.4.2.5. 6.3.4.2.6. 6.3.4.2.7. 6.3.4.2.8. 6.3.4.3. 6.3.4.3.1. 6.3.4.3.2. 6.3.4.3.3. 6.3.4.3.4.

6.3.4.1.5. Techos: Se deber mencionar material, seccin, sistema constructivo, tamao de sus claros, as como si son inclinados y a cuntas aguas. 6.3.4.1.6. Azoteas: Se deber indicar si estn impermeabilizadas, enladrilladas o mixtas, as como los pretiles, indicando material, espesor, refuerzos y altura. 6.3.4.1.7. Bardas: Se deber indicar material, espesor, refuerzos, altura, remates y acabados, si son medianeras o de uso comn. 6.3.4.2. 6.3.4.2.1. Revestimientos y acabados interiores Aplanados: Se debern indicar material y calidad.

6.3.4.2.2. Plafones: Se debern indicar material y calidad. Los falsos plafones se debern describir detalladamente por material, en su caso, por marca y medida. 6.3.4.2.3. Lambrines: Se debern indicar material, calidad, colocacin y ubicacin, en su caso, altura. 6.3.4.2.4. ubicacin. 6.3.4.2.5. Pisos: Se debern indicar material, calidad, colocacin, medida y

Zoclos: Se debern indicar material, calidad y medida.

6.3.4.2.6. Escaleras: Se debern indicar material, sistema constructivo, uso y si son interiores o exteriores. Cuando sea procedente, se deber describir el barandal y el pasamanos, as como si existen deficiencias de diseo o de construccin. 6.3.4.2.7. Pintura: Se deber indicar el tipo y de ser posible la calidad.

6.3.4.2.8. Recubrimientos especiales: Se debern indicar, entre otros, calidad y ubicacin de las alfombras fijas al piso, de los materiales ahulados o plsticos, de los tapices y de las telas en muros o plafones, de los corchos y de la micromadera. 6.3.4.3. Carpintera

6.3.4.3.1. Puertas: Se debern indicar material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del inmueble. 6.3.4.3.2. Guardarropa: Se debern indicar dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del inmueble. material, calidad, clase,

6.3.4.3.3. Lambrines o plafones: Se debern indicar material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del inmueble. 6.3.4.3.4. Pisos: Se deber indicar material, calidad, clase, superficie y su ubicacin dentro del inmueble. Se debern mencionar tambin aquellos elementos que sean significativos, entre otros, ventanas, tapancos, vigas decorativas. Cuando la carpintera est barnizada o laqueada se deber especificar la calidad. En su caso, se deber detallar el diseo.

6.3.4.4.

6.3.4.4.

Instalaciones hidrulicas y sanitarias

Se debern indicar si son ocultas o aparentes, as como la clase y calidad de los materiales que las componen. Se sealar el material y la capacidad de los tinacos y tanques elevados.

6.3.4.5.

6.3.4.5.

Instalaciones elctricas

Se deber sealar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, tipo de salidas, la calidad y tipo de lmparas, accesorios y tableros. Asimismo, se indicar el tipo de corriente.

6.3.4.6.

6.3.4.6.

Herrera

Se debern sealar material, calidad y, en su caso, calibre, si es del tipo estructural y la clase de perfiles, si son especiales se deber mencionar junto con la dimensin de los claros que abarquen.

6.3.4.7.

6.3.4.7.

Vidriera

Se debern sealar material, tipo, espesor y medidas. Se describirn, entre otros, los espejos, marcos, domos, canceles, emplomados y tragaluces.

6.3.4.8. 6.3.4.9.

6.3.4.8.

Cerrajera

Se debern indicar el tipo, calidad y marcas dominantes. 6.3.4.9. Fachadas

Se debern sealar el nmero de fachadas, los materiales predominantes, si son aparentes y si hay revestimientos indicndose medidas y profusin. Se debern diferenciar, cuando proceda, los materiales de fachadas principales e interiores.

6.3.4.10. 6.3.4.10.1. 6.3.4.10.1.1. 6.3.4.10.1.2. 6.3.4.10.1.3. 6.3.4.10.1.4. 6.3.4.10.1.5. 6.3.4.10.1.6. 6.3.4.10.1.7. 6.3.4.10.1.8. 6.3.4.10.1.9. 6.3.4.10.1.10. 6.3.4.10.2. 6.3.4.10.2.1.

6.3.4.10.

Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias

6.3.4.10.1. Instalaciones especiales: Son aqullas adheridas al inmueble e indispensables para el funcionamiento operacional de ste. Entre otras: 6.3.4.10.1.1. 6.3.4.10.1.2. 6.3.4.10.1.3. 6.3.4.10.1.4. 6.3.4.10.1.5. 6.3.4.10.1.6. 6.3.4.10.1.7. 6.3.4.10.1.8. 6.3.4.10.1.9. tratamiento. 6.3.4.10.1.10. Elevadores y montacargas. Escaleras electromecnicas. Equipos de aire acondicionado o aire lavado. Sistema hidroneumtico. Calefaccin. Subestacin elctrica. Pararrayos. Equipos contra incendio. Cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin, plantas de

Pozos artesianos, aljibes, equipos de bombeo. para el

6.3.4.10.2. Elementos accesorios: Son aqullos necesarios funcionamiento de un inmueble de uso especializado. Entre otros: 6.3.4.10.2.1. Caldera.

6.3.4.10.2.2. 6.3.4.10.2.3. 6.3.4.10.2.4. 6.3.4.10.2.5. 6.3.4.10.2.6. 6.3.4.10.2.7. 6.3.4.10.2.8. 6.3.4.10.2.9. 6.3.4.10.2.10. 6.3.4.10.3. 6.3.4.10.3.1. 6.3.4.10.3.2. 6.3.4.10.3.3. 6.3.4.10.3.4. 6.3.4.10.3.5. 6.3.4.10.3.6. 6.3.4.10.3.7. 6.3.4.10.3.8. 6.3.4.10.3.9. 6.3.4.10.3.10. 6.3.4.10.3.11. 6.3.4.10.3.12.

6.3.4.10.2.2. 6.3.4.10.2.3. 6.3.4.10.2.4. 6.3.4.10.2.5. 6.3.4.10.2.6. 6.3.4.10.2.7. 6.3.4.10.2.8. 6.3.4.10.2.9. 6.3.4.10.2.10.

Depsito de combustible. Espuela de ferrocarril. Pantalla de proyeccin. Planta de emergencia. Butacas. Sistema de aspiracin central. Bveda de seguridad. Sistema de intercomunicacin. Equipo de seguridad y circuito cerrado de T.V.

6.3.4.10.3. Obras complementarias: Son aqullas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. Entre otras: 6.3.4.10.3.1. 6.3.4.10.3.2. 6.3.4.10.3.3. 6.3.4.10.3.4. 6.3.4.10.3.5. 6.3.4.10.3.6. 6.3.4.10.3.7. 6.3.4.10.3.8. 6.3.4.10.3.9. 6.3.4.10.3.10. 6.3.4.10.3.11. 6.3.4.10.3.12. Bardas, celosas. Rejas. Patios y andadores. Marquesinas. Prgolas. Jardines. Fuentes y espejos de agua. Terrazas y balcones. Cocinas integrales. Riego por aspersin. Albercas y chapoteaderos. Sistemas de sonido ambiental.

Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se debern describir por separado de las construcciones para obtener valores unitarios independientes.

6.3.5.

6.3.5.

Inspeccin fsica

Se deber identificar el inmueble clara y precisamente, analizando cada una de las partes que le agregan o deducen valor. Se deber contar con modelos de forma que permitan concentrar la informacin necesaria y suficiente del inmueble. La informacin a levantar y posteriormente a reportar deber ser, en lo conducente, la sealada en los numerales 6.2.1, 6.2.2, 6.3.3 y 6.3.4, del presente Apartado.

Se deber realizar una inspeccin detallada con el objeto de estimar su estado de conservacin, para as determinar los factores de demrito. Se debern revisar junto con el responsable asignado, en su caso, los programas o mtodos de mantenimiento del inmueble, identificando si existen bitcoras de mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo. Se debern incorporar fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del inmueble, tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales debern referenciarse. Asimismo, se deber incluir una toma representativa de su localizacin dentro del conjunto.

6.3.6.

6.3.6.

Consideraciones previas al avalo

Se debern indicar los criterios, procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse de acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado. Cuando excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, este evento se deber justificar y detallar en el avalo.

6.3.7.

6.3.7.

Fuentes de informacin para obtener valores

Se debern utilizar fuentes de informacin actualizadas internas o externas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas. Entre las fuentes estn, los catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guas de precios, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien.

6.3.8. 6.3.8.1.

6.3.8. 6.3.8.1.

Obtencin de valores Terreno

Para la obtencin del valor del terreno, deber aplicarse lo sealado en el numeral 6.2.4 del presente Apartado.

6.3.8.2. 6.3.8.2.1. 6.3.8.2.1.1.

6.3.8.2. obras complementarias 6.3.8.2.1.

Construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y

Valor Fsico

6.3.8.2.1.1. Valor de reposicin nuevo o de reproduccin nuevo: Se debern obtener los valores unitarios de reposicin nuevo o, en su caso, de reproduccin nuevo para cada tipo de construccin observada. Se debern justificar la aplicacin de estos valores, las fuentes de consulta y la metodologa aplicada. 6.3.8.2.1.2. Valor neto de reposicin o neto de reproduccin: Se debern obtener los valores netos de reposicin o de reproduccin para cada tipo de construccin observada. Los demritos se debern aplicar, en su caso, por edad y estado de conservacin. En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito por obsolescencias funcional o econmica, stos afectarn al valor fsico, incluyendo, en su caso, al terreno. Se debern justificar en el avalo la aplicacin de estos factores, las fuentes de consulta y la metodologa aplicada.

6.3.8.2.1.2.

6.3.8.2.2.

6.3.8.2.2.

Valor de capitalizacin de rentas

Para la estimacin del valor de capitalizacin de rentas existen, entre otros, los siguientes mtodos:

6.3.8.2.2.1.

6.3.8.2.2.1. Mtodo tradicional: Se debern obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un inmueble y una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo proyecto.

Se deber tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su caso, la renta estimada de mercado. Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:

6.3.8.2.2.1.1. 6.3.8.2.2.1.2. 6.3.8.2.2.1.3. 6.3.8.2.2.1.4. 6.3.8.2.2.1.5. 6.3.8.2.2.1.6. 6.3.8.2.2.1.7. 6.3.8.2.2.1.8.

6.3.8.2.2.1.1. 6.3.8.2.2.1.2. 6.3.8.2.2.1.3. 6.3.8.2.2.1.4. vigilancia). 6.3.8.2.2.1.5.

Porcentaje de desocupacin (vacos). Impuesto predial. Derechos por servicios de agua. Gastos generales (administracin, limpieza,

Gastos de conservacin y mantenimiento.

6.3.8.2.2.1.6. Consumo de energa elctrica comn (la correspondiente a elevadores, iluminacin artificial de pasillos, vestbulos, escaleras). 6.3.8.2.2.1.7. 6.3.8.2.2.1.8. Impuesto sobre la renta. Seguros.

Se deber aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda, entre otros, de acuerdo a la edad y la vida remanente del inmueble, el uso o destino del mismo, el estado de conservacin, la calidad del proyecto, la zona de ubicacin, la oferta y la demanda y la calidad de las construcciones. Se justificar en el avalo y se documentar el procedimiento empleado.

6.3.8.2.2.2. 6.3.8.2.2.2.1.

6.3.8.2.2.2. Otros mtodos: Existen otros procedimientos que basados en el mismo principio de capitalizacin de rentas proponen: 6.3.8.2.2.2.1. Estimar la rentabilidad de activos fijos considerando el efecto inflacionario, la situacin jurdica relativa al tipo de contrato de arrendamiento, el demrito anual de las construcciones e impuestos. La tasa de capitalizacin que se aplica, es la correspondiente a una inversin, la cual deber estar en funcin del riesgo de dicha inversin y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados de valores nacional o internacional. Para este ltimo caso, se deber indicar la equivalencia a la tasa nacional debidamente fundamentada. 6.3.8.2.2.2.2. Considerar las rentas brutas anuales y las tasas de capitalizacin aplicables a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo. En el caso de la aplicacin de cualquier otro mtodo distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin del valor de un inmueble a travs del enfoque de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber describir dentro del avalo.

6.3.8.2.2.2.2.

6.3.8.2.3.

6.3.8.2.3.

Valor de mercado

Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al inmueble valuado. Se debern, en su caso, distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al inmueble valuado de los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes. El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un inmueble a travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalo.

6.3.9.

6.3.9.

Resumen de valores

Los valores obtenidos, mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente orden:

6.3.9.1. 6.3.9.2. 6.3.9.3. 6.3.10.

6.3.9.1. 6.3.9.2. 6.3.9.3. 6.3.10.

Valor fsico Valor de capitalizacin de rentas Valor de mercado Consideraciones previas a la conclusin

El tipo de valor que ser concluido, se obtendr en funcin al propsito del avalo, sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinacin. Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor concluido.

6.3.11.

6.3.11.

Conclusin

El tipo de valor concluido, se deber indicar en nmeros redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3 del presente Apartado. El importe del valor concluido se deber expresar en moneda nacional. Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber incluir a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y la fuente de consulta.

6.3.12.

6.3.12.

Declaraciones y certificacin del avalo

Se deber incluir una declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

6.4.

6.4.

SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO

La institucin de crdito deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin de la estimacin de valor de los bienes. Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin y consulta. Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores, catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado. La informacin referida, as como los resultados del avalo debern ser manejados en forma confidencial. Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO

INDICE

1. 2. 3. 4.

1. 2. 3. 4.

ANTECEDENTES OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION DE MAQUINARIA Y EQUIPO MARCO JURIDICO DE LA VALUACION DE MAQUINARIA Y EQUIPO ENFOQUES DE VALUACION 4.1. 4.2. 4.3. ENFOQUE DE COSTO ENFOQUE DE INGRESOS ENFOQUE DE MERCADO

4.1. 4.2. 4.3. 5. 6.

