CONTRATO DE COMPRAVENTA. Con respecto al concepto del contrato de compraventa, el artculo 1793 Cc.

nos dice que es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Caractersticas de este contrato: 1.- Es un contrato consensual por regla general. 2.- Es un contrato principal. 3.- Es un contrato bilateral. 4.- Es un contrato oneroso conmutativo por regla general. 5.- Es de ejecucin instantnea (aunque el precio se pague por parcialidades). 6.- Es un ttulo traslaticio de dominio. 7.- Es un contrato nominado. Por excepcin, es solemne la compraventa de bienes races, servidumbre, censos, y las de una sucesin hereditaria, y la solemnidad consiste en escritura pblica (art. 1801 inc. 2 Cc.). Tambin es solemne, segn el art. 1811 Cc. la venta de todas las especies, gneros y cantidades, que se designen por escritura pblica, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos. Pero tambin es aleatoria este contrato, cuando la venta es de cosas futuras, y las minas de los minerales, art. 1813 Cc. La compraventa es un contrato de ejecucin instantnea, pero segn algunos autores en ciertos casos podra ser de ejecucin sucesiva cuando se trata de la venta de suministros, aunque segn otros, la venta de suministros sera un contrato innominado. Elementos del contrato de compraventa. Son los mismos que todos los contratos: esenciales, naturaleza, accidentales. Adems, son elementos esenciales especficos del contrato de compraventa: la cosa y el precio.

Si falta la cosa vendida, no hay objeto de la obligacin del vendedor, ni tampoco causa de la obligacin del comprador; la sancin en este caso es la nulidad absoluta, y segn algunos, la inexistencia (art. 1682 Cc.). Objeto en la compraventa. El objeto de la obligacin del comprador es el precio; y el objeto de la obligacin del vendedor es la cosa vendida. Causa en la compraventa. La causa de la obligacin del comprador es la cosa; y la causa de la obligacin del vendedor es el precio. Anlisis de los elementos esenciales especficos en el contrato de compraventa: la cosa y el precio. I.- La cosa: Requisitos de la cosa: 1.- La cosa debe ser comerciable. 2.- La cosa debe ser existente. 3.- La cosa debe ser determinada. 4.- La cosa no debe pertenecer al comprador. 1.- Que la cosa sea comerciable (art. 1810 Cc.): esto quiere decir que la cosa est en el comercio humano, y su enajenacin no est prohibida por la ley expresamente o implcitamente como en el caso del art. 1464 Cc. 2.- Que la cosa sea existente (art. 1813 Cc.): la cosa vendida tambin puede ser futura, y en este caso, la venta de cosa futura presenta dos modalidades: a) que se trate de la venta de una cosa que no existe, pero se espera que exista, en este caso se trata de una venta condicional sujeta a la condicin suspensiva que la cosa llegue a existir. b) que en la venta se exprese o aparezca de la naturaleza del contrato que se compr la suerte; ejemplo clsico de Pothiers, la venta de lo que se saque de la red del pescador.

En este ltimo caso, la compraventa deja ser onerosa conmutativa, y se transforma en onerosa aleatoria. 3.- Que la cosa sea determinada (art. 1811 Cc.): No puede ser objeto del contrato de compraventa una universalidad jurdica (a menos que se venda el derecho real de herencia). La razn de esta prohibicin se encuentra en el principio segn el cual, nadie puede desprenderse de su patrimonio; las excepciones que seala el art. 1811 Cc. en realidad no son tales, porque si se venden todas las especies, gneros y/o cantidades que se designan por escritura pblica, aunque se extiendan a todo cuanto el vendedor posea o espere adquirir, aun as no se esta vendiendo una universalidad jurdica, ya que los objetos no comprendidos en el enumeracin no forman parte de la venta aunque se estipule lo contrario. Como dispone el art. 1811 Cc., en este caso, la enumeracin debe hacerse por escritura pblica, constituyendo una excepcin a la naturaleza consensual de la compraventa. (en este caso, la compraventa es solemne). En doctrina, tambin se suele decir que constituye una excepcin al requisito de la determinacin de la cosa vendida, el caso de la venta de una sucesin hereditaria, que tambin requerira escritura pblica; no obstante, la venta de la sucesin hereditaria tampoco constituye una excepcin al requisito de la determinacin de la cosa vendida del art. 1811 Cc., ya que si bien aqu se esta vendiendo una universalidad jurdica, la cosa vendida no es el patrimonio del vendedor, sino que el derecho sobre el patrimonio del difunto, es decir, el derecho real de herencia. 4.- Que la cosa vendida no pertenezca al comprador (art. 1816 Cc.): ya que lo contrario, carecera de causa la obligacin del comprador, y carecera de objeto la obligacin del vendedor; en este caso, la compraventa de cosa propia no vale, y da derecho al comprador para obtener la restitucin de lo que ha pagado por ella.

Relacionado con los requisitos de la cosa vendida, debemos sealar qu pasa con la venta de una cuota en una comunidad. Sobre el particular, el art. 1812 Cc. dispone que si la cosa es comn de dos o ms personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podr vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.

El origen de esta disposicin lo encontramos en el Derecho romano, y pas a nosotros gracias a las 7 partidas; ahora bien, su redaccin final se la debemos a Bello. Para que opere el precepto es necesario que no se haya celebrado contrato sociedad, ya que de lo contrario no habr comunidad sino que sociedad, la cual tendr su propia personalidad jurdica, debiendo aplicarse su propia normativa dispuesta en los arts. 2053 y ss. Cc., y entre las cuales expresamente se prohbe a cualquiera de los socios vender su cuota (art. 2088 Cc.). El requisito de que no debe haber sociedad para que opera la regla del art. 1812 Cc. fue un aporte de Bello. En virtud de este precepto, se dice que en lo que respecta a la cuota de una comunidad Bello sigue la teora romana, en donde cada comunero era dueo de su cuota, pudiendo disponer de ella. Otra cuestin a determinar tambin vinculada con los requisitos de la cosa vendida es la situacin de la venta de la cosa ajena. Segn el art. 1815 Cc. la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. En cuanto al origen de este precepto, se dice que este se tom del Derecho espaol, el que a su vez se inspir en el Derecho romano; inspirados en estos ordenamientos, Bello estableci que la venta no transfiere el dominio, sino que slo es un ttulo traslaticio de dominio; por medio del contrato de compraventa solo nace un efecto personal, y no real como acontece en Francia. En virtud de este argumento se critica la definicin de compraventa otorgada por el Cc. en el art. 1793 (la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a DAR una cosa y la otra a pagarla en dinero), que en vez de DAR, debera decir ENTREGAR, porque en realidad el vendedor no tiene la obligacin de ser dueo de la cosa objeto del contrato de compraventa. Ahora bien, el art. 1815 Cc. seala que la venta es sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida; en este caso, el dueo de la cosa vendida podr reivindicarla, distinguiendo que: a) si la cosa ajena vendida se ha entregado al comprador, el dueo tiene derecho a dirigir su accin reivindicatoria contra el comprador, quien a su vez podr citar de eviccin al vendedor;