5. 6.

CRITERIOS GENERALES ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALUO DE MAQUINARIA Y EQUIPO 6.1. 6.2. 6.3. DATOS DEL AVALUO MAQUINARIA Y EQUIPO SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO

6.1. 6.2. 6.3.

1.

1.

ANTECEDENTES

Se deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios tcnicos en materia de valuacin de maquinaria y equipo, que servir de base a la institucin de crdito cuando preste este servicio.

2.

2.

OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION DE MAQUINARIA Y EQUIPO

Se debern considerar, cuando menos los objetivos siguientes:

2.1. 2.2. 2.3.

3.
3.

2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter general establecidas por la CNBV, as como los criterios propios de la institucin de crdito de que se trate. 2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la informacin mnima indispensable que debe contener el avalo de maquinaria y equipo, atendiendo a la normatividad vigente en la materia. 2.3. Los sealados en el numeral 2 del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

MARCO JURIDICO DE LA VALUACION DE MAQUINARIA Y EQUIPO

Se deber mencionar y segn corresponda, el marco jurdico que incide en la valuacin de maquinaria y equipo. De manera enunciativa mas no limitativa, podran ser:

3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2.

3.1.

Directamente:

3.1.1. Legislacin Federal: Ley de Instituciones de Crdito, Ley del Mercado de Valores, Ley General de Bienes Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente, Ley Federal de Corredura Pblica, entre otras. 3.1.2. 3.2. Legislacin local: Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otras. Indirectamente: Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Declaratorias de Usos Destinos, Reservas y Lmites, entre otros.

3.2.1. 3.2.1.

4.

4.

ENFOQUES DE VALUACION

El bien deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del bien. En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

4.1. 4.1.

ENFOQUE DE COSTO

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor debido a deterioro fsico (edad y estado de conservacin), obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas.

4.2.

4.2.

ENFOQUE DE INGRESOS

Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se deber considerar, debidamente fundamentada y soportada, la tasa de capitalizacin utilizada. Para la valuacin de los bienes, principalmente se debern considerar la renta o los ingresos que generara la maquinaria y equipo y no los aplicables al negocio en general, ya que stos involucran otros bienes e intangibles necesarios para el funcionamiento del negocio o empresa. Aunque siempre deber tomarse en cuenta, este enfoque slo ser aplicable cuando estn claramente identificados en forma separada los ingresos del bien. Es importante mencionar que bajo este enfoque no se supone que la suma de las partes es igual al total y viceversa, esto es, que la suma de ingresos de los bienes valuados pueda ser igual a los ingresos del negocio o empresa donde se ubican y viceversa.

4.3.4.3.

ENFOQUE DE MERCADO Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado. Se especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.

5.

5.

CRITERIOS GENERALES El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el Manual de Valuacin Bancaria. El anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar basado en parmetros de mercado, tomando en consideracin la tasa de capitalizacin, su tipo y, en su caso, la zona geogrfica de ubicacin. El avalo se deber acompaar, en su caso, de fotocopia de planos, diagramas, croquis debidamente acotados, y fotografas de las partes ms representativas del bien valuado. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.

5.1.5.1. 5.2.5.2. 5.3.5.3. 5.4.5.4. 5.5.5.5.

6.
6.

ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALUO DE MAQUINARIA Y EQUIPO

El modelo de forma a utilizar en la elaboracin de avalos de maquinaria y equipo, deber corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la institucin de crdito en el Manual de Valuacin Bancaria.

6.1.6.1. 6.1.1.

DATOS DEL AVALUO 6.1.1. Solicitante: Tratndose de avalo solicitado por el pblico en general, se deber indicar el nombre de la persona fsica o moral (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), que requiere el servicio.

En el caso de persona moral, adems de indicar su denominacin o razn social, se deber sealar el nombre de la persona fsica que la representa.

6.1.2. 6.1.3.

6.1.2. Valuador: Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del valuador acreditado por la propia institucin de crdito, que de acuerdo a la especialidad requerida, realiza el avalo. 6.1.3. Fecha del avalo: Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima visita de inspeccin al bien. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la de estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deber sealar en el avalo. 6.1.4. Maquinaria y equipo que se vala: Se deber indicar el tipo de bien valuado.

6.1.4. 6.1.5.

6.1.5. Propietario del bien: Deber asentarse el nombre de la persona fsica o moral que est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad competente, en la factura, o bien, aqulla que expresamente seale el solicitante. Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso. Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del bien analizado, se consignar en el avalo.

6.1.6. 6.1.7.

6.1.6. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo. 6.1.7. Propsito del avalo: Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo. Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: Otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, adquisicin o enajenacin, crdito refaccionario, seguro, fianza. El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo.

6.1.8.
6.2.

6.1.8. Definiciones: Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor que vayan a emplearse de conformidad con el glosario de trminos, acordes con su objeto y propsito.

6.2. 6.2.1.

MAQUINARIA Y EQUIPO Obtencin de informacin

6.2.1. 6.2.1.1.

6.2.1.1. Inventario: Se deber hacer por separado por cada uno de los bienes cuando no exista relacin directa con una lnea de produccin. En caso contrario, se deber hacer en una sola partida, describiendo cada uno de los bienes principales y la unidad mnima indivisible. Tratndose de mobiliario y equipo de oficina, el inventario se podr hacer por lote o individualmente, dependiendo de las necesidades del avalo. Las herramientas, moldes, dados y troqueles se podrn agrupar por lote. No debern agregarse en el valor del equipo en que se utilice, ya que en ocasiones stas son utilizadas indistintamente en una u otra mquina. Otros rubros que forman parte de la maquinaria y equipo y que tambin se podrn agrupar por lote son, entre otros: Red de fuerza elctrica, red de tuberas y accesorios para agua, vapor, aire y gas, red de sistema contra incendio, subestacin elctrica.

6.2.1.2.

6.2.1.2. caso, gua tcnico:

Registro de entrevista con el responsable de los bienes y, en su

Los principales conceptos que se debern solicitar para el inventario fsico son, segn corresponda, entre otros: Descripcin, nombre genrico, marca, modelo o tipo, nmero de

serie, fecha de puesta en marcha, funcin del equipo, situacin actual, capacidad aprovechada, planta, departamento, edificio, piso, clave, valor de factura, pas de procedencia, moneda de adquisicin, tipo de cambio, fletes, empaques, embalajes, seguros, gastos de importacin, mano de obra, ingeniera de detalle, edad, vida til, precio de adquisicin, fecha de adquisicin. Se deber revisar la documentacin de los bienes relativa a, entre otros: Inventario adicional, planos, diagramas o croquis, bienes de difcil localizacin, informacin contable, as como cualquier otra documentacin e informacin complementaria. En su caso, el responsable de los bienes deber asignar un gua tcnico para efectuar el recorrido de identificacin de los bienes, conocer las medidas de seguridad, as como la existencia de materiales y maquinaria peligrosos o txicos y proporcionar las facilidades para la obtencin de las cotizaciones. Si no pudiera obtenerse el apoyo del cliente o usuario en la obtencin de cotizaciones e informacin de mercado, se deber recurrir a otras fuentes de informacin. En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en el numeral 6.2.1 del presente Apartado y que sta se considere relevante, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones del propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

6.2.2.6.2.2. 6.2.2.1.

Inspeccin fsica 6.2.2.1. Anlisis individual por bien: Se debern identificar los bienes clara y precisamente, analizando cada una de las partes que ameritan o demeritan el valor. Los bienes valuados se debern describir de manera que se distingan de cualquier otro bien similar. Para tal efecto, se deber contar con modelos de forma que permitan concentrar la informacin necesaria y suficiente de cada bien. La informacin a levantar y posteriormente a reportar deber ser, entre otra: Descripcin, nombre genrico, marca, modelo o tipo y nmero de serie, pas de origen, fecha de fabricacin, ao de adquisicin, fecha de puesta en marcha, condiciones de adquisicin, funcin del equipo, situacin actual, capacidad aprovechada en equipos productivos, caractersticas principales, equipo o unidades compuestas, en su caso, generales. Se deber realizar una inspeccin detallada y verificar el funcionamiento de los bienes, con el objeto de estimar su estado de conservacin, para as determinar los factores de demrito.

6.2.2.2.

6.2.2.2. Registro de entrevista con el responsable de mantenimiento: Se debern revisar junto con el responsable asignado, las polticas de mantenimiento de los bienes, identificando si existen bitcoras o no, as como investigando sobre los programas o mtodos de mantenimiento empleados, tales como planes, turnos de mquinas, tiempo de trabajo real, mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo, equipo de fabricacin local o hecho bajo diseo nico.

6.2.2.3.

6.2.2.3. Identificacin de bienes con alto grado de obsolescencia: Se debern identificar aquellos bienes que representen un riesgo econmico importante, considerando a aquellos que ya no se fabriquen, de los que no se consigan refacciones, y de los que su vida til remanente sea muy corta. 6.2.2.4. Registro fotogrfico: Se debern incluir fotografas de los bienes relevantes tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales debern referenciarse. Asimismo, se deber incluir una toma representativa del bien y, en su caso, de su localizacin. En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en el numeral 6.2.2 del presente Apartado, o que no se haya podido verificar el funcionamiento de los bienes a valuar, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones del propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

6.2.2.4.

6.2.3.6.2.3.

Casos Especiales

6.2.3.1.

6.2.3.1. Maquinaria y equipo de fabricacin local o reconstruido: Se deber especificar cuando los bienes no sean de marca y hayan sido diseados y construidos o reconstruidos especialmente para desempear una funcin especfica del proceso productivo de la empresa. En estos casos se debern identificar, entre otros, los siguientes factores: Capacidad de produccin, tipo de controles y caractersticas elctricas o de combustible, sistema de transmisin, herramientas, dimensiones, tipo de funcionamiento, sistema de lubricacin y enfriamiento, capacidad de motores. El anlisis para estimar el valor de reposicin nuevo se podr hacer con base en los registros contables de la empresa. En estos casos se podr calcular el costo de reproduccin y a partir de l aplicar los demritos correspondientes. Tambin podran obtenerse valores de equipos similares en capacidad y aplicar el principio de sustitucin. Esto se deber justificar y el mtodo se deber explicar dentro del avalo.

6.2.3.2.

6.2.3.2. Maquinaria y equipo descontinuado, sin cotizacin o bien sin especificaciones tcnicas: En estos casos se debern identificar, entre otros, los siguientes factores: Capacidad de produccin, nmero de serie, tipo de controles y caractersticas elctricas o de combustible, sistema de transmisin, herramientas, dimensiones, peso del equipo, tipo de funcionamiento, sistema de lubricacin y enfriamiento, capacidad de motores. Para obtener el valor del bien podr utilizarse el mismo procedimiento sealado en el numeral anterior. En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en los numerales 6.2.3.1 y 6.2.3.2 del presente Apartado o que no se haya podido verificar el funcionamiento del bien, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones del propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

6.2.4.

6.2.4.

Fuentes de informacin para obtener valores

Se deber accesar a fuentes de informacin internas o externas actualizadas que permitan opiniones de valor vlidas y soportadas. Entre otras fuentes, estn los catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guas de precios, vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado, exposiciones, subastadores, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien.

6.2.5.6.2.5.

Consideraciones previas al avalo Se deber justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin y todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliar la descripcin de los bienes, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes de los mismos. Se debern considerar los criterios, procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse de acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado.

6.2.5.1.

6.2.5.1. Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalo: Se debern incluir los detalles, las suposiciones y las circunstancias que hubieran afectado los parmetros del avalo. Se debern especificar las condiciones limitantes que se hubieran tenido para contar con la informacin necesaria inherente al bien. De manera enunciativa mas no limitativa se podrn incluir, entre otros:

6.2.5.1.1.6.2.5.1.1. 6.2.5.1.2.6.2.5.1.2. 6.2.5.1.3.6.2.5.1.3. 6.2.5.1.4.6.2.5.1.4.

Limitantes al momento de la inspeccin. Aplicacin y fundamento del mayor y mejor uso cuando sea procedente. Forma de obtencin de ndices si es que se aplicaron. Fuentes de informacin al momento de la inspeccin.

6.2.5.1.5.6.2.5.1.5. 6.2.5.1.6.6.2.5.1.6. 6.2.5.1.7.6.2.5.1.7. 6.2.5.1.8.6.2.5.1.8. 6.2.5.1.9.6.2.5.1.9. 6.2.5.1.10.6.2.5.1.10. 6.2.5.1.11.6.2.5.1.11.

detallado.

Exclusiones del avalo. Suposiciones acerca de los bienes valuados. Tipo de cambio vigente. Clasificacin de las cuentas. Condicin del anlisis del mercado. Periodo de tiempo para el estudio del mercado. Proceso de recopilacin de la informacin que se reporta en el inventario

6.2.5.1.12.6.2.5.1.12.
aplicar.

Existencia de las tasas bases y fracciones arancelarias que se tuvieron que

6.2.5.1.13.6.2.5.1.13. 6.2.5.1.14.6.2.5.1.14. 6.2.5.1.15.6.2.5.1.15. 6.2.6.6.2.6.

6.2.6.1.6.2.6.1.

Revisin de facturas para el ao de adquisicin y en caso de que no existan, justificar la estimacin de los valores. Deslindes de obligaciones de quien practica el avalo por los bienes que no se encontraban en la empresa al momento de la visita de inspeccin. Revisin de la informacin financiera del cliente y cualquier dato relevante de la rama industrial que se est analizando. Obtencin de valores Valor fsico Valor de reposicin nuevo o de reproduccin nuevo: Se deber obtener el valor de reposicin nuevo, a travs de la cotizacin de un bien nuevo con la utilidad ms cercana al valuado. En algunos casos, en funcin de las caractersticas del bien, es necesario determinar el valor de reproduccin nuevo, en donde se deber obtener el costo de produccin o construccin de un bien igual al valuado. Con la informacin relevante del bien registrada durante la visita de inspeccin, para la cotizacin de uno nuevo se debern observar, entre otros:

6.2.6.1.1.6.2.6.1.1.