b) si el vendedor no ha entregado la cosa ajena vendida, el dueo tiene el derecho a reivindicarla del vendedor; ahora, como el vendedor no podr cumplir con la obligacin de entregar (dar dice el cdigo, aunque sea erradamente) la cosa vendida al comprador, ste podr pedir la resolucin del contrato a causa del incumplimiento del vendedor. Pese a lo dicho, hay situaciones en que la venta de cosa ajena produce los mismos efectos que en la venta de cosa propia, y estos casos son: a) cuando el dueo de la cosa ratifica la venta (art. 1818 Cc.); b) cuando el vendedor despus de la compraventa adquiere el dominio de la cosa que vendi; en este caso se mira al comprador como dueo desde la fecha de la tradicin (art. 1819 Cc.) En este caso, art. 1819, al igual que en el caso del art. 682 Cc. se produce un problema de superposicin de dominios, porque en ambos casos se reputa la venta desde la fecha de la tradicin; la superposicin se produce entre el periodo comprendido entre la fecha de la tradicin de la venta y la fecha en que el vendedor adquiri el dominio de la cosa. Ejemplo: hoy A vende a B una cosa que le pertenece a C, realizando de inmediato la tradicin. B, un ao despus de celebrada la compraventa y tradicin de la cosa ajena, adquiere de C el dominio de la cosa ajena vendida. En este caso, se entiende que B adquiri el dominio de la cosa ajena vendida desde el mismo da de la celebracin de la venta y tradicin, producindose una superposicin de dominios con C, quien slo perdi el dominio un ao despus de la fecha de la venta y tradicin. Por ltimo, debemos agregar que si el vendedor vendiese la cosa a otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el dominio en el primer comprador (art. 1819 inc. 2 Cc.). II.- El precio: (Recordar que segn el art. 1801 Cc. la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes).

De acuerdo con el art. 1793 Cc., el precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. La falta de precio produce la nulidad absoluta de acuerdo con el art. 1682 Cc., ya que carece de objeto la obligacin del comprador y carece de causa la obligacin del vendedor; de ah que el precio (al igual que la cosa) sea un elemento de la esencia del contrato de compraventa. Requisitos del precio: 1.- Debe tratarse de una suma de dinero. 2.- Debe tener una existencia real. 3.- Debe ser una cantidad determinada de dinero. Debe tratarse de una suma de dinero: si con posterioridad a la celebracin del contrato de compraventa, las partes de comn acuerdo deciden pactar una dacin en pago o novar la obligacin de pagar una suma de dinero, no por eso dejamos de estar frente a un contrato de compraventa, ya que la obligacin de pagar el precio se estipul en una suma de dinero, slo con posterioridad al contrato de compraventa, y antes de pagar el precio, las partes estipularon una dacin o en pago o una novacin. Puede ocurrir que las partes estipulen que el precio sea parte en dinero y parte en otra cosa; en este caso, y segn lo dispuesto en el art. 1794 Cc. se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero, y venta en el caso contrario. Ahora bien, si las partes estipulan todo el precio en otra cosa, ya no estamos frente a un contrato de compraventa, sino que de permuta o permutacin (art. 1897 Cc.). En cuanto a la determinacin del precio, este lo realizan las partes o sus mandatarios, arts. 1808 y 1809 Cc. Su determinacin se realiza por cualquiera medios o indicaciones que lo fijen (art. 1808 Cc.), pero no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes; si pueden dejar la determinacin del precio a cargo de un tercero; si las partes no convienen quien determinar el precio, no habr venta.

La venta de cosas fungibles al corriente de plaza debe entenderse que su precio corresponder al del da de la entrega, a menos de expresarse una voluntad contraria. Vinculado con el precio en la compraventa, el Cdigo Civil reglamenta la institucin de las ARRAS. Sobre el particular, lo primero que debemos decir, es que se critica la ubicacin de su reglamentacin; no debera estar bajo el ttulo de la compraventa, sino que de la teora general de las obligaciones, ya que tiene aplicacin en cualquier contrato. Las arras en doctrina se definen como las sumas de dinero o de cosas muebles que una persona da a otra en prenda de que va a celebrar un contrato. Segn el Cdigo Civil, hay dos clases de arras: a) las arras de primera clase, que son aquellas que se dan en prenda, garanta o caucin de la celebracin de un contrato, y consisten en una cantidad de bienes que una parte entrega a la otra; b) las arras de segunda clase, que son aquellas que se dan en seal de quedar convenidos o como parte del precio, art. 1805 Cc. Los efectos de las arras de primera clase consisten en el derecho de retractacin, es decir, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse del contrato, el que las ha dado perdindolas, y el que las recibi restituyndolas dobladas, art. 1803 Cc. Esta retractacin se puede realizar hasta el momento que lo hayan convenido las partes; ahora bien, si no se ha fijado plazo, no podrn retractarse despus de los dos meses subsiguientes a la convencin, ni despus de otorgada la escritura pblica de la venta o de principiada la entrega, art. 1804 Cc. Los efectos de las arras de segunda clase es que por ellas queda perfecta la venta, salvo cuando la venta es solemne (art. 1805 Cc.). De estas dos clases de arras, es de norma general las de la primera clase, por cuanto se presume de derecho la facultad de retractarse si nada se dijera. (art. 1805 inc. 2 Cc.).

En cuanto a los gastos del contrato de compraventa: Segn el art. 1806 Cc, los gastos de la venta son del vendedor, salvo pacto en contrario. No obstante hay que tener presente que de conformidad a la normativa tributaria, el IVA (en caso de devengarse) lo paga el comprador. El contrato de compraventa, segn el art. 1807 Cc. puede estar sujeto a las modalidades del plazo, condicin (suspensiva o resolutoria), tener por objeto dos o ms cosas alternativas. En cuanto a la capacidad en el contrato de compraventa: Para celebrar este contrato se requiere la capacidad necesaria para celebrar todo contrato (arts. 1446 y 1447 Cc.), y adems, no ser incapaz de comprar o vender (art. 1795 Cc.). Tienen prohibicin para comprar y para vender entre s: los cnyuges no separados judicialmente; el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. (art. 1796 Cc.) Esta ltima prohibicin no se aplica al peculio profesional del menor, segn lo dispone el art. 251 Cc. El motivo de esta prohibicin respecto de los cnyuges se encuentra en que la comunidad de vida que hay entre marido y mujer puede llevar a que alguno de los cnyuges presione indebidamente al otro a la celebracin del contrato; tambin se justifica en el inters de los terceros acreedores que podran verse perjudicados si se permitiera este contrato entre cnyuges. El motivo de la prohibicin del padre o madre y el hijo de familia, es evitar que el hijo sea expuesto a presionen indebidas por sus padres a celebrar este contrato en condiciones desventajosas. (recordar que se es hijo de familia hasta que se emancipa, ya sea voluntaria o legalmente). La infraccin a estas prohibiciones se sanciona con la nulidad absoluta, porque hay objeto ilcito en los contratos prohibidos por la Ley, arts. 1466, 1682, 10 Cc. El profesor Luis Claro Solar difiere de la afirmacin anterior ya que sostiene que la sancin para el caso de infraccin es la nulidad relativa, ya que esa es la sancin comn o general segn se desprende del art. 1682 inc. final del Cc.