6.2.6.1.1.1.6.2.6.1.1.1. 6.2.6.1.1.2.6.2.6.1.1.2. 6.2.6.1.1.3.6.2.6.1.1.3.

Si el bien se encuentra en el mercado actual, se deber cotizar el mismo modelo nuevo con el fabricante o con algn distribuidor. Si el bien ya no se fabrica, se deber cotizar el modelo sustituto del mismo fabricante. Si la empresa fabricante ya no existe, se deber cotizar un bien de otra empresa con las mismas caractersticas o muy similares.

Para obtener el valor de reposicin nuevo o de reproduccin nuevo se podrn considerar los gastos derivados de la instalacin y puesta en marcha del equipo. Estos gastos podrn ser, entre otros: Fletes y seguros, empaque y embalaje, instalacin, ensamble y pruebas de funcionamiento, mano de obra y materiales de instalacin, gastos de importacin e ingeniera de detalle.

6.2.6.1.2.6.2.6.1.2.

Valor neto de reposicin o neto de reproduccin: Se deber determinar con base en el valor de reposicin nuevo o de reproduccin nuevo del bien deduciendo los demritos existentes y en las conclusiones obtenidas durante la visita de inspeccin.

Se deber considerar el tipo de mantenimiento que recibe el bien para determinar el factor de conservacin.

6.2.6.1.2.1.6.2.6.1.2.1.

Condicin fsica: El deterioro fsico del bien es un factor que deber ser considerado en el anlisis del demrito. Sus causas son, entre otras, edad o vida transcurrida, turnos trabajados, desgaste y rupturas debidas al uso, fatiga, carga, exposicin a elementos externos, falta de uso y escasez o deficiencia en el mantenimiento. Obsolescencia: Se debern considerar las obsolescencias tecnolgica, funcional y econmica para el anlisis del demrito que contribuyen a la prdida de valor de los bienes.

6.2.6.1.2.2. 6.2.6.1.2.2.

Con el fin de determinar la relacin entre el estado fsico, el demrito y la vida til remanente del bien, es necesario definir sus condiciones, las cuales debern ser determinadas durante la visita de inspeccin. Para ello, se deber tener un claro conocimiento de las diversas definiciones de condicin y establecerlas claramente al cliente.

6.2.6.1.3. 6.2.6.1.3.

Vida til remanente: Se deber obtener la vida til probable que se estima tendrn los bienes en el futuro dentro de los lmites particulares de eficiencia productiva y econmica. 6.2.6.2. Valor de capitalizacin de rentas

6.2.6.2.

6.2.6.2.1.6.2.6.2.1.

Mtodo tradicional: Se debern obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un bien y una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo proyecto. Se deber tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su caso, la renta estimada de mercado. Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:

6.2.6.2.1.1.6.2.6.2.1.1. 6.2.6.2.1.2.6.2.6.2.1.2. 6.2.6.2.1.3.6.2.6.2.1.3. 6.2.6.2.1.4.6.2.6.2.1.4.

Gastos generales. Gastos de conservacin y mantenimiento. Consumo de electricidad o cualquier otro energtico. Seguros.

Se deber aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo con el riesgo proyecto. Se deber justificar y documentar el procedimiento empleado. En el caso de que se aplique cualquier otro mtodo distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin del valor de un bien a travs del enfoque de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber describir dentro del avalo.

6.2.6.3.

6.2.6.3.

Valor de mercado

Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al bien valuado. Se debern, en su caso, distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al bien valuado de los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes. El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un bien a travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalo.

Cuando no exista informacin de ofertas o ventas recientes, se debern hacer relaciones basadas en las cotizaciones de los vendedores de equipo usado para bienes comparables, subastas, ventas pblicas o privadas. Se debern presentar, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la estimacin del valor con su correspondiente tabla de homologacin e indicar los factores de ajuste a seguir para hacer comparables las investigaciones de mercado. Los criterios que se debern observar en el desarrollo del procedimiento de homologacin podrn ser, de manera enunciativa mas no limitativa, entre otros:

6.2.6.3.1.6.2.6.3.1. 6.2.6.3.2.6.2.6.3.2. 6.2.6.3.3.6.2.6.3.3. 6.2.6.3.4.6.2.6.3.4. 6.2.6.3.5.6.2.6.3.5. 6.2.6.3.6.6.2.6.3.6. 6.2.6.3.7.6.2.6.3.7.

Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los pertinentes y contemplen todos los aspectos relevantes del sujeto. Los ajustes debern ser consistentes, entre los comparables y el sujeto. Los ajustes debern derivarse de observaciones del mercado. Dar un mayor peso al comparable que menores ajustes requiera. Favorecer la aplicacin de factores de ajuste que menores suposiciones impliquen. Observar el rango de amplitud entre los valores obtenidos para cada comparable, despus de los ajustes. Analizar la razonabilidad de los resultados obtenidos en el proceso de homologacin.

Los factores de ajuste para un bien se podrn basar, entre otros, en: Edad, condiciones de los bienes, capacidad, fabricante, accesorios, caractersticas y precio de venta.

Cuando no exista informacin de mercado para bienes comparables o similares se debern buscar mtodos alternativos para llegar a conclusiones sustentables respecto a los valores estimados bajo el enfoque de mercado y se deber sealar en el avalo.

6.2.7.6.2.7.

Resumen de valores Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente orden:

6.2.7.1. 6.2.7.2. 6.2.7.3.

6.2.7.1. 6.2.7.2. 6.2.7.3.

Valor fsico Valor de capitalizacin de rentas Valor de mercado

6.2.8.6.2.8.

Consideraciones previas a la conclusin El tipo de valor que ser concluido, se obtendr en funcin al propsito del avalo, sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinacin. Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor concluido.

6.2.9.6.2.9.

Conclusin

El tipo de valor concluido, se deber indicar en nmeros redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3 del presente Apartado. El importe del valor concluido se deber expresar en moneda nacional. Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber incluir a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y la fuente de consulta.

6.2.10.

6.2.10.

Declaraciones y certificacin del avalo

Se deber incluir una declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

6.3.6.3.

SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO La institucin de crdito deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin de la estimacin de valor de los bienes.

Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin y consulta. Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores, catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado. La informacin referida, as como los resultados del avalo debern ser manejados en forma confidencial. Apartado D. AGROPECUARIOS

INDICE

1.

1. 2. 3. 4.

ANTECEDENTES OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION AGROPECUARIA MARCO JURIDICO DE LA VALUACION AGROPECUARIA ENFOQUES DE VALUACION 4.1. 4.2. 4.3. ENFOQUE DE COSTO ENFOQUE DE INGRESOS ENFOQUE DE MERCADO

2. 3. 4.
4.1. 4.2. 4.3.

5. 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6.

5. 6.

CRITERIOS GENERALES ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALUO AGROPECUARIO 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. DATOS DEL AVALUO TERRENO CONSTRUCCIONES MAQUINARIA Y EQUIPO OTROS CONCEPTOS SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO

1.