Tienen prohibicin o incapacidad para vender: los administradores de establecimientos pblicos tiene prohibido vender los bienes que administran y cuya enajenacin no este comprendida en las facultades administrativas ordinarias, salvo estipulacin expresa de la autoridad competente, art. 1797 Cc. los mandatarios, sndicos y albaceas no pueden vender de lo suyo lo que el mandante les haya ordenado comprar, art. 1800, 2144 Cc. La sancin para el caso de contravencin, segn algunos sera la inoponibilidad, y para otros, la nulidad relativa, ya que con la autorizacin expresa del mandante sera lcito el contrato. Tienen prohibicin para comprar: el empleado pblico no puede comprar bienes que se vendan por su ministerio (art. 1798 Cc.) los jueces, abogados, procuradores o escribanos no pueden comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del mismo, aunque la venta se haga en pblica subasta (art. 1798 Cc.) los guardadores (tutor o curador), o su cnyuge, o cualquiera de sus ascendientes o descendientes, o de sus hermanos, o de sus consanguneos o afines hasta el cuarto grado inclusive, o alguno de sus socios de comercio, no pueden comprar los bienes races del pupilo, ni otra clase de bienes sin autorizacin de los dems guardadores o parientes que no estn implicados o del juez en subsidio (arts. 1799 y 412 Cc.) los mandatarios, sndicos, y albaceas no pueden comprar las cosas que deben vender, salvo aprobacin del mandante (arts 1800 y 2144 Cc.) En cuanto a las sanciones, debemos distinguir que para los dos primeros casos mencionados, la sancin es la nulidad absoluta (art. 1466, 1682 Cc.); en el caso del guardador, la sancin sera la nulidad relativa; pero en el caso del inciso 2 del art. 412 Cc. la sancin es la nulidad absoluta; para el caso de los mandatarios, segn algunos es la inoponibilidad, pero para otros, es la nulidad relativa ya que se podra celebrar el contrato con autorizacin del mandante.

Efectos de la compraventa: Como todo contrato, los efectos de la compraventa son las consecuencias jurdicas que produce este contrato, es decir, los derechos y obligaciones que nacen del contrato, derechos y obligaciones que nacen para las partes contratantes. Celebrado el contrato, el vendedor contrae dos obligaciones: la de entregar la cosa (entrega o tradicin); la obligacin de saneamiento, art. 1824 Cc. El art. 1824 Cc. habla de entrega o tradicin; habr entrega cuando el vendedor no es dueo de la cosa vendida, obligndose solo a transferir la tenencia de la cosa; en cambio habr tradicin cuando el vendedor es dueo de la cosa vendida, aqu por medio de la entrega-tradicin se transfiere el dominio. (la regla del art. 1824 Cc. responde al principio de que nadie puede transferir ms derechos de lo que tiene). Por su parte, el comprador contrae: - la obligacin de pagar el precio. I.- Primera obligacin del vendedor: entregar la cosa: Pero qu pasa si celebrado el contrato, an no se a entregado la cosa, quin debe asumir el riesgo? Bello estableci como regla general el efecto personal del contrato; pero en cuanto a la teora de los riesgos consagr un efecto real del contrato, debiendo asumir el riesgo por el mero contrato el comprador, aunque no se haya verificado la entrega de la misma (art. 1820 y 1550 Cc.) Esta regla se suaviza en atencin a las diversas excepciones, en virtud de las cuales, pendiente la entrega de la cosa, el riesgo lo asume el vendedor, como por ejemplo en la: a) venta bajo condicin suspensiva; b) cuando la cosa vendida es un gnero (recordar que el gnero no perece). La ley en compensacin a la carga del riesgo impuesta sobre el comprador, le da la facultad a ste de aprovecharse de las mejoras y a los frutos desde la venta (art. 1820 y 1816 inc. 2 Cc.) En consecuencia, los frutos de la cosa vendida pertenecen a: quien lo estipulen las partes; a falta de estipulacin, lo son del comprador; si la venta es condicional o a plazo, los frutos son del vendedor y una vez vencido el plazo o cumplida la condicin, pertenecen al comprador.

La regla recin descrita no es aplicable tratndose de ventas a prueba, donde el riesgo y las mejoras son del vendedor mientras el comprador no declara que la cosa le agrada (art. 1823 Cc.) La razn de esta disposicin se encuentra en que mientras el comprador no declare que le agrada la cosa no existe contrato, en otras palabras, la venta a prueba es una venta condicional, y el hecho futuro e incierto consiste en que el comprador manifieste que le agrada la cosa vendida. Como hemos dicho, por medio de la entrega de la cosa que el vendedor hace al comprador no es necesario que lo haga dueo, por cuanto la compraventa de cosa ajena vale (art. 1815 Cc.), la compraventa solo es un ttulo traslaticio de dominio. En cuanto a la forma de hacer la entrega, segn el art. 1824 Cc. esta se hace igual que la tradicin (arts. 670 y ss. Cc.). Tratndose de un bien raz, la tradicin se hace mediante la inscripcin en el Conservador de Bienes Races (art. 686 Cc.), y segn la jurisprudencia tambin debe hacerse la entrega material de la cosa vendida. Esto ltimo se exige para evitar que una persona venda a otra un inmueble, y luego el comprador descubra que dicho inmueble esta ocupado por otras personas; en este caso, el comprador esta en su derecho a exigir al vendedor que entregue materialmente el inmueble. Las razones que se han dado para estimar que la entrega no solo comprende la tradicin sino que tambin la entrega material son: que el art. 1826 Cc. al referirse a la entrega no solo se refiere a la tradicin sino que tambin a la entrega real, material de la cosa vendida; el sentido natural y obvio de la palabra entregar se refiere ms a una entrega material que a una inscripcin en el conservador de bienes races; se dice que si no hay una entrega material procede la eviccin de la cosa vendida, ya que esta tiene lugar cuando hay perturbacin de la posesin pacfica, y para obtener esa posesin pacfica, debe el vendedor haber entregado la cosa vendida; lo contratos deben cumplirse de buena fe (art. 1546 Cc.)

En cuanto al lugar en que debe realizarse la entrega, el Cdigo Civil nada nos dice, por consiguiente deben aplicarse por analoga las reglas generales de los arts. 1587 y 1588 relativas al lugar del pago (lugar estipulado; a falta de estipulacin, hay que distinguir si es

especie o cuerpo cierto, la entrega deber hacerse en el lugar en que la cosa vendida exista al tiempo de la celebracin del contrato de compraventa, pero si es de gnero, la entrega debe hacerse en el domicilio del vendedor). En cuanto al tiempo en que debe hacerse la entrega: La cosa vendida debe entregarse en el tiempo estipulado, y a falta de estipulacin, la entrega debe hacerse inmediatamente despus de celebrado el contrato, art. 1826 Cc. Tiene importancia la determinacin de la poca en que se efectu la entrega de la cosa vendida: la poca tiene importancia para el evento de que una misma cosa se haya vendido a dos o ms personas; habindose vendido una misma cosa a dos o ms personas, se preferir a quien se le haya entregado primero; si se le entreg la cosa vendida a dos o ms personas, se preferir a quien se le haya entregado primero; y si no se le ha entregado a ninguna de las personas a quienes se les vendi la cosa, el ttulo ms antiguo prevalecer, art. 1817 Cc. En cuanto a los gastos de la entrega: stos son de cargo de cargo del vendedor hasta que la entrega se realiza; despus son del comprador, art. 1825 Cc. Que debe comprender la entrega de la cosa vendida: sta debe comprender todo lo estipulado, y la venta de una finca comprende los accesorios, segn las reglas de los arts 1828, 1829 y 1830 (vase el art. 570 Cc.). Aspecto activo de la entrega, es decir, el derecho del comprador: Si el vendedor no cumple con su obligacin de entregar, el comprador puede exigir, pedir, el cumplimiento o la resolucin del contrato y en ambos casos, con indemnizacin de perjuicios (art. 1826 y 1489 Cc.) Para la resolucin de la compraventa, es menester que el vendedor por hecho o culpa suya haya retardado la entrega, es decir, se requiere mora del vendedor, y que el comprador cumpla o se allane a cumplir con su obligacin (art. 1826, 1489, 1557, y 1552 Cc.) Aunque haya plazo para pagar el precio, si la fortuna del comprador a menguado considerablemente de tal manera que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago.

Otro derecho que la jurisprudencia le ha reconocido al comprador cuando no se le ha entregado materialmente la cosa vendida, es el derecho a reivindicarla en poder de un tercero. Entrega de predios rsticos. Se entiende por predio rstico el destinado permanentemente al cultivo agrcola; en este caso, el Cdigo Civil ha dado reglas especiales para la entrega de estos predios, que se aplican tambin a la entrega de cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas, art. 1835 Cc. Un predio rstico puede venderse como cuerpo cierto o ad corpus, o con relacin a la cabida o superficie. La regla general es que la venta de un predio rstico se haga ad corpus o como especie o cuerpo cierto, art. 1831 final Cc. Determinar la forma cmo se ha vendido un predio rstico es una cuestin de hecho que no admite el recurso de casacin en el fondo. Debe entenderse que se vende en relacin a la cabida o superficie siempre que esta se exprese de cualquier modo en el contrato; la doctrina aade, complementando lo que dispone el art. 1831 inc. 2 Cc. que debe entenderse que se vende en relacin a la cabida cuando la cabida es el factor determinante del precio; como por ejemplo, cuando se vende un fundo de cinco mil hectreas, y se fija el precio en un milln de pesos la hectrea. De acuerdo con esto, se puede producir diversas situaciones cuando se vende por cabida: a) que la cabida real sea mayor que la declarada; b) que la cabida real sea menor que la declarada. En el primer caso, el comprador debe aumentar el precio en proporcin. En el segundo caso, el vendedor debe complementar la cabida, y si no fuere posible hacerlo o no se le exigiere deber disminuir el precio en proporcin. Estas reglas, sin embargo tienen las siguientes excepciones: a) si el precio de la cabida en exceso es ms de una dcima parte del precio de la cabida real, o la cabida declarada segn algunos autores, el comprador podr a su arbitrio aumentar el precio en proporcin o desistirse del contrato, teniendo derecho en este ltimo caso, a que se le resarzan los perjuicios, art. 1832 inc. 1 Cc.; b) y si el precio de la cabida que falta sea ms de una dcima del precio de la cabida completa, podr el comprador a su arbitrio aceptar la disminucin del precio o

desistirse del contrato, teniendo derecho en este ltimo caso, a que se le resarzan los perjuicios, art. 1832 inc. 2 Cc. Ahora si la venta del predio rstico se hace ad corpus o como especie o cuerpo cierto, esta venta puede ser de dos clases: a) venta ad corpus con sealamiento de linderos; b) venta ad corpus sin sealamiento de linderos; en este ltimo supuesto, no hay derecho a disminucin ni aumento sea cual sea la cabida, art. 1833 inc. 1 Cc. En cambio, si se vendi con sealamiento de linderos, el efecto que produce es que el vendedor es obligado a entregar todo lo comprendido en los linderos, y si no se pudiere o no se le exigiere deber disminuir el precio; y si lo que falta es ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, el comprador puede a su arbitrio aceptar la disminucin del precio o desistirse del contrato, teniendo derecho a indemnizacin de perjuicios, art. 1833 inc. 2 Cc. Las acciones del comprador prescriben en un ao contados desde la entrega del inmueble, art, 1834 Cc.; obviamente, la entrega a la cual se refiere este precepto es a la entrega real y no a la simblica, ya que es lgico que solo por medio de la entrega real se puede saber la cabida del inmueble. Ahora bien, esta reglas no excluyen la accin por lesin enorme que tendr lugar cuando la cabida real del inmueble sea inferior o superior a la mitad de la cabida declarada, art. 1836 Cc. II.- Segunda obligacin del vendedor: la de saneamiento o garanta: Esta obligacin comprende dos objetos: 1.- Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida. 2.- Responder de los vicios redhibitorios, art. 1837 Cc. Las caractersticas de esta obligacin de garanta se pueden resumir: a) esta obligacin no es exclusiva del contrato de compraventa, tambin existe en el arrendamiento, sociedades, particin de bienes, arts. 1916, 2085, 1345 Cc. b) esta obligacin es de la naturaleza del contrato de compraventa, por lo tanto las partes pueden estipular suprimirla. c) Puede ocurrir que esta obligacin no se haga nunca exigible si no ocurren las molestias contra el comprador, ya sea de dominio o posesin, o que la cosa no tenga vicios.