1.

ANTECEDENTES

Se deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios tcnicos establecidos en materia de valuacin agropecuaria, que servir de base a la institucin de crdito cuando preste este servicio.

2.

2.

OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACION AGROPECUARIA

Se debern considerar, cuando menos, los objetivos siguientes:

2.1. 2.2. 2.3.

3.
3.

2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter general establecidas por la CNBV, as como los criterios propios de la institucin de crdito de que se trate. 2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la informacin mnima indispensable que debe contener el avalo agropecuario, atendiendo a la normatividad vigente en la materia. 2.3. Los sealados en el numeral 2 del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

MARCO JURIDICO DE LA VALUACION AGROPECUARIA

Se deber mencionar y segn corresponda, el marco jurdico que incide en la valuacin agropecuaria. De manera enunciativa mas no limitativa podran ser:

3.1. 3.1.1.

3.1.

Directamente:

3.1.1. Legislacin Federal: Ley de Instituciones de Crdito, Ley del Mercado de Valores, Ley General de Bienes Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente, Ley de Expropiaciones, Ley Agraria, Ley de Aguas Nacionales, Ley Forestal, Ley Federal de Corredura Pblica, entre otras. 3.1.2. Legislacin Local: Cdigo Financiero del Distrito Federal, Leyes catastrales de las diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otros. 3.2. Indirectamente:

3.1.2. 3.2. 3.2.1.

3.2.1. Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Declaratorias de Usos Destinos, Reservas y Lmites, entre otros.

4.

4.

ENFOQUES DE VALUACION

El bien deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin, aqullos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del bien. En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

4.1.

4.1.

ENFOQUE DE COSTO

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:

6.4.1. 6.4.2. 6.4.3.

4.1.1. Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas fsicas, de uso y de servicios. 4.1.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. 4.1.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. 4.1.4. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus caractersticas particulares. Para la maquinaria y el equipo agropecuario, este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor debido a deterioro fsico (edad y estado de conservacin), obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas.

6.4.4.

4.2.

4.2.

ENFOQUE DE INGRESOS

Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se debern considerar, debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as como, entre otros: La redituabilidad de la tierra y para las construcciones la renta real o renta estimada, y para la maquinaria y equipo impuestos o derechos, suministro de servicios, gastos generales. La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria, para cada tipo de bien apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables.

4.3.

4.3.

ENFOQUE DE MERCADO

Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a la del bien valuado en la zona de ubicacin del bien o en una zona similar y se especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos, como para construcciones y maquinaria y equipo. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.

5.

5.

CRITERIOS GENERALES 5.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito.

5.1. 5.2. 5.3.

5.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el Manual de Valuacin Bancaria. 5.3. En el avalo agropecuario, para las construcciones y la maquinaria y equipo, la institucin de crdito deber cerciorarse que la competencia del valuador asignado sea suficiente y, en su caso, deber dar el apoyo necesario para que el valuador se auxilie de especialistas en las reas respectivas.

5.4.
5.5. 5.6.

5.4. En el avalo agropecuario, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar basado en parmetros de mercado, tomando en consideracin su tipo y la zona geogrfica de ubicacin. 5.5. La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa de avance de obra sea identificable y delimitable. 5.6. Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido se deber realizar un anlisis de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los servicios del terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimacin de valor confiable. 5.7. En la elaboracin de avalo de tierras que contengan inmuebles que formen parte de una planta agroindustrial, para analizar, en su caso, el demrito aplicable en la estimacin de valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica entre inmueble y maquinaria. 5.8. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.

5.7.

5.8.
5.9. 5.10.

5.9. Se distinguen, entre otras, las siguientes opciones de avalos agropecuarios: Areas agrcolas, reas de agostadero, aprovechamiento forestal, empresas agroindustriales. 5.10. Se deber analizar el terreno o los terrenos que integren el predio, de acuerdo con la clasificacin de la SAGAR. Esta clasificacin se deber considerar en la aplicacin de los enfoques de valuacin. 5.11. Se deber indicar la informacin relativa a las reas agrcolas dedicadas a cultivos anuales y cultivos perennes, o con potencial en estas actividades. 5.12. Se debern indicar las caractersticas bsicas de la actividad que se desarrolla en el terreno de agostadero o con potencial ganadero, as como el tipo de construcciones e instalaciones acordes con la misma. Se deber sealar cuando menos lo siguiente: Certificacin del coeficiente de agostadero, reas de agostadero del predio, descripcin del agostadero, prcticas de manejo del agostadero y niveles de tecnificacin, descripcin de aguajes; descripcin, dimensiones, y materiales de construccin de los corrales de manejo, de las construcciones, equipos auxiliares y de mejoras territoriales. 5.13. Se debern describir, entre otros, las superficies arboladas totales de recursos forestales, las superficies con permiso de aprovechamiento forestal maderable, los gneros y volmenes aprovechables, el nmero, vigencia y restricciones de la autorizacin correspondiente, el medio autorizado para el marqueo de la madera en rollo y su clave correspondiente, el programa de manejo autorizado para el aprovechamiento de recursos forestales maderables, las condiciones oficiales del programa de aprovechamiento, la distribucin de productos forestales, el programa de reforestacin, el esquema de comercializacin, la descripcin de las construcciones auxiliares y los caminos de acceso. 5.14. Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro uso diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el avalo. Las caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que supuestamente lo hacen de transicin, se deben argumentar satisfactoriamente. Se deber sealar conforme a lo observado lo siguiente: Descripcin del terreno en transicin, ubicacin con respecto al ncleo urbano, descripcin del equipamiento urbano en la zona, clasificacin de la misma, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones para la zona. 5.15. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de planos, diagramas o, en su caso, referencias del documento que sirvi de base para la determinacin de la superficie, as como, en su caso, de fotografas exteriores e interiores de las partes ms representativas del bien. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALUO AGROPECUARIO

5.11. 5.12.

5.13.

5.14.

5.15.

6.

6.

El modelo de forma a utilizar en la elaboracin de avalos agropecuarios, deber corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la institucin de crdito en el Manual de Valuacin Bancaria.

6.1. 6.1.1.

6.1.

DATOS DEL AVALUO

6.1.1. Solicitante: Tratndose de avalo solicitado por el pblico en general, se deber indicar el nombre de la persona fsica o moral (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), que requiere el servicio. En el caso de persona moral, adems de indicar su denominacin o razn social, se deber sealar el nombre de la persona fsica que la representa.

6.1.2. 6.1.3.

6.1.2. Valuador: Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del valuador acreditado por la propia institucin de crdito, que de acuerdo a la especialidad requerida, realiza el avalo. 6.1.3. Fecha del avalo: Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima visita de inspeccin al bien. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la de estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deber sealar en el avalo. 6.1.4. Bien que se vala: Se deber indicar el tipo de bien valuado.

6.1.4. 6.1.5.

6.1.5. Rgimen de propiedad: Se deber indicar si es privada (individual o colectiva), pblica o de cualquier otra naturaleza. Slo sern motivo de avalo los bienes sujetos a rgimen comunal o ejidal en aqullos casos que por disposicin expresa puedan ser realizados por institucin de crdito.