d) Esta obligacin solo se puede hacer exigible despus de celebrado el contrato. La obligacin de llama de saneamiento de la eviccin, y el segundo objetivo recibe el nombre de obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios. II.1.- Saneamiento de la eviccin: Existe eviccin cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial, art. 1838 Cc. La eviccin es un hecho jurdico que produce el derecho del comprador de exigir el saneamiento, y la obligacin correlativa del vendedor. Requisitos para que haya eviccin: a) que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, ya sea por ser ajena o por estar gravada con censo, servidumbre, usufructo, e incluso hipoteca segn la jurisprudencia. b) que tenga como causa un hecho anterior al contrato de compraventa, art. 1839 Cc. c) que se cite al vendedor, art. 1843 Cc. d) que la eviccin sea producida por sentencia judicial. La eviccin tiene dos etapas: 1.- obligacin del vendedor de defender al comprador, se trata de una obligacin indivisible, art. 1840 Cc. 2.- consiste en el pago de la indemnizacin de perjuicios en dinero; esta obligacin es divisible. Se define la citacin de eviccin como el llamamiento que en forma legal hace el comprador a su vendedor o a cualquiera de sus antecesores en el dominio de la cosa vendida para que comparezcan al juicio a defenderlo; la razn de esta citacin o llamamiento es que el vendedor citado tenga conocimiento del juicio que lo puede perjudicar. La jurisprudencia ha dicho que se puede citar a cualquiera de los antecesores del dominio y no solo al vendedor; la citacin se hace de acuerdo a las reglas Cdigo de Procedimiento Civil (arts. 584 y ss. CPC). Citado el vendedor, pueden ocurrir las siguientes situaciones:

a) Si el vendedor no comparece, el efecto que se produce es que ste responde de la eviccin; no obstante, el comprador siempre tendr derecho a defenderse para conservar sus derechos, art. 1844 Cc.; b) si el vendedor comparece, pero se allana a la eviccin, ste responde de los perjuicios; no obstante, el comprador tiene siempre derecho a defenderse, pero si es vencido no tendr derecho para que le reembolsen las costas de su defensa, ni de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueo, art. 1845 Cc.; c) por ltimo, si el vendedor comparece y no se allana, el juicio sigue en su contra pero el comprador puede intervenir en el pleito si quiere, y una vez resuelto el pleito y si la sentencia es favorable, el vendedor solo responder de las costas si stas se deben a su culpa, pero si la sentencia no es favorable, el vendedor deber pagar los perjuicios, art. 1847 Cc. Ahora, los perjuicios de que debe responder el vendedor en el caso de perderse el juicio son los siguientes: debe restituir el precio aunque la cosa valga menos a la poca de la eviccin; debe pagar las costas legales del contrato satisfechas por el comprador; debe los frutos que el comprador haya sido obligado a restituir al dueo; las costas judiciales; el aumento de valor que haya experimentado la cosa en poder del comprador, aunque sea dicho aumentos sea por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. Art. 1847 Cc. Por excepcin, el vendedor no debe los frutos producidos durante el pleito y satisfechos al dueo ni las costas judiciales cuando l se allana a la eviccin, art. 1845 Cc. Si la cosa aumenta de valor hay que distinguir si es por causas naturales o por transcurso del tiempo o si es por mejoras: a) si es por causas naturales o por el transcurso del tiempo, rige el art. 1850 Cc. que dispone que no se abonaran en lo que excediere a la cuarta parte del precio de venta en la medida que el vendedor haya actuado de buena fe; por el contrario, si el vendedor estaba de mala fe, ste ser obligado a pagar todo el aumento de valor que haya experimentado la cosa; b) si el aumento es por causa de mejoras, el vendedor de buena fe debe el aumento de valor que provenga de mejoras necesarias o tiles, salvo en cuanto el que obtuvo la

eviccin no haya sido condenado a abonarlas; en el caso del vendedor de mala fe, ste debe reembolsar an las mejoras voluptuarias, art. 1849 Cc. (vase art. 911 inc. 2 Cc.) En caso de venta forzada, por la eviccin el vendedor solo debe le precio de venta, art. 1851 Cc. Si la cosa disminuyere de valor, hay que distinguir: a)si se ha aprovechado el comprador, se har el descuento al precio, art. 1848 Cc; b)y si no se ha aprovechado, no hay rebaja del precio, art. 1852 inc. 2 Cc. Reglas en caso de eviccin parcial: Hay que distinguir: a) si la parte evicta es tal que se ha de presumir que no se habra comprado sin ella, el comprador tendr derecho a pedir la resolucin del contrato, art. 1852 inc. 4 Cc. (si bien el precepto en referencia habla de rescisin, debe entenderse resolucin, ya que esta situacin no es causal de nulidad relativa). b) si dicha parte no es de importancia, so si sindolo no se pide la resolucin del contrato, el comprador tiene derecho a indemnizacin parcial, art. 1854 Cc. Ahora si el comprador pide la resolucin del contrato, obtenindose sta, se producen los siguientes efectos: El comprador debe restituir la parte no evicta, y es considerado poseedor de buena fe, a menos de prueba en contrario; a su vez el vendedor debe restituir el precio, abonar el valor de los frutos que el comprador haya debido restituir por la parte evicta, e indemnizar todo otro perjuicio que de la eviccin resultar al comprador, art. 1853 Cc. Si la sentencia niega la eviccin, el vendedor ser obligado a indemnizar los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador siempre que ella le fuere imputable a un hecho o culpa suya, art. 1855 Cc. La obligacin de saneamiento por eviccin se extingue por: 1.- renuncia; 2.- y por prescripcin. 1.- Renuncia: la renuncia puede ser de dos clases:

a) expresa: sta tiene como requisito que el vendedor debe estar de buena fe, es decir, no saber que el comprador puede ser privado de la cosa, art. 1842 Cc. En todo caso, la renuncia expresa no exime al vendedor de la obligacin de restituir el precio, art. 1852 inc. 1 Cc. Por excepcin, el vendedor se exime de la obligacin de restituir el precio: cuando se compra a sabiendas que la cosa era ajena; cuando el comprador toma sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo, art. 1852 inc. 3 Cc. b) tcita: el Cdigo Civil entiende que el comprador renuncia tcitamente a la eviccin en los siguientes casos: - si el comprador omite citar de eviccin al vendedor, se entiende que renuncia tcitamente a la accin de saneamiento, art. 1843 inc. 3 Cc.; - si el juez declara caducado el derecho de citar a peticin de parte por no haberse hecho en el plazo una vez autorizada la citacin, art. 585 inc. 2 CPC.; - si el vendedor citado no comparece y el comprador no opone alguna excepcin o defensa suya, y por ello fuere evicta la cosa, art. 1843 inc. 3 Cc. - si el comprador demandado y el demandante se someten a un juicio arbitral sin el consentimiento del vendedor, y los rbitros fallaren en contra del comprador, art. 1846 N1 Cc.; - si el comprador perdi la posesin por su culpa, y por ello se sigui la eviccin, art. 1846 N2 Cc. 2.- Por prescripcin: para estudiar las reglas de prescripcin de la accin de saneamiento se debe distinguir: a) el derecho del comprador para citar de eviccin: este derecho no prescribe mientras haya peligro de eviccin (no obstante, se debe recordar que el comprador podr dormir tranquilo una vez transcurridos 10 aos de posesin). b) el derecho a pedir indemnizacin por la privacin de la cosa si se pierde el juicio, en este caso se debe subdistinguir: - en lo tocante a la restitucin del precio, prescribe segn las reglas generales, en cinco o tres aos; - en lo tocante a las dems acciones, estas prescriben en cuatro aos.

Ahora, el plazo de la prescripcin se cuenta desde la sentencia de eviccin, y si sta no ha llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa; as por ejemplo ocurrir si el comprador se allane a la eviccin, art. 1856 Cc. II.2.- Sanear los vicios redhibitorios: Se llaman vicios redhibitorios los defectos no conocidos por el comprador, es decir, los defectos ocultos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta hacen que ella no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente. Para hablar de vicios redhibitorios se deben reunir los siguientes requisitos: 1.- Deben existir al tiempo de la venta. 2.- Que por ellos, la cosa vendida no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente de tal manera que se presuma que el comprador no la hubiese comprado o lo hubiere hecho a mucho menos precio. 3.- Los vicios deben ser ocultados por el vendedor e ignorados por el comprador sin negligencia grave de su parte, o que no haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio. (art. 1858 Cc.). Si falta el segundo requisito el comprador no tendr derecho para pedir la resolucin de la venta sino solo para la rebaja del precio, art. 1868 Cc. Todos estos requisitos son supletorios de la voluntad de las partes, las cuales pueden hacer redhibitorios vicios que no lo son, art. 1863 Cc. Cuando se compra un conjunto de cosas, la accin redhibitoria slo procede por las cosas viciosas y no por el conjunto, a menos que aparezca que no se hubiera comprado el conjunto sin esa cosa, art. 1864 Cc. Cuando existe algunos de estos vicios, el comprador tiene derecho a que se resuelva la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida sea raz o mueble, art. 1857 Cc. (aqu tampoco corresponde la palabra rescindir sino que resolver). Cuando el comprador pide la resolucin del contrato est ejerciendo propiamente la accin redhibitoria. En cambio cuando el comprador pide la rebaja del precio est ejerciendo la accin quanti minoris.

Estos dos derechos alternativos para el comprador, para pedir la resolucin del contrato (accin redhibitoria) o para pedir la rebaja del precio (accin quanti minoris), quedan comprendidos dentro de las denominadas Acciones Edilicias previstas en los arts. 1857 y 1860 Cc. Segn ya hemos dicho, si el vicio no cumple con el requisito de gravedad previsto en el N2 del art. 1858 Cc., el comprador slo podr pedir la accin quanti minoris segn previene el art. 1868 Cc. Ahora si el vendedor conoca los vicios y no los declar o ha debido conocerlos en razn de su profesin u oficio y no los declar, se le sanciona, adems, con la obligacin de indemnizar los perjuicios que le cause al comprador, art. 1861 Cc. (segn hemos visto, la misma regla se aplica en la obligacin de saneamiento, cuando el vendedor estaba de mala fe tambin es obligado a indemnizar los perjuicios, art. 1842, 1842, 1850 Cc.). (recordar cual es el fin u objetivo de la indemnizacin de perjuicios, resarcitoria, punitiva o sancionatoria, compensatoria, etc. Discusin doctrinaria). Si la cosa viciosa perece despus de perfeccionado el contrato, el comprador tendr derecho a la accin quanti minoris, aunque la cosa haya perecido por su culpa y en su poder; en este caso, al no perecer la cosa la accin redhibitoria resulta imposible, pero la quanti minoris es plenamente aplicable, art. 1862 Cc. Las partes puede pactar la irresponsabilidad por los vicios redhibitorios, pero el vendedor siempre estar obligado a aquello que conoca y que no dio noticia al comprador, art. 1859 Cc. (anloga situacin vimos en la obligacin de saneamiento art. 1842 y 1852 inc. 1 y 2). En las ventas forzadas NO procede la accin redhibitoria, salvo si el comprador requiere al vendedor para que declare los vicios, y ste conocindolos o debiendo conocerlos NO los declara, habr lugar a la accin redhibitoria y a la indemnizacin de perjuicios, art. 1865 Cc. (repite el principio sealado en el art. 1861 Cc. que sanciona al vendedor con la obligacin de indemnizar los perjuicios cuando conoca los vicios y no los declar o que debi conocer en razn de su profesin u oficio).

Cuando se extingue la accin redhibitoria: Esta se extingue por renuncia o por prescripcin (recordar que en caso de renuncia, el vendedor siempre estar obligado a sanear los vicios que conoca al tiempo del contrato y que no dio noticia al comprador, art. 1859 Cc.). a) Prescripcin de la accin redhibitoria: en seis meses tratndose de bienes muebles. en un ao tratndose de bienes races, art. 1866 Cc. El tiempo se cuenta desde la entrega real. b) Prescripcin de la accin quanti minoris: en un ao para los bienes muebles. en dieciocho meses para los bienes inmuebles, art. 1869 Cc. El tiempo se cuenta desde la entrega real. Habiendo prescrito la accin redhibitoria para el comprador, podr ste todava pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios segn la regla del art. 1861 Cc., art. 1867 Cc. Problema: Segn el art. 1866 Cc. las partes pueden ampliar o restringir el plazo de prescripcin (esta regla constituye una gran excepcin, porque por regla general las partes no pueden modificar los plazos de prescripcin). El problema surge en determinar si el art. 1866 Cc. que se refiere a la accin redhibitoria se puede aplicar a la accin quanti minoris prevista en el art. 1869 Cc.; la doctrina ha dicho que la regla del art. 1866 no se puede aplicar a la accin quanti minoris porque es una regla excepcionalsima, ya que por regla general no se admite que las partes pueden modificar las reglas de la prescripcin por ser normas de orden pblico, y porque importara la renuncia anticipada de la prescripcin. Por ltimo, el Cdigo Civil en su art. 1870 da reglas para el caso en que la cosa comprada deba ser remitida a otro lugar distante; en este caso el plazo de un ao o de seis meses se cuenta desde la entrega de la cosa al consignatario con ms el trmino del emplazamiento que corresponda, pero es necesario que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa sin negligencia de su parte. (como slo se pueden remitir bienes muebles de un lugar a otro, aqu la accin quanti minoris ser de un ao, y de seis meses la accin redhibitoria).