6.1.6.

6.1.6. Propietario del bien: Deber asentarse el nombre de la persona fsica o moral que est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad competente, o bien, aquella que expresamente seale el solicitante. Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso. Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del bien analizado, se consignar en el avalo.

6.1.7.

6.1.7. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo.

6.1.8.

6.1.8. Propsito del avalo: Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo. Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: Otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien, adjudicacin, crdito hipotecario, refaccionario, de habilitacin o avo, as como seguro, fianza. El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo.

6.1.9. 6.1.10. 6.2. 6.2.1.

6.1.9. Definiciones: Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor que vayan a emplearse de conformidad con el glosario de trminos, acordes con el objeto y propsito del mismo. 6.1.10. Nmeros de cuenta predial y de agua: En su caso, se debern citar los nmeros de las cuentas predial y del agua.

6.2. 6.2.1.

TERRENO Datos de la regin

Se deber presentar informacin general de la regin en que est localizado el bien que se vala.

6.2.1.1. 6.2.1.2.

6.2.1.1. Ubicacin y caractersticas de la regin: Se deber indicar el nombre y la ubicacin de la zona dentro de la entidad federativa, las caractersticas productivas genricas que identifican la regin, y de ser posible la longitud y la latitud del lugar. 6.2.1.2. Clasificacin del sistema natural: Se deber indicar el nmero y nombre de la estacin meteorolgica o fuente de donde se obtiene la informacin, entre otros: Regin fisiogrfica, altitud, tipo de clima, temperatura media anual, mxima y mnima, rgimen pluvial. 6.2.1.3. Actividad agropecuaria de la regin: Se deber indicar la principal actividad agropecuaria que caracteriza a la regin, as como la tecnologa utilizada en la misma. 6.2.1.4. Vegetacin nativa de la regin: Se deber hacer referencia, en su caso, a los reportes oficiales de la vegetacin natural a la que se supone corresponde la regin. 6.2.1.5. de la SAGAR. Clasificacin de la regin: Se deber indicar utilizando la clasificacin

6.2.1.3. 6.2.1.4. 6.2.1.5. 6.2.1.6.

6.2.1.6. Restricciones de la regin: Se deber indicar cuando la regin o parte de la misma est restringida por algn factor fsico u ordenamiento legal que influya en las actividades productivas y por ende, en el valor del bien.

6.2.2. 6.2.2.1. 6.2.2.2.

6.2.2.

Datos del predio

6.2.2.1. Macrolocalizacin: Se deber incluir el croquis de la regin fisiogrfica o del municipio, relacionando el predio con una poblacin urbana de importancia, incluyendo las principales vas de comunicacin de la regin y de acceso al predio. 6.2.2.2. Croquis del predio: Se deber incluir el croquis general del predio, en donde se sealen, en la medida de lo posible, linderos y colindancias. Cuando existan construcciones, se debern describir los diferentes usos, distribucin de terrenos de cultivo y principales construcciones e instalaciones, as como las plantaciones. 6.2.2.3. Acceso al predio: Se deber indicar el tipo e importancia de las vas de comunicacin y de acceso al predio. 6.2.2.4. Servicios pblicos y, en su caso equipamiento urbano: Se debern indicar aqullos que ejerzan alguna influencia sobre el predio en estudio. 6.2.2.5. Linderos y colindancias: Se debern incluir datos de orientacin, medidas y colindancias, referenciando la fuente. 6.2.2.6. Superficie total del predio: Se deber indicar la superficie total del predio segn la escritura u otro instrumento que respalde la misma. 6.2.2.7. Caractersticas edafolgicas y fisicoqumicas: Se debern indicar las caractersticas del suelo, mismas que se podrn obtener por observacin directa en campo, apoyando estos datos en bibliografa especfica, la cual deber ser citada; o bien, se podr soportar en investigacin con vecinos de la zona, anlisis y reportes tcnicos. Entre otros se debern obtener: Color, textura, profundidad de la capa arable, profundidad del manto fretico, pedregocidad, topografa, pendiente, permeabilidad y drenaje, salinidad y erosin. 6.2.2.8. Caractersticas hidrolgicas: Se debern indicar la fuente de abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de aprovechamiento que se utiliza. 6.2.2.9. Especificaciones del pozo: En su caso, se deber indicar el nmero de registro y permiso del pozo, as como la informacin relativa al mismo.

6.2.2.3. 6.2.2.4. 6.2.2.5. 6.2.2.6. 6.2.2.7.

6.2.2.8. 6.2.2.9.

6.2.2.10.

6.2.2.10. Uso consuntivo o requerimientos de agua para los cultivos representativos: Se debern indicar los requerimientos de agua de los cultivos representativos, de acuerdo a las tablas de uso consuntivo o lmina de riego recomendadas por la SAGAR y compararse con la disponibilidad real de agua en el predio. 6.2.2.11. Situacin jurdica: Se debern sealar aquellos aspectos jurdicos relacionados con el predio, realizando un anlisis de los documentos oficiales que amparan la propiedad del predio y el uso del recurso agua. Entre otros, se debern incluir: Escrituras, permisos y concesiones, ordenamiento ecolgico y servidumbres. 6.2.2.12. Consideraciones adicionales: Se deber incluir cualquier recomendacin que se haya derivado de la informacin anterior plenamente justificada y detallada. En lo conducente, se aplicar lo sealado en el numeral 5 de los Apartados B. INMUEBLES y C. MAQUINARIA Y EQUIPO, as como lo sealado en el numeral 6.2.2.10 del Apartado B INMUEBLES.

6.2.2.11.

6.2.2.12.

6.3.

6.3.

CONSTRUCCIONES

Las construcciones deben ser adecuadas y necesarias para el desarrollo de la actividad que se realiza. Las construcciones con uso diferente al giro principal, como pudieran ser casas residenciales dentro del predio, cascos de haciendas u otros, se debern analizar en funcin de la actividad preponderante y las caractersticas del bien y de la zona. Para los avalos que comprendan construcciones, en adicin a lo sealado en los numerales 6.1 y 6.2 del presente Apartado, se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en los numerales 6.3.3 y 6.3.4 del Apartado B. INMUEBLES.

6.4.

6.4.

MAQUINARIA Y EQUIPO

La maquinaria y el equipo deben ser adecuados y necesarios para el desarrollo de la actividad que se realiza. Aqullos con uso diferente al giro principal se debern analizar en funcin de la actividad preponderante y las caractersticas del bien y de la zona. Para los avalos que comprendan maquinaria y equipo, en adicin a lo sealado en los numerales 6.1 y 6.2 del presente Apartado, se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.2.1 del Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO.

6.5. 6.5.1. 6.5.1.1.

6.5. 6.5.1.

OTROS CONCEPTOS Inspeccin fsica Terrenos agropecuarios:

6.5.1.1.