Obligacin del Comprador: La principal obligacin que tiene es la de pagar el precio, art. 1871 Cc. Adems, el comprador esta obligado a recibir la cosa, y a las dems obligaciones que hayan podido estipular las partes. Si el comprador se constituye en mora de recibir las cosa, abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros, vasijas en donde se contenga lo vendido, y el vendedor queda exonerado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser responsable del dolo o culpa grave, art. 1827 Cc. El precio: El precio debe pagarse en el lugar y el tiempo estipulado, y a falta de estipulacin, en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa, art. 1872 Cc. El Cdigo Civil, art. 1872, seala dos casos en que el comprador, con autorizacin de la justicia, puede depositar el precio y no pagarlo directamente al vendedor, estos casos son: a) cuando fuere turbado en la posesin de la cosa. b) cuando probare que existe contra la cosa una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato. En estos dos casos, el comprador puede depositar el precio hasta que el vendedor haga cesar la turbacin, o afiance las resultas del juicio. La mora del comprador en el pago del precio da al vendedor la doble accin del art. 1489 y 1873 Cc. (art. 1873 Cc. reitera la condicin resolutoria tcita en la compraventa). La resolucin del contrato de compraventa por no haberse pagado el precio producen los siguientes efectos entre las partes: 1.- Da derecho al vendedor a mantener las arras o exigirlas dobladas. 2.- Da derecho a que se le restituyan al vendedor sus frutos en su totalidad o en proporcin a la parte del precio que no se le hubiere pagado. 3.- El comprador tiene derecho a la restitucin de la parte del precio que hubiere pagado. 4.- Para abono de las expensas al comprador y deterioros al vendedor se considerar al comprador poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna y sin su culpa de su parte menoscabo tan grande que le hayan hecho imposible su cumplimiento, art. 1875 Cc.

Respecto de terceros, la resolucin en la compraventa por la mora del precio NO da accin contra terceros poseedores sino en conformidad a los arts. 1490 y 1491 Cc., art. 1876 inc.1 Cc. Si en la escritura se ha dejado constancia de haberse pagado el precio NO se admitir prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura, y slo con esta prueba habr accin contra terceros poseedores, art. 1876 inc. 2 Cc. La clusula de no transferir el dominio sino se paga el precio solo da lugar a la accin alternativa del art. 1873, art. 1874 Cc. es decir, que no se podra reservar el dominio sujeto a la condicin de que se pague el precio, y que solo habra lugar a la resolucin o cumplimiento con indemnizacin de perjuicios. El art. 1874 Cc. est en contradiccin con el art. 680 Cc. que dispone expresamente que el vendedor puede reservarse el dominio de la cosa hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin. Segn la doctrina, tratndose de la compraventa, se deben aplicar preferentemente las reglas de los arts. 1874 y 1873 Cc. por ser especiales para este contrato.

Lesin Enorme en la Compraventa. La rescisin por lesin enorme tiene lugar en las siguientes materias: a) compraventa; b) permuta, art. 1900 Cc.; c) particin, art. 1348 Cc.; d) aceptacin de asignaciones hereditarias, art. 1234 Cc.; e) clusula penal, art. 1544 Cc.; f) anticresis, art. 2443 Cc.; g) mutuo, art. 2206 Cc; h) sociedad, art. 2067 Cc. (Distinguir los distintos tipos de sanciones a que da origen la lesin dependiendo de la figura jurdica a que se aplique: rescisin, reduccin (indicando que es lo que se reduce), nueva divisin).

Requisitos para que la compraventa sea rescindible por lesin enorme: 1.- Que el comprador o el vendedor sufra lesin enorme en los trminos del art. 1889 Cc. 2.- Que la venta sea de aquellas que pueden rescindirse por lesin enorme. 3.- Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador. 4.- Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente en poder del comprador. 5.- Que se entable la accin dentro del plazo legal. 6.- Que sea posible hacer una comparacin entre el precio de venta y el justo precio de la cosa. Estos requisitos estn previstos en los arts. 1889, 1891, 1893 y 1896 del Cdigo Civil; el ltimo requisito es agregado por la doctrina. Anlisis de estos requisitos: 1.- Cuando sufre lesin enorme el vendedor: Art. 1889 Cc., cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. Cuando sufre lesin enorme el comprador, art. 1889 Cc., cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El inciso final del art. 1889 Cc. seala que el justo precio se refiere al tiempo del contrato. 2.- Que la venta sea de aquellas que pueden rescindirse por lesin enorme. NO son susceptibles de lesin enorme: a) la venta de bienes muebles; b) las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia; c) aquellas en que NO es posible efectuar la comparacin entre el precio de la venta y el justo precio de la cosa; por ejemplo, en las ventas aleatorias, la venta del derecho de herencia, la venta del derecho de usufructo, etc. Segn el profesor Alessandri, estas ltimas ventas, las sealadas en la letra c), por excepcin sern rescindibles por lesin enorme cuando colocndose en el mejor de los casos, una de las partes se perjudica en ms de la mitad. (Segn sentencia pronunciada por la Corte Suprema, vase RDJ, t. 46, ao 1949, pg. 780 y ss., sec. 1, son en consecuencia, ventas hechas por el ministerio de la justicia, la del remate pblico en el juicio ejecutivo, la de un remate en pblica subasta en un juicio de liquidacin y particin, las ventas en pblica subasta en los actos de jurisdiccin voluntaria

que exigen tal trmite. Por lo tanto, no cabe aplicar el citado precepto del art. 1891 Cc. y negar lugar a la accin rescisoria por lesin enorme, si la justicia se ha limitado a ordenar que se extienda la escritura pblica de compraventa ante la negativa del promitente comprador a otorgarla. La accin de lesin enorme es especfica del contrato de compraventa y NO del contrato de promesa de venta y el tribunal debe colocarse en el da en que la venta se hace definitiva por la adhesin del comprador para calificar si ha existido o no la lesin). 3.- Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador, art. 1893 inciso 2 Cc. Por excepcin en este caso habr lugar a la rescisin por lesin enorme cuando el comprador la haya vendido por ms de lo que haba pagado por ella, pues en tal caso podr el primer vendedor reclamar este exceso, pero slo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deduccin de una dcima parte. 4.- Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente, art. 1893 Cc. Prdida la cosa en poder del comprador no habr derecho por una ni por otra parte para la rescisin del contrato. 5.- Que se entable la accin dentro del plazo legal, art. 1896 Cc. La accin rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos contados desde la fecha del contrato. 6.- Que sea posible hacer una comparacin entre el precio de venta y el justo precio de la cosa; si el juez no puede hacer la comparacin, resulta imposible determinar si el precio pagado por la cosa vendida fue justo o no. Reunidos todos estos requisitos, se puede rescindir el contrato de compraventa por lesin enorme; en estos casos, el comprador contra quien se pronuncia la rescisin podr a su arbitrio consentir en ella o completar el justo precio de la cosa con deduccin de una dcima parte. Ahora si es contra el vendedor contra quien se pronuncia la rescisin por lesin enorme, ste podr consentir en ella o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentando en una dcima parte, art. 1890 Cc.

En cuanto a la deduccin o aumento de la dcima parte, dicen que fue un aporte de Napolon al Code, y su justificacin supuestamente responda a criterios econmicos y y de mercado. Efectos de la rescisin por lesin enorme: 1.- Slo se debern los frutos e intereses desde la fecha de la demanda, art. 1890 inc. 2 Cc. 2.- No puede pedirse nada por expensas del contrato, art. 1890 inc. 2 Cc. 3.- El vendedor no podr pedir cosa alguna en razn de los deterioros que haya sufrido la cosa, a menos que el comprador se ha aprovechado de dichos deterioros, en cuyo caso el vendedor si podr si podr pedir que se le compensen los deterioros, art. 1894 Cc. 4.- El comprador debe devolver la cosa. 5.- La accin cesa si la cosa pasa a terceras manos. Excepcin: como dijimos, el art. 1893 inc. 2 Cc. agrega que si el comprador enajena la cosa a un mayor precio que el que ha pagado por ella, puede el primer vendedor reclamar el exceso pero slo hasta concurrencia del justo valor de la cosa con deduccin de una dcima parte. Causales que extinguen la accin por lesin enorme: 1.- La prescripcin: Esta prescribe en 4 aos contados desde la fecha del contrato, art. 1896 Cc. En realidad la accin para pedir la lesin enorme se hace exigible desde el contrato. 2.- La prdida de la cosa, art. 1893 inc. 1 Cc. 3.- La enajenacin de la cosa, art. 1893 inc. 2 Cc. Por expresa disposicin del Cdigo Civil no se permite la renuncia a esta accin, y si se expresare la intencin de donar el exceso, dicha clusula se tendr por No escrita, art. 1892 Cc. (Revisar e incorporar nuevamente aqu referencias a la teora de la imprevisin; vase Jorge Lpez Santa Mara, Los contratos, t.I, ed. Editorial Jurdica de Chile, pg. 302 y ss.; Pablo Salvador Coderch, Alteracin de las circunstancias en el Art. 1123 de la propuesta de modernizacin del Cdigo Civil en materia de obligaciones y contratos, en Indret 4/2009 (revista para el anlisis del derecho), Barcelona, Octubre de 2009).

Pactos accesorios al contrato de compraventa. 1.- Pacto de retroventa: se puede definir este pacto como aquel en que el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad estipulada o en defecto de estipulacin, lo que le habra costado la cosa, art. 1881 Cc. Estos pactos son de gran utilidad para el vendedor porque por l puede obtener dinero puesto que para el comprador este pacto tiene la ventaja de darle una garanta inmejorable (no obstante, esto es una gran herramienta para el usurero). Naturaleza jurdica de este pacto. Se ha dicho que su naturaleza jurdica es una condicin resolutoria ordinaria y potestativa que depende del acreedor o vendedor. Los requisitos de este pacto son: a) estos pactos deben estipularse en la compraventa, art. 1881 Cc. b) debe sealarse la cantidad que restituir el vendedor. El art. 1885 Cc. establece un plazo mximo de 4 aos para ejercer el derecho y no puede pactarse un plazo superior. Este plazo de 4 aos es de caducidad. El art. 1885 Cc. establece los derechos que tiene el comprador para que se le d noticia anticipada que no bajar de 6 meses para los bienes races y de 15 das para los bienes muebles; y si la cosa es fructfera y no diera frutos de tiempo en tiempo, y a consecuencia de trabajos preparatorios, no podr exigirse la entrega hasta la prxima percepcin de los frutos. El derecho que nace por medio de este pacto, NO puede cederse, art. 1884 Cc. Si pasan los 4 aos y no se ejercita el derecho se entiende que la condicin resolutoria falla, se extingue el derecho; por el contrario, si el vendedor ejercita su accin dentro del plazo de 4 aos, el vendedor tiene derecho a la restitucin de la cosa y los accesorios naturales. El vendedor debe pagar las expensas necesarias pero no las tiles o voluptuarias realizadas sin su consentimiento, art. 1883 Cc. El vendedor debe pagar el precio o suma estipulada.

Respecto de terceros, este pacto como es una condicin se rige por los arts. 1490 y 1491 Cc., art. 1882 Cc. 2.- Pacto de retracto: Es aquel por el cual se estipula que presentndose dentro de cierto tiempo que no podr pasar de un ao una persona que mejore la compra se resuelva el contrato, a menos que el interesado se allane a mejorar la compra en los mismos trminos. Requisitos de este pacto: a) que haya un nuevo comprador; b) que las nuevas condiciones las acepte el vendedor primitivo; c) que se informe al comprador primitivo; d) que el comprador primitivo no este dispuesto a mejorar la compra; e) que esto ocurra en el plazo estipulado, el cual no podr ser superior a un ao. Efectos de este pacto: Son los mismos efectos que para el pacto de retroventa, remitindonos en consecuencia a lo ya dicho.

DE LA PERMUTA O PERMUTACIN. El art. 1897 Cc. dice que la permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. No obstante esta definicin es incompleta porque tambin hay permuta cuando se cambia una cosa por otra y dinero a la vez, siempre que la cosa valga ms que el dinero, art. 1794 Cc. Caractersticas de este contrato: 1.- es un contrato bilateral. 2.- es un contrato oneroso. 3.- es un contrato conmutativo. 4.- es un contrato principal. 5.- es un contrato nominativo. 6.- es un contrato consensual, art. 1898 Cc.

Por excepcin, la permuta es solemne cuando una de las cosas que se cambian por otra, o ambas, sean bienes races o derechos de una sucesin hereditaria, en cuyo ser necesaria el otorgamiento de escritura pblica, art. 1898 Cc. Las cosas que no pueden vender no pueden permutarse o cambiarse, art. 1899 Cc. Asimismo, son inhbiles para permutar las mismas personas que son inhbiles para vender, art, 1899 inc. 2 Cc. La permutacin se rige por las mismas reglas que la compraventa en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato, art. 1900 Cc. Por justo precio de la cosa a la fecha del contrato se mirar como el precio que paga por lo que recibe en cambio, art. 1900 parte final Cc. (Revisar artculo de Alvaro Vidal Olivares, Cumplimiento e incumplimiento contractual en el Cdigo Civil. Una perspectiva ms realista, en Revista Chilena de Derecho, vol 34, N1, abril 2007). (Revisar tambin la Ley N19.496 que establece las normas sobre proteccin de los derechos de los consumidores para clase prctica, relacin con las acciones edilicias y con la accin resolutoria tcita).