Se debern identificar clara y precisamente los terrenos de acuerdo a las opciones agropecuarias enunciadas en el numeral 5.10 del presente Apartado, analizando cada una de las caractersticas que ameritan o demeritan el valor. Se deber contar con modelos de forma que permitan concentrar la informacin necesaria y suficiente del terreno agropecuario. La informacin a levantar y posteriormente a reportar deber ser, en lo conducente, la sealada en los numerales 5.11 al 5.14 del presente Apartado. Se debern incluir fotografas de las caractersticas ms representativas, tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales debern referenciarse.

6.5.1.2.

6.5.1.2.

Construcciones:

Para los avalos que comprendan construcciones, se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.3.5. del Apartado B. INMUEBLES.

6.5.1.3.

6.5.1.3.

Maquinaria y equipo:

Para los avalos que comprendan maquinaria y equipo se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.2.2 del Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO.

6.5.2.

6.5.2.

Consideraciones previas al avalo

Se debern indicar los criterios, procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse de acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado. Cuando excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, se deber justificar en el avalo este evento. Se deber justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin y todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliar la descripcin de los bienes, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes de los mismos.

6.5.2.1.

6.5.2.1. Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalo: Se debern incluir los detalles, las suposiciones y las circunstancias que hubieran afectado los parmetros del avalo. Se debern especificar las condiciones limitantes que se hubieran tenido para contar con la informacin necesaria inherente al bien. De manera enunciativa mas no limitativa se podrn incluir, entre otros:

6.4.2.1.1. 6.4.2.1.2. 6.4.2.1.3. 6.4.2.1.4. 6.4.2.1.5. 6.4.2.1.6. 6.4.2.1.7. 6.4.2.1.8. 6.4.2.1.9. 6.4.2.1.10. 6.4.2.1.11. 6.4.2.1.12. 6.4.2.1.13. 6.4.2.1.14. 6.4.2.1.15.
6.5.3.

6.4.2.1.1. 6.4.2.1.2. procedente. 6.4.2.1.3. 6.4.2.1.4. 6.4.2.1.5. 6.4.2.1.6. 6.4.2.1.7. 6.4.2.1.8. 6.4.2.1.9. 6.4.2.1.10.

Limitantes al momento de la inspeccin. Aplicacin y fundamento del mayor y mejor uso cuando sea

Forma de obtencin de ndices si es que se aplicaron. Fuentes de informacin al momento de la inspeccin. Exclusiones del avalo. Suposiciones acerca de los bienes valuados. Tipo de cambio vigente. Clasificacin de las cuentas. Condicin del anlisis del mercado. Periodo de tiempo para el estudio del mercado.

6.4.2.1.11. Proceso de recopilacin de la informacin que se reporta en el inventario detallado. 6.4.2.1.12. Existencia de las tasas bases y fracciones arancelarias que se tuvieron que aplicar. 6.4.2.1.13. Revisin de facturas para el ao de adquisicin y en caso de que no existan, justificar la estimacin de los valores. 6.4.2.1.14. Deslindes de obligaciones de quien practica el avalo por los bienes que no se encontraban en la empresa al momento de la visita de inspeccin. 6.4.2.1.15. Revisin de la informacin financiera del cliente y cualquier dato relevante de la rama industrial que se est analizando.

6.5.3.

Fuentes de informacin para obtener valores

Se deber accesar a fuentes de informacin actualizadas internas o externas que permitan opiniones de valor vlidas y soportadas. Entre otras fuentes, estn los catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guas de precios, vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado, exposiciones, subastadores, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien.

6.5.4.

6.5.4. 6.5.4.1.

Obtencin de valores Valor fsico

6.5.4.1.

La aplicacin del mtodo fsico supone la suma del costo de los factores necesarios para reponer o reproducir un bien agropecuario como una aproximacin a su valor. Al igual que en el enfoque de mercado, el predio se divide para su anlisis en: Terreno y construcciones, instalaciones especiales y, en su caso, maquinaria y equipo. En este mtodo se agrega el concepto de otros bienes distintos a la tierra.

6.5.4.1.1. 6.5.4.1.2. 6.5.4.1.3. 6.5.4.1.4.

6.5.4.2.

6.5.4.1.1. Terreno: La aplicacin del mtodo fsico a los terrenos, se basa en la informacin del enfoque de mercado. 6.5.4.1.2. Construcciones: Se deber aplicar, en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.3.8.2 del Apartado B. INMUEBLES. 6.5.4.1.3. Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias de las construcciones: Se deber aplicar, en lo conducente, lo sealado en el citado numeral 6.3.8.2 del Apartado B. INMUEBLES. 6.5.4.1.4. Maquinaria y equipo: Se deber aplicar, en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.2.6.1 del Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO. 6.5.4.2. Valor de capitalizacin de rentas

Para la estimacin del valor de capitalizacin de rentas existen, entre otros, los siguientes mtodos:

6.5.4.2.1.

6.5.4.2.1. Anlisis de rentas directas: Se deber estimar un valor del predio o inmueble a partir de la capitalizacin del ingreso del mismo derivado de su renta. 6.5.4.2.2. Anlisis de productividad: Se deber obtener el ingreso total anual que produce un predio o inmueble y deducir a ste, todos los pagos a los factores que participan en la produccin, excepto el concepto tierra o inmueble, que es el valor que se estima. El ingreso total anual que genera un bien o inmueble se puede descomponer en todos los factores que participan en la produccin. Se deber definir la lnea de produccin tpica del terreno en la regin; estimar el ingreso total que puede producir una hectrea de tierra en esa lnea de produccin; estimar los costos totales de produccin; deducir estos al ingreso total, para llegar a un valor de la renta por hectrea; determinar una tasa de capitalizacin; y capitalizar el ingreso neto en un valor indicativo. Lo anterior se deber justificar de manera clara dentro del avalo. Al aplicar el mtodo de rentas directas, la estimacin de la renta bruta deber tomar en cuenta, en su caso, los ciclos de produccin.

6.5.4.2.2.

6.5.4.3.

6.5.4.3.

Valor de Mercado

Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al bien valuado. Se debern, en su caso, distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al bien valuado de los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes. El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un bien a travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalo. Se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.2.3 del Apartado B. INMUEBLES.

6.5.5.

6.5.5.

Resumen de valores

Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente orden:

6.5.5.1. 6.5.5.2. 6.5.5.3.

6.5.5.1. 6.5.5.2. 6.5.5.3. 6.5.6.

Valor fsico Valor de capitalizacin de rentas Valor de mercado Consideraciones previas a la conclusin

6.5.6.

El tipo de valor que ser concluido se obtendr en funcin al propsito del avalo, sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinacin. Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor concluido.

6.5.7.

6.5.7.

Conclusin

El tipo de valor concluido, se deber indicar en nmeros redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3 del presente Apartado. El importe del valor concluido se deber expresar en moneda nacional. Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber incluir a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y la fuente de consulta.

6.5.8.

6.5.8.

Declaraciones y certificacin del avalo

Se deber incluir una declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

6.6.

6.6.

SOPORTE TECNICO Y MEMORIA DE CALCULO

La institucin de crdito deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin de la estimacin de valor de los bienes. Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin y consulta. Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores, catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado. La informacin referida, as como los resultados del avalo debern ser manejados en forma confidencial